Bồi Thường Khi Nhà Nước Thu Hồi Đất Nông Nghiệp Theo Luật Đất Đai 2013 Từ Thực Tiễn Quận 12, Thành Phố Hồ Chí Minh

VIỆN HÀN LÂM
KHOA HỌC XÃ HỘI VIỆT NAM
HỌC VIỆN KHOA HỌC XÃ HỘI
NGUYỄN HOÀNG DUY
BỒI THƯỜNG KHI NHÀ NƯỚC THU HỒI ĐẤT NÔNG

NGHIỆP THEO LUẬT ĐẤT ĐAI 2013
TỪ THỰC TIỄN QUẬN 12, THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH, 2020

Trang bìa 2
VIỆN HÀN LÂM
KHOA HỌC XÃ HỘI VIỆT NAM

HỌC VIỆN KHOA HỌC XÃ HỘI
NGUYỄN HOÀNG DUY
BỒI THƯỜNG KHI NHÀ NƯỚC THU HỒI ĐẤT NÔNG

NGHIỆP THEO LUẬT ĐẤT ĐAI 2013
TỪ THỰC TIỄN QUẬN 12, THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
Ngành: Luật kinh tế
Mã số: 8 38 01 07
ĐỀ CƯƠNG LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT KINH TẾ
NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC
TS. Đặng Anh Quân
THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH, 2020

Lời cam đoan
Luận văn này là công trình nghiên cứu của riêng cá nhân tôi với sự hướng
dẫn khoa học của Tiến sĩ Đặng Anh Quân. Các kết luận nghiên cứu được trình
bày trong luận văn đều hoàn toàn trung thực. Trong quá trình nghiên cứu làm
luận văn, tôi có tham khảo một số các tài liệu liên quan và các tài liệu trên đã
được thực hiện trích dẫn và ghi nguồn tài liệu đúng quy định.
Tôi xin hoàn toàn chịu trách nhiệm về lời cam đoan này.
Học viên
Nguyễn Hoàng Duy

Mục lục
Chương 1 ........................................................................................................................................... 5
Tổng quan pháp luật về bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất nông nghiệp.............................. 5
1.1. Nhu cầu thu hồi đất và sự cần thiết phải bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất nông
nghiệp ............................................................................................................................................ 5
1.2. Khái niệm, đặc điểm, vai trò của pháp luật về bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất
nông nghiệp................................................................................................................................... 6
1.2.1. Khái niệm, đặc điểm của pháp luật về bồi thường khi nhà nước thu hồi đất nông nghiệp
.................................................................................................................................................... 6
1.2.2. Vai trò của pháp luật về bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất nông nghiệp ................... 7
1.3. Những yêu cầu đối với pháp luật về bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất nông nghiệp 7
1.4. Những yếu tố tác động đến pháp luật về bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất nông
nghiệp ............................................................................................................................................ 8
1.5. Nội dung của pháp luật về bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất nông nghiệp............... 9
1.5.1. Các quy định về nguyên tắc và điều kiện bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất nông
nghiệp ....................................................................................................................................... 10
1.5.2. Điều kiện bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất nông nghiệp ........................................ 12
1.5.3. Cách tính giá đất bồi thường khi nhà nước thu hồi đất nông nghiệp ............................ 13
1.5.4. Các quy định về trình tự, thủ tục bồi thường đối với người bị thu hồi đất nông nghiệp 15
1.5.5. Các quy định về giải quyết khiếu nại, tố cáo về bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất
nông nghiệp .............................................................................................................................. 18
Tiểu kết chương .............................................................................................................................. 20
Chương 2 ......................................................................................................................................... 21
Thực tiễn áp dụng pháp luật về bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất nông nghiệp và phương
hướng hoàn thiện ........................................................................................................................... 21
2.1. Thực tiễn áp dụng pháp luật về bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất nông nghiệp tại
Quận 12 ....................................................................................................................................... 21
2.2.1. Những đặc điểm tự nhiên, kinh tế - xã hội của Quận 12 Thành phố Hồ Chí Minh........ 21
2.2.2. Tình hình ban hành văn bản hướng dẫn ........................................................................ 23
2.2.3. Tình hình thu hồi đất nông nghiệp tại quận 12 .............................................................. 30
2.2.4. Tình hình thực hiện pháp luật về bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất nông nghiệp ... 30
2.2. Đánh giá những kết quả đạt được thông qua việc áp dụng pháp luật về bồi thường khi
Nhà nước thu hồi đất áp dụng tại Quận 12 Thành phố Hồ Chí Minh .................................. 48
2.3. Nhu cầu, phương hướng và giải pháp để hoàn thiện pháp luật về bồi thường khi nhà
nước thu hồi đất nông nghiệp ................................................................................................... 49
2.3.1. Nhu cầu hoàn thiện pháp luật về bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất nông nghiệp ... 49
2.3.2. Phương hướng hoàn thiện pháp luật về bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất nông
nghiệp ....................................................................................................................................... 51
2.3.3. Giải pháp hoàn thiện pháp luật về bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất nông nghiệp từ
thực tiễn.................................................................................................................................... 52
Tiểu kết chương .............................................................................................................................. 57
KẾT LUẬN ..................................................................................................................................... 58
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO ...................................................................................... 59
Danh mục các chữ viết tắt
Cty TNHH: Công ty Trách nhiệm hữu hạn
BTNMT: Bộ Tài nguyên và Môi trường
GPMB: Giải phóng mặt bằng
HĐND: Hội đồng nhân dân
Sở TNMT: Sở Tài nguyên và Môi trường
THCS: Trung học cơ sở
UBND: Ủy ban nhân dân
Danh mục bảng biểu
Số hiệu Tên bảng Trang
2.1. Đơn giá đất trồng lúa 27
2.2. Đơn giá đất trồng cây lâu năm 27
2.3. Đơn giá đất rừng sản xuất 27
2.4. Đơn giá đất nuôi trồng thủy sản 28
2.5. Đơn giá đất làm muối 32
Tiến độ công tác bồi thường giải phóng mặt bằng năm 2015 -
2.6. 32
2019
Mở đầu
1. Tính cấp thiết của đề tài
Đất nước ta đang trong thời kỳ phát triển mạnh về kinh tế, khoa học kỹ thuật
và quân sự…cho nên nhu cầu của Nhà nước về đất đai là rất lớn. Nhu cầu về đất đai
là phương diện chính cho các dự án đầu tư trong nước cũng như cho các khu công
nghiệp, khu kinh tế và khu công nghệ cao, theo đó các cơ sở văn hóa giáo dục, thể
dục thể thao cũng được phát triển, tốc độ đô thị khóa cũng diễn ra nhanh chóng. Chính
vì nhu cầu đó đòi hỏi Nhà nước ta cần một diện tích đất rất lớn vì vậy việc thu hồi đất
phục vụ cho đất nước là không thể tránh khỏi.
Trên thực tế, hầu hết diện tích đất của nhà nước đều giao cho các tổ chức, hộ
gia đình, cá nhân sử dụng và đã được đầu tư bằng bằng nhiều hình thức khác nhau.
Họ sử dụng đất để sinh hoạt đời sống, sản xuất kinh doanh trên đất mà họ có quyền
sử dụng. Khi Nhà nước quyết định thu hồi đất sẽ gây ra những thiệt hại về quyền lợi
cả về vật chất lẫn tinh thần cho người sử dụng đất. Vì vậy, việc bồi thường các thiệt
hại này là trách nhiệm của nhà nước và chủ đầu tư. Và việc bồi thường này sẽ được
giải quyết thỏa đáng như thế nào là việc mà người dân đặc biệt quan tâm. Gần đây,
nước Việt Nam đang xảy ra những vụ việc quan trọng có liên quan đến việc thu hồi
đất nông nghiệp. Nguyên nhân là do một số bộ phận người dân không chịu giao đất
cho Nhà nước khi có quyết định thu hồi đất vì: Nhà nước bồi thường không thỏa đáng,
không phù hợp với giá thị trường, đất đang trồng cây…Cùng với đó thì việc thu hồi
đất và bồi thường khi thu hồi đất do các cơ quan có thẩm quyền tiến hành không đúng
với quy trình của pháp luật.
Để tìm hiểu rõ hơn về vấn đề trên cũng như đưa ra một số kiến nghị nhằm đảm
bảo việc thu hồi đất có hiệu quả, em đã chọn đề tài “Bồi thường khi Nhà nước thu hồi
đất nông nghiệp theo Luật Đất đai 2013 từ thực tiễn quận 12, Thành phố Hồ Chí Minh”
làm đề tài luận văn của mình. Bài luận văn có nội dung chủ yếu là các vấn đề có liên
quan đến việc thu hồi và bồi thường khi nhà nước thu hồi đất như: các trường hợp
thu hồi đất, các cơ quan có thẩm quyền thu hồi đất, và các biện pháp bồi thường khi
thu hồi đất nông nghiệp…
1
2. Tình hình nghiên cứu đề tài:
Một trong những chế định trong quan trọng của Luật Đất đai là bồi thường khi
Nhà nước thu hồi đất nông nghiệp. Chế định này đi vào cuộc sống đụng chạm trực
tiếp đến lợi ích của những người bị thu hồi đất, lợi ích của cộng đồng và lợi ích của
nhà đầu tư nên đã nhận được nhiều sự quan tâm của các nhà nghiên cứu và các nhà
khoa học tại Việt Nam. Có thể kể đến cuốn sách “Đổi mới chính sách về chuyển đổi
mục đích sử dụng đất đai trong quá trình công nghiệp hóa, đô thị hóa ở Việt Nam”
của Nguyễn Quốc Hùng- Nhà xuất bản Chính trị Quốc gia năm 2006 và cuốn “Pháp
luật về định giá đất trong bồi thường, giải phóng mặt bằng ở Việt Nam”, PGS.TS
Doãn Hồng Nhung (chủ biên), Nhà xuất bản Tư pháp 2013…
3. Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu:
3.1. Mục đích nghiên cứu:
Mục đích nghiên cứu của luận văn là làm sáng tỏ cơ sở lý luận và quy định
của pháp luật về bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất nông nghiệp theo Luật Đất đai
năm 2013 từ thực tiễn quận 12.
3.2. Nhiệm vụ nghiên cứu:
Nhằm đạt được mục đích nghiên cứu nói trên, tác giả đánh giá nhu cầu thu hồi
đất và sự cần thiết phải bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất nông nghiệp; nghiên cứu
cơ sở lý luận của quy định về bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất nông
nghiệp và phân tích những nội dung pháp lý của quy định này.
Bên cạnh đó, luận văn nêu lên những thực trạng của việc áp dụng các quy định
về bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất nông nghiệp theo Luật Đất đai năm
2013 tại địa bàn Quận 12, Thành phố Hồ Chí Minh, qua đó đề xuất các phương hướng
hoàn thiện quy định này.
4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu:
4.1. Đối tượng nghiên cứu:
2
Đề tài tập trung nghiên cứu chủ yếu các quy định của Pháp luật Việt Nam và
cơ sở lý luận về bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất nông nghiệp theo Luật Đất đai
2013 từ thực tiễn quận 12, và thực trạng áp dụng các quy định này trong thực tiễn.
4.2. Phạm vi nghiên cứu:
Phạm vi nghiên cứu của luận văn là tập trung nghiên cứu các quy định của
pháp luật về việc bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất nông nghiệp theo luật đất đai
2013 từ thực tiễn quận 12 và các văn bản hướng dẫn thi hành.
5. Phương pháp luận và phương pháp nghiên cứu:
5.1. Phương pháp lập luận:
Đề tài tập trung nghiên cứu chủ yếu dựa trên cơ sở phương pháp luận của chủ
nghĩa Mác-Lênin là phương pháp duy vật biện chứng và phương pháp duy vật lịch
sử.
5.2. Phương pháp lập luận:
Phương pháp thu thập thông tin: thu thập các số liệu, các tài liệu, phản ánh
đúng thực trạng, các chính sách bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất nông nghiệp.
Phương pháp tổng hợp, phân tích: được sử dụng khi nghiên cứu thực trạng áp
dụng pháp luật về bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất nông nghiệp theo Luật Đất
đai năm 2013 từ thực tiễn quận 12 Thành phố Hồ Chí Minh.
Phương pháp diễn giải, tổng hợp: được sử dụng khi nghiên cứu các định hướng
và giải pháp hoàn thiện pháp luật về bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất nông nghiệp
theo Luật Đất đai năm 2013 từ thực tiễn quận 12 Thành phố Hồ Chí Minh.
6. Ý nghĩa lý luận và thực tiễn của luận văn
6.1. Ý nghĩa lý luận:
Luận văn đã phân tích nội dung các quy định về bồi thường khi Nhà nước thu
hồi đất nông nghiệp theo Luật Đất đai năm 2013 từ thực tiễn quận 12 Thành phố Hồ
Chí Minh, đánh giá thực trạng thi hành lĩnh vực này và chỉ ra nguyên nhân của những
hạn chế, tồn tại.
6.2. Ý nghĩa thực tiễn:
3
Đối với các nhà pháp luật đất đai, hoạch định chính sách, các nhà quản lý đất
đai thì luận văn này là tài liệu tham khảo vô cùng hữu ích
7. Kết cấu của luận văn:
Nội dung của Luận văn được lập thành 02 chương:
- Chương 1. Tổng quan pháp luật về bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất nông
nghiệp
- Chương 2. Thực tiễn áp dụng pháp luật về bồi thường khi Nhà nước thu hồi
đất nông nghiệp và phương hướng hoàn thiện
4
Chương 1
Tổng quan pháp luật về bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất nông nghiệp
1.1. Nhu cầu thu hồi đất và sự cần thiết phải bồi thường khi Nhà nước thu
hồi đất nông nghiệp
Đất nông nghiệp là tài sản của người nông dân, khi đất nông nghiệp bị thu hồi
thì người nông dân sẽ mất quyền sử dụng đất, chịu sự thiệt hại không nhỏ khi đã đầu
tư các cơ sở vật chất, thiết bị máy móc trong canh tác. Người nông dân sẽ chịu tổn
thất rất lớn khi không được khai thác cây trái, hoa màu, khi đất bị thu hồi, ảnh hưởng
trực tiếp đến đời sống sinh hoạt gia đình, đặc biệt là những gia đình có hoàn cảnh khó
khăn. Đất nông nghiệp là tư liệu sản xuất không thể thay thế được của ngành sản xuất
nông nghiệp, khi thu hồi đất nông nghiệp thì sẽ ảnh hưởng không nhỏ đến sản lượng
lúa gạo, cây cối, hoa màu, nông phẩm trong tương lai là vô cùng lớn. Kèm theo đó có
thể là những thiếu hụt về lương thực cung cấp trong nước và xuất khẩu ra nước ngoài.
Đất nông nghiệp là tư liệu sản xuất, khi Nhà nước thu hồi đất nông nghiệp,
chính là thu hồi tư liệu sản xuất, đó lại là đối tượng sản xuất của người nông dân, khi
đất bị thu hồi họ sẽ không có nơi để lao động, mất đi thu nhập hằng ngày, làm ảnh
hưởng đến việc kinh doanh, sản xuất ảnh hưởng đến đời sống sinh hoạt của người
nông dân.
Nhà nước có nhu cầu thu hồi đất nông nghiệp vì mục đích an ninh, quốc phòng,
phát triển kinh tế về lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng. Những trường hợp đất nông
nghiệp bị thu cho mục đích an ninh, phát triển kinh tế, xã hội theo Luật Đất đai 2013.
Trong quản lý đất đai, việc xác định đất nông nghiệp là yếu tố tiền đề để có những
quyết định hợp lý trong đầu tư, quản lý, giải quyết chế độ, chính sách phù hợp với
người dân. Thu hồi đất nông nghiệp: Nhà nước thực hiện quyền đại diện sở hữu
5
1.2. Khái niệm, đặc điểm, vai trò của pháp luật về bồi thường khi Nhà
nước thu hồi đất nông nghiệp
1.2.1. Khái niệm, đặc điểm của pháp luật về bồi thường khi nhà nước thu hồi
đất nông nghiệp
Đất nông nghiệp là tổng thể nhiều loại đất được xác định là tư liệu sản xuất
chủ yếu phục vụ cho việc chăn nuôi, trồng trọt và các nghiên cứu thí nghiệm về trồng
trọt, chăn nuôi cũng như cho bảo vệ môi trường sinh thái, cung ứng sản phẩm cho các
ngành dịch vụ, công nghiệp. Trong quá trình quản lý đất đai, xác định đất nông nghiệp
là nguyên lý cơ bản đầu tiên để có những quyết định thích hợp trong giải quyết chế
độ, quản lý, đầu tư. Bồi thường về đất là việc Nhà nước trả lại giá trị quyền sử dụng
đất đối với diện tích đất thu hồi cho người sử dụng đất mà còn những vấn đề bồi
thường về tài sản gắn liền với đất, những chi phí đầu tư vào đất được quy định cụ thể
hơn tại các điều luật khác, chính sách phù hợp với người dân1.
Thu hồi đất nông nghiệp: Nhà nước thực hiện quyền đại diện sở hữu thông qua
việc định đoạt đất đai. Khoản 3 Điều 54 Hiến pháp năm 2013 quy định như sau: “Nhà
nước thu hồi đất do tổ chức, cá nhân đang sử dụng trong trường hợp thật cần thiết do
luật định vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc
gia, công cộng....”. Trên cơ sở Hiến pháp năm 2013, cũng với việc tiếp thu có chọn
lọc các ý kiến, quan điểm, Luật Đất đai 2013 định nghĩa khái niệm thu hồi đất như
sau: “Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước quyết định thu lại quyền sử dụng đất của
người được Nhà nước trao quyền sử dụng đất hoặc thu lại đất của người sử dụng đất
vi phạm pháp luật về đất đai”. Việc thu hồi đất nông nghiệp cũng giống như thu hồi
các loại đất khác, mục đích là làm chấm dứt quyền sử dụng đất của các cá nhân, tổ
chức, hộ gia đình đang sử dụng đất. Và việc này làm ảnh hưởng, tác động rất lớn đối
vời đời sống của người dân.
1
Trần Nhật Quân, Bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất nông nghiệp theo pháp luật Việt Nam từ thực tiễn
tỉnh Bình Định, 2018.
6
Hình thức sở hữu toàn dân về đất đai đã ảnh hưởng và chi phối pháp luật về
bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất nông nghiệp. Đây là đặc trưng cơ bản và được
thể hiện ở những điểm sau:
- Nhà nước có quyền điều chỉnh, phân bố đất đai cho những mục đích, nhu xã
hội và phát triển kinh tế.
- Nhà nước có vai trò chính là chủ sở hữu đại diện duy nhất đối với đất đai.
- Các quy định về bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất nếu minh bạch, thỏa
đáng và bảo đảm quyền lợi cho người dân thì họ sẽ nhiệt tình ủng hộ. Nếu các quy
định đó không phù hợp, gây bức xúc cho người dân thì người dân sẽ không đồng tình,
phản đối, gây ra việc tranh chấp đất đai, dẫn đến những khiếu kiện không mong muốn.
Nếu các tranh chấp trên kéo dài sẽ làm lãng phí thời gian, việc giải phóng mặt bằng
tiến hành chậm trễ sẽ ảnh hưởng nghiêm trọng đến nền kinh tế.
1.2.2. Vai trò của pháp luật về bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất nông
nghiệp
Khi Nhà nước thu hồi đất nông nghiệp, pháp luật có vai trò như sau:
Pháp luật mang những đặc điểm mà các phương pháp quản lý khác không có,
đó chính là: tính bắt buộc chung, tính quy phạm, tính thích ứng và tính cưỡng chế.
Pháp luật giúp Nhà nước giải quyết hài hòa lợi ích của Nhà nước và cộng đồng.
Pháp luật quy định các thủ tục, trình tự thu hồi và các biện pháp giải quyết hậu
quả cho việc thu hồi đất nông nghiệp. Để đảm bảo những hạn chế ít nhất những khiếu
kiện, gây ảnh hưởng khi Nhà nước thu hồi đất nông nghiệp.
Đất nông nghiệp bị thu hồi ảnh hưởng trực tiếp đến lợi ích của những bên liên
quan mà trước mắt của người sử dụng đất. Đất nông nghiệp có một vai trò rất quan
trọng. Bên cạnh đó, khi đất nông nghiệp bị thu hồi sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến người
nông dân, còn tiềm ẩn nguy cơ đối với trật tự xã hội, ổn định chính trị.
1.3. Những yêu cầu đối với pháp luật về bồi thường khi Nhà nước thu hồi
đất nông nghiệp
Pháp luật về bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất nông nghiệp phải đồng bộ,
toàn diện. Tính đồng bộ, toàn diện của pháp luật được thể hiện: thể hiện không mâu
7
thuẫn, sự thống nhất, không chồng chéo, trùng lặp trong mỗi văn bản hướng dẫn thực
hiện về việc bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất nông nghiệp.
Pháp luật về bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất nông nghiệp phải có tính
thống nhất, thể hiện ở việc các bản hướng dẫn không có sự chồng chéo, các quy phạm
pháp luật không mâu thuẫn lẫn nhau.
Pháp luật về bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất nông nghiệp phải được ban
hành phù hợp với các quy luật khách quan của sự phát triển kinh tế - xã hội. Đây là
điều kiện quan trọng đảm bảo cho tính hiệu quả và sự khả thi của pháp luật. Pháp luật
thích hợp với quy luật, điều kiện xã hội và sự phát triển kinh tế sẽ dễ dàng được tiến
hành. Trái lại, pháp luật có thể rất khó được tiến hành trên thực tế và sẽ dễ gây ra
những tổn thất nhất định cho sự phát triển ấy.
1.4. Những yếu tố tác động đến pháp luật về bồi thường khi Nhà nước thu
Chế độ sở hữu toàn dân về đất đai: Chế độ sở hữu toàn dân về đất đai ảnh
hưởng các quy định, các nội dung của pháp luật về bồi thường khi Nhà nước thu hồi
đất nông nghiệp thể hiện ở một số phương diện cơ bản sau đây:
- Trong tình huống thật sự cần thiết khi Nhà nước có nhu cầu sử dụng đất vì
mục đích an ninh, quốc phòng, lợi ích quốc gia,… thì Nhà nước sẽ tiến hành thu hồi
đất và sẽ có bồi thường thiệt hại cho người sử dụng đất đó. Nhà nước không mua đất
của người sử dụng đất như là những nước mà các nước đó có chế độ sở hữu riêng về
đất đai;
- Không phải bất cứ ai có đất bị thu hồi cũng sẽ được Nhà nước đền bù mà chỉ
có những người có đầy đủ các điều kiện về sử dụng đất do pháp luật quy định mới
Nhà nước bồi thường khi thu hồi đất.
Chỉ những cơ quan nào có thẩm quyền thu hồi đất theo quy định của pháp luật
thì mới được thu hồi đất.
Xây dựng pháp luật về bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất nông nghiệp phải
quan tâm đến đường lối quan điểm, chủ trương, quan điểm của Đảng về không ngừng
cải thiện các chính sách, pháp luật đất đai trong công cuộc phát triển đất nước. Nhà
8
nước thể chế hoá các đường lối, các quan điểm của Đảng thông qua những quy định
của pháp luật thông qua đó quản lý xã hội.
Cơ chế quản lý kinh tế cũng có các ảnh hưởng nhất định, ảnh hưởng không
nhỏ đến pháp luật về bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất nông nghiệp. Việc mua
bán đất đai, chuyển nhượng bị pháp luật nghiêm cấm. Vấn đề thu hồi đất nông nghiệp
dường như ít gặp phải các khó khăn, phức tạp. Việc kiểm soát đất đai đã có nhiều sự
biến đổi trong điều kiện kinh tế thị trường: Nhà nước đã công nhận quyền định đoạt,
sử dụng đất là một trong những loại hàng hoá đặc biệt và cho phép mua bán, chuyển
nhượng; công nhận từng loại giá đất… việc đó làm cho đất đai càng ngày cang có giá
trị trên thị trường. Chính vì vậy, dẫn đến gặp rất nhiều khó khăn trong việc thu hồi
đất nông nghiệp. Người dân người mà có đất nông nghiệp bị thu hồi đều bất đống với
các hình thức bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất dẫn đến những tình trạng kiện
tụng kéo dài.
1.5. Nội dung của pháp luật về bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất nông
nghiệp
Những nhóm quy phạm cơ bản của Pháp luật về bồi thường khi Nhà nước thu
- Quy phạm về điều kiện và các nguyên tắc bồi thường khi Nhà nước thu hồi
đất nông nghiệp. Quy định bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất nông nghiệp
được cho là các nguyên tắc chung mang tính nền tảng, tạo cơ sở và làm định hướng
cho việc tiến hành và thực hiện những nguyên tắc chi tiết về bồi thường thiệt hại khi
Nhà nước thu hồi đất nông nghiệp.
- Quy phạm về phạm vi bồi thường thiệt hại, bao gồm bồi thường thiệt hại về
tài sản có trên đất và bồi thường về đất trong những trường hợp nhất định được Nhà
nước hỗ trợ;
- Quy phạm về hình thức bồi thường, bồi thường bằng tiền tương ứng với giá
trị quyền sử dụng đất nông nghiệp bị thu hồi hoặc bồi thường bằng đất nông nghiệp
có cùng mục đích sử dụng với đất bị thu hồi;
9
- Quy phạm về giá đất tính bồi thường, được tính theo quy định của pháp luật
ở thời điểm hiện tại.
- Quy phạm về quy trình và thủ tục bồi thường. Trên nguyên tắc những văn
bản hướng dẫn thi hành có các quy định cụ thể về từng thẩm định, thực hiện phương
án bồi thường, lập, bổ sung, cùng với trách nhiệm của những tổ chức, cơ quan, cá
nhân về công tác bồi thường đất nông nghiệp khi Nhà nước thu hồi đất của người sử
dụng. Các tố cáo, bất bình, khiếu kiện của người nông dân rất nhiều trong việc bồi
thường.
- Quy phạm về giải quyết khiếu nại, tố cáo. Các quy định của pháp luật liên
quan đến các vấn đề này được quy định trong Luật Tố cáo năm 2011; Luật Khiếu nại,
trong Luật Tố tụng Hành chính năm 2010. Ngày nay vấn đề này đã có trong Luật Đất
đai năm 2013.
1.5.1. Các quy định về nguyên tắc và điều kiện bồi thường khi Nhà nước thu
Nhà nước quản lý đất đai cần phải tuân thủ cần phải tuân thủ những nguyên
tắc chung nhất định, việc thu hồi đất và đền bù thiệt hại là vấn đề hết sức nhạy cảm,
dễ phát sinh khiếu kiện như bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất nông nghiệp thì các
quy định của pháp luật càng phải bảo đảm tuân thủ các nguyên tắc cơ bản.
Trước khi Luật Đất đai năm 2013 có hiệu lực, các quy định về nguyên tắc bồi
thường khi Nhà nước thu hồi đất nói chung, đất nông nghiệp nói riêng không được
luật hóa mà được thể hiện trong các văn bản hướng dẫn thi hành Luật Đất đai năm
2003, Điều 14 Nghị định số 69/2009/NĐ-CP ngày 13/08/2009, Điều 18 Nghị định số
197/2004/NĐ-CP ngày 3/12/2004 là một số ví dụ. Khi Luật Đất đai năm 2013 được
ban hành, các nguyên tắc này được Luật hóa một cách cụ thể. Ngoài ra, nguyên tắc
bồi thường về đất và nguyên tắc bồi thường thiệt hại về tài sản, ngừng sản xuất kinh
doanh khi Nhà nước thu hồi đất được tách thành 02 điều riêng biệt, trong đó Điều 74
quy định về nguyên tắc bồi thường về đất và Điều 88 quy định nguyên tắc bồi thường
về tài sản, ngừng sản xuất kinh doanh. Không những thế, nguyên tắc hỗ trợ khi Nhà
nước thu hồi đất nông nghiệp được quy định riêng tại Điều 83 Luật Đất đai 2013.
10
Về cơ bản, nguyên tắc bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất nông nghiệp thể
hiện trên các khía cạnh sau:
Người sử dụng đất khi Nhà nước thu hồi đất nếu có đủ điều kiện được bồi
thường quy định tại Điều 75 Luật Đất đai 2013 thì được bồi thường (Khoản 1 Điều
74 Luật Đất đai 2013). Như vậy, người bị thu hồi đất nếu có đủ điều kiện thì được
Nhà nước bồi thường theo quy định của pháp luật. Các trường hợp không được bồi
thường về đất nhưng được bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại khi Nhà nước thu
hồi đất bao gồm: Đất được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất, trừ trường hợp
đất nông nghiệp được Nhà nước giao cho hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông
nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối được giao đất nông nghiệp trong
hạn mức quy định tại Điều 129 Luật Đất đai 2013; Đất được Nhà nước giao cho tổ
chức thuộc trường hợp có thu tiền sử dụng đất nhưng được miễn tiền sử dụng đất;
Đất được Nhà nước cho thuê trả tiền thuê đất hàng năm; đất thuê trả tiền thuê đất một
lần cho cả thời gian thuê nhưng được miễn tiền thuê đất, trừ trường hợp hộ gia đình,
cá nhân sử dụng đất thuê do thực hiện chính sách đối với người có công với cách
mạng; Đất nông nghiệp thuộc quỹ đất công ích của xã, phường, thị trấn; Đất nhận
khoán để sản xuất nông lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối (Khoản 1 Điều 76
Luật Đất đai 2013).
Khi đất nông nghiệp bị thu hồi người dân sẽ được Nhà nước xem xét hỗ trợ
bên cạnh việc bồi thường thiệt hại khi thu hồi đất. Việc Nhà nước bồi thường thiệt
hai khi thu hồi đất được coi như là việc bồi thường các thiệt hại đã gây ra làm ảnh
hướng trực tiếp đến đời sống của người bị thu hồi.
Khi đất nông nghiệp bị thu hồi, người dân trước mắt là thiệt hại về đất đai và
bên cạnh đó có nhiều thiệt hại về các hoa lợi, tài sản, lợi tức thu được do việc sử dụng
đất. Nguyên tắc bồi thường về đất và về tài sản nhằm bảo vệ lợi ích chính đáng của
người có đất bị thu hồi.
Việc đền bù khi thu hồi đất nông nghiệp phải đúng với giá trị đất trên thị trường.
Đây là cơ sở để bảo đảm lợi ích cho người có đất bị thu hồi. Không những thế, nếu
việc đền bù được thực hiện hợp lý, thỏa đáng, người có đất bị thu hồi mới có thể tự
11
nguyện trả lại đất được giao. Khoản 2 Điều 74 Luật Đất đai 2013 quy định việc người
có đất bị thu hồi được bồi thường bằng tiền theo giá đất cụ thể của loại đất thu hồi do
Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định tại thời điểm quyết định thu hồi đất. Sau đó,
Nghị định số 47/2014/NĐ-CP hướng dẫn chi tiết đối với chi phí đầu tư vào đất còn
lại, cụ thể, chi phí này phải được tính phù hợp với giá thị trường tại thời điểm có
quyết định thu hồi đất. Như vậy, về mặt quy định pháp luật, việc bồi thường phải dựa
trên thiệt hại thực tế. Tuy nhiên, trên thực tế, người bị thu hồi đất không được nhận
tiền bồi thường ngay tại thời điểm có quyết định thu hồi đất mà phải sau một thời
gian, do việc thực hiện những quy trình thủ tục còn rườm rà, phức tạp. Do đó, khi
nhận được tiền bồi thường, họ luôn cảm thấy mức giá đất thấp so với giá trị thực tế,
từ đó dễ dẫn đến bức xúc của người có đất bị thu hồi.
Việc bồi thường phải đảm bảo minh bạch, dân chủ, công khai và kịp thời, đúng
quy định của pháp luật.
Hiện nay, khi Nhà nước thu hồi đất nông nghiệp, người có đất bị thu hồi có
thể được bồi thường bằng đất hoặc bồi thường bằng tiền. Trên thực tế, phương thức
bồi thường bằng đấ còn mang tính chủ trương và hình thức. Trong các loại đất bị thu
hồi của người dân để phục vụ cho mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi
ích công cộng và vì mục tiêu phát triển kinh tế, thì đất nông nghiệp chiếm tỷ lệ lớn
nhất. Ở các địa phương, đặc biệt là đất trồng cây lúa nước đã được phân bổ hết, không
còn đất trống và dự trữ. Do đó, việc bồi thường bằng đất rất khó thực hiện trên thực
tế.
Trong trường hợp không còn đất nông nghiệp để bồi thường thì sẽ thay thế
bằng bồi thường bằng tiền mặt. Tuy nhiên, như đã đề cập, việc bồi thường bằng tiền
mặt sẽ gặp rất nhiều khó khăn trong việc xác định giá đất để bồi thường. Điều này sẽ
được phân tích rõ hơn ở phần sau của Luận văn.
1.5.2. Điều kiện bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất nông nghiệp
Khi Nhà nước thu hồi đất, việc bồi thường, hỗ trợ được thực hiện trong trường
hợp người bị Nhà nước thu hồi có quyền sử dụng đất hợp pháp, thể hiện trong các
giấy tờ sau:
12
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Đây là giấy tờ có giá trị pháp lý để
khẳng định quyền sử dụng đất hợp pháp, là căn cư để người sử dụng đất thực hiện
những quyền do pháp luật quy định.
- Nếu không có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, người bị Nhà nước thu
hồi đất được xem là có quyền sử dụng đất hợp pháp nếu có những giấy tờ sau đây:
Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 do cơ
quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước
Việt Nam dân chủ Cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam
Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam; Giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất tạm thời được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong
Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính trước ngày 15 tháng 10 năm 1993; Giấy tờ hợp
pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; Giấy tờ
giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất; Giấy tờ chuyển nhượng quyền
sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 được
Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;
Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; Giấy tờ mua nhà ở thuộc sở hữu
Nhà nước theo quy định của pháp luật; Giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có
thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất; Các loại giấy tờ khác được
xác lập trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 theo quy định của Chính phủ (Điều 100
Luật Đất đai 2013).
Với các quy định đã cho thấy, pháp luật khá chặt chẽ, nghiêm minh trong việc
quy định các điều kiện về công tác bồi thường thiệt hại với người sử dụng đất, nhưng
đồng thời cũng có sự phù hợp với thực tiễn sử dụng đất trong việc xem xét các điều
kiện được bồi thường, để bảo đảm quyền lợi cho người dân có đất bị thu hồi.
1.5.3. Cách tính giá đất bồi thường khi nhà nước thu hồi đất nông nghiệp
Căn cứ theo Luật Đất đai 2013 quy định hai loại giá đất, đó là giá đất theo giá
đất cụ thể và bảng giá đất.
13
Bảng giá đất được xác định định kỳ năm năm một lần và được công khai công
bố vào ngày 01/01 của năm đầu kỳ. Xuất phát từ tính chất ổn định của mình, bảng
giá đất được sử dụng làm căn cứ tính các nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất.
Giá đất cụ thể được xác định ở một thời gian nhất định, phải dựa trên thu thập
thông tin về thửa đất, giá đất thị trường, cơ sở điều tra và thông tin về giá đất trong
cơ sở dữ liệu đất đai. Điều 112 Luật Đất đai 2013 quy định các nguyên tắc định giá
đất như sau:
- Theo mục đích sử dụng đất hợp pháp tại thời điểm định giá;
- Theo thời hạn sử dụng đất;
- Phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường của loại đất có cùng mục đích
sử dụng đã chuyển nhượng, giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất đối với những nơi
có đấu giá quyền sử dụng đất hoặc thu nhập từ việc sử dụng đất;
- Cùng một thời điểm, các thửa đất liền kề nhau có cùng mục đích sử dụng,
khả năng sinh lợi, thu nhập từ việc sử dụng đất tương tự như nhau thì có mức giá như
nhau.
Trên cơ sở bảng giá đất, giá đất cụ thể được xác định theo trình tự thủ tục sau:
- Xác định mục đích định giá đất cụ thể;
- Điều tra, tổng hợp, phân tích thông tin về thửa đất, giá đất thị trường;
- Áp dụng phương pháp định giá đất;
- Xây dựng phương án giá đất trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh;
- Thẩm định phương án giá đất;
- Hoàn thiện dự thảo phương án giá đất trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết
định;
- Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định giá đất. Cơ quan quản lý đất đai cấp
tỉnh có trách nhiệm giúp Ủy ban nhân dân cấp tỉnh tổ chức việc xác định giá đất cụ
thể. Trong công tác thực hiện, cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh có quyền mướn các tổ
chức mà có các chức năng xác định, tư vấn giá đất và xác định giá rõ rang, cụ thể.
14
1.5.4. Các quy định về trình tự, thủ tục bồi thường đối với người bị thu hồi đất
nông nghiệp
Về căn cứ pháp lý, quy trình thu hồi đất sẽ theo quy định tại Luật đất đai 2013;
các văn bản có liên quan là Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết Luật đất đai,
Nghị định 47/2014/NĐ-CP về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi
đất, Thông tư 36/2014/TT-BTNMT quy định chi tiết về bồi thường, hỗ trợ, tái định
cư...và các văn bản có liên quan do cơ quan có thẩm quyền tại địa phương ban hành.
Về quy trình thực hiện, căn cứ quy định tại Luật Đất đai 2013:
Bước 1: Thực hiện và xây dung các kế hoạch thu hồi đất và các phương án bồi
thường:
Sau khi dự án đầu tư được xét duyệt hoặc chấp thuận, tổ chức làm nhiệm vụ
bồi thường theo quy định tại Điều 61, Điều 62, GPMB bao gồm tổ chức dịch vụ công
về đất đai, Hội đồng bồi thường, hỗ trợ và tái định cư có trách nhiệm lập và trình
phương án về bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất nông nghiệp. Căn cứ vào
kế hoạch và việc thực hiện các dự án đầu tư, các cơ quan có thẩm quyền phê duyệt
dự án đầu tư và ra quyết định về nội dung bồi thường. Đối với dự án đầu tư do Quốc
hội quyết định chủ trương đầu tư, Thủ tướng Chính phủ chấp thuận chủ trương đầu
tư thì Bộ, ngành có dự án đầu tư có trách nhiệm chủ trì, phối hợp với UBND cấp tỉnh
nơi có đất thu hồi xây dựng khung chính sách về bồi thường trình Thủ tướng Chính
phủ xem xét quyết định và phải bảo đảm kinh phí cho việc bồi thường, hỗ trợ, tái định
cư theo quy định tại Điều 17 Nghị định số 47/2014/NĐ-CP.
Nội dung phương án bồi thường, hỗ trợ, việc thẩm tra khung chính sách về bồi
thường, hỗ trợ trong trường hợp này được quy định đầy đủ từ diện tích đất thu hồi,
số hộ gia đình bị ảnh hưởng, dự kiến tiền bồi thường và dự kiến địa điểm, diện tích
đất bồi thường.
Người sử dụng đất phải đảm bảo và có trách nhiệm phối hợp với các tổ chức
thực hiện việc khảo sát và giải phóng mặt bằng, tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, đo
đạc và xác định diện tích đất, các tài sản gắn liền với đất để lập phương án bồi thường.
Trong vòng mười ngày kể từ ngày được vận động, thuyết phục nhưng người sử dụng
15
đất vẫn không chịu hợp tác với tổ chức làm nhiệm vụ giải phóng mặt bằng, bồi thường
thì lúc đó Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện buộc ban hành quyết định kiểm điểm
bắt buộc.
Bước 2: Lấy ý kiến, thẩm định phương án bồi thường:
Tổ chức làm nhiệm vụ giải phóng mặt bằng, bồi thường, phải có trách nhiệm
lập phương án hỗ trợ, tái định cư và bồi thường, phối hợp với Ủy ban nhân dân cấp
xã nơi có đất bị thu hồi. Tổ chức lấy ý kiến về các phương án bồi thường, hỗ trợ, tái
định cư theo hình thức tổ chức họp trực tiếp với người dân trong khu vực có đất nông
nghiệp thu hồi, đồng thời phải niêm yết công khai phương án bồi thường, hỗ trợ, tái
định cư tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã, địa điểm sinh hoạt chung của khu dân cư
nơi có đất nông nghiệp bị thu hồi. Tổ chức họp trực tiếp với các người dân trong khu
vực có đất nông nghiệp bị thu hồi là hình thức lấy ý kiến và phải niêm yết công khai
các phương án bồi thường tại trụ sở của Ủy ban nhân dân cấp xã, địa điểm sinh hoạt
chung của khu dân cư nơi người dân có đất thu hồi. Việc tổ chức lấy ý kiến phải được
lập thành biên bản có xác nhận của đại diện Ủy ban nhân dân cấp xã và đại diện của
những người có đất thu hồi. Tổ chức làm nhiệm vụ phóng mặt bằng, bồi thường phải
có trách nhiệm tổng hợp ý kiến đóng góp bằng văn bản, ghi rõ số lượng ý kiến của
những người đồng ý, số lượng ý kiến của những người không đồng ý và những người
ý kiến khác. Bên cạnh đó, thực hiện gặp mặt đối với những trường hợp còn có ý kiến
không đồng ý về các phương án bồi thường để hoàn chỉnh phương án trình cơ quan
có thẩm quyền xét duyệt.
Bước 3: Hoàn chỉnh và phê duyệt phương án bồi thường khi Nhà nước thu hồi
đất
Điều 13 Thông tư số 37/2014/TT-BTNMT quy định, Sở Tài nguyên và Môi
trường, Phòng Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm phối hợp, chủ trì với những
cơ quan có liên quan thực hiện thẩm định phương án bồi thường trước khi Ủy ban
nhân dân cùng cấp phê duyệt. Quyết định thu hồi đất và tổ chức thực hiện phương án
bồi thiệt hại thường được Ủy ban Nhân dân cấp có thẩm quyền quy định tại Điều 66
16
của Luật đất đai năm 2013 về quyết định thu hồi đất, quyết định phê duyệt phương
án bồi thường.
Bước 4: Công khai và thực hiện bồi thường
Khi làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng, các tổ chức phải có trách
nhiệm phối hợp với Ủy ban nhân dân cấp xã phổ biến và phải công khai niêm yết
quyết định phê duyệt phương án bồi thường tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã và địa
điểm sinh hoạt chung của khu dân cư nơi mà có đất nông nghiệp bị thu hồi và phải
gửi các quyết định bồi thường đến từng người có đất nông nghiệp bị thu hồi. Trong
đó ghi rõ về thời gian, địa điểm, chi trả tiền bồi thường và mức giá bồi thường, thời
gian bàn giao đất nông nghiệp đã thu hồi cho tổ chức làm nhiệm vụ giải phóng mặt
bằng và bồi thường.
Tổ chức thực hiện việc bồi thường theo phương án bồi thường đã được phê
duyệt. Các trường hợp mà người có đất nông nghiệp bị thu hồi không chịu bàn giao
đất cho tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng thì Ủy ban nhân dân
cấp xã, Ủy ban Mặt trận Tổ quốc Việt Nam cấp xã, nơi có đất nông nghiệp bị thu hồi
và tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, Ban giải phóng mặt bằng phải tổ chức thuyết
phục, vận động để người có đất bị thu hồi thực hiện. Tiến hành các thủ tục cưỡng chế
theo quy định tại Điều 71 của Luật Đất đai năm 2013 nếu người dân đó vẫn cố chấp
không chấp hành việc bàn giao đất. Căn cứ tại Điều 93 Luật Đất đai năm 2013: “Trong
thời hạn Ba mươi ngày ngày kể từ ngày quyết định thu hồi đất của cơ quan Nhà nước
có thẩm quyền có hiệu lực thi hành, cơ quan, tổ chức có trách nhiệm bồi thường phải
chi trả tiền bồi thường, hỗ trợ cho người có đất thu hồi. Trường hợp cơ quan, tổ chức
có trách nhiệm bồi thường chậm chi trả thì khi thanh toán tiền bồi thường, hỗ trợ cho
người có đất nông nghiệp bị thu hồi, ngoài tiền bồi thường, hỗ trợ theo phương án bồi
thường được cấp có thẩm quyền phê duyệt thì người có đất nông nghiệp bị thu hồi
còn phải được thanh toán thêm một khoản tiền bằng mức tiền chậm nộp theo quy định
của Luật Quản lý thuế năm 2012 tính trên số tiền chậm trả và thời gian chậm trả.
Trường hợp người có đất nông nghiệp bị thu hồi không nhận tiền hỗ trợ, bồi thường
theo phương án bồi thường được các cấp có thẩm quyền phê duyệt thì tiền hỗ trợ, bồi
17
thường được gửi vào tài khoản tạm giữ của Kho bạc Nhà nước. Người sử dụng đất
nông nghiệp được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất mà chưa thực hiện nghĩa vụ
tài chính về đất đai đối với Nhà nước theo quy định của pháp luật thì phải trừ đi khoản
tiền chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính vào số tiền được bồi thường để hoàn trả ngân
sách Nhà nước.
1.5.5. Các quy định về giải quyết khiếu nại, tố cáo về bồi thường khi Nhà nước
thu hồi đất nông nghiệp
Trong những khiếu nại, tố cáo của công dân, người có đất bị thu hồi gửi cơ
quan Nhà nước có thẩm quyền, chiếm số lượng lớn là tố cáo về thu hồi đất nông
nghiệp, đơn thư khiếu nại, bồi thường và giải phóng mặt bằng.
Mặc dù quyền khiếu nại tố cáo của người dẫn đã được ghi nhận từ lâu và thể
hiện trong pháp luật về quản lý đất đai qua các thời kỳ, nhưngtrước khi Luật Đất đai
năm 2013 được ban hành, những quy địnhnày có sự mâu thuẫn so với Luật Khiếu nại
năm 2011, Luật Tố tụng Hành chính năm 2010. Ví dụ, thời hiệu khiếu nại, khiếu kiện
về đất đai được quy định tại Điều 64 Nghị định 84/2007/NĐ-CP chỉ bằng 1/3 so với
quy định tại Điều 9 Luật Khiếu nại 2011. Không những thế, thời hiệu khiếu nại lại
được tính kể từ ngày UBND cấp tỉnh “ban hành quyết định hành chính”, thay vì kể
từ ngày đương sự “nhận được quyết định hành chính” hoặc “biết được quyết định
hành chính, hành vi hành chính” như quy định của Luật Khiếu nại năm 2011. Các
quy định này làm cho người dân gặp rất nhiều khó khăn khi thực hiện khiếu nại, tố
cáo để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của chính họ.
Luật Đất đai 2013 được ban hành đã giải quyết được tình trạng này. Cụ thể,
việc giải quyết khiếu nại, tố cáo trong lĩnh vực đất đai được áp dụng theo quy định
của pháp luật chuyên ngành. Trình tự, thủ tục giải quyết khiếu nại quyết định hành
chính, hành vi hành chính về đất đai thực hiện theo quy định của pháp luật về khiếu
nại. Giải quyết khiếu kiện và hành vi hành chính về đất đai thực hiện theo quy định
của pháp luật về tố tụng hành chính.
Theo Khoản 6 Điều 17 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014: “Người
có đất thu hồi, tổ chức, cá nhân có liên quan có quyền khiếu nại về việc thu hồi đất
18
theo quy định của pháp luật về khiếu nại”. Trường hợp cơ quan Nhà nước có thẩm
quyền giải quyết khiếu nại có kết luận việc thu hồi đất trái với pháp luật thì phải dừng
ngay cưỡng chế nếu việc cưỡng chế chưa được hoàn thành, phải hủy bỏ quyết định
thu hồi đất đã ban hành và phải bồi thường thiệt hại do quyết định thu hồi đất đó gây
ra. Mặc dù có thể giúp Nhà nước đẩy nhanh tiến độ thu hồi đất và giải phóng mặt
bằng, nhưng trên thực tế lại vấp phải những phản ứng gay gắt của người dân, dẫn đến
kích động, lôi kéo và tụ tập đông người để chống lại quyết định thu hồi đất của Nhà
nước.
19
Tiểu kết chương
Việt Nam là quốc gia nông nghiệp, cho nên đất nông nghiệp đặc biệt quan
trọng đối với nền kinh tế. Trong công cuộc công nghiệp hóa – hiện đại hóa của đất
nước như hiện nay việc thu hồi đất nông nghiệp để thực hiện các dự án, cơ sở vật
chất, cơ sở hạ tầng là điều tất yếu. Nhà nước cần điều chỉnh sao cho đảm bảo sự công
bằng giữa các chủ đầu tư và người nông dân khi thực hiện thu hồi đất, giải phóng mặt
bằng nhằm ổn định chính trị - kinh tế - xã hội và đảm bảo đời sống của người nông
dân trong quá trình thu hồi đất nông nghiệp. Vì vậy, các quy định về thu hồi, bồi
thường khi Nhà nước thu hồi đất nông nghiệp đã trở thành một nội dung quan trọng
trong pháp luật đất đai.
Các quy định này thể hiện trách nhiệm của Nhà nước với người dân trong việc
bảo đảm bù đắp các thiệt hại do việc thu hồi đất gây ra. Trong quá trình giải quyết
bồi thường cho người dân, cơ quan có thẩm quyền cần phải xem xét, căn cứ tình hình
thực tế để có sự áp dụng chính xác các quy định pháp luật để đánh giá đúng thiệt hại,
đưa ra phương án bồi thường hợp lý, tránh tình trạng mức bồi thường quá thấp, quá
chênh lệch với thiệt hại thực tế, gây bức xúc lớn trong dư luận, tạo khó khăn trong
quá trình thu hồi đất.
Trên cơ sở khẳng định trên, Chương 1 ngoài làm rõ nội hàm những khái niệm
cơ bản về đất nông nghiệp, bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất nông nghiệp mà còn
giải thích một cách thấu đáo khái niệm, đặc điểm của pháp luật về bồi thường khi
Nhà nước thu hồi đất nông nghiệp. Đây là tiền để để có thể hiểu rõ hơn về những quy
định của pháp luật về bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất nông nghiệp.
20
Chương 2
Thực tiễn áp dụng pháp luật về bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất nông
nghiệp và phương hướng hoàn thiện
2.1. Thực tiễn áp dụng pháp luật về bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất
nông nghiệp tại Quận 12
2.2.1. Những đặc điểm tự nhiên, kinh tế - xã hội của Quận 12 Thành phố Hồ
Chí Minh
_Đặc điểm tự nhiên: Quận 12 là một trong năm quận được chính thức thành
lập vào ngày 01/4/1997 theo Nghị định 03 của Chính phủ và UBND Thành phố. Quận
12 nằm về phía Tây Bắc của Thành phố Hồ Chí Minh, nằm dọc theo tuyến quốc lộ
1A, quận là nút giao thông quan trọng của thành phố, đóng vai trò nối liền với các
tỉnh miền Đông Nam Bộ.
Vị trí địa lí của quận 12 được xác định bởi:
Phía Đông: giáp với quận Thủ Đức và tỉnh Bình Dương
Phía Tây – Bắc: giáp huyện Hóc Môn
Phía Nam: giáp với Gò Vấ và Tân Bình
Về giao thông: Quận 12 có các hệ thống đường bộ với Quốc lộ 1A, Quốc lộ
22, các Tỉnh lộ 16, 15, 14, 12, 9 hệ thống những hương lộ này khá nhiều tạo điều kiện
tốt cho giao thông, Quận 12 có nhiều cơ sở hạ tầng giúp cho phát triển kinh tế, xã hội.
Đường Trường Chinh kéo dài từ quận Tân Bình ngang quận 12 đến cửa ngõ Củ Chi
của Thành phố Hồ Chí Minh đã được mở rộng đến 10 làn xe. Quận có nhiều các toàn
cao ốc, khu mua sắm hiện đại, chung cư cao cấp đang nhanh chóng mọc lên dọc theo
các tuyến đại lộ này làm cho các khu dân cư của quận 12 nhanh chóng đông đúc và
nhộn nhịp. Nhiều trường đại học, cao đẳng mở thêm nhiều chi nhánh đào tạo, các
công ty mở thêm nhiều kho bãi, văn phòng, nơi trung chuyển... tại khu vực này làm
cho quận 12 nhanh chóng thay đổi sau 25 năm được thành lập.
Quận 12 còn có con sông Sài Gòn dọc theo hướng đông, là một trong những
tuyến giao thông đường thủy rất quan trọng. Với những điều kiện thuận lợi đó, Quận
12 đang tiến hành xây dựng các khu công nghiệp, khu thương mại, khu công nghiệp
21
dịch vụ, du lịch để đẩy nhanh quá trình phát triển đô thị hóa, phát triển xã hội theo
hướng tới công nghiệp hóa - hiện đại hóa.
Quận 12 có diện tích tự nhiên là 5208 ha, với dân số là 510326 nhân khẩu,
sinh sống trên địa bàn 11 phường là Tân Thới Nhất, Thạnh Lộc, Đông Hưng Thuận,
Trung Mỹ Tây, Thạnh Lộc Tân Chánh Hiệp, Tân Thới Hiệp, Thới An , Thạnh Xuân,
Tân Hưng Thuận và An Phú Đông.
_Đặc điểm kinh tế xã hội:
Theo định hướng phát triển của TP Hồ Chí Minh, quận 12 là điểm kết nối giao
thông đường bộ, đường sắt đô thị; là nơi đã và sẽ triển khai nhiều công trình xây dựng
cơ sở hạ tầng trọng điểm. Thời gian tới, quận 12 tiếp tục tìm những giải pháp để đẩy
nhanh tốc độ phát triển, khai thác tốt tiềm năng, lợi thế, nhất là nguồn lực về đất đai,
để xây dựng địa phương ngày càng giàu đẹp, đóng góp tích cực cho sự phát triển
chung của thành phố.
Cơ cấu kinh tế đã chuyển dịch đúng hướng: dịch vụ - công nghiệp - nông
nghiệp. Tỉ trọng của dịch vụ đạt trên 60%. Tốc độ tăng trưởng kinh tế bình quân hàng
năm là 19%. Thu ngân sách cả nhiệm kỳ trên 4.700 tỷ đồng.
Về quy hoạch đô thị thì TP đã duyệt 25 đồ án phân khu chức năng 1/2.000.
Trong xã hội hóa giao thông đã đạt kết quả tích cực, thực hiện cấp nước cho 65.000
hộ dân. Đặc biệt, hoàn thành và đưa vào sử dụng 42 công trình phòng chống lụt bão.
Về văn hóa xã hội có nhiều khởi sắc, ngày càng đáp ứng nhu cầu của nhân dân.
Nhiệm vụ quốc phòng - an ninh cũng được quan tâm chỉ đạo, củng cố vững chắc.
Cùng với sự phát triển chung của thành phố, quận 12 dần dần tập trung nguồn
nhân lực, nhanh chóng đẩy nhanh tốc độ đầu tư, xây dựng cở sở vật chất, cơ sở hạ
tầng. Trong những năm gần đây các ngành giáo dục, công nghiệp, dịch vụ, xây dựng
phát triển mạnh, các ngành sản xuất, chế biến nông nghiệp cũng dần phát triển theo
kéo theo nhu cầu sử dụng đất là rất lớn, với hàng loạt các dự án đang triển khai như:
Dự án xây dựng trường Đại Học Công Nghiệp, Dự án quy hoạch cây xanh, Dự án
quy hoạch khu dân cư, khu đô thị…một diện tích lớn đất nông nghiệp được thu hồi
trên địa bàn quận 12 chủ yếu là đất nông nghiệp lúa nước và đất hoa màu để phục vụ
22
cho sự phát triển kinh tế và xã hội, cũng như là sự phát triển chung của Thành phố
Hồ Chí Minh. Mặc dù một phần không nhỏ đất nông nghiệp bị thu hồi, chuyển đổi
mục đích sử dụng đất, tuy nhiên hiện nay ở quận 12 có hơn 60% dân số làm nghề
nông cho nên quận 12 vẫn là một trong các quận có tỉ trọng cao về sản xuất nông
nghiệp ở Thành phố Hồ Chí Minh.
Khi Nhà nước thu hồi đất, bồi thường đất chính là vấn đề quan trọng và phức
tạp nhất. Việc bồi thường khi thu hồi đất dẫn đến nhiều tranh chấp, khiếu kiện vì phần
giá trị được bồi thường không thõa mãn với đất của người dân bị thu hồi. Đối với đất
nông nghiệp việc bồi thường được Nhà nước quy định như sau:
2.2.2. Tình hình ban hành văn bản hướng dẫn
Quyết định ban hành quy định về giá các loại đất trên địa bàn Thành phố Hồ
Chí Minh áp dụng từ ngày 01 tháng 01 năm 2015 đến ngày 31 tháng 12 năm 2019:
Căn cứ Luật Tổ chức Hội đồng nhân dân và Ủy ban nhân dân ngày 26 tháng
11 năm 2003; Căn cứ Luật Đất đai ngày 29 tháng 11 năm 2013; Căn cứ Nghị định số
47/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ quy định về bồi thường,
hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất; Căn cứ Nghị định số 45/2014/NĐ-CP
ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ quy định về thu tiền sử dụng đất; Căn cứ
Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ quy định chi
tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai; Căn cứ Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày
15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ quy định về giá đất; Căn cứ Nghị định số
46/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ quy định về thu tiền thuê
đất, thuê mặt nước; Căn cứ Nghị định số 104/2014/NĐ-CP ngày 14 tháng 11 năm
2014 của Chính phủ quy định về khung giá đất; Căn cứ Thông tư số 36/2014/TT-
BTNMT ngày 30 tháng 6 năm 2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định chi
tiết phương pháp định giá đất; xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất; định giá đất cụ thể
và tư vấn xác định giá đất; Căn cứ Nghị quyết số 29/2014/NQ-HĐND ngày 30 tháng
12 năm 2014 của Hội đồng nhân dân Thành phố về Bảng giá các loại đất trên địa bàn
Thành phố Hồ Chí Minh công bố ngày 01 tháng 01 năm 2015; Xét đề nghị của Ban
Chỉ đạo xây dựng bảng giá đất Thành phố tại Tờ trình số 9274/TTr-BCĐBGĐ ngày
23
18 tháng 12 năm 2014; ý kiến của Hội đồng thẩm định Bảng giá đất Thành phố tại
Công văn số 11623/STC-HĐTĐBGĐ ngày 19 tháng 12 năm 2014; ý kiến của Sở Tư
pháp tại Công văn số 7271/STP-VB ngày 24 tháng 12 năm 2014.
Quy định về giá các loại đất trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh áp dụng từ
ngày 01 tháng 01 năm 2015 đến ngày 31 tháng 12 năm 2019 (Ban hành kèm theo
Quyết định số 51/2014/QĐ-UBND ngày 31 tháng 12 năm 2014 của Ủy ban nhân dân
Thành phố)
Về phạm vi điều chỉnh
Bảng giá đất này được là căn cứ trong các trường hợp sau đây:
+ Tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất ở của cá
nhân, hộ gia đình đối với phần diện tích trong hạn mức; được phép chuyển mục đích
sử dụng đất từ đất phi nông nghiệp không phải là đất ở, đất nông nghiệp sang đất ở
đối với phần diện tích trong hạn mức giao đất ở cho cá nhân, hộ gia đình;
+ Tính phí và lệ phí trong quản lý, sử dụng đất đai;
+ Tính tiền xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai;
+ Tính tiền bồi thường cho Nhà nước khi gây thiệt hại trong quản lý và sử
dụng đất đai;
+ Tính thuế sử dụng đất;
Bảng giá đất này là dùng để xác định từng loại giá cụ thể theo phương pháp
hệ số điều chỉnh giá đất căn cứ tại Điều 18 Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15
tháng 5 năm 2014 của Chính phủ về quy định giá đất.
Về đối tượng áp dụng:
_ Cơ quan thực hiện chức năng quản lý nhà nước về đất đai; cơ quan có chức
năng xây dựng, điều chỉnh, thẩm định bảng giá đất, định giá đất cụ thể.
_ Tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất, cá nhân hành nghề tư vấn xác
định giá đất.
_ Tổ chức, cá nhân khác có liên quan.
Bảng giá các loại đất:
Đối với đất nông nghiệp
24
_Phân khu vực và vị trí đất:
a Khu vực: đất nông nghiệp được phân thành ba (03) khu vực:
- Khu vực I: thuộc địa bàn các quận;
- Khu vực II: thuộc địa bàn các huyện Hóc Môn, huyện Bình Chánh, huyện
Nhà Bè, huyện Củ Chi;
- Khu vực III: địa bàn huyện Cần Giờ.
b Vị trí:
- Đối với đất trồng lúa, đất trồng cây hàng năm, trồng cây lâu năm, đất rừng
sản xuất, đất nuôi trồng thủy sản: Chia làm ba (03) vị trí:
+ Vị trí 1: tính từ mép trong lề đường (đường có tên trong bảng giá đất ở) trong
phạm vi 200m;
+ Vị trí 2: trong phạm vi trên 200m đến 400m;
+ Vị trí 3: các vị trí còn lại.
- Đối với đất làm muối: chia làm ba (03) vị trí:
+ Vị trí 1: có khoảng cách đến đường giao thông thủy, đường bộ hoặc đến kho
muối tập trung tại khu vực sản xuất trong phạm vi 200m;
+ Vị trí 2: có khoảng cách đến đường giao thông thủy, đường bộ hoặc đến kho
muối tập trung tại khu vực sản xuất trong phạm vi trên 200m đến 400m;
+ Vị trí 3: các vị trí còn lại.
Bảng giá các loại đất nông nghiệp
25
Bảng 2.1 Đơn giá đất trồng lúa
Đơn vị tính: đồng/m2
Vị trí Khu vực I Khu vực II Khu vực III
Vị trí 1 162.000 130.000 97.000
Vị trí 2 130.000 104.000 78.000
Vị trí 3 97.000 78.000 58.000
Nguồn: Ban giải phóng mặt bằng 2017
Bảng 2.2 Đơn giá đất trồng cây lâu năm

Vị trí 1 190.000 152.000 114.000
Vị trí 2 152.000 121.000 100.000
Vị trí 3 114.000 100.000 68.000
Bảng 2.3 Đơn giá đất rừng sản xuất

Vị trí Đơn giá
Vị trí 1 72.000
Vị trí 2 57.600
Vị trí 3 43.200
26
Bảng 2.4 Đơn giá đất nuôi trồng thủy sản
Vị trí 1 162.000 130.000 97.000
Vị trí 2 130.000 104.000 78.000
Vị trí 3 97.000 78.000 58.000
Bảng 2.5 Đơn giá đất làm muối

Vị trí Đơn giá
Vị trí 1 74.400
Vị trí 2 59.520
Vị trí 3 44.640
Đối với đất phi nông nghiệp

_ Phân loại đô thị:
+ Đối với 19 quận trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh thì áp dụng khung giá
đất của đô thị đặc biệt theo quy định của Nghị định số 104/2014/NĐ-CP ngày 14
tháng 11 năm 2014 của Chính phủ quy định về khung giá đất.
+ Đối với thị trấn của 05 huyện trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh thì áp
dụng theo khung giá đất của đô thị loại V.
+ Đối với các xã thuộc 05 huyện áp dụng theo khung giá đất của xã đồng bằng.
_ Phân loại vị trí:
+ Vị trí 1: đất có vị trí mặt tiền đường áp dụng đối với các thửa đất, khu đất có
ít nhất một mặt giáp với đường được quy định trong bảng giá đất.
+ Các vị trí tiếp theo không tiếp giáp mặt tiền đường bao gồm:
27
- Vị trí 2: áp dụng đối với các thửa đất, khu đất có ít nhất một mặt tiếp giáp
với hẻm có độ rộng từ 5m trở lên thì tính bằng 0,7 của vị trí 1.
- Vị trí 3: áp dụng đối với các thửa đất, khu đất có ít nhất một mặt tiếp giáp
với hẻm có độ rộng từ 3m đến dưới 5m thì tính bằng 0,8 của vị trí 2.
- Vị trí 4: áp dụng đối với các thửa đất, khu đất có những vị trí còn lại tính
bằng 0,8 của vị trí 3.
Trường hợp các vị trí nêu trên có độ sâu tính từ mép trong lề đường của mặt
tiền đường (theo bản đồ địa chính) từ 100m trở lên thì giá đất tính giảm 10% của từng
vị trí.
Khi áp dụng quy định trên thì giá đất thuộc đô thị đặc biệt tại vị trí không mặt
tiền đường không được thấp hơn mức giá tối thiểu trong khung giá đất của Chính phủ,
tương ứng với từng loại đất.
_ Bảng giá các loại đất phi nông nghiệp.
+ Bảng giá đất ở:
Giá đất ở của vị trí 1: Bảng 6 đính kèm.
+ Đất thương mại, dịch vụ:
- Giá đất: tính bằng 80% giá đất ở liền kề (theo Bảng 6 và các vị trí theo Khoản
2 Điều này).
- Giá đất không được thấp hơn giá đất trồng cây lâu năm trong khu dân cư
cùng khu vực.
+ Đất kinh doanh, sản xuất phi nông nghiệp không phải là đất thương mại,
dịch vụ:
2 Điều này).
- Giá đất không được thấp hơn giá đất trồng cây lâu năm trong khu dân cư
cùng khu vực.
_ Đất sử dụng vào các mục đích công cộng có mục đích kinh doanh; Đất xây
dựng trụ sở cơ quan, đất công trình sự nghiệp:
28
2 Điều này).
- Giá đất này không được phép thấp hơn giá đất trồng cây lâu năm trong cùng
khu vực dân cư.
_ Đối với giá đất làm nghĩa địa, nghĩa trang thì Ủy ban nhân dân Thành phố
sẽ quyết định cho từng trường hợp cụ thể phát sinh.
_ Đối với đất chưa sử dụng thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho thuê đất,
giao đất, để đưa vào sử dụng thì phải căn cứ phương pháp định giá đất và giá của từng
loại đất cùng mục đích sử dụng đã được giao đất, cho thuê đất tại khu vực lân cận để
xác định giá cho thuê.
Đối với các loại đất khác
_ Các loại đất nông nghiệp khác:
Giá đất nông nghiệp khác thì bằng giá của loại đất nông nghiệp liền kề. Nếu
như không có giá của loại đất nông nghiệp liền kề thì tính bằng giá của loại đất nông
nghiệp trước khi chuyển sang loại đất nông nghiệp khác.
_ Đất kênh, rạch, sông, ngòi, suối và mặt nước chuyên dùng sử dụng vào mục
đích nuôi trồng thủy sản:
- Sử dụng vào mục đích nuôi trồng thủy sản: tính bằng 100% giá đất nuôi trồng
thủy sản.
- Sử dụng vào mục đích phi nông nghiệp: tính bằng 50% giá loại đất phi nông
nghiệp liền kề cùng loại đất.
- Sử dụng vào mục đích phi nông nghiệp kết hợp nuôi trồng thủy sản: giá đất
được xác định trên diện tích từng loại đất cụ thể. Trường hợp không xác định được
diện tích từng loại thì tính theo loại đất sử dụng chính.
_ Đối với đất rừng phòng hộ, rừng đặc dụng:
Tính bằng 80% giá đất rừng sản xuất.
_ Các loại đất phi nông nghiệp còn lại: căn cứ vào phương pháp định giá, so
sánh các loại đất liền kề để quy định mức giá đất.
29
Hiện nay mức giá này đã cao hơn so với khoảng thời gian trước đó (tư 2009
đến 2014). Tuy nhiên, khi áp dụng giá đất nhất là giá đất ở thì nhiều hộ giá đình cho
ý kiên rằng giá bồi thường thấp hơn rất nhiều so với giá đất thực tế trên thị trường.
Việc bồi thường đất chủ yếu dựa vào các quy định chung của Nhà nước nên thiếu đi
tính thực tế. Song để thực hiện tốt, đáp ứng các nhu cầu thực tế của người dân, triển
khai một cách hiệu quả thì Thành phố Hồ Chí Minh cần phải có những chính sách
hoàn thiện hơn nữa.
2.2.3. Tình hình thu hồi đất nông nghiệp tại quận 12
Trong giai đoạn từ 2015 đến nay, mỗi năm trên địa bàn Quận 12 tiễn hành thực
hiện từ 50-70 dự án, diện tích đất thu hồi ngày càng tăng. Thời gian gần đây, Quận
12 đang tập trung giải phóng mặt bằng một số dự án trọng điểm như: Dự án xây dựng
tuyến tàu điện ngầm số hai Thành phố Hồ Chí Minh, tuyến Bến Thành-Tham Lương;
Dự án đầu tư xây dựng Trường THCS Thạnh Xuân; Dự án Khu nhà ở kinh doanh tại
phường Thới An do Công ty Cổ phần Địa ốc Sài Gòn – Gia Định làm chủ đầu tư; Dự
án Đầu tư công trình tiêu thoát nước và cải thiện ô nhiễm kênh Tham Lương–Bến Cát
–Rạch Nước Lên; Dự án xây dựng tuyến tàu điện ngầm số hai Thành phố Hồ Chí
Minh, tuyến Bến Thành-Tham Lương…Là một quận chủ yếu làm nông nghiệp, cho
nên đất nông nghiệp bị thu hồi rất nhiều. Tỉ lệ đất nông nghiệp bị thu hồi trong tổng
đất bị thu hồi chiếm trên 60% (Nguồn Số liệu tổng hợp hồ sơ thu hồi, giao đất, cho
thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất 2015-2019).
2.2.4. Tình hình thực hiện pháp luật về bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất
nông nghiệp
Công tác tuyên truyền đến người dân về việc thu hồi đất, bồi thường thiệt hại
và giải phóng mặt bằng của các bộ đội ngũ đang thực hiện tương đối tốt, nhưng sự
chấp hành giải phóng mặt bằng và nhận đền bù còn đang diễn ra khá chậm chạp. Gây
ra khó khăn trong việc đúng tiến độ của các dự án. Có rất nhiều những dự án đã bị
thu hồi giấy chứng nhận đầu tư, chấm dứt dự án như: Dự án khu nhà ở Thới An 2, 3,
4 bị thu hồi dự án do Công ty Kinh doanh nhà Phú Nhuận làm chủ đầu tư đã treo 17
năm. Dự án đến nay vẫn vướng ở khâu bồi thường giải phóng mặt bằng. Nguyên nhân
30
mấu chốt là chủ đầu tư vẫn khăng khăng bồi thường theo phương án đã phê duyệt từ
năm 2003 theo Nghị định 22/1998 (đất nông nghiệp chỉ đền bù từ 180.000 đến
230.000 đồng/m2). Trong khi đây là khu vực gần như đã đô thị hóa hoàn toàn, cùng
một loại đất nhưng các dự án giáp ranh xung quanh đã bồi thường tới hàng chục triệu
đồng/m2.
Bảng 2.6 Tiến độ công tác bồi thường giải phóng mặt bằng năm 2015-2019
Chi tiêu 2013 2014 2015 2016 2017
Tổng số dự án bồi thường 23 28 29 35 38
Số dự án đúng tiến độ 15 19 20 22 21
Số dự án chậm tiến độ <1 2 5 4 7 5
Số dự án chậm tiến độ 1-2 năm 3 2 2 3 4
Số dự án chậm tiến độ >2 năm 3 2 3 3 8
Thoạt đầu, công tác bồi thường giải phóng mặt bằng đã đạt được những kết
quả đáng ghi nhận, nhưng đánh giá một cách khách quan thì việc bồi thường, hỗ trợ
khi Nhà nước thu hồi đất nông nghiệp trên địa bàn Quận 12 Thành phố Hồ Chí Minh
trong thời gian qua còn gặp rất nhiều hạn chế như:
- Các tiến độ hồ sơ, thẩm định giá và các phương thức bồi thường, hỗ trợ khi
giải phóng mặt bằng còn chậm chạp. Có rất nhiều những dự án chậm tiến độ và đặc
biết là dự án Trường Đại học Công nghiệp…
- Do việc bồi thường, hỗ trợ khi thu hồi đất còn gặp nhiều khúc mắt, dẫn đến
những khiếu kiện không mong muốn mà còn kéo dài làm chậm tiến độ các dự án gây
ảnh hưởng trực tiếp đến nền kinh tế - xã hội.
- Công tác lập hồ sơ bồi thường, hỗ trợ giải phóng mặt bằng, và tái định cư
chưa được đầy đủ và không đúng quy trình. Có rất nhiều trường hợp mà đội ngũ cán
bộ Ủy ban nhân dân chưa xác định rõ nguồn gốc đất, thời hạn sử dụng đất nên không
có cơ sở thẩm định.
Thực trạng khi Nhà nước thu hồi đất nông nghiệp tại Quận 12 Thành phố Hồ
Chí Minh trong thời gian qua:
31
Dự án 1: Nâng cấp, mở rộng đường vào khu tái định cư phường Tân Thới Nhất,
Quận 12 (TTN 17)
- Chủ đầu tư xây lắp: Khu quản lý giao thông đô thị số 3.
- Nguồn vốn: Vốn ngân sách.
- Quy mô dự án: 31.240,8 m2, chiều dài tuyến 1090,74m có 114 trường hợp
bị ảnh hưởng, gồm 2 đoạn:
+ Đoạn I có diện tích 13.062,3 m2, chiều dài tuyến 833,72m, mặt cắt ngang
rộng 20m, mặt đường 10,5m, vỉa hè 9,5m (mỗi bên 4,75m) có 50 trường hợp bị ảnh
hưởng.
+ Đoạn II có diện tích 18.178,5 m2, chiều dài tuyến 257,02m, mặt cắt ngang
rộng 60m, mặt đường 40m, dải phân cách 8m, vỉa hè 12m (mỗi bên 6m) có 64 trường
hợp bị ảnh hưởng.
- Nguồn vốn: Vốn ngân sách.
Tiến độ thực hiện:
- Ban Bồi thường – Giải phóng mặt bằng đã phối hợp với UBND phường Tân
Thới Nhất tiến hành khảo sát thực tế các trường hợp bị ảnh hưởng trong ranh dự án
theo Bản đồ hiện trạng vị trí số: 9200/XĐR-TNMT do Công ty TNHH Thương mại-
Tư vấn-Địa ốc Phong Phú lập ngày 20/11/2017 và được Sở Tài nguyên và Môi trường
duyệt ngày 22/11/2017.
- Tổng số trường hợp bị ảnh hưởng: 112 trường hợp trong đó:
- 05 trường hợp đất thuộc tổ chức;
- 107 trường hợp đất thuộc cá nhân.
- Ban Bồi thường – Giải phóng mặt bằng dự kiến có 52 trường hợp bố trí nền
tái định cư tại Khu nhà ở phường Tân Thới Hiệp do Công ty may thêu Tân Tiến làm
chủ đầu tư và Khu tái định cư 38ha phường Tân Thới Nhất.
- Về tiến độ giải ngân của dự án:
- Thanh toán cho Công ty cổ phần thẩm định giá EXIM còn lại 78.500.000
đồng số 9053-17/HĐ-TĐG-SGN ngày 29/12/2017 về tư vấn xác định đơn giá đất
32
trong dự án, điều kiện thanh toán là sau khi có Quyết định phê duyệt hệ số điều chỉnh
Đơn giá bồi thường, hỗ trợ, tái định cư của dự án.
- Thanh toán cho Công ty TNHH thương mại tư vấn địa ốc Phong Phú số tiền
còn lại 37.000.000 đồng của Hợp đồng số 06/HĐĐV-BT ngày 12/6/2017 về việc thực
hiện công tác đo đạc, lập bản vẽ hiện trạng, vị trí nhà, đất và kết cấu vật kiến trúc để
phục vụ công tác bồi thường giải phóng mặt bằng trong dự án, với điều kiện thanh
toán là sau khi có phương án bồi thường của dự án.
Do hiện nay phải chờ các Đơn vị có thẩm quyền tiếp tục thực hiện và phê
duyệt điều chỉnh chủ trương của dự án nên nội dung phê duyệt hệ số điều chỉnh giá
đất và Phương án án bồi thường của dự án không thể thực hiện theo kế hoạch đã đề
ra trong năm 2019, dẫn đến công tác giải ngân trong năm 2019 của dự án không đạt
tỷ lệ 95% theo quy định.
Giá đất để tính bồi thường:
- Đất ở mặt tiền TTN17: 49.219.000 đồng/m2.
- Đất ở mặt tiền TTN08: 47.618.858 đồng/m2.
- Đất nông nghiệp: 5.960.000 đồng/m2.
- Ngày 05/6/2018, UBND quận ban hành Thông báo thu hồi đất đối với các
trường hợp bị ảnh hưởng trong dự án Nâng cấp, mở rộng đường vào khu tái định cư
phường Tân Thới Nhất (TTN17).
Về công tác kiểm đếm xác minh hồ sơ bồi thường:
Đã hoàn thành công tác kiểm đếm hiện trạng 112/112 trường hợp và hoàn
thành công tác xác minh nguồn gốc nhà, đất.
Về phê duyệt hệ số điều chỉnh giá đất:
Ngày 24/4/2019, Ủy ban nhân dân Quận 12 có Công văn số 4759/UBND-BT
gửi Sở Tài nguyên và Môi trường về việc phê duyệt hệ số điều chỉnh giá đất để tính
bồi thường, hỗ trợ, tái định cư trong dự án.
Ngày 23/5/2019, Sở Tài nguyên và Môi trường có Công văn số 3945/STNMT-
KTĐ về việc đề nghị rà soát hiệu lực của chứng thư thẩm định giá và đưa ra chính
33
kiến về đề xuất giá đối với dự án Nâng cấp, mở rộng đường vào khu tái định cư
phường Tân Thới Nhất, Quận 12 (TTN17).
Thực hiện theo ý kiến của Hội đồng bồi thường của dự án tại cuộc họp ngày
10/4/2019: “...Trong thời gian trình Sở Tài nguyên và Môi trường thẩm định trình
UBND thành phố phê duyệt hệ số điều chỉnh giá đất của dự án, trường hợp hộ dân
thu thập và cung cấp được tài sản giao dịch thành công trên thị trường có giá cao hơn
giá đề xuất của Đơn vị thẩm định giá thì báo cáo Hội đồng bồi thường dự án đề xuất
Ủy ban nhân dân quận trình Ủy ban nhân dân thành phố xem xét...”.
Do hộ dân có cung cấp thêm thông tin về tài sản giao dịch trên thị trường, Ban
Bồi thường – Giải phóng mặt bằng đã phối hợp với Đơn vị thẩm định giá và Ủy ban
nhân dân phường Tân Thới Nhất khảo sát lại giá đất của dự án để trình Hội đồng bồi
thường của dự án xem xét theo chỉ đạo. Hiện Đơn vị thẩm định giá đang chỉnh sửa,
hoàn thiện chứng thư thẩm định giá của dự án theo quy định để trình Hội đồng bồi
thường dự án xem xét.
Về phê duyệt Dự án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư của dự án:
gửi Sở Tài nguyên và Môi trường thẩm định và phê duyệt dự án bồi thường, hỗ trợ,
tái định cư để thực hiện dự án đường TTN17.
Về lập Chính sách; Chi tiết phương án, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư của dự
án:
- Về chính sách của dự án: Đã dự thảo Chính sách Bồi thường, hỗ trợ, tái định
cư của dự án. Hiện đang chờ Đơn giá lắp đặt, di dời điện, nước để hoàn thiện Chính
sách, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư.
- Về Chi tiết phương án, bồi thường, hỗ trợ của từng hộ dân: Đang xây dựng
dự thảo Chi tiết phương án, bồi thường, hỗ trợ của từng hộ dân. Tuy nhiên trong quá
trình thực hiện có phát sinh một bản vẽ hiện trạng có thiếu sót cần điều chỉnh lại, một
số trường hợp xác nhận về nguồn gốc nhà đất của Ủy ban nhân dân phường còn chưa
rõ ràng cần xác minh làm rõ.
Một số khó khăn vướng mắc của dự án:
34
+ Vướng mắc về ranh bồi thường của dự án:
Trong quá trình thực hiện dự án có phát sinh vướng mắc liên quan đến ranh
dự án đường TTN17 kết nối vào đường TTN08 và kết nối vào khu tái định cư 38ha.
Ngày 12/6/2019, Ban Bồi thường – Giải phóng mặt bằng đã tham mưu UBND
quận có Công văn số 6519/UBND-BT về việc báo cáo tiến độ thực hiện công tác bồi
thường các dự án, trong đó có nội dung đề nghị Ban Quản lý dự án đầu tư xây dựng
các công trình giao thông sớm trình Sở Giao thông vận tải phê duyệt thiết kế thi công
và thực hiện bàn giao ranh mốc tại vị trí cuối tuyến dự án đường TTN17 kết nối vào
đường TTN08 hiện hữu để Ủy ban nhân dân Quận 12 thực hiện điều chỉnh bản vẽ
hiện trạng vị trí và đăng ký kế hoạch sử dụng đất bổ sung làm cơ sở thu hồi đất và
triển khai công tác bồi thường theo quy định
+ Vướng mắc về tăng Tổng mức đầu tư của dự án:
Chủ trương thực hiện dự án Nâng cấp, mở rộng đường vào khu tái định cư
phường Tân Thới Nhất, Quận 12 (TTN17) được đề xuất từ thời điểm năm 2015 theo
Báo cáo thẩm định số 70/BC-HĐTĐ ngày 19/10/2015 của Hội đồng thẩm định dự án
và được thông qua tại Nghị Quyết số 14/NQ-HĐND của Hội đồng nhân dân thành
phố với tổng mức đầu tư dự án khoảng 224,8 tỷ đồng (cũ: 244 tỷ; mới 489 tỷ).
- Nguyên nhân tăng Tổng mức đầu tư của dự án: Là do tình hình biến động đất
đai dẫn đến giá giao dịch nhà, đất trên thị trường tăng cao.
Hiện Ban Bồi thường – Giải phóng mặt bằng đang đề xuất chủ trương điều
chỉnh tăng vốn đầu tư của dự án cho phù hợp để thực hiện dự án.
Dự án 2: Nâng cấp mở rộng đường Tân Thới Hiệp 21
- Chủ đầu tư: Ban Quản lý đầu tư xây dựng công trình.
- Nguồn vốn: Ngân sách thành phố.
- Quy mô dự án:
+ Diện tích đất thu hồi là 27.709,6 m2.
+ Tổng số trường hợp bị ảnh hưởng: 400 trường hợp.
+ Chiều dài tuyến là 1.720 m, mặt cắt ngang 16m, trong đó mặt đường rộng
12m, vỉa hè mỗi bên 2 m.
35
Qua đo đạc và khảo sát, tổng diện tích đất thu hồi khoảng 21.700m2.
+ Chiều dài tuyến là 1720m; Chiều rộng là 16m; Số hộ dân bị ảnh hưởng : 403
hộ.
+ Đất ở khoảng 14.300m2; Đất nông nghiệp khoảng 7.400 m2
+ Vật kiến trúc khoảng 14.400 m2
- Giá đất để tính bồi thường:
+ Nông nghiệp: 3.387.000 đồng/1m2
+ Đất ở: 35.611.000/1m2
Ngày 06/6/2018, Ủy ban nhân dân quận ban hành 400 Thông báo thu hồi đất
các trường hợp bị ảnh trong dự án Nâng cấp, mở rộng đường Tân Thới Hiệp 21,
phường Tân Thới Hiệp, Quận 12.
Ngày 14 và 15/6/2018, Ban Bồi thường – Giải phóng mặt bằng phối hợp Ủy
ban nhân dân phường Tân Thới Hiệp, Ban Quản lý đầu tư xây dựng công trình triển
khai Thông báo thu hồi đất cho các trường hợp bị ảnh trong dự án. Đồng thời, tổ chức
niêm yết công khai theo quy định.
Ngày 03/12/2018, Ủy ban nhân dân quận có Công văn số 9154/UBND-BT về
phê duyệt hệ số điều chỉnh giá đất để tính đơn giá bồi thường, hỗ trợ và tái định cư
dự án đầu tư xây dựng công trình Nâng cấp, mở rộng đường Tân Thới Hiệp 21, Quận
12.
Ngày 05/01/2019, Sở Tài nguyên và Môi trường có Công văn số 141/STNMT-
KTĐ đề nghị Ủy ban nhân dân Quận 12 bổ sung các pháp lý liên quan đến dự án và
chứng thư do Đơn vị tư vấn thực hiện đã được Ủy ban nhân dân Quận 12 thống nhất,
nghiệm thu.
Ngày 15/01/2019, Ban Bồi thường – Giải phóng mặt bằng có Công văn số
32/BT gửi Sở Tài nguyên và Môi trường và Hội đồng Thẩm định giá đất thành phố,
về việc bổ sung pháp lý để tính đơn giá bồi thường, hỗ trợ và tái định cư trong dự án
Nâng cấp, mở rộng đường Tân Thới Hiệp 21.
Về công tác đo đạc, kiểm đếm, cụ thể như sau:
36
- Tổng số hồ sơ: 436 trường hợp
+ Đã ban hành Thông báo thu hồi đất: 400 trường hợp, trong đó:
. Không sai tên thông báo thu hồi đất: 204 trường hợp
. Sai địa chỉ và sai tên thông báo thu hồi đất: 196 trường hợp
+ Chưa ban hành thông báo thu hồi đất: 36 trường hợp
- Đã kiểm đếm hiện trạng nhà đất 436/436 trường hợp.
- Hồ sơ xác minh nguồn gốc đất:
- Đã chuyển UBND phường Tân Thới Hiệp để tiến hành xác minh nguồn gốc:
436/436 hồ sơ (Trong đó có 06 hồ sơ vắng chủ).
Về lập dự án bồi thường:
Ngày 13 tháng 8 năm 2019, UBND quận có Công văn số 8274/UBND-BT gửi
Sở Tài nguyên và Môi trường về thẩm định và phê duyệt dự án bồi thường, hỗ trợ,
tái định cư để thực hiện dự án đầu tư xây dựng công trình Nâng cấp, mở rộng đường
Tân Thới Hiệp 21, Quận 12.
Kế hoạch thực hiện tiếp theo:
- 36 trường hợp phát sinh chưa có thông báo thu hồi đất và 196 trường hợp sai
tên, địa chỉ … trong thông báo thu hồi đất: Ban Bồi thường – Giải phóng mặt bằng
phối hợp UBND phường Tân Thới Hiệp lập báo cáo chuyển phòng Tài nguyên và
Môi trường tham mưu ban hành mới và điều chỉnh dự kiến trong tháng 11/2019.
- 69 trường hợp chưa được cấp giấy chứng nhận Ủy ban nhân dân phường
chuyển đến, Ban Bồi thường – Giải phóng sẽ thực hiện chuyển Chi nhánh Văn phòng
đăng ký đất đai Quận 12 có ý kiến đủ điều kiện hay không đủ điều kiện cấp Giấy
chứng nhận vào ngày 8/4/2019.
- Ban Bồi thường đã tiến hành áp giá sơ bộ được 436/436 hồ sơ.
Khó khăn, vướng mắc:
- Về chứng thư thẩm định giá đất: Qua rà soát nhận thấy tài sản so sánh do đơn
vị thẩm định giá đất lập hết hạn vào tháng 9/2019. Do đó, Ban Bồi thường – Giải
phóng mặt bằng đã đề nghị đơn vị tư vấn giá đất thu thập thêm tài sản so sánh để bổ
sung chứng thư thẩm định giá đất.
37
gửi Sở Tài nguyên và Môi trường về phê duyệt hệ số điều chỉnh giá đất để tính bồi
thường, hỗ trợ và tái định cư trong dự án đầu tư xây dựng công trình Nâng cấp, mở
rộng đường Tân Thới Hiệp 21.
Đối với những hồ sơ Ủy ban nhân dân phường báo cáo nguồn gốc không rõ
ràng, không đủ, Ban Bồi thường - Giải phóng mặt bằng cùng Ủy ban nhân dân phường
hoàn chỉnh, bổ sung lại nguồn gốc, quá trình sử dụng nhà, đất, công trình vật kiến
trúc và phần diện tích ngoài ranh giấy chứng nhận trong tháng 11/2019.
Do dự án vượt tổng mức đầu tư được duyệt ban đầu nên phải điều chỉnh tổng
mức tư trình Hội đồng nhân dân thành phố phê duyệt. Hiện Ban Bồi thường - Giải
phóng mặt bằng đang thực hiện điều chỉnh tổng mức đầu tư (cũ: 269 tỷ; mới: 400 tỷ).
Dự án 3: Trường Tiểu học Tân Thới Hiệp 2
Về cơ sở pháp lý:
- Quyết định số 2483/QĐ-UBND-ĐT ngày 30 tháng 10 năm 2018 của Ủy ban
nhân dân Quận 12 về việc “phê duyệt dự án đầu tư xây dựng công trình Xây dựng
trường Tiểu học Tân Thới Hiệp 2, phường Tân Thới Hiệp”;
- Quyết định số 2945/QĐ-UBND ngày 11/7/2019 của Ủy ban nhân dân Thành
Phố về phê duyệt Kế hoạch sử dụng đất năm 2019 của Quận 12;
- Quyết định số 2861/QĐ-UBND ngày 05/7/2019 của Ủy ban nhân dân Thành
Phố về điều chỉnh, bổ sung Kế hoạch đầu tư công năm 2019 nguồn vốn ngân sách
Thành Phố.
Về tiến độ thực hiện:
Ban Bồi thường – Giải phóng mặt bằng đã thuê đơn vị đo vẽ lập bản đồ vị trí
xác định phạm vi dự án đã được Sở Tài Nguyên và Môi trường duyệt số
04Q12.PVDA.TNMT ngày 29/7/2019.
Ngày 12/8/2019, Ủy ban nhân dân phường Tân Thới Hiệp tổ chức họp dân
triển khai, công khai dự án đầu tư Xây dựng trường Tiểu học Tân Thới Hiệp 2, đất
tại phường Tân Thới Hiệp đối với các hộ dân có nhà, đất bị ảnh hưởng trong ranh dự
án.
38
Ban Bồi thường – Giải phóng mặt bằng phối hợp Ủy ban nhân dân phường
khảo sát thực tế có 30 hộ có nhà, đất bị ảnh hưởng trong ranh dự án. Tuy nhiên, hiện
nay chưa tham mưu văn bản Thông báo Thu hồi đất do bị sai tên dự án cụ thể:
Ngày 05/7/2019, tại Quyết định số 2861/QĐ-UBND Ủy ban nhân dân thành
phố đã giao vốn chuẩn bị đầu tư cho dự án Bồi thường giải phóng mặt bằng và tái
định cư phục vụ dự án xây dựng trường Tiểu học Thới Hiệp 2 là 50 triệu đồng.
Ngày 11/7/2019, Ủy ban nhân dân thành phố ban hành Quyết định số
2945/QĐ-UBND về phê duyệt kế hoạch sử dụng đất năm 2019 của Ủy ban nhân dân
Quận 12, trong đó phê duyệt kế hoạch sử dụng đất cho Trường Tiểu học Tân Thới
Hiệp 2.
Về việc sai tên dự án trường Tiểu học Tân Thới Hiệp 2 trong kế hoạch giao
vốn đợt 2/2019 của Ban Bồi thường – Giải phóng mặt bằng.
Thực hiện Công văn số 1100/BKHĐT-TH ngày 27/02/2015 của Bộ Kế hoạch
và đầu tư về việc hướng dẫn bổ sung lập kế hoạch đầu tư công trung hạn 5 năm 2016-
2020, Ban Bồi thường – Giải phóng mặt bằng đã lập báo cáo đề xuất chủ trương đầu
tư các dự án trong đó có dự án Bồi thường giải phóng mặt bằng và tái định cư phục
vụ dự án xây dựng trường Tiểu học Tân Thới Hiệp 2 tại Công văn số 234/BC-BT
ngày 30/11/2015 chuyển Hội đồng Thẩm định chủ trương đầu tư Quận 12 (Phòng Tài
chính – Kế hoạch) thẩm định.
Ngày 29/01/2016, Hội đồng Thẩm định chủ trương đầu tư Quận 12 (Phòng
Tài chính – Kế hoạch) có Báo cáo thẩm định đề xuất chủ trương đầu tư số 18/BC-
HĐTĐ của dự án Bồi thường giải phóng mặt bằng và tái định cư phục vụ dự án xây
dựng trường Tiểu học Thới Hiệp 2. Do sơ xuất nên không phát hiện tên dự án bị thiếu
chữ “Tân” và đã chuyển các văn bản đến Sở Kế hoạch đầu tư để đăng ký chủ trương
đầu tư dự án.
Ngày 21/4/2016, Hội đồng nhân dân thành phố ban hành Nghị Quyết số
07/NQ-HĐND về cho ý kiến và quyết định chủ trương đầu tư các dự án đầu tư công
sử dụng vốn ngân sách thành phố. Trong đó, Hội đồng nhân dân thành phố đã ghi chủ
trương đầu tư cho dự án Bồi thường giải phóng mặt bằng và tái định cư phục vụ dự
39
án xây dựng trường Tiểu học Thới Hiệp 2 và giao Ban quản lý đầu tư xây dựng công
trình Quận 12 làm chủ đầu tư. Do đó, Ban Bồi thường – Giải phóng mặt bằng chưa
có cơ sở lập dự án bồi thường.
Ngày 06/7/2017, Hội đồng nhân dân thành phố ban hành Nghị Quyết số
13/NQ-HĐND về kế hoạch đầu tư công trung hạn giai đoạn 2016 – 2020. Trong đó,
Hội đồng nhân dân thành phố đã ghi chủ trương đầu tư cho dự án Bồi thường giải
phóng mặt bằng và tái định cư phục vụ dự án xây dựng trường Tiểu học Thới Hiệp 2
và giao Ban Bồi thường – Giải phóng mặt bằng làm chủ đầu tư dự án. Tuy nhiên,
trong Kế hoạch vốn năm 2017 và 2018 và kế hoạch vốn đợt 1/2019, Ủy ban nhân dân
thành phố chưa giao vốn cho dự án Bồi thường giải phóng mặt bằng và tái định cư
phục vụ dự án xây dựng trường Tiểu học Thới Hiệp 2.
Ngày 05/7/2019, tại Quyết định số 2861/QĐ-UBND Ủy ban nhân dân thành
phố đã giao vốn chuẩn bị đầu tư cho dự án Bồi thường giải phóng mặt bằng và tái
định cư phục vụ dự án xây dựng trường Tiểu học Thới Hiệp 2 là 50 triệu đồng.
Ngày 11/7/2019, Ủy ban nhân dân thành phố ban hành Quyết định số
2945/QĐ-UBND về phê duyệt kế hoạch sử dụng đất năm 2019 của Ủy ban nhân dân
Quận 12, trong đó phê duyệt kế hoạch sử dụng đất cho Trường Tiểu học Tân Thới
Hiệp 2 do Ban Quản lý Dự án Đầu tư xây dựng Khu vực Quận 12 làm chủ đầu tư.
Hiện nay, Phòng Tài chính đang tham mưu điều chỉnh tên theo kết luận của
Thường trực Ủy ban nhân dân quận.
Ban Bồi thường – Giải phóng mặt bằng báo cáo tiến độ các dự án đang thực
hiện trên địa bàn Quận 12.
Dự án 4: Dự án đầu tư xây dựng công trình Nâng cấp, mở rộng đường Đình
Giao Khẩu
- Chủ đầu tư dự án: Ban Quản lý đầu tư xây dựng công trình Quận 12.
- Chủ đầu tư bồi thường: Ban Bồi thường - Giải phóng mặt bằng Quận 12 (Ban
Bồi thường).
- Nguồn vốn: Ngân sách Thành phố.
- Quy mô dự án:
40
+ Diện tích đất của dự án: khoảng 30.700m2
+ Tổng trường hợp bị ảnh hưởng trong dự án: 260 trường hợp.
Tiến độ thực hiện dự án:
- Về thẩm định giá đất:
Ngày 18/9/2019, Ủy ban nhân dân thành phố có Quyết định số 3943/QĐ-
UBND về phê duyệt hệ số điều chỉnh giá đất để tính bồi thường, hỗ trợ, tái định cư
của dự án đầu tư xây dựng công trình Nâng cấp, mở rộng đường Đình Giao Khẩu,
Quận 12.
Ngày 30/10/2019, Sở Tài nguyên và Môi trường có Quyết định số 1155/QĐ-
STNMT-BTTĐC về duyệt Dự án Bồi thường giải phóng mặt bằng phục vụ Nâng cấp,
mở rộng đường Đình Giao Khẩu, Quận 12.
Ngày 18/12/2019, Ủy ban nhân dân Quận 12 có Công văn số 13028/UBND-
BT gửi Quỹ Phát triển Đất Thành phố về việc ứng vốn từ Quỹ Phát triển đất thành
phố để thực hiện công tác bồi thường trong dự án đầu tư xây dựng Nâng cấp, mở rộng
đường Đình Giao Khẩu, Quận 12.
- Về Chính sách bồi thường của dự án và phê duyệt phương án bồi thường:
Ngày 02/12/2019, Hội đồng bồi thường dự án đã họp thông qua Dự thảo chính
sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư cho các trường hợp bị ảnh hưởng trong dự án đầu
tư xây dựng Nâng cấp, mở rộng đường Đình Giao Khẩu, Quận 12.
Ngày 05/12/2019, Ban Bồi thường – Giải phóng mặt bằng phối hợp Ủy ban
nhân dân phường Thạnh Lộc, Ủy ban Mặt trận Tổ quốc Việt Nam phường Thạnh Lộc
họp dân triển khai dự thảo Chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và dự thảo
Phương án chi tiết sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư cho các trường hợp bị ảnh
hưởng trong dự án đầu tư xây dựng Nâng cấp, mở rộng đường Đình Giao Khẩu, Quận
12.
Từ ngày 05/12/2019 đến ngày 25/12/2019, Ban Bồi thường – Giải phóng mặt
bằng phối hợp Ủy ban nhân dân phường Thạnh Lộc, Ủy ban Mặt trận Tổ quốc Việt
Nam phường Thạnh Lộc niêm yết và ghi nhận ý kiến của các trường hợp bị ảnh hưởng
trong dự án về dự thảo Chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và dự thảo Phương
41
án chi tiết sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư cho các trường hợp bị ảnh hưởng trong
dự án.
Ngày 24/12/2019, Ban Bồi thường – Giải phóng mặt bằng phối hợp Ủy ban
nhân dân phường Thạnh Lộc, Ủy ban Mặt trận Tổ quốc Việt Nam phường Thạnh Lộc
đối thoại trực tiếp đối với các trường hợp có ý kiến về dự thảo Chính sách bồi thường,
hỗ trợ, tái định cư và dự thảo Phương án chi tiết sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư
cho các trường hợp bị ảnh hưởng trong dự án và triển khai 11 thông báo thu hồi đất
(ban hành mới) đến 11 trường hợp bị ảnh hưởng. Qua buổi triển khai Thông báo thu
hồi đất 11 trường hợp đồng ý cho thu hồi đất và nhận chi trả tiền bồi thường, hỗ trợ
cùng đợt với tất cả các trường hợp bị ảnh hưởng trong dự án.
Ngày 26/12/2019 Ban Bồi thường – Giải phóng mặt bằng có Báo cáo số
178/BC-BT về kết quả niêm yết công khai dự thảo Chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái
định cư và dự thảo Phương án chi tiết sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư cho các
trường hợp bị ảnh hưởng trong dự án đầu tư xây dựng Nâng cấp, mở rộng đường
Đình Giao Khẩu, Quận 12.
571/BT gửi Phòng Tài nguyên và Môi trường về trình phê duyệt Phương án và ban
hành Quyết định thu hồi đất của các hộ dân trong dự án đầu tư xây dựng Nâng cấp,
mở rộng đường Đình Giao Khẩu, Quận 12.
Ngày 31/12/2019, Ủy ban nhân dân Quận 12 ban hành Quyết định số
8184/QĐ-UBND-BT về phê duyệt Phương án bồi thường, hỗ trợ dự án đầu tư xây
dựng Nâng cấp, mở rộng đường Đình Giao Khẩu, Quận 12 (Phương án số
13433/PABT-HĐBT ngày 31/12/2019).
Trong tháng 02/2020 sẽ hoàn tất việc cung cấp hồ sơ và thực hiện việc ứng
vốn từ Quỹ phát triển Đất thành phố và tham mưu ban hành Quyết định bồi thường
các trường hợp bị ảnh hưởng trong dự án.
Triển khai, niêm yết phương án và Quyết định thu hồi đất đến các hộ dân.
42
Trong tháng 03/2020 sẽ tham mưu ban hành Quyết định bồi thường và tiến
hành chi trả tiền bồi thường cho các hộ dân.
Dự án 5: Dự án đầu tư xây dựng Trường THCS Thạnh Xuân

- Chủ đầu tư: Ban Quản lý đầu tư xây dựng công trình Quận 12.
- Nguồn vốn: Ngân sách thành phố theo Quyết định số 4826/QĐ-UBND ngày
16/9/2016 của UBND thành phố về giao kế hoạch vốn đầu tư xây dựng cơ bản năm
2016 (đợt 2) nguồn vốn ngân sách thành phố, nguồn vốn xổ số kiến thiết và nguồn
vốn viện trợ phát triển chính thức (ODA)
- Quy mô dự án:
+ Tổng diện tích đất 13.650,7 m2, trong đó: đất ở 700 m2, đất nông nghiệp
12.950,7 m2. Tổng số trường hợp ảnh hưởng dự án: 23 trường hợp.
+ Vị trí, ranh giới theo Bản đồ hiện trạng vị trí ranh dự án trường THCS Thạnh
Xuân do Công ty TNHHTM tư vấn địa ốc Phong Phú lập và đã được Sở Tài nguyên
và Môi trường duyệt ngày 14/9/2017.
- Giá đất:
Nông nghiệp: 2.400.00đồng/1m2
Đất ở: 11.284.000 đồng/1m2
- Ngày 11/5/2018, Ban Bồi thường - Giải phóng mặt bằng có Công văn số
154/BT gửi phòng Tài nguyên và Môi trường về việc điều chỉnh và bổ sung Thông
báo thu hồi đất trong dự án đầu tư xây dựng Trường Trung học Cơ sở Thạnh Xuân 1,
qua đó đề nghị thu hồi 04 Thông báo thu hồi đất đã ban hành, điều chỉnh 04 Thông
báo thu hồi đất sai địa chỉ thường trú, sai họ tên chủ sử dụng và ban hành bổ sung 02
Thông báo thu hồi đất phát sinh trong quá trình kiểm đếm.
- Tổng số Thông báo thu hồi đất đã ban hành: 25; Số Thông báo thu hồi đất đề
nghị hủy: 04; Số Thông báo thu hồi đất đề nghị ban hành bổ sung: 02; Tổng số trường
hợp bị ảnh hưởng trong dự án: 23; Số Thông báo thu hồi đất đề nghị điều chỉnh nội
dung: 08.
43
- Tổng số bản vẽ bồi thường đã triển khai: 22 trường hợp (còn ông Huỳnh Phát
do chưa ban hành Thông báo thu hồi đất).
- Ngày 05/6/2018, Sở TNMT phối hợp tiến hành khảo sát tại khu đất của dự
án.
- Ngày 19/9/2018, UB quận có Công văn số 7157/UBND-BT gửi Sở TNMT
và Hội đồng thẩm định giá đất thành phố về duyệt hệ số điều chỉnh giá đất (T1).
- Ngày 19/11/2018, Hội đồng thẩm định giá đất thành phố có công văn số
340/TB-HĐTĐGĐ Về thẩm định phương án hệ số điều chỉnh giá đất để tính bồi
thường, hỗ trợ thời điểm T1 trong dự án đầu tư xây dựng Trường Trung học Cơ sở
Thạnh Xuân 1.
Ban Bồi thường – Giải phóng mặt bằng đã hoàn thành công tác kiểm kê, đo
đạc và đã xây dựng Dự thảo phương án bồi thường, hỗ trợ, áp giá bồi thường chi tiết
cho 23 trường hợp bị ảnh hưởng trong dự án và đã trình cho tổ công tác 3 đợt (ngày
09/11, 21/11 và 30/11). Ban Bồi thường – Giải phóng mặt bằng đang thực hiện bổ
sung thêm pháp lý hồ sơ theo đề nghị của tổ công tác.
Ngày 14/01/2019, Hội đồng bồi thường dự án họp thông qua nội dung Dự thảo
phương án bồi thường, hỗ trợ và Chi tiết phương án bồi thường đối với các trường
hợp bị ảnh hưởng trong dự án đầu tư xây dựng Trường Trung học Cơ sở Thạnh Xuân
1.
Hiện nay, Ban Bồi thường - Giải phóng mặt bằng đã hoàn chỉnh Phương án
bồi thường, hỗ trợ, tái định cư của dự án gửi Phòng Tài nguyên và Môi trường về việc
thẩm định Chính sách bồi thường và tham mưu ban hành Quyết định thu hồi đất các
trường hợp có đất bị ảnh hưởng trong Dự án xây dựng Trường Trung học cơ sở Thạnh
Xuân, phường Thạnh Xuân.
Trong tháng 02/2020 sẽ hoàn tất việc cung cấp hồ sơ và thực hiện việc ứng
vốn từ Quỹ phát triển Đất thành phố và tham mưu ban hành Quyết định bồi thường
các trường hợp bị ảnh hưởng trong dự án.
Triển khai, niêm yết phương án và Quyết định thu hồi đất đến các hộ dân.
44
Trong tháng 03/2020 sẽ tham mưu ban hành Quyết định bồi thường và tiến
hành chi trả tiền bồi thường cho các hộ dân.
Dự án 6: Nâng cấp mở rộng đường Tân Thới Hiệp 21
- Chủ đầu tư: Ban Quản lý đầu tư xây dựng công trình.
- Nguồn vốn: Ngân sách thành phố.
- Quy mô dự án:
+ Diện tích đất thu hồi là 27.709,6 m2.
+ Tổng số trường hợp bị ảnh hưởng: 436 trường hợp.
+ Chiều dài tuyến là 1.720 m, mặt cắt ngang 16m, trong đó mặt đường rộng
12m, vỉa hè mỗi bên 2 m.
Qua đo đạc và khảo sát, tổng diện tích đất thu hồi khoảng 21.700m2.
+ Chiều dài tuyến là 1720m; Chiều rộng là 16m; Số hộ dân bị ảnh hưởng : 403
hộ
+ Đất ở khoảng 14.300m2; Đất nông nghiệp khoảng 7.400 m2.
+ Vật kiến trúc khoảng 14.400 m2.
Ngày 06/6/2018, Ủy ban nhân dân quận ban hành 400 Thông báo thu hồi đất
các trường hợp bị ảnh trong dự án Nâng cấp, mở rộng đường Tân Thới Hiệp 21,
phường Tân Thới Hiệp, Quận 12.
Ngày 14 và 15/6/2018, Ban Bồi thường – Giải phóng mặt bằng phối hợp Ủy
ban nhân dân phường Tân Thới Hiệp, Ban Quản lý đầu tư xây dựng công trình triển
khai Thông báo thu hồi đất cho các trường hợp bị ảnh trong dự án. Đồng thời, tổ chức
niêm yết công khai theo quy định.
Ngày 03/12/2018, Ủy ban nhân dân quận có Công văn số 9154/UBND-BT về
phê duyệt hệ số điều chỉnh giá đất để tính đơn giá bồi thường, hỗ trợ và tái định cư
dự án đầu tư xây dựng công trình Nâng cấp, mở rộng đường Tân Thới Hiệp 21, Quận
12.
32/BT gửi Sở Tài nguyên và Môi trường và Hội đồng Thẩm định giá đất thành phố,
45
về việc bổ sung pháp lý để tính đơn giá bồi thường, hỗ trợ và tái định cư trong dự án
Nâng cấp, mở rộng đường Tân Thới Hiệp 21.
Về công tác đo đạc, kiểm đếm, cụ thể như sau:
- Tổng số hồ sơ: 436 trường hợp
+ Đã ban hành Thông báo thu hồi đất: 400 trường hợp, trong đó:
. Không sai tên thông báo thu hồi đất: 204 trường hợp
. Sai địa chỉ và sai tên thông báo thu hồi đất: 196 trường hợp
+ Chưa ban hành thông báo thu hồi đất: 36 trường hợp
- Đã kiểm đếm hiện trạng nhà đất 436/436 trường hợp.
- Hồ sơ xác minh nguồn gốc đất:
- Đã chuyển UBND phường Tân Thới Hiệp để tiến hành xác minh nguồn gốc:
436/436 hồ sơ (Trong đó có 06 hồ sơ vắng chủ).
Về lập dự án bồi thường:
Ngày 13 tháng 8 năm 2019, UBND quận có Công văn số 8274/UBND-BT gửi
Sở Tài nguyên và Môi trường về thẩm định và phê duyệt dự án bồi thường, hỗ trợ,
tái định cư để thực hiện dự án đầu tư xây dựng công trình Nâng cấp, mở rộng đường
Tân Thới Hiệp 21, Quận 12.
- Rà soát hoàn chỉnh hồ sơ bồi thường từng trường hợp bị ảnh hưởng.
- Phối hợp Ủy ban nhân dân phường bổ sung những trường hợp phường báo
cáo nguồn gốc, quá trình sử dụng đất chưa rõ ràng.
Khó khăn, vướng mắc:
- Về chứng thư thẩm định giá đất: Qua rà soát nhận thấy tài sản so sánh do đơn
vị thẩm định giá đất lập hết hạn vào tháng 9/2019. Do đó, Ban Bồi thường – Giải
phóng mặt bằng đã đề nghị đơn vị tư vấn giá đất thu thập thêm tài sản so sánh để bổ
sung chứng thư thẩm định giá đất.
gửi Sở Tài nguyên và Môi trường về phê duyệt hệ số điều chỉnh giá đất để tính bồi
46
thường, hỗ trợ và tái định cư trong dự án đầu tư xây dựng công trình Nâng cấp, mở
rộng đường Tân Thới Hiệp 21.
Đối với những hồ sơ Ủy ban nhân dân phường báo cáo nguồn gốc không rõ
ràng, không đủ, Ban Bồi thường - Giải phóng mặt bằng cùng Ủy ban nhân dân phường
hoàn chỉnh, bổ sung lại nguồn gốc, quá trình sử dụng nhà, đất, công trình vật kiến
trúc và phần diện tích ngoài ranh giấy chứng nhận trong tháng 11/2019.
Hiện Ủy ban nhân dân phường Tân thới Hiệp chưa báo cáo nguồn gốc quá
trình sử dụng đất đối với những trường hợp chưa ban hành Thông báo thu hồi đất và
sai tên, ai địa chỉ theo đề nghị của Ban Bồi thường – Giải phóng mặt bằng tại công
văn số 474/BT ngày 24/10/2019.
Do dự án vượt tổng mức đầu tư được duyệt ban đầu nên phải điều chỉnh tổng
mức tư trình Hội đồng nhân dân thành phố phê duyệt. Hiện Ban Bồi thường - Giải
phóng mặt bằng đang thực hiện điều chỉnh tổng mức đầu tư (cũ: 269 tỷ; mới: 400 tỷ).
Nguyên nhân, tại thời điểm lập báo cáo chủ trương đầu tư dự án năm 2015, đã
dựa trên kết quả khảo sát sơ bộ giá khu vực và cân đối đơn giá bồi thường các dự án
đang thực hiện nên giá thị trường khu vực triển khai dự án Nâng cấp, mở rộng đường
Tân Thới Hiệp 21 (TTH21) thấp do chưa hoàn thành các dự án lân cận và mật độ dân
cư còn thưa.
Dự án 6: Dự án Xây dựng đường Liên phường Thới An – Thạnh Xuân (tuyến
2):
Chưa nhận bàn giao hồ sơ pháp lý và ranh mốc ngoài thực địa để thực hiện dự
án.
Một số khó khăn, vướng mắc của dự án:
- Liên quan đến phát sinh tăng tổng mức đầu tư của dự án:
Chủ trương thực hiện dự án Xây dựng đường liên phường Thới An - Thạnh
Xuân (Tuyến 2) được đề xuất từ thời điểm năm 2015 theo Báo cáo thẩm định số
92/BC-HĐTĐ ngày 06/11/2015 của Hội đồng thẩm định dự án với tổng mức đầu tư
dự án ước khoảng 151,98 tỷ đồng, cụ thể các khoản mục chi phí như sau:
47
- Bồi thường đất ở: 135,772 tỷ.
- Chi phí phục vụ bồi thường (2%): 2,71 tỷ.
- Dự phòng phí (10%): 13,5 tỷ.
Đến nay, do tình hình biến động đất đai dẫn đến giá giao dịch nhà, đất trên thị
trường tăng cao. Qua Đơn giá khảo sát thực tế, Ban Bồi thường – Giải phóng mặt
bằng dự toán tổng mức đầu tư của dự án tăng từ 151,98 tỷ đồng thành 1.296,49 tỷ
đồng, cụ thể các khoản mục chi phí như sau:
- Bồi thường về đất: 1.112,45 tỷ đồng. Trong đó:
+ Đất ở: 693,15 tỷ đồng.
Vị trí 1: 4.209,5 m2 x 45.000.000 đồng = 189,43 tỷ đồng
Vị trí 2: 495 m2 x 34.560.000 đồng = 17,11 tỷ đồng
Vị trí 3: 20.795,5 m2 x 23.400.000 đồng = 486,61 tỷ đồng
+ Đất nông nghiệp: 419,30 tỷ đồng:
119.800m2 x 3.500.000 đồng = 419,30 tỷ đồng.
- Bồi thường vật kiến trúc: 45,13 tỷ đồng
- Chi phí phục vụ bồi thường (2%): 23,15 tỷ đồng.
- Dự phòng phí (10%): 115,76 tỷ đồng.
Ban Bồi thường – Giải phóng mặt bằng lập đã báo cáo đề xuất Hội đồng thẩm
định của dự án xem xét điều chỉnh chủ trương của dự án do tăng tổng mức đầu tư.
2.2. Đánh giá những kết quả đạt được thông qua việc áp dụng pháp luật
về bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất áp dụng tại Quận 12 Thành phố Hồ Chí
Minh
Các văn bản hướng dẫn khá đầy đủ, chi tiết quy định về giá đất cụ thể do Ủy
ban nhân dân thành phố quyết định tại thời điểm thu hồi đất. Các quyết định quy định
rõ ràng, cụ thể các điều kiện được bồi thường về đất và bồi thường chi phí đầu tư vào
phần đất còn lại. Bồi thường khi thu hồi đối với từng loại đất, bồi thường tài sản gắn
liền với đất và từng đối tượng cụ thể. Yêu cầu bảo đảm đời sống và phải tạo điều kiện
thuận lợi cho người có đất thu hồi đã được quy định đầy đủ và cụ thể hơn. Đội ngũ
công tác bồi thường thực hiện khá nghiêm túc và xử lý linh hoạt các vướng mắc khó
48
khăn theo quy định của Uỷ ban nhân dân thành phố, phù hợp với những quy định của
pháp luật.
Về công tác tổ chức và trình tự thực hiện: các dự án đều thực hiện đúng quy
trình của pháp luật. Thực hiện theo các Nghị định như: Nghị định số 22/1998/NĐ-
CP; Nghị định số 197/2004/NĐ-CP; Nghị định số 69/2009/NĐ-CP…
Về việc xác định đối tượng và điều kiện được bồi thường: khi tiến hành giải
phóng mặt bằng, Đội ngũ cán bộ bồi thường giải phóng mặt bằng đã xem xét hồ sơ
pháp lý, xác định nguồn gốc thửa đất, loại đất và tiến hành giải phóng mặt bằng theo
đúng quy định.
2.3. Nhu cầu, phương hướng và giải pháp để hoàn thiện pháp luật về bồi
thường khi nhà nước thu hồi đất nông nghiệp
2.3.1. Nhu cầu hoàn thiện pháp luật về bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất
nông nghiệp
Thứ nhất, đất nông nghiệp ngày càng bị suy giảm do do công nghiệp hóa, hiện
đại hóa: đất nông nghiệp đang ngày càng bị thu hẹp và chuyển thành đất công nghiệp,
cơ sở hạ tầng và giao thông. Vấn đề đặt ra là khi đất nông nghiệp bị thu hồi thì sẽ ảnh
hưởng đến cuộc sống của người nông dân và phải làm như thế nào để đảm bảo được
cho cuộc sống của họ sau này. Khi thu hồi đất nông nghiệp, Nhà nước phải làm thỏa
đáng lợi ích hợp pháp của các bên liên quan. Nếu không sẽ kéo theo những hệ lụy về
mặt kinh tế, chính trị, xã hội.
Thứ hai, về mặt chính trị: nước ta là một nước xuất khẩu nông nghiệp hàng
đầu trên thế giới, đất nông nghiệp luôn có vai trò quan trọng đối với việc phát triển
kinh tế. Nếu không có những chính sách pháp luật hợp lý về đất đai thì có thể tạo ra
những tiềm ẩn nguy cơ gây mất ổn cho chính trị. Khi đất nông nghiệp bị thu hồi,
người bị ảnh hưởng trực tiếp và nặng nề nhất đó chính là người nông dân, họ không
những mất đi đất đai, mất công việc làm, mất đi nơi sống sinh hoạt mà còn sẽ gặp
những khó khăn sau này. Nhiều người dân phản ứng gay gắt, tình trạng khiếu kiện,
khiếu nại kéo dài có thể gây ra nguy cơ mất ổn định xã hội, chính trị, có thể bị kẻ gian
lợi dụng, tạo phản ứng thái quá với cơ quan chính quyền. Việc giải quyết tốt công tác
49
bồi thường, hỗ trợ sẽ có được sự nhất trí, đồng thuận của người dân không chỉ trong
việc quản lý đất đai mà còn đối với cácchính sách phát triển kinh tế, an ninh, quốc
phòng của đất nước, góp phần duy trì, ổn định về chính trị.
Thứ ba, đất nông nghiệp bị thu hồi sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến việc làm, lao
động, phương hướng sản xuất, cơ cấu cây trồng vật nuôi, cơ cấu lao động… cũng như
nếp sống, văn hóa của cộng đồng của chính quyền địa phương. Việc thu hồi đất nông
nghiệp cũng có những tác động tiêu cực đến người dân. Việc mất tư liệu sản xuất,
mất việc làm, không có thu nhập, sẽ dẫn đến những hệ lụy là tệ nạn xã hội như cờ
bạc, rượu chè, trộm cắp. Chính vì vậy, thực hiện tốt việc bồi thường trong trường hợp
này sẽ giúp người có đất bị thu hồi nhanh chóng ổn đinh cuộc sống, quay lại sản xuất,
cải thiện cuộc sống. Vì điều đó mà bộ mặt văn hóa nông thôn, kinh tế sẽ có những
chuyển biến theo hướng tích cực. Khi mà đất đai chuyển dịch từ hướng nông nghiệp
sang hướng phi nông nghiệp là một nhu cầu phát triển thì một đòi hỏi thiết yếu là phải
có những quy định pháp luật, những chính sách cụ thể để đảm bảo ổn định xã hội
trong công tác chuyển dịch đất đai, đặc biệt là việc hoàn thiện chính sách hỗ trợ, bồi
thường khi nhà nước thu hồi đất nông nghiệp. Làm thế nào để đảm bảo hài hòa những
chính trị, kinh tế - xã hội, lợi ích cân bằng lợi ích của Nhà nước, chủ đầu tư, người bị
thu hồi đất là vấn đề đặt ra trong việc xây hoàn thiện, dựng pháp luật đất đai trong xu
hướng hiện nay.
Trước khi Luật Đất đai 2013 được ban hành, trong mười năm thi hành Luật
Đất đai 2003, những quy định về bồi thường, hỗ trợ khi nhà nước thu hồi đất cũng
từng bước hoàn thiện, tạo điều kiện ngày càng tốt hơn cho người có đất bị thu hồi ổn
định đời sống và sản xuất. Mặc dù trên thực tế, vẫn cần kiểm nghiệm lại để xem liệu
là những thay đổi này có thực sự phù hợp, đem lại lợi ích thiết thực cho người dân có
đất nông nghiệp bị thu hồi hay chưa nhưng dù kết quả như thế nào, pháp luật cũng
cần phải được tiếp tục hoàn thiện để đạt được hiệu quả áp dụng cao nhất.
50
2.3.2. Phương hướng hoàn thiện pháp luật về bồi thường khi Nhà nước thu
Một số định hướng sau sẽ góp phần vào việc hoàn thiện các quy định pháp luật
về bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất nông nghiệp:
Thứ nhất, hoàn thiện pháp luật về bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất nông
nghiệp phải dựa trên việc giải quyết hài hòa lợi ích của Nhà nước, lợi ích của người
có đất nông nghiệp bị thu hồi và lợi ích của doanh nghiệp. Đặc biệt, không chỉ bảo
đảm bồi thường giá trị kinh tế ngay thời điểm hiện tại khi người dân có đất nông
nghiệp bị thu hồi mà cần hỗ trợ, quan tâm, chuyển đổi việc làm, tạo sự ổn định lâu
dài, vững chắc cho những người dân có đất nông nghiệp bị thu hồi.
Thứ hai, phải căn cứ vào chủ trương, quan điểm, đường lối của Đảng về tiếp
tục hoàn thiện mới chính sách, pháp luật đất đai trong công cuộc đẩy mạnh làm cho
đất nước ngày càng phát triển trở thành nước công nghiệp theo hướng hiện đại hóa,
công nghiệp hóa. Xét về mặt lý luận: quan điểm, chính sách, đường lối của Đảng là
trọng tâm của pháp luật hay nói theo một cách khác pháp luật đó là sự thể chế hóa
quan điểm, chính sách, đường lối của Đảng.
Thứ ba, hoàn thiện pháp luật về bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất nông
nghiệp cần có sự thống nhất, đồng thời với việc hoàn thiện pháp luật đất đai nói chung
và pháp luật chuyên ngành khác nói riêng.
Thứ tư, hoàn thiện pháp luật về bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất nông
nghiệp phải tiến hành đồng thời với việc xây dựng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất,
hoàn thiện công tác thống kê về đất đai, xây dựng bản đồ địa chính đồng thời với việc
hoàn thành cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Cần có sự quan tâm, chú trọng
xây dựng hệ thống cở sở dữ liệu về đất đai, bảo đảm sự cập nhật liên tục, có sự chia
sẻ, thông tin dữ liệu về đất đai đến các cơ quan, tổ chức và đông đảo người dân khi
có nhu cầu.
Ngoài ra, khi mà hội nhập quốc tế trở thành xu hướng tất yếu, việc hoàn thiện
pháp luật về bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất nông nghiệp cần nghiên cứu,
học tập, tham khảo kinh nghiệm và thực tiễn pháp lý của các nước trên thế giới về
51
lĩnh vực này. Hiện nay nước ta đã trở thành thành viên chính thức của nhiều tổ chức
quốc tế trong khu vực và thế giới như Diễn đàn hợp tác kinh tế Thái Bình Dương
(APEC), là nước thứ mười hai đàm phán gia nhập Hiệp định đối tác kinh tế chiến
lược xuyên Thái Bình Dương (TPP), Hiệp hội các nước Đông Nam Á (ASEAN) và
Tổ chức Thương mại Thế giới (WTO).
2.3.3. Giải pháp hoàn thiện pháp luật về bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất
nông nghiệp từ thực tiễn
Hoàn thiện những quy định của pháp luật về hỗ trợ, bồi thường khi Nhà nước
thu hồi đất nông nghiệp
Thứ nhất, phải đảm bảo lợi ích giữa người có đất bị thu hồi và Nhà nước.
Pháp luật về công tác bồi thường hiện nay vẫn thiếu sự thống nhất của người
dân, gây ra nhiều khiếu kiện về bồi thường không thỏa đáng. Hiện nay, ở nhiều nước
trên thế giới đã có các hình thức bồi thường khi thu hồi đất một cách linh hoạt và đã
đạt được sự ủng hộ cao của người dân.
Hai cơ chế điển hình là “góp đất, điều chỉnh lại đất đai” và “chia sẻ lợi ích”
hay được sử dụng. Như vậy, nếu như muốn cho địa phương có nguồn vốn để phát
triển, phải tạo quan hệ đối tác lâu dài giữa các nhà đầu tư trong nước và các nhà đầu
tư ngoài nước và cộng đồng dân dư địa phương, các nước thường áp dụng cơ chế
“chia sẻ lợi ích”. Hình thức chia sẻ gồm: nước cho dân cư địa phương, giảm giá cung
cấp điện; chuyển một phần nguồn thu ngân sách nhà nước cho chính quyền địa
phương và chia sẻ nguồn thu cho những người bị ảnh hưởng; chính quyền địa phương
được bình đẳng với chủ đầu tư trong việc tham gia vào các quyết định vận hành dự
án; khôi phục và phát triển đời sống cư dân địa phương; tạo điều kiện cho địa phương
để phát triển hạ tầng, đào tạo nghề, tạo việc làm mới trong khu vực phi nông nghiệp;
địa phương được thu thuế sử dụng đất phi nông nghiệp từ dự án; đóng góp cho phát
triển hạ tầng cho cộng đồng địa phương… Do vây, các cơ quan nhà nước xem xét áp
dụng những nguyên tắc không trái pháp luật để quy định cần tiếp nhận cơ chế “chia
sẻ lợi ích” trên cở sở thỏa thuận để áp dụng vào phương thức bồi thường, hỗ trợ cho
người dân khi triển khai các dự án khai thác tài nguyên thiên nhiên như thủy điện,
52
khai khoáng… và tiếp tục kiến nghị Chính phủ hướng dẫn thực hiện nhu cầu cấp thiết
này.
Về cơ chế “góp đất và điều chỉnh lại đất đai”, đây là một trong những phương
thức quản lý và giải quyết các vấn đề tài chính trong phát triển đô thị, đã và đang
được áp dụng rộng rãi ở hầu hết các nước công nghiệp mới, các nước phát triển. Hiện
nay, nó đang được áp dụng ở nhiều nước Đông Nam Á như Philippines, Thái Lan,
Maylasia… Nội dung của phương thức này là cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết
định thực hiện dự các án góp đất và điều chỉnh đất đai tại một địa điểm nhất định khi
chuyển đất đang sử dụng sang đất để phát triển khu đô thị mới, trùng tu khu đô thị cũ
với quy hoạch các cơ sơ hạ tầng, khu cộng đồng, khu dân cư, các khu sản xuất kinh
doanh… theo quy hoạch chi tiết đã được phê duyệt. Khi quy hoạch, phải căn cứ vào
số lượng người đang sử dụng đất để hỗ trợ, bồi thường và trả lại cho họ diện tích đất
đô thị tương ứng, sao cho đất đô thị nhận được phải có giá trị cao hơn đất mà họ sử
dụng trước đó và phần diện tích đất còn lại được đem ra đấu giá để có kinh phí thực
hiện toàn bộ kế hoạch của dự án. Những người đang sử dụng đất đều đồng thuận và
đang thảo luận về quy hoạch này trong triển khai dự án. Theo hình thức này, người
bị thu hồi đất luôn có cơ hội tham gia vào các dự án phát triển, không bị đứng vòng
ngoài như ngày nay, cùng với người dân địa phương trở thành động lực chính cho sự
phát triển của đô thị. Vì thế, phải tiếp nhận “điều chỉnh lại đất đai và cơ chế góp đất”
để áp dụng thực hiện vào những phương thức bồi thường, hỗ trợ tái định cư cho các
dự án xây dựng trùng tu những khu đô thị cũ và khu đô thị mới.
Để phương án hỗ trợ, bồi thường tái định cư do cơ quan có thẩm quyền đưa ra
phù hợp, nhận được sự đồng thuận của người dân; bảo đảm việc hỗ trợ được khách
quan, công bằng, kịp thời, công khai, và đúng quy định, cần bổ sung nguyên tắc bồi
thường, hỗ trợ, tái định cư được phê duyệt nên quy định khi đạt được ít nhất 90% ý
kiến đồng ý của những người tham gia ý kiến từ cộng đồng dân cư địa phương.
Thứ hai, hoàn thiện các quy định về trình tự, thủ tục thu hồi và bồi thường khi
Nhà nước thu hồi đất nông nghiệp. Việt Nam là một nước với dân số làm nghề nông
chiếm hơn 60%. Khi quy hoạch đất nông nghiệp, đặc biệt là đất trồng lúa để chuyển
53
sang sử dụng vào mục đích khác, chúng ta cần phải có những nguyên tắc quán triệt
như: hạn chế tối đa việc chuyển đất chuyên trồng lúa sang mục đích khác và đất sử
dụng không hiệu quả để lấy đất cho các dự án. Những quy định này cần phải được
thể chế đồng bộ trong Luật Đất đai và trong những văn bản hướng dẫn thi hành về
trình tự, thủ tục thu hồi và bồi thường đất.
Thứ ba, tăng cường hiệu lực quản lý Nhà nước khi thu hồi đất
Nâng cao hiệu lực, hiệu quả giải quyết tranh chấp, khiếu kiện, tố cáo về bồi
thường thiệt hại khi thu hồi đất. Các cơ quan có thẩm quyền phải đề cao trách nhiệm,
tập trung giải quyết kịp thời, dứt điểm các tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về bồi thường
thiệt hại khi thu hồi đất theo đúng quy định của pháp luật về khiếu nại, tố cáo, công
bố công khai kết quả giải quyết tố cáo. Tăng cương công tác tuyên truyền, hướng dẫn
nhân dân thực hiện quyền khiếu nại, khiếu kiện theo quy định của pháp luật. Củng
cố, kiện toàn hệ thống thanh tra đất đai, đáp ứng yêu cầu thực thi nhiệm vụ. Quan tâm
đào tạo, nâng cao trình độ cho đội ngũ thanh tra viên, cán bộ giải quyết tranh chấp,
khiếu nại, tố cáo về bồi thường thiệt hại khi thu hồi đất.
Đẩy mạnh cải cách thủ tục hành chính và nâng cao năng lực quản lý nhà nước
về bồi thường thiệt hại khi thu hồi đất nông nghiệp. Phân tích rõ chức năng, nhiệm
vụ, quyền hạn của cán bộ, ngành, địa phương, bảo đảm quản lý thống nhất, hiệu lực,
hiệu quả và không chồng chéo. Rà soát, sửa đổi thẩm quyền thu hồi đất, bồi thường
thiệt hại khi thu hồi đất theo hướng vừa bảo đảm quyền quản lý thống nhất của Trung
ương, vừa phát huy quyển chủ động của địa phương.
Thứ tư, tiếp tục thiết lập khung pháp lý về bồi thường khi Nhà nước thu hồi
đất trên cơ sở đảm bảo tính thống nhất, đồng bộ và tính ổn định tương đối cao
Chính phủ cần ban hành văn bản quy phạm pháp luật đối với các trường hợp
người bị thu hồi đất không thi hành quyết định thu hồi đất nhằm phát triển kinh tế -
xã hội và an ninh quốc phòng. Đồng thời, đẩy mạnh các giải pháp thường xuyên ra
soát, hệ thống hóa các quy định của pháp luật về thu hồi đất nhằm kịp thời phát hiện
sai sót, bất cập và chồng chéo giữa các quy định về thu hồi đất theo Luật Đất đai 2003
54
với các văn bản luật chuyên ngành như Luật Nhà ở, Luật Doanh nghiệp, Luật Xử lý
vi phạm, hành chính,…
Thứ năm, hoàn thiện các quy định về giá
Trên cơ sở Nghị định số 44/2014/NĐ-CP và Nghị định số 104/2014/NĐ-CP ,
BTN&MT xây dựng và quy định cụ thể về giá đất, khung giá đất, các UBND tỉnh sẽ
quyết định việc lập dự toán, quản lý nội dung chi, mức chi và quyết toán kinh phí tổ
chức thực hiện bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất trên địa bàn
phù hợp với từng giai đoạn phát triển kinh tế - xã hội của mỗi vùng, miền và mức độ
đô thị hóa của từng địa phương; đảm bảo giá đất, khung giá đất khi Nhà nước thu hồi
đất phù hợp với giá đất, khung giá đất trên thị trường.
Cần trao quyền cho người bị thu hồi đất có quyền yêu cầu cơ quan định giá
đất xác định giá đất và giá do cơ quan định giá đất đưa ra là giá đất để tính đền bù.
Theo quy định hiện hành, hiện đang tồn tại cơ chế hai giá đất: Giá đất do Nhà nước
quy định áp dụng tính bồi thường trong trường hợp Nhà nước ra quyết định thu hồi
và giá đất do doanh nghiệp tự thỏa thuận với người sử dụng đất thông qua hình thức
nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất để
tạo quỹ đất. Việc song song tồn tại hai loại giá đất là một trong những nguyên nhân
gây khiếu nại về giá đất trong bồi thường, giải phóng mặt bằng, đặc biệt đối với các
dự án sử dụng đất bằng chính hình thức Nhà nước thu hồi đất.
Có rất nhiều khiếu kiện kéo dài làm cho dự án các không triển khai đúng tiến
độ và làm lỡ cơ hội đầu tư, kinh doanh của các doanh nghiệp bởi vì người bị thu hồi
đất không chấp nhận với phương án bồi thường của Nhà nước.
Giải pháp để hoàn thiện các chính sách về giá đất được đưa ra để khắc phục
hạn chế này, là:
_Giá đất được xác định phải dựa trên sự thỏa thuận của người sử dụng đất;
_ Trường hợp nếu như giá đất không thỏa thuận được thì người dân bị thu hồi
đất được quyền yêu cầu các cơ quan thẩm định giá phải xác định giá đất, giá bất động
sản xác định theo giá của cơ quan thẩm định giá đưa ra. Để đảm bảo giá của cơ quan
thẩm định giá đưa ra là khách quan, độc lập Nhà nước cần nghiên cứu hành lập cơ
55
quan định giá chuyện nghiệp, độc lập với địa vị pháp lý rõ ràng và chịu trách nhiệm
trước pháp luật về hoạt động thẩm định giá [3, tr.10].
Vì thế, cần quy định rõ về khung pháp luật của hoạt động dịch vụ định giá đất
và những trường hợp, khi nào thì dịch vụ định giá đất là bắt buộc; quy định những cơ
quan nhà nước có thẩm quyền quyết định về giá đất phải độc lập với các cơ quan có
thẩm quyền quản lý đất đai để đảm bảo tính khách quan trong việc xác định giá đất.
Tránh tình trạng “vừa đá bóng vừa thổi còi”, UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung
ương vừa có thẩm quyền thu hồi đất, vừa có thẩm quyền xác định bản giá đất để tính
bồi thường cho người bị thu hồi đất. Thích hợp nhất là quy định những cơ quan nhà
nước có thẩm quyền quyết định về giá đất phải được thành lập theo hệ thống ngành
“dọc” trực thuộc trung ương.
56
Tiểu kết chương
Để thực hiện tốt các quy định của pháp luật về bồi thường khi Nhà nước thu
hồi đất nông nghiệp và bảo đảm đầy đủ các quyền lợi cho người dân thì Nhà nước và
đội ngủ cán bộ làm công tác xây dựng pháp luật phải hoàn thiện hơn về các quy định
của pháp luật về bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất nông nghiệp. Đó là một công
việc khó khăn, phức tạp, cần phải có cả một quá trình. Kèm theo đó, cần phải nâng
cao đạo đức, trách nhiệm, nghề nghiệp và bồi dưỡng trình độ chuyên môn cho đội
ngũ cán bộ của các tổ chức, cơ quan thực thị pháp luật. Pháp luật cần phải quy định
rõ ràng, cụ thể từng chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn, trách nhiệm của các cơ quan
khi thực hiện nhiệm vụ của mình.
57
KẾT LUẬN
Ngày nay, trước tốc độ phát triển kinh tế của nước ta, việc đẩy mạnh
công nghiệp hóa, hiện đại hóa là một việc tất yếu, đất nông nghiệp với vai trò
là tài nguyên vô cùng quý giá của đất nước. Việc đất nông nghiệp được chuyển
mục đích sử dụng nhằm tạo điều kiện thu hút vốn của các nhà đầu tư trong và
ngoài nước, góp phần thúc đẩy doanh nghiệp, chuyển dịch cơ cấu kinh tế, phát
triển doanh nghiệp, cơ cấu lao động, làm thay đổi đời sống của người nông dân.
Để thực hiện các chính sách quản lý đất đai, Nhà nước cần phải thu hồi đất
nông nghiệp để phục vụ sự phát triển kinh tế, xã hội và an ninh chính trị của
đất nước.
Thực hiện các quan điểm, chủ trương của Đảng, Nhà nước và của Thành
phố Hồ Chí Minh trong những năm qua thực hiện pháp luật về bồi thường khi
Nhà nước thu hồi đất nông nghiệp ở Quận 12 đã diễn ra tương đối tốt và đạt
được nhiều thành tích. Tuy nhiên, bên cạnh đó cũng có nhiều hạn chế còn tồn
đọng. Với các đánh giá khoa học, dựa trên các phương pháp nghiên cứu, luận
văn đã chỉ ra những thành tích, những tồn tại hạn chế và đã xác định những
nguyên nhân của tồn tại, hạn chế đó. Từ đó, luận văn đã đưa ra một số giải pháp
cơ bản nhằm góp phần nâng cao hiệu quả thực hiện pháp luật về bồi thường khi
Nhà nước thu hồi đất nông nghiệp tại Quận 12 nói riêng và Thành phố Hồ Chí
Minh nói chung.
58
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO
1. Ban chỉ đạo bảng giá đất (2014), Tờ trình số 9274/TTr-BCĐBGĐ ngày 18 tháng
12 năm 2014, Thành phố Hồ Chí Minh.
2. Bộ Tài nguyên và Môi trường (2010), Báo cáo Tổng Điều tra đất đai 2010, Hà
Nội
3. Bộ Tài nguyên và Môi trường (2012), Báo cáo tổng kết tình hình thi hành Luật
đất đai 2003 và định hướng sửa đổi Luật Đất đai, Hà Nội, tr.5
4. Bộ Tư pháp (2012), Tổng hợp ý kiến của các đơn vị trong Bộ về Dự thảo Luật
Đất đai sửa đổi, tr.10.
5. Bộ Tài nguyên và môi trường (2014), Tờ trình chính phủ về việc ban hành Nghị
định quy định chi tiết một số điều về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước
thu hồi đất, Hà Nội.
6. Bộ Tài nguyên và môi trường (2014), Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT ngày 30
tháng 6 năm 2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định chi tiết phương
pháp định giá đất; xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất; định giá đất cụ thể và tư
vấn xác định giá đất, Hà Nội.
7. Bộ Tài nguyên và môi trường (2014), Thông tư số 37/2014/TT-BTNMT ngày
30/6/2014 của Bộ Tài nguyên môi trường quy định chi tiết về bồi thường, hỗ trợ
và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất, Hà Nội.
8. Bộ Tài nguyên và môi trường (2017), Thông tư số 33/2017/TT-BTNMT ngày 29
tháng 9 năm 2017 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định chi tiết Nghị định
số 01/2017/NĐ-CP ngày 06 tháng 01 năm 2017 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung
một số nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai và sửa đổi, bổ sung một
số điều của các Thông tư hướng dẫn thi hành Luật Đất đai, Hà Nội.
9. Bộ Tài nguyên và môi trường (2018), Thông tư số 37/2018/TT-BTC ngày 16
tháng 4 năm 2018 của Bộ Tài chính hướng dẫn một số nội dung về sắp xếp lại,
xử lý nhà, đất theo quy định tại Nghị định số 167/2017/NĐ-CP ngày 31 tháng 12
năm 2017 của Chính phủ quy định việc sắp xếp lại, xử lý tài sản công, Hà Nội.
59
10. Chính phủ (2009), Nghị định số 69/2009/NĐ-CP ngày 13/8/2009, quy định bổ
sung về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái
định cư, Hà Nội.
11. Chính phủ (2012), Báo cáo UBTVQH về việc thực hiện Luật Đất đai năm 2003,
tr.5.
12. Chính phủ (2014), Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của
Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai, Hà Nội.
Chính phủ quy định về giá đất, Hà Nội.
Chính phủ quy định về thu tiền sử dụng đất, Hà Nội.
Chính phủ quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất,
Hà Nội.
16. Chính phủ (2014), Nghị định số 102/2014/NĐ-CP ngày 10 tháng 11 năm 2014
của Chính phủ về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai, Hà Nội.
17. Chính phủ (2014), Nghị định số 104/2014/NĐ-CP ngày 14 tháng 11 năm 2014
của Chính phủ quy định về khung giá đất, Hà Nội.
Chính phủ về quản lý, sử dụng đất trồng lúa, Hà Nội.
Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất
đai, Hà Nội.
20. C. Mác và Ph. Ănghen (1995), C. Mác và Ph. Ănghen toàn tập, tập 13, NXB.
Chính trị quốc gia.
21. Đảng Cộng sản Việt Nam (2011), Văn kiện Đại hội đại biểu toàn quốc lần thứ
XI, Nxb Chính trị Quốc gia - Sự thật, Hà Nội.
22. Nguyễn Thanh Hải (2014), Một số vấn đề về khiếu nại, tố cáo và giải quyết khiếu
nại tố cáo trong lĩnh vực đất đai
60
23. Hội đồng nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh (2014), Nghị quyết số 29/2014/NQ-
HĐND ngày 30 tháng 12 năm 2014 của Hội đồng nhân dân Thành phố về Bảng
giá các loại đất trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh công bố ngày 01 tháng 01
năm 2015, Thành phố Hồ Chí Minh.
24. Hội đồng thẩm định bảng giá đất (2014), Công văn số 11623/STC-HĐTĐBGĐ
ngày 19 tháng 12 năm 2014; ý kiến của Sở Tư pháp tại Công văn số 7271/STP-
VB ngày 24 tháng 12 năm 2014, Thành phố Hồ Chí Minh.
25. Trần Quang Huy, Chính sách hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất, Tạp chí Luật học,
số 10/2010.
26. Nguyễn Quốc Hùng (2006), Đổi mới chính sách về chuyển đổi mục đích sử dụng
đất đai trong quá trình công nghiệp hóa, đô thị hóa ở Việt Nam, Nhà xuất bản
Chính trị Quốc gia năm 2006.
27. Phan Trung Hiền (2011), Pháp luật về thu hồi đất khi thực hiện quy hoạch và chế
định trưng dụng đất trong pháp luật Việt Nam, Tạp chí Luật học, (số 3).
28. Phạm Duy Nghĩa (2011), Xác lập quyền tài sản của nông dân với đất nông nghiệp,
báo điện tử tiasang.com ngày 7/11/2011.
29. Phạm Hữu Nghị (2005), Vai trò của Nhà nước trong việc thực hiện quyền sở hữu
toàn dân về đất đai, Nhà nước và pháp luật, số 1/2005.
30. Hoàng Thị Kim Quế (2007), Giáo trình Lý luận chung về Nhà nước và pháp luật,
NXB Đại học Quốc gia Hà Nội.
31. Quốc hội, Hiến pháp 2013, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội.
32. Quốc hội (2013), Luật Đất đai năm 2013.
33. Lê Minh Tâm, Về khái niệm hiệu quả pháp luật và những tiêu chí xác định hiệu
quả pháp luật, Tạp chí Nhà nước và pháp luật 11/2000, tr.51.
34. Lê Ngọc Thạnh (2013), Pháp luật về hỗ trợkhi Nhà nước thu hồi đất nông
nghiệp,Tạp chí Dân chủ và Pháp luật Số 4/2013.
35. Lưu Quốc Thái (2015), Bản chất, vai trò của hoạt động thu hồi đất trong điều
kiện kinh tế thị trường, Tạp chí Nghiên cứu Lập pháp, số 15 (295).
61
36. Nguyễn Minh Tuấn (2013), Thu hồi đất vì mục đích kinh tế ở Việt Nam hiện nay,
Luận văn Thạc sĩ.
37. Nguyễn Quang Tuyến (2012), Công khai, minh bạch để bảo vệ quyền lợi của
người bị thu hồi đất, Tạp chí Nghiên cứu Lập pháp.
38. Ủy ban nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh (2014), Quyết định số 51/2014/QĐ-
UBND của Ủy ban nhân dân về việc ban hành Quy định về giá các loại đất trên
địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh áp dụng từ ngày 01 tháng 01 năm 2015 đến
ngày 31 tháng 12 năm 2019, Thành phố Hồ Chí Minh.
39. Ủy ban nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh (2015), Quyết định 23/2015/QĐ-
UBND của Ủy ban nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh về việc ban hành Quy định
về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất trên địa bàn Thành
phố Hồ Chí Minh, Thành phố Hồ Chí Minh.
40. Võ Khánh Vinh. Giáo trình lý luận chung về Nhà nước và Pháp luật (NXB Công
an nhân dân 2000).
41. Viện Khoa học Pháp lý - Bộ Tư pháp (2006), Từ điển Luật học, Nxb Từ điển
Bách khoa và Nxb Tư pháp, Hà Nội.
62

Bồi Thường Khi Nhà Nước Thu Hồi Đất Nông Nghiệp Theo Luật Đất Đai 2013 Từ Thực Tiễn Quận 12, Thành Phố Hồ Chí Minh

Uploaded by

Document Information

Copyright

Available Formats

Share this document

Share or Embed Document

Sharing Options

Did you find this document useful?

Is this content inappropriate?

Copyright:

Available Formats

Bồi Thường Khi Nhà Nước Thu Hồi Đất Nông Nghiệp Theo Luật Đất Đai 2013 Từ Thực Tiễn Quận 12, Thành Phố Hồ Chí Minh

Uploaded by

Copyright:

Available Formats

VIỆN HÀN LÂM

KHOA HỌC XÃ HỘI VIỆT NAM

HỌC VIỆN KHOA HỌC XÃ HỘI

NGUYỄN HOÀNG DUY