ĐGTS BG Full 8 2021

BÀI GIẢNG ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN - BỘ MÔN KINH TẾ VẬN TẢI
MỤC LỤC
1 CHƯƠNG 1. KHÁI NIỆM CƠ BẢN VÀ NGUYÊN TẮC ĐỊNH GIÁ .........1

1.1 Các khái niệm cơ bản .................................................................................1
1.1.1 Khái niệm tài sản ...................................................................................1
1.1.2 Khái niệm động sản và bất động sản .....................................................2
1.1.3 Tài sản cố định và tài sản lưu động........................................................3
1.1.4 Phân biệt giá trị, giá cả, và chi phí .........................................................6
1.1.5 Giá trị thị trường và phi thị trường ........................................................7
1.2 Các yếu tố ảnh hưởng giá trị tài sản .......................................................12
1.2.1 Các yếu tố về vật chất ..........................................................................12
1.2.2 Các yếu tố về tình trạng pháp lý ..........................................................13
1.2.3 Các yếu tố mang tính kinh tế ...............................................................13
1.2.4 Các yếu tố khác ....................................................................................14
1.3 Nguyên tắc thẩm định giá trong nền kinh tế thị trường .......................15
1.3.1 Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất (SDTNHQN) ..............15
1.3.2 Nguyên tắc thay thế .............................................................................16
1.3.3 Nguyên tắc dự kiến các khoản lợi ích tương lai ..................................17
1.3.4 Nguyên tắc đóng góp ...........................................................................17
1.3.5 Nguyên tắc cung cầu ............................................................................17
2 CHƯƠNG 2: ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN ..................................................19

2.1 Khái quát về bất động sản ........................................................................19
2.2 Đặc điểm bất động sản..............................................................................19
2.2.1 Tính khan hiếm ....................................................................................20
2.2.2 Tính cá biệt ..........................................................................................20
2.2.3 Tính bền lâu .........................................................................................21
ĐH GTVT
2.2.4 Các tính chất khác ................................................................................23
2.3 Phân loại bất động sản..............................................................................24
2.4 Quyền của chủ thể đối với bất động sản .................................................26
2.5 Các phương pháp định giá bất động sản ................................................29
2.5.1 Thẩm định giá bất động sản theo cách tiếp cận từ thị trường “Phương
pháp so sánh” ................................................................................................30
2.5.2 Thẩm định giá bất động sản theo cách tiếp cận từ chi phí ...................38
2.5.3 Thẩm định giá bất động sản theo cách tiếp cận từ thu nhập ................42
2.5.4 Thẩm định giá bất động sản theo phương pháp tiếp cận hỗn hợp .......46
2.5.5 Rủi ro trong việc định giá bất động sản ...............................................50
3 CHƯƠNG 3. TỔNG QUAN VỀ MÁY, THIẾT BỊ .......................................53

3.1 Tổng quan về máy, thiết bị .......................................................................53
3.1.1 Nội dung...............................................................................................53
3.1.2 Đặc điểm của máy, thiết bị ..................................................................53
3.1.3 Phân loại máy, thiết bị .........................................................................54
3.1.4 Các yếu tố ảnh hưởng tới giá trị máy móc thiết bị...............................56
3.2 Định giá máy, thiết bị ...............................................................................57
3.2.1 Khái niệm định giá máy, thiết bị ..........................................................57
3.2.2 Vai trò của công tác định giá máy, thiết bị ..........................................57
3.2.3 Mục đích và cơ sở giá trị trong định giá máy, thiết bị .........................57
3.2.4 Mối quan hệ giữa mục đích và cơ sở giá trị trong định giá .................59
3.3 Các phương pháp định giá máy, thiết bị.................................................60
3.3.1 Phương pháp so sánh ...........................................................................60
3.3.2 Sử dụng công thức Berim trong định giá máy, thiết bị ........................65
3.3.3 Phương pháp chi phí ............................................................................67
ĐH GTVT
4 CHƯƠNG 4. PHƯƠNG PHÁP XÁC ĐỊNH GIÁ TRỊ DOANH NGHIỆP 71
4.1 Giá trị doanh nghiệp và nhu cầu xác định giá trị doanh nghiệp ..........71
4.1.1 Giá trị doanh nghiệp.............................................................................71
4.1.2 Nhu cầu xác định giá trị doanh nghiệp ................................................72
4.2 Các yếu tố tác động tới giá trị doanh nghiệp ..........................................73
4.2.1 Các yếu tố thuộc về môi trường kinh doanh ........................................73
4.2.2 Các yếu tố thuộc nội tại doanh nghiệp .................................................77
4.3 Các phương pháp chủ yếu xác định giá trị doanh nghiệp.....................78
4.3.1 Phương pháp giá trị tài sản thuần.........................................................79
4.3.2 Phương pháp hiện tại hóa các nguồn tài chính tương lai .....................83
4.3.3 Phương pháp định lượng Goodwill ( Lợi thế thương mại) ..................86
4.3.4 Phương pháp tỷ số bình quân ...............................................................87
4.4 Qui trình định giá giá trị doanh nghiệp ..................................................93
ĐH GTVT
1 CHƯƠNG 1. KHÁI NIỆM CƠ BẢN VÀ NGUYÊN TẮC ĐỊNH GIÁ

1.1 Các khái niệm cơ bản
1.1.1 Khái niệm tài sản
Có rất nhiều cách hiểu về tài sản khác nhau trong thực tế. Một thứ gì đó có
thể coi là tài sản trong bối cảnh này nhưng trong bối cảnh khác lại có thể không
được đánh giá là tài sản.
Theo viện ngôn ngữ học: “Tài sản là của cải vật chất hoặc tinh thần có giá
trị với chủ sở hữu”.
Theo Wikipedia: “Tài sản là của cải vật chất dùng vào mục đích sản xuất
hoặc tiêu dùng”.
Theo chuẩn mực kế toán quốc tế: “Tài sản là nguồn lực do doanh nghiệp
kiểm soát, là kết quả của những hoạt động trong quá khứ mà từ đó một số lợi ích
kinh tế trong tương lai có thể dự kiến trước một cách hợp lý”.
Theo chuẩn mực kế toán VN số 4 ban hành theo QĐ số 149:
“Tài sản là một nguồn lực :
(a) Doanh nghiệp kiểm soát được
(b) Dự tính đem lại lợi ích tương lai cho doanh nghiệp”
Câu hỏi thảo luận:
1. Nhiều người cho rằng việc mua nhà để ở không mang lại lợi ích kinh tế
trong tương lai nên nhà mua để ở sẽ không được xếp vào tài sản mà sẽ gọi là tiêu
sản. Quan điểm này có hợp lý?
2. Hãy đưa ra tình huống một thứ mà một doanh nghiệp thu được lợi ích từ
nó nhưng lại không kiểm soát, không sở hữu được nó.
3. Hệ thống chống trộm mang lại lợi ích kinh tế gì cho doanh nghiệp? Một
chú chó Becgie giá trị hơn 50 triệu có được hạch toán là tài sản của doanh nghiệp
nếu nó trông kho cho doanh nghiệp rất tốt?
1
4. Các gói bảo hiểm tài sản, bảo hiểm nhân thọ có thoả mãn các điều kiện
ghi nhận là tài sản theo quan điểm thẩm định giá?
5. Rác thải sinh hoạt và rác thải công nghiệp có thể coi là tài sản?
1.1.2 Khái niệm động sản và bất động sản
Để các bên liên quan có thể phân định động sản và bất động sản, Điều 181
bộ luật dân sự VN năm 1995 đã quy định rõ:
“ Bất động sản là các Tài sản không di dời được bao gồm :
(a) Đất đai
(b) Nhà ở,công trình xây dựng gắn liền với đất đai,kể cả các TS gắn liền với
nhà ở,công trình đó
(c) Các TS gắn liền với đất đai
(d) Các tài sản khác do pháp luật quy định
Động sản là những tài sản không phải bất động sản”
Theo ủy ban tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế IVSC:
Tài sản (asset) bao gồm BĐS (real estate) và động sản (Movable personal
estate)
+ Real estate: Đất đai tự nhiên và tất cả những gì gắn liền với đất, trên, trong,..
(real property: quyền làm chủ BĐS)
+ Movable personal estate: không phải bất động sản (personal property:
quyền sở hữu tài sản)
1. Những căn nhà làm bằng container hoặc những căn nhà thiết kế trên
những chiếc xe di động thì sẽ là động sản hay bất động sản?
2. Đồ đạc trên tường, cây trên đất, khoáng sản trong đất có thể di chuyển
được nhưng có thể đạt tiêu chuẩn để được coi là BĐS không?
2
1.1.3 Tài sản cố định và tài sản lưu động
Tài sản cố định:
Theo quan điểm thống kê và kế toán, tài sản cố định hay tài sản dài hạn
(fixed assets) bao gồm tất cả những tài sản được sử dụng vào mục đích kinh doanh
trong khoảng thời gian trên một năm.
Chuẩn mực kế toán số 3 và 4 của Việt Nam có quy định về tài sản cố định
hữu hình và tài sản cố định vô hình như sau:
¨ Tài sản cố định hữu hình
Khái niệm: Các tài sản được ghi nhận là TSCĐ hữu hình phải thỏa mãn đồng
thời tất cả bốn (4) tiêu chuẩn ghi nhận sau:
(a) Chắc chắn thu được lợi ích kinh tế trong tương lai từ việc sử dụng tài sản
đó;
(b) Nguyên giá tài sản phải được xác định một cách đáng tin cậy;
(c) Thời gian sử dụng ước tính trên 1 năm;
(d) Có đủ tiêu chuẩn giá trị theo quy định hiện hành
¨ Tài sản cố định vô hình
Tài sản cố định vô hình là tài sản không có hình thái vật chất nhưng xác định
được giá trị và do doanh nghiệp nắm giữ, sử dụng trong sản xuất, kinh doanh, cung
cấp dịch vụ hoặc cho các đối tượng khác thuê phù hợp với tiêu chuẩn ghi nhận
TSCĐ vô hình
Tiêu chuẩn để ghi nhận tài sản là TSCĐ vô hình
Một tài sản vô hình được ghi nhận là TSCĐ vô hình phải thỏa mãn đồng
thời: Định nghĩa về TSCĐ vô hình; và bốn (4) tiêu chuẩn ghi nhận sau:
(a) Chắc chắn thu được lợi ích kinh tế trong tương lai do tài sản đó mang lại;
(b) Nguyên giá tài sản phải được xác định một cách đáng tin cậy;
(c) Thời gian sử dụng ước tính trên 1 năm;
(d) Có đủ tiêu chuẩn giá trị theo quy định hiện hành
3
* Lưu ý về tài sản cố định vô hình:
Các doanh nghiệp thường đầu tư để có các nguồn lực vô hình, như: Quyền
sử dụng đất có thời hạn, phần mềm máy vi tính, bằng sáng chế, bản quyền, giấy
phép khai thác thuỷ sản, hạn ngạch xuất khẩu, hạn ngạch nhập khẩu, giấy phép
nhượng quyền, quan hệ kinh doanh với khách hàng hoặc nhà cung cấp, sự trung
thành của khách hàng, thị phần và quyền tiếp thị...
Để xác định một nguồn lực có phải là tài sản cố định hay không thì cần phải
xem xét các yếu tố: Tính có thể xác định được, khả năng kiểm soát nguồn lực
và tính chắc chắn của lợi ích kinh tế trong tương lai. Nếu một nguồn lực vô
hình không thoả mãn định nghĩa TSCĐ vô hình thì chi phí phát sinh để tạo ra nguồn
lực vô hình đó phải ghi nhận là chi phí sản xuất, kinh doanh trong kỳ hoặc chi phí
trả trước. Riêng nguồn lực vô hình doanh nghiệp có được thông qua việc sáp nhập
doanh nghiệp có tính chất mua lại được ghi nhận là lợi thế thương mại vào ngày
phát sinh nghiệp vụ mua.
+ Tính có thể xác định được
- TSCĐ vô hình phải là tài sản có thể xác định được để có thể phân biệt một
cách rõ ràng tài sản đó với lợi thế thương mại. Lợi thế thương mại phát sinh từ việc
sáp nhập doanh nghiệp có tính chất mua lại được thể hiện bằng một khoản thanh
toán do bên đi mua tài sản thực hiện để có thể thu được lợi ích kinh tế trong tương
lai.
- Một TSCĐ vô hình có thể xác định riêng biệt khi doanh nghiệp có thể đem
TSCĐ vô hình đó cho thuê, bán, trao đổi hoặc thu được lợi ích kinh tế cụ thể từ tài
sản đó trong tương lai. Những tài sản chỉ tạo ra lợi ích kinh tế trong tương lai khi
kết hợp với các tài sản khác nhưng vẫn được coi là tài sản có thể xác định riêng
biệt nếu doanh nghiệp xác định được chắc chắn lợi ích kinh tế trong tương lai do
tài sản đó đem lại.
+ Khả năng kiểm soát
4
- Doanh nghiệp nắm quyền kiểm soát một tài sản nếu doanh nghiệp có quyền
thu lợi ích kinh tế trong tương lai mà tài sản đó đem lại, đồng thời cũng có khả
năng hạn chế sự tiếp cận của các đối tượng khác đối với lợi ích đó. Khả năng kiểm
soát của doanh nghiệp đối với lợi ích kinh tế trong tương lai từ TSCĐ vô hình,
thông thường có nguồn gốc từ quyền pháp lý.
+ Lợi ích kinh tế trong tương lai
Lợi ích kinh tế trong tương lai mà TSCĐ vô hình đem lại cho doanh nghiệp
có thể bao gồm: Tăng doanh thu, tiết kiệm chi phí, hoặc lợi ích khác xuất phát từ
việc sử dụng TSCĐ vô hình.
Câu hỏi thảo luận: Những thứ sau có phải tài sản cố hịnh vô hình của doanh
nghiệp không?
1. Tri thức về thị trường và hiểu biết chuyên môn của nhân viên
2. Khả năng lãnh đạo của giám đốc
3. Giấy phép như giấy phép khai thác thuỷ sản.
3. Doanh nghiệp có đội ngũ nhân viên lành nghề và thông qua việc đào tạo
do doanh nghiệp cấp kinh phí
5. Danh sách khách hàng hoặc thị phần doanh nghiệp đã gây dựng được.
Tài sản lưu động:
Theo quan điểm thống kê và kế toán, tài sản lưu động bao gồm tất cả những
tài sản được sử dụng vào mục đích kinh doanh trong khoảng thời gian dưới một
năm.
Tài sản lưu động hay còn gọi là tài sản ngắn hạn được chia thành hai loại:
Tài sản lưu động sản xuất và tài sản lưu động lưu thông.
Tài sản lưu động sản xuất: các loại nguyên vật liệu, nhiên liệu, phụ tùng thay
thế… dự trữ sản xuất và các loại sản phẩm dở dang, bán thành phẩm trong toàn bộ
quá trình sản xuất.
5
Tài sản lưu động lưu thông: các loại tài sản nằm trong quá trình lưu thông
như thành phẩm chờ tiêu thụ, vốn trong thanh toán, vốn bằng tiền…
Khi phân tích về tài sản ngắn hạn của doanh nghiệp, người ta thường xem
xét ba khoản mục chính với tính thanh khoản giảm dần là tiền mặt, phải thu và tồn
kho.
Câu hỏi thảo luận
1. Tài sản lưu động của các công ty tài chính là tiền thì là tài sản lưu động
gì?
2. Tài sản lưu động của các công ty thương mại chỉ nhập hàng trên Taobao
rồi bán mà không sản xuất là những tài sản gì?
1.1.4 Phân biệt giá trị, giá cả, và chi phí
Giá trị
Giá trị của hàng hoá là giá trị lượng lao động tiêu hao để sản xuất ra hàng
hoá đó và tính bằng thời gian lao động XH cần thiết. Thời gian lao động XH cần
thiết là thời gian lao động XH trung bình để sản xuất ra hàng hoá. Do thời gian lao
động xã hội cần thiết có thể thay đổi nên giá trị hàng hoá cũng có thể thay đổi.
Có ba nhân tố cơ bản ảnh hưởng tới lượng giá trị của hàng hoá:
- Thứ nhất, đó là năng suất lao động.
- Thứ hai, đó là cường độ lao động.
- Thứ ba là mức độ phức tạp của lao động.
Giá cả
Giá cả là biểu hiện bằng tiền của giá trị trao đổi của hàng hoá. Về nghĩa rộng,
đó là số tiền phải trả cho một hàng hoá, một dịch vụ, hay một tài sản nào đó trong
giao dịch mua bán, trao đổi trên thị trường.
Giá cả của hàng hoá nói chung là đại lượng thay đổi xoay quanh giá trị.
Khi cung và cầu của một hay một loại hàng hóa về cơ bản tương đồng với
nhau thì giá cả phản ánh và phù hợp với giá trị của hàng hoá đó
6
+ Giá cả sẽ cao hơn giá trị của hàng hoá nếu số lượng cung thấp hơn cầu.
+ Giá cả sẽ thấp hơn giá trị của hàng hoá nếu số lượng cung cao hơn cầu.
Chi phí
Chi phí được định nghĩa như là giá trị tiền tệ của các khoản hao phí bỏ ra
nhằm thu được các loại tài sản, hàng hóa hoặc các dịch vụ.
Chi phí sản xuất được hình thành do có sự chuyển dịch giá trị của các yếu
tố sản xuất vào sản phẩm sản xuất ra và được biểu hiện trên hai mặt.
+ Về mặt định tính, đó là bản thân các yếu tố về vật chất phát sinh và tiêu
hao trong quá trình sản xuất và đạt được mục đích là tạo nên sản phẩm.
+ Về mặt định lượng, đó là mức tiêu hao cụ thể của các yếu tố vật chất tham
gia vào quá trình sản xuất và được biểu hiện qua các thước đo khác nhau mà thước
đo chủ yếu là thước đo tiền tệ.
Một người đàn ông mua hai con nghé và phải trả 40 triệu đồng mỗi con cho
người bán. Anh ta nuôi hai con và đã làm chết mất 1 con phải đem đi chôn, một
con con lại bán được với giá 90 triệu sau một năm. Trong một năm nuôi con nghé
đó, anh ta đã phải bỏ ra các khoản tiền về thức ăn, công chăn nuôi, khấu hao
chuồng trại là 8 triệu đồng.
Hãy đưa các khái niệm về giá trị, giá cả và chi phí vào các khoản mục tiền
trong ví dụ trên.
1.1.5 Giá trị thị trường và phi thị trường
Giá trị thị trường
Theo hệ thống tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam, giá trị thị trường của một
tài sản là mức giá ước tính sẽ được mua bán trên thị trường vào thời điểm thẩm
định giá và được xác định giữa một bên là người mua sẵn sàng mua và một bên là
người bán sẵn sàng bán; trong một giao dịch mua bán khách quan và độc lập, trong
điều kiện thương mại bình thường.
7
Khái niệm trên có thể được hiểu như sau:
+ “Giá trị thị trường của một tài sản là mức giá ước tính sẽ được mua bán
trên thị trường...” là số tiền ước tính để tài sản có thể được giao dịch, giá trị này
không được định sẵn theo bất kì quy định nào có trước mà hoàn toàn có thể thay
đổi.
+ “Vào thời điểm thẩm định giá...” là ngày, tháng, năm cụ thể khi tiến hành
thẩm định giá, được gắn với những yếu tố về cung, cầu, thị hiếu và sức mua trên
thị trường khi thực hiện thẩm định giá trị tài sản.
+ “Giữa một bên là người mua sẵn sàng mua...” là người đang có khả năng
thanh toán và có nhu cầu mua tài sản nhưng không ở trong trạng thái muốn mua
quá mức.
+ “Và một bên là người bán sẵn sàng bán...” là người bán đang có quyền sở
hữu tài sản (trừ đất), có quyền sử dụng đất có nhu cầu muốn bán tài sản với mức
giá tốt nhất có thể được trên thị trường nhưng không ở trạng thái muốn bán quá
mức.
+ “Khách quan và độc lập”: Các bên mua bán trên cơ sở không có quan hệ
phụ thuộc hay quan hệ đặc biệt nào có thể gây ra một mức giá giả tạo;
+ “Điều kiện thương mại bình thường” là việc mua bán được tiến hành khi
các yếu tố cung, cầu, giá cả, sức mua không xảy ra những đột biến do chịu tác động
của thiên tai, địch họa; nền kinh tế không bị suy thoái hoặc phát triển quá nóng...;
thông tin về cung, cầu, giá cả tài sản được thể hiện công khai trên thị trường.
1. Một người bán nhà để trả nợ do vay nợ tín dụng đen và không có khả
năng chi trả vi phạm điều khoản nào?
2. Một người mua đất do “cò đất” làm giá tài sản tăng cao với thông tin sẽ
có sân bay ở gần đó vi phạm điều khoản nào?
3. Một người bán nhà cho em trai vi phạm điều khoản nào?
8
Giá trị phi thị trường
Giá trị phi thị trường của tài sản là mức giá ước tính được xác định theo
những căn cứ khác với giá trị thị trường hoặc có thể được mua bán, trao đổi theo
các mức giá không phản ánh giá trị thị trường như: giá trị tài sản đang trong quá
trình sử dụng, giá trị đầu tư, giá trị bảo hiểm, giá trị đặc biệt, giá trị thanh lý, giá
trị tài sản bắt buộc phải bán, giá trị doanh nghiệp, giá trị tài sản chuyên dùng, giá
trị tài sản có thị trường hạn chế, giá trị để tính thuế...
Nội dung trên được hiểu như sau:
(a) Việc đánh giá giá trị tài sản được căn cứ chủ yếu vào công dụng kinh tế,
kỹ thuật hoặc các chức năng của tài sản hơn là căn cứ vào khả năng được mua bán
trên thị trường của tài sản đó.
(b) Giá trị tài sản đang trong quá trình sử dụng là giá trị phi thị trường được
xem xét từ giác độ một người sử dụng riêng biệt tài sản vào một mục đích riêng
biệt.
Khi tiến hành thẩm định giá loại tài sản này, thẩm định viên tập trung chủ
yếu vào khía cạnh tham gia, đóng góp của tài sản vào hoạt động của một dây
chuyền sản xuất, một doanh nghiệp… không xét đến khía cạnh giá trị sử dụng tốt
nhất, tối ưu của tài sản hoặc số tiền có thể có từ việc bán tài sản đó trên thị trường.
(c) Giá trị tài sản có thị trường hạn chế là giá trị của tài sản do tính đơn chiếc,
hoặc do những điều kiện của thị trường, hoặc do những nhân tố khác tác động làm
cho tài sản này ít có khách hàng tìm mua, tại một thời điểm nào đó.
Đặc điểm quan trọng cần phân biệt của tài sản này không phải là không có
khả năng bán được trên thị trường công khai mà để bán được đòi hỏi một quá trình
tiếp thị lâu dài hơn, tốn nhiều chi phí và thời gian hơn so với những tài sản khác.
(d) Giá trị tài sản chuyên dùng là giá trị tài sản do có tính chất đặc biệt, chỉ
được sử dụng hạn hẹp cho một mục đích hoặc một đối tượng sử dụng nào đó nên
có hạn chế về thị trường.
9
(e) Giá trị doanh nghiệp là giá trị toàn bộ tài sản của một doanh nghiệp. Giá
trị của mỗi tài sản cấu thành tổng tài sản của doanh nghiệp không thể tách rời nhau
và cũng không thể thẩm định trên cơ sở giá trị thị trường.
Giá trị doanh nghiệp phải được xem xét trên tổng thể tài sản, không phải là
giá trị của từng tài sản riêng rẽ, bao gồm tài sản hữu hình và tài sản sở hữu trí tuệ
của doanh nghiệp.
Một tài sản nếu để riêng biệt có thể không phát huy được giá trị sử dụng
nhưng khi kết hợp với một tài sản khác lại có thể phát huy được giá trị sử dụng của
chính tài sản đó. Giá trị của từng tài sản riêng rẽ được xác định dựa trên phần đóng
góp của tài sản đó vào hoạt động của toàn bộ doanh nghiệp nên không liên quan
đến thị trường, không tính đến giá trị sử dụng tối ưu và tốt nhất của tài sản đó cũng
như số tiền mà tài sản đó mang lại khi được mang ra bán.
Giá trị tài sản đang trong quá trình sử dụng của doanh nghiệp có xu hướng
cao hơn giá trị thị trường của tài sản khi doanh nghiệp đang kinh doanh hiệu quả,
thu được lợi nhuận cao hơn so với doanh nghiệp cùng sản xuất sản phẩm tương tự;
ngược lại có xu hướng thấp hơn giá trị thị trường khi doanh nghiệp làm ăn kém
hiệu quả. Giá trị tài sản đang trong quá trình sử dụng cũng có xu hướng cao hơn
giá trị thị trường khi doanh nghiệp có bằng sáng chế, giấy phép, hợp đồng sản xuất
những sản phẩm đặc biệt, hoặc doanh nghiệp có uy tín đặc biệt, họăc các dạng tài
sản thuộc sở hữu trí tuệ khác mà các doanh nghiệp cùng loại hình kinh doanh khác
không có.
(f) Giá trị thanh lý là giá trị ước tính thu được khi hết thời gian sử dụng hữu
ích của tài sản sau khi trừ chi phí thanh lý ước tính.
Giá trị thanh lý phản ánh giá trị còn lại của một tài sản (trừ đất đai) khi tài
sản đó đã hết hạn sử dụng và được bán thanh lý. Tài sản vẫn có thể được sửa chữa,
hoặc hoán cải cho mục đích sử dụng mới hoặc có thể cung cấp những bộ phận linh
kiện rời cho những tài sản khác còn hoạt động.
10
(g) Giá trị tài sản bắt buộc phải bán là tổng số tiền thu về từ bán tài sản trong
điều kiện thời gian giao dịch để bán tài sản quá ngắn so với thời gian bình thường
cần có để thực hiện giao dịch mua bán theo giá trị thị trường, người bán chưa sẵn
sàng bán hoặc bán không tự nguyện, bị cưỡng ép.
Một cuộc mua bán bắt buộc liên quan đến một mức giá được hình thành
trong một tình huống mà thời gian tiếp thị không phù hợp cho việc mua bán hoặc
trong điều kiện người bán chưa sẵn sàng bán và người mua tài sản biết rõ việc chưa
sẵn sàng bán đó hoặc người bán phải bán tài sản một cách cưỡng ép, không tự
nguyện. Giá cả trong những cuộc mua bán tài sản như vậy gọi là giá trị tài sản bắt
buộc phải bán, không phản ánh giá trị thị trường.
Trong những cuộc mua bán như vậy thẩm định viên phải tìm hiểu và mô tả
đầy đủ, chi tiết trong báo cáo thẩm định hoàn cảnh pháp lý, xã hội, tự nhiên để xác
định bản chất của việc mua bán và mức giá thể hiện.
(h) Giá trị đặc biệt là giá trị tài sản được hình thành khi một tài sản này có
thể gắn liền với một tài sản khác về mặt kỹ thuật hoặc kinh tế và vì thế chỉ thu hút
sự quan tâm đặc biệt của một số ít khách hàng hoặc người sử dụng nên có thể làm
tăng giá trị tài sản lên vượt quá giá trị thị trường.
Giá trị đặc biệt của một tài sản được hình thành do vị trí, tính chất đặc biệt
của tài sản, hoặc từ một tình huống đặc biệt trên thị trường, hoặc từ một sự trả giá
vượt quá giá trị thị trường của một khách hàng muốn mua tài sản đó với bất cứ giá
nào để có được tính hữu dụng của tài sản.
(i) Giá trị đầu tư là giá trị của một tài sản đối với một hoặc một nhóm nhà
đầu tư nào đấy theo những mục tiêu đầu tư đã xác định.
Giá trị đầu tư là khái niệm có tính chủ quan liên quan đến những tài sản cụ
thể đối với một nhà đầu tư riêng biệt, một nhóm các nhà đầu tư hoặc một tổ chức
với những mục tiêu và/hoặc tiêu chí đầu tư xác định. Giá trị đầu tư của một tài sản
có thể cao hơn hoặc thấp hơn giá trị thị trường của tài sản đó. Tuy nhiên giá trị thị
11
trường có thể phản ánh nhiều đánh giá cá biệt về giá trị đầu tư của một tài sản cụ
thể.
(k) Giá trị bảo hiểm là giá trị của tài sản được quy định trong hợp đồng hoặc
chính sách bảo hiểm.
(l) Giá trị để tính thuế là giá trị dựa trên các quy định của luật pháp liên quan
đến việc đánh giá giá trị tài sản để tính khoản thuế phải nộp.
Một người mua xe Mercedes và yêu cầu thiết kế theo ý của mình với giá 4
tỷ, sau đó bán lại cho người B với giá 4.3 tỷ. Người mua mua bảo hiểm cho xe và
bên bảo hiểm xác định giá trị xe là 3.8 tỷ. Khi xe không may gây tai nạn, người đó
được bồi thường giá trị sửa chữa là 100 triệu. Liên hệ các khái niệm về giá trị ở
trên với các giá trị trong câu hỏi tình huống.
1.2 Các yếu tố ảnh hưởng giá trị tài sản

1.2.1 Các yếu tố về vật chất
Các yếu tố về vật chất là những yếu tố thể hiện các thuộc tính hữu dụng tự
nhiên vốn có mà tài sản có thể mang lại cho người sử dụng như: Đối với máy móc
thiết bị là các tính năng, tác dụng, độ bền vật liệu, khả năng duy tu, bảo dưỡng và
sửa chữa,...Đối với đất đai, nhà cửa chính là vị trí, kích thước, khả năng sửa chữa,
cải tạo...
Tài sản có tính hữu dụng hay công dụng càng nhiều thì giá trị của tài sản đó
càng cao. Mặt khác, các yếu tố phản ánh tính hữu ích, công dụng của tài sản phụ
thuộc vào khả năng khai thác và quan điểm của mỗi người. Có người cho rằng yếu
tố này là quan trong với họ, nhưng lại trở nên không quan trọng với người khác.
Vì vậy, khi định giá giá trị của tài sản, bên cạnh việc phân tích các yếu tố chính
phản ánh giá trị tài sản, thẩm định viên cần phải tính đến mục tiêu và quan điểm
về giá trị của khách hàng.
12
1.2.2 Các yếu tố về tình trạng pháp lý
Tình trạng pháp lý của tài sản quy định quyền của chủ thể đối với việc khai
thác các thuộc tính của tài sản trong quá trình sử dụng như: Quyền sử dụng, khai
thác, mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, biếu tặng, thừa kế...được tóm gọn lại là
3 quyền căn bản: quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt. Quyền đối
với tài sản càng lớn thì giá trị tài sản càng cao và ngược lại. Các quyền này phải
được pháp luật bảo hộ và thừa nhận.
Trong quá trình định giá, để có kết quả định giá đúng đắn và tin cậy nhất thì
đòi hỏi thẩm định viên phải hiểu biết những quy định có tính pháp lý về quyền của
các chủ thể có liên quan đến tài sản cần thẩm định. Để có được những thông tin
chính xác và tin cậy về tình trạng pháp lý của tài sản, thẩm định viên cần phải căn
cứ vào các văn bản pháp luật hiện hành, các giấy tờ bằng chứng của tài sản và các
tài liệu do các cơ quan kế toán – kiểm toán có uy tín cung cấp.
Câu hỏi thảo luận: liên hệ các quyền mà anh A có trong các tình huống sau
1. Anh A dùng xe của bố để đi học.
2. Anh A ở nhà của của vợ chồng hình thành trong quá trình hôn nhân
3. Anh A giữ hộ máy tính cho bạn trong lúc bạn bận chuyển nhà
4. Mẹ anh A sang tên cho anh 1 mảnh đất nhưng chưa làm sổ.
1.2.3 Các yếu tố mang tính kinh tế
Tính kinh tế của giá trị tài sản chủ yếu thể hiện ở quan hệ cung cầu, hay độ
giãn, độ nhạy của cung và cầu trên thị trường. Tại một thời điểm trên thị trường,
khi cung khan hiếm, nhu cầu và sức mua cao thì giá trị của tài sản sẽ được đánh
giá cao, ngược lại giá trị tài sản sẽ được đánh giá thấp khi mà cung dồi dào, nhu
cầu và sức mua sụt giảm với giả định các yếu tố khác trên thị trường là không thay
đổi.
Các yếu tố tác động đến cung - cầu như là: Độ khan hiếm, sức mua, thu nhập
hay nhu cầu có khả năng thanh toán các giao dịch. Việc đánh giá các yếu tố này sẽ
13
là căn cứ quan trọng giúp thẩm định viên có cơ sở dự báo và ước lượng một cách
sát thực hơn giá trị thị trường của tài sản cần định giá.
Vì vậy, để có thể đánh giá giá trị tài sản, làm tốt công tác tư vấn và giảm
thiểu rủi ro trong hoạt động định giá tài sản yêu cầu phải tiến hành thu thập, lưu
trữ các thông tin có liên quan đến giao dịch mua bán tài sản, trang bị các kiến thức
về kỹ thuật xử lý, phân tích sự biến động của thị trường và giá cả thị trường.
Câu hỏi thảo luận: Hãy tìm một số hàng hoá có các đặc tính sau:
1. Hàng hoá khan hiếm nhưng lại có giá rẻ
2. Hàng hoá thiết yếu nhưng lại có giá rẻ
3. Người có sức mua ít lại mua những hàng hoá đắt
4. Người có sức mua cao lại mua những hàng hoá rẻ
1.2.4 Các yếu tố khác
Bên cạnh ba yếu tố trên, còn có các yếu tố khác như: Tâm lý người tiêu dùng,
tập quán dân cư cũng ảnh hưởng đến giá trị tài sản. Điều này đòi hỏi thẩm định
viên phải am hiểu về tập quán dân cư cũng như yếu tố tâm lý để có thể định giá tài
sản một cách hợp lý. Hiện nay để giảm thiểu rủi ro cho nghề thẩm định giá, hầu
hết các nước thường không cho phép các công ty hay các thẩm định viên nước
ngoài hoạt động một cách độc lập trên lãnh thổ quốc gia mình mà không có sự liên
doanh với một tổ chức nào ở trong nước.
Tóm lại, giá trị tài sản chịu ảnh hưởng bởi nhiều yếu tố, trong đó có những
yếu tố thường xuyên biến đổi. Do vậy, để có kết quả định giá thực sự trở thành hữu
ích và có hiệu quả đối với khách hàng, bên cạnh việc xác định mục đích định giá,
thẩm định viên phải nhận dạng rõ ràng và hiểu thị trường đánh giá những yếu tố
riêng biệt ảnh hưởng đến giá trị tài sản như thế nào. Thẩm định viên không chỉ
đánh giá trong điều kiện tĩnh mà cần phải phân tích xu hướng thay đổi của từng
yếu tố về: Chiều hướng, tốc độ, thời hạn, mặt mạnh và hạn chế của các xu hướng
này đến giá trị tài sản.
14
1.3 Nguyên tắc thẩm định giá trong nền kinh tế thị trường
Giá trị tài sản được hình thành bởi nhiều yếu tố tác động như giá trị sử dụng,
sự khan hiếm, nhu cầu có khả năng thanh toán... Bản chất của định giá tài sản là sự
phân tích các yếu tố tác động đến quá trình hình thành giá trị của tài sản cụ thể, do
đó khi tiến hành thẩm định giá cần tuân theo các nguyên tắc nhất định. Nguyên tắc
thẩm định giá tài sản là những quy định, quan điểm mang tính chỉ đạo, hướng dẫn
trong công tác định giá tài sản. Đó là:
v Nguyên tắc sử dụng tốt nhất, hiệu quả nhất
v Nguyên tắc thay thế
v Nguyên tắc dự kiến các khoản lợi ích trong tương lai
v Nguyên tắc đóng góp
v Nguyên tắc cung cầu
Đây là 5 nguyên tắc cơ bản và được chấp nhận một cách phổ biến, là cơ sở
lý luận quan trọng để xây dựng các tiêu chuẩn, hình thành nên các quy trình và
phương pháp định giá một cách hợp lý và có tính khoa học ngày nay.
1.3.1 Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất (SDTNHQN)
Con người luôn có động cơ khai thác một cách tối đa lợi ích của tài sản có
thể mang lại nhằm bù đắp chi phí đã bỏ ra. Cơ sở để người ta đánh giá, ra quyết
định đầu tư là dựa trên lợi ích cao nhất mà tài sản có thể mang lại. Vì vậy giá trị
của một tài sản được thừa nhận trong điều kiện nó được sử dụng tốt nhất và hiệu
quả nhất.
Theo hệ thống tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam: Mỗi tài sản có thể sử
dụng vào nhiều mục đích và đưa lại các lợi ích khác nhau, nhưng giá trị của nó
được xác định trong điều kiện tài sản được sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất. Việc
sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất của tài sản là đạt được mức hữu dụng tối đa
15
trong những hoàn cảnh kinh tế - xã hội thực tế phù hợp, có thể cho phép về mặt kỹ
thuật, về pháp lý, về tài chính và đem lại giá trị lớn nhất cho tài sản.
Nguyên tắc này đòi hỏi khi thẩm định giá tài sản phải đặt tài sản trong tình
huống sử dụng cao nhất và tốt nhất, chứ không phải dựa trên sự sử dụng hiện tại
nếu như sự sử dụng hiện tại chưa phải là cao nhất và tốt nhất, đặc biệt là đối với
bất động sản. Bởi vì việc sử dụng cao nhất và tốt nhất quyết định giá trị thị trường
của tài sản.
Thẩm định viên phải chỉ ra các khả năng thực tế về việc sử dụng tài sản và
những lợi ích của việc sử dụng nó (thẩm định viên phải giả định được tình huống
sử dụng phi thực tế, sử dụng sai pháp luật và không khả thi về mặt tài chính).
Thẩm định viên phải khẳng định được tình huống nào là cơ hội sử dụng tốt nhất và
hiệu quả nhất giá trị của tài sản.
1.3.2 Nguyên tắc thay thế
Những người mua thận trọng sẽ không trả nhiều tiền hơn để mua một tài sản
nào đó, nếu anh ta tốn ít tiền hơn nhưng vẫn có thể mua một sản phẩm tương tự
như vậy.
Khi hai tài sản có tính hữu ích như nhau, tài sản nào chào bán ở mức giá thấp
nhất thì tài sản đó sẽ bán được trước. Giới hạn giá trị cao nhất của một tài sản
không vượt quá chi phí để có một tài sản tương tự với điều kiện không có sự chậm
trễ quá mức làm ảnh hưởng đến sự thay thế.
Thẩm định viên phải nắm được các thông tin về giá cả hay chi phí sản xuất
của các tài sản tương tự, gần với thời điểm định giá để lấy đó làm cơ sở so sánh và
xác định giới hạn cao nhất của giá trị tài sản cần định giá.
Thẩm định viên nhất thiết phải được trang bị các kỹ năng về cách điều chỉnh
sự khác biệt giữa các loại tài sản nhằm đảm bảo tính chất có thể thay thế hay so
sánh với nhau về giá cả, về chi phí sản xuất.
16
Nguyên tắc thay thế không chỉ được vận dụng khi thẩm định giá tài sản mà
còn được sử dụng trong hoạt động tư vấn về các cơ hội đầu tư.
1.3.3 Nguyên tắc dự kiến các khoản lợi ích tương lai
- Xuất phát trực tiếp từ khái niệm giá trị tài sản. Giá trị của một tài sản được
quyết định bởi những lợi ích tương lai tài sản mang lại cho nhà đầu tư
- Thẩm định viên phải dự kiến được những lợi ích và nhất thiết phải dựa vào
các khoản lợi ích đó để ước tính giá trị tài sản.
- Thẩm định viên phải thu thập những chứng cứ của thị trường ở thời điểm
gần nhất (chứng cứ về giá cả, giá cho thuê, tỷ lệ chiết khấu…) của các tài sản tương
tự để tiến hành so sánh, phân tích, điều chỉnh và ước tính giá trị của tài sản
1.3.4 Nguyên tắc đóng góp
Khi kết hợp các tài sản với nhau thì tổng giá trị của nó sẽ cao hơn tổng giá
trị của các tài sản đơn lẻ.
Giá trị của một tài sản hay của một bộ phận cấu thành một tài sản phụ thuộc
vào sự vắng mặt hay góp mặt của nó sẽ làm cho giá trị của toàn bộ tài sản tăng lên
hay giảm đi là bao nhiêu.
Khi đánh giá tổ hợp tài sản không được cộng giá trị của các tài sản riêng lẻ.
1.3.5 Nguyên tắc cung cầu
Căn cứ chủ yếu và phổ biến nhất của việc thẩm định giá trị tài sản là dựa vào
giá trị thị trường. Giá trị thị trường của tài sản lại tỷ lệ thuận với yếu tố cầu và tỷ
lệ nghịch với yếu tố cung.
Định giá tài sản phải đặt nó trong sự tác động của các yếu tố cung cầu.
Trên thị trường cạnh tranh hoàn hảo, giá cả là bằng chứng, là sự thừa nhận có tính
khách quan của thị trường về giá trị tài sản.
Trong các thị trường khác, dưới sức ép của cung và cầu, giá cả có thể có
khoảng cách rất xa so với giá trị thực. Vì vậy, khi so sánh các tài sản với nhau, phải
phân tích tác động của yếu tố cung và cầu ảnh hưởng đến giá trị tài sản cần thẩm
17
định giá. Thẩm định viên phải đánh giá được tác động của yếu tố cung cầu đối với
các giao dịch trong quá khứ và dự báo ảnh hưởng của chúng trong tương lai nhằm
xác minh tài sản cần thẩm định nên được định giá trên cơ sở giá trị thị trường hay
giá trị phi thị trường.

Áp dụng những nguyên tắc trên vào việc định giá một số tài sản sau: chiếc
xe máy đang đi, chiếc áo đang mặc, giá trị bản thân.
18
2 CHƯƠNG 2: ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN

2.1 Khái quát về bất động sản
Khái niệm về bất động sản rất rộng, đa dạng và có sự khác biệt giữa các
nước và đều được qui định cụ thể bằng pháp luật của mỗi quốc gia. Hầu hết các
nước trên thế giới đều thống nhất ở chỗ coi Bất động sản gồm đất đai và tài sản
gắn liền với nó.
Pháp luật Việt Nam qui định: Điều 181.
“Bất động sản là các tài sản không di, dời được bao gồm:
Đất đai;
Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền
với nhà ở, công trình xây dựng đó;
Các tài sản khác gắn liền với đất đai;
Các tài sản khác do pháp luật quy định.”
Trong khái niệm về bất động sản, điều đáng lưu ý là các công trình gắn liền
với đất đai, như nhà cửa, cây cối, khoáng sản ở trong đất, về lý thuyết là chúng
hoàn toàn có thể bị di dời, đưa đi nơi khác (động sản) nhưng khi nó gắn liền với
đất thì vẫn được tính là một phần của mảnh đất đang được định giá.
1. Một đàn bò có phải là bất động sản không?
2. Một rừng trúc có thể bị chặt đi và di chuyển sang nơi khác có thể là bất
động sản không?
3. Khoảng không gian ở phía trên một bất động sản có phải là bất động
sản không?
2.2 Đặc điểm bất động sản

2.2.1 Tính khan hiếm

Đặc điểm này của BĐS xuất phát từ tính khan hiếm của đất đai do diện tích
bề mặt trái đất là có hạn. Tính khan hiếm cụ thể của đất đai là giới hạn về diện
tích đất đai của từng miếng đất, khu vực, vùng, địa phương, lãnh thổ v.v..
Các khu vực càng có đông dân cư thì mật độ dân số trên mỗi mét vuông
càng cao và ngược lại. Khi một khu vực càng đông dân thì có có thể nói rằng bất
động sản của khu vực đó ngày càng khan hiếm. Xét trên tổng thể toàn thế giới thì
mật độ người trên mỗi mét vuông đất có thể không cao nhưng có nhiều vùng đất
có thể có địa hình hay khí hậu quá khắc nghiệt, không có đủ điều kiện sinh sống
hoặc không có nhiều cơ hội để phát triển kinh tế nên thưa thớt dân cư. Ngược lại,
có những vùng đất mà địa hình khí hậu lại cực kì ưu đãi, tạo điều kiện để phát
triển kinh tế thì người dân sẽ có xu hướng tập trung ở những vùng đó. Từ đó, khi
các vùng dân cư được hình thành trong thời gian dài sẽ tiếp tục tạo tiền đề để phát
triển kinh tế xã hội và khoa học kĩ thuật, khiến cho khu vực đó càng phát triển và
càng ngày càng thu hút người dân. Khi mật độ dân số quá cao thì điều tất yếu là
cầu về bất động sản sẽ cao và khi đó có thể nói là bất động sản trở nên khan hiếm
vì nó không thoả mãn được nhu cầu quá cao của dân cư.
Việc xây dựng nhà chung cư san sát và liên tiếp, đặc biệt là các căn hộ
mini, để giải quyết vấn đề nhà cửa ở các khu đô thị có nhược điểm gì?
2.2.2 Tính cá biệt
Do bất động sản tính cố định và không di dời được nên hàng hoá BĐS có
tính cá biệt. Ngoài những gì thuộc về bản thân mảnh đất như là chất đất, cây cối
trên đất, khoáng sản trong đất thì những gì thuộc về khu vực xung quanh bất động
sản đó cũng góp phần rất lớn vào việc khiến cho bất động sản trở nên cá biệt, góp
phần làm tăng giá hoặc giảm giá bất động sản.
Ví dụ như trong cùng một khu vực nhỏ, BĐS cạnh nhau đều có những yếu
tố không giống nhau như hướng nhà khác nhau, các tiện ích xung quanh khác
nhau, nhà ngay đầu ngõ sẽ chịu tiếng ồn xe cộ hơn nhưng sẽ có điều kiện kinh
doanh tốt hơn. Nhà cạnh nhau nhưng một nhà nhìn ra hồ một nhà thì chỉ nhìn thấy
cây bên hồ cũng đã tạo nên sự khác biệt về cảnh quan cho bất động sản. Trên thị
trường BĐS khó tồn tại hai BĐS hoàn toàn giống nhau vì chúng có vị trí không
gian khác nhau kể cả hai công trình cạnh nhau và cùng xây theo một thiết kế.
Trong một toà cao ốc, mặc dù là cùng vị trí thì các căn phòng cũng có hướng và
cấu tạo nhà khác nhau, nhà áp mái sẽ khác với nhà ở tầng mái, nhà ở gần thang
máy khác với nhà cuối hành lang xa thang máy, nhà tầng thấp với nhà tầng cao,…
Ngoài ra, sự khác biệt của bất động sản còn được hình thành một cách có
chủ đích, chính các nhà đầu tư, kiến trúc sư đều quan tâm đến tính dị biệt hoặc
để tạo sự hấp dẫn đối với khách hàng hoặc thoả mãn sở thích cá nhân của chủ sở
hữu.
Làm sao để thiết kế nhà cửa theo ý thích cá nhân mà sau này vẫn có thể
bán lại với giá tốt?
2.2.3 Tính bền lâu
Đất đai là tài sản đặc biệt do thiên nhiên ban tặng, một loại tài nguyên được
xem như không thể bị huỷ hoại, trừ khi có thiên tai, xói lở, vùi lấp. Bất động sản
là vật kiến trúc và công trình xây dựng trên đất sau khi xây dựng và sau một thời
gian sử dụng được cải tạo nâng cấp có thể tồn tại hàng trăm năm hoặc lâu hơn
nữa.
Tính bền lâu của BĐS là chỉ tuổi thọ của vật kiến trúc và công trình xây
dựng, tuy nhiên có hai khái niệm về tuổi thọ của bất động sản là “tuổi thọ vật lý”
và “tuổi thọ kinh tế”. Hai tuổi thọ này thường có mức chênh lệch nhau và tuổi thọ
kinh tế thường ngắn hơn do người ta sẽ cố gắng khai thác tài sản ở khía cạnh kinh
tế trước khi tài sản hư hỏng toàn bộ về mặt vật lý. Tuổi thọ kinh tế có thể nói là
chấm dứt khi trong điều kiện thị trường và trạng thái hoạt động bình thường,
người đầu tư không có được thêm lợi ích kinh tế từ tài sản đó. Tuổi thọ vật lý lại
chấm dứt khi các kết cấu chịu lực chủ yếu của vật kiến trúc và công trình xây
dựng bị lão hoá và hư hỏng, không thể tiếp tục an toàn cho việc sử dụng. Trong
trường hợp đó, nếu xét thấy việc tiến hành cải tạo, nâng cấp BĐS thu được lợi ích
lớn hơn là phá đi và xây dựng mới thì có thể kéo dài tuổi thọ vật lý để tăng thêm
tuổi thọ kinh tế. Thực tế, các nước trên thế giới đã chứng minh tuổi thọ kinh tế
của BĐS có liên quan đến tính chất sử dụng của BĐS đó. Nói chung, tuổi thọ
kinh tế của nhà ở, khách sạn, nhà hát là trên 40 năm; của tuổi thọ kinh tế nhà
xưởng công nghiệp, nhà ở phổ thông là trên 45 năm v.v.. Chính vì tính chất lâu
bền của hàng hoá BĐS là do đất đai không bị mất đi, không bị thanh lý sau một
quá trình sử dụng, lại có thể sử dụng vào nhiều mục đích khác nhau, nên hàng
hoá BĐS được xếp vào hàng hoá có tính chất bền lâu.
2.2.4 Tính chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau
Giống như các tài sản có tính bổ trợ về mặt công năng và kết cấu, các BĐS
cũng chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau rất lớn, giá trị của một BĐS này có thể bị tác
động của BĐS khác và tạo thành một tổng thể có giá trị lớn hơn hoặc nhỏ hơn
các bất động sản riêng lẻ. Thông thường người ta sẽ chủ đích thiết lập các bất
động sản bổ trợ để tăng giá trị cho nhau và việc giảm giá trị thường do lí do khách
quan ngoài ý muốn.
Ví dụ như khi đầu tư xây dựng các dự án khu đô thị thì chủ đầu tư phải
hoàn thiện hệ thống cầu đường thuận tiện, hệ thống điện nước, các tiện ích cơ bản
như chợ, bệnh viện,…để làm tăng giá trị cho nhà của khu đô thị. Một toà nhà có
siêu thị ở tầng một thì siêu thị làm tăng giá trị các căn hộ và chính các căn hộ lại
làm tăng giá trị cho siêu thị. Một bất động sản đặt ngay cạnh khu xử lí rác thải thì
chắc chắn không phù hợp để cung cấp các dịch vụ ăn uống nên những nhà đầu tư
kinh doanh ăn uống sẽ không bao giờ lựa chọn bất động sản này. Tuy nhiên, nếu
diện tích đất đủ lớn và vị trí gần khu dân cư, phù hợp làm nhà kho để tiết kiệm
chi phí vận chuyển thì có thể các doanh nghiệp muốn sử dụng khu vực này chỉ để
đồ thì sẽ định giá mảnh đất cao hơn.

Công ty BĐS Alibaba ở Việt Nam (công ty lừa đảo đã bị bắt) đã làm những
gì để tăng giá cho các ô đất dự án (Chưa được cấp phép) mà công ty vẽ ra?
2.2.5 Các tính chất khác
¨ Tính linh hoạt trong việc thay đổi cách thức sử dụng
Lợi ích của BĐS được sinh ra trong quá trình sử dụng và có thể được liên
tục điều chỉnh cách thức sử dụng để mang lại lợi ích cao nhất cho chủ sở hữu.
Một BĐS trong quá trình sử dụng có thể điều chỉnh công năng để mang lại lợi ích
cao hơn mà vẫn giữ được những nét đặc trưng của nó. Ví dụ như một căn nhà 4
tầng được xây kiên cố để ở nhưng hoàn toàn có thể cải tạo lại 1 phần để cho thuê
mặt bằng ở tầng một và cho thuê thêm vài phòng thừa trong căn hộ, tường nhà
hoặc mái nhà hoàn toàn có thể gắn biển quảng cáo để tăng thêm thu nhập cho chủ
sở hữu.
Tuy nhiên, hàng hoá bất động sản cũng đỏi hỏi khả năng quản lý phức tạp
hơn do nó còn liên quan mật thiết đến nhiều yếu tố thuộc phạm trù pháp lý như
quy hoạch hay các quy định về xây sửa nhà cửa. Nếu người sở hữu thiếu kiến
thức trong lĩnh vực Bất Động Sản thì hoàn toàn có thể làm lãng phí nguồn lực,
khai thác nguồn lực thất bại gây thất thoát.
Ví dụ như chủ mảnh đất quyết định bán 1 nửa mảnh đất để có tiền xây nhà
trọ trên nửa mảnh đất còn lại với kì vọng sinh lời cao sau khi anh ta đã khảo sát
được nhu cầu nhà trọ trong khu vực rất cấp thiết, kế hoạch của anh ta dự kiến sinh
lời cao. Nhưng điều anh ta không ngờ tới là nửa mảnh đất kia lại được bán cho
một người kinh doanh quán nhậu, rất nhiều người ăn nhậu và ồn ào gây gổ khiến
không ai muốn thuê trọ ở khu đất anh ta xây. Đó là rủi ro trong các phương án
đầu tư. Hoặc đơn giản là anh ta tin rằng khu vực này mọi người sẽ muốn thuê nhà
vì ở đó có một trường Đại học lớn, nhưng rủi ro xảy ra là trường Đại học di dời
đi nơi khác.
Tóm lại, việc thay đổi phương án sử dụng đất linh hoạt để mang lại lợi ích
cao hơn cần sự thận trọng, tính toán kĩ càng và dựa trên hiểu biết ở nhiều khí cạnh
kinh tế.
¨ Mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý xã hội
So với các hàng hoá thông thường khác thì nhu cầu về BĐS của mỗi vùng,
mỗi khu vực, mỗi quốc gia là rất khác nhau, phụ thuộc vào thị hiếu, tập quán của
người dân sinh sống tại đó. Yếu tố tâm lý xã hội, thậm chí cả các vấn đề tín
ngưỡng như tôn giáo hay tâm linh cũng là những vấn đề có thể chi phối nhu cầu
và hình thức BĐS.
Ví dụ như ở những thị trường mà mọi người coi nhà là điều kiện tiên quyết
để ổn định cuộc sống, an cư lạc nghiệp, đồng thời coi nhà một tài sản lớn để lại
cho con cháu sau quá trình cả đời lao động tích luỹ thì cầu về đất nền thường rất
cao. Trong khi ở những thị trường phát triển sôi động và thiên về lối sống hưởng
thụ hơn mà mọi người chỉ yêu cầu nhà là nơi để nghỉ ngơi hơn là một tài sản để
truyền lại cho con cháu thì nhu cầu về nhà trọ, nhà chung cư mini sẽ nhiều hơn.
Rất nhiều người dân mua nhà thì phải xem hướng nhà có hợp tuổi hay không hay
xem long mạch đất xem có phạm phải ám khí hay không. Những mảnh đất hay
ngôi nhà gắn liền với các sự kiện xấu như có người chết, tự tử hay nhà hay gặp
tai hoạ sẽ rất khó có thể bán được do tâm lí của người mua thường muốn tránh né
những tài sản như vậy vì sợ mang lại xui xẻo.
2.3 Phân loại bất động sản
Khi phân loại bất động sản người ta có thể sử dụng nhiều tiêu chí trong đó
việc phân loại dựa trên việc xem xét xem bất động sản có đang được đầu tư xây
dựng theo một mục đích kinh tế cụ thể nào không là một trong những cách phân
loại phổ biến nhất. Theo cách này, người ta có thể phân loại thành bất động sản
có đầu tư xây dựng các công trình trên đất với các mục đích khác nhau và bất
động sản đặc biệt.
Bất động sản có đầu tư xây dựng công trình trên đất
+ Bất động sản nhà đất: bao gồm đất đai và tất cả tài sản gắn liền với đất
đai đó. Nhóm này có tính chất phức tạp cao, thường chiếm tỷ trọng lớn nhất trong
lĩnh vực bất động sản vì “ở” là một trong ba nhu cầu sinh tồn căn bản của con
người là “ăn mặc ở”.
+ Bất động sản nhà xưởng và các công trình thương mại, dịch vụ: bao gồm
các bất động sản được thiết kế với mục đích cụ thể cho một hoạt động kinh tế nào
đó, thường là hoạt động của các doanh nghiệp và chủ yếu là kênh phân phối sản
phẩm dịch vụ tới khách hàng của các doanh nghiệp
+ Bất động sản hạ tầng: bao gồm đường xá, cầu cống,…với chức năng kết
nối các bất động sản khác.
+ Bất động sản trụ sở làm việc: chủ yếu là các văn phòng và xây dựng với
mục đích là để làm trụ sở làm việc cho các công ty
+ Ngoài ra, tuỳ theo các mục đích khác mà người ta có thể đầu tư xây dựng
các bất động sản tương ứng.
Bất động sản không đầu tư xây dựng công trình trên đất.
Khi khai thác đất theo phương hướng không đầu tư xây dựng các công trình
thêm thường bao gồm:
+ Đất dùng cho nông nghiệp
+ Đất nuôi trồng thuỷ hải sản,
+ Đất làm muối,
+ Đất hiếm
+ Đất chưa qua sử dụng,
…
Bất động sản đặc biệt
Bất động sản đặc biệt thường chỉ mang giá trị về tinh thần nhiều hơn là giá
trị kinh tế như các công trình kiến trúc văn hoá, bảo tồn quốc gia, khu di tích,
nghĩa trang, đền chùa,…
2.4 Quyền của chủ thể đối với bất động sản
¨ Đất đai là sở hữu toàn dân
Ở Việt Nam, Hiến pháp năm 1992 quy định đất đai là thuộc sở hữu của
toàn dân, pháp luật không công nhận quyền sở hữu tư nhân về đất đai mà chỉ công
nhận quyền sử dụng đất.
Theo hiến pháp nước Cộng Hòa Xã Hội Chủ Nghĩa Việt Nam cơ sở pháp
lý xác lập chế độ sở hữu toàn dân về đất đất đai được quy định tại Điều 53 Hiến
pháp năm 2013: "Đất đai, tài nguyên nước, tài nguyên khoáng sản, nguồn lợi ở
vùng biển, vùng trời, tài nguyên thiên nhiên khác và các tài sản do Nhà nước đầu
tư, quản lý là tài sản công thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở
hữu và thống nhất quản lý."
¨ Quyền sử dụng đất lâu dài hoặc có thời hạn
Người dân có thể được cấp quyền sử dụng đất lâu dài hoặc sử dụng đất có
thời hạn. Điều 166 Luật đất đai quy định về quyền chung của người sử dụng đất
như sau:
+ Được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và
tài sản khác gắn liền với đất.
+ Hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất.
+ Được Nhà nước bảo hộ khi người khác xâm phạm quyền, lợi ích hợp
pháp về đất đai của mình.
+ Được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất theo quy định của Luật này.
+ Khiếu nại, tố cáo, khởi kiện về những hành vi vi phạm quyền sử dụng
đất hợp pháp của mình và những hành vi khác vi phạm pháp luật về đất đai.
…
¨ Thay đổi quyền sở hữu, quyền sử dụng
Điều 167 Luật đất đai cho phép người sử dụng đất được thực hiện các
quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế
chấp, góp vốn quyền sử dụng đất.
Đối với nhóm người sử dụng đất mà có chung quyền sử dụng đất thì có các
quyền và nghĩa vụ như sau:
– Nhóm người sử dụng đất gồm hộ gia đình, cá nhân thì có quyền và nghĩa
vụ như quyền và nghĩa vụ của hộ gia đình, cá nhân. Trường hợp trong nhóm
người sử dụng đất có thành viên là tổ chức kinh tế thì có quyền và nghĩa vụ như
quyền và nghĩa vụ của tổ chức kinh tế;
– Trường hợp nhóm người sử dụng đất mà quyền sử dụng đất phân chia
được theo phần cho từng thành viên trong nhóm, nếu từng thành viên của nhóm
muốn thực hiện quyền đối với phần quyền sử dụng đất của mình thì phải thực
hiện thủ tục tách thửa theo quy định, làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và được thực hiện
quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất .
Trường hợp quyền sử dụng đất của nhóm người sử dụng đất không phân
chia được theo phần thì ủy quyền cho người đại diện để thực hiện quyền và nghĩa
vụ của nhóm người sử dụng đất.
¨ Hình thức chuyển giao quyền sở hữu, quyền sử dụng
Điều 169 Luật đất đai quy định tùy từng đối tượng nhận quyền sử dụng đất
là Hộ gia đình, cá nhân, Tổ chức kinh tế, doanh nghiệp liên doanh, … sẽ có quyền
được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất thông qua một số hình thức sau:
– Nhận tặng cho, nhận thừa kế, góp vốn;
– Thông qua hình thức mua, thuê mua, thông qua việc Nhà nước giao
đất để thực hiện các dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho
thuê;
– Thông qua việc Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất đối với đất đang
được sử dụng ổn định;
…
Bên cạnh đó, do có tính ảnh hưởng qua lại mà theo quy định tại Điều 171
Luật đất đai, đất được qui định về quyền sử dụng hạn chế: quyền sử dụng hạn chế
đối với thửa đất liền kề bao gồm quyền về lối đi; cấp, thoát nước; tưới nước, tiêu
nước trong canh tác; cấp khí ga; đường dây tải điện, thông tin liên lạc và các nhu
cầu cần thiết khác một cách hợp lý trên thửa đất liền kề.
1. Phân biệt khái niệm “sử dụng vĩnh viễn” và “sử dụng lâu dài” trong
qui định về quyền sử dụng đất. Phân biệt “sổ đỏ” và “sổ hồng”.
2. Qui định về thời hạn sở hữu nhà chung cư tại VN hiện nay
*Tham khảo: Tại Việt Nam hiện nay (2020), những dự án nằm trên Đất
quy hoạch được nhà nước chuyển giao cho chủ đầu tư theo hình thức Đất sở hữu
lâu dài thì Dự án trên đất đó được quyền ra sổ hồng sở hữu “lâu dài” (Trong luật
không có khái niệm sở hữu “vĩnh viễn” mà chỉ có khái niệm sở hữu” lâu dài” ).
Ngược lại, Đất quy hoạch mà chủ đầu tư chỉ có quyền sử dụng trong 50
năm hay một con số cụ thể nào đó, thì dự án trên đất đó cũng chỉ được ra sổ hồng
với sở hữu tương ứng với số năm Chủ đầu tư được sử dụng đất.
Tuy nhiên trong thực tế ngày càng phát sinh những vấn đề liên quan đến
thời hạn của giấy chứng nhận quyền sử dụng đất với các loại hình bất động sản
ngày càng phong phú, đa dạng. Xuất phát từ những vấn đề mà pháp luật chưa
điều chỉnh tới mà các văn bản pháp luật liên quan liên tục được xem xét để thay
đổi cho phù hợp với tình hình thực tế hơn.
Đối với các công trình trên đất:
Khác với đất đai, đối với các công trình trên đất thì có thể được cấp quyền
sở hữu vĩnh viễn, sở hữu lâu dài, sở hữu có thời hạn hoặc thuê theo hợp đồng.
Tuy tình hình thực tế mỗi quốc gia mà nhà nước có những quy định cụ thể
khác nhau về việc cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu cho các công trình được
xây dựng là nhà ở và không phải là nhà ở với các thời hạn khai thác cũng như các
quyền khai thác khác nhau.
Pháp luật về đất đai và nhà ở hiện hành (2020), chưa có quy định cụ thể
xác định thời hạn sở hữu nhà chung cư 50 năm, 70 năm hay vĩnh viễn. Tuy nhiên,
tại Điều 99 Luật Nhà ở năm 2014 quy định cụ thể về thời hạn sử dụng nhà chung
cư. Theo đó, thời hạn sử dụng nhà chung cư được xác định căn cứ vào “Cấp công
trình xây dựng”và kết luận kiểm định chất lượng của cơ quan quản lý nhà ở cấp
tỉnh nơi có nhà chung cư theo quy định. Khi nhà chung cư hết niên hạn sử dụng
theo quy định của pháp luật về xây dựng hoặc bị hư hỏng nặng, có nguy cơ sập
đổ, không bảo đảm an toàn cho người sử dụng thì cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh
phải tổ chức kiểm định chất lượng công trình nhà chung cư này để xử lý theo quy
định.
Về 'Cấp công trình xây dựng', Thông tư số 03/2016/TT-BXD quy định:
thời hạn sử dụng nhà là từ 30 đến 50 năm đối với công trình cấp 3, từ 50 đến 100
năm đối với công trình cấp 2 và trên 100 năm đối với công trình cấp 1. Cụ thể,
công trình cấp 4 (1 tầng kết cấu đơn giản) có niên hạn sử dụng dưới 20 năm. Công
trình cấp 3 (2-7 tầng) có niên hạn sử dụng từ 20 năm đến dưới 50 năm. Công trình
cấp 2 (8-20 tầng) có niên hạn sử dụng từ 50 năm đến 100 năm. Công trình cấp 1
(trên 20 tầng) và công trình đặc biệt có niên hạn sử dụng trên 100 năm.
2.5 Các phương pháp định giá bất động sản
Phương pháp thẩm định giá bất động sản hiện nay được căn cứ thông tư số
145/2016/TT-BTC ngày 06 tháng 10 năm 2016 của Bộ trưởng Bộ Tài chính về
việc ban hành Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 11 về Thẩm định giá bất
động sản theo đó có các cách tiếp cận và phương pháp thẩm định giá bất động
sản như sau:
v Cách tiếp cận từ thị trường: Phương pháp so sánh
v Cách tiếp cận từ chi phí: Phương pháp chi phí tái tạo; Phương pháp chi phí
thay thế
v Cách tiếp cận từ thu nhập: Phương pháp dòng tiền chiết khấu; Phương pháp
vốn hóa trực tiếp
v Cách tiếp cận hỗn hợp được xây dựng trên cơ sở kết hợp cách tiếp cận từ
thị trường, cách tiếp cận từ chi phí và cách tiếp cận từ thu nhập: Phương
pháp thặng dư; Phương pháp chiết trừ
2.5.1 Thẩm định giá bất động sản theo cách tiếp cận từ thị trường
“Phương pháp so sánh”
Nội dung
Thẩm định giá bất động sản bằng phương pháp so sánh là phương pháp
thẩm định giá, xác định giá trị của bất động sản thẩm định giá dựa trên cơ sở phân
tích mức giá của các bất động sản so sánh để ước tính, xác định giá trị của bất
động sản thẩm định giá. Phương pháp này được xây dựng chủ yếu trên nguyên
tắc thay thế, điều đó có nghĩa là một người mua thận trọng sẽ không bỏ ra một số
tiền nào đó nếu anh ta tốn ít tiền hơn mà vẫn có được tài sản tương tự để thay thế.
Theo nguyên tắc này, giá trị tài sản mục tiêu cần định giá coi là hoàn toàn
có thể ngang bằng với giá trị của những tài sản tương đương có thể so sánh được.
Như vậy, về mặt kỹ thuật phương pháp này đơn giản chỉ cần đi tìm các bằng
chứng về giá trị của các bất động sản tương đương có thể so sánh được trên thị
trường.
Thực tế không có 2 bất động sản hoàn toàn giống nhau mà nó thường khác
nhau về vị trí, diện tích, quang cảnh, đặc điểm pháp lý. Hơn nữa giá trị bất động
sản thường thay đổi theo thời gian. Vì vậy để tiến hành so sánh, thẩm định viên
phải thu thập các giao dịch trên thị trường hiện hành của các bất động sản giống
hoặc tương đối giống với bất động sản mục tiêu cần thẩm định giá. Sau đó tiến
hành phân tích các giá trị đã giao dịch và làm các điều chỉnh cần thiết để đưa ra
được giá trị hợp lý của bất động sản mục tiêu.
Các bước tiến hành
¨ Bước 1:
Tìm kiếm các thông tin về bất động sản đã được giao dịch trong thời gian
gần nhất có thể so sánh được với bất động sản mục tiêu về các mặt, các yếu tố
chủ yếu ảnh hưởng đến giá trị như: kiểu cách, vị trí, điều kiện môi trường. Cụ thể,
thẩm định viên cần dựa trên 7 yếu tố cơ bản sau để so sánh:
Tình trạng vật chất của bất động sản.
ü Đặc điểm về mặt bằng.
ü Đặc điểm của các công trình xây dựng có liên quan.
ü Đặc điểm về vị trí hay đặc điểm.
ü Tình trạng pháp lý.
ü Thời gian giao dịch.
ü Các điều khoản và các điều kiện của giao dịch.
¨ Bước 2:
Tiến hành kiểm tra và phân tích các giao dịch chứng cớ nhằm đảm bảo tính
chất có thể so sánh được với bất động sản mục tiêu. Để thực hiện tốt bước này,
khi kiểm tra và phân tích các giao dịch thị trường cần phải làm rõ: nguồn gốc, đặc
điểm và tính chất của các giao dịch.
¨ Bước 3:
Lựa chọn một số bất động sản có thể so sánh thích hợp nhất. Theo kinh
nghiệm thường lấy từ 3 đến 6 bất động sản để so sánh.
¨ Bước 4:
Xác định những yếu tố khác nhau giữa bất động sản mục tiêu và bất động
sản so sánh. Đồng thời dựa trên các yếu tố khác nhau để tiến hành điều chỉnh giá
của các bất động sản. Cách điều chỉnh thông thường là lấy bất động sản mục tiêu
làm chuẩn, thực hiện việc điều chỉnh với bất động sản so sánh. Nếu bất động sản
so sánh có các yếu tố được đánh giá là tốt hơn bất động sản mục tiêu thì điều
chỉnh giảm giá trị giao dịch của bất động sản so sánh xuống và ngược lai.
¨ Bước 5:
Ước tính giá trị của bất động sản mục tiêu trên cơ sở giá của các bất động
sản đã điều chỉnh.
Ưu điểm, hạn chế và điều kiện áp dụng

¨ Ưu điểm:
Đây là phương pháp đơn giản, phổ biến rộng rãi và được sử dụng nhiều
nhất trong thực tế vì những ưu điểm sau:
+ Phương pháp định giá ít gặp khó khăn về mặt kĩ thuật vì không có công
thức hay mô hình cố định mà chỉ dựa vào sự hiện diện của các giao dịch thị trường
để cung cấp các dấu hiệu về giá trị.
+ Là phương pháp thể hiện sự đánh giá của thị trường- đó là các bằng
chứng rõ ràng đã được thừa nhận thực tế về giá trị của bất động sản. Vì vậy nó
có cơ sở vững chắc để khách hàng và cơ quan pháp lý công nhận.
+Là cơ sở hay còn gọi là đầu vào của các phương pháp khác như phương
pháp chi phí và phương pháp thặng dư.
¨ Hạn chế:
+ Phải có giao dịch về các bất động sản tương tự ở trong cùng khu vực thì
mới có thể sử dụng để so sánh được. Nếu có ít bất động sản so sánh đáp ứng được
các yêu cầu trên thì kết quả sẽ có độ chính xác kém.
+ Các thông tin chứng cớ thường mang tính lịch sử. Đây là điều không thể
tránh khỏi. Nếu thị trường biến động, các thông tin nhanh chóng trở nên lạc hậu
trong thời gian ngắn, khi đó tính chính xác sẽ thấp.
+ Phương pháp này đòi hỏi thẩm định viên phải có nhiều kinh nghiệm và
kiến thức thị trường thì mới có thể tiến hành định giá một cách thích hợp.
¨ Điều kiện áp dụng:
+ Chất lượng thông tin phải phù hợp, đầy đủ, thích hợp, đáng tin cậy và có
thể kiểm tra được.
+ Thị trường phải ổn định, nếu thị trường biến động sẽ có sai số lớn.
+ Thường dùng trong các trường hợp: các bất động sản đồng nhất như các
căn hộ, chung cư, các dãy nhà được xây dựng cùng kiểu, các ngôi nhà riêng biệt,
các mảnh đất trống.
Bài tập minh hoạ 1: Điều chỉnh dựa trên so sánh giá trị tuyệt đối
Lô đất A có diện tích 790m2 không có GCN quyền sử dụng đất, đang được
chính quyền địa phương xác nhận không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch,
đã được sử dụng ổn định từ năm 1994 đến nay.
Giá chuyển nhượng đối với đất có đầy đủ giấy tờ hợp pháp ở lô đất tương tự (lô
đất B) là 1.3 triệu/m2
a. Ước tính giá trị thị trường của lô đất.
b. Nếu trên ô đất A có một căn biệt thự và thẩm định viên tìm thấy một căn
biệt thự B tương tự. Ước tính giá trị biệt thự trên lô đất A (giá trị bao gồm cả giá
trị biệt thự và giá trị đất) nếu giá trị nội thất của biệt thự trên lô A lớn hơn biệt
thự trên lô B 50 triệu và Biệt thự trên lô đất B mới được bán với giá 4 tỷ (giá trị
bao gồm cả giá trị biệt thự và giá trị đất)
c. Nếu trên ô đất A có một căn biệt thự và thẩm định viên tìm thấy một căn
biệt thự B tương tự. Ước tính giá trị biệt thự trên lô đất A nếu Biệt thự trên lô đất
B mới được bán với giá 4 tỷ và:
+ Giá trị nội thất của biệt thự trên lô A lớn hơn biệt thự trên lô B 150 triệu.
+ Sân vườn trên lô đất B trị giá lớn hơn sân vườn trên lô đất A 400 triệu.
+ Bể bơi ở lô đất B có giá trị 500 triệu trong khi A không có bể bơi.
+ Để khắc phục những lạc hậu về hệ thống điều hoà tổng của biệt thự A thì
người mua sẽ phải bỏ ra 50 triệu trong khi biệt thự B thì không gặp vấn đề này.
Biết rằng tại khu vực đó có các thông tin về pháp lý như sau:
- Đối với diện tích đất không có tranh chấp và sử dụng ổn định từ trước
15/10/1993 được miễn nộp tiền sử dụng đất đối với diện tích đất trong hạn mức.
- Đối với diện tích đất không có tranh chấp và sử dụng ổn định từ
15/10/1993 đến 1/7/2004 phải nộp 50% tiền sử dụng đất đối với diện tích đất
trong hạn mức và 100% đối với diện tích đất ngoài hạn mức.
- Đối với diện tích đất không có tranh chấp và sử dụng ổn định từ 1/7/2004
thì phải nộp 100% tiền sử dụng đất khi xin giấy chứng nhận hợp pháp hóa chủ
quyền.
- Giá đất theo quy định UBND là 1 triệu /m2 . Hạn mức đất là 170m2
- Khi xin giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, người sử dụng đất được miễn
tiền sử dụng đất với đất trong hạn mức và nộp 100% với đất ngoài hạn mức.
Bài giải
a. Ước tính giá trị thị trường lô đất A
- Tiền sử dụng đất phải nộp để hợp pháp hóa
= 170m2x 1triệu/m2x 50% + (790m2 - 170m2)x 1triệu/m2x 100%=705 triệu
Chỉ tiêu A so với B GT A- GT B
Giấy CN QSD Kém - 705
- Giá trị thị trường lô đất B= 790m2 x 1,3 triệu/m2= 1027 triệu
- Giá trị thị trường của lô đất A = 1027 triệu – 705 triệu = 322 triệu
b. Ước tính giá trị thị trường biệt thự A
Nội thất Hơn + 50
Tổng chênh lệch - 655
- Giá trị thị trường của biệt thự A: 4000 triệu - 655 triệu = 3345 triệu
c. Ước tính giá trị thị trường biệt thự A
Nội thất Hơn + 150
Sân vườn Kém - 400

Bể bơi Kém - 500
Điều hoà Kém - 50
Tổng chênh lệch - 1505
- Giá trị thị trường của biệt thự A: 4000 triệu - 1505 triệu = 2495 triệu
Bài tập minh hoạ 2: Điều chỉnh dựa trên so sánh tương đối
Cần định giá một căn hộ chung cư A với các thông tin như sau:
+ Ví trí: tầng 10
+ Diện tích 150 m2
+ Hướng: Tây
+ Cách thang máy: ngay cạnh
Thẩm định viên tìm thấy một căn hộ cùng toà B vừa được bán với giá 5 tỷ với
các thông tin như sau:
+ Vị trí: tầng 8
+ Diện tích 180m2
+ Hướng: Đông
+ Cách thang máy: 2 căn hộ
Các thông tin so sánh ở khu vực này như sau:
+ Từ tầng 4 trở lên, cứ tăng thêm 1 tầng thì giảm giá 2% trên mỗi m2
+ Khu chung cư có 4 loại căn hộ 80 m2, 150 m2, 180 m2 và 250 m2 và mức
giá trên mỗi m2 giảm 3% ở mỗi mức diện tích tăng dần.
+ Hướng đắt nhất ở khu vực là hướng Tây và giá của BĐS hướng Tây đắt
hơn hướng Đông 5% trên mỗi m2
+ Căn hộ sát thang máy cao giá hơn các căn hộ còn lại 1% trên mỗi m2
Bài giải
Giá trị mỗi m2 của căn hộ So sánh (căn hộ B): 5000/180 = 27.778 triệu/m2
Chỉ tiêu A B A so với B GTA- GTB (/m2)
Tầng 10 8 Kém -2%x2

Diện tích 150 180 Hơn +3%
Hướng Tây Đông Hơn +5%
Thang máy Cạnh Cách 2 căn Hơn +1%
Tổng chênh lệch + 5%
Giá trị mỗi m2 của căn hộ mục tiêu (căn hộ A):
27.778 x (1 +5%) = 29.167 triệu/ m2
Giá trị căn hộ A: 29.167 x 150 = 4375.05 triệu
Bài tập minh hoạ 3: Điều chỉnh dựa trên nhiều BĐS so sánh
Ước tính giá trị một mảnh đất có diện tích 450 m2 nếu thu thập được thông
tin từ 4 mảnh đất gần tương tự ở khu vực đó, sau khi điều chỉnh về được các thông
tin như sau:
+ Mảnh đất B có diện tích 560 m2, sau khi điều chỉnh các khác biệt so với
A thì giá trị định giá tương đương là 5.65 tỷ
+ Mảnh đất C có diện tích 360 m2, sau khi điều chỉnh các khác biệt so với
+ Mảnh đất D có diện tích 500 m2, sau khi điều chỉnh các khác biệt so với
+ Mảnh đất E có diện tích 550 m2, sau khi điều chỉnh các khác biệt so với
Bài giải
Đơn giá một m2 đối với mảnh đất B sau khi đã điều chỉnh khác biệt so với A là:
5650 triệu/560 m2= 10.089 triệu/ m2
Đơn giá một m2 đối với mảnh đất C sau khi đã điều chỉnh khác biệt so với A là:
3050 triệu/360 m2= 8.472 triệu/ m2
Đơn giá một m2 đối với mảnh đất D sau khi đã điều chỉnh khác biệt so với A là:
4330 triệu/500 m2= 8.660 triệu/ m2
Đơn giá một m2 đối với mảnh đất E sau khi đã điều chỉnh khác biệt so với A là:
5250 triệu/550 m2= 9.545 triệu/ m2

Trung bình cộng giá trị trên mỗi m2 của 4 mảnh đất ta có giá trị ước tính của 1m2
của mảnh đất A là 9.192 triệu/ m2
Giá trị ước tính mảnh đất A là: 9.192 triệu/ m2 x450 m2= 4136.4 triệu
Bài tập minh hoạ 4: Khác biệt về phương thức thanh toán thay vì khác biệt
về các đặc tính của BĐS
Ước tính giá trị của một BĐS được thanh toán ngay nếu thẩm định viên
tìm được một BĐS tương đương nhưng lại được thanh toán theo phương thức trả
góp như sau:
+ Thanh toán đợt 1 tại thời điểm hiện tại : 500 triệu
+ Thanh toán đợt 2 sau 1 năm: 300 triệu
Biết rằng: tỷ lệ lợi tức trung bình trên thị trường là 6%/năm
Bài giải
Giá trị của BĐS so sánh nếu thanh toán toàn bộ số tiền tại thời điểm hiện
tại được tính toán như sau:
- Số tiền thanh toán đợt 1 tại giá trị hiện tại: giữ nguyên giá trị là 500 triệu
- Số tiền thanh toán đợt 2 sẽ bị trượt giá với mức 6%/năm nên giá trị hiện
tại tương đương của khoản tiền này là: 300/ (1+6%) = 283.019 triệu
Số tiền thanh toán đợt 3 sẽ bị trượt giá với mức 6%/năm trong 2 năm nên
giá trị hiện tại tương đương của khoản tiền này là: 300/ (1+6%)2 = 266.999 triệu
- Số tiền thanh toán đợt 4 sẽ bị trượt giá với mức 6%/năm nên giá trị hiện
tại tương đương của khoản tiền này là: 200/ (1+6%)3 = 167.924 triệu
Giá trị ước tính của BĐS mục tiêu là:
500 + 283.019 + 266.999 + 167.924 = 1217.942 triệu
2.5.2 Thẩm định giá bất động sản theo cách tiếp cận từ chi phí
Nội dung
Cách tiếp cận từ chi phí là cách thức xác định giá trị của bất động sản thẩm
định giá thông qua chi phí tạo lập một bất động sản với công trình xây đựng có
chức năng, công dụng giống hệt hoặc tương tự với công trình xây dựng hiện có
thuộc bất động sản thẩm định giá và hao mòn của công trình xây dựng thẩm định
giá. Phương pháp chi phí là phương pháp thẩm định giá dựa trên cơ sở chi phí tạo
ra một tài sản tương tự tài sản cần thẩm định giá để xác định giá trị thị trường của
tài sản cần thẩm định giá. Theo cách tiếp cận từ chi phí bao gồm hai phương pháp
là: Phương pháp chi phí tái tạo; Phương pháp chi phí thay thế
Phương pháp chi phí tái tạo: Là phương pháp thẩm định giá xác định giá
trị của bất động sản thẩm định giá dựa trên cơ sở chênh lệch giữa chi phí tái tạo
ra công trình xây dựng giống hệt với công trình xây dựng thẩm định giá theo
giá thị trường hiện hành và giá trị hao mòn của công trình xây dựng thẩm định
giá.
Phương pháp chi phí thay thế: Là phương pháp thẩm định giá xác định giá
trị của bất động sản thẩm định giá dựa trên cơ sở chênh lệch giữa chi phí thay thế
tạo ra công trình xây dựng tương tự với công trình xây dựng thẩm định giá theo
giá thị trường hiện hành và giá trị hao mòn của công trình xây dựng thẩm định
giá.
1. Chi phí tái tạo của các công trình cổ có tuổi đời lâu năm thường sẽ lớn
hơn hay nhỏ hơn so với chi phí thay thế công trình đó bằng một công trình hiện
đại có các chức năng tương đương?
2. Chi phí thay thế các công trình sử dụng các công nghệ lạc hậu thường
sẽ lớn hơn hay nhỏ hơn so với chi phí thay thế công trình đó bằng công trình mới
với các chức năng tương đương xây dựng theo công nghệ hiện đại?
Các bước tiến hành

¨ Bước 1:
Ước tính riêng giá trị của lô đất thuộc bất động sản bằng cách coi đó là đất
trống đang sử dụng trong điều kiện tốt nhất và hiệu quả nhất theo nguyên tắc xác
định giá đết quy định tại Luật Đất đai và các phương pháp xác định giá đất theo
quy định của Chính phủ và hướng dẫn của các Bộ, ngành có liên quan, Ủy ban
nhân dân các tỉnh thành phố trực thuộc Trung ương.
¨ Bước 2:
Ước tính chi phí hiện tại để xây dựng mới, để cải tạo, thay thế công trình
xây dựng hiện có trên đất, bao gồm cả lợi nhuận cho nhà thầu và thuế, phí phải
nộp theo quy định của pháp luật.
¨ Bước 3:
Xác định hao mòn và ước tính giá trị hao mòn lũy kế (mức độ giảm giá 0
của công trình xây dựng hiện có trên đất.
¨ Bước 4:
Ước tính giá trị của công trình xây dựng bằng cách trừ giá trị hao mòn lũy
kế (mức giảm giá) khỏi chi phí xây dựng mới hiện hành của công trình.
¨ Bước 5:
Ước tính giá trị của bất động sản cần thẩm định giá bằng cách cộng (+) kết quả
bước 1 và bước 4.
Ưu, nhược điểm và điều kiện áp dụng
¨ Ưu điểm:
Đơn giản, dễ áp dụng, có cơ sở vững chắc để được công nhận vì nó dựa
vào chứng cứ giá trị thị trường
¨ Nhược điểm:
Bắt buộc phải có thông tin, các dữ liệu mang tính lịch sử, do tính chất đặc
biệt về kỹ thuật của tài sản thẩm định nên khó có thể tìm được một tài sản đang
được mua bán trên thị trường hoàn toàn giống với tài sản thẩm định giá.
¨ Điều kiện áp dụng

+ Các thông tin về chi phí xây dựng phải được thống kê một cách đầy đủ
và chi tiết.
+ Thường áp dụng cho các BĐS thuộc các dự án hoặc thuộc một bên nhà
thầu có hạch toán kinh tế rõ ràng.
+ Phù hợp với tình huống định giá để bồi thường thiệt hại trong các hợp
đồng bảo hiểm.
+ Phù hợp với các BĐS cá biệt như trường học, bệnh viện,...là các BĐS
khó có BĐS tương tự giao dịch trên thị trường.
Bài tập minh hoạ 1:
Tòa nhà A đã xây được 10 năm, có diện tích 3800 m2, diện tích đất xây
dựng là 1000 m2
- Chi phí xây dựng hiện hành: 1.5 triệu/ m2
- Tuổi thọ kinh tế công trình là 50 năm
- Mảnh đất tương tự B vừa được nhà nước cho thuê 50 năm với giá 2 triệu
/ m2
Ước tính giá trị của tòa nhà A.
Bài giải
- Giá trị thị trường của mảnh đất trống:
3800m2 x 2 = 7600 triệu = 7.6 tỷ
- Chi phí hiện hành công trình:
1000 m2 x 1.5triệu/ m2 = 1500 triệu = 1.5 tỷ
- Mức giảm giá công trình
(10/50) x 1.5 tỷ = 0.3 tỷ
- Chi phí thay thế công trình
1.5 tỷ – 0.3 tỷ = 1.2 tỷ
- Giá trị thị trường của BĐS
1.2 tỷ + 7.6 tỷ = 8.8 tỷ
Bài tập minh hoạ 2:

Ước tính giá trị BĐS dựa trên thông tin sau:
- Diện tích 680 m2, có đầy đủ pháp lý về sử dụng đất
- Công trình 2 tầng, kết cấu bê tông, diện tích sàn xây dựng 150 m2
Tỷ lệ các kết cấu chính Hao mòn kết
trong tổng tài sản cấu chính
Móng 32% 32%
Tường 28% 77%
Sàn 15% 26%
Mái 14% 48%
- Lô đất bên cạnh tương tự được bán với giá 2.21 triệu đ/ m2
- Đơn giá xây dựng mới nhà có kết cấu tương đương là 27 triệu/ m2
a/ Xác định giá trị của mảnh đất
b/ Xác định giá trị của căn nhà nếu chi phí để khắc phục lạc hậu về điều hoà
và bếp là 50 triệu
c/ Xác định giá trị của BĐS
Bài giải
a/ Giá trị của mảnh đất:
680m2 x 2.21 triệu/m2 = 1502.8 triệu
b/ Xác định giá trị còn lại của căn nhà
Tỷ lệ các Tỷ lệ các kết Hao mòn Tỷ lệ giá trị Tỷ lệ giá trị
kết cấu cấu chính trên kết cấu còn lại của còn lại của
chính trên Tổng các kết chính từng kết căn nhà
TTS cấu chính cấu = (2)x(4)
100% - (3)
(1) (2) (3) (4) (5)
Móng 32% 35.95% 32% 68% 8.79%
Tường 28% 31.47% 77% 23% 2.28%
Sàn 15% 16.85% 26% 74% 2.10%
Mái 14% 15.75% 48% 52% 1.29%
Tổng 89% 14.46%
Giá trị còn lại của căn nhà:

14.46% x 150m2 x 27 triệu/m2 - 50 triệu = 535.63 triệu
c/ Giá trị của BĐS là:
1502.8 triệu + 535.63 triệu = 2038.43 triệu
2.5.3 Thẩm định giá bất động sản theo cách tiếp cận từ thu nhập
Phương pháp thu nhập là phương pháp thẩm định giá dựa trên cơ sở chuyển
đổi các dòng thu nhập ròng trong tương lai có thể nhận được từ việc khai thác tài
sản thành giá trị hiện tại của tài sản (quá trình chuyển đổi này còn được gọi là quá
trình vốn hóa thu nhập) để ước tính giá trị thị trường của tài sản cần thẩm định
giá. Cách tiếp cận từ thu nhập gồm hai phương pháp: Phương pháp vốn hóa trực
tiếp và phương pháp dòng tiền chiết khấu:
¨ Phương pháp dòng tiền chiết khấu:
Là phương pháp thẩm định giá xác định giá trị của tài sản thẩm định giá
dựa trên cơ sở quy đổi các dòng tiền trong tương lai dự kiến có được từ tài sản về
giá trị hiện tại thông qua việc sử dụng tỷ suất chiết khấu phù hợp. Phương pháp
dòng tiền chiết khấu thường được áp dụng để xác định giá trị quyền sử dụng đất
của thửa đất tạo ra thu nhập cho người sử dụng.
Với i là tỷ lệ chiết khấu, FV là dòng tiền tương lại, PV là dòng tiền hiện
tại, dòng tiền hiện tại có thể được xác định qua 3 công thức sau:
§ Công thức 1:
Giá trị hiện tại của dòng tiền trong tương lai
FV1 FV2 FVn
PV = + + ...
(1+i) (1+i)2 (1+i)n
§ Công thức 2:
Giá trị hiện tại của dòng tiền đều trong tương lai
FV FV FV FV
PV = + 2
+ ... n
= (1- (1+i)-n) )
(1+i) (1+i) (1+i) i
§ Công thức 3:
Nếu n trong công thức 2 (dòng tiền đều) tiến đến +∞ thì PV = FV/i
Ví dụ minh hoạ 1: BĐS là nhà cho thuê
Có một căn nhà hiện đang cho thuê với giá cho thuê là 36 triệu/ tháng
+ Chi phí tu bổ hàng năm: 15 triệu
+ Thuế: 98 triệu/ năm
+ Lãi suất kỳ vọng trên thị trường: 12%/năm
Thẩm định giá trị thị trường căn nhà trên nếu căn nhà được đem cho thuê trong
10 năm tới (đây là tuổi đời kinh tế còn lại của căn nhà) cộng thêm thỏa thuận với
người thuê nhà như sau:
+ Sau 2 năm thay bóng đèn trị giá 10 triệu
+ Sau 7 năm thay các thiết bị nội thất trị giá ước tính 80 triệu
Bài giải
+ Phần dòng tiền đều hàng năm gồm có Doanh thu từ tiền thuê nhà và chi
phí thuế và tu bổ. Thu nhập ròng đều hằng năm từ việc cho thuê nhà là:
36 triệu/ tháng x 12tháng - 98 triệu- 15 triệu = 319 triệu
Giá trị hiện tại của dòng tiền đều (áp dụng công thức số 2) trong 10 năm
!"# "
𝑥 1 − +, =1802.421 triệu
"$% "*"$%
+ Phần dòng tiền phát sinh đơn lẻ bao gồm tiền thay bóng đèn ở năm 2 và
thay thiết bị nội thất ở năm 7. Giá trị hiện tại của dòng chi phí đó là:
10/ (1+ 12%)2 + 80/ (1+12%)7 = 44.160 triệu
+ Ước tính giá trị của căn nhà là:
1802.421 triệu - 44.160 triệu = 1758.261 triệu
Ví dụ minh hoạ 2: BĐS để sản xuất kinh doanh
Tính giá trị của một rạp chiếu phim đang vận hành ổn định và dự tính sẽ vận
hành được 60 năm nữa với các thông tin sau:
+ Giá vé là 60,000 đồng/vé
+ Số phòng chiếu là 20, số ghế mỗi phòng là 300.
+ Công suất khai thác là 70% số ghế

+ Thời gian khai thác trong năm là khoảng 80% số ngày trong năm.
+ Chi phí vận hành chiếm 27% doanh thu
+ Một năm kế toán là 360 ngày
+ Tỷ lệ chiết khấu là 11%
Bài giải
Thu nhập mỗi năm của rạp:
60000 đồng/ vé x 20 phòng x 300 ghế/phòng x 70% vé/ghế x 80% x 360
= 72.576x 109 = 72.576 tỷ
Thu nhập ròng mỗi năm:
72.576 (1- 27%) = 52.980 tỷ
Giá trị ước tính của rạp:
[52.980 / 11%] x [(1 - (1+11%)-60)] = 480.717 tỷ
¨ Phương pháp vốn hóa trực tiếp:
Vốn hóa trực tiếp là phương pháp sử dụng thu nhập để ước tính giá trị tài
sản bằng cách chuyển hóa lợi tức của một năm. Việc chuyển hóa này thực hiện
đơn giản bằng cách chia thu nhập cho tỷ suất vốn hóa thích hợp hay nhân với hệ
số thu nhập.
Thu nhập ước tính có thể là tổng thu nhập tiềm năng (PGI), tổng thu nhập
thực hiện (EGI), thu nhập họat động ròng (NOI), thu nhập từ vốn chủ sỡ hữu (EI),
thu nhập từ vốn vay (MI), thu nhập từ đất (LI) hay thu nhập từ công trình (BI).
Ví dụ như khi xác định thu nhập ròng mang lại từ (cho thuê) tài sản
Thu nhập hoạt động (NOI) = Tổng thu nhập tiềm năng (PGI) - Thất thu do không
cho thuê hết toàn thời gian - Chi phí vận hành, duy tu,..
Tổng thu nhập tiềm năng (PGI): là toàn bộ thu nhập đối với một tài sản với
tỷ lệ thuê (tỷ lệ lấp đầy) là 100% công suất thiết kế. Thẩm định viên xác định tổng
thu nhập tiềm năng từ cho thuê tài sản cần định giá thông qua điều tra từ thị trường
những tài sản cho thuê tương tự với tài sản cần định giá.
Thất thu do tài sản không được thuê hết 100% công suất và do thanh toán
dây dưa : phần thất thu này được xác định bằng tỷ lệ trống (không có khách thuê)
nhân (X) tổng thu nhập tiềm năng từ (cho thuê) tài sản. Thẩm định viên xác định
tỷ lệ trống (không có khách thuê) và do thanh toán dây dưa thông qua điều tra thị
trường những bất động sản cho thuê tương tự.
Chi phí vận hành, duy tu bảo dưỡng tài sản: khoản mục này bao gồm các
chi phí trực tiếp và chi phí gián tiếp;
Chi phí trực tiếp là những chi phí cố định mà chủ sở hữu bất động sản phải
chi trả bất kể có khách thuê hay không.
Chi phí gián tiếp: là những chi phí phải trả lớn hoặc nhỏ tỷ lệ thuận với số
lượng khách thuê bất động sản nhiều hay ít
Áp dụng công thức chia thu nhập cho tỷ suất vốn hoá hoặc nhân với số
nhân thu nhập và tỷ số này phản ánh mối quan hệ giữa thu nhập và giá trị được
rút ra từ dữ liệu thị trường. Điểm cơ bản là các tài sản phải tương đồng về rủi ro,
thu nhập, chi phí, đặc điểm vật chất và vị trí với tài sản thẩm định giá.
Bài tập minh hoạ:
Tính giá trị mảnh đất nếu người mua sử dụng để chăn nuôi bò lấy sữa với
giá bán 5000đ/100ml sữa. Trang trại bò có những thông tin trong 3 năm qua như
sau:
+ Năng suất là 1 triệu ml sữa/ ngày ở năm thứ nhất, 2.5 triệu ml/ ngày ở
năm ở thứ 2 và 3 triệu ml sữa/ngày ở năm thứ 3
+ Toàn bộ chi phí thức ăn chăn nuôi là 17% doanh thu
+ Chi phí khấu hao là 42% doanh thu
+ Các chi phí khác là 33% doanh thu
+ Lãi suất ngân hàng trong 3 năm lần lượt là 7%, 8% và 9%
+ Một năm được tính là có 360 ngày
Bài giải
Năm 1 Năm 2 Năm 3
Năng suất (100 ml ) 10,000 25,000 30,000
Giá bán (đồng trên 100 ml) 5000 5000 5000

6 6
Doanh thu (đồng) 50x10 125x10 150x106
Doanh thu trung bình 1 ngày là: (50 + 125 + 150)/3 = 108.333 triệu
Chi phí trung bình mỗi ngày là: 108.333 x (17% + 42% + 33%) = 99.666
triệu
Lợi nhuận trung bình mỗi ngày: 108.333 - 99.666 = 8.677 triệu
Lợi nhuận trung bình mỗi năm = 8.667 x 360 = 3120.12 triệu
Lãi suất ngân hàng trung bình: (7% + 8% + 9%)/3 = 8%
Giá trị ước tính của bất động sản: 3120.12/ 8% = 39001.5 triệu = 39 tỷ
2.5.4 Thẩm định giá bất động sản theo phương pháp tiếp cận hỗn hợp
Phương pháp thặng dư
Phương pháp thặng dư là phương pháp thẩm định giá mà giá trị thị trường
của tài sản cần thẩm định giá được xác định căn cứ vào giá trị vốn hiện có bằng
cách lấy giá trị ước tính của sự phát triển giả định của tài sản (tổng doanh thu) trừ
đi tất cả các chi phí phát sinh để tạo ra sự phát triển đó.
Các bước tiến hành:
¨ Bước 1:
Xác định mục tiêu kinh doanh, cách thức khai thác tốt nhất và hiệu quả
nhất của thửa đất, phù hợp với quy định pháp luật, khả thi về điều kiện tài chính
và mang lại giá trị cao nhất cho thửa đất, dự án.
¨ Bước 2:
Xác định giai đoạn dự báo dòng tiền trong tương lai. Uớc tính tổng doanh
thu phát triển của dự án, chuyển đổi tổng doanh thu đó về giá tại thời điểm cần
thẩm định giá.
¨ Bước 3:
Ước tính tổng doanh thu phát triển của bất động sản. Đối với trường hợp
2 cần thực hiện quy đổi tổng doanh thu phát triển của bất động sản về thời điểm
¨ Bước 4:
Ước tính tổng chi phí phát triển để tạo ra giá trị phát triển của bất động sản.
Đối với trường hợp 2 cần thực hiện quy đổi tổng chi phí phát triển của bất động
sản về thời điểm thẩm định giá.
¨ Bước 5:
Xác định giá trị quyền sử dụng đất trên cơ sở lấy kết quả tính toán của
Bước 3 trừ (-) kết quả của Bước 4.
Công thức tổng quát:
V = DT – CP
V : giá trị bất động sản cần thẩm định giá.
DT : là tổng doanh thu của dự án.
CP : là tổng chi phí đầu tư của dự án.
Áp dụng:
- Phương pháp thặng dư được áp dụng để đánh giá giá trị bất động sản có
tiềm năng phát triển:
- Phương pháp có thể sử dụng cho đất trống để xây dựng hoặc đất có công
trình trên đất đó có thể cải tạo hoặc phá dỡ xây dựng công trình mới trên đất.
- Phương pháp thặng dư dựa trên giả thiết là người mua có thể trả cho bất
động sản phần thặng dư sau khi tổng doanh thu phát triển trừ(-) đi tổng chi phí
đầu tư để tạo ra doanh thu phát triển.
Bài tập minh hoạ
Chính quyền duyệt công ty xây dựng 50 căn nhà trên mảnh đất trị giá 20
tỷ
Các ngôi nhà sau khi xây sẽ được bán 1,2 tỷ/căn
Chi phí xây dựng 500 triệu/ căn
Chi phí quảng cáo, môi giới 10 triệu/căn
Chi phí cấp phép: 100 triệu/dự án
Xác định giá đất có thể mua nếu muốn lợi nhuận trên 15 tỷ
Bài giải
Tổng chi phí (ngoài tiền đất):
(0.5 tỷ/căn+ 0.01 tỷ/căn) x 50 căn + 0.1 tỷ= 25.6 tỷ
Tổng thu nhập:
50 căn x 1.2 tỷ/ căn = 60 tỷ
Lợi nhuận 15 tỷ thì giá đất là:
60 tỷ - 25.6 tỷ - 15 tỷ = 19.4 tỷ
Vậy nếu muốn lợi nhuận trên 15 tỷ thì giá đất phải dưới 19.4 tỷ
Thẩm định giá bất động sản theo phương pháp chiết trừ:
Phương pháp phương pháp thẩm định giá xác định giá trị quyền sử dụng
đất của thửa đất có tài sản gắn liền với đất bằng cách loại trừ phần giá trị tài sản
gắn liền với đất ra khỏi tổng giá trị bất động sản (bao gồm giá trị quyền sử dụng
đất và giá trị tài sản gắn liền với đất).
Các bước tiến hành:
¨ Bước 1:
Khảo sát và lựa chọn ít nhất 03 bất động sản mà thửa đất của các bất động
sản đó có những đặc điểm tương tự với thửa đất của bất động sản thẩm định giá,
cụ thể là đặc điểm về vị trí, diện tích, hình dạng, mục đích sử dụng đất, đặc điểm
pháp lý, các yếu tố về hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội và các yếu tố khác ảnh
hưởng đến giá đất. Đồng thời, thu thập thông tin về tài sản gắn liền với đất của
bất động sản so sánh.
Các bất động sản được lựa chọn đã giao dịch thành công hoặc được chào
mua hoặc được chào bán trên thị trường với địa điểm giao dịch, chào mua, chào
bán tương tự với tài sản thẩm định giá tại thời điểm thẩm định giá hoặc gần với
thời điểm thẩm định giá nhưng không quá 2 năm kể từ thời điểm định giá.
¨ Bước 2:
Xác định giá trị các tài sản gắn liền với đất của các bất động sản so sánh
(các bất động sản đã được lựa chọn tại Bước 1) tại thời điểm thẩm định giá.
Giá trị xây dựng mới của tài sản

Giá trị của tài sản gắn liền Giá trị hao mòn
gắn liền với đất của bất động
với đất của bất động sản = - tại thời điểm
sản so sánh tại thời điểm thẩm
so sánh thẩm định giá
định giá
Trong đó:
Giá trị xây dựng mới của tài sản gắn liền với đất của bất động sản so sánh
tại thời điểm thẩm định giá được tính bằng chi phí tái tạo hoặc chi phí thay thế
tạo ra tài sản gắn liền với đất. Cách xác định chi phí tái tạo, chi phí thay thế được
hướng dẫn tại Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam về cách tiếp cận từ chi phí.
Giá trị hao mòn của tài sản gắn liền với đất của bất động sản so sánh tại
thời điểm thẩm định giá được xác định theo hướng dẫn tại Tiêu chuẩn thẩm định
giá Việt Nam về cách tiếp cận từ chi phí.
¨ Bước 3:
Xác định giá trị quyền sử dụng đất của bất động sản so sánh tại thời điểm
Giá trị quyền sử dụng Giá giao dịch Giá trị của tài sản gắn
đất của bất động sản = của bất động - liền với đất của bất
so sánh sản so sánh động sản so sánh
Giá giao dịch của bất động sản so sánh là giá giao dịch thành công hoặc
giá giao dịch chưa thành công đã được điều chỉnh về mức giá có khả năng giao
dịch thành công.
Giá trị của tài sản gắn liền với đất của bất động sản so sánh đã được xác
định tại Bước 2.
¨ Bước 4:
Xác định giá trị quyền sử dụng đất của bất động sản thẩm định giá.
Giá trị quyền sử dụng đất của bất động sản thẩm định giá được xác định
trên cơ sở giá trị quyền sử dụng đất của các bất động sản so sánh sau khi điều
chỉnh các yếu tố khác biệt chính như điều kiện thanh toán, đặc điểm pháp lý, vị
trí, diện tích, hình dạng, các yếu tố về hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội và các yếu
tố khác ảnh hưởng đến giá trị quyền sử dụng đất, theo hướng dẫn tại Tiêu chuẩn
thẩm định giá Việt Nam về cách tiếp cận từ thị trường. Thẩm định viên về giá cần
có lập luận về cách lựa chọn tỷ lệ điều chỉnh của các yếu tố ảnh hưởng tới giá đất.
Hiện nay các phương pháp thẩm định giá bất động sản này được các tổ
chức thẩm định giá chuyên nghiệp, các thẩm định viên về giá đang hành nghề, sử
dụng phổ biến, giúp khách hàng có những quyết định chính xác trong việc kinh
doanh, gọi vốn đầu tư, vay vốn ngân hàng và mua bán minh bạch trên thị trường.
Câu hỏi Thảo luận: Nên lựa chọn Phương án định giá nào?
1. Khi mua đất để xây nhà để ở thì thực hiện theo phương pháp nào?
2. Khi mua đất để làm nhà kho hay các văn phòng thì thực hiện theo phương
pháp nào?
3. Khi mua đất để đầu tư xây dựng phục vụ sản xuất kinh doanh thì thực
hiện theo phương pháp nào?
4. Khi định giá đất để phân chia tài sản thừa kế thì thực hiện theo phương
pháp nào?
2.5.5 Rủi ro trong việc định giá bất động sản
Với việc giá cả bất động sản luôn biến động thì việc xác định giá trị bất
động sản ngày càng trở nên cấp thiết. Tuy nhiên, việc định giá bất động sản hiện
nay đang gặp nhiều rủi ro, trong đó một số rủi ro thường thấy nhất là rủi ro pháp
lý, rủi ro thị trường và rủi ro thông tin bất cân xứng.
¨ Rủi ro pháp lý:
Bất động sản là một tài sản có giá trị lớn và có ảnh hưởng lớn đến đời sống
kinh tế xã hội của một quốc gia nên nó chịu sự quản lý khắt khe hơn các tài sản
khác rất nhiều. Trong thực tế, tuỳ theo tình hình của đất nước mà các nhà lập pháp
phải dưa ra các chính sách cho phù hợp. Chính vì việc đó mà lại gây ra rủi ro
pháp lý cho các dự án. Ví dụ như nếu bên mua đi mua ở giai đoạn dự án mới được
duyệt quy hoạch 1/2000, rồi mới xin duyệt quy hoạch chi tiết 1/500. Nếu ở bước
1/500, doanh nghiệp không xin được chỉ tiêu như dự kiến thì sản phẩm sẽ bán
được ít hơn dự kiến, từ đó người đi mua sẽ lỗ.
Ví dụ khác như khi nhà đầu tư muốn đầu tư vào các dự án đã hình thành,
bên bán có một công ty nắm giữ tòa nhà, các nhà đầu tư nước ngoài vào không
thể mua tài sản này được mà phải mua công ty. Trong khi công ty này đã thành
lập rất lâu, bên mua không thể biết rõ được những nghĩa vụ tài chính hoặc sai
phạm trong quá khứ. Người kế nhiệm sẽ chịu toàn bộ những trách nhiệm về mặt
pháp lý. Do vậy, đây cũng là một trong những vấn đề mà các nhà đầu tư cần thận
trọng.
¨ Rủi ro thị trường:
Đây là rủi ro xảy ra do việc nhà đầu tư không tính toán chính xác được
những thay đổi về cung cầu trên thị trường do tài sản bất động sản không đễ hình
thành cung cầu mới trong thời gian ngắn, nếu dự đoán sai thì việc chuyển hướng
để cạnh tranh với đổi thủ trong trường hợp cung lớn hoặc thu hút khách hàng nếu
cầu giảm nhiều hơn dự kiến là việc khá khó khăn.
Ví dụ, trước khi mua dự án, bên đi mua đã tính toán khi dự án xây dựng
xong sẽ bán được với giá 1.000 USD/m2. Nhưng đến khi xây xong thị trường khó
khăn hoặc có nhiều đối thủ cạnh tranh buộc giá bán phải thấp hơn kỳ vọng sẽ dẫn
đến nhà đầu tư không đạt được lợi nhuận như kế hoạch ban đầu.
¨ Rủi ro về thông tin bất cân xứng:
Vấn đề thông tin bất cân xứng là việc các thẩm định viện khó tiếp cận các
thông tin đặc biệt là thông tin quy hoạch ở một số thị trường và thiếu cơ sở dữ
liệu minh bạch và chính xác về thị trường.
Thị trường bất động sản Việt Nam vẫn thiếu nguồn cơ sở dữ liệu tập trung
và hầu hết các công ty thẩm định giá tự xây dựng nguồn cơ sở dữ liệu để sử dụng
và phân tích nội bộ. Khi thông tin thị trường thiếu nhất quán, thiếu hiệu quả và
không minh bạch, cộng với việc quản lý chất lượng định giá chưa thật sự chặt thì
sẽ khiến định giá viên chuyên nghiệp cũng gặp nhiều khó khăn.
Chính phủ cũng đã nỗ lực cải thiện công tác quản lý đất đai và cơ sở dữ
liệu đất đai thông qua một dự án được tài trợ bởi Ngân hàng thế giới với mục tiêu
cải thiện hiệu quả và tính minh bạch của dịch vụ hành chính đất đai, thông qua
việc xây dựng và triển khai hệ thống thông tin đất đai quốc gia đa mục tiêu
(MPLIS). Dự án bao gồm việc xây dựng và phát triển MPLIS và cơ sở dữ liệu
đất đai, số hóa tài chính của các bản đồ và hồ sơ giấy phép sử dụng đất; cập nhật
và tích hợp dữ liệu địa chính, dữ liệu giá đất, quy hoạch sử dụng đất, thống kê và
kiểm kê đất đai.
Bên cạnh đó thông lệ định giá bất động sản thiếu nhất quán cho các mục
đích khác nhau cũng gây nên sự không thống nhất về thông tin và dữ liệu.
Có nhiều hệ thống và mức độ định giá bất động sản. Đơn cử như giá đất
tính cho mục đích đền bù đất đai, mục đích tính toán nghĩa vụ tài chính đất và giá
trị thị trường theo Hội đồng Tiêu chuẩn Định giá Quốc tế (International Valuation
Standards Council - IVSC) đều có giá trị khác nhau.
3 CHƯƠNG 3. TỔNG QUAN VỀ MÁY, THIẾT BỊ

3.1 Tổng quan về máy, thiết bị
3.1.1 Nội dung
Máy, thiết bị (hay còn được gọi là máy móc, thiết bị) là một danh từ ghép
bao gồm phần máy móc và thiết bị phụ trợ kèm theo. Máy móc, thiết bị là cụm từ
chỉ về các chi tiết cơ, điện, điện tử phối hợp chuyển động hợp lý để biến đổi năng
lượng, vật liệu… để tạo ra các thành phẩm phục vụ tiêu dùng hoặc thực hiện một
hay nhiều công năng khác nhau.
Máy móc là tài sản cấu tạo từ nhiều bộ phận, chi tiết khác nhau, được thiết
kế chế tạo nhằm thực hiện chức năng hay một số chức năng được xác định khi
chế tạo. Máy móc bao gồm nhiều bộ phận chính, như: Bộ phận dẫn truyền; bộ
phận thực hiện chức năng; bộ phận động lực; bộ phận điện và điều khiển; ...
Thiết bị là những tài sản phụ trợ được sử dụng để trợ giúp cho hoạt động
của máy móc. Xu thế phát triển của các thiết bị phụ trợ là ngày càng nhỏ gọn và
đa năng để có thể sử dụng với nhiều loại máy móc khác nhau.
3.1.2 Đặc điểm của máy, thiết bị
Từ khái niệm về máy móc thiết bị như trên, có thể rút ra các đặc điểm cơ
bản của máy móc thiết bị để phục vụ mục đích thẩm định giá như sau:
Máy móc, thiết bị có tính hữu dụng, đáp ứng nhu cầu của người mua. Tính
hữu ích và công dụng của máy, thiết bị ảnh hưởng rất lớn đến giá trị của máy,
thiết bị.
Máy móc thiết bị là tài sản có thể di dời được. Máy móc, thiết bị được xếp
vào nhóm “động sản”, có khả năng di chuyển từ nơi này tới nơi khác. Vì vậy
trong định giá máy, thiết bị phải tính đến chi phí vận chuyển, lắp đặt...
Máy móc có tính phổ biến, đa dạng, phong phú và không bị hạn chế về số
lượng. Do sự phát triển của khoa học công nghệ làm xuất hiện ngày càng nhiều
loại máy móc, thiết bị mới với những công năng và đặc tính kỹ thuật vượt trội.
Máy móc thiết bị có tuổi thọ có giới hạn (thường ngắn hơn so với bất động
sản). Máy, thiết bị thường có tuổi thọ ngắn và phụ thuộc vào nhiều yếu tố như
môi trường tự nhiên, trình độ sử dụng của con người, cường độ, thời gian làm
việc của máy móc thiết bị.
Chất lượng, độ tin cậy và tuổi thọ còn phụ thuộc vào nhiều yếu tố, như sự
tuân thủ các hướng dẫn vận hành của nhà sản xuất trong quá trình khai thác của
người sử dụng.
Máy, thiết bị có thể chuyển nhượng thay đổi chủ sở hữu dễ dàng. Trừ một
số máy, thiết bị đặc biệt còn hầu hết các loại máy, thiết bị đều được cho là có
“tính lỏng” về sở hữu cao.
3.1.3 Phân loại máy, thiết bị
Trong thực tế, chúng ta có rất nhiều cách phân loại máy, thiết bị khác nhau.
Việc phân loại này tùy thuộc vào các tiêu thức nhất định nhằm phục vụ cho công
tác định giá.
Phân loại theo tính chất tài sản
Theo tính chất tài sản, máy móc, thiết bị được phân thành 2 loại:
Máy, thiết bị không chuyên dùng (hay còn gọi là máy, thiết bị thông thường,
phổ biến): Là các loại máy móc thiết bị được trao đổi phổ biến trên thị trường nên
việc thu thập thông tin về giá thị trường của loại máy móc thiết bị này tương đối
thuận lợi.
Máy, thiết bị chuyên dùng: các loại máy móc thiết bị chuyên dùng có những
đặc điểm thiết kế, tính năng sử dụng đặc biệt để phù hợp với một số công việc
hay chức năng cụ thể nên chúng thường ít hoặc không được trao đổi phổ biến trên
thị trường, chính vì vậy việc thu thập thông tin về giá thị trường của máy móc
thiết bị chuyên dùng gặp nhiều khó khăn.
Phân loại theo công năng sử dụng
Đây là cách phân loại phổ biến nhất trong công tác kế toán. Theo tiêu thức
này máy, thiết bị được phân thành:
Máy, thiết bị động lực như: Máy phát động lực, máy biến áp và thiết bị
nguồn điện, máy phát điện, máy móc, thiết bị động lực khác.
Máy, thiết bị công tác: Máy công cụ, máy, thiết bị dùng trong các khai
khoáng, ngành nông nghiệp, ngành sản xuất, ngành dệt, ngành y, ngành lọc hóa
dầu, ...
Thiết bị và phương tiện vận tải: Phương tiện vận tải đường bộ, đường sắt,
đường thủy, đường không; thiết bị vận chuyển đường ống, phương tiện bốc dỡ,
nâng hàng.
Dụng cụ làm việc đo lường, thí nghiệm: Thiết bị đo lường thử nghiệm các
đại lượng cơ học, âm học và nhiệt học, thiết bị quang học và quang phổ; thiết bị
điện tử, thiết bị phân tích lý hóa, thiết bị và dụng cụ đo phóng xạ, ...
Dụng cụ quản lý: Thiết bị tính toán, đo lường, máy móc thiết bị thông tin,
điện tử và phần mềm tin học phục vụ quản lý, ...
Phân loại theo mức độ mới cũ của máy, thiết bị
Theo tiêu thức này, máy móc, thiết bị được phân loại thành:
Máy, thiết bị mới: Là các máy, thiết bị được mua sắm mới hoặc chế tạo
mới, chưa từng sử dụng.
Máy, thiết bị đã qua sử dụng: Là các máy móc, thiết bị đã qua sử dụng.
Phân loại theo ngành sử dụng
Máy móc, thiết bị chế biến gỗ, như: Máy bào, máy chà nhám, máy cắt, máy
cưa, ...Máy móc, thiết bị ngành nhựa, như: Máy ép nhựa, máy thổi bao bì, máy
thổi chai, ...
Máy, thiết bị ngành giấy: Dây chuyền carton 3 lớp, 5 lớp, máy sẻ rãnh, máy
cuộn, ...
Máy, thiết bị ngành in: Máy in ống đồng, máy in Flexo, ...
Máy, thiết bị trong ngành xây dựng: Máy khoan, máy trộn bê tông, máy
đào – xúc, máy xúc ủi, ...
3.1.4 Các yếu tố ảnh hưởng tới giá trị máy móc thiết bị
Yếu tố cung – cầu
Mặt cung của máy móc thiết bị chịu tác động của tính hữu ích; khả năng
cung ứng của một loại máy, thiết bị cụ thể bị hạn chế bởi sự khan hiếm của máy,
thiết bị đó và sức mua của người tiêu dùng. Nhu cầu của một loại máy thiết bị cụ
thể được tạo ra bởi tính hữu ích và chịu ảnh hưởng bởi sự khan hiếm, tính hấp
dẫn và bị giới hạn về sức mua của người tiêu dùng.
Trên thị trường cung cầu thể hiện số lượng các lợi ích mà máy móc thiết bị
có thể đáp ứng để bán hoặc thuê với các mức giá khác nhau trong một thị trường
nhất định tại một thời điểm nhất định với giả thiết chi phí lao động và chi phí sản
xuất không thay đổi. Nhu cầu được hình thành bởi một số người mua hoặc thuê
tiềm năng ở lợi ích cụ thể, ở mức giá khác nhau, ở một thị trường nhất định, thời
gian nhất định.
Sự phát triển của khoa học kỹ thuật
Sự phát triển mạnh mẽ của khoa học kỹ thuật làm cho hao mòn vô hình của
máy, thiết bị ngày càng cao và dẫn đến hai xu thế:
Giá máy móc thiết bị thế hệ cao ở lần bán đầu tiên
Giá máy móc thiết bị đã qua sử dụng ngày càng giảm
Khi khoa học kỹ thuật phát triển sẽ làm tăng sự cung máy, thiết bị. Đặc biệt là
máy móc thiết bị có độ chính xác, năng suất cao, tiết kiệm năng lượng, nguyên
vật liệu.
Đường lối chính sách
Khi nền kinh tế có sự tăng trưởng làm thu nhập tăng kéo theo nhu cầu tăng
dẫn đến tăng quy mô sản xuất, điều này sẽ kích thích đầu tư. Do đó, tăng nhu cầu
máy móc thiết bị. Cầu máy móc thiết bị biến động tỷ lệ thuận với tăng trưởng
kinh tế và ngược lại. Khi nền kinh tế giảm khả năng tăng trưởng dẫn đến thu nhập
của người dân giảm sẽ tác động đến sức mua và hạn chế nhu cầu tiêu dùng của
họ.
Đối với chính sách thuế, ở Việt Nam phần lớn các thiết bị chuyên dùng hay
dây chuyền sản xuất đề phải nhập khẩu ở nước ngoài, nếu thuế suát thuế nhập
khẩu thay đổi sẽ tác động đến giá hàng hóa máy, thiết bị làm cho giá cả hàng hóa
đó khi nhập về Việt Nam sẽ thay đổi.
Ngoài những yếu tố cung – cầu, sự phát triển của khoa học kỹ thuật, đường
lối chính sách thì giá trị máy móc thiết bị còn có thể chịu tác động của một số yếu
tố như: Chính sách đầu tư công, chính sách tín dụng…
3.2 Định giá máy, thiết bị

3.2.1 Khái niệm định giá máy, thiết bị
Thẩm định giá máy móc, thiết bị là sự đánh giá hoặc đánh giá lại giá trị
máy móc thiết bị vào ngày thẩm định giá tại một thời điểm cụ thể cho một mục
đích cụ thể và sử dụng một phương pháp phù hợp.
3.2.2 Vai trò của công tác định giá máy, thiết bị
Định giá máy, thiết bị là căn cứ và là nền tảng cần thiết để thực hiện quản
lý tài sản nói chung và máy, thiết bị nói riêng có hiệu quả hơn. Định giá máy,
thiết bị là cơ sở để đưa ra các quyết định liên quan đến việc mua sắm mới, chuyển
nhượng máy, thiết bị đang sử dụng, đánh thuế, cho thuê, bảo hiểm, cầm cố, đầu
tư và báo cáo tài chính...
3.2.3 Mục đích và cơ sở giá trị trong định giá máy, thiết bị
Mục đích định giá máy, thiết bị
Mục đích định giá có ảnh hưởng đến lựa chọn cơ sở định giá. Xác định
chính xác mục đích định giá giúp người định giá tránh được việc lựa chọn cơ sở
định giá không đúng, qua đó áp dụng phương pháp định giá không thích hợp, dẫn
đến việc định giá không đúng với mục đích được yêu cầu. Hiện nay, định giá máy,
thiết bị thường phục vụ cho mục đích sau:
ü Mua bán, trao đổi hay cho thuê;
ü Liên doanh, liên kết, đấu thầu, đấu giá, lập dự toán đầu tư;
ü Thế chấp;
ü Giải quyết tranh chấp;

ü Hạch toán kế toán;
ü Các mục đích khác.
Cơ sở giá trị trong định giá máy, thiết bị
Giống như hoạt động định giá tài sản nói chung, định giá máy, thiết bị cũng
có hai cơ sở giá trị đó là: Giá trị thị trường và giá trị phi thị trường.
Người định giá và người sử dụng dịch vụ định giá phải phân biệt rõ sự khác
nhau giữa giá trị thị trường và giá trị phi thị trường để đảm bảo đưa đến kết quả
định giá khách quan.
Giá trị thị trường: Là mức giá ước tính của máy móc thiết bị tại thời điểm
thẩm định giá, giữa một bên là người mua sẵn sàng mua và một bên là người bán
sẵn sàng bán, trong một giao dịch khách quan độc lập, có đủ thông tin, các bên
tham gia hành động một cách có hiểu biết, thận trọng và không bị ép buộc. Khi
sử dụng giá thị trường thẩm định viên cần lưu ý một số vấn đề sau:
Giá trị thị trường thể hiện mức giá hình thành trên thị trường công khai và
cạnh tranh. Thị trường này có thể là thị trường trong nước hoặc thị trường quốc
tế, có thể bao gồm nhiều người mua, người bán hoặc bao gồm một số lượng hạn
chế người mua, người bán
Trường hợp có sự hạn chế đối với việc xác định giá trị thị trường của máy,
thiết bị (thông tin, dữ liệu trên thị trường, điều kiện thẩm định giá hoặc các hạn
chế khác), thẩm định định viên nêu rõ nguyên nhân, biện pháp khắc phục và thể
hiện mức độ ảnh hưởng đến kết quả thẩm định giá do sự hạn chế này trong báo
cáo kết quả thẩm định giá.
Giá phi thị trường: Là mức giá ước tính của một máy, thiết bị tại thời điểm,
địa điểm thẩm định giá, không phản ánh giá trị thị trường mà căn cứ vào đặc điểm
kinh tế – kỹ thuật, chức năng, công dụng, những lợi ích mà máy, thiết bị mang lại
trong quá trình sử dụng, giá trị đối với một số người mua đặc biệt, giá trị khi giao
dịch trong điều kiện hạn chế, giá trị đối với một số mục đích thẩm định giá và các
giá trị không phản ánh giá trị thị trường khác. Khi sử dụng giá phi thị trường thẩm
định viên cần nêu tên của loại giá trị phi thị trường cụ thể được áp dụng và đưa
ra các căn cứ, lập luận cụ thể, bao gồm:
ü Đặc điểm đặc biệt của máy, thiết bị thẩm định giá
ü Người mua, nhà đầu tư đặc biệt
ü Giao dịch trong thị trường hạn chế, bắt buộc phải bán
ü Giá trị theo những mục đích đặc biệt như mục đích tính thuế
Mối quan hệ giữa mục đích và cơ sở giá trị trong định giá
Mục đích định giá sẽ quyết định việc lựa chọn cơ sở giá trị trong định giá.
Khi định giá máy, thiết bị, người định giá cần phải chú ý:
ü Mục đích định giá phải được xác định rõ ràng;
ü Mục đích và cơ sở của định giá được áp dụng phải phù hợp với quy định
của pháp luật;
ü Mục đích định giá và việc lựa chọn cơ sở giá trị để định giá phải phù hợp
với nhau, ở đây có thể chứng minh mối liên hệ này trong các hoạt động
như: thế chấp và mua bán, trao đổi công khai; bảo hiểm; công tác hạch toán
kế toán; tính thuế; định giá cho các mục đích khác nhau.
Cụ thể như sau:
ü Đối với thế chấp, mua bán, trao đổi công khai: Cở sở định giá là giá trị thị
trường.
ü Đối với bảo hiểm: Cơ sở định giá là giá trị phi thị trường (như chi phí phục
hồi nguyên trạng hay các chi phí khác được nêu trong hợp đồng bảo hiểm).
ü Đối với công tác hạch toán kế toán: Với các máy, thiết bị thông thường
dùng cho mục đích phục vụ sản xuất kinh doanh thì cơ sở định giá là giá
trị thị trường của giá trị còn lại; còn đối với các máy, thiết bị chuyên dùng,
không bán phổ biến trên thị trường thì cơ sở định giá là giá trị phi thị trường
(như chi phí thay thế, khấu hao tích lũy).
ü Đối với mục đích tính thuế: Cơ sở định giá là giá trị phi thị trường (là
những quy định của Nhà nước có liên quan đến việc tính thuế).
ü Định giá cho các mục đích khác: Cơ sở định giá phổ biến là giá trị thị
trường, còn nếu là giá trị phi thị trường thì phải giải thích rõ lý do trong
báo cáo định giá.
3.3 Các phương pháp định giá máy, thiết bị
Trong thực tế có rất nhiều phương pháp được sử dụng để định giá máy móc,
thiết bị. Việc lựa chọn xem sử dụng phương pháp nào để định giá máy móc, thiết
bị phụ thuộc vào các yếu tố như: chủng loại máy, thiết bị cần định giá; sự sẵn có
của dữ liệu thị trường và sự tin cậy của các dữ liệu đó; và mục đích của việc định
giá.
3.3.1 Phương pháp so sánh
Nội dung
Phương pháp so sánh trực tiếp là phương pháp ước tính giá trị thị trường
của tài sản (máy móc, thiết bị) dựa trên cơ sở phân tích mức giá của các tài sản
tương tự dùng để so sánh với các tài sản cần định giá đã giao dịch thành công trên
thị trường vào thời điểm cần định giá.
Tài sản tương tự với tài sản cần định giá có đặc điểm cơ bản sau:
ü Có đặc điểm vật chất giống nhau.
ü Có các thông số kinh tế, kỹ thuật cơ bản tương đồng.
ü Có cùng chức năng, mục đích sử dụng.
ü Có chất lượng tương đương nhau.
ü Có thể thay thế cho nhau trong sử dụng.
Nguyên tắc áp dụng (cở sở lý luận của phương pháp)
Phương pháp so sánh trực tiếp được xây dựng chủ yếu dựa trên việc tuân
thủ nguyên tắc thay thế, đó là: Một người mua thận trọng sẽ không bỏ ra một số
tiền nào đó nếu anh ta tốn ít tiền hơn mà vẫn có được tài sản tương đương để thay
thế.
Theo nguyên tắc này, giá trị tài sản mục tiêu được coi là hoàn toàn có thể
ngang bằng với giá trị của những tài sản tương đương có thể so sánh được. Như
vậy, xét về mặt kỹ thuật, theo phương pháp này người ra không cần thiết phải xây
dựng các công thức hay mô hình tính toán, mà đơn giả chỉ cần đi tìm các bằng
chứng đã được thừa nhận về giá trị của máy móc, thiết bị tương đương có thể so
sánh được trên thị trường.
Ngoài ra, phương pháp so sánh còn dựa trên nguyên tắc đóng góp: Quá
trình điều chỉnh có ước tính sự tham gia đóng góp của các yếu tố hay bộ phận của
các tài sản đối với tổng số giá thị trường của nó.
Ưu nhược điểm của phương pháp so sánh
¨ Ưu điểm:
+ Được áp dụng phổ biến rộng rãi và được sử dụng nhiều nhất trong thực
tế, vì nó là một phương pháp không có những khó khăn về mặt kỹ thuật tính toán.
+ Có cơ sở vững chắc để được công nhận, vì dựa vào giá trị thị trường cũng
như dựa vào các thông số nhận biết được để so sánh và đánh giá.
¨ Nhược điểm:
+ Cần thiết phải có thông tin để làm cơ sở so sánh, nếu không có thông tin
sẽ không áp dụng được.
+ Các dữ liệu, thông tin thu thập thường mang tính lịch sử nên dễ bị lạc
hậu lỗi thời.
+ Có khi việc so sánh không thể thực hiện được do tính chất đặc biệt về
các thông số kinh tế, kỹ thuật của máy, thiết bị mục tiêu cần định giá, cho nên
nhà định giá khó có thể tìm được một chứng cứ thị trường phù hợp để tiến hành
so sánh.
+ Tính chính xác của phương pháp này sẽ giảm khi thị trường có sự biến
động mạnh về giá.
+ Phương pháp này cũng chứa đựng những yếu tố chủ quan của người định
giá, nhất là trong việc tính toán nhằm điều chỉnh sự khác biệt của các thông số.
¨ Điều kiện cần có để áp dụng phương pháp so sánh
+ Phải có những thông tin liên quan của máy, thiết bị tương tự được mua
bán trên thị trường thì phương pháp này mới sử dụng được.
+ Thông tin thu thập được trên thực tế phải so sánh được với máy, thiết bị
mục tiêu cần định giá, nghĩa là phải có sự tương tự về mặt kỹ thuật.
+ Chất lượng của thông tin cần phải cao, phù hợp, kịp thời, chính xác, có
thể kiểm tra được...Đồng thời nguồn thu thông tin phải đáng tin cậy và có thể đối
chiếu, kiểm tra được khi cần thiết.
+ Thị trường phải ổn định: Nếu thị trường có biến động mạnh thì phương
pháp này khó chính xác, mặc dù các đối tượng so sánh và máy, thiết bị mục tiêu
đã có nhiều thuộc tính tương đồng.
+ Người định giá cần phải có kinh nghiệm và kiến thức thực tế về thị trường,
kỹ thuật thì mới có thể vận dụng phương pháp này hiệu quả và có thể đưa ra mức
giá đề nghị hợp lý và được công nhận.
Quy trình thực hiện phương pháp so sánh thông thường
Khi tiến hành thẩm định giá theo phương pháp trực tiếp cần phải tuân theo
các bước sau:
¨ Bước 1:
Tìm kiếm các thông tin về những tài sản được bán trong thời gian gần nhất
trên thị trường có thể so sánh được với tài sản đối tượng cần định giá.
+ Các thông tin cần thu thập bao gồm thông tin về pháp lý và đặc điểm kỹ
thuật. Các thông tin về đặc điểm kỹ thuật như: Tên hãng sản xuất, kiểu dáng, số
sêri, nước sản xuất, ngày sản xuất, kích thước và công suất, miêu tả về mặt kỹ
thuật, tuổi sử dụng kinh tế, tuổi hiệu quả, tuổi kinh tế còn lại của máy, thiết bị, ...
+ Các máy, thiết bị so sánh cần phải có cùng nguyên lý hoạt động, đặc tính
cấu tạo và tính hữu ích tương tự máy, thiết bị cần định giá; các máy, thiết bị này
có công suất, hãng, quốc gia và năm sản xuất có thể so sánh được. Đồng thời, các
máy, thiết bị so sánh có giá mua, bán và các thông tin được công khai trên thị
trường.
¨ Bước 2:
Kiểm tra các thông tin về tài sản có thể so sánh được để xác định giá trị thị
trường của nó làm cơ sở để so sánh với tài sản mục tiêu cần thẩm định. Thông
thường, nên lựa chọn một số tài sản thích hợp nhất về mặt cấu tạo có thể so sánh
được với tài sản mục tiêu cần định giá.
¨ Bước 3:
Phân tích các giá bán, xác định những sự khác nhau về đặc điểm kỹ thuật
như: Kích cỡ, kiểu dáng, thể loại, tuổi thọ và các điều kiện khác (tốt hơn hoặc
xấu hơn) của mỗi tài sản so với tài sản cần định giá; sau đó điều chỉnh giá bán tài
sản này (có thể tăng lên hoặc giảm xuống) so với tài sản cần thẩm định.
Quá trình điều chỉnh để đi đến xác định giá trị của tài sản đối tượng thẩm
định giá được tiến hành như sau:
+ Lấy tài sản thẩm định giá làm chuẩn, nếu tài sản so sánh tốt hơn thì điều
chỉnh giá trị giao dịch của tài sản so sánh xuống và ngược lại.
+ Cách điều chỉnh: Có thể điều chỉnh bằng số tuyệt (số tiền cụ thể) hoặc số
tương đối (chấm điểm hay tỷ lệ phần trăm) tùy thuộc vào tính có thể lượng hóa
bằng tiền được hay không của các thông số so sánh.
¨ Bước 4:
Ước tính giá trị của tài sản đối tượng cần thẩm định giá trên cơ sở các giá
bán có thể so sánh được sau khi đã điều chỉnh.
Bài tập minh hoạ 1
Cần định giá một máy xúc nhãn hiệu SUMITOMO chất lượng còn lại là
80%. Qua điều tra thị trường về các giao dịch của máy xúc cùng loại ở thời điểm
định giá, thẩm định viên đã thu thập được thông tin sau:
TT Yếu tố so sánh Máy mục So sánh So sánh So sánh

tiêu 1 2 3
1 Giá bán (triệu đồng) ? 630 720 840
2 Model SH1 SH2 SH3 SH4
3 Năm sản xuất 2005 2004 2005 2006
4 Dung tích gầu xúc 0,45 0,45 0,45 0,45
5 Trọng lượng (kg) 12.000 11.500 11.900 12.500
6 Sức nén bơm thủy lực 300 300 300 320
(kg/cm3)
7 Lực đào gầu xúc 5.900 5.900 6.300 6.300
8 Tỷ lệ chất lượng còn 80% 80% 80% 80%
lại
Cũng qua điều tra thị trường, thẩm định viên thu thập được tương quan về
giá máy xúc trên thị trường theo các yếu tố năm sản xuất, trọng lượng, sức nén
của bơm, lực đào gầu xúc như sau:
- Về năm sản xuất: Sản xuất năm 2005 được đánh giá là 100%, sản xuất
năm 2004 được đánh giá là 93%, sản xuất năm 2006 được đánh giá là 105%.
- Về trọng lượng: Trọng lượng 12.000 kg được đánh giá là 100%, trọng
lượng dưới 12.000 kg được đánh giá là 97%, trọng lượng trên 12.000 kg được
đánh giá là 104%.
- Về sức nén của máy bơm: Sức nén 300 kg/cm3 được đánh giá là 100%,
sức nén trên 300 kg/cm3 được đánh giá là 106%.
- Về lực đào của gầu xúc: Lực đào của gầu xúc 5.900 kg được đánh giá là
100%, lực đào gầu xúc trên 5.900 kg được đánh giá là 107%.
Bài giải
Dựa vào thông tin thị trường mà các thẩm định viên đã thu thập được, tiến hành
điều chỉnh như sau:
TT Yếu tố so sánh So sánh 1 So sánh 2 So sánh 3
1 Giá bán (triệu đồng) 630 720 840
2 Model 0% 0% 0%
3 Năm sản xuất +7% 0% -5%
4 Dung tích gầu xúc 0% 0% 0%

5 Trọng lượng (kg) +3% +3% -4%
6 Sức nén bơm thủy lực 0% 0% -6%
(kg/cm3)
7 Lực đào gầu xúc 0% -7% -7%
8 Tỷ lệ chất lượng còn lại 0% 0% 0%
9 Tổng chênh lệch +10% -4% - 22%
10 Giá điều chỉnh (triệu đồng) 693 691,2 655,2
Từ các mức giá điều chỉnh trên, để tính mức giá của máy, thiết bị cần định ta tính
trung bình cộng của các mức giá điều chỉnh đó.
Vậy mức giá ước tính của máy xúc cần định là: 679,8 triệu đồng.
Sử dụng công thức Berim trong định giá máy, thiết bị
Công thức Berim thường được sử dụng để định giá các máy móc, thiết bị
mới và có thể tìm được những chứng cứ tương tự trên thị trường. Các bước tiến
hành định giá của phương pháp này là:
¨ Bước 1:
Xác định đặc trưng kỹ thuật cơ bản nhất tài sản cần thẩm định giá, như:
ü Đối với máy xúc, máy ủi, máy gạt đất: Là dung tích gầu xúc.
ü Đối với máy khoan: Là đường kính lỗ khoan của vật gia công.
ü Đối với máy bơm nước: Là công suất bơm, chiều cao cột nước,..
ü Đối với các loại động cơ điện, máy phát điện: Là công suất động cơ, công
suất máy phát.
ü Đối với các thiết bị lên men bia, bình chứa khí lỏng, thiết bị ngưng, thiết
bị nồi lò nấu: là thiết bị dung tích thùng lên men bia, tuy nhiên cũng phải
chọn máy có cùng cấu tạo.
ü Đối với xe vận tải thường lấy trọng tải để so sánh, nhưng phải so sánh theo
từng nhóm có cấu tạo giống nhau.
¨ Bước 2:
Khảo sát thị trường lựa chọn máy, thiết bị so sánh cho phù hợp.
¨ Bước 3:
Áp dụng công thức tính toán để tìm ra các mức giá điều chỉnh căn cứ vào
giá máy, thiết bị so sánh và chênh lệch về thông số kinh tế kỹ thuật chủ yếu theo
công thức sau:
G1= G0 x (N1/N0)x
Trong đó:
G1 : Giá trị của máy móc cần định giá
G0 : Giá trị của máy móc so sánh
N1 : Đặc trưng kinh tế, kĩ thuật của máy móc cần định giá
N0 : Đặc trưng kinh tế, kĩ thuật của máy móc so sánh
x : Số mũ hãm độ tăng giá/ Hệ số điều chỉnh giá theo loại máy móc
Tuy vậy, qua thực tế, người ta tổng kết được như sau:
§ Máy công cụ: x = 0,70 đến 0,75
§ Máy phát điện: x = 0,8
§ Phương tiện vận tải: x = 0,75 đến 0,80
§ Dây chuyền công nghệ: x = 0,80 đến 0,95
§ Máy, thiết bị khác: x = 0,80 đến 0,85
Để kết quả định giá theo phương pháp so sánh được chính xác thì vấn đề
quan trọng là phải xác định được trong các đặc tính kinh tế kỹ thuật của máy móc,
thiết bị thì đặc tính nào là quan trọng nhất và được sử dụng làm thông số để tính
toán .
Thẩm định giá một xe ôtô tải mang nhãn hiệu HINO trọng tải 16 tấn tại
thời điểm 01/11/N-1 biết rằng:
- Giá xe ôtô tải HINO, trọng tải 5 tấn vào thời điểm 01/6/N là 660
triệu đồng.
- Số mũ hãm độ tăng giá đối với phương tiện vận tải là 0,75.
Bài giải
Đặc trưng cơ bản nhất đối với xe tải là trọng tải Ta có :

N1= 16 tấn
N0= 5 tấn
x = 0.75
Tính: N1/N0 = 16/5 = 3.2. Ta có: (N1/N0) x = (3,2)0,75 = 2.393
Vậy giá thị trường của ôtô HINO cần định giá là:
G1 = 660 triệu đồng x 2.393 = 1579.38 triệu đồng
3.3.2 Phương pháp chi phí
Khái niệm phương pháp chi phí
Phương pháp chi phí (hay còn gọi là phương pháp chi phí thay thế khấu
hao) là phương pháp định giá dựa trên cơ sở ước tính chi phí tạo ra một máy, thiết
bị tương đương với máy, thiết bị cần định giá, sau đó trừ đi hao mòn thực tế của
máy, thiết bị cần định giá (nếu có).
Hao mòn thực tế của máy, thiết bị là tổng mức giảm giá của máy, thiết bị
bao gồm cả hao mòn vật chất và sự lỗi thời về tính năng, tác dụng của máy, thiết
bị (hay còn gọi là hao mòn hữu hình và hao mòn vô hình).
Nguyên tác áp dụng (cơ sở lý luận) của phương pháp chi phí
Phương pháp này áp dụng nguyên tắc thay thế, dựa trên giả định giá trị của
máy móc thiết bị mục tiêu tương đương với chi phí làm ra một máy móc thiết bị
giống như vậy và coi đây như một vật thay thế. Do vậy, nếu có đầy đủ thông tin
hợp lý thì người ta sẽ không bao giờ trả giá cao hơn cho một máy móc thiết bị
mục tiêu so với chi phí bỏ ra để mua một máy móc thiết bị có cùng công năng.
Trường hợp áp dụng phương pháp chi phí
Định giá các máy, thiết bị chuyên dùng, có tính đơn chiếc, có ít hoặc không
có giao dịch mua bán phổ biến trên thị trường. Ví dụ như: Máy hóa chất, cơ sở
lọc dầu, nhà máy điện,...
Định giá cho mục đích bảo hiểm máy, thiết bị, tính toán mức tiền hỗ trợ,
bồi thường khi Nhà nước giải tỏa đền bù.
Thích hợp dùng làm cơ sở cho công tác đấu giá, đấu thầu hay kiểm tra đấu
giá, đấu thầu...
Phương pháp chi phí cũng thường được sử dụng như là phương pháp kiểm
tra đối với các phương pháp định giá khác.
Các loại chi phí và khấu hao
¨ Chi phí
Khi nói đến chi phí người ta thường đề cập đến 2 loại chi phí sau:
Chi phí tái tạo: Là chi phí hiện hành phát sinh của việc chế tạo ra một máy,
thiết bị thay thế giống hệt như máy, thiết bị mục tiêu cần định giá, bao gồm cả
những điểm đã lỗi thời của máy, thiết bị mục tiêu đó.
Chi phí thay thế: Là chi phí hiện hành phát sinh của việc sản xuất ra một
máy, thiết bị có giá trị sử dụng tương đương với máy, thiết bị mục tiêu cần định
giá theo đúng những tiêu chuẩn thiết kế và cấu tạo hiện hành.
¨ Khấu hao máy, thiết bị - TSCĐ
Khấu hao máy, thiết bị là việc tính toán và phân bổ một cách có hệ thống
nguyên giá của máy, thiết bị vào chi phí sản xuất kinh doanh trong thời gian sử
dụng máy, thiết bị.
Trong quá trình sản xuất, máy móc, thiết bị sử dụng bị hao mòn cả hao
mòn hữu hình và vô hình. Bộ phận giá trị này là một yếu tố chi phí, hợp thành giá
thành sản phẩm, biểu hiện dưới hình thức tiền tệ gọi là tiền khấu hao máy móc,
thiết bị. Sau khi sản phẩm được tiêu thụ, số tiền khấu hao được trích để bù đắp
dần dần và tích lũy thành quỹ khấu hao.
Giá trị của bộ phận máy móc, thiết bị tương ứng với mức hao mòn chuyển
dịch dần vào sản phẩm gọi là chi phí khấu hao của máy móc, thiết bị.
Ý nghĩa của việc tính khấu hao:
- Giúp cho việc tính toán giá thành, chi phí lưu thông và xác định lãi lỗ của
doanh nghiệp.
- Có tác dụng đảm bảo tái sản xuất giản đơn và tái sản xuất mở rộng máy
móc, thiết bị của doanh nghiệp.
- Trong công tác định giá, giúp người định giá xác định thời gian còn lại phải
tính khấu hao của máy, thiết bị qua đó ước tính được chất lượng còn lại
của máy, thiết bị để phục vụ công tác định giá
Để tính khấu hao người ta thường sử dụng 3 phương pháp chủ yếu
sau:
- Phương pháp khấu hao đường thẳng
- Phương pháp khấu hao nhanh, gồm:
+ Phương pháp khấu hao theo số dư giảm dần
+ Phương pháp khấu hao tổng số
- Phương pháp khấu hao theo số lượng, khối lượng sản phẩm
Quy trình thực hiện phương pháp chi phí
¨ Bước 1:
Ước tính các chi phí hiện tại (chi phí tái tạo hoặc chi thay thế, bao gồm cả
lợi nhuận cho nhà sản xuất, thuế, phí phải nộp) để tạo lập và đưa vào sử dụng một
máy, thiết bị mới, cùng loại, có tính năng kỹ thuật tương tự.
Việc ước tính chi phí sản xuất phải tuân thủ theo quy định của Nhà nước
về hạch toán chi phí sản xuất, định mức kinh tế kỹ thuật về nguyên, nhiên vật liệu,
lao động và phải dựa vào mặt bằng giá trị thị trường hiện hành đối với đơn giá
vật tư.
Lợi nhuận nhà sản xuất được ước tính căn cứ vào lợi nhuận bình quân của
ngành sản xuất máy, thiết bị cùng loại.
Thuế, phí các loại cần căn cứ vào quy định của Nhà nước vào thời điểm
định giá.
Chi phí vận chuyển, lắp đặt, bảo hành, vận hành đưa tài sản vào sử dụng...
¨ Bước 2:
Ước tính hao mòn tích lũy của máy, thiết bị xét trên tất cả mọi nguyên nhân
(do hao mòn hữu hình và vô hình) tính tới thời điểm định giá.
Hao mòn tích lũy: Là sự mất mát về giá trị tài sản vì bất kỳ lý do nào, tạo
ra sự khác nhau giữa chi phí thay thế mới (sản xuất lại) với giá trị thị trường hiện
tại của máy, thiết bị đó.
Cần định giá một xe ô tô có thời gian sử dụng là 30 năm và đã qua sử dụng
được 7 năm, hiện cần định giá để bán.
- Giá xe mua ban đầu là 1.2 tỷ
- Số km cho một đời xe theo công thức thiết kế là 2 triệu km trong khi hiện
tại xe đã chạy được 700.000 km
Hiện tại muốn sử dụng thì xe phải thay thế một số phụ tùng với các thông tin như
sau:
- Thay lốp 4 bộ với giá 5 triệu/bộ
- Thay ắc qui 2 triệu
a/ Tính giá trị còn lại của xe nếu tính khấu hao theo thời gian sử dụng
b/ Tính giá trị còn lại của xe nếu tính khấu hao theo số km
Bài giải
a/ Nếu tính khấu hao theo thời gian sử dụng, thì giá trị còn lại là:
(30 năm - 7 năm) / 30 năm x 1,200 = 920 triệu
Giá trị thay thế: 4 bộ x 5 triệu/bộ + 2 triệu = 22 triệu
Giá trị hiện tại của tài sản: 920 triệu - 22 triệu = 898 triệu
b/ Nếu tính khấu hao theo số km, thì giá trị còn lại là:
(2,000,000 - 700,000) / 2,000,000 x 1,200 =780 triệu
Giá trị thay thế: 4 bộ x 5 triệu/bộ + 2 triệu = 22 triệu
Giá trị hiện tại của tài sản: 780 triệu - 22 triệu = 758 triệu
4 CHƯƠNG 4. PHƯƠNG PHÁP XÁC ĐỊNH GIÁ TRỊ DOANH NGHIỆP

4.1 Giá trị doanh nghiệp và nhu cầu xác định giá trị doanh nghiệp
4.1.1 Giá trị doanh nghiệp
Doanh nghiệp là một tổ chức kinh tế được sự thừa nhận về mặt pháp luật
trên một số tiêu chuẩn nhất định. Pháp luật Việt Nam xác định: Doanh nghiệp là
tổ chức kinh tế có tên riêng, có tài sản, có trụ sở giao dịch ổn định, được đăng ký
kinh doanh theo quy định của pháp luật nhằm mục đích thực hiện liên tục một,
một số hoặc tất cả các công đoạn của quá trình đầu tư, từ sản xuất đến tiêu thụ
sản phẩm hoặc cung ứng dịch vụ trên thị trường nhằm mục đích sinh lợi.
Có nhiều định nghĩa về giá trị doanh nghiệp nhưng trong công tác định giá
doanh nghiệp thì định nghĩa về giá trị doanh nghiệp có thể được trình bày như
sau:
“Giá trị doanh nghiệp là sự biểu hiện bằng tiền về các khoản thu nhập mà
doanh nghiệp mang lại cho nhà đầu tư trong quá trình kinh doanh”
Giá trị doanh nghiệp hoạt động liên tục là giá trị doanh nghiệp đang hoạt
động với giả thiết doanh nghiệp sẽ tiếp tục hoạt động sau thời điểm thẩm định
giá.
Giá trị doanh nghiệp hoạt động có thời hạn là giá trị doanh nghiệp đang
hoạt động với giả thiết tuổi đời của doanh nghiệp là hữu hạn do doanh nghiệp
buộc phải chấm dứt hoạt động sau một thời điểm được xác định trong tương lai.
Giá trị doanh nghiệp thanh lý là giá trị doanh nghiệp với giả thiết các tài
sản của doanh nghiệp sẽ được bán riêng lẻ và doanh nghiệp sẽ sớm chấm dứt hoạt
động sau thời điểm thẩm định giá.
Một doanh nghiệp chỉ hoạt động trong lĩnh vực công ích hoặc phụ vụ cho
các mục đích chính trị, văn hoá,...thì giá trị của các doanh nghiệp này có thể định
nghĩa như thế nào?
4.1.2 Nhu cầu xác định giá trị doanh nghiệp

Định giá doanh nghiệp xuất phát từ yêu cầu của hoạt động mua bán, sáp
nhập, hợp nhất hoặc chia nhỏ doanh nghiệp. Đây là loại giao dịch diễn ra có tính
chất thường xuyên và phổ biến trong cơ chế thị trường, phản ánh nhu cầu về đầu
tư trực tiếp vào sản xuất kinh doanh, nhu cầu tài trợ cho sự tăng trưởng và phát
triển bằng các yếu tố bên ngoài, nhằm tăng cường khả năng tồn tại trong môi
trường tự do cạnh tranh. Để thực hiện các giao dịch đó, đòi hỏi phải có sự đánh
giá trên phạm vi rộng lớn các yếu tố tác động tới doanh nghiệp, trong đó giá trị
doanh nghiệp là một yếu tố có tính chất quyết định, là căn cứ trực tiếp để thương
thuyết trong tiến trình giao dịch mua bán, sáp nhập, hợp nhất, chia nhỏ doanh
nghiệp.
GTDN là loại thông tin quan trọng để các nhà quản trị phân tích, đánh giá
trước khi ra các quyết định về kinh doanh và tài chính có liên quan đến doanh
nghiệp được đánh giá. Nội dung cơ bản của quản trị tài chính doanh nghiệp, xét
cho cùng là phải tăng được giá trị doanh nghiệp. giá trị doanh nghiệp là sự phản
ánh năng lực tổng hợp, khả năng tồn tại và phát triển của doanh nghiệp. Vì vậy,
căn cứ vào đây các nhà QTKD có thể thấy dược khả năng cạnh tranh của doanh
nghiệp mình và các doanh nghiệp khác. Do vậy giá trị doanh nghiệp là một căn
cứ thích hợp, cơ sở để đưa ra cac quyết định về kinh doanh, tài chính… một cách
đúng đắn.
Trong cách nhìn của các nhà đầu tư, người cung cấp các khoản vay, thông
tin về giá trị doanh nghiệp cho người ta một sự đánh giá tổng quát về uy tín kinh
doanh, khả năng tài chính và vị thế tín dụng để từ đó có cơ sở đưa ra các quyết
định về đầu tư, tài trợ hoặc tiếp tục cấp tín dụng cho doanh nghiệp.
Giá trị doanh nghiệp là loại thông tin quan trọng trong quản lý kinh tế vĩ
mô: Giá cả các loại chứng khoán được quyết định bởi giá trị thực của doanh
nghiệp có chứng khoán được trao đổi mua bán trên thị trường. Vì vậy trên phương
diện quản lý vĩ mô, thông tin về giá trị doanh nghiệp là một căn cứ quan trọng để
các nhà hoạch định chính sách, các tổ chức, các hiệp hội kinh doanh chứng khoán
đánh giá tính ổn định của thị trường, nhận dạng hiện tượng đàu cơ, thao túng thị
trường, thâu tóm quyền kiểm soát doanh nghiệp… để từ đó có thể đưa ra các
chính sách điều tiết phù hợp. Ngoài ra, trong quá trình chuyển đổi cơ chế quản lý
kinh tế, xác định giá trị doanh nghiệp còn là một bước đi quan trọng để cải cách
các DNNN như: cổ phần hóa, sáp nhập, hợp nhất hay giao, bán và cho thuê.
Có thể nói, các hoạt động quản lý và những giao dịch kinh tế thông thường
trong cơ chế thị trường đã đặt ra những yêu cầu cần thiết phải xác định giá trị
doanh nghiệp. Đó có thể là những yêu cầu có tính chất tình huống, cũng có thể là
đòi hỏi thường nhật trong hoạt động SXKD.
1. Các doanh nghiệp luôn cố gắng thay đổi số liệu để làm lợi cho mình như thế
nào?
2. Tình huống nào các doanh nghiệp sẽ chỉnh sửa để lợi nhuận tăng, lợi nhuận
giảm?
3. Làm sao để các đối tượng quan tâm tiếp cận tới số liệu thực tế của doanh
nghiệp?
4.2 Các yếu tố tác động tới giá trị doanh nghiệp
4.2.1 Các yếu tố thuộc về môi trường kinh doanh
Môi trường vĩ mô
Môi trường vĩ mô
Chính trị
Công MT quốc
Kinh tế và pháp Xã hội Tự nhiên
nghệ tế
luật
¨ Các yếu tố kinh tế.

Các ảnh hưởng chủ yếu về kinh tế gồm các yếu tố như lãi suất ngân hàng,
giai đoạn của chu kỳ kinh tế, cán cân thanh toán, chính sách tài chính và tiền tệ.
Vì các yếu tố này tương đối rộng nên cần chọn lọc để nhận biết các tác
động cụ thể ảnh hưởng trực tiếp nhất đối với hoạt động kinh doanh của doanh
nghiệp.
¨ Yếu tố chính trị và luật pháp
Hệ thống các quan điểm, đường lối chính sách của chính phủ, hệ thống luật
pháp hiện hành, các xu hướng ngoại giao của chính phủ, những diễn biến chính
trị trong nước, trong khu vực và trên toàn thế giới. Luật pháp: đưa ra những quy
định cho phép hoặc không cho phép, hoặc những ràng buộc đòi hỏi các doanh
nghiệp phải tuân thủ. Sự ổn định chính trị tạo ra môi trường thuận lợi đối với các
hoạt động kinh doanh.
¨ Yếu tố văn hóa - xã hội.
Môi trường văn hóa - xã hội bao gồm những chuẩn mực và giá trị được
chấp nhận và tôn trọng bởi một xã hội hoặc một nền văn hóa cụ thể. Sự thay đổi
của các yếu tố văn hóa - xã hội một phần là hệ quả của sự tác động lâu dài của
các yếu tố vĩ mô khác, do vậy nó thường biến đổi chậm hơn so với các yếu tố
khác. Một số đặc điểm mà các nhà quản trị cần chú ý là: sự tác động của các yếu
tố văn hóa - xã hội thường có tính dài hạn và tinh tế hơn so với các yếu tố khác,
nhiều lúc khó mà nhận biết được. Mặt khác, phạm vi tác động của các yếu tố văn
hóa - xã hội thường rất rộng, nó xác định cách thức người ta sống, làm việc, sản
xuất và tiêu thụ các sản phẩm và dịch vụ. Các khía cạnh hình thành môi trường
văn hóa - xã hội có ảnh hưởng mạnh mẽ đến các họat động kinh doanh như: những
quan niệm về đạo đức, thẩm mỹ, lối sống, về nghề nghiệp; những phong tục, tập
quán, truyền thống; những quan tâm ưu tiên của xã hội; trình độ nhận thức, học
vấn chung của xã hội... .
¨ Yếu tố tự nhiên
Điều kiện tự nhiên bao gồm vị trí địa lý, khí hậu, cảnh quan thiên nhiên,
đất đai, sông biển, các nguồn tài nguyên khoáng sản trong lòng đất, tài nguyên
rừng biển, sự trong sạch của môi trường nước, không khí,... .Tác động của các
điều kiệu tự nhiên đối với các quyết sách trong kinh doanh từ lâu đã được các
doanh nghiệp thừa nhận. Trong rất nhiều trường hợp, chính các điều kiện tự nhiên
trở thành một yếu tố rất quan trọng để hình thành lợi thế cạnh tranh của các sản
phẩm và dịch vụ.
¨ Yếu tố công nghệ.
Đây là một trong những yếu tố rất năng động, chứa đựng nhiều cơ hội và
đe dọa đối với các doanh nghiệp. Những áp lực và đe dọa từ môi trường công
nghệ có thể là: sự ra đời của công nghệ mới làm xuất hiện và tăng cường ưu thế
cạnh tranh của các sản phẩm thay thế, đe dọa các sản phẩm truyền thống của
ngành hiện hữu. Sự bùng nổ của công nghệ mới làm cho công nghệ hiện tại bị lỗi
thời và tạo ra áp lực đòi hỏi các doanh nghiệp phải đổi mới công nghệ để tăng
cường khả năng cạnh tranh.
Hãy sắp xếp các nhân tố trên theo mức độ ảnh hưởng của nó tới các loại
doanh nghiệp khác nhau ở các ngành khác nhau của nền kinh tế như công ty cung
ứng thực phẩm, công ty xây dựng, công ty may mặc, công ty đồ gia dụng
Môi trường kinh doanh
Môi trường kinh doanh
Đối thủ cạnh Nhà cung Đối thủ tiềm Sản phẩm
Khách hàng
tranh ứng ẩn thay thế
¨ Các đối thủ cạnh tranh.

Sự hiểu biết về các đối thủ cạnh tranh có một ý nghĩa quan trọng đối với
các doanh nghiệp do nhiều nguyên nhân. Thứ nhất là các đối thủ cạnh tranh quyết
định tính chất và mức độ tranh đua hoặc thủ thuật giành lợi thế trong ngành.
Sự am hiểu về các đối thủ cạnh tranh chính có tầm quan trọng đến mức có
thể nó cho phép đề ra thủ thuật phân tích đối thủ cạnh tranh và duy trì hồ sơ về
các đối thủ trong đó có các thông tin thích hợp và các thông tin về từng đối thủ
cạnh trạnh chính được thu nhận một cách hợp pháp.
¨ Khách hàng.
Vấn đề khách hàng là một bộ phận không tách rời trong môi trường cạnh
tranh. Sự tín nhiệm của khách hàng có thể là tài sản có giá trị nhất của hãng. Sự
tín nhiệm đó đạt được do biết thỏa mãn tốt hơn nhu cầu và thị hiếu của khách
hàng so với với các đối thủ cạnh tranh.
¨ Nhà cung ứng.
Các doanh nghiệp cần phải quan hệ với các tổ chức cung cấp các nguồn:
+ Người bán vật tư, thiết bị.
Các tổ chức cung cấp vật tư, thiết bị có ưu thế có thể gây khó khăn bằng
cách tăng giá, giảm chất lượng sản phẩm hoặc giảm dịch vụ đi kèm. Yếu tố làm
tăng thế mạnh của các tổ chức cung ứng cũng tương tự như các yếu tố làm tăng
thế mạnh của người mua sản phẩm,
+ Người cung cấp vốn:
Trong những thời điểm nhất định phần lớn các doanh nghiệp, kể cả các
doanh nghiệp làm ăn có lãi, đều phải vay vốn tạm thời từ người tài trợ. Nguồn
tiền vốn này có thể nhận được bằng cách vay ngắn hạn hoặc dài hạn hoặc phát
hành cổ phiều.
+ Nguồn lao động:
Nguồn lao động cũng là một phần chính yếu trong môi trường cạnh tranh
của doanh nghiệp. Khả năng thu hút và giữ được các nhân viên có năng lực là
tiền đề để dảm bảo thành công cho doanh nghiệp.
¨ Đối thủ tiềm ẩn mới
Đối thủ mới tham gia kinh doanh trong ngành có thể là yếu tố làm giảm lợi
nhuận của doanh nghiệp do họ đưa vào khai thác các năng lực sản xuất mới, với
mong muốn giành được thị phần và các nguồn lực cần thiết. Cần lưu ý là việc
mua lại các cơ sở khác trong ngành với ý định xây dựng phần thị trường thường
là biểu hiện của sự xuất hiện đối thủ mới xâm nhập.
¨ Sản phẩm thay thế.
Sức ép do có sản phẩm thay thế làm hạn chế tiềm năng lợi nhuận của ngành
do mức giá cao nhất bị khống chế. Nếu không chú ý tới các sản phẩm thay thế
tiềm ẩn, doanh nghiệp có thể bị tụt lại với các thị trường nhỏ bé. Thí dụ: như các
doanh nghiệp sản xuất máy chơi bóng bàn không chú ý tới sự bùng nổ của các trò
chơi điện tử. Vì vậy, các doanh nghiệp cần không ngừng nghiên cứu và kiểm tra
các mặt hàng thay thế tiềm ẩn.
4.2.2 Các yếu tố thuộc nội tại doanh nghiệp
Khả năng sinh lợi:
Khả năng sinh lợi của DN và xu thế tăng trưởng trong tương lai: đầu tư có
nghĩa là mua tương lai và là hoạt động có tính rủi ro. Chỉ có xu thế tăng trưởng
của lợi nhuận mà DN tạo ra trong tương lai cao hơn mức lợi tức hiện tại mới hấp
dẫn được nhà đầu tư. Lợi nhuận hiện tại có thể là một sự phản ánh sai lệch của
khả năng sinh lợi trong tương lai. Mặt khác, sẽ là sai lầm nếu kết luận hai doanh
nghiệp có mức lợi nhuận hiện tại bằng nhau sẽ có khả năng sinh sinh lợi như nhau,
nếu hoạt động kinh doanh của một DN có mức rủi ro cao hơn.
Tình hình tài chính:
Một doanh nghiệp có tình hình tài chính lành mạnh sẽ làm giảm rủi ro của
đồng vốn đầu tư, hay nói cách khác, nhà đầu tư đánh giá cao các cơ hội đầu tư
tương đối an toàn. Trái lại, những doanh nghiệp có tiềm lực tài chính yếu thường
gắn với rủi ro cao, nhất là khi doanh nghiệp muốn mở rộng phát triển hoặc triển
khai các dự án đầu tư.
Tài sản hữu hình và tài sản vô hình của DN:
Tài sản hữu hình của doanh nghiệp bao gồm nhà xưởng, máy móc, cơ sở
hạ tầng… Như vậy, máy móc, trang thiết bị cũ hay mới, trình độ công nghệ hiện
đại hay lạc hậu… đều ảnh hưởng trực tiếp đến việc sản xuất ra các sản phẩm và
dịch vụ hiện tại và tương lai, cũng như khả năng cạnh tranh sản phẩm của DN
trên thị trường.
Yếu tố con người
Lãnh đạo và Người Lao động mặc dù, trong thời đại ngày nay, công nghệ
đã trở thành một trợ thủ đắc lực trong quản lý trên mọi phương diện. Tuy nhiên,
công nghệ dù có hữu dụng đến mấy cũng không đem lại những biến đổi tích cực,
nếu con người không sẵn sàng hoặc không có khả năng ứng dụng một cách hiệu
quả.
Uy tín kinh doanh
Một doanh nghiệp muốn xây dựng thương hiệu lâu dài cần đặc biệt chú
trọng đến uy tín kinh doanh. Khi có uy tín không chỉ có thể tiêu thụ hàng hóa một
cách dễ dang mà còn có thể tiêu thụ với giá cao, mang lại lợi nhuận cao.
4.3 Các phương pháp chủ yếu xác định giá trị doanh nghiệp
4.3.1 Phương pháp giá trị tài sản thuần.
Trong phương pháp này, việc xác định giá trị doanh nghiệp được ưu tiên
theo hướng đi vào xác định giá trị thị trường cuả các tài sản của doanh nghiệp, cụ
thể quy trình thực hiện như sau:
¨ Bước 1:
Kiểm kê tài sản của doanh nghiệp
¨ Bước 2:
Dựa vào kết quả kiểm kê tiến hành phân loại tài sản. Tùy theo mục đích
thẩm định giá mà có những cách phân loại tài sản khác nhau. Thẩm định viên lựa
chọn những danh mục tài sản cần thiết có khả năng đáp ứng yêu cầu sản xuất kinh
doanh của doanh nghiệp và loại bỏ những tài sản không cần thiết dùng đến trong
quá trình thẩm định giá doanh nghiệp.
¨ Bước 3:
Thẩm định viên đánh giá số tài sản còn lại theo thị trường, tính trên cơ sở
tổng giá trị thị trường toàn bộ tài sản của doanh nghiệp. Việc tính toán cụ thể giá
trị thị trường của các tài sản trong doanh nghiệp được thực hiện như sau:
Đối với tài sản cố định và tài sản lưu động là hiện vật (bất động sản, máy
thiết bị, hàng hóa, nguyên vật liệu…) sẽ được đánh giá lại giá trị theo phương
pháp thẩm định giá phù hợp: Phương pháp so sánh; Phương pháp chi phí; Phương
pháp thu nhập…
Đối với các tài sản bằng tiền sẽ tiến hành kiểm quỹ, đối chiếu số dư tài
khoản. Còn nếu là các loại giấy tờ có giá, ngoại tệ, vàng, bạc, đá quý…sẽ được
quy đổi về đồng tiền quy định theo giá thị trường tại thời điểm thẩm định giá. Tỷ
giá ngoại tệ được xác định theo tỷ giá mua ngoại tệ của ngân hàng thương mại
nơi doanh nghiệp có giá trị giao dịch ngoại tệ lớn nhất tại thời điểm thẩm định
giá. Trường hợp doanh nghiệp cần thẩm định giá không có giao dịch ngoại tệ tại
thời điểm thẩm định giá thì xác định theo tỷ giá trung tâm do Ngân hàng Nhà
nước công bố áp dụng tại thời điểm thẩm định giá.
Đối với các tài sản cho thuê và quyền thuê bất động sản: Nếu doanh nghiệp
chọn thuê đất trả tiền hàng năm thì không tính giá trị quyền sử dụng đất vào giá
trị doanh nghiệp, nhưng phải tính giá trị lợi thế đất thuê vào giá trị doanh nghiệp.
Đối với tiền thuê đất trả tiền một lần thì tính lại tiền thuê đất theo số năm trả trước
tiền thuê đất còn lại và giá thuê đất tại thời điểm xác định giá trị doanh nghiệp;
phần chênh lệch tăng so với tiền thuê đất ghi trên sổ kế toán tính vào vốn chủ sở
hữu.
Đối với các khoản phải thu cần tiến hành đối chiếu công nợ và xác minh
rõ tính pháp lý của các khoản nợ đó và phân chia thành 3 loại: Loại chắc chắn đòi
được; Loại khó đòi; Loại không có khả năng đòi được. Loại chắc chắn đòi được
sẽ được ghi vào giá trị, loại công nợ khó đòi có thể ước tính giá trị còn lại để ghi
nhận vào giá trị doanh nghiệp. Bên cạnh đó đối giá trị tài sản ký cược, ký quỹ
ngắn hạn và dài hạn được xác định theo số dư thực tế trên sổ kế toán đã được đối
chiếu xác nhận vào thời điểm thẩm định giá.
Đối với các khoản mà doanh nghiệp đầu tư bên ngoài cần đi vào đánh giá
lại giá trị thị trường tại thời điểm thẩm định giá của các khoản đầu tư đó, việc
đánh giá được thực hiện tùy thuộc vào loại hình đầu tư, cách đầu tư và phương
pháp đầu tư. Về nguyên tắc phải đánh giá một cách toàn diện về giá trị đối với
doanh nghiệp hiện đang sử dụng các khoản đầu tư đó. Tuy nhiên nếu các khoản
đầu tư này không lớn và đáng tin cậy thì căn cứ dựa vào số liệu của bên đối tác
đầu tư để tính toán.
Đối với các tài sản vô hình: những tài sản vô hình (tên thương mại, nhãn
hiệu, sáng chế, kiểu dáng công nghiệp, dữ liệu…) của doanh nghiệp đã được ghi
nhận trên sổ kế toán, việc xác định giá trị của loại tài sản này về nguyên tắc cũng
được xác định theo giá thị trường bằng các phương pháp phù hợp với từng loại
tài sản vô hình.
Đối với các khoản nợ cũng cần tính toán theo giá thị trường của các khoản
nợ này.
Tùy theo mục đích thẩm định giá, những tài sản không thỏa mãn quy định
về hạch toán, kế toán nên trong báo cáo tài chính, kế toán hiện tại không được
đưa vào phân tích. Tuy nhiên trên thực tế hiện vẫn còn có đóng góp cho hoạt động
sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp thì vẫn được xem xét để đưa vào tính giá
trị doanh nghiệp. Ví dụ như tài sản vô hình, giá trị tài sản vô hình của doanh
nghiệp: theo phương pháp này, người ta chỉ thừa nhận giá trị các tài sản vô hình
đã được xác định trên sổ kế toán (số dư trên sổ kế toán vào thời điểm thẩm định
giá) hoặc lợi thế về quyền thuê tài sản và thường không tính đến lợi thế thương
mại của doanh nghiệp…
¨ Bước 4:
Xác định giá trị tổng tài sản của doanh nghiệp bằng cách cộng tất cả giá trị
các tài sản đã được thẩm định giá lại theo giá trị thị trường theo đánh giá ở Bước
3.
¨ Bước 5:
Xác định giá trị doanh nghiệp đối với chủ sở hữu bằng cách lấy tổng giá trị
tài sản đánh giá lại trừ đi nợ phải trả.
Phương pháp xác định
Công thức:
V0=VA-VD
V0 là giá trị tài sản thuần thuộc sở hữu của doanh nghiệp
VA là tổng giá trị tài sản mà doanh nghiệp đang sử dụng sản xuất kinh
doanh (Asset)
VD là giá trị các khoản Nợ (Debt)
Loại ra khỏi danh mục đánh giá những tài sản không cần thiết và không
có khả năng đáp ứng nhu cầu sản xuất kinh doanh. Sau đó tiến hành đánh giá số
tài sản còn lại theo nguyên tắc sử dụng giá trị thị trường để tính cho từng tài sản
hoặc nhiều tài sản.
Một doanh nghiệp có bảng cân đối kế toán như sau:
Đơn vị: Triệu đồng
Tài sản Số tiền Nguồn vốn Số
tiền
A. TSLĐ và đầu tư ngắn hạn 500 A. Nợ phải trả 600
1. Tiền 30 1.Vay ngắn hạn 160
2. Chứng khoán ngắn hạn 120 2. Các khoản phải trả 40
3. Các khoản phải thu 100 3. Vay dài hạn 400
4. Hàng tồn kho 250
B. TSCĐ và đầu tư dài hạn 1500 B. Vốn CSH 1400
1. Giá trị còn lại TSCĐ 500 1.Vốn kinh doanh 1250
2. TSCĐ thuê tài chính 200 2. Lãi chưa phân phối 150
3. Đầu tư chứng khoán công ty
220
B (2200 cổ phiếu)
4.Góp vốn liên doanh 400
5. TSCĐ cho thuê 180
Tổng tài sản 2000 Tổng nguồn vốn 2000
Việc đánh giá toàn bộ tài sản của doanh nghiệp cho thấy những thay đổi sau:
1. Một số khoản phải thu không có khả năng đòi được là 40 triệu
2. Nguyên vật liệu tồn kho giảm giá trị: 40 triệu
3. TSCĐ hữu hình tăng 150 triệu
4. Giá chứng khoán tại SGD là 105.000 đ/cổ phiếu
5. Vốn góp liên doanh đánh giá lại tăng 20 triệu.
6. Doanh nghiệp X còn phải trả tiền thuê TSCĐ trong 10 năm, mỗi năm 20
triệu. Muốn thuê một TSCĐ tương tự như vậy tại thời điểm hiện hành phải trả 25
triệu/năm. Tỷ suất hiện tại hóa là 20%
7. Doanh nghiệp cũng cho thuê tài sản, người đi thuê phải trả trong 20 năm,
mỗi năm 10 triệu
Hãy xác định giá doanh nghiệp sau đánh giá lại
Bài giải
* Tổng giá trị doanh nghiệp ban đầu: 2000 triệu– 600 triệu = 1400 triệu
* Đánh giá lại
+ Giá chứng khoán tại thời điểm hiện tại: 105.000 x2200=231 triệu
Chênh lệch giá chứng khoán: 231 triệu – 220 triệu = 11 triệu
+ Đánh giá giá trị lợi thế của quyền thuê tài sản
Mỗi năm doanh nghiệp tiết kiệm được 5 triệu trong 10 năm
Sử dụng phương pháp chiết khấu dòng tiền ta có:
Giá trị hiện tại khoản tiền đó:
FV 1
PV1 = (1- )
i (1+i)n
= [5/20%] x (1 – 1,2-10) : 0,2 = 20.962 triệu
+ Giá trị hiện tại của khoản tiền cho thuê tài sản:
PV2 = [10/20%]x (1- 1,2-20): 0,2 =48.696
* Tổng giá trị doanh nghiệp đánh giá lại:
1400- 40 - 40+150 + 11 +20+ 20.962+ (48.696 - 180) = 1390.658 triệu
4.3.2 Phương pháp hiện tại hóa các nguồn tài chính tương lai
Phương pháp chiết khấu dòng tiền tự do vốn chủ sở hữu xác định giá trị
vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp cần thẩm định giá thông qua ước tính tổng của
giá trị chiết khấu dòng tiền tự do vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp cần thẩm định
giá. Trường hợp doanh nghiệp cần thẩm định giá là công ty cổ phần, phương pháp
chiết khấu dòng tiền tự do vốn chủ sở hữu được sử dụng với giả định coi các cổ
phần ưu đãi của doanh nghiệp cần thẩm định giá như cổ phần thường. Giả định
này cần được nêu rõ trong phần hạn chế của Chứng thư thẩm định giá và Báo cáo
kết quả thẩm định giá.
Các bước xác định giá trị vốn chủ sở hữu
¨ Bước 1:
Dự báo dòng tiền tự do vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp cần thẩm định
giá.
Để ước tính giai đoạn dự báo dòng tiền, thẩm định viên căn cứ vào đặc
điểm của doanh nghiệp, của lĩnh vực kinh doanh và bối cảnh kinh tế để lựa chọn
các mô hình tăng trưởng phù hợp. Giai đoạn dự báo dòng tiền tối thiểu là 03 năm.
Đối với các doanh nghiệp mới thành lập hoặc đang tăng trưởng nhanh thì giai
đoạn dự báo dòng tiền có thể kéo dài đến khi doanh nghiệp bước vào giai đoạn
tăng trưởng đều. Đối với doanh nghiệp hoạt động có thời hạn thì việc xác định
giai đoạn dự báo dòng tiền cần đánh giá, xem xét đến tuổi đời của doanh nghiệp.
Công thức tính dòng tiền tự do vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp:
FCFE = Lợi nhuận sau thuế + Khấu hao - Chi đầu tư vốn - Thay đổi vốn luân
chuyển thuần ngoài tiền mặt và tài sản phi hoạt động ngắn hạn (chênh lệch vốn
hoạt động thuần) - Các khoản trả nợ gốc + Các khoản nợ mới phát hành
Lợi nhuận sau thuế là lợi nhuận sau thuế đã loại trừ các khoản lợi nhuận từ
tài sản phi hoạt động.
Chi đầu tư vốn bao gồm: chi đầu tư tài sản cố định và tài sản dài hạn tương
tự khác nhưng không đủ điều kiện ghi nhận là tài sản cố định theo quy định của
chế độ kế toán doanh nghiệp; chi đầu tư tài sản hoạt động dài hạn khác nằm trong
nhóm chi mua công cụ nợ của đơn vị khác và chi đầu tư góp vốn vào đơn vị khác
(nếu có).
Công thức tính vốn luân chuyển ngoài tiền mặt và tài sản phi hoạt động
ngắn hạn:
Vốn luân chuyển ngoài tiền mặt và tài sản phi hoạt động ngắn hạn = (Các
khoản phải thu ngắn hạn + Hàng tồn kho + Tài sản ngắn hạn khác) - Nợ ngắn hạn
không bao gồm vay ngắn hạn
¨ Bước 2:
Ước tính chi phí sử dụng vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp cần thẩm định
giá
¨ Bước 3:
Ước tính giá trị vốn chủ sở hữu cuối kỳ dự báo
Khấu hao được tính vào chi phí của doanh nghiệp để chuyền dần giá trị
vào sản phẩm, tuy nhiên nó không phải là dòng tiền ra của doanh nghiệp nên phải
cộng lại khi tính dòng tiền vào.
Doanh nghiệp A có tài liệu sau:
- Lợi nhuận trước thuế 1000 triệu
- Thuế TNDN 25%
- Trích khấu hao hàng năm 200 triệu
- Lợi nhuận sau thuế tăng 10% / năm
- Tỷ suất lợi nhuận trung bình trên thị trường 14%/ năm
- Doanh nghiệp hoạt động trong 4 năm và giá trị doanh nghiệp cuối kỳ là 1111
triệu
- Ước tính giá trị doanh nghiệp theo phương pháp hiện tại hóa dòng tiền thuần
- Dòng tiền về vào mỗi cuối năm và thời điểm định giá là đầu năm
- Dòng tiền được xác định bằng cách lấy lợi nhuận cộng lại phần khấu hao
a/ Xác định dòng tiền của từng năm trong tương lai
b/ Xác định giá trị doanh nghiệp
Bài giải
1 2 3 4 Giá trị
cuối cùng
Lợi nhuận trước thuế 1000
Thuế thu nhập 250
Lợi nhuận thuần 750 825 907.5 998.25 1111
Khấu hao 200 200 200 200
Dòng tiền thuần 950 1025 1107.5 1198.25 1111
Lãi suất chiết khấu 1.14 1.299 1.481 1.688 1.69

Dòng tiền thuần 833.333 788.704 747.530 709.460 657.801
Tổng giá trị doanh 3736.829
nghiệp
Tổng giá trị doanh nghiệp dựa trên dòng tiền mà doanh nghiệp thu được:
833.333 + 788.704 +747.530 +709.460 + 657.801 = 3736.829 triệu
4.3.3 Phương pháp định lượng Goodwill ( Lợi thế thương mại)
Phương pháp xác định giá trị doanh nghiệp dựa trên định lượng goodwill
Để hiểu thực chất phương pháp này, chúng ta xét ví dụ:
DN A sử dụng lượng vốn là 100 (đơn vị tiền tệ) thu về khoản lợi nhuận 10
đơn vị tiền tệ tương đương tỷ suất trên vốn 10%.
DN B cũng ứng ra một lượng vốn như vậy thu về lợi nhuận 15 đơn vị tiền
tệ tương ứng tỷ suất 15%.
Nếu 10% là tỷ suất trung bình trên thị trường thì (15%-10%)=5% mà DN
B đạt đc gọi là SIÊU LỢI NHUẬN hay còn gọi là lợi thế thương mại.
Phương pháp xác định:
Vo= ANC + GW
Vo: Giá trị doanh nghiệp
ANC: Giá trị tài sản thuần
GW là giá trị tài sản vô hình, gọi là lợi thế thương mại
Bt – r. At
GW =∑
(1+i)t
Bt: Lợi nhuận năm t
At: Giá trị tài sản đưa vào kinh doanh
r: Tỷ suất bình thường tài sản
r. At: Lợi nhuận bình thường tài sản năm t
Bt- rAt: Siêu lợi nhuận
Ước tính giá trị doanh nghiệp theo phương pháp GW nếu tỷ suất hiện tại
hóa 12%,
Tỷ suất trung bình trên thị trường 10%

Nếu doanh nghiệp có bảng 1 về cơ cầu tài sản và nguồn vốn như sau
( Đơn vị triệu đồng)
Tài sản Số tiền Nguồn Vốn Số tiền
TS lưu động 5,000 Các khoản nợ 4,000
TS cố định 10,000 VCSH 11,000
15,000 15,000
Bảng 2 về vốn và kết quả kinh doanh dự kiến trong các năm tới
Chỉ tiêu/Năm N+1 N+2 N+3 N+4
LN sau thuế 2,100 2,300 2,200 2,900
GT tài sản thuần 19,000 20,000 22,000 21,000
a/ Tính giá trị GW
b/ Tính giá trị doanh nghiệp
Bài giải
Chỉ tiêu Năm 1 Năm 2 Năm 3 Năm 4
1.Giá trị tài sản thuần 19000 20000 22000 21000
2.LN thuần 2100 2300 2200 2900
3.LN bình thường của tài sản 1900 2000 2200 2100
4.Siêu lợi nhuận=(2)-(3) 200 300 0 800
5.Thừa số hiện tại hóa 1.12 1.254 1.405 1.574
6.Giá trị hiện tại của GW
178.571 239.158 0 508.414
= (4): (5)
a/ Giá trị GoodWill
178.571 + 239.158 + 0 + 508.414 = 926.144 triệu
b/ Giá trị doanh nghiệp
15,000 - 4,000 + 926.144 = 11,926.144 triệu
4.3.4 Phương pháp tỷ số bình quân
Nội dung
Phương pháp tỷ số bình quân ước tính giá trị vốn chủ sở hữu của doanh
nghiệp cần thẩm định giá thông qua tỷ số thị trường trung bình của các doanh
nghiệp so sánh.
Doanh nghiệp so sánh là doanh nghiệp thỏa mãn các điều kiện sau:
- Tương tự với doanh nghiệp cần thẩm định giá về các yếu tố: ngành nghề
kinh doanh chính; rủi ro kinh doanh, rủi ro tài chính; các chỉ số tài chính.
- Có thông tin về giá cổ phần được giao dịch thành công trên thị trường tại
thời điểm thẩm định giá hoặc gần thời điểm thẩm định giá nhưng không quá 01
năm tính đến thời điểm thẩm định giá.
Các tỷ số thị trường xem xét để sử dụng trong phương pháp tỷ số bình quân
bao gồm: tỷ số giá trên thu nhập bình quân (P/E), tỷ số giá trên doanh thu bình
quân (P/S), tỷ số giá trên giá trị sổ sách của vốn chủ sở hữu bình quân (P/B), tỷ
số giá trị doanh nghiệp trên lợi nhuận trước thuế, lãi vay và khấu hao bình quân
(EV/EBITDA), tỷ số giá trị doanh nghiệp trên doanh thu (EV/S).
Phương pháp này thường ưu tiên các doanh nghiệp so sánh là các doanh nghiệp
đã niêm yết trên sàn chứng khoán hoặc đăng ký giao dịch trên UPCoM.
Các bước xác định giá trị vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp
¨ Bước 1: Đánh giá, lựa chọn các doanh nghiệp so sánh.
¨ Bước 2: Xác định các tỷ số thị trường được sử dụng để ước tính giá trị
doanh nghiệp cần thẩm định giá.
¨ Bước 3:
Ước tính giá trị vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp cần thẩm định giá trên
cơ sở các tỷ số thị trường phù hợp để sử dụng và thực hiện các điều chỉnh khác
biệt.
Xác định tỷ số thị trường được sử dụng để ước tính giá trị vốn chủ sở hữu
của doanh nghiệp cần thẩm định giá:
+ Thẩm định viên tính toán các tỷ số thị trường của doanh nghiệp so sánh,
sau đó sử dụng tối thiểu 03 trong số các tỷ số thị trường sau: tỷ số giá trên thu
nhập bình quân (P/E), tỷ số giá trên doanh thu bình quân (P/S), tỷ số giá trên giá
trị sổ sách của vốn chủ sở hữu bình quân (P/B), tỷ số giá trị doanh nghiệp trên lợi
nhuận trước thuế, lãi vay và khấu hao bình quân (EV/EBITDA), tỷ số giá trị
doanh nghiệp trên doanh thu thuần (EV/S).
+ Thẩm định viên lựa chọn tỷ số thị trường sử dụng để ước tính giá trị vốn
chủ sở hữu, giá trị của doanh nghiệp cần thẩm định giá trên cơ sở xem xét sự phù
hợp của các tỷ số thị trường trên cơ sở quy mô, đặc điểm của doanh nghiệp, ngành
nghề kinh doanh, thị trường, tính tương đồng. Thẩm định viên đánh giá, xem xét
việc điều chỉnh các tỷ số thị trường của các doanh nghiệp so sánh trước khi áp
dụng vào tính toán giá trị. Trong trường hợp điều chỉnh tỷ số thị trường, các điều
chỉnh này được dựa trên số liệu (nếu có), kinh nghiệm và khảo sát thị trường hay
các nghiên cứu thị trường.
+ Lưu ý khi xác định các tỷ số thị trường:
- Thu nhập trên mỗi cổ phiếu (EPS) được xác định trên cơ sở thu nhập
của 01 năm gần nhất với thời điểm thẩm định giá, cần xem xét điều chỉnh cho tài
sản phi hoạt động của các doanh nghiệp so sánh.
- Giá cổ phần của doanh nghiệp so sánh được lấy là mức giá đóng cửa
trong ngày giao dịch gần nhất của các cổ phần này trên thị trường chứng khoán
tại thời điểm thẩm định giá và các cổ phần này phải có giao dịch trong vòng 30
ngày kể từ thời điểm thẩm định giá về trước. Trong trường hợp cổ phần của doanh
nghiệp so sánh chưa niêm yết trên sàn chứng khoán hoặc chưa đăng ký giao dịch
trên UPCoM, giá cổ phần của doanh nghiệp so sánh là giá cổ phần của doanh
nghiệp này được giao dịch thành công trên thị trường gần nhất với thời điểm thẩm
định giá nhưng không quá 01 năm tính đến thời điểm thẩm định giá.
- Giá trị sổ sách của cổ phần trong chỉ số P/B cần lưu ý trừ phần giá trị
sổ sách của tài sản cố định vô hình (các tài sản cố định vô hình này không bao
gồm quyền sử dụng đất, quyền khai thác tài sản trên đất) để hạn chế tác động của
quy định về hạch toán kế toán đối với tài sản cố định vô hình có thể làm sai lệch
kết quả thẩm định giá trong trường hợp các doanh nghiệp so sánh, doanh nghiệp
cần thẩm định giá có tài sản cố định vô hình trong bảng cân đối kế toán. Trong
trường hợp không trừ phần giá trị sổ sách của tài sản cố định vô hình phải nêu rõ
lý do.
- Tham số giá trị của các doanh nghiệp so sánh (EV) trong tỷ số thị
trường EV/EBITDA và EV/S được tính theo công thức sau:
Giá trị tiền và
Vốn hóa Giá trị Giá trị
Lợi ích của các khoản
Giá trị thị các cổ
cổ đông tương đương
của trường khoản nợ phần
= + + + không nắm - tiền, giá trị
doanh của cổ có chi ưu đãi
quyền kiểm của các tài
nghiệp phần phí sử (nếu
soát (nếu có) sản phi hoạt
thường dụng vốn có)
động khác
Trong đó:
+ Giá trị các khoản nợ có chi phí sử dụng vốn, giá trị cổ phần ưu đãi, lợi
ích của cổ đông không kiểm soát, giá trị tiền và các khoản tương đương tiền được
xác định theo giá trị sổ sách kế toán. Trong trường hợp không có đủ thông tin để
xác định giá trị các khoản nợ có chi phí sử dụng vốn thì được lấy theo giá trị các
khoản vay và nợ thuê tài chính.
+ Trường hợp doanh nghiệp có phát hành chứng khoán chuyển đổi, chứng
khoán quyền chọn, thẩm định viên đánh giá, xem xét việc chuyển đổi các chứng
khoán này sang cổ phần thường nếu phù hợp khi xác định vốn hóa thị trường của
doanh nghiệp.
- EBITDA của doanh nghiệp so sánh không bao gồm các khoản thu nhập
từ tiền và các khoản tương đương tiền và không bao gồm các khoản thu nhập, chi
phí phát sinh từ tài sản phi hoạt động.
¨ Bước 4:
Ước tính giá trị vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp cần thẩm định giá
+ Xác định tỷ số thị trường bình quân cho từng tỷ số thị trường:
Tỷ số thị trường bình quân được xác định bằng trung bình cộng tỷ số thị
trường của các doanh nghiệp so sánh, hoặc xác định bằng việc tính bình quân có
trọng số tỷ số thị trường của các doanh nghiệp so sánh.
Việc xác định trọng số tỷ số thị trường cho từng doanh nghiệp so sánh dựa trên
phân tích về tính tương đồng của doanh nghiệp so sánh so với doanh nghiệp cần
+ Xác định giá trị doanh nghiệp cần thẩm định giá, giá trị vốn chủ sở hữu
của doanh nghiệp cần thẩm định giá theo từng tỷ số thị trường bình quân:
- Xác định giá trị doanh nghiệp cần thẩm định giá, giá trị thị trường vốn
chủ sở hữu của doanh nghiệp cần thẩm định giá theo tỷ số giá trị doanh nghiệp
trên lợi nhuận trước thuế, lãi vay và khấu hao bình quân của các doanh nghiệp so
sánh và tỷ số giá trị doanh nghiệp trên doanh thu thuần:
EV/EBITDA bình
Giá trị doanh nghiệp EBITDA của doanh nghiệp
= x quân của các doanh
cần thẩm định giá cần thẩm định giá
nghiệp so sánh
EV/S bình quân của

Giá trị doanh nghiệp Doanh thu thuần của doanh
= x các doanh nghiệp so
cần thẩm định giá nghiệp cần thẩm định giá
sánh
Giá trị tiền và

Giá trị vốn Giá trị
Giá trị Lợi ích cổ các khoản
chủ sở hữu Nợ có của cổ
doanh đông tương đương
của doanh chi phí phần
= nghiệp cần - - không - + tiền; Giá trị tài
nghiệp cần sử dụng ưu đãi
thẩm định kiểm soát sản phi hoạt
thẩm định vốn (nếu
giá (nếu có) động thuần
giá có)
khác
- Xác định giá trị vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp cần thẩm định giá theo
tỷ số thị trường P/E, P/B, P/S :
+ Xác định giá trị vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp cần thẩm định giá theo
tỷ số giá trên thu nhập bình quân của các doanh nghiệp so sánh:
Lợi nhuận sau thuế thu nhập

Giá trị vốn chủ sở hữu của
doanh nghiệp 01 năm gần P/E bình quân của các
doanh nghiệp cần thẩm = x
nhất của doanh nghiệp cần doanh nghiệp so sánh
định giá
thẩm định giá
tỷ số giá trên giá trị sổ sách của vốn chủ sở hữu bình quân của các doanh nghiệp
so sánh:
Giá trị sổ sách của vốn chủ sở
Giá trị vốn chủ sở hữu của
hữu của doanh nghiệp cần P/B bình quân của các
doanh nghiệp cần thẩm = x
thẩm định giá gần nhất thời doanh nghiệp so sánh
định giá
điểm thẩm định giá
tỷ số giá trên doanh thu bình quân của các doanh nghiệp so sánh:
Giá trị vốn chủ sở hữu của Doanh thu thuần 01 năm gần P/S bình quân của
doanh nghiệp cần thẩm = nhất của doanh nghiệp cần x các doanh nghiệp so
định giá thẩm định thẩm định giá sánh
¨ Bước 5:
Ước tính giá trị vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp cần thẩm định giá theo
phương pháp tỷ số bình quân:
Giá trị vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp cần thẩm định giá theo phương
pháp tỷ số bình quân được xác định bằng trung bình cộng các kết quả giá trị vốn
chủ sở hữu của doanh nghiệp cần thẩm định giá được xác định theo từng tỷ số thị
trường bình quân được lựa chọn hoặc xác định bằng việc tính bình quân có trọng
số của các kết quả. Việc xác định trọng số cho từng kết quả giá trị có thể dựa trên
đánh giá mức độ tương đồng giữa các doanh nghiệp so sánh đối với từng loại tỷ
số thị trường được sử dụng để tính toán kết quả giá trị đó theo nguyên tắc: tỷ số
thị trường nào có mức độ tương đồng càng cao giữa các doanh nghiệp so sánh thì
kết quả giá trị sử dụng tỷ số thị trường đó có trọng số càng lớn.

Lợi nhuận sau thuế của doanh nghiệp X đạt được trong nhiều năm qua là 200.000
USD.
Doanh nghiệp có 100.000 cổ phần.
Giá bán cổ phần tại thời điểm hiện hành là 60 USD
Giả sử trong lương lai doanh nghiệp dự kiến đạt lợi nhuận sau thuế khoảng
220.000USD
Xác định giá trị vốn chủ sở hữu trong tương lai
Bài giải
Công thức cụ thể như sau:
Giá thị trường một cổ phần
Tỷ số P/E =
Thu nhập bình quân trên một cổ phần
Vì:
Lợi nhuận sau thuế
Thu nhập bình quân trên một cổ phần =
Tổng số cổ phần
Nên cũng có thể tính tỷ số P/E theo cách sau:
Tổng giá trị thị trường các cổ phiếu
Tỷ số P/E =
Tổng lợi nhuận sau thuế
Giá trị doanh nghiệp = Lợi nhuận sau thuế dự kiến x PER(quá khứ)
Thay số vào ta có:
Lợi nhuận thuần trên cổ phần= 200,000/100,000= 2 USD
Giá cổ phần là 60 USD nên P/E= 60/2= 30 (lần)
Giá trị vốn chủ sở hữu: 220,000 USDx 30= 6,600,000 USD
4.4 Qui trình định giá giá trị doanh nghiệp

¨ Bước 1. Xác định mục tiêu cần thẩm định
Xác định mục tiêu của việc thẩm định giá doanh nghiệp để lập kế hoạch
thực hiện, thu thập thông tin và chọn phương pháp thẩm định giá phù hợp đối với
từng loại hình doanh nghiệp. Mỗi một cuộc định giá doanh nghiệp cần phải xác
định rõ mục đích thẩm định giá để làm gì: sáp nhập, mua bán hay cổ phần hóa ...
để tiến hành thẩm định theo đúng quy định của Pháp luật, quy định về tiêu chuẩn
thẩm định giá...
¨ Bước 2. Thu thập thông tin và tài lịêu liên quan đến doanh nghịệp
Trong định giá, thông tin rất quan trọng trong việc tính toán, việc tìm hiểu phụ
thuộc vào kinh nghiệm của thẩm định viên, lĩnh vực tìm hiểu, lĩnh vực cần tìm
hiểu, đôi khi phụ thuộc vào từng loại hình doanh nghiệp. Tìm hiểu về doanh
nghiệp có thể bên ngoài hay bên trong, thẩm định viên chọn thông tin về danh
hiệu, sản phẩm, uy tín, tình hình hoạt động kinh doanh của doanh nghịêp ... Khi
tiến hành thu thập nếu lập được bảng thông tin thu thập thì thẩm định viên sẽ có
cơ sở pháp lý, bảng thông tin có thể theo các nội dung sau:
- Pháp lý (bảng hiệu, nguồn vốn, đặc điểm pháp lý ,,.)
- Về kinh tế - kỹ thuật - thương mại:
- Các hoạt động:
- Cơ quan quản lý: thành phần, sơ đồ bộ máy tổ chức...
- Triển vọng: Xu hướng kinh doanh trong tương lai, chiến lược ...
- Tài chính - kế toán: Các báo cáo tài chính...
- Quản lý tài chính:
- Các thông tin khác.....
¨ Bước 3. Thẩm định hiện trạng, phỏng vấn doanh nghiệp;
- Ghi chép hiện trạng tài sản của doanh nghiệp
- Thu thập số liệu, tài liệu, các bằng chứng thẩm định
- Đối chiếu số liệu và tài liệu.
- Quay phim, chụp hình tài sản để làm cơ sơ thẩm định, để lưu trữ.
¨ Bước 4. Thu thập và xử lý thông tin
- Thông tin thị trường về tài sản
- Thông tin từ cơ quan kiểm toán độc lập
- Thông tin từ nội bộ doanh nghiệp
- Thông tin từ cơ quan quản lý nhà nước
- Thông tin khác liên quan

- Quay phim, chụp hình tài sản để làm cơ sơ thẩm định, để lưu trữ
¨ Bước 5. Đánh giá và nhận xét về môi trường hoạt động doanh nghịêp
Để đánh giá tương đối chính xác giá trị doanh nghiệp, thì trước hết phải nhận
dạng và phân tích được các yếu tố tác động tới giá trị doanh nghiệp. Khi xem xét
các yếu tố tác động, chúng ta thường đề cập đến các yếu tố sau:
- Các yếu tố thuộc môi trường kinh doanh
- Các yếu tố thuộc môi trường đặc thù
- Các yếu tố thuộc nội tại doanh nghiệp
¨ Bước 6. Ứng dụng phương pháp thẩm định giá doanh nghiệp
- Áp dụng phương pháp thích hợp
- Nêu ý kiến về kết quả thẩm định giá về giá trị doanh nghiệp
¨ Bước 7. Hoàn thiện báo cáo thẩm định giá và phát hành chứng thư
- Hoàn thiện Báo cáo theo mẫu tại Quyết định số 24 /2005/QĐ-BTC
ngày 18/04/2005 của Bộ Tài Chính.
- Hoàn thiện Chứng thư theo mẫu tại Quyết định số 24 /2005/QĐ-BTC
ngày 18/04/2005 của Bộ Tài Chính.

ĐGTS BG Full 8 2021

Uploaded by

Document Information

Original Title

Copyright

Available Formats

Share this document

Share or Embed Document

Sharing Options

Did you find this document useful?

Is this content inappropriate?

Copyright:

Available Formats

ĐGTS BG Full 8 2021

Uploaded by

Copyright:

Available Formats

BÀI GIẢNG ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN - BỘ MÔN KINH TẾ VẬN TẢI

1 CHƯƠNG 1. KHÁI NIỆM CƠ BẢN VÀ NGUYÊN TẮC ĐỊNH GIÁ .........1

2 CHƯƠNG 2: ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN ..................................................19

3 CHƯƠNG 3. TỔNG QUAN VỀ MÁY, THIẾT BỊ .......................................53

1 CHƯƠNG 1. KHÁI NIỆM CƠ BẢN VÀ NGUYÊN TẮC ĐỊNH GIÁ

1.2 Các yếu tố ảnh hưởng giá trị tài sản

Câu hỏi thảo luận:

2 CHƯƠNG 2: ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN

2.2 Đặc điểm bất động sản

2.2.1 Tính khan hiếm

Câu hỏi thảo luận

2.3 Phân loại bất động sản

2.5 Các phương pháp định giá bất động sản

Ưu điểm, hạn chế và điều kiện áp dụng

Sân vườn Kém - 400

Tầng 10 8 Kém -2%x2

5250 triệu/550 m2= 9.545 triệu/ m2

Các bước tiến hành

¨ Điều kiện áp dụng

Bài tập minh hoạ 2:

Giá trị còn lại của căn nhà:

+ Công suất khai thác là 70% số ghế

Giá bán (đồng trên 100 ml) 5000 5000 5000

Giá trị xây dựng mới của tài sản

3 CHƯƠNG 3. TỔNG QUAN VỀ MÁY, THIẾT BỊ

3.2 Định giá máy, thiết bị

ü Giải quyết tranh chấp;

3.3 Các phương pháp định giá máy, thiết bị

TT Yếu tố so sánh Máy mục So sánh So sánh So sánh

4 Dung tích gầu xúc 0% 0% 0%

Đặc trưng cơ bản nhất đối với xe tải là trọng tải Ta có :

4 CHƯƠNG 4. PHƯƠNG PHÁP XÁC ĐỊNH GIÁ TRỊ DOANH NGHIỆP

4.1.2 Nhu cầu xác định giá trị doanh nghiệp

¨ Các yếu tố kinh tế.

Môi trường kinh doanh

¨ Các đối thủ cạnh tranh.

Lãi suất chiết khấu 1.14 1.299 1.481 1.688 1.69

Tỷ suất trung bình trên thị trường 10%

EV/S bình quân của

Giá trị tiền và

Lợi nhuận sau thuế thu nhập

Bài tập minh hoạ

4.4 Qui trình định giá giá trị doanh nghiệp

- Thông tin khác liên quan

You might also like