TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ - LUẬT

ĐẠI HỌC QUỐC GIA TP.HCM

BÀI TIỂU LUẬN MÔN LUẬT ĐẤT ĐAI

ĐỀ TÀI: XÁC ĐỊNH VÀ PHÂN TÍCH VỐN CỦA
CHỦ ĐẦU TƯ DỰ ÁN LÀ CĂN CỨ GIAO ĐẤT,
CHO THUÊ ĐẤT – ĐỀ XUẤT

GVHD : Cô Phan Thị Hương Giang

Nhóm thực hiện : Nhóm 12
 DANH SÁCH NHÓM 12

Họ và tên MSSV

1. Đinh Thị Kiều Mai K185011545

2. Đặng Thị Yến Nhi K185011553

3. Nguyễn Như Quỳnh K185011566

4. Nguyễn Thị Thanh Tuyền K185011587

5. Trần Thị Tuyết Vân K185011589

6. Nguyễn Võ Hồng Vy K185011593

 MỤC LỤC

I. PHẦN MỞ ĐẦU: TỔNG QUAN VỀ ĐỀ TÀI ......................................................... 1

1. Lý do chọn đề tài ........................................................................................................ 1
2. Mục tiêu nghiên cứu................................................................................................... 2
3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu ............................................................................. 2
3.1. Đối tượng nghiên cứu .............................................................................................. 2
3.2. Phạm vi nghiên cứu ................................................................................................. 2
4. Cơ sở phương pháp luận và phương pháp nghiên cứu .......................................... 2
4.1. Phương pháp luận nghiên cứu ............................................................................... 2
4.2. Phương pháp nghiên cứu ........................................................................................ 2
5. Đóng góp của đề tài .................................................................................................... 3
6. Kết cấu đề tài .............................................................................................................. 3
II. PHẦN NỘI DUNG: XÁC ĐỊNH VÀ PHÂN TÍCH VỐN CỦA CHỦ ĐẦU TƯ
LÀ CĂN CỨ GIAO ĐẤT, CHO THUÊ ĐẤT ............................................................. 3
1. Quy định chung của pháp luật về căn cứ giao đất, cho thuê đất ........................... 3
1.1. Khái niệm ................................................................................................................. 3
1.2. Căn cứ giao đất, cho thuê đất ................................................................................. 3
1.2.1. Điều kiện chung .................................................................................................... 3
1.2.2. Điều kiện riêng...................................................................................................... 4
1.2.2.1. Điều kiện giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất
để thực hiện dự án đầu tư .............................................................................................. 4
1.2.2.2. Điều kiện đối với chủ đầu tư được Nhà nước giao đất, cho thuê đất ........... 5
1.3. Hình thức giao đất, cho thuê đất............................................................................ 5
1.3.1. Giao đất ................................................................................................................. 5
1.3.2. Cho thuê đất.......................................................................................................... 5
1.4. Trình tự, thủ tục giao đất, cho thuê đất ................................................................ 6
1.4.1. Trình tự, thủ tục thẩm định nhu cầu sử dụng đất, thẩm định điều kiện giao
đất, thuê đất .................................................................................................................... 6
1.4.2. Trình tự, thủ tục giao đất, cho thuê đất không thông qua hình thức đấu giá
quyền sử dụng đất .......................................................................................................... 6
1.4.3. Trường hợp giao đất, cho thuê đất không thông qua hình thức đấu giá
quyền sử dụng đất để thực hiện dự án ......................................................................... 7
1.4.4. Trình tự, thủ tục giao đất, cho thuê đất đã giải phóng mặt bằng đối với
trường hợp giao đất, cho thuê đất thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất
.......................................................................................................................................... 7
1.5. Thẩm quyền giao đất, cho thuê đất ....................................................................... 7
1.6. Thời hạn sử dụng, cho thuê đất ............................................................................. 8
2. Điều kiện về vốn của chủ đầu tư là căn cứ giao đất, cho thuê đất ......................... 8
2.1. Năng lực tài chính ................................................................................................... 9
2.1.1. Điều kiện về vốn của chủ đầu tư (vốn hiện có) .................................................. 9
2.1.2. Điều kiện về khả năng huy động vốn................................................................ 11
2.1.3. Ưu điểm và nhược điểm về năng lực tài chính của chủ đầu tư ..................... 12
2.2. Ký quỹ .................................................................................................................... 13
3. Đề xuất gợi ý ............................................................................................................. 15
III. KẾT LUẬN ............................................................................................................ 16
TÀI LIỆU THAM KHẢO ........................................................................................... 17
 I. PHẦN MỞ ĐẦU: TỔNG QUAN VỀ ĐỀ TÀI
1. Lý do chọn đề tài
Đất đai là nguồn tài nguyên quan trọng của mỗi quốc gia. Đất nước ngày càng
phát triển thì nhu cầu sử dụng đất để phục vụ cho những nhu cầu sinh hoạt ăn ở, hệ
thống giao thông, các công trình, dịch vụ thể dục thể thao, văn hóa xã hội hoặc đầu tư
để mở rộng các khu chung cư, đô thị,… ngày một tăng, nhưng đất đai thì khan hiếm.
Chính vì lẽ đó, cần phải nắm rõ được vai trò của đất đai đặc biệt là trong lĩnh vực phát
triển kinh tế - xã hội để có thể phân bổ sử dụng cũng như quản lý nguồn tài nguyên đất
một cách hiệu quả và hợp lý.
Đất đai hiện nay không chỉ sử dụng để xây dựng nhà ở, hay phục vụ các nhu cầu
chăn nuôi, trồng trọt mà còn được các cá nhân, tổ chức trong và ngoài nước đầu tư để
thực hiện các dự án đầu tư nhằm mục đích tối đa hóa lợi nhuận. Việc đầu tư như vậy
cũng góp phần nhiều vào việc phát triển kinh tế nhưng để đạt được hiệu quả tốt nhất thì
việc quản lý, phân bổ để giao đất hay cho thuê đất đối với các chủ đầu tư cần được quy
định rõ ràng, hợp lí và những chủ thể này cũng cần phải có những điều kiện nhất định,
trong đó điều kiện về vốn của nhà đầu tư sẽ là một trong những căn cứ để Nhà nước
giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư.
Thực tế cho thấy các quy định về vốn của chủ đầu đầu tư trong thực tế áp dụng
vẫn còn gặp nhiều sai sót, bất cập, làm cho mối quan hệ người sử dụng đất và cơ quan
nhà nước ngày càng căng thẳng và việc quản lý sử dụng đất vẫn chưa thật sự hiệu quả.
Để khắc phục tình trạng trên thì Luật đất đai 2013 đã bổ sung thêm các điều khoản quy
định về điều kiện vốn đầu tư tối thiểu của nhà đầu tư nhằm kiểm soát năng lực tài chính
của nhà đầu tư khi thực hiện dự án đầu tư nhằm hạn chế và khắc phục tồn tại trong thời
gian qua khi không ít các dự án đầu tư được Nhà nước giao bị bỏ hoang hoặc chậm tiến
độ dự án và nguyên nhân phần lớn là do thiếu vốn.
Nhận thấy được tầm quan trọng của vấn đề này, nhóm chúng tôi quyết định
nghiên cứu đề tài “Xác định và phân tích vốn của chủ đầu tư dự án là căn cứ giao
đất, cho thuê đất”. Nhằm mục đích hiểu rõ hơn quy định của pháp luật về điều kiện
giao đất cho thuê đất đối với dự án đầu tư đặc biệt là điều kiện về vốn đối với chủ đầu
tư và thực tiễn áp dụng các quy định này. Từ đó, đưa ra một số đề xuất, giải pháp góp
phần hoàn thiện quy định của pháp luật đất đai nói chung và pháp luật về giao đất, cho
thuê đất đối với dự án đầu tư nói riêng.
Mặc dù đã tìm hiểu nghiên cứu kĩ, nhưng bài viết không thể tránh khỏi những sai
sót, chúng tôi rất mong nhận được phản hồi từ người đọc để bài viết được hoàn thiện
hơn, góp phần làm đa dạng hơn kho tư liệu trong lĩnh vực này.

1
 2. Mục tiêu nghiên cứu
- Nghiên cứu lý luận và thực tiễn liên quan đến quy định của pháp luật về giao đất
cho thuê đất đối với dự án đầu tư đặc biệt là điều kiện về vốn đối với chủ đầu tư dự án
để được Nhà nước giao đất cho thuê đất.
- Đề xuất các giải pháp hoàn thiện pháp luật về giao đất, cho thuê đất đối với dự
án đầu tư Việt Nam, góp phần hoàn thiện các quy định của pháp luật đất đai.
3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
3.1. Đối tượng nghiên cứu
- Một số vấn đề lý luận và nội dung các quy định pháp luật về giao đất cho thuê
đất đối với dự án đầu tư Việt Nam, trong đó chủ yếu phân tích điều kiện về vốn đối với
chủ đầu tư dự án để được Nhà nước giao đất cho thuê đất.
- Đánh giá việc áp dụng pháp luật về giao đất cho thuê đất đối với dự án đầu tư
Việt Nam, điều kiện về vốn đối với chủ đầu tư dự án để được Nhà nước giao đất cho
thuê đất trong thời gian qua, những kết quả đã đạt được và những bất cập, hạn chế còn
tồn tại.
3.2. Phạm vi nghiên cứu
- Bài tiểu luận phân tích sơ lược quy định của pháp luật về giao đất cho thuê đất
đối với dự án đầu tư Việt Nam, trong đó chủ yếu tập trung phân tích điều kiện về vốn
đối với chủ đầu tư dự án để được Nhà nước giao đất cho thuê đất.
- Về phạm vi thời gian: bài tiểu luận phân tích hệ thống pháp luật về giao đất cho
thuê đất đối với dự án đầu tư Việt Nam, trong đó chủ yếu tập trung phân tích điều kiện
về vốn đối với chủ đầu tư dự án để được Nhà nước giao đất cho thuê đất từ khi có Luật
Đất đai năm 2013 và các quy định của pháp luật hiện hành về vấn đề này.
4. Cơ sở phương pháp luận và phương pháp nghiên cứu
4.1. Phương pháp luận nghiên cứu
Để đạt được mục tiêu đề tài đặt ra, bài tiểu luận được nghiên cứu trên cơ sở
phương pháp luận biện chứng duy vật và các phương pháp như phương pháp duy vật
lịch sử được sử dụng để mô tả tiến trình phát triển của pháp luật về giao đất cho thuê
đất đối với dự án đầu tư Việt Nam, điều kiện về vốn đối với chủ đầu tư trong điều kiện
kinh tế xã hội của Việt Nam.
4.2. Phương pháp nghiên cứu

2
 Phương pháp phân tích, đánh giá, tổng hợp dựa trên những tài liệu tham khảo, từ
những quy định của pháp luật để phân tích và đưa ra đánh giá các quy định và thực tiễn
thực hiện. Tổng hợp những phân tích, đánh giá để đưa ra kết luận, đề xuất.
5. Đóng góp của đề tài
Bài tiểu luận phân tích làm rõ các quy định của pháp luật về giao giao đất, cho
thuê đất đối với dự án đầu tư Việt Nam, điều kiện về vốn đối với chủ đầu tư. Trên cơ sở
đó để đưa ra những đánh giá khách quan về thực tiễn áp dụng những quy định này như
những ưu điểm đã đạt được hay những hạn chế còn tồn tại. Đồng thời đưa ra một số
đề xuất góp phần hoàn thiện những quy định chưa rõ ràng, thống nhất của pháp luật đất
đai.
6. Kết cấu đề tài
Ngoài phần mở đầu, kết luận và danh mục tài liệu tham khảo, bài tiểu luận gồm 3
phần:
- Phần 1: Quy định chung của pháp luật về căn cứ giao đất, cho thuê đất
- Phần 2: Điều kiện về vốn của chủ đầu tư là căn cứ giao đất, cho thuê đất
- Phần 3: Đề xuất
II. PHẦN NỘI DUNG: XÁC ĐỊNH VÀ PHÂN TÍCH VỐN CỦA CHỦ ĐẦU
TƯ LÀ CĂN CỨ GIAO ĐẤT, CHO THUÊ ĐẤT
1. Quy định chung của pháp luật về căn cứ giao đất, cho thuê đất
1.1. Khái niệm
- Khái niệm giao đất: căn cứ vào khoản 7 Điều 3 Luật đất đai 2013, Nhà nước giao
quyền sử dụng đất (sau đây gọi là Nhà nước giao đất) là việc Nhà nước ban hành quyết
định giao đất để trao quyền sử dụng đất cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất.
- Khái niệm cho thuê đất: căn cứ vào khoản 8 Điều 3 Luật đất đai 2013, Nhà nước
cho thuê quyền sử dụng đất (sau đây gọi là Nhà nước cho thuê đất) là việc Nhà nước
quyết định trao quyền sử dụng đất cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất thông qua hợp
đồng cho thuê quyền sử dụng đất.
1.2. Căn cứ giao đất, cho thuê đất
1.2.1. Điều kiện chung
Điều 52 Luật đất đai 2013 có quy định về điều kiện chung để xác định giao đất,
cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất:

3
 - Kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có
thẩm quyền phê duyệt.
- Nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong dự án đầu tư, đơn xin giao đất, thuê đất,
chuyển mục đích sử dụng đất
1.2.2. Điều kiện riêng
1.2.2.1. Điều kiện giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng
đất để thực hiện dự án đầu tư
Điều 58 Luật đất đai 2013, Điều 13 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định về điều
kiện giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư như sau:
- Đối với dự án có sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng vào
các mục đích khác mà không thuộc trường hợp được Quốc hội quyết định, Thủ tướng
Chính phủ chấp thuận chủ trương đầu tư thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền chỉ được
quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất khi có một
trong các văn bản sau đây:
- Văn bản chấp thuận của Thủ tướng Chính phủ đối với trường hợp chuyển mục
đích sử dụng từ 10 héc ta đất trồng lúa trở lên; từ 20 héc ta đất rừng phòng hộ, đất rừng
đặc dụng trở lên;
- Nghị quyết của Hội đồng nhân dân cấp tỉnh đối với trường hợp chuyển mục đích
sử dụng dưới 10 héc ta đất trồng lúa; dưới 20 héc ta đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc
dụng.
- Đối với dự án có vốn đầu tư trực tiếp của nhà đầu tư nước ngoài tại đảo và xã,
phường, thị trấn biên giới, ven biển không thuộc trường hợp Quốc hội, Thủ tướng Chính
phủ chấp thuận, quyết định đầu tư thì trước khi xem xét chấp thuận chủ trương đầu tư,
Ủy ban nhân dân cấp tỉnh gửi văn bản xin ý kiến của các Bộ theo quy định sau đây:
+ Bộ Quốc phòng, Bộ Công an, Bộ Ngoại giao đối với khu đất sử dụng tại đảo và
xã, phường, thị trấn biên giới;
+ Bộ Quốc phòng đối với khu đất sử dụng tại xã, phường, thị trấn ven biển liền kề
với khu đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, trừ trường hợp đã xác định khu vực cấm
theo quy định;
+ Bộ Công an đối với khu đất sử dụng tại xã, phường, thị trấn ven biển liền kề với
khu đất sử dụng vào mục đích an ninh.

4
 Bên cạnh đó nếu những dự án kể trên sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất
rừng đặc dụng theo quy định tại Điểm a Khoản 1 Điều 58 của Luật Đất đai thì việc xin ý
kiến các Bộ được thực hiện trước khi trình Thủ tướng Chính phủ.
1.2.2.2. Điều kiện đối với chủ đầu tư được Nhà nước giao đất, cho thuê đất
Điều 58 Luật đất đai, Điều 14 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định về kiện đối với
chủ đầu tư được Nhà nước giao đất, cho thuê đất
- Dự án có sử dụng đất phải áp dụng điều kiện quy định tại Khoản 3 Điều 58 của
Luật Đất đai gồm:
+ Dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để cho thuê hoặc để bán kết hợp cho
thuê theo quy định của pháp luật về nhà ở;
+ Dự án đầu tư kinh doanh bất động sản gắn với quyền sử dụng đất theo quy định
của pháp luật về kinh doanh bất động sản;
+ Dự án sản xuất, kinh doanh không sử dụng vốn từ ngân sách nhà nước.
- Có năng lực tài chính để bảo đảm việc sử dụng đất theo tiến độ của dự án đầu tư:
+ Có vốn thuộc sở hữu của mình thực hiện dự án không thấp hơn 20% tổng mức
đầu tư đối với dự án sử dụng đất dưới 20 héc ta;
+ Không thấp hơn 15% tổng mức đầu tư đối với dự án sử dụng đất từ 20 héc ta trở
lên;
+ Khả năng huy động vốn để thực hiện dự án từ tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân
hàng nước ngoài và các tổ chức, cá nhân khác.
- Ký quỹ theo quy định của pháp luật về đầu tư: khoản 2 Điều 42 Luật đầu tư 2014
quy định phải đạt mức ký quỹ từ 1% đến 3% vốn đầu tư của dự án.
- Không vi phạm quy định của pháp luật về đất đai đối với trường hợp đang sử
dụng đất do Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư khác.
1.3. Hình thức giao đất, cho thuê đất
1.3.1. Giao đất
Điều 54, 55 Luật đất đai 2013 quy định về hình thức giao đất. Có hai hình thức
giao đất là giao đất có thu tiền sử dụng đất và giao đất không thu tiền sử dụng đất. Đối
với các dự án đầu tư thì chủ yếu được giao đất theo hình thức thu tiền sử dụng đất.
1.3.2. Cho thuê đất

5
 Điều 56 Luật đất đai 2013 quy định về hình thức cho thuê đất. Có hai hình thức
cho thuê đất là thu tiền thuê đất hàng năm và thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian
thuê. Hình thức cho thuê đất đối với dự án đầu tư được quy định như sau:
- Đối với tổ chức kinh tế trong nước và người Việt Nam định cư ở nước ngoài
được cho thuê đất trả tiền thuê hàng năm và cho thuê đất trả tiền thuê một lần cho cả
thời gian thuê
- Đối với đơn vị vũ trang nhân dân sử dụng đất để sản xuất nông, lâm, ngư nghiệp
nuôi trồng thủy, hải sản kết hợp với nhiệm vụ quốc phòng, an ninh được cho thuê đất trả
tiền thuê hàng năm.
1.4. Trình tự, thủ tục giao đất, cho thuê đất
1.4.1. Trình tự, thủ tục thẩm định nhu cầu sử dụng đất, thẩm định điều kiện
giao đất, thuê đất
Căn cứ vào khoản 1 Điều 68 NĐ 43/2014/NĐ-CP quy định về trình tự thẩm định
nhu cầu sử dụng đất, giao đất, cho thuê đất:
- Người xin giao đất, thuê đất nộp hồ sơ thẩm định tại cơ quan tài nguyên và môi
trường.
- Đối với dự án đầu tư đã được Quốc hội quyết định chủ trương đầu tư hoặc Thủ
tướng Chính phủ chấp thuận chủ trương đầu tư thì không phải thực hiện thủ tục thẩm
định quy định tại Khoản này;
- Trong thời hạn không quá 30 ngày kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, cơ quan tài
nguyên và môi trường có văn bản thẩm định gửi đến chủ đầu tư để lập hồ sơ xin giao
đất, thuê đất.
- Thời hạn quy định tại điểm này không bao gồm thời gian làm thủ tục cho phép
chuyển mục đích sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng để thực
hiện dự án đầu tư.
- Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về thẩm định nhu cầu sử dụng đất, thẩm
định điều kiện giao đất, cho thuê đất.
1.4.2. Trình tự, thủ tục giao đất, cho thuê đất không thông qua hình thức đấu
giá quyền sử dụng đất
Căn cứ vào khoản 3 Điều 68 NĐ 43/2014/NĐ-CP quy định về trình tự giao đất,
cho thuê đất không thông qua hình thức đấu giá:
- Cơ quan tài nguyên và môi trường hướng dẫn chủ đầu tư lập hồ sơ xin giao đất,
thuê đất, thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; trình Ủy ban nhân

6
dân cấp có thẩm quyền quyết định giao đất, cho thuê đất; ký hợp đồng thuê đất đối với
trường hợp thuê đất;
- Người được giao đất, cho thuê đất nộp tiền sử dụng đất nếu giao đất có thu tiền
sử dụng đất, nộp tiền thuê đất đối với trường hợp cho thuê đất;
- Cơ quan tài nguyên và môi trường trình cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với
đất; tổ chức giao đất trên thực địa và trao Giấy chứng nhận cho người được giao đất.
1.4.3. Trường hợp giao đất, cho thuê đất không thông qua hình thức đấu giá
quyền sử dụng đất để thực hiện dự án
Căn cứ vào khoản 4 Điều 68 NĐ 43/2014/NĐ-CP quy định về trình tự giao đất,
cho thuê đất không thông qua hình thức đấu giá để thực hiện dự án:
- Trong thời gian thực hiện kế hoạch thu hồi đất, điều tra, khảo sát, đo đạc, chủ đầu
tư được tiến hành khảo sát, đo đạc để lập dự án đầu tư; cơ quan có thẩm quyền thẩm
định nhu cầu sử dụng đất, điều kiện giao đất, cho thuê đất;
- Trong thời gian thực hiện phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư đã được
phê duyệt thì chủ đầu tư nộp hồ sơ xin giao đất, thuê đất không chờ đến khi hoàn thành
giải phóng mặt bằng.
1.4.4. Trình tự, thủ tục giao đất, cho thuê đất đã giải phóng mặt bằng đối với
trường hợp giao đất, cho thuê đất thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất
Căn cứ vào khoản 5 Điều 68 NĐ 43/2014/NĐ-CP quy định về trình tự giao đất,
cho thuê đất đã giải phóng mặt bằng không thông qua hình thức đấu giá:
- Căn cứ vào kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được phê duyệt, cơ
quan tài nguyên và môi trường chỉ đạo lập phương án đấu giá quyền sử dụng đất trình
Ủy ban nhân dân cùng cấp phê duyệt;
- Tổ chức được đấu giá quyền sử dụng đất đã được phê duyệt tổ chức phiên đấu giá
quyền sử dụng đất;
- Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền ban hành quyết định công nhận kết quả
trúng đấu giá;
- Sau khi người trúng đấu giá đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính, cơ quan tài nguyên
và môi trường trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận, ký hợp đồng thuê đất
đối với trường hợp thuê đất; tổ chức giao đất trên thực địa và trao Giấy chứng nhận; chỉ
đạo cập nhật, chỉnh lý cơ sở dữ liệu đất đai, hồ sơ địa chính.
1.5. Thẩm quyền giao đất, cho thuê đất

7
 Tại khoản 1 Điều 59 Luật đất đai 2013 có quy định về thẩm quyền giao đất của ủy
ban nhân dân cấp tỉnh đối với cá nhân, tổ chức sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư (cụ
thể là ở điểm c, d) như sau: Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định giao đất, cho thuê đất,
cho phép chuyển mục đích sử dụng đất trong các trường hợp. Giao đất đối với người
Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài theo quy định
tại khoản 3 Điều 55 của Luật đất đai. Cho thuê đất đối với người Việt Nam định cư ở
nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài theo quy định tại điểm đ và điểm e
khoản 1 Điều 56 của Luật đất đai;
Ngoài ra tại khoản 4 Điều 59 Luật này có quy định rằng trong trường hợp này thì
cơ quan có thẩm quyền quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử
dụng đất không được ủy quyền.
1.6. Thời hạn sử dụng, cho thuê đất
Khoản 3 Điều 126 Luật đất đai 2013 quy định thời hạn sử dụng, cho thuê đất của
nhà đầu tư dự án
- Đối với tổ chức sử dụng đất vào mục đích sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi
trồng thủy sản, làm muối; tổ chức, hộ gia đình, cá nhân để sử dụng vào mục đích thương
mại, dịch vụ, làm cơ sở sản xuất phi nông nghiệp; tổ chức để thực hiện các dự án đầu tư;
người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài để thực
hiện các dự án đầu tư tại Việt Nam: không quá 50 năm.
- Đối với dự án có vốn đầu tư lớn nhưng thu hồi vốn chậm, dự án đầu tư vào địa
bàn có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, địa bàn có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt
khó khăn: không quá 70 năm.
- Đối với dự án kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp với cho thuê hoặc để
cho thuê mua thì: xác định theo thời hạn của dự án; người mua nhà ở gắn liền với quyền
sử dụng đất được sử dụng đất ổn định lâu dài.
Khi hết thời hạn, người sử dụng đất nếu có nhu cầu tiếp tục sử dụng thì được Nhà
nước xem xét gia hạn sử dụng đất nhưng không quá thời hạn quy định tại khoản này.”
Việc quy định thời hạn sử dụng đất một mặt giúp các nhà đầu tư có thể yên tâm
đầu tư, sử dụng đất một cách phù hợp. Mặt khác, đó còn là cơ sở để Nhà ước có thể thu
hồi đất khi hết thời hạn giao và cho thuê để sử dụng vào mục đích khác.
2. Điều kiện về vốn của chủ đầu tư là căn cứ giao đất, cho thuê đất
Quy định tại khoản 3 Điều 58 Luật Đất đai 2013 xác định điều kiện của đối tượng
thuê đất để thực hiện dự án. Trong đó, điều kiện về vốn của chủ đầu tư là chủ đầu tư
phải có năng lực tài chính và phải ký quỹ đầu tư theo quy định của pháp luật đầu tư.

8
 2.1. Năng lực tài chính
Năng lực tài chính là khả năng đảm bảo về nguồn lực tài chính, tiến hành các hoạt
động đầu tư, hoạt động sản xuất kinh doanh. Một trong các điều kiện để nhà đầu tư có
thể thực hiện tiến hành hoạt động đầu tư phải chứng minh năng lực tài chính để thực
hiện dự án đầu tư.
Theo quy định của Luật Đất đai 2013 và Nghị định số 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn
thi hành Luật Đất đai thì xem xét khả năng tài chính của chủ đầu tư dự án là chủ đầu tư
dự án phải có vốn thuộc sở hữu của Chủ đầu tư để thực hiện dự án đầu tư không thấp
hợp 20% tổng mức đầu tư đối với các dự án có quy mô sử dụng đất dưới 20 héc ta;
không thấp hơn 15% tổng mức đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất từ 20 héc ta
trở lên và có khả năng huy động vốn để thực hiện dự án từ các tổ chức tín dụng, chi
nhánh ngân hàng nước ngoài, các tổ chức, cá nhân khác. Như vậy, năng lực tài chính
của chủ đầu tư xác định bằng vốn của chủ đầu tư và khả năng huy động vốn của họ.
2.1.1. Điều kiện về vốn của chủ đầu tư (vốn hiện có)
Đây là một yếu tố quan trọng lựa chọn chủ dự án đầu tư. Trước hết, chủ đầu tư
phải có sẵn một phần vốn, phần vốn này có thể hiểu là tài sản thuộc sở hữu hợp pháp;
phần lợi nhuận từ hoạt động kinh doanh và các tài sản khác theo quy định của pháp
luật. Chủ đầu tư sử dụng phần vốn của mình để thể hiện năng lực tài chính có thể tham
gia dự án và được quyền huy động các nguồn vốn khác để thực hiện dự án nếu nguồn
vốn của mình không đủ. Việc pháp luật quy định nhà đầu tư phải có phần vốn góp của
mình trong dự án để xác định năng lực của nhà đầu tư vì ngay từ ban đầu khi thực hiện,
phát triển các dự án thường cần nguồn vốn lớn, nhất là các dự án đầu tư kinh doanh bất
động sản, nếu bản thân chủ đầu tư không có nguồn vốn của chính bản thân mình thì rất
khó để có thể hoàn thành dự án, do đó, muốn thực hiện dự án thì bắt buộc phải xác định
phần vốn của chủ đầu tư trong dự án đó. Khi nguồn vốn lớn, khả năng thực hiện dự án
cao thì chủ đầu tư mới có khả năng huy động các nguồn vốn khác theo luật định và nếu
chủ đầu tư không có đủ nguồn vốn bằng năng lực tự có thì các tổ chức tài chính cũng
không tin tưởng năng lực về tài chính của chủ đầu tư. Việc quy định vốn thuộc chủ sở
hữu chủ đầu tư cũng được nghiên cứu áp đề xuất mức hợp lý phụ thuộc vào quy mô dự
án, dự án có diện tích sử dụng đất thấp hơn thì tỷ lệ vốn chủ đầu tư cao hơn và ngược
lại.
Căn cứ điểm a khoản 3 điều 58 Luật Đất đai 2013 thì người được Nhà nước giao
đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư phải
có năng lực tài chính để bảo đảm việc sử dụng đất theo tiến độ của dự án đầu tư.

9
 Cụ thể, theo khoản 2 Điều 14 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP thì điều kiện về năng
lực tài chính để bảo đảm việc sử dụng đất theo tiến độ của dự án đầu tư được quy định
như sau:
- Có vốn thuộc sở hữu của mình để thực hiện dự án không thấp hơn 20% tổng
mức đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất dưới 20 héc ta; không thấp hơn 15%
tổng mức đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất từ 20 héc ta trở lên;
- Có khả năng huy động vốn để thực hiện dự án từ các tổ chức tín dụng, chi nhánh
ngân hàng nước ngoài và các tổ chức, cá nhân khác.
Đây là những điều kiện cụ thể nhất để đảm bảo cho việc sử dụng đất có hiệu quả.
Xét về điều kiện để căn cứ giao đất cho thuê đất thì vốn là điều kiện cần thiết, để bảo
đảm thực hiện dự án đầu tư, từ đó nhà nước căn cứ vào số vốn để giao đất, cho thuê
đất. Tỉ lệ số vốn tối thiểu thuộc sở hữu không thấp hơn 20% tổng mức đầu tư đối với
dự án có quy mô sử dụng đất dưới 20 héc ta và không thấp hơn 15% tổng mức đầu tư
đối với dự án có quy mô sử dụng đất từ 20 héc ta trở lên.
Như vậy, có thể thấy rằng nếu quy mô sử dụng đất càng ít thì điều kiện xác định
tổng mức vốn đầu tư là rất quan trọng đối với dự án và mức vốn sẽ cao hơn so với quy
mô sử dụng đất rộng hơn. Vốn chủ sở hữu của chủ đầu tư dự án chính là vốn điều lệ đã
được góp trong doanh nghiệp, và để chứng minh vốn góp này hiện nay các cơ quan
quản lý nhà nước thông thường yêu cầu chủ đầu tư cung cấp báo cáo tài chính có kiểm
toán có nội dung xác thực về số vốn điều lệ đã thực góp.
Doanh nghiệp đã hoạt động trên 01 năm phải có báo cáo tài chính 02 năm gần
nhất của doanh nghiệp và thể hiện đầy đủ các nội dung theo quy định tại Thông tư
200/2014/TT-BTC và Luật Kế toán 2015.
Riêng báo cáo tài chính của các doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được
thành lập và hoạt động tại Việt Nam, kể cả chi nhánh doanh nghiệp nước ngoài hoạt
động tại Việt Nam, công ty cổ phần có tham gia niêm yết và kinh doanh trên thị trường
chứng khoán, doanh nghiệp nhà nước và doanh nghiệp khác có vốn nhà nước trên 50%
bắt buộc phải được kiểm toán theo quy định tại Nghị định 105/2014/NĐ-CP về kiểm
toán độc lập và quy định tại Thông tư số 64/2004/TT-BTC.
Việc kiểm tra tính xác thực của báo cáo năng lực tài chính theo nguyên tắc nhà
đầu tư tự chịu trách nhiệm về tính chính xác, trung thực và rõ ràng. Ngoài ra, để chứng
minh cho báo cáo năng lực tài chính thì khi lập báo cáo năng lực tài chính nhà đầu tư
cần cung cấp kèm các hồ sơ, tài liệu như sau:
Thứ nhất, đối với nhà đầu tư là doanh nghiệp đang hoạt động tại nước ngoài: báo
cáo tài chính đã được kiểm toán hai năm gần nhất, trong đó chú ý doanh thu, giá trị tài
10
sản, lợi nhuận hàng năm. Trường hợp doanh nghiệp không có lợi nhuận cần chứng
minh khả năng huy động vốn thông qua xác nhận bảo lãnh của ngân hàng hoặc xác
nhận số dư tiền gửi tại ngân hàng;
Thứ hai, đối với nhà đầu tư là doanh nghiệp mới thành lập để thực hiện dự án.
Cần phải chứng minh khả năng huy động vốn thông qua xác nhận bảo lãnh của ngân
hàng hoặc xác nhận số dư tiền gửi tại ngân hàng hoặc cam kết hỗ trợ vốn của công ty
mẹ.
Thứ ba, đối với nhà đầu tư là cá nhân, khả năng huy động vốn của nhà đầu tư
thông qua sổ tiết kiệm, xác nhận số dư tài khoản ngân hàng về tài khoản của nhà đầu
tư.
Bên cạnh đó để chứng minh năng lực tài chính của chủ đầu tư thì cần xác định
được khả năng huy động vốn
2.1.2. Điều kiện về khả năng huy động vốn
Có thể thấy rằng khi nguồn vốn càng lớn và đảm bảo được tỷ lệ của nhà đầu tư thì
khả năng thực hiện dự án càng cao. Bên cạnh đó chủ đầu tư cũng sẽ dễ dàng trong việc
huy động các nguồn vốn khác theo quy định của pháp luật trong trường hợp nguồn vốn
chủ đầu tư không đủ để thực hiện dự án.
Trên thực tế, việc thực hiện dự án chỉ dựa duy nhất vào vốn của nhà đầu tư gần
như là không thể vì không có nhà đầu tư nào có đủ năng lực tài chính để thực hiện một
dự án đầu tư nên cần nhất thiết phải huy động nguồn vốn từ tổ chức tín dụng và từ các
nguồn khác.
Nguồn vốn tín dụng là nguồn vốn lớn và cực kỳ quan trọng trong cung cấp nguồn
tiền đầu tư dự án. Tuy nhiên, để vay được vốn tín dụng phải đáp ứng các điều kiện của
pháp luật cũng như bản thân chủ đầu tư phải có uy tín đảm bảo khả năng trả nợ ngân
hàng thì mới có thể vay vốn được. Chủ đầu tư có thể vay vốn từ các tổ chức tín dụng
hoạt động theo quy định của pháp luật Việt Nam, các ngân hàng thương mại, công ty
tài chính….hoặc các chi nhánh ngân hàng nước ngoài hoạt động tại Việt Nam. Dựa vào
đặc điểm từng ngành và từng dự án cụ thể mà các tổ chức tín dụng thiết lập các điều
kiện cho vay, phương thức vay, hình thức, quyền và nghĩa vụ của các bên trong quan
hệ vay tín dụng. Chủ đầu tư có thể lựa chọn thời hạn cho vay ngắn hạn, trung hạn hoặc
dài hạn, nhưng thông thường đối với dự án đầu tư nhiều giai đoạn, các chủ đầu tư lựa
chọn thời hạn vay tương ứng theo giai đoạn thực hiện dự án. Hoặc chủ đầu tư có thể
lựa chọn các hình thức đảm bảo cho các khoản vay, cho vay có đảm bảo hoặc không
đảm bảo, nhưng trên thực tế đối với các chủ đầu tư dự án với nguồn vốn lớn thì không
tổ chức tín dụng nào chấp nhận rủi ro để không giữ các tài sản đảm bảo. Thực tế cho

11
thấy, hầu hết chủ đầu tư và ngân hàng thực hiện phương thức vay bằng việc thế chấp
quyền sử dụng đất, tài sản của chủ đầu tư. Nếu quyền sử dụng đất là đất được giao có
thu tiền và thuê đất trả tiền một lần và đã được cấp giấy chứng nhận thì chủ đầu tư
được phép thế chấp để vay vốn ngân hàng. Trường hợp chủ đầu tư thế chấp toàn bộ dự
án, một phần dự án, tài sản hình thành trong tương lai thì thực hiện theo quy định tại
Điều 19 Nghị định số 99/2015/NĐ-CP ngày 20 tháng 10 năm 2015 của Chính phủ quy
định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Nhà ở.
Bên cạnh đó, chủ đầu tư cũng có thể huy động vốn bằng hình thức phát hành trái
phiếu rộng rãi, tùy thuộc vào mức độ uy tín của chủ đầu tư mà việc huy động vốn này
có thể thành công hoặc không, thường thì việc huy động vốn này được một đơn vị rất
uy tín và năng lực mạnh về tài chính bảo lãnh (như các tập đoàn, ngân hàng, tổng công
ty lớn) thì sẽ có khả năng thành công cao hơn.
Ngoài ra, việc huy động vốn còn có thể tiến hành thông qua hình thức như góp
vốn, hợp tác đầu tư, hợp tác kinh doanh, liên doanh, liên kết của các tổ chức, hộ gia
đình, cá nhân,...
2.1.3. Ưu điểm và nhược điểm về năng lực tài chính của chủ đầu tư
- Ưu điểm:
Một là, việc đảm bảo năng lực tài chính là một điều kiện quan trọng nhằm có đủ
nguồn vốn để thực hiện và hoàn thành dự án đầu tư đúng thời hạn. Như vậy có thể nâng
cao hiệu quả sử dụng đất của chủ đầu tư.
Hai là, chủ đầu tư dự án được nhà nước giao đất, cho thuê để thực hiện dự án đầu
tư phải có năng lực tài chính để đảm bảo việc sử dụng đất theo tiến độ của dự án đầu
tư.
Ba là, nếu nhà nước không căn cứ vào vốn của chủ đầu tư dự án để giao đất, cho
thuê đất. Từ đó có thể xảy ra một số rủi ro và khó khăn trong quá trình quản lý, ví dụ
như chủ đầu tư có thể không đảm bảo việc thực hiện dự án, ngừng và trao trả lại đất.
Như vậy sẽ không thực hiện hiệu quả việc sử dụng đất.
Bốn là, hạn chế tình trạng chậm tiến độ đầu tư trong quá trình thực hiện dự án gây
hưởng đến hiệu quả sử dụng đất.
Năm là, để khắc phục tình trạng nhiều dự án đầu tư sau khi được giao đất, cho
thuê đất nhưng không sử dụng, chậm đưa đất vào sử dụng, gây lãng phí đất đai
- Nhược điểm:

12
 Thứ nhất, thủ tục hành chính về giao đất, cho thuê đất vẫn còn bất cập: kết quả
giải quyết còn chưa đáp ứng như mong đợi của người dân và doanh nghiệp, một số thủ
tục còn rườm rà, thời gian giải quyết còn dài...
Thứ hai, vấn đề về quá trình thẩm định nhu cầu sử dụng đất; thẩm định về điều
kiện giao đất, cho thuê đất quy định tại Khoản 3 Điều 58 của Luật Đất đai 2013 và
Điều 14 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP và thẩm định tài chính của chủ đầu tư tốn nhiều
thời gian và công sức.
Ví dụ: Dự án Khu Dân cư Bình Khánh (diện tích 30,224 ha tại P.Bình Khánh,
Q.2, TP.HCM) do Công Ty TNHH Phát Triển Quốc Tế Thế Kỷ 21 - là công ty thành
viên của Tập đoàn Novaland. Nằm trong thỏa thuận mua lại các căn hộ tái định cư
thuộc dự án giữa chủ đầu tư và đại diện thành phố là Ban quản lý Khu quản lý Đầu tư -
Xây dựng Khu Đô thị mới Thủ Thiêm nhưng do ngân sách thành phố khó khăn nên
được thống nhất thực hiện phương án hoàn tất giai đoạn 1, không đầu tư xây dựng giai
đoạn 2 và dùng quỹ đất giai đoạn 2 để tạo vốn thanh toán cho giai đoạn 1. Do đó
UBND TP.HCM đã ban hành Quyết định chủ trương đầu tư số 3990/QĐ-UBND chấp
thuận cho chủ đầu tư dự án Bình Khánh tiếp tục đầu tư giai đoạn 2 là căn hộ thương
mại do không còn nhu cầu sử dụng cho tái định cư. Tuy nhiên, trong quá trình rà soát
chung của Thủ Thiêm, dự án này cũng như các dự án bất động sản khác bị rà soát kéo
dài dẫn đến việc chậm triển khai và phát sinh chi phí vốn cho đầu tư, xây dựng…
Thứ ba, nhiều địa phương vì mong muốn thúc đẩy, thu hút đầu tư để phát triển
kinh tế mà chưa sàng lọc kỹ năng lực nhà đầu tư trước khi giao đất thực hiện các công
trình, dự án ven biển dẫn đến tình trạng giao đất tràn lan, chủ đầu tư găm giữ đất, bỏ
hoang gây lãng phí; nhiều dự án đầu tư đã được nhà nước giao đất nhưng chưa triển
khai thực hiện hoặc chậm tiến độ so với dự án đầu tư đã được xét duyệt.
Ví dụ: Dự án chung cư Bid Residence Văn Khê thuộc khu phức hợp Usilk City do
Công ty Cổ phần Sông Đà làm chủ đầu tư đã dừng hoạt động hơn 10 năm. Chung cư
này được xây dựng vào đầu năm 2009, dự kiến bàn giao vào 2013 và kỳ vọng trở thành
điểm nhấn phát triển quận Hà Đông mới. Thế nhưng, dự án này gặp khó khăn về vốn
nên việc thi công trở nên chậm trễ và dừng triển khai vào năm 2011 khiến cho các đối
tác góp vốn đã bị mất những khoản tiền khá lớn vào dự án dang dở này.
2.2. Ký quỹ
Ký quỹ theo điều 330 Bộ luật dân sự 2015 là “việc bên có nghĩa vụ gửi một khoản
tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc giấy tờ có giá vào tài khoản phong tỏa tại một tổ
chức tín dụng để đảm bảo việc thực hiện nghĩa vụ”. Trường hợp bên có nghĩa vụ không
thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ thì bên có quyền được tổ chức tín dụng

13
nơi ký quỹ thanh toán, bồi thường thiệt hại do bên có nghĩa vụ gây ra, sau khi trừ chi
phí dịch vụ
Chế định ký quỹ xuất hiện nhiều trong các lĩnh vực pháp lý khác nhau, trong đó
có lĩnh vực đầu tư. Theo quy định tại Điều 42 Luật Đầu tư 2014 thì trong trường hợp
nhà đầu tư thực hiện dự án mà được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển
mục đích sử dụng đất thì nhà đầu tư phải ký quỹ để bảo đảm thực hiện dự án.Như vậy,
không phải tất cả dự án đầu tư đều phải thực hiện ký quỹ mà thông thường phát sinh
đối với các dự án bất động sản, xây dựng cơ sở hạ tầng… Tuy nhiên, không phải mọi
dự án được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất
đều phải thực hiện ký quỹ.
- Những trường hợp không phải thực hiện ký quỹ:
+ Nhà đầu tư trúng đấu giá quyền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư được Nhà
nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời
gian thuê;
+ Nhà đầu tư trúng đấu thầu thực hiện dự án đầu tư có sử dụng đất theo quy định
của pháp luật về đấu thầu;
+ Nhà đầu tư được Nhà nước giao đất, cho thuê đất trên cơ sở nhận chuyển
nhượng dự án đầu tư đã thực hiện ký quỹ hoặc đã hoàn thành việc góp vốn, huy động
vốn theo tiến độ quy định tại Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư, văn bản quyết định chủ
trương đầu tư;
+ Nhà đầu tư được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư trên
cơ sở nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất của người sử
dụng đất khác;
+ Nhà đầu tư là đơn vị sự nghiệp có thu, công ty phát triển khu công nghệ cao
được thành lập theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền thực hiện dự án
đầu tư được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để phát triển kết cấu hạ tầng khu công
nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu chức năng trong khu kinh tế).
- Hình thức ký quỹ: việc ký quỹ thể hiện bằng văn bản trên cơ sở sự thỏa thuận
giữa Cơ quan đăng ký đầu tư và nhà đầu tư
- Thời điểm ký quỹ:
+ Với dự án đầu tư phải quyết định chủ trương đầu tư: sau khi dự án đầu tư được
quyết định chủ trương đầu tư nhưng phải trước thời điểm giao đất, cho thuê đất, cho
phép chuyển mục đích sử dụng đất.

14
 + Với dự án đầu tư không thuộc diện quyết định chủ trương đầu tư thì thời điểm
ký quỹ là thời điểm giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.
- Mức ký quỹ: được tính bằng tỷ lệ phần trăm trên vốn đầu tư của dự án đầu tư
quy định tại văn bản quyết định chủ trương đầu tư hoặc Giấy chứng nhận đăng ký đầu
tư như sau:
+ Đối với phần vốn đến 300 tỷ đồng, mức ký quỹ là 3%;
+ Đối với phần vốn trên 300 tỷ đồng đến 1.000 tỷ đồng, mức ký quỹ là 2%;
+ Đối với phần vốn trên 1.000 tỷ đồng, mức ký quỹ là 1%.
Trong đó: vốn đầu tư của dự án không bao gồm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất nộp
cho nhà nước và chi phí xây dựng các công trình công cộng thuộc dự án đầu tư. Đối với
dự án đầu tư được Nhà nước giao đất, cho thuê đất trong từng giai đoạn, mức ký quỹ
được tính theo vốn đầu tư của dự án tương ứng với từng giai đoạn giao đất, cho thuê
đất.
Chế định ký quỹ trong thực hiện dự án đầu tư ra đời là một biện pháp giúp đảm
bảo nhà đầu tư thực hiện nghĩa vụ của mình, tăng mức trách nhiệm của nhà đầu tư cũng
như tạo sự tin tưởng đối với bên thứ ba, ngoài nguồn vốn từ chủ đầu tư thông thường
phải huy động nguồn vốn từ phía khách hàng, tài khoản ký quỹ tạo sự tin tưởng và an
tâm của khách hàng đối với các giao dịch được thực hiện. Là một biện pháp luật định,
ký quỹ đã và đang có ảnh hưởng rất lớn đến pháp luật về cho thuê đất để thực hiện dự
án đầu tư, giúp Nhà nước cũng như bên thứ ba có sự tin tưởng vào dự án qua đó có tâm
lý yên tâm khi bỏ vốn vào đầu tư giúp dự án sử dụng đất được cho thuê một cách hiệu
quả và đúng mục đích.
3. Đề xuất gợi ý
Pháp luật về đất đai hiện nay đã có nhiều đổi mới trong lĩnh vực giao đất, cho
thuê đất, đặc biệt là về căn cứ, điều kiện giao đất, cho thuê đất trong thực hiện dự án
đầu tư. Giúp đảm bảo sự bình đẳng trong việc tiếp cận đất đai giữa các thành phần kinh
tế, sử dụng đất một cách tiết kiệm, hiệu quả, tránh trường hợp ngừng thi công, bỏ
hoang dự án vì thiếu kinh phí đầu tư hay vì các nguyên nhân khác gây lãng phí đất đai.
Bên cạnh đó, vẫn còn nhiều nhiều vấn đề bất cập trong việc thực hiện giao đất cho thuê
đất như về thủ tục hành chính đối với chủ đầu tư, quá trình thẩm định tài chính mất rất
nhiều thời gian và công sức,…
Để góp phần hoàn thiện các quy định của pháp luật về đất đai nói chung hay pháp
luật về giao đất, cho thuê đất chủ đầu tư nói riêng, chúng tôi xin đưa ra một số đề xuất

15
định hướng hoàn thiện và nâng cao hiệu quả thực hiện pháp luật giao đất, cho thuê đất
để thực hiện dự án đầu tư, đối với yêu cầu về vốn của chủ đầu tư như sau:
Một là, cơ quan nhà nước có thẩm quyền tại địa phương hoặc trung ương kiểm
tra, giám sát chặt chẽ để đảm bảo tính trung thực của nhà đầu tư về điều kiện vốn thực
hiện dự án đầu tư, tránh tình trạng nhà đầu tư vì muốn thực hiện dự án mà khai khống,
hoặc sử dụng nguồn vốn không đúng với quy định của pháp luật để kê khai vốn.
Hai là, cơ quan chức năng nơi có dự án đầu tư đang thực hiện cần giám sát
thường xuyên tiến độ thực hiện của dự án, tránh trường hợp bỏ phế, chậm tiến độ thực
hiện dự án lâu ngày và trở thành dự án ma, đất không được sử dụng một cách hiệu quả,
gây lãng phí nguồn tài nguyên.
Ba là, nhà nước cần đưa ra những chế tài để xử lý nghiêm các trường hợp vi
phạm, khai khống, ngụy tạo giấy tờ chứng nhận để đáp ứng đủ các điều kiện, thủ tục
cấp giấy chứng nhận dự án đầu tư và các trường hợp sử dụng lãng phí đất đai được Nhà
nước giao, cho thuê để thực hiện dự án đầu tư. Đồng thời buộc nhà đầu tư phải khắc
phục hậu quả, khôi phục hiện trạng ban đầu của đất nếu đất đã không được sử dụng
hiệu quả.
Bốn là, cơ quan có thẩm quyền cần cải cách thủ tục hành chính về giao đất, cho
thuê đất và thẩm định tài chính dự án đầu tư để tiết kiệm chi phí, thời gian, tạo cơ hội
kinh doanh cũng như kích thích các nhà đầu tư nước ngoài đầu tư vào thị trường Việt
Nam.
III. KẾT LUẬN
Công tác giao đất, cho thuê đất là hoạt động có ý nghĩa mang tính chiến lược quan
trọng đối với sự phát triển kinh tế xã hội. Để đáp ứng yêu cầu quản lý, sử dụng đất của
các cá nhân, tổ chức trong nước và nước ngoài trong từng giai đoạn, pháp luật đất đai
đang từng bước được ban hành, sửa đổi, bổ sung tạo môi trường pháp lý thuận lợi cho
các chủ sử dụng đất khi tiếp cận với quyền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư. So
với những quy định cũ như luật đất đai 2003 thì điều kiện căn cứ để giao đất, cho thuê
đất là một quy định mới, được bổ sung thêm vào luật đất đai năm 2013 và nghị định
43/2014/NĐ-CP của Chính phủ. Trên thực tế, khi không đặt điều kiện cho chủ dự án
đầu tư khi chủ dự án đầu tư xin giao đất, xin thuê đất thì rất nhiều dự án lâm vào tình
trạng sau khi được giao đất, cho thuê đất thì không sử dụng hoặc chậm đưa đất vào sử
dụng, gây lãng phí đất đai. Do vậy, việc đặt ra điều kiện cho chủ thể xin giao đất, xin
thuê đất đã góp phần khắc phục tình trạng nêu trên một cách đáng kể, góp phần khai
thác nguồn lực đất đai hiệu quả hơn, chuyển nguồn tài chính tiềm năng từ đất đai thành
nguồn tài chính hiện thực cho đầu tư phát triển của xã hội.

16
 Với những kết đạt được thông qua thực hiện đề tài, bài viết đã xác định được
điều kiện về vốn của chủ đầu tư là căn cứ để giao đất, cho thuê đất bao gồm điều kiện
về vốn hiện có của chủ đầu tư và khả năng huy động vốn. Đồng thời tìm hiểu, phân tích
để làm rõ về những điều kiện này và những khó khăn tồn tại trong quá trình thực thi
pháp luật giao đất, cho thuê đất, từ đó đưa ra những đề xuất về vấn đề giao đất, cho
thuê đất ở Việt Nam.
TÀI LIỆU THAM KHẢO
[1] Luật đất đai năm 2013 và các văn bản hướng dẫn thi hành, Nhà xuất bản chính
trị quốc gia sự thật.
[2] Đại học luật TPHCM (2015). Giáo trình luật đất đai, Nhà xuất bản Hồng Đức
– hội luật gia Việt Nam.
[3] Nguyễn Thị Hương Lan (2018). Bình luận khoa học luật đất đai 2013, Nhà
xuất bản lao động, Hà Nội.
[4] Lê Ngọc Đoàn (2016). Pháp luật về giao đất tại Việt Nam, Luận văn Thạc sĩ
luật học, Trường Đại học Luật, Đại học Huế.
[5] Phạm Thị Tường Vinh (2018). Cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư theo
pháp luật Việt Nam từ thực tiễn tỉnh Quảng Nam, Luận văn Thạc sĩ luật học, Viện Hàn
lâm Khoa học xã hội Việt Nam.
[6] Nguyễn Tiến Đạt (2015). Đánh giá công tác quản lý giao đất, cho thuê đất để
thực hiện dự án đầu tư trên địa bàn huyện chợ Đồn - tỉnh Bắc Kạn giai đoạn 2010-
2014, Khóa luận tốt nghiệp đại học, Trường Đại học Nông Lâm, Đại học Thái Nguyên.
[7] Tại sao chung cư BID Residence Văn Khê ngừng xây dựng hơn 10 năm?,
<https://g6land.net/tai-sao-chung-cu-bid-residence-van-khe-ngung-xay-dung-hon-
10-nam/>
[8] Quy định về ký quỹ để thực hiện dự án đầu tư
<https://luatminhkhue.vn/quy-dinh-ve-ky-quy-de-thuc-hien-du-an-dau-tu-.aspx>
[9] Pháp luật về giao đất, cho thuê đất ở nước ta. Thực trạng và giải pháp,
<https://123doc.net//document/2622175-phap-luat-ve-giao-dat-cho-thue-dat-o-
nuoc-ta-thuc-trang-va-giai-phap-hoan-thien.htm>
[10] Luật đất đai và hoàn thiện pháp luật đất đai ở Việt Nam hiện nay,
<https://tapchitoaanQuỳnh ơi.vn/bai-viet/xay-dung-phat-luat/luat-dat-dai-va-
hoan-thien-phap-luat-dat-dai-o-viet-nam-hien-nay>

17
 [11] Lê Quân (2020), Cảnh đắp chiếu của dự án được chủ đầu tư Novaland cầu
cứu bộ xây dựng,
<https://zingnews.vn/canh-dap-chieu-cua-du-an-duoc-chu-dau-tu-novaland-cau-
cuu-bo-xay-dung-post1044251.html>

18