ĐẠI HỌC ĐÀ NẴNG

TRƯỜNG ĐH ĐÔNG Á
----------

ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN

Giảng viên hướng dẫn: Trần Thị Kim Anh

Nhóm 1
Lê Thị Phương Nhung
Nguyễn Thị Vui
Trương Thị Nguyệt
Nguyễn Thị Tuyết My
Phan Phạm Thanh Xuân
Lê Thị Hồng Đào
Đặng Thu Hằng
 TỔ CHỨC ĐỊNH GIÁ CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM
Số.../ĐG... Độc lập – Tự do – Hạnh phúc
Đà Nẵng, ngày 21 tháng 11 năm 2022
CHỨNG THƯ ĐỊNH GIÁ
Kính gửi: .......
Theo đề nghị của ông/bà/doanh nghiệp...tại văn bản số...ngày...về việc định giá.......
1. Mục đích định giá:
Xác định giá tài sản phục vụ mục đích: mua bán BĐS
2. Thời điểm định giá:
Tại thời điểm (ngày 21 tháng 11 năm 2022)
3. Cơ sở định giá
- Căn cứ hóa đơn, chứng từ, hồ sơ, giấy tờ pháp lý do ông Trần Vân và bà Trần
Thị Thủy cung cấp
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số H00805 ngày 26 tháng 09 năm 2005 của
UBND Quận Ngũ Hành Sơn, TP.Đà Nẵng cấp cho ông Trần Vân và bà Trần Thị Thủy.
4. Thực trạng đất, nhà,.....
4.1. Đất:
- Vị trí: lô đất số 295; 51 Ngô Thị Sỹ, Khu dân cư phường Bắc Mỹ An (Phía bắc
đường Phan Tứ) phường Mỹ An, quận Ngũ Hành Sơn, thành phố Đà Nẵng
- Mặt tiền đường: đường 7,6m; vỉa hè mỗi bên 5m
- Hướng: Đông Nam
- Diện tích: 102,5m2
Chiều dài: 20,5m
Chiều rộng: 5m
- Hình dáng lô đất: Hình chữ nhật
- Quy hoạch: Đất ở tại đô thị, thời gian sử dụng: lâu dài, Điện âm, thoát nước tốt;
nằm trong khu quy hoạch khu dân cư
- Địa hình: Bằng phẳng
- Môi trường tự nhiên: Mùa đông ấm áp, mùa hè mát mẻ
- Môi trường kinh tế Xã hội:
Giao thông thuận tiện, các phương tiện được phép tham gia 2 chiều, ô tô được đỗ
1 bên đường
Thông tin liên lạc: Đã lắp sẵn đường truyền internet và đường cáp truyền hình.
 An ninh xã hội: Tốt
Lô đất cách trường ĐH Kinh Tế 550m, cách chợ Bắc Mỹ An 1km, gần đường
Phan Tứ( thiên đường ẩm thực) 250m, gần biển

4.2. Nhà:
- Mô tả chung: Loại nhà cấp 3, diện tích xây dựng 102,50m2, diện tích sử dụng
102,50m2, số tầng 2, số phòng 8
- Thời gian xây dựng: 5/2019
- Đặc điểm kinh tế – kỹ thuật công trình xây dựng
Đơn giá xây dựng mới nhà tương tự nhà cần định giá: ~ 151trđ/m2
- Tầng 1: 1 phòng khách, 1 phòng ngủ, 1 phòng bếp, 1 NVS chung
- Tầng 2: 2 phòng ngủ, 1 NVS chung, 1 phòng thờ, sân phơi đồ
- Cửa gỗ, nền lót gạch men, kệ bếp mặt đá granit, cầu thang bê tông cốt thép, mặt
cầu thang ốp đá granit, làn can kính
- Các vấn đề liên quan khác:
Hệ thống điện: điện âm tường
Hệ thống nước: thoát nước tốt
Thiết bị phòng cháy chữa cháy: Bình chữa cháy từng tầng lầu (bình 5kg)
4.3. Tài sản:
- Các thông số kỹ thuật, thực trạng của tài sản: mới 95%( đã sử dụng được 2 năm)
- Tính pháp lý của tài sản: Đã cấp sổ đỏ.
5. Phương pháp định giá:
5.1 Định giá BĐS bằng PP so sánh
5.1.1 Định giá Đất – phương pháp so sánh trực tiếp
 5.1.1.1 Các Bất động sản so sánh
BĐS so sánh 1: https://batdongsan.com.vn/ban-nha-rieng-duong-vung-trung-
3-phuong-hoa-hai/ban-2-tang-full-noi-that-xin-150m2-gia-7-8-ty-thuong-luong-
pr35675140?fbclid=IwAR0f20JNUvEqbCqODfW2qckJDZVQ7Xc2o4vW-
ooTGiyxDQNWWLxoxuJZevc

Vị trí địa lý: Hướng Tây – Nam

Vị trí thuận lợi: gần trường quốc tế Singapore, gần đại học FPT, Y dược
Diện tích: 150m2
Giấy tờ: Đã cấp sổ đỏ/hồng
Giá rao bán:7.8 tỷ
Thời điểm rao bán: 14/11/2022
Đơn giá được rao bán: ~ 52 triệu/m2
BĐS so sánh 2: https://batdongsan.com.vn/ban-nha-rieng-duong-thuy-son-4-
phuong-hoa-hai/can-tien-ban-nhanh-can-2-tang-4-gan-nguyen-khac-vien-
pr35395257?
fbclid=IwAR3isERoUvelpjnDNyzzI6IETCJLuE4M_yX_6XSoAPlOPWlWBFk-
LbYqFSo
 Vị trí địa lý: Hướng Nam
Vị trí thuận lợi:gần siêu thị, chợ, trường học, bệnh viện, 600 giường, trong
bán kính 1km, biển cách 800m
Diện tích: 125m2
Giấy tờ: Đã cấp sổ đỏ/hồng
Giá rao bán:5.5 tỷ
Thời điểm rao bán: 14/11/2022
Đơn giá được rao bán: ~44 triệu/m2
BĐS so sánh 3: https://batdongsan.com.vn/ban-nha-rieng-duong-dong-hai-8-
phuong-hoa-hai/chinh-chu-can-ban-200m2-3pn-8-p-quan-ngu-hanh-son-da-nang-
pr35822549?fbclid=IwAR2oQhyXBAluWE4RdK98S-
yvQnuEHxtaRA5j8qrcAdlcqNKw9dYDdiii0W4
 Vị trí địa lý: Hướng Đông
Vị trí thuận lợi: Mặt tiền đối diện công viên, đi bộ ra biển Sơn Thủy 300m, phía
sau làng đại học FPT thuận tiện cho thuê, đối diện Aria Resort.
Diện tích: 200m2
Giấy tờ: Đã cấp sổ đỏ/hồng
Giá rao bán:9 tỷ
Thời điểm rao bán: 14/11/2022
Xem đơn giá được rao bán: ~45 triệu/m2
5.1.1.2 Bảng điều chỉnh các BĐS so sánh:
TT Yếu tố so sánh Thửa đất Thửa đất Thửa đất Thửa đất
cần TĐG so sánh 1 so sánh 2 so sánh 3
A Giá bán (giá giao Chưa biết, cần 7.8 tỷ 5.5 tỷ 9 tỷ
dịch thành công) thẩm định giá
B Tổng diện tích 102,50m2 150m2 125m2 200m2
C Giá bán/m2 Chưa biết 52 Triệu/m2 44 Triệu/m2 45 Triệu/m2
D Điều chỉnh theo các
yếu tố so sánh
D1 Điều kiện Thanh toán tiền Thanh toán tiền Thanh toán tiền Thanh toán tiền
thanh toán mặt ngay 1 lần khi mặt ngay 1 lần khi mặt ngay 1 lần mặt ngay 1 lần
mua mua khi mua khi mua
Mức điều chỉnh điều X X X X
kiện thanh toán
D2 Tình trạng Đã cấp sổ đỏ Đã cấp sổ đỏ Đã cấp sổ đỏ Đã cấp sổ đỏ
pháp lý
Mức điều chỉnh Tình X X X X
trạng
pháp lý
Tổng cộng điều chỉnh D1 0 0 0 0
&D2
D3 Lợi thế Đường 7,5m; vỉa Đường 7,5m; vỉa Đường 5,5m; Đường 5,5m; vỉa
kinh doanh hè 4,5m hè 4,5m vỉa hè 3m hè 3m
D4 Cơ sở hạ tầng Điện ổn định, cấp Điện ổn định, cấp Điện ổn định, Điện ổn định,
nước tốt; thoát nước tốt; thoát cấp nước tốt; cấp nước tốt;
nước tốt, không bị nước tốt, không bị thoát nước tốt, thoát nước tốt,
ngập lụt khi mưa ngập lụt khi mưa không bị ngập không bị ngập
to to lụt khi mưa to lụt khi mưa to
D5 Hướng Đông Nam Hướng Tây Nam Hướng Nam Đông
D6 Cảnh quan Nhìn ra khu Nhìn ra khu Nhìn ra khu Nhìn ra công
đông dân cư đông dân cư đông dân cư viên
D7 Điều chỉnh lợi thế 0% +0% +20% +20%
kinh doanh
D8 Điều chỉnh cơ sở hạ 0% 0% +0% +0%
tầng
D9 Điều chỉnh hướng 0% +10% +5% +10%
D1 Điều chỉnh cảnh 0% 0% 0% +10%
0 quan
Tổng mức điều chỉnh theo 0% +10% +25% +40%
tỷ lệ phần trăm D3, D4,
D5, D6, D7…
E Giá bán đã điều 58,4 Tr.đ 57,2 Tr.đ 55 Tr.đ 63 Tr.đ
chỉnh/m2
(mức giá chỉ dẫn)
 Giá trị ước tính của BĐS mục tiêu là: 58,4 Tr.đ/m2
 Giá bán của BĐS mục tiêu là: 58,4 * 102,50= 5.986 Tr.đ

5.1.2 Định giá Nhà – Phương pháp chi phí

Tìm hiều về thời gian xây dựng công trình trên đất: 5/2019
Tuổi thọ công trình trên đất: 40 năm
Từ đó tính giá trị hao mòn của công trình trên đất: 37 năm
Tìm hiểu giá trị xây mới công trình trên đất (theo đơn giá hiện tại): 6 Tr.đ/m2
Xác định giá trị công trình trên đất = giá trị xây mới – Hao mòn = 3 năm
Giá trị xây dựng ngôi nhà: 6 * (102,50 *2) = 1.230 Tr.đ
Mức giảm giá của ngôi nhà: (3/40) *1.230 = 92,25 Tr.đ
Giá trị còn lại của ngôi nhà: 1.230 – 92,25 = 1.137,75 Tr.đ
NHẬN XÉT
Giá trị BĐS cần định giá = giá trị đất + giá trị công trình trên đất
= 5.986 + 1.137,75 = 7.123,75 Tr.đ
5.2 Định giá BĐS bằng PP thu nhập
Cho thuê 3 phòng, mỗi phòng thuê với giá 6 Tr.đ/ tháng
Lãi suất dựa vào ngân hàng Techcombank: 10%/năm
Lãi suất: 10% + 3,5%=13,5%
Dòng tiền: FV= (6*3)*12=216 Tr.đ
Gía trị hiện tại: PVA= 216 Tr.đ x 1-(1+13,5%)-37 =1.585 Tr.đ
13,5%
Gía trị ban đầu:FVA= 216 Tr.đ / 13,5%= 1.600 Tr.đ
 KẾT LUẬN
Từ các phương pháp định giá BĐS trên, rút ra kết luận về giá trị của
BĐS cần định giá
+ Với phương pháp so sánh (định giá đất) BĐS cần định giá đạt giá trị ước
tính là 5.986 Tr.đ
+ Với phương pháp chi phí (định giá công trình trên đất) BĐS cần định giá
đạt giá trị ước tính là 1.137,75 Tr.đ
+ Với phương pháp thu nhập BĐS cần định giá đạt giá trị ước tính là 1.600
Tr.đ
6. Kết quả định giá
Trên cơ sở các tài liệu do cho ông Trần Vân và bà Trần Thị Thủy cung cấp, qua
khảo sát thực tế tại hiện trường (nếu có); với phương pháp định giá so sánh, chi phí, thu
nhập được áp dụng trong tính toán, doanh nghiệp định giá Doanh Nghiệp BLUE thông
báo kết quả định giá tài sản tại thời điểm như sau:
Giá trị quyền sử dụng đất: 5.986 Tr.đ
Giá trị của nhà: 1.137,75 Tr.đ
Tổng giá trị nhà đất:
Làm tròn (làm tròn tới đơn vị triệu đồng): 7.124 Tr.đ
(viết bằng chữ bảy tỷ một trăm hai mươi tư triệu đồng)
Doanh nghiệp, tổ chức định giá trả lời để ông/bà/quý đơn vị có cơ sở......theo quy
định của pháp luật hiện hành.
Người định giá Giám đốc
(Ký tên) (Ký tên, đóng dấu