BẢN LỰA CHỌN VỊ TRÍ XÂY DỰNG DỰ ÁN

XÂY DỰNG KHU THƯƠNG MẠI VÀ DỊCH VỤ QUỲNH TRANG

Phương pháp đánh giá theo điểm (phương pháp sử dụng tổng hợp các yếu tố có
liên quan) :
I : VỊ TRÍ LỰA CHỌN DỰ ÁN
Vị trí I : Cách trung tâm xã Trưng Trắc 2,8km về hướng Tây Bắc tiếp giáp với quốc
lộ 5, khu vực nằm trung tâm khu dân cư có tầm nhìn về dự án cao và một số lợi thế
về địa hình như : giao thông , nguồn nước , trung tâm dân cư , địa hình tương đối
bằng phẳng trốn trải,….
Tạo độ điểm dự án vị trí I :
Theo trục X : 20.9596097
Theo trục Y : 105.9943491

Vị trí II :cách trung tâm xã Trưng Trắc 1km về hướng Tây Bắc nằm tiếp giáp
với đường quốc lộ 5, khu vực lựa chọn vị trí 2 của dự án nằm ngoài vùng trung
tâm dân cư trên nền đất ruộng ,xong bên cạnh đó cũng có một số lợi thế như :
gần trặm xăng Lạc Hồng có thể thuận lợi cho người dân đi lại, nằm một bên
khu dân cân đỡ bớt tiếng ồn gây ra,gần các khu công nghiệp cung cấp đầu ra,…

1
Tạo độ điểm dự án vị trí II :
Theo trục X : 20.8986840
Theo trục Y : 105.7536642

◙ Tiến hành theo 5 bước sau:

Bước 1 : Xác định các nhân tố cần đánh giá
* Xác định các nhân tố chính ảnh hưởng đến việc lựa chọn địa điểm xây dựng và phải thể
hiện được sự khác nhau giữa các địa điểm lựa chọn
Bước 2 : Xác định giá trị so sánh (theo %) của các nhóm và từng nhân tố trong mỗi
nhóm.
* Là bước có tính quyết định để lập nên hệ thống đánh giá theo điểm và cũng là điểm yếu
nhất của phương pháp (Vì ở đây thể hiện nhiều tính chủ quan của người lập)
1. Đặc điểm khu đất
1.1. Đặc điểm điều kiện địa hình khu đất
1.2. Giá khu đất
1.3. Độ lớn khu đất
2. Hạ tầng kỹ thuật
2.1. Hệ thống giao thông

2
2.2. Cung cấp năng lượng
2.3. Cấp nước
2.4. Xử lý nước thải
2.5. Xử lý rác thải
3. Thị trường
3.1. Cung cấp nguyên vật liệu
3.2. Tiêu thụ sản phẩm
4. Lực lượng lao động
4.1. Số lượng lao động
4.2. Chất lượng lao động
4.3. Các cơ sở giáo dục, dạy nghề
5. Quan hệ đô thị
5. Các nhân tố khác
6.1. Chính sách phát triển kinh tế
5.2. Ngày nghỉ, lễ trong khu vực

3
Bước 3: Xác định mức đánh giá cho từng nhân tố ảnh hưởng
• Khả năng đáp ứng yêu cầu của từng nhân tố ảnh hưởng được chia thành các mức
khác nhau. Các mức này được xếp đặt theo trật tự giảm dần tương ứng với một thang
điểm,
• Ví dụ : Rất thuận lợi, thuận lợi, ít thuận lợi và không thuận lợi tương ứng với 4, 3, 2,
1 điểm. Tuỳ theo đặc điểm của từng nhân tố ảnh hưởng mà mức đành giá nhiều hoặc
ít.
• Phương pháp thông thường được dùng để xây dựng các mức đánh giá là phương
pháp phân tích SWOT (Strengths, Weaknesses, Opportunities, Threats).
• Phương pháp này giúp xác định các mặt mạnh, mặt yếu, các cơ hội phát triển ảnh
hưởng đến nhân tố và những gì có thể trở thành nguy cơ đe doạ trong nhân tố đó.
• Bước 4 : Xác định hệ số của các nhân tố ảnh hưởng (chuyển từ dạng % sang dạng
điểm)
Hệ số của Giá trị của các nhân tố theo % * Số điểm lớn nhất trong mức đánh giá
=
nhân tố 4 điểm
• Bước 5 : Thành lập hệ thống đánh giá theo điểm.

4
Bảng 1. DANH MỤC XÁC ĐỊNH CÁC YẾU TỐ CẦN XEM XÉT TRONG QUÁ TRÌNH
LỰA CHỌN ĐỊA ĐIỂM DỰ ÁN: XÂY DỰNG KHU THƯƠNG MẠI VÀ DỊCH VỤ
QUỲNH TRANG
Tên chuyên gia:.ĐINH VĂN HẢI..(Nhóm:.1).

Tầm Quan trọng Tác động theo thời gian

Yếu tố
Trung Ngắn Trung Dài Tương
Ít Nhiều
bình hạn hạn hạn lai

Đặc điểm khu đất

Hạ tầng kỹ thuật

Thị trường

Lực lượng lao động

Quan hệ đô thị

Dịch vụ thương mại

Môi trường đô thị

5
BẢNG 2: XÁC ĐỊNH TỶ LỆ %GIÁ TRỊ CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN LỰA
CHỌN VỊ TRÍ DỰ ÁN

Các nhân Cấu trúc nền đất:3%

tố ảnh
hưởng: Mực nước ngầm:1.5%
tổng giá
trị 100% Ngập lụt:0.5%
Đặc điểm địa hình
khu đất:.10%
Độ bằng phẳng:2%
Đặc điểm
khu đất:25%
Khí hậu:2.5%

Hình dáng và định hướng khu đất:0.5%

Giá khu đất: 10%

Độ lớn khu đất:5%

Cấp từ mạng công cộng:4%

Cấp nước:5%
Cấp từ giếng khoan riêng:1.%

Vị trí trong mạng lưới đường:3.%

Tiếp nối với đường bộ:4%

Giao thông:10%
Tiếp nối với đường sắt:2.%
Hạ tầng kỹ
Tiếp nối với cảng, sông, biển:1%
thuật:30.%
Cấp điện qua mạng chung:3%

Năng lượng:5% Cấp điện qua trạm phát riêng:2.%

Cấp hơi:1%

Xử lý nước thải:5%

Xử lý rác thải:5.%

Nguồn nguyên vật liệu:5.%

Cung cấp nguyên
vật liệu:8%
Giá nguyên vật liệu:3%
Thị
trường:15%
Vị trí trong thị trường:4%
Tiêu thụ sản phẩm:
7%
Đặc điểm thị trường:3%

Lực lượng lao động:5% Vị trí trong thị trường sức lao động:3%

Nhà ở:1
6
 Công trình dịch vụ công cộng:1.%

Vị trí so với khu dân cư:20%

Quan hệ đô thị:25%
Nhà máy lân cận:5%

bảng 3: ma trận swot xác định vị trí dự án.

ĐỀ TÀI : DỰ ÁN XÂY DỰNG KHU THƯƠNG MẠI VÀ DỊCH VỤ QUỲNH
TRANG

BẢNG MA TRẬN SWOT ( VỊ TRÍ I)

ĐIỂM MẠNH ĐIỂM YẾU CƠ HỘI THÁCH THỨC

 Độ bằng phẳng ổn  Cần giải  Giao thông  Giá cả đất có

định phóng mặt thuận lợi thể cao vì nằm
bằng trung tâm
 Nền đất thổ nhưỡng  Tiềm năm
Đặc điểm khu ổn định  Nằm trong trung tâm  Chính sách kinh
đất trung tâm tạo thương mại tế
 Gần khu dân cư ra tiếng ồn phát triển
 Nhiều thách
 Khí hậu tuận lợi  Khó khăn thức tự nhiên
trong việc cấp
phép

 Gần tuyến đường lớn  Xả thải chung  Mở rộng liên  Nhiều bụi bặm
và mạng lưới giao lượng nước kết bên ngoài cần giảm thiểu
thông thuận lợi thải lớn có thể
quá công xuất  Nhiều khách
 Chi phí tiết kiệm qua hàng tiềm
Hạ tầng kỹ cấp mạng lưới chung  Mạng lưới năng
thuật giao thông
 Rác thải xử lý chung xuống cấp  Có nhiều yếu
với hộ dân tố đưa dự án
phát triển
hơn
 Nằm trong khu vực  Nằm trung  Cơ hội tiêu  Chưa nắm bắt
đầu mối của các loại tâm nên khá thụ sản phẩm được nhu cầu

7
 hàng hóa mất tiếng ồn cao mua sắm cuat
Thị trường người dân
 Nông sản địa phương  Nguồn gốc  Thị trường
phong phú hàng hóa chưa mới cho  Có thể tràn lan
rõ ràng người dân nhiều mặt hàng
 Tiếp giáp với khu tiếp cận kém chất lượng,
vực mở với hệ thống hàng giả
giao tông
 Độ tuổi lao động đa  Chưa có  Là nơi mà  Cần phải đào
dạng chuyên sâu về lực lượng lao tạo rèn luyện
tay nghề lần động được thêm
Lực lượng lao  Nguồn lao động đông kinh nghiệm tạo công ăn
động đủ đáp ưng cho dự án việc làm  Cần chọn lọc
tốt lực lượng lao
 Giải quyết động phù hợp
được vẫn đề từng lứa tuôi để
việc làm lâu làm việc hiệu
dài quả
 Nằm gần sát vơi thủ  Chưa có cơ  Là mối quan  Dự án phải đưa
đô Hà Nội quan trung hệ tốt để dự ra được các
hòa giảng giải án có thể làm chính sách ưu
 Có sự gắn bố của giữa hai bên việc và tiến đâĩ để tạo mối
Quan hệ đô người dân xung dự án và triển tốt đẹp quan hệ tốt đẹp
thị quanh tới dự án người dân
 Hỗ trợ nhau  Cần có các hình
một cách dễ thức tuyên
dàng truyền nâng cao
tinh thần người
dân với dự án

BẢNG MA TRẬN SWOT ( VỊ TRÍ II)

ĐIỂM MẠNH ĐIỂM YẾU CƠ HỘI THÁCH THỨC

 Thoáng về mặt địa  Cần cải tạo  Giao thông

hình và rộng rãi nền đất ruộng thuận lợi  Chính sách kinh
về nền móng tế
 Độ bằng phẳng ổn  Tiềm năm
Đặc điểm khu định  Cần giải trung tâm  Nhiều thách
đất phóng mặt thương mại thức tự nhiên
 Gần khu dân cư bằng phát triển

 Khí hậu tuận lợi  Khó khăn

trong việc cấp
phép

8
  Gần tuyến đường lớn  Xả thải chung  Mở rộng liên  Nhiều bụi bặm
và mạng lưới giao lượng nước kết bên ngoài cần giảm thiểu
thông thuận lợi thải lớn có thể
quá công xuất  Nhiều khách
 Chi phí tiết kiệm qua hàng tiềm
Hạ tầng kỹ cấp mạng lưới chung  Mạng lưới năng
thuật giao thông
 Rác thải xử lý chung xuống cấp
với hộ dân

 Gần các khu công  Chưa nắm bắt

nghiệp sản xuất tiết  Nguồn gốc  Thị trường được nhu cầu
kiệm đầu vào hàng hóa chưa mới cho mua sắm cuat
Thị trường rõ ràng người dân người dân
 Nằm trong khu vực  tiếp cận
đầu mối của các loại  Tiếp cận hơi  Có thể tràn lan
hàng hóa xa với một số  Cơ hội tiêu nhiều mặt hàng
hộ dân cần thụ sản phẩm kém chất lượng,
 Nông sản địa phương hàng hóa cao hàng giả
phong phú nhanh chóng

 Độ tuổi lao động đa  Chưa có  Là nơi mà  Cần phải đào

dạng chuyên sâu về lực lượng lao tạo rèn luyện
tay nghề lần động được thêm
Lực lượng lao  Nguồn lao động đông kinh nghiệm tạo công ăn
động đủ đáp ưng cho dự án việc làm  Cần chọn lọc
tốt lực lượng lao
 Giải quyết động phù hợp
được vẫn đề từng lứa tuôi để
việc làm lâu làm việc hiệu
dài quả
 Nằm gần sát vơi thủ  Chưa có cơ  Là mối quan  Dự án phải đưa
đô Hà Nội quan trung hệ tốt để dự ra được các
hòa giảng giải án có thể làm chính sách ưu
 Có sự gắn bố của giữa hai bên việc và tiến đâĩ để tạo mối
Quan hệ đô người dân xung dự án và triển tốt đẹp quan hệ tốt đẹp
thị quanh tới dự án người dân
 Hỗ trợ nhau  Cần có các hình
một cách dễ thức tuyên
dàng truyền nâng cao
tinh thần người
dân với dự án

9
 BẢNG TỔNG HỢP NHÓM 1

MA TRẬN SWOT

ĐIỂM MẠNH ĐIỂM YẾU

 Thuận lợi quá trình thi công
 Độ bằng phẳng ổn định
 Khí hậu thuận lợi (nhiệt đới gió mùa )
 Nằm trong trung tâm dân cư
 Có hệ thống xả thải chung khu vực
 Nằm trong khu vực đầu mối
 Nguồn điện nước đầy đủ
 Giá đất tương đối phải chăng
 Khó khăn trong việc cấp phép
 Nằm trung tâm gây ra tiếng ồn dễ bị
người dân phản ánh
 Mực nước ngầm chênh lệch
 Cần giải phóng mặt bằng

CƠ HỘI THÁCH THỨC

 Là nơi có tiềm năng phát triển dự án
 Dễ giao thương và có mối quan hệ
với dân cư tốt
 Thu hút được các nhà đầu tư
 Giao thông thương mại thuận lợi
 Thị trường mở
 Là môi trường việc làm cho người
dân
 Có đủ yếu tố để là một thị trường phát
triển lâu dài
 Phải cạnh tranh các khu thương mại
dịch vụ khác
 Khó đáp ứng hết được nhu cầu hạ
tầng kỹ thuật
 Thiên tai đôi khi ảnh hưởng tới dự án
một phần
 Bước đầu dự án gặp nhiều khó khăn
về bắt nhịp thị trường
 Giá đất sẽ biến động theo thời gian
 Giảm thiểu tiếng ồn chưa hẳn triệt để

BẢNG 4: ĐÁNH GIÁ THEO ĐIỂM CÁC PHƯƠNG ÁN LỰA CHỌN VỊ TRÍ DỰ ÁN

CÁC PHƯƠNG
Hệ số
Các yếu tố xem xét Mức đánh giá Điểm ÁN LỰA CHỌN
giá trị
VỊ TRÍ

Cấu trúc nền đất Đáp ứng cao I II

3% 2.25
Đáp ứng TB 3
1.5
Đáp ứng thấp 2

Không đáp ứng

10
Mực nước ngầm Đáp ứng cao 4 1.5% 1.5

Đáp ứng TB
0.75
Đáp ứng thấp 2

Không đáp ứng

Ngập lụt Đáp ứng cao 0.5%

0.37
Đáp ứng TB 3
0.25
Đáp ứng thấp 2

Không đáp ứng

Độ bằng phẳng Đáp ứng cao 4 2% 2

Đáp ứng TB 3 1.5

Đáp ứng thấp

Không đáp ứng

Khí hậu Đáp ứng cao 4 2.5% 2.5

1.87
Đáp ứng TB 3

Đáp ứng thấp

Không đáp ứng

Hình dáng và định hướng khu đất Đáp ứng cao 0.5%
0.37
Đáp ứng TB 3
0.25
Đáp ứng thấp 2

Không đáp ứng

Giá khu đất Đáp ứng cao 4 10% 10

7.5
Đáp ứng TB 3

Đáp ứng thấp

Không đáp ứng

Độ lớn khu đất Đáp ứng cao 5%

3.75
Đáp ứng TB 3
2.5
Đáp ứng thấp 2

Không đáp ứng

11
Cấp nước từ mạng công cộng Đáp ứng cao 4%
3
Đáp ứng TB 3
2
Đáp ứng thấp 2

Không đáp ứng

Cấp nước từ giếng khoan riêng Đáp ứng cao 1%

Đáp ứng TB
0.5
Đáp ứng thấp 2

Không đáp ứng 1 1

Vị trí trong mạng lưới đường Đáp ứng cao 4 3% 3

2.25
Đáp ứng TB 3

Đáp ứng thấp

Không đáp ứng

Tiếp nối với đường bộ Đáp ứng cao 4 4% 4

Đáp ứng TB 3 3

Đáp ứng thấp

Không đáp ứng

Tiếp nối đường sắt Đáp ứng cao 2%

Đáp ứng TB

Đáp ứng thấp 2 1

0.5
Không đáp ứng 1

Tiếp nối cảng sông biển Đáp ứng cao 1%

Đáp ứng TB
0.5
Đáp ứng thấp 2

Không đáp ứng 1 0.25

Cấp điện qua mạng chung Đáp ứng cao 3%

2.25
Đáp ứng TB 3
1.5
Đáp ứng thấp 2

Không đáp ứng

12
Cấp điện qua mạng thoát riêng Đáp ứng cao 2%

Đáp ứng TB

Đáp ứng thấp 2 1

0.5
Không đáp ứng 1

Cấp hơi Đáp ứng cao 1%

Đáp ứng TB
0.5
Đáp ứng thấp 2
0.25
Không đáp ứng 1

Xử lý nước thải Đáp ứng cao 5% 5

3.75
Đáp ứng TB 3
2.5
Đáp ứng thấp 2

Không đáp ứng

Xử lý rác thải Đáp ứng cao 4 5% 5

3.75
Đáp ứng TB 3

Đáp ứng thấp

Không đáp ứng

Nguồn nguyên vật liệu Đáp ứng cao 5%

3.75
Đáp ứng TB 3
2.5
Đáp ứng thấp 2

Không đáp ứng

Giá nguyên vật liệu Đáp ứng cao 3%

Đáp ứng TB 3 2.25

Đáp ứng thấp 2 1.5

Không đáp ứng

Vị trí trong thị trường Đáp ứng cao 4%

3
Đáp ứng TB 3
2
Đáp ứng thấp 2

Không đáp ứng

13
Đặc điểm thị trường Đáp ứng cao 3%
2.25
Đáp ứng TB 3
1.5
Đáp ứng thấp 2

Không đáp ứng

Vị trí trong thị trường sức lao động Đáp ứng cao 3%

Đáp ứng TB 3 2.25

Đáp ứng thấp 2 1.5

Không đáp ứng

Nhà ở Đáp ứng cao 4 1% 1

0.75
Đáp ứng TB 3

Đáp ứng thấp

Không đáp ứng

Công tình dịch vụ công cộng Đáp ứng cao 1%

Đáp ứng TB 3 0.75

Đáp ứng thấp 2 0.5

Không đáp ứng

Vị trí so với khu dân cư Đáp ứng cao 4 20% 20

Đáp ứng TB 3 15

Đáp ứng thấp

Không đáp ứng

Nhà máy lân cận Đáp ứng cao 5%

3. 75
Đáp ứng TB 3
2.5
Đáp ứng thấp 2

Không đáp ứng

Tổng số điểm 82.99 68.12

Tổng số % 100

Vị trí xếp hạng theo điểm Vị trí I

14
DỰA VÀO BẲNG ĐÁNH GIÁ THEO ĐIỂM CÁC PHƯƠNG ÁN LỰA CHỌN VỊ
TRÍ DỰ ÁN ( chọn vị trí số I để xây dựng thực hiện dự án tại xã Trưng Trắc – huyện
Văn Lâm – Tỉnh Hưng Yên )
TẠO ĐỘ ĐẶT DỰ ÁN TRÊN BẢN ĐỒ :
Theo trục X : 20.9596097
Theo trục Y : 105.9943491

15
16