HỌC VIỆN HÀNG KHÔNG

KHOA QUẢN TRỊ KINH DOANH

----------

TIỂU LUẬN MÔN: KINH TẾ VI MÔ

Nhóm 1
Sinh viên thực hiện
CAO HOÀNG ANH KIỆT
NGUYỄN THÁI XUÂN QUỲNH
NGUYỄN NGỌC PHƯƠNG ANH
NGUYỄN THANH HÀ
LƯƠNG NHẬT MAI
Lớp: 23ĐHNL04

TP Hồ Chí Minh - 2023

1
 NHẬN XÉT CỦA GIẢNG VIÊN CHẤM BÀI 1

………………………………………………………………………...

………………………………………………………………………...

………………………………………………………………………...

………………………………………………………………………...

………………………………………………………………………...

Ngày …. tháng …. năm …

Giáo viên chấm 1

NHẬN XÉT CỦA GIẢNG VIÊN CHẤM BÀI 2

………………………………………………………………………...

………………………………………………………………………...

………………………………………………………………………...

………………………………………………………………………...

………………………………………………………………………...

Ngày …. tháng …. năm …

Giáo viên chấm 2

2
 BẢNG PHÂN CÔNG CÔNG VIỆC NHIỆM VỤ X

Phụ Thái độ
Mức độ
trách phối
STT hoàn Ghi chú Chấm điểm (GV)
nội hợp
thành
dung nhóm
1
2
3
4
5

NGƯỜI BÁO CÁO

NHÓM TRƯỞNG
(ký tên)

CAO HOÀNG ANH KIỆT

3
 MỤC LỤC
MỤC LỤC.............................................................................................................2

LỜI MỞ ĐẦU.......................................................................................................5

Lý do chọn đề tài:.............................................................................................5

Giới thiệu đề tài:...................................................................................................6

I. Tổng quan về thị trường bất động sản.......................................................6

II. Khái quát bất động sản:.............................................................................7

III. Khái quát về thị trường bất động sản:....................................................8

IV/ Phân loại thị trường bất động sản:..........................................................8

PHẦN NỘI DUNG...............................................................................................9

PHẦN 1: CUNG....................................................................................................9

I) Cung là gì ? ( Nguồn : Tinhte.vn 1/11/2023 ).............................................9

1.1. Khái niệm............................................................................................9

1.2. Các khái niệm khác liên quan đến cung trong kinh tế vĩ mô..................9

II) Cung trong bất động sản là gì ? ( Nguồn : Luật Dương Gia 31/10/2023 )
..........................................................................................................................10

2.1. Khái niệm..........................................................................................10

2.2. Đặc điểm (Nguồn: cafeland.vn 1/11/2023)...........................................10

III) Các điều kiện hình thành ( Nguồn : Luật Dương Gia 1/11/2023 )......11

3.1. Hình thành khi người chủ sở hữu bất động sản có nhu cầu bán...........11

3.2. Giao dịch của tư nhân có sự giám sát, quản lý của nhà nước...............11

3.3. Cần các quy định cục thể và đầy đủ từ hoạt động quản lý nhà nước....12

4
 IV) Các nhân tố ảnh hưởng đến cung bất động sản : ( Nguồn : Luật Dương
Gia 1/11/2023 )................................................................................................12

4.1. Nhà nước :.........................................................................................12

4.2. Tăng trưởng kinh tế :.............................................................................13

V) Giá bất động sản ở Việt Nam hiện nay :.................................................13

5.1. Giá bất động sản có thể tăng lên trong thời gian tới :...........................13

5.2. Lượng giao dịch tăng dần theo thời gian :( Nguồn : cafebiz.vn
1/11/2023 )...................................................................................................14

PHẦN 2: CẦU.....................................................................................................15

I/ CẦU TRONG BẤT ĐỘNG SẢN............................................................15

1. Khái niệm (nhaphosaithanh.com & cafeland.vn 1/11/2023)................15

2. Cầu về bất động sản xuất hiện trên cơ sở có sự hội tụ của các điểm
sau: (nhaphosaithanh.com 1/11/2023).........................................................17

3. Các loại cầu về bất động sản (vietnambiz.vn 1/11/2023).....................17

4. Các yếu tố ảnh hưởng đến cầu bất động sản: (vietnambiz.vn &
nhaphosaithanh.com 1/11/2023)..................................................................18

5. Cung – cầu BĐS tại Việt Nam (cafeland.vn 1/11/2023)......................19

PHẦN 3: GIÁ CẢ, SỐ LƯỢNG CÂN BẰNG....................................................20

3.1 Khái niệm...................................................................................................21

3.2 Quy luật giá cả ảnh hưởng đến thị trường BĐS.........................................21

3.3 Cân bằng sản phẩm thị trường bất động sản..............................................22

3.4 Qúa trình nền thị trường bất động sản Việt Nam-liệu có phát triển?.........23

PHẦN 4: SỰ CAN THIỆP CỦA CHÍNH PHỦ (Nguồn: thuvienphapluat.vn)24

5
 1.Nghiên cứu về các vấn đề pháp lý. (Nguồn: thuvienphapluat.vn)................27

1.1 Pháp luật quy định điều kiện để kinh doanh bất động sản:
(Nguồn:thuvienphapluat.vn)........................................................................27

1.2 Chính sách đầu tư kinh doanh bất động sản của nhà nước:..............29

+ Quy định của pháp luật về chính sách đầu tư kinh doanh bất động sản của
nhà nước:......................................................................................................29

+ Các loại bất động sản được đưa vào kinh doanh theo quy định của luật kinh
doanh bất động sản :.....................................................................................31

2.Quyền sử dụng đất đưa vào kinh doanh phải có các điều kiện sau đây:.......32

LỜI CẢM ƠN......................................................................................................33

6
 LỜI MỞ ĐẦU
Lý do chọn đề tài:
- Thị trường bất động sản đóng vai trò quan trọng trong nền kinh tế của quốc gia
Việt Nam, là một trong những thị trường quan trọng, có mối liên hệ mật thiết với
nhiều thị trường khác. Chính vì vậy thị trường bất động sản phát triển một cách ổn
định, vững chắc có vai trò to lớn trong việc phát triển kinh tế cũng như đóng góp
ổn định xã hội.
- Thị trường BÐS là thị trường có đóng góp một phần không nhỏ vào GDP của
cả nước. Theo số liệu của Tổng cục thống kê Việt Nam, ngành BÐS đóng
góp trực tiếp và gián tiếp vào GDP thông qua các lĩnh vực chiếm khoảng
3,5% vào năm 2020. Trong đó, thị trường BÐS tại thành phố Hồ Chí Minh là
một trong những thị trường BÐS có nhiều sức hấp dẫn đủ để thu hút được rất
nhiều vốn đầu tư trong và ngoài nước và đã đóng góp một phần lớn vào
GDP.
- Tuy nhiên trong những năm gần đây, thị trường bất động sản biến động không
ngừng có khi sôi động có khi lại trầm lắng, đóng băng khiến nhiều nhà đầu tư cũng
phải lao đao theo thị trường này.
→ Là một thị trường có nhiều rủi ro nhưng rất hấp dẫn thế nên đây cũng là một
trong những lý do để nhóm chúng em lựa chọn đề tài này với mong muốn khai
thác, đào sâu hơn về lĩnh vực này.

Giới thiệu đề tài:

I. Tổng quan về thị trường bất động sản
- Thị trường bất động sản là một trong những thị trường nguồn lực có vị trí và
vai trò quan trọng đối với nền kinh tế quốc dân, có quan hệ trực tiếp với các thị
trường tài chính tiền tệ. Thị trường xây dựng, thị trường vật liệu xây dựng , thị
trường lao dộng ,…. Ngoài ra một thị trường phát triển phải có đủ 3 yêu tố: chủ
thể, khách thể và giới trung gian. Phát triển và quản lý có hiệu quả thị trường

7
này sẽ góp phần quan trọng vào quá trình thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội,
tạo khả năng thu hút các nguồn vốn đầu tư cho phát triển, đóng góp thiết thực
vào quá trình phát triển đô thị và nông thôn bền vững theo hướng công nghiệp
hóa, hiện đại hóa đất nước. Không chỉ thế thị trường bất động sản cũng đóng
góp phần ổn định cho xã hội hơn và tác động rộng lớn đến mọi tầng lớp dân cư.
- Trong giai đoạn của nền kinh tế kế hoạch hóa tập trung trước đây, thị trường
này chưa có điều kiện phát triển. Nhưng khi chuyển sang thực hiện phát triển
nền kinh tế thị trường, thị trường bất động sản ở nước ta đã từng bước hình
thành và phát triển với tốc độ nhanh, đã đóng góp không nhỏ vào tăng trưởng
kinh tế đất nước. Sau một thời gian hình thành và phát triển, thị trường bất
động sản cũng đã bộc lộ những bất cập về cơ chế vận hành thị trường, hệ thống
pháp luật, về các chủ thể tham gia thị trường, về cơ cấu hàng hoá, về giao dịch,
về thông tin, về quản lý… cũng như yêu cầu đảm bảo định hướng xã hội chủ
nghĩa của thị trường. Cuộc khủng hoảng tài chính thế giới xuất phát từ chính
sách cho vay thế chấp bất động sản tại Hoa Kỳ là tác nhân cơ bản gây nên sự
suy thoái kinh tế của hầu hết các nước trên thế giới chứng tỏ những ảnh hưởng
rất lớn từ thị trường bất động sản đối với nền kinh tế. Vì vậy, việc điều hành thị
trường bất động sản nhằm phát huy những mặt tích cực và hạn chế các ảnh
hưởng tiêu cực là vấn đề cần quan tâm nghiên cứu.
- Về Việt Nam thị trường bất động sản Việt Nam được phân khúc theo loại hình
: Biệt thự và nhà liền thổ và chung cư và căn hộ ; theo thành phố ( Thành phố
Hồ Chí Minh , Hà Nội , Đà Nẵng , Quãng Ninh và phần còn lại của Việt Nam.
Sự phân khúc làm nên giá trị thị trường bất động sản Việt Nam cũng như báo
cáo đưa ra quy mô và dự báo cho thị trường bất động sản Việt Nam về giá trị
(tỷ USD) cho tất cả các phân khúc trên. Thị trường bất động sản Việt Nam hiện
nay đã và đang có những bước tiến đáng kể dưới ảnh hưởng của những nhân tố
vĩ mô.

8
 II. Khái quát bất động sản:
- Khi nói về bất động sản không một khái niệm hay văn bản bản pháp luật có quy
định cụ thể nhất để định nghĩa bất động sản. Tuy không có khái niệm và văn bản
pháp luật cụ thể nhưng Điều 105 Bộ luật Dân sự và Điều 107 Bộ luật Dân sự
năm 2015 lại đề cập đến bất động sản như sau : Điều 105 Bộ luật Dân sự có đề cập
đến bất động sản là một trong những tài sản bên cạnh động sản và có thể là tài sản
hiện có và tài sản hình thành trong tương lai ; Điều 105 Bộ luật Dân sự có đề cập
đến bất động sản là một trong những tài sản bên cạnh động sản và có thể là tài sản
hiện có và tài sản hình thành trong tương lai. Không chỉ thế điều 181 của Bộ luật
Dân sự năm 2015 đã quy định: “bất động sản là các tài sản không di dời được, bao
gồm: Đất đai, nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn
liền với nhà ở, công trình xây dựng đó; các tài sản khác gắn liền với đất đai và các
tài sản khác theo pháp luật quy định”. Chung quy lại bất động sản cũng là một loại
hàng hóa nó mang tính cố định, tính giá trị, tính cá biệt và giá trị phụ thuộc nhiều
vào mục đích sử dụng.
- Bất động sản cũng là một loại hàng hóa nhưng điều khác biệt lớn nhất và đặc trưng
đó là tính cố định của nó. Nó đòi hỏi có phương thức giao dịch và quản lý hoạt
động giao dịch khác với các thị trường hàng hóa khác.

9
 - Tính cố định còn tạo cho hàng hoá bất động sản mang tính “địa điểm” và “tính địa
phương" rất cao. Cùng một loại bất động sản nhưng ở những địa điểm khác nhau
thì có giá trị khác nhau. Với bất động sản có cùng quy mô, chất lượng như nhau,
nhưng nếu có vị trí khác nhau thì giá trị của chúng sẽ khác nhau. Tương tự như
vậy, cùng một loại bất động sản nhưng bất động sản ở đô thị lớn có giá trị cao hơn
nhiều BĐS đó ở các đô thị nhỏ, vùng sâu, vùng xa.

III. Khái quát về thị trường bất động sản:

- Thị trường bất động sản được hiểu là nơi mà người mua BĐS và người bán BĐS
giao dịch với nhau. Người mua và người bán có thể ở cùng một địa điểm, có thể
liên hệ thông qua trung gian (người môi giới) hoặc thông qua phương tiện thông
tin liên lạc khác, thông qua đó giá cả bất động sản được xác định
- Có nhiều quan niệm cho rằng về thị trường bất động sản. Họ có ý kiến như sau:
Thị trường bất động sản là nơi hình thành các quyết định về việc ai tiếp cận được
bất động sản và bất động sản được sử dụng như thế nào và mục đích gì. Bên cạnh
đó , có khái niệm cho rằng thị trường bất động sản là đầu mối thực hiện và chuyển
dịch giá trị của hàng hóa bất động sản hoặc là "nơi" thực hiện các giao dịch về bất
động sản , gồm các hoạt dộng mua bán ,chuyển nhượng ,cho thuê ,thế chấp và các
dịch vụ hỗ trợ như môi giới , tư vấn .

IV/ Phân loại thị trường bất động sản:

- Dựa vào công dụng của bất động sản có thể phân ra thị trường đất đai, thị trường
công trình thương mại, dịch vụ; thị trường công trình công nghiệp; thị trường nhà
ở; thị trường công trình đặc biệt.
- Dựa vào loại hình hoạt động có thể phân ra thị trường mua bán, chuyển nhượng bất
động sản; thị trường cho thuê BĐS; thị trường thế chấp và bảo hiểm BĐS; thị
trường dịch vụ BĐS; thị trường các giao dịch khác như: góp vốn LD, cổ phần
hoá...
- Dựa vào khu vực có thể phân ra: thị trường BĐS khu vực đô thị; thị trường BĐS
khu vực nông thôn; thị trường BĐS khu vực giáp ranh...
- Dựa vào trình tự bất động sản gia nhập thị trường có thể phân ra: thị trường sơ cấp;
thị trường thứ cấp.
- Dựa vào mức độ kiểm soát có thể chia ra thị trường chính thức hay phi chính thức.
- Thị trường bất động sản có một số đặc điểm sau: Là thị trường đầu mối, có quan hệ
mật thiết với nhiều loại thị trường khác của nền kinh tế, đặc biệt là thị trường tài

10
 chính. Giao dịch bất động sản là giao dịch quyền và lợi ích chứa đựng trong bất
động sản
- Thị trường bất động sản mang tính khu vực, địa phương.
- Thị trường bất động sản phản ứng “trễ” của cung so với cầu. Thị trường bất động
sản biến động có tính chu kỳ.
- Thị trường bất động sản có tính thanh khoản thấp.
- Thị trường bất động sản là thị trường khó thâm nhập, cạnh tranh không hoàn hảo,
dễ nảy sinh tình trạng độc quyền và cần đến các dịch vụ trung gian.
- Thị trường bất động sản chịu sự chi phối mạnh mẽ của yếu tố pháp luật.

11
 PHẦN NỘI DUNG

PHẦN 1: CUNG
I) Cung là gì ? ( Nguồn : Tinhte.vn 1/11/2023 )
1.1. Khái niệm
- Cung trong tiếng anh là Supply
- Là biểu thị lượng hàng hóa hay dịch vụ mà người bán có khả năng bán và sẵn sàng bán
ở các mức giá khác nhau trong một khoảng thời gian nhất định.
1.2. Các khái niệm khác liên quan đến cung trong kinh tế vĩ mô

Quy luật về cung: giá cả của hàng hóa tăng lên thì lượng cung tăng (giá tăng thì cung
tăng). Cung sẽ bao gồm:
Cung cá nhân (hay lượng cung): là lượng hàng hóa/dịch vụ người bán muốn bán ứng
với một mức giá cụ thể, trong một khoảng thời gian nhất định. Do đó, lượng cung chỉ
có ý nghĩa khi gắn với một mức giá cụ thể.
Cung thị trường: là Cung của toàn thể các cá thể đối với một mặt hàng trong một nền
kinh tế gộp lại.
Tổng cung: là Cung của toàn thể các cá nhân đối với tất cả mặt hàng trong nền kinh tế
gộp lại..

II) Cung trong bất động sản là gì ? ( Nguồn : Luật Dương Gia 31/10/2023 )
2.1. Khái niệm
- Cung bất động sản trong Tiếng Anh là Real Estate Supply
- Cung bất động sản trên thị trường là toàn bộ hàng hóa, dịch vụ bất động sản được đưa ra
thị trường tại một thời điểm nhất định với một mức giá nhất định.
- Đây là nguồn cung được đưa ra từ nhà nước với các cơ quan, doanh nghiệp nhà nước đại
diện thực hiện. Miễn là chủ sở hữu sẵn sàng giao trao đổi nó với người mua.
- Khi nguồn cung được phản ánh sẵn sàng, có thể đáp ứng cho nhu cầu của người mua bất
cứ lúc nào. Nó có thể được giao dịch nhằm nhu cầu cá nhân hoặc các kinh doanh tìm
kiếm lợi nhuận.

12
- Cung bất động sản trên thị trường là toàn bộ khối lượng hàng hóa bất động sản sẵn sàng
đưa ra thị trường để trao đổi tại một thời điểm nào đó.
- Nguồn cung nằm trong tương quan giữa nguồn cung và nhu cầu tiêu thụ. Với nguồn
cung được thể hiện tương ứng với các nhu cầu trao đổi của bên mua.
- Các đối tượng trao đổi đối với bất động sản rất đa dạng.
VÍ DỤ :
+ Mua đất đai, nhà ở
+ Công trình xây dựng gắn liền với đất đai để bán, cho thuê

- Các giao dịch được thực hiện với một mức giá giới hạn nhất định. Nó được thể hiện với
các nhu cầu giao dịch của hai bên được thống nhất phản ánh qua một giá

2.2. Đặc điểm (Nguồn: cafeland.vn 1/11/2023)

- Cung bất động sản chịu sự quản lý chặt chẽ của nhà nước. Cụ thể là các dự án nhà ở
phải được nhà nước phê duyệt thông qua.
- Mục đích sử dụng đất được quy định rõ ràng và muốn chuyển mục đích sử dụng đất thì
cần phải có phê duyệt của nhà nước và phải đóng phí
- Cung đất đai cho mỗi mục đích sử dụng đều là có giới hạn và chịu sự quản lý chặt của
nhà nước: diện tích đất nông nghiệp, ở, đất phi nông nghiệp khác được quy định rõ ràng
bằng quy hoạch quản lý đất đai của Nhà nước.
- Thường thì việc tạo lập, xây dựng bất động sản mất nhiều thời gian, nên nếu xét trong
khoảng thời gian ngắn thì bất động sản dễ bị thiếu nguồn cung.

III) Các điều kiện hình thành ( Nguồn : Luật Dương Gia 1/11/2023 )
3.1. Hình thành khi người chủ sở hữu bất động sản có nhu cầu bán
- Khi đó bất động sản được đưa ra thị trường với các lời chào mời. Giá trị các bên chuyển
giao sau giao dịch phải đảm bảo phù hợp với giá trị của tài sản chuyển giao. Do đó mà giá
cả phải phù hợp với sức mua, cũng đảm bảo được các mong muốn của bên bán.
- Khi mà các yếu tố có thể tác động lên việc định giá bất động sản. Như các khu vực nơi
có bất động sản, quy định của nhà nước và giá thị trường trong tính toán.

13
- Với bất động sản là một tài sản đặc biệt. Do đó các giao dịch trên bất động sản được quy
định riêng trong luật Kinh doanh bất động sản năm 2014.

3.2. Giao dịch của tư nhân có sự giám sát, quản lý của nhà nước
- Đối với các nguồn cung hình thành từ phía các doanh nghiệp tư nhân vẫn cần đảm bảo
tuân thủ các quy tắc chính thức và ràng buộc cả Nhà nước về quản lý xây dựng và phát
triển nhà ở. Đặc biệt đáp ứng các chiến lược trong quy hoạch chung.
- Đây là các khu vực hoạt động với nguồn vốn được đảm bảo của các tổ chức, các doanh
nghiệp hoặc hoạt động đầu tư của cá nhân. Do đó mà nguồn vốn không được đảm bảo
bằng ngân sách nhà nước. Tuy nhiên, nhà nước vẫn thực hiện các quyền trong giám sát và
điều chỉnh phù hợp hoạt động cung trên thị trường. Nhà nước điều tiết khu vực này không
qua quy hoạch, mà thực hiện các nội dung quy hoạch chung cho cả một vùng lãnh thổ.
- Khi mà các nguồn cung được thể hiện đa dạng, là khi các nhà kinh doanh thấy được
tiềm năng từ giao dịch bất động sản với tính chất của một giao dịch tài sản đặc biệt. Do
vậy mà trong hoạt động của mình, bộ phận tư nhân thường xác định và tính toán cho giá
trị lợi nhuận thu về tối đa.
3.3. Cần các quy định cục thể và đầy đủ từ hoạt động quản lý nhà nước.
- Với tính chất giao dịch đặc biệt, các tính chất tác động vào cung bất động sản rất đa
dạng

 Yếu tố tự nhiên
 Yếu tố kinh tế
 Yếu tố thị trường
 Yếu tố pháp lý
 Yếu tố công nghệ, dịch vụ phụ trợ
( Nguồn : Batdongsan.com.vn 1/11/2023 )

- Các hoạt động quản lý nhà nước cũng cần đảm bảo thực hiện thông qua các quyền
lợi hay nghĩa vụ được quy định cụ thể trong các văn bản pháp luật.
- Trong điều kiện luật pháp không được qui định chặt chẽ, rõ ràng, những qui định về
quyền sở hữu và quyền sử dụng nhà ở không đầy đủ thì hoạt động kinh doanh nhà ở
không đảm bảo tính an toàn.

14
 - Do các giá trị trao đổi lớn, lên sự đảm bảo từ phía nhà nước giúp mang đến thuận lợi.
Điều này đòi hỏi tăng cường quản lí nhà nước thông qua các công cụ pháp luật, qui
hoạch, kế hoạch…Đảm bảo các thừa nhận về mặt pháp lý với quyền của chủ sở hữu
trong nhu cầu trao đổi.

IV) Các nhân tố ảnh hưởng đến cung bất động sản : ( Nguồn : Luật Dương Gia
1/11/2023 )

4.1. Nhà nước :

- Ở Việt Nam, Nhà nước thực hiện quyền đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai. Đặt ra
sự thống nhất quản lý và Nhà nước có quyền định đoạt với đất đai.
- Nhà nước có thể điều tiết nguồn cung theo nhu cầu chung của xã hội. Vừa đảm bảo các
cá nhân hay tổ chức có nhu cầu được thực hiện các trao đổi phù hợp quy định pháp luật
cũng như đảm bảo nhu cầu của Nhà nước cho mục tiêu phát triển kinh tế xã hội. Đó là các
mục tiêu lâu dài và phát triển bền vững, theo lộ trình và theo kế hoạch.
- Nhà nước dựa trên quỹ đất đai cũng tạo ra được cung về cơ sở hạ tầng cho toàn xã hội
và khu công nghiệp cho các nhà sản xuất công nghiệp. Đảm bảo cho tất cả các hoạt động
trong nhà ở, sản xuất hay kinh doanh, đầu tư. Mang đến các phát triển cho từng cá nhân,
tổ chức và phản ánh trong phát triển đất nước.
- Nhân tố có tính chất quyết định là cung về quỹ đất phát triển bất động sản trong quy
hoạch của Chính phủ. Xác định các bất động sản được phép tham gia vào các giao dịch
cũng như mở ra nhu cầu trong giao dịch nhằm sử hữu hay tìm kiếm lợi nhuận. Đây là cơ
sở quan trọng nhất quyết định đến tổng cung về nhà đất.

4.2. Tăng trưởng kinh tế :

- Tăng trưởng kinh tế tốt tăng khả năng tích lũy vốn của xã hội và cá nhân tổ chức, các
nhu cầu tìm kiếm lợi nhuận lớn hơn được hình thành.
- Trong thời điểm hiện nay, cùng với việc xây dựng các đô thị vệ tinh, càng mở rộng
các đa dạng trong hoạt động giao dịch hay đầu tư. Kinh tế càng phát triển, con người
càng có khả năng và nhu cầu trong tìm kiếm các lợi nhuận bền vững.
- Sự phát triển của hệ thống kết cấu hạ tầng cũng mang đến các quan tâm nhiều hơn. Là
một nhân tố quan trọng làm thay đổi lượng cung nhà đất.

15
 4.3. Tính chất phản ảnh trong xây dựng :

- Nguồn nguyên vật liệu cho xây dựng nhà sẵn có, phong phú thì làm cho tốc độ xây dựng
nhà ở mạnh hơn. Giá cả nguyên vật liệu xây dựng thấp thì giá thành xây dựng thấp làm
khả năng cung về nhà ở.
- Sự thay đổi về công nghệ xây dựng, phát triển các công nghệ mới tốt hơn và có hiệu
quả, khả năng sản xuất vật liệu tốt hơn, và rẻ hơn cũng tác động thuận lợi đến việc đầu tư
xây dựng và kích thích tăng cung bất động sản trên thị trường.
V) Giá bất động sản ở Việt Nam hiện nay :
5.1. Giá bất động sản có thể tăng lên trong thời gian tới :
( Nguồn : cafebiz.vn 1/11/2023 )
- Theo báo cáo quý 3/2023 về thị trường bất động sản của Hội Môi giới bất động sản Việt
Nam (VARS), kinh tế Việt Nam đang trên đà phục hồi, là một trong những điểm sáng của
nền kinh tế thế giới đang trong bối cảnh suy yếu, biến động khó lường.

- Sự phục hồi của nền kinh tế cùng với những dự báo tích cực về tăng trưởng kinh tế chắc
chắn sẽ kéo theo nhu cầu bất động sản tăng cao ở tất cả các phân khúc, từ căn hộ đến văn
phòng cho thuê, nhà xưởng, bất động sản bán lẻ… Đặc biệt trong tình hình nguồn cung bị
thắt chặt bởi nhiều lý do, mặt bằng giá bất động sản tăng lên trong thời gian tới là điều có
thể tính đến.
- Ngân hàng Nhà nước đã hạ lãi suất điều hành 4 lần liên tiếp kể từ tháng 3/2023. Lãi suất
vay ngân hàng có sự điều chỉnh giảm rõ rệt, dao động từ 6,7% đến 10%, tiệm cận về mức
đầu năm 2022, giảm từ 0,4% đến 3,5% so với cuối quý 2/2023. Đây là mức lãi suất thuận
lợi cho người mua nhà. Mua nhà để ở trong giai đoạn này sẽ tận dụng được tối ưu những
lợi thế về tín dụng và mặt bằng giá cả.

- Kết quả khảo sát gần đây của VARS với các hội viên là những nhà môi giới bất động
sản đang hoạt động cho thấy, có tới 60% số người được hỏi cho biết khách hàng của họ,
là các nhà đầu tư đã tham gia thị trường bất động sản trước đó, sẽ đầu tư bất động sản nếu
lãi suất tiếp tục giảm.

16
5.2. Lượng giao dịch tăng dần theo thời gian :( Nguồn : cafebiz.vn 1/11/2023 )
-Bà Phạm Thị Miền, Phó Ban Nghiên cứu thị trường và Tư vấn Xúc tiến đầu tư bất động
sản VARS cho biết, dữ liệu của nghiên cứu của VARS cho thấy thanh khoản trên thị
trường bất động sản đang dần được cải thiện, đặc biệt so với giai đoạn khó khăn cuối năm
trước và những tháng đầu năm nay.

Nguồn VARS

-Lượng giao dịch trên toàn thị trường tăng dần theo thời gian với nhiều hơn các sản phẩm
phù hợp với nhu cầu của người dân được đưa vào thị trường. Theo đó, quý 2/2023 thị
trường ghi nhận 3.700 giao dịch, tăng 37% so với mức 2.700 ở quý 1. Đến quý 3, thị
trường đã ghi nhận gần 6.000 giao dịch, gấp 1,5 lần quý 2 và hơn 2 lần so với quý 1/2023.
Tuy nhiên, tính chung 9 tháng năm 2023, lượng giao dịch mới chỉ bằng khoảng 50% so
với cùng kỳ năm trước và bằng khoảng 20% so với giai đoạn sốt đất

17
PHẦN 2: CẦU
I/ CẦU TRONG BẤT ĐỘNG SẢN
1. Khái niệm (nhaphosaithanh.com & cafeland.vn 1/11/2023)
Nhắc lại một chút về khái niệm cung cầu: “Quy luật cung cầu, phát biểu rằng thông qua
sự điều chỉnh của thị trường, một mức giá cân bằng (còn gọi là mức giá thị trường) và
một lượng giao dịch hàng cân bằng (lượng cung cấp bằng lượng nhu cầu) sẽ được xác
định” (Wikipedia). Trong đó, là chi phí những người có nhu cầu muốn mua hàng hóa với
một mức giá sẵn lòng chi trả (hay mức giá mà người mua sẵn sàng bỏ ra để mua hàng
hóa).

 Cầu về bất động sản là khối lượng

hàng hóa mà người tiêu dùng sẵn sàng chấp nhận và có khả năng thanh toán để
nhận được khối lượng hàng hóa Bất Động Sản đó trên thị trường.
 Giữa nhu cầu tiêu dùng và cầu về hàng hóa bất động sản có một sự khác biệt khá
lớn về quy mô, phạm vi và đối tượng xuất hiện: nhu cầu thường xuất hiện với một
quy mô lớn trên phạm vi rộng với tất cả các đối tượng. Song, cầu thực tế trên thị
trường lại không hoàn toàn trùng khớp do có những nhu cầu không có khả năng
thanh toán, có những nhóm đối tượng có nhu cầu nhưng không trở thành cầu trên
thị trường, có những đối tượng không có nhu cầu sử dụng nhưng lại có nhu cầu
đầu cơ kiếm lợi, nên có cầu xuất hiện trên thị trường.

18
→ Cầu là một phạm trù có quan hệ chặt chẽ với nhu cầu, khả năng thanh toán và điều
kiện hoạt động của thị trường.

2. Cầu về bất động sản xuất hiện trên cơ sở có sự hội tụ của các điểm
sau: (nhaphosaithanh.com 1/11/2023)
 Sự xuất hiện nhu cầu tiêu dùng về một dạng bất động sản nào đó mà nhu cầu đó
không thể tự thỏa mãn bằng các nguồn lực có sẵn
 Phải có nguồn lực tài chính đảm bảo khả năng thanh toán cho nhu cầu này (chỉ khi
có nguồn lực thanh toán thì nhu cầu mới chuyển thành cầu trên thị trường).
 Phải có sự hoạt động của thị trường để nhu cầu có khả năng thanh toán mới có điều
kiện gặp được cung và cầu và thực sự trở thành cầu xuất hiện trên thị trường.

3. Các loại cầu về bất động sản

(vietnambiz.vn 1/11/2023)
 Cầu về bất động sản có nhiều
loại khác nhau, song cầu về đất đai và nhà ở là lượng cầu cơ bản và chủ yếu của thị
trường bất động sản.
 Cầu về đất đai bao gồm đất đai cho sản xuất, đất đai cho công nghiệp, giao thông,
các công trình công cộng, dịch vụ, du lịch, cầu về đất xây dựng các loại nhà và các
công trình bất động sản khác.

19
 Cầu về nhà ở kéo theo đó là đất đai để xây dựng nhà ở. Cầu về đất ở và nhà ở là
cầu xuất hiện rộng rãi nhất và sôi động nhất trên thị trường bất động sản. Do đó thị
trường nhà đất là thị trường sôi động nhất và là chủ yếu trong thị trường bất động
sản.
 Trên thị trường bất động sản, trong quan hệ thương mại, ngoài cầu nhà đất thông
thường, còn xuất hiện cầu giả tạo của những người buôn bán bất động sản. Điều đó
làm tăng giả tạo nhu cầu về nhà ở, có thể gây ra căng thẳng thêm quan hệ cung cầu
nhà ở và làm giá thành nhà đất tăng lên tại thời điểm nhất định.
4. Các yếu tố ảnh hưởng đến cầu bất động sản: (vietnambiz.vn &
nhaphosaithanh.com 1/11/2023)
 Về cầu BĐS, một điều cần khẳng định rằng cầu BĐS luôn luôn lớn và còn tiếp tục
tăng. Tỷ lệ người dân sở hữu nhà ở nước ta, đặc biệt là tại những thành phố lớn vẫn
còn thấp. Dân số trẻ và tiếp tục tăng nhanh, kinh tế đang trên đà phát triển, tỷ lệ
nhập cư vào các thành phố lớn cao … là những nhân tố khẳng định cho nguồn cầu
lớn và còn tiếp tục gia tăng của thị trường BĐS nước ta trong lĩnh vực nhà ở.
 Tăng trưởng dân số là nhân tố làm tăng mọi nhu cầu của xã hội, theo đó nhu cầu về
nhà đất tăng lên. Lượng cầu BĐS là một đại lượng tỷ lệ thuận với yếu tố dân số,
đặc biệt khi tỷ lệ tăng dân số cơ học càng cao sẽ gây ra những đột biến về cầu
BĐS. Độ co giãn của cầu về đất và nhà ở phụ thuộc rất lớn vào các biến số: quy
mô gia đình, thu nhập và giá cả.
 Thêm một mối quan hệ hai chiều: quy mô gia đình tăng lên cũng kéo theo nhu cầu
về diện tích nhà ở và đất tăng theo. Tuy nhiên hệ số co giãn này còn tùy thuộc vào
kết cấu gia đình. → Sự thay đổi về quy mô gắn liền với sự thay đổi và kết cấu
trong gia đình (lập gia đình, có con cái, con cái kết hôn, nhiều thế hệ cùng sống
chung ..) sẽ tạo ra độ co giãn lớn về cầu nhà ở.
 Còn các yếu tố khác cũng gây nên sự co giãn lớn, tăng cầu về nhà ở, BĐS là:tăng
trưởng kinh tế; thay đổi nơi cư trú, làm việc; thay đổi chính sách sử dụng đất của
Nhà nước;..

20
5. Cung – cầu BĐS tại Việt Nam (cafeland.vn 1/11/2023)

21
 Có thể hình dung thị trường BĐS nước ta một cách đơn giản như hình trên. Tại đó
mức giá cao hơn mức giá cân bằng nên có một lượng lớn BĐS không bán được, và
rất ít người mua. Khoảng đỏ thể hiện sự mất cân bằng giữa cung và cầu.
 Về cầu BĐS, một điều cần khẳng định rằng cầu BĐS luôn luôn lớn và còn tiếp tục
tăng. Tỷ lệ người dân sở hữu nhà ở nước ta, đặc biệt là tại những thành phố lớn vẫn
còn thấp. Dân số trẻ và tiếp tục tăng nhanh, kinh tế đang trên đà phát triển, tỷ lệ
nhập cư vào các thành phố lớn cao … là những nhân tố khẳng định cho nguồn cầu
lớn và còn tiếp tục gia tăng của thị trường BĐS nước ta trong lĩnh vực nhà ở.
Nhưng không thể dẫn những lý do trên làm cơ sở để kết luận giá BĐS hiện tại là
phù hợp vì nhu cầu BĐS quá lớn, nhất là tại TP.HCM và Hà Nội.Vì chúng ta cần
phải xem xét cụ thể khả năng chi trả, nhu cầu cho từng phân khúc chứ không thể
nói một cách chung chung. Như trong một phân tích trước đó (đã dẫn link phía
trên) thì hiện tại, điểm nổi bật nhất đối với cung BĐS tại Việt Nam là sự mất cân
đối trong cơ cấu.
 Việt Nam có mức thu nhập bình quân đầu người xấp xỉ 1300 USD, tại TP.HCM
chỉ gần 3600 USD thì đáng lẽ, nguồn cung căn hộ bình dân – dành cho người có
thu nhập trung bình và nguồn cung căn hộ cho thuê phải chiếm tỷ trọng cao nhất,
ưu tiên phát triển hàng đầu. Tuy nhiên, thực tế là sau nhiều giai đoạn phát triển
nóng, sự mất cân đối trong cơ cấu đã làm méo mó thị trường nghiêm trọng.
 Một thực tế là những dự án chậm tiến độ, không thể tiếp tục triển khai hoặc hoàn
thành nhưng không tìm được người mua hiện tại đa phần là những dự án ở phân
khúc cao cấp. Những dự án có mức giá vừa phải thì dù có khó khăn hơn nhiều so
với trước nhưng vẫn bán được hàng. Điều này cũng lý giải vì sao một số doanh
nghiệp BĐS vẫn tiếp tục thành công trong bối cảnh u ám chung. Không chỉ trên
phân khúc bình dân giá thấp mà ngay cả ở phân khúc cao cấp vẫn có những dự án
và nhà đầu tư thành công, vì họ thật sự khác biệt và đáp ứng được nhu cầu của
khách hàng dù cầu cho phân khúc này là không nhiều.
 Còn căn hộ cho thuê thì có thể nói là không có nguồn cung. Một phần điều này là
do tâm lý người tiêu dùng, một phần khác do lợi nhuận thấp và rủi ro cao của hình
thức này. Ở một số nước khác, thường thì loại hình BĐS cho thuê được sự hỗ trợ
của nhà nước để phát triển cũng chính vì lợi nhuận thấp, thu hồi vốn lâu không thu
hút được nhà đầu tư tư nhân.

PHẦN 3: GIÁ CẢ, SỐ LƯỢNG CÂN BẰNG

22
3.1 Khái niệm
- Gía cả ( price ) là trung tâm của kinh tế học vi mô khi nghiên cứu các hoạt động của các
doanh nghiệp và người tiêu dùng , cũng là trung tâm của tiếp thị khi nghiên cứu các kế
hoạch tiếp thị.

- Gía cả cân bằng ( Equilibrium price ) là mức giá mà tại đó lượng sản phẩm mà người
mua muốn mua đúng bằng lượng sản phẩm mà người mua muốn mua đúng bằng lượng
sản phẩm mà người bán muốn bán

- Sản lượng cân bằng (Equilibrium Quantity ) là khi không có sự thiếu hụt hay dư thừa
của một hàng hóa dịch vụ bên thị trường . Cung và cầu giao nhau nghĩa là sản lượng của
một mặt hàng mà người tiêu dùng muốn mua bằng với sản lượng các nhà sản xuất cung
cấp. Nói cách khác, thị trường đã đạt đến trạng thái cân bằng hoàn hảo, nghĩa là giá cả ổn
định để phù hợp với tất cả các bên.

Lí thuyết kinh tế vi mô cơ bản dựa trên mô hình cung và cầu, cung cấp một mô hình để
xác định sản lượng tối ưu và giá tối ưu của hàng hóa dịch vụ.

Lí thuyết giả định rằng các nhà sản xuất và người tiêu dùng có hành vi nhất quán và có
thể dự đoán được, và không có yếu tố nào khác ảnh hưởng đến quyết định của họ.

3.2 Quy luật giá cả ảnh hưởng đến thị trường BĐS

- Thị trường bất động sản cũng như những thị trường kinh tế cũng có những quy luật để
vận hành , thị trường bất động sản chịu tác động của quy luật kinh tế khách quan như quy
luật giá trị , quy luật cung cầu , quy luật cạnh tranh và quy luật không thể thiếu để tạo nên
giá trị của thị trường bất động sản là quy luật giá cả. Quy luật giá cả : Trong nền kinh tế
thị trường, giá cả điều tiết quan hệ cung - cầu. Mối quan hệ này phụ thuộc vào độ co giãn
của cung hay cầu theo giá. Do đặc điểm của thị trường bất động sản là trong thời gian
ngắn hạn, độ co giãn của cung là rất nhỏ do vậy sự tăng lên của cầu sẽ làm giá tăng nhanh
hơn. Trong dài hạn, độ co giãn của cung lớn hơn nên sự tăng giá cũng chậm hơn. Trong
thị trường cạnh tranh, giá cả điều tiết lượng cung - cầu, giá cả thị trường của một loại
hàng hoá nào đó tăng lên sẽ kích thích tăng "cung", đồng thời làm cho "cầu" giảm xuống.
Ngược lại, trong trường hợp giá cả thị trường giảm thì sẽ làm tăng "cầu" và giảm "cung".
Do đó, thông qua giá cả thị trường ta có thể nhận biết được quan hệ cung - cầu và tác

23
động trở lại đối với yếu tố cung - cầu, hình thành cung - cầu mới phù hợp với sản xuất và
tiêu dùng xã hội. Tuy nhiên, để nhận biết được sự vận động của cung - cầu trong thị
trường BĐS, chúng ta phải xem xét đầy đủ đặc tính và những yếu tố tác động đến lượng
cung và lượng cầu

3.3 Cân bằng sản phẩm thị trường bất động sản

- Theo thesaigontimes.vn ( Thứ ba ngày 3 tháng 10 năm 2023 ) : “(KTSG online) – So với
kỳ khủng hoảng bất động sản trước đây (2011-2013) thì thị trường trong giai đoạn hiện
nay đang có đà phục hồi chậm hơn vì không có sự chuyển đổi cơ cấu sản phẩm nhanh như
trước. Nhiều chuyên gia như dự báo, thị trường bất động sản có thể còn khó khắn kéo đến
cuối năm sau bởi khi chưa đẩy được nguồn cung nhà ở giá rẻ ra thị trường thì chưa thể
giai quyết được vấn đề.” và “Theo ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất
động sản Việt Nam, dù thiếu trầm trọng sản phẩm vừa túi tiền nhưng hiện nay doanh
nghiệp cũng không thể bổ sung sản phẩm vì thiếu vốn. Đồng thời, tâm lý của nhà đầu tư
vẫn khá thận trọng, đặc biệt là những người đang đối diện với áp lực tài chính từ các
khoản đầu tư trước đây. Do đó việc cải thiện nguồn cung nhà ở mới và sự ổn định của tâm
lý của người mua vẫn đang diễn ra chậm chạp.”

- Trong giai đoạn năm 2022 – 2023, lượng giao dịch bất động sản đã giảm đến 90%, cho
thấy tình trạng sức cầu của thị trường yếu kém. Bên cạnh vấn đề khan hiếm nguồn cung
nhà ở giá rẻ, còn tồn tại một vài vấn đề như thiếu cơ chế và sự quyết tâm của nhiều địa
phương. Điều này dẫn đến tình trạng nhiều dự án vẫn chưa được gỡ khó, các doanh
nghiệp bất động sản còn phải đối mặt với nhiều khó khăn.Thực tế hiện nay , thị trường bất
động sản vẫn rất thiếu nguồn cung nhà ở thương mại bình dân (nhà ở vừa túi tiền) và nhà
ở xã hội. Đây là hai loại nhà ở có nhu cầu thực của đông đảo người thu nhập trung bình và
người thu nhập thấp đô thị

- Khía cạnh chính phủ cũng phát huy về nền kinh tế thị trường bất động sản như vào ngày
17/02/2023 tại baochinhphu.vn đã đăng lên bài viết với dòng: “ Thủ tướng : Gía cả bất
động sản phải là động lực thúc đẩy sự phát triển , chứ không triệt tiêu sự phát triển” .
Trong bài viết Thủ tướng có nêu rõ những vấn đề nổi lên thị trường bất động sản như : cơ
cấu cung cầu lệch pha , quá tập trung cho các phân khúc cao cấp mà không tập trung cho
phân khúc trung bình và phân khúc thấp , giá cả không hợp lí , nguồn vốn khó khăn , điều

24
chỉnh cơ cấu còn chậm , cán bộ một số nơi còn ngại trách nhiệm và các doanh nghiệp
chưa linh hoạt và đó là những điều Thủ tướng đã nêu ra về thị trường bất động sản .

- Như thế chúng ta có thể suy ra một giá cả và sản lượng cân bằng về thị bất động sản
Việt Nam chưa thể cân bằng. Tuy hai nguồn thông tin khác nhau nhưng chúng ta nhận
thấy rằng về việc phân khúc cao vẫn còn xuất hiện nhiều vào vấn đề thị trường bất động
sản Việt Nam, xét về thu nhập bình quân đầu người của Việt Nam tuy có sự phát triển từ
năm 2015-2021 tăng 1658 (USD) (theo nguồn ugvf.org) và vẫn trong trạng thái đang phát
triển nhưng cầu về phần phân khúc trung bình , thấp vẫn cao mà cung chưa thể đáp ứng
được

3.4 Qúa trình nền thị trường bất động sản Việt Nam-liệu có phát triển?

- Xét giai đoạn trong chu kỳ 2013-2023 của thị trường bất động sản Việt Nam (nguồn
vietnamhoinhap.vn)

(1) Giai đoạn 2013-2014 là giai đoạn phục hồi sau giai đoạn khủng hoảng 2011-2013.
Giai đoạn 2013-2014, thị trường được nâng đỡ bởi Nghị quyết 02/NQ-CP ngày 07 tháng
01 năm 2013 về một số giải pháp tháo gỡ khó khăn cho sản xuất kinh doanh, hỗ trợ thị
trường, giải quyết nợ xấu. Thị trường dần phục hồi, không tiếp tục suy giảm. Năm 2014,
thị trường đã có nhiều dấu hiệu sáng sủa nhưng lại tiếp tục chậm lại do một số nguyên
nhân bên ngoài thị trường bất động sản.

(2) Giai đoạn 2: Giai đoạn năm 2015-2018, thị trường phấn khởi đi lên với đỉnh cao là
năm 2018 với sự bùng phát của thị trường condotel, officetel. Giai đoạn này có thể thấy
condotel-officetel được phát triển khắp nơi. Đặc biệt là Hạ Long, Đà Nẵng, Nha Trang,
Cam Ranh, Phú Quốc. Thậm chí Khánh Hòa đã cấp giấy chứng nhận quyền sử dung đất
cho condotel-officetel với định danh “đất ở nhưng không hình thành đơn vị ở”. Hệ quả là
cho đến nay, vấn đề condotel-officetel vẫn bị bỏ ngỏ.

*Condotel hay được còn gọi là căn hộ khách sạn, là dòng sản phẩm kết hợp giữa căn hộ
chung cư và khách sạn. Được hiểu là một khách sạn có bếp để nấu nướng, cùng các
vậtdụng khác để bạn có thể cùng người thân tận hưởng kỳ nghỉ dài.

(3) Giai đoạn 3: Từ cuối năm 2018 đến đầu năm 2022 với sự trầm lắng của thị trường
condotel và sự ra đời, phát triển của trái phiếu bất động sản và sự thăng hoa của thị trường
bất động sản cao cấp. Năm 2019, bắt đầu giai đoạn đại dịch COVID-19, cả nước đi vào
25
chương trình chống dịch. Rất nhiều dự án không được triển khai, thị trường đi vào thời kỳ
khó khăn. Tuy nhiên các nhà đầu tư phát triển tiến hành trái phiếu doanh nghiệp để tài trợ
cho các dự án bất động sản cao cấp, lớn về quy mô , giá trị cao về sản phẩm . Hệ quả là,
thị trường bất động sản 2019-đầu 2022 không những không suy giảm mà còn tăng trưởng.

- (4) Giai đoạn 4: Từ tháng 4 năm 2022 đến nay với sự suy giảm của thị trường bất động
sản. Những nguyên nhân dẫn đến sự suy giảm là do luồng tiền tín dụng, luồng vốn trái
phiếu ,vốn nhà nước khó khăn suốt cả năm 2022 và nửa đầu năm 2023 , chứng khoản và
xuất nhập khẩu giảm.

- Sau từng giai đoạn nền thị trường bất động sản Việt Nam chúng ta có sự khởi sắc và
phát triển cũng như khó khắn nhưng chung quy lại thị trường bất động sản luôn cố gắng
để phát triển không chỉ làm góp phần nền kinh tế cho đất nước mà còn người dân , cũng
như ngoài nước để sánh kịp sự phát triển trong từng giai đoạn

PHẦN 4: SỰ CAN THIỆP CỦA CHÍNH PHỦ (Nguồn: thuvienphapluat.vn)

 Cơ sở pháp lý cho thị trường BÐS Cơ sở pháp lý của thị trường bất động sản là các
quy định, luật lệ và văn bản pháp luật liên quan đến hoạt động mua bán, cho thuê,
quản lý, sở hữu và giao dịch các tài sản bất động sản. Dưới đây là các cơ sở pháp
lý chính của thị trường bất động sản: - Luật Ðất đai là văn bản cơ bản và quan
trọng nhất quy định về quản lý, sử dụng, giao dịch, thế chấp, cho thuê, chuyển
nhượng, thừa kế, hợp tác đầu tư, và giải quyết tranh chấp đất đai, bao gồm cả bất
động sản. Luật Ðất đai số 45/2013/QH13 đã được Quốc hội thông qua và có hiệu
lực từ ngày 29 tháng 11 năm 2013. - Luật thuế là các điều luật liên quan đến các
vấn đề tính toán các loại thuế, phí đối với các hoạt động liên quan trong thị trường
26
BÐS bao gồm: + Thuế thu nhập cá nhân: Theo Thông tư 111/2013/TT-BTC đã
được ban hành thì các cá nhân hay doanh nghiệp phải có nghĩa vụ nộp thuế TNCN
từ BÐS bao gồm cả BÐS chuyển nhượng, được cho tặng hoặc được thừa kế. +
Thuế sử dụng đất: Theo Luật đất đai 2013 quy định rằng hiện nay đất đai được chia
thành 2 loại sử dụng là đất nông nghiệp và đất phi nông nghiệp. Thuế sử dụng đất
phi nông nghiệp được quy định rõ trong Thông tư 153/2013/TT-BTC. Ðối với thuế
sử dụng đất nông nghiệp thì được quy định tại Thông tư 89-TC/TCT. + Phí trước
bạ: Tại nghị định 10/2022/NÐ-CP quy định các đối tượng nhà, đất phải chịu lệ phí
trước khi đăng ký quyền sở hữu hoặc sử dụng đất là khoản phí được đóng khi giao
dịch BÐS, dựa trên giá trị giao dịch hoặc giá trị đất. - Luật Nhà ở tại Việt Nam là
một văn bản pháp luật quan trọng, điều chỉnh các hoạt động liên quan đến nhà ở,
bao gồm quản lý, sử dụng, giao dịch, xây dựng, sửa chữa, bảo vệ quyền lợi của
người sử dụng nhà ở, chủ sở hữu nhà ở, và các bên liên quan khác. Luật nhà ở số
65/2014/QH13 đã được Quốc hội ban hành và có hiệu lực từ ngày 25 tháng 11 năm
2014. 1.2. Sự điều tiết của chính phủ đối với thị trường BÐS Từ những năm 2020
đến nay, đất nước đã trải qua nhiều giai đoạn chịu nhiều ảnh hưởng vô cùng nặng
nề từ dịch bệnh COVID19. Ðiều này đã dẫn đến nền kinh tế chịu nhiều hệ luỵ ảnh
hưởng trực tiếp đến đời sống của người mua và đã làm nền thị trường BÐS cả
nước và tại TP Hồ Chí Minh chịu không ít khó khăn. Trong năm 2020 khi dịch
bệnh COVID19 diễn biến phức tạp đã làm cho các nhà đầu tư rơi vào hoàn cảnh
khó khăn nên chính phủ đã quyết định ký Nghị định 41/2020/NÐ-CP về việc gia
hạn thời gian nộp thuế và tiền thuê đất nhằm giúp đỡ các nhà đầu tư vượt qua khó
khăn, có thêm thời gian để ổn định lại kinh doanh. Ðồng thời, Nghị định này còn
giúp các doanh nghiệp và các nhà đầu tư cá nhân có thể tiết kiệm chi phí , tăng khả
năng thanh toán các khoản nợ thuế và tiền thuê trong tương lai. Dù vậy, đây cũng
chỉ là những biện pháp tạm thời để có thể giúp đỡ các doanh nghiệp và các nhà đầu
tư trong thời gian đầu trong dịch bệnh nên hoàn toàn các doanh nghiệp và các nhà
đầu tư không được miễn trừ các khoản nợ phải nộp nên các đơn vị cần tiếp tục đảm

27
bảo nộp đầy đủ và đúng hạn các khoản nợ. Vào năm 2021, thông tư 09/2021/TT-
BTNMT được ban hành bởi Bộ Tài nguyên và Môi trường đã quy định lại nhiều
nội dung liên quan đến quản lý đất đai, quy định rõ các điều kiện, thủ tục, quy
trình, thời hạn, trách nhiệm của các bên liên quan đến hoạt động quản lý đất đai từ
đó có tác động tích cực lên việc cải cách hành chính, tăng thêm tính minh bạch và
giảm chi phí cho các doanh nghiệp và các nhà đầu tư triển trở lại do còn chịu nhiều
ảnh hưởng không hề giảm sau một năm tuy nhiên nhưng cũng đã đưa ra các chính
sách phù hợp với nhu cầu của các doanh nghiệp hay đầu tư thông qua việc gia hạn
thời hạn nộp thuế và giảm tiền thuê đất đã làm cho áp lực tài chính của các đơn vị
liên quan giảm một cách đáng kể và tạo ra bước đà để phục hồi trong năm 2022.
Năm 2022, Nghị định số 15/2022/NÐ-CP được ban hành bởi Chính phủ quy định
chính sách miễn, giảm thuế cho các doanh nghiệp, tổ chức cá nhân trong hoạt động
kinh doanh, đầu tư. Nghị định này đã tạo điều kiện cho các nhà đầu tư có một
nguồn vốn lớn hơn để có thể đầu tư nhiều hơn trong thị trường BÐS từ đó kích
thích cho thị trường phát triển và phục hồi sau dịch bệnh. Nghị định 02/2022/NÐ-
CP được ban hành nhằm điều chỉnh một số quy định liên quan đến hoạt động kinh
doanh BÐS nhằm tạo ra sự minh bạch và công khai trong việc quản lý và điều
hành hoạt động kinh doanh BÐS từ đó có thể đảm bảo quyền và lợi ích của các bên
liên quan. Nghị định số 44/2022/NÐ-CP ngày 29/6/2022 của Chính phủ về xây
dựng, quản lý và sử dụng hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản là
một chính sách quan trọng trong việc nâng cao hiệu quả quản lý và phát triển thị
trường bất động sản ở Việt Nam. Nghị định giúp cải thiện đáng kể hiệu quả quản
lý và giám sát thị trường BÐS tăng cường tính minh bạch và tạo sự tin tưởng cho
các nhà đầu tư. Trong năm này, tăng cường tính minh bạch và tạo sự tin tưởng cho
các nhà đầu tư. Trong năm này, Chính phủ chủ yếu ban hành các nghị định nhằm
kích thích các nhà đầu từ và doanh nghiệp tham gia mới vào thị trường BÐS để có
thể làm cho thị trường này phát triển vì trong dịch bệnh thị trường BÐS tại Hồ Chí

28
Minh đã có nhiều nốt trầm làm cho nhiều dự án bị đóng băng, thanh khoản của các
doanh nghiệp bị hạn chế ảnh hưởng trực tiếp đến nền kinh tế chung của cả nước

1.Nghiên cứu về các vấn đề pháp lý. (Nguồn: thuvienphapluat.vn)

Một doanh nghiệp, một doanh nhân trước khi muốn thực hiện một hoạt đọng kinh

doanh nào đó trên thị trường thi đòi hỏi vấn đề đầu tiên là phải tìm hiểu về mặt

pháp lý do nhà nước quy định. Đó là các điều luật, quy định , quy chế, chế tài của

nhà nước quy định về các điều kiện để kinh doanh một mặt hàng nào đó, hình thức

kinh doanh ra làm sao? Và hoạt động kinh doanh bất động sản cũng không phải là

một trường hợp ngoại lệ. Khi một doanh nghiệp muốn kinh doanh Bất Động Sản

cần phải tìm hiểu pháp lý về một số vấn đề như sau:

1.1 Pháp luật quy định điều kiện để kinh doanh bất động sản:

(Nguồn:thuvienphapluat.vn)

Ngày 15/10, Chính phủ đã ban hành Nghị định số 153/2007/NĐ-CP quy định

chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh bất động sản (BĐS). Những

quy định mới này sẽ đóng góp tích cực vào quá trình phát triển BĐS, điều tiết

thị trường BĐS theo hướng minh bạch, công khai, đồng thời nâng cao hiệu quả

quản lý của Nhà nước trong lĩnh vực này cụ thể là:

+ Kinh doanh BĐS phải có vốn pháp định là 6 tỷ đồng

+ Doanh nghiệp, hợp tác xã kinh doanh BĐS phải có vốn pháp định là 6 tỷ

đồng. Việc xác nhận vốn pháp định của doanh nghiệp, hợp tác xã thực hiện

29
theo quy định của pháp luật về doanh nghiệp, hợp tác xã và đăng ký kinh

doanh.

+ Trong trường hợp chủ đầu tư dự án kinh doanh BĐS và khách hàng thỏa

thuận mua bán nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai theo hình

thức ứng tiền trước, việc ứng tiền trước phải được thực hiện nhiều lần, lần đầu

chỉ được huy động khi chủ đầu tư đã bắt đầu triển khai xây dựng cơ sở hạ tầng

kỹ thuật, các lần huy động tiền ứng trước tiếp theo phải phù hợp với tiến độ xây

dựng nhà, công trình đó. Nghị định cũng quy định, đối với dự án khu đô thị

mới, dự án hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp, chủ đầu tư dự án phải có vốn đầu

tư thuộc sở hữu không thấp hơn 20% tổng mức đầu tư của dự án đã được phê

duyệt. Đối với dự án khu nhà ở thì không thấp hơn 15% tổng mức đầu tư của

dự án có quy mô sử dụng đất dưới 20 ha, không thấp hơn 20% tổng mức đầu tư

của dự án có quy mô sử dụng đất từ 20 ha trở lên đã được phê duyệt.

+ Cá nhân hoạt động môi giới, định giá BĐS, quản lý, điều hành sàn giao dịch

BĐS phải qua đào tạo. Để được cấp chứng chỉ môi giới, định giá BĐS, cá nhân

phải có đủ các điều kiện sau: Không phải là cán bộ, công chức nhà nước; Có

giấy chứng nhận đã hoàn thành khóa đào tạo, bồi dưỡng kiến thức về môi giới,

định giá BĐS. Ngoài ra, cá nhân được cấp chứng chỉ định giá BĐS phải có

bằng tốt nghiệp cao đẳng hoặc đại học. Người quản lý, điều hành sàn giao dịch

BĐS cũng phải có giấy chứng nhận đã hoàn thành khóa đào tạo, bồi dưỡng kiến

thức về quản lý, điều hành Sàn giao dịch BĐS.

30
 + Chứng chỉ môi giới, định giá BĐS sẽ bị thu hồi khi người được cấp chứng

chỉ mất năng lực hành vi dân sự; kê khai trong hồ sơ xin cấp chứng chỉ không

trung thực; cho người khác mượn, thuê chứng chỉ để hành nghề; vi phạm các

nguyên tắc hành nghề theo quy định; chứng chỉ bị tẩy xóa, sửa chữa... Người bị thu

hồi chứng chỉ không được cấp lạichứng chỉ trong thời hạn 5 năm, kể từ ngày có

quyết định thu hồi. “Tổ chức, cá nhân đã được cấp giấy chứng nhận đăng ký kinh

doanh về BĐS, dịch vụ BĐS phải bổ sung đủ người có chứng chỉ theo quy định

trước ngày 01/01/2009. Từ ngày Nghị định này có hiệu lực đến hết 31/12/2008, tổ

chức, cá nhân đăng ký ngành nghề kinh doanh dịch vụ môi giới, định giá, sàn giao

dịch BĐS nhưng chưa đủ người có chứng chỉ thì vẫn được cấp Giấy chứng nhận

đăng ký kinh doanh, nhưng chậm nhất ngày 31/12/2008, phải bổ sung chứng chỉ

hoặc giấy chứng nhận theo quy định” (Điều 24).

1.2 Chính sách đầu tư kinh doanh bất động sản của nhà nước:

+ Quy định của pháp luật về chính sách đầu tư kinh doanh bất động sản của

nhà nước:

1. Nhà nước khuyến khích tổ chức, cá nhân thuộc các thành phần kinh tế đầu tư

kinh doanh bất động sản phù hợp với các mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội của

đất nước trong từng thời kỳ và từng địa bàn.

2. Nhà nước khuyến khích và có chính sách hỗ trợ tổ chức, cá nhân kinh doanh bất

động sản đầu tư tạo lập quỹ nhà ở để bán trả chậm, trả dần, cho thuê, cho thuê mua

31
đối với người có công, người nghèo, người có thu nhập thấp; đầu tư hạ tầng các

khu công nghiệp để cho thuê mặt bằng phục vụ sản xuất.

3. Nhà nước đầu tư xây dựng công trình hạ tầng kỹ thuật ngoài hàng rào của dự án;

công trình hạ tầng xã hội và trụ sở cơ quan nhà nước nằm trong phạm vi dự án; hỗ

trợ đầu tư xây dựng công trình kỹ thuật trong hàng rào đối với các dự án được ưu

đãi đầu tư.

4. Nhà nước đầu tư và khuyến khích tổ chức, cá nhân đầu tư dự án dịch vụ công

ích đô thị có liên quan đến dự án đầu tư kinh doanh bất động sản.

5. Uỷ ban nhân dân nơi có dự án đầu tư kinh doanh bất động sản có trách nhiệm

tạo điều kiện cho chủ đầu tư dự án thực hiện giải phóng mặt bằng.

6. Nhà nước miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với diện tích đất xây

dựng công trình hạ tầng có chuyển giao cho Nhà nước, công trình hạ tầng không

kinh doanh, nhà chung cư phục vụ cho các đối tượng chính sách.

7. Tổ chức tín dụng nhà nước cho vay ưu đãi đầu tư đối với các dự án xây dựng

nhà ở để cho thuê, cho thuê mua, bán cho người có công, người nghèo, người có

thu nhập thấp, sinh viên, công nhân làm việc trong các khu công nghiệp, khu chế

xuất.

8. Nhà nước có cơ chế, chính sách bình ổn thị trường bất động sản khi có biến

động, bảo đảm lợi ích cho nhà đầu tư và khách hàng.

+ Các loại bất động sản được đưa vào kinh doanh theo quy định của luật kinh

doanh bất động sản :

32
1. Nhà, công trình xây dựng đưa vào kinh doanh phải có các điều kiện sau đây:

a) Thuộc đối tượng được phép kinh doanh;

b) Đối với nhà, công trình xây dựng mới phải bảo đảm chất lượng theo quy định

của pháp luật về xây dựng; đối với nhà, công trình xây dựng đã qua sử dụng thì

yêu cầu về chất lượng do các bên thỏa thuận trong hợp đồng;

c) Không có tranh chấp về quyền sở hữu;

d) Không bị kê biên để thi hành án hoặc để chấp hành quyết định hành chính của

cơ quan nhà nước có thẩm quyền;

đ) Không nằm trong khu vực cấm xây dựng theo quy định của pháp luật về xây

dựng;

e) Có hồ sơ bao gồm giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng và

quyền sử dụng đất hoặc giấy tờ hợp pháp chứng minh quyền sở hữu, quyền sử

dụng theo quy định của pháp luật đối với nhà, công trình xây dựng đã có sẵn; giấy

phép xây dựng hoặc hồ sơ dự án và thiết kế bản vẽ thi công đã được phê duyệtđối

với nhà, công trình đang xây dựng; thiết kế bản vẽ thi công, hồ sơ hoàn công và

biên bản nghiệm thu bàn giao đưa vào sử dụng đối với nhà, công trình xây dựng

thuộc dự án khu đô thị mới, dự án khu nhà ở, dự án hạ tầng kỹ thuật khu công

nghiệp chưa có giấy chứng nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng; hồ sơ dự án, thiết

kế bản vẽ thi công và tiến độ xây dựng nhà, công trình xây dựng đã được phê duyệt

đối với nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai.

2.Quyền sử dụng đất đưa vào kinh doanh phải có các điều kiện sau đây:

33
a) Thuộc đối tượng được phép kinh doanh;

b) Có giấy tờ hợp pháp chứng minh quyền sử dụng đất theo quy định của pháp

luật;

c) Không có tranh chấp;

d) Trong thời hạn sử dụng đất;

đ) Không bị kê biên để thi hành án hoặc để chấp hành quyết định hành chính của

cơ quan nhà nước có thẩm quyền;

e) Trường hợp chuyển nhượng, cho thuê quyền sử dụng đất thuộc dự án khu đô thị

mới, dự án khu nhà ở, dự án hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp thì phải có các công

trình hạ tầng tương ứng với nội dung và tiến độ của dự án đã được phê duyệt.

+ Các chủ trương, chính sách hay quyết định của nhà nước về vấn đề đô thị hóa

trên các khu vực, các tỉnh thành. Các khu tái định cư hay các trung tâm kinh tế -

chính trị - văn hóa – xã hội của từng vùng, từng tỉnh thành cụ thể.

34
LỜI CẢM ƠN

Để hoàn thành tiểu luận này, nhóm em xin gửi lời cảm ơn chân thành đến cô Trần Diệu
Hằng – Giảng viên bộ môn Kinh tế vi mô lớp 23ĐHNL04 vì đã giảng dạy tận tình, chi tiết
để nhóm em có đủ kiến thức và vận dụng chúng vào bài tiểu luận này.

Do chưa có nhiều kinh nghiệm làm để tài cũng như những hạn chế về kiến thức, trong bài
tiểu luận chắc chắn sẽ không tránh khỏi những thiếu sót. Rất mong nhận được sự nhận
xét, ý kiến đóng góp, phê bình từ phía Cô để bài tiểu luận được hoàn thiện hơn.

Lời cuối cùng, nhóm em xin kính chúc Cô nhiều sức khỏe, thành công và hạnh phúc.

35