LUẬT ĐẤT ĐAI

CHƯƠNG 2.
NHỮNG VẤN ĐỀ CHUNG VỀ
LUẬT ĐẤT ĐAI
1. Khái niệm Luật Đất đai
1.1. Định nghĩa

- Nghĩa hẹp: Là một đạo Ngoài ra:

luật: Luật Đất đai 2003, - Lĩnh vực khoa học pháp
Luật Đất đai 2013... lý
- Môn học Luật Đất đai.
Nghĩa rộng: Là một ngành
luật trong hệ thống pháp luật
Việt Nam gồm toàn bộ những
quy phạm pháp luật điều
chỉnh những quan hệ xã hội
phát sinh trực tiếp trong sở
hữu, quản lý, sử dụng đất đai.
1.2. Đối tượng và phương pháp điều chỉnh
1.2.1. Đối tượng điều chỉnh của Luật đất đai
- Đối tượng điều chỉnh của Luật Đất đai là các quan
hệ xã hội được quy phạm pháp luật đất đai điều
chỉnh.
- Lưu ý: chỉ những quan hệ xã hội phát sinh trực
tiếp trong sở hữu, quản lý và sử dụng đất đai.
 CQNN - CQNN

Nhóm quan hệ
sở hữu, quản lý
CQNN - NSDĐ
ĐỐI TƯỢNG
ĐIỀU CHỈNH
NSDĐ - NSDĐ
Nhóm quan hệ
sử dụng
NSDĐ - Chủ thể
khác
1.2.2. Phương pháp điều chỉnh

- Phương pháp quyền - Phương pháp bình

uy (mệnh lệnh) điều đẳng, thỏa thuận điều
chỉnh nhóm quan hệ sở chỉnh nhóm quan hệ sử
hữu, quản lý. dụng.
 1.3. Nguyên tắc của Luật Đất đai
1.3.1. Nguyên tắc đất đai thuộc sở hữu toàn dân do
Nhà nước đại diện chủ sở hữu
1.3.2. Nguyên tắc Nhà nước thống nhất quản lý đất
đai theo quy hoạch và pháp luật
1.3.3. Nguyên tắc ưu tiên, bảo vệ quỹ đất nông
nghiệp
1.3.4. Nguyên tắc sử dụng đất hợp lý, tiết kiệm,
khuyến khích người sử dụng đầu tư làm tăng khả
năng sinh lời của đất
1.3.1. Nguyên tắc đất đai thuộc sở hữu toàn dân do
Nhà nước đại diện chủ sở hữu
- Cơ sở xác lập: học thuyết K.Marx – Lê Nin về
CNXH.
- Cơ sở pháp lý: Đ53 HP 2013 và Đ4 LĐĐ 2013.
- Thể hiện:
+ Xác định rõ trách nhiệm của cơ quan nhà nước, các
cá nhân có thẩm quyền
+ Đảm bảo sự công bằng, linh hoạt trong việc điều phối
đất đai và điều tiết giá trị tạo ra từ đất.
+ Bảo đảm thực hiện có hiệu quả quyền và lợi ích chính
đáng của NSDĐ
1.3.2. Nguyên tắc Nhà nước thống nhất quản lý
đất đai theo quy hoạch và pháp luật

- Cơ sở xác lập: vai trò của PL và QH

+ Pháp luật: công cụ để thống nhất quản lý mọi vấn
đề chung của xã hội => Hiệu quả quản lý NN.
+ Quy hoạch SDĐ: định hướng sử dụng đất đai
trong cả nước.
- Cơ sở pháp lý: Xuyên suốt quy định của pháp luật
đất đai
- Thể hiện:
* Về mặt pháp luật:
+ Xây dựng hệ thống văn bản pháp luật đất đai thống
nhất, đồng bộ.
+ Chính phủ thống nhất quản lý đất đai trong cả nước.
+ Tuân thủ đúng các quy định của pháp luật trong hoạt
động quản lý và sử dụng đất đai.
* Về quy hoạch:
+ Nhà nước xây dựng và đảm bảo thực hiện quy hoạch
sử dụng đất.
+ Là căn cứ thực hiện các hoạt động điều phối đất đai
1.3.3. Nguyên tắc ưu tiên, bảo vệ quỹ đất nông nghiệp
- Cơ sở xác lập:
+ Vai trò của nông nghiệp đối với nền kinh tế
+ Thực trạng nguồn đất nông nghiệp bị thu hẹp
- Cơ sở pháp lý:
Xuyên suốt các quy định về quản lý đất đai
VD: Đ54, 57, 58, 59, 134 -137 LĐĐ 2013
- Thể hiện:
+ Ưu đãi đối với người sử dụng đất nông nghiệp
+ Hạn chế chuyển mục đích từ đất nông nghiệp sang đất
khác, điều kiện nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp…
1.3.4. Nguyên tắc sử dụng đất hợp lý, tiết kiệm,
khuyến khích người sử dụng đầu tư làm tăng khả
năng sinh lời của đất

- Cơ sở xác lập:
+ Đất đai là tài nguyên thiên nhiên hữu hạn, nhu cầu
sử dụng đất đai của con người lại rất cao.
+ Đất đai sẽ bị hoang hóa, khô cằn nếu khai thác, sử
dụng mà không bồi bổ, cải tạo.
- Cơ sở pháp lý: Đ6, 9, 12 LĐĐ 2013
- Thể hiện:
+ Quy hoạch sử dụng đất cần dựa trên đặc tính tự
nhiên của đất đai và nhu cầu kinh tế, xã hội.
+ Khuyến khích người sử dụng đất đầu tư, cải tạo
làm tăng khả năng sinh lợi của đất, tăng hệ số sử
dụng đất.
+ Những hành vi hủy hoại, bao chiếm đất đai sẽ bị
Nhà nước xử lý nghiêm khắc.
 1.4. Nguồn của Luật Đất đai
Là những văn bản QPPL do CQNN có thẩm quyền ban
hành hoặc phê chuẩn theo những trình tự, thủ tục và dưới
những hình thức nhất định, có nội dung chứa đựng các
QPPL đất đai.
Căn cứ vào thẩm - Do trung ương ban hành
quyền ban hành - Do địa phương ban hành

Căn cứ vào lĩnh vực - Hiến pháp

PHÂN ban hành - Luật Đất đai và văn bản
LOẠI hướng dẫn
- Luật Kinh doanh BĐS
- Luật Nhà ở…
- Khi xem xét, giải quyết một quan hệ pháp luật đất đai
cần xem xét cùng lúc nhiều văn bản pháp luật ở những
lĩnh vực khác nhau.
- Căn cứ các văn bản đã hết hiệu lực pháp lý để giải quyết
các tranh chấp đất đai qua từng giai đoạn lịch sử.
2. Quan hệ pháp luật đất đai

2.1. Chủ thể của quan hệ pháp luật đất đai

2.1.1. Chủ thể sở hữu về đất đai

CSPL: Điều 4 LĐĐ 2013, Điều 53 HP 2013
- Đất đai là tài sản thuộc sở hữu toàn dân
- Do Nhà nước đại diện thực hiện, quyền sở hữu đại
diện của Nhà nước mang tính duy nhất và tuyệt đối.
2.1.2. Chủ thể tham gia quản lý đất đai
CSPL:
+ Đ21, 23, 24, 25 LĐĐ 2013
+ Đ4, 5 NĐ 43/2014/NĐ-CP
+ K3, 4 Đ2 NĐ 01/2017/NĐ-CP
Lưu ý:
- Phân biệt cơ quan tham gia quản lý đất đai với
cơ quan quản lý đất đai.
 Quốc hội HĐND các cấp

- Ban hành luật, nghị quyết

- Thông qua QH, KH SDĐ
về đất đai;
- Thông qua bảng giá đất,
- Quyết định QH, KH SDĐ
việc thu hồi đất;
cấp quốc gia;
- Giám sát việc thi hành PL
- Thực hiện quyền giám sát
về đất đai tại địa phương.
tối cao.
CQQLNN có thẩm quyền CQQLNN chuyên ngành
chung: Chính phủ, về đất đai: Cơ quan Tài
UBND các cấp Nguyên và Môi trường.
TỔ CHỨC DỊCH VỤ CÔNG VỀ ĐẤT ĐAI

VĂN PHÒNG TỔ CHỨC

ĐĂNG KÝ ĐẤT PHÁT TRIỂN
ĐAI QUỸ ĐẤT
 Văn phòng Đăng ký đất đai:
+ CSPL: NĐ43/2014/NĐ-CP; TTLT 15/2015/TTLT-
BTNMT-BNV-BTC.
+ Là đơn vị sự nghiệp công lập trực thuộc Sở TN-MT do
UBND cấp tỉnh thành lập, có tư cách pháp nhân, có trụ
sở, con dấu riêng.
+ Có chi nhánh tại cấp huyện.
Chức năng:
 Thực hiện đăng ký đất đai và tài sản khác gắn liền với
đất;
 Xây dựng, quản lý, cập nhật, chỉnh lý thống nhất hồ sơ
địa chính và cơ sở dữ liệu đất đai;
 Thống kê, kiểm kê đất đai;
 Cung cấp thông tin đất đai theo quy định cho các tổ
chức, cá nhân có nhu cầu;
Tổ chức phát triển quỹ đất:
+ CSPL: NĐ43/2014/NĐ-CP; TTLT 16/2015/TTLT-
BTNMT-BNV-BTC.
+ Là đơn vị sự nghiệp công lập trực thuộc Sở TN-MT do
UBND cấp tỉnh thành lập, có tư cách pháp nhân, có trụ sở,
con dấu riêng.
+ Có chi nhánh tại cấp huyện.
Chức năng:
+ Lập kế hoạch tổ chức việc thu hồi đất theo KHSDĐ
hàng năm.
+ Lập phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư.
+ Lập dự án đầu tư và tổ chức xây dựng kết cấu hạ tầng
trên đất để tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất.
- Cơ quan Nhà nước có thẩm quyền liên quan
- Quỹ phát triển đất
+ CSPL: Đ111 LĐĐ 2013; Đ6 NĐ 43/2014/NĐ-CP;
+ Là tổ chức tài chính nhà nước, trực thuộc UBND cấp
tỉnh, có tư cách pháp nhân, hạch toán độc lập, có con dấu
riêng, được mở tài khoản để hoạt động.
+ Chức năng: ứng vốn cho Tổ chức phát triển quỹ đất và
các tổ chức khác để thực hiện việc bồi thường, giải
phóng mặt bằng và tạo quỹ đất theo quy hoạch, kế hoạch
sử dụng đất đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.
2.1.3. Người sử dụng đất

- CSPL: K26, 27, 29, 30 Đ3 và Đ5 LĐĐ 2013.

- Khái niệm: Là những chủ thể được quyền khai thác,
sử dụng đất, có quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất
theo quy định của pháp luật đất đai.
- Không phải ai trực tiếp khai thác, sử dụng đất đều là
người sử dụng đất.
- Hình thức xác lập QSDĐ:
+ Được Nhà nước giao đất, cho thuê đất;
+ Được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất;
+ Nhận chuyển quyền sử dụng đất.
- Điều kiện trở thành người sử dụng đất:
Năng lực chủ thể: Năng Có quyền sử dụng đất.
lực pháp luật và năng lực
hành vi.
- Các chủ thể sử dụng đất (Đ5 LĐĐ 2013):
+ Tổ chức trong nước gồm cơ quan nhà nước, đơn vị vũ
trang nhân dân, tổ chức chính trị, tổ chức chính trị - xã
hội, tổ chức kinh tế, tổ chức chính trị xã hội - nghề
nghiệp, tổ chức xã hội, tổ chức xã hội - nghề nghiệp, tổ
chức sự nghiệp công lập và tổ chức khác theo quy định
của pháp luật về dân sự (sau đây gọi chung là tổ chức);
Tổ chức kinh tế bao gồm doanh nghiệp, hợp tác xã
và tổ chức kinh tế khác theo quy định của pháp luật
về dân sự, trừ doanh nghiệp có vốn đầu tư nước
ngoài. (K27 Đ3 LĐĐ 2013)

CT TNHH A: CT TNHH B:
CT TNHH C:
• 70% ông X • 90% ông X
• 80% ông X
(VN) (VN)
(VN)
• 30% ông Y • 10% ông Y
• 20% CT B
(VN) (Đài Loan)
+ Hộ gia đình, cá nhân trong nước (sau đây gọi
chung là hộ gia đình, cá nhân):
Lưu ý:
• 2 chủ thể khác nhau.
• Hộ gia đình - K29 Đ3 LĐĐ 2013:
Quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng
Đang sống chung và có quyền sử dụng đất chung
tại thời điểm xác lập quyền sử dụng đất.
 Cộng đồng dân cư Cơ sở tôn giáo

Tổ chức nước ngoài có

chức năng ngoại giao
+ Người Việt Nam định cư ở nước ngoài
“Là công dân Việt Nam và người gốc Việt Nam
cư trú, sinh sống lâu dài ở nước ngoài” - K3 Đ3
Luật Quốc tịch 2008
 Người VN định cư ở nước ngoài được sở hữu
nhà ở tại VN- tư cách cá nhân.
Người VN định cư ở nước ngoài đầu tư vào VN
- tư cách tổ chức.
Doanh nghiệp có vốn đầu tư
nước ngoài gồm doanh nghiệp
100% vốn đầu tư nước ngoài,
doanh nghiệp liên doanh, doanh
nghiệp Việt Nam mà nhà đầu tư
nước ngoài mua cổ phần, sáp
nhập, mua lại theo quy định của
pháp luật về đầu tư.
 2.1.4. Các chủ thể khác tham gia vào quan hệ
pháp luật đất đai
+ Chủ thể khác là chủ thể tham gia vào việc người sử
dụng đất thực hiện quyền và nghĩa vụ của mình, tùy
vào từng quan hệ để xác định.
+ Các chủ thể này càng đa dạng và phong phú do việc
mở rộng quyền giao dịch quyền sử dụng đất.
VD: người thuê đất của NSDĐ, ngân hàng với vai trò
là chủ thể nhận thế chấp QSDĐ của NSDĐ...
2.2. Khách thể
- CSPL: Đ10,11 LĐĐ 2013; K1 Đ2 NĐ 01/2017/NĐ-CP.
- Khách thể của quan hệ pháp luật là mục đích điều chỉnh
pháp luật của Nhà nước và lợi ích mà các bên tham gia
hướng tới.
- Tùy thuộc vào từng loại chủ thể, thì khách thể sẽ khác
nhau.
 Phân loại đất
Điều 10 LĐĐ 2013
PL 01 TT số 27/2018/TT-BTNMT

Nhóm đất nông Nhóm đất phi Nhóm đất chưa

nghiệp nông nghiệp sử dụng
2.3. Quyền và nghĩa vụ của các chủ thể tham gia quan hệ
pháp luật đất đai

2.3.1. Quyền và nghĩa vụ của Nhà nước

2.3.1.1. Quyền của Nhà nước
Quyền chiếm hữu:
 Thực hiện gián tiếp thông qua các hoạt động vừa
mang tính kỹ thuật, nghiệp vụ vừa mang tính pháp lý
- Quyền sử dụng:
+ Ban hành các văn bản pháp luật về cách thức quản lý
và sử dụng đất đai.
+ Trao quyền sử dụng đất cho NSDĐ với quyền và
nghĩa vụ xác định với từng loại đất, loại chủ thể.
+ Thu các khoản tiền từ nghĩa vụ tài chính đối của
NSDĐ đối với Nhà nước.
Phải thực hiện gián tiếp thông qua NSDĐ.
- Quyền định đoạt:
+ Thực hiện quyền định đoạt đối với quyền sử dụng đất:
Đ13 LĐĐ 2013
 Quyền định đoạt mang tính hạn chế

- Quyền ban hành và thực thi chính sách quản lý đất đai.
2.3.1.2. Nghĩa vụ của Nhà nước

- Bảo vệ và tổ chức thực hiện có hiệu quả QSH toàn dân
đối với đất đai: xuất phát từ nguồn gốc quyền lực của Nhà
nước.
- Đảm bảo thực hiện quyền của người sử dụng đất: bảo vệ
quyền và lợi ích hợp pháp của người dân.
2.3.2. Quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất

2.3.2.1. Quyền của người sử dụng đất

- Quyền của NSDĐ phát sinh từ việc được Nhà nước
trao QSDĐ nên nội dung quyền mang tính hạn chế.
- Quyền chiếm hữu: được thực hiện trực tiếp trên từng
mảnh đất với diện tích xác định.
+ Giới hạn về mặt không gian
+ Giới hạn về mặt thời gian
- Quyền sử dụng:
+ Người sử dụng đất chỉ được sử dụng thửa đất được trao
quyền đúng với mục đích và thời hạn Nhà nước quy định.
- Quyền định đoạt:
+ Người sử dụng đất định đoạt QSDĐ thông qua các
giao dịch chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho, góp
vốn bằng quyền sử dụng đất.
+ Không phải NSDĐ nào cũng được phép định đoạt đối
với QSDĐ của mình.

- Quyền địa dịch, quyền khiếu nại, quyền tố cáo…

2.3.2.2. Nghĩa vụ của người sử dụng đất
- Nghĩa vụ của NSDĐ với Nhà nước:
+ Nghĩa vụ chung: Sử dụng đất đúng mục đích, đúng
ranh giới thửa đất, thực hiện các biện pháp bảo vệ
đất, bảo vệ môi trường…
+ Nghĩa vụ tài chính: nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê
đất, nộp thuế sử dụng đất, phí, lệ phí….
- Nghĩa vụ của NSDĐ với các chủ thể khác: Không
làm tổn hại đến quyền và lợi ích hợp pháp của người
sử dụng đất, và các chủ thể khác.
2.3.3. Quyền và nghĩa vụ của các chủ thể khác
- Quyền và nghĩa vụ khi các chủ thể tham gia giao
dịch quyền sử dụng đất như giao dịch chuyển
nhượng, tặng cho, thừa kế, góp vốn… sẽ do các
bên thỏa thuận và chịu sự điều chỉnh của pháp luật
liên quan như pháp luật Dân sự, Doanh nghiệp,
đầu tư…
- Quyền và nghĩa vụ khi tham gia khiếu nại, tố cáo,
khởi kiện giải quyết tranh chấp