Dinh Gia Tai San - Ly Thuyet

Liên hệ gia sư các môn: KTTC1(TV TA,NLKT (TV,TA) XSTK, NLTK, KTL, VI MÔ;
VĨ MÔ; TCC1;2; TACB1;2; TIN ĐẠI CƯƠNG; KTCT; các môn năm 3; năm 4; F3;
F6; F7 ACCA; Accounting CFAB v.v)
tại page D Ôn Thi HVTC hoặc sms: 0965 084 577.
Click: Địa chỉ học thử: Số nhà 28- Ngõ 176 Văn Hội (Quận Bắc Từ Liêm)
Mục lục
CHƯƠNG 1 : KHÁI NIỆM CƠ BẢN VÀ NGUYÊN TẮC THẨM ĐỊNH GIÁ
TRONG NỀN KINH TẾ .......................................................................................... 3
Page | 1
Câu 1: Các khái niệm cơ bản................................................................................ 3
Câu 2: Các yếu tố tác động, ảnh hưởng tới giá trị tài sản ( 4 yếu tố )................. 5
Câu 3 : Các nguyên tắc thẩm định giá trong nền kinh tế thị trường.................. 6
CHƯƠNG 2: PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN .............................. 8
Câu 1: Đặc điểm chủ yếu của bất động sản ( BĐS) ............................................. 8
Câu 2: Đặc điểm của thị trường BĐS................................................................. 10
Câu 3: Các phương pháp định giá bất động sản ............................................... 11
1. Phương pháp so sánh trực tiếp ................................................................... 11
2. Phương pháp thu nhập ( Phương pháp đầu tư) ......................................... 12
3. Phương pháp chi phí ................................................................................... 13
4. Phương pháp thặng dư ( hỗn hợp )............................................................. 15
CHƯƠNG 4 : PHƯƠNG PHÁP XÁC ĐỊNH GIÁ TRỊ DOANH NGHIỆP ........ 16
1. Đặc điểm doanh nghiệp , ý nghĩa đối với công tác thẩm định....................... 16
2. Các yếu tố tác động tới giá trị doanh nghiệp ? .............................................. 17
2.1. Các yếu tố thuộc về môi trường kinh doanh. .......................................... 17
2.1.1. Môi trường kinh doanh tổng quát......................................................... 17
a. Môi trường kinh tế ...................................................................................... 17
b. Môi trường chính trị ................................................................................... 17
c. Môi trường văn hóa xã hội .......................................................................... 18
d. Môi trường khoa học – công nghệ .............................................................. 18
Click ở đây để xem Trịnh Mỹ Linh CQ54

Feedback của học viên
2.1.2. Môi trường đặc thù ................................................................................ 18
a. Quan hệ doanh nghiệp với khách hàng ...................................................... 18
b. Quan hệ doanh nghiệp với nhà cung cấp ................................................... 18

Page | 2
c. Các hãng cạnh tranh.................................................................................... 18
d. Các cơ quan Nhà nước ................................................................................ 19
2.2. Các yếu tố thuộc về nội tại doanh nghiệp ................................................ 19
2.2.1. Hiện trạng về tài sản trong doanh nghiệp ............................................ 19
2.2.2. Vị trí kinh doanh.................................................................................... 19
2.2.3. Uy tín kinh doanh .................................................................................. 19
2.2.4. Trình độ kỹ thuật và tay nghề lao động................................................ 20
2.2.5. Năng lực quản trị kinh doanh ............................................................... 20
3. Về các phương pháp chủ yếu xác định giá trị doanh nghiệp ........................ 20
3.1. Phương pháp giá trị tài sản thuần ........................................................... 20
3.2. Phương pháp hiện tại hóa các nguồn tài chính trong tương lai ............. 21
3.2.1.Phương pháp định giá chứng khoán ...................................................... 21
3.2.2.Phương pháp hiện tại hóa lợi nhuận thuần ........................................... 21
3.2.3.Phương pháp hiện tại hóa dòng tiền thuần............................................ 22
3.3. Phương pháp định lượng Goodwill ( lợi thế thương mại )...................... 22
3.4. Phương pháp đánh giá dựa vào hệ số PER ( hay P/E ) ........................... 23

Page | 3

CHƯƠNG 1 : KHÁI NIỆM CƠ BẢN VÀ NGUYÊN TẮC THẨM ĐỊNH GIÁ

TRONG NỀN KINH TẾ
Page | 4 Câu 1: Các khái niệm cơ bản

1, Tài sản
- Theo chuẩn mực kế toán quốc tế : Tài sản là nguồn lực do doanh nghiệp kiểm soát,
là kết quả của những hoạt động trong quá khứ, mà từ đó 1 số lợi ích kinh tế trong
tương lai có thể dự kiến trước 1 cách hợp lý
- Theo chuẩn mực kế toán VN : Tài sản là nguồn lực mà doanh nghiệp kiểm soát được
và dự tính đem lại lợi ích kinh tế trong tương lai cho DN.
- Dưới góc độ của thẩm định giá: Tài sản là nguồn lực được kiểm soát bởi 1 chủ thể
nhất định.
2, Giá trị tài sản

- Giá trị TS là biểu hiện bằng tiền về lợi ích mà TS mang lại cho chủ thể nào đó tại1
thời điểm nhất định.
=> Yếu tố chính trong định nghĩa cần hiểu:
+ Giá trị TS được đo bằng tiền
+ Giá trị TS có tính thời điểm. Đến thời điểm khác có thể không còn như vậy.
+ Cùng là 1 TS nhưng nó có thể có giá trị khác nhau đối với các cá nhân hay các chủ
thể khác nhau.
- Giá trị TS phụ thuộc vào 2 yếu tố:
+ Công dụng hữu ích vốn có của TS.
+ Khả năng của chủ thể trong việc khai thác các công dụng đó.
- Tiêu chuẩn về giá trị TS: Khoản thu nhập bằng tiền mà TS mang lại cho mỗi cá nhân
trong từng bối cảnh giao dịch nhất định.
3, Thẩm định giá

- Thẩm định giá là việc ước tính bằng tiền với độ tin cậy cao nhất về lợi ích mà TS
mang lại cho chủ thể nào đó tại 1 thời điểm nhất định.
Page | 5 4, Giá trị thị trường

- Giá trị thị trường là số tiền trao đổi ước tính về tài sản vào thời điểm thẩm định giá,
giữa 1 bên là người bán sẵn sàng bán với 1 bên là người mua sẵn sàng mua, sau 1 quá
trình tiếp thị công khai, mà tại đó các bên hành động 1 cách khách quan, hiểu biết và
không bị ép buộc.
- Giải thích khái niệm :
* Số tiền trao đổi:
+ Giá trị thị trường được đo đếm, tính toán, định lượng bằng đơn vị tiền tệ.
+ Số tiền này có nguồn gốc, được ước tính dựa trên cơ sở của việc trao đổi, mua bán
tài sản, chứ không phải dựa trên các cơ sở khác mà ước tính.
* Ước tính : Nói lên giá trị thị trường của tài sản là số tiền ước tính, chứ không phải là
số tiền được quyết định từ trước hoặc là giá bán thực tế. Nó là số tiền ước tính, dự báo
có thể được thanh toán như vậy vào thời điểm giao dịch.
* Thời điểm: Giá trị thị trường của 1 TS xác định mang tính thời điểm, của 1 ngày
tháng cụ thể cho trước. Các điều kiện thị trường có thể thay đổi theo thời gian, do đó
giá trị đã được ước tính chỉ có ý nghĩa và hợp lý tại thời điểm đó. Đến thời điểm khác
có thể sẽ không còn chính xác hoặc không còn phù hợp nữa.
* Người bán sẵn sàng bán:

+ Là người muốn bán tài sản, nhưng không phải là người nhiệt tình quá mức với việc
bán hay muốn bán tài sản với bất cứ giá nào, mà không cần tính đến những điều kiện
giao dịch bình thường trên thị trường.
+ Là người sẽ bán tài sản với mức giá tốt nhất có thể được trên thị trường công khai
sau 1 quá trình tiếp thị.
* Người mua sẵn sàng mua:

+ Là người muốn mua, nhưng không nhiệt tình quá mức để sẵn sàng mua với bất cứ
giá nào, mà không cần tính đến những điều kiện gia dịch thông thường trên thị trường.
+ Là người không trả giá cao hơn giá trị trường yêu cầu. Là người sẽ mua với giá thấp
Page | 6 nhất có thể được.
* Sau quá trình tiếp thị công khai: có nghĩa là TS phải được giới thiệu, trưng bày một
cách công khai, nhằm có thể đạt mức giá hợp lý nhất qua trao đổi, mua bán. Thời gian
tiếp thị phụ thuộc vào điều kiện cụ thể của từng thị trường, nhưng phải đủ để thu hút
sự chú ý của khách hàng. Thời gian tiếp thị phải diễn ra trước thời gian thẩm định giá.
* Khách quan, hiểu biết và không bị ép buộc.
+ Khách quan: Các bên mua, bán trên cơ sở không có quan hệ phụ thuộc hay quan hệ
đặc biệt nào ( ví dụ : mối quan hệ giữa công ty mẹ và công ty con hoặc các chi nhánh)
có thể gây ra 1 mức giá gải tạo. Giá trị thị trường giả thiết hình thành thông qua trao
đổi giữa các bên mua bán độc lập, khách quan.
+ Hiểu biết: Các bên ra quyết định mua, bán trên cơ sở đều được thông tin đầy đủ về
đặc điểm, bản chất của tài sản, giá trị sử dụng thực tế và tiềm năng của TS đó, đặc
điểm của thị trường và thời gian tiến hành thẩm định giá. Giả thiết rằng các bên đều
hành động thận trọng và khôn ngoan vì lợi ích của mình, nhằm tìm kiếm mức giá mua
hoặc bán hợp lý nhất. Trong thực tế, biểu hiện của khôn ngoan và hiểu biết, là người
mua và người bán sẽ hành động phù hợp với thông tin về thị trường mà anh ta nhận
được tại thời điểm đó.
+ Không bị ép buộc: Cả 2 bên đều không chịu bất cứ sự ép buộc nào từ bên ngoài ảnh
hưởng đến quyết định mua và bán.
5, Giá trị phi thị trường

- Giá trị phi thị trường là số tiền ước tính của 1 tài sản dựa trên việc đánh giá yếu tố
chủ quan của giá trị nhiều hơn là dựa vào khả năng có thể mua bán tài sản trên thị
trường.
- Một số khái niệm giá trị phi thị trường thường dùng:

+ Giá trị tài sản đang sử dụng : Là số tiền mà 1 TS đưa lại cho 1 người cụ thể đang sử
dụng TS. Đó là giá trị của 1 tài snar khi nó đang được 1 người cụ thể sử dụng, dùng
trong 1 mục đích nhất định, và do đó không lquan đến thị trường.
Page | 7 + Giá trị đầu tư: Là số tiền mà TS mang lại cho 1 hoặc 1 số nhà đầu tư nhất định, cho
1 dự án đầu tư nhất định.
+ Giá trị doanh nghiệp: Là số tiền mà 1 DN mang lại cho nhà đầu tư trong quá trình
sản xuất kinh doanh.
+ Giá trị bảo hiểm: Là số tiền bồi thường cho những TS được xác định trong chính
sách hoặc hợp đồng bảo hiểm.
+ Giá trị tính thuế: Là số tiền thể hiện giá trị TS được quy định trong các văn bản pháp
lý, làm căn cứ để ra số tiền thuế phải nộp cho Nhà nước.
+ Giá trị còn lại: Là giá trị của những TS không còn được tiếp tục sử sửa chữa hay sử
dụng nữa.
+ Giá trị TS bắt buộc phải bán : Là số tiền có thể thu được từ việc bán TS trong các
điều kiện : thời gian giao dịch quá ngắn so với thời gian bình thường cần có thể giao
dịch theo giá trị thị trường; người bán chưa sẵn sàng bán và người mua biết rõ sự bất
lợi đó của người bán.
+ Giá trị đặc biệt: Là khái niệm chỉ số tiền phản ánh giá trị TS được hình thành trong
những tình huống giao dịch đặc biệt, mà ở đó các chủ thể đánh giá tài sản vượt quá giá
trị thị trường.
Câu 2: Các yếu tố tác động, ảnh hưởng tới giá trị tài sản ( 4 yếu tố )
* Khái niệm
- Giá trị tài sản là biểu hiện bằng tiền về lợi ích mà TS mang lại cho chủ thể nào đó
tại1 thời điểm nhất định.
* Các tài sản khác nhau sẽ có sự khác nhau về yếu tố và mức độ tác động đến giá trị
tài sản. Nhưng nhìn chung thì có thể chia thành 4 nhóm
a. Các yếu tố về mang tính vật chất

- Nội dung : Là những yếu tố thể hiện các thuộc tính hữu dụng tự nhiên, vốn có mà tài
sản có thể mang lại cho người sử dụng, như : đối với đất đai, nhà cửa là vị trí, diện
tích, kích thước, khả năng sửa chữa, cải tạo... Đối với máy móc thiết bị là các tính
Page | 8 năng, tác dụng, độ bền vật liệu...
- Tác động của yếu tố đến giá trị tài sản:
+ Thông thường thuộc tính hữu dụng hay công dụng của tài sản càng cao thì giá trị tài
sản sẽ càng lớn.
+ Tuy nhiên, do yếu tố chủ quan của giá trị tài sản được đánh giá cao hay không còn
phụ thuộc vào khả năng của mỗi người trong việc khai khác những công dụng hay
thuộc tính hữu ích vốn có của tài sản.
=> Do vậy, bên cạnh việc dựa vào công dụng của tài sản, nàh thẩm định cần phải xét
đến mục tiêu của khách hàng để tiến hành tư vấn và lựa chọn loại giá trị cần thẩm
định cho phù hợp.
- Thẩm định viên cần chú ý : Với 1 TS có rất nhiều yếu tố phản ánh tính hữu ích hay
công dụng khác nhau. Mặt khác, có thể yếu tố này là quan trọng đối với người này
nhưng lại trở nên không quan trọng đối với người khác.
=> Vì vậy, đối với mỗi tài sản cụ thể, bên cạnh việc lựa chọn các yếu tố chính phản
ánh giá trị tài sản, thẩm định viên cần phải tính đến quan điểm về giá trị của khách
hàng để quyết định loại giá trị cần thẩm định cho phù hợp.
b. Các yếu tố về tình trạng pháp lý

- Nội dung: 2 tài sản có các yếu tố vật chất hay công dụng như nhau, nhưng khác nhau
về tình trạng pháp lý thì giá trị cũng khác nhau.
- Sự tác động:
+ Tình trạng pháp lý của tài sản quy định quyền của con người đối với việc khai thác
các thuộc tính của tài sản trong quá trình sử dụng.
+ Tình trạng pháp lý của tài sản ảnh hưởng rất lớn đến giá trị tài sản. Thông thường,
quyền khai thác các thuộc tính của tài sản càng rộng thì giá trị tài sản càng cao và
ngược lại. Các quyền đó phải được sự bảo hộ của pháp luật. Đó là các quyền: được
phép hay không được phép mua bán, chuyển nhượng cho thuê, biếu, tặng, thừa kế,
nghĩa vụ nộp thuế khi bán...
Page | 9 - Thẩm định viên cần chú ý :

+ Để xác định được giá trị 1 cách đúng đắn đòi hỏi thẩm định viên phải nắm được
những quy định có tính pháp lý về quyền của các chủ thể với từng giao dịch cụ thể có
liên quan đến tài sản cần thẩm định.
+ Để có được những thông tin chính xác và tin cậy về tình trạng pháp lý của tài sản,
thẩm định viên cần phải dựa vào các văn bản pháp lý hiện hành, xem xét 1 cách cụ thể
các loại giấy tờ làm bằng chứng kèm theo tài sản và dựa vào tài liệu do các cơ quan
kiểm toán có uy tín cung cấp.
c. Các yếu tố mang tính kinh tế

- Nội dung : Đó là cung và cầu, 2 yếu tố này tạo ra đặc tính khả quan của giá trị, hay
còn gọi là tính kinh tế của giá trị tài sản. Trên thực tế, tài sản được đánh giá cao khi
cung trở nên khan hiếm nhu cầu và sức mua ngày càng cao, và ngược lại.
- Sự tác động :
+ Đánh giá các yếu tố tác động đến cung và cầu như độ khan hiếm, sức mua, thu nhập
hay nhu cầu có khả năng thanh toán của các giao dịch mua bán tài sản và dự báo sự
thay đổi của các yếu tố này trong tương lai là căn cứ quan trọng giúp thẩm định viên,
trước hết xác định giá cả giao dịch có thể dựa vào thị trường hay cần phải dựa vào giá
trị phi thị trường. Và sau nữa là có cơ sở dự báo và ước lượng 1 cách sát thực hơn giá
trị thị trường của tài sản cần thẩm định.
- Thẩm định viên cần chú ý :
+ Trang bị các kiến thức về kỹ thuật xử lý, phân tích và dự báo về sự biến động của
giá cả thị trường, nhằm giúp cho thẩm định viên có thể làm tốt vai trò tư vấn, đồng
thời giảm thiểu rủi ro đối với việc hành nghề thẩm định giá.
d. Các yếu tố khác :

- 3 yếu tố nêu ở trên là những yếu tố thể hiện 1 cách trực quan và rõ ràng ảnh hưởng
đến giá trị tài sản. Tuy nhiên còn những yếu tố khác như tập quán dân cư hay tâm lý
tiêu dùng cũng ảnh hưởng 1 cách đáng kể tới giá trị TS.
Page | 10 - Thẩm định viên cần chú ý:
+ Phải có sự am hiểu về tập quán dân cư cũng như có sự phân tích về yếu tố tâm lý
trong 1 không gian văn hoá nhằm xác minh giá cả của giao dịch chứng cớ có thể được
coi là giá trị thị trường hay giá trị phi thị trường.
Câu 3 : Các nguyên tắc thẩm định giá trong nền kinh tế thị trường
* Khái niệm : Nguyên tắc định giá tài sản là những quan điểm, quan niệm đã được
thừa nhận 1 cách phổ biến và rộng rãi trong đời sống kinh tế XH. Là cơ sở quan trọng
để đưa ra các tiêu chí và xây dựng nên các phương pháp định giá khoa học. Nó cho
phép thẩm định viên có thể tiếp cận và ước lượng 1 cách hợp lý giá trị TS.
* Các nguyên tắc thẩm định giá ( 5 nguyên tắc)
a. Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất ( SDTNVHQN)
- Cơ sở nguyên tắc: con người luôn sử dụng tài sản trên nguyên tắc khai thác một
cách tối đa lợi ích mà tài sản có thể mang lại, nhằm bù đắp chi phí bỏ ra. Cơ sở để
người ta đánh giá, ra quyết định đầu tư là dựa trên lợi ích cao nhất mà tài sản có thể
mang lại.
- Nội dung của nguyên tắc: mỗi tài sản có thể sử dụng vào nhiều mục đích và đem lại
xác lợi ích khách nhau, nhưng giá trị của chúng được xác định hay thừa nhận trong
điều kiện nó được sử dụng một cách tốt nhất và hiệu quả nhất.
- Tuân thủ nguyên tắc:
+ Thẩm định viên phải chỉ ra được các khả năng thực tế về việc sử dụng tài sản và
những lợi ích của việc sử dụng đó.
+ Thẩm định viên khẳng định tình huống nào là cơ hội sử dụng tốt nhất và hiệu quả
nhất

- Ví dụ: Một ngôi nhà có 2 người hỏi mua, mức giá trả của 2 người lần lượt là 1 tỷ và
1,2 tỷ thì cách bán – cách SDTNVHQN hay giá trị của ngôi nhà là 1,2 tỷ.
Page | 11 b. Nguyên tắc thay thế ( NTTT)

- Nội dung của nguyên tắc: Giới hạn trên về giá trị ( hay giá trị cao nhất ) của một tài
sản không vượt quá chi phí để có được 1 tài sản tương đương.
- Cơ sở của nguyên tắc: những người mua thận trọng sẽ không trả nhiều tiền hơn để
mua 1 tài sản nào đó, nếu anh ta tốn ít tiền hơn nhưng vẫn có thể có một tài sản tương
tự như vậy. Tài sản tương tự để thay thế có thể bằng cách mua trên thị trường hoặc
bằng cách bỏ tiền để xây dựng mới.
+ Thẩm định viên phải nắm được các thông tin về giá cả hay chi phí sản xuất của các
tài sản tương tự, gần với thời điểm định giá, làm cơ sở để so sánh và xác định giới hạn
cao nhất về giá trị của TS cần định giá.
+ Thẩm định viên nhất thiết phải được trang bị các kỹ năng về cách điều chỉnh sự
khác biệt giữa các loại tài sản, nhằm đảm bảo tính chất có thể so sánh với nhau về giá
cả hay chi phí sản xuất, làm chứng cớ hợp lý cho việc ước tính giá trị tài sản cần thẩm
định.
- Ví dụ: Nhà đầu tư đang cân nhắc giữa việc bỏ ra 100.000USD để mua BĐS hay mua
chứng khoán trên thị trường, thì tính chất để thay thế hay so sánh giữa 2 cơ hội hay 2
tài sản này là tốc độ tăng vốn, tiền cho thuê, lãi, mức độ rủi ro và khả năng thanh
khoản của chúng.
c. Nguyên tắc dự kiến các khoản lợi ích tương lai (LITL)
- Nội dung của nguyên tắc: phải dự kiến được các khoản lợi ích trong tương lai mà tái
sản có thể mang lại cho chủ thể làm cơ sở để ước tính giá trị tài sản
- Cơ sở nguyên tắc: Giá trị của 1 tài sản được quyết định bởi những lợi ích mà nó sẽ
mang lại cho người sử dụng
- Tuân thủ nguyên tắc :
+ TĐV phải dự kiến được những lợi ích và nhất thiết phải dựa vào các khoản lợi ích
đó để ước tính giá trị tài sản.
+ TĐV phải thu nhập những chứng cớ thị trường gần nhất của các tài sản tương tự để
Page | 12 tiến hành so sánh, phân tích, điều chỉnh và cuối cùng là ước tính giá trị của tài sản.
- Ví dụ: 1 ngôi nhà đang cho thuê nhưng luôn bị lỗ vốn.Theo SDTNHQN cho thấy bán
ngay là cách tốt nhất và có thể bán với giá 10 tỷ. Trong đk đó, theo NTTT, ngta tìm
thấy 1 ngôi nhà tương tự nằm trên 1 mảnh đất có vị trí tốt hơn bán vs giá 8 tỷ. Dựa
theo LITL tính toán về lợi ích tương lai, ngôi nhà được định giá theo dòng tiền, ước
tính đạt khoảng 15 tỷ.
d. Nguyên tắc đóng góp ( NTĐG)

- Nội dung nguyên tắc: Giá trị của 1 TS hay của 1 bộ phận cấu thành 1 TS, phụ thuộc
vào sự có mặt hay vắng mặt của nó, sẽ làm cho giá trị của toàn bộ TS tăng lên hay
giảm đi bao nhiêu.
- Cơ sở của nguyên tắc: Xuất phát trực tiếp từ định nghĩa giá trị TS là biểu hiện bằng
tiền về những lợi ích mà tài sản mang lại cho chủ thể. Đó là cơ sở để ngta chấp nhận
giá trị đóng góp.
+ Tổng giá trị của các bộ phận thường không thể hiện giá trị toàn bộ tài sản. Nhưng
giá trị của 1 bộ phận tài sản lại bằng hiệu số giữa gía trị toàn bộ và giá trị của các bộ
phận còn lại.
+ Thực ra giá trị của sự đóng góp bao gồm cả giá trị của yếu tố vô hình. Cơ sở để
phân loại và định giá tác động của các yếu tố vô hình thường rất khó khăn.
- Ví dụ: 1 ngôi nhà không có gara ở tầng 1 bán vs giá là 5 tỉ. Nhg nếu có gara thì có
thể bán vs giá 6 tỉ, khi đó giá trị của gara đc thừa nhận là 1 tỉ, trg khi chi phí xây dựng
gara thưcj tế chỉ hết 100 triệu.
e. Nguyên tắc cung cầu ( NTCC )

- Nội dung của nguyên tắc: Định giá một tài sán phải đặt nó trong sự tác động của các
yếu tố cung cầu.
- Cơ sở của nguyên tắc: Căn cứ chủ yếu và phổ biến nhất của việc thẩm định giá trị tài
Page | 13 sản là dựa vào giá trị thị trường, giá trị thị trường của tài sản lại tỷ lệ thuận với yếu tố
cầu và tỷ lệ nghịch với yếu tố cung.
- Tuân thủ nguyên tắc: TĐV phải đánh giá được tác động của yếu tố cung cầu đối với
các giao dịch trong quá khứ và dự báo ảnh hưởng của chúng trong tương lai, nhằm
xác minh tài sản cần thẩm định nên được định giá trên cơ sở giá trị thị trường hay giá
trị phi thị trường.
- Ví dụ: chứng khoán, bất động sản… thường trải qua nhiều đợt “ nóng. Lạnh” thất
thường do sự tác động của nhiều yếu tố khác nhau. Tổng hợp tác động của các yếu tốc
đã làm hình thành nên giá cả thị trường. Ngay cả khi thị trường có dấu hiệu “ bong
bóng” TĐV vẫn có thể sử dụng cac đường trung bình động dài hạn để tim ra mức giá
hợp lý của tài sản.
CHƯƠNG 2: PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN
Câu 1: Đặc điểm chủ yếu của bất động sản ( BĐS)
* Khái niệm:
Bất động sản là các tài sản không di dời được bao gồm:
- Đất đai
- Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền vớ nhà ở,
công trinh xây dựng đó
- Các tài sản khác gắn liền với đất đai
- Các tài sản khác do pháp luật quy định

* Đặc điểm của BĐS:

a. Cố định về vị trí
Page | 14 - BĐS không thể di dời được.
- Giá trị của BĐS chịu tác động của yếu tố môi trường : điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã
hội…
- Môi trường thay đổi thì giá trị BĐS thay đổi theo.
- Yêu cầu :
+ Khi đầu tư xây dụng BĐS, phải phát triển các yếu tố tiếp cận và giảm khoảng cách
tới các trung tâm.
+ Đối với hoạt động ĐTXD và ĐG, phải dự báo những thay đổi về vị trí của BĐS.
+ Đánh giá được sự ảnh hưởng của những thay đổi tới giá trị BĐS.
b. Tính bền vững

- Bền vững về mặt kỹ thuật
- Hiệu quả kinh tế được tính về mặt dài hạn
- Yêu cầu:
+ Khi ĐTXD phải dự tính tuổi thọ kinh tế để quyết định tuổi thọ vật lí, tránh đầu tư
lãng phí hoặc đầu tư nhiều lần.
+ Khi đánh giá phải tính đến cả hai yếu tố tuổi thọ kinh tế và tuổi thọ vật lí, tuổi thọ
nào ngắn hơn sẽ quyết định sự tồn tại của BĐS đó.
+ So sánh giữa giá trị kinh tế mang lại với các chi phí duy trì và chi phí cơ hội của
việc duy trì BĐS đó để quyết định sự tồn tại của chu kỳ vật lý.
+ Khi đầu tư, thiết kế phải tính toán và dự báo các công năng, cũng như dự tính các
nhu cầu thay đổi có thể phát sinh.
c. Tính khác biệt

- Không có hai BĐS giống nhau hoàn toàn.
- Sự khác biệt là yếu tố thuận lợi làm tăng giá trị, song cũng có thể là bất lợi lớn khó
khăn khắc phục.
- Yêu cầu:
Page | 15 + Khai thác tính khác biệt trong đầu tư phát triển để tăng giá trị của BĐS đồng thời
phải đáp ứng nhu cầu về tính khác biệt của người tiêu dùng.
+ Khi định giá, không thể so sánh dập khuôn giữa các BĐS với nhau.
d. Tính khan hiếm

- Do diện tích của đất đai tự nhiên là có giới hạn và BĐS có tính khác biệt, cố định về
vị trí
- Cung cầu thường mất cân đối: cung < cầu
- Yêu cầu:
+ Nhà nước cần có chính sách chống đầu cơ BĐS chống tính trạng giá ảo, ngăn ngừa
nguy cơ dẫn tới khủng hoảng kinh tế.
+ TĐV phải phân biệt được giá thực, giá ảo.
e. Có giá trị lớn

- Vì đất đai và chi phí xây dựng và các công trình lớn
- Đầu tư BĐS đòi hỏi phải có lượng vốn lớn và dài hạn
- Yêu cầu:
+ Đầu tư vào lĩnh vực này đòi hỏi phải thận trọng hơn mức bình thường.
+ TĐV phải nắm được bản chất các giao dịch để lựa chọn kĩ thuật đánh giá cho phù
hợp.
f. Tính ảnh hưởng lẫn nhau

- Thể hiện rõ nhất với các BĐS liền kề
- Vai trò của Nhà nước phải thống nhất quản lí về BĐS
- Yêu cầu:

+ Khi đầu tư xây dựng các công trình BĐS phải tính đến sự ảnh hưởng tới các công
trình khác
+ Khi đánh giá BĐS phải tính đến khả năng ảnh hưởng nếu như có các công trình
Page | 16 BĐS khác ra đời.
Câu 2: Đặc điểm của thị trường BĐS

* Khái niệm:
Thị trường BĐS:
+ Thứ nhất, đồng nhất thị trường BĐS với thị trường nhà đất.
+ Thứ hai, thị trường BĐS là hoạt động mua bán, trao đổi, cho thuê, thế chấp, chuyển
nhượng quyền sử dụng BĐS theo quy luật của thị trường có sự quản lí của Nhà nước.
+ Thứ ba, thị trường BĐS là tổng hòa các giao dịch dân sự về BĐS tại một địa bàn
nhất định, trong 1 thời gian nhất định
+ Thứ tư, thị trường BĐS là tổng thể các giao dịch về BĐS được thực hiện thông qua
quan hệ hàng hóa tiền tệ
* Đặc điểm của thị trường BĐS

a. Có sự khác biệt giữa hàng hoá và địa điểm giao dịch
- Người ta không thể đưa hàng hóa đến nơi giao dịch
- Việc giao dịch thường kéo dài qua 3 khâu: đàm phán tại nơi giao dịch - kiểm tra thực
địa - đăng ký pháp lý.
- Yêu cầu: TĐV phải có sự am hiểu về chuyên môn cũng như kinh nghiêm nghề
nghiệp
b. Thị trường BĐS là thị trường mang tính khu vực

- Vì có sự không đồng đều giữa các vùng về tự nhiên, trình độ và tốc độ phát triển
kinh tế - văn hóa - xã hội.
- Giá cả BĐS thường chỉ ảnh hưởng trong phạm vi của vùng, địa phương nhất định, ít
Page | 17 hoặc chậm ảnh hưởng đến các vùng, địa phương khác.
- Yêu cầu : Khi xem xét quan hệ cung cầu, giá cả BĐS, thẩm định viên phải gắn với
các điều kiện KT - VH - XH của một vùng, khu vực cụ thể.
c. Thị trường BĐS là một dạng điển hình của thị trường không hoàn hảo
- Thông tin về BĐS không phổ biến; tiêu chí đánh giá BĐS là tương đối; không sẵn có
các BĐS cùng loại để so sánh; ít người tham gia thị trường và họ cũng thường là
người ít có kinh nghiệm mua bán BĐS.
- Yêu cầu :
+ Để giao dịch thuận lợi, thành công, cần phải có người môi giới chuyên nghiệp.
+ TĐV phải có sự cân nhắc thận trọng nhằm xác định các chứng cứ giao dịch có đáp
ứng được các tiêu chuẩn so sánh hay không.
d. Cung về BĐS chậm co giãn khi giá cả thay đổi

- Do : Đất đai tự nhiên có hạn, khó chuyển đổi mục đích, thời gian đầu tư xây dựng,
cây trồng, vật nuôi lâu dài.
- Các nhân tố làm tăng cầu sẽ tạo cơn sốt giá BĐS. Việc kéo giá BĐS xuống bằng
cách tăng cung là rất hạn chế.
- Một mặc bằng giá cao mới sẽ hình thành và tồn tại lâu dài. Đó là lý do của tình trạng
đầu cơ BĐS.
- Yêu cầu :
+ Nhà nước cần phải có các chính sách ổn định, dài hạn đối với BĐS và công khai các
chính sách này.
+ TĐV cân nhắc thận trọng hơn.
e. Hoạt động của thị trường BĐS phụ thuộc vào sự kiểm soát của Nhà nước

- Do : thị trường BĐS là dạng điển hình của loại thị trường cạnh tranh không hoàn hảo
-thiếu tính hiệu quả.
- Mục đích can thiệp : tạo cơ chế thị trường trong kinh doanh BĐS, đảm bảo cho thị
Page | 18 trường hoạt động lành mạnh, thúc đẩy các thị trường khác cùng phát triển, giảm thiểu
rủi ro, bảo vệ lợi ích cho các nhà đầu tư.
- Yêu cầu : TĐV phải am hiểu cơ chế chính sách quản lý của nhà nước về BĐS, cập
nhật thường xuyên chế độ quản lý của nhà nước về BĐS trong mỗi thời kì.
Câu 3: Các phương pháp định giá bất động sản
1. Phương pháp so sánh trực tiếp
* Phương pháp so sánh là phương pháp thẩm định giá dựa trên cơ sở phân tích mức
giá của các tài sản tương tự với tài sản cần thẩm định giá đã giao dịch thành công hoặc
đang mua, bán trên thị trường trong điều kiện thương mại bình thường vào thời điểm
cần thẩm định giá hoặc gần với thời điểm cần thẩm định giá để ước tính và xác định
giá trị thị trường của tài sản.
* Tuân thủ nguyên tắc: Thay thế, đó là một người mua thận trọng sẽ k bỏ ra 1 số tiền
nào đó nếu anh ta tốn ít tiền hơn mà vẫn được tsan tương đương để thay thế
* Cơ sở lý luận:
- Phương pháp này được xác định chủ yếu dựa trên việc tuân thủ nguyên tắc thay thế.
- Theo nguyên tắc này, giá trị tài sản mục tiêu được coi là có thể ngang bằng với giá
trị của những TS tương đương có thể thay thế được.
- Dựa trên giả định giữa giá trị thị trường của những BĐS tương tự đã được giao dịch
với giá trị của BĐS cần định giá có mối liên hệ với nhau.
* Các bước định giá :

- Bước 1 : Nghiên cứu thị trường để có thông tin về giá giao dịch, giá niêm yết hoặc
giá chào bán và các yếu tố so sánh của những tài sản tương tự với tài sản cần thẩm
định giá đã giao dịch thành công hoặc đang mua, bán trên thị trường:
Page | 19 + Tình trạng vật chất của BĐS.
+ Đặc điểm về mặt bằng.
+ Đặc điểm của các BĐS có liên quan.
+ Đặc điểm về vị trí hay địa điểm.
+ Tình trạng pháp lý.
+ Các điều khoản và điều kiện của giao dịch.
+ Thời gian giao dịch.
- Bước 2 : Kiểm tra và phân tích các giao dịch chứng cớ nhằm đảm bảo tính chất có
thể so sánh được với BĐS mục tiêu. Để thực hiện tốt bước này, khi kiểm tra và phân
tích các giao dịch thị trường cần phải làm rõ nguồn gốc, đặc điểm và tính chất các
giao dịch.
- Bước 3 : lựa chọn một số BĐS có thể so sánh thích hợp nhất. Theo kinh nghiệm,
thường lấy từ 3 – 6 BĐS.
- Bước 4 : Chỉ ra những yếu tố khác nhau giữa BĐS mục tiêu và BĐS so sánh. Tiến
hành điều chỉnh giá của BĐS so sánh. Nếu BĐS so sánh co các yếu tố tốt hơn thì điều
chỉnh giảm giá trị của nó xuống và ngược lại.
- Bước 5 : Phân tích tổng hợp các mức giá chỉ dẫn của các tài sản so sánh, rút ra mức
giá chỉ dẫn đại diện để ước tính và xác định mức giá của tài sản cần thẩm định.
* Ưu điểm và nhược điểm của phương pháp

- Ưu điểm:
+ Là phương pháp ít gặp khó khăn về mặt kỹ thuật
+ Phương pháp này dựa vào giá trị thị trường, vì vậy cơ sở vững chắc để khách hàng
các cơ quan pháp lý công nhận.
+ Nó là cơ sở cho nhiều phương pháp định giá khác.
- Nhược điểm:
+ Nếu chất lượng thông tin không tốt về những giao dịch tương tự sẽ ảnh hưởng tới
kết quả định giá.
+ Các thông tin thường mang tính chất lịch sư: trong điều kiện thị trường biến động,
Page | 20 các thông tin nhanh chóng trở nên lạc hậu trong 1 thời gian ngắn.
* Điều kiện áp dụng :
- Chất lượng thông tin phải phù hợp, đầy đủ, đánh tin cậy và kiểm tra được.
- Thị trường phải ổn định.
- Để giảm bớt sự tác động của các định kiến và tính chủ quan, TĐV nên sử dụng các
phương pháp thống kê, phân tích xác suất và máy tính.
2. Phương pháp thu nhập ( Phương pháp đầu tư)
* Phương pháp thu nhập : Là phương pháp thẩm định giá dựa trên cơ sở chuyển đổi
các dòng thu nhập ròng trong tương lai có thể nhận được từ việc khai thác tài sản
thành giá trị hiện tại của tài sản (quá trình chuyển đổi này còn được gọi là quá trình
vốn hóa thu nhập) để ước tính giá trị thị trường của tài sản cần thẩm định giá.
* Cơ sở lý luận :
- Được xây dựng chủ yếu dựa trên việc tuân thủ nguyên tắc dự báo lợi ích tương lai.
* Thu nhập ước tính có thể là tổng thu nhập tiềm năng (PGI), tổng thu nhập thực tế
(EGI), thu nhập hoạt động ròng (NOI), thu nhập từ vốn chủ sử hữu (EI), thu nhập từ
vốn vay (MI), thu nhập từ đất (LI) hay thu nhập từ công trình (BI)
Phương pháp thu nhập dựa trên giả thiết sau :
- Dựa trên cơ sở : giá thị trường của một BĐS bằng với giá trị hiện tại của tất cả các
khoản thu nhập ròng trong tương lai có thể nhận được từ BĐS đó.
* Phương pháp thu nhập được chia thành hai phương pháp :
- Phương pháp vốn hóa trực tiếp.
- Phương pháp dòng tiền chiết khấu.
a. Phương pháp vốn hóa trực tiếp :

- Nội dung : Vốn hóa trực tiếp là quá trình quy đổi thu nhập ròng (NOI) của một năm
về giá trị hiện tại tương đương để ước tính giá trị tài sản.
- Việc chuyển hóa này thực hiện đơn giản bằng cách chia thu nhập cho tỷ suất vốn hóa
Page | 21 thích hợp hay nhân với hệ số thu nhập.
- Vốn hóa trực tiếp dựa trên thu nhập ước tính cho một năm đơn lẻ của tài sản
- Các bước tiến hành :
+ Bước 1: Ước tính thu nhập hoạt động ròng hàng năm do tài sản mang lại.
+ Bước 2: Tìm tỷ suất vón hóa hoặc hệ số thu nhập thích hợp với loại thu nhập.
+ Bước 3: áp dụng công thức vốn hóa trực tiếp.
b. Phương pháp dòng tiền chiết khấu (DCF)

- Nội dung: Phương pháp dòng tiền chiết khấu là phương pháp ước tính giá trị của tài
sản bằng cách chiết khấu tất cả các khoản thu, chi của dòng tiền dự kiến phát sinh
trong tương lai về thời điểm hiện tại, có tính đến yếu tố lạm phát và không ổn định
của thu nhập.
- Các bước tiến hành :
+ Bước 1: Ước tính doanh thu từ việc khai thác tài sản.
+ Bước 2: Ước tính chi phí liên quan đến việc khai thác tài sản.
+ Bước 3: Ước tính thu nhập ròng hay dòng tiền từ doanh thu và chi phí.
+ Bước 4: Ước tính giá trị thu hồi của tài sản vào cuối kỳ.
+ Bước 5: Ước tính tỷ suất vốn hóa thích hợp.
+ Bước 6: Xác định giá trị tài sản bằng công thức nêu trên
* Ưu điểm và nhược điểm của phương pháp
- Ưu điểm :
+ Về mặt lý thuyết, phương pháp này có cơ sở lý luận chặt chẽ nhất vì nó tiếp cận một
cách trực tiếp những lợi ích mà BĐS có thể mang lại cho nhà đầu tư.
+ Có thể đạt độ chính xác cao khi có chứng cứ về các thương vụ có thể so sánh được,
khi các khoản thu nhập có thể dự báo trước với một độ tin cậy cao.
- Hạn chế :
+ Cần phải điều chỉnh nhiều mặt: tuổi thọ, chất lượng, thời hạn cho thuê, thay đổi về
tiền cho thua trong tương lai khi phân tích các thương vụ tương tự.
Page | 22 + Trong nhiều trường hợp có thể thiếu cơ sở dự báo các khoản thu nhập tương lai...
+ Kết quả định giá có độ nhạy lớn trước mỗi sự thay đổi của các tham số tính toán.
+ Áp dụng 1 tỷ lệ vốn hóa cố định
+ Mang lại những thông tin hạn chế về những giả định về dòng tiền trong tương lai
* Điều kiện áp dụng :
- Phù hợp khi định giá các BĐS có khả năng mang lại các khoản thu nhập ổn định và
có thể dự báo trước một cách hợp lý.
- Với BĐS có thu nhập không đều thì có thể sử dụng một dạng tương tự là DCF.
- Dùng để tư vấn khi lựa chọn phương án đầu tư.
3. Phương pháp chi phí
* Phương pháp chi phí là việc ước tính giá trị bất động sản dựa trên các chi phí hợp lý
tạo ra bất động sản đó.
* Cơ sở lý luận :
- Dựa chủ yếu trên nguyên tắc thay thế, nguyên tắc đóng góp, nguyên tắc SDTNHQN
- Dựa trên giả định rằng giá trị của BĐS cần định giá có thể được đo bằng chi phí làm
ra một BĐS tương tự.
* Các bước định giá :
- Bước 1: Ước tính riêng giá trị lô đất thuộc BĐS, bằng cách coi nó là đất trống và
đang được SDTNVHQN theo nguyên tắc xác định giá đất quy định tại luật đất đai và
các phương pháp xác định giá đất theo quy định của chính phủ và hướng dẫn của các
Bộ, ngành có liên quan, Ủy ban nhân dân các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương.
- Bước 2: Ước tính chi phí xây dựng mới hiện hành cho những công trình hiện có trên
đất.

- Bước 3: Ước tính mức độ giảm giá của công trình.

- Bước 4: Ước tính giá trị CTXD bằng cách trừ số tiền giảm giá khỏi chi phí xây dựng
mới hiện hành.
Page | 23 - Bước 5: Tính giá trị BĐS mục tiêu bằng cách cộng giá trị ước tính của mảnh đất với
giá trị ước tính của CTXD.
* Các loại chi phí:

a. Chi phí tái tạo:
- Là chi phí hiện hành để thay thế công trình mục tiêu bao gồm cả những điểm đã lỗi
thời của nó.
- Công trình tái tạo là bản sao chính xác của công trình mục tiêu về: thiết kế, cách
trang trí, nguyên vật liệu và kể cả những sai lầm về mặt thiết kế, về tính không hiệu
quả hoặc sự lỗi thời của nó.
b. Chi phí thay thế:
- Là chi phí hiện hành để xây dựng mới một công trình có giá trụ sử dụng tương
đương với công trình cần định giá, nhưng được xây bằng các vật liệu, phương pháp và
kỹ thuật hiện đại, theo chuẩn mực thiết kế, kiểu dáng kiến trúc hiện hành và loại bỏ tất
cả các bộ phậm đã bị lỗi thời.
c. Chi phí xây dựng công trình:
- Các chi phí trực tiếp bao gồm: các chi phí nguyên vật liệu, nhân công, chi phí sử
dụng máy thi công, các chi phí trực tiếp khác.
- Các chi phí chung bao gồm: chi phí phục vụ thi công, chi phí điều hành sản xuất tại
công trường, chi phí quản lý của doanh nghiệp, các chi phí gián tiếp khác.
- Lợi nhuận, các khoản thuế, phí phải nộp theo quy định của pháp luật.
* Các phương pháp xác định chi phí
- Phương pháp khảo sát số lượng.
- phương pháp thống kê chi tiết của người xây dựng.
- Phương pháp so sánh thị trường.

* Các loại tuổi của công trình xây dựng
- Tuổi thọ kỹ thuật: là thời gian sử dụng tối đa xét về mặt kỹ thuật.
Page | 24 - Tuổi đời thực tế là số năm đã trôi qua tính từ khi hoàn thành sản xuất, chế tạo, xây
dựng tài sản mới 100% đưa vào sử dụng đến thời điểm cần thẩm định giá.
- Tuổi đời kinh tế của BĐS là số năm công trình kiến trúc trên đất đóng góp làm tăng
giá trị của toàn bộ BĐS.
- Tuổi đời kinh tế còn lại là thời gian sử dụng còn lại của tài sản phát huy được hiệu
quả.
- Tuổi đời hiệu quả là số năm mà tài sản được sử dụng thực tế phát huy được tác dụng
và mạng lại hiệu quả trong sử dụng.
* Các phương pháp đo giảm giá tích lũy
- Trên thực tế, để đơn giản cho việc xác định không phân biệt nguyên nhân, hao mồn
tự nhiên thường được tính toán căn cứ vào sự hư hỏng, hao mòn của các kết cấu chính
để tính hao mòn của công trình.
- Ước tính mức độ giảm giá do lỗi thời chức năng : giá trị hao mòn do lỗi thời về chức
năng được ước tính căn cứ vào chi phí để khắc phục sự lỗi thời chức năng công trình
để tính giá trị hao mòn, đó là những chi phí vượt trội phải bỏ ra để sửa chữa, khắc
phục sự lạc hậu đó so với chi phí nếu thiết kế hợp lý ngay từ đầu.
* Ưu điểm
- Được sử dụng khi không có bằng chứng thị trường thích hợp để so sánh, khi đánh
giá các BĐS hiếm khi thay đổi chủ sử hữu và thiếu cơ sở để dự báo LITL. Trong một
số tình huống, nó là cứu cánh cuối cùng khi các phương pháp khác không sử dụng
được.
- Thích hợp khi ĐG BĐS dùng cho các giao dịch và mục đích riêng biệt. Nếu TĐV có
chuyên môn cao, nhiều kinh nghiệp và làm việc khách quan thì có thể hạn chế được
những sai sót khi cung cầu có biểu hiện thái quá.
* Hạn chế
- Có đầy đủ các hạn chế của phương pháp so sánh.

- Chi phí nói chung là không bằng với giá trị và không phải chi phí nào cũng tạo ra giá
trị. Phương pháp chi phí phải sử dụng cách tiếp cận cộng tới những tổng của nhiều bộ
Page | 25 phận chưa chắc đã bằng với giá trị của toàn bộ.
- Việc ước tính một số khoản giảm giá có thể trở nên rất chủ quan và khó thực hiện.
- TĐV phải có nhiều kinh nghiệm
* Điều kiện áp dụng
- Thích hợp để ĐG các BĐS có mục đích sử dụng riêng biệt.
- Định giá các BĐS phi thị trường.
- Định giá để xác định mức bồi thường.
- Là phương pháp thông dụng của người tham gia đấu thầu hay kiểm tra đấu thầu.
- Sử dụng trong trường hợp người ta tin tưởng rằng chi phí là yếu tố chính, là những
khoản chi tiêu cần thiết, thích hợp tạo ra giá trị BĐS.
- Sử dụng có tính chất bổ sung hoặc kiểm tra đối với các phương pháp khác.
4. Phương pháp thặng dư ( hỗn hợp )
* Phương pháp thặng dư là phương pháp thẩm định giá mà giá trị thị trường của tài
sản cần thẩm định giá được xác định căn cứ vào giá trị vốn hiện có bằng cách lấy giá
trị ước tính của sự phát triển giả định của tài sản (tổng doanh thu) trừ đi tất cả các chi
phí phát sinh để tạo ra sự phát triển đó.
* Trường hợp áp dụng:
+ BĐS có tiềm năng phát triển.
+ Đất trống để xây dựng hoặc đất có công trình có thể cải tạo, phá dỡ xây dựng công
trình mới.
+ Xác định giá đất của các thửa đất trống có tiềm năng phát triểm do thay đổi quy
hoạch hoặc do chuyển mục đích sử dụng đất trong khi không có giá chuyển nhượng
quyền sử dụng đất tương tự trên thị trường để áp dụng phương phát so sánh trực tiếp.

* Cơ sở lý luận:
- là một dạng đặc biệt của phương pháp ĐT.
- NT đóng góp giữ vai trò chủ đạo.
Page | 26 - NT sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất.
* Các bước tiến hành
- Bước 1 : Xác định mục tiêu kinh doanh, cách thức khai thác tốt nhất và hiệu quả
nhất dự án phù hợp với quy định pháp luật, khả thi về điều kiện tài chính và mang lại
giá trị cao nhất cho dự án.
- Bước 2 : + Ước tính tổng doanh thu của sự phát triển theo hướng SDTNVHQN,
bằng cách sử dụng phương pháp so sánh trực tiếp hay phương phát đầu tư, chuyển đổi
tổng danh thu đó về giá tại thời điểm cần thẩm định giá.
+ Tổng doanh thu dự án : Được ước tính căn cứ vào quy định của nhà nước
về quy hoạch sử dụng đất, về đầu tư xây dựng, đồng thời căn cứ vào xu thế vận động
cung cầu, giá cả thị trường.
- Bước 3 : + Ước tính tổng chi phí phát triển, bao gồm : CP xây dựng, CP tài chính,
các phí khác có liên quan và lợi nhuận của nhà đầu tư xây dựng, chuyển đổi chi phí
đầu tư đó về giá tại thời điểm cần thẩm định giá.
+ Thẩm định viên về giá phải tuân thủ quy định hiện hành của cơ quan có
thẩm quyền về các phương pháp xác định tổng chi phí đầu tư dự án, các định mức
kinh tế, kỹ thuật (nguyên, nhiên vật liệu, nhân công...), đơn giá; Trên cơ sở so sánh
với mặt bằng giá thị trường (nguyên, nhiên vật liệu, đơn giá tiền công...) tại thời điểm
thẩm định giá và những nội dung liên quan quy định tại Tiêu chuẩn số 08 Phương
pháp chi phí, ban hành kèm theo Quyết định số 129/2008/QĐ-BTC ngày 31 tháng 12
năm 2008 của Bộ trưởng Bộ Tài Chính.
- Bước 4 : Xác định giá đất bằng cách lấy tổng DT phát triển trừ đi tổng CP phát triển.
* Ưu điểm:
- Sử dụng để đánh giá các BĐS có tiềm năng phát triển.
- Thích hợp khi đưa ra mức giá đấu thầu.

- Mô phỏng lại cách thức phân tích, đánh giá các cơ hội ĐT vào BĐS nên nó có GT
quan trọng để tư vấn về CP xây dựng tối đa và tiền cho thuê tối thiểu cần đạt được khi
phát triển BĐS.
Page | 27 * Hạn chế:
- Khó khăn trong việc xác định SDTNVHQN.
- CP và giá bán có thể thay đổi tùy theo các điều kiện của thị trường.
- GT cuối cùng rất nhạy cảm đối với các tham số về CP và giá bán.
- Không tính đến GT thời gian của tiền.
* Điều kiện áp dụng:
- Định giá các BĐS có yêu cầu phát triển không phức tạp. Các yếu tố ước tính liên
quan đến giá bán, giá cho thuê và chi phí đạt độ tin cậy cao.
- TĐV phải có nhiều kinh nghiệm về phát triển và mở rộng đất đai để XĐ đúng cơ hội
SDTNVHQN.
- Cần sử dụng kỹ thuật đánh giá rủi ro, phân tích xác suất, các phương tiện tính toán
hiện đại khi đánh giá các phương án phát triển BĐS.
CHƯƠNG 4 : PHƯƠNG PHÁP XÁC ĐỊNH GIÁ TRỊ DOANH NGHIỆP
1. Đặc điểm doanh nghiệp , ý nghĩa đối với công tác thẩm định
Doanh nghiệp là một loại tài sản có nét đặc trưng :
- Giống như các hàng hóa đặc trưng, doanh nghiệp là đối tượng của các giao dịch :
mua bán, hợp nhất, chia nhỏ … Quá trình hình thành giá cả và giá trị đối với loại hàng
hóa đặc biệt này cũng chịu sự chi phối của các quy luật giá trị , quy luật cung cầu,
quy luật cạnh tranh

- Giống như bất động sản : Mỗi doanh nghiệp là một tài sản duy nhất. Mỗi doanh
nghiệp có quy mô và cơ cấu tài sản khác nhau, có vị trí và trụ sở kinh doanh riêng biệt
là độc lập, có cơ cấu quản trị và sự tác động của môi trường khác nhau. Không có 2
Page | 28 doanh nghiệp giống nhau hoàn toàn. Việc so sánh giá trị của DN này với DN khác có
tính chất tham chiếu
- Doanh nghiệp không đơn giản là tập hợp của những tài sản vô tri vô giác, giá trị sử
dụng của chúng bị giảm dần theo thời gian. Doanh nghiệp là tổ chức kinh tế, là một
thực thế hoạt động, có thể hoàn chỉnh và phát triển trong tương lai. Sự phát triển của
DN tùy thuộc vào các mối quan hệ của DN với môi trường. Vì vậy đánh giá về doanh
nghiệp nói chung và về giá trị doanh nghiệp nói riêng , đòi hỏi phải xem xét tất cả các
mối quan hệ bên trong và bên ngoài – đánh giá doanh nghiệp về mặt tổ chức
- Nhà đầu tư sở hữu doanh nghiệp vì mục tiêu lợi nhuận. Các tài sản cố định, tài sản
lưu động , bộ máy kinh doanh là cách thức, là phương tiện để đạt mục tiêu lợi nhuận.
Tiêu chuẩn để nhà đầu tư đánh giá hiệu quả hoạt động , quyết định bỏ vốn và đánh giá
giá trị doanh nghiệp là các khoản thu nhập mà doanh nghiệp có thể mang lại cho nhà
đầu tư trong tương lai
Vì vậy, giá trị doanh nghiệp là sự biểu hiện bằng tiền về các khoản thu nhập mà doanh
nghiệp mang lại cho nhà đầu tư trong quá trình kinh doanh. Các phương pháp định giá
doanh nghiệp phải được xây dựng trên cơ sở :
+ Đánh giá giá trị tài sản hữu hình và yếu tố tổ chức – các mối quan hệ
+ Đánh giá các khoản thu nhập mà doanh nghiệp có thể tạo ra cho nhà đầu tư

2. Các yếu tố tác động tới giá trị doanh nghiệp ?

2.1. Các yếu tố thuộc về môi trường kinh doanh.
2.1.1. Môi trường kinh doanh tổng quát
Page | 29
a. Môi trường kinh tế

Doanh nghiệp bao giờ cũng tồn tại trong một bối cảnh kinh tế cụ thể được nhìn nhận
thông qua hàng loạt các chỉ tiêu kinh tế vĩ mô như : tốc độ tăng trưởng kinh tế, chỉ số
giá cả, tỷ giá ngoại tệ,… Môi trường kinh tế mang tính chất như yếu tố khách quan
nhưng ảnh hưởng trực tiếp với giá trị doanh nghiệp. Mỗi sự thay đổi nhỏ của các yếu
tố kinh tế bao giờ cũng ảnh hưởng tới sự đánh giá về doanh nghiệp
b. Môi trường chính trị
Sản xuất kinh doanh chỉ có thể ổn định và phát triển trong môi trường có sự ổn định
về chính trị ở mức nhất định. Các yếu tố của môi trường chính trị có sự gắn bó chặt
chẽ , tác động trực tiếp tới sản xuất kinh doanh bao gồm :
- Tính đầy đủ , đồng bộ, rõ ràng và chi tiết của hệ thống Luật pháp
- Quan điểm tư tưởng của Nhà nước đối với sản xuất kinh doanh thông qua hệ thống
các văn bản pháp quy như : Quan điểm bảo vệ sản xuất, đầu tư, tiêu dùng,.. thể hiện
trong luật thuế, luật cạnh tranh, luật sở hữu trí tuệ
- Năng lực hành pháp của Chính phủ và ý thức chấp hành pháp luật của các công dân
và tổ chức sản xuất
=> Cũng như môi trường kinh tế, môi trường chính trị có vai trò như những điều kiện
thiết yếu, tối thiểu để doanh nghiệp có thể hoạt động
c. Môi trường văn hóa xã hội
Sản xuất kinh doanh với mục tiêu là lợi nhuận cũng không thể tách rời khỏi môi
trường văn hóa xã hội. Trên phương diện xã hội, doanh nghiệp ra đời là để đáp ứng
những đòi hỏi ngày càng cao trong đời sống vật chất và tinh thần của cộng đồng nơi
doanh nghiệp hoạt động. Vì vậy, đánh giá doanh nghiệp không thể bỏ qua những yếu
tố, những đòi hỏi bức xúc của môi trường văn hóa xã hội trong hiện tại mà còn phải

thực hiện dự báo được sự ảnh hưởng của yếu tố này đến sản xuất kinh doanh của
doanh nghiệp trong tương lai
d. Môi trường khoa học – công nghệ
Page | 30 Sự tác động của kỹ thuật – công nghẹ làm thay đổi 1 cách căn bản các điều kiện về
quy trình công nghệ và phương thức tổ chức sản xuất kinh doanh trong các doanh
nghiệp . Sản phẩm ngày càng đa dạng, phong phú, hàm lượng tri thức có khuynh
hướng chiếm ưu thế tuyệt đối trong giá bán sản phẩm. Ở góc độ doanh nghiệp, đó
không chỉ là cơ hội mà còn là thách thức với sự tồn tại của mỗi doanh nghiệp. Sự
thiếu nhạy bén trong việc chiếm lĩnh những khoa học mới nhất có thể là lý do đưa
doanh nghiệp đến phá sản. Vì vậy, khi đánh giá về doanh nghiệp, đòi hỏi phải chỉ ra
mức độ tác động của môi trường khoa học công nghệ đến sản xuất kinh doanh và khả
năng thích ứng của doanh nghiệp trước những bước phát triển mới của KH & CN.
2.1.2. Môi trường đặc thù
So với môi trường tổng quát, môi trường đặc thù bao gồm các yếu tố tác động đến
doanh nghiệp mang tính trực tiếp và rõ rệt hơn. Hơn nữa với các yếu tố này, doanh
nghiệp còn có thể kiểm soát chúng ở một mức độ nhất định
a. Quan hệ doanh nghiệp với khách hàng
Khách hàng của doanh nghiệp trên thị trường là các cá nhân , các doanh nghiệp hoặc
Nhà nước.Thông thường khách hàng sẽ chi phối hoạt động của doanh nghiệp nhưng
có những trường hợp khách hàng lại bị lệ thuộc vào khả năng cung cấp của doanh
nghiệp. Do vậy muốn đánh giá đúng khả năng phát triển, mở rộng sản xuất kinh doanh
của doanh nghiệp, cần phải xác định tính chất , mức độ bền vững và uy tín của doanh
nghiệp trong quan hệ với khách hàng. Căn cứ có sức thuyêt phục nhất cho sự đánh giá
là ở thị phần hiện tại, thị phần tương lai , doanh số bán ra và tốc độ tiến triển của các
chỉ tiêu qua các thời kỳ khác nhau của doanh nghiệp
b. Quan hệ doanh nghiệp với nhà cung cấp
Tính ổn định của nguồn cung cấp có ý nghĩa quan trọng, đảm bảo cho quá trình sản
xuất và tiuêu thụ đc thực hiện theo yêu cầu mà doanh nghiệp định ra. Đánh giá khả

năng đáp ứng các yếu tố đầu vào đảm bảo cho sản xuất kinh doanh có thể ổn định phải
xem xét đến: Sự phong phú của các nguồn cung cấp, số lượng, chủng loại các nguyên
liệu có thể thay thế đc cho nhau, khả năng đáp ứng lâu dài của doanh nghiệp rồi mới
Page | 31 kể đến tính kịp thời, chất lượng và giá cả sản phẩm
c. Các hãng cạnh tranh
Được sự ủng hộ từ phía Nhà nước trong hầu hết các lĩnh vực kinh tế, mức độ cạnh
tranh giữa các doanh nghiệp trên thị trường trong nước và quốc tế ngày càng trở nên
quyết liệt hơn. Sự quyết liệt trong môi trường cạnh tranh được coi là mối nguy cơ trực
tiếp đến sự tồn tại của doanh nghiệp. Do đó , đánh giá năng lực cạnh tranh, ngoài việc
xem xét trên 3 tiêu chuẩn: giá cả , chất lượng sản phẩm và dịch vụ hậu thương mại
còn phải xác định được số lượng doanh nghiệp tham gia cạnh tranh, nănng lực thực sự
và thế mạnh của họ là gì. Đồng thời phải chỉ ra yếu tổ và những mầm mống có thể
làm xuất hiện đối thủ cạnh tranh mới. Có như vậy mới kết luận đc đúng đắn về vị thế
và khả năng cạnh tranh của doanh nghiệp trên thị trường.
d. Các cơ quan Nhà nước
Trong cơ chế thị trường, doanh nghiệp về cơ bản có quyền chủ động hoàn toàn đối với
SXKD. Tuy nhiên, sự hoạt động của doanh nghiệp luôn phải đặt dưới sự kiểm tra,
giám sát của các cơ quan Nhà nước như cơ quan Thuế, cơ quan thanh tra, các tổ chức
công đoàn,... Các cơ quan này có bổn phận kiểm tra, giám sát , đảm bảo cho hoạt động
của doanh nghiệp không vượt ra khỏi những quy ước xã hội thể hiện trong luật thuế,
luật môi trường, luật cạnh tranh, luật lao động,.. Doanh nghiệp có quan hệ tốt đẹp với
các cơ quan tổ chức này là những doanh nghiệp thực hiện tốt nghĩa vụ của mình với
xã hội như nộp thuế, chấp hành luật lao động, các vấn đề về môi trường sinh thái,.. Vì
vậy , xác định sự tác động của yếu tố môi trường đặc thù đến sản xuất kinh doanh còn
phải xem xét chất lượng và thực trạng của mối quan hệ giữa doanh nghiệp và các cơ
quan tổ chức đó trong những khoảng thời gian nhất định

2.2. Các yếu tố thuộc về nội tại doanh nghiệp

2.2.1. Hiện trạng về tài sản trong doanh nghiệp
Khi xác định giá trị doanh nghiệp, bao giờ người ta cũng quan tâm ngay đến hiện
Page | 32 trạng tài sản của doanh nghiệp, vì lý do :
- Tài sản của doanh nghiệp là biểu hiện của yếu tổ vật chất cần thiết, tối thiểu đối với
quá trình SXKD. Số lượng, chất lượng, trình độ kỹ thuật và tính đồng bộ của tài sản là
yếu tổ quyết định đến số lượng và chất lượng tài sản sản xuất ra. Tức là khả năng cạnh
tranh và khả năng thu lợi nhuận của doanh nghiệp phụ thuộc một cách trực tiếp và có
yếu tố quyết định vào yếu tố này.
- Giá trị tài sản của doanh nghiệp được coi là một căn cứ và là một sự đảm bảo rõ ràng
nhất về giá trị doanh nghiệp. Vì thay cho việc dự báo các khoản thu nhập tiềm năng
thì người sở hữu có thể bán chúng bất cứ lúc nào để thu về 1 khoản thu nhập từ những
tài sản đó.
Xuất phát từ 2 lý do này mà trong thực tế khi vận dụng các phương pháp thường đánh
giá cao những phương pháp có liên quan trực tiếp đến việc xã định giá trị tài sản của
doanh nghiệp.
2.2.2. Vị trí kinh doanh
Vị trí kinh doanh có ý nghĩa quan trọng đối với sản xuất kinh doanh, được đặc trưng
bởi các yếu tố như địa điểm, diện tích của doanh nghiệp và các chi nhánh thuộc doanh
nghiệp, yếu tố địa hình, thời tiết
Những thuận lợi và bất lợi cơ bản của yếu tố vị trí đối với sản xuất kinh doanh là lý do
chủ yếu giải thích sự chênh lệch về giá cả đất đai, giá thuê nhà giữa các khu vực với
nhau. Và cũng chính vì thế, khi nói về yếu tố lợi thế thương mại người ta thường
trước hết đề cập đến yếu tố vị trí. Trong thực tế. do sự khác nhau về vị trí kinh doanh
mà có sự chênh lệch rất lớn khi đánh giá về giá trị doanh nghiệp. Vì vậy, vị trí kinh
doianh càn đc coi là 1 trong các yếu tố quan trọng hàng đầu khi đưa ra phân tích, đánh
giá giá trị doanh nghiệp

2.2.3. Uy tín kinh doanh

Uy tín kinh doanh là sự đánh giá của khách hàng về sản phẩm của doanh nghiệp,
nhưng nó lại được hình thành bởi nhiều yếu tố khác nhau từ bên trong doanh nghiệp :
Page | 33 Do chất lượng sản phẩm cao, trình độ và năng lực quản trị kinh doanh giỏi, do thái độ
phục vụ tận tình của nhân viên. Có thể thấy rằng, khi sản phẩm của doanh nghiệp
được đánh giá cao trong con mắt của khách hàng , thì uy tín trở thành một tài sản thực
sự, có giá trị, được gọi là giá trị của nhãn mác. Uy tín của doanh nghiệp được đông
đảo các nhà kinh tế thừa nhận là 1 yếu tố quan trọng góp phần làm nên giá trị doanh
nghiệp
2.2.4. Trình độ kỹ thuật và tay nghề lao động
Chất lượng sản phẩm của doanh nghiệp luôn có 1 phần phụ thuộc vào trình độ kỹ
thuật và tay nghề người lao động . Yếu tố này không chỉ có ý nghĩa quan trọng trong
nâng cao chất lượng sản phẩm mà còn có thể làm giảm chi phí SXKD do veiẹc sử
dụng hợp lý nguyên vật liệu trong quá trình sản xuất, giảm được chi phí đào tạo, bồi
dưỡng, từ đó, góp phần nâng cao thu nhập cho doanh nghiệp. Đánh giá về trình độ kỹ
thuật và tay nghề của người lao động không chỉ xem ở bằng cấp, bậc thợ và số lượng
NLĐ đạt tiêu chuẩn mà quan trọng hơn , trong điều kiện hiện nay còn phải xem xét
hàm lượng tri thức trong mỗi sản phẩm doanh nghiệp sản xuất ra. Vì vậy khi đánh giá
khả năng tồn tại và phát triển của doanh nghiệp, khả năng sáng tạo ra lợi nhuận, cần
phải xem xét đến trình độ kĩ thuật và tay nghề của người lao động , coi chúng như một
yếu tố nội tại quyết định đến giá trị doanh nghiệp
2.2.5. Năng lực quản trị kinh doanh
Trong điều kiện ngày nay, một doanh nghiệp muốn tồn tại và phát triển lâu dài cần có
một bộ máy quản lý SXKD đủ mạnh giúp cho nó có khả năng sử dụng một cách tốt
nhất các nguồn lực cho quá trình sản xuất , biết tận dụng mọi tiềm năng và cơ hội nảy
sinh, ứng phó 1 cách linh hoạt với những biến động của môi trường. Vì lý do đó, năng
lực quản trị kinh doanh luôn đc nhắc tới như 1 yếu tố đặc biệt quan trọng tác động tới
giá trị doanh nghiệp. Năng lực quản trị kinh doanh của 1 doanh nghiệp cần đc đánh

giá theo các nội dung cơ bản của hoạt động quản trị , bao gồm sự đánh giá khả năng
hoạch định chiến lược , chiến thuật, trình độ tổ chức, năng lực quản trị các yếu tố đầu
vào và đầu ra, quản trị nguồn nhân lực,…
Page | 34 Năng lực QTKD là 1 yếu tố định tính nhiều hơn định lượng. Vì vậy khi đánh giá cần
xem xét chúng dưới tác động của môi trường. Ngoài ra năng lực quản trị kinh doanh
tổng hợp còn được thể hiện thông qua hệ thống các chỉ tiêu tài chính doanh nghiệp ,
do đó thực hiện phân tích 1 cách toàn diện tình hình tài chính gắn với thời điểm đánh
giá cũng cho phép rút ra những kết luận quan trọng về năng lực quản trị.
3. Về các phương pháp chủ yếu xác định giá trị doanh nghiệp
3.1. Phương pháp giá trị tài sản thuần

Ưu điểm :
- Phương pháp giá trị tài sản thuần chỉ ra giá trị những tài sản cụ thể cấu thành giá trị
doanh nghiệp. Có thể nói giá trị của các tài sản đó là một căn cứ cụ thể, có tính pháp
lý rõ ràng nhất về khoản thu nhập mà người mua chắc chắn sẽ nhận được khi sở hữu
doanh nghiệp. Nó nói lên rằng, số tiền mà người mua bỏ ra luôn đc đảm bảo bằng 1
lượng tài sản có thật
- Phương pháp giá trị tài sản thuần xác định giá trị thị trường của số tài sản có thể bán
rời tại thời điểm đánh giá. Như vậy nó đã chỉ ra rằng có 1 khoản thu nhập tối thiểu mà
người sở hữu sẽ nhận được. Đó cũng là mức giá thấp nhất, là cơ sở đầu tiên để các bên
liên quan đưa ra trong quá trình giao dịch và đàm phán về giá bán của doanh nghiệp
- Đối với những doanh nghiệp nhỏ mà số lượng tài sản không nhiều , việc định giá tài
sản không đòi hỏi những kỹ thuật phức tạp, giá trị yếu tố vô hình là không đáng kể,
các doanh nghiệp có chiến lược kinh doanh không rõ ràng, thiếu căn cứ xác định các
khoản thu nhập trong tương lai thì giá trị doanh nghiệp đc xác định theo phương pháp
giá trị tài sản thuần sẽ trở thành 1 tiêu chuẩn cơ bản và thích hợp nhất để các bên xích
lại nhau trong quá trình đàm phán

Hạn chế :
- Phương pháp này quan niệm doanh nghiệp như 1 tập hợp các loại tài sản với nhau,
việc bán doanh nghiệp cũng như bán tài sản riêng rẽ. Doanh nghiệp không đc coi như
Page | 35 1 thực thể, 1 tổ chức đang tồn tại, hoàn chỉnh và phát triển trong tương lai. Vì vậy, nó
không phù hợp với một tầm nhìn chiến lược về doanh nghiệp.
- Phương pháp này cũng không cung cấp và xây dựng những cơ sở thông tin cần thiết
để các bên có liên quan đánh giá về triển vọng sinh lời của doanh nghiệp
- Phương pháp cũng bỏ qua phần lớn các yếu tố phi vật chất nhưng có giá trị thực sự
và đôi khi lại chiếm tỷ trọng lớn trong giá trị doanh nghiệp
- Trong nhiều trường hợp, xác định giá trị tài sản thuần đôi khi quá phức tạp
3.2. Phương pháp hiện tại hóa các nguồn tài chính trong tương lai
3.2.1.Phương pháp định giá chứng khoán
Ưu điểm
- Là phương pháp đầu tiên tiếp cận trực tiếp các khoản thu nhập dưới hình thức lợi tức
cổ phần để xác định giá trị chứng khoán. Thông qua việc phân tihcs người ta có thể
đánh giá đc giá cả chứng khoán trên thị trường có đi quá xa so với giá trị thực hay
không, từ đó xác định mức độ đầu cơ đối với từng loại chứng khoán và đầu cơ trong
mua bán doanh nghiệp
- Đặc biệt phù hợp với quan điểm nhìn nhận và đánh giá về giá trị của doanh nghiệp
của các nhà đầu tư thiểu số - những người mà không có khả năng thâu tóm quyền
kiểm soát doanh nghiệp
- Thích hợp với những doanh nghiệp có chứng khoán giao dịch trên thị trường, xác
định giá trị tài sản thuần gặp nhiều khó khăn và ở những doanh nghiệp có tài sản hữu
hình không đáng kể nhưng được đánh giá rất cao ở những giá trị vô hình , chẳng hạn
như các doanh nghiệp trong các lĩnh vực tư vấn, dịch vụ, tài chính, ngân hàng, bảo
hiểm,…
Hạn chế

- Việc xác định và dự báo lợi tức cổ phần không hề dễ dàng, các giả thuyết về sự ổn
định của cổ tức và mức độ tăng trưởng đều đặn thường không thuyết phục các nhà
thực hành
Page | 36 - Chính sách phân chia lợi tức cổ phần phụ thuộc vào rất nhiều yếu tố : Nhu cầu đầu
tư, nhu cầu trả nợ, khả năng tích lũy vốn khấu hao,...Việc tính toán các yếu tố này
cũng không đơn giản, nhất là khi các nhà đầu tư lại là cổ đông thiểu số không có
quyền quyết định đối với chính sách phân chia lợi tức cổ phần ổn định hay chính sách
lợi tức cổ phần thặng dư
- Các giả định về thời gian tồn tại của doanh nghiệp không đúng trong thực tế, hay nói
cách khác các phương pháp lượng định yếu tố rủi ro vẫn còn mang nặng những yếu tố
chủ quan
3.2.2.Phương pháp hiện tại hóa lợi nhuận thuần
Ưu điểm :
+ Phương pháp đc ứng dụng cho các doanh nghiệp không có nhiều tài sản để khấu
hao, khả năng tích lũy vốn từ khấu hao là không đáng kể, phần lớn lợi nhuận sau thuế
thuộc về nhà đầu tư.
+ Việc lợi định lợi nhuận sau thuế trong tương lai dễ dàng hơn so với dự báo lợi tức
cổ phần vì không tính đến sự chi phối của chính sách phân chia lợi tức cổ phần doanh
nghiệp
+ Với những doanh nghiệp khó tìm thấy cơ hội đầu tư mới, sẽ càng giúp cho các
chuyên gia đánh giá lượng định với độ chính xác cao chu kỳ kinh doanh của doanh
nghiệp, dựa vào thời gian khấu hao trung bình của TSCĐ
Hạn chế
- Có thể không phù hợp với cả nhà đầu tư thiểu số và đa số trong một số điều kiện
- Việc điều chỉnh số liệu quá khứ để rút ra tính quy luật của lợi nhuận thuần trong
tương lai cũng không phù hợp với cách nhìn chiến lược về doanh nghiệp, nhất là khi
doanh nghiệp mới thành lập, ..

- Việc lượng định tỷ suất hiện tại hóa bị bó buộc trong 1 lý thuyết có thể gây tranh cãi
3.2.3.Phương pháp hiện tại hóa dòng tiền thuần
Ưu điểm
Page | 37 - Tiếp cận theo góc nhìn của nhà đầu tư đa số , tính toán giá trị của doanh nghiệp về
bản chất là lựa chọn phương án đầu tư tối ưu, giá trị doanh nghiệp đc tính toán ở mức
cao nhất, mức giá đã phản ánh được chi phí cơ hội đối với người mua
- Cung cấp một cách giải thích rõ ràng về việc khác nhau giữa giá trị của 2 doanh
nghiệp, giải thích mọi lý do tăng hay giảm giá trị doanh nghiệp mà các phương pháp
tài sản thuần và phương pháp khác không giải thích được
- Phương pháp điển hình, chỉ ra những cơ sở mà mỗi nhà đầu tư có thể tùy ý phát triển
nếu sở hữu doanh nghiệp
- Quan điểm về dòng tiền còn có thể cho phép các chuyên gia tránh được 1 vấn đề
phức tạp : điều chỉnh số liệu kế toán sao cho phản ánh đúng thời điểm phát sinh của
dòng tiền
Hạn chế:
- Việc ứng dụng phương pháp gặp khó khăn khi ước lượng tỷ suất hiện tại hóa và chu
kỳ đầu tư. Việc dự báo dòng tiền vào/ra lại càng phức tạp
- Đối với các doanh nghiệp nhỏ và chiến lược không rõ ràng thì không phù hợp và
mang tính lý thuyết
- Đòi hỏi người đánh giá phải có năng lực chuyên môn rất xuất sắc trong lĩnh vực
thẩm định dự án đầu tư
- Các thông tin để đánh giá các yếu tố môi trường vĩ mô khó đáp ứng được ở mức tin
cậy
3.3. Phương pháp định lượng Goodwill ( lợi thế thương mại )
Hạn chế :

- Dựa trên lập luận về siêu lợi nhuận sẽ thiếu cơ sở để dự báo thời hạn và thiếu căn cứ
xây dựng các giả thuyết về lợi nhuận tương lai
- Là sự kết hợp giữa phương pháp giá trị tài sản thuần và hiện tại hóa lợi nhuận, đòi
Page | 38 hỏi phải đánh giá cả tài sản hiện tại và thu nhập trong tương lai, không tránh khỏi
những hạn chế của những phương pháp đó
- Nếu thiếu sự cân nhắc kĩ lưỡng có thể dẫn đến những kết luận sai lầm về giá trị tài
sản vô hình của doanh nghiệp
- Không cung cấp những cơ sở dữ liệu cần thiết để các nhà đầu tư đánh giá triển vọng
của doanh nghiệp trong tương lai. Thiếu những cơ sở dữ liệu này, người đánh giá sẽ
phải đưa ra những tham số mang tính chủ quan
Ưu điểm:
- Phương pháp định lượng GW tính đến nay là phương pháp duy nhất xác định giá trị
TSVH của doanh nghiệp, là một trong những phương pháp xác định giá trị doanh
nghiệp có cơ sở lý luận vững chắc nhất, thiết lập một cơ sở lý luận chứng minh rằng
giá trị doanh nghiệp – “ một tổ chức kinh doanh “ đc hình thành từ 2 yếu tố hữu hình
và vô hình
- Phương pháp GW tạo cơ sở để phân tích mức độ tác động của yếu tố rủi ro kinh
doanh và rủi ro lãi suất tới giá trị doanh nghiệp
- Xác định giá trị doanh nghiệp trên cơ sở tính đến cả lợi ích của người mua và người
bán
3.4. Phương pháp đánh giá dựa vào hệ số PER ( hay P/E )
Là một phương pháp mang nặng tính kinh nghiệm, nhưng lại được sử dụng 1 cách khá
phổ biến tên các thị trường tài chính thế giới để ước lượng nhanh giá trị 1 chứng
khoán và giá trị doanh nghiệp
Hạn chế

- Cơ sở lý thuyết không rõ ràng , mang nặng tính kinh nghiệm. Ngay cả một thị trường
chứng khoán đc tổ chức một cách tốt nhất hiện nay cũng không thể thuyết phục tuyệt
đối nhà đầu tư , khiến người ta nghi ngại về kết quả xác định giá trị doanh nghiệp
Page | 39 - Không thể giải thích được việc yếu tố nhu cầu thị trường có sự khác nhau đối với
những doanh nghiệp có cùng hệ số PER
- Không đưa ra được những cơ sở để các nhà đầu tư phân tích, đánh giá về khả năng
tăng trưởng và rủi ro tác động tới giá trị doanh nghiệp
Ưu điểm
- Được sử dụng khá phổ biến tại các nước đã xây dựng và phát triển được thị trường
chứng khoán, giúp ước tính tương đối nhanh và chính xác để ra quyết định kịp thời
- Bản chất là phương pháp này sử dụng giá trị thị trường nên nếu thị trường chứng
khoán hoạt động ổn định thì sẽ trở thành 1 phương pháp đánh giá rất thông dụng


Dinh Gia Tai San - Ly Thuyet

Uploaded by

Document Information

Original Title

Copyright

Available Formats

Share this document

Share or Embed Document

Sharing Options

Did you find this document useful?

Is this content inappropriate?

Copyright:

Available Formats

Dinh Gia Tai San - Ly Thuyet

Uploaded by

Copyright:

Available Formats

Liên hệ gia sư các môn: KTTC1(TV TA,NLKT (TV,TA) XSTK, NLTK, KTL, VI MÔ;

CHƯƠNG 2: PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN .............................. 8

Câu 2: Đặc điểm của thị trường BĐS................................................................. 10

1. Phương pháp so sánh trực tiếp ................................................................... 11

2. Phương pháp thu nhập ( Phương pháp đầu tư) ......................................... 12

3. Phương pháp chi phí ................................................................................... 13

4. Phương pháp thặng dư ( hỗn hợp )............................................................. 15

2.1. Các yếu tố thuộc về môi trường kinh doanh. .......................................... 17

2.1.1. Môi trường kinh doanh tổng quát......................................................... 17

a. Môi trường kinh tế ...................................................................................... 17

b. Môi trường chính trị ................................................................................... 17

c. Môi trường văn hóa xã hội .......................................................................... 18

d. Môi trường khoa học – công nghệ .............................................................. 18

Click ở đây để xem Trịnh Mỹ Linh CQ54

2.1.2. Môi trường đặc thù ................................................................................ 18

a. Quan hệ doanh nghiệp với khách hàng ...................................................... 18

b. Quan hệ doanh nghiệp với nhà cung cấp ................................................... 18

d. Các cơ quan Nhà nước ................................................................................ 19

2.2. Các yếu tố thuộc về nội tại doanh nghiệp ................................................ 19

2.2.1. Hiện trạng về tài sản trong doanh nghiệp ............................................ 19

2.2.2. Vị trí kinh doanh.................................................................................... 19

2.2.3. Uy tín kinh doanh .................................................................................. 19

2.2.4. Trình độ kỹ thuật và tay nghề lao động................................................ 20

2.2.5. Năng lực quản trị kinh doanh ............................................................... 20

3.1. Phương pháp giá trị tài sản thuần ........................................................... 20

3.2.1.Phương pháp định giá chứng khoán ...................................................... 21

3.2.2.Phương pháp hiện tại hóa lợi nhuận thuần ........................................... 21

3.2.3.Phương pháp hiện tại hóa dòng tiền thuần............................................ 22

Click ở đây để xem Trịnh Mỹ Linh CQ54

Click ở đây để xem Trịnh Mỹ Linh CQ54

CHƯƠNG 1 : KHÁI NIỆM CƠ BẢN VÀ NGUYÊN TẮC THẨM ĐỊNH GIÁ

Page | 4 Câu 1: Các khái niệm cơ bản

2, Giá trị tài sản

3, Thẩm định giá

Click ở đây để xem Trịnh Mỹ Linh CQ54

Page | 5 4, Giá trị thị trường

* Người bán sẵn sàng bán:

Click ở đây để xem Trịnh Mỹ Linh CQ54

5, Giá trị phi thị trường

Click ở đây để xem Trịnh Mỹ Linh CQ54

Click ở đây để xem Trịnh Mỹ Linh CQ54

b. Các yếu tố về tình trạng pháp lý

Page | 9 - Thẩm định viên cần chú ý :

c. Các yếu tố mang tính kinh tế

d. Các yếu tố khác :

Click ở đây để xem Trịnh Mỹ Linh CQ54

Page | 11 b. Nguyên tắc thay thế ( NTTT)

d. Nguyên tắc đóng góp ( NTĐG)

e. Nguyên tắc cung cầu ( NTCC )

Click ở đây để xem Trịnh Mỹ Linh CQ54

CHƯƠNG 2: PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN

Click ở đây để xem Trịnh Mỹ Linh CQ54

* Đặc điểm của BĐS:

b. Tính bền vững

c. Tính khác biệt

d. Tính khan hiếm

e. Có giá trị lớn

f. Tính ảnh hưởng lẫn nhau

Click ở đây để xem Trịnh Mỹ Linh CQ54

Câu 2: Đặc điểm của thị trường BĐS

* Đặc điểm của thị trường BĐS

b. Thị trường BĐS là thị trường mang tính khu vực

Click ở đây để xem Trịnh Mỹ Linh CQ54