TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ QUỐC DÂN

KHOA BẤT ĐỘNG SẢN VÀ KINH TẾ TÀI NGUYÊN

BÀI TẬP NHÓM

MÔN HỌC: THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN

ĐỀ TÀI: Phân tích về bất động sản hoa viên nghĩa trang, cụ thể là công viên nghĩa
trang Vĩnh Hằng, Ba Vì

Họ và tên sinh viên: Phạm Thị Ngọc Oanh – 11217389

Bùi Minh Phương – 11217391
Phạm Thị Diễm Quỳnh – 11215115
Vi Thị Mai Phương – 11217393
Trần Bảo Minh – 11217381
Lớp tín chỉ: Thị trường Bất động sản 03
Giảng viên: Trần Minh Thư

HÀ NỘI 2023
 MỤC LỤC
LỜI NÓI ĐẦU...............................................................................................................2
I. Môi trường vĩ mô.......................................................................................................3
1. Dân số......................................................................................................................3
2. Thu nhập.................................................................................................................5
3. Kỳ vọng....................................................................................................................5
4. Mốt và thị hiếu........................................................................................................5
5. Quy hoạch...............................................................................................................6
6. Chính sách của nhà nước......................................................................................6
II. Xác định ranh giới thị trường và phân tích bất động sản hoa viên nghĩa trang,
công viên nghĩa trang Vĩnh Hằng Ba Vì.....................................................................6
1. Khái quát về công viên nghĩa trang Vĩnh Hằng Ba Vì.........................................6
1.1. Khái quát vị trí và diện tích.............................................................................6
1.2. Lý do lựa chọn vị trí tọa lạc của công viên nghĩa trang Vĩnh Hằng Ba Vì...7
2. Phân tích bất động sản công viên nghĩa trang Vĩnh Hằng Ba Vì......................8
2.1. Vị trí tuyệt đối...................................................................................................8
2.2. Hạ tầng.............................................................................................................8
2.3. Mức giá đất.....................................................................................................10
III. Phân tích cầu.........................................................................................................10
1. Đánh giá tiềm năng thị trường bất động sản hoa viên nghĩa trang................10
2. Đối tượng khách hàng mà công viên nghĩa trang Vĩnh Hằng Ba Vì hướng tới.
....................................................................................................................................12
2.1. Đối tượng khách hàng...................................................................................12
2.2. Đặc điểm khách hàng....................................................................................13
2.3. Thị hiếu khách hàng......................................................................................13
IV. Phân tích cung.........................................................................................................14
1. Quy mô, cơ cấu.....................................................................................................14
2. Sản phẩm và dịch vụ............................................................................................14
3. Các yếu tố đầu vào của sản phẩm.......................................................................17
3.1. Nguồn nhân lực..............................................................................................17
3.2. Nguyên vật liệu...............................................................................................17
3.3. Công nghệ.......................................................................................................17
4. Các lực lượng cạnh tranh....................................................................................18
1
 4.1. Đối thủ cạnh tranh trong ngành...................................................................18
4.2. Đối thủ cạnh tranh tiềm ẩn............................................................................19
V. Phân tích cạnh tranh................................................................................................20
1. Điểm mạnh.............................................................................................................20
1.1. Vị trí gần trung tâm thành phố......................................................................20
1.2. Địa thế phong thủy và cảnh sắc hữu tĩnh.....................................................20
1.3. Giá mộ của công viên Vĩnh Hằng hợp lý......................................................20
1.4. Quy hoạch đồng bộ và tinh tế........................................................................20
1.5. Dịch vụ chăm sóc mộ phần chất lượng 5 sao...............................................21
2. Điểm yếu...............................................................................................................21
3. Thời cơ..................................................................................................................21
3.1. Nhu cầu khách hàng và khả năng sẵn sàng chi trả.....................................21
3.2. Loại hình đầu tư BĐS mới, có tiềm năng phát triển.....................................22
3.3. Do có nhiều nghĩa trang đã phải đóng cửa nên nhu cầu mua bán đất nghĩa
trang Vĩnh Hằng Ba Vì Hà Nội cũng tăng cao....................................................22
4. Thách thức............................................................................................................22
VI. Phân tích đối thủ cạnh tranh...............................................................................22
1. Công viên nghĩa trang Lạc Hồng Viên...............................................................22
2. Nghĩa Trang Thiên Đức.......................................................................................23
VII. Dự đoán giá cả, đưa ra kiến nghị, đề xuất.............................................................24
1. Dự đoán mức giá cả...............................................................................................24
2. Đề xuất:.................................................................................................................25
KẾT LUẬN...................................................................................................................26

2
 LỜI NÓI ĐẦU

Bất động sản là một trong những nền tảng của nhiều nền kinh tế, có quan hệ mật
thiết với rất nhiều ngành nghề khác. Bất động sản là nhân tố quan trọng góp phần huy
động vốn đầu tư, thúc đẩy phát triển, tăng thu ngân sách nhà nước, mở rộng các thị
trường, góp phần ổn định kinh tế - xã hội. Cùng với đó, bất động sản cũng là điều kiện
cơ bản tối thiểu của đời sống xã hội, đảm bảo cho quá trình tồn tại và phát triển. Điều
này đặc biệt đúng ở Việt Nam khi có đến 90% số hộ gia đình sở hữu nhà. Nếu tính cả
đất đai và các bất động sản khác thì con số này có thể lớn hơn.

Đặc biệt với dư địa và tiềm lực phát triển chung của toàn ngành bất động sản, đất
nghĩa trang không chỉ trở thành kênh đầu tư quen thuộc, mà còn hấp dẫn bởi pháp lý
và tính thanh khoản cao của nó. Từ cuối năm 2021 đến nửa đầu năm 2022, các kênh
đầu tư kinh tế trải qua nhiều sự kiện lớn, gây ra tình trạng mất kiểm soát ở nhiều quốc
gia. Vật giá leo thang, các kênh đầu tư truyền thống như vàng, ngoại tệ, chứng
khoán… chịu nhiều biến động. Các nhà đầu tư nhanh chóng xoay chuyển tình thế khi
tìm đến các kênh bất động sản. Hơn thế nữa, hiện nay khi đạo hiếu được đề cao, giá trị
đời sống nâng lên, nhu cầu về mộ gia tộc ngày càng được quan tâm, vì vậy việc đầu tư
bất động sản hoa viên nghãi trang trở thành lĩnh vực đầy tiềm năng.
Trước đây, người dân chỉ tìm mua đất nghĩa trang khi gia đình có tang sự, thường
diễn ra vội vàng, gấp gáp, đôi khi không có sự chọn lựa. Ngày nay, lo ngại việc khan
hiếm đất chôn cất, mong muốn chọn đất nghĩa trang gần khu vực trung tâm thành phố
có phong thủy tốt để tiện bề thăm viếng, chăm sóc, nhiều người có xu hướng tìm kiếm
từ sớm. Việc này không còn được coi là điềm báo xấu, phản ánh tâm lý tiêu cực, mà
ngược lại được đón nhận một cách nhẹ nhàng, tích cực hơn, như một sự chăm chút và
gìn giữ truyền thống gia đình. Đối với nhiều gia đình, mộ gia tộc còn có ý nghĩa quan
trọng khi những người con thành đạt muốn chuẩn bị cho ông bà, cha mẹ mình có được
sự an tâm, tự hào về chuyện mồ mả gia tiên yên bề, mang lại sự thịnh vượng cho gia
đình, dòng tộc. Bên cạnh đó, yếu tố cảnh quan thiên nhiên cũng tạo nên giá trị cho các
công viên nghĩa trang. Hầu hết các hoa viên nghĩa trang trên thế giới đều hướng đến
nghĩa trang xanh hay còn gọi là “nơi chôn cất thiên nhiên”. Công viên nghĩa trang
càng lâu đời thì cảnh quan thiên nhiên càng cổ kính. Sự khác biệt giữa hoa viên nghĩa
trang và nghĩa trang truyền thống là mật độ xây dựng thấp với các công trình công
viên trong lòng nghĩa trang, yếu tố cảnh quan thiên nhiên hài hòa phù hợp cho cả hoạt
động vãn cảnh, thưởng ngoạn hay lễ viếng chùa chiền.
Hiện nay, sự hiện diện của các nghĩa trang truyền thống dần thay đổi, khiến hoa
viên nghĩa trang càng có cơ hội đồng bộ trên diện rộng, mở ra các cơ hội để các nhà
đầu tư đón sóng.

3
I. Môi trường vĩ mô
Đất hoa viên (nghĩa trang) được xem là một sản phẩm bất động sản khi mà gần
đây nhiều nhà đầu tư tìm đến nó như một kênh kinh doanh, đặc biệt là các đô thị lớn.
Mặc dù chỉ là thị trường ngách nhưng lại trở nên thịnh hành trong những năm trở lại
đây
Chuyện đất ở cho người đã khuất luôn được người sống quan tâm. Dù là ở đất
nước hay quốc gia nào đi chăng nữa thì sự quan tâm đó cũng thể hiện rõ qua các khu
nghĩa trang được xây dựng.
Tại các nước châu Âu, nghĩa trang được xây dựng với quy mô lớn, bài bản. Có
thể nhận thấy, tuy không được trau chuốt về không gian nhưng cả khuôn viên đều toát
lên sự hiện đại, khoa học và ngăn nắp. Thông thường công viên nghĩa trang ở các nước
châu Âu sẽ là những dãy mộ đều, dài thẳng tắp. Cây cối, hay hoa lá cũng được trang trí
làm cảnh nhưng hầu như là sự đơn giản mà thôi.
Tại các nước châu Á, có thể do ảnh hưởng từ chính tư tưởng và lối sống phương
Đông còn tồn đọng mà các dự án đầu tư hoa viên có phần được chăm chút cẩn thận
hơn về cách bài trí sắp xếp cũng như vị trí mà dự án được đầu tư xây dựng. Những
nghĩa trang này thực sự được đầu tư tỉ mỉ và cẩn trọng vì yếu tố tâm linh được đặt lên
hàng đầu.

1. Dân số

Tăng trưởng về dân số làm tăng mọi nhu cầu của xã hội. Theo số liệu cập nhật
mới nhất của Liên Hợp Quốc, tính đến ngày 31/03/2023, dân số Việt Nam là
99.511.022 người, chiếm 1,24% dân số thế giới.

Tuổi thọ bình quân của Việt Nam hiện nay khoảng 73,6 tuổi với 63,2 tuổi ở nam
và 70 tuổi ở nữ. Theo TS. Phạm Vũ Hoàng, Phó Tổng cục trưởng Tổng cục Dân số
cho biết hiện nay số ngừoi từ 60 tuổi trở lên là 12,6 triệu người, chiếm khoảng 11,86%
dân số. Dự báo đến năm 2030, sẽ có khoảng 18 triệu người, chiếm 17,5% dân số, tức
là cứ 6 người dân thì có hơn 1 người cao tuổi.

Năm 2022, cả nước xảy ra 11.448 vụ tai nạn giao thông, làm 6.364 người chết,
bình quân mỗi ngày có 17 người chết.

4
 Theo thống kê, hằng năm tỉ lệ tử vong do các bệnh không lây nhiễm chiếm tới
74% số ca tử vong ở Việt Nam.
Ông Trần Văn Thuấn-Thứ trưởng Bộ Y tế cho biết theo thống kê của Viện Dinh
dưỡng quốc gia, tại Việt Nam, trung bình mỗi năm có 12,5 triệu người bị tăng huyết
áp; 3,5 triệu người bị đái tháo đường; 2 triệu người mắc bệnh tim; gần 165.000 ca mắc
ung thư mới…

Mỗi năm tại Việt Nam có 183 nghìn ca mắc ung thư và khoảng 123 nghìn người
trong số đó tử vong do bệnh ung thư, cứ 100 nghìn người thì có 159 người chẩn đoán
mắc mới và 106 người tử vong do ung thư. (do Bệnh viện Ung Bướu Hà Nội, Hội Ung
thư Việt nam và Sở Y tế TP Hà Nội). Tỷ lệ mắc ung thư tại Việt Nam xếp thứ 50/185
quốc gia.

Mỗi năm Việt Nam có khoảng 40 nghìn người tử vong vì các bệnh liên quan đến
thuốc lá. Theo tổ chức WHO dự báo đến năm 2030 sẽ tăng lên tới 70 nghìn người tử
vong/ năm do thuốc lá.

Theo số liệu dân số của Việt Nam trong năm 2022 có: 644.225 người chết, tỷ
suất sinh thô là 14,9%; tỷ suất chết thô là 7%

Theo ước tính của trang danso.org, tỷ lệ thay đổi dân số hằng ngày của Việt Nam
vào năm 2023 sẽ như sau:

- 3.887 trẻ em được sinh ra trung bình mỗi ngày

- 1.866 người chết trung bình mỗi ngày

Số người chết tại Việt Nam ngày càng tăng theo từng năm, trong khi đó số lượng
trẻ em được sinh ra cũng rất lớn. Mối quan hệ thuận chiều là: quy mô gia đình tăng lên

5
cũng theo nhu cầu về diện tích nhà ở và đất ở tăng theo. Song song với đó, số người
chết đi tăng lên cũng kéo theo nhu cầu về diện tích mồ chôn tăng theo.

2. Thu nhập

Lao động làm công hưởng lương năm 2022 có mức thu nhập bình quân năm
2022 là 7,5 triệu đồng, tăng 15,1% so với năm trước, tương ứng tăng 992.000 đồng. So
với cùng kỳ năm 2019, khi COVID-19 chưa xuất hiện, thu nhập của lao động làm
công hưởng lương tăng 12,7% tương ứng tăng khoảng 847.000 đồng. Thu nhập bình
quân của lao động làm công hưởng lương làm việc ở khu vực thành thị cao hơn 1,4 lần
thu nhập bình quân của lao động làm việc ở khu vực nông thôn, tương ứng 8,4 triệu
đồng so với 6,9 triệu đồng.

Các cư dân ở các thành phố lớn có thu nhập cao, có điều kiện kinh tế hơn sẽ có
xu hướng cầu về các sản phẩm thiết yếu. Hơn thế nữa sinh lão bệnh tử là quy luật
không thể nào tránh khỏi, trong khi đó diện tích khu nghĩa trang, xét trong thời điểm
hiện tại và tương lai gần, sẽ khó có thể đáp ứng nhu cầu cho người dân.

3. Kỳ vọng

Với nhiều ưu điểm tạo sự yên tâm cho khách hàng, loại hình bất động sản công
viên nghĩa trang dịch vụ đang nổi lên như một sự lựa chọn đầu tư an toàn bậc nhất
trong thời điểm đại dịch Covid-19.
Về giá trị, các chuyên gia trong nước và từ những quốc gia đi đầu trong đầu tư
hoa viên nghĩa trang là Hong Kong, Đài Loan và Nhật Bản đều đánh giá đây là thị
trường “chỉ có tăng chứ không giảm”, cụ thể là ở mức tăng trung bình 15%/năm. Khi
mua lẻ đầu tư một sản phẩm, mức vốn bỏ ra là rất thấp, phù hợp với tài chính của đa số
khách hàng. Hiện tại, khi đặt lên bàn cân với những thị trường gặp nhiều bất ổn như
vàng, USD, chứng khoán, đây đích thị là kênh đầu tư mang tính an toàn cao hàng đầu.
Đặc biệt là tính thanh khoản cao do nhu cầu tiêu thụ luôn hiện hữu.

4. Mốt và thị hiếu

Văn hóa người Á Đông rất xem trọng việc chôn cất, thờ cúng và không ngại bỏ
ra số tiền lớn cho một nơi an nghỉ hoành tráng, được chăm sóc tốt để thể hiện sự tôn
kính với ông bà, tổ tiên. Covid-19 cũng tạo nên làn sóng thông tin dày đặc liên quan
đến bệnh dịch, tạo cho người cao tuổi tâm lý suy nghĩ nhiều đến khoảnh khắc khi bản
thân bước sang thế giới bên kia. Thế hệ con cháu cũng từ đó mà có nhu cầu tìm mua
trước mộ phần tại những hoa viên nghĩa trang dịch vụ cao cấp như một món quà báo
hiếu gửi đến đấng sinh thành
Đối với người Việt, chôn cất, thờ cúng người đã khuất là việc thiêng liêng, luôn
được coi trọng. Khi một ai đó mất đi, gia đình sẵn sàng chi trả rất nhiều tiền cho việc
mai táng được toàn vẹn cũng như tìm được nơi an nghỉ tốt nhất cho người đã khuất. Vì
6
vậy, nhu cầu về đất hoa viên nghĩa trang là cực kỳ lớn và sẽ tăng dần theo sự phát triển
của xã hội, nhận thức của con người.
Ngày nay, khi xã hội ngày càng phát triển, việc chuẩn bị nơi an nghỉ trước cho
bậc sinh thành được đón nhận một cách nhẹ nhàng, tích cực hơn, như một sự chăm
chút và gìn giữ truyền thống gia đình. Do đó, việc chuẩn bị một nơi an nghỉ cho bậc
sinh thành cũng đòi hỏi chất lượng cao hơn về cảnh quan, quy hoạch và tiện ích...
5. Quy hoạch

UBND TP.Hà Nội và Viện Quy hoạch Xây dựng Hà Nội vừa công bố quy hoạch
nghĩa trang thủ đô Hà Nội đến năm 2030, tầm nhìn đến năm 2050. Cụ thể, theo quy
hoạch, đến năm 2050, quỹ đất dành cho xây dựng nghĩa trang thành phố là 1.247 ha.
Trong đó, khu vực đô thị là 1.103 ha và 144 ha dành cho khu vực nông thôn.
Vả lại, với hiện trạng quỹ đất xây nghĩa trang hạn hẹp, nhiều khu nghĩa trang
truyền thống đang đối mặt với nguy cơ bị di dời để phục vụ cho việc quy hoạch thành
khu dân cư, mở rộng đường xá, xây công viên,... khiến nhiều người không khỏi lo
lắng.

6. Chính sách của nhà nước

Nhà nước đưa ra các chính sách khuyến khích đầu tư xây dựng cũng như pháp lý
dành cho các BĐS hoa viên nghĩa trang:

Điều 3 Nghị định 23/2016/NĐ-CP quy định về các nguyên tắc đối với hoạt động
xây dựng, quản lý, sử dụng nghĩa trang và cơ sở hỏa táng

Điều 6 Nghị định 23/2016/NĐ-CP về đầu tư xây dựng nghĩa trang và cơ sở hỏa
táng
Văn bản hợp nhất 11/VBHN-BXD 2020 Nghị định về xây dựng, quản lý, sử
dụng nghĩa trang và cơ sở hỏa táng.
II. Xác định ranh giới thị trường và phân tích bất động sản hoa viên nghĩa trang,
công viên nghĩa trang Vĩnh Hằng Ba Vì

1. Khái quát về công viên nghĩa trang Vĩnh Hằng Ba Vì

1.1. Khái quát vị trí và diện tích

Công viên nghĩa trang Vĩnh Hằng là dự án của Công ty Cổ phần Ao Vua với tổng
số vốn đầu tư lên đến 20 triệu USD.
Công viên nghĩa trang Vĩnh Hằng nằm trên địa bàn hai xã Phú Sơn và Vật Lại,
huyện Ba Vì, Hà Nội, do Công ty Cổ phần Ao Vua làm chủ thầu, theo hình thức sở
hữu lâu dài. Vĩnh Hằng vốn ở vị trí cách xa khu vực dân cư nên có không gian thoáng
đãng và tĩnh mịch, có hơi ấm của đất đỏ bazan nên rất phù hợp làm nơi an nghỉ cuối
cùng.
7
 Nghĩa trang Vĩnh Hằng Ba Vì tọa lạc ở vị trí được các chuyên gia phong thủy
đánh giá là sơn thủy hữu tình, toàn khu nghĩa trang nằm trên ngọn đồi thoai thoải và
thoáng mát, trước mặt là sông Đà và sông Tích Giang chảy trôi uốn lượn. Có thể nói
nghĩa trang Vĩnh Hằng Ba Vì là nơi hội tụ đầy đủ linh khí của trời đất, thế đất tốt để
xây dựng các dự án tâm linh. Đặc biệt đất trong khuôn viên khá mịn, có 3 màu là màu
vàng, màu hồng và màu hồng đậm.

1.2. Lý do lựa chọn vị trí tọa lạc của công viên nghĩa trang Vĩnh Hằng Ba Vì
Vị trí địa lý thuận lợi nằm trên trục đường chính (quốc lộ 32), cách Hà Nội
khoảng 60 km về hướng Tây, 1 giờ 40 phút di chuyển, Nghĩa trang Vĩnh Hằng dường
như đã trở thành sự lựa chọn hàng đầu cho nhiều gia đình có nhu cầu an táng tại một
nơi linh thiêng phong thủy bậc nhất hiện nay.
Công viên Vĩnh Hằng tọa vị trên khối núi rìa trung du cao ráo, mát mẻ và xung
quanh sở hữu nhiều cảnh quan thiên nhiên hữu tình với những danh thắm nổi tiếng,
như: Thiên Sơn Suối Ngà, núi Tản Viên, Ao Vua,… Tất cả hội tụ hình thành nên một
quần thể danh thắm liền kề với nơi yên nghỉ của người thân, có thể làm ấm lòng người
khuất và vơi đi nỗi đau mất người thân.
Nếu gia đình có suy nghĩ kết hợp những chuyến đi nghỉ dưỡng và thư giãn với
hành trình về thăm người thân quá cố. Công viên nghĩa trang Vĩnh Hằng Ba Vì là thực
sự là lựa chọn hoàn hảo.
Khu nghĩa trang Vĩnh Hằng Ba Vì thoải và thấp dần theo hướng Đông Bắc – Tây
Nam, trước mặt có núi Tản và tràng giang – sông Đà chảy (ngọn núi, dòng sông gắn
với nhiều sự tích của dân tộc và rất linh thiêng). Sự kết hợp tạo địa thế qua lưng tựa
núi, chân đạp thủy và mặt nhìn sông. Theo phong thủy, mảnh đất này hội tụ nhiều linh
khí lành, người thân được mai táng tại đây sẽ yên lòng và mang lại may mắn, bình an
cho người sống.
Đến công viên nghĩa trang Vĩnh Hằng Ba Vì, Hà Nội, gia đình tang chủ sẽ ấn
tượng với thiết kế hòa quyện giữa kiến trúc hiện đại với thiên nhiên ở đây. Kiến trúc
hài hòa này giúp người sống và người khuất cảm thấy thanh thản và thư thái tâm hồn.

8
 Quy hoạch đồng bộ và tinh tế
2. Phân tích bất động sản công viên nghĩa trang Vĩnh Hằng Ba Vì
2.1. Vị trí tuyệt đối
Nghĩa trang Vĩnh Hằng Ba Vì tọa lạc trên một gò đất có hình mai rùa thuộc địa
bàn khu giáp ranh của hai xã Phú Sơn và Vật Lại, Ba Vì, Hà Nội. Từ trung tâm thành
phố Hà Nội chỉ cần đi khoảng 70km về phía tây là đến.

Nằm trên địa thế đồi núi cao ráo, thoáng mát ᴠà có cảnh quan môi trường đẹp,
phóng khoáng “Lưng tựa ѕơn, chân đạp thủу” thoai thoải theo ѕườn đồi, mặt hướng ᴠề
phía ѕông Đà ᴠà có dòng Tích Giang bao quanh. Được các dòng sông bao quanh, công
ᴠiên Vĩnh Hằng thực sự là một quần thể hoàn chỉnh, hoàn hảo cả ᴠề thiết kế cũng như
tiện ích, đảm bảo mỹ thuật tâm linh, hợp phong thủу ᴠới các ѕắc thái ᴠăn hóa tôn giáo.
2.2. Hạ tầng
Các công trình kiến trúc trong nghĩa trang Vĩnh Hằng Ba Vì được xây dựng quy
mô và khoa học từ nơi thờ tự đến nhà hỏa táng,… Ngay từ lối vào công viên là con
đường bê tông rộng rãi và thông thoáng. Dọc theo 2 bên đường là những hàng cây
tùng, hai hàng cau vua xanh tốt và thẳng tắp, nhiều cây cảnh được cắt tỉa kỹ lưỡng
mọc thành một hàng dọc để tạo bóng mát cũng như làm đẹp cho khuôn viên nghĩa
trang.

9
 Đi vào thế giới của những người thiên cổ, nhưng du khách vẫn có cảm giác gần
gũi, giao hòa giữa hai thế giới âm – dương, không có cảm giác sợ sệt như đi vào những
bãi tha ma ở các làng quê, mà như đang đi dạo trong một công viên đặc biệt.

Công viên nghĩa trang Vĩnh Hằng được chia làm 2 khu chính: khu thờ tự và khu
mộ chí. Khu thờ tự: gồm có nhà hỏa táng, quảng trường và hệ thống giao thông đi lại.
Khu thờ tự được thiết kế theo một hệ thống khoa học và logic. Tạo cảm giác rộng rãi
hơn khi có nhiều cây cảnh đan xen, được chăm sóc, cắt tỉa tỉ mỉ và cầu kỳ. Khu mộ
chí: khu mộ chí được thiết kế theo quy hoạch tổng thể. Xây dựng toát ra vẻ thiêng
liêng, tôn nghiêm để đề cao tính uy nghi và linh thiêng cho người đã khuất.
Công viên Vĩnh Hằng được thiết kế cho mọi đối tượng xã hội nên hệ thống các
công trình tương đối phong phú và đa dạng. Khu mộ phần càng được chú ý xây dựng
với những kiến trúc vững chãi, độc đáo bảo vệ sự linh thiêng và tôn nghiêm cho nơi
yên nghỉ của những người đã khuất. Tại công viên, các khu mộ được thiết kế thành
nhiều cấp, chênh lệch độ cao từ 1 – 2m và được bố trí làm nhiều khu, mỗi khu chia
thành nhiều lô, mỗi mộ được xây dựng theo thiết kế cho từng đối tượng nhất định, xen
kẽ một cách vững chắc hài hòa. Mỗi ngôi mộ được bố trí cách nhau 0,7m, các hàng mộ
đặt cách nhau 0,8m và so le với nhau để thân nhân tiện đi lại khi tới viếng mộ. Thân
chủ có thể đặt mua mộ phần hoặc sinh phần (hay còn gọi là “khu biệt thự nhà vườn”)
theo gia tộc, dòng họ hoặc theo phương án khác là lựa chọn các dãy mộ đơn, mộ đôi
nằm kề nhau nhằm đảm bảo một không gian gắn kết và đầy ý nghĩa.
Với mục đích tạo nên sự đồng bộ về quang cảnh toàn thể công viên. Công viên
nghĩa trang Vĩnh Hằng luôn chú trọng đến việc thiết kế và bài trí các khu mộ phần sao
cho phù hợp với diện tích và tạo ra cảnh quan đẹp nhất mà vẫn đáp ứng được đủ nhu
cầu về diện tích các khuôn viên phần mộ như: Mộ đơn, mộ đôi 6.75m2, 9m2, 12m2,
24m2, 30m2, …. , 100m2, 500m2 và 1000m2.
Mô hình xây dựng được quy hoạch theo chuẩn của công viên nghĩa trang do đó
các khuôn viên mộ đều được đồng bộ nhưng vẫn mang truyền thống của người Việt.
Công viên Vĩnh Hằng là công viên hiếm hoi mạnh dạn đầu tư đài hóa thân Vĩnh
Hằng nhằm đáp ứng nhu cầu hỏa táng của nhân dân. Với tổng kinh phí đầu tư 80 tỷ
đồng với 6 lò hoạt động. Đài hóa thân Vĩnh Hằng được thiết kế kết hợp hài hòa các
công trình mỹ thuật tâm linh với cảnh quan thiên nhiên, chính là dạng thức tâm nguyện
“sự vĩnh hằng” của đạo lý ngũ nhân trong đời sống người Việt Nam, bao gồm: phòng

10
lễ, khu đặt lò đốt và khu xử lý, trao trả tro cốt. Lò đốt được đầu tư với công nghệ hiện
đại, xử lý triệt để vấn đề mùi, khói bụi.
Ngoài ra, quần thể Công viên nghĩa trang Vĩnh Hằng bố trí nhiều bức tượng Phật
giáo như tượng Quan Âm. Điều này tạo điểm tựa tinh thần và niềm tin vững chắc để
chế ngự lại tà ma.
Một công trình nổi bật của Công viên nghĩa trang Vĩnh Hằng đó chính là Chùa
Báo Ân. Chùa Báo Ân để cầu siêu cho những linh hồn ở nghĩa trang, để họ về nơi yên
nghỉ an lành.

2.3. Mức giá đất

Giá đất nghĩa trang Vĩnh Hằng Ba Vì có giá dao động từ 15 triệu đồng/m2. Tuy
nhiên, giá đó không phải cố định và sẽ có sự thay đổi với từng phần mộ cụ thể. Mức
giá cho mỗi phần mộ phụ thuộc vào nhiều yếu tố. Trong đó phải kể đến:
+ Diện tích mộ phần: Diện tích lớn hay nhỏ quyết định trực tiếp đến giá thành.
Tại công viên nghĩa trang Vĩnh Hằng có nhiều loại mộ từ mộ đơn cho đến mộ đôi hoặc
mộ dành cho gia đình lớn.
+ Dịch vụ mộ phần: Tại công viên Vĩnh Hằng dịch vụ mộ phần rất đa dạng và
được xây dựng dựa trên nhu cầu của khách hàng.
+ Vị trí mộ phần: Mỗi một vị trí khác nhau trong Vĩnh Hằng Ba Vì sẽ có giá
không giống nhau. Giá cả này phụ thuộc vào vị trí có gần trung tâm hay không, có
thuận tiện cho quá trình di chuyển không, lối đi xung quanh ra sao, không gian thế
nào,…
III. Phân tích cầu
1. Đánh giá tiềm năng thị trường bất động sản hoa viên nghĩa trang
Loại hình bất động sản hoa viên nghĩa trang đã xuất hiện từ rất nhiều năm trước,
nhưng ở thời điểm đó, hầu như không mấy nổi bật. Mô hình hoa viên nghĩa trang khi
này chỉ hướng đến đối tượng quan tâm là cư dân ở các thành phố lớn, những người có
điều kiện về kinh tế một chút,… và với tư cách là khách hàng; còn với nhà đầu tư, họ
chưa thực sự mặn mà hay đánh giá cao tiềm năng sinh lợi.

11
 Tuy nhiên, khi thị trường bất động sản dần sôi động, nhiều xu hướng được hình
thành và sự phát triển về tư duy ngày càng rõ nét, loại hình đất nghĩa trang trở nên
được chú ý, kèm theo đó là quy trình quảng cáo, đầu tư chuyên nghiệp và bài bản.
Nhận thấy chiều hướng thay đổi của thị trường, bắt kịp với nhu cầu của khách
hàng, nhiều dự án hoa viên nghĩa trang xuất hiện với sự đầu tư nghiêm túc về quy mô,
ý tưởng, hoàn thiện về mặt vận hành, chăm sóc,… cùng nhiều chương trình ưu đãi đầy
hấp dẫn, như: tặng vàng, chiết khấu, chính sách trả chậm dài hạn 0% lãi suất,… Nhà
đầu tư lựa chọn bất động sản nghĩa trang cũng dựa trên các yếu tố cơ bản, gồm: vị trí,
các dịch vụ tiện ích đi kèm như nhà tang lễ, hồ cảnh quan, chùa,…
Đặc biệt, theo khảo sát và nhận xét từ nhiều nhà đầu tư, các dự án hoa viên nghĩa
trang ngày nay được thiết kế không khác gì một khu đô thị dành cho người sống, bài
bản đến từng chi tiết nhỏ. Mỗi dự án có đủ cả “nhà phố đơn lập” (mộ đơn), song lập
(mộ đôi), mộ gia tộc, thậm chí là “chung cư” (nơi lưu giữ tro cốt), … Yếu tố cảnh
quan cũng chú trọng vào mảng xanh, cây cối, sông nước giao hòa, hệ thống xử lý khí
âm,… cùng những tiện ích, dịch vụ cao cấp khác. Nơi đây được xem như một khu đô
thị kiểu mẫu với các tiêu chuẩn hàng đầu dành cho người đã khuất.
Có thể thấy, nhu cầu về đất nghĩa trang vốn đã tồn tại từ rất lâu nhưng chưa thể
hiện rõ ràng. Điều này dẫn đến trong suốt những năm qua, nguồn cung không theo kịp
nguồn cầu, cộng thêm tâm lý dè dặt của nhà đầu tư, chưa dám “động” đến ngách thị
trường có phần tâm linh này. Do đó, những dự án nổi trội vô cùng khan hiếm. Tuy
nhiên, đây lại chính là cơ hội khi tỷ lệ cạnh tranh không quá cao, và ai sớm bước vào
sẽ nhiều điều kiện thuận lợi hơn. Hiện nay, có thể gọi hoa viên nghĩa trang là kênh đầu
tư “vàng”, nhận được nhiều ưu ái cũng như đánh giá cao trên thị trường.
Sinh lão bệnh tử là quy luật không thể nào tránh khỏi. Tỷ lệ tử ở Việt Nam là
0,7%/năm; như vậy, trung bình một năm có gần khoảng 680 nghìn người qua đời.
Trong khi đó, diện tích đất ở những khu nghĩa trang, xét trong thời điểm hiện tại và
tương lai gần, sẽ khó để có thể đáp ứng đủ nhu cầu của người dân; chưa kể đến nhiều
khu nghĩa trang thuộc diện giải tỏa, sẽ rất nhiều vấn đề phát sinh khi tìm kiếm những
khu nghĩa trang mới để thay thế. Với người Việt, chôn cất, thờ cúng người đã khuất là
việc thiêng liêng, luôn được coi trọng. Khi một ai đó mất đi, gia đình sẵn sàng chi trả
rất nhiều tiền cho việc mai táng được toàn vẹn cũng như tìm được nơi an nghỉ tốt nhất
cho người đã khuất. Vì vậy, nhu cầu về đất hoa viên nghĩa trang là cực kỳ lớn và sẽ
tăng dần theo sự phát triển của xã hội, nhận thức của con người. Càng theo thời gian,
nhu cầu này sẽ càng tăng lên khi kinh tế, mức sống của con người phát triển hơn;
khách hàng không ngại bỏ ra khoản chi phí (dù lớn) để lo cho người thân của mình nơi
nghỉ ngơi sau cùng.
Bên cạnh đó, các nghĩa trang cũ xây dựng thiếu quy hoạch, tự phát gây ô nhiễm
môi trường ảnh hưởng tới sức khỏe của những hộ dân xung quanh và cảnh quan đô thị.
Nhiều nghĩa trang cũ gần như đã đóng cửa không nhận thêm người an táng từ mấy
năm nay. Còn đa số nghĩa trang mới cũng đã gần như kín chỗ, hoặc được đặt mua

12
trước trên 70%. Điều này đặt ra một dấu hỏi lớn về đất để chôn cất những người đã
khuất.
Nhìn vào phân khúc đất nền hiện nay có thể thấy, hiếm có lựa chọn nào có thể
soán ngôi về mức độ tiềm năng. Nhìn chung, nhắc đến nhà đất là nhắc đến sức bật lớn
về lâu dài, bởi nhu cầu thì cao trong khi nguồn cung quỹ đất lại có hạn. Ở Việt Nam,
dân số ngày càng tăng, trong khi đất đai không thể sản sinh thêm; đất cho người sống
đã đắt đỏ nhưng đất cho người chết lại càng đắt đỏ hơn. Chưa kể nêu không mua sớm
thì nguyện vọng được xây cất các phần mộ gần nhau là không thể thực hiện.
Ở một số thành phố lớn, giá cả của phần đất ở nghĩa trang là khác nhau tùy thuộc
vào đối tượng. Nếu là dân ở trong phường cho người không có chế độ thì được hỗ trợ
ở mức trung bình, cho người có chế độ là ở mức cao còn ngoài phường là mức thấp
nhất. Chưa kể do trước đây không được quy hoạch, nên quỹ đất dành cho nghĩa trang
là khá hạn hẹp. Một thời gian không lâu khi dân cư đã tiến gần đến nghĩa trang do nhu
cầu xây dựng nhà ở tăng nhanh nên khi muốn tăng quỹ đất của nghĩa trang là điều
không thể. Vì vậy, kịch bản trong tương lai luôn là cầu lớn hơn cung.
Không chỉ vậy, đầu tư bất động sản đất nghĩa trang là loại hình mới trong những
năm gần đây. Chính vì thế thị trường cũng ít biến động và ít xảy ra các rủi ro. Các nhà
đầu tư luôn tìm kiếm những loại hình đầu tư nhiều tiềm năng để khai thác. Đất nghĩa
trang chính là một trong những loại hình mới này. Các bạn nên nắm bắt thời cơ thích
hợp để đầu tư đúng lúc. Một số chuyên gia phân tích, đầu tư bất động sản đất nghĩa
trang không sử dụng đòn bẩy tài chính. Chính vì thế tính ổn định của loại hình đầu tư
này cao hơn. Sẽ không có nhiều trường hợp giá đất nghĩa trang tăng hoặc giảm một
cách bất thường.
2. Đối tượng khách hàng mà công viên nghĩa trang Vĩnh Hằng Ba Vì hướng tới.

2.1. Đối tượng khách hàng

Đối tượng khách hàng mà công viên nghĩa trang Vĩnh Hằng Ba Vì hướng tới là
tất cả khách hàng từ trẻ, trung niên đến già với những mức thu nhập khác nhau từ
trung bình khá đến cao.
Theo nhu cầu:
+ Đối với những gia đình tự mình lo liệu mộ phần cho người thân, cần phải
chuẩn bị trước khá nhiều; đặc biệt, trong những trường hợp không có thời gian, gấp
gáp thì lại càng dễ dẫn đến thiếu sót. Ngoài việc chuẩn bị đất đai, xây dựng lăng mộ,
còn cần phải chăm sóc mộ phần thường xuyên, nếu chôn cất xa nơi ở sẽ gây không ít
bất tiện. Vì vậy, họ đánh giá cao những lựa chọn có thể đáp ứng trọn vẹn những nhu
cầu kể trên. . Mô hình hoa viên nghĩa trang thường cung cấp các dịch vụ trọn gói, bao
gồm luôn cả khâu hỗ trợ chuẩn bị tang lễ, lo phần lăng mộ, chăm sóc, vệ sinh lăng mộ
thường xuyên, … thay gia đình chăm sóc người thân cho họ.

13
 + Các chủ doanh nghiệp, doanh nhân thành đạt: Họ đề cao các giá trị đạo hiếu,
làm tròn trách nhiệm thờ phụng tổ tiên ông bà, mong muốn tìm một nơi an nghỉ ổn
định cho dòng họ gia tộc với tiện ích đầy đủ, dịch vụ vượt trội, cảnh quan xanh mát, vị
trí thuận tiện thăm viếng.
+ Các phật tử của các giáo hội Phật giáo từ các thiền viện lớn, chọn Công viên
nghĩa trang Vĩnh Hằng là nơi an nghỉ vì họ đề cao các giá trị tâm linh tại đây, và cũng
đề cao phong thủy hội tụ nhiều hồng phúc linh thiêng của đất trời.
Theo tuổi tác:
+ Đối với những người trung tuổi: Với tình trạng hiện nay dân số ngày mỗi đông
đúc, nhưng đất đai lại không thể sinh sôi thêm. Để tránh hiện trạng người ra đi không
có nơi an nghỉ, nhiều người chỉ mới trung tuổi đã đặt mua trước mảnh đất tại nghĩa
trang để phòng trước. Không chỉ lo cho chính mình, nhiều người còn mong muốn
chuẩn bị trước cho người thân. Mặt khác, dịch vụ mua đất nghĩa trang để làm quà tặng
cho ông bà cha mẹ ngày nay cũng không còn quá mới mẻ nữa, bởi suy nghĩ của các
thế hệ già trẻ ngày nay cũng đã thoáng hơn. Trong thời buổi đất chật người đông như
hiện nay thì hành động mua tặng đất nghĩa trang cũng được xem là món quà không chỉ
có giá trị về mặt vật chất mà còn mang ý nghĩa tinh thần vô giá đối với những người
già.
+ Đối với những người cao tuổi: Việc lựa chọn đất nghĩa trang từ trước khi mất
không chỉ giúp chọn cho bản thân một nơi an nghỉ vĩnh hằng có vị trí tốt mà còn giúp
hạn chế tối đa những phiền phức, thậm chí là bất đồng trong gia đình và con cái cũng
sẽ không phải lâm vào cảnh bối rối khi phải vừa lo tang sự vừa phải mất thời gian đi
tìm kiếm nơi chôn cất người quá cố.
Theo mức thu nhập: Với một mức giá phù hợp, chỉ từ 15 triệu đồng/m2 nên
công viên nghĩa trang Vĩnh Hằng hướng tới những khách hàng có mức thu nhập từ
trung bình đến cao. Và tùy theo thu nhập của khách hàng sẽ có những lô đất với những
vị trí, đặc điểm phù hợp với mong muốn của họ.

2.2. Đặc điểm khách hàng

Thường những khách hàng có nhu cầu mua, đầu tư hoặc sử dụng loại hình bất
động sản hoa viên nghĩa trang là những khách hàng “dễ tính”. Dễ tính ở đây không
nhìn ở góc độ khách hàng lựa chọn qua loa, không đặt ra các tiêu chí cần có của bất
động sản, … mà bởi đối tượng khách hàng đặc biệt nên họ thường không cò kè hay trả
giá với bên bán. Việc mức giá có xê dịch đôi chút cũng không ảnh hưởng nhiều đến
quyết định xuống tiền, thành công ở phân khúc này nằm ở việc nắm tâm lý khách
hàng. Bởi lẽ, với người đã khuất, họ không muốn tính toán, so đo đắt rẻ. Và bất động
sản hoa viên nghĩa trang là sản phẩm đặc thù không như bất động sản thông thường
khác, khi khách hàng quyết định mua để dành sử dụng sẽ không bán lại mặc dù giá trị
tăng cao.

14
2.3. Thị hiếu khách hàng
Trình độ văn hoá xã hội: Những khách hàng mà công viên nghĩa trang Vĩnh
Hằng hướng tới thường có trình độ văn hóa xã hội khá cao, họ có yêu cầu khác nhau
về việc chọn lọc những vị trí, sản phẩm, loại hình dịch vụ
Điều kiện kinh tế - xã hội: Khách hàng có điều kiện kinh tế khá ổn và họ sẵn
sàng chi một mức tiền không nhỏ cho việc mua đất tại hoa viên nghĩa trang để phục vụ
các nhu cầu cá nhân như: tặng người thân, mai táng cho người thân hoặc chuẩn bị cho
chính mình.
Truyền thống văn hoá và xã hội cũng ảnh hưởng rất lớn đến thị hiếu khách hàng.
Văn hóa tâm linh cùng truyền thống uống nước nhớ nguồn, thờ cúng tổ tiên, ông bà đã
khiến ngày càng nhiều người có nhu cầu mua đất hoa viên nghĩa trang để mong muốn
người thân đã khuất có một chỗ yên nghỉ sạch đẹp, thoáng mát, hợp phong thủy.
IV. Phân tích cung
1. Quy mô, cơ cấu

Công viên Vĩnh hằng Ba Vì được xây dựng trên một ngọn đồi cao của xã Tân
Lập (Ba Vì), thuộc trách nhiệm của Công ty Cổ Phần Ao Vua Ba Vì với kinh phí đầu
tư ban đầu lên đến 20 tỷ đồng. Diện tích ban đầu của công viên là 20,6 ha và cho đến
nay mở rộng đến 36,9ha. Cùng với nhu cầu cao của người dân quanh vùng, diện tích
công viên đang tiếp tục mở rộng với mục tiêu 38,4ha.
Công viên được chia làm 2 khu chính: khu thờ tự và khu mộ chí.
- Khu thờ tự : gồm có nhà hỏa tnág, quảng trường và hệ thống giao thông đi lại.
Khu thờ tự được thiết kế theo một hệ thống khoa học và logic, tạo cảm giác rộng rãi
hơn khi có nhiều cây cảnh đan xen
- Khu mộ chí : khu mộ chí được thiết kế theo quy hoạch tổng thể. Xây dựng toát
vẻ thiêng liêng, tôn nghiêm để đề cao tính uy nghi cho người đã khuất
Khu mộ phần càng được chú ý xây dựng với những kiến trúc vững chãi độc đáo
bảo vệ sự linh thiêng và tôn nghiêm cho nơi yên nghỉ của những người đã khuất. Khu
mộ được chia thành nhiều lô, xen kẽ hài hóa, chênh lệch độ cao từ 1-2m. Đây là khu
vực được quét dọn vệ sinh hàng ngày, trồng hoa và cây cảnh lấy bóng mát. Nhiều

15
dòng họ đặt mua những khu khuôn viên rộng lớn để gắn kết gia đình, xây dựng khu
thờ tự riêng bề thế.
2. Sản phẩm và dịch vụ
Tại công viên Vĩnh Hằng các loại hình sản phẩm rất đa dạng:
- Khu mộ gia tộc với diện tích 306m2 – nơi lưu giữ văn hóa gia đình: Là nơi
quan trọng nhất của một gia tộc, nơi gìn giữ những giá trị văn hóa gia đình. Hằng năm,
con cháu đến đây thờ cúng thể hiện lòng thành kính và cũng cầu mong những điều tốt
đẹp đến với gia đình, dòng tộc mình.

- Khu mộ gia đình: dành cho các gia đình muốn tất cả thành viên được chôn cất
gần nhau. Khu mộ gia đình đáp ứng nhu cầu an táng chung của gia đình. Diện tích
khuôn viên rộng rãi với những thảm cỏ, cây xanh hòa quyện cùng thiên nhiên tạo ra
một không gian yên tĩnh vĩnh hằng, và hơn thế nữa.

- Khu mộ đôi : là kiểu mộ kép dành cho 2 người, gồm 2 bài vị, 2 lỗ thông thiên
được thiết kế đặt trên mộ cấu trúc liền khối, không có sự tách biệt giữa 2 mộ. Mẫu mộ
đôi xây đẹp, tỉ mỉ đặc biệt mang nhiều ý nghĩa tâm linh.

- Khu mộ đơn :
16
 Với mục đích tạo nên sự đồng bộ về quang cảnh toàn thể công viên Vĩnh Hằng
luôn chú trọng đến việc thiết kế và bài trí các khu mộ phần sao cho phù hợp với diện
tích và tạo ra cảnh quan đẹp nhất mà vẫn đáp ứng được đủ nhu cầu về diện tích các
khuôn viên phần mộ như: Mộ đơn, mộ đôi 6.75m2, 9m2, 12m2, 24m2, 30m2 …..
Ngoài sự đa dạng về các loại hình sản phẩm, thì cũng có rất nhiều những dịch vụ
khác nhau ở công viên Vĩnh hằng Ba vì, đặc biệt là dịch vụ thiết kế và xây dựng mộ
phần theo yêu cầu. Ngoài ra còn có các dịch vụ như :
- Dịch vụ chăm sóc mộ phần, thắp hương hoa hàng ngày : luôn có ít nhất 30 nhân
viên thường trực tại nghĩa trang để làm nhiệm vụ này khiến nghĩa trang Vĩnh hằng Ba
vì giúp xua đi cảm giác u buồn, lạnh lẽo.
- Dịch vụ xe đưa đón thi hài tận tình
- Dịch vụ tổ chức tang lễ, ma chay
- Dịch vụ gửi tro cốt
- Dịch vụ hỏa táng và lưu tro cốt. Đây là dịch vụ đầu tư nhất tại công viên Vĩnh
hằng Ba vì. Linh cữu trước khi đốt sẽ được tổ chức Lễ tiễn biệt một cách long trọng tại
Đài hóa thân.
Nghĩa trang đang sử dụng công nghệ hiện đại nhất của Thụy Điển nên trong quá
trình hỏa táng sẽ không phát sinh mùi lạ, không xả khói ra ngoài môi trường gây ô
nhiễm không khí. Người thân có thể ở tại chỗ để theo dõi cận cảnh các bước hỏa táng.
Cùng lúc đó thì nhân viên sẽ chuyển bát hương và di ảnh ra phía sau đài hóa thân. Chỉ
2,5-3 giờ sau là người nhà sẽ được nhận tro cốt của người đã khuất.
=> Dịch vụ tiện ích cùng những mặt lợi thế về tự nhiên, tâm linh khiến công viên
nghĩa trang Vĩnh Hằng trở thành một trong những sự lựa chọn hàng đầu đối với khách
hàng.

17
3. Các yếu tố đầu vào của sản phẩm

3.1. Nguồn nhân lực

Cán bộ nhân viên ở Công viên nghĩa trang Vĩnh hằng gồm hơn 30 người. Công
nhân hợp đồng có đến vài trăm người với công việc sửa chữa, xây dựng công viên và
chôn cất đảm bảo rằng các ngôi mộ được chăm sóc cẩn thận và luôn được người thân
viếng thăm. Công việc đòi hỏi nhân viên có tính tỉ mỉ cao, cẩn thận và chu đáo vì nhân
viên sẽ túc trực dọn dẹp các phần mộ. Trong các ngày lễ Tết sẽ có nhiều nhân sự hơn,
100% các phần mộ ở đây có chế độ “thay người thân chăm sóc”.

3.2. Nguyên vật liệu

Tùy vào các khu mộ thì sẽ được xây dựng bằng chất liệu khác nhau. Có 2 nhóm
chất liệu xây dựng mộ chính như sau:
3.2.1. Đá hoa cương (Granite) nguyên khối:
Là một trong những mẫu mộ đá đẹp phổ biến tại Việt nam và cả thế giới. Mộ đá
granite nguyên khối 100% có những ưu điểm vượt trội như độ bền cao, sáng bóng và
hiện đại, ngoài ra, nó còn được đánh giá cao bởi khả năng chịu nhiệt tốt và không bị
thấm nước. Vì vậy các mẫu mộ đá granite thường có tuổi thọ lâu dài và được nhiều
người ưa thích.
Tuy nhiên, đá granite cứng nên không thích hợp để chạm khắc hoa văn như
những loại lăng mộ đá, mộ đá tự nhiên khác, nếu có thì chi phí sản xuất sẽ rất cao.
Nhiều gia đình hiện nay, để giảm kinh phí xây dựng mộ phần đã sử dụng kiểu mộ đá
xây gạch và ốp lát mặt ngoài bằng đá hoa cương.
Loại đá này sẽ được sử dụng để xây dựng các khu mộ gia tộc và mộ gia đình.
Với những phần mộ đơn và đôi nếu được yêu cầu sẽ dùng chất liệu đá granite để xây
dựng.
3.2.2. Đá xanh:
Chất lượng đá tự nhiên rất tốt, không thấm nước, thớ đá mịn, không rạn nứt hay
giòn vỡ. Chính vì đặc tính tự nhiên cùng độ đàn hồi rất tốt của loại đá xây mộ này,
trong quá trình hoàn thiện và chế tác, rất nhiều nghệ nhân đã tạo nên những đường nét
tinh xảo trên mặt đá, giúp cho ngôi mộ sử dụng đá xanh trở nên cổ kính, trang nghiêm
và có giá trị hơn.
Các khu mộ đôi và đơn hầu hết sẽ được xây dựng bằng chất liệu đá xanh với 2
màu sắc ấn tượng là đá xanh rêu hoặc đá xanh đen, đây đều là những màu sắc hợp với
thẩm mỹ, phong thủy.

18
3.3. Công nghệ
Với tiêu chuẩn một công viên hiện đại, công viên Vĩnh hằng là một công viên
hiếm hoi mạnh dạn đầu tư đài hóa thân Vĩnh hằng nhằm đáp ứng nhu cầu hỏa táng của
nhân dân. Với tổng kinh phí đầu tư 80 tỷ đồng với 6 lò hoạt động. Lò cốt được đầu tư
với công nghệ hiện đại, xử lý triệt để vấn đề mùi, khói bụi.
Để hỗ trợ điều kiện cho thân nhân đi lại tiện lợi, hiện tại, công viên Vĩnh hằng
đáp ứng đầy đủ mọi nhu cầu phục vụ cho công tác hỏa táng bao gồm xe vận chuyển
linh cữu và gia đình. Trường hợp phục vụ ngoài giờ từ 17h hôm trước đến 7h hôm sau
theo yêu cầu của gia đình thì kinh phí tăng thêm 10%.
4. Các lực lượng cạnh tranh

4.1. Đối thủ cạnh tranh trong ngành

4.1.1. Công viên nghĩa trang Lạc Hồng Viên
Chỉ cách trung tâm Hà Nội 52km cũng là một trong những địa chỉ được nhiều
người lựa chọn để làm nơi “an nghỉ cuối cùng” dành cho người thân. Công viên nghĩa
trang Lạc Hồng Viên tọa lạc trên 9 quả đồi với diện tích 98ha tại huyện Kỳ Sơn, tỉnh
Hòa Bình

Công viên nghĩa trang Lạc Hồng viên tọa lạc ở vị trí vô cùng đắc địa, hội tụ đủ tứ
linh Long – Ly – Quy – Phụng, cùng với sự đầu tư kỹ lướng và thiết kế dựa trên những
phân tích tâm linh của các nhà khoa học thì công viên nghĩa trang Lạc Hồng viên là
một nơi an nghỉ thiên thu vĩnh hằng, xứng đáng được bình chọn là một trong những
công viên nghĩa trang đẹp nhất tại miền Bắc Việt nam.
4.1.2. Công viên nghĩa trang Thiên Đức Vĩnh Hằng
Tại huyện Phù Ninh, Phú Thọ là nơi khiến người đến có cảm nhận giống như
một công viên sinh thái thực sự, hài hòa tươi mát, công viên Thiên Đức Vĩnh Hằng
được xây dựng và bố trí khoa học, có sự xen kẽ mộ phần với không gian mang đầy
màu sắc tâm linh. Từ trung tâm thành phố Hà nội, chỉ cần 1 giờ đồng hồ chạy xe trên
19
đường cao tốc Hà Nội – Lào Cai là có thể đến được công viên nghĩa trang Thiên Đức
Vĩnh Hằng.
Tại miền Bắc, công viên nghĩa trang Thiên Đức Vĩnh Hằng được coi là nghĩa
trang đẹp nhất, quy mô rộng nhất và giống với nghĩa trang Lạc Hồng Viên, nó được
tọa lạc trên 9 quả đồi với nhiều lợi thế về phong thủy và cảnh quan sơn thủy hữu tình
được bao quanh bới núi Nghĩa Lĩnh, dãy Tam Đảo và Đền Hùng, đặc biệt là các quả
đồi đất có màu ngũ sắc; không chỉ giúp mang lại cảnh vật tuyệt đẹp mà địa điểm này
còn được rất nhiều chuyên gia phong thủy đánh giá là một vị trí đắc địa về mặt tâm
linh.
4.1.3. Công viên nghĩa trang Yên Kỳ
Nằm trên địa bàn xã Phú Sơn và xã Thái Hòa thuộc huyện Ba vì, Hà nội được
thành lập từ năm 1963 với diện tích rộng 40ha là một trong những nghĩa trang nổi
tiếng tại Hà Nội, với vị trí giao thông thuận tiện, nghĩa trang Yên Kỳ có phía Bắc giáp
với xã Phú Sơn và Thái Hòa, phía Tây Tây Nam giáp với hành lang bảo vệ sông Đà.
Điểm đặc biệt của nghĩa trang Yên Kỳ chính là chỉ dành cho những người có hộ khẩu
Hà Nội, có lẽ chính vì thế nên Yên Kỳ được mệnh danh là thành phố người âm của thủ
đô Hà Nội trong nhiều năm về trước.

4.2. Đối thủ cạnh tranh tiềm ẩn

Công viên nghĩa trang Thiên An Viên ở tỉnh Vĩnh phúc được đánh giá là công
viên nghĩa trang lớn nhất khu vực Đông Nam Á với diện tích khi hoàn thành rơi vào
khoảng 118ha, chia thành 5 khu :
- Khu mộ phần
- Khu tâm linh
- Khu công viên cây xanh
- Khu cây xanh mặt nước
- Khu hành chính dịch vụ kĩ thuật
Điểm đặc biệt của công viên nghĩa trang Thiên An Viên chính là có Đài hóa thân
với diện tích 2.052m2 có sử dụng thiết bị hỏa táng TABO của Thụy Điểm theo lò cốt
điện tiên tiến nhất hiện nay với ưu điểm là không phát sinh khói bụi, mùi và ô nhiễm.
Bên cạnh đó, còn có một nhà tang lễ hiện đại với diện tích 480m2.
Không chỉ tận dụng cảnh trí thiên nhiên mà Công viên nghĩa trang Thiên An
Viên còn được thiết kế, quy hoạch hiện đại để về lâu dài biến nơi đây trở thành nơi du
lịch tâm linh hấp dẫn du khách. Công viên nghĩa trang Thiên An Viên hoàn thành sẽ
giúp giảm tải cho các nghĩa trang tại TP. Vĩnh Yên và phù hợp với tiêu chí phát triển
của đô thị loại 2 TP.Vĩnh Yên.

20
 V. Phân tích cạnh tranh
1. Điểm mạnh
1.1. Vị trí gần trung tâm thành phố
Với vị trí địa lý thuận lợi nằm trên trục đường chính (quốc lộ 32), cách Hà Nội
khoảng 60 km về hướng Tây, 1 giờ 40 phút di chuyển, Nghĩa trang Vĩnh Hằng dường
như đã trở thành sự lựa chọn hàng đầu cho nhiều gia đình có nhu cầu an táng tại một
nơi linh thiêng phong thủy bậc nhất hiện nay.

1.2. Địa thế phong thủy và cảnh sắc hữu tĩnh

Công viên Vĩnh Hằng nằm trên khuôn viên đồi núi cao ráo, thoáng mát và có
cảnh quan thiên nhiên hữu tình với nhiều danh thắng nổi tiếng, như Thiên Sơn Suối
Ngà, núi Tản Viên, Ao Vua,… Điều này tạo nên một quần thể danh thắm liền kề với
nơi yên nghỉ của người thân, có thể làm ấm lòng người khuất và vơi đi nỗi đau mất
người thân.
Quần thể danh thắm liền kề nhau rất lý tưởng cho gia đình có những chuyến đi
nghỉ dưỡng và thư giãn kết hợp khi đi thăm người thân quá cố.
Địa thế công viên nghĩa trang Vĩnh Hằng Ba Vì thoải dài theo hướng Đông Bắc –
Tây Nam, lưng tựa núi, chân đạp thủy, mặt nhìn về hướng sông Đà gắn với nhiều sự
tích linh thiêng của dân tộc. Theo phong thủy, vùng đất này hội tụ nhiều linh khí lành
và tốt, giúp làm yên lòng người khuất và mang lại may mắn, bình an cho người sống.

1.3. Giá mộ của công viên Vĩnh Hằng hợp lý

So với giá mộ phần tại các nghĩa trang khác như Lạc Hồng Viên, Thiên Đức
viên,… giá mộ của công viên Vĩnh Hằng rất hợp lý và phù hợp với đại đa số gia đình
hơn.

Nếu giá đất nghĩa trang Vĩnh Hằng chỉ từ 15 triệu đồng/m2 cho một phần mộ
đơn thì tại Lạc Hồng Viên, giá đất mộ phần sẽ phân theo khu vực và vị trí. Giá đất
nghĩa trang tại Lạc Hồng Viên có chỗ lên đến vài chục, thâm chí cả trăm triệu. Mà
trong khi giữa hai nghĩa trang không hơn nhau nhiều về quãng đường và thời gian di
chuyển.

1.4. Quy hoạch đồng bộ và tinh tế

Đến công viên nghĩa trang Vĩnh Hằng Hà Nội, gia đình tang chủ sẽ ấn tượng với
quy hoạch đồng bộ và tinh tế ở đây. Nó có sự phối hợp hài hòa kiến trúc nhân tạo và
cây cối thiên nhiên. Giúp người sống và người khuất cảm thấy tươi mát và thư thái tâm
hôn khi ở đây.
Sự bố trí nhiều bức tượng Phật giáo như tượng Quan Âm tạo điểm tựa tinh thần
và niềm tin vững chắc để chống lại tà ma.

21
 Công viên Vĩnh Hằng thực sự là nơi thiên nhiên thanh thản ai cũng muốn tìm về
để an nghỉ.

1.5. Dịch vụ chăm sóc mộ phần chất lượng 5 sao

Tiêu chuẩn dịch vụ chăm sóc mộ phần và người thân luôn ở chất lượng 5 sao.
Mộ phần tại công viên nghĩa trang Vĩnh Hăng Ba Vì luôn được chăm nom tỉ mỉ, lau
rửa sạch đẹp và đảm bảo hương khói ấm áp thường xuyên.
Hàng tuần có xe đưa đón người thân lên thăm phần mộ người quá cố yên nghỉ
thường xuyên (miễn phí).
Với 6 dịch vụ chuyên nghiệp khiến cho mọi khách hàng có người thân an táng tại
Công viên nghĩa trang Vĩnh Hằng yên tâm sử dụng như:

 Thắp hương ngày Rằm, ngày Mùng một và các ngày lễ Tết cổ truyền
 Chăm sóc cây xanh trong khuôn viên mộ phần
 Vệ sinh lau dọn khuôn viên mộ phần
 Thu gom rác thải các khu vực công cộng để luôn tạo không gian sạch sẽ
 Đảm bảo an ninh 24/24
 Đảm bảo nguồn điện chiếu sáng các khu vực công cộng
2. Điểm yếu.
Công viên nghĩa trang Vĩnh Hằng được quy hoạch đa dạng các khu huyệt mộ
như khu một đơn, khu mộ đôi, khu mộ hộ gia đình, khu mộ gia tộc. Giá bán của Hoa
Viên Vĩnh Hằng cũng niêm yết rõ ràng: 15 triệu/m2 cho một phần mộ đơn. Đối với
các phần mộ gia đình, gia tộc có diện tích lớn hơn chi phí sẽ có sự thay đổi. Nếu là đất
cải táng từ mộ cũ chuẩn bị hoặc đã di dời, giá dao động từ 30 – 24 triệu đồng/suất. Còn
lại, những phần đất hướng Đông Nam, sát đường (tiện cho việc chăm sóc, thăm nom),
giá lên mức 90-100 triệu đồng/suất với mỗi suất đất tầm 3-4m2
Tuy giá thành có phần thấp hơn so với các trang viên khác nhưng vẫn ở mức cao.
Điều này khiến cho phân khúc khách hàng của công ty không đa dạng, chủ yếu hướng
đến những gia đình có điều kiện kinh tế.

3. Thời cơ

3.1. Nhu cầu khách hàng và khả năng sẵn sàng chi trả

Xét trên quan hệ cung cầu, phân khúc này luôn trong tình trạng khan hiếm nguồn
cung, vì bất động sản nghĩa trang được xem là một phân khúc ngách vẫn chưa được
nhiều đơn vị để mắt đến và khai thác chưa có nhiều doanh nghiệp đầu tư khai thác các
dự án đất nghĩa trang đúng nghĩa. Trong khi đó, các nghĩa trang hiện tại đều đã quá tải
hoặc nằm trong diện quy hoạch di dời. Về nhu cầu, do đời sống tâm linh của người Á
Đông nói chung và Việt Nam nói riêng rất coi trọng việc chôn cất, thờ cúng ông bà tổ
tiên, nhiều người sẵn sàng bỏ ra hàng chục, hàng trăm triệu, thậm chí cả tỷ đồng để
xây những khu lăng mộ hoành tráng cho người đã khuất nhằm thể hiện sự tôn kính và
22
hiếu thảo của con cháu, những mong ông bà, tổ tiên phù hộ cho cháu con mạnh khỏe,
ăn nên làm ra, sung túc, giàu sang…
3.2. Loại hình đầu tư BĐS mới, có tiềm năng phát triển

Loại hình đầu tư bất động sản hoa viên nghĩa trang này đã xuất hiện phổ biến
nhiều năm trên thế giới. Tại nước ta, đây là loại hình mới, vừa có xu hướng phát triển
mạnh mẽ ở các tỉnh thành lân cận của Hà Nội và thành phố Hồ Chí Minh. Trong con
mắt của những nhà đầu tư dạn dĩ, bất động sản nghĩa trang đã trở thành một kênh đầu
tư vừa tiềm năng. Không chỉ đáp ứng nhu cầu của người thân, theo một số nhà đầu tư
lĩnh vực này, hiện nay dự án đầu tư bất động sản nghĩa trang quy hoạch theo mô hình
công viên nghĩa trang cao cấp là kênh đầu tư an toàn, gia tăng giá trị cốt lõi. Vấn đề
môi trường với các dự án đầu tư bất động sản nghĩa trang là cực kỳ quan trọng nên các
dự án nghĩa trang thường phải có sự phê duyệt của Chính phủ. Chính vì thế, bất động
sản tâm linh trở thành sản phẩm hiếu nghĩa cho gia đình thế hệ mới cũng như là kênh
đầu tư an toàn cho giới đầu tư.

Đây là phân khúc được các chuyên gia đánh giá là còn nhiều tiềm năng phát triển
do tỷ suất lợi nhuận cao, tính thanh khoản tốt, mà hiện tại thị trường này vẫn chưa có
nhiều dự án nổi trội, đánh trúng tâm lý và nhu cầu khách hàng. Bởi một công viên
nghĩa trang đạt tiêu chuẩn thì phải đáp ứng nhiều yêu cầu như: vị trí không quá xa
trung tâm, giao thông thuận tiện, không ảnh hưởng đến môi trường và dân cư xung
quanh, diện tích đất rộng, nhất là không phải lo lắng đến viễn cảnh di dời sau này…

3.3. Do có nhiều nghĩa trang đã phải đóng cửa nên nhu cầu mua bán đất nghĩa
trang Vĩnh Hằng Ba Vì Hà Nội cũng tăng cao.
Nhiều gia đình đặc biệt quan tâm đến giá đất nghĩa trang Vĩnh Hằng Ba Vì Hà
Nội vì họ có nhu cầu mua với diện tích lớn để xây dựng khu thờ tự và một khuôn viên
rộng rãi cho cả dòng họ.
4. Thách thức

Số lượng hoa viên nghĩa trang tại địa bàn Hà Nội và các tỉnh lân cận được xây
dựng ngày càng nhiều, điều đó đồng nghĩa với việc Công viên Vĩnh Hằng sẽ có nhiều
đối thủ cạnh trạnh hơn. Càng các công viên được xây dựng sau lại càng được đầu tư
hơn, đa dạng về dịch vụ và những ưu đãi về giá, như Nghĩa Trang Lạc Hồng Yên,
nghĩa trang Thiên Đức hay nghĩa trang An Lạc.

VI. Phân tích đối thủ cạnh tranh

1. Công viên nghĩa trang Lạc Hồng Viên.
Đối thủ cạnh tranh mạnh nhất của Công viên Vĩnh Hằng chính là Nghĩa trang
Lạc Hồng Viên
23
 Vị trí địa lý thuận lợi: nằm trên trục đường chính cách Hà Nội khoảng 52 km và
cách thành phố Hòa Bình 20km về hướng Tây. Nghĩa trang Lạc Hồng Viên thuộc xã
Dân Hòa, huyện Kỳ Sơn, Hòa Bình. Nơi đây dường như đã trở thành sự lựa chọn hàng
đầu cho khách hàng có nhu cầu an táng tại một nơi linh thiêng phong thủy bậc nhất
hiện nay.

Lạc Hồng Viên Hòa Bình là nơi có phong thủy đẹp nhất Việt Nam: Nghĩa
trang Lạc Hồng Viên – Hòa Bình là nơi hội tụ Tứ Linh: Long – Ly – Quy – Phượng
với phong cảnh non nước hữu tình tạo nên một khung cảnh huyền ảo xứng tầm.
Nữa đó là công viên nghĩa trang Lạc Hồng Viên nằm ở phía tây thành phố Hà
Nội, theo quan niệm của các cụ đi về phía tây là đi về với cõi phật, đi về tây phương
cực lạc, đây là mong ước của tất cả mọi trước khi mất

Khu quần thể tâm linh thanh tịnh:

 Chùa Kim Sơn Lạc Hồng

 Miếu Sơn Thần
 Tượng Quan Thế Âm Bồ Tát
 Tượng Địa Tạng Vương Bồ Tát
 Vườn Âm Dương
 Vườn Địa Đàng
 Hồ Quan Âm Tam Diện
Giúp cho các gia đình có người thân được an táng tại Nghĩa trang Lạc Hồng Viên
có thể an tâm thanh tịnh.
Chính vì những yếu tố trên mà giá của bất động sản Lạc Hồng Yên ở mức cao,
nhỉnh hơn so với Công viên Vĩnh Hằng. Trung bình vào khoảng 20-25 triệu/m2, vì thế
mà tệp khách hàng chủ yếu là những người có thu nhập cao, dư dả về mặt tài chính.

Như vậy có thể thấy, nghĩa trang Lạc Hồng Yên vị trí gần Hà Nội hơn so với
Công viên Vĩnh Hằng khoảng 8km, một khoảng cách không quá xa vì thế mà khách
hàng khi không thể thỏa thuận được mức giá hợp lý tại nghĩa trang Lạc Hồng Yên, họ
sẵn sàng chuyển sang lựa chọn công viên Vĩnh Hằng để có được mức giá thấp hơn
nhưng vấn đảm bảo thuận lợi về vị trí địa lý, phong thủy và các dịch vụ chăm sóc đi
kèm.
2. Nghĩa Trang Thiên Đức
Địa chỉ: xã Trung Giáp và Xã Bảo Thanh, huyện Phù Ninh, Phú Thọ
Chủ đầu tư: Công ty Cổ phầ Đầu tư xây dựng Thiên Đức
Công viên nghĩa trang Thiên Đức nằm trong top 5 Nghĩa trang lớn nhất Hà Nội và
miền Bắc nhờ sở hữu diện tích lên đến 90ha, công viên nghĩa trang này nằm trên 9 quả
đồi, được bao quanh bởi hồ nước tự nhiên. Đồng thời còn sở hữu phong thủy, cảnh quan
hữu tình, bao quanh nghĩa trang là núi Nghĩa Lĩnh và dãy Tam Đảo.

24
 Để di chuyển từ Hà Nội đến công viên nghĩa trang Thiên Đức, mọi người chỉ mất
khoảng 1 tiếng đồng hồ nếu đi ô tô theo đường cao tốc Hà Nội – Lào Cai.

Công viên nghĩa trang Thiên Đức có nhiều khuôn viên phần mộ với diện tích đa
dạng, đặt trên các quả đồi bao quanh hồ cảnh quan. Khách hàng có thể lựa chọn theo
nhu cầu, từ khuôn viên mộ 4, diện tích 18-20m2 đến các khuôn viên lớn, rộng 300-
500m2. Ngoài các khuôn viên phần mộ, Công viên nghĩa trang Thiên Đức còn có các
hạng mục công trình như nhà tang lễ, đài hóa thân Hoàn Vũ Thiên Đức, chùa Thiên
Long, đền Trình, tượng Đức Địa Tạng Vương Bồ Tát, tượng Phật Di Lặc cao 30m,
Trục Thần Đạo với 500 vị La Hán, Tượng Phật A Di Đà cao 48m, hồ Lục Thủy,... Chủ
đầu tư cũng cung cấp các tiện ích, dịch vụ phục vụ khách đến viếng mộ người thân
như khu nghỉ dưỡng, khu vơi chơi trẻ em, khu nướng BBQ,...
Nghĩa Trang Thiên Đức là đối thủ cạnh tranh thứ 2 của công viên Vĩnh Hằng,
sau nghĩa trang Lạc Hồng Yên. Cả hai công ty đều hướng đến phân khúc khách hàng
cao cấp, có điều kiện kinh tế và về vị trí của hai công viên nghĩa trang cũng chỉ mất
trong khoảng 1 tiếng đồng hồ để di chuyển từ Hà Nội đến nơi với địa hình thuận lợi và
các hạng mục công trình dịch vụ đi kèm không kém phần chất lượng và đa dạng như
công viên Vĩnh Hằng, điều này có thể gây ra nhiều đắn đo trong việc lựa chọn và đưa
ra quyết định của khách hàng.
VII. Dự đoán giá cả, đưa ra kiến nghị, đề xuất
1. Dự đoán mức giá cả
Theo khảo sát của PV Batdongsan.com.vn, giá BĐS nghĩa trang thường biến
động tăng theo năm, ghi nhận mức tăng phổ biến dao động từ 10-15-20% trong vòng 1
năm, tùy từng dự án.
Theo ghi nhận của PV, mức tăng của các mộ phần khác nhau tùy theo từng khu.
Trong cùng dự án, những phần mộ thuộc phân khu sát mặt tiền đường lớn từ 5-7m có
thể đạt mức tăng giá từ 20% trong vòng 1 năm so với phần mộ ở vị trí mặt tiền nhỏ 3-
3.5m. Theo các CĐT, giá đất hoa viên nghĩa trang tăng theo năm là do giá đất nền tăng
trong những năm gần đây.
So với xu hướng tăng giá đất nền đơn thuần, BĐS nghĩa trang có mức độ tăng giá
cầm chừng, ổn định. Lý do là vì phân khúc này còn khá mới mẻ với NĐT, không có
hiện tượng mua bán ồ ạt trên thị trường nên mức giá cũng khó tăng đột biến từ 30-
40%/năm như đất nền.
Đối với Công viên Vĩnh Hằng vì: dự đoán biến động giá từ 2023-2025 sẽ tiếp tục
tăng ổn định trong khoảng 10-15% tùy vào vị trí mộ phần, càng có diện tích mặt tiền
lớn thì giá sẽ có thể tăng lên đến 20%.
- Dịch vụ của Nghĩa Trang Vĩnh hằng rất chu đáo và đảm bảo, lại luôn đề cao
tính thân thiện với môi trường, đề cao các giá trị nhân đạo. Các cán bộ quản trang của
Nghĩa trang Vĩnh Hằng vẫn quét dọn vệ sinh hàng ngày. Luôn đảm bảo phần mộ sạch
sẽ, râm mát.

25
 Một trong những ưu điểm nữa của Công viên nghĩa trang Vĩnh Hằng là phương
tiện di chuyển thuận lợi. Hàng ngày đều có xe bus đi lên nghĩa trang, một tiếng có một
chuyến. Người nhà của người đã khuất có thể đến thăm viếng thường xuyên.
Với quy mô và dịch vụ như hiện tại, việc giá đất nghĩa trang Vĩnh Hằng Ba Vì
thường xuyên dao động là điều dễ hiểu.
- Từ tháng 10/2003, Công tу Cổ phần Ao Vua đã triển khai Dự án хâу dựng
Công ᴠiên Vĩnh Hằng trên địa bàn hai хã Phú Sơn, Vật Lại thuộc huуện Ba Vì (Hà
Nội). Với diện tích 20,6 ha, Công tу đầu tư kinh phí 20 tỷ đồng để хâу dựng nhằm đưa
ᴠào thaу thế cho ᴠiệc chôn hung táng ᴠà cát táng tại nghĩa trang Văn Điển. Năm 2004,
Công ᴠiên Vĩnh Hằng chính thức đi ᴠào hoạt động. Hiện naу, công ᴠiên đã được mở
rộng diện tích thành 36,9 ha ᴠà chuẩn bị tiếp tục mở rộng diện tích 38,4 ha, với tổng
vốn đầu tư lên đến 80 tỷ nhằm đáp ứng nhu cầu mai táng của nhân dân quanh ᴠùng.

=> Theo số liệu thống kê mới nhất đến từ công ty cổ phần Ao Vua, diện tích mộ
phần đã được mua bán chiếm khoảng 30% tổng diện tích công viên Vĩnh Hằng. Như
vậy, nhu cầu của khách hàng ngày càng cao trong khi nguồn cung của Hoa Viên Vĩnh
Hằng lại có giới hạn cũng là một lí do khiến giá của bất động sản nghĩa trang ở đây
tăng.
2. Đề xuất:
Từ thực trạng thực tế, chúng tôi xin đưa ra một số kiến nghị sau:
Trong năm 2023, công ty… sẽ tung ra hàng loạt các chương trình ưu đãi lớn.
trong đó nổi bật là chính sách trả chậm không lãi suất lên đến 12 tháng và chính sách
dành cho nhà đầu tư với ưu điểm vượt trội như: cam kết lợi nhuận tối thiểu 20% trong
vòng 1 năm, cam kết mua lại sản phẩm của các nhà đầu tư bằng giá bán đã cộng với lãi
suất ngân hàng…
Chương trình khuyến mãi hấp dẫn: giảm 10% giá trị đất. tặng gói bó vỉa cho
khách hàng mua lô gia tộc lên tới 24 triệu đồng. Với chính sách hậu đãi tốt, dịch vụ đa
dạng, Hoa viên Vĩnh Hằng là lựa chọn thích hợp cho nhu cầu về bất động sản tâm linh
đang ngày một gia tăng
* Về quy hoạch:
- Xây dựng hệ thống nghĩa trang đồng bộ, hoàn chỉnh bao gồm hệ thống hạ tầng
kỹ thuật, các công trình nhà hỏa táng, nhà lưu giữ tro cốt, các công trình phục vụ, các
công trình khác có liên quan nhằm đáp ứng đủ cho hoạt động và vận hành của nghĩa
trang theo hướng văn minh, hiện đại, tiết kiệm đất và kinh phí xây dựng, giảm thiểu ô
nhiễm môi trường
- Quy định cụ thể các chỉ tiêu về kích thước, kiểu dáng các mộ, bia mộ, hướng
mộ, diện tích cây xanh….
- Nâng cao vai trò của quản lý nhà nước trong việc giám sát quy hoạch đất nghĩa
trang.

26
 - Tăng cường đội ngũ quản trang và có nội quy nghĩa trang rõ ràng.
* Di chuyển công viên nghĩa trang trong trường hợp:
- Không phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng được cơ quan
có thẩm quyền phê duyệt;
- Gây ô nhiễm môi trường, cảnh quan nghiêm trọng mà không có khả năng khắc
phục ảnh hưởng đến môi trường sống của cộng đồng.
- Phục vụ các dự ánh phát triển đô thị, công nghiệp và các công trình công cộng
theo quy hoạch được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt
* Một số kiến nghị khác:
- Quản lý chặt chẽ nội quy công viên nghĩa trang, công khai mức khung giá đất
nghĩa trang để tránh tình trạng không minh bạch, xử lý nghiêm minh các trường hợp
táng không đúng nơi quy định, không đúng kích thước.
- Đầu tư xây dựng tường bao, nhà quản trang, hệ thống đường nội bộ, hệ thống
thoát nước, hệ thống cây xanh trong nghĩa trang.
KẾT LUẬN
Chạy đua trên nền công nghiệp hóa – hiện đại hóa thì văn hóa tâm linh của người
Việt ta vẫn luôn giữ một phần không thể thiếu trong cuộc sống của mỗi người, mỗi gia
đình và cả xã hội. Sinh – lão – bệnh – tử là quy luật tất yếu của kiếp người và sự chết
không có nghĩa là mất hẳn. Đó là một dòng đời và mỗi con người là một số phận với
bao vui buồn, sướng khổ trong cõi nhân gian, rồi đến lúc cát bụi lại trở về với cát bụi.
Tục thờ cúng tổ tiên, nhớ ơn ông bà là một nét đẹp văn hóa của người Việt Nam từ xưa
và nay, là dạng thức tín ngưỡng đặc biệt của người Việt Nam gồm những nghi thức thể
hiện tấm lòng thành kính biết ơn tổ tiên, ông bà, cha mẹ đã sinh thành gây dựng cuộc
sống và phù hộ cho con cháu. Về phương diện đạo lý, tục thờ cúng tổ tiên góp phần
xây dựng nên truyền thống uống nước nhớ nguồn, một giá trị văn hóa cao đẹp. Trải
qua nhiều thế hệ, thờ cúng tổ tiên thành nghi lễ thiêng liêng, một tín ngưỡng có sức
mạnh gắn kết dân tộc thành một khối thống nhất. Trong mỗi gia đình, dù ở địa vị nào,
giàu hay nghèo thì bàn thờ tổ tiên là một phần không thể thiếu. Đặc biệt, ở những
thành phố lớn, “đất chật người đông” như Hà Nội, việc lựa chọn một khu đất để xây
dựng mồ mả, nghĩa trang theo đúng ý sẽ ngày càng trở nên khó khăn và khan hiếm.
Chính vì vậy, việc phát triển loại hình bất động sản hoa viên nghĩa trang ngày càng
được ưa chuộng tại Việt Nam, ngày càng được chú trọng và thu hút sự quan tâm của
khách hàng nhờ đó mở ra cơ hội sinh lợi đầy hứa hẹn cho những ai muốn tìm nơi
xuống tiền mới lạ, nhiều thế mạnh chưa được khai phá. Và công viên Vĩnh Hằng Ba
Vì là một sự lựa chọn sự bình yên, sự viên mãn cuộc đời cho mỗi con người và sự
sung túc thịnh vượng cho con cháu mãi sau này.

27