BỘ GIÁO DỤC & ĐÀO TẠO

TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP.HỒ CHÍ MINH

KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN

ĐỀ TÀI:
“CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
HUYỆN THÁP MƯỜI – TỈNH ĐỒNG THÁP ”

Lớp: DH11QL
Ngành: Quản Lý Đất Đai

1
 Sinh viên thực hiên MSSV Tham gia
1. Lê Hoàng Sang 11124043 X
2. Vũ Tiến Đạt 11124012 X
3. Võ Thị Thúy An 11124127 X
4. Phan Hoàn Thắng 12124293 X
5. Đoàn Văn Lộc 12124046 X
6. Ngô Thị Thảo Nhi 12333344 X
7. Trần Thị Thanh Sang 12333315 X
8. Nguyễn Thị Thúy Trâm 12333146 X
9. Nguyễn Trúc Phương 12333035 X
10. Nguyễn Văn Chí 12333034 X

2
Tên đề tài:
“Chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Huyện Tháp Mười – Tỉnh Đồng Tháp”

Xác nhận của giáo viên hướng dẫn

Tháng 11 năm 2013

3
 MỤC LỤC
Phần 1. MỞ ĐẦU ...................................................................................................................... 5
1.1. ĐẶT VẤN ĐỀ. ............................................................................................................... 5
1.1.1. Giới thiệu về địa bàn nghiên cứu. ......................................................................... 5
a) Vị trí địa lí. ................................................................................................................ 5
b) Địa hình. .................................................................................................................... 5
c) Khí hậu. ..................................................................................................................... 5
d) Kinh tế - xã hội. ........................................................................................................ 6
1.2. MỤC ĐÍCH NGHIÊN CỨU ......................................................................................... 6
1.3. ĐỐI TƯỢNG VÀ PHẠM VI NGHIÊN CỨU ............................................................. 6
1.3.1. Đối tượng nghiên cứu: ............................................................................................ 6
1.3.2. Phạm vi nghiên cứu: ............................................................................................... 6
Phần 2. TỔNG QUAN TÀI LIỆU ........................................................................................... 6
2.1. CƠ SỞ LÝ LUẬN CỦA ĐỀ TÀI.................................................................................. 6
2.2. NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU.
2.2.1. Nội dung nghiên cứu.............................................................................................. 7
2.2.1.1. Quy định chung về chuyển nhượng quyền sử dụng đất. .............................. 7
a) Các nguyên tắc chuyển nhượng quyền sử dụng đất. ........................................ 7
b) Hạn mức nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất. ......................................... 8
c) Thời hạn sử dụng đất khi nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất. .............. 8
d) Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất. .................................................. 8
e) Giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất. ............................................................. 8
2.2.1.2. Các quy định cụ thể về chuyển nhượng sử dụng đất. .................................. 8
2.2.1.3. Quy định về mức thế trong quyền sử dụng đất. .......................................... 9
2.2.1.4. Thủ tục chuyển quyền sử dụng đất. ............................................................. 14
a) Trình tự, thủ tục chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia
đình, cá nhân. .......................................................................................................... 14
b)Trình tự, thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất...................................... 15
c) Trình tự, thủ tục kế thừa quyền sử dụng đất. .................................................. 17
d) Trình tự, thủ tục tặng cho quyền sử dụng đất................................................. 17
2.2.1.5. Bài học kinh nghiệm thông qua thực tế của công tác chuyển nhượng
quyền sử dụng đất ở huyện Tháp Mười – Tỉnh Đồng Tháp. .................................. 19
2.2.2. Phương pháp nghiên cứu ..................................................................................... 19
TÀI LIỆU THAM KHẢO...................................................................................................... 20

4
 Phần 1. MỞ ĐẦU

1.1. ĐẶT VẤN ĐỀ.

- Đất đai là nguồn tài nguyên vô cùng quý giá mà thiên nhiên ban tặng cho con người,
là tư liệu và đối tượng lao động không thể thiếu được trong cuộc sống sinh hoạt của
con người. Trong những năm vừa qua theo định hướng của Đảng và Nhà nước ta là
theo định hướng xã hội chủ nghĩa, công nghiệp hóa – hiện đại hóa đất nước do đó mà
điều kiện kinh tế phát triển rất nhanh cùng với đô thị hóa mạnh nên nhu cầu sử dụng
đất của người dân rất cao. Từ đó tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất diễn ra
sôi động, đây là vấn đề mà phòng Tài nguyên và Môi trường huyện Tháp Mười – tỉnh
Đồng Tháp đang quan tâm và tìm ra giải pháp quản lý để phục vụ nhu cầu chuyển
nhượng quyền sử dụng đất của người dân được thực hiện thuận lợi và tốt nhất.
Để nâng cao công tác quản lý đất, nhà nước đã cấp giấy quyền sử dụng cho người
dân, đồng thời đưa ra các cơ sở pháp lý về đất để hạn chế các việc ngoài ý muốn.
Thấy được tầm quan trọng của vấn đề trên, được sự phân công của Khoa Quản lý đất
đai & bất động sản, sự đồng ý của giảng viên hướng dẫn, chúng tôi thực hiện đề tài:
“Chuyển nhượng quyền sử dụng đất Huyện Tháp Mười – Tỉnh Đồng
Tháp”.

1.1.1. Giới thiệu về địa bàn nghiên cứu.

a) Vị trí địa lí.
- Huyện Tháp Mười nằm ở phía Đông tỉnh Đồng Tháp, cách thành phố Cao Lãnh
khoảng 32km, diện tích tự nhiên 52.786,5 ha, chiếm 15% diện tích toàn tỉnh, dân số
trung bình năm 2005 của huyện là 127.175 người chiếm 7,69% dân số toàn tỉnh, mật
độ dân số là 246 người/km2 với 13 xã và 1 thị trấn.
+ Phía Bắc giáp huyện Tam Nông.
+ Phía Nam giáp thành phố Cao Lãnh và tỉnh Tiền Giang.
+ Phía Đông giáp Long An và Tiền Giang.
+ Phía Tây giáp thành phố Cao Lãnh.
- Với vị trí địa lí của mình, huyện Tháp Mười có điều kiện thuận lợi giao thương với
các vùng lân cận.

b) Địa hình.
- Địa hình tương đối bằng phẳng không chênh lệch lớn về độ cao. Nhìn chung địa hình
có hướng dốc từ Tây Nam đến Đông Bắc, rải rác có các gò cao đặc biệt là Gò Tháp có
vết tích phù sa cổ.
- Nằm trong vùng trũng của vùng Đồng Tháp Mười, huyện Tháp Mười là 1 huyện
nông nghiệp, diện tích canh tác rộng lớn và là vùng trọng điểm lương thực của tỉnh, và
là huyện có điều kiện thuận lợi phát triển nền nông nghiệp theo hướng sản xuất hàng
hóa lớn.

c) Khí hậu.

5
- Có đặc điểm khí hậu chung của tỉnh Đồng Tháp, chịu ảnh hưởng của khí hậu nhiệt
đới gió mùa cận xích đạo, có nhiệt độ quanh năm cao, khí hậu hằng năm chia thành 2
mùa rõ rệt.

d) Kinh tế - xã hội.
- Nền kinh tế chủ yếu của Tháp Mười là sản xuất nông nghiệp, hơn 85% người dân
sống chủ yếu là làm nông. Ngoài ra trong nền kinh tế hiện nay Tháp Mười cũng thu
hút nhiều nhà đầu tư xây dựng công ty góp phần giải quyết công ăn việc làm cho hàng
trăm người thất nghiệp của huyện làm cho nền kinh tế ngày càng phát triển.

1.2. MỤC ĐÍCH NGHIÊN CỨU

- Nhằm tìm hiểu quá trình chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Tháp
Mười.
- Tác động của các văn bản pháp luật đến quá trình chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

1.3. ĐỐI TƯỢNG VÀ PHẠM VI NGHIÊN CỨU

1.3.1. Đối tượng nghiên cứu:

- Đối tượng là các văn bản pháp luật, các quy trình về chuyển nhượng quyền sử dụng
đất, các văn bản pháp luật có liên quan đến đề tài.
- Người chuyển nhượng, người nhận chuyển nhượng, quyền sử dụng đất đối với thửa
đất, các tài sản gắn liền với thửa đất.

1.3.2. Phạm vi nghiên cứu:

- Không gian: Địa bàn huyện Tháp Mười – Tỉnh Đồng Tháp.
- Thời gian: Từ ngày 14/11/2013 đến ngày 28/11/2013 ( 2 tuần ).
- Nội dung: Người sử dụng đất, cùng một số văn bản pháp luật như: Luật đất đai 2003,
Nghị định 79, Nghị định 181, Nghị định 182, Nghị định 188 và một số Nghị định cũng
như những luật sửa đổi bổ sung để tìm hiểu quy trình, thủ tục và công tác quản lý
việc chuyển nhượng quyền sử đất ở Huyện Tháp Mười – Tỉnh Đồng Tháp.

Phần 2. TỔNG QUAN TÀI LIỆU

2.1. CƠ SỞ LÝ LUẬN CỦA ĐỀ TÀI

- Cơ sở khoa học:

6
 Cơ sở phương pháp luận của việc nghiên cứu đề tài là chủ nghĩa duy vật biện
chứng và chủ nghĩa duy vật lịch sử, tư tưởng Hồ Chí Minh và đường lối của Đảng và
Nhà nước về đất đai.
- Cơ sở thực tiễn:
Tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên địa bàn huyện Tháp
Mười.
- Cơ sở pháp lý:
+ Luật thế chuyển nhượng quyền sử dụng đất được Quốc hội thông qua ngày
22/05/1994.
+ Nghị định 17/1999/NĐ-CP của Chính phủ về thủ tục chuyển đổi, chuyển nhượng,
cho thuê, cho thuê lại, thừa kế quyền sử dụng đất (thế chấp, góp vốn bằng giá trị quyền
sử dụng đất).
+ Nghị định 19/2000/NĐ-CP của Chính phủ quy định chi tiết thi hành luật thuế
chuyển quyền sử dụng đất và luật sửa đổi, bổ sung một số điều của luật chuyển quyền
sử dụng đất.
+ Nghị định 79/2001/NĐ-CP của chính phủ sửa đổi, bổ sung một số điều Nghị định
17/1999/NĐ-CP.
+ Thông tư 1883/2001/TT-TCĐC ngày 12/11/2001 của Tổng cục địa chính hướng
dẫn đăng kí đất đai, lập hồ sơ địa chính cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
+ Luật đất đai 2003 được thông qua ngày 26/11/2003.
+ Nghị định 181/NĐ-CP hướng dẫn thi hành luật đất đai 2003.
+ Nghị định 182/2001/NĐ-CP cùa chính phủ quy định giá thuế chuyển quyền sử
dụng đất.
+ Nghị định 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của chính phủ về phương pháp xác
định giá đất và khung giá đất.

2.2. NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU.

2.2.1. Nội dung nghiên cứu.

2.2.1.1. Quy định chung về chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

a) Các nguyên tắc chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Khi hộ gia đình, cá nhân muốn chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho nhau thì phải
tuân theo những thủ tục sau :

7
- Hộ gia đình, cá nhân có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc một trong sáu (06)
loại giấy tờ về sử dụng đất thì mới được chuyển quyền sử dụng đất của địa phương,
không làm tổn hại đến lợi ích của người sử dụng đất xung quanh, thực hiện quyền và
nghĩa vụ trong thời hạn sử dụng theo quy định của pháp luật và các quy định khác có
liên quan. Các bên tham gia chuyển nhượng phải thỏa thuận theo các điều khoản có
trong hợp đồng và phù hợp với Luật đất đai, Luật dân sự.

b) Hạn mức nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Hạn mức nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình cá nhân
do Chính phủ Ủy ban nhân dân thường vụ Quốc Hội quyết định.

c) Thời hạn sử dụng đất khi nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
- Thời hạn sử dụng đất khi nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với các loại đất
có quy định thời hạn là thời gian sử dụng đất còn lại của thời hạn sử dụng đất trước khi
chuyển quyền sử dụng đất.
- Người nhận chuyển quyền sử dụng đất đối với loại đất được sử dụng ổn định lâu dài
thì được sử dụng lâu dài.

d) Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

- Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc có một trong 06 loại giấy tờ có liên
quan về quyền sử dụng đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền công nhận.
- Quyền sử dụng đất không bị biên kê để đảm bảo thi hành án.
- Đất còn trong thời hạn sử dụng.
- Đất không tranh chấp.
Nếu bên nhận chuyển quyền thõa mãn các điều kiện nêu trên thì được xem là chuyển
quyền hợp pháp, và ngược lại sẽ bị xử lý theo quy định của pháp luật.

e) Giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xây dựng giá đất cụ thể tại địa phương theo khung giá các
loại đất do chính phủ quy định.

2.2.1.2. Các quy định cụ thể về chuyển nhượng sử dụng đất.

- Trường hợp không được chuyển nhượng quyền sử dụng đất :
+ Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng tặng cho quyền sử
dụng đất mà pháp luật không cho phép chuyển nhượng tặng cho quyền sử dụng đất.
+ Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không nhận chuyển
nhượng tặng cho quyền sử dụng đất chuyên trồng lúa nước.
8
+ Hộ gia đình, cá nhân không được nận chuyển nhượng tặng cho quyền sử dụng đất ở,
đất nông nghiệp trong khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng
đặc dụng, trong khu vực rừng phòng hộ nếu không sinh sống trong khu vực này.
- Người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất được theo quy định như sau:
+ Hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất thông qua
chuyển đổi sử dụng đất quy định tại khoản 2 điều 113 Luật đất đai và điều 102 Nghị
định 181.
+ Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất thông
qua nhận chuyển quyền sử dụng đất trừ trường hợp quy định tại Điều 103 của Nghị
định 181.
+ Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân công đồng dân cư nhận chuyển nhượng quyền sử dụng
đất thông qua thừa kế quyền sử dụng đất.
+ Người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc trường hợp quy định tại điều 121 của
Luật đất đai được nhận quyền sử dụng đất thông qua mua nhà ở, nhận thừa kế nhà ở,
được tặng cho nhà ở gắn liền với sử dụng đất nhà ở.
+ Tổ chức kinh tế là pháp nhân mới được hình thành thông qua góp vốn bằng quyền sử
dụng đất được nhận quyền sử dụng đất từ người tham gia góp vốn.
+ Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo được nhận quyền sử
dụng đất với đất đang sử dụng ổn định.
+ Tổ chức, hộ gia đình cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam
định cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài được nhận quyền sử
dụng đất theo kết quả hòa giải thành về tranh chấp đất đai được UBND có thẩm quyền
công nhận.
+ Người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất đúng mục đích đã được xác định
trong thời hạn sử dụng đất.

2.2.1.3. Quy định về mức thế trong quyền sử dụng đất.

- Từ việc nhu cầu chuyển nhượng quyền sử dụng đất diễn ra ồ ạt thì giá đất cũng tăng
tỉ lệ thuận với nhu cầu chuyển nhượng; để đáp ứng được gia tăng loại hàng hóa này
đòi hỏi nhà nước phải có những văn bản pháp luật quy định về giá đất để thuận lợi
trong công tác quản lý cũng như đem lại ngân sách cho nhà nước tránh tình trạng thất
thu ngân sách.

9
- Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là nhu cầu rất cần thiết cho người sử dụng và đã
được nhà nước ta công nhận và quy định cụ thể cho từng trường hợp. Bên cạnh đó cần
phải quy định về mức thuế là một điều tất yếu và cần thiết trong quản lý nhà nước về
đất đai nhằm thể hiện được vai trò chức năng và quyền hạn của nhà nước. Ngày
22/6/1994 Luật thuế chuyển quyền ra đời để khuyến khích người sử dụng đất một cách
có hiệu quả, đảm bảo nhà nước công bằng và dân chủ.

- Nhà nước quy định cụ thể cho từng trường hợp sau:
❖ Đối với chuyển nhượng đối với đất nông nghiệp:
➢ 20% giá chuyển nhượng đối với đất nông nghiệp.
➢ 40% giá trị chuyển nhượng đối với đất phi nông nghiệp.
❖ Đối với bên nhận chuyển nhượng phải nộp:
➢ 5% phí trích bạ giá trị tài sản thuế.
Tải bản FULL (20 trang): https://bit.ly/3yIRKcV
Dự phòng: fb.com/TaiHo123doc.net
- Mức thuế đã dược nhà nước quy định cụ thể và chi tiết như vậy mà mức thuế còn quá
cao so với khả năng của người dân cho nên trong thời gian qua người sử dụng đất
chuyển nhượng quyền sử dụng đất trái phép so với quy phạm pháp luật không thông
qua nhà nước. Từ thực tế cho thấy nhà nước ta phải thay đổi mức thuế phải đóng trong
chuyển nhượng để làm thế nào cho phù hợp với khả năng của người sử dụng đất. Vì
thế 22/12/1999 Quốc hội đã ban hành luật sửa đổi một số điều luật chuyển quyền chỉ
còn:
❖ Đối với bên chuyển nhượng phải nộp:
➢ 2 đối với đất nông lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản.
➢ 4% đối với đất ở và nông chuyên dùng.
❖ Đối với bên nhận chuyển nhượng phải nộp:
➢ 1% phí trích bạ giá trị tài sản thuế.
- Quốc hội cũng ban hành một số nghị định như 19/2000/ND-CP quy định chi tiết thi
hành luật thuế chuyển nhượng quyền sử dụng đất và sửa đổi một số điều của luật thuế
chuyển nhượng quy và ngày 20/10/2000 ra đời Thông tư 104 hướng dẩn thi hành nghị
định 19/2000 NĐ-CP. Điều này chứng minh rằng nhà nước rất quan tâm tới công tác
quản lý cũng như sử dụng đất. Từ việc cho ra Thông tư tạo điều kiện thuận lợi cho
công tác đất đai và tạo lòng tin cho người sử dụng.
- Năm 2009 chính phủ ban hành thuế thu nhập cá nhân có hiệu lực từ ngày 1/1/2009
xác định mức thuế cũng được áp dụng trong công tác quản lý về đất đai.

Kết quả đạt được

- Quy trình thực hiện chuyển quyền sử dụng đất theo nghị định 181/NĐ-CP
10
 Nộp hồ sơ
Hộ gia đình, cá nhân UBND xã
nơi có đất tại xã nơi có đất

TB. n.vụ Xác nhận,

tài chính, trao GCN Thẩm định hồ sơ

Nộp hồ sơ Loại mức n.vụ

Hộ gia đình, cá nhân, Văn phòng đăng kí Cơ quan thuế
nơi có đất tại phường quyền sử dụng đất

TB. n.vụ
tài chính, trao GCN

Thẩm tra hồ sơ GCN hồ sơ đăng kí

Phòng tài nguyên và

môi trường huyện

Kiểm tra hồ sơ, Ký GCN

trích lục,
trích đo

UBND
cấp huyện

Sơ đồ thể hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo Nghị định 181.

4133258 11