BỘ TÀI CHÍNH

TRƯỜNG ĐẠI HỌC TÀI CHÍNH – MARKETING

KHOA QUẢN TRỊ KINH DOANH

--------------------

THỰC HÀNH NGHỀ NGHIỆP 1

TÊN ĐỀ TÀI

PHÂN TÍCH ẢNH HƯỞNG CỦA CÁC YẾU

TỐ MÔI TRƯỜNG NGOẠI VI ĐẾN HOẠT
ĐỘNG KINH DOANH CỦA CÔNG TY CỔ
PHẦN BẤT ĐỘNG SẢN HUNTER LAND
CHUYÊN NGÀNH: QUẢN TRỊ KINH DOANH TỔNG HỢP

GVHD: ThS. Phạm Thị Trâm Anh

Sinh viên thực hiện: Lý Ngọc Lợi

Lớp: 20DQT1

Mã số sinh viên: 2021000474

Thành phố Hồ Chí Minh, 2022

 BỘ TÀI CHÍNH

TRƯỜNG ĐẠI HỌC TÀI CHÍNH – MARKETING

KHOA QUẢN TRỊ KINH DOANH

--------------------

THỰC HÀNH NGHỀ NGHIỆP 1

TÊN ĐỀ TÀI

PHÂN TÍCH ẢNH HƯỞNG CỦA CÁC YẾU

TỐ MÔI TRƯỜNG NGOẠI VI ĐẾN HOẠT
ĐỘNG KINH DOANH CỦA CÔNG TY CỔ
PHẦN BẤT ĐỘNG SẢN HUNTER LAND
CHUYÊN NGÀNH: QUẢN TRỊ KINH DOANH TỔNG HỢP

GVHD: ThS. Phạm Thị Trâm Anh

Sinh viên thực hiện: Lý Ngọc Lợi

Lớp: 20DQT1

Mã số sinh viên: 2021000474

Thành phố Hồ Chí Minh, 2022

 LỜI CẢM ƠN

Trong quá trình thực hiện báo cáo với đề tài “Phân tích ảnh hưởng của các yếu
tố môi trường ngoại vi đến hoạt động kinh doanh của Công ty Cổ Phần Bất Động Sản
Hunter Land”, mặc dù còn gặp nhiều khó khăn nhưng với sự giúp đỡ tận tình của
giảng viên hướng dẫn ThS. Phạm Thị Trâm Anh và Công ty Cổ Phần Bất Động Sản
Hunter Land đã giúp em hoàn thành bài báo cáo đúng hạn.

Là một sinh viên năm hai, chưa có nhiều kinh nghiệm về chuyên môn cùng với
thời hạn kiến tập ngắn nên đề tài báo cáo còn gặp nhiều thiếu sót, không thể tránh
khỏi một số hạn chế. Vì vậy em rất mong nhận được những sự góp ý từ quý thầy cô
lãnh đạo khoa để bài báo cáo của em có thể hoàn thiện tốt hơn.

Em xin gửi lời cảm ơn chân thành nhất đến cô Phạm Thị Trâm Anh đã giúp em
rất nhiều trong việc hoàn chỉnh bài, trong cách trình bày, nội dung, cũng như những
điều cần chú ý khi thực hiện bài báo cáo. Và em cũng xin gửi lời cảm ơn sâu sắc đến
quý lãnh đạo và tập thể nhân viên Công ty Cổ Phần Bất Động Sản Hunter Land đã tạo
điều kiện cho em được thực tập tại đơn vị, tiếp xúc thực tế với hoạt động của công ty,
cũng như cung cấp các số liệu để em có thể hoàn thành bài báo cáo một cách tốt nhất.

Xin chân thành cảm ơn.

SINH VIÊN THỰC HIỆN

LÝ NGỌC LỢI
 NHẬN XÉT CỦA ĐƠN VỊ THỰC TẬP

Công ty/Doanh nghiệp xác nhận:

Sinh viên: Lý Ngọc Lợi, MSSV 2021000474, trường ĐH Tài Chính – Marketing đã
thực tập tại bộ phận kinh doanh của Công ty Cổ Phần Bất Động Sản Hunter Land từ
ngày…….. đến ngày……..

 Về thái độ thực tập:

…………………………………………………………………………………………
…………………………………………………………………………………………

 Về năng lực & kiến thức:

…………………………………………………………………………………………
………………………………………………………………………………………….

 Về kỹ năng làm việc:

…………………………………………………………………………………………
………………………………………………………………………………………….

 Nội dung:

…………………………………………………………………………………………
………………………………………………………………………………………….

Người hướng dẫn tại nơi thực tập:

……………………………………………………...

Tp. Hồ Chí Minh, ngày..… tháng.......năm 2022

XÁC NHẬN CỦA CÔNG TY

(Ký, ghi rõ họ tên)

 NHẬN XÉT CỦA GIẢNG VIÊN HƯỚNG DẪN

1. NHẬN XÉT:

…………………………………………………………………………………………
…………………………………………………………………………………………
…………………………………………………………………………………………
…………………………………………………………………………………………
…………………………………………………………………………………………
…………………………………………………………………………………………

2. THANG ĐÁNH GIÁ:

Tiêu chí Nội dung đánh giá Điểm

Chuyên cần

Quá trình (40%) Thái độ

Năng lực

Nội dung

Điểm bài báo cáo (60%) Bố cục

Hình thức

Tp. Hồ Chí Minh, ngày….tháng…..năm 2022

Giảng viên hướng dẫn

(Ký, ghi rõ họ tên)

 DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT

KÝ HIỆU CHỮ
STT CHỮ VIẾT ĐẦY ĐỦ
VIẾT TẮT

1 GDP Tổng sản phẩm quốc nội

2 GNP Tổng sản phẩm quốc dân
3 PIC Quy mô sản lượng quốc gia tính bình quân trên đầu người
4 TPHCM Thành phố Hồ Chí Minh
5 GCN ĐKT Giấy chứng nhận đăng ký thuế
6 M&A Mua bán và sáp nhập
7 LNTT Lợi nhuận trước thuế
8 KQHDKD Kết quả hoạt động kinh doanh
9 BĐS Bất động sản
10 FDI Đầu tư trực tiếp nước ngoài
11 KH&ĐT Kế hoạch và đầu tư
12 NHNN Ngân hàng nhà nước
13 TNND Thu nhập doanh nghiệp
14 TCH Toàn cầu hóa
15 KVH Khu vực hóa
16 HOF Quỹ Phát triển nhà ở thành phố Hồ Chí Minh
17 CĐT Chủ đầu tư
18 KTS Kiến trúc sư
19 TNHH Trách nhiệm hữu hạn
20 DN Doanh nghiệp
 DANH MỤC BẢNG

Bảng 2.1. Cơ cấu nhân sự tại công ty..........................................................................26

Bảng 2.2. Các sản phẩm chính của công ty.................................................................28
Bảng 3.1. Thống kê tham khảo mẫu theo nhu cầu mua nhà của nhóm khách hàng....46

DANH MỤC HÌNH

Hình 1.1. Môi trường ngoại vi của doanh nghiệp..........................................................3

Hình 1.2. Môi trường vĩ mô...........................................................................................4
Hình 1.3. Mô hình 5 lực lượng cạnh tranh – MICHAEL PORTER..............................6
Hình 1.4. Chu kì kinh doanh.......................................................................................10
Hình 2.1. Phát biểu của CEO Trần Sỹ Tường.............................................................24
Hình 2.2. Slogan Công Ty Cổ Phần Bất Động Sản Hunter Land...............................25
Hình 2.3. Sơ đồ tổ chức bộ máy nhân sự.....................................................................27
Hình 2.4. Một số dự án căn hộ của công ty.................................................................29
Hình 2.5. Chu kỳ kinh tế của Bất Động Sản...............................................................33
Hình 2.6. Diễn biến tỷ giá hối đoái tại Việt Nam........................................................37
Hình 2.7. Tốc độ tăng trưởng của thị trường bất động sản..........................................44
Hình 2.8. Các đối thủ cạnh tranh hiện tại của HunterLand.........................................50
 MỤC LỤC

PHẦN MỞ ĐẦU..........................................................................................................1

1. Lý do chọn đề tài..............................................................................................1

2. Mục tiêu nghiên cứu........................................................................................1

3. Nội dung nghiên cứu........................................................................................2

4. Phương pháp nghiên cứu..................................................................................2

5. Cấu trúc của bài báo cáo..................................................................................2

CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ THUYẾT VỀ MÔI TRƯỜNG NGOẠI VI....................3

1.1. KHÁI NIỆM, PHÂN LOẠI VÀ VAI TRÒ CỦA MÔI TRƯỜNG
NGOẠI VI.................................................................................................................3

1.1.1. Khái niệm môi trường ngoại vi.................................................................3

1.1.2. Phân loại môi trường ngoại vi...................................................................3

1.1.3. Môi trường vĩ mô (Môi trường tổng quát)................................................4

1.1.3.1. Khái niệm...........................................................................................4

1.1.3.2. Đặc điểm.............................................................................................4

1.1.3.3. Các yếu tố cơ bản của môi trường vĩ mô............................................4

1.1.3.4. Tác động của môi trường vĩ mô.........................................................5

1.1.4. Môi trường vi mô (Môi trường đặc thù)....................................................5

1.1.4.1. Khái niệm...........................................................................................5

1.1.4.2. Đặc điểm.............................................................................................5

1.1.4.3. Các yếu tố cơ bản của môi trường vi mô............................................5

1.1.4.4. Tác động của môi trường vi mô.........................................................6

1.1.5. Bản chất và vai trò của việc phân tích môi trường ngoại vi......................7

1.1.5.1. Bản chất..............................................................................................7

 1.1.5.2. Vai trò.................................................................................................7

1.2. SỰ CẦN THIẾT CỦA VIỆC PHÂN TÍCH MÔI TRƯỜNG NGOẠI VI
CỦA DOANH NGHIỆP............................................................................................7

1.3. CÁC YẾU TỐ MÔI TRƯỜNG NGOẠI VI CỦA DOANH NGHIỆP...........8

1.3.1. Yếu tố môi trường vĩ mô...........................................................................8

1.3.1.1. Yếu tố nhân khẩu học.........................................................................8

1.3.1.2. Yếu tố kinh tế.....................................................................................9

1.3.1.3. Yếu tố chính trị và pháp luật............................................................13

1.3.1.4. Yếu tố văn hóa – xã hội....................................................................14

1.3.1.5. Yếu tố kỹ thuật – công nghệ.............................................................16

1.3.1.6. Yếu tố tự nhiên.................................................................................17

1.3.2. Yếu tố môi trường vi mô.........................................................................17

1.3.2.1. Đối thủ cạnh tranh............................................................................17

1.3.2.2. Nhà cung ứng....................................................................................18

1.3.2.3. Khách hàng.......................................................................................19

1.3.2.4. Sản phẩm thay thế............................................................................19

1.3.3. Ma trận đánh giá các yếu tố ngoại vi (EFE)............................................20

TÓM TẮT CHƯƠNG 1............................................................................................21

CHƯƠNG 2: PHÂN TÍCH THỰC TRẠNG VÀ ẢNH HƯỞNG CỦA YẾU TỐ

MÔI TRƯỜNG NGOẠI VI ĐẾN HOẠT ĐỘNG KINH DOANH CỦA CÔNG
TY CỔ PHẦN BẤT ĐỘNG SẢN HUNTER LAND...............................................22

2.1. LỊCH SỬ HÌNH THÀNH VÀ PHÁT TRIỂN CỦA CÔNG TY CỔ PHẦN

BẤT ĐỘNG SẢN HUNTER LAND.......................................................................22

2.1.1. Lịch sử hình thành...................................................................................22

2.1.2. Quá trình phát triển.................................................................................22

2.1.2.1. Quá trình phát triển...........................................................................22

 2.1.2.2. Tầm nhìn, sứ mệnh và giá trị cốt lõi của công ty.............................24

2.1.2.3. Bộ máy tổ chức.................................................................................25

2.1.3. Ngành nghề kinh doanh...........................................................................27

2.1.4. Sản phẩm/ thị trường...............................................................................27

2.1.5. Tình hình hoạt động kinh doanh trong 3 năm gần đây............................29

2.2. PHÂN TÍCH CÁC YẾU TỔ CỦA MÔI TRƯỜNG NGOẠI VI ẢNH
HƯỞNG ĐẾN HOẠT ĐỘNG KINH DOANH CỦA CÔNG TY...........................30

2.2.1. Yếu tố môi trường vĩ mô.........................................................................30

2.2.1.1. Yếu tố nhân khẩu học...........................................................................30

2.2.1.2. Yếu tố kinh tế.......................................................................................32

2.2.1.3. Yếu tố chính trị và pháp luật................................................................41

2.2.1.4. Yếu tố văn hóa – xã hội........................................................................43

2.2.1.5. Yếu tố kỹ thuật – công nghệ.................................................................47

2.2.1.6. Yếu tố tự nhiên.....................................................................................48

2.2.2. Yếu tố môi trường vi mô.........................................................................49

2.2.2.1. Đối thủ cạnh tranh............................................................................49

2.2.2.2. Nhà cung ứng....................................................................................52

2.2.2.3. Khách hàng.......................................................................................52

2.2.2.4. Sản phẩm thay thế............................................................................53

TÓM TẮT CHƯƠNG 2............................................................................................54

CHƯƠNG 3: NHẬN XÉT VÀ ĐỀ XUẤT GIẢI PHÁP VỀ VIỆC PHÂN TÍCH

MÔI TRƯỜNG NGOẠI VI ĐẾN HIỆU QUẢ HOẠT ĐỘNG KINH DOANH. 55

3.1. Nhận xét chung.................................................................................................55

3.1.1. Các kết quả đạt được...................................................................................55

3.1.2. Các hạn chế tồn tại......................................................................................55

3.1.3. Nguyên nhân dẫn đến những tồn tại...........................................................56

 3.1.4. Ma trận đánh giá các yếu tố ngoại vi của công ty.......................................57

3.2. Đề xuất một số giải pháp giúp nâng cao hiệu quả hoạt động kinh doanh.........58

PHẦN KẾT LUẬN....................................................................................................58

DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO.................................................................59

 PHẦN MỞ ĐẦU
1. Lý do chọn đề tài

Ngày nay trong nền kinh tế thị trường, các doanh nghiệp trong nước và trên thế
giới muốn phát triển mạnh, thì cần phải có những chiến lược, định hướng cụ thể để
xác định rõ mục tiêu cũng như đánh giá được những yếu tố tác động lên doanh nghiệp
để từ đó đề ra các giải pháp khắc phục, định hướng hoạt động mới cho doanh nghiệp.
Các doanh nghiệp phải hoạt động trong một môi trường đầy biến động, đặc biệt đối
với lĩnh vực bất động sản  thị trường dễ bị biến động dù chỉ có một sự thay đổi nhỏ.
Vì thế người đầu tư cần phải nắm rõ các yếu tố ảnh hưởng đến thị trường, để biết lúc
nào nên đầu tư và lúc nào nên đợi chờ. Do vậy, doanh nghiệp cần phải giải quyết
hàng loạt các vấn đề mang tính thời sự cấp bách. Một trong những vấn đề chủ yếu cần
được giải quyết là những tác động của môi trường ngoại vi đến hoạt động kinh doanh
của tổ chức.

Phân tích ảnh hưởng của các yếu tố môi trường ngoại vi giúp doanh nghiệp
nhận diện được những cơ hội và thách thức đối với hoạt động kinh doanh, là cơ sở để
nhà quản trị đề ra các chiến lược kinh doanh hiệu quả để điều hướng sự hoạt động và
phát triển của doanh nghiệp. Nên trong thời gian thực tập tại công ty, tôi đã chọn đề
tài “Phân tích ảnh hưởng của các yếu tố môi trường ngoại vi đến hoạt động kinh
doanh của Công ty Cổ Phần Bất Động Sản Hunter Land”.

2. Mục tiêu nghiên cứu

Hệ thống hóa lý thuyết, quan điểm về môi trường ngoại vi và phân tích môi trường
ngoại vi trên cơ sở lý thuyết quản trị học.

Tìm hiểu, phân tích thực trạng hoạt động và tác động của các yếu tố môi trường
ngoại vi đến hoạt động kinh doanh. Từ đó nhận diện được những cơ hội, thách thức
tác động đến hiệu quả hoạt động của Công ty Cổ Phần Bất Động Sản Hunter Land.

Đánh giá và đề xuất giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả hoạt động kinh doanh
Công ty Cổ Phần Bất Động Sản Hunter Land.

1
3. Nội dung nghiên cứu

 Nghiên cứu các lý thuyết liên quan đến môi trường ngoại vi.
 Nghiên cứu hoạt động của Công ty Cổ Phần Bất Động Sản Hunter Land.
 Nghiên cứu sự hình thành và phát triển của công ty
 Nghiên cứu, phân tích và đánh giá thực trạng ảnh hưởng của môi trường ngoại
vi đến hoạt động kinh doanh của công ty.
 Nghiên cứu so sánh giữa hoạt động phân tích môi trường quản trị so với lý thuyết
quản trị kinh doanh.
 Nghiên cứu và hoàn thiện giải pháp về việc phân tích môi trường ngoại vi đến
hiệu quả hoạt động kinh doanh của công ty.
 Nghiên cứu cách giải quyết các hạn chế do ảnh hưởng của môi trường ngoại vi
tồn tại trong công ty.

4. Phương pháp nghiên cứu

Phương pháp nghiên cứu tại bàn: Bằng cách thu thập dữ liệu nội bộ, bao gồm
các báo cáo về hoạt động của công ty, kết quả tổng hợp các báo cáo về tình hình hoạt
động kinh doanh 3 năm gần đây. Thu thập số liệu của công ty từ phòng Nhân Sự,
phòng Tài Chính – Kế Toán, phòng Kinh Doanh. Thu thập dữ liệu từ nhiều nguồn
khác như internet, báo chí, báo cáo thống kê của các đơn vị đối thủ, báo cáo thống kê,
…

Tìm hiểu thực tế bằng cách quan sát và phỏng vấn một số nhân viên, phòng ban
trong công ty.

Phương pháp phân tích, xử lý số liệu và tổng hợp các thông tin nghiên cứu đánh
giá và nhận xét số liệu để đưa ra các giải pháp và kiến nghị.

5. Cấu trúc của bài báo cáo

Báo cáo thực hành nghề nghiệp 1 gồm:

Phần mở đầu

Chương 1: Cơ sở lý thuyết về môi trường ngoại vi

Chương 2: Phân tích thực trạng và ảnh hưởng của yếu tố môi trường ngoại vi
đến hoạt động kinh doanh của Công ty cổ phần bất động sản Hunter Land.
2
 Chương 3: Nhận xét và đề xuất giải pháp về việc phân tích môi trường ngoại vi
đến hiệu quả hoạt động kinh doanh.

Phần kết luận

CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ THUYẾT VỀ MÔI TRƯỜNG NGOẠI VI

1.1. KHÁI NIỆM, PHÂN LOẠI VÀ VAI TRÒ CỦA MÔI TRƯỜNG NGOẠI VI
1.1.1. Khái niệm môi trường ngoại vi
Môi trường ngoại vi là một tập hợp các lực lượng và thể chế nằm bên ngoài
doanh nghiệp có ảnh hưởng quyết định đến sự tồn tại, vận hành và hiệu quả hoạt
động của doanh nghiệp trên thị trường.1

Hình 1.1. Môi trường ngoại vi của doanh nghiệp

(Nguồn: Phan Thanh Tú (2019), Quản trị Chiến lược Doanh Nghiệp, NXB Công Thương, trang 27)

1.1.2. Phân loại môi trường ngoại vi

Môi trường ngoại vi được phân thành 2 loại:

 Môi trường vĩ mô (Macro environment): Nhóm này tác động trên bình diện
rộng và lâu dài. Bao gồm các yếu tố kinh tế, xã hội, tự nhiên, chính trị-kỹ
thuật,…Môi trường vĩ mô có thể ảnh hưởng đến doanh nghiệp một cách độc
lập hoặc trong mối liên kết với các yếu tố khác.

1
Phan Thanh Tú (2019), Quản trị Chiến lược Doanh Nghiệp, NXB Công Thương, trang 24.

3
  Môi trường vi mô (Micro environment): Nhóm này tác động trên bình diện hẹp
và trực tiếp đến hoạt động quản trị của doanh nghiệp. Các yếu tố cơ bản tạo
môi trường ngành là đối thủ cạnh tranh, khách hàng, nhà cung ứng,....

1.1.3. Môi trường vĩ mô (Môi trường tổng quát)

1.1.3.1. Khái niệm

Môi trường vĩ mô gồm các yếu tố, lực lượng, thể chế…nằm bên ngoài tổ chức
mà nhà quản trị khó kiểm soát được, nhưng chúng có ảnh hưởng gián tiếp đến hoạt
động và kết quả hoạt động của một tổ chức.2

1.1.3.2. Đặc điểm

 Thường tác động gián tiếp đến hoạt động và kết quả hoạt động của tổ chức.
 Có mối quan hệ tương tác với nhau để cùng tác động đến tổ chức.
 Có ảnh hưởng đến các ngành, các lĩnh vực khác nhau và tất cả mọi tổ chức.

1.1.3.3. Các yếu tố cơ bản của môi trường vĩ mô

Môi trường vĩ mô bao gồm 6 yếu tố tương ứng với 6 loại môi trường cơ bản đó
là: Nhân khẩu học, kinh tế, chính trị và pháp luật, kỹ thuật – công nghệ, tự nhiên, văn
hóa – xã hội.

Hình 1.2. Môi trường vĩ mô

(Nguồn: https://ninhtienit.com/su-khac-nhau-giua-moi-truong-vi-mo-va-vi-mo-trong-marketing)

2
Cảnh Chí Hoàng(2017). Giáo trình Quản trị học, Thành phố Hồ Chí Minh: NXB trường Đại Học Tài Chính Marketing, trang

4
 Người ta đưa 6 yếu tố môi trường vĩ mô của tổ chức thành mô hình PESTLE để
phân tích. PESTLE được hợp thành bởi 6 chữ cái đầu của 6 yếu tố của môi trường vĩ
mô: Population (Dân số), Economic (kinh tế), Social (xã hội), Technological (công
nghệ), Legal (pháp luật) và Enviromental Nature (môi trường tự nhiên).3

1.1.3.4. Tác động của môi trường vĩ mô

 Tạo ra các cơ hội và nguy cơ cho doanh nghiệp

 Tác động lên tất cả các doanh nghiệp trong ngành
 Doanh nghiệp ít thay đổi được trong môi trường vĩ mô
 Mức độ tác động lên các doanh nghiệp là khác nhau.

1.1.4. Môi trường vi mô (Môi trường đặc thù)

1.1.4.1. Khái niệm
Môi trường vi mô gồm các yếu tố lực lượng thể chế…nằm bên ngoài tổ chức mà
nhà quản trị khó kiểm tra được nhưng chúng có ảnh hưởng trực tiếp đến hoạt động và
kết quả hoạt động của tổ chức.4

1.1.4.2. Đặc điểm

 Gắn liền với từng ngành, từng tổ chức.
 Thể hiện những mặt mạnh, mặt yếu hiện tại của tổ chức.
 Tác động trực tiếp, rất năng động.
 Có ảnh hưởng trực tiếp tới năng suất lao động, chất lượng sản phẩm, dịch vụ,
vị thế cạnh tranh của tổ chức.
 Tổ chức có thể kiểm soát và điều chỉnh nó.

1.1.4.3. Các yếu tố cơ bản của môi trường vi mô

Mô hình phân tích 5 lực lượng cạnh tranh được M. Porter xây dựng và phát triển
là một trong những công cụ được sử dụng để phân tích môi trường ngành một cách
rộng rãi. Năm 1979, Michael E. Porter xây dựng và công bố Mô hình năm áp lực
cạnh tranh trong tác phẩm “Các áp lực cạnh tranh định hình chiến lược như thế nào
– How Competitive Forces Shape Strategy” trên tạp chí Harvard Business Review.
Theo đó,

3
Trương Quang Dũng. Giáo trình Quản trị học, Thành phố Hồ Chí Minh: NXB Trường Đại Học Kinh Tế Tài Chính, trang 17.

5
4
Cảnh Chí Hoàng(2017). Giáo trình Quản trị học, Thành phố Hồ Chí Minh: NXB Trường Đại Học Tài Chính Marketing, trang81

5
năm áp lực gồm: đối thủ tiềm tàng (new entrants), sản phẩm và dịch vụ thay thế
(substitute products or services), khách hàng (customers), nhà cung cấp (suppliers) và
cạnh tranh giữa các đối thủ trong ngành (competitive rivalry).5

Các yếu tố của môi trường vi mô bao gồm:

 Đối thủ cạnh tranh (Competitor)

 Khách hàng (Customer)
 Nhà cung ứng (Supplier)
 Sản phẩm thay thế (Alternative products).

Hình 1.3. Mô hình 5 lực lượng cạnh tranh – MICHAEL PORTER

(Nguồn: https://sme.misa.vn/21556/mo-hinh-5-ap-luc-canh-tranh-cua-michael-porte/)

1.1.4.4. Tác động của môi trường vi mô

 Tạo ra cơ hội và nguy cơ cho doanh nghiệp
 Ảnh hưởng trực tiếp đến ngành kinh doanh và quyết định tính chất cạnh tranh
của ngành.

5
Phan Thanh Tú (2019), Quản trị Chiến lược Doanh Nghiệp, NXB Công Thương, trang 38 – 44

6
1.1.5. Bản chất và vai trò của việc phân tích môi trường ngoại vi
1.1.5.1. Bản chất
Môi trường ngoại vi của doanh nghiệp được xác định bởi tập hợp các lực lượng,
yếu tố và điều kiện ràng buộc tác động qua lại lẫn nhau. Những tác nhân bên ngoài
này bao gồm tất cả những nhóm đối tượng liên quan, những xu thế kinh tế, những sự
kiện không thể thấy trước hay những cuộc khủng hoảng, những chính sách điều tiết
và luật pháp,... có tác động trực tiếp hay gián tiếp đến doanh nghiệp.

Môi trường bên ngoài là nơi cung cấp các điều kiện để mọi tổ chức tồn tại và
phát triển. Vì vậy, sự vận hành và biến đổi của môi trường có ảnh hưởng rất lớn đến
sự tồn tại và phát triển của doanh nghiệp. Phân tích môi trường bên ngoài để nhận
dạng và dự báo các ảnh hưởng từ sự vận động liên tục của môi trường bên ngoài, từ
đó xác định được các thời cơ và thách thức đến sự phát triển bền vững của doanh
nghiệp. Giáo sư
M. Porter đã nhận định: “Bản chất chính yếu của việc hình thành chiến lược kinh
doanh là gắn kết doanh nghiệp với môi trường của nó”.

1.1.5.2. Vai trò

Phân tích môi trường ngoại vi là quá trình xem xét và đánh giá các yếu tố thuộc
môi trường bên ngoài của tổ chức để xác định các cơ hội hay nguy cơ có thể tác động
đến kết quả hoạt động của tổ chức. Qua đó đề đề xuất kiến nghị, giải pháp ứng phó
với tác động của môi trường ngoại vi đến doanh nghiệp.

1.2. SỰ CẦN THIẾT CỦA VIỆC PHÂN TÍCH MÔI TRƯỜNG NGOẠI VI
CỦA DOANH NGHIỆP
Bất cứ một doanh nghiệp nào trên thị trường cũng đều chịu tác động và phụ
thuộc vào các yếu tố môi trường. Trong môi trường ấy, có những điều kiện thuận lợi
đối với hoạt động kinh doanh nhưng cũng không ít những rủi ro, thách thức. Vì vậy
việc phân tích ảnh hưởng của môi trường ngoại vi là để xác định được các thời cơ,
cũng như mối nguy cơ, đe dọa đối với hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp. Từ đó
quyết định các vấn đề có liên quan đến hoạt động kinh doanh của mình.

Việc phân tích môi trường ngoại vi là để xác định đúng đắn thời cơ và nguy cơ
của các yếu tố đến hoạt động của doanh nghiệp. Từ đó, giúp doanh nghiệp có thể khai

7
thác và phát huy hết các thời cơ, đồng thời tìm ra các biện pháp, giải pháp để ngăn

8
ngừa, hạn chế và xóa bỏ nguy cơ, giúp hoạt động của doanh nghiệp được thuận lợi.
Giúp doanh nghiệp hiểu rõ hơn về những lực lượng, thể chế của doanh nghiệp có ảnh
hưởng và tác động như thế nào, ra sao đến hoạt động của doanh nghiệp, giúp xác định
thời cơ và nguy cơ, từ đó đưa ra những quyết định đúng đắn, để duy trì, củng cố và
phát triển doanh nghiệp, tránh những quyết định sai lầm.

1.3. CÁC YẾU TỐ MÔI TRƯỜNG NGOẠI VI CỦA DOANH NGHIỆP

1.3.1. Yếu tố môi trường vĩ mô
1.3.1.1. Yếu tố nhân khẩu học
Nhân khẩu học được xem là công cụ đo lường và xác định thị trường của hầu
hết các doanh nghiệp. Nhân khẩu học là những dữ liệu mô tả những thành phần trong
tổng dân số như về tuổi tác, giới tính, thu nhập, tốc độ tăng dân số,... Nhờ nhân khẩu
học, các nhà kinh doanh sẽ hiểu được rõ đối tượng mình đang nhắm đến, cách tiếp thị
sản phẩm, mức độ hiệu quả của dịch vụ tới người dùng. Từ đây họ có thể đánh giá
được hành vi của khách hàng và dự đoán xu hướng mua hàng, cũng như lên kế hoạch
cho các chiến lược trong tương lai của mình.

Những thay đổi trong môi trường nhân khẩu học sẽ tác động trực tiếp đến sự
thay đổi của môi trường kinh tế  xã hội, ảnh hưởng đến hoạt động kinh doanh của tổ
chức. Những thông tin của môi trường dân số cũng cung cấp những dữ liệu quan
trọng cho các nhà quản trị trong việc hoạch định chiến lược sản phẩm, thị trường, tiếp
thị, phân phối, quảng cáo, nguồn nhân lực... Nói khái quát tác động của môi trường
dân số đến hoạt động của tổ chức trên hai khía cạnh chính là: cầu thị trường và nguồn
nhân lực đầu vào cho tổ chức.

Độ tuổi

Tuổi tác là yếu tố đầu tiên ảnh hưởng đến nhu cầu mua sắm của con người.
Mong muốn của mỗi khách hàng ở từng độ tuổi sẽ có sự thay đổi rõ ràng. Đây chính
là lý do mà nhóm tuổi được liệt kê vào một phân khúc thị trường của nhân khẩu học.

Giới tính

Theo nghiên cứu của nhân khẩu học, tâm lý tiêu dùng của nam giới và nữ giới
có sự khác biệt rõ nét. Phụ nữ thường đề cao tính hoàn thiện hơn và đa phần mua
hàng
9
theo cảm nhận của bản thân. Đặc biệt, những đánh giá về khách hàng trước đó đã sử
dụng sản phẩm và tên tuổi của thương hiệu sẽ có tác động lớn tới quyết định mua
hàng của chị em. Trong khi đó, nam giới trước khi lựa chọn sẽ ưu tiên xem xét kỹ các
thông tin khách quan thay vì cảm nhận của bản thân.

Mức thu nhập và hoàn cảnh kinh tế

Mức thu nhập cũng là một yếu tố giúp các doanh nghiệp khoanh vùng được
khách hàng một cách nhanh chóng. Hoàn cảnh kinh tế sẽ ảnh hưởng rất lớn đến sự
lựa chọn sản phẩm của khách hàng. Hoàn cảnh kinh tế của một người bao gồm số thu
nhập dành cho tiêu dùng, số tiền gửi tiết kiệm và tài sản, kể cả khả năng vay mượn và
thái độ đối với việc chi tiêu và tiết kiệm. Ngoài ra, đối với những nhóm sản phẩm
thuộc loại nhạy cảm với thu nhập thì những nhà kinh doanh cần thường xuyên chú ý
đến các xu hướng thay đổi của thu nhập cá nhân, tiết kiệm và lãi suất.

1.3.1.2. Yếu tố kinh tế

Môi trường kinh tế bao gồm các yếu tố tác động tới khả năng chi tiêu của khách
hàng và tạo ra những mẫu tiêu dùng khác biệt (spending patterns). Đây là yếu tố rất
quan trọng vì sự tác động của yếu tố môi trường này có tính chất trực tiếp, năng động
hơn so với một yếu tố khác của môi trường vĩ mô. Những diễn biến của môi trường
kinh tế bao giờ cũng chứa đựng những cơ hội và đe doạ khác nhau đối với từng tổ
chức trong các ngành khác nhau và có ảnh hưởng tiềm tàng đến các chiến lược của tổ
chức. Nói khái quát, môi trường kinh tế tác động đến tổ chức ở hai khía cạnh chính là
cầu thị trường và chi phí đầu vào của tổ chức.

Chu kỳ kinh tế

Chu kỳ kinh tế là sự biến động của GDP thực tế theo trình tự ba pha lần lượt là
suy thoái, phục hồi và hưng thịnh. Trong mỗi giai đoạn của chu kỳ, doanh nghiệp sẽ
có những quyết định phù hợp cho riêng mình. Một chu kì kinh tế bao gồm 3 giai đoạn
cơ bản là:

Giai đoạn hưng thịnh: Giai đoạn này cho thấy sự gia tăng trong đầu tư đồng
thời diễn ra ở rất nhiều các hoạt động kinh tế; ở giai đoạn này GDP tăng trưởng một
cách mạnh mẽ.

1
 Giai đoạn suy thoái: Là giai đoạn sụt giảm trong GDP thực, nhìn chung các
hoạt động kinh tế có xu hướng thu hẹp và giảm sút, nhiều doanh nghiệp cơ cấu lại
danh mục đầu tư, ngành nghề kinh doanh, tạm ngưng hoạt động, thậm chí đóng cửa
doanh nghiệp.

Giai đoạn phục hồi: Là giai đoạn trong đó GDP tăng trở lại bằng mức ngay
trước suy thoái. Khi GDP thực tế tiếp tục tăng và ở mức cao hơn mức trước suy thoái,
nền kinh tế bắt đầu đi vào giai đoạn hưng thịnh của một chu kì kinh tế tiếp theo.

Hình 1.4. Chu kì kinh doanh

(Nguồn: Giáo trình Quản trị kinh doanh, NXB Đại học Kinh tế Quốc dân)

Đặc biệt, nếu có khủng hoảng xảy ra thì sẽ càng gây khó khăn cho hoạt động
kinh doanh của công ty. Nếu khủng hoảng thừa, các công ty đua nhau giảm giá và sẽ
vừa gây thiệt hại cho nền kinh tế, vừa thiệt hại cho các ngành và các công ty trong
việc đình đốn, đình trệ sản xuất kinh doanh. Ngược lại, nếu xuất hiện khủng hoảng
thiếu, các công ty sẽ đua nhau tăng giá, gây thiệt hại, khó khăn cho phát triển sản xuất
kinh doanh của nhiều ngành và nhiều công ty. Chu kỳ kinh tế có ảnh hưởng rất mạnh
mẽ đến sự tồn tại và phát triển của tất cả các doanh nghiệp và các quyết định của nhà
quản trị.

1
 Tăng trưởng và phát triển kinh tế

Tăng trưởng kinh tế là sự gia tăng của tổng sản phẩm quốc nội (GDP) hoặc
tổng sản lượng quốc dân (GNP) hoặc quy mô sản lượng quốc gia tính bình quân trên
đầu người (PCI) trong một thời gian nhất định. Đó là kết quả của tất cả các hoạt động
sản xuất. Để biểu thị sự tăng trưởng của nền kinh tế, người ta dùng mức tăng thêm
của tổng sản lượng nền kinh tế của kỳ sau so với kỳ trước.

Phát triển kinh tế bao gồm tăng trưởng kinh tế cùng với những thay đổi về
chất của nền kinh tế (như phúc lợi xã hội, tuổi thọ,...) và những thay đổi về cơ cấu
kinh tế. Phát triển kinh tế là một quá trình hoàn thiện về mọi mặt của nền kinh tế bao
gồm kinh tế  xã hội, môi trường, thể chế trong một thời gian nhất định nhằm đảm
bảo rằng GDP cao hơn đồng nghĩa với mức độ hạnh phúc hơn.

Trong tiến trình tăng trưởng và phát triển kinh tế doanh nghiệp sẽ đóng vai trò
chủ đạo đồng thời mức tăng trưởng và phát triển kinh tế sẽ có những tác động tích
cực hay tiêu cực đối với tất cả các tổ chức nói chung. Số liệu về tốc độ tăng trưởng
kinh tế hàng năm sẽ cho biết tốc độ tăng của thu nhập bình quân đầu người. Từ đó
cho phép dự đoán dung lượng thị trường của từng ngành và thị phần của tổ chức.

Lãi suất

Yếu tố lãi suất cho vay của ngân hàng có ảnh hưởng đáng kể đến các hoạt động
kinh doanh ở mỗi doanh nghiệp. Trên thực tế các doanh nghiệp thường đi vay thêm
vốn ở ngân hàng để mở rộng sản xuất hoặc sử dụng trong việc mua bán, do đó lãi suất
ngân hàng cao hay thấp cũng ảnh hưởng lớn đến hoạt động kinh doanh của các ngành
và các công ty trong việc tạo vốn và sử dụng vốn. Mức lãi suất hợp lý sẽ tạo cơ hội
cho việc huy động tiền gửi vào ngân hàng và cho các đối tác vay mượn. Ngược lại
nếu lãi suất bất hợp lý như quá cao hoặc quá thấp cũng đều gây ra nguy cơ trong việc
huy động và cho vay vốn và sẽ ảnh hưởng đến hoạt động chiến lược của các công ty.

Xu thế của tiết kiệm, tiêu dùng và đầu tư luôn ảnh hưởng tới hoạt động của các
tổ chức. Lãi suất tăng sẽ hạn chế nhu cầu vay vốn để đầu tư mở rộng hoạt động kinh

1
doanh, ảnh hưởng đến mức lợi nhuận của các tổ chức. Lãi suất tăng sẽ khuyến khích
người dân gửi tiền vào ngân hàng nhiều hơn và làm cho nhu cầu tiêu dùng giảm xuống.

Yếu tố lạm phát

Yếu tố lạm phát ảnh hưởng rất lớn đến hiệu quả hoạt động kinh doanh. Nếu lạm
phát tăng sẽ làm tăng các yếu tố đầu vào dẫn đến việc tăng giá thành và giá bán. Điều
đó gây ảnh hưởng trực tiếp đến lợi nhuận của các doanh nghiệp. Nhưng tăng giá bán
sẽ khó cạnh tranh với các đối thủ trong ngành. Mặt khác khi có yếu tố lạm phát tăng
cao thì thu nhập thực tế của người dân lại giảm đáng kể và điều này lại dẫn tới việc
giảm sức mua và nhu cầu thực tế của người tiêu dùng. Nói cách khác khi lạm phát
tăng cao thì thường khó bán được hàng hóa dẫn tới thiếu hụt tài chính cho sản xuất
kinh doanh, việc tổ chức thực hiện chiến lược kinh doanh khó thực thi được. Vì vậy
việc dự đoán chính xác yếu tố lạm phát rất quan trọng trong điều kiện nước ta hiện
nay.

Chính sách tiền tệ và tỷ giá hối đoái

Đây cũng là thành tố vừa tạo ra thời cơ, vừa gây ra nguy cơ không chỉ làm tăng
hay giảm giá trị của đồng tiền mà còn ảnh hưởng đến hoạt động chiến lược của các
công ty. Tỷ giá hối đoái chiếm vị trí trung tâm trong những tác động lên các hoạt
động này và nhất là nó ảnh hưởng trực tiếp đến giá thành và giá bán sản phẩm của
doanh nghiệp. Vì thế việc dự báo tỷ giá hối đoái là rất quan trọng trong việc hoạch
định và tổ chức thực hiện các hoạt động quản trị nói chung và các chiến lược kinh
doanh nói riêng.

Hệ thống thuế và mức thuế

Các ưu tiên hay hạn chế của chính phủ với các ngành được cụ thể hoá thông qua
luật thuế. Sự thay đổi của hệ thống thuế hoặc mức thuế tạo ra những cơ hội hoặc nguy
cơ đối với các tổ chức vì nó làm cho mức chi phí hoặc thu nhập của tổ chức thay đổi.

Tiền lương và thu nhập

Chi phí về tiền lương là một khoản chi phí rất lớn ở hầu hết doanh nghiệp, nó
ảnh hưởng đến chi phí sản xuất kinh doanh của các đơn vị này. Chi phí tiền lương
càng cao thì giá thành sẽ càng tăng dẫn đến những bất lợi cho doanh nghiệp trong vấn

1
đề cạnh tranh. Mức lương quá thấp lại không khuyến khích người lao động nhiệt tình
làm việc. Một chính sách về tiền lương đúng đắn có ảnh hưởng rất lớn đến thái độ,
động cơ, tinh

1
thần làm việc của người lao động. Các hoạt động về quản trị trong mỗi tổ chức chỉ
thực sự có hiệu lực và hiệu quả khi quyền lợi vật chất của những người tham gia vào
quá trình này được bảo đảm.

Khuynh hướng toàn cầu hóa kinh tế

Ngày nay thế giới đang diễn ra một khuynh hướng ngày càng mạnh mẽ đó là xu
hướng khu vực hoá và toàn cầu hoá kinh tế. Như vậy các doanh nghiệp trong mỗi
quốc gia muốn tồn tại và thành công tất yếu phải không ngừng đổi mới công nghệ,
nâng cao chất lượng sản phẩm, tăng năng suất lao động và hạ giá thành sản phẩm…
nhằm đương đầu với quá trình cạnh tranh ngày càng khóc liệt.

1.3.1.3. Yếu tố chính trị và pháp luật

Môi trường chính trị và pháp luật bao gồm hệ thống các quan điểm, chính sách,
hệ thống pháp luật hiện hành, các xu hướng chính trị ngoại giao của nhà nước và
những diễn biến chính trị trong nước. Đây là yếu tố có tầm ảnh hưởng đến tất cả các
ngành kinh doanh ở trên một lãnh thổ. Sự tác động của chính trị và pháp luật đối với
kinh tế thể hiện ở một số phương diện sau:

Chính phủ:

Có vai trò to lớn trong điều tiết nền kinh tế vĩ mô thông qua các chính sách kinh
tế, tài chính, tiền tệ, và các chương trình chi tiêu của chính phủ. Trong mối quan hệ
với các tổ chức, chính phủ vừa đóng vai trò là người kiểm soát, khuyến khích, tài trợ,
quy định, ngăn cấm, hạn chế, vừa đóng vai trò là khách hàng quan trọng đối với các
tổ chức, và sau cùng chính phủ cũng đóng vai trò là một nhà cung cấp các dịch vụ cho
các tổ chức chẳng hạn như: cung cấp các thông tin vĩ mô, các dịch vụ công cộng
khác...

Tạo lập và thúc đẩy ý chí tăng trưởng và phát triển kinh tế thông qua các hành
động và quyết tâm sau: Gia tăng tiết kiệm dùng để đầu tư cho sản xuất, chống quan
liêu, tham nhũng và buôn lậu, duy trì trật tự kỷ cương xã hội và hoạt động kinh tế.

Duy trì sự ổn định vĩ mô thông qua việc kiểm tra 3 yếu tố: Bảo đảm sự cân đối
thu, chi trong ngân sách nhà nước nhằm kìm giữ lạm phát ở mức kiểm soát được. Bảo
đảm cân đối trong cán cân thương mại thông qua tỷ giá hối đoái hợp lý. Bảo đảm sự

1
cân đối giữa tích lũy và đầu tư nhằm tránh sự lệ thuộc đối với bên ngoài.

1
 Tôn trọng quy luật của nền kinh tế thị trường bằng các biện pháp: Mở rộng và
thúc đẩy cạnh tranh lành mạnh. Bảo đảm một cơ cấu hợp lý giữa các loại hình doanh
nghiệp, chống hành vi thôn tính, xâm nhập bất hợp pháp. Bảo đảm giá cả phản ánh
chính xác chi phí xã hội.

Chính sách kinh tế và luật pháp của quốc gia

Chính sách kinh tế thể hiện quan điểm, định hướng phát triển của Nhà nước
thông qua các chủ trương, chính sách điều hành và quản lý nền kinh tế. Các công cụ
thường được Nhà nước sử dụng để khuyến khích hay chế tài là các luật thuế, lãi suất,
chính sách giál, chính sách tiền lương, tỷ giá hối đoái,…

Chính sách của Nhà nước: Chính sách thuế xuất nhập khẩu, các thuế tiêu thụ,
thuế thu nhập,... sẽ ảnh hưởng đến việc tạo điều kiện cho doanh nghiệp như: Nguồn
huy động vốn, nguồn nhân lực… Những vấn đề ảnh hưởng trực tiếp đến doanh thu,
lợi nhuận của công ty; có thể tạo ra cơ hội lại có thể gây phanh hãm phát triển sản
xuất. Các chính sách về lương bổng, tài chính, tiền tệ đều có những ảnh hưởng rất lớn
đến các hoạt động về kinh doanh nói chung và quản trị nói riêng ở mọi doanh nghiệp.
Chính phủ đưa ra những quy định cho phép hoặc không cho phép, hoặc những ràng
buộc đòi hỏi các tổ chức phải tuân thủ. Vấn đề đặt ra đối với các tổ chức là phải hiểu
rõ tinh thần của pháp luật và chấp hành tốt những quy định của pháp luật.

Các đạo luật liên quan: Luật đầu tư, luật doanh nghiệp, luật lao động, chống bán
phá giá… quy định mọi vấn đề liên quan đến hoạt động sản xuất kinh doanh. Những
quy định về quảng cáo đối với một số công ty, lĩnh vực kinh doanh có thể sẽ tạo điều
kiện thuận lợi hoặc hạn chế hoạt động của công ty. Doanh nghiệp phải tuân theo các
quy định về thuê, vay, an toàn, quảng cáo, vệ sinh môi trường. Vì vậy hoạt động kinh
doanh trước hết đòi hỏi các nhà quản lý phải quan tâm nắm vững luật pháp. Những
tác động ảnh hưởng chủ yếu của luật đối với hoạt động của một doanh nghiệp thể
hiện ở các quy định về giao dịch: hợp đồng, sự bảo vệ các bằng sáng chế, phát minh,
bí quyết công nghệ, quyền tác giả, các tiêu chuẩn kế toán.

1.3.1.4. Yếu tố văn hóa – xã hội

Mỗi quốc gia, vùng lãnh thổ đều có những giá trị văn hóa và các yếu tố xã hội
đặc trưng, những yếu tố này là đặc điểm của người tiêu dùng tại các khu vực đó. Môi

1
trường văn hoá - xã hội bao gồm những chuẩn mực và giá trị mà những chuẩn mực này
được chấp nhận và tôn trọng bởi một xã hội hoặc một nền văn hoá cụ thể.

Dân số

Để sản xuất kinh doanh các nhà quản trị cần phải sử dụng đến nguồn nhân lực
dể bán được hàng họ cần đến khách hàng. Để hoạch định chiến lược phát triển của
mỗi công ty, người ta phải xuất phát từ các yếu tố ảnh hưởng này. Dân số và mức gia
tăng dân số có ảnh hưởng rất lớn đến tất cả hoạt động về quản trị sản xuất và kinh
doanh.

Thông thường các nhà quản trị phải phân tích cơ cấu dân số theo giới tính, tuổi
tác để phân khúc và xác định thị trường mục tiêu, phải xác định được nhu cầu thực tế
về nhu cầu hàng hóa của mình và dựa vào đó để quyết định kế hoạch kinh doanh. Sự
dịch chuyển dân số từ khu vực này sang khu vực khác, từ địa phương này sang địa
phương khác cũng là yếu tố tác động đến chiến lược kinh doanh.

Văn hóa

Văn hóa là một trong những yếu tố chủ yếu tác động, chi phối hành vi ứng xứ
và hành vi mua hàng của người tiêu dùng. Là yếu tố quyết định cơ bản trong những
mong muốn và hành vi của một người. Trong mỗi nền văn hóa lại có các nhánh văn
hóa. Các nhánh văn hóa tạo nên những đoạn thị trường quan trọng và công ty thường
thiết kế các sản phẩm và chương trình marketing theo các nhu cầu đặc thù đó. Sự hiện
diện của các nhánh văn hóa cũng ảnh hưởng sâu sắc tới các hoạt động về quản trị trên
cả 3 phương diện nhà quản trị, đối tượng quản trị và môi trường quản trị

Tầng lớp xã hội

Các tầng lớp xã hội là những bộ phận tương đối đồng nhất và bền vững trong xã
hội, được xếp theo thứ bậc gồm những thành viên có chung những giá trị, mối quan
tâm và hành vi. Thêm vào đó, tình cảm gia đình, sự hiểu biết xã hội, trình độ học
vấn,... vẫn là điều xuất phát khi mua sắm hàng hóa  dịch vụ, nghĩa là chi phối việc
soạn thảo chiến lược và sách lược kinh doanh ở mỗi doanh nghiệp cụ thể.

Hôn nhân và gia đình

Hôn nhân và gia đình có một vị trí và vai trò hết sức quan trọng. Hôn nhân và

1
gia đình là qui luật tất yếu của xã hội. Các thành viên trong gia đình là nhóm tham
khảo

1
quan trọng có ảnh hưởng lớn nhất. Một ảnh hưởng trực tiếp hơn đến hành vi mua sắm
hàng ngày là gia đình riêng của người đó. Hôn nhân và gia đình không chỉ ảnh hưởng
trực tiếp đến hoạt động của các nhà quản trị ở mỗi doanh nghiệp mà nó cũng còn ảnh
hưởng rất sâu sắc tới việc hình thành nhiều loại nhu cầu trong xã hội như: nhà ở, ăn
uống,... và các mặt hàng khác có liên quan đến các hộ gia đình. Các nhà quản trị khi
vạch ra và tổ chức thực hiện các chiến lược và sách lược kinh doanh càng không được
phép bỏ qua tác động của những yếu tố này trong các hoạt động của mình.

Nghề nghíệp

Nghề nghiệp của một người cũng ảnh hưởng tới việc mua sắm và tiêu dùng
hàng hóa của họ. Nghề nghiệp khác nhau sẽ dẫn đến những đòi hỏi về phương tiện và
công cụ lao động chuyên biệt khác nhau.

Phong cách sống

Dù cho mọi người ở chung tầng lớp xã hội, chung độ tuổi hay chung nền văn
hóa thì cũng sẽ có những người có những phong cách sống khác nhau dẫn đến nhu
cầu mua sắm của họ cũng khác nhau.

Những hiểu biết về mặt văn hoá - xã hội sẽ là những cơ sở rất quan trọng cho
các nhà quản trị trong quá trình xác định những cơ hội, nguy cơ của tổ chức.

1.3.1.5. Yếu tố kỹ thuật – công nghệ

Đây là yếu tố rất năng động, chứa đựng nhiều cơ hội và đe doạ đối với các tổ
chức, có ảnh hưởng lớn, trực tiếp đến chiến lược kinh doanh của các lĩnh vực, ngành
cũng như nhiều công ty. Những vấn đề cần phân tích: Xu hướng phát triển công nghệ,
tốc độ phát triển công nghệ mới, sản phẩm mới; Khả năng chuyển giao công nghệ,
chính sách hỗ trợ công nghệ của chính phủ nước xuất khẩu.

Sự phát triển mạnh mẽ của khoa học công nghệ là yếu tố tác động mạnh mẽ và
trực tiếp đến sự phát triển của các ngành, các công ty trong hoạt động sản xuất kinh
doanh. Cụ thể: Ảnh hưởng trực tiếp đến sự ra đời và phát triển của các ngành nghề,
lĩnh vực kinh doanh, nhân tố quyết định đến phương thức sản xuất, quy mô sản xuất,
năng suất lao động, hành vi ứng xử của người lao động. Việc ứng dụng các dây
chuyền sản xuất cùng với máy móc thiết bị hiện đại giúp doanh nghiệp giảm bớt thời

2
gian sản

2
xuất, sức lao động của nhân công, tăng sản lượng… Cơ sở để đa dạng hóa các loại
hình hàng hóa, dịch vụ. Nâng cao chất lượng, mẫu mã, hoàn thiện và bổ sung các tính
năng của sản phẩm. Là một trong những yếu tố quan trọng làm thay đổi thị hiếu cũng
như hành vi tiêu dùng của khách hàng. Họ trở nên nhạy bén với những sản phẩm,
dịch vụ công nghệ cao, nhiều ứng dụng. Rút ngắn khoảng cách về phương tiện truyền
tải, quảng bá sản phẩm từ doanh nghiệp tới khách hàng. Đặc biệt sự phát triển rộng
khắp của internet đã trở thành công cụ quan trọng trong quảng cáo cũng như tiếp cận
khách hàng.

Yếu tố kỹ thuật  công nghệ không những đem lại những cơ hội phát triển mà
còn mang đến những thách thức đối với doanh nghiệp. Những áp lực và đe doạ từ
môi trường công nghệ đối với các tổ chức có thể bao gồm các yếu tố sau: Xuất hiện
và tăng cường ưu thế cạnh tranh của các sản phẩm thay thế, đe doạ các sản phẩm
truyền thống của ngành hiện hữu. Công nghệ hiện hữu bị lỗi thời và tạo ra áp lực đòi
hỏi các tổ chức phải đổi mới công nghệ để tăng cường khả năng cạnh tranh. Tạo điều
kiện thuận lợi cho những người xâm nhập mới và làm tăng thêm áp lực đe doạ các tổ
chức hiện hữu trong ngành. Vòng đời công nghệ có xu hướng rút ngắn lại, điều này
càng làm tăng thêm áp lực phải rút ngắn thời gian khấu hao so với trước. Yếu tố kỹ
thuật - công nghệ đòi hỏi nhà quản trị phải thường xuyên quan tâm đến sự thay đổi
công nghệ. Chủ động cập nhật, tăng cường đổi mới công nghệ, tăng cường tiếp thu và
ứng dụng các thành tựu khoa học công nghệ trong hoạt động kinh doanh của tổ chức.

1.3.1.6. Yếu tố tự nhiên

Yếu tố tự nhiên tác động không nhỏ đến hoạt động của tổ chức, bao gồm các
yếu tố: Điều kiện thời tiết, địa hình, địa chất, tài nguyên và ô nhiễm môi trường,…
Đối với các nhà quản trị đó là các yếu tố ảnh hưởng đến hoạt động cuộc sống của con
người. Các điều kiện tự nhiên trở thành một yếu tố rất quan trọng để hình thành lợi
thế cạnh tranh của các sản phẩm và dịch vụ.

1.3.2. Yếu tố môi trường vi mô

1.3.2.1. Đối thủ cạnh tranh
Đối thủ cạnh tranh là người cung ứng một loại hàng hóa với doanh nghiệp có
thế lực tương đối lớn, hoặc sản xuất những sản phẩm, dịch vụ có thế thay thế sản
phẩm dịch vụ của doanh nghiệp.
2
 Đối thủ cạnh tranh trực tiếp

Đối thủ cạnh tranh trực tiếp là những tổ chức cung ứng một loại sản phẩm hay
dịch vụ và cùng hoạt động trên một thị trường. Các yếu tố quan trọng tạo thành mức
độ cạnh tranh giữa các công ty hoạt động cùng một lĩnh vực kinh doanh đó là: số
lượng doanh nghiệp tham gia cạnh tranh, mức độ tăng trưởng của ngành, cơ cấu chi
phí cố định và mức độ đa dạng hóa sản phẩm. Sự hiện hữu của các yếu tố này có xu
hướng làm tăng nhu cầu hoặc nguyện vọng của doanh nghiệp muốn đạt được và bảo
vệ thị phần của mình. Vì vậy chúng làm cho sự cạnh tranh thêm gay gắt.

Đối thủ cạnh tranh tiềm ẩn

Theo M. Porter, đối thủ tiềm ẩn là các doanh nghiệp hiện chưa có mặt trong
ngành hoặc mới có mặt trong ngành nhưng chưa cung cấp dịch vụ và nó có thể ảnh
hưởng tới ngành trong tương lai. Khả năng cạnh tranh của đối thủ tiềm ẩn được đánh
giá qua rào cản ngăn chặn gia nhập ngành. Nếu chi phí gia nhập ngành càng cao thì
rào cản gia nhập càng cao và ngược lại. Đối thủ cạnh tranh có ý nghĩa quan trọng đối
với doanh nghiệp, vừa là đối thủ làm tăng rủi ro cho doanh nghiệp, mặt khác tạo cơ
hội kinh doanh mới, hấp dẫn cho doanh nghiệp. Do đó các tổ chức cạnh tranh là lực
lượng môi trường quan trọng mà nhà quản trị phải theo dõi và sẵn sàng đối phó. Nhà
quản trị cần xác định ai là đối thủ cạnh tranh cũng như phải tìm hiểu nghiên cứu
chính sách tiêu thụ sản phẩm của đối thủ cạnh tranh. Trong khi phân tích đối thủ cạnh
tranh cần chú ý đến các đối thủ cạnh tranh mới xuất hiện trên thị trường.

1.3.2.2. Nhà cung ứng

Nhà cung ứng là các cá nhân hay tổ chức cung cấp các loại nguyên vật liệu, bán
thành phẩm hay dịch vụ cho doanh nghiệp. Giữa nhà cung ứng và doanh nghiệp
thường diễn ra các cuộc thương lượng về giá cả, chất lượng và thời hạn giao hàng.
Nhà cung ứng có ý nghĩa quan trọng đối với doanh nghiệp, nó đảm bảo cho hoạt động
của doanh nghiệp được tiến hành ổn định theo kế hoạch đã đặt ra. Song doanh nghiệp
thường chịu sức ép của nhà cung ứng do: Đa dạng hóa các yếu tố đầu vào, tình trạng
tập trung hóa các nhà cung ứng, sự liên kết của nhà cung ứng với các doanh nghiệp ngày
càng nhiều... Mỗi trục trặc trong quan hệ với người cung cấp là một thiệt hại cho bản
thân doanh nghiệp. Do đó nhà quản trị phải tìm cách đến được các nguồn cung ứng

2
đều đặn với

2
giá cả hợp lý, đa dạng hóa nguồn cung ứng chủ yếu có đầy đủ sự tin cậy. Mặt khác
việc xây dựng kế hoạch cung ứng là một biện pháp ngày càng trở nên quan trọng. Kế
hoạch cung ứng phải được lập sát, đúng, có hệ số an toàn, nhưng không quá cao để có
thể tránh được bất trắc mà không làm tăng chi phí.

1.3.2.3. Khách hàng

Khách hàng là người tiêu thụ sản phẩm, dịch vụ của doanh nghiệp. Họ là một
yếu tố quyết định đầu ra của sản phẩm. Khách hàng có ảnh hưởng rất quan trọng đến
các hoạt động về hoạch định chiến lược và sách lược của mọi doanh nghiệp. Khách
hàng được chia thành 6 loại chủ yếu:

 Các tổ chức thương nghiệp mua hàng hóa, dịch vụ của doanh nghiệp để bán.
 Các doanh nghiệp sản xuất kinh doanh mua hàng hóa của doanh nghiệp để làm
nguyên vật liệu cho quá trình sản xuất của họ.
 Chính phủ mua hàng hóa dịch vụ của doanh nghiệp để phục vụ cho các cơ
quan quản lý nhà nước, cho các nhu cầu công cộng.
 Các cá nhân và hộ gia đình mua hàng hóa dịch vụ để sử dụng.
 Các tổ chức xã hội, chính trị mua hàng hóa dịch vụ để phục vụ cho hoạt động
của tổ chức.
 Các tổ chức, cá nhân là người nước ngoài. Việc giao dịch với loại khách hàng
này chính là tham gia hoạt động xuất nhập khẩu hàng hóa.

1.3.2.4. Sản phẩm thay thế

Sản phẩm thay thế là những sản phẩm có thể thỏa mãn cùng một nhu cầu so với
sản phẩm hiện tại, đem lại cho người tiêu dùng những tính năng, lợi ích tương đương
như sản phẩm của doanh nghiệp. Sản phẩm thay thế được coi là mối đe dọa đối với
hoạt động của doanh nghiệp trong ngành. Những sản phẩm thay thế có tính năng,
công dụng đa dạng hơn, chất lượng tốt hơn nhưng giá thấp hơn là những sản phẩm
thay thế nguy hiểm. Chúng có thể dẫn đến nguy cơ làm giảm giá bán, giảm số lượng
sản phẩm tiêu thụ và giảm lợi nhuận của doanh nghiệp, thậm chí xóa bỏ hoàn toàn
các sản phẩm hiện tại. Những sản phẩm thay thế thường là kết quả của việc cải tiến
công nghệ hoặc công nghệ mới. Doanh nghiệp cần phải theo dõi xu hướng phát triển
của các sản phẩm thay thế để nhận diện hết nguy cơ do sản phẩm thay thế gây ra.

2
1.3.3. Ma trận đánh giá các yếu tố ngoại vi (EFE)

Ma trận EFE là ma trận giúp phân tích môi trường kinh doanh bên ngoài với các
nhân tố thuộc các cấp độ môi trường vĩ mô và môi trường ngành. Qua đó giúp nhà
quản trị đánh giá được mức độ phản ứng của doanh nghiệp với những cơ hội, nguy cơ
và đưa ra những nhận định về các yếu tố tác động bên ngoài là thuận lợi hay khó
khăn cho công ty.

Các bước xây dựng ma trận EFE:

Bước 1: Lập một danh mục từ 10-20 các yếu tố cơ hội và nguy cơ chủ yếu.
Kiểm tra xem nó có thể ảnh hưởng chủ yếu đến sự thành công của doanh nghiệp hay
không.

Bước 2: Phân loại tầm quan trọng theo thang điểm từ như sau: Nếu là 0.0 (
không quan trọng) đến 1.0 ( rất quan trọng) theo từng yếu tố. Tổng điểm số tầm quan
trọng của tất cả các yếu tố thực hiện phải bằng 1.0.

Bước 3: Xác định trọng số từ 1-4 cho từng yếu tố. Các trọng số của mỗi yếu tố
tùy thuộc vào các mức độ phản ứng của mỗi công ty với yếu tố. Trong đó 4 là phản
ứng tốt nhất, 3 là trên trung bình, 2 là phản ứng trung bình và 1 là phản ứng yếu.

Bước 4: Nhân tầm quan trọng của từng yếu tố với các trọng số của nó để xác
định được điểm số của các yếu tố.

Bước 5: Cuối cùng ta cộng số điểm của tất cả các yếu tố. Kết quả cuối cùng là
điểm tổng số của ma trận.

Cách đánh giá ma trận EFE

Tổng số điểm của ma trận không phụ thuộc vào số lượng các yếu tố có trong ma
trận, cao nhất là điểm 4 và thấp nhất là điểm 1

 Nếu tổng số điểm là 4: Công ty đang phản ứng tốt với những cơ hội và nguy cơ.
 Nếu tổng số điểm là 2,5: Công ty đang phản ứng trung bình.
 Nếu tổng số điểm là 1: Công ty đang phản ứng yếu kém.

2
 TÓM TẮT CHƯƠNG 1

Việc phân tích và dự báo môi trường kinh doanh là một yêu cầu không thể thiếu
trong công tác quản trị chiến lược vì hệ thống các yếu tố môi trường là một thực thể
phức tạp, biến động liên tục theo thời gian. Các yếu tố môi trường có thể được chia
thành môi trường bên ngoài và môi trường bên trong. Việc phân tích môi trường bên
ngoài bao gồm cả cấp độ vĩ mô và vi mô nhằm mục đích nhận thức được cơ hội và
nguy cơ mà doanh nghiệp đang hoặc sẽ gặp phải trong quá trình hoạt động, đó là cơ
sở quan trọng cho quá trình quản trị chiến lược, đặc biệt là tiền đề cho việc hoạch
định chiến lược.

Phân tích các tác động vĩ mô bao gồm phân tích sự tác động của các yếu tố như
điều kiện kinh tế, chính trị-pháp luật, văn hoá xã hội, các điều kiện tự nhiên và công
nghệ đối với hoạt động của doanh nghiệp. Tuỳ theo đặc điểm hoạt động của từng
doanh nghiệp mà các tác động vĩ mô khác nhau về mức độ và tính chất tác động.
Doanh nghiệp không thể thay đổi được các điều kiện vĩ mô, mà phụ thuộc vào nó.
Ngoài ra các ảnh hưởng vĩ mô thường có tính lâu dài hơn so với cấp độ môi trường
khác.

Phân tích môi trường vi mô nhằm nhận thức được năm áp lực cạnh tranh hiện
tại và tương lai đang đe doạ doanh nghiệp bao gồm: Áp lực cạnh tranh của các doanh
nghiệp trong ngành, nguy cơ xâm nhập ngành của các đối thủ cạnh tranh tiềm ẩn, áp
lực từ phía nhà cung cấp, áp lực từ phía khách hàng và áp lực của sản phẩm thay thế.
Khi áp lực từ các yếu tố nào đó trong 5 yếu tố này tăng lên thì càng có nguy cơ làm
giảm mức lợi nhuận của doanh nghiệp và ngược lại khi áp lực từ các yếu tố này giảm
thì đó là cơ hội quan trọng để doanh nghiệp tăng lợi nhuận. Việc phân tích môi
trường cạnh tranh cho thấy bản chất của các áp lực và cơ chế tác động của nó để giúp
doanh nghiệp hình thành chiến lược nhằm đối phó có hiệu quả với các lực lượng cạnh
tranh.

2
CHƯƠNG 2: PHÂN TÍCH THỰC TRẠNG VÀ ẢNH HƯỞNG CỦA YẾU
TỐ MÔI TRƯỜNG NGOẠI VI ĐẾN HOẠT ĐỘNG KINH DOANH CỦA
CÔNG TY CỔ PHẦN BẤT ĐỘNG SẢN HUNTER LAND.

2.1. LỊCH SỬ HÌNH THÀNH VÀ PHÁT TRIỂN CỦA CÔNG TY CỔ PHẦN

BẤT ĐỘNG SẢN HUNTER LAND.
2.1.1. Lịch sử hình thành

Ngày 4 tháng 11 năm 2018 chính là cột mốc đánh dấu cuộc gặp gỡ đầu tiên của
bộ tứ sáng lập Hunter Land tại một quán ăn nằm trong trung tâm thương mại sầm uất
ở Sài Gòn. Bốn con người đang cùng nhau suy nghĩ tên đặt cho thương hiệu doanh
nghiệp sắp thành lập của mình. Một thành viên trong nhóm chợt nhìn sang cửa hàng
bán giày đối diện, Biti’s – thương hiệu gắn liền với biết bao thế hệ người Việt Nam,
sau bao thăng trầm đang vực dậy mạnh mẽ nhờ dòng sản phẩm chủ lực Biti’s Hunter.
Và từ khoảnh khắc đầy cảm hứng đó, cái tên Hunter Land được ra đời. Sự ra đời này
không những là thành quả sau hơn 3 năm học tập và tích luỹ, mà nó còn là cột mốc
đánh dấu sự bắt đầu của hành trình sứ mệnh mang đến cho khách hàng những sản
phẩm bất động sản an toàn, chất lượng và hiệu quả.

2.1.2. Quá trình phát triển

2.1.2.1. Quá trình phát triển
Giai đoạn 2016 – 2018 được xem là quãng thời gian quan trọng nhất trong suốt
lịch sử hình thành và phát triển của công ty. Công ty Cổ Phần Bất Động Sản Hunter
Land được thành lập vào ngày 16/11/2018 theo giấy phép kinh doanh do Sở Kế hoạch
và đầu tư TP.HCM cấp.

Tên công ty: Công Ty Cổ Phần Bất Động Sản Hunter Land

Tên quốc tế: Hunter Land Real-Estate Joint Stock Company

Vốn điều lệ: 20.000.000.000 VND

Mã số thuế: 0315395457

Người đại diện pháp luật: Ông Trần Sỹ Tường

Ngày hoạt động: 16/11/2018

2
 Ngày cấp giấy phép: 16/11/2018

Tình trạng hoạt động: Đang hoạt động (đã được cấp GCN ĐKT)

Loại hình doanh nghiệp: Công ty cổ phần ngoài nhà nước.

Điện thoại: 0822222151

Email: lienhe@hunterland.com.vn

Website: https://hunterland.com.vn/

Địa chỉ trụ sở chính: A33 Đường số 29, KDC Cantavil, Phường An Phú, Thành
Phố Thủ Đức, Thành phố Hồ Chí Minh.

Hunter Land với số vốn và nhân sự ít ỏi khi mới thành lập đã phải bao lần ngụp
lặn trước sức mạnh của các “ông lớn” trong lĩnh vực môi giới ở thị trường TP HCM.
Nhờ vào sự quyết tâm cao độ và tinh thần đoàn kết, nhờ vào niềm tin vững chắc mà
công ty đã vượt qua nhiều trở ngại ban đầu để lại rất nhiều ấn tượng tốt đẹp trong mắt
của nhiều chủ đầu tư danh tiếng như Khang Điền và MIK Group.

Năm 2019 ghi nhận loạt sự kiện khai trương và đưa vào hoạt động các chi
nhánh, phòng giao dịch của Hunter Land từ Biên Hoà, Thủ Đức đến Cần Thơ, Vĩnh
Long… Việc tăng cường mở rộng mạng lưới hoạt động nhằm mục đích duy nhất là
để phục vụ nhiều khách hàng hơn, tốt hơn và nhanh hơn. Đây cũng là năm ghi lại dấu
ấn quan trọng khi Hunter Decor – công ty con thuộc tập đoàn Hunter Group được
khai sinh. Hunter Decor giúp hoàn thiện tốt hơn chuỗi dịch vụ hậu bán hàng, mang
đến các giải pháp tối ưu về thiết kế, xây dựng và nội thất cho khách hàng mua BĐS
tại Hunter Land.

Hunter Land hiện tại là doanh nghiệp đầu tư và kinh doanh BĐS thuộc tập đoàn
Hunter Group. Ngoài các dự án độc quyền do công ty phát triển, hiện Hunter Land
cũng đang là đối tác phân phối các dự án của nhiều chủ đầu tư lớn tại Việt Nam như
Khang Điền, MIK Group, Đất Xanh… Công ty tự hào không chỉ vì đã mang đến các
sản phẩm, dịch vụ BĐS uy tín cho khách hàng, tư vấn và đưa ra các giải pháp bán
hàng hiệu quả cho chủ đầu tư mà còn vì đã kiến tạo nên một môi trường làm việc
chuyên nghiệp, xây dựng thành công cộng đồng người Hunter sở hữu đủ 3 giá trị
quan trọng trong nghề kinh doanh: Tâm - Trí -Tín. Đến thời điểm hiện tại, chính nhờ

2
vào sự quyết tâm và tinh thần của toàn thể nhân sự, Hunter Land tự hào là một trong
những thương

3
hiệu BĐS start-up thành công nhất tại Việt Nam trong bối cảnh thị trường đầy biến
động, đặc biệt là sự tàn phá nặng nề của đại dịch Covid-19. Với nguồn nhân lực hiện
có, Hunter Land tự tin sẽ sánh vai mình trong top 3 sàn môi giới hàng đầu Việt Nam
vào năm 2030.

2.1.2.2. Tầm nhìn, sứ mệnh và giá trị cốt lõi của công ty

Tầm nhìn: Đến năm 2030, Hunter Land trở thành top 3 đơn vị cung ứng dịch
vụ môi giới bất động sản hàng đầu Việt Nam.

Sứ mệnh: Hunter Land mang đến cho khách hàng những sản phẩm BĐS an
toàn, chất lượng và hiệu quả với rủi ro thấp nhất.

Mỗi doanh nghiệp có chiến lược phát triển của riêng mình, nhưng sau cùng đều
hướng đến một sứ mệnh chung là tạo ra các giá trị tích cực cho cộng đồng và góp
phần cho sự hưng thịnh của đất nước. Là một doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực
BĐS vốn đã nhiều tai tiếng. Nơi mà chữ Tín bị các doanh nghiệp bất lương xem nhẹ
và khách hàng luôn là người chịu đựng. Hunter Land càng thấu hiểu hơn nữa sứ mệnh
mang trong mình. Và đó cũng là lý do mà công ty tồn tại.

Hình 2.1. Phát biểu của CEO Trần Sỹ Tường

(Nguồn: Website công ty)
3
 Giá trị cốt lõi tạo nên thương hiệu Hunter Land:
Chuyên Nghiệp: Hunter Land đặc biệt chú trọng xây dựng hình ảnh chuyên
nghiệp cho đội ngũ chuyên viên tư vấn. Tất cả mọi thứ đều cần chỉnh chu từ sự đúng
giờ, ý thức về ngoại hình cho đến thái độ làm việc và văn hóa ứng xử trong nhiều
hoàn cảnh khác nhau.

Tận Tâm: Đây là một trong 4 giá trị cốt lõi mà Hunter Land xây dựng cho nhân
viên của mình nhằm phục vụ khách hàng tốt nhất. Đề cao sự trải nghiệm của khách
hàng hơn là kết quả doanh số. Vì khi khách hàng hài lòng, họ sẽ quay lại tìm bạn.

Hiệu Quả: Hunter Land tập trung xây dựng và triển khai cơ chế vận hành và
giám sát chặt chẽ để tối ưu hóa năng suất làm việc của toàn thể nhân viên từng bộ
phận, giúp cả hệ thống hoàn thành tốt mục tiêu đặt ra trong mức chi phí tối ưu nhất có
thể.

Trách Nhiệm: Hunter Land có trách nhiệm hỗ trợ và thực hiện các cam kết với
khách hàng trong xuyên suốt quá trình giao dịch. Với các đối tác, trách nhiệm của
Hunter Land được thể hiện thông qua việc luôn đồng hành và hoàn thành tốt các
nghĩa vụ, chỉ tiêu được giao.

Slogan: “Always hunting for the best”  thể hiện sự ý chí mạnh mẽ, quyết tâm
để mang đến những lợi ích tốt nhất cho khách hàng.

Hình 2.2. Slogan Công Ty Cổ Phần Bất Động Sản Hunter Land
(Nguồn: Website công ty)

2.1.2.3. Bộ máy tổ chức

Hunter Land xác định con người là yếu tố quan trọng nhất cần tập trung phát
triển. Xây dựng một môi trường làm việc thoải mái song song với các hoạt động đào

3
tạo kinh nghiệm thực chiến sẽ giúp toàn thể nhân viên tự tin vững bước vươn xa hơn
trong tương

3
lai. Điều đó càng được chứng minh, từ khi thành lập đến nay số lượng nhân viên của
công ty không ngừng tăng lên, đồng thời trình độ chuyên môn của họ cũng ngày được
nâng cao.

Bộ máy quản lý điều hành công ty được sắp xếp tinh gọn, đáp ứng yêu cầu hoạt
động kinh doanh trong thời kỳ mới. Các phòng ban được tổ chức để phụ trách các
mảng nghiệp vụ kinh doanh chuyên biệt trong công ty. Cơ cấu tổ chức bộ máy nhắm
đến tính linh động trong việc điều hành hoạt động kinh doanh, đồng thời đảm bảo
phát huy hết các nguồn lực của công ty. Nhờ bộ máy nhỏ gọn cộng với khả năng sáng
tạo, thích nghi cao của các nhân viên, công ty có lợi thế lớn trong việc quản lý và điều
hành hoạt động sản xuất kinh doanh.

Bảng 2.1. Cơ cấu nhân sự tại công ty

Giới Tính Độ Tuổi Trình độ chuyên môn

Cơ Cấu
Nam Nữ 18-25 26-40 > 40 Đại Học Cao Phổ
đẳng Thông

Số
54 36 45 40 5 56 27 7
lượng

Tỷ lệ
60% 40% 50% 44,44% 5,56% 62,22% 30% 7,78%
(%)

Tổng 90

(Nguồn: Phòng Nhân sự)

Nhận xét:

Về giới tính: Số lượng nhân viên nam cao hơn so với nhân viên nữ, tỉ lệ nhân
viên nữ chiếm 40%, nam là 60%, mức chênh lệch giữa nam và nữ là 20%.

Về độ tuổi: Nhân viên công ty trải dài từ 18 tuổi đến hơn 40 tuổi. Tỉ lệ từ 18-25
tuổi chiếm 50% nên nhìn chung cơ cấu lao động tương đối trẻ.

3
 Về trình độ chuyên môn: Nhân viên có trình độ đại học chiếm tỉ lệ cao, đáp
ứng được yêu cầu về trình độ chuyên môn, kĩ thuật, đảm bảo cho quá trình hoạt động
và làm việc đạt hiệu quả.

Tổng Giám Đốc

Phó Tổng Giám Đốc

Giám Đốc Điều
Hành

Phòng Kinh Doanh Phòng Marketing Phòng nhân sự Phòng Tài Chính - Kế Toán

Hình 2.3. Sơ đồ tổ chức bộ máy nhân sự

(Nguồn: Phòng Nhân sự)

Nhận xét:

Ưu điểm: Bộ máy được tổ chức theo chức năng của từng bộ phận, cụ thể, chặt
chẽ. Không đòi hỏi nhà quản trị phải có kiến thức toàn diện. Dễ đào tạo và tìm được
nhà quản lý, nhân viên.

Khó khăn: Sự phối hợp giữa lãnh đạo và các phòng ban chức năng, và giữa các
phòng ban gặp nhiều khó khăn. Khó xác định được trách nhiệm của nhau.

2.1.3. Ngành nghề kinh doanh

Lĩnh vực kinh doanh chính: Kinh doanh bất động sản, quyền sử dụng đất thuộc
chủ sở hữu, hoặc đi thuê; Kinh doanh dịch vụ BĐS như tư vấn, quảng cáo, quản lý
bất động sản, sàn giao dịch bất động sản, môi giới, định giá, đấu giá bất động sản.

2.1.4. Sản phẩm/ thị trường

Hiện tại Hunter Land có sản phẩm kinh doanh đa dạng từ đất nền, các dự án nhà
phố, căn hộ,... đến các dịch vụ chăm sóc khách hàng. Hunter Land hợp tác phân phối
có chọn lọc với các chủ đầu tư lớn về những dự án trên thị trường với mong muốn
duy nhất là mang đến cho khách hàng các sản phẩm thực với giá trị thực từ những
chủ đầu tư uy tín. Hiện tại, sản phẩm kinh doanh chính của công ty bao gồm 2 loại là
nhà phố

3
và căn hộ. Ngoài ra trong thời đại 4.0, Hunter Land là doanh nghiệp tiên phong ứng
dụng công nghệ vào việc quản lý và cung cấp nhóm 3 dịch vụ cốt lõi nhằm mang đến
trải nghiệm hoàn hảo nhất cho khách hàng.

Tư vấn BĐS: Là mảng dịch vụ quan trọng nhất tại Hunter Land gồm nhiều mục
nhỏ như tư vấn mua bán, tư vấn cho thuê, tư vấn đầu tư, tư vấn pháp lý.

Phát triển dự án: Phát triển dự án thông qua các thương vụ đầu tư, hợp tác đầu
tư, M&A... để tạo nên các sản phẩm của riêng mình.

Quản lý vận hành: Đây là mảng dịch vụ mới được chúng tôi triển khai nhằm
mục đích tối đa hoá thoả dụng của khách hàng trong thời đại mới.

Bảng 2.2. Các sản phẩm chính của công ty

Căn Hộ Vị Trí Nhà Phố Vị Trí

The Privia Quận Bình Tân Nhà Phố Soho TP. Thủ Đức

The Global City TP. Thủ Đức The Classia TP. Thủ Đức

Honas Residence Bình Dương Thành Đô 2 Quận 12

Opal Cityview Bình Dương Lavela Garden Bình Dương

Bcons Sala Bình Dương Champaca Garden Bình Dương

Bcons Plaza Bình Dương Verosa Park TP. Thủ Đức

Bcons Green Bình Dương Thủ Đức Village TP. Thủ Đức

View Lavita Bình Dương Lovera Premier Huyện Bình Chánh

Thuận An

(Nguồn: Phòng Kinh Doanh)

3
 Hình 2.4. Một số dự án căn hộ của công ty
(Nguồn: https://hunterland.com.vn/)

2.1.5. Tình hình hoạt động kinh doanh trong 3 năm gần đây

Bảng 2.3. Kết quả hoạt động kinh doanh của công ty từ 2019 -2021
ĐVT: Triệu đồng

2019 - 2021
Chỉ tiêu 2019 2020 2021
Giá trị %

Doanh thu 23650 24950 25850 2200 9,3

Chi phí 16720 16891 17130 410 2,45

LNTT 6930 8059 8720 1790 25,83

Thuế 1386 1611,8 1744 358 25,83

Lợi nhuận ròng 5544 6447,2 6976 1432 25,83

(Nguồn: Bảng báo cáo KQHĐKD của Phòng Tài chính - kế toán 2021)

3
 Nhận xét:

Về doanh thu: Ta thấy doanh thu của công ty trong 3 năm đều tăng, từ năm
2019 đến 2021 tăng từ 23650 triệu đồng lên 25850 triệu đồng tăng 9,3%. Doanh thu
chịu sự tác động của nhiều nguyên nhân, đồng thời được tạo nên từ nhiều nguồn thu
khác nhau, trong đó nguồn thu quan trọng nhất chính là nguồn thu từ hoạt động kinh
doanh. Chính vì thế để tìm ra nguyên nhân làm tăng, giảm doanh thu chúng ta sẽ
nghiên cứu sâu hơn ở phần phân tích sự ảnh hưởng của các yếu tố môi trường ngoại
vi đến hoạt động kinh doanh của công ty.

Về lợi nhuận: Lợi nhuận ròng cũng tăng qua 3 năm, từ năm 2019 đến năm
2021 tăng thêm từ 5544 triệu đồng tăng lên 6976 triệu đồng, tăng 25,83%. Lợi nhuận
tăng là một dấu hiệu khả quan của công ty, bởi lẽ mục đích cuối cùng của hoạt động
kinh doanh là lợi nhuận.

Đánh giá: Nhìn chung, hoạt động kinh doanh trong 3 năm qua là tương đối tốt
vì tất cả các năm đều có lợi nhuận. Đó là điều đáng khả quan đối với một doanh
nghiệp tư nhân nhỏ mới thành lập. Ta nhận thấy công ty không ngừng cố gắng phấn
đấu trong sản xuất kinh doanh, hướng mạnh ra thị trường nhằm nâng cao lợi nhuận.
Biểu hiện của việc kinh doanh phát triển thuận lợi là sự tăng nhanh về doanh thu và
lợi nhuận của công ty. Tuy nhiên, trong năm 2020-2021 do ảnh hưởng của đại dịch
Covid-19 tác động tiêu cực đến hầu hết các dự án BĐS trên cả nước làm cho quá
trình hoạt động công ty cũng gặp phải những khó khăn, trở ngại làm giảm tốc độ phát
triển của công ty. Do đó công ty phải tận dụng và phát huy tối đa những thế mạnh của
mình, từng bước khắc phục những khó khăn để nâng cao vị thế cạnh tranh và hiệu
quả hoạt động kinh doanh.

2.2. PHÂN TÍCH CÁC YẾU TỔ CỦA MÔI TRƯỜNG NGOẠI VI ẢNH
HƯỞNG ĐẾN HOẠT ĐỘNG KINH DOANH CỦA CÔNG TY CỔ PHẦN
BẤT ĐỘNG SẢN HUNTER LAND.

2.2.1. Yếu tố môi trường vĩ mô

2.2.1.1. Yếu tố nhân khẩu học
Sự thay đổi nhân khẩu học và xu hướng dân số ảnh hưởng đến hầu hết mọi
quyết định trong chiến lược kinh doanh của Công ty Hunter Land. Công ty đã xác

3
định được

3
phân khúc khách hàng tiềm năng của mình, điều đó giúp công ty triển khai kinh
doanh dễ dàng hiệu quả. Xác định được phân khúc khách hàng giúp công ty tiết kiệm
được một khoản lớn công sức, thời gian và chi phí cho các chiến lược tiếp thị, kinh
doanh đến những nhóm khách hàng khác. Điều này cũng đồng nghĩa, việc tập trung
vào nhóm khách hàng sẽ giúp mang đến hiệu quả kinh doanh như mong đợi.

Độ tuổi: Mỗi độ tuổi khác nhau thì họ sẽ có nhu cầu về BĐS khác nhau. Vì vậy
công ty thường dựa vào độ tuổi để thực hiện phương án kinh doanh hiệu quả nhất.
Căn cứ vào độ tuổi, công ty chia khách hàng tiềm năng của mình thành 4 nhóm cụ
thể:

Nhóm người độc thân từ 28-34 họ không có nhiều nhu cầu mua nhà do áp lực
về kinh tế, thu nhập của họ chưa đủ nên phần lớn là thuê nhà.

Nhóm vợ chồng trẻ: Nhóm này người vợ sẽ quyết định mua nhà. Người đàn
ông ở giai đoạn này tập trung phát triển sự nghiệp nên họ không quá quan tâm tới
quyết định mua nhà.

Nhóm gia đình có độ tuổi từ 30 - 39 lúc này người chồng sẽ quyết định rất
nhiều vào việc mua nhà, cần tập trung vào người chồng.

Nhóm trung niên từ 40-55 họ có nhu cầu mua để đầu tư lúc này người chồng
cũng là người quyết định việc này.

Độ tuổi là một trong những yếu tố quan trọng hàng đầu trong việc giúp công ty
phân khúc được khách hàng tiềm năng cho mình, thể hiện độ phù hợp của người tiêu
dùng đối với sản phẩm BĐS hiện có của công ty, vì vậy nó chính là chìa khóa mà các
nhà kinh doanh tại công ty luôn hướng đến nhằm mục đích tăng doanh thu bán hàng.

Giới tính: Tâm lý tiêu dùng của nam và nữ có sự khác biệt rõ nét. Đây chính là
yếu tố có ảnh hưởng đến việc quảng bá sản phẩm BĐS. Trong quá trình mua, nam
giới thường mua theo nhu cầu của bản thân, họ thuộc về nhóm người thực tế. Vì thế,
khi khách hàng mục tiêu là các quý ông, đòi hỏi các nhà kinh doanh của Hunter Land
phải lồng ghép những lý lẽ logic thuyết phục họ mua sản phẩm. Còn nữ giới thích
khám phá, tìm hiểu kĩ càng và so sánh. Họ tốn nhiều thời gian để tìm hiểu thông tin
từ sản phẩm này tới sản phẩm khác. Phụ nữ cũng mua hàng theo cảm xúc miễn là sản
phẩm mình chọn đẹp là được. Họ thích những sản phẩm có màu sắc đẹp mắt, chất
4
lượng

4
tốt,… Các nhà kinh doanh luôn tạo ra những quảng cáo đầy ấn tượng, và mang hơi
hướng cảm xúc trong việc giới thiệu sản phẩm. Vì thế công ty đã đánh vào yếu tố này
để thực hiện chiến lược kinh doanh một cách hiệu quả.

Mức thu nhập và nhu cầu của khách hàng: Mức thu nhập của khách hàng thể
hiện số tiền mà khách hàng có thể chi cho việc mua bất động sản. Đó là yếu tố đánh
trực tiếp vào định giá sản phẩm và phù hợp với nhu cầu thực tế của người mua. Khi
thu nhập tăng dẫn đến nhu cầu về nhà ở thuộc các phân khúc cao cấp hơn cũng tăng
do đó công ty có thể bán được nhiều sản phẩm cao cấp và mang lại lợi nhuận cao
hơn. Mức sống và thu nhập thực tế ảnh hưởng sức mua và nhu cầu sử dụng BĐS vì
thế nó có ảnh hưởng đến doanh số bán hàng của công ty hàng năm.

Quy mô, cơ cấu tuổi tác, giới tính,… của dân cư là yếu tố chính quy định cơ cấu
khách hàng tiềm năng của Công ty Cổ Phần BĐS Hunter Land. Những thay đổi trong
môi trường nhân khẩu học sẽ tác động trực tiếp đến hiệu quả hoạt động kinh doanh
của Hunter Land. Khi yếu tố này thay đổi, thì thị trường tiềm năng của công ty cũng
sẽ bị thay đổi, kéo theo sự thay đổi về cơ cấu tiêu dùng và nhu cầu sử dụng sản phẩm
BĐS và dịch vụ. Do vậy, công ty phải thay đổi chiến lược kinh doanh nhằm thích ứng
với sự thay đổi đó để có thể nâng cao hiệu quả kinh doanh.

2.2.1.2. Yếu tố kinh tế

Môi trường kinh tế đóng vai trò quan trọng trong sự phát triển của thị trường.
Yếu tố kinh tế tác động mạnh mẽ đến hiệu quả hoạt động kinh doanh của công ty.
Yếu tố này luôn chứa đựng các cơ hội và thách thức ảnh hưởng đến doanh thu và ảnh
hưởng tiềm tàng đến chiến lược kinh doanh của Công ty Cổ Phần Bất Động Sản
Hunter Land.

Chu kỳ kinh tế

Tính từ năm 1993, thị trường BĐS Việt Nam đã trải qua 4 đợt sốt đất và 3 đợt
đóng băng. Mỗi chu kỳ sốt đất – đóng băng ở Việt Nam thường kéo dài từ 7-8 năm và
trải qua nhiều giai đoạn trong đó gồm: Phục hồi - tăng trưởng - bùng nổ - suy thoái và
đóng băng.6

6
Nhìn lại chu kì bất động sản việt nam sau 30 năm. Truy cập ngày 16/7/2022, từ https://homehere.vn/nhin-lai-chu-ki-bat-

4
dong-san-viet-nam-sau-30-nam-18787/

4
 Hình 2.5. Chu kỳ kinh tế của Bất Động Sản
(Nguồn: PROPZY Insights)

Năm 2020 được xem là một năm đầy khó khăn và thách thức lớn đối với kinh tế
thế giới nói chung, trong đó có Việt Nam. Kinh tế thế giới suy thoái nghiêm trọng
nhất trong lịch sử, tăng trưởng của các nền kinh tế lớn đều giảm sâu do ảnh hưởng
tiêu cực của dịch Covid-19. Tuy nhiên, kinh tế Việt Nam vẫn duy trì tăng trưởng với
tốc độ tăng GDP ước tính đạt 2,91%. GDP quý III/2020 ước tính tăng 2,62% so với
cùng kỳ năm trước, là mức tăng thấp nhất của quý III các năm trong giai đoạn 2011-
2020. Dịch Covid-19 được kiểm soát chặt chẽ, nền kinh tế từng bước hoạt động trở
lại trong điều kiện bình thường mới nên GDP quý III/2020 tăng trưởng khởi sắc so
với quý II/2020. Theo tạp chí tài chính - cơ quan thông tin của bộ tài chính GDP 6
tháng đầu năm 2020 tăng trưởng 1,81%. Riêng GDP quý II/2020, ước tính tăng
0,36% so với cùng kỳ năm trước, là mức tăng thấp nhất của quý II các năm trong giai
đoạn 2011  2020.7 Nguyên nhân do ảnh hưởng của đại dịch Covid-19 hầu hết các dự
án BĐS trên cả nước và đặc biệt là các dự án tại Hunter Land đều phải dừng xây
dựng, thi công vì lệnh giãn cách và đứt gãy chuỗi sản xuất, cung ứng nguyên vật liệu
và thiết bị. Những dự án đang trong quá trình chuẩn bị đầu tư không thể triển khai vì
cơ quan chính quyền các tỉnh thành cũng phải tập trung chống dịch làm nguồn cung
trên thị trường vốn dĩ đã thiếu hụt không có cơ hội để cải thiện. Hoạt động giao dịch
mua bán BĐS tại công ty cũng bị ảnh hưởng vì không thể tiến hành gặp gỡ, trao đổi,
giao nhận,... trong khi BĐS là loại hàng hóa đặc biệt phải qua rất nhiều khâu kiểm
nghiệm, pháp lý khi phát sinh giao

4
7
Báo cáo tình hình kinh tế – xã hội quý III và 9 tháng năm 2020, Tổng cục thống kê (2020)

4
dịch. Tuy nhiên, bởi lực cầu vẫn duy trì mạnh và sự nỗ lực tìm kiếm các giải pháp
bán hàng trong tình hình mới của công ty nên mặc dù thị trường chịu nhiều ảnh
hưởng nhưng số lượng giao dịch của công ty có thể nói là tương đối tốt.

Thị trường BĐS trong những quý đầu năm 2020 đã rơi vào trạng thái “lò xo
nén”. Nhiều phân khúc gần như “đóng băng”. Những tháng cuối năm, các ngân hàng
đẩy mức lãi suất huy động xuống thấp đến mức kỷ lục đã khiến dòng tiền chảy mạnh
sang kênh đầu tư bất động sản. Chớp thời cơ, nhiều chủ đầu tư chủ động tung ra hàng
loạt ưu đãi hấp dẫn ở các dự án lớn, có giá trị thực, thanh khoản lớn.

Dịch bệnh Covid-19 được kiểm soát tốt thì thanh khoản bất động sản sẽ tăng trở
lại, kéo theo giá cả có thể sẽ tăng nhẹ do nguồn cung còn hạn chế mà nhu cầu nhà ở
vẫn cao, giá nguyên vật liệu, nhân công... tăng. Ngoài ra, trong tình trạng đại dịch
như hiện nay, dòng vốn từ nhiều nhà đầu tư không luân chuyển được vào các kênh
sản xuất, tiêu dùng, do đó dòng vốn sẽ có xu hướng rót về bất động sản vì đây vẫn
được đánh giá là kênh đầu tư an toàn, bền vững trong dài hạn. Ông Nguyễn Quốc
Anh - Phó Tổng giám đốc Batdongsan.com.vn cho biết, nền kinh tế phát triển ổn định
trong quý I/2022 với mức tăng trưởng GDP tốt hơn cùng kỳ 2020 và 2021, đạt
5,03%. Đáng chú ý, trong khi vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) đăng ký toàn
ngành giảm 12% so với cùng kỳ năm trước thì vốn FDI đổ vào BĐS tăng 213%. Đây
là một tín hiệu cho thấy thị trường bất động sản bắt đầu tốt sau hơn 2 năm dịch bệnh.

Tăng trưởng và phát triển kinh tế

GDP 6 tháng đầu năm 2022 của Việt Nam tăng 6,42%, cao hơn tốc độ tăng
2,04% của 6 tháng đầu năm 2020 và tốc độ tăng 5,74% của 6 tháng đầu năm 2021.

Trong giai đoạn 2018 – 2021 thị trường vốn đã có bước phát triển nhanh, theo
đúng định hướng của Đảng, Nhà nước, trở thành kênh huy động vốn trung và dài hạn
của nền kinh tế, phát triển cân bằng giữa thị trường vốn và thị trường tiền tệ; góp
phần quan trọng vào tái cơ cấu nợ công và đầu tư công từ đó tác động tích cực đến
việc giảm thiểu chi phí vốn và nâng cao hiệu quả hoạt động của công ty. Nguồn vốn
FDI vào lĩnh vực bất động sản trong giai đoạn tới được dự báo duy trì ổn định, tăng
trưởng bình quân khoảng 5  7%/năm trong giai đoạn 2021 – 2030.

4
 Bên cạnh đó, kiều hối cũng là một nguồn vốn quan trọng đối với sự phát triển
của thị trường bất động sản khi Việt Nam luôn nằm trong Top 10 nước có nguồn kiều
hối lớn nhất thế giới từ năm 2015 đến nay. Dù ảnh hưởng của đại dịch Covid-19,
lượng kiều hối về Việt Nam năm 2020 đạt 17,2 tỷ USD, tăng 3% so với năm 2019; và
tiếp tục đạt mức 18,1 tỷ USD năm 2021, tăng 5% so với năm trước. Mức độ tăng
trưởng tạo điều kiện cơ hội cho công ty thu hút sự đầu tư từ các đối tác lớn trên cả
nước thúc đẩy sự tăng trưởng và phát triển doanh số của công ty trong tương lai.

Lãi suất

Khi thị trường vàng có nhiều rủi ro, thị trường ngoại tệ quản lý chặt, không
mang lại lãi suất. Nếu tất cả các thủ tục của BĐS được tháo gỡ, thị trường trở lại mức
bình thường và có những điều chỉnh để tạo ra sự phát triển cân bằng hơn cho toàn bộ
nền kinh tế. Khi đó xu thế tất yếu là dòng tiền sẽ đổ vào đầu tư BĐS mang tính ổn
định hơn. Lãi suất hạ thấp trong thời gian vừa qua hỗ trợ rất nhiều cho thị trường
BĐS cả về 2 phía gồm những nhà kinh doanh, xây dựng BĐS khi họ được vay tiền
của ngân hàng với lãi suất thấp, giảm được chi phí vốn và hỗ trợ được tốt trong vấn
đề xây dựng công trình BĐS. Người mua BĐS cũng có lợi khi được vay tiền với lãi
suất thấp hơn.

Lãi suất tác động lớn đến chi phí vốn của Công ty Cổ Phần Bất Động Sản
Hunter Land, lãi suất tăng làm cho giá vốn đầu vào và chi phí vốn tăng khiến cho lợi
nhuận của công ty bị sụt giảm và ảnh hưởng tới chiến lược mở rộng phát triển doanh
nghiệp

Lạm phát

Khi lạm phát diễn ra, giá BĐS tăng lên và thị trường không có khả năng mua,
tính thanh khoản không có. Đồng thời, nhiều nhà đầu tư dùng các đòn bẩy tài chính
để đầu tư BĐS, khiến tài sản có thanh khoản thấp trở thành một gánh nặng lớn cho họ
cũng như gây áp lực lên hệ thống ngân hàng. Là một kênh trú ẩn giúp giảm thiểu rủi
ro khi tỷ lệ lạm phát tăng cao, tuy nhiên, những đợt lạm phát lớn cũng có thể kìm hãm
tăng trưởng kinh tế và làm giảm nhu cầu về thuê hay mua bất động sản.

Theo số liệu của Tổng cục Thống kê (Bộ KH&ĐT) công bố, bình quân 2 tháng
đầu năm 2022, CPI tăng 1,68% so với cùng kỳ năm ngoái, lạm phát cơ bản tăng
4
0,67%. Đối với thị trường BĐS, một phân tích của Savills World Research chỉ ra nếu
lạm phát

4
xảy ra do tăng trưởng kinh tế (lạm phát cầu kéo), nhu cầu bất động sản sẽ được đẩy
lên và giúp làm tăng giá trị của bất động sản. Tuy nhiên, nếu lạm phát được hình
thành bởi các chi phí như nguyên vật liệu, chi phí lao động tăng (lạm phát chi phí
đẩy) sẽ dẫn đến hạn chế nguồn cung bất động sản, chi phí tăng lên để đảm bảo tỷ suất
lợi nhuận, nhà đầu tư phải tăng giá sản phẩm của mình làm ảnh hưởng đến doanh số
của công ty. Lạm phát do chi phí đẩy cũng khó dự đoán, thường do các biến cố không
lường trước được như về môi trường, chính trị…

Ở góc độ vĩ mô, giá BĐS tăng quá cao cũng làm ảnh hưởng đến sự hấp dẫn vốn
đầu tư nước ngoài trong việc mở rộng hoạt động sản xuất, kinh doanh tại Việt Nam.
Trong bối cảnh lạm phát tăng nhanh và nguồn cung BĐS khan hiếm như hiện tại thị
trường bất động sản bao gồm cả phân khúc nhà ở và thương mại tại Công ty Cổ Phần
BĐS Hunter Land được đánh giá sẽ tăng đáng kể trong thời gian tới và là kênh đầu tư
giúp giảm thiểu rủi ro trong bối cảnh lạm phát, và đó chính là yếu tố thúc đẩy hiệu
quả hoạt động kinh doanh của công ty trong giai đoạn này phát triển tốt hơn. Tuy
nhiên, khi lạm phát, phân khúc bất động sản thương mại cũng phải đẩy giá dịch vụ,
trong khi khả năng chi trả của công ty còn hạn chế sau đại dịch Covid-19.

Lạm phát ảnh hưởng lớn đến chi phí tiền lương mà công ty phải chi trả thường
xuyên, lãi suất khiến công ty phải đối mặt với chiến lược ra quyết định tăng giá bán
của các sản phẩm hay giảm chi phí và gặp khó khăn với khoản trả nợ dài hạn tăng
thêm khi lạm phát. Điều đó ảnh hưởng đến hiệu quả hoạt động kinh doanh cũng như
doanh thu mà công ty đạt được.

Chính sách tiền tệ và tỷ giá hối đoái

Dịch bệnh Covid-19 đưa kinh tế thế giới vào tình trạng khủng hoảng khi hàng
loạt nền kinh tế lớn tăng trưởng âm trong năm 2020 trước khi phục hồi trở lại trong
năm 2021. Sức cầu yếu do các biện pháp giãn cách xã hội, chuỗi cung ứng đứt gãy ở
cấp độ toàn cầu, tỷ lệ thất nghiệp gia tăng nhanh chóng khiến sức khỏe, tài chính của
nhiều hộ gia đình và doanh nghiệp suy yếu. Tuy nhiên, giá BĐS trên thế giới lại có xu
hướng tăng tương đối xuyên suốt trong dịch bệnh Covid-19. Tại Việt Nam, theo
thông cáo của Bộ Xây dựng, tính đến cuối năm 2021, giá căn hộ chung cư đã tăng
bình quân

4
khoảng 5-7%; giá nhà ở riêng lẻ trong các dự án tăng 15-20%; giá đất nền tăng 20-
30% so với thời điểm cuối năm 2020.

Các chính sách nới lỏng tiền tệ và tài khóa từ các quốc gia phát triển đã giúp
đảm bảo tính thanh khoản cho các hộ gia đình và tạo cơ hội đi vay với lãi suất thấp kỷ
lục. Đây chính là sự khác biệt trong đại dịch Covid-19 khi dư nợ tín dụng không suy
giảm trong bối cảnh nền kinh tế bước vào giai đoạn suy thoái mà duy trì ổn định,
thậm chí có xu hướng tăng lên nhờ hiệu ứng “tiền rẻ”. Tại Việt Nam, khi đại dịch
Covid-19 bùng phát, NHNN đã nhanh chóng quyết liệt đưa ra các chính sách, giải
pháp hỗ trợ gồm hạ lãi suất điều hành, cơ cấu lại thời hạn trả nợ, miễn, giảm lãi, phí,
giữ nguyên nhóm nợ hỗ trợ khách hàng chịu ảnh hưởng bởi dịch, góp phần củng cố
tình hình tài chính khách hàng vay, giảm tỷ lệ các khoản nợ phải xử lý tài sản bảo
đảm (có một tỷ trọng không nhỏ là BĐS). Việc NHNN giảm mạnh các mức lãi suất
điều hành cũng đã làm giảm mặt bằng lãi suất thị trường, qua đó làm tăng nhu cầu
các khoản vay mua và đầu tư BĐS. Hiện NHNN vẫn duy trì chính sách thu mua
ngoại tệ nhằm nâng cao dự trữ ngoại hối. BSC cho rằng, tỷ giá liên ngân hàng nhiều
khả năng sẽ nằm trong khoảng từ 23.100
– 23.200 đồng/USD (tăng 0,7% - 1,2% so với năm 2021). Bên cạnh đó, Mỹ loại Việt
Nam ra khỏi danh sách thao túng tiền tệ và quyết định gia tăng mối quan hệ thương
mại song phương là tín hiệu tốt cho chính sách gia tăng dự trữ ngoại hối của NHNN.
Điều này có thể đảm bảo biến động của tỷ giá nằm dưới biên độ 2% của NHNN.

Hình 2.6. Diễn biến tỷ giá hối đoái tại Việt Nam
(Nguồn: Bloomberg, BSC Research)
5
 Tỷ giá hối đoái tác động lớn đến đến nguồn cung, chi phí sản phẩm BĐS của
công ty. Mức giá đồng tiền tăng không chỉ tác động đến xu hướng dòng tiền mà nó
còn gây ảnh hưởng đến chi phí đầu vào của nhiều dự án BĐS, đầu vào của các dự án
sẽ chịu ảnh hưởng gián tiếp từ việc biến động mạnh của giá đồng tiền. Có nghĩa là, lãi
vay chịu ảnh hưởng khi giá trị đồng tiền bị đẩy lên cao. Theo đó, các dự án của
Hunter Land sẽ chịu mức lãi suất cao khi vay vốn ngân hàng từ đó khiến công ty phải
đối mặt với nhiều rủi ro nhất, khi lãi suất đi vay cao thì cả công ty và khách hàng đều
chịu ảnh hưởng do doanh nghiệp hoạt động chủ yếu từ nguồn vốn vay của ngân hàng
và khách hàng họ cũng đi vay để đầu tư BĐS, lãi suất tăng sẽ khiến khách hàng
không muốn vay vốn, khiến cho người dân giảm nhu cầu mua BĐS làm cho công ty
chịu thiệt từ đó ảnh hưởng đến hiệu quả hoạt động kinh doanh.

Hệ thống thuế và chính sách thuế

Để điều tiết lợi ích trong các quan hệ giao dịch trên thị trường bất động sản. Nhà
nước đã ban hành một hệ thống văn bản quy phạm pháp luật về thuế đối với BĐS.
Các loại thuế liên quan đến BĐS mà Nhà nước tiến hành thu là thuế nhà đất, thuế
chuyển quyền sử dụng đất và thuế thu nhập cá nhân. Thuế suất thuế TNDN đối với
hoạt động chuyển nhượng BĐS là 22% (mức thuế suất mới áp dụng từ ngày
01/01/2016 là 20%).8

Chính sách thuế được xem là công cụ tài chính hữu hiệu có tác động trực tiếp
đến hành vi kinh tế của thị trường bất động sản. Thuế trở thành một loại chi phí giao
dịch và cấu thành vào giá các sản phẩm của công ty. Theo quy định của pháp luật về
thuế thu nhập doanh nghiệp, dù vẫn áp dụng mức thuế suất phổ thông là 20% nhưng
Hunter Land có hoạt động chuyển nhượng bất động sản vì thế phải theo dõi hạch toán
riêng doanh thu, chi phí của hoạt động này, không được hưởng ưu đãi thuế; BĐS tạo
lập được xếp vào danh mục hàng hóa, không được coi là tài sản cố định của công ty
để trích khấu hao. Trong quá trình kinh doanh, nếu phát sinh các khoản lỗ từ hoạt
động chuyển nhượng BĐS, thì Hunter Land chỉ được khấu trừ lỗ một chiều vào lãi
của hoạt động kinh doanh khác. Nếu hoạt động chuyển nhượng bất động sản mang lại
lợi nhuận, doanh nghiệp phải tiến hành nộp thuế TNDN với mức thuế suất 20% cho
khoản thu

5
8
Tapchitaichinh.vn

5
nhập này mà không được phép bù đắp cho khoản lỗ phát sinh từ các hoạt động kinh
doanh khác.

Đối với thuế nhà đất: Vấn đề này được cụ thể hóa thông qua Nghị định số 94/CP
ngày 25/8/1994 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành Pháp lệnh về thuế nhà, đất.
Hiện nay, Luật Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp đã được ban hành, thay thế Pháp
lệnh trên, có hiệu lực từ ngày 01/01/2012. Đây là loại thuế đánh vào việc sử dụng đất
để ở và đất xây dựng công trình với mục đích động viên một phần thu nhập của người
sử dụng đất nhằm tăng nguồn thu cho ngân sách nhà nước, đồng thời khuyến khích sử
dụng tiết kiệm, có hiệu quả quỹ đất ở, đất xây dựng công trình, hạn chế việc chuyển
quỹ đất sản xuất nông nghiệp sang xây dựng nhà.

Đối với thuế chuyển quyền sử dụng đất: mục đích của việc đánh thuế chuyển
quyền sử dụng đất là điều tiết một phần thu nhập của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có
quyền sử dụng đất chuyển nhượng nộp vào ngân sách nhà nước.

Đối với thu nhập cá nhân: hiện nay, trên cơ sở của Luật Thuế thu nhập cá nhân,
nhiều văn bản quy phạm pháp luật của các bộ, ngành đã được ban hành để hướng dẫn
thực hiện, như: Thông tư số 111/2013/TT-BTC ngày 15/8/2013 của Bộ Tài chính và
Thông tư số 92/2015/TT-BTC ngày 15/6/2015 của Bộ Tài chính hướng dẫn thực hiện
thuế giá trị gia tăng và thuế thu nhập cá nhân đối với cá nhân cư trú có hoạt động kinh
doanh, mức thuế suất thuế thu nhập cá nhân từ hoạt động chuyển nhượng BĐS là 2%.
Bên cạnh đó, tiền thuế thu nhập cá nhân từ hoạt động chuyển nhượng mua bán BĐS
hai bên có thể thỏa thuận trong hợp đồng chuyển nhượng là bên nào có nghĩa vụ kê
khai và nộp thuế để thực hiện theo đúng quy định của pháp luật.

Tiền lương và thu nhập

Chính sách tiền lương đúng đắn là động lực to lớn nhằm phát huy sức mạnh của
con người trong việc thực hiện các mục tiêu kinh tế - xã hội. Vì vậy, tổ chức tiền
lương và tiền công thúc đẩy và khuyến khích người lao động nâng cao nâng suất, chất
lượng và hiệu quả làm việc của lao động. Đối với doanh nghiệp, tiền lương được coi
là một bộ phận của chi phí sản xuất. Vì vậy, chi cho tiền lương là chi cho đầu tư phát
triển. Tiền lương là một đòn bẩy quan trọng để nâng cao hiệu quả kinh doanh của
công ty. Chính sách tiền lương là một bộ phận quan trọng trong hệ thống chính sách

5
kinh tế-

5
xã hội của đất nước, có liên quan trực tiếp đến đời sống của hàng triệu người lao
động. Tiền lương được xem là động lực thúc đẩy người nhân viên tăng năng suất khi
làm việc, họ được trả lương đúng theo công sức mà họ đóng góp giúp hiệu quả kinh
doanh ngày càng tốt hơn.

Khuynh hướng toàn cầu hóa kinh tế

Mặc dù đại dịch Covid-19 vẫn đang tác động không nhỏ đến tình hình hoạt
động của nhiều ngành kinh tế, song nguồn vốn FDI vào Việt Nam liên tục tăng
trưởng trong 6 tháng đầu năm 2022. Trong đó, BĐS là lĩnh vực thu hút được vốn FDI
lớn thứ hai.

Kinh tế TCH, KVH biểu hiện nổi bật ở dòng luân chuyển vốn toàn cầu. Điều đó
tạo cơ hội cho các nước ĐPT có thể thu hút được nguồn vốn bên ngoài cho phát triển
trong nước, nếu nước đó có cơ chế thu hút thích hợp. Thiết lập một cơ cấu kinh tế và
cơ cấu đầu tư nội địa hợp lý là cơ sở để định hướng thu hút đầu tư nước ngoài. Các
nhà đầu tư nước ngoài tìm kiếm các ưu đãi từ những điều kiện và môi trường đầu tư
bên trong để thúc đẩy chương trình đầu tư của họ. Các nước đang phát triển đã thu
hút và sử dụng một lượng khá lớn vốn nước ngoài cùng với nguồn vốn đó, vốn trong
nước cũng được huy động. Tổng vốn đầu tư nước ngoài đăng ký vào Việt Nam tính
đến 20/3/2022 đạt 8,91 tỷ USD, giảm 12,1% so với cùng kỳ năm trước. Bên cạnh đó,
Vốn FDI thực hiện tại Việt Nam 3 tháng đầu năm nay ước tính đạt 4,42 tỷ USD, tăng
7,8% so với cùng kỳ năm trước, đây là mức cao nhất của quý I trong 5 năm qua.

TCH, KVH đang mở ra nhiều cơ hội và thách thức cho nền kinh tế của Việt
Nam. Nền kinh tế toàn cầu đang biến đổi nhanh chóng, đòi hỏi nước ta phải nhanh
chóng hoà nhập vào quỹ đạo vận động chung của nền kinh tế thế giới. Phải bắt kịp
các động thái của dòng vận động tiền vốn, kỹ thuật - công nghệ, hàng hoá - dịch vụ
khổng lồ của thế giới. Tính bất định và mức độ dễ bị tổn thương với tính cách là hệ
quả của những động thái này đang ngày càng gia tăng.

Dưới tác động của nền kinh tế thị trường hiện nay dẫn đến sự thay đổi trong
hành vi mua sắm bất động sản của người tiêu dùng và các nhà đầu tư, các sự kiện lớn
và sự phục hồi kinh tế sau đại dịch đã thúc đẩy Hunter Land tăng ngân sách vào việc
quảng bá sản phẩm. Điều này giúp doanh thu hoạt động bán hàng của công ty Cổ

5
phần BĐS

5
Hunter Land duy trì ổn định và có xu hướng tăng lên. Tuy nhiên, do lạm phát nên mức
chi phí về giá vốn hàng bán mà công ty bỏ ra còn tương đối cao dẫn đến lợi nhuận thấp.

2.2.1.3. Yếu tố chính trị và pháp luật

Yếu tố chính trị và pháp luật chính là yếu tố quan trọng mà Hunter Land luôn
xem xét. Nếu thiếu đi sự ổn định chính trị thì sự phát triển dài hạn, bền vững của
doanh nghiệp sẽ bị ảnh hưởng nghiêm trọng. Luật pháp và cơ chế ngành tạo nên ảnh
hưởng tích cực hoặc tiêu cực đến việc ra quyết định chiến lược kinh doanh của công
ty.

Chính phủ

Chính phủ có vai trò ảnh hưởng đến tình hình hoạt động kinh doanh của công ty
Hunter Land thông qua việc ổn định kinh tế vĩ mô, kiểm soát lạm phát, bảo đảm cán
cân đối lớn; kết hợp hài hoà, hợp lý, hiệu quả giữa chính sách tiền tệ với chính sách
tài khóa; chính sách tiền tệ thận trọng, chắc chắn linh hoạt; chính sách tài khóa nới
lỏng, trọng tâm, trọng điểm, hiệu quả. Cùng với đó là chính sách kiểm soát giá, phát
triển thị trường vốn lành mạnh, an toàn, bền vững. Điều đó giúp công ty giảm được
một phần gánh nặng về chi phí đầu vào và chi phí vốn, giúp Hunter Land có thể vượt
qua cuộc khủng khoảng do dịch covid-19 mang lại và tăng doanh thu.

Thực hiện Nghị quyết số 11/NQ-CP ngày 31/01/2022 của Chính phủ về Chương
trình phục hồi và phát triển kinh tế-xã hội: Về lượng giao dịch bất động sản: trong
năm 2021, tổng lượng giao dịch căn hộ chung cư, nhà ở khoảng 110.000 giao dịch
(giao dịch năm 2020 khoảng 115.000 giao dịch), nhưng lượng giao dịch đất nền tăng
mạnh, tổng lượng giao dịch đất nền trong năm khoảng 170.000 giao dịch. Trong 6
tháng đầu năm 2022, tổng lượng giao dịch căn hộ chung cư, nhà ở khoảng 50.000
giao dịch, đất nền khoảng 200.000 giao dịch tăng so cùng kỳ năm 2021. Về giá giao
dịch bất động sản: trong năm 2021, giá BĐS vẫn liên tục tăng từ đầu năm, trong đó
giá căn hộ chung cư tăng bình quân khoảng 5-7%. Giá nhà ở tăng 15-20%; giá đất
nền tăng 20-30% so thời điểm cuối năm 2020. Đặc biệt, tại thời điểm cuối quý I đầu
quý II đã xảy ra hiện tượng tăng giá đột biến, thậm chí "sốt giá" đất nền tại nhiều địa
phương.

Thúc đẩy phát triển thị trường BĐS an toàn, lành mạnh, bền vững dựa trên các
5
nguyên tắc không siết chặt một cách bất hợp lý, tôn trọng quy luật thị trường, quy luật

5
cung cầu; không buông lỏng, không mất kiểm soát, không làm mất vai trò kiểm soát
của Nhà nước khi cần thiết. Bảo đảm hài hoà lợi ích giữa Nhà nước, người dân và
doanh nghiệp. NHNN theo dõi, kiểm soát, cơ cấu lại tín dụng đối với lĩnh vực bất
động sản giúp Công ty phục hồi và tăng trưởng nhanh chóng sau đại dịch, tạo điều
kiện cho Công ty Cổ Phần BĐS Hunter Land giảm bớt áp lực nợ vay tạo điều kiện
giảm chi phí tài chính, chi phí đầu vào và giảm giá thành sản phẩm tránh rủi ro cho
thị trường.

Chính sách kinh tế và luật pháp

Hệ thống chính sách, pháp luật liên quan lĩnh vực BĐS đã cơ bản được hoàn thiện.
Trong năm 2021 và quý I/2022, mặc dù còn nhiều khó khăn do tác động của dịch
bệnh nhưng Công ty đã thích ứng và từng bước phục hồi và phát triển. Tổng lượng
giao dịch cao hơn quý trước và cùng kỳ; tỷ lệ hấp thụ sản phẩm ở hầu hết các phân
khúc ở mức cao và hầu như không phát sinh lượng tồn đọng mới; tỷ lệ bỏ trống văn
phòng, mặt bằng thương mại cho thuê giảm dần…

Nghị định 02/2022/NĐ-CP có nhiều quy định mới liên quan đến điều kiện kinh
doanh bất động sản: Yêu cầu tổ chức, cá nhân phải công khai thông tin như một điều
kiện bắt buộc để kinh doanh BĐS, nhằm đảm bảo tính minh bạch cho thị trường bất
động sản; Không còn quy định về vốn pháp định đối với các doanh nghiệp kinh
doanh bất động sản (trước đây, theo Nghị định 76, mức vốn này là 20 tỷ đồng). Điều
này được cho là giúp gia tăng sự gia nhập của các tổ chức, cá nhân vào thị trường
kinh doanh bất động sản hơn. Tiềm lực tài chính của các chủ đầu tư dự án BĐS cũng
được Nghị định này quy định là điều kiện bắt buộc. Theo đó, chủ đầu tư có vốn chủ
sở hữu không thấp hơn 20% tổng vốn đầu tư đối với dự án có quy mô dưới 20ha,
không thấp hơn 15% tổng vốn đầu tư đối với dự án có quy mô từ 20ha trở lên. Bắt
buộc phải sử dụng mẫu hợp đồng chung: Việc yêu cầu các bên phải ký kết hợp đồng
theo đúng mẫu của Nghị định 02 giúp các hợp đồng sử dụng trong hoạt động kinh
doanh bất động sản đảm bảo quyền lợi và nghĩa vụ của các bên.

Ngày 22/4/2021, NHNN đã ban hành Quyết định số 697/QĐ-NHNN về mức lãi
suất vay vốn để mua, thuê mua nhà ở xã hội, xây dựng mới hoặc cải tạo, sửa chữa nhà
để ở là 4,8%/năm. Người vay tiền tại HOF phải có hộ khẩu thường trú tại thành phố,

5
có thời gian làm việc từ 3 năm liên tục trở lên, có khả năng tài chính trả trước tiền
mua

6
nhà tối thiểu 30% giá trị căn nhà, căn hộ và chứng minh nguồn thu nhập ổn định để
trả vốn, lãi vay. Hiện mức cho vay tối đa là 900 triệu đồng/hồ sơ nhưng không quá
70% giá trị căn nhà/căn hộ. Thời hạn cho vay tối đa 20 năm.

Thông tư 09/2021/TT-BTNMT về việc sửa đổi, bổ sung một số điều của các thông
tư quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Đất đai, trong đó có nhiều điểm mới
liên quan đến sổ đỏ. Người dân khi đi làm sổ đỏ không cần nộp bản sao các giấy tờ
tùy thân như chứng minh thư, căn cước, sổ hộ khẩu mà sử dụng dữ liệu từ Cơ sở dữ
liệu quốc gia về dân cư. Từ ngày 1/1/2021, Luật Xây dựng sửa đổi 2020 có hiệu lực
thi hành đã rút ngắn thủ tục cấp giấy phép xây dựng. Điều này giúp cho Công ty Cổ
Phần BĐS Hunter Land tiết kiệm thời gian và chi phí trong khâu thẩm định thiết kế
và giao dịch như trước đây.

Các thay đổi về chính sách tài chính, tín dụng, thuế nhằm kiểm soát rủi ro thanh
khoản như giảm dần tỷ lệ̂ nguồn vốn ngắn hạn cho vay trung và dài hạn (Thông tư
22/NHNN); Kiểm soát rủi ro hoạt động phát hành TPDN: Nghị định 153/2020/NĐ-
CP; Điều chỉnh khung giá đất tiệm cận giá thị trường: Nghị định 96/2019/NĐ-CP;
Các nghị định, thông tư về các gói hỗ trợ trong bối cảnh dịch Covid-19; Luật chứng
khoán sửa đổi, cho phép thành lập Quỹ tín thác đầu tư BĐS (REIT); QĐ 316 của TTg
(ngày 9/3/2021) về thí điểm dịch vụ Mobile Money. Các chính sách này giúp Công ty
giảm chi phí tài chính, tăng hiệu quả hoạt động và phát triển an toàn, bền vững cũng
như tạo điều kiện thuận lợi cho dòng vốn đầu tư kiểm soát được rủi ro.

Các quy định của luật pháp, chính sách thuế, chính sách thương mại tạo nên rào
cản khiến công ty chịu áp lực từ chi phí kinh doanh, các giao dịch thương mại dẫn
đến tăng giá vốn hàng bán và giảm lợi nhuận sau thuế

2.2.1.4. Yếu tố văn hóa – xã hội

Các yếu tố xã hội cũng tác động lớn đến giá trị BĐS. Một khu vực mà mật độ
dân số tăng cao do tốc độ tăng của dân số cơ học thì giá trị BĐS nơi đó sẽ tăng lên do
cân bằng cung – cầu bị phá vỡ. Mặt khác các yếu tố khác trong vùng như: chất lượng
dịch vụ y tế, giáo dục, trình độ dân trí, vấn đề an ninh,… cũng có ảnh hưởng đến giá
trị của BĐS. Tình trạng những người sống trong BĐS, tình trạng sức khoẻ, nghề
nghiệp và

6
tình trạng việc làm, các mối quan hệ tình cảm gia đình, xã hội của những người đang
chung sống... Những vấn đề liên quan đến thuyết phong thuỷ.

Dân số

Quy mô dân số của Việt Nam hiện khoảng 94 triệu người, trên 60% là dân số
trong độ tuổi lao động. Theo đánh giá Hà Nội và TP Hồ Chí Minh hiện đang trong
quá trình phát triển mạnh với lượng FDI lớn và các luồng vốn đầu tư mới. Trên cơ sở
đó, cơ cấu dân số vàng sẽ trở thành động lực phát triển của thị trường nhà ở nhờ vào
những triển vọng tăng trưởng khả quan của nền kinh tế. Tốc độ tăng trưởng dân số
mạnh tại các khu vực đô thị đã tạo ra nguồn cầu lớn cho các dự án nhà ở mới, đồng
thời việc quy mô hộ gia đình ngày càng giảm kết hợp với số lượng hộ gia đình một
người thúc đẩy việc hình thành các hộ gia đình mới. Phần lớn nguồn cung mới đến từ
các dự án chung cư thấp hạng, phản ánh các yếu tổ nền tảng về dân số và vĩ mô. Tăng
trưởng dân số là nhân tố làm tăng mọi nhu cầu của xã hội trong đó có nhu cầu nhà ở
cũng tăng theo.

Hình 2.7. Tốc độ tăng trưởng của thị trường bất động sản
(Nguồn: https://www.abs.vn/)

Ở TP Hồ Chí Minh, số lượng giao dịch tăng trung bình 44%/năm trong vòng 5
năm qua, với đỉnh cao nhất là 49.000 giao dịch năm 2018. Tỷ lệ hấp thụ cũng mới đạt
87%  mức cao nhất trong 5 năm vừa qua. Sự phát triển có thể được nhìn thấy rõ nhất
ở phân khúc nhà giá rẻ, hay chính là tiêu chuẩn hạng C, là phân khúc chính của thị
trường trong giai đoạn 2018 - 2020, chiếm 60% tổng số giao dịch. Tình hình hoạt
động của phân khúc cao cấp (hạng A) đã được cải thiện trong 3 năm gần đây, thu

6
hút các

6
nhà đầu tư trong và ngoài nước với mức định giá cạnh tranh và lợi suất cho thuê hấp
dẫn. Số lượng người giàu trong nước ngày càng tăng và phân khúc trung cấp đang
phát triển là bằng chứng cho tiềm năng của phân khúc BĐS cao cấp, hạng sang.

Dân số TP.HCM hiện tại hơn 8 triệu người, dân số tăng nhu cầu nhà ở tăng cao,
dẫn đến việc khan hiếm đất, và hình thành nhiều chung cư nhằm đáp ứng nhu cầu đó.
Dân số tăng sẽ tạo điều kiện phát triển chủ yếu ở các khu vực ngoại thành như Hóc
Môn, TP. Thủ Đức,… Các khu dân cư dần được lấp đầy, thúc đẩy giá BĐS tăng cao.

Văn hóa

Văn hóa vùng miền: Người Bắc rất kĩ tính trong việc mua nhà, nhất là ở các yếu
tố: hướng nhà, phong thủy, địa thế, sau đó mới đến các yếu tố khác. Người miền Bắc
lựa chọn một cách kĩ lưỡng, so sánh, suy xét hết các yếu tố rồi mới đưa ra quyết định.
Việc lựa chọn này có thể mất rất nhiều thời gian để xem và lựa chọn, nhưng một khi
đã quyết định họ ít khi thay đổi. Người Miền Trung có tính cách chịu thương chịu
khó, siêng năng, cần mẫn, không chấp nhận số phận. Tính cách này được cho là đặc
biệt hơn hẳn cư dân của những vùng miền khác, đặc biệt là trong công cuộc xây dựng
sự nghiệp và sự học; họ có những thành tích vượt trội hơn so với vùng miền khác. Đa
phần tài sản của họ có được đều xây dựng trên nền tảng tích góp, tiết kiệm có được.
Sống thì lo xa, sống hôm nay lo ngày mai, nên trong lòng có đôi chút nặng nề về
tương lai; ảnh hưởng đến việc mua nhà, mua căn hộ của họ. Người miền Nam sống
thẳng thắng, cởi mở hơn nên họ thường chỉ quan tâm tới hiện tại, khi mua căn hộ, họ
ít quan tâm về giá, mà họ hay quan tâm phần nhiều ở tiện nghi, sư rộng rãi, các khu
vực vui chơi xung quanh như siêu thị, khu mua sắm, trung tâm thương mại lớn nhỏ,
…

Tầng lớp xã hội và nghề nghiệp

Không chỉ riêng Việt Nam mà hầu hết các nước trên thế giới đều có sự phân
tầng về thu nhập cũng như vị trí xã hội. Nhu cầu hưởng thụ cũng có sự khác biệt và
quyền lựa chọn sản phẩm phù hợp với vị trí xã hội cũng khác nhau. Vấn đề là các
CĐT nắm bắt được xu hướng và định vị được cho mình đối tượng khách hàng cụ thể
tùy theo tiềm lực tài chính của mỗi công ty. Từ đó, cho ra đời những sản phẩm phù
6
hợp.

6
 Bảng 3. Thống kê tham khảo mẫu theo nhu cầu mua nhà của nhóm khách hàng

STT NHÓM KHÁCH HÀNG NHU CẦU MUA %

1 Kiều bào – người nước ngoài Cao 5%

2 Công chức viên chức Cao 30%

3 Trí thức lương cao Cao 15%
4 Nhà đầu tư Cao 25%
5 Nghề tự do Thấp 10%
6 Sinh viên mới ra trường Thấp 5%
7 Nhóm hưu trí Thấp 10%

Nguồn: https://cafeland.vn/kien-thuc

Phong cách sống

Hiện nay, người dân mua nhà không chỉ để ở mà còn muốn thưởng thức mọi giá
trị về tinh thần trong ngôi nhà đó.

Xu hướng mang thiên nhiên vào nhà sẽ tiếp tục thống trị trong năm 2022 và lâu
hơn. KTS Trần Ngọc Linh, sáng lập văn phòng thiết kế kiến trúc IDEE Architects
(Hà Nội) nhận định: “Covid-19 khiến con người coi trọng sức khỏe thể chất và tinh
thần hơn nên dự đoán các gia chủ sẽ muốn tổ ấm của mình giống một resort tại gia.
Theo ông, năm tới, số người chuyển ra xa nội thành để sở hữu ngôi nhà rộng rãi, tầm
nhìn thoáng với hồ bơi và cây xanh sẽ tăng lên”. Xu hướng nhà phố hiện nay sẽ thiết
kế theo kiểu "kín bên ngoài, thoáng bên trong". Người ở được bảo vệ khỏi các tác
nhân gây hại bên ngoài nhưng vẫn tiếp xúc với thiên nhiên bên trong.

Phong thủy nhà ở là những kiến thức giúp con người lựa chọn, xây dựng, thiết
kế ngôi nhà phù hợp với môi trường, có tính ứng dụng cao từ đó mang lại sinh khí, có
lợi cho sức khỏe và cuộc sống. Lựa chọn một ngôi nhà có phong thủy tốt cũng chính
là lựa chọn môi trường, không gian sống tốt. Nhu cầu về một không gian sống đầy đủ
tiện nghi và đa dạng tiện ích ngày một nhiều. Ngôi nhà giờ đây không chỉ để ngủ mà
còn là nơi giúp cho gia chủ hưởng thụ phong cách sống của mình. Họ thoải mái thực
hiện

6
sở thích trang trí và thiết kế phòng ốc, trồng nhiều cây xanh, vườn tược, chia sẻ công
thức nấu ăn trên mạng xã hội…

2.2.1.5. Yếu tố kỹ thuật – công nghệ

Hiện nay công nghệ đã trở thành một phần không thể thiếu của thị BĐS, nhất là
trong giai đoạn kỷ nguyên số hóa như hiện tại. Sử dụng công nghệ đang là xu hướng
mới nổi bật trong thị trường bất động sản. Trong đó các sản phẩm công nghệ cao
chính là công cụ được tận dụng tối ưu nhất trong lĩnh vực bất động sản, bao gồm tìm
kiếm khách hàng, tìm kiếm bất động sản, quản lý kinh doanh bất động sản…

Công nghệ giúp việc kinh doanh bất động sản trở nên tự động hóa: Cách mạng
công nghiệp 4.0 đang là xu hướng trên toàn thế giới trong việc tự động hóa và trao
đổi dữ liệu trong công nghệ sản xuất, trong sự hội tụ kỹ thuật số với các yếu tố cốt lõi
như trí tuệ nhân tạo (AI), kết nối vạn vật – Internet of Things (IoT), dữ liệu lớn (Big
Data), Blockchain,… ứng dụng công nghệ là xu hướng tất yếu trong ngành bất động
sản, và hiện nay công ty là một trong những doanh nghiệp tiên phong trong việc ứng
dụng công nghệ vào việc quản lý và cung cấp. Việc ứng dụng công nghệ giúp công ty
đưa ra thông tin dự án trực quan tới việc kết nối giữa khách hàng với Hunter Land,
giúp tăng cường khả năng minh bạch thông tin thị trường khi tất cả các thông tin của
chủ đầu tư đều được công khai để khách hàng dễ dàng kiểm chứng, so sánh. Điều này
giúp công ty không chỉ tăng cường hiệu quả cùng tốc độ của công việc mà còn làm
giảm thiểu tối đa chi phí và nhân công rõ rệt. Việc chuyển đổi số sẽ giúp công ty
giảm chi phí giao dịch và quản lý, tăng khả năng tiếp cận thị trường, thông tin, dữ
liệu, kết nối, hợp tác, tăng cơ hội kinh doanh mới. Chuyển đổi số là vấn đề sống còn
của doanh nghiệp, giúp nâng cao hiệu quả quản trị kinh doanh và sản xuất, tăng
doanh thu, hỗ trợ ra quyết định nhanh chóng để thích nghi, tồn tại.

Đại dịch Covid-19 diễn ra, hầu hết các trải nghiệm mua sản phẩm của khách
hàng đã bắt đầu tiến vào số hóa. Công nghệ giúp thị trường BĐS của công ty đi
nhanh hơn, giúp mang lại nhiều trải nghiệm cho khách hàng hơn, giúp hiệu quả hoạt
động kinh doanh tốt hơn.

6
 2.2.1.6. Yếu tố tự nhiên

Yếu tố tự nhiên là yếu tố đầu tiên ảnh hưởng đến giá bất động sản. Theo đó,
nhóm yếu tố này bao gồm nhiều yếu tố nhỏ như: vị trí; kích thước, diện tích; địa hình
tọa lạc; kiến trúc, thiết kế; môi trường;…

Vị trí của BĐS

Vị trí của một sản phẩm bất động sản quyết định phần lớn giá trị của BĐS đó.
có 2 loại vị trí cho mỗi loại BĐS: vị trí tương đối và vị trí tuyệt đối. Cả hai đều có vai
trò quan trọng trong việc quyết định giá của một sản phẩm BĐS. Vị trí tương đối là
những sản phẩm BĐS có vị trí trung tâm đô thị, hoặc trung tâm một vùng nào đó, vị
trí này sẽ có giá cao hơn rất nhiều so với các vùng ven của trung tâm. Vị trí tuyệt đối
là vị trí chính xác của một sản phẩm BĐS, chẳng hạn như ở ngã 4 hay ngã 3, trên các
trục đường huyết mạch và có giá cao hơn các BĐS khác ở cùng khu vực.

Mặt tiền đường lớn các khu ngoại vi rất vắng vẻ, nên shophouse rất ít, trong
tương lai các khu shophouse sẽ hình thành nhiều. Các khu vực có các khu công
nghiệp, cụm công nghiệp như TPHCM, Bình Dương, Đồng Nai,… nhu cầu về tiêu
dùng và tiêu thụ BĐS công nghiệp, thương mại cao. Vị trí gần trung tâm hay tổ hợp
khu đô thị đang phát triển sẽ dễ dàng tiếp cận với các tiện nghi cuộc sống như trung
tâm thương mại, y tế, giáo dục, văn hóa, giải trí... Hạ tầng giao thông phát triển, đồng
bộ, kết nối thuận tiện giữa các vùng trong khu vực, đảm bảo sự di chuyển thuận lợi
cho cư dân. Vị trí không hẳn là yếu tố quyết định toàn bộ 100% giá trị của một dự án
bất động sản. Tuy nhiên, một dự án sở hữu vị thế đẹp sẽ mang lại nhiều lợi thế: Vị trí
càng tốt, càng đẹp thì giá trị bất động sản càng cao, khả năng sinh lời cũng cao hơn.
Vị trí ảnh hưởng trực tiếp tới cơ sở hạ tầng, môi trường, an ninh, giao thông, cảnh
quan dự án... Và yếu tố vị trí đã tác động mạnh mẽ đến việc định giá sản phẩm trong
từng phân khúc khác nhau của công ty BĐS Hunter Land.

Diện tích. kích thước của sản phẩm BĐS

Một kích thước, diện tích đất tối ưu khi nó thỏa mãn một loại nhu cầu cụ thể của
đa số dân cư trong vùng. Điển hình dự án Thành Đô 2 của Hunter Land có diện tích
đất dao động từ 50 – 90m2, chiều rộng lô đất từ 4 – 5m, dài từ 10 – 22m, một diện
tích
6
khá rộng rãi cho một gia đình 6 người gồm 3 thế hệ với ông bà, cha mẹ và con cháu.
Điều đó tác động đến việc triển khai chào hàng và thu hút lượng khách hàng tiềm
năng lớn giúp tăng doanh số.

Địa hình xây dựng

So với các sản phẩm BĐS trong khu vực thì sản phẩm có địa hình cao hay thấp,
cũng ảnh hưởng đến giá của một sản phẩm BĐS. Thông thường một ngôi nhà hay
mảnh đất ở địa hình thấp, vũng trũng sẽ dễ bị tình trạng ngập lụt vào mùa mưa hay
triều cường giá sẽ thấp hơn so với những BĐS sở hữu lợi thế về địa hình cao và
không bị ảnh hưởng bởi các yếu tố trên. Địa hình cũng là một trong những yếu tố
chính giúp việc định giá các sản phẩm của công ty trong thời gian qua.

Thiết kế của sản phẩm

Các sản phẩm của công ty đều có thiết kế và kiến trúc hợp thời, thu hút thị hiếu
người mua dẫn đến giá của các sản phẩm nhà phố, căn hộ cao hơn so với một số công
ty khác dù cho cả hai đều bỏ ra số tiền xây dựng bằng nhau.

Môi trường

Giá trị của BĐS chịu ảnh hưởng bởi các yếu tố môi trường: Tình trạng ô nhiễm
hay trong lành, yên tĩnh hay ồn ào đều ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị BĐS của công
ty. Các dự án của Hunter Land khu vực yên tĩnh và trong lành giá sẽ cao hơn các khu
vực khác.

Các tiện lợi và nguy cơ rủi ro của tự nhiên

Những BĐS nằm ở những vùng thường hay bị các sự cố của thiên tai (bão, lụt,
động đất, khí hậu khắc nghiệt…) làm cho giá trị BĐS bị sút giảm và ngược lại.

2.2.2. Yếu tố môi trường vi mô

2.2.2.1. Đối thủ cạnh tranh
Trong hầu hết các ngành, hành vi cạnh tranh của một công ty có ảnh hưởng rõ
rệt đến các đối thủ, điều này có nghĩa là các đối thủ trong ngành có sự phụ thuộc lẫn
nhau. Cường độ cạnh tranh trong ngành BĐS giữa các đối thủ phụ thuộc vào các yếu
tố sau:

6
 Số lượng và quy mô của các đối thủ cạnh tranh trong ngành

Hiện nay thị trường BĐS đang trên đà hồi phục nhanh, đang vô cùng phát triển
với sự tham gia nhiều công ty lớn như Vingroup, Novaland, Khang Điền,… Đây là
các công ty có quy mô lớn, được đánh giá, xếp hạng dựa trên các tiêu chí chính như
năng lực tài chính, uy tín truyền thông và kết quả khảo sát các đối tượng liên quan
được thực hiện trong tháng 2 và 3 năm 2022. Họ chính là các chủ đầu tư mà công ty
đang hợp tác trong việc môi giới các sản phẩm BĐS. Tuy nhiên bên cạnh đó công ty
cũng đang phải đối mặt với một số đối thủ cạnh tranh sau: NovaLand Group, Hưng
Thịnh Land, Công ty môi giới nhà đất – DKRA,….

Hình 2.8. Các đối thủ cạnh tranh hiện tại của HunterLand
(Nguồn: https://homedy.com/)

Đối thủ cạnh tranh tiềm ẩn

Hiện nay có một số công ty mới gia nhập ngành như: Công Ty Cổ Phần Đầu Tư
Thương Mại Bất Động Sản Nhật Nam, Hoàng Phúc Land, Công Ty TNHH Đầu Tư
và Phát Triển Bất Động Sản Golden Alpha,… mang theo năng lực sản xuất mới, khát
vọng chiếm thị phần, có nhiều nguồn lực đáng kể khiến giá bị ép xuống và chi phí bị
đội lên làm giảm lợi nhuận. Rào cản gia nhập càng cao khiến mối đe dọa từ các gia
nhập mới sẽ càng thấp.

7
 Về cơ bản có thể xác định 6 loại rào cản gia nhập ngành

Lợi thế kinh tế theo quy mô: Các đối thủ mới gia nhập có quy mô lớn hoặc với
quy mô nhỏ sẽ chịu bất lợi về chi phí.

Nhu cầu vốn đầu tư ban đầu: Tương ứng với yêu cầu về tài chính cần thiết để
đầu tư và xâm nhập vào một ngành kinh doanh. Lượng vốn đầu tư này được tính bằng
số năm doanh thu và biến đổi phụ thuộc vào công nghệ, quy mô hoạt động trong
ngành. Vốn cần thiết không chỉ cho các phương tiện sản xuất mà còn cho các hoạt
động bán chịu, dự trữ kho hoặc bù lỗ khi các công ty mới thành lập.

Đặc trưng của sản phẩm: Khả năng công ty cung cấp cho khách hàng những
dịch vụ mang tính khác biệt so với các đối thủ khác về chất lượng dịch vụ và giá cả
thấp hơn.

Chi phí chuyển đổi: Chi phí một lần mà khách hàng phải đối mặt khi chuyển
sang sử dụng dịch vụ sang một nhà cung cấp khác. Chi phí chuyển đổi bao gồm các
chi phí tái đào tạo nhân viên, thiết bị phụ trợ mới, chi phí và thời gian kiểm tra chất
lượng nguồn cung mới, thiết kế dịch vụ. Chi phí chuyển đổi cao giúp công ty giữ
chân được khách hàng hiện tại.

Tiếp cận các kênh phân phối: Do các kênh phân phối hiện tại đã được các
công ty hiện có sử dụng, buộc các công ty gia nhập mới phải cố gắng thuyết phục các
kênh phân phối vốn đã ổn định này bằng việc chi tiêu cho quảng cáo nhiều hơn và
điều này tất yếu làm giảm lợi nhuận của các gia nhập mới.

Chính sách của chính phủ: Chính phủ có thể hạn chế các doanh nghiệp gia
nhập mới vào ngành bất động sản do yếu tố về vĩ mô.

Cùng với sự phát triển của ngành cũng khiến nhiều công ty BĐS được thành lập
và “tấn công” vào thị trường trong những năm gần đây. Áp lực từ cơ cấu cạnh tranh
ngành, thực trạng cơ cấu của ngành, hàng rào, số lượng doanh nghiệp cùng ngành
khiến công ty phải tìm cách khắc phục khó khăn.

7
 2.2.2.2. Nhà cung ứng

Nguồn cung nhà ở đang tăng trở lại khi hoạt động xây dựng dần được phục hồi.
Tuy nhiên, tình trạng thiếu và tăng giá nguyên vật liệu do khủng hoảng chuỗi cung
ứng toàn cầu sẽ là thách thức đối với chủ đầu tư, nhà thầu và cả người mua nhà.

Các tác động tiêu cực trong và ngoài nước gần đây đã khiến giá cả các mặt hàng
năng lượng, vật tư, nguyên liệu sản xuất tăng đột biến và liên tục biến động, gây ảnh
hưởng đến các dự án trọng điểm. Giá nguyên vật liệu xây dựng tăng 30-40%, thậm
chí nhiều loại còn tăng trên 50%. Từ đầu năm 2021 đến nay, xi măng đã tăng giá 3
lần, nhưng lần tăng giá trong tháng 3/2022 là cao nhất với biên độ tăng 100.000-
150.000 đồng/tấn. Ngoài ra giá xăng, chi phí thuê mặt bằng cùng với các phí vận
chuyển khác cũng lên giá chóng mặt gây đau đầu cho các bên. Tại TP.HCM, các loại
vật liệu xây dựng đồng loạt tăng giá. Chỉ trong một năm qua, giá gỗ tăng 50%; giá
nhôm, cát, thép phi 8 tăng 40%; giá gạch cũng tăng nhẹ gần 10%… Trong khi đó,
nhân công thiếu hụt và giá thuê tăng cao từ 100.000 VNĐ-150.000 VNĐ/ ngày so với
năm trước.

Hiện nay do tình hình lạm phát, nhà cung ứng nguyên vật liệu, máy móc thiết bị,
cung ứng vốn, nguồn lao động,… tăng giá dẫn đến chi phí nguyên vật liệu tăng, giá
vốn sản phẩm tăng tạo nên áp lực về chí phí cho công ty điều này cho thấy tầm ảnh
hưởng của các nhà cung cấp tới giá bán sản phẩm, tác động trực tiếp tới lợi nhuận của
doanh nghiệp. Nhà cung cấp có thể trở thành một áplực khi tăng giá nhập đầu vào
hoặc giảm chất lượng của sản phẩm, dịch vụ mà họ cung cấp. Qua đó làm giảm khả
năng cung ứng của doanh nghiệp, không đảm bảođược yếu tố đầu vào đủ về số lượng
và đúng chất lượng cần thiết. Hơn thế nữa, số lượng nhà cung cấp trên thị trường
cũng là một vấn đề cần xem xét. Khi số lượngnhà cung cấp trên thị trường càng ít thì
họ càng có nhiều quyền lực, dẫn tới rủi ro cao hơn cho công ty.

2.2.2.3. Khách hàng

Khách hàng tác động bằng cách ép giá xuống, đòi hỏi nâng cao chất lượng hay
nhiều dịch vụ hơn và buộc các đối thủ trong ngành phải cạnh tranh với nhau - tất cả
vấn đề này đều làm giảm lợi nhuận của công ty.

7
 Khách hàng của Hunter Land được phân thành 2 nhóm khách hàng chính là
giới đầu tư và người mua nhà để ở. Khi chọn mua nhà hoặc căn hộ, nhóm tuổi từ 18-
34 là những người độc thân khá thành đạt, quan tâm hàng đầu đến giá cả nên đa phần
chỉ chấp nhận giá dưới 800 triệu đồng, họ thường chọn nhà có diện tích dưới 80 mét
vuông và quan tâm nhiều đến sự thuận tiện về giao thông. Thông tin về địa ốc được
họ cập nhật từ Internet, và thường tham khảo ý kiến từ đồng nghiệp. Nhóm đã có gia
đình lại quan tâm nhiều đến môi trường sống xung quanh căn hộ họ chọn mua. Diện
tích được họ chọn nhiều nhất là 81-100 mét vuông, vị trí giao thông thuận tiện, mức
giá được chấp nhận phổ biến từ 801 triệu-1 tỉ đồng. Đa số nhóm này lấy ý kiến từ vợ
hoặc chồng, thông tin cập nhật chủ yếu từ báo. Trong khi đó đối với nhóm “Ăn nên
làm ra” diện tích sử dụng của căn hộ là điều kiện đặt ra hàng đầu, diện tích phải trên
200 mét vuông. Tiện ích của căn hộ được họ chọn là gần sông hay rạch, mức giá có
thể chấp nhận trên 3 tỉ đồng. Họ cũng tham khảo ý kiến từ vợ hoặc chồng khi quyết
định chọn mua nhà, và họ cũng tham khảo thông tin từ báo. Do quan tâm nhiều đến
khả năng sinh lợi nên khách hàng trong phân khúc “Kinh doanh địa ốc” thường chọn
mua các căn hộ có diện tích 81-100 mét vuông, điều kiện cần đáp ứng là phải thuận
tiện về giao thông. Khả năng đầu tư của họ cho các căn hộ có giá dao động từ 801
triệu-1 tỉ đồng. Không như các nhóm trên, thông tin họ cập nhật là từ các công ty địa
ốc.

Khách hàng chính là nguồn mang lại doanh thu cho công ty bằng việc mua và
sử dụng các sản phẩm của Hunter Land, việc chăm sóc kĩ lưỡng khách hàng chính là
điều mà công ty chú trọng quan tâm Từ đó tăng tỷ lệ mua hàng thành công và tăng số
lượng khách hàng trung thành. Nhận định về xu hướng thị trường BĐS trong tương
lai, giới kinh doanh địa ốc cho rằng căn hộ sẽ thay thế nhà phố, đất nền; nguồn cung
căn hộ sẽ tăng mạnh nên khách hàng sẽ có nhiều lựa chọn và ngày càng trở nên khó
tính.

2.2.2.4. Sản phẩm thay thế

Sự đe dọa từ các sản phẩm thay thế thể hiện qua chất lượng và giá cả tốt hơn sẽ
khuyến khích khách hàng sử dụng các sản phẩm thay thế từ, đó làm giảm lợi nhuận
tiềm năng của công ty.

7
 Hiện nay sản phẩm chính của Hunter Land là phân phối các dự án nhà phố, căn
hộ cao cấp. Bên cạnh các sản phẩm bất động sản truyền thống thì sản phẩm thay thế

7
của thị trường BĐS hiện nay là mô hình bất động sản “lai” có sự kết hợp từ 2 loại
hình chính thống trở lên.

Condotel: Đây là loại hình bất động sản có sự kết hợp giữa căn hộ và khách sạn
được thiết kế với đầy đủ chức như căn hộ cao cấp. Điểm khác biệt duy nhất là mỗi
phòng sẽ có một cá nhân sở hữu thay vì một chủ sở hữu chung.

Officetel: Loại hình bất động sản này có sự kết hợp giữa cơ quan và khách sạn.
Là căn hộ đa năng, vừa có thể làm việc vừa được lưu trú qua đêm. Officetel cực kỳ
phù hợp với các chuyên gia nước ngoài hoặc các doanh nhân trẻ.

Những sản phẩm thay thế có tính năng, công dụng đa dạng hơn, chất lượng tốt
hơn nhưng giá thấp hơn là những sản phẩm thay thế nguy hiểm. Chúng có thể dẫn
đến nguy cơ làm giảm giá bán, giảm số lượng sản phẩm tiêu thụ và giảm lợi nhuận
của doanh nghiệp, thậm chí xóa bỏ hoàn toàn các sản phẩm hiện tại. Những sản phẩm
thay thế thường là kết quả của việc cải tiến công nghệ hoặc công nghệ mới. Doanh
nghiệp cần phải theo dõi xu hướng phát triển của các sản phẩm thay thế để nhận diện
hết nguy cơ do sản phẩm thay thế gây ra.

TÓM TẮT CHƯƠNG 2

Công ty Cổ Phần Bất Động Sản Hunter Land thành lập ngày 16/11/2018 được
cấp giấy phép hoạt động kinh doanh bởi Chi cục Thuế Quận 2. Ngành nghề kinh
doanh chính: Kinh doanh bất động sản, quyền sử dụng đất thuộc chủ sở hữu, chủ sử
dụng hoặc đi thuê. Kinh doanh dịch vụ bất động sản như tư vấn, quảng cáo, quản lý
bất động sản, sàn giao dịch bất động sản, môi giới, định giá, đấu giá bất động sản.
Sau hơn 3 năm hoạt động mặc dù có những lúc khó khăn, Công ty Cổ Phần Bất Động
Sản Hunter Land đã không ngừng cố gắng để phát triển. Yếu tố môi trường ngoại vi
tác động rất lớn đến hoạt động kinh doanh của công ty. Phân tích yếu tố môi trường
ngoại vi giúp doanh nghiệp tìm ra được những cơ hội và thách thức đối với hoạt động
sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp, là cơ sở để nhà quản trị đưa ra các chiến lược
kinh doanh điều hướng sự hoạt động và phát triển cho doanh nghiệp.

7
 CHƯƠNG 3: NHẬN XÉT VÀ ĐỀ XUẤT GIẢI PHÁP VỀ VIỆC PHÂN
TÍCH MÔI TRƯỜNG NGOẠI VI ĐẾN HIỆU QUẢ HOẠT ĐỘNG KINH
DOANH.
3.1. Nhận xét chung
3.1.1. Các kết quả đạt được
Trong 5 năm đầu thành lập Công ty Cổ Phần Bất Động Sản Hunter Land đã đạt
được một số thành tích đáng kể trong hoạt động kinh doanh. Điều này thể hiện bằng
kết quả hoạt động kinh doanh qua hơn ba năm 2019 - 2021 (Bảng 2.3).

Do ảnh hưởng của dịch Covid-19 diễn biến phức tạp trong giai đoạn 3 năm này,
ảnh hưởng đến nền kinh tế trên toàn thế giới cũng như thị trường bất động sản tăng
trưởng chậm lại, đã ảnh hưởng đến hoạt động kinh doanh của công ty. Tuy nhiên, về
doanh thu ta thấy tổng doanh thu của công ty trong 3 năm giai đoạn 2019 - 2021 đều
tăng. Điều đó chứng minh công ty đã có chiến lược hết sức đúng đắn để có thể gồng
gánh và vượt qua những khó khăn để thu về một số thành quả nhất định.

Hiện tại thì công ty đang có vị thế tương đối với lượng khách hàng và nhà cung
ứng ổn định. Trải qua 5 năm hoạt động, Hunter Land vinh dự có cơ hội đồng hành
cùng hơn 30+ chủ đầu tư lớn tại Việt Nam như VinHomes, Khang Điền, MIK Group,
Đất Xanh, Đạt Phước, Hoàng Nam… và giúp hơn 6 ngàn khách hàng tìm được tổ ấm
an cư lạc nghiệp và các cơ hội đầu tư an toàn – hiệu quả.

Nhân viên có kinh nghiệm và gắn bó lâu dài với công ty là một điểm mạnh để
công ty tăng khả năng cạnh tranh trên thị trường. Nước ta đang trong quá trình phát
triển hội nhập, nên công ty có nhiều cơ hội tiếp thu công nghệ mới, các phương thức
quản lý mới, có thể tiếp cận được với thị trường bên ngoài.

3.1.2. Các hạn chế tồn tại

Sự cạnh tranh mạnh mẽ của các doanh nghiệp lớn trong và ngoài nước đã gây
sức ép lớn đối với công ty. Vì công ty mới thành lập nên thương hiệu của công ty
chưa lớn mạnh và vị thế chưa vững chắc trên thị trường.

Giai đoạn 2020 - 2021 sự xuất hiện của các làn sóng dịch bệnh Covid-19 đã
khiến thị trường diễn biến phức tạp, có xu hướng chững lại ở một số phân khúc.
Nguồn lực
7
tài chính của công ty cho đầu tư các dự án BĐS chưa đa dạng và bền vững, chủ yếu
vẫn phụ thuộc vào nguồn vốn tín dụng ngân hàng và tiền ứng trước của khách hàng.

Sang quý II/2021, sự trở lại của làn sóng dịch Covid-19 lần thứ 4 cũng đang tiếp
tục làm gián đoạn, đảo lộn các hoạt động của doanh nghiệp bất động sản, nhất là công
tác tiếp thị quảng bá sản phẩm và bán hàng. Dòng tiền bị ảnh hưởng nghiêm trọng do
mọi hoạt động bán hàng và mua hàng bị ngừng trệ vì thực hiện các biện pháp của
Chính phủ về hạn chế di chuyển, cách ly toàn xã hội và tâm lý phòng thủ của người
dân trong bối cảnh dịch bệnh Covid-19.

Khó khăn trong tiếp cận các nguồn vốn của các doanh nghiệp. Đặc biệt, là tiếp
cận nguồn vốn cho thị trường nhà ở giá rẻ. Mặc dù Chính phủ đã có nhiều quyết định
hỗ trợ cho cả doanh nghiệp và người dân tiếp cận vốn vay từ ngân hàng chính sách,
ngân hàng thương mại nhưng đến nay nguồn vốn này vẫn khó tiếp cận.

3.1.3. Nguyên nhân dẫn đến những tồn tại

Thứ nhất, hệ thống pháp luật điều chỉnh thị trường bất động sản, từ công tác
đầu tư xây dựng, giao dịch bất động sản đến quản lý sử dụng bất động sản chậm được
hoàn thiện, còn chồng chéo. Nhiều vấn đề phát sinh từ thực tiễn, bất cập của cơ chế
chính sách nhưng chưa được bổ sung, sửa đổi kịp thời dẫn đến thị trường bất động
sản chưa được quản lý và kiểm soát một cách hiệu quả.

Thứ hai, chính sách thuế, phí liên quan đến bất động sản chưa thực sự là công
cụ góp phần công khai, minh bạch và điều tiết thị trường, hạn chế đầu cơ; phương
pháp tính thuế và thủ tục nộp thuế có điểm còn chưa thực sự tạo thuận lợi cho người
dân và doanh nghiệp, dễ thất thu thuế.

Thứ ba, cơ cấu sản phẩm bất động sản chưa phù hợp, dư thừa bất động sản cao
cấp, thiếu hụt lớn ở phân khúc nhà ở xã hội, nhà ở dành cho công nhân, nhà ở giá hợp
lý cho các đối tượng thu nhập thấp.

Một nguyên nhân khác đang kìm hãm đà phát triển của bất động sản đó là khó
khăn trong việc huy động vốn, tiềm lực tài chính hạn chế, phải vay vốn từ ngân hàng
hoặc dựa vào nguồn vốn huy động từ khách hàng để triển khai dự án.

7
3.1.4. Ma trận đánh giá các yếu tố ngoại vi của công ty

Bảng 3.1. Ma trận EFE của công ty Cổ Phần Bất Động Sản Hunter Land
ẢNH QUAN TÍNH
CÁC YẾU TỐ BÊN NGOÀI HỆ SỐ
HƯỞNG TRỌNG ĐIỂM
Yếu tố nhân khẩu học
Độ tuổi O 0.02 3 0.06
Giới tính O 0.01 2 0.02
Mức thu nhập O 0.05 4 0.2
Nhu cầu của khách hàng O 0.03 4 0.12
Yếu tố kinh tế
Tăng trưởng của nền kinh tế O 0.02 3 0.06
Lãi suất T 0.05 3 0.15
Lạm phát T 0.04 2 0.08
Chính sách tiền tệ và tỷ giá hối đoái T 0.03 2 0.06
Hệ thống thuế và chính sách thuế T 0.05 2 0.1
Khuynh hướng toàn cầu hóa kinh tế O 0.01 3 0.03
Yếu tố chính trị và pháp luật
Các quy định chính sách của chính phủ T 0.13 3 0.039

Yếu tố văn hóa – xã hội

Dân số O 0.06 4 0.24
Văn hóa O 0.01 2 0.02
Tầng lớp xã hội và nghề nghiệp O 0.02 3 0.06
Yếu tố kỹ thuật – công nghệ
Thương mại điện tử O 0.04 4 0.16
Yếu tố tự nhiên
Vị trí BĐS O 0.05 3 0.15
Các nguy cơ rủi ro của tự nhiên T 0.04 1 0.04
Yếu tố môi trường vi mô
Đối thủ cạnh tranh T 0.1 3 0.3
Nhà cung ứng T 0.1 2 0.2
Khách hàng T 0.1 4 0.4
Sản phẩm thay thế T 0.04 2 0.08
Tổng 1 2.569

Nguồn: Phòng Kinh Doanh

Nhận xét: Tổng số điểm quan trọng của công ty là: 2,569 cho thấy các chiến
lược mà công ty đang triển khai phản ứng với các yếu tố bên ngoài chỉ ở mức trung
bình.

7
Doanh nghiệp đang kinh doanh khá tốt. Tuy nhiên nếu có chiến lược tận dụng được
tối đa các cơ hội và khắc phục đối phó hiệu quả với các mối đe dọa hơn nữa thì
Vinamilk sẽ phát triển mạnh mẽ hơn nữa.

3.2. Đề xuất một số giải pháp giúp nâng cao hiệu quả hoạt động kinh doanh
Thứ nhất, Chính phủ cần hoàn thiện hệ thống pháp luật liên quan đến lĩnh vực
BĐS như: Luật Đất đai, Luật Đầu tư, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh BĐS, Luật Đấu
thầu, Luật Xây dựng,… để đảm bảo đồng bộ, tháo gỡ khó khăn, vướng mắc, tạo
khung pháp lý, điều kiện để thị trường BĐS phát triển ổn định, lành mạnh, bền vững.

Thứ hai, Chính phủ cần nghiên cứu xây dựng cơ chế, chính sách tiền lương
theo nguyên tắc thị trường, gắn với năng suất lao động và hiệu quả sản xuất kinh
doanh.

Thứ ba, Ban lãnh đạo cần nghiên cứu, đề xuất cơ chế phù hợp tăng nguồn lực
cho công ty từ lợi nhuận sau thuế và các nguồn vốn hợp pháp khác để đầu tư các dự
án quan trọng, hiệu quả, nâng cao năng lực sản xuất kinh doanh.

Thứ tư, Ngân hàng Nhà nước cần xây dựng các gói vay ưu đãi để hỗ trợ DN
trong. Đồng thời, Chính phủ cần tiếp tục xem xét các chính sách giúp miễn, giảm,
giãn, hoãn các khoản đóng góp nghĩa vụ thuế, phí cho DN tới hết 2022 (như: thuế
đất/tiền thuê đất, thuế thu nhập DN, các khoản phí đặc thù từng ngành...)

Thứ năm, Với bản thân các DN tư nhân, để tận dụng được cơ hội cũng như
khắc phục những hạn chế, cần chú trọng nâng cao chất lượng, quy mô để đảm bảo đủ
lớn về quy mô, đáp ứng yêu cầu chất lượng, xây dựng thương hiệu hàng Việt. Các
DN cần phối hợp với nhau, tập hợp các DN cùng ngành để nâng cao năng lực cạnh
tranh, cùng chia sẻ cơ hội, khó khăn; đẩy mạnh ứng dụng công nghệ, thực hiện
chuyển đổi số để nâng cao năng suất, chất lượng, thích ứng với những bất định, như:
thiên tai, dịch bệnh.

PHẦN KẾT LUẬN

Các yếu tố môi trường ngoại vi có ảnh hưởng trực tiếp và linh hoạt đến hoạt
động kinh doanh của Công ty Cổ Phần Bất Động Sản Hunter Land. Phân tích, nghiên
cứu các yếu tố môi trường ngoại vi giúp công ty nắm bắt được những thời cơ và thách

7
thức, từ đó phát triển hoạt động kinh doanh, tối đa hóa lợi nhuận cho công ty. Sau
một thời gian thực tập ở Công ty, tôi đã tìm hiểu và phân tích thực trạng ảnh hưởng
yếu tố môi

8
trường ngoại vi đến hoạt động của Công ty. Trên cơ sở đó tôi đưa ra một vài ý kiến
nhằm góp phần phát triển hoạt động của Công ty. Tuy nhiên, do thiếu kinh nghiệm,
khả năng thực tế còn hạn chế nên không thể tránh khỏi sai sót. Tôi rất mong nhận
được sự góp ý của ban lãnh đạo Công ty và các thầy cô.

DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO

1. Adi Ignatius (1922). Harvard Business Review, Hoa Kỳ: NXB Trường Kinh
doanh Harvard.
2. Báo cáo tình hình nhân sự Công ty Cổ Phần Bất Động Sản Hunter Land
(2022), Phòng Nhân sự.
3. Báo cáo kết quả hoạt động kinh doanh Công ty Cổ Phần Bất Động Sản Hunter
Land giai đoạn 2019-2021, Phòng Tài chính-Kế toán.
4. Báo cáo tình hình kinh tế – xã hội quý III và 9 tháng năm 2020, Tổng cục
thống kê (2020), truy cập ngày 15/7/20202, từ https://www.gso.gov.vn/du-
lieu-va-so- lieu-thong-ke/2020/09/tinh-hinh-kinh-te-xa-hoi-thang-9-va-9-
thang-nam-2020/
5. Cảnh Chí Hoàng. (2017). Giáo trình Quản trị học, Thành phố Hồ Chí Minh:
NXB Trường Đại Học Tài Chính Marketing.
6. Hiệp hội BĐS Việt Nam dự báo xu hướng phát triển của thị trường 5 - 10 năm
tới, Tạp chí điện tử Bất động sản Việt Nam (2022), truy cập ngày 17/7/2022,
từ https://reatimes.vn/xu-huong-phat-trien-cua-thi-truong-bds-trong-5-10-
namtoi- 20201224000012318.html
7. Nguyễn Thành Độ. (2012), Giáo trình Quản trị kinh doanh: NXB Đại học
Kinh tế Quốc dân.
8. Ngô Kim Thanh. (2014), Quản trị chiến lược: NXB Đại học Kinh tế Quốc dân
9. Năm áp lực cạnh tranh của Micheal Porter. Truy cập ngày 14/7/2022, từ
http://quantri.vn/dict/details/9953-5-ap-luc-canh-tranh-cua-michealporte
10. Phan Thanh Tú. (2019), Quản trị Chiến lược Doanh Nghiệp: NXB Công Thương
11. Samuelson Paul A., Nordhalls William D., Kinh tế học, Nhà xuất bản Tài
chính (2007)
12. Trương Quang Dũng. Giáo trình Quản trị học, Thành phố Hồ Chí Minh:
Trường Đại Học Kinh Tế Tài Chính.
8
13. Trương Quang Dũng. (2015). Giáo trình Quản trị chiến lược, Thành phố Hồ
Chí Minh: Trường Đại Học Hutech.
14. Website Công ty.https://hunterland.com.vn/