VÍ DỤ

Tháng 2/2020 cần thẩm định giá một Bất động sản nằm ở mặt tiền đường X có diện tích
170 m2 (chiều rộng tiếp giáp mặt tiền 8,6m, chiều rộng mặt sau 8,4m; chiều dài 20m), diện
tích xây dựng 100m2, giấy chứng nhận QSDĐ và QSH nhà hợp lệ. Công trình nhà cấp 2:
một trệt, 1,5 lầu. Chi phí xây dựng mới trên mỗi m2 diện tích xây dựng như sau:
Chi phí trực tiếp 2.500.000 đ/m2, chi phí gián tiếp bằng 40% chi phí trực tiếp, lợi nhuận
nhà xây dựng bằng 25% x (chi phí trực tiếp + chi phí gián tiếp).
Nhà được xây dựng năm 2005, có tuổi thọ 50 năm.
Giá đất thị trường khảo sát ở khu vực này như sau:
Bất động sản 1: nằm ở mặt tiền đường, chưa hoàn thiện về mặt pháp lý, có diện tích đất
80m2 (chiều rộng 4m; chiều dài 20m), hình dáng vuông vức. Nhà có diện tích sàn xây dựng
220m2, khung sàn bê tông cốt thép mái tôn, nền gạch men, chất lượng còn lại 75% giá
thương lượng 4.210 triệu đồng.
Bất động sản 2: nằm ở hẻm 8m, pháp lý đầy đủ có diện tích đất 177m2 (chiều rộng 5,9m;
chiều dài 30m), hình dáng tóp hậu. Nhà có diện tích sàn xây dựng 200m2 khung sàn bê
tông cốt thép, tường đôi, mái ngói, nền đá granite, chất lượng còn lại 80% được bán với
giá 7.050 triệu đồng.
Bất động sản 3: nằm ở MT đường, pháp lý đầy đủ có diện tích đất 88m2 (chiều rộng tiếp
giáp mặt hẻm 4,4m chiều dài 20m), hình dáng vuông vức. Nhà có diện tích sàn xây dựng
206m2 khung sàn bê tông cốt thép, mái ngói, nền gạch men, chất lượng còn lại 70%, vừa
được thế chấp ở ngân hàng và vay được 3.890 triệu đồng, tỷ lệ thế chấp là 80%
Thông tin thu thập được như sau:
Đơn giá xây dựng mới:
Nhà khung sàn bê tông cốt thép mái ngói, nền đá granite: 4 triệu đồng/m2
Nhà khung sàn bê tông cốt thép mái ngói, nền gạch men: 3 triệu đồng/m2
Nhà khung sàn bê tông cốt thép mái tôn, nền gạch men: 3,5 triệu đồng/m2
Tương quan thị trường cụ thể như sau:
a) Quy mô diện tích
Từ 60 m2 – 100m2: 100%;
Trên 100m2 – 200m2: 95%;
b) Chiều rộng lô đất:
Từ 3,8 – 4m: 100%;
Trên 4m – 6m: 105%;
Trên 6m – 12m: 110%;
d) Hình dáng:
Vuông vức: 100%;
Tóp hậu: 95%
e) Vị trí: Hẻm 8m giá đất bằng 80% giá đất mặt tiền
Yêu cầu: Ước tính giá trị tài sản cho mục đích mua bán tại thời điểm tháng 2/2020. Hãy
cho biết phương pháp áp dụng, giải thích lý do tại sao chọn phương pháp đó.
Biết rằng Biết rằng chi phí xây dựng mới trên m2 được tính theo công thức Chi phí xây
dựng mới = Chi phí trực tiếp + Chi phí gián tiếp + Lợi nhuận nhà thầu.
Chi phí hoàn thiện pháp lý của tài sản so sánh 1 là 440.000.000 đồng.
BÀI LÀM
1. Xác định tổng quát tài sản thẩm định giá
– Tài sản thẩm định: BĐS
– Thời điểm thẩm định: Tháng 02/2020
– Mục đích thẩm định: Chuyển nhượng
– Cơ sở giá trị: Giá trị thị trường
– Phương pháp thẩm định: phương pháp chi phí
– Đặc điểm tài sản:
• Diện tích đất: 170m2
• Hình dáng: Tóp hậu
• Nhà cấp 2, diện tích sàn xây dựng là 150m2
• Vị trí: mặt tiền đường X
2. Xác định đơn giá quyền sử dụng đất BĐS SS
Đơn vị so sánh chuẩn: triệu đồng/m2
Bất động sản so sánh 1
Giá trị hiện tại công trình xây dựng:
3,5 triệu đồng/m2 x 220m2 x 75% = 577,5 triệu đồng
Giá trị quyền sử dụng đất
4210 triệu đồng - 577,5 triệu đồng = 3.632,5 triệu đồng
Giá trị quyền sử dụng đất sau khi hoàn chỉnh pháp lý
3.632,5+440= 4.072,5 triệu đồng
Đơn giá quyền sử dụng đất
4.072,5 triệu đồng / 80 m2= 50,91 triệu đồng/m2
Bất động sản so sánh 2
Giá trị hiện tại công trình xây dựng:
4 triệu đồng/m2 x 200m2 x 80% = 640 triệu đồng
Giá trị quyền sử dụng đất
7.050 triệu đồng - 640 triệu đồng = 6.410 triệu đồng
Đơn giá quyền sử dụng đất
6.410 triệu đồng / 177 m2= 36,21 triệu đồng/m2
Bất động sản so sánh 3
Giá trị hiện tại công trình xây dựng:
3 triệu đồng/m2 x 206m2 x 70% = 432,6 triệu đồng
Gía trị bất động sản 3
3890 triệu đồng / 0,8 =4.862,5 triệu đồng
Giá trị quyền sử dụng đất
4.862,5 triệu đồng - 432,6 triệu đồng = 4.429,9 triệu đồng
Đơn giá quyền sử dụng đất
4.429,9 triệu đồng / 88 m2= 50,34 triệu đồng/m2
3. Lập bảng so sánh

Yếu tố so sánh BĐS TĐ BĐS 1 BĐS 2 BĐS 3

Đơn giá QSD đất
(trđ/m2) 50,91 36,21 50,34
Chiều rộng (m) 8,6 4 5,9 4,4
DT đất (m2)
170 80 177 88
Hình dáng khu đất Tóp hậu Vuông vức Tóp hậu Vuông vức
Vị trí MT MT Hẻm 8m MT

3. Phân tích
Phân tích các yếu tố tương quan của các BĐS SS so với BĐS TĐ, ta có:
v Chiều rộng
BĐS 1 có chiều rộng là 4m kém thuận lợi hơn, tỷ lệ điều chỉnh cho BĐS1 là (110%-
100%)/100% = 10%
BĐS 2, 3 có chiều rộng lần lượt là 4,4m và 5,9m kém thuận lợi hơn, tỷ lệ điều chỉnh là
(110%-105%)/105% = 4,76%
v Quy mô
BĐS 1, 3 có quy mô lần lượt là 80m2 và 88m2, thuận lợi hơn TSTĐ, tỷ lệ điều chỉnh
là (95%-100%)/100% = -5%
BĐS 2 có quy mô tương đồng với BĐS TĐ, không điều chỉnh.
v Hình dáng
BĐS 1, 3 có hình dáng vuông vức, thuận lợi hơn TSTĐ, tỷ lệ điều chỉnh là (95%-
100%)/100% = -5%
BĐS 2 có hình dáng tương đồng với BĐS TĐ, không điều chỉnh.
v Vị trí
Các BĐS 1&3 nằm ở vị trí mặt tiền đường, tương đồng với BĐS Thẩm định, không
điều chỉnh.
BĐS 2 nằm ở vị trí hẻm 8m, kém thuận lợi hơn TSTĐ, tỷ lệ điều chỉnh là
(100% - 80%) / 80% = 25%
4. Lập bảng điều chỉnh

Yếu tố Đơn vị TSTĐ Tài sản 1 Tài sản 2 Tài sản 3

Đơn giá trước
50.91 36.21 50.34 Commented [HVV1]: Các em có thể điều chỉnh pháp lý bên
điều chỉnh ngoài bảng này, để cho gọn hơn nhé
Điều chỉnh các yếu
tố so sánh
Chiều rộng m 8.6 4 4.4 5.9
Tỷ lệ đánh giá 110% 100% 105% 105%
Tỷ lệ điều chỉnh 10.00% 4.76% 4.76%

Mức điều chỉnh Triệu đồng 5.09 1.72 2.40

Giá sau điều chỉnh

Triệu đồng 56.00 37.93 52.74
1
Quy mô 170 80 177 88
Tỷ lệ đánh giá 95% 100% 95% 100%
Tỷ lệ điều chỉnh -5.00% 0.00% -5.00%

Mức điều chỉnh Triệu đồng -2.55 0.00 -2.52

Giá sau điều chỉnh

Triệu đồng 53.46 37.93 50.22
2

Hình dáng Tóp hậu Vuông vức Tóp hậu Vuông vức

Tỷ lệ đánh giá 95% 100% 95% 100%

Tỷ lệ điều chỉnh -5.00% 0.00% -5.00%

Mức điều chỉnh Triệu đồng -2.55 0 -2.48

Giá sau điều chỉnh

Triệu đồng 50.91 37.93 47.74
3
Vị Trí MT MT Hẻm 8m MT
Tỷ lệ đánh giá 100% 100% 80% 100%
Tỷ lệ điều chỉnh 0 0.25 0
Mức điều chỉnh 0.00 9.05 0.00
Giá sau điều chỉnh
50.91 46.99 47.74
4
Mức giá chỉ dẫn
Đồng 50.91 46.99 47.74
(sau điều chỉnh)
Giá trị trung bình
của mức giá chỉ Đồng 48.55
dẫn
Mức độ chênh lệch
với giá trị trung
4.87% -3.21% -1.66%
bình của các mức
giá chỉ dẫn

Tổng hợp các số

liệu điều chỉnh tại
mục C
Tổng giá trị điều
10.182 10.777 7.394
chỉnh gộp
Tổng số lần điều
Lần 3 2 3
chỉnh

Biên độ điều chỉnh 20% 30% 15%

Tổng giá trị điều

-0.051 0.218 -0.117
chỉnh thuần

Xác định giá trị tài

Triệu đồng 48.55
sản thẩm định giá

5. Ước tính giá trị bất động sản thẩm định

a. Giá trị quyền sử dụng đất
Về nguyên tắc khống chế, mức độ chênh lệch với giá trị trung bình của các mức giá chỉ
dẫn nằm trong khoảng -2,8% đến 5,6% không vượt quá 15% nên thỏa mãn điều kiện.
Về thống nhất mức giá chỉ dẫn, các mức giá có khả năng giao dịch thành công là như
nhau nên giá thị trường của tài sản thẩm định được ước tính bằng bình quân gia quyền
của mức giá chỉ dẫn của 3 tài sản so sánh, bằng
(50.91+46.99+47.74) /3 = 48,55 triệu đồng/m2
Giá trị QSDĐ của BĐSTĐG tại thời điểm tháng 2/2020 là:
48,55 triệu đồng/m2 x 170m2 » 8.253,5 triệu đồng
b. Giá trị công trình xây dựng
Chi phí xây dựng gián tiếp = chi phí trực tiếp *0,4 = 2,5 triệu đồng/m2*0,4 = 1 triệu
đồng/m2
 Lợi nhuận nhà thầu = (Chi phí xây dựng gián tiếp+ chi phí trực tiếp)*25% =
(2,5+1)*0,25 = 0,88 triệu đồng/m2
Tổng chi phí xây dựng 1m2 sàn = Lợi nhuận nhà thầu + Chi phí xây dựng gián tiếp+
chi phí trực tiếp
= 2,5 +1+0,88 = 4,38 triệu đồng/m2
Tổng giá trị xây mới của công trình
4,38 triệu đồng/m2 * 2,5 lầu*100m2 = 1.093,75 triệu đồng
Tỷ lệ hao mòn của TSTĐ (ước tính theo công thức tuổi đời hiệu quả)
(2020-2005) / 50 = 30%
Giá trị hiện tại công trình xây dựng:
1.093,75 triệu đồng x (1-30%) = 765,63 triệu đồng
c. Tổng giá trị BĐS thẩm định
Tổng giá trị BĐS thẩm định = Gía trị quyền sử dụng đất + Giá trị công trình xây dựng
= 8.253,5 triệu đồng + 765,63 triệu đồng = 9.019,13 triệu đồng
Kết luận, Tổng giá trị BĐS thẩm định là ….