BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

TRƯỜNG ĐẠI HỌC VĂN LANG

ĐỀ TÀI
PHÁP LUẬT VỀ GIAO ĐẤT, CHO THUÊ ĐẤT THÔNG QUA ĐẤU GIÁ
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

Nhóm thực hiện : Nhóm 1

Học phần : Luật Đất Đai
Giảng viên hướng dẫn : ThS. Lê Minh Thái
Mã lớp học phần : 223_71LAWS40413_04

Hồ Chí Minh, ngày 16 tháng 06 năm 2023

1
 BẢNG ĐÁNH GIÁ

NHÓM 1
ĐỀ TÀI: PHÁP LUẬT VỀ GIAO ĐẤT, CHO THUÊ ĐẤT THÔNG QUA ĐẤU
GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

NỘI DUNG ĐÁNH ĐIỂM

STT MSSV HỌ VÀ TÊN
CÔNG VIỆC GIÁ % DANH
1 2173801070225 Phan Thị Thanh Tú PowerPoint 100%
2 2173801070227 Đỗ Nguyễn Hoàng
Bất cập 100%
Nam
3 2173801070233 Cao Võ Ngọc Diệu
Khái niệm 100%
Anh
4 2173801070251 Nguyễn Ngọc
Thuyết trình 100%
Trường Duy
5 2173801070263 Nguyễn Thị Kim
Hình thức 100%
Anh
6 2173801070303 Dương Thị Mỹ Linh Word 100%
7 2173801070318 Doãn Thị Mỹ Linh Đặc điểm 100%
8 2173801070059 Nguyễn Ngọc Hải
Đặc điểm 100%
Yến
9 2173801070254 Nguyễn Quang Hưng Thuyết trình 100%
10 207LU39417 Nguyễn Trương
Các giải pháp 100%
Ngọc Ánh

2
 MỤC LỤC

BẢNG ĐÁNH GIÁ......................................................................................................2

LỜI MỞ ĐẦU..............................................................................................................5
CHƯƠNG 1: MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CHUNG VỀ PHÁP LUẬT GIAO
ĐẤT, CHO THUÊ ĐẤT THÔNG QUA HÌNH THỨC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ
DỤNG ĐẤT..................................................................................................................6
1. Khái niệm..............................................................................................................6
1.1. Giao đất, cho thuê đất.......................................................................................6
1.2. Giao đất, cho thuê đất thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất............6
2. Nguyên tắc.............................................................................................................6
3. Hình thức đấu giá.................................................................................................7
4.Quy trình................................................................................................................7
a. Chuẩn bị quy trình...............................................................................................7
b. Tiến hành đấu giá................................................................................................7
c. Kết quả đấu giá....................................................................................................8
5. Hình thức giao đất, cho thuê đất thông qua đấu giá quyền sử dụng đất..........8
CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG VỀ GIAO ĐẤT, CHO THUÊ ĐẤT THÔNG QUA
HÌNH THỨC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT..................................................9
1. Tình hình...............................................................................................................9
2. So sánh giữa Luật Đất Đai 2013 với Dự thảo Luật Đất Đai (sửa đổi)...............9
a. Căn cứ để giao đất, cho thuê đất..........................................................................9
b. Các trường hợp đấu giá hay không phải đấu giá quyền sử dụng đất..................10
c. Các điểm mới của Dự thảo Luật Đất Đai (sửa đổi)............................................10
3. Đánh giá Luật Đất Đai 2013...............................................................................11
3.1. Thành tựu........................................................................................................11
3.2. Bất cập............................................................................................................11
4. Đánh giá Dự thảo Luật Đất Đai (sửa đổi).........................................................12
a. Thành tựu...........................................................................................................12
b. Bất cập............................................................................................................... 13
5. Giải pháp.............................................................................................................13
CHƯƠNG 3: KẾT LUẬN CHUNG.........................................................................14
TÀI LIỆU THAM KHẢO.........................................................................................15

3
 LỜI CẢM ƠN
Chúng em xin gửi lời cảm ơn chân thành và sự tri ân sâu sắc đối với các Thầy Cô
của Trường Đại học Văn Lang, đặc biệt là các Thầy Cô của Khoa Luật đã tạo điều
kiện cho chúng em được học tập ở khoa để có thêm nhiều thông tin bổ ích, cần thiết để
thực hiện đề tài này, và chúng em cũng chân thành cảm ơn giảng viên bộ môn Luật
Đất Đai - Thầy Lê Minh Thái đã tận tình hướng dẫn và tạo điều kiện tốt nhất để chúng
em thực hiện thành công đề tài này.
Bộ môn Luật Đất Đai là môn học đa dạng, thú vị mang tính thực tế đối với sinh
viên Luật nói chung và tất cả các sinh viên khác nói riêng. Tuy nhiên, do vốn kiến thức
còn nhiều hạn chế và bỡ ngỡ trong quá trình thực hiện. Vì vậy, đề tài sẽ không tránh
khỏi những thiếu sót và chưa hoàn thiện đầy đủ mong Thầy xem xét và góp ý để đề tài
được hoàn thiện hơn.
Chúng em xin chân thành cảm ơn!

4
 LỜI MỞ ĐẦU
Đất đai là nguồn tài nguyên, tài sản quan trọng của quốc gia, là tư liệu sản
xuất đặc biệt, là điều kiện cần cho mọi hoạt động sản xuất. Trong quá trình hội nhập và
phát triển kinh tế quốc tế, chính sách, pháp luật đất đai có vai trò quan trọng, góp phần
khai thác nguồn lực từ đất đai cho quá trình đầu tư, cho mọi cá nhân và doanh nghiệp.
Thực tiễn đã cho thấy, Luật Đất Đai 2013 đã đạt được nhiều kết quả quan trọng, tạo ra
được hành lang pháp lý chặt chẽ, đồng bộ. Tạo điều kiện cho đất đai tham gia vào thị
trường bất động sản, đóng góp nguồn tích cực vào việc phát triển kinh tế - xã hội, quốc
phòng, an ninh của đất nước. Tuy nhiên, trong quá trình áp dụng và thực hiện, một số
quy định của Luật Đất Đai 2013 đã xuất hiện một vài vướng mắc, bất cập . Đặc biệt là
trong quy định về kế hoạch sử dụng đất, bất cập trong quy định giao đất, cho thuê
đất…
Để nhằm khắc phục được những bất cập nêu trên; tạo cơ sở để đất đai phát
huy hết được giá trị trong thời kỳ công nghiệp hoá, hiện đại hoá hiện nay thì cần phải
chỉnh sửa, sửa đổi để hoàn thiện hơn pháp luật về giao đất, cho thuê đất. Do vậy, Dự
thảo Luật Đất Đai (sửa đổi) ra đời là sự cần thiết trong việc quy định chặt chẽ cụ thể
hơn trong việc quản lý vấn đề giao đất và cho thuê đất ở nước ta hiện nay. Nhằm đáp
ứng nhu cầu hoàn thiện hệ thống pháp luật về đất đai nói chung và pháp luật về giao
đất, cho thuê đất của Nhà nước ta nói riêng; đồng thời bảo đảm tính thống nhất của hệ
thống pháp luật cũng như bảo đảm sự điều chỉnh hợp lý các chính sách pháp luật về
đất đai trong thực tiễn hiện nay.
Vì vậy, nhóm 1 đã nghiên cứu và thực hiện các nội dung liên quan đến các
vấn đề đã trình bày nêu trên, cụ thể với đề tài: “PHÁP LUẬT VỀ GIAO ĐẤT, CHO
THUÊ ĐẤT THÔNG QUA ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT”. Bài tiểu luận này
sẽ làm rõ những vấn đề pháp lý chủ yếu trong việc quy định về giao đất, cho thuê đất
cũng như làm rõ thực trạng hiện nay. Ngoài ra, bài tiểu luận còn trình bày rõ những
điểm mới của “Dự thảo Luật Đất Đai (sửa đổi)” so với “Luật Đất Đai 2013”.

5
 CHƯƠNG 1: MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CHUNG VỀ PHÁP LUẬT GIAO
ĐẤT, CHO THUÊ ĐẤT THÔNG QUA HÌNH THỨC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ
DỤNG ĐẤT
1. Khái niệm
1.1. Giao đất, cho thuê đất
* Trước hết, ta cần phải tìm hiểu về khái niệm giao đất, cho thuê đất
- Khái niệm giao đất được quy định tại Khoản 7 Điều 3 Luật Đất Đai 2013, cụ thể như
sau: “Nhà nước giao quyền sử dụng đất (sau đây gọi là Nhà nước giao đất) là việc Nhà
nước ban hành quyết định giao đất để trao quyền sử dụng đất cho đối tượng có nhu cầu
sử dụng đất”.
- Khái niệm cho thuê đất được quy định tại Khoản 8 Điều 3 Luật Đất Đai 2013, cụ thể
như sau: “Nhà nước cho thuê quyền sử dụng đất (sau đây gọi là Nhà nước cho thuê
đất) là việc Nhà nước quyết định trao quyền sử dụng đất cho đối tượng có nhu cầu sử
dụng đất thông qua hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất”.
- Khái niệm pháp luật giao đất cho thuê đất: được hiểu là toàn bộ các văn bản quy
phạm pháp luật (Luật, văn bản dưới luật) quy định về vấn đề giao đất, cho thuê đất. Cụ
thể, các quy định liên quan đến vấn đề giao đất, cho thuê đất ở nước ta được thể hiện
trong Luật Đất Đai năm 2013 (có sửa đổi, bổ sung) và các văn bản hướng dẫn thi hành
Luật đất đai.
1.2. Giao đất, cho thuê đất thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất
- Khái niệm giao đất, cho thuê đất thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất
được hiểu là: bộ quy tắc pháp lý quy định việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất đai
từ chủ sở hữu sang người sử dụng đất theo hình thức cho thuê và thông qua phương
thức đấu giá.
- Đấu giá quyền sử dụng đất1 là phương thức phân phối đất đai đặc biệt của Nhà nước.
Khác với giao đất theo cách thông thường, với hình thức đấu giá, các chủ thể có nhu
cầu sử dụng đất phải tham gia đấu giá công khai với những người khác và người nào
trả giá cao nhất là người được nhận quyền sử dụng đất.
2. Nguyên tắc
* Căn cứ theo quy định tại Điều 117 Luật Đất Đai 2013 quy định như sau:
“Nguyên tắc đấu giá quyền sử dụng đất
1. Đấu giá quyền sử dụng đất được thực hiện công khai, liên tục, khách quan,
trung thực, bình đẳng, bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các bên tham gia.
2. Việc đấu giá quyền sử dụng đất phải đúng trình tự, thủ tục theo quy định của
pháp luật về đất đai và pháp luật về đấu giá tài sản.”
* Cụ thể về các nguyên tắc như sau:
1
Đấu giá quyền sử dụng đất theo pháp luật hiện hành tại Cổng thông tin điện tử Sở tư pháp Hà Tĩnh,
http://tuphap.hatinh.gov.vn/chi-tiet-tin-tuc/Dieu-kien-tham-gia-dau-gia-quyen-su-dung-dat-theo-quy-dinh-cua-
phap-luat-hien-hanh,

6
- Nguyên tắc minh bạch và công khai: Quá trình đấu giá phải được tổ chức một cách
minh bạch và công khai, đảm bảo rằng tất cả các bên tham gia đều có quyền tiếp cận
thông tin và tham gia công bằng vào quá trình đấu giá.
- Nguyên tắc hợp lý và cạnh tranh: Các quy định và điều kiện của đấu giá phải được
thiết lập một cách hợp lý và đảm bảo tính cạnh tranh giữa các bên tham gia. Điều này
đảm bảo rằng người chiến thắng đấu giá là bên đưa ra giá trị cao nhất và đáp ứng các
yêu cầu đấu giá.
- Nguyên tắc công bằng và bình đẳng: Tất cả các bên tham gia đấu giá phải được đối
xử công bằng và bình đẳng, không có sự ưu đãi hay phân biệt đối xử không công bằng
giữa các bên.
- Nguyên tắc tuân thủ pháp luật và quy định: Cả cơ quan tổ chức đấu giá và các bên
tham gia đấu giá phải tuân thủ các quy định và quy tắc của pháp luật liên quan đến đấu
giá quyền sử dụng đất.
- Nguyên tắc trung thực và chính xác: Các thông tin liên quan đến đấu giá và các
thông tin khác phải được cung cấp một cách trung thực và chính xác, đảm bảo tính xác
thực và đáng tin cậy của quá trình đấu giá.
- Nguyên tắc giám sát và kiểm soát: Các cơ quan quản lý địa phương có trách nhiệm
giám sát và kiểm soát quá trình đấu giá, đảm bảo tính đúng đắn và tuân thủ của quy
định và quy trình đấu giá.
3. Hình thức đấu giá
* Theo Điều 40 Luật đấu giá tài sản 2016 quy định về hình thức đấu giá, phương thức
đấu giá.
“1. Tổ chức đấu giá tài sản thoả thuận với người có tài sản đấu giá lựa chọn một
trong các hình thức sau đây để tiến hành cuộc đấu giá:
a) Đấu giá trực tiếp bằng lời nói tại cuộc đấu giá;
b) Đấu giá bằng bỏ phiếu trực tiếp tại cuộc đấu giá;
c) Đấu giá bằng bỏ phiếu gián tiếp;
d) Đấu giá trực tuyến.”
4.Quy trình
a. Chuẩn bị quy trình
- Cơ quan Nhà nước có thẩm quyền (thường là Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh, thành phố
hoặc cơ quan liên quan) sẽ chuẩn bị quy trình đấu giá quyền sử dụng đất.
- Quy trình này thường bao gồm việc xác định đất cần đấu giá, xác định mục đích sử
dụng đất, xác định giá khởi điểm, lập danh sách các ứng viên tham gia đấu giá và
thông báo công khai về quyền sử dụng đất.
b. Tiến hành đấu giá
- Cơ quan nhà nước tổ chức phiên đấu giá quyền sử dụng đất theo quy trình đã được
chuẩn bị.
- Các ứng viên quan tâm đến việc sử dụng đất đấu giá sẽ tham gia phiên đấu giá và
nộp giá đấu giá theo quy định.

7
- Phiên đấu giá diễn ra theo quy tắc xác định người chiến thắng dựa trêm giá cao nhất
hoặc các yếu tố khác được quy định trước.
c. Kết quả đấu giá
- Người chiến thắng đấu giá sẽ được cấp quyền sử dụng đất theo thời hạn, điều kiện và
mục đích đã được quy định trong quyết định đấu giá.
- Sau khi kết thúc đấu giá, cơ quan nhà nước có thẩm quyền sẽ lập biên bản kết quả
đấu giá và thông báo kết quả đấu giá cho các bên liên quan.
5. Hình thức giao đất, cho thuê đất thông qua đấu giá quyền sử dụng đất.
* Khoản 1 Điều 118 Luật Đất Đai 2013 về các trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất
như sau:
1. Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất theo hình thức đấu giá
quyền sử dụng đất trong các trường hợp sau đây:
a) Đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê hoặc cho thuê mua;
b) Đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê;
c) Sử dụng quỹ đất để tạo vốn cho đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng;
d) Sử dụng đất thương mại, dịch vụ; đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp;
đ) Cho thuê đất thuộc quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích để
sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối;
e) Giao đất, cho thuê đất đối với đất Nhà nước thu hồi do sắp xếp lại, xử lý trụ sở
làm việc, cơ sở hoạt động sự nghiệp, cơ sở sản xuất, kinh doanh mà tài sản gắn
liền với đất thuộc sở hữu nhà nước;
g) Giao đất ở tại đô thị, nông thôn cho hộ gia đình, cá nhân;
h) Giao đất, cho thuê đất đối với các trường hợp được giảm tiền sử dụng đất, tiền
thuê đất.

8
 CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG VỀ GIAO ĐẤT, CHO THUÊ ĐẤT THÔNG QUA
HÌNH THỨC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
1. Tình hình
* Ngày 16/6/2022 Ban chấp hành Trung ương Đảng khoá XIII ban hành nghị quyết số
18-NQ/TW2 về “Tiếp tục đổi mới, hoàn thiện thể chế, chính sách, nâng cao hiệu lực,
hiệu quả quản lý và sử dụng đất, tạo động lực đưa nước ta trở thành nước phát triển có
thu nhập cao” đã đề ra các giải pháp hoàn thiện các quy định về giao đất, cho thuê đất.
- Giao đất, cho thuê đất thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất là 1 trong 9 các
nội dung đổi mới tại Dự thảo Luật Đất Đai (sửa đổi) theo tinh thần của Nghị quyết số
18-NQ/TW. Cụ thể quy định như sau:
+ Trong thời gian tới sẽ thực hiện việc giao đất, cho thuê đất chủ yếu thông qua đấu
giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất.
+ Đồng thời, quy định cụ thể về đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng
đất.
+ Hạn chế và quy định chặt chẽ các trường hợp giao đất, cho thuê đất không thông qua
đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất.
+ Bảo đảm công khai, minh bạch, có cơ chế đồng bộ, cụ thể để xử lý vi phạm quy định
về giao đất, cho thuê đất, nhất là liên quan tới đấu giá quyền sử dụng đất và đấu thầu
dự án có sử dụng đất.
* Đồng thời, dự thảo Luật Đất Đai bổ sung các quy định về:
- Điều kiện đối với quỹ đất được lựa chọn để thực hiện đấu giá quyền sử đất, đấu thầu
dự án có sử dụng đất.
- Trách nhiệm của Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh trong việc tổ chức thực hiện.
2. So sánh giữa Luật Đất Đai 2013 với Dự thảo Luật Đất Đai (sửa đổi)
a. Căn cứ để giao đất, cho thuê đất
- Theo Điều 52 Luật Đất Đai 2013 quy định căn cứ để giao đất, cho thuê đất gồm:
+ Kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm
quyền phê duyệt.
+ Nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong dự án đầu tư, đơn xin giao đất, cho thuê đất,
chuyển mục đích sử dụng đất.
- Tuy nhiên, Dự thảo Luật Đất Đai (sửa đổi) quy định căn cứ để giao đất, cho thuê đất
thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất là văn bản phê
duyệt kết quả trúng đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất của cơ
quan nhà nước có thẩm quyền (Khoản 1 Điều 125 Dự thảo Luật Đất Đai).
- Nhận xét: Quy định về căn cứ giao đất của Luật Đất Đai 2013 chưa thật sự chi tiết.
Vì vậy Dự thảo Luật Đất Đai (sửa đổi) quy định cụ thể hơn, chi tiết hơn về căn cứ giao

2
Các điểm mới tại Nghị quyết 18-NQ/TW năm 2022 về chính sách đất đai,
https://thuvienphapluat.vn/chinh-sach-phap-luat-moi/vn/thoi-su-phap-luat/chinh-sach-
moi/41243/tong-hop-diem-moi-tai-nghi-quyet-18-nq-tw-nam-2022-ve-chinh-sach-dat-dai -
cập nhật ngày 25/06/2022.
9
đất, cho thuê đất phân chia rõ qua hai hình thức: phải thông qua đấu giá quyền sử dụng
đất và không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất. (Điều 125 Dự thảo Luật Đất Đai).
b. Các trường hợp đấu giá hay không phải đấu giá quyền sử dụng đất
- Theo Điều 118 Luật Đất Đai 2013 quy định cụ thể các trường hợp đấu giá hay không
phải đấu giá quyền sử dụng đất để Nhà nước giao đất, cho thuê đất.
- Dự thảo Luật Đất Đai sửa đổi, bổ sung theo hướng: chỉ quy định các trường hợp phải
đấu giá quyền sử dụng đất (còn lại không phải đấu giá) hoặc các trường hợp không
phải đấu giá (còn lại phải đấu giá) để Nhà nước giao đất, cho thuê đất3.
c. Các điểm mới của Dự thảo Luật Đất Đai (sửa đổi)
 Đất để thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất phải đảm bảo các điều kiện sau đây:
a) Có trong kế hoạch sử dụng đất cấp huyện đã được phê duyệt;
b) Không thuộc các trường hợp Nhà nước giao đất, cho thuê đất quy định tại Điều
134 và Điều 135 của Luật này;
c) Đất thuộc quỹ đất để đấu giá quyền sử dụng đất quy định tại Khoản 2 Điều này;
d) Phải có quy hoạch chi tiết 1/500;
đ) Đất đã được bồi thường, hỗ trợ, tái định cư;
- Nhận xét: So với Khoản 1 Điều 119 Luật Đất Đai 2013, thì Dự thảo Luật Đất Đai
(sửa đổi) đã sửa đổi, bổ sung thêm (tại Khoản 1 Điều 135)
 Quỹ đất để đấu giá quyền sử dụng đất, bao gồm:
a) Đất do Nhà nước quản lý theo quy định tại Điều 9 của Luật này;
b) Quỹ đất đã được tạo lập quy định tại Khoản 3 Điều 119 của Luật này;
c) Đất do Nhà nước thu hồi đất do vi phạm pháp luật theo quy định tại Điều 88 của
Luật này; do tự nguyện trả lại đất, do hết thời hạn sử dụng đất mà không được gia
hạn theo quy định tại Điều 89 của Luật này;
d) Đất do Nhà nước thu hồi khi sắp xế lại, xử lý trụ sở làm việc, cơ sở hoạt động
sự nghiệp, cơ sở sản xuất, kinh doanh mà tài sản gắn liền với đất thuộc sở hữu Nhà
nước.
đ) Đất thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi
ích quốc gia, công cộng.
 Tổ chức, cá nhân tham gia đấu giá quyền sử dụng đất phải có đủ các điều kiện sau
đây:
a) Thuộc đối tượng được Nhà nước giao đất, cho thuê đất theo quy định tại Điều
128 và Điều 129 của Luật này;
b) Phải bảo đảm các điều kiện để thực hiện dự án đầu tư theo quy định tại Điều
131 của Luật này đối với trường hợp giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu
tư;
c) Điều kiện khác theo quy định của pháp luật về đấu giá tài sản.
d) Nhà đầu tư tham gia đấu giá phải có đề xuất dự án đầu tư trên khu đất đưa ra
đấu giá và tiến độ thực hiện dự án.

3
Điều 134 Dự thảo Luật Đất Đai (sửa đổi)
10
 e) Cam kết của nhà đầu tư phải thực hiện dự án theo đúng tiến độ dự án
g) Tổ chức, cá nhân trúng đấu giá quyền sử dụng đất không được thay đổi mục
đích sử dụng đất, chiều cao, chiều sâu công trình, hệ số sử dụng đất.
- Nhận xét: So với Luật Đất Đai 2013, Dự thảo Đất Đai bổ sung thêm 4 điều kiện mới
(c, d, e, f)
 Trách nhiệm của Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh:
a) Hàng năm phải công bố kế hoạch, danh mục các khu đất thực hiện đấu giá
quyền sử dụng đất trên Cổng thông tin đấu giá quyền sử dụng đất quốc gia, Cổng
thông tin của Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh;
b) Thuê tư vấn lập quy hoạch hoặc tổ chức thi tuyển để lựa chọn phương án quy
hoạch chi tiết xây dựng 1/500 với ý tưởng tốt nhất và phê duyệt quy hoạch chi tiết
tỷ lệ 1/500 trước khi đấu giá quyền sử dụng đất;
c) Lập, thống nhất với người có đất thu hồi phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định
cư và tổ chức thực hiện phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, thu hồi đất theo
quy định của Luật này
d) Giao đất, cho thuê đất cho người trúng đấu giá
3. Đánh giá Luật Đất Đai 2013
3.1. Thành tựu
* Về cơ bản, trong hoạt động giao đất và cho thuê đất thông qua đấu giá quyền sử
dụng Luật Đất Đai 2013 đã mang lại nhiều thành quả và hiệu quả trên nhiều mặt như:
kinh tế, xã hội …
a. Về hiệu quả kinh tế:
- Việc giao đất, cho thuê đất theo quy định của Luật Đất Đai đã hạn chế được việc cho
thuê đất cho các chủ đầu tư không có năng lực, trách được việc lãng phí trong việc sử
dụng đất.
- Góp phần phát huy tốt nguồn lực đất đai, tăng thu ngân sách Nhà nước;
- Từng bước phát triển nền kinh tế đất nước theo hướng bền vững; thu hút vốn đầu tư
trong và ngoài nước
b. Về hiệu quả xã hội:
- Từng bước nâng cao đời sống nhân dân, góp phần nâng cao đời sống văn hoá, tinh
thần …
3.2. Bất cập
* Tuy nhiên, bên cạnh những thành công mà hoạt động giao đất, cho thuê đất đã được
được thì thực tiễn áp dụng, tổ chức thực hiện các quy định này cũng nảy sinh nhiều bất
cập và khó khăn khó khăn. Cụ thể như sau:
a. Bất cập về áp dụng hình thức đấu giá quyền sử dụng đất
- Khoản 1, 2 Điều 118 Luật Đất Đai 2013 có quy định về những trường hợp Nhà nước
giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất theo hình thức đấu giá quyền sử dụng đất
và những trường hợp không theo hình thức đấu giá quyền sử dụng đất.
- Tuy nhiên, các tỉnh, thành phố khi thực hiện việc giao đất đối với các dự án đầu tư
thường áp dụng hình thức giao đất, cho thuê đất theo hình thức chỉ định chứ không áp
11
dụng hình thức đấu giá quyền sử dụng đất đối với các dự án đầu tư sản xuất nông
nghiệp, sản xuất phi nông nghiệp.
b. Bất cập về thẩm quyền giao đất, cho thuê đất thông qua đấu giá quyền sử dụng
đất
- Quy định về thẩm quyền giao đất, cho thuê đất tại Điều 59 Luật Đất Đai 2013 cho
thấy, phạm vi và thẩm quyền của UBND cấp tỉnh trong việc giao đất là khá lớn, còn
đối với UBND cấp huyện chỉ được giao quyền giao đất đối với hộ gia đình, cá nhân và
cộng đồng dân cư.
- Cơ quan hành chính trong vấn đề đất đai được giao rất nhiều quyền. Đặc biệt là
UBND cấp tỉnh, tỉnh có thẩm quyền thu hồi đất, không những thế còn được quyết định
giá đất cụ thể để làm căn cứ thu hồi. Trong khi đó, người dân đại diện người được thu
hồi đất không được tham gia quá trình xác định giá đất hay được tham vấn trong quá
trình đó.
c. Bất cập về xác định giá đất trong giao đất, cho thuê đất thông qua đấu giá quyền
sử đụng đất
“Muốn có đấu giá đất thì phải xác định được giá đất”
- Mặc dù Khoản 3 Điều 112 Luật Đất Đai 2013 có quy định giá đất của Nhà nước phải
“phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường” nhưng chưa có cơ chế để thực hiện và
kiểm tra, giám sát việc thực hiện; chưa có cơ chế để “thị trường” lên tiếng mà chủ yếu
là cơ quan hành chính “lên tiếng” thay cho thị trường. Dẫn đến giá đất của Nhà nước
thường thiếu sự tương thích với giá thị trường, thậm chí là thấp hơn nhiều so với giá
thị trường, vì thế khi thu hồi đất, công tác giải phóng mặt bằng kéo dài khó khăn do
người bị hu hồi đất không chấp nhận mức giá đền bù mà Nhà nước đưa ra.
- Ngoài ra, các quy định hiện hành chưa tạo cơ chế rõ ràng để người dân, đặc biệt là
người bị thu hồi đất có thể trực tiếp tham gia vào quá trình xây dựng và thông qua giá
đất cụ thể.
4. Đánh giá Dự thảo Luật Đất Đai (sửa đổi)
a. Thành tựu
* Dự thảo Luật Đất Đai (sửa đổi) ra đời nhằm hoàn thiện hành lang pháp lý một cách
đầy đủ, hoàn thiện hơn. Quản lý, khai thác và sử dụng có tiết kiệm, có hiệu quả nguồn
lực đất đai; đặc biệt là trong vấn đề giao đất, cho thuê đất thông qua đấu giá quyền sử
dụng đất. Cụ thể như sau:
- Tăng thu ngân sách nhà nước: Đấu giá quyền sử dụng đất là một phương tiện để nhà
nước thu được thuế đất, phí sử dụng đất và các khoản tiền khác từ việc chuyển nhượng
quyền sử dụng đất. Khi đất được đấu giá với giá cao hơn, thu ngân sách nhà nước sẽ
được tăng cường.
- Đảm bảo sử dụng hiệu quả đất đai: Đấu giá quyền sử dụng đất giúp xác định giá trị
thực của đất và tạo sự cạnh tranh giữa các bên tham gia. Việc giao đất thông qua đấu
giá đảm bảo rằng đất được sử dụng theo mục đích hiệu quả và mang lại lợi ích tối đa
cho kinh tế và xã hội.

12
- Khuyến khích đầu tư và phát triển kinh tế: Đấu giá quyền sử dụng đất là một cơ chế
hấp dẫn cho các nhà đầu tư trong và ngoài nước. Việc đấu giá đất có thể tạo ra cơ hội
đầu tư, khuyến khích phát triển các dự án kinh doanh, công nghiệp, dịch vụ và du lịch,
đồng thời góp phần thúc đẩy tăng trưởng kinh tế
- Quản lý sử dụng đất đai: Đấu giá quyền sử dụng đất giúp nhà nước kiểm soát quyền
sử dụng đất đai, ngăn chặn việc sử dụng đất không hiệu quả, tránh lãng phí tài nguyên
đất đai và hạn chế các vấn đề liên quan đến tranh chấp đất đai.
- Thúc đẩy công bằng và minh bạch: Đấu giá quyền sử dụng đất tạo điều kiện cho các
bên tham gia cạnh tranh công bằng và minh bạch. Quy trình đấu giá được quy định rõ
ràng, thông tin về đấu giá công khai và các bên có quyền tham gia được đảm bảo
quyền lợi và cơ hội cạnh tranh công bằng.
b. Bất cập
* Tuy nhiên, Dự thảo Luật Đất Đai cũng cần xem xét rõ ràng các điều kiện sau:
- Điều kiện “Điều kiện khác theo quy định của pháp luật về đấu giá tài sản” cần xem
xét khi hoàn thiện theo quy định của pháp luật về đấu giá tài sản, trong đó cần lưu ý
vấn đề liên quan đến “tiền đặt trước” với mức “tối thiểu là năm phần trăm và tối đa là
hai mươi phần trăm giá khởi điểm của tài sản đấu giá” (Điều 39 Luật Đấu giá tài sản).
- Điều kiện “Tổ chức, cá nhân trúng đấu giá quyền sử dụng đất không được thay đổi
mục đích sử dụng đất, chiều cao, chiều sâu công trình, hệ số sử dụng đất” cần bổ sung
thêm nội dung “và các nội dung khác tại phương án đấu giá đã được người có thẩm
quyền phê duyệt” để phòng tránh trường hợp họ có sự thay đổi nội dung sau khi trúng
đấu giá.
- Đối với điều kiện “Phải bảo đảm các điều kiện để thực hiện dự án đầu tư theo quy
định tại Điều 122 của Luật này đối với trường hợp giao đất, cho thuê đất để thực hiện
dự án đầu tư” cơ bản kế thừa quy định tại Khoản 3 Điều 58 Luật Đất Đai 2013. Khi
xem xét điều kiện này, cần phải thực hiện nghiêm túc và bảo đảm các căn cứ theo quy
định của Luật.
5. Giải pháp
- Các cơ quan quản lý cần chủ động trong việc thực hiện, nghiên cứu áp luật pháp luật
chặt chẽ, nghiêm ngặt hơn.
- Việc tổ chức đầu giá đất cần phải được tiến hành nghiêm túc, công khai minh bạch
trên các phương tiện thông tin đại chúng, có sự giám sát chặt chẽ của các cơ quan có
thẩm quyền để tạo ra quỹ đất sạch trong quá trình giao đất, cho thuê đất.
- Cần bổ sung quy định về cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định giao đất, cho
thuê đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người trúng đấu giá quyền sử
dụng đất.

13
 CHƯƠNG 3: KẾT LUẬN CHUNG
Qua bài tiểu luận, ta có thể thấy được Luật Đất Đai 2013 so với Luật Đất Đai
cũ đã hệ thống đầy đủ hơn về vấn đề giao đất, cho thuê đất thông qua đấu giá quyền sử
dụng đất. Nhưng trong thực tiễn việc áp dụng quy định đó còn khá là mập mờ, khó áp
dụng vào các vấn đề trong đời sống thực tiễn. Từ đó, bộc lộ các hạn chế, cũng như bất
cập trong các quy định về vấn đề giao đất, cho thuê đất thông qua đấu giá quyền sử
dụng đất.
Qua quá trình nghiên cứu, tìm hiểu các quy định của Luật Đất Đai 2013 cũng
như so sánh sự đổi mới của Dự thảo Luật Đất Đai, nhóm 1 đã nhận thấy các vấn đề về
giao đất, cho thuê đất thông qua đấu giá quyền sử dụng đất; đã được quy định toàn
diện hơn, mở rộng các vấn đề mà Luật Đất Đai 2013 còn thiếu như: Trách nhiệm của
cơ quan có thẩm quyền khi cá nhân, tổ chức trúng đấu giá; điều kiện về đất để được
đấu giá … Dù vậy, vấn đề giao đất, cho thuê đất thông qua đấu giá quyền sử dụng đất
vẫn là một vấn đề đang được nhiều người quan tâm. Nên dù đã được sửa đổi khá đầy
đủ trong Dự thảo Luật Đất Đai nhưng vẫn dẫn đến nhiều bất cập trong quá trình áp
dụng những quy định đó vào thực tế. Do đó, nhận thức được tính chất phức tạp và cấp
thiết của nó.
Nhóm 1 đã nêu rõ và trình bày cụ thể những bất cập về giao đất, cho thuê đất
thông qua đấu giá quyền sử dụng đất trong Luật Đất Đai 2013 và Dự thảo Luật Đất
Đai. Từ đó, đưa ra những kiến nghị cụ thể, biện pháp thiết thực trong việc áp dụng các
quy định đó vào cuộc sống một cách hiệu quả nhất.
Sử dụng đất đai hiệu quả sẽ mang lại cho đất nước một tiềm năng lâu dài, có
được lợi ích kinh tế to lớn thông qua việc đầu tư xây dựng, cho hoạt động kinh doanh
của các nhà đầu tư và còn nhiều lợi ích khác nữa. Tóm lại, với tư cách là một sinh viên
đại học Văn Lang nói riêng cũng như là một công dân nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa
Việt Nam nói chung, việc tìm hiểu về luật đất đai sẽ là tiền đề, là sự bổ sung quan
trọng trong kiến thức nghề nghiệp cũng như tư tưởng chính trị, tin tưởng vào các
đường lối chính sách đúng đắn của Đảng và Nhà nước trong vấn đề nóng bỏng hiện
nay – đất đai.

14
 TÀI LIỆU THAM KHẢO
* Văn bản quy phạm pháp luật
1. Luật Đất đai 2013 số 45/2013/QH13 ngày 10/12/2018 (sửa đổi, bổ sung năm 2018).
2. Dự thảo Luật đất đai (sửa đổi) được Quốc hội ban hành ngày 3/1/2023.
3. Đại học Luật TPHCM, GIÁO TRÌNH LUẬT ĐẤT ĐAI, Hồ Chí Minh: Nhà xuất
bản Hồng Đức - Hội Luật gia Việt Nam, 2015.
* Tài liệu khác:
1. Góp ý dự thảo Luật Đất Đai (sửa đổi): Vấn đề đấu giá quyền sử dụng đất
https://stp.thuathienhue.gov.vn/?gd=25&cn=1&id=82&tc=7685
2. Những bất cập
https://lsvn.vn/bat-cap-trong-van-de-giao-dat-cho-thue-dat-de-thuc-hien-du-an-dau-tu-
kinh-doanh-va-de-xuat-hoan-thien1621965454.html
3. Đấu giá quyền sử dụng đất theo pháp luật hiện hành
http://tuphap.hatinh.gov.vn/chi-tiet-tin-tuc/Dieu-kien-tham-gia-dau-gia-quyen-su-
dung-dat-theo-quy-dinh-cua-phap-luat-hien-hanh,
4. Các điểm mới tại Nghị quyết 18-NQ/TW năm 2022 về chính sách đất đai
https://thuvienphapluat.vn/chinh-sach-phap-luat-moi/vn/thoi-su-phap-luat/chinh-sach-
moi/41243/tong-hop-diem-moi-tai-nghi-quyet-18-nq-tw-nam-2022-ve-chinh-sach-dat-
dai

15