TRƯỜNG ĐẠI HỌC THƯƠNG MẠI

KHOA TÀI CHÍNH- NGÂN HÀNG

🙞🙜🕮🙞🙜

BÀI THẢO LUẬN

HỌC PHẦN: ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN

ĐỀ TÀI: ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN NHÀ ĐẤT (CÓ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT)
THEO PHƯƠNG PHÁP SO SÁNH

Giảng viên hướng dẫn: Ths. Nguyễn Minh Hiền

Mã lớp học phần: 231EFIN3011_01

Thực hiện : Nhóm 09

Hà Nội, 2023
 BẢNG PHÂN CHIA NHIỆM VỤ VÀ ĐÁNH GIÁ

STT Họ và tên Nhiệm vụ Đánh giá

81 Hà Thị Ngọc Thúy 2.4 + 2.5 + 2.6

82 Phùng Anh Thư Thuyết trình + kịch bản pp

83 Dương Thị Thương Chương 3 + Tổng hợp word

84 Trần Thị Hồng Thương 2.1 + 2.2 + 2.3

85 Đỗ Huyền Trang 2.1 + 2.2 + 2.3

86 Lê Thị Minh Trang Thuyết trình + kịch bản pp

(Nhóm trưởng)

87 Nguyễn Ngọc Quỳnh Trang 2.4 + 2.5 + 2.6

88 Nguyễn Thị Huyền Trang 2.1 + 2.2 + 2.3

89 Nguyễn Thu Trang Chương 1 + pp

90 Nguyễn Thu Trang Chương 1 + pp

91 Trần Thảo Trang 2.4 + 2.5 + 2.6

2
 MỤC LỤC

LỜI MỞ ĐẦU........................................................................................................................6

CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÍ LUẬN CHUNG VỀ PHƯƠNG PHÁP SO SÁNH TRONG

ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN...............................................................................................7

1. Bất động sản....................................................................................................................7

1.1 Khái niệm bất động sản.............................................................................................7

1.2 Đặc trưng cơ bản của bất động sản..........................................................................7

1.3 Phân loại bất động sản..............................................................................................9

1.4 Quyền của chủ thể đối với bất động sản.................................................................10

2. Thị trường bất động sản..............................................................................................11

2.1 Khái niệm thị trường bất động sản.........................................................................11

2.2 Đặc trưng thị trường bất động sản..........................................................................11

2.3 Phân loại thị trường bất động sản..........................................................................12

2.4 Vai trò thị trường bất động sản...............................................................................12

3. Định giá bất động sản...................................................................................................13

4. Phương pháp so sánh trong định giá bất động sản...................................................14

4.1 Cơ sở lí luận.............................................................................................................14

4.2 Các bước tiến hành..................................................................................................14

4.3 Ưu điểm; hạn chế.....................................................................................................15

4.4 Điều kiện áp dụng....................................................................................................15

3
CHƯƠNG 2: CƠ SỞ THỰC TẾ: ĐỊNH GIÁ BĐS NHÀ ĐẤT THEO PP SO SÁNH .16

1. Xác định tổng quan về bất động sản cần định giá.....................................................16

2. Lập kế hoạch thẩm định giá........................................................................................18

3. Khảo sát, thu thập thông tin........................................................................................19

4. Phân tích thông tin.......................................................................................................28

5. Ước tính giá trị BĐS mục tiêu trên cơ sở giá của các BĐS đã điều chỉnh..............37

6. Báo cáo kết quả thẩm định..........................................................................................39

CHƯƠNG 3: ĐÁNH GIÁ QUÁ TRÌNH THẨM ĐỊNH..................................................40

1. Thuận lợi.......................................................................................................................40

2. Khó khăn.......................................................................................................................40

LỜI KẾT...............................................................................................................................41

4
 DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT

BĐS Bất động sản

BĐSTĐG Bất động sản thẩm định giá

BĐSSS Bất động sản so sánh

CNQSDĐ Chứng nhận quyền sửa dụng đất

CP Chính phủ

ĐH Đại học

NĐ Nghị định

QĐ Quyết định

SX Sản xuất

SXKD Sản xuất kinh doanh

UBND Ủy ban nhân dân

5
 LỜI MỞ ĐẦU

Khi đề cập đến sự phát triển của nền kinh tế thị trường, chúng ta không thể không kể
đến sự phát triển và tầm quan trọng ngày càng lớn của hoạt động thẩm định giá đối với nền
kinh tế của mỗi quốc gia. Sự cần thiết này không chỉ riêng đối với những nước có nền kinh
tế lớn mạnh mà còn quan trọng đối với nền kinh tế của tất cả các nước trên thế giới trong đó
có Việt Nam.

Ngành thẩm định giá tại Việt Nam có những bước đi đầu tiên khá muộn so với các
nước trên thế giới, hoạt động chưa đa dạng, và nền tảng kinh nghiệm cũng như lý luận của
nó chưa hoàn thiện. Tuy nhiên, cùng với quá trình công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước,
nhu cầu phát triển cơ sở hạ tầng, đô thị, nhu cầu đầu tư phát triển sản xuất kinh doanh tăng
lên khi đó việc xác định giá trị tài sản càng nhiều và đa dạng. Trong thẩm định giá, hoạt
động thẩm định giá bất động sản chiếm vị trí quan trọng bởi lẽ bất động sản là tài sản lớn
chiếm tỷ trọng cao trong lượng của cải của mỗi quốc gia. Hoạt động thẩm định giá bất động
sản tại hầu hết các công ty chủ yếu được tiến hành bằng phương pháp so sánh. Sở dĩ như vậy,
một phần vì phương pháp so sánh là phương pháp dễ thực hiện, không có công thức cố định
và kỹ thuật đơn giản, thể hiện sự đánh giá đúng về giá trị thị trường, sử dụng những chứng
cứ rõ ràng nên có tính thuyết phục cao.

Từ vấn đề nêu trên, kết hợp với quá trình học tập môn Định giá tài sản do giảng viên
Nguyễn Minh Hiền hướng dẫn. Nhóm 9 quyết định lựa chọn đề tài: “Định giá bất động sản
nhà đất (có quyền sử dụng đất) theo phương pháp so sánh” để nghiên cứu.

6
 CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÍ LUẬN CHUNG VỀ PHƯƠNG PHÁP SO SÁNH TRONG
ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN

1. Bất động sản

1.1 Khái niệm bất động sản

Theo Bộ Luật Dân sự nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam, Điều 181 quy định:

"Bất động sản bao gồm:

 Đất đai;
 Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai;
 Tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà, công trình xây dựng;
 Tài sản khác theo quy định của pháp luật”.

Theo tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế (IVS), bất động sản là đất đai và những công
trình do con người tạo nên gắn liền với đất. Đó là những vật hữu hình cùng với những tài
sản nằm ở trên, phía trên hay dưới mặt đất.

Bất động sản là những tài sản cố định tại một vị trí địa lý nhất định.

1.2 Đặc trưng cơ bản của bất động sản

 Tính cố định về vị trí

Xuất phát từ bất động sản bao gồm đất đai và những tài sản gắn liền với đất đai nên bất
động sản cố định về vị trí, khó có khả năng di dời được và khó có khả năng tăng thêm về
diện tích. Do đất đai là tài nguyên thiên nhiên có hạn và bị giới hạn về không gian.

Do đó:

- Giá trị của BĐS gắn liền với từng vị trí cụ thể. Khi đánh giá BĐS cần phải xem xét
đến sự ảnh hưởng của yếu tố vị trí đến giá trị của BĐS, tức là khoảng cách từ BĐS đến các

7
trung tâm văn hóa, chính trị, xã hội cũng như các BĐS trung tâm. Do vậy sự thay đổi “tính
vị trí” của BĐS sẽ ảnh hưởng đến giá trị BĐS, đến hoạt động đầu tư và định giá BĐS.
- Giá trị và khả năng sinh lời của BĐS chịu tác động của yếu tố môi trường như:
những yếu tố tự nhiên, điều kiện kinh tế, tinh chất xã hội và điều kiện môi trường,…
 Tính bền vững:

Do đất đai là tài nguyên do thiên nhiên ban tặng, gần như không thể bị hủy hoại trừ khi
có thiên tai xảy ra như: sóng thần, lũ quét,...làm đất đai bị xói mòn, vùi lấp. Các công trình
xây dựng trên đất có tính kiên cố có thể sử dụng lâu dài từ 30-60 năm nếu được sửa chữa và
tôn tạo thì có thể sử dụng tới 70-100 năm. Do đó: Khi đầu tư xây dựng phải dự tính tuổi thọ
kinh tế để quyết định tuổi thọ vật lí,tránh đầu tư lãng phí hoặc đầu tư làm nhiều lần. Khi
định giá phải tính đến cả hai yếu tố tuổi thọ kinh tế và tuổi thọ vật lí, tuổi thọ nào ngắn hơn
sẽ quyết định đến sự tồn tại của BĐS đó.Lợi ích kinh tế mang lại từ hoạt động của BĐS
thường có xu hướng giảm dần đến cuối chu kì kinh tế do các chi phí duy trì tăng và nguồn
thu nhập có xu hướng giảm. Cần phải so sánh giữa giá trị mang lại và chi phí cho BĐS. Khi
đầu tư thiết kế, phải tính toán và dự báo tính năng cũng như các nhu cầu thay đổi có thể phát
sinh. Không có hai bất động sản nào giống hệt nhau. Sự khác nhau giữa các bất động sản có
thể về vị trí bất động sản, quyền pháp lí đối với bất động sản, khác nhau về hướng, điều kiện
hạ tầng kinh tế xã hội, lợi thế thương mại, lợi thế giao. –

 Tính khác biệt:

Giữa các BĐS có những sự khác nhau rất đáng chú ý. Không có hai BĐS hoàn toàn
giống nhau, lý do là có sự khác nhau về vị trí BĐS, khác nhau về kết cấu và kiến trúc; khác
nhau về quyền đối với BĐS; khác nhau về quang cảnh và môi trường…Vì thế, trong đầu tư
phát triển phải chú ý khai thác tính khác biệt để làm tăng giá trị của các bất động sản. Và khi
đánh giá các bất động sản phải chú ý đến tính khác biệt, không thể so sánh rập khuôn giữa
các bất động sản.

 Tính khan hiếm:

8
 Sự khan hiếm BĐS chủ yếu là do diện tích đất đai tự nhiên là có giới hạn và BĐS có
tính khác biệt, cố định về vị trí. Nên quan hệ cung cầu về bất động sản thường xuyên mất
cân đối. Vì vậy, Nhà nước cần có chính sách chống đầu cơ bất động sản.

 Có giá trị lớn:

Giá trị BĐS thường rất cao, điều này xuất phát từ giá trị của đất đai và chi phí xây
dựng các công trình trên đất là rất lớn. Vì vậy, hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản đòi
hỏi phải có lượng vốn lớn và dài hạn. Vốn đầu tư cho bất động bản có thể tái tạo trở lại phục
vụ cho kinh doanh. Thường phát sinh quan hệ vay vốn đề thanh toán khi mua bán.

 Tính ảnh hưởng lẫn nhau:

Các BĐS thường có tác động qua lại với nhau và có ảnh hưởng tới kinh tế xã hội. Giá
trị của một BĐS này có thể bị tác động bởi các BĐS khác. Vì vây, Nhà nước phải thống
nhất về quản lý bất động sản. Khi đầu tư xây dựng các công trình bất động sản phải tính đến
những ảnh hưởng tới các công trình khác. Khi định giá bất động sản, phải tính đến khả năng
ảnh hưởng nếu như có các công trình khác ra đời.

1.3 Phân loại bất động sản

a) Theo đặc tính vật chất

–Đất đai: Đó là đất đai tự nhiên bao gồm đất trồng và đất đang sử dụng

–Công trình kiến trúc và các tài sản gắn liền với công trình kiến trúc

–Các tài sản khác gắn liền với đất đai

–Các công trình khai thác mỏ

b) Theo mục đích sử dụng kết hợp với đặc tính vật chất: gồm có đất đai và công trình
kiến trúc

–Công trình kiến trúc 5 loại: (i) Nhà ở dùng cho thuê hoặc để bán (ii) Công trình phục
vụ sản xuất như nhà xưởng, kho tàng (iii) Công trình kiến trúc có tính chất thương mại như

9
cửa hàng cho thuê, chợ, trung tâm thương mại… (iv) Khách sạn và văn phòng cho thuê (v)
Công trình kiến trúc khác như nhà thờ bệnh viện, trường học…

–Đất đai:

+ Nhóm đất nông nghiệp, gồm: 1. Đất trồng cây hàng năm: Trồng lúa, cỏ và cây hàng
năm khác. 2. Đất trồng cây lâu năm. 3. Đất rừng sản xuất. 4. Đất rừng phòng hộ. 5. Đất
rừng đặc dụng. 6. Đất nuôi trồng thủy sản. 7. Đất làm muối. 8. Đất nông nghiệp khác theo
quy định của Chính phủ.

+ Nhóm đất phi nông nghiệp: 10 loại, gồm: 1. Đất ở: Tại nông thôn và thành thị. 2. Đất
xây dựng trụ sở cơ quan, công trình sự nghiệp. 3. Đất sử dụng và mục đích an ninh và quốc
phòng. 4. Đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp: Đất xây dựng khu công nghiệp, xây
dựng cơ sở SXKD, khai thác khoáng sản, SX vật liệu xây dựng, làm đồ gốm. 5. Đất sử dụng
và mục đích công cộng. 6. Đất do các cơ sở tôn giáo sử dụng. 7. Đất có các công trình là:
Đình, đền, chùa, miếu, am, từ đường, nhà thờ họ 8. Đất làm nghĩa trang, nghĩa địa. 9. Đất
sông, ngòi, kênh, rạch, suối và mặt nước chuyên dùng.

+ Nhóm đất chưa sử dụng: Chưa xác định được đích sử dụng.

1.4 Quyền của chủ thể đối với bất động sản

+ Đối với đất đai: Về mặt lý thuyết có 3 hình thức chiếm giữ đất đai: (i) Sở hữu vĩnh
viễn (ii) Thuê theo hợp đồng (iii) Quyền sử dụng đất.

Trong điều kiện cụ thể của Việt Nam, Hiến pháp nước Cộng hòa xã hội Việt Nam năm
1992 quy định đất đai là thuộc sở hữu toàn dân, pháp luật không công nhận quyền sở hữu tư
nhân đất đai, mà chỉ công nhận quyền sử dụng đất.

+Đối với các công trình: (i) Sở hữu vĩnh viễn: quyền này phát sinh khi chủ sở hữu đất
cũng sở hữu luôn các công trình ở trên khu đất ấy (iii) Thuê theo hợp đồng: Các công trình
trên khu đất được đem cho thuê theo hợp đồng.

Quyền sở hữu tư nhân về BĐS bao gồm quyền chiếm hữu, sử dụng và định đoạt, các
quyền đó có thể bị cưỡng chế bởi luật pháp và bị giới hạn: Khi chính phủ thu hồi vì lợi
ích quốc gia; hạn chế quyền đi qua khu đất trong một số trường hợp nhất định.

1
 2. Thị trường bất động sản

2.1 Khái niệm thị trường bất động sản

Thị trường BĐS là thị trường nơi các hoạt động giao dịch về BĐS (mua bán, cho thuê,
thế chấp, ...) và các dịch vụ có liên quan (môi giới, tư vấn...) giữa các chủ thể diễn ra theo
quy luật của thị trường và sự quản lí của nhà nước.

Thị trường BĐS là tổng hòa các quan hệ giữa cung và cầu về các quyền của BĐS theo
quy luật thị trường và quy định của pháp luật.

Thị trường BĐS là thị trường bao gồm việc tạo lập, kinh doanh và giao dịch về BĐS
được thực hiện thông qua quan hệ hàng hóa tiền tệ. Khái niệm này vừa đơn giản, vừa dễ
hiểu, nhưng nó chứa đầy đủ phạm vi và nội dung của thị trường BĐS, đó là thị trường của
các hoạt động giao dịch BĐS như: mua bán, trao đổi, cho thuê, thế chấp, chuyển dịch…
Những hoạt động này phải tuân theo quy định của pháp luật, được diễn ra trong phạm vi
không gian và thời gian xác định. Và khi đã gọi là thị trưởng phái tất yếu tuân thủ quy luật
của thị trường. Thị trường có yếu tố pháp luật hoặc không có yếu tố pháp luật tùy thuộc vào
tập quán, phong tục và sự phát triển của thị trường BĐS ở mỗi quốc gia.

2.2 Đặc trưng thị trường bất động sản

- Thị trường BĐS có sự cách biệt giữ hàng hóa và địa điểm giao dịch. BĐS có vị trí cố
định, không thể di dời được, các chủ thể thị trường không thể đưa tài sản đến nơi giao dịch.
Vì thế, việc giao dịch khó kết thúc tại nơi giao dịch mà thường phải qua 3 khâu chủ yếu:
Đàm phán tại địa điểm giao dịch – kiểm tra thực địa – đăng ký pháp lý.

- Thị trường BĐS là thị trường mang tính vùng, tính khu vực sâu sắc. Có sự không
đồng đều giữa các vùng, các miền về điều kiện tự nhiên cũng như trình độ, tốc độ phát triển
kinh tế - văn hóa – xã hội. Thực tế khẳng định thị trường BĐS ở đô thị có quy mô và trình
độ phát triển cao hơn ở các khu vực nông thôn, ngay cả ở đô thị thì các đô thị là trung tâm
kinh tế, văn hóa của một tỉnh, một vùng hoặc cả nước…

- Thị trường BĐS là một dạng điển hình của thị trường không hoàn hảo do sự không
đồng nhất về thông tin và các yếu tố cấu thành. Điều này xuất phát từ chỗ: Các thông tin về

1
BĐS và thị trường BĐS không phổ biến; các tiêu chí để đánh giá BĐS chỉ có thể được đo
lường một cách tương đối; không có sẵn các BĐS cùng loại để so sánh…

2.3 Phân loại thị trường bất động sản

Căn cứ vào mức độ kiểm soát của Nhà nước: Thị trường chính thức (thị trường có sự
kiểm soát của Nhà nước); Thị trường phi chính thức (thị trường không có sự kiểm soát của
Nhà nước)
 Căn cứ vào tình trạng tham gia thị trường: Thị trường chuyển nhượng quyền sở hữu
đất (thị trường đất đai); Thị trường xây dựng các công trình BĐS để bán và cho thuê (thị
trường sơ cấp); thị trường bán hoặc cho thuê lại BĐS (thị trường thứ cấp)
Căn cứ vào loại hàng hóa BĐS trên thị trường: Thị trường đất đai (nông nghiệp); thị
trường nhà ở; Thị trường nhà ở; Thị trường BĐS công nghiệp; Thị trường BĐS cho văn
phòng, công sở; Thị trường BĐS dùng trong dịch vụ
Căn cứ và tính chất các giao dịch: Thị trường mua bán BĐS; Thị trường thuê và cho
thuê BĐS; Thị trường giao dịch các BĐS dùng để thế chấp, bảo hiểm; Thị trường giao dịch
các BĐS dùng để góp vốn liên doanh.

2.4 Vai trò thị trường bất động sản

- Giống như các loại thị trường khác, thị trường BĐS là cầu nối giữa sản xuất và tiêu
dùng. Thị trường BĐS là nơi để người bán và người mua gặp gỡ và thỏa thuận với nhau,
làm cho hoạt động giao dịch, mua bán BĐS một cách thuận lợi. Việc xây dựng thị trường
BĐS là sự tôn trọng và phát huy vai trò tự điều tiết của bàn tay vô hình, là sự tạo lập một cơ
chế khách quan đảm bảo cho BĐS có thể được sử dụng một cách có hiệu quả nhất.

- Thị trường BĐS là nơi thực hiện tái sản xuất các yếu tố sản xuất cho các chủ thể kinh
doanh BĐS. Trên thị trường BĐS, những chủ thể kinh doanh BĐS và những người tiêu
dùng thực hiện việc mua bán. Với vai trò là một hàng hóa đặc biệt, BĐS được chuyển quyền
sở hữu từ người này sang người khác. Thị trường BĐS đóng vai trò chuyển hóa vốn từ hình
thái hiện vật sang hình thái giá trị, là nhân tố quyết định tốc độ chu chuyển vốn của các chủ
thể kinh doanh trên thị trường.

1
 - Thị trường BĐS góp phần thúc đẩy quá trình đổi mới về hoạt động quản lý đất đai,
nhà ở, các công trình xây dựng đặc biệt là các công trình công cộng và các cơ sở kinh tế
khác.

- Vận hành thị trường BĐS góp phần ứng dụng và cải tiến khoa học – công nghệ, nâng
cao chất lượng nhà ở, bảo vệ môi trường.

- Thị trường BĐS góp phần tăng cường quan hệ hợp tác, nâng cao trình độ xã hội hóa
trong sản xuất kinh doanh, tạo cơ sở phát triển kinh tế một cách bền vững.

3. Định giá bất động sản

Khái niệm: Theo điều 4 Luật Giá số 11/2012/QH13 quy định: “Định giá là việc cơ
quan tổ chức có chức năng thẩm định giá xác định giá trị bằng tiền của các loại tài sản theo
quy định của Bộ luật Dân sự phù hợp với thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định,
phục vụ cho mục đích nhất định theo tiêu chuẩn thẩm định giá.

Định giá là việc ước tính bằng tiền với độ tin cậy cao nhất về lợi ích mà tài sản có thể
mang lại cho chủ thể nào đó tại một thời điểm nhất định.

Mục đích:

• Xác định giá trị tài sản để chuyển giao quyền sở hữu .

• Xác định giá trị tài sản cho các mục đích tài chính và tín dụng.

• Xác định giá trị tài sản để xác định giá trị số tiền cho thuê theo hợp đồng.

• Xác định giá trị tài sản để phát triển tài sản và đầu tư.

• Xác định giá trị tài sản trong doanh nghiệp.

• Xác định giá trị tài sản nhằm đáp ứng các yêu cầu có tính pháp lý.

1
 4. Phương pháp so sánh trong định giá bất động sản

4.1 Cơ sở lí luận

 Phương pháp so sánh thuộc cách tiếp cận từ thị trường. Phương pháp so sánh trong
định giá bất động sản là phương pháp dựa trên cơ sở phân tích mức giá của các bất động sản
tương tự với bất động sản cần định giá đã giao dịch thành công hoặc đang mua, bán trên thị
trường vào thời điểm cần định giá hoặc gần với thời điểm định giả để ước tính và xác định
giá trị thị trường của tài sản.

 Phương pháp so sánh được xây dựng chủ yếu dựa trên việc tuân thủ nguyên tắc thay
thế. Theo nguyên tắc này, giá trị tài sản mục tiêu được coi là hoàn toàn có thể ngang bằng
với giá trị của những tài sản tương đương có thể so sánh được đã giao dịch trên thị trường.

4.2 Các bước tiến hành

Bước 1: Tìm kiếm thông tin về những BĐS đã được giao dịch trong thời gian gần nhất
có thể so sánh được với BĐS mục tiêu: kiểu cách, điều kiện, môi trường, vị trí… Cụ thể,
thẩm định viên cần phải dựa vào 7 yếu tố: tình trạng vật chất của BĐS, đặc điểm về mặt
bằng, đặc điểm của các công trình xây dựng có liên quan, đặc điểm về vị trí, tình trạng pháp
lí của BĐS, thời gian giao dịch, các điều khoản và điều kiện của giao dịch.

Bước 2: Tiến hành kiểm tra và phân tích các giao dịch chứng cứ nhằm đảm bảo tính
chất có thể so sánh được với BĐS mục tiêu. Để thực hiện tốt bước này, khi kiểm tra và phân
tích các giao dịch thị trường cần phải làm rõ: nguồn gốc, đặc điểm và tính chất các giao
dịch.

Bước 3: Lựa chọn một số BĐS có thể so sánh thích hợp nhất. Theo kinh nghiệm,
thường lấy từ 3 đến 6 BĐS để so sánh.

Bước 4: Xác định những yếu tố khác nhau giữa BĐS mục tiêu và BĐS chứng cớ. Từ
đó, tiến hành điều chỉnh giá của các BĐS. Cách điều chỉnh thông dụng là lấy BĐS mục tiêu
làm chuẩn, thực hiện việc điều chỉnh đối với BĐS chứng cớ. Nếu BĐS chứng cớ có các yếu
tố được đánh giá là tốt hơn BĐS mục tiêu thì điều chỉnh giảm giá trị giao dịch của BĐS
chứng cớ xuống và ngược lại.

1
 Bước 5: Ước tính giá trị BĐS mục tiêu trên cơ sở giá của các BĐS đã điều chỉnh.

4.3 Ưu điểm và hạn chế

Ưu điểm Hạn chế

Ít gặp khó khăn về mặt kĩ thuật, chỉ dựa vào sự hiện Phải có giao dịch về các BĐS
diện của các giao dịch thị trường để cung cấp các tương tự ở trong cùng khu vực.
dấu hiệu về giá trị.
Các thông tin chứng cứ thường
Thể hiện sự đánh giá của thị trường, đó là các bằng mang tính chất lịch sử.
chứng rõ ràng, đã được thừa nhận trên thực tế về
giá trị của BĐS. Đòi hỏi phải có nhiều kinh
nghiệm và kiến thức thị trường.
Là cơ sở hay đầu vào của các phương pháp khác như:
phương pháp chi phí và phương pháp thặng dư.

4.4 Điều kiện áp dụng

- Chất lượng thông tin phải phù hợp, đầy đủ, đáng tin cậy và kiểm tra được.

- Thị trường phải ổn định: Nếu thị trường biến động sẽ có sai số lớn, ngay cả khi đối
tượng so sánh giống nhau về nhiều mặt.

Trên thực tế nó là phương pháp chung để định giá các BĐS dùng cho mục đích mua
bán, thế chấp và thường dùng trong các trường hợp: (i) Các BĐS có tính đồng nhất, như:
Các căn hộ, chung cư, các dãy nhà được xây dựng cùng một kiểu, các ngôi nhà riêng biệt và
bán riêng biệt, các phân xưởng và các nhà kho trên một mặt các nhóm của hiệu (no Các
mình bằng, các nhóm văn phòng và các nhóm cửa hiệu. (ii) Các mảnh đất trống.

- Để giảm bớt sự tác động của các định kiến và tính chủ quan trong việc đánh giá các
yếu tố, thẩm định viên nên sử dụng các phương pháp thống kê, phân tích xác suất và máy
tính. Từ đó cho phép các thẩm định viên rút ra kết luận từ tập hợp các tài liệu trên cơ sở
phân tích luật số lớn và nhận được kết quả đúng hơn.

1
 CHƯƠNG 2: CƠ SỞ THỰC TẾ: ĐỊNH GIÁ BĐS NHÀ ĐẤT THEO PP SO SÁNH

1. Xác định tổng quan về bất động sản cần định giá

* Địa chỉ tài sản nhà đất cần thẩm định tại: Số nhà 19 Ngõ 31, Phố Trần Quốc Hoàn,
Phường Dịch Vọng Hậu, Cầu Giấy, Hà Nội.

* Mục đích sử dụng: xây nhà ở.

* Thông tin tài sản đất:

- Tài sản thẩm định giá bao gồm giá trị quyền sử dụng đất và công trình xây dựng trên
đất tại Số nhà 19 Ngõ 31, Phố Trần Quốc Hoàn, Phường Dịch Vọng Hậu, Cầu Giấy, Hà
Nội.

- Pháp lý: Có giấy tờ sổ đỏ chứng nhận quyền sử dụng đất hợp pháp, chính chủ.

1
 - Kích thước: hình chữ nhật, chiều dài 9m, chiều rộng 5,6m, diện tích 50m2.

- Vị trí: vị trí đẹp cách đường Trần Quốc Hoàn 50m. Cách Vành Đai 3 chỉ 5 - 10p đi
xe, gần trường học các cấp, chợ, trung tâm thương mại.

* Công trình xây dựng trên đất:

- Diện tích xây dựng nhà: 50,4m2

-Mặt tiền: 5,6m, đường vào: 5m, chiều dài 9m, chiều rộng 5,6m. hướng ban công ra
hướng Bắc.

- Nhà xây dựng: 4 tầng với 1 phòng khách, 1 phòng thờ, 3 phòng ngủ và 4 nhà vệ sinh,
có sân phơi, ban công. Nội thất đầy đủ tiện nghi.

- Kết cấu: Móng cọc, dầm bê tông cốt thép kết hợp với xây gạch. Nhà xây khung cứng,
tường bao xây gạch chịu lực 220, trong và ngoài lăn sơn chất lượng cao.Toàn bộ gạch lát

1
trong tòa nhà được thiết kế cầu kỳ theo từng chi tiết. Nội thất gỗ trong nhà đầy đủ, tiện nghi
và hiện đại.

2. Lập kế hoạch thẩm định giá

Để thẩm định bất động động sản cần định giá cần phải làm các bước này thẩm định
viên cần làm những công việc như sau:

 Nghiên cứu các đặc điểm cơ bản về mặt vật chất, các quyền của tài sản, trạng thái
cung, cầu và các đặc điểm của thị trường có liên quan đến tài sản cần định giá.

 Nghiên cứu các loại tài liệu cần sử dụng trong quá trình định giá, bao gồm: các tài
liệu về tài sản mục tiêu, các văn bản pháp lý hiện hành có liên quan, các tài liệu về chứng cứ
và các động thái thị trường.

 Nghiên cứu cơ quan, các tổ chức có thể có trách nhiệm cung cấp thông tin các nguồn
tài liệu đáng tin cậy nhất và có thể kiểm chứng được.

Lên danh mục, thời biểu làm việc bao gồm:

Bước 1: Xác định tổng quan thông tin về bất động sản nhà đất cần định giá.

Bước 2: Thu thập, phân tích số liệu và thông tin bất động sản định giá và các bất động
sản so sánh.

Bước 3: Ước tính giá trị bất động sản nhà đất cần định giá trên cơ sở thông tin giá của
các bất động sản so sánh đã chọn.

Bước 4: Báo cáo tổng hợp kết quả thẩm định về bất động sản định giá.

* Các văn kiện, tài liệu sử dụng trong thẩm định giá bất động động sản:

1. Bảng giá đất Hà Nội năm 2023 theo quyết định số 20/2023/QĐ-UBND về sửa đổi,
bổ sung, điều chỉnh Quyết định số 30/2019/QĐ-UBND ngày 31/12/2019 của UBND
thành

1
phố Hà Nội về việc ban hành quy định và bảng giá các loại đất áp dụng từ ngày 1/1/2020
đến ngày 31/12/2024.

2. Nghị Định số 101/2005/NĐ-CP của Chính Phủ về thẩm định giá.

3. “ Điều 4. Phương pháp định giá đất” trong Nghị định 44/ 2014/NĐ-CP.

4. “ Điều 5. Áp dụng phương pháp định giá đất” trong Nghị định số 44/ 2014/NĐ-CP
của Chính phủ.

3. Khảo sát, thu thập thông tin

* Bất động sản so sánh 1:

Địa chỉ bất động sản: Số 3, Ngõ 68, Đường Xuân Thủy, Phường Dịch Vọng Hậu, Cầu
Giấy, Hà Nội.

1
 Thực trạng tài sản đất:

- Tài sản thẩm định giá bao gồm giá trị quyền sử dụng đất và công trình xây dựng trên
đất tại Số 3 Ngõ 68, Đường Xuân Thủy, Phường Dịch Vọng Hậu, Cầu Giấy, Hà Nội.

- Pháp lý: Có giấy tờ sổ đỏ chứng nhận quyền sử dụng đất hợp pháp, chính chủ.

- Mục đích sử dụng: Đất ở đô thị.

- Kích thước: hình chữ nhật, chiều dài: 8m; chiều rộng: 8,3 m; diện tích 66,4 m2.

- Vị trí:

2
 + Nằm ở khu vực Cầu Giấy, gần trường học. Hàng xóm là cán bộ của Học Viện Báo
Chí và Tuyên Truyền.

+ Ngõ 68 là ngõ đẹp nhất khu phố Xuân Thủy, ngõ kinh doanh buôn bán được. Giao
thông: đường trong ngõ rộng khoảng 3 - 4m, đường bằng phẳng. Môi trường sống: dân trí
cao,an ninh đảm bảo, hàng xóm thân thiện.

Công trình xây dựng trên đất:

+ Diện tích xây dựng: 66,4 m2

+ Mặt tiền: 8 m, chiều dài: 8m, chiều rộng: 8,3 m

+ Giá bán: 222,56 triệu đồng/ m2

+ Nhà xây xây dựng: 4 tầng với 1 phòng khách, 1 phòng thờ, 4 phòng ngủ, 3 nhà vệ
sinh và sân phơi, có ban công. Nội thất đầy đủ tiện nghi.

Kết cấu: Móng cọc, dầm bê tông cốt thép kết hợp với xây gạch. Nhà xây khung cứng,
tường bao xây gạch chịu lực, trong và ngoài lăn sơn chất lượng cao.Toàn bộ gạch lát trong
tòa nhà được thiết kế cẩn thận. Nội thất trong nhà đầy đủ, tiện nghi và hiện đại. Hệ thống
cửa sổ kính.

* Bất động sản so sánh 2:

Vị trí bất động sản: 91 Phố Trần Quốc Hoàn, Phường Dịch Vọng Hậu, Cầu Giấy, Hà
Nội

2
2
 Thực trạng tài sản đất:

- Tài sản thẩm định giá bao gồm giá trị quyền sử dụng đất và công trình xây dựng trên
đất tại 91 Phố Trần Quốc Hoàn, Phường Dịch Vọng Hậu, Cầu Giấy, Hà Nội.

- Kích thước: hình chữ nhật chiều dài 8m, chiều rộng 5m. diện tích đất 40m2.

- Pháp lý: Có giấy tờ sổ đỏ chứng nhận quyền sử dụng đất hợp pháp, chính chủ.

- Mục đích sử dụng: Đất ở đô thị.

- Vị trí:

+ Nằm ở khu vực Cầu Giấy, nằm trong khu phân lô ĐH Sư Phạm. Phố Trần Quốc
Hoàn mặt tiền, ngõ kinh doanh buôn bán cho thuê được

2
 + Giao thông: đường trong ngõ rộng khoảng 3 - 4m, đường bằng phẳng. Nhà hai mặt
ngõ ô tô tránh, trước sau đều mở cửa.Môi trường sống: dân trí cao,an ninh đảm bảo, hàng
xóm thân thiện toàn cán bộ, giảng viên.

Công trình xây dựng trên đất:

+ Địa chỉ: 91 Phố Trần Quốc Hoàn, Phường Dịch Vọng Hậu, Cầu Giấy, Hà Nội.

+ Diện tích đất: 40 m2, diện tích sử dụng: 40 m2, từ tầng 2 trở lên đua phía trước sau
tổng 48m2.

+ Mặt tiền: 8 m (2 mặt ngõ 4m), chiều dài: 8m, chiều rộng: 5 m

+ Giá bán: 250 triệu đồng/ m2.

+ Nhà xây dựng: Tầng 1 gồm 1 gara ô tô, 1 phòng bếp kết hợp khách, tầng 2 và tầng 3
mỗi tầng bao gồm 2 phòng ngủ và mỗi tầng có 1 nhà vệ sinh cầu thang giữa, tầng 4 là phòng
thờ và sân phơi, có ban công.

+ Kết cấu: Nhà xây khung cứng, móng cọc chắc chắn, tường bao xây gạch chịu lực
220, trong và ngoài lăn sơn chất lượng cao.Toàn bộ gạch đá lát trong tòa nhà được thiết kế
cầu kỳ theo từng chi tiết. Nội thất trong nhà đầy đủ, tiện nghi và hiện đại.

* Bất động sản so sánh 3:

Vị trí bất động sản so sánh 3: 25 Phố Trần Quốc Hoàn, Phường Dịch Vọng Hậu, Cầu
Giấy, Hà Nội

2
2
 Thực trạng tài sản đất:

- Tài sản thẩm định giá bao gồm giá trị quyền sử dụng đất và công trình xây dựng trên
đất tại 25 Phố Trần Quốc Hoàn, Phường Dịch Vọng Hậu, Cầu Giấy, Hà Nội.

- Pháp lý: Có giấy tờ sổ đỏ chứng nhận quyền sử dụng đất hợp pháp, chính chủ.

- Mục đích sử dụng: Đất ở đô thị.

- Kích thước: hình chữ nhật, chiều dài 11,2m, chiều rộng 4m, diện tích đất 45m2.

2
 - Vị trí:

+ Nằm ở khu vực Cầu Giấy, nằm trong khu phân lô phố Trần Quốc Hoàn. Phố Trần
Quốc Hoàn mặt tiền, ngõ kinh doanh buôn bán cho thuê được. Môi trường sống: dân trí
cao,an ninh đảm bảo, hàng xóm thân thiện.

+ Khu vực đông sinh viên, gần nhiều đại học: Ngoại ngữ, sư phạm, báo chí… thông
sang Phan Văn Trường, Hồ Tùng Mậu, Xuân Thủy, Tô Hiệu, Nguyễn Phong Sắc… Giao
thông: đường trong ngõ rộng khoảng 3 - 4m, đường bằng phẳng. Nhà hai mặt ngõ ô tô
tránh, hơn 30m ra mặt phố.

Công trình xây dựng trên đất:

+ Diện tích đất: 44,8 m2, diện tích sử dụng: 44,8 m2.

+ Mặt tiền: 4 m, chiều rộng: 4m, chiều dài: 11,2m , chiều sâu: 9 m

+ Giá bán: 221,11 triệu đồng/ m2

+ Mô tả chung: 4 tầng với 1 phòng khách, 1 phòng thờ, 3 phòng ngủ, 3 nhà vệ sinh, có
sân phơi và ban công. Nội thất đầy đủ tiện nghi. Năm hoàn thành xây dựng là năm 2015.

+ Kết cấu: Móng cọc, dầm bê tông cốt thép kết hợp với xây gạch. Nhà xây khung
cứng, tường bao xây gạch chịu lực 220, trong và ngoài lăn sơn chất lượng cao. Toàn bộ gỗ,
gạch lát trong tòa nhà được thiết kế cầu kỳ theo từng chi tiết. Nội thất trong nhà đầy đủ, tiện
nghi và hiện đại.

2
 4. Phân tích thông tin

Các BĐS thẩm định BĐS so sánh 1 BĐS so sánh 2 BĐS so sánh 3
thông giá
số

I. Thông tin thu thập

1. Địa Số nhà 19 Ngõ Số 3, ngõ 68 , 91 Phố Trần 25 Phố Trần Quốc

chỉ 31, Phố Trần Đường Xuân Quốc Hoàn, Hoàn, Phường Dịch
Quốc Hoàn, Thủy, Phường Phường Dịch Vọng Hậu, Cầu Giấy,
Phường Dịch Dịch Vọng Hậu, Vọng Hậu, Hà Nội
Vọng Hậu, Cầu Cầu Giấy, Hà Nội Cầu Giấy, Hà
Giấy, Hà Nội. Nội

2. Thời Tháng 10/2023 Tháng 10/2023 Tháng 10/2023 Tháng 10/2023

điểm

3. Pháp Có sổ đỏ “ Giấy Có sổ đỏ “ Giấy Có sổ đỏ “ Giấy Có sổ đỏ “ Giấy

lý chứng nhận chứng nhận quyền chứng nhận chứng nhận quyền sử
quyền sử dụng sử dụng đất”, pháp quyền sử dụng dụng đất”, pháp lý rõ
đất”, pháp lý rõ lý rõ ràng không xảy đất”, pháp lý rõ ràng không xảy ra
ràng không xảy ra tranh chấp. ràng không xảy tranh chấp.
ra tranh chấp. ra tranh chấp.

2
4. Vị trí Nhà hướng Bắc, Ngõ 68 là ngõ đẹp Thuộc phân lô Khu vực đông sinh
vị trí đẹp cách nhất khu phố Xuân ĐH Sư viên, gần nhiều đại
đường Trần Thủy, gần một số Phạm, nhà hai học: Ngoại ngữ, sư
Quốc Hoàn chỉ trường đại học, ngõ mặt ngõ ô tô phạm, báo chí…
50m. Cách Vành kinh doanh buôn bán tránh, trước sau thông sang Phan Văn
Đai 3 5 - 10p đi được. Giao thông đều mở cửa., Trường, Hồ Tùng
xe, gần trường đường trong ngõ ngõ thông, ô tô Mậu, Xuân Thủy, Tô
học các cấp, chợ, rộng khoảng 3 - 4m, tránh, nhiều nhà Hiệu, Nguyễn Phong
trung tâm thương đường bằng phẳng. kinh doanh Sắc…, lô góc 2 mặt ô
mại. buôn bán. tô, buôn bán tấp nập.

5. Môi Khu vực tập Môi trường sống: Dân trí cao, toàn Hàng xóm thân thiện,
trường trung dân cư tri dân trí cao,an ninh cán bộ, giảng an ninh tốt, đảm bảo
sống thức cao, an ninh đảm bảo, hàng xóm viên và thân và thuận tiện đi lại.
tốt, đảm bảo và thân thiện. thiện. An ninh
thuận tiện đi lại. tốt, đảm bảo và
thuận tiện đi lại.

6. Giao Đường trước Đường rộng 4m, Đường rộng 4- Đường rộng 4-5m,
thông. nhà rộng 5m, bằng phẳng, đi lại 5m, bằng phẳng, bằng phẳng, đi lại
bằng phẳng, đi thuận tiện. đi lại thuận tiện. thuận tiện.
lại thuận tiện.

2
7. Diện
50,4 66,4 40 44,8
tích
(m2)

8. Mục
Đất ở Đất ở Đất ở Đất ở
đích

9. Hình
Hình chữ nhật Hình chữ nhật Hình chữ nhật Hình chữ nhật
dáng

10. Số
4 4 4 4
tầng

11. Số Nhà gồm 4 tầng Nhà gồm 4 tầng với Nhà gồm 4 tầng: Nhà gồm 4 tầng: 4
lượng gồm: 1 Phòng 1 phòng khách, 1 1 phòng khách tầng với 1 phòng
phòng khách, 1 phòng phòng thờ, 4 phòng kết hợp gara ô khách, 1 phòng thờ, 3
thờ, 3 phòng ngủ, 3 nhà vệ sinh tô và bếp, 4 phòng ngủ, 3 nhà vệ
ngủ, 4 WC, có và sân phơi, có ban phòng ngủ, 3 sinh, có sân phơi và
sân phơi, ban công. WC, 1 phòng ban công.
công. thờ, có sân phơi,
có ban công.

II. Ước tính về giá bán

3
 1.Giá 222,56trd/m2 250trd/m2 221,11trd/m2
bán
(đ/m2)

2.Giá 14,8 tỷ 10 tỷ 9,95 tỷ

rao
bán (đ)

Bảng giá đất thuộc địa bản quận Cầu Giấy 2023 theo Quyết định 20/2019/QĐ-UBND:

3
 Bảng so sánh điều chỉnh các yếu tố về BĐS cần định giá:

STT Yếu tố so BĐSTĐG BĐSSS 1 BĐSSS 2 BĐSSS 3

sánh

I Mức giá
ước 222.560.000 250.000.000 221.110.000
tính
(đ/m2)
Giá đất
UBND tỉnh
2023(đ/m2) 17.388.000 17.388.000 17.388.000 17.388.000

II Điều chỉnh theo các yếu tố so sánh

1 Tình trạng Có sổ đỏ “ Có sổ đỏ “ Giấy Có sổ đỏ “ Giấy Có sổ đỏ “

pháp lý Giấy chứng chứng nhận chứng nhận Giấy chứng
nhận quyền quyền sử dụng quyền sử dụng nhận quyền sử
sử dụng đất”, pháp lý rõ đất”, pháp lý rõ dụng đất”,
đất”, pháp lý ràng không xảy ràng không xảy pháp lý rõ ràng
rõ ràng ra tranh chấp. ra tranh chấp. không xảy ra
không xảy ra tranh chấp.
tranh chấp.

Tỷ lệ điều 0% 0% 0%
chỉnh

Mức điều 0 0 0
chỉnh

3
2 Vị trí đất Tương tự Tương tự Tương tự

Tỷ lệ điều 0% 0% 0%
chỉnh

Mức điều 0 0 0
chỉnh

3 Giao thông Tương tự Tương tự Tương tự

Tỷ lệ điều 0% 0% 0%
chỉnh

Mức điều 0 0 0
chỉnh

4 Diện tích 50,4 66,4 40 44,8

(m2)

Tỷ lệ điều - 31,75% +20,63% +11,11%

chỉnh

Mức điều - 70.662.800 51.575.000 +24.543.210

chỉnh

5 Mục đích sử Đất ở đô thị Đất ở đô thị Đất ở đô thị

dụng đất

Tỷ lệ điều 0% 0% 0%
chỉnh

3
 Mức điều 0 0 0
chỉnh

6 Thời hạn sử Lâu dài Lâu dài Lâu dài Lâu dài
dụng

Tỷ lệ điều 0% 0% 0% 0%
chỉnh

Mức điều 0 0 0 0
chỉnh

7 Hình dáng Hình chữ Hình chữ nhật Hình chữ nhật Hình chữ nhật
nhật

Tỷ lệ điều 0% 0% 0% 0%
chỉnh

Mức điều 0 0 0 0
chỉnh

8 Mặt tiền (m) 5,6m 8m 8m 4m

Tỷ lệ điều - 42,86% -42,86% +28,57%

chỉnh

Mức điều - 95.389.216 -107.150.000 +63.174.286

chỉnh

9 Chiều dài 9m 8m 8m 11,2m

(m)

3
 Tỷ lệ điều + 11,11% +11,11% - 24%
chỉnh

Mức điều + 24.726.416 27.775.000 - 54.049.111

chỉnh

10 Số tầng 4 4 4 4

Tỷ lệ điều 0% 0% 0%
chỉnh

Mức điều 0 0 0
chỉnh

11 Số phòng Tương tự Tốt hơn Kém hơn

Tỷ lệ điều 0% -5% +5%

chỉnh

Mức điều 0 -12.500.000 +11.055.500

chỉnh

12 Môi trường Tương tự Tương tự Tương tự

sống

Tỷ lệ điều 0% 0% 0%
chỉnh

Mức điều 0 0 0
chỉnh (đ/m2)

3
III Số lần điều 3 4 4
chỉnh

IV Số điều - 70.662.800 +51.575.000 +24.543.210

chỉnh thuần
(đ) - 95.366.960 -107.150.000 +63.174.286

+24.726.416 +27.775.000 - 54.049.111

= - 141.303.334 -12.500.000 +11.055.500

= - 41.875.000 = + 44.723.885

V Số điều 141.303.334 40.300.000 44.723.885

chỉnh tuyệt
đối (đ)

VI Mức giá chỉ 222.560.000 250.000.000 221.110.000

định (đ/m2)
- 141.303.334 -40.300.000 + 44.723.885

= 81.256.656 = 209.700.000 = 265.833.885

VII Giá đất (81.256.656 + 209.700.000 + 265.833.885):3 = 185.596.847

bình quân
thị
trường
(đ/m2)
VIII Giá trị BĐS 50,4 x 185.600.000 = 9.354.240.000
cần định
giá (đ)

3
5. Ước tính giá trị BĐS mục tiêu trên cơ sở giá của các BĐS đã điều

chỉnh Giải thích bảng điều chỉnh:

- Về pháp lý: do BĐSTĐG và các BĐSSS có cùng pháp lý như nhau (giấy CNQSD
đất, không có tranh chấp) nên dự kiến không điều chỉnh.

- Về vị trí: các BĐSSS và BĐSTĐG có vị trí tương tự nhau nên dự kiến không điều
chỉnh.

- Về môi trường sống: so với BĐSTĐG thì các BĐSSS có môi trường sống tốt giống
như nhau nên dự kiến không điều chỉnh.

- Về giao thông: so với BĐSTĐG thì các BĐSSS có đường xá rộng rãi (4m-5m), bằng
phẳng, đi lại thuận tiện như nhau nên dự kiến không điều chỉnh.

- Về mục đích sử dụng và thời hạn sử dụng: cả BĐSTĐG và các BĐSSS đều là đất ở
đô thị và được sử dụng lâu dài nên dự kiến không điều chỉnh.

- Về hình dáng đất: BĐSTĐG và các BĐSSS đều có cùng hình dáng chữ nhật do đó
dự kiến không điều chỉnh.

- Về diện tích:

+ So với BĐSTĐG thì BĐSSS 1 có diện tích 66,4m2 lớn hơn BĐSTĐG là 31,75%.
Đây là yếu tố được đánh giá tốt hơn BĐSTĐG nên điều chỉnh giảm giá trị của BĐSSS1
giảm 31,75%, tương ứng giảm 70.662.800đ.

+ So với BĐSTĐG thì BĐSSS2 có diện tích 40m2 nhỏ hơn BĐSTĐG là 20,63%. Đây
là yếu tố được đánh giá kém hơn BĐSTĐG nên điều chỉnh tăng giá trị của BĐSSS2 tăng
20% tương ứng tăng 51.575.000đ

+ So với BĐSTĐG thì BĐSSS3 có diện tích 44,8m2 nhỏ hơn BĐSTĐG 11,11%. Đây
là yếu tố được đánh giá kém hơn BĐSTĐG nên điều chỉnh tăng giá trị của BĐSSS3 tăng
11,11%, tương ứng tăng 24.543.210đ.

3
 - Về mặt tiền:

+ So với BĐSĐG thì BĐSSS1 có độ rộng mặt tiền là 8m lớn hơn BĐS mục tiêu
42,86% nên điều chỉnh giảm giá trị của BĐS chứng cứ 1 xuống 42,86% tương ứng
95.389.216đ.

+ So với BĐSĐG thì BĐSSS 2 có độ rộng mặt tiền là 8m lớn hơn BĐS mục tiêu
42,86% nên điều chỉnh giảm giá trị BĐSSS 2 xuống 42,86% tương ứng giảm 107.150.000đ

+ So với BĐSTĐG thì BĐSSS 3 có độ rộng mặt tiền là 4m nhỏ hơn BĐS mục tiêu
28,57% nên điều chỉnh tăng giá trị của BĐSSS 3 lên 28,57%, tương ứng tăng 63.174.286đ.

- Về chiều dài:

+ So với BĐSTĐG thì BĐSSS 1 có chiều dài 8m nhỏ hơn BĐS mục tiêu. Đây là yếu
tố được đánh giá kém hơn BĐS mục tiêu nên điều chỉnh tăng giá trị của BĐSSS 1 lên
11,11%, tương ứng tăng 24.726.416đ.

+ So với BĐSĐG thì BĐS so sánh 2 có chiều dài 8m nhỏ hơn BĐS mục tiêu 11,11%.
Đây là yếu tố được đánh giá kém hơn BĐS mục tiêu nên điều chỉnh tăng giá trị của
BĐSSS2 lên 11,11%, tương ứng tăng 27.775.000đ.

+ So với BĐSTĐG thì BĐSSS 3 có chiều dài 11,2m lớn hơn BĐS mục tiêu 24%. Đây
là yếu tố được đánh giá tốt hơn BĐS mục tiêu nên điều chỉnh giảm giá trị của BĐSSS 3
xuống 24%, tương ứng giảm 54.049.111đ.

- Về số tầng: so với BĐSTĐG thì các BĐSSS có số tầng là 4 tầng như nhau nên dự
kiến không điều chỉnh.

- Về số lượng phòng:

+ BĐSSS1 có số phòng tương tự BĐSTĐG. Do đó, dự kiến không điều chỉnh.

+ BĐSSS2 có số phòng nhiều hơn BĐSTĐG, cụ thể nhiều hơn 1 phòng ngủ và ít hơn 1
nhà vệ sinh và có thêm gara để xe. Đây là yếu tố được đánh giá là tốt hơn BĐSTĐG là 5%.
Do đó, cần điều chỉnh giảm giá trị BĐSSS2 xuống 5%, tương ứng giảm 12.500.000đ.

3
 + BĐSSS 3 có số phòng ít hơn BĐSTĐG, cụ thể ít hơn 1 nhà vệ sinh. Đây là yếu tố
được đánh giá là kém hơn BĐSTĐG là 5%. Do đó, cần điều chỉnh tăng giá trị BĐSSS 3 lên
5%, tương ứng tăng 11.055.500đ.

Sau khi điều chỉnh bất động sản so sánh với bất động sản cần thẩm định theo các tiêu
chí, đặc điểm, ta thấy đơn giá BĐS dao động từ 81 triệu đồng/m2 đến 266 triệu đồng/m2.
Đơn giá thị trường của mảnh đất thẩm định giá sau khi điều chỉnh là:

81.256.656 + 209.700.000 + 265.833.885 3 = 185.596.847 (đ/m2)

Làm tròn là 185.600.000 đ/m2

Tổng giá trị thị trường của lô đất cần thẩm định giá:

50,4 x 185.600.000= 9.354.240.000 đ

Sử dụng phương pháp so sánh xác định được tổng giá trị thị trường của lô đất cần
thẩm định giá là 9.354.240.000 đ.

Vậy tổng giá trị thị trường của lô đất cần thẩm định giá là 9.354.240.000 đồng.

6. Báo cáo kết quả thẩm định

Qua thời gian tìm hiểu thu thập thông tin thị trường trong 2 tháng, từ những dữ liệu thu
được nhóm xin đưa ra các ý kiến về BĐS cần định giá như sau:
BĐS mục tiêu là BĐS tại Số nhà 19 Ngõ 31, Phố Trần Quốc Hoàn, Phường Dịch

Vọng Hậu, Cầu Giấy, Hà Nội, có các thông tin cụ thể như đã nêu ở trên.
 Mục tiêu định giá là ước tính giá trị của BĐS trên thị trường theo phương pháp so sánh.

=> Kết quả quá trình định giá ước tính giá trị cuả BĐS ở mức khoảng
9.354.240.000 đồng và có giá trị trong thời gian khoảng 6 tháng đến 1 năm tới.

3
 CHƯƠNG 3: ĐÁNH GIÁ QUÁ TRÌNH THẨM ĐỊNH

1. Thuận lợi

Qua thời gian tìm hiểu thu thập thông tin thị trường BĐS cũng như là tính toán theo
phương pháp so sánh. Nhóm đã tính được BĐS tại Số nhà 19 Ngõ 31, Phố Trần Quốc Hoàn,
Phường Dịch Vọng Hậu, Cầu Giấy, Hà Nội ở mức khoảng 9.354.240.000 đồng và có giá trị
trong thời gian khoảng 6 tháng đến 1 năm tới. Nhờ vào những thuận lợi sau:

- Lựa chọn được BĐS so sánh phù hợp với BĐS mục tiêu. Nhóm đã tìm kiếm thông
tin về những BĐS so sánh đã được giao dịch trong thời gian gần nhất có thể so sánh được
với BĐS mục tiêu. Cụ thể các BĐS có nhiều nét tương đồng về vị trí cùng ở Phường Dịch
Vọng Hậu, Cầu Giấy, Hà Nội, nhà đất mặt đường có công trình xây dựng trên đất là 4 tầng,
…

- Tìm kiếm được các dữ liệu cơ bản của các BĐS như hình ảnh, vị trí, đặc điểm,…đủ
để thực hiện tính toán cơ bản.

- Có bảng giá đất thị trường BĐS cập nhật hàng năm. Nhóm đã tìm được bảng giá đất
quận cầu giấy năm 2023 để phục vụ cho việc tính toán.

- Hiểu biết về phương pháp so sánh trong thẩm định giá bất động sản.

2. Khó khăn

Bên cạnh những thuận lợi trên trong quá trình tìm kiếm thông tin thực tế trên thị
trường, nhóm cũng đã gặp một số khó khăn như:

- Khó tiếp cận thông tin cụ thể chi tiết, các thông tin tìm được chỉ ở mức tương đối đủ
cho đánh giá sơ bộ.

- Các thông tin thị trường khá biến động, giá trị ước tính chỉ là trung bình trong giai
đoạn gần đây.

- Giá trị các giao dịch chuyển nhượng của các BĐS so sánh có bị ảnh hưởng bởi nhu
cầu mục đích riêng của cả bên bán và bên mua mà không thể tính toán điều chỉnh được.

4
 LỜI KẾT

Thẩm định giá bất động sản yêu cầu phải có các phương pháp thẩm định giá rõ ràng,
có khả năng áp dụng phù hợp cho từng trường hợp khác nhau. Trên thực tế có nhiều bất
động sản được thiết kế và sử dụng với từng mục đích riêng biệt. Với những loại bất động
sản này trên thị trường khi xảy ra hiện tượng mua bán thì rất khó để định lượng vì có rất ít
chứng cứ thị trường Để định giá những bất động sản này thì người ta dùng phương pháp so
sánh. Mặc dù phương pháp chi phí còn tồn tại nhiều hạn chế đòi hỏi kinh nghiệm và thành
thạo về kỹ thuật xây dựng trong quá trình thẩm định giá tài sản nhưng phương pháp chi phí
vẫn đóng vai trò quan trọng trong hệ thống các phương pháp của thẩm định giá, giúp cho
thẩm định viên có thể sử dụng rộng rãi nhất.

Trong quá trình hoàn thiện đề tài, không thể tránh khỏi những sai sót, nhóm chúng em
hi vọng sẽ được nghe những lời đóng góp và xây dựng từ cô để hoàn thiện hơn. Lời cuối
cùng, chúng em xin gửi lời cảm ơn chân thành tới cô vì đã cho chúng em có cơ hội được
tiếp cận với một đề tài rộng, có chiều sâu và thiết thực để mở mang kiến thức.

Một lần nữa, chúng em biết ơn và chúc cô luôn mạnh khỏe!

4
 TÀI LIỆU THAM KHẢO

1. PGS.TS Lê Thị Kim Nhung, TS Vũ Xuân Dũng (2017). Sách Giáo trình
Định giá tài sản, NXB Trường Đại học Thương Mại, Hà Nội.
2. Slide bài giảng Định giá tài sản của ThS Nguyễn Minh Hiền.
3. Bảng giá đất Hà Nội năm 2023 theo quyết định số 20/2023/QĐ-UBND về sửa
đổi, bổ sung, điều chỉnh Quyết định số 30/2019/QĐ-UBND ngày 31/12/2019 của
UBND thành phố Hà Nội về việc ban hành quy định và bảng giá các loại đất áp dụng
từ ngày 1/1/2020 đến ngày 31/12/2024.
4. Bộ Luật Dân sự năm 2015 số
91/2015/QH13. 5. Luật Giá năm 2013 số
11/2012/QH13.
6. Nghị Định số 101/2005/NĐ-CP của Chính Phủ về thẩm định giá.
7. Nghị định 44/ 2014/NĐ-CP của Chính phủ tại Điều 4 - Phương pháp định giá
đất.
8. Nghị định số 44/ 2014/NĐ-CP của Chính phủ tại Điều 5 - Áp dụng phương
pháp định giá đất.