NGUYÊN LÝ THẨM ĐỊNH GIÁ

Khoa Thẩm định giá – KD Bất động sản

NỘI DUNG
• Chương 1 - Tổ ng quan về thẩ m định giá
• Chương 2 - Cơ sở giá trị củ a thẩ m định giá
• Chương 3 - Cá c nguyên tắ c thẩ m định giá
• Chương 4 - Cá ch tiếp cậ n và phương phá p thẩ m
định giá
• Chương 5 - Quy trình thẩ m định giá
• Chương 6 - Bá o cá o kết quả thẩ m định giá
Chương 4
CÁCH TIẾP CẬN & PHƯƠNG PHÁP TĐG

1 • Cá c cá ch tiếp cậ n

2 • Phương phá p so sá nh

3 • Phương phá p chi phí thay thế

4 • Phương phá p chi phí tá i tạ o

5 • Phương phá p vố n hó a trự c tiếp

6 • Phương phá p dò ng tiền chiếc khấ u

Các cách tiếp cận
Chi phí

Thị Thu
trườ ng nhậ p

Giá trị
củ a TS

• Cơ sở giá trị thị trường

• Cơ sở giá trị phi thị trường
Các phương pháp TĐG
PP so
sá nh

PP dò ng PP chi
tiền CK phí thay
Đặc điểm thế
Mục đích
Thông tin

PP vố n PP chi phí
hó a tá i tạ o
Phương pháp so sánh

Là phương phá p thẩ m định giá dự a trên cơ sở

phâ n tích mứ c giá củ a cá c tài sản so sánh để ướ c
tính, xá c định giá trị củ a TSTĐG

Được xây dựng trên cơ sở cách tiếp cận thị

trường

Cá ch tiếp cậ n thị trườ ng là cá ch thứ c xá c định giá

trị củ a tà i sả n thô ng qua việc so sá nh TSTĐG vớ i
cá c tài sản giống hệt hoặ c tài sản tương tự đã có
thô ng tin về giá trên thị trườ ng
 Phương pháp so sánh

TSSS là tà i sả n giố ng hệt hoặ c tà i sả n tương tự

vớ i TSTĐG đã giao dịch thà nh cô ng hoặ c đượ c
chà o mua (chà o bá n) trên thị trườ ng vớ i địa
điểm giao dịch (chà o mua/chà o bá n) gầ n nhấ t
vớ i TSTĐG và o (hoặ c gầ n) thờ i điểm TĐG.
 Phương pháp so sánh
Tài sản tương tự
- Tà i sả n cù ng loạ i
- Có cá c đặ c trưng cơ bả n tương đồ ng (gầ n giố ng) vớ i
tà i sả n thẩ m định giá
• về mụ c đích sử dụ ng,
• đặ c điểm phá p lý,
• đặ c điểm kinh tế kỹ thuậ t,
• hình dá ng kích thướ c,
• nguyên lý cấ u tạ o,
• tính nă ng kỹ thuậ t, tính nă ng sử dụ ng….
 Phương pháp so sánh
Giao dịch thành công
Là hoạ t độ ng mua bá n tà i sả n đã đượ c diễn ra:
• Quyền đố i vớ i tà i sả n: đã đượ c chuyển giao
• Bên bá n: Đã chuyển quyền đ/v tà i sả n, nhậ n thanh toá n
• Bên mua: Đã thanh toá n, nhậ n quyền đ/v tà i sả n

Giao dịch phổ biến

• Giao dịch đã thà nh cô ng
• Đượ c tiến hà nh cô ng khai trên thị trườ ng
• Khi có ít nhấ t 3 tà i sả n tương tự đã đượ c giao dịch
Phương pháp so sánh
Phương pháp so sánh
Yếu tố so sánh
• Thô ng số kinh tế kỹ thuậ t chủ yếu
• Tình trạ ng phá p lý
• Giá giao dịch
• Điều kiện giao dịch
• Cá c yếu tố khá c có liên quan (TS bá n kèm, tình trạ ng sử
dụ ng…)

Đơn vị so sánh
• Đố i vớ i BĐS:
• So sá nh về diện tích
• So sá nh về quy mô
• Máy, thiết bị:
Bạn nhận xét gì về giá bán của các
TSSS 1, 2 và 3 ???
 Phương pháp so sánh

• Khả o sá t thự c • Xá c định mứ c

tế TSTĐ, 2-Phâ n tích giá chỉ dẫ n
TSSS thô ng tin củ a cá c TSSS
• Thu thậ p • Xá c định mứ c
thô ng tin về • Phâ n tích, so giá củ a
cá c yếu tố so sá nh  điể m TSTĐG
sá nh1-Khả o sá t tương tự ,
thự c tế và thu khá c biệt 3-Xá c định giá
thậ p thô ng tin • PP: phâ n tích trị TSTĐG
định tính/
định lượ ng
 Phương pháp so sánh
Công thức
• Giá trị TSTĐG đượ c phâ n tích rú t ra từ mứ c giá chỉ
dẫ n thỏ a mã n tính đạ i diện cho mứ c giá TSTĐ củ a
cá c TSSS thô ng qua cô ng thứ c trung bình cộ ng.
• Không có công thức hay mô hình cố định mà chỉ dựa
vào sự hiện diện của các giao dịch mua bán trên thị
trường
 Phương pháp so sánh
Phạm vi áp dụng
• Á p dụ ng để thẩ m định giá cá c tà i sả n có giao dịch phổ
biến trên thị trườ ng.

Ưu điểm:
• Đơn giả n, dễ á p dụ ng, có cơ sở vữ ng chắ c để đượ c cô ng
nhậ n vì nó dự a và o chứ ng cứ giá trị thị trườ ng.

Nhược điểm:
• Bắ t buộ c phả i có thô ng tin; cá c dữ liệu mang tính lịch
sử ; do tính chấ t đặ c biệt về kỹ thuậ t củ a tà i sả n thẩ m
định nên khó có thể tìm đượ c mộ t tà i sả n đang đượ c
mua bá n trên thị trườ ng hoà n toà n giố ng vớ i TSTĐG.
 BÀI TẬP ỨNG DỤNG
PHƯƠNG PHÁP SO SÁNH
BÀI 1
Công ty A nhận được hồ sơ yêu cầu TĐG của khách hàng
Trần B như sau:
• TS được yêu cầu thẩm định là một thửa đất có diện
tích 100m2 (5m x 20m) nằm ở hẻm 8m, cách mặt tiền
đường 100m thuộc phường An Lạc, quận Bình Tân.
BĐS đã được cấp GCNQSDĐ
• Mục đích TĐG: Xác định GTTT của BĐS trên cho mục
đích chuyển nhượng
• Thời điểm TĐG: tháng 08/20XX.
Thông tin giao dịch của các tương sản tương đồng với
tài sản TĐG mà TĐV thu thập được như sau:
BÀI 1
• BĐS 1 có diện tích đất 120m2 (6m x 20m), nằm ở hẻm
5m, cách mặt tiền đường 120m, đã được cấp
GCNQSDĐ, được bán với giá 29 triệu đồng/m2
• BĐS 2 có diện tích đất 200m2 (4m x 50m), nằm ở hẻm
8m, cách mặt tiền đường 80m, đã được cấp
GCNQSDĐ, được bán với giá 35,5 triệu đồng/m2
• BĐS 3 có diện tích đất 120m2 (5m x 24m), nằm ở hẻm
5m, cách mặt tiền đường 20m, chưa được cấp
GCNQSDĐ, được bán với giá 32 triệu đồng/m2. Để
được cấp GCNQSDĐ người mua phải nộp tiền sử dụng
đất là 2 triệu đồng/m2.
BÀI 1
Tương quan đơn giá đất trên thị trường
• Về chiều rộng lô đất
- Từ 3,8m – 4m: 100%
- Trên 4m – 6m: 105%
• Về chiều dài lô đất
- Từ 16m – 25m: 100%
- Trên 25m – 50m: 97%
BÀI 1
• Về khoảng cách đến MT đường
- ≤ 50m: 100%
- > 50 – 100m: 90%
- Trên 100 – 150m: 80%
• Độ rộng hẻm: Hẻm 3-5m giá đất bằng 80% giá đất
hẻm rộng 8-10m.
HƯỚNG DẪN VÍ DỤ 1 - PSSS
1. Xác định tổng quát:
• Các thông tin về TS TĐG:
 Loại TS:
 Các đặc điểm, cấu tạo của TS:
• Thời điểm TĐG:
• Mục đích TĐG:
•…
 HƯỚNG DẪN VÍ DỤ 1 - PPSS
2. Lập bảng tổng hợp thông tin TS TĐG và các TSSS:
Yếu tố so sánh BĐS TĐG BĐS 1 BĐS 2 BĐS 3
GCN GCN GCN chưa có
Pháp lý
QSDĐ QSDĐ QSDĐ GCN QSDĐ
Vị trí Hẻm 8m Hẻm 5m Hẻm 8m Hẻm 5m
Cách MT đường 100m 120m 80m 20m
Chiều rộng 5 6 4 5
Chiều dài 20 20 50 24
DT đất 100 120 200 120
Đơn giá QSDĐ
??? 29 35.5 32
(trđ/m2)
HƯỚNG DẪN VÍ DỤ 1 - PSSS
3. Phân tích và điều chỉnh sự khác biệt của các TSSS
so với TS TĐG
• Về pháp lý;
• Về vị trí hẻm;
• Về khoảng cách đến MT đường;
• Về chiều rộng nhà;
• Về chiều dài.
HƯỚNG DẪN VÍ DỤ 1 - PSSS
3. Phân tích và điều chỉnh giá của các TSSS
• Về pháp lý;
• Về vị trí hẻm;
• Về khoảng cách đến MT đường;
• Về chiều rộng nhà;
• Về chiều dài.
LẬP BẢNG ĐIỀU CHỈNH
4. Lựa chọn mức giá chỉ dẫn và xác định giá trị TS
TĐG.
 MỘT SỐ LƯU Ý
KHI TIẾN HÀNH ĐIỀU
CHỈNH
• Thời gian thu thập thông tin: không quá 2 năm.
• Nguyên tắc điều chỉnh:
 Nếu TSSS giống TS TĐG  không điều chỉnh giá TSSS;
 Nếu TSSS tốt hơn TS TĐG  điều chỉnh giảm giá
TSSS;
 Nếu TSSS kém hơn TS TĐG  điều chỉnh tăng giá
TSSS.
• Thứ tự điều chỉnh:
Các yếu tố Điều chỉnh số tiền tuyệt đối thì phải được
điều chỉnh trước các yếu tố Điều chỉnh tương đối
(điều chỉnh theo tỷ lệ %);
Lấy kết quả sau khi điều chỉnh tuyệt đối để làm căn cứ
điều chỉnh tương đối.
 MỘT SỐ LƯU Ý
KHI TIẾN HÀNH ĐIỀU CHỈNH
• Nguyên tắc khống chế: Các mức giá chỉ dẫn
của các TSSS không được chênh lệch quá 15%
so với mức giá chỉ dẫn trung bình của các TSSS.
• Lựa chọn mức giá chỉ dẫn: Giá trị trung bình
của các mức giá chỉ dẫn (đảm bảo nguyên tắc
khống chế). Ngoài ra còn có thể kết hợp thêm
các tiêu chí:
 Số lần điều chỉnh ít nhất;
 Biên độ điều chỉnh nhỏ nhất.
BÀI 2

• Hãy ước tính giá trị của máy đào nhãn hiệu
SUMITOMO chất lượng còn lại 80% nằm tại
TP.HCM vào thời điểm tháng 4/2019 cho mục
đích mua bán dựa vào thông tin giao dịch của
các máy xúc cùng loại mà thẩm định viên đã
thu thập được qua điều tra thị trường như sau:
BÀI 2
1. Giá bán của các TSSS:
• Máy đào 1: 630 triệu đồng. (Chưa bao gồm chi
phí vận chuyển)
• Máy đào 2: Bán trả góp theo điều kiện: trả ngay
500 triệu đồng, năm 1,2 mỗi năm trả 150 triệu
đồng với lãi suất mua trả góp 13%/năm.
• Máy đào 3: 840 triệu đồng
• Máy đào 4: 900 triệu đồng. (Chưa bao gồm chi
phí vận chuyển)
 BÀI 2
2. Đặc điểm kỹ thuật và thông tin giao dịch của các TSSS
Yếu tố so Máy đào Máy đào Máy đào Máy đào Máy đào
TT
sánh cần TĐG 1 2 3 4

1 Nơi bán   Hải Phòng TP.HCM TP.HCM Hải Phòng

2 MODEL S26F2 S265F S265F2AC SH120CT SH120CT

Năm sản
3 1993 1988 1993 2000 2000
xuất
Dung tích
4 0.45 0.45 0.45 0.45 0.45
gầu xúc (m3)
Trọng lượng
5 12.300 11.500 11.900 12.000 12.000
(kg)
 BÀI 2
2. Đặc điểm kỹ thuật và thông tin giao dịch của các TSSS
Yếu tố so Máy đào Máy đào Máy đào Máy đào Máy đào
TT
sánh cần TĐG 1 2 3 4

Sức nén của

6 bơm thuỷ lực 300 320 300 320 320
(kg/cm2)
Lực đào của
7 5.900 5.900 6.300 6.300 6.300
gầu xúc (kg)

8 Tỷ lệ CLCL 80% 80% 80% 80% 80%

Thời điểm Tháng Tháng Tháng Tháng

9  
giao dịch 12/2018 11/2018 01/2019 12/2016
BÀI 2
3. Thông tin tương quan về giá máy đào trên
thị trường (theo các yếu tố năm sản xuất,
sức nén và lực đào) và chi phí vận chuyển
như sau:
• Năm sản xuất: Năm 1988: 93%; Năm 1993:
100%; Năm 2000: 105%
• Sức nén của bơm thuỷ lực: 300kg/cm2: 100%;
Trên 300kg/cm2: 110%
• Lực đào của gầu: 5.900kg: 95%; 6.300kg: 100%
• Chi phí vận chuyển máy từ Hải Phòng về TP.HCM
vào thời điểm TĐG là 15 triệu đồng/máy.