ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN

TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

ĐINH VĂN HOÀNG

XÂY DỰNG CƠ SỞ DỮ LIỆU ĐỊA CHÍNH XÃ

QUỲNH HƯNG, HUYỆN QUỲNH LƯU,
TỈNH NGHỆ AN

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Thái Nguyên – 2020

 ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

ĐINH VĂN HOÀNG

XÂY DỰNG CƠ SỞ DỮ LIỆU ĐỊA CHÍNH XÃ

QUỲNH HƯNG, HUYỆN QUỲNH LƯU,
TỈNH NGHỆ AN
Ngành: Quản lý đất đai
Mã số: 8.85.01.03

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Người hướng dẫn khoa học: PGS. TS. ĐÀM XUÂN VẬN

Thái Nguyên – 2020

 i

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi, các kết
quả nghiên cứu được trình bày ở trong luận văn là trung thực, khách quan
và chưa từng dùng để bảo vệ lấy bất kỳ học vị nào.
Tôi xin cam đoan rằng mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn đã
được cám ơn, các thông tin trích dẫn trong luận văn này đều được ghi, chỉ
rõ nguồn gốc.
Thái Nguyên, ngày tháng năm 2020
Tác giả luận văn

Đinh Văn Hoàng

 ii

LỜI CẢM ƠN

Xuyên suốt thời gian nghiên cứu, học tập và hoàn thành luận văn, tôi đã
nhận được sự hướng dẫn, giúp đỡ, chỉ bảo tận tình của các thầy cô giáo, những
lời động viên của bạn bè, đồng nghiệp và gia đình.
Nhân dịp hoàn thành luận văn, cho phép tôi được bày tỏ lòng kính
trọng và biết ơn sâu sắc đến người thầy của tôi là PGS.TS. Đàm Xuân Vận đã
tận tình hướng dẫn, dành nhiều công sức, thời gian và tạo điều kiện cho tôi
trong suốt quá trình học tập và thực hiện đề tài.
Tôi xin chân thành cảm ơn tới trường Đại học Thái Nguyên đã tận tình giúp
đỡ tôi trong quá trình học tập, thực hiện đề tài và hoàn thành luận văn.
Tôi xin bày tỏ lòng biết ơn chân thành đến tập thể lãnh đạo, cán bộ, công
chức, viên chức Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất huyện Quỳnh Lưu,
Phòng Tài nguyên và Môi trường, Phòng Thống kê huyện Quỳnh Lưu,
UBND xã Quỳnh Hưng và nhân dân xã Quỳnh Hưng đã giúp đỡ và tạo điều
kiện cho tôi trong suốt quá trình thực hiện đề tài.
Xin chân thành cảm ơn gia đình, người thân, bạn bè, đồng nghiệp đã tạo
mọi điều kiện thuận lợi và giúp đỡ tôi về mọi mặt, động viên khuyến khích tôi
hoàn thành luận văn.
Một lần nữa tôi xin chân thành cảm ơn!
Thái Nguyên, ngày tháng năm 2020
Học viên

Đinh Văn Hoàng

 iii

MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN .............................................................................................. i
LỜI CẢM ƠN ................................................................................................... ii
MỤC LỤC ........................................................................................................ iii
DANH MỤC CÁC BẢNG.............................................................................. vii
DANH MỤC CÁC HÌNH .............................................................................. viii
ĐẶT VẤN ĐỀ ................................................................................................ vii
1.TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI ................................................................. 1
2. MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU.......................................................................... 3
3. Ý NGHĨA KHOA HỌC VÀ THỰC TIỄN ................................................... 3
3.1. Ý nghĩa khoa học ....................................................................................... 3
3.2. Ý nghĩa thực tiễn ........................................................................................ 3
CHƯƠNG 1. TỔNG QUAN TÀI LIỆU ........................................................ 5
1.1. TỔNG QUAN VỀ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI ................................................. 5
1.1.1. Khái niệm về quản lý đất đai ................................................................. 5
1.1.2. Khái quát hệ thống quản lý đất đai. ....................................................... 5
1.2. TỔNG QUAN VỀ HỆ THỐNG THÔNG TIN ĐẤT ĐAI VÀ CƠ SỞ DỮ
LIỆU ĐẤT ĐAI ................................................................................................ 7
1.2.1. Hệ thống thông tin đất đai ....................................................................... 7
1.2.2. Cơ sở dữ liệu đất đai ............................................................................... 9
1.2.3 Nội dung cơ sở dữ liệu đất đai ............................................................... 11
1.2.4. Cơ sở dữ liệu địa chính ......................................................................... 12
1.3. QUY TRÌNH XÂY DỰNG CƠ SỞ DỮ LIỆU ĐỊA CHÍNH ĐỐI VỚI
TRƯỜNG HỢP ĐÃ THỰC HIỆN ĐĂNG KÝ, CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN
......................................................................................................................... 13
1.3.1. Công tác chuẩn bị .................................................................................. 13
1.3.2. Thu thập tài liệu, dữ liệu ....................................................................... 13
1.3.3. Rà soát, đánh giá, phân loại và sắp xếp tài liệu, dữ liệu ....................... 13
 iv

1.3.4. Xây dựng dữ liệu không gian đất đai nền ............................................. 14
1.3.5. Xây dựng dữ liệu không gian địa chính ................................................ 15
1.3.6. Quét giấy tờ pháp lý và xử lý tệp tin ..................................................... 17
1.3.7. Xây dựng dữ liệu thuộc tính địa chính .................................................. 18
1.3.8. Hoàn thiện dữ liệu địa chính ................................................................. 18
1.3.9. Xây dựng siêu dữ liệu địa chính ........................................................... 19
1.3.10. Đối soát, tích hợp dữ liệu vào hệ thống ............................................. 19
1.4. QUẢN LÝ, CHIA SẺ, KHAI THÁC THÔNG TIN ĐẤT ĐAI, DỮ LIỆU
ĐẤT ĐAI......................................................................................................... 19
1.4.1. Khái niệm .............................................................................................. 19
1.4.2. Nguyên tắc quản lý, khai thác hệ thống thông tin đất đai ..................... 19
1.4.3. Hình thức khai thác hệ thống thông tin đất đai ..................................... 20
1.5. TÌNH HÌNH XÂY DỰNG CƠ SỞ DỮ LIỆU ĐẤT ĐAI Ở VIỆT NAM
VÀ TỈNH NGHỆ AN...................................................................................... 21
1.5.1. Tình hình xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai tại Việt Nam ........................ 21
1.5.2. Tình hình xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai tại Nghệ An ......................... 25
1.6. GIỚI THIỆU PHẦN MỀM SỬ DỤNG TRONG ĐỀ TÀI ...................... 28
1.6.1. Phần mềm Microstation ........................................................................ 28
1.6.2. Phần mềm Famis ................................................................................... 29
1.6.3. Phần mềm VILIS................................................................................... 31
CHƯƠNG 2. NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ........... 35
2.1. ĐỐI TƯỢNG NGHIÊN CỨU ................................................................. 35
2.2. PHẠM VI NGHIÊN CỨU ....................................................................... 35
2.3. NỘI DUNG NGHIÊN CỨU .................................................................... 35
2.3.1. Đánh giá tình hình quản lý và sử dụng đất đai xã Quỳnh Hưng ........... 35
2.3.2. Đánh giá hiện trạng cơ sở dữ liệu địa chính của xã Quỳnh Hưng ........ 35
2.3.3. Xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính xã Quỳnh Hưng .............................. 36
2.3.4. Thử nghiệm khai thác cơ sở dữ liệu địa chính ...................................... 37
 v

2.3.5. Đánh giá kết quả xây dựng CSDL địa chính xã Quỳnh Hưng và đề xuất
giải pháp .......................................................................................................... 37
2.4. PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU............................................................ 37
2.4.1. Phương pháp điều tra, thu thập số liệu thứ cấp ..................................... 37
2.4.2. Phương pháp xây dựng cơ sở dữ liệu .................................................... 38
2.4.2.1. Xây dựng dữ liệu không gian đất đai nền .......................................... 38
2.4.2.2. Xây dựng dữ liệu không gian địa chính ............................................. 38
2.4.3. Phương pháp cập nhật, quản lý cơ sở dữ liệu ....................................... 40
CHƯƠNG 3. KẾT QUẢ VÀ THẢO LUẬN ............................................... 41
3.1. ĐIỀU KIỆN TỰ NHIÊN, KINH TẾ - XÃ HỘI XÃ QUỲNH HƯNG,
HUYỆN QUỲNH LƯU, TỈNH NGHỆ AN ................................................... 41
3.1.1. Điều kiện tự nhiên ................................................................................. 41
3.1.2. Thực trạng phát triển kinh tế, xã hội ..................................................... 42
3.2. TÌNH HÌNH QUẢN LÝ VÀ SỬ DỤNG ĐẤT TẠI XÃ QUỲNH HƯNG
......................................................................................................................... 45
3.2.1. Hiện trạng sử dụng đất xã Quỳnh Hưng ............................................... 45
3.2.2. Công tác chuyển đổi ruộng đất ............................................................. 46
3.2.3. Tình hình quản lý đất đai xã Quỳnh Hưng ........................................... 46
3.3. ĐÁNH GIÁ HIỆN TRẠNG CƠ SỞ DỮ LIỆU ĐỊA CHÍNH TẠI XÃ
QUỲNH HƯNG .............................................................................................. 48
3.3.1. Hiện trạng về cơ sở dữ liệu không gian ................................................ 48
3.3.2. Hiện trạng về cơ sở dữ liệu thuộc tính .................................................. 49
3.3.4. Người sử dụng, quản lý, khai thác cơ sở dữ liệu .................................. 49
3.4. XÂY DỰNG CƠ SỞ DỮ LIỆU ĐỊA CHÍNH PHỤC VỤ CÔNG TÁC
QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI XÃ QUỲNH HƯNG .................................................. 50
3.4.1. Thu thập tài liệu, dữ liệu ....................................................................... 52
3.4.2. Rà soát, đánh giá, phân loại và sắp xếp tài liệu, dữ liệu ....................... 53
3.4.3. Chỉnh lý biến động bản đồ .................................................................... 54
 vi

3.4.4. Xây dựng dữ liệu không gian đất đai nền ............................................. 58
3.4.5. Xây dựng dữ liệu không gian địa chính ................................................ 59
3.4.6. Quét các giấy tờ pháp lý và xử lý tệp tin .............................................. 64
3.4.7. Xây dựng dữ liệu thuộc tính địa chính .................................................. 66
3.4.8. Xây dựng siêu dữ liệu địa chính ........................................................... 68
3.4.9. Kết quả xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính ............................................... 69
3.5. CẬP NHẬT, KHAI THÁC CSDL PHỤC VỤ CÔNG TÁC QUẢN LÝ
NHÀ NƯỚC VỀ ĐẤT ĐAI ............................................................................ 70
3.5.1. Tạo hồ sơ thửa đất ................................................................................. 70
3.5.2. Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất ... 72
3.5.3. Đăng ký biến động và quản lý biến động ............................................ 74
3.5.4. Lập hồ sơ địa chính ............................................................................... 75
3.5.5. Thống kê đất đai .................................................................................... 79
3.6. ĐÁNH GIÁ KẾT QUẢ XÂY DỰNG CSDL ĐỊA CHÍNH XÃ QUỲNH
HƯNG VÀ ĐỀ XUẤT GIẢI PHÁP ............................................................... 79
3.6.1. Đánh giá kết quả xây dựng CSDL địa chính xã Quỳnh Hưng ............. 79
3.6.2.Giải pháp trong xây dựng và khai thác CSDL địa chính ....................... 81
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ...................................................................... 83
1. KẾT LUẬN ................................................................................................. 83
2. KIẾN NGHỊ ................................................................................................ 84
TÀI LIỆU THAM KHẢO ............................................................................ 85
 vii

DANH MỤC BẢNG

Bảng 3.1: Hiện trạng sử dụng đất trên địa bàn nghiên cứu ............................. 45
Bảng 3.2. Bảng thống kê số liệu cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trước tháng 1 năm 2018 47
Bảng 3.2. Bảng thống kê phân loại thửa đất ................................................... 54
Bảng 3.3. Các lớp đối tượng trên bản đồ địa chính số .................................... 60
 viii

DANH MỤC HÌNH

Hình 1.1: Mô hình hệ thống quản lý đất đai ..................................................... 7

Hình 1.2: Mô hình hệ thống thông tin đất đai ................................................... 8
Hình 1.3: Mô hình cơ sở dữ liệu đất đai. .......................................................... 9
Hình 1.4: Mô hình dữ liệu không gian đất đai. ............................................... 10
Hình 1.5: Mô hình dữ liệu thuộc tính đất đai .................................................. 11
Hình 1.6: Mô hình mạng vận hành cơ sở dữ liệu đất đai ................................ 12
Hình 1.7: Mô hình tác nghiệp và khai thác cơ sở dữ liệu đất đai ................... 20
Hình 3.2. Quy trình xây dựng CSDL địa chính xã Quỳnh Hưng ................... 51
Hình 3.3. Bản đồ địa chính trước khi chỉnh lý tách thửa, hợp thửa ................ 55
Hình 3.4. Bản đồ địa chính sau khi chỉnh lý tách thửa, hợp thửa ................... 56
Hình 3.5. Quy trình xây dựng dữ liệu đất đai nền .......................................... 58
Hình 3.6. Giao diện nhập dữ liệu bản đồ vào VILIS ...................................... 63
Hình 3.7. Dữ liệu không gian VILIS .............................................................. 64
Hình 3.8. Mô hình tổ chức dữ liệu trong CSDL kho hồ sơ số ........................ 65
Hình 3.9. Giao diện đăng ký thông tin chủ sử dụng ....................................... 67
Hình 3.11. Giao diện đăng ký thông tin nhà ................................................... 68
Hình 3.12. Giao diện trích lục bản đồ địa chính thửa đất ............................... 71
Hình 3.14. Giao diện cấp GCN ....................................................................... 72
Hình 3.15. Giao diện in GCN.......................................................................... 73
Hình 3.16. Giao diện cập nhật sổ địa chính .................................................... 76
Hình 3.17. Giao diện tạo sổ mục kê ................................................................ 77
Hình 3.18. Giao diện in sổ mục kê .................................................................. 77
Hình 3.19. Giao diện tạo sổ cấp GCN............................................................. 78
Hình 3.20. Giao diện in sổ cấp GCN .............................................................. 78
Hình 3.21. Cửa sổ giao diện thống kê, kiểm kê đất đai .................................. 79
 1

ĐẶT VẤN ĐỀ
1.TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI
Đất đai là tài nguyên đặc biệt của quốc gia, nguồn lực quan trọng phát
triển đất nước, được quản lý theo pháp luật (Điều 54, Hiến pháp năm 2013).
Quản lý đất đai được xác định là một khoa học tổng hợp về tự nhiên,
kinh tế, xã hội, pháp lý và kỹ thuật liên quan đến quản lý, sử dụng đất đai. Hệ
thống quản lý đất đai bao gồm các thành phần chính là: Pháp luật đất đai, quy
hoạch sử dụng đất, thanh tra đất đai, hồ sơ địa chính, đăng ký đất đai, định giá
đất và hệ thống thông tin đất đai. Trong đó pháp luật đất đai, quy hoạch sử
dụng đất và thanh tra đất đai là nền tảng, cơ sở pháp lý, kinh tế và xã hội của
hệ thống. Còn hồ sơ địa chính, đăng ký đất đai, định giá đất và hệ thống thông
tin đất đai (còn gọi là hệ thống địa chính) là cơ sở kỹ thuật của hệ thống (Tôn
Gia Huyên và Nguyễn Đình Bồng, 2007).
Trước yêu cầu xây dựng nền hành chính điện tử, với các công cụ được
số hóa và ứng dụng công nghệ thông tin trong quản trị, quản lý điều hành đất
nước, mọi ngành, lĩnh vực đều cần phải vào cuộc, trong đó có ngành
TN&MT. Trong ngành TN&MT, nhất là lĩnh vực về quản lý đất đai, yêu cầu
hiện đại hóa hệ thống hồ sơ địa chính là một nhiệm vụ trọng tâm. Phần lớn dữ
liệu lưu trữ tại các địa phương ở dạng giấy và phương pháp quản lý thủ công
dẫn đến những khó khăn trong tra cứu thông tin và cập nhật biến động về sử
dụng đất đai. Trong khi hồ sơ địa chính là hệ thống tài liệu mang tính kế thừa
cao và quy mô, chủng loại ngày càng tăng theo cấp số nhân. Trong bối cảnh
CNTT nhất là cuộc cách mạng khoa học công nghệ 4.0 đang bùng nổ, giải
pháp hữu hiệu để giải quyết vấn đề này là thiết lập CSDL địa chính và vận
hành hệ thống thông tin đất đai. CSDL địa chính được thiết lập, cập nhật ngày
trong quá trình điều tra, bằng các phương pháp khác nhau như đo đạc lập bản
đồ địa chính, đăng ký đất đai... Yêu cầu CSDL cần phải chứa đựng đầy đủ
những thông tin về điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội, pháp lý đến từng thửa
 2

đất. CSDL vừa là công cụ QLĐĐ, vừa cung cấp thông tin đa ngành trông
cuộc công nghiệp hóa, hiện đại hóa trong quản trị, quản lý, điều hành đất
nước. Tuy nhiên, ở Việt Nam nói chung, nhất là cấp chính quyền địa phương
xây dựng, quản lý, vận hành CSDL địa chính vẫn đang ở những bước đi đầu
tiên và quá trình xây dựng đang gặp không ít khó khăn, bất cập cần được nhận
diện, đánh giá một cách khoa học.
Sau khi được xây dựng, CSDL địa chính hứa hẹn sẽ giúp chúng ta lưu
trữ một cách đồng bộ, thống nhất toàn bộ dữ liệu không gian và dữ liệu thuộc
tính, đảm bảo khả năng quản lý, tích hợp, tra cứu, cập nhật một cách nhanh
chóng chính xác các biến động đất đai đã và đang xảy ra, đồng thời đảm bảo
tính an toàn, bảo mật dữ liệu, hiện đại hóa và đẩy nhanh quá trình hoàn thiện
HSĐC theo các quy định của Bộ Tài nguyên và Môi trường. Ngoài ra nó còn
giúp tăng hiệu quả quản lý Nhà nước, cung cấp cho người dân một cách
nhanh nhất những thông tin đất đai, đáp ứng nhu cầu về quản lý đất đai và cải
cách hành chính. Nhờ vậy, việc xây dựng và quản lý thông tin đất đai phục vụ
công tác địa chính trở nên thuận tiện với độ chính xác cao, các thông tin đất
đai và thông tin liên quan đến đất đai được quản lý chặt chẽ hơn góp phần nâng
cao công tác địa chính nói riêng và công tác quản lý Nhà nước nói chung.
Xã Quỳnh Hưng là một xã đồng bằng, nằm phía Đông Nam huyện
Quỳnh Lưu, tỉnh Nghệ An. Trong những năm qua, việc quản lý HSĐC trên
địa bàn xã chủ yếu vẫn lưu trữ dạng giấy quản lý theo phương pháp truyền
thống thủ công. Hiện nay hệ thống hồ sơ địa chính đều đã cũ, nhàu nát, việc
quản lý HSĐC dạng giấy này gặp nhiều khó khăn, bất cập trong việc lưu trữ,
cập nhật, tìm kiếm và khai thác thông tin đất đai. Vì vậy, đòi hỏi chúng ta
phải “số hóa” HSĐC, xây dựng CSDL đất đai nói chung và CSDL địa chính
nói riêng bằng những phần mềm chuyên dụng để có thể quản lý HSĐC một
cách hiệu quả hơn, đáp ứng nhu cầu của công tác quản lý nhà nước về đất đai
 3

trong thời đại mới. Đây là vấn đề rất bức thiết và là cơ sở thực hiện các quyền
và nghĩa vụ của người sử dụng đất.
Xuất phát từ những vấn đề thực tiễn nêu trên, được sự đồng ý của Khoa
Quản lý đất đai, Đại học Thái Nguyên và sự hướng dẫn của PGS.TS. Đàm
Xuân Vận, tôi tiến hành nghiên cứu đề tài: “Xây dựng cơ sở dữ liệu địa
chính xã Quỳnh Hưng, huyện Quỳnh Lưu, tỉnh Nghệ An”.
2. MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU
- Xây dựng hệ thống cơ sở dữ liệu địa chính cho tất cả các thửa đất trên
địa bàn xã Quỳnh Hưng theo quy định của Bộ Tài nguyên và Môi trường.
- Lưu trữ, cập nhật và khai thác CSDL phục vụ cho công tác quản lý
đất đai trên địa bàn xã.
3. Ý NGHĨA KHOA HỌC VÀ THỰC TIỄN
3.1. Ý nghĩa khoa học
Cơ sở dữ liệu được lập nhằm phục vụ quản lý đất đai, theo dõi biến
động sử dụng đất, cập nhật, chỉnh lý biến động đất đai kịp thời ở các cấp theo
thẩm quyền.
Làm cơ sở quan trọng để phát triển hệ thống quản lý đất đai hiện đại
trong giai đoạn công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước và góp phần vào mục
tiêu xây dựng “Chính phủ điện tử” của nước ta.
Đề xuất mô hình cơ sở dữ liệu đất đai hiện đại góp phần vào việc sử
dụng thống nhất, đồng bộ, đa mục tiêu và chia sẻ hiệu quả cơ sở dữ liệu địa
chính với các ngành và người sử dụng đất.
3.2. Ý nghĩa thực tiễn
Xác định được những tồn tại, hạn chế của hồ sơ địa chính và cơ sở dữ
liệu đất đai của xã Quỳnh Hưng và xây dựng mô hình cơ sở dữ liệu đất đai
đầu tiên cho 1 xã của huyện Quỳnh Lưu. Kết quả nghiên cứu này sẽ góp phần
tăng cường năng lực quản lý đất đai trên địa bàn xã Quỳnh Hưng nói riêng và
huyện Quỳnh Lưu, tỉnh Nghệ An nói chung.
 4

Sau khi nghiên cứu thử nghiệm có thể áp dụng mô hình cơ sở dữ liệu
đất đai hiện đại trong quản lý đất đai ở các địa phương khác của huyện Quỳnh
Lưu. Việc thống nhất, kết nối, chia sẻ cơ sở dữ liệu đất đai hiện đại giữa các
ngành, các cấp và người sử dụng đất sẽ góp phần nâng cao hiệu quả kinh tế
và xã hội trong công tác quản lý đất đai.
 5

CHƯƠNG 1
TỔNG QUAN TÀI LIỆU
1.1. TỔNG QUAN VỀ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
1.1.1. Khái niệm về quản lý đất đai
Theo Tommy (2011), các định nghĩa về quản lý đất đai và những nỗ lực
QLĐĐ được quốc tế chấp nhận bao gồm:
Quản lý đất đai là các hoạt động quản lý gắn liền đối với đất đai mà đất
được coi như một nguồn tài nguyên cả về ý nghĩa môi trường và kinh tế.
QLĐĐ là quá trình điều tra mô tả, những tài liệu chi tiết về thửa đất, xác định
hoặc điều chỉnh các quyền và các thuộc tính khác của đất, lưu giữ và cập nhật
và cung cấp những thông tin về sở hữu, giá trị, sử dụng đất và các nguồn
thông tin khác liên quan đến thị trường BĐS. QLĐĐ liên quan đến cả hai đối
tượng đất công và đất tư bao gồm: Đo đạc đất đai, ĐKĐĐ, định giá đất, giám
sát, quản lý sử dụng đất đai và cơ sở hạ tầng cho công tác quản lý.
Quản lý hành chính về đất đai liên quan đến việc xây dựng cơ chế quản
lý quyền đối với đất đai và sử dụng đất, quá trình sử dụng đất và giá trị của
đất đai thuộc thẩm quyền của Chính phủ để thúc đẩy QLĐĐ hiệu quả, bền
vững và bảo đảm quyền về tài sản.
Quản lý nhà nước về đất đai có thể có nhiều nghĩa khác nhau tại các
nước khác nhau. Quản lý nhà nước về đất đai có thể đồng nghĩa với QLĐĐ,
tập trung vào cách thức Chính phủ xây dựng, thực hiện các chính sách đất đai
và QLĐĐ cho tất cả các loại đất không phân biệt quyền sử dụng đất. Cụ thể
hơn, đây là quá trình nhà nước QLĐĐ thuộc sở hữu của Nhà nước và giao đất
cho các mục đích sử dụng khác nhau.
1.1.2. Khái quát hệ thống quản lý đất đai.
Hệ thống quản lý đất đai là một hệ thống xác lập hồ sơ về quyền sở hữu
đất, giá trị đất, sử dụng đất và các tài liệu khác liên quan đến đất. Đất đai là tài
nguyên thiên nhiên và là tài sản quốc gia quý giá; bất động sản (BĐS) là một
 6

tài sản cố định, không thể di dời, BĐS bao gồm đất và các tài sản gắn liền với
đất; BĐS có thể bao gồm một hoặc một số thửa đất.
Hệ thống QLĐĐ bao gồm những đối tượng, đơn vị cơ bản khác nhau,
nhưng thửa đất vẫn là đối tượng cơ bản nhất, phổ biến nhất. Ở các nước phát
triển việc đăng ký nhà, đất theo một hệ thống thống nhất, GCN là một số duy
nhất theo thửa đất chung cho cả nhà và đất, không loại trừ việc cho phép đăng
ký nhà, một phần của toà nhà cùng những cấu trúc trên mặt đất hoặc dưới
mặt đất gắn liền với thửa đất. Theo United Nations (1996), hệ thống QLĐĐ
tốt sẽ góp phần: đảm bảo quyền sở hữu và an toàn quyền hưởng dụng; hỗ trợ
cho thuế đất và BĐS; đảm bảo an toàn tín dụng; phát triển và giám sát thị
trường BĐS; bảo vệ đất nhà nước; giảm thiểu tranh chấp đất đai; thuận lợi
cho quá trình đổi mới hệ thống QLĐĐ; tăng cường quy hoạch đô thị và phát
triển kết cấu hạ tầng; hỗ trợ quản lý môi trường và phát hành các tài liệu
thống kê đất đai phục vụ các mục tiêu kinh tế xã hội.
United Nations (1996) cũng khẳng định: Nhà nước phải đóng vai trò
chính trong việc hình thành chính sách đất đai và các nguyên tắc của hệ thống
QLĐĐ bao gồm pháp luật đất đai và pháp luật liên quan đến đất đai. Trong
công việc này, Nhà nước phải xác định một số nội dung chủ yếu như sau: Sự
phối hợp giữa các cơ quan nhà nước, tập trung và phân cấp; vị trí của cơ quan
ĐKĐĐ; vai trò của lĩnh vực công và tư nhân; quản lý các tài liệu địa chính;
quản lý các tổ chức địa chính; quản lý nguồn nhân lực; nghiên cứu; giáo dục
và đào tạo; trợ giúp về chuyên gia tư vấn và kỹ thuật; và hợp tác quốc tế.
Theo Nguyễn Đình Bồng (2005) thì cấu trúc của hệ thống quản lý đất
đai gồm: (1) Nền tảng quản lý đất đai: pháp luật đất đai, quy hoạch sử dụng
đất, thanh tra đất đai; (2) Cơ sở hạ tầng quản lý đất đai là hệ thống địa chính:
hồ sơ địa chính, đăng ký đất đai, định giá đất, hệ thống thông tin đất đai. Mô
hình hệ thống quản lý đất đai được mô tả như trong hình 2.1.
 7

HỆ THỐNG QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

LAND ADMINISTRATION SYSTEM

1. PHÁP LUẬT
ĐẤT ĐAI

6. ĐỊNH GIÁ 5. ĐĂNG KÝ

7. HỆ
ĐẤT ĐAI ĐẤT ĐAI
THỐNG TT
ĐẤT ĐAI,
LIS

2. QUY HOẠCH SỬ 3. THANH TRA

DỤNG ĐẤT ĐAI ĐẤT ĐAI
4. HỒ SƠ
ĐỊA CHÍNH

HỆ THỐNG QUẢN LÝ ĐẤT

ĐAI LAND ADMINISTRATION
SYSTEM

Hình 1.1: Mô hình hệ thống quản lý đất đai

1.2. TỔNG QUAN VỀ HỆ THỐNG THÔNG TIN ĐẤT ĐAI VÀ CƠ SỞ
DỮ LIỆU ĐẤT ĐAI
1.2.1. Hệ thống thông tin đất đai
Hệ thống thông tin đất đai là hệ thống tổng hợp các yếu tố hạ tầng kỹ
thuật công nghệ thông tin, phần mềm, dữ liệu và quy trình, thủ tục được xây
dựng để thu thập, lưu trữ, cập nhật, xử lý, phân tích, tổng hợp và truy xuất
thông tin đất đai (Khoản 22 Điều 3, Luật Đất đai 2013).
Hệ thống thông tin đất đai được thiết kế tổng thể và xây dựng thành
một hệ thống thống nhất trên phạm vi cả nước, phục vụ đa mục tiêu; theo tiêu
 8

chuẩn, quy chuẩn quốc gia, quốc tế được công nhận tại Việt Nam (Khoản 1
Điều 120, Luật Đất đai 2013).
Hệ thống thông tin đất đai gồm các thành phần cơ bản sau đây (Khoản
2 Điều 120, Luật Đất đai 2013):
+ Hạ tầng kỹ thuật công nghệ thông tin đất đai;
+ Hệ thống phần mềm hệ điều hành, phần mềm hệ thống và phần mềm
ứng dụng;
+ Cơ sở dữ liệu đất đai quốc gia.
Hạ tầng kỹ thuật công nghệ thông tin: là tập hợp thiết bị tính toán (máy
chủ, máy trạm), thiết bị kết nối mạng, thiết bị an ninh an toàn, thiết bị ngoại vi
và thiết bị phụ trợ, mạng nội bộ, mạng diện rộng.

HỆ THỐNG THÔNG TIN ĐẤT ĐAI

HẠ TẦNG KỸ THUẬT CNTT

CƠ SỞ DỮ LIỆU

CON NGƯỜI

CÁC PHẦN MỀM NỀN, PHẦN MỀM ỨNG DỤNG

CHÍNH SÁCH

Hình 1.2: Mô hình hệ thống thông tin đất đai

Nguồn: Bùi Minh Quang (2017)
Hệ thống thông tin đất đai được xây dựng dựa trên các nguyên tắc sau
(Khoản 1 Điều 4, Thông tư số 34/2014/TT-BTNMT):
 9

+ Xây dựng theo một hệ thống thiết kế thống nhất, đồng bộ trên phạm
vi cả nước; cung cấp dữ liệu đất đai cho nhiều đối tượng sử dụng và phục vụ
cho nhiều mục đích sử dụng;
+ Bảo đảm tính an toàn, bảo mật và hoạt động thường xuyên;
+ Bảo đảm tính mở, cho phép chia sẻ với hệ thống thông tin và cơ sở
dữ liệu của các ngành, các cấp có liên quan.
1.2.2. Cơ sở dữ liệu đất đai
Cơ sở dữ liệu đất đai là tập hợp các dữ liệu đất đai được sắp xếp, tổ chức để
truy cập, khai thác, quản lý và cập nhật thông qua phương tiện điện tử.
Dữ liệu đất đai là thông tin đất đai dưới dạng số được thể hiện bằng
hình thức ký hiệu, chữ viết, chữ số, hình ảnh, âm thanh hoặc dạng tương tự.
Dữ liệu đất đai bao gồm dữ liệu không gian đất đai, dữ liệu thuộc tính
đất đai và các dữ liệu khác có liên quan đến thửa đất.

Hình 1.3: Mô hình cơ sở dữ liệu đất đai.

Nguồn: Bộ TN&MT (2015)
 10

a. Dữ liệu không gian đất đai

Dữ liệu không gian đất đai bao gồm dữ liệu không gian đất đai nền và
các dữ liệu không gian chuyên đề.

Hình 1.4: Mô hình dữ liệu không gian đất đai.

Nguồn: Bộ TN&MT (2015)
b. Dữ liệu thuộc tính đất đai
Dữ liệu thuộc tính đất đai bao gồm dữ liệu thuộc tính địa chính; dữ liệu
thuộc tính quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; dữ liệu thuộc tính giá đất; dữ liệu
thuộc tính thống kê, kiểm kê đất đai.
c. Các dữ liệu khác có liên quan tới thửa đất
Các dữ liệu khác có liên quan tới thửa đất bao gồm bản ký số hoặc bản
quét Giấy chứng nhận; Sổ địa chính; giấy tờ pháp lý làm căn cứ để cấp Giấy
 11

chứng nhận; hợp đồng hoặc văn bản thực hiện các quyền sử dụng đất, quyền
sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đã được công chứng, chứng thực
theo quy định của pháp luật.

Hình 1.5: Mô hình dữ liệu thuộc tính đất đai

Nguồn: Bộ TN&MT (2015)
1.2.3 Nội dung cơ sở dữ liệu đất đai
Khoản 2 Điều 121 Luật Đất đai 2013 quy định, Cơ sở dữ liệu đất đai
quốc gia gồm các thành phần:
a. Cơ sở dữ liệu về văn bản quy phạm pháp luật về đất đai;
b. Cơ sở dữ liệu địa chính;
c. Cơ sở dữ liệu điều tra cơ bản về đất đai;
d. Cơ sở dữ liệu quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất;
đ. Cơ sở dữ liệu giá đất;
e) Cơ sở dữ liệu thống kê, kiểm kê đất đai;
 12

g. Cơ sở dữ liệu về thanh tra, kiểm tra, giải quyết tranh chấp, khiếu nại,
tố cáo về đất đai;
h. Cơ sở dữ liệu khác liên quan đến đất đai.
Trong đó, Cơ sở dữ liệu địa chính là thành phần cơ bản của cơ sở dữ
liệu đất đai, làm cơ sở để xây dựng và định vị không gian các cơ sở dữ liệu
thành phần khác.

Hình 1.6: Mô hình mạng vận hành cơ sở dữ liệu đất đai

Nguồn: Bùi Minh Quang (2017)
1.2.4. Cơ sở dữ liệu địa chính
Cơ sở dữ liệu địa chính: là tập hợp thông tin có cấu trúc của dữ liệu địa chính.
Cơ sở dữ liệu địa chính: bao gồm dữ liệu về lập, chỉnh lý bản đồ địa
chính, đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, hồ sơ địa chính.
Dữ liệu địa chính: là dữ liệu không gian địa chính, dữ liệu thuộc tính
 13

địa chính và các dữ liệu khác có liên quan.

1.3. QUY TRÌNH XÂY DỰNG CƠ SỞ DỮ LIỆU ĐỊA CHÍNH ĐỐI VỚI
TRƯỜNG HỢP ĐÃ THỰC HIỆN ĐĂNG KÝ, CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN
1.3.1. Công tác chuẩn bị
+ Lập kế hoạch thi công chi tiết: xác định thời gian, địa điểm, khối
lượng và nhân lực thực hiện từng bước công việc; lập kế hoạch làm việc với
các đơn vị có liên quan đến công tác xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính trên địa
bàn thi công.
+ Chuẩn bị nhân lực, địa điểm làm việc.
+ Chuẩn bị vật tư, thiết bị, dụng cụ, phần mềm phục vụ cho công tác
xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính.
1.3.2. Thu thập tài liệu, dữ liệu
Tài liệu, dữ liệu thu thập cho việc xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính gồm:
+ Bản đồ địa chính mới nhất dạng số (hoặc dạng giấy đối với những
khu vực không có bản đồ địa chính dạng số) và các loại tài liệu đo đạc khác đã sử
dụng để cấp Giấy chứng nhận (bản đồ giải thửa, sơ đồ, trích đo địa chính).
+ Sổ mục kê, sổ địa chính, sổ cấp Giấy chứng nhận, sổ đăng ký biến
động, bản lưu Giấy chứng nhận.
+ Hồ sơ đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất.
+ Hồ sơ giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất.
+ Bản đồ hiện trạng sử dụng đất cấp xã (dạng số) của kỳ kiểm kê gần nhất.
+ Đơn đăng ký đã được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận đối với
trường hợp cơ quan có thẩm quyền tổ chức việc đăng ký đất đai trong thời
gian xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính nhưng đã hết thời gian xây dựng cơ sở
dữ liệu địa chính mà chưa hoàn thành việc đăng ký đất đai.
1.3.3. Rà soát, đánh giá, phân loại và sắp xếp tài liệu, dữ liệu
+ Rà soát, đánh giá tài liệu, dữ liệu:
 14

Nội dung rà soát, đánh giá phải xác định được thời gian xây dựng, mức
độ đầy đủ thông tin, khả năng liên kết của các thửa đất liền kề trên một nền
không gian, tính pháp lý của từng tài liệu, dữ liệu để lựa chọn sử dụng cho
việc xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính; ưu tiên lựa chọn loại tài liệu, dữ liệu có
thời điểm lập mới nhất, có đầy đủ thông tin nhất, có giá trị pháp lý cao nhất.
Kết quả rà soát, đánh giá được lập thành báo cáo, trong đó phải xác
định được từng loại tài liệu sử dụng để. xây dựng dữ liệu không gian địa
chính và xây dựng dữ liệu thuộc tính địa chính
+ Phân loại các thửa đất:
Thực hiện phân loại thửa đất trên cơ sở hồ sơ đăng ký đất đai, tài sản
gắn liền với đất. Kết quả phân loại thửa đất được lập theo Phụ lục số 02 kèm
theo Thông tư số 05/2017/TT-BTNMT.
+ Đối với các thửa đất chưa thực hiện đăng ký đất đai thì lập danh sách
và chuyển cơ quan có thẩm quyền để thực hiện đăng ký đất đai bắt buộc theo
quy định của pháp luật.
+ Đối với hồ sơ đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất đã được thu thập
phải được làm sạch, sắp xếp và đánh số thứ tự theo quy định về hồ sơ địa chính.
1.3.4. Xây dựng dữ liệu không gian đất đai nền
+ Dữ liệu không gian đất đai nền được xây dựng để làm cơ sở xây
dựng, định vị dữ liệu không gian địa chính, dữ liệu không gian kiểm kê đất
đai, dữ liệu không gian quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và các dữ liệu không
gian chuyên đề khác.
+ Dữ liệu không gian đất đai nền được xây dựng theo phạm vi đơn vị
hành chính cấp xã và phải được thực hiện đồng thời với việc xây dựng dữ liệu
không gian địa chính.
+ Tài liệu để xây dựng dữ liệu không gian đất đai nền:
- Trường hợp đơn vị hành chính cấp xã đã có bản đồ địa chính phủ kín
thì sử dụng bản đồ địa chính;
 15

- Trường hợp đơn vị hành chính cấp xã có bản đồ địa chính nhưng chưa
phủ kín thì sử dụng bản đồ địa chính đối với khu vực có bản đồ địa chính,
những khu vực còn lại thì sử dụng bản đồ hiện trạng sử dụng đất cấp xã của
kỳ kiểm kê gần nhất;
- Trường hợp đơn vị hành chính cấp xã chưa có bản đồ địa chính thì sử
dụng bản đồ hiện trạng sử dụng đất cấp xã của kỳ kiểm kê gần nhất.
+ Xây dựng dữ liệu không gian đất đai nền:
- Xử lý biên theo quy định về bản đồ đối với các tài liệu bản đồ tiếp
giáp nhau;
- Tách, lọc và chuẩn hóa các lớp đối tượng không gian đất đai nền;
- Chuyển đổi các lớp đối tượng không gian đất đai nền từ tệp (File) bản
đồ số vào cơ sở dữ liệu;
- Gộp các thành phần tiếp giáp nhau của cùng một đối tượng không
gian đất đai nền thành một đối tượng duy nhất phù hợp với thông tin thuộc
tính của đối tượng theo phạm vi đơn vị hành chính cấp xã.
+ Tích hợp dữ liệu không gian đất đai nền:
- Xử lý tiếp biên dữ liệu không gian đất đai nền giữa các đơn vị hành
chính cấp xã, cấp huyện liền kề;
- Tích hợp dữ liệu không gian đất đai nền vào cơ sở dữ liệu đất đai để
quản lý, vận hành, khai thác sử dụng.
1.3.5. Xây dựng dữ liệu không gian địa chính
+ Chuẩn hóa các lớp đối tượng không gian địa chính:
- Lập bảng đối chiếu giữa lớp đối tượng không gian địa chính với nội
dung tương ứng trong bản đồ địa chính để tách, lọc các đối tượng từ nội dung
bản đồ địa chính;
- Chuẩn hóa các lớp đối tượng không gian địa chính chưa phù hợp với
quy định kỹ thuật về cơ sở dữ liệu đất đai của Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và
Môi trường;
 16

- Rà soát chuẩn hóa thông tin thuộc tính cho từng đối tượng không gian
địa chính theo quy định kỹ thuật về cơ sở dữ liệu đất đai của Bộ trưởng Bộ
Tài nguyên và Môi trường.
+ Chuyển đổi các lớp đối tượng không gian địa chính từ tệp (File) bản
đồ số vào cơ sở dữ liệu theo phạm vi đơn vị hành chính cấp xã.
+ Gộp các thành phần tiếp giáp nhau của cùng một đối tượng không
gian địa chính thành một đối tượng duy nhất phù hợp với thông tin thuộc tính
của đối tượng theo phạm vi đơn vị hành chính cấp xã.
+ Bổ sung, chỉnh sửa các thửa đất đã thay đổi hình thể, kích thước theo
hồ sơ cấp Giấy chứng nhận, hồ sơ đăng ký biến động.
+. Bổ sung, chỉnh sửa thửa đất bị chồng lấn diện tích do đo đạc địa
chính, cấp Giấy chứng nhận trên nền các bản đồ có tỷ lệ khác nhau hoặc thời
điểm đo đạc khác nhau. Kết quả chỉnh sửa được lập theo Phụ lục số 03 kèm
theo Thông tư số 05/2017/TT-BTNMT.
+ Rà soát dữ liệu không gian của từng đơn vị hành chính để xử lý các
lỗi dọc biên giữa các xã tiếp giáp nhau (nếu có). Trường hợp có sự sai lệch về
hình thể (do độ chính xác của các loại bản đồ địa chính khác loại tỷ lệ) cần xử
lý đồng bộ với các loại hồ sơ có liên quan. Kết quả xử lý biên các đối tượng
còn mâu thuẫn được lập theo Phụ lục số 04 kèm theo Thông tư số
05/2017/TT-BTNMT.
+ Đối với trường hợp bản đồ địa chính được sử dụng để xây dựng cơ sở
dữ liệu địa chính ở dạng giấy hoặc chưa được thành lập trong hệ tọa độ quốc
gia VN-2000 thì thực hiện việc số hóa, chuyển đổi hệ tọa độ và biên tập nội
dung bản đồ số theo quy định hiện hành.
+ Đối với khu vực chưa có bản đồ địa chính thì thực hiện như sau:
- Trường hợp có bản trích đo địa chính theo hệ tọa độ quốc gia VN-
2000 thì chuyển đổi các lớp đối tượng vào dữ liệu không gian địa chính;
 17

- Trường hợp có sơ đồ, bản trích đo địa chính chưa theo hệ tọa độ quốc
gia VN-2000 hoặc bản đồ giải thửa dạng số thì chuyển đổi vào dữ liệu không
gian địa chính và định vị trên dữ liệu không gian đất đai nền;
- Trường hợp có sơ đồ, bản trích đo địa chính theo hệ tọa độ giả định
hoặc bản đồ giải thửa dạng giấy thì quét và định vị trên dữ liệu không gian đất
đai nền.
+ Đối với khu vực đất sản xuất nông nghiệp đang thực hiện dồn điền
đổi thửa thì thực hiện định vị khu vực dồn điền đổi thửa đó trên dữ liệu không
gian đất đai nền trên cơ sở các hồ sơ, tài liệu hiện có. Dữ liệu không gian địa
chính sẽ được cập nhật sau khi đo đạc lại bản đồ địa chính hoặc được cập nhật
đồng thời với việc đăng ký biến động khi người sử dụng đất thực hiện quyền.
+ Đối với trường hợp tài liệu đo đạc địa chính mới đã được cơ quan có
thẩm quyền kiểm tra, nghiệm thu xác nhận thay thế tài liệu, số liệu đo đạc đã
sử dụng để đăng ký, cấp Giấy chứng nhận trước đây nhưng chưa cấp đổi Giấy
chứng nhận thì thông tin về mã thửa đất, ranh giới thửa và diện tích thửa đất
được xác định theo tài liệu đo đạc mới.
1.3.6. Quét giấy tờ pháp lý và xử lý tệp tin
Việc quét các giấy tờ pháp lý nhằm xác thực thông tin của thửa đất
được nhập vào cơ sở dữ liệu. Chế độ quét của thiết bị được thiết lập theo
hệ màu RGB với độ phân giải tối thiểu là 150 DPI. Các giấy tờ pháp lý
quét bao gồm:
+ Đối với thửa đất, tài sản gắn liền với đất đã được cấp Giấy chứng nhận:
- Đơn đăng ký, cấp Giấy chứng nhận (lần đầu);
- Giấy chứng nhận hoặc bản lưu Giấy chứng nhận; trang bổ sung (nếu có);
- Hợp đồng thuê đất đối với trường hợp thuê đất của Nhà nước;
- Chứng từ thực hiện nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất;
 18

+ Đối với thửa đất đã thực hiện đăng ký nhưng chưa được cấp Giấy
chứng nhận hoặc không được cấp Giấy chứng nhận thì quét đơn đăng ký cấp
Giấy chứng nhận;
+ Đối với trường hợp đã thực hiện dồn điền đổi thửa thì quét đơn đề
nghị cấp đổi Giấy chứng nhận, văn bản thỏa thuận về việc chuyển đổi quyền
sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân (nếu có) và biên bản giao
nhận ruộng đất theo phương án dồn điền đổi thửa (nếu có).
Xử lý các tệp tin quét thành tệp (File) hồ sơ quét dạng số của thửa đất,
lưu trữ dưới khuôn dạng tệp tin PDF (ở định dạng không chỉnh sửa được);
chất lượng hình ảnh số phải sắc nét và rõ ràng, các hình ảnh được sắp xếp
theo cùng một hướng, hình ảnh phải được quét vuông góc, không được
cong vênh.
Tạo liên kết hồ sơ quét dạng số với thửa đất trong cơ sở dữ liệu.
1.3.7. Xây dựng dữ liệu thuộc tính địa chính
Dữ liệu thuộc tính địa chính được xây dựng đồng thời trong quá trình
xây dựng dữ liệu không gian và được tiếp tục xây dựng từ các nguồn tài liệu
đã được thu thập được theo các bước như sau:
+ Kiểm tra tính đầy đủ thông tin của thửa đất, lựa chọn tài liệu để lấy
thông tin ưu tiên theo Phụ lục số 05 kèm theo Thông tư số 05/2017/TT-
BTNMT.
+ Lập bảng tham chiếu số tờ, số thửa và diện tích đối với các thửa đất
đã được cấp Giấy chứng nhận theo bản đồ cũ nhưng chưa cấp đổi Giấy chứng
nhận theo bản đồ địa chính mới.
+ Nhập thông tin từ tài liệu đã lựa chọn tại khoản 1 Điều này vào cơ sở
dữ liệu địa chính.
1.3.8. Hoàn thiện dữ liệu địa chính
+ Thực hiện hoàn thiện 100% thông tin trong cơ sở dữ liệu.
+ Thực hiện xuất sổ địa chính (điện tử) theo khuôn dạng tệp tin PDF.
 19

1.3.9. Xây dựng siêu dữ liệu địa chính

+ Thu nhận các thông tin cần thiết để xây dựng siêu dữ liệu (thông tin
mô tả dữ liệu) địa chính.
+ Nhập thông tin siêu dữ liệu địa chính cho từng đơn vị hành chính
cấp xã.
1.3.10. Đối soát, tích hợp dữ liệu vào hệ thống
+ Đối soát thông tin của thửa đất trong cơ sở dữ liệu với nguồn tài liệu,
dữ liệu đã sử dụng để xây dựng cơ sở dữ liệu.
+ Thực hiện ký số vào sổ địa chính (điện tử).
+ Tích hợp dữ liệu vào hệ thống đang vận hành tại địa phương theo
định kỳ hàng tháng phục vụ quản lý, vận hành, khai thác sử dụng.
1.4. QUẢN LÝ, CHIA SẺ, KHAI THÁC THÔNG TIN ĐẤT ĐAI, DỮ
LIỆU ĐẤT ĐAI
1.4.1. Khái niệm
Chia sẻ dữ liệu đất đai là việc cung cấp các tệp dữ liệu hoặc chuyển dữ
liệu giữa hệ thống thông tin đất đai với hệ thống thông tin khác.
Cổng thông tin đất đai là điểm truy cập duy nhất của cơ quan quản lý
đất đai trên môi trường mạng, liên kết, tích hợp các kênh thông tin, các dịch
vụ và các ứng dụng về đất đai mà qua đó người dùng có thể truy cập, khai
thác thông tin về đất đai.
1.4.2. Nguyên tắc quản lý, khai thác hệ thống thông tin đất đai
Việc quản lý, khai thác hệ thống thông tin đất đai theo (Khoản 2, Điều
4, Thông tư số 34/2014/TT-BTNMT) có các nguyên tắc sau:
+ Phục vụ kịp thời công tác quản lý nhà nước và đáp ứng yêu cầu phát
triển kinh tế - xã hội, bảo đảm quốc phòng, an ninh;
+ Bảo đảm tính chính xác, trung thực, khách quan;
+ Bảo đảm tính khoa học, thuận tiện cho khai thác và sử dụng;
+ Bảo đảm tính cập nhật, đầy đủ và có hệ thống;
 20

+ Sử dụng dữ liệu đúng mục đích;

+ Khai thác và sử dụng dữ liệu phải thực hiện nghĩa vụ tài chính;
+ Tuân theo các quy định của pháp luật về bảo vệ bí mật nhà nước.
NATIONAL DATA CENTER OF LAND ADMINISTRATION
CHIA SẺ, KHAI THÁC
Data Center Land Portal

Tổng cục
Quản lý đất Người dân
đai Internet

t
rne
Inte
Core/
MPLS VPN

Doanh nghiệp
SỞ TN&MT

Internet
Cấp tỉnh Ngân hàng
VĂN PHÒNG ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI

Internet
Internet
Core/
MPLS VPN

Công chứng

PHÒNG TN&MT

Chính phủ, bộ,

CHI NHÁNH VPĐKĐĐ ban, ngành khác
Cấp huyện

Ủy ban nhân dân

CHÚ GIẢI các tỉnh
CÔNG CHỨC ĐỊA CHÍNH XÃ Internet UBND XÃ CÔNG CHỨC ĐỊA CHÍNH XÃ
Mạng Internet công cộng: ADSL, vDSL, FTTH,...

Đường truyền chuyên dùng (thiết lập trong Dự án)

Cấp xã Đường truyền chuyên dùng (do địa phương đầu tư)
Các đối
Đường truyền nội bộ tượng khác

Chỉ đạo, điều hành, ...

Hình 1.7: Mô hình tác nghiệp và khai thác cơ sở dữ liệu đất đai
Nguồn: Bùi Minh Quang (2017)
1.4.3. Hình thức khai thác hệ thống thông tin đất đai
+ Khai thác thông tin đất đai thông qua phiếu yêu cầu hoặc văn bản tại
cơ quan có thẩm quyền cung cấp dữ liệu đất đai.
+ Khai thác thông tin đất đai thông qua phiếu yêu cầu hoặc văn bản tại
cơ quan có thẩm quyền cung cấp dữ liệu đất đai.
 21

1.5. TÌNH HÌNH XÂY DỰNG CƠ SỞ DỮ LIỆU ĐẤT ĐAI Ở VIỆT

NAM VÀ TỈNH NGHỆ AN
1.5.1. Tình hình xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai tại Việt Nam
Tính đến năm 2020, nhiều địa phương trên cả nước đã triển khai xây
dựng cơ sở dữ liệu đất đai và thu được nhiều kết quả khả quan. Công tác này
đang góp phần nâng cao hiệu quả quản lý đất đai trong giai đoạn hiện nay.
Việc xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai đã được Đảng và Chính phủ ban
hành nhiều văn bản quan trọng chỉ đạo, đặc biệt là Nghị Quyết số 19-NQ/TW
của BCH Trung ương Đảng khoá XI có nêu: “Ưu tiên đầu tư xây dựng cơ sở
dữ liệu, hạ tầng thông tin về đất đai và tài sản gắn liền với đất theo hướng
hiện đại, công khai, minh bạch, phục vụ đa mục tiêu; từng bước chuyển sang
giao dịch điện tử trong lĩnh vực đất đai. Phấn đấu đến năm 2020 cơ bản hoàn
thành việc xây dựng hệ thống thông tin đất đai”; Chính phủ cũng ban hành
Nghị quyết số16/NQ-CP ban hành chương trình hành động thực hiện Nghị
quyết số 19/NQ-TW, trong đó, Chính phủ giao Bộ TN&MT xây dựng “Cơ sở
dữ liệu quốc gia về đất đai”. Trên cơ sở các văn bản chỉ đạo của Đảng, Chính
phủ, Bộ TN&MT đã ban hành một số văn bản chỉ đạo, hướng dẫn việc xây
dựng CSDL đất đai (Tuyết Nhi, 2016).
Theo Quyết định 714/ QĐ-TTg, của Chính phủ về việc ban hành Danh
mục cơ sở dữ liệu (CSDL) quốc gia cần ưu tiên triển khai tạo nền tảng phát
triển Chính phủ điện tử. CSDL đất đai quốc gia được xác định là một trong
sáu CSDL quốc gia ưu tiên triển khai tạo nền tảng cho phát triển Chính phủ
điện tử. Theo đó, nhiệm vụ xây dựng CSDL đất đai quốc gia được chia làm
hai giai đoạn: Giai đoạn I, từ tháng 9 năm 2013 và kết thúc vào tháng 12 năm
2015; Giai đoạn II, sau khi hoàn thành giai đoạn I, tiến hành tổng kết, đánh
giá kết quả giai đoạn I và triển khai các nội dung còn lại (xây dựng hệ thống
thông tin đất đai và giao dịch điện tử, nhiệm vụ đã được xác định tại Quyết
định số 1892/QĐ-TTg ngày 14 tháng 12 năm 2012 của Thủ tướng Chính
 22

phủ về phê duyệt Đề án nâng cao năng lực quản lý nhà nước ngành quản lý
đất đai giai đoạn 2011 – 2020).
Các dự án liên quan đến CSDL đất đai quốc gia, gồm: (1). Dự án Hoàn
thiện và hiện đại hóa hệ thống quản lý đất đai Việt Nam (VLAP), gồm 9
tỉnh: Hà Nội (địa bàn Hà Tây cũ), Hưng Yên, Thái Bình, Quảng Ngãi, Bình
Định, Khánh Hòa, Tiền Giang, Bến Tre, Vĩnh Long; (2). Dự án Tổng thể xây
dựng hệ thống hồ sơ địa chính và CSDL quản lý đất đai: Triển khai ở 63 tỉnh,
thành nhằm hoàn thành mục tiêu cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và
chuẩn hóa đồng bộ hệ thống hồ sơ địa chính trên cả nước; (3). Dự án xây
dựng CSDL quốc gia về tài nguyên và môi trường: Thực hiện theo Quyết định
số 1605/QĐ-TTg ngày ngày 27/8/2010 của Thủ tướng Chính phủ phê
duyệt Chương trình quốc gia về ứng dụng công nghệ thông tin trong hoạt
động của cơ quan nhà nước giai đoạn 2011 – 2015 do Cục Công nghệ thông
tin chủ trì;(4). Dự án xây dựng CSDL quốc gia về đất đai (giai đoạn I 2013-
2015): Dự án đã được phê duyệt theo Quyết định số 1954/QĐ-TTg ngày 30 tháng
10 năm 2013 của Thủ tướng Chính phủ về phê duyệt Dự án xây dựng CSDL quốc
gia về đất đai (Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Hà Nam, 2016).
Theo Quyết định 1975/QĐ-TTg năm 2013, Thủ tướng Chính phủ đã
phê duyệt dự án “Xây dựng cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai” và đề án tổng
thể xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai quốc gia ( ngày 30/11/2019, Bộ TN&MT
đã có tờ trình số 92/TTr-BTNMT gửi Thủ tướng Chính phủ về phê duyệt Đề
án tỏng thể xây dựng cở sở dữ liệu đất đai quốc gia. Ngày 2/12/2019, Văn
phòng Chính phủ đã có Phiếu Báo số 1857/PB-VPCP gửi Bộ TN&MT, trong
đó đề nghị Bộ TN&MT tiếp tục lấy ý kiến bổ sung của các Bộ, ngành, địa
phương và hoàn thiện hồ sơ để trình lại Văn phòng Chính phủ theo quy định).
Bộ Tài nguyên và Môi trường được Chính phủ giao nhiệm vụ là cơ quan chủ
quản dự án. Dự án được thực hiện từ nay tới năm 2018. Giai đoạn 1 (từ nay
tới tháng 12-2015) sẽ xây dựng hệ thống phần mềm phục vụ quản lý, cập
 23

nhật, khai thác cơ sở dữ liệu đất đai; xây dựng và tích hợp cơ sở dữ liệu đất
đai cho 3 huyện của 3 tỉnh đại diện 3 miền Bắc, Trung, Nam có đủ điều kiện
cơ bản đã hoàn thành việc đo đạc lập bản đồ địa chính, đăng ký đất đai, xây
dựng hồ sơ địa chính và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; tích hợp cơ
sở dữ liệu đất đai của 41 huyện điểm thuộc Dự án tổng thể xây dựng hồ sơ địa
chính và cơ sở dữ liệu quản lý đất đai; kết nối cơ sở dữ liệu đất đai với các
ngành có nhu cầu, trước mắt ưu tiên các ngành: Ngành thuế, ngân hàng, xây
dựng và ngành Giao thông vận tải.
Kết thúc từng giai đoạn, Bộ Tài nguyên và Môi trường sẽ đánh giá kết
quả, sơ kết, tổng kết dự án để hoàn thiện hệ thống, triển khai hiệu quả vào
năm 2020. (Đỗ Đức Đôi, 2014)
Song song với Cơ sở dữ liệu (CSDL) bản đồ, CSDL thông tin đất đai
(LIS) được tích hợp để kết nối dữ liệu không gian (bản đồ) với thông tin thuộc
tính của từng chủ sử dụng đất tạo nên thông tin đầy đủ về thông tin đất đai.
LIS cho chúng ta quản lý chi tiết về nguồn gốc, diện tích, loại đất,… của từng
thửa đất, từng chủ sử dụng đất. Đồng thời với chức năng tìm kiếm, chỉnh lý,
cập nhật bổ sung thuận lợi của LIS đã giúp người quản lý xử lý nhanh chóng
trong công việc thuê đất, giao đất, thu hồi đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất và in các loại hồ sơ, bản vẽ, bảng biểu thống kê … thay thế công tác
lập bảng biểu, sao lục theo phương pháp cổ truyền.
Tổng cục Quản lý Đất đai (Bộ Tài nguyên và Môi trường) xác định một
trong những nhiệm vụ trọng tâm trong năm 2016 là đẩy nhanh tiến độ đo đạc,
cấp Giấy Chứng nhận quyền sử dụng đất tại các địa phương trong cả nước;
đồng thời triển khai có hiệu quả Chỉ thị số 1474 của Thủ tướng Chính phủ về
thực hiện một số nhiệm vụ cấp bách để chấn chỉnh việc cấp Giấy Chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu đất ở và tài sản khác gắn liền với đất và xây
dựng cơ sở dữ liệu về đất đai.
Về dữ liệu đất đai, kết quả dự án tổng thể xây dựng bản đồ và hồ sơ địa
 24

chính toàn quốc, chủ yếu là dữ liệu số phục vụ đắc lực cho việc cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ) chưa hình thành CSDL. Riêng
có tỉnh Đồng Nai đã hoàn thành việc xây dựng CSDL địa chính và đưa vào
khai thác sử dụng trên địa bàn toàn tỉnh. Kết quả dự án VLAP, đã hoàn thành
công tác đo đạc lập bản đồ địa chính, đăng ký đất đai và cấp GCNQSDĐ cho
58 huyện thuộc 9 tỉnh của dự án, trong đó tỉnh Vĩnh Long đã hoàn thành việc
xây dựng CSDL địa chính và đưa vào khai thác sử dụng trên địa bàn toàn
tỉnh. Kết quả xây dựng CSDL đất trồng lúa, đang thực hiện theo quy định tại
Điều 13, Nghị định số 42/2012/NĐ-CP về quản lý, sử dụng đất trồng lúa, đến
nay cơ bản hoàn việc xây dựng cơ sở dữ liệu về đất trồng lúa trước ngày 31
tháng 12 năm 2015 theo yêu cầu của Chính phủ (Sở Tài nguyên và Môi
trường tỉnh Hà Nam, 2016).
Phần lớn các địa phượng đã triển khai xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính
thay thế hồ sơ địa chính dạng giấy. Trong đó, 2 tỉnh Đồng Nai và An Giang
đã hoàn thành xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai đến cấp xã. Nhiều tỉnh khác đã
xây dựng hoàn thiện cơ sở dữ liệu địa chính cho một số huyện, như Hải
Phòng, Thừa Thiên - Huế, Vĩnh Long, thành phố Hồ Chí Minh, Bắc Ninh,
Long An.
Tại Vĩnh Long, hiện trên địa bàn tỉnh đã có 6/8 huyện, thị xã, thành phố
thiết lập hệ thống cơ sở dữ liệu đất đai qua đó cho thấy, việc liên thông cơ sở dữ
liệu (CSDL) về đất đai từ cấp tỉnh đến cấp huyện, xã đã chấm dứt tình trạng dữ
liệu phân tán dẫn đến nhiều sai sót như: trùng thửa; cập nhật biến động
không thường xuyên, không kịp thời, dẫn đến những sai sót trong quá trình
quản lý đất đai.
Tại Quảng Ninh, một trong những địa phương đã và đang triển khai xây
dựng mô hình này và có nhiều kết quả khả quan. Ông Nguyễn Ngọc Thu,
Giám đốc Sở TN&MT cho biết, trong thời gian qua, Sở đã phối hợp với 2
thành phố là Uông Bí và Cẩm Phả thí điểm xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai cho
 25

các phường, xã trên địa bàn. Hiện nay, Sở đã nghiệm thu dự án này. Theo đó,
hệ thống cơ sở dữ liệu đất đai của 2 thành phố đang được vận hành trên hạ
tầng Trung tâm Tích hợp dữ liệu tỉnh và đường truyền mạng toàn tỉnh. Cán bộ
Văn phòng Đăng ký đất đai 2 thành phố được chuyển giao công nghệ, đào
tạo, tập huấn, xử lý hồ sơ trên cơ sở dữ liệu. Dự án được hình thành sẽ duy trì
cập nhật thông tin về đất đai, biến động đất đai và các nghiệp vụ liên quan.
Tại Long An, tính đến ngày 15/9/2016, toàn tỉnh đã xây dựng hoàn
thành cơ sở dữ liệu địa chính của 55 xã, phường, thị trấn; trong đó có 2
huyện: Châu Thành và Tân Trụ được thực hiện theo mô hình tập trung (xây
dựng bằng phần mềm ViLIS 2.0) – CSDL đất đai được tích hợp tập trung tại
Sở TN&MT, kết nối trực tiếp đến Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai tại
huyện thông qua đường truyền mạng Internet tốc độ cao, việc sử dụng, vận
hành, khai thác, cập nhật, chỉnh lý cơ sở dũ liệu đất đai tại cấp huyện được
thực hiện trên cơ sở được phân quyền cho người có thẩm quyền để thực hiện
(Tuyết Nhi, 2016).
Cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai là một bộ dữ liệu đặc biệt quan trọng
nhằm quản lý và xác định rõ ràng hơn về tiềm năng tài nguyên đất của mỗi
quốc gia. Trong thời gian qua việc xây dựng CSDL đất đai đã được lãnh đạo
các cấp quan tâm và đã đạt được một số thành tựu nhất định. Tuy nhiên, việc
xây dựng CSDL đất đai ở các địa phương hiện nay vẫn còn chậm, chưa tạo ra
được một hệ thống CSDL đất đai thống nhất theo mô hình chung (Sở Tài
nguyên và Môi trường tỉnh Hà Nam, 2016).
1.5.2. Tình hình xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai tại Nghệ An
Theo kế hoạch trong năm 2019 toàn tỉnh thực hiện cấp GCN cho hộ
giá đình, cá nhân lần đầu được 23.368 giấy chứng nhận với 24.545,5 ha; cấp
đổi giấy chứng nhận 55.436 GCN với 6.010,6 ha. Trong năm 2019, UBND
các huyện, thành phố, thị xã đã có sự chỉ đạo quyết liệt, quan tâm, nỗ lực
trong việc thực hiện cấp và cấp đổi GCN QSD đất cho các hộ gia đình, cá
 26

nhân. Kết quả đạt được như sau

* Cấp giấy chứng nhận lần đầu
Toàn tỉnh đã cấp được 20.423 GCN QSD đất lần đầu, với diện tích
4.270,89 ha cụ thể
- Đất sản xuất nông nghiệp: đã cấp 6.776 GCN với diện tích 1.144,07
ha vượt chỉ tiêu đề ra trong năm 2019 ( 3.387 GCN với 477,58 ha);
- Đất lâm nghiệp: đã cấp được 751 GCN với tổng diện tích là 2.122,68
ha đạt tỷ lệ 7,35% về số GCN và 9,19% về diện tích so với chỉ tiêu đề ra trong
năm 2019 (10.219 GCN với 23.107,86 ha);
- Đất ở nông thôn: đã cấp được 10.537 GCN với tổng diện tích là
935,44 ha đạt tỷ lệ 97,68 % về số GCN và 100,3 % về diện tích so với chỉ tiêu
đề ra trong năm 2019 (10.219 GCN với 23.107,86 ha);
- Đối với đất ở đô thị: đã cấp được 2.359 GCN với tổng diện tích là
68,7 ha đạt tỷ lệ 127,77 % vượt chỉ tiêu đề ra trong năm 2019 (1.975 GCN với
53,8 ha);
* Cấp đổi GCN QSD đất
Toàn tỉnh đã thực hiện cấp đổi được 53.961 GCN QSD đất với diện tích
1.725,67 ha, cụ thể:
- Đất sản xuất nông nghiệp: đã cấp 17.582 GCN với diện tích 3.497,36
ha đạt tỷ lệ 80,63 % về số GCN và 83,63 % về diện tích so với chỉ tiêu đề ra
trong năm 2019 ( 21.806 GCN với 4.181,76 ha);
- Đất ở nông thôn: đã cấp đổi 31.772 GCN với tổng diện tích là
2.362,84 ha đạt tỷ lệ 139,06 % vượt chỉ tiêu đề ra trong năm 2019 ( 28.444
GCN với 1.699,17 ha);
- Đối với đất ở đô thị: đã cấp được 4.607 GCN với tổng diện tích là
140,16 ha đạt tỷ lệ 88,84 % về diện tích và 108,04 % so với chỉ tiêu đề ra
trong năm 2019 (5.186 GCN với 129,73 ha);
Thực hiện các Chỉ thị của Thủ tướng Chính phủ: số 1474/CT-TTg ngày
 27

24/8/2011 về thực hiện một số nhiệm vụ, giải pháp cấp bách để chấn chỉnh
việc cấp giấy chứng nhận QSD đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất và xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai; số 05/CT-TTg ngày 04/4/2013
về tập trung chỉ đạo và tăng cường biên pháp để thực hiện trong năm 2013
hoàn thành cơ bản việc cấp giấy chứng nhận QSD đất, quyền sở hữu nhà ở và
tài sản khác gắn liền với đất và Thông tư số 04/2013/TT-BTNMT ngày
24/4/2013 của Bộ Tài nguyên và Môi trường Quy định về xây dựng cơ sở dữ
liệu đất đai, UBND tỉnh Nghệ An đã ban hành Kế hoạch xây dựng cơ sở dữ
liệu đất đai tỉnh Nghệ An tại Quyết định số 3690/QĐ-UBND.ĐC ngày 22
tháng 8 năm 2013. Kế hoạch đã vạch ra thời gian và tiến độ thực hiện cụ thể
như sau:
* Năm 2013.
- Xây dựng kế hoạch triển khai xây dựng CSDL đất đai tỉnh Nghệ An
trình UBND tỉnh phê duyệt;
- Triển khai lập Thiết kế Kỹ thuật - Dự toán và tổ chức thực hiện điểm
việc "Xây dựng CSDL đất đai huyện Đô Lương và thành phố Vinh" để vận
hành thử ngiệm; tổng kết, đánh giá, rút kinh nghiệm và nhân rộng mô hình để
triển khai tại tất cả các huyện, thị xã khác trong tỉnh.
* Năm 2014 đến năm 2015.
- Xây dựng Dự án tổng thể về "Xây dựng CSDL đất đai tỉnh Nghệ An
trên địa bàn 19 huyện, thành phố, thị xã (trừ thành phố Vinh và huyện Đô
Lương) trình cấp có thẩm quyền phê duyệt (bao gồm: thiết bị phần cứng, phần
mềm vận hành cơ sở dữ liệu, hệ thống mạng thông tin…);
- Đầu tư lắp đặt hệ thống hạ tầng mạng thông tin; máy chủ; phần mềm
vận hành cơ sở dữ liệu, đào tạo quản trị mạng cho quản trị CSDL trung tâm
và các cán bộ khác có liên quan;
- Xây dựng CSDL đất đai tại thị xã Thái Hòa và Cửa Lò; các huyện:
Hưng Nguyên, Nam Đàn, Nghi Lộc, Diễn Châu và Quỳnh Lưu;
 28

- Xây dựng CSDL các thành phần gồm: CSDL giá đất; CSDL quy
hoạch sử dụng đất; CSDL thống kê, kiểm kê đất đai trên địa bàn tỉnh.
* Năm 2015 đến năm 2020.
- Xây dựng CSDL đất đai tại các huyện, thị xã còn lại trên địa bàn tỉnh;
- Hoàn thiện CSDL đất đai tỉnh Nghệ An;
- Vận hành, cập nhật, tích hợp CSDL đất đai tỉnh Nghệ An.
Tuy nhiên do vướng mắc về kinh phí, đến nay kế hoạch trên đã và đang
được triển khai còn chậm, chưa đạt tiến độ đề ra.
Ngày 07/3/2016 tại huyện Đô Lương, Sở Tài nguyên và Môi trường
phối hợp với UBND huyện Đô Lương tổ chức Hội nghị triển khai công tác
đo đạc chỉnh lý bản đồ địa chính, lập hồ sơ địa chính và xây dựng cơ sở dữ
liệu đất đai thí điểm cho huyện Đô Lương theo chỉ đạo của Uỷ ban nhân
dân tỉnh tại Công văn số 9203/UBND.NN ngày 16/12/2015 (Phòng Đo đạc
và Bản đồ-Sở TNMT, 2015).
Cho đến hết tháng 2 năm 2020, việc xây dựng CSDL đất đai trên địa
bàn tỉnh Nghệ An còn rất chậm, các địa phương trong toàn tỉnh đang trong
quá trình thực hiện đo đạc chỉnh lý, số hóa bản đồ địa chính gắn với cấp
đổi, cấp lại và cấp mới giấy chứng nhận, chưa có đơn vị nào hoàn thành
việc xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai, chưa tạo ra được một hệ thống CSDL
đất đai thống nhất theo mô hình chung.
1.6. GIỚI THIỆU PHẦN MỀM SỬ DỤNG TRONG ĐỀ TÀI
1.6.1. Phần mềm Microstation
Microstation là một phần mềm giúp thiết kế (CAD) được sản xuất và
phân phối bởi Bentley Systems năm 1980. Tại thời điểm đó phần mềm có tên
là PseudoStation. Qua 40 năm phát triển, Microstation đã cho ra đời nhiều
phiên bản khác nhau với những tính năng ngày càng cải tiến. Vào năm 1987,
Microstation 2.0 ra đời và đó là phiên bản đầu tiên của Microstation đọc và
tạo file *.dgn. Phiên bản được sử dụng phổ biến nhất hiện nay là Microstation
 29

SE và là phiên bản đầu tiên mà các nút công cụ được thể hiện qua màu sắc
khác nhau, ngoài ra Microstation còn cung cấp một số công cụ làm việc qua
Internet. Phiên bản mới nhất của Microstation là V8i (V8.11) ra đời năm
2008. Microstation V8i cho phép làm việc với định dạng file *.dwg mới nhất,
đồng thời bao gồm cả Modul làm việc với dữ liệu GPS. Microstation có môi
trường đồ họa rất mạnh cho phép xây dựng, quản lý các đối tượng đồ họa thể
hiện các yếu tố bản đồ.
Với Microstation người sử dụng được cung cấp các công cụ số hóa các
đối tượng trên nền ảnh, sửa chữa, biên tập, xuất, nhập dữ liệu và trình bày bản
đồ. Đồng thời, Microstaron còn là môi trường đồ họa cao cấp làm nền cho các
ứng dụng khác như: FAMIS, Geovec, Irasb, Irasc, MSFC, MRFClean,
MRFFlag,...(tập hợp các giải pháp xử lý bản đồ địa hình, bản đồ địa chính).
Hiện nay, định dạng file *.dgn của Microstation là định dạng file chuẩn
của ngành Tài nguyên và môi trường đối với Bản đồ hiện trạng sử dụng đất,
Bản đồ quy hoạch sử dụng đất, Bản đồ địa hình, Bản đồ địa chính...dạng số ở
nước ta
1.6.2. Phần mềm Famis
“Phần mềm tích hợp cho đo vẽ thành lập bản đồ địa chính (Field Work
and Cadastral Mapping Intergrated Software – Famis)” có khả năng xử lý số
liệu đo ngoại nghiệp, xây dựng, xử lý và quản lý bản đồ địa chính số. Phần
mềm đảm nhiệm công đoạn từ sau khi đo vẽ ngoại nghiệp cho đến khi hoàn
chỉnh một hệ thống bản đồ địa chính số. Cơ sở dữ liệu bản đồ địa chính kết
hợp với cơ sở dữ liệu hồ sơ địa chính đề thành một cơ sở dữ liệu vẽ bản đồ và
hồ sơ địa chính thống nhất (Nguyễn Đăng Phương, 2013).
Chức năng của Famis được chia thành 2 nhóm lớn là chức năng làm việc
với dữ liệu trị đo và chức năng làm việc với cơ sở dữ liệu bản đồ địa chính.
* Chức năng làm việc với cơ sở dữ liệu trị đo:
 30

a. Quản lý khu đo: Famis quản lý các số liệu đo theo khu đo. Một đơn
vị hành chính có thể chia thành nhiều khu đo. Số liệu đo trong một khu có thể
được lưu trong một hoặc nhiều file dữ liệu. Người dùng có thể tự quản lý toàn
bộ file dữ liệu của mình một cách đơn giản, tránh nhầm lẫn.
b. Thu thập số liệu trị đo: Trị đo được lấy theo những nguồn tạo số liệu
như sổ đo điện tử, thẻ nhớ hay phần mềm xử lý trị đo.
c. Giao diện hiển thị, sửa chữa rất tiện lợi, mềm dẻo: Famis cung cấp
hai phương pháp hiển thị, tra cứu và sửa chữa trị đo là sửa trực tiếp qua tương
tác đồ họa với màn hình và sửa từng đối tượng hoặc qua bảng danh sách các
trị đo.
d. Công cụ tính toán: Famis cung cấp đầy đủ, phong phú các công cụ
tính toán: giao hội, vẽ hướng vuông góc, giao điểm, dóng hướng, cắt cạnh
thửa...Các công cụ thực hiện đơn giản, kết quả chính xác.
e. Xuất số liệu: Số liệu trị đo có thể được in ra bằng các thiết bị khác nhau
như máy in, mãy vẽ. Các số liệu này cũng có thể xuất sang các phần mềm khác.
f. Quản lý và xử lý các đối tượng của bản đồ: Các đối tượng bản đồ
được sinh ra qua: tự động xử lý mã hoặc do người sử dụng thao tác với các trị
đo. Famis cung cấp công cụ để người dùng có thể dễ dàng lựa chọn lớp thông
tin bản đồ cần sửa chữa và các thao tác chỉnh sửa trên các lớp thông tin này
(Trần Quốc Vinh, 2016).
* Chức năng làm việc với cơ sở dữ liệu bản đồ địa chính:
a. Nhập dữ liệu bản đồ: Dữ liệu bản đồ có thể được nhập từ nhiều
nguồn khác nhau như ARC của phần mềm ARC/INFO, MIF của MAPINFO,
DXF, DWG của phần mềm AutoCAD, DGN của GISOFFICE.
Từ công nghệ xây dựng bản đồ số: Famis cũng có thể giao tiếp trực tiếp
với một số công vụ xây dựng bản đồ hiện nay như ảnh số, ảnh đơn, vector hóa
bản đồ.
 31

b. Quản lý các đối tượng bản đồ theo phân lớp chuẩn: Famis cung cấp
bảng phân loại các lớp thông tin của bản đồ địa chính. Việc phân lớp được
thực hiện theo đúng quy phạm của Tổng cục Địa chính.
c. Tạo vùng, tự động tính diện tích: Tự động sửa lỗi, tự động phát hiện
các lỗi còn lại và cho phép người dùng tự sửa chữa. Chức năng thực hiện
nhanh, mềm dẻo cho phép người dùng tạo vùng trên một phạm vi bất kỳ. Cấu
trúc file dữ liệu tuân theo đúng mô hình topology cho bản đồ số vector.
d. Hiển thị, chọn, sửa chữa các đối tượng của bản đồ: Chức năng này
được thực hiện dựa trên các công cụ sửa chữa có sẵn của Microstation nên rất
dễ dàng thao tác, sử dụng.
e. Thao tác trên bản đồ địa chính: Bao gồm các chức năng tạo bản
đồ địa chính từ bản đồ gốc. Tự động vẽ khung bản đồ địa chính, đánh số
thửa tự động.
1.6.3. Phần mềm VILIS
VILIS là một sản phẩm của Bộ Tài nguyên và Môi trường với mục tiêu
tổng quát là tạo ra môi trường làm việc mới và hiện đại cho các mặt của công
tác quản lý Nhà nước về đất đai và là công cụ khai thác thông tin đất đai phục
vụ nhu cầu xã hội.
1.6.3.1. Công nghệ nền
Theo kế hoạch phát triển phần mềm VILIS, sau khi phát hành phiên
bản phần mềm VILIS 1.0, Trung tâm viễn thám Quốc gia đã tiến hành xây
dựng phiên bản 2.0. Phiên bản 2.0 được xây dựng dựa trên các phát triển mới
nhất của công nghệ ArcGIS của hãng ESRI (Hoa Kỳ) và công nghệ thông tin
như webGIS, ASP.NET.
+ Phiên bản VILIS 2.0 xây dựng trên môi trường .NET của Microsoft,
có cấu trúc mềm dẻo, linh hoạt, dễ dàng mở rộng và hỗ trợ nhiều ứng dụng.
+ Phiên bản VILIS 2.0 sử dụng chuẩn Unicode cho CSDL thuộc tính,
hệ tọa độ chuẩn VN 2000 cho CSDL bản đồ.
 32

+ Phiên bản VILIS 2.0 cho phép người sử dụng tự định nghĩa quy trình
làm việc.
+ Phiên bản VILIS 2.0 được cấu thành từ rất nhiều phân hệ đáp ứng
được đặc thù của các địa phương trong lĩnh vực quản lý đất đai nói riêng và
lĩnh vực GIS nói chung.
1.6.3.2. Công nghệ CSDL
VILIS 2.0 sử dụng công nghệ ánh xạ cơ sở dữ liệu đối tượng tới cơ sở
dữ liệu quan hệ. Công nghệ này cho phép thay đổi quan hệ quản trị CSDL nền
mà không ảnh hưởng tới ứng dụng chạy trên nó. Do đó VILIS 2.0 có khả
năng chạy trên nhiều hệ quản trị cơ sở dữ liệu khác nhau: Oracle, SQL Server,
My SQL, Postgre SQL rất phù hợp với nhu cầu triển khai ở các địa phương
trên toàn quốc.
1.6.3.3. Công nghệ bản đồ
+ VILIS 2.0 sử dụng công nghệ bản đồ ARCGIS Engine của hãng
ESRI lập trình trên môi trường .NET nên có khả năng triển khai trên các máy
cài hệ điều hành Windows, Linux.
+ Giải pháp sử dụng công nghệ ARCGIS Engine kết hợp với các sản
phẩm khác của ESRI tạo thành một giải pháp toàn diện, dễ dàng triển khai và
mở rộng.
1.6.3.4. Công nghệ bảo mật
Phiên bản VILIS 2.0 có khả năng bảo mật rất cao. Các dữ liệu nhạy
cảm đều được mã hóa bằng thuật toán RSA đảm bảo tính an toàn, không để lộ
thông tin. Việc truy cập vào hệ thống được phân thành nhiều lớp kiểm tra do
đó đảm bảo an ninh mạng. Một số thuật toán áp dụng cho VILIS 2.0:
+ Sử dụng chính sách mã hóa mật khẩu của Windows Server 2003, 2005.
Sử dụng xác thực khi truy cập VILIS Portal bằng phương pháp RSA
Token.
 33

+ Riêng phiên bản VILIS 2.0 chạy với hệ quản trị Oracle được sử dụng
thêm công nghệ mã hóa dữ liệu trong suốt (Transparent Data Encryption)
(Nguyễn Đăng Phương, 2013).
1.6.3.5. Chức năng phần mềm
+ Quản lý CSDL lớn, đa dạng, phù hợp với các đơn vị quản lý dữ liệu
thông tin địa lý (GIS) hoặc triển khai cấp quốc gia.
+ CSDL bản đồ và thuộc tính được lưu trong hệ quản trị CSDL Oracle
trên máy chủ đảm bảo tính thống nhất, bảo mật và toàn vẹn dữ liệu.
+ Kết nối CSDL bản đồ thông qua công nghệ Arc SDE của hãng ESRi
đảm bảo khả năng tác nghiệp đồng thời với khối lượng dữ liệu lớn.
+ Hiển thị, cập nhật bản đồ nhanh, xử lý tập trung theo mô hình
Cilent/Server, tuân theo các chuẩn quốc tế.
+ VILIS là công cụ thống nhất cho phép, xây dựng, cập nhật và bảo trì
CSDL đất đai và đồng bộ dữ liệu giữa 3 cấp, hướng tới một hệ thống hồ sơ
địa chính số thay thế cho hồ sơ địa chính giấy hiện nay.
+ VILIS là một hệ thống mở sẵn sàng tích hợp với các hệ thống thông
tin khác: bất động sản, thuế, tài nguyên môi trường.
* Phần mềm VILIS 2.0 có nhiều phiên bản như: VILIS 2.0 Express,
VILIS 2.0 Standard, VILIS 2.0 Enterprise. Trong phạm vi nghiên cứu của đề
tài chỉ ứng dụng phiên bản VILIS 2.0 Enterprise.
* Phiên bản ViLIS 2.0 Enterprise chạy trên nền các công nghệ:
+ Oracle
+ ArcGIS Engine
+ ArcSDE for Oracle
* Ưu điểm của phiên bản ViLIS 2.0 Enterprise:
+ Quản lý CSDL lớn, đa dạng, phù hợp với các đơn vị quản lý dữ liệu
thông tin địa lý (GIS) hoặc triển khai cấp quốc gia.
 34

+ CSDL bản đồ và thuộc tính được lưu trong hệ quản trị CSDL Oracle
trên máy chủ đảm bảo tính thống nhất, bảo mật và toàn vẹn dữ liệu.
+ Kết nối CSDL bản đồ thông qua công nghệ ArcSDE của hãng ESRI
đảm bảo khả năng tác nghiệp đồng thời với khối lượng dữ liệu lớn.
+ Hiển thị, cập nhật bản đồ nhanh, xử lý tập trung theo mô hình
Client/Server, tuân theo chuẩn quốc tế.
+ CSDL được bảo mật tốt nhất bằng thuật toán Transparent Data
Encryption.
* Hạn chế của phần mềm:
+ Quản trị CSDL phức tạp, cần các bộ quản trị hệ thống có trình độ cao
(Nguyễn Đăng Phương, 2013).
 35

CHƯƠNG 2
NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU

2.1. ĐỐI TƯỢNG NGHIÊN CỨU

+ Chủ sử dụng đất, các thửa đất trên địa bàn xã Quỳnh Hưng, huyện
Quỳnh Lưu, tỉnh Nghệ An.
+ Cơ sở dữ liệu địa chính được lưu trữ dưới dạng không gian và thuộc
tính. Hai dạng này liên kết với nhau thông qua số hiệu thửa đất.
+ Quy trình xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai.
+ Hồ sơ địa chính và các dữ liệu địa chính.
+ Các phần mềm được ứng dụng trong quá trình xây dựng cơ sở dữ liệu
đất đai.
2.2. PHẠM VI NGHIÊN CỨU
- Phạm vi không gian: trên toàn bộ địa bàn xã Quỳnh Hưng, huyện
Quỳnh Lưu, tỉnh Nghệ An.
- Phạm vi thời gian: từ năm 2018 đến nay.
2.3. NỘI DUNG NGHIÊN CỨU
2.3.1. Đánh giá tình hình quản lý và sử dụng đất đai xã Quỳnh Hưng
Thu thập các tài liệu báo cáo về hiện trạng sử dụng đất, công tác đo đạc
và thành lập bản đồ địa chính, tình hình đăng ký đất đai, lập hồ sơ địa chính,
cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất, biểu thống kê, kiểm kê đất đai... để đánh giá tình hình quản
lý và sử dụng đất của xã Quỳnh Hưng năm 2018 và hiện nay.
2.3.2. Đánh giá hiện trạng cơ sở dữ liệu địa chính của xã Quỳnh Hưng
+ Hiện trạng về cơ sở dữ liệu không gian.
+ Hiện trạng về cơ sở dữ liệu thuộc tính.
+ Phầm mềm quản lý, sử dụng và liên kết dữ liệu.
 36

2.3.3. Xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính xã Quỳnh Hưng

2.3.3.1. Xây dựng dữ liệu không gian đất đai nền
+ Tài liệu để xây dựng dữ liệu không gian đất đai nền là bản đồ địa chính.
+ Dữ liệu không gian đất đai nền được xây dựng theo phạm vi đơn vị
hành chính cấp xã và phải được thực hiện đồng thời với việc xây dựng dữ liệu
không gian địa chính.
2.3.3.2. Xây dựng dữ liệu không gian địa chính
+ Thu thập tài liệu, dữ liệu, Bản đồ địa chính.
+ Chỉnh lý biến động đất đai về mục đích sử dụng và hình thửa bản đồ
địa chính, biên tập bản đồ địa chính.
2.3.3.3. Quét giấy tờ pháp lý và xử lý tệp tin
Việc quét các giấy tờ pháp lý nhằm xác thực thông tin của thửa đất
được nhập vào cơ sở dữ liệu. Chế độ quét của thiết bị được thiết lập theo hệ
màu RGB với độ phân giải tối thiểu là 150 DPI.
2.3.3.4. Xây dựng dữ liệu thuộc tính địa chính
+ Chuyển dữ liệu từ bản đồ để xây dựng cơ sở dữ liệu thuộc tính.
+ Kết nối dữ liệu không gian và dữ liệu thuộc tính.
+ Hoàn thiện các thông tin thuộc tính như: Tên chủ sử dụng, năm sinh,
số CMND, địa chỉ, dân tộc, quốc tịch... của chủ sử dụng; thông tin về thửa đất
như: Số thửa, mục đích sử dụng, địa chỉ, thời hạn sử dụng, tình trạng pháp
lý...
2.3.3.5. Xây dựng siêu dữ liệu địa chính
Hoàn thiện các thông tin mô tả về dữ liệu địa chính, bao gồm:
+ Nhóm thông tin mô tả siêu dữ liệu địa chính;
+ Nhóm thông tin mô tả hệ quy chiếu tọa độ;
+ Nhóm thông tin mô tả dữ liệu địa chính;
+ Nhóm thông tin mô tả chất lượng dữ liệu địa chính;
 37

+ Nhóm thông tin mô tả phương pháp và quy trình phân phối dữ liệu
địa chính.
2.3.4. Thử nghiệm khai thác cơ sở dữ liệu địa chính
Cơ sở dữ liệu hồ sơ địa chính xây dựng phục vụ cho công tác quản lý
đất đai về các mặt: Tạo hồ sơ thửa đất, kê khai đăng ký, cấp Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quản lý biến động đất đai, tạo ra hệ thống sổ sách bao
gồm: Sổ địa chính điện tử, sổ mục kê, sổ cấp giấy chứng nhận. Tất cả đều đạt
chuẩn theo quy định của Bộ Tài nguyên và Môi trường.
2.3.5. Đánh giá kết quả xây dựng CSDL địa chính xã Quỳnh Hưng và đề
xuất giải pháp
2.3.5.1. Đánh giá kết quả xây dựng CSDL địa chính xã Quỳnh Hưng
2.3.5.2.Đề xuất giải pháp trong xây dựng và khai thác CSDL địa chính
2.4. PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU
2.4.1. Phương pháp điều tra, thu thập số liệu thứ cấp
+ Thu thập số liệu điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội tại xã Quỳnh Hưng.
+ Thu thập các tài liệu đã lập trong quá trình đăng ký, cấp Giấy chứng
nhận từ trước đến nay gồm: Bản đồ, sơ đồ, bản trích đo địa chính, Giấy chứng
nhận, sổ địa chính, sổ mục kê đất đai, sổ theo dõi biến động đất đai và tài liệu
phát sinh trong quá trình quản lý đất đai....;
+ Thu thập các hồ sơ kê khai đăng ký cấp mới, cấp đổi, cấp lại Giấy
chứng nhận và đăng ký biến động.
+ Thu thập Bản đồ địa chính, bản đồ quy hoạch sử dụng đất, bản đồ kế
hoạch sử dụng đất hàng năm, Bản đồ hiện trạng sử dụng đất (dạng số) của kỳ
kiểm kê gần nhất;
+ Thu thập hồ sơ giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất.
+ Rà soát, đánh giá, phân tích các tài liệu có liên quan.
 38

2.4.2. Phương pháp xây dựng cơ sở dữ liệu

2.4.2.1. Xây dựng dữ liệu không gian đất đai nền
+ Tách, lọc và chuẩn hóa các lớp đối tượng không gian đất đai nền.
+ Chuyển đổi các lớp đối tượng không gian đất đai nền.
+ Gộp các thành phần tiếp giáp nhau của cùng một đối tượng không
gian đất đai nền thành một đối tượng duy nhất.
2.4.2.2. Xây dựng dữ liệu không gian địa chính
+ Chỉnh lý bản đồ địa chính bằng các phương pháp sử dụng máy toàn
đạc điện tử hoặc đo đạc đơn giản như: giao hội cạnh, dóng thẳng hàng, đo
bằng thước dây, thước thép, chuyển vẽ từ bản đồ quy hoạch… và sử dụng các
điểm khởi tính gồm: các điểm toạ độ từ lưới khống chế đo vẽ, lưới điểm trạm
đo cũ trở lên, các điểm góc thửa đất, góc công trình xây dựng chính có trên
bản đồ và hiện còn tồn tại ở thực địa.
+ Chuẩn hóa các lớp đối tượng không gian địa chính theo chuẩn dữ liệu
địa chính từ nội dung bản đồ địa chính số:
- Chuẩn hóa các lớp đối tượng không gian địa chính chưa phù hợp với
quy định kỹ thuật về cơ sở dữ liệu đất đai của Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và
Môi trường;
- Rà soát chuẩn hóa thông tin thuộc tính cho từng đối tượng không gian
địa chính theo quy định kỹ thuật về cơ sở dữ liệu đất đai của Bộ trưởng Bộ
Tài nguyên và Môi trường.
+ Gộp các thành phần tiếp giáp nhau của cùng một đối tượng không
gian địa chính thành một đối tượng duy nhất phù hợp với thông tin thuộc tính
của đối tượng. Rà soát dữ liệu không gian của đơn vị hành chính để xử lý các
lỗi dọc biên giữa với các xã tiếp giáp (nếu có). Trường hợp có sự sai lệch về
hình thể (do độ chính xác của các loại bản đồ địa chính khác loại tỷ lệ) cần xử
lý đồng bộ với các loại hồ sơ có liên quan.
 39

+ Các đối tượng không gian của bản vẽ được kiểm tra xử lý lỗi đường
nét bằng các phần mềm MRFclean hoặc MRFFlag...
+ Chuyển đổi các lớp đối tượng không gian địa chính từ tệp (File) bản
đồ số vào cơ sở dữ liệu.
+ Dữ liệu không gian địa chính được thực hiện trên phần mềm chuẩn
của Bộ Tài nguyên và Môi trường: MICROSTATION, FAMIS.
2.4.2.3. Xử lý tệp tin hồ sơ quét
+ Xử lý các tệp tin quét thành tệp (File) hồ sơ quét dạng số của thửa
đất, lưu trữ dưới khuôn dạng tệp tin PDF (ở định dạng không chỉnh sửa
được); chất lượng hình ảnh số phải sắc nét và rõ ràng, các hình ảnh được
sắp xếp theo cùng một hướng, hình ảnh phải được quét vuông góc, không
được cong vênh.
+ Tạo liên kết hồ sơ quét dạng số với thửa đất trong cơ sở dữ liệu.
2.4.2.4. Xây dựng dữ liệu thuộc tính địa chính
+ Kiểm tra tính đầy đủ thông tin của thửa đất, lựa chọn tài liệu để lấy
thông tin ưu tiên theo quy định tại phụ lục số 05 của thông tư số 05/2017/TT-
BTNMT, bao gồm:
- Nhóm thông tin thửa đât;
- Nhóm Thông tin người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với
đất, người quản lý đất;
- Nhóm dữ liệu về quyền sử dụng đất, quyền quản lý đất;
- Nhóm dữ liệu về tài sản gắn liền với đất;
- Thông tin về tình trạng pháp lý;
- Sự thay đổi trong quá trình sử dụng đất và sở hữu tài sản gắn liền với đất.
+ Phân loại các thửa đất:
- Thửa đất đã được cấp Giấy chứng nhận chưa có tài sản gắn liền với
đất (thửa đất loại A);
 40

- Thửa đất đã được cấp Giấy chứng nhận có tài sản gắn liền với đất
(thửa đất loại B);
- Thửa đất được cấp chung một Giấy chứng nhận (thửa đất loại C);
- Căn hộ, văn phòng, cơ sở dịch vụ - thương mại trong nhà chung cư,
nhà hỗn hợp đã được cấp Giấy chứng nhận (thửa đất loại D);
- Thửa đất chưa được cấp Giấy chứng nhận hoặc không được cấp Giấy
chứng nhận (thửa đất loại E).
+ Hoàn thiện các thông tin từ tài liệu đã lựa chọn vào cơ sở dữ liệu
địa chính.
+ Dữ liệu thuộc tính địa chính được xây dựng bằng phần mềm VILIS.
2.4.2.5. Xây dựng siêu dữ liệu địa chính
+ Thu nhận các thông tin cần thiết để xây dựng siêu dữ liệu (thông tin
mô tả dữ liệu) địa chính.
+ Nhập thông tin siêu dữ liệu địa chính cho đơn vị hành chính xã
Quỳnh Hưng.
2.4.3. Phương pháp cập nhật, quản lý cơ sở dữ liệu
Hệ thống phần mềm VILIS đưa vào quản lý hệ thống cơ sở dữ liệu phục vụ
đăng ký QSDĐ, viết GCN QSD đất, quản lý HSĐC của xã Quỳnh Hưng.
Trình bày và cập nhật dữ liệu thuộc tính đất đai được thực hiện theo
quy định của pháp luật đất đai về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền
sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; hồ sơ địa chính; quy hoạch, kế
hoạch sử dụng đất; giá đất; thống kê, kiểm kê đất đai.
Việc hiển thị và cập nhật dữ liệu không gian đất đai được thực hiện
theo quy định tại Phụ lục III, thông tư số 75/2015/TT-BTNMT ngày 28 tháng
12 năm 2015 của Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường.
 41

CHƯƠNG 3
KẾT QUẢ VÀ THẢO LUẬN
3.1. ĐIỀU KIỆN TỰ NHIÊN, KINH TẾ - XÃ HỘI XÃ QUỲNH HƯNG,
HUYỆN QUỲNH LƯU, TỈNH NGHỆ AN
3.1.1. Điều kiện tự nhiên
3.1.1.1. Vị trí địa lý
Quỳnh Hưng nằm về phía Đông nam của huyện Quỳnh Lưu, cách
trung tâm huyện Quỳnh Lưu về phía đông khoảng 4 km, có vị trí địa lý: từ
190 06’19” đến 19 008’08” vĩ độ Bắc và từ 105 o 39 ’ 11’’ đến 105 o 40’ 17’’
kinh độ Đông.
- Phía Đông giáp xã Quỳnh Ngọc.
- Phía Tây giáp xã Quỳnh Diễn, Quỳnh Hồng
- Phía Bắc giáp xã Quỳnh Hồng, Quỳnh Bá.
- Phía Nam giáp xã Quỳnh Thọ.
Tổng diện tích đất tự nhiên là 561,16 ha. Địa bàn phân thành 12 xóm
với 6 cụm dân cư

Hình 3.1 Sơ đồ vị trí địa lý xã Quỳnh Hưng

3.1.1.2. Đặc điểm địa hình, khí hậu
+ Về địa hình: Là xã đồng bằng, địa hình khá bằng phẳng, cao trũng
đan xen.
 42

+ Khí hậu: Khí hậu mang đầy đủ đặc trưng của khu vực Bắc trung bộ
với đặc điểm nắng lắm mưa nhiều, về mùa đông có gió mùa Đông bắc lạnh và
khô với đặc điểm ít mưa, về mùa hè nóng ẩm mưa nhiều, lượng mưa bình
quân hàng năm là 1700 – 1800 mm thường tập trung vào tháng 8 đến tháng
10 là những tháng thường có bão nhiệt đới. Nhiệt độ bình quân hàng năm là
21 – 22oC.
3.1.1.3. Thủy văn, nguồn nước
+ Nguồn nước mặt: Ngoài nước mưa thì nguồn nước tưới chính cho
đồng ruộng được lấy qua hệ thống kênh tưới chính N24A và kênh N24B
+ Nguồn nước ngầm: Đây là nguồn nước cung cấp chủ yếu cho nhu cầu
sinh hoạt của người dân
3.1.2. Thực trạng phát triển kinh tế, xã hội
Tổng giá trị sản xuất năm 2018 (giá so sánh năm 2010) là 423,8 tỷ
đồng. Trong đó, Nông nghiệp-Thủy sản: 97,5 tỷ đồng. Công nghiệp-Xây
dựng cơ bản: 211,0 tỷ. Dịch vụ: 115,3 tỷ đồng
+ Nông nghiệp-Thủy sản
Tổng giá trị sản xuất năm 2018 (giá so sánh 2015) là 97,5 tỷ đồng đạt 23,01
%
Sản lượng thủy sản 323/323 tấn, đạt 100% kế hoạch; trong đó sản
lượng nuôi cá 232 tấn, tôm thẻ 57 tấn, sản lượng khai thác 34 tấn.
+ Công nghiệp-Tiểu thủ công nghiệp, Xây dựng cơ bản
Tổng giá trị sản xuất năm 2018 (giá so sánh 2015) đạt: 211,0 tỷ đồng
đạt 49,79 %
Tiếp tục thu hút các dự án đầu tư xây dựng các tuyến đường giao thông
nông thôn và xây dựng các công trình trạm y tế; nhà học 2 tầng trường Mầm
non, cổng, cửa, tường bao tại trường, sân vận động và toàn bộ hệ thống cấp
 43

đường giao thông nông thôn ở các xóm trên địa bàn toàn xã. Xây mới, tu sửa,
nâng cấp nhà ở, vật kiến trúc của xóm và các hộ trong toàn xã.
+ Dịch vụ-thương mại
Tổng giá trị sản xuất năm 2018 (giá so sánh 2015) là 115,3 tỷ đồng đạt 27,2
%
Các hộ kinh doanh bán buôn, bán lẻ bán hàng hóa, dịch vụ ăn, uống và các
loại dịch vụ khác ngày càng tăng, tốc độ doanh thu phát triển với tỷ lệ cao.
+ Tài chính, tín dụng
Tổng thu ngân sách nhà nước giao 15,97/14,9 tỷ đồng
Tổng chi ngân sách ước đạt 15,78/14,9 tỷ đồng, bằng 105,9 % kế
hoạch. Thu cố định trên địa bàn ước đạt 310/310 triệu bằng 100% kế hoạch.
Quỹ tín dụng nội bộ HTX, huy động nguồn vốn 6,5 tỷ đồng. Vốn vay
ngân hàng chính sách xã hội, số dư nợ 9,7 tỷ đồng, cho 363 đối tượng hộ
nghèo, hộ cận nghèo và chương trình nước sạch vệ sinh môi trường vay vốn.
+ Tài nguyên-Môi trường
Công tác quản lý đất đai cơ bản ổn định; tuy nhiên vẫn có 4 trường hợp
vi phạm lấn chiếm sử dụng sai mục đích, đã kịp thời phát hiện lập hồ sơ xử lý
2 trường hợp, còn lại 2 trường hợp xin ý kiến UBND huyện xử lý. Làm thủ
tục chuyển nhượng 19 trường hợp, đính chính 14 trường hợp, công nhận hạn
mức 25 trường hợp, công nhận lại hạn mức cho 63 trường hợp; kê khai hồ sơ
cấp đổi GCN theo bản đồ địa chính dạng số 1156 hồ sơ, xét duyệt 4 xóm tổng
600 hồ sơ.
Phối hợp với UBND huyện Quỳnh Lưu tổ chức đấu giá 14 lô đất vùng
ky sy. Chỉ đạo thi công hạ tầng đất ở vùng đê cồn đình xóm 12. Lập hồ sơ
GPMB, thu hồi đất tại vùng Cửa Miếu xóm 3, Rộc Giếng xóm 2, đê mới xóm
7, Đồng Cầu dưới xóm 5 để cấp đất ở.
 44

Tuyên truyền nâng cao ý thức cho nhân dân về công tác bảo vệ môi
trường. Thường xuyên phát động toàn dân làm tốt công tác vệ sinh môi
trường. Chỉ đạo công ty duy trì tốt lịch thu gom rác thải, tỷ lệ đạt 91%.
3.1.2.2. Văn hóa – Xã hội
a. Văn hóa thông tin, Thể dục thể thao:
Tổ chức tốt các hoạt động lễ hội vui tết đón xuân.
Tiếp phát đài truyền thanh 420 lượt bài, làm 46 băng rôn, tuyên truyền
kỷ niệm các ngày lễ lớn của đất nước. Thực hiện tốt cuộc vận động ‘ Toàn
dân đoàn kết xây dựng nông thôn mới, đô thị văn minh”.
Công tác gia đình và sự tiến bộ của phụ nữ luôn được quan tâm, tuyên
truyền Luật bạo lực gia đình; phong trào thi đua 3 tiêu chuẩn, 4 chuẩn mực
“phụ nữ tích cực học tập, lao động sáng tạo, xây dựng gia đình ấm no hạnh
phúc”. Tỷ lệ cán bộ, công chức nữ chiếm 39,1%.
Phong trào Văn hóa văn nghệ quần chúng được duy trì và phát triển.
Tham gia đầy đủ các hội diễn Văn hóa văn nghệ, các hoạt động thể dục thể
thao do cấp trên phát động. Các hoạt động thể dục thể thao từng bước được
nâng cao về chất lượng, thu hút được nhiều lứa tuổi hưởng ứng tham gia, tạo
không khí vui tươi lành mạnh.
Chất lượng gia đình văn hóa, làng văn hóa được quan tâm chú trọng.
Đến nay tỷ lệ gia đình văn hóa đạt 86,3 %, xóm văn hóa 83,3 %. Tỷ lệ gia
đình đạt danh hiệu “Gia đình Thể thao” = 25%.
b. Giáo dục-Đào tạo

Năm học 2017-2018, tổng số học sinh 1928 em, tăng 146 em so với
cùng kỳ. Tổng số 53 lớp học, tổng số cán bộ, giáo viên 109 người, giáo viên
đạt chuẩn 100%. Trường MN có 6 giáo viên giỏi huyện.Trường tiểu học 1
giáo viên giỏi tỉnh, 8 giáo viên giỏi huyện, tỷ lệ lên lớp đạt 99,4%; trường đạt
chuẩn quốc gia mức độ 2. Trường THCS 3 giáo viên giỏi huyện, tỷ lệ lên lớp
 45

đạt 99%; tỷ lệ tốt nghiệp THCS 94,5%, trường đạt chuẩn chất lượng giáo dục
cấp độ 3; giữ vững trường chuẩn quốc gia.
Kết quả học sinh thi đậu vào các trường ĐH 16 em, giảm 16% so cùng
kỳ; CĐ 3 em, bằng 100% so với cùng kỳ.
3.1.2.3. Xây dựng Nông thôn mới
Chỉ đạo nhân dân nâng cao các tiêu chí NTM, triển khai thi công 8
công trình, tổng kinh phí 22,7 tỷ đồng. Vận động nhân dân hiến 400m2 đất,
260 m tường bao, đóng góp kinh phí làm 720 m đường bê tông ngõ xóm; huy
động 430 triệu đồng, xây dựng hệ thống chiếu sáng 12 tuyến đường .
3.2. TÌNH HÌNH QUẢN LÝ VÀ SỬ DỤNG ĐẤT TẠI XÃ QUỲNH HƯNG
3.2.1. Hiện trạng sử dụng đất xã Quỳnh Hưng
Bảng 3.1: Hiện trạng sử dụng đất trên địa bàn nghiên cứu
Năm
STT Mục đích sử dụng Mã
2018
Tổng diện tích tự nhiên 574.42
1 Đất nông nghiệp NNP 393.37
1.1 Đất sản xuất nông nghiệp SXN 329.40
1.1.1 Đất trồng cây hàng năm CHN 299.15
1.1.2 Đất trồng cây lâu năm CLN 30.25
1.2 Đất lâm nghiệp LNP
1.2.1 Đất rừng sản xuất RSX
1.2.2 Đất rừng phòng hộ RPH
1.3 Đất nuôi trồng thuỷ sản NTS 63.97
1.5 Đất nông nghiệp khác NKH
2 Đất phi nông nghiệp PNN 173.71
2.1 Đất ở OTC 69.22
2.1.1 Đất ở tại nông thôn ONT 69.22
2.1.2 Đất ở tại đô thị ODT
2.2 Đất chuyên dùng CDG 85.17
2.2.1 Đất trụ sở cơ quan, công trình sự nghiệp CTS 4.21
2.2.2 Đất quốc phòng CQP
2.2.3 Đất an ninh CAN
2.2.4 Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp CSK 1.48
2.2.5 Đất mục đích công cộng CCC 79.48
2.3 Đất tôn giáo, tín ngưỡng TTN 1.67
2.4 Đất nghĩa trang, nghĩa địa NTD 4.28
 46

2.5 Đất sông suối và mặt nước chuyên dùng SMN 13.37
2.6 Đất PNN khác PNK
3 Đất chưa sử dụng CSD 7.35
3.1 Đất bằng chưa sd BCS 7.35
3.2 Đất đồi núi chưa sd DCS
3.3 Núi đá không có rừng NCS
Theo số liệu thống kê của năm 2018 tổng diện tích đất tự nhiên của xã
là 574.42 ha. Trong đó:
+ Đất nông nghiệp có 393,37 ha chiếm 68,48 % tổng diện tích tự nhiên.
+ Đất phi nông nghiệp có 173,71 ha chiếm 30,24 % tổng diện tích tự nhiên.
+ Đất chưa sử dụng có 7,35 ha chiếm 1, 28 % tổng diện tích tự nhiên.
3.2.2. Công tác chuyển đổi ruộng đất
Công tác chuyển đổi ruộng đất thực hiện theo Chỉ thị số 02/CT-TU
ngày 5/4/2001 của Ban thường vụ tỉnh uỷ về việc vận động nhân dân thực
hiện chuyển đổi ruộng đất nông nghiệp từ ô thửa nhỏ thành ô thửa lớn để thực
hiện công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước, hiện nay tiếp tục thực hiện Chỉ
thị số 08-CT/TU ngày 8/5/2012 của Ban thường vụ tỉnh uỷ về việc dồn điền
đổi thửa với đất sản xuất nông nghiệp trên địa bàn Nghệ An đang được xã
thực hiện xong trong năm 2014.
3.2.3. Tình hình quản lý đất đai xã Quỳnh Hưng
3.2.3.1. Công tác đo đạc và thành lập bản đồ địa chính
Trước tháng 1 năm 2018, trên địa bàn xã Quỳnh Hưng sử dụng bản đồ
giải thửa 299 được đo đạc từ năm 1982 (theo Chỉ thị 299/TTg ngày
10/11/1980 của Thủ tướng Chính), Bản đồ địa chính đo đạc từ năm 1997 theo
công nghệ toàn đạc bằng máy quang cơ, hệ tọa độ giả định để sử dụng cho
công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quản lý đất đai trên địa
bàn. Các loại tài liệu và bản đồ địa chính cũ không đầy đủ, không đồng bộ, số
liệu không đúng với thực tế sử dụng đất, không phù hợp với các quy định hiện
hành của Nhà nước.
 47

Năm 2017 xã bắt đầu tiến hành triển khai đo đạc lại bản đồ địa chính.
Bộ bản đồ được đo vẽ bởi công ty TNHH Hồng Linh, được Sở Tài nguyên và
Môi trường nghiệm thu và chính thức bàn giao đưa sử dụng từ ngày 22 tháng
1 năm 2018, gồm:
+ 13 tờ bản tờ bản đồ địa chính được thành lập với tỷ lệ 1:2000
+ 13 tờ bản đồ địa chính được thành lập với tỷ lệ 1:1000
3.2.3.2 . Tình hình đăng ký đất đai, lập hồ sơ địa chính, cấp Giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
* Trước năm 2018:
Trước tháng 1 năm 2018, ở địa phương việc nghiên cứu, quản lý chủ
yếu dựa vào tài liệu hồ sơ địa chính cũ trong quản lý đất đai. Số liệu thu thập
được tại xã có 5569 hộ sử dụng đất, 5128 hộ được giao đất sản xuất nông
nghiệp, tổng số có 5946 thửa đất, trong đó có 2103 thửa đất ở, 3264 thửa đất
nông nghiệp, 579 thửa đất khác trong tổng diện tích tự nhiên của xã là 561,16
ha (diện tích trước khi đo đạc bản đồ địa chính dạng số). Các loại tài liệu, hồ
sơ địa chính được thành lập từ lâu đến nay đã bị nhàu nát, không đầy đủ.
Bảng 3.2. Bảng thống kê số liệu cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trước tháng 1 năm 2018

Đất ở Đất SXNN Tổ chức

Tỷ Tỷ
Tỷ lệ
Theo loại Đã Đã lệ Đã lệ
Tổng (%) Tổng Tổng
cấp cấp (%) cấp (%)

Số hộ 1.996 1.781 89,2 2853 1821 63,8

Số
GCNQSD 1.996 1.781 89,2 2853 1821 63,8 7 5 71,4
đất
Diện tích
43,93 39,66 90,28 552,6 382,4 69,2 3.26 2.76 84,5
(ha)
 48

* Từ tháng 1 năm 2018 đến nay:

Từ tháng 1 năm 2018 bản đồ địa chính chính quy dạng số xã Quỳnh
Hưng đã hoàn thành đo vẽ được Sở Tài nguyên và Môi trường nghiệm thu,
chính thức đưa vào sử dụng. Bộ bản đồ địa chính gồm 26 tờ, với 6409 thửa
đất của 5609 chủ sử dụng, quản lý đất.
Việc thực hiện cấp đổi, cấp mới Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
theo số liệu Bản đồ địa chính dạng số đang còn diễn ra chậm, thiếu khoa học.
Việc người dân chưa nắm bắt cụ thể những nội dung đầy đủ của hồ sơ đăng
ký, cấp giấy chứng nhận làm cho họ gặp nhiều khó khăn, không hoàn thành
hồ sơ đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận.
Tính đến cuối năm 2019, đã cấp đổi được 392 giấy chứng nhận cho 392
thửa đất ở nông thôn với tổng diện tích 14.2189,5 m2, 180 giấy chứng nhận
cho 267 thửa đất nông nghiệp với tổng diện tích 22.1289.32 m2.
Ngoài ra, cuối năm 2019 đã lập hồ sơ cấp mới giấy chứng nhận QSD
đất ở cho 18 trường hợp; chuyển nhượng cho 38 trường hợp; đính chính cho
14 trường hợp và xác nhận QSD đất cho 20 trường hợp.
3.2.3.3. Giải quyết vụ việc liên quan đến đất
Trong năm 2019 có 4 trường hợp vi phạm lấn chiếm sử dụng sai mục
đích, đã kịp thời phát hiện lập hồ sơ xử lý 2 trường hợp, còn lại 2 trường hợp
xin ý kiến UBND huyện xử lý
3.3. ĐÁNH GIÁ HIỆN TRẠNG CƠ SỞ DỮ LIỆU ĐỊA CHÍNH TẠI XÃ
QUỲNH HƯNG
3.3.1. Hiện trạng về cơ sở dữ liệu không gian
Bản đồ địa chính chính quy của xã Quỳnh Hưng gồm: 26 tờ bản đồ địa
chính dạng số ở định dạng file *.dgn.
Bộ bản đồ địa chính đã được thành lập theo đúng quy trình, quy phạm
hiện hành và có chất lượng tốt để đưa vào sử dụng. Hiện tại, hệ thống bản đồ
 49

vẫn phát huy rất tốt chức năng nhiệm vụ, là công cụ quan trọng hỗ trợ công
tác quản lý Nhà nước về đất đai trên địa bàn.
Tuy nhiên, từ khi hoàn thành, nghiệm thu đưa vào sử dụng, đến nay
hiện trạng sử sụng đất đã biến động khá nhiều nên cần phải chỉnh lý, cập nhật
biến động và biên tập lại bản đồ để đảm bảo tính thống nhất về hồ sơ địa
chính với hiện trạng sử dụng đất, tạo điều kiện thuận lợi trong công tác quản
lý đất đai trên địa bàn.
3.3.2. Hiện trạng về cơ sở dữ liệu thuộc tính
Hiện xã Quỳnh Hưng đang lưu trữ: 13 quyển sổ địa chính, 01 quyền sổ
cấp giấy chứng nhận; 01 quyển sổ mục kê; 01 quyển sổ đăng ký biến động
được lập theo 10 tờ bản đồ địa chính thành lập từ năm 1995; 05 quyển sổ địa
chính, 01 quyền sổ cấp giấy chứng nhận được lập theo 04 tờ bản đồ giải thửa
(bản đồ 299); 03 quyển sổ mục kê tạm lập theo 21 tờ bản đồ địa chính được
chính thức đưa vào sử dụng năm 2015, chưa lập sổ địa chính; bản lưu hồ sơ
kê khai đăng ký, cấp GCN và bản phô tô GCN đã cấp qua các thời kỳ.
Hồ sơ địa chính tại xã được lưu trữ dưới dạng giấy, việc cập nhật hồ sơ
địa chính theo phương pháp thủ công, lưu trữ theo sổ sách, bằng văn bản.
Hiện nay, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất huyện Quỳnh Lưu
đang sử dụng phần mềm VILIS để thực hiện việc in Giấy chứng nhận từ năm
2010, đã phần nào tạo được một số thông tin thuộc tính dạng số của một số
thửa đất xin cấp giấy chứng nhận tại Văn phòng theo từng đơn vị hành chính
cấp xã. Tuy nhiên, những thông tin dữ liệu thuộc tính của một số thửa đất này
còn rời rạc, chưa đầy đủ thông tin, không đồng loạt, những thửa đất nào thực
hiện việc cấp Giấy chứng nhận thì được tạo lập và quản lý dữ liệu trên phần
mềm. Việc xuất các sổ trong hồ sơ địa chính dạng số không đầy đủ do không
có thông tin của tất cả các thửa đất trên địa bàn cấp xã.
3.3.4. Người sử dụng, quản lý, khai thác cơ sở dữ liệu
Về nhân sự, đối với các cán bộ thuộc Văn phòng đăng ký quyền sử
 50

dụng đất huyện Quỳnh Lưu cơ bản đã biết sử dụng, khai thác dữ liệu bản đồ
địa chính trên phần mềm MicroStation, nhập dữ liệu phục vụ cho việc in Giấy
chứng nhận trên phần mềm VILIS. Tuy nhiên, còn rất nhiều chức năng trên
phần mềm VILIS vẫn chưa được sử dụng, khai thác, chưa kiểm soát được
người dùng do trình độ tin học còn yếu.
Đối với Công chức địa chính của xã Quỳnh Hưng mới biết sử dụng
phần mềm để khai thác thông tin trên bản đồ địa chính.
3.4. XÂY DỰNG CƠ SỞ DỮ LIỆU ĐỊA CHÍNH PHỤC VỤ CÔNG TÁC
QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI XÃ QUỲNH HƯNG
Xã Quỳnh Hưng, huyện Quỳnh Lưu tỉnh Nghệ An là xã đã được đo đạc
bản đồ địa chính dạng số, đã thực hiện kê khai đăng ký, phần lớn các hộ dân
trước đây đã được cấp GCN, do đó khi tiến hành xây dựng CSDL cho xã
Quỳnh Hưng áp dụng quy trình xây dựng CSDL địa chính đối với trường hợp
đã thực hiện đăng ký, cấp GCN theo hướng dẫn tại thông tư số 05/2017/TT-
BTNMT. Theo đó, quy trình xây dựng CSDL địa chính xã Quỳnh Hưng được
thể hiện ở hình 4.2 dưới đây.
 51

Hình 3.2. Quy trình xây dựng CSDL địa chính xã Quỳnh Hưng
 52

3.4.1. Thu thập tài liệu, dữ liệu

Các số liệu thu thập tại địa phương bao gồm:
+ Dữ liệu không gian:
- Bản đồ địa chính mới nhất dạng số: Bao gồm 13 tờ bản tờ bản đồ địa
chính được thành lập với tỷ lệ 1:2000 và 13 tờ bản đồ địa chính được thành
lập tỷ lệ 1:1000.
- 59 tờ Trích lục và đo vẽ bổ sung bản đồ địa chính thửa đất phục vụ
cấp GCN cho các hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn xã Quỳnh Hưng khi thửa
đất có sự thay đổi ranh giới do BĐĐC đo vẽ sai ranh giới, hiến 1 phần diện
tích thửa đất mở rộng đường giao thông nông thôn và do tách thửa, hợp thửa
đất khi thực hiện chuyển quyền sử dụng đất.
- 01 tờ bản đồ hiện trạng sử dụng đất dạng số xã Quỳnh Hưng năm 2015.
+ Dữ liệu thuộc tính:
- Các loại sổ sách: 01 quyển Sổ cấp giấy chứng nhận, 02 quyển sổ mục
kê tạm, chưa có sổ địa chính.
- Có 25 Quyết định cấp giấy chứng nhận; 02 Quyết định giao đất có thu
tiền sử dụng đất cho 18 hộ gia đình, cá nhân theo hình thức đấu giá QSD đất;
06 Quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.
- Các loại đơn: 5176 đơn xin đăng ký, cấp mới, cấp đổi GCN QSD đất;
121 đơn xin tách thửa, hợp thửa, đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất kèm
theo hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất, Văn bản phân
chia di sản thừa kế.
- 5679 bản sao giấy chứng minh nhân dân, sổ hộ khẩu và các giấy tờ
liên quan của người sử dụng đất.
- 1551 bản sao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và trích lục
thửa đất.
 53

3.4.2. Rà soát, đánh giá, phân loại và sắp xếp tài liệu, dữ liệu
3.4.2.1. Rà soát, đánh giá tài liệu, dữ liệu
Sau khi thu thập tài liệu, dữ liệu thì tiến hành rà soát, đánh giá, phải xác
định được thời gian xây dựng, mức độ đầy đủ thông tin, khả năng liên kết của
các thửa đất liền kề trên một nền không gian, tính pháp lý của từng tài liệu, dữ
liệu để lựa chọn sử dụng cho việc xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính; ưu tiên
lựa chọn loại tài liệu, dữ liệu có thời điểm lập mới nhất, có đầy đủ thông tin
nhất, có giá trị pháp lý cao nhất. Phải xác định được từng loại tài liệu sử dụng
để xây dựng dữ liệu không gian địa chính và xây dựng dữ liệu thuộc tính địa
chính theo quy định sau:
+ Tài liệu để xây dựng dữ liệu không gian địa chính là bản đồ địa chính;
+ Tài liệu để xây dựng dữ liệu thuộc tính địa chính sử dụng bản lưu
Giấy chứng nhận và sổ địa chính. Trường hợp bản lưu Giấy chứng nhận, sổ
địa chính không đầy đủ thông tin, không được cập nhật chỉnh lý biến động
thường xuyên thì phải lựa chọn hồ sơ đăng ký đất đai đối với trường hợp còn
thiếu để cập nhật.
Các tài liệu để cập nhật hoặc chỉnh lý biến động hồ sơ địa chính gồm:
hồ sơ đăng ký biến động đất đai, tài liệu giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất....
Đối với hồ sơ đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất đã được thu thập phải
được làm sạch, sắp xếp và đánh số thứ tự theo quy định về hồ sơ địa chính.
Kết quả rà soát, đánh giá tài liệu, dữ liệu xã Quỳnh Hưng như sau:
+ Tài liệu để xây dựng dữ liệu không gian địa chính:
- 26 tờ bản đồ địa chính dạng số đã được thành lập theo đúng quy trình,
quy phạm hiện hành và có chất lượng tốt để đưa vào sử dụng cho việc chỉnh
lý biến động bản đồ;
- 59 tờ Trích lục và đo vẽ bổ sung bản đồ địa chính thửa đất phục vụ
cấp GCN kèm theo GCN đã được cấp cho các hộ gia đình, cá nhân trên địa
bàn xã Quỳnh Hưng khi thửa đất có sự thay đổi ranh giới do BĐĐC đo vẽ sai
 54

ranh giới, hiến 1 phần diện tích thửa đất mở rộng đường giao thông nông thôn
và do tách thửa, hợp thửa đất khi tực hiện chuyển quyền sử dụng đất ban hành
theo đúng quy định hiện hành, đảm bảo đủ cơ sở để chỉnh lý bản đồ.
+ Tài liệu để xây dựng dữ liệu thuộc tính địa chính: Các giấy tờ thu
thập được đều có tính pháp lý đáp ứng được yêu cầu phục vụ hoàn thiện
CSDL thuộc tính cho CSDL địa chính.
3.4.2.2. Phân loại các thửa đất
Thực hiện phân loại thửa đất trên cơ sở hồ sơ đăng ký đất đai, tài sản
gắn liền với đất theo hướng dẫn tại khoản 2, điều 9 thông tư số 05/2017/TT-
BTNMT. Kết quả phân loại thửa đất được lập thành bảng sau:
Bảng 3.2. Bảng thống kê phân loại thửa đất
STT Loại thửa đất Số lượng (thửa) Diện tích (m2)
1 Thửa đất loại A 1767 971.239,7
2 Thửa đất loại B 234 37.438,6
3 Thửa đất loại C 656 146.561,4
4 Thửa đất loại D 0 0,0
5 Thửa đất loại E 2403 2.241.366,1

3.4.3. Chỉnh lý biến động bản đồ

Bản đồ địa chính của xã được thành lập hoàn thành năm 2018, đưa vào
sử dụng từ tháng 1/2018. Tuy nhiên trong quá trình sử dụng ít được cập nhật
các biến động về đất đai so với thời điểm hiện tại, các thửa đất trên ở thực địa
đã có sự sai lệch về mục đích, chủ sử dụng cũng như hình thể thửa đất.
Thực hiện đối soát giữa bản đồ và thực tế, giữa bản đồ và hồ sơ để tìm
ra những biến động cần chỉnh lý.
* Trường hợp thay đổi ranh giới thửa đất mà không tạo thành thửa đất mới:
Trường hợp thay đổi ranh giới thửa đất mà không tạo thành thửa đất
mới do khi nhà nước thu hồi một phần thửa đất mà phần thu hồi không tạo
 55

thành thửa đất mới và phần diện tích còn lại không bị chia cắt thành nhiều
thửa đất hoặc do bản đồ địa chính đo vẽ sai ranh giới so với hiện trạng sử
dụng đất thì phần diện tích còn lại không thu hồi hay thửa đất mới sau khi
chỉnh lý ranh giới vẫn giữ nguyên số thứ tự thửa đất cũ.
* Trường hợp thay đổi ranh giới thửa đất do tách thửa, hợp thửa đất:
Trường hợp thửa đất mới phát sinh do tách thửa, hợp thửa thì hủy bỏ số
thứ tự thửa đất cũ, số thửa mới được đánh số tiếp theo số thứ tự thửa đất có số
hiệu lớn nhất trong tờ bản đồ; đồng thời phải lập “Bảng các thửa đất chỉnh lý"
ở vị trí thích hợp trong hoặc ngoài khung bản đồ, trừ trường hợp chỉnh lý bản
đồ địa chính trong cơ sở dữ liệu địa chính. Nội dung “Bảng các thửa đất chỉnh
lý" phải thể hiện số thứ tự, mã loại đất và diện tích thửa đất tách, hợp đã được
chỉnh lý và số thứ tự thửa, mã loại đất và diện tích mới của thửa đất đó sau
chỉnh lý.

Hình 3.3. Bản đồ địa chính trước khi chỉnh lý tách thửa, hợp thửa
 56

Hình 3.4. Bản đồ địa chính sau khi chỉnh lý tách thửa, hợp thửa
Trên 21 tờ bản đồ địa chính ghi nhận 40 trường hợp thay đổi ranh giới
thửa đất do tách thửa khi thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất và do bản
đồ địa chính đo gộp thửa.
* Trường hợp biến động không thay đổi ranh giới thửa đất:
Trên 21 tờ bản đồ địa chính ghi nhận 27 trường hợp nhận chuyển quyền
sử dụng đất trọn thửa; 6 trường hợp chuyển mục đích sử dụng và công nhận
lại hạn mức đất ở với diện tích đất trồng cây hàng năm (vườn liền kề đất ở)
được chuyển sang đất ở là 1.800,0 m2.
Trường hợp thay đổi chủ sử dụng phát sinh do chuyển quyền, thừa kế
toàn bộ thửa đất thì thông tin về chủ sử dụng cũ sẽ được thay thế bằng chủ sử
dụng mới và được cập nhật vào bản đồ thông qua chức năng sửa bảng nhãn
thửa của phần mềm Famis.
Trường hợp thay đổi mục đích sử dụng đất cũng được chỉnh lý bằng
chức năng sửa bảng nhãn của phần mềm Famis. Mục đích sử dụng đất mới
được cập nhật trên bản đồ.
 57

Bảng 3.2. Bảng tổng hợp chỉnh lý biến động bản đồ

Tổng
Tờ
STT số Lý do chỉnh lý
BĐ
thửa
1 2 Thay đổi ranh giới do bản đồ đo vẽ sai
2 1 2 Chuyển quyền không thay đổi ranh thửa
3 2 Thay đổi ranh giới do tách thửa, hợp thửa đất
4 2 3 Thu hồi, GPMB phục vụ quy hoạch chia lô đất ở
8 3 Chuyển quyền không thay đổi ranh thửa
8
9 1 Thay đổi ranh giới do bản đồ đo vẽ sai
10 9 2 Chuyển quyền không thay đổi ranh thửa
11 5 Thay đổi ranh giới do bản đồ đo vẽ sai
10
12 1 Thay đổi ranh giới do tách thửa, hợp thửa đất
13 11 1 Chuyển quyền không thay đổi ranh thửa
14 7 Thay đổi ranh giới do bản đồ đo vẽ sai
Hiến một phần diện tích đất để mở rộng đường giao
15 1
12 thông nông thôn
17 3 Chuyển quyền không thay đổi ranh thửa
18 1 Thay đổi ranh giới do tách thửa, hợp thửa đất
19 2 Chuyển quyền không thay đổi ranh thửa
13
20 4 Thay đổi ranh giới do tách thửa, hợp thửa đất
22 3 Chuyển quyền không thay đổi ranh thửa
23 2 Thay đổi ranh giới do tách thửa, hợp thửa đất
24 15 4 Thay đổi ranh giới do tách thửa, hợp thửa đất
26 16 1 Chuyển quyền không thay đổi ranh thửa
27 1 Chuyển quyền không thay đổi ranh thửa
17
28 2 Thay đổi ranh giới do tách thửa, hợp thửa đất
30 2 Thay đổi ranh giới do bản đồ đo vẽ sai
31 18 5 Chuyển mục đích sử dụng và công nhận lại hạn mức đất ở
32 22 Thay đổi ranh giới do tách thửa, hợp thửa đất
33 2 Thay đổi ranh giới do tách thửa, hợp thửa đất
34 21 1 Chuyển quyền không thay đổi ranh thửa
35 1 Chuyển mục đích sử dụng và công nhận lại hạn mức đất ở
36 23 10 Thay đổi ranh giới do tách thửa, hợp thửa đất
37 4 Thay đổi ranh giới do bản đồ đo vẽ sai
38 24 4 Thay đổi ranh giới do bản đồ đo vẽ sai

Chi tiết danh sách các thửa đất biến động được thể hiện tại Phụ lục 2.
 58

3.4.4. Xây dựng dữ liệu không gian đất đai nền

Từ nguồn dữ liệu bản đồ địa chính hiện có để tiến hành xử lý biên theo
quy định về bản đồ đối với các tài liệu bản đồ tiếp giáp nhau; tách, lọc và
chuẩn hóa các lớp đối tượng không gian đất đai nền; chuyển đổi các lớp đối
tượng không gian đất đai nền từ tệp (File) bản đồ số vào cơ sở dữ liệu và gộp
các thành phần tiếp giáp nhau của cùng một đối tượng không gian đất đai nền
thành một đối tượng duy nhất phù hợp với thông tin thuộc tính của đối tượng
theo phạm vi đơn vị hành chính xã Quỳnh Hưng để xây dựng dữ liệu không
gian đất đai nền và tích hợp vào cơ sở dữ liệu đất đai phục vụ cho công tác
quản lý, vận hành và khai thác sử dụng.

Hình 3.5. Quy trình xây dựng dữ liệu đất đai nền
Cấu trúc các nhóm lớp cơ sở dữ liệu đất đai nền:
- Nhóm lớp dữ liệu điểm khống chế đo đạc bao gồm 2 lớp dữ liệu
+ Lớp điểm tọa độ - DiemToaDo: Kiểu dữ liệu không gian là dữ liệu
dạng điểm (GM_Point) ;
+ Lớp điểm độ cao – DiemDoCao: Kiểu dữ liệu không gian là dữ liệu
dạng điểm (GM_Point).
- Nhóm lớp dữ liệu địa giới gồm 2 lớp dữ liệu
+ Lớp đường địa giới hành chính cấp xã – DuongDiaGioiCapXa. Kiểu
dữ liệu không gian: dữ liệu dạng đường (GM_Line). Quan hệ không gian: đi
qua mốc biên giới, địa giới;
+ Lớp địa phận hành chính cấp xã – DiaPhanCapXa. Kiểu dữ liệu
không gian: dữ liệu dạng vùng (GM_Polygon).Quan hệ không gian: có đường
bao là đường địa giới hành chính cấp xã.
 59

- Nhóm lớp dữ liệu thủy hệ

+ Lớp thủy hệ dạng đường- DuongThuyHe. Kiểu dữ liệu không gian:
dữ liệu dạng đường (GM_Line);
+ Lớp thủy hệ dạng vùng- VungThuyHe. Kiểu dữ liệu không gian: dữ
liệu dạng vùng (GM_Polygon).
- Nhóm lớp dữ liệu giao thông bao gồm 4 lớp dữ liệu
+ Lớp tim đường – TimDuong. Kiểu dữ liệu không gian: dữ liệu dạng
đường (GM_Line);
+ Lớp mặt đường bộ - MatDuongBo. Kiểu dữ liệu không gian: dữ liệu
dạng vùng (GM_Polygon);
+ Lớp ranh giới đường – RanhGioiDuong. Kiểu dữ liệu không gian: dữ
liệu dạng đường (GM_Line). Quan hệ không gian: nằm trên đường biên của
lớp mặt đường bộ;
- Nhóm lớp dữ liệu địa danh và ghi chú
+ Lớp điểm địa danh – DiemDiaDanh. Kiểu dữ liệu không gian: dữ liệu
dạng điểm (GM_Point);
+ Lớp điểm ghi chú – DiemGhiChu. Kiểu dữ liệu không gian: dữ liệu
dạng điểm (GM_Point) ;
Kết quả, đã xây dựng 01 bộ dữ liệu không gian đất đai nền, định dạng
GML xã Quỳnh Hưng theo đúng quy phạm của bộ Tài nguyên và Môi Trường.
3.4.5. Xây dựng dữ liệu không gian địa chính
3.4.5.1. Chuẩn hóa bản đồ
Từ các nguồn dữ liệu hiện có bao gồm bản đồ địa chính và hồ sơ địa
chính cùng các tài liệu liên quan cần phải tiến hành cập nhật, chuẩn hóa các
lớp đối tượng không gian địa chính chưa phù hợp với quy định kỹ thuật về cơ
sở dữ liệu đất đai của Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường; rà soát chuẩn
hóa các thông tin thuộc tính cho từng đối tượng không gian địa chính theo
 60

quy định kỹ thuật về cơ sở dữ liệu đất đai của Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và
Môi trường để xây dựng cơ sở dữ liệu đầu vào cho phần mềm VILIS.
+ Chuẩn hóa phân lớp đối tượng:
Trên bản đồ địa chính có nhiều đối tượng khác nhau, cần phải phân lớp,
tách, lọc và chuẩn hóa các đối tượng không gian đất đai nền theo đúng quy
định của Bộ Tài nguyên và Môi trường nhằm đảm bảo sự thống nhất và đồng
bộ giữa các tờ bản đồ địa chính. Ngoài ra việc phân lớp đối tượng nhất là thửa
đất sẽ phục vụ cho việc tạo vùng, gán các thông tin về thửa đất. Với các đối
tượng dạng tuyến như đường giao thông, thủy lợi cần phải dùng đường line
khép kín, trên mỗi tờ bản đồ.
Nội dung của chuẩn hóa phân lớp đối tượng theo bảng phân loại đối
tượng bản đồ địa chính quy định tại Phụ lục số 18 ban hành kèm theo Thông
tư số 25/2014/TT-BTNMT.
Bảng 3.3. Các lớp đối tượng trên bản đồ địa chính số
Nhóm Tên lớp Level (lớp số)
Ranh giới thửa đất 10
Loại đất pháp lý 2
Thửa đất
Số thửa 13
Diện tích 4
Tường nhà 14
Nhà
Kiểu nhà, loại nhà 15
Giao thông Đường giao thông 23
Thủy lợi Đường thủy lợi 32
+ Chuẩn về dữ liệu bản đồ: Đây là chuẩn đầu tiên được đặt ra
nhằm chuẩn hoá nội dung của dữ liệu trong cơ sở dữ liệu. Chuẩn này
được gọi là chuẩn về dữ liệu bản đồ, bao gồm chuẩn về mô hình thể hiện
dữ liệu và chuẩn về nội dung dữ liệu.
+ Chuẩn về khuôn dạng file: Chuẩn hoá về định dạng và trao đổi dữ
liệu khi lưu trữ và khi trao đổi, phân phối thông tin là chuẩn phục vụ cho việc
phân phối và trao đổi thông tin giữa các hệ thống khác nhau, giữa các tổ chức
 61

khác nhau. Chuẩn này đặc biệt quan trọng đối với những cơ sở dữ liệu có tính
chất dùng chung, chia sẻ nhiều như cơ sở dữ liệu BĐĐC. Đặc điểm của cơ sở
dữ liệu bản đồ địa chính là cơ sở dữ liệu có tính phân tán (mỗi một cơ sở dữ
liệu thành phần nằm ở một tỉnh) và được xây dựng bởi nhiều đơn vị khác
nhau. Để đảm bảo tính thống nhất cho thành lập ban đầu, cập nhật và bảo trì
sau này cần phải có chuẩn về khuôn dạng file lưu trữ vật lý trong cơ sở dữ liệu.
+ Các yêu cầu đối với các dữ liệu bản đồ địa chính giai đoạn trước khi
đưa vào cơ sở dữ liệu:
- Cập nhật đầy đủ các biến động.
- Định dạng Format dữ liệu của bản đồ địa chính trước khi đưa vào cơ
sở dữ liệu theo yêu cầu cùa Bộ Tài nguyên Môi trường, các File bản vẽ của
bản đồ địa chính phải tuân thủ các điều kiện: định dạng format dữ liệu
*.DGN, hệ tọa độ: VN-2000 (thể hiện qua Sheet file riêng của từng tỉnh) và
nhập đầy đủ các thông tin mô tả về dữ liệu (siêu dữ liệu, metadata) theo quy
định kỹ thuật về chuẩn dữ liệu địa chính của Bộ Tài nguyên và Môi trường
kèm theo từng mảnh bản đồ địa chính. Các đối tượng bản đồ địa chính phải
được phân lớp theo quy định. Các đối tượng không gian của bản vẽ phải được
kiểm tra xử lý lỗi đường nét (xử lý không còn lỗi trên phần mềm như
MRFclean hoặc MRFFlag...); các đối tượng thửa phải đóng vùng (chạy topo)
không còn lỗi. Bản đồ địa chính dạng số có thể được xây dựng bằng nhiều
phần mềm ứng dụng khác nhau nhưng tệp tin sản phẩm hoàn thành phải được
chuyển về định dạng file *.dgn
Trên cơ sở đó các dữ liệu bản đồ địa chính mới đủ điều kiện chuyển
vào cơ sở dữ liệu địa chính.
3.4.5.2. Kiểm tra lỗi đồ họa

Dữ liệu dạng vùng cần phải đảm bảo các yêu cầu: không chứa các
điểm tự do (các điểm bắt chưa tới hoặc bắt vượt qua), phải chứa các điểm
 62

cắt giữa các đường giao nhau, một vùng phải được tạo bởi một hoặc nhiều
đường đóng kín.
Kiểm tra lỗi bằng MRFCLEAN và MRFFLAG với tất cả các lớp tham
gia tạo thửa đất khép kín: ranh giới thửa, chỉ giới đường, đường bờ, mương
rãnh, với tham số tolerance là 0.01.
4.4.5.3. Tạo vùng
Topology là mô hình lưu trữ dữ liệu không gian đã được chuẩn hóa.
Mô hình không chỉ lưu trữ các thông tin địa lý mô tả về kích thước, hình dạng
của từng đối tượng trên bản đồ mà còn mô tả được về mặt không gian giữa
các đối tượng bản đồ.
Tạo vùng cho thửa đất bằng cách dùng lệnh tạo topology trong Famis.
Sau khi tạo vùng xong cần kiểm tra lại xem tất cả các thửa đã được tạo
vùng hay chưa. Trường hợp xuất hiện thửa không tạo vùng được thì phải quay
lại sửa lỗi và tạo vùng lại cho tới khi các thửa đều được tạo vùng.
3.4.5.4. Vẽ nhãn thửa, gán thông tin địa chính ban đầu
Sau khi tạo vùng hoàn chỉnh, vẽ nhãn thửa và gán thông tin địa chính
ban đầu bao gồm: Số hiệu thửa (số hiệu theo bản đồ địa chính gốc), tên chủ sử
dụng, loại đất và diện tích tương ứng.
3.4.5.5. Tạo khung
Khung bản đồ địa chính và các yếu tố ngoài khung là thành phần không
thể thiếu của bản đồ địa chính. Khung và trình bày khung bản đồ địa chính
thực hiện theo mẫu quy định tại điểm 1 và 2 mục III của Phụ lục số 01 kèm
theo Thông tư số 25/2014/TT-BTNMT. Khung trong tiêu chuẩn, khung trong
mở rộng của mảnh bản đồ địa chính và lưới tọa độ ô vuông được xác định
theo giá trị lý thuyết, không có sai số.
Chức năng “Tạo khung bản đồ địa chính” của Famis hỗ trợ tự động các
thao tác cho người sử dụng rất tiện lợi. Đây là quá trình hoàn thiện bản đồ địa
chính. Kết quả là các tờ bản đồ địa chính được hoàn thiện và được thể hiện ở
phụ lục 1.
 63

3.4.5.6. Xuất bản đồ

Để có sự liên kết giữa cơ sở dữ liệu bản đồ địa chính và dữ liệu thuộc tính
của thửa đất, trước hết phải chuyển bản đồ địa chính dưới dạng .dgn sang phần
mềm VILIS. Tuy nhiên, với phần mềm VILIS chưa có chức năng nhận file
*.dgn, vì vậy cần phải chuyển đổi từ file *.dgn sang *.shp bằng phầm mềm
Famis. Vì các tờ bản đồ có sự liên kết về không gian, nên Famis có khả năng
chuyển đổi đồng thời với các tờ bản đồ và tạo thành dạng file duy nhất.
Trước khi chuyển đổi phải đặt đơn vị hành chính phù hợp với dữ liệu
của địa phương bao gồm: Mã tỉnh Nghệ An (40), mã huyện Quỳnh Lưu (421),
mã xã Quỳnh Hưng (17200). Sau khi xuất bản đồ, file *.shp tạo thành sẽ có
dạng TD*.dbf; TD*.shp; TD*.shx. Dữ liệu của xã Quỳnh Hưng sau khi
chuyển đổi là: TD17200.dbf; TD17200.shp; TD17200.shx.
3.4.5.7. Chuyển đổi cơ sở dữ liệu từ Famis  VILIS
Sau khi hoàn thiện dữ liệu không gian (bản đồ địa chính) để có sự
liên kết với cơ sở dữ liệu thuộc tính, sử dụng GIS2VILIS để chuyển dữ liệu
Famis sang VILIS. Đây là chương trình hỗ trợ xây dựng cơ sở dữ liệu đồ
họa cho VILIS 2.0.

.
Hình 3.6. Giao diện nhập dữ liệu bản đồ vào VILIS
 64

Kết thúc quá trình chuyển đổi trên thì dữ liệu không gian của VILIS
được thể hiện tại VILIS 2.0 Enterprise. Bản đồ thể hiện đầy đủ các nội dung
như trong bản đồ địa chính gốc.

Hình 3.7. Dữ liệu không gian VILIS

3.4.6. Quét các giấy tờ pháp lý và xử lý tệp tin
Tiến hành quét các giấy tờ pháp lý thu thập được thành tệp (File) hồ sơ
quét dạng số của thửa đất, lưu trữ dưới khuôn dạng tệp tin PDF (ở định dạng
không chỉnh sửa được) nhằm mục đích lưu trữ toàn bộ hồ sơ gốc giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất dạng số (các giấy tờ trong hồ sơ gốc được scan qua
máy chuyên dụng thành định dạng file *.pdf).
Việc tổ chức quản lý hồ sơ gốc dạng số được thiết lập theo mô hình
quản lý hồ sơ gốc tại kho lưu trữ hồ sơ của Văn Phòng đăng ký quyền sử
dụng đất theo đúng tiêu chuẩn lưu trữ tài liệu của ngành và quy định riêng của
từng Văn phòng đăng ký. Việc xây dựng CSDL quản lý kho hồ sơ số đảm bảo
những tiêu chuẩn sau:
+ Tổ chức quản lý CSDL đầy đủ, tinh gọn đáp ứng yêu cầu nhập dữ
liệu đầu vào và khai thác thông tin nhanh gọn;
 65

+ CSDL được xây dựng phải quản lý được lịch sử biến động của hồ sơ gốc.
Mô hình tổ chức quản lý hồ sơ số trong CSDL và trong máy tính được
mô tả như hình 3.9.

Hình 3.8. Mô hình tổ chức dữ liệu trong CSDL kho hồ sơ số

Trong CSDL một túi hồ sơ gốc sẽ bao gồm thông tin về vị trí túi hồ sơ
đó thực tế trong kho (hộp, ngăn, kệ, xếp…). Một túi hồ sơ sẽ bao gồm thông
tin về một hoặc nhiều giấy chứng nhận. Ngoài ra túi hồ sơ sẽ có thông tin lưu
trữ các file mang thông tin chung cho cả túi hồ sơ như: Tờ trình cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất chung cho các giấy chứng nhận đồng sử dụng
trong một túi hồ sơ.
Hồ sơ giấy chứng nhận lưu trữ thông tin của từng giấy chứng nhận độc
lập có trong túi hồ sơ. Bao gồm thông tin chủ (tên chủ, số CMTND), thửa (số
tờ, số thửa, địa chỉ), giấy chứng nhận (số phát hành, số vào sổ, ngày vào sổ,
số hồ sơ gốc), các file số (file pdf) các giấy tờ được xác định trong thành phần
hồ sơ quét (giấy chứng nhận, tờ trình, đơn đăng ký, thông báo thuế…). Việc
đặt tên phải đảm bảo nguyên tắc tên các file số trong một túi hồ sơ không
được trùng tên nhau và phải thể hiện được tính chất của loại giấy tờ và gắn
với từng GCN.
 66

Kết quả, đã quét được 5056 hồ sơ phục vụ xây dựng cơ sở dữ liệu thuộc
tính và lưu lập theo quy định.
3.4.7. Xây dựng dữ liệu thuộc tính địa chính
* Nhập bổ sung các thông tin thuộc tính của thửa đất (tình trạng pháp lý,
thông tin về người sử dụng đất…)
Nhập, chuẩn hóa thông tin từ hồ sơ địa chính hoặc hồ sơ cấp Giấy chứng
nhận, hồ sơ đăng ký biến động (kể cả hồ sơ giao dịch bảo đảm), bản lưu Giấy
chứng nhận của các thửa đất đã được cấp Giấy chứng nhận trước khi cấp đổi (chỉ
nhập theo hồ sơ của lần biến động cuối cùng), các đơn kê khai đăng ký đất đai.
Để kế thừa một số thông tin thuộc tính từ cơ sở dữ liệu không gian (đã
có tại bảng nhãn thửa của bản đồ địa chính) và một số thông tin dữ liệu thuộc
tính được sao chép từ hệ thống phầm mềm VILIS 2.0 chạy tại tại Văn phòng
đăng ký QSD đất huyện Quỳnh Lưu (được tạo lập cho những trường hợp đã
thực hiện kê khai đăng ký cấp Giấy chứng nhận tại Văn phòng), thực hiện
thao tác đồng bộ dữ liệu từ bản đồ vào hồ sơ và sao lưu, phục hồi, nâng cấp
cơ sở dữ liệu thuộc tính theo thông tư số 23/2014/TT-BTNMT. Tất cả các
thông tin về chủ sử dụng đất tương ứng với từng thửa đất được liên kết với
nhau. Tuy nhiên, thông tin thuộc tính đối với thửa đất đó chưa đầy đủ theo
quy định về cơ sở dữ liệu địa chính. Để hoàn thiện cần nhập bổ sung thêm và
chuẩn hóa từ các sổ mục kê, sổ địa chính, sổ biến động, bản lưu GCN, hồ sơ
giao đất, cấp GCN, các đơn kê khai, đăng ký…
Nhập và chuẩn hóa thông tin thuộc tính địa chính: Thực hiện nhập và
chuẩn hóa thông tin về thửa đất, chủ sử dụng và quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất từ hồ sơ địa chính tương ứng với
từng thửa đất. Cụ thể được thể hiện tại hình 4.15, hình 4.16 và hình 4.17
 67

Hình 3.9. Giao diện đăng ký thông tin chủ sử dụng

Hình 3.10: Giao diện thực hiện nhập thông tin về chủ sử dụng đất bao
gồm các đối tượng: cá nhân, hộ gia đình; tổ chức, công đồng dân cư hoặc
người Việt Nam định cư ở nước ngoài, cá nhân nước ngoài. Mỗi đối tượng
chủ sử dụng đất nhập đầy đủ các thông tin theo quy định tại Thông tư
23/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường. Ví
dụ: chủ sử dụng đất là hộ gia đình, cá nhân thì nhập tên, năm sinh, các giấy tờ
về nhân thân (CMND, CMSD, hộ chiếu…) và địa chỉ thường trú.

Hình 3.10. Giao diện đăng ký thông tin thửa

 68

Hình 3.11: Giao diện nhập thông tin về thửa đất, cần nhập và chuẩn hóa
thông tin bao gồm địa chỉ chi tiết của thửa đất (số nhà, ngõ, đường, khu dân
cư, thôn/xóm/ấp/bản), thời hạn sử dụng đất, nguồn gốc sử dụng đất.

Hình 3.11. Giao diện đăng ký thông tin nhà

Trường hợp thửa đất đã được kê khai cấp Giấy chứng nhận tại tại Văn
phòng đăng ký QSD đất huyện Quỳnh Lưu bằng phầm mềm VILIS 2.0 thì
cập nhật tính pháp lý của thửa đất (mã số GCN được cấp, ngày cấp, số vào sổ
GCN) để hoàn thiện thông tin về thửa đất (Hình 3.12).
Ngoài các thông tin về chủ sử dụng - sở hữu, thửa đất, nhà – căn hộ,
VILIS cũng cung cấp giao diện thông tin về Công trình xây dựng, Rừng và
các Tài sản khác.
3.4.8. Xây dựng siêu dữ liệu địa chính
Thu nhận, tổng hợp các thông tin cần thiết để nhập thông tin siêu dữ
liệu địa chính cho xã Quỳnh Hưng.
Các nhóm dữ liệu cấu thành siêu dữ liệu, bao gồm:
+ Nhóm thông tin mô tả siêu dữ liệu, bao gồm: Mã tài liệu, ngôn ngư,
bảng ký tự, ngày lập, đơn vị lập, tên chuẩn, phiên bản;
 69

+ Nhóm thông tin mô tả dữ liệu đất đai, bao gồm: Thông tin khái quát
(trích yếu, ngày nghiệm thu), kiểu mô hình dữ liệu không gian, phạm vi mô
tả, thông tin liên hệ, thời gian có thể liên hệ…..;
+ Nhóm thông tin mô tả hệ quy chiếu tọa độ, bao gồm: mã hệ quy
chiếu, thông tin hệ quy chiếu (tên hệ quy chiếu, ngày ban hành), múi chiếu,
kinh tuyến trục;
+ Nhóm thông tin mô tả chất lượng dữ liệu đất đai, bao gồm: Phạm vi
(mức đánh giá chất lượng, mô tả, giới hạnh theo tọa độ địa lý, giới hạn theo
đường bao), nguồn gốc (mô tả), báo cáo (loại phương pháp, mô tả phương
pháp kiểm tra, kết luận);
+ Nhóm thông tin mô tả phương pháp và quy trình phân phối dữ liệu đất
đai, bao gồm: Định dạng phân phối trao đổi (tên, phiên bản), cách thức phân phối
(phân phối trực tuyến, phân phối phi trực tuyến).
Kết quả xây dựng được 1 bộ dữ liệu ở định dạng XML cho siêu dữ liệu
địa chính theo đúng quy phạm của Bộ Tài nguyên và Môi Trường.
3.4.9. Kết quả xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính
+ Dữ liệu không gian là kết quả kết xuất từ cơ sở dữ liệu không gian
được xây dựng thông qua phần mềm VILIS 2.0. Sản phẩm được sao lưu, kết
xuất ra định dạng bakup dữ liệu của hệ quản trị SQLserver. Cơ sở dữ liệu
thuộc tính dạng số được lưu dưới dạng “_LIS.bak”, cơ sở dữ liệu không gian
dạng số được lưu dưới dạng “_SDE.bak”.
+ Dữ liệu thuộc tính được nhập vào cơ sở dữ liệu phải đúng theo cấu
trúc của chuẩn dữ liệu địa chính.
+ Dữ liệu thuộc tính phải lưu trữ đầy đủ thông tin về chủ sử dụng đất,
thửa đất, về quyền (thông tin giấy chứng nhận quyền sử dụng đất).
+ Thông tin thuộc tính địa chính trong cơ sở dữ liệu phải đồng nhất với
thông tin dữ liệu không gian và có sự liên kết với nhau.
+ Thông tin thuộc tính địa chính về quyền sử dụng đất, sở hữu tài sản
 70

phải đồng nhất với thông tin kết xuất ra giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
sổ địa chính, sổ mục kê, sổ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
+ Siêu dữ liệu đất đai được mã hóa bằng XML. Cấu trúc và kiểu thông
tin của siêu dữ liệu đất đai được xây dựng theo đúng quy định tại phụ lục II ,
thông tư số 75/2015/TT-BTNMT.
+ Hồ sơ địa chính dạng giấy bao gồm: 06 quyển sổ địa chính, 21 tờ bản
đồ địa chính đã được chỉnh lý biến động cho 325 thửa đất, 02 quyển sổ cấp
giấy chứng nhận, 01 quyển sổ mục kê được trình bày theo quy định của Bộ
Tài nguyên và Môi trường. Khai thác cơ sở dữ liệu để cấp đổi, cấp mới 1062
GCN cho các hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất trên địa bàn xã Quỳnh Hưng.
GCN sau khi được cấp sữ được quét để lưu lập theo quy định.
3.5. CẬP NHẬT, KHAI THÁC CSDL PHỤC VỤ CÔNG TÁC QUẢN LÝ
NHÀ NƯỚC VỀ ĐẤT ĐAI
3.5.1. Tạo hồ sơ thửa đất
3.5.1.1. Tạo trích lục thửa đất
Để từng bước đưa công tác quản lý Nhà nước về đất đai đi vào nề nếp
theo hướng giảm bớt phiền hà cho người sử dụng đất trong thực hiện các thủ
tục hành chính về đất đai. Bộ TNMT hướng dẫn thống nhất việc lập bản vẽ
trích đo địa chính, trích lục bản đồ địa chính khu đất, thửa đất để thực hiện thủ
tục hành chính về đất đai như: thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất, công nhận
quyền sử dụng đất, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đăng ký chuyển
sử dụng đất, tách thửa, hợp thửa đất, thực hiện các quyền của người sử dụng
đất, thực hiện việc chỉnh lý biến động trên bản đồ địa chính.
Nội dung trích lục thửa đất : Số thứ tự thửa đất, số tờ bản đồ, diện tích,
địa chỉ thửa đất, mục đích sử dụng, tên chủ sử dụng, bản vẽ thửa đất (gồm sơ
đồ thửa và chiều dài cạnh thửa), tên của người trích lục và cơ quan xác nhận,
chi tiết thể hiện ở hình 3.13.
 71

Hình 3.12. Giao diện trích lục bản đồ địa chính thửa đất
3.5.1.2. Hoàn thiện đơn đăng ký
Đơn xin đăng ký cấp giấy chứng nhận được thực hiện khi việc đăng ký
chủ sử dụng, thửa đất và tài sản gắn liền với đất hoàn thành.
Sử dụng chức năng “Sửa đơn đăng ký” để sửa chữa thông tin với các
trường hợp sai lệch về chủ sử dụng, thửa đất, tài sản gắn liền với đất.
Hoàn thiện đơn đăng ký bằng cách nhập các thông tin cần thiết gồm:
mã biên nhận, ngày đăng ký, mã hồ sơ lưu.

Hình 3.13. Giao diện nhập đơn đăng ký

 72

3.5.2. Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất
Người có nhu cầu cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất phải nộp hồ
sơ xin cấp giấy cho Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất.
Ủy ban nhân dân xã có trách nhiệm thẩm tra, xác nhận vào đơn xin cấp
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ,
xác nhận vào đơn xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và trả lời rõ lý
do với những trường hợp không đủ điều kiện cấp giấy. Với những trường hợp
đủ điều kiện cấp giấy, thì sau khi xác nhận vào đơn kèm theo hồ sơ liên quan
gửi cho Phòng Tài nguyên và môi trường kiểm tra lại hồ sơ và trình UBND
cùng cấp quyết định cấp Giấy chứng nhận.
Sau khi có quyết định cấp giấy thì Giấy chứng nhận sẽ được cấp bằng
phần mềm VILIS, Tiến hành nhập bổ sung đối với một số thông tin còn thiếu.
Sau khi đã kê khai đầy đủ thông tin về người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản
gắn liền đất, thông tin về tài sản gắn liền trên đất, căn cứ pháp lý,...

Hình 3.14. Giao diện cấp GCN

 73

Sử dụng chức năng biên tập Giấy chứng nhận để lập hồ sơ cấp Giấy
chứng nhận gồm có phiếu chuyển thông tin địa chính, tờ trình cấp Giấy chứng
nhận, quyết định cấp Giấy chứng nhận.
In Giấy chứng nhận là bước cuối cùng để hoàn thành cấp GCN. Đối với
những người có nhu cầu cấp Giấy chứng nhận, phần mềm cho phép in Giấy
chứng nhận trực tiếp cho người sử dụng, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất.
Để có thể in được yêu cầu máy tính phải tích hợp với các máy in A3. (Sản
phẩm Giấy chứng nhận xem tại Phụ lục 05).

Hình 3.15. Giao diện in GCN

Ngoài ra, phần mềm VILIS có khả năng cung cấp nhiều trường hợp cấp
Giấy chứng nhận khác như: Một chủ - một thửa, một chủ - nhiều thửa, nhiều
chủ - một thửa, một chủ - một thửa - nhiều nhà.
Sử dụng phần mềm VILIS để kê khai đăng ký có thể thấy quá trình kê
khai nhanh chóng và thuận tiện, thông tin hồ sơ được bổ sung một cách đầy
đủ, tránh được tình trạng thiếu thông tin hay thiếu hồ sơ. Hồ sơ được lưu trữ
tìm kiếm một cách nhanh chóng, có hệ thống, giúp ích rất nhiều cho công tác
 74

quản lý hồ sơ đăng ký, tránh tình trạng thất lạc, nhầm lẫn về thời gian đăng
ký, nhầm lẫn về thông tin đăng ký...
3.5.3. Đăng ký biến động và quản lý biến động
3.5.3.1. Đăng ký biến động đất đai
a. Biến động hồ sơ
Chuyển quyền trọn GCN
Chuyển quyền trọn GCN là chuyển toàn bộ quyền sử dụng đất, quyền
sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được chứng nhận ghi trên GCN
cho cá nhân, tổ chức khác...
Sử dụng chức năng tìm kiếm GCN để tìm giấy chứng nhận cần chuyển
quyền. Sau khi cập nhật đầy đủ thông tin bên chuyển nhượng, bên nhận
chuyển nhượng, sử dụng chức năng tìm chủ (trong trường hợp thông tin bên
nhận chuyển nhượng đã có trong CSDL) và thêm chủ (trong trường hợp thông
tin bên nhận chuyển nhượng chưa có trong CSDL); chọn kiểu chuyển quyền:
chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho, chuyển đổi, chuyển quyền theo quyết định
của tòa án, chuyển quyền theo quyết định giải quyết khiếu nại. Khi chọn được
kiểu chuyển quyền, phần mềm sẽ tự động cập nhật lý do biến động, nội dung
biến động, …
b. Biến động bản đồ
Để thực hiện các chức năng biến động như: Tách thửa hồ sơ, gộp thửa
hồ sơ, tách thửa bản đồ.... ngoài yêu cầu các thửa tham gia phải đăng ký cấp
GCN trong CSDL (trường hợp chưa có GCN trong CSDL thì phải đăng ký
GCN cho thửa đất trước trong phần kê khai đăng ký và cấp giấy chứng nhận)
thì phải thực hiện chức năng quản lý số thửa. Việc thực hiện chức năng này
nhằm mục đích quản lý số thửa mới được phát sinh trong quá trình biến động
ở các cấp đơn vị thực hiện chỉnh lý biến động như: Sở TN&MT, phòng
TN&MT, Văn phòng Đăng ký QSD đất, công chức địa chính cấp xã....
 75

+ Gộp thửa
Thực hiện gộp hai hay nhiều thửa được thực hiện theo yêu cầu của người
sử dụng nhằm tạo điều kiện thuận lợi trong việc sử dụng cũng như quản lý đất
đai.
Để có sự thống nhất và liên thông giữa bản đồ và hồ sơ. Sau khi thực
hiện gộp thửa trên bản đồ cần gộp thửa hồ sơ. Sự liên thông này thể hiện ở
chỗ: khi thực hiện việc gộp thửa hồ sơ mà việc gộp thửa trên bản đồ đã được
thực hiện thì có sự kế thừa kết quả gộp thửa từ bản đồ.
+ Tách thửa
Thực hiện tách thửa đất thành hai hay nhiều thửa đất do chuyển
nhượng, tặng cho, thừa kế... một phần diện tích của thửa đất.
Chức năng này tương tự như biến động gộp thửa. Việc chia tách thửa
trên bản đồ có thể sử dụng nhiều cách khác nhau tùy theo hình dạng của các
thửa đất sau khi tách. Cần chú ý đảm bảo diện tích đất sau khi tách >= 80 m 2
và các thửa đất đều có lối đi ( theo điều 3, Quyết định 16/2018/QĐ-UBND
tỉnh Nghệ An).
3.5.3.2. Quản lý, cập nhật biến động
Chức năng quản lý, cập nhật biến động cho phép quản lý các biến động
về thửa đất như chuyển nhượng, chuyển đổi quyền sử dụng đất, tặng cho, thế
chấp, tách thửa, gộp thửa hoặc những biến động về người sử dụng, chủ sở hữu
như thay đổi hoặc đính chính các thông tin về CMND, địa chỉ thường trú ...
Chức năng này cho biết thông tin của thửa đất hiện tại sau khi thực hiện biến
động. Ngoài ra còn giúp cán bộ quản lý hay người dân muốn biết trước khi có
biến động thửa đất có hình dạng và có những thông tin gì để giải quyết khi có
tranh chấp, khiếu nại...
3.5.4. Lập hồ sơ địa chính
Ngoài bản đồ địa chính được thành lập từ phần mềm Microstation,
Famis thì các loại sổ sách trong hồ sơ địa chính đều được thành lập bằng các
 76

ứng dụng phần mềm VILIS. Bao gồm: Sổ địa chính, Sổ mục kê, Sổ cấp Giấy
chứng nhận, Sổ theo dõi biến động.
3.5.4.1. Sổ địa chính
* Tạo sổ địa chính:
Sổ địa chính của xã Quỳnh Hưng được tạo lập dựa vào danh sách các
thửa đã được kê khai đăng ký, cấp Giấy chứng nhận và quản lý bằng phần
mềm VILIS.
Trên phần mềm VILIS hiện nay có tích hợp chức năng tạo sổ địa chính
và chỉnh sửa sổ địa chính cho các thửa đất với đầy đủ các thông tin cần thiết
của chủ sử dụng và thông tin của thửa đất.

Hình 3.16. Giao diện cập nhật sổ địa chính

Ngoài ra phần mềm còn tích hợp chức năng tạo sổ địa chính dạng giấy
để phục vụ cho các yêu cầu quản lý khác nhau. Kết quả in sổ địa chính được
thể hiện ở phụ lục 3.
 77

3.5.4.2. Sổ mục kê
* Tạo sổ mục kê:
Chức năng này giúp in sổ mục kê tạm thời để tiếp tục chỉnh lý hoặc sổ
mục kê chính thức sau khi đã chỉnh lý dữ liệu. Điều kiện để in sổ mục kê là hệ
thống phải có dữ liệu về thửa đất của địa phương đang được chọn làm việc.
Tiến hành tạo sổ mục
kê cho như sau:
Chọn tờ bản đồ:
Chọn một số tờ bản đồ
Quyển số: 1
Ngày tạo sổ:
30/07/2019
Trang bắt đầu: 01
Tách đất giao thông,
thủy văn

Hình 3.17. Giao diện tạo sổ mục kê

* In sổ mục kê:
Sau khi tạo xong sổ mục
kê, tiến hành in sổ mục kê với
các thông tin như sau:
- Quyển số: 001
- Ngày tạo sổ: 30/7/2019
- Tờ bản đồ: Tất cả
- Bắt đầu từ trang: 04
- In tờ, thửa cũ
- Kiểu xem: Tất cả

Hình 3.18. Giao diện in sổ mục kê

 78

Kết quả in sổ mục kê được thể hiện ở phụ lục số 4.

3.5.4.3. Sổ cấp Giấy chứng nhận
* Tạo sổ cấp Giấy chứng nhận:
Chức năng này cho phép tạo sổ
cấp giấy chứng nhận, tiến hành nhập
các thông tin cần thiết như sau:
- Đối tượng tạo sổ: Lập theo
đơn vị xã
- Quyển số: 1
- Ngày tạo sổ: 02/08/2019
- Bắt đầu từ trang: 1
- Số trang: 200
- In đầy đủ chủ.

Hình 3.19. Giao diện tạo sổ cấp GCN

* In sổ cấp Giấy chứng nhận:
Tạo sổ cấp Giấy chứng
nhận xong, tiến hành in sổ cấp
Giấy chứng nhận. Nhập các
thông tin cần thiết như sau:
-Đối tượng tạo sổ: Lập
theo đơn vị xã (Địa chính
Huyện lập)
-Quyển số: 1
-Ngày tạo sổ: 02/08/2019
-Từ trang 1 tới trang 20
-In trang chẵn, lẻ.
Hình 3.20. Giao diện in sổ cấp GCN
Kết quả in sổ cấp Giấy chứng nhận được thể hiện ở phụ lục số 6.
 79

3.5.5. Thống kê đất đai

Trên thanh menu kê khai đăng ký sử dụng chức năng thống kê, kiểm kê
đất đai sẽ in được biểu mẫu 01, 02, 03 về thống kê, kiểm kê đất đai theo quy
định của pháp luật. Báo cáo thống kê được in tại Phụ lục 10.

Hình 3.21. Cửa sổ giao diện thống kê, kiểm kê đất đai
3.6. ĐÁNH GIÁ KẾT QUẢ XÂY DỰNG CSDL ĐỊA CHÍNH XÃ
QUỲNH HƯNG VÀ ĐỀ XUẤT GIẢI PHÁP
3.6.1. Đánh giá kết quả xây dựng CSDL địa chính xã Quỳnh Hưng
Việc xây dựng CSDL địa chính không chỉ có chức năng phục vụ quản
lý nhà nước về đất đai mà còn thực hiện việc cung cấp các thông tin về sử
dụng đất phục vụ nhu cầu của người dân.
Nhờ vào hệ thống cơ sở dữ liệu sẽ nắm bắt được các thông tin cơ bản
của thửa đất làm cho người quản lý cũng như khai thác thông tin có thể nắm
rõ vị trí, hình thể, diện tích và tình trạng pháp lý của thửa đất.
 80

Bước đầu, hệ thống đã cung cấp được các thông tin cơ bản như: số hiệu
thửa đất, chủ sử dụng, diện tích, mục đích sử dụng,…
- Xây dựng được dữ liệu không gian và giữ liệu thuộc tính phản ánh
đúng thực trạng tại khu vực nghiên cứu mang tính pháp lý.
- Phục vụ cho các ngành quy hoạch, kiểm kê đất đai, xây dựng bản đồ
hiện trạng sử dụng đất…một cách rẽ ràng và chính xác, có chiến lược trong
phát triển kinh tế nhất là đối với nhà quy hoạch.
- Phát huy tính hiệu quả cao nhất của công tác đo đạc thành lập bản đồ
địa chính, chuyển đổi hồ sơ địa chính từ phần thuộc tính sang dạng số, đồng
thời đảm bảo tính đồng bộ của hồ sơ địa chính trong khu đo đạc.
- Sau khi xây dựng xong cơ sở dữ liệu phần mềm giúp cho người quản lý
thực hiện các công việc như: In đơn cấp giấy, đăng ký biến động, tra cứu thông
tin, in các loại sổ trong hồ sơ địa chính, in ấn các loại báo cáo…một cách rễ ràng.
- Đối với khu vực học viên nghiên cứu, học viên xây dựng và bàn giao
cho các cấp quản lý theo đúng những quy định do Bộ Tài Nguyên và Môi
Trường quy định
Việc thử nghiệm tại địa bàn xã Quỳnh Hưng là một bước tiến quan
trọng trong quá trình thực hiện xây dựng cơ sở dữ liệu tại xã Quỳnh Hưng,
huyện Quỳnh Lưu nói riêng và tỉnh Nghệ An và cả đất nước nói chung. Từ
năm 2018, Văn phòng đăng ký đất đai huyện Quỳnh Lưu đã thử nghiệm dựa
trên kế hoạch tổng thể của Quốc gia về việc xây dựng cơ sở dữ liệu chung
đồng bộ thống nhất. Dù chỉ sử dụng một thời gian nhưng việc xây dựng cơ sở
dữ liệu tại địa phương đã góp phần quản lý đồng bộ tốt hơn về cơ sở dữ liệu.
Khai thác thông tin hiệu quả, chính xác. Đề xuất XDCSDL tại xã Quỳnh
Hưng chỉ mới đáp ứng được một phần theo tiêu chuẩn kỹ thuật của bộ TN&
MT ban hành, giúp cho việc quản lý đất đai tại địa phương tốt hơn, là một
bước trong việc xây dựng cơ sở dữ liệu. đang thực hiện ở bước xây dựng cơ
sở dữ liệu thuộc tính thửa đất. tiến tới hoàn thiện dần. Đến nay, tỉnh Nghệ An
 81

đang bắt đầu tiến hành thực hiện dự Án VILG, bước thu thập thông tin dự liệu
địa chính cho toàn tỉnh Nghệ an, đây cũng là một bước thuận lợi để tôi có thể
ứng dụng trong quá trình công tác tại đơn vị dựa trên nền tảng từ xây dựng cơ
sở dữ liệu địa chính bằng phần mềm VILIS.
3.6.2.Giải pháp trong xây dựng và khai thác CSDL địa chính
Đào tạo, nâng cao năng lực, chất lượng nguồn nhân lực cho cán bộ
các cấp
- Bản đồ địa chính phải được cập nhật biến động thường xuyên, khi có
biến động về ranh giới thửa đất cán bộ làm hồ sơ phải thao tác nghiệp vụ
ngoài thực địa và được dựng hình trên máy tính bằng phần mềm chuyên dụng
để tránh những sai sót không đáng có xẩy ra.
- Đối với những vấn đề còn tồn tại do quá trình quản lý hồ sơ địa chính
trước đây phải được khác phục ngay, bước này rất cần sự phối hợp cả ở ba
cấp quản lý, ví dụ như: Cấp đổi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với
những trường hợp (Có sự sai lệch về diện tích hiện trạng và diện tích pháp lý,
số thửa trùng, số thửa đánh theo a,b…) và cấp mới giấy chứng nhận QSD đất.
- Đối với những khu vực đã tiến hành đo đạc bản đồ địa chính mới cần
phải xây dựng ngay cơ sở dư liệu địa chính số nhằm mục đích quản lý, xây
dựng hệ thông tin đất đai được tốt hơn.
- Bộ Tài Nguyên và Môi Trường cần có những quy định cụ thể hơn nưa
về trách nhiệm và quyền hạn các cấp đối với việc quản lý và xây dựng hồ sơ
địa chính dạng số.
- Về Tài chính cho việc đo đạc bản đồ địa chính, xây dựng cơ sở dư liệu
hồ sơ địa chính dạng số. Bộ Tài Nguyên và Môi Trường cần có những quy
định khác nhau về ngân sách cấp cho từng địa phương để kip thời xây dựng
đưa vào quản lý.
 82

- Nâng cao năng lực cán bộ ở 3 cấp về công tác quản lý đất đai bằng
phần mềm ViLIS để thấy được tầm quan trọng của nó đối với lĩnh vực quản
lý nhà nước về đất đai.
- Phần mềm VILIS xây dựng thêm những Modul tiên ích kết bối với
internet bảo mật nhằm luân chuyển những biến động về sử dụng đất ở 3 cấp
được nhanh và kịp thời.
- Bổ sung thêm nội dung xây dựng hồ sơ địa chính số vào nội dung
nghiệm thu sản phẩm đo đạc bản đồ địa chính mới đối với các xã, thị trấn
chưa tiến hành đo đạc bản đồ địa chính.
 83

PHẦN 4
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ
4. 1. KẾT LUẬN
1. Xã Quỳnh Hưng là một xã đồng bằng thuộc huyện Quỳnh Lưu, tỉnh
Nghệ An có nền kinh tế đang trên đà phát triển, giao thông đi lại thuận tiện. Nền
kinh tế có sự chuyển dịch tích cực theo hướng tăng tỷ trọng ngành công nghiệp-
xây dựng và dịch vụ trong cơ cấu kinh tế. Đời sống nhân dân của xã ngày càng
được nâng cao.
2. Tình hình quản lý và sử dụng đất trên địa bàn xã tuân thủ theo 15
nội dung của Luật Đất đai, 98,24% diện tích đất được đưa vào sử dụng. Xã đã
khai thác triệt để quỹ đất, tận dụng với các lợi thế sẵn có của địa phương
nhằm quản lý và sử dụng đất đai có hiệu quả.
3. Xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính trên toàn xã; chỉnh lý 325 thửa đất
có biến động, biên tập, chuẩn hóa 26 tờ bản đồ địa chính, để chuyển sang
phần mềm VILIS phục vụ xây dựng cơ sở dữ liệu thuộc tính. CSDL thuộc
tính bao gồm các sổ mục kê, sổ địa chính, sổ cấp GCN, các mẫu đơn, báo
cáo.... Nhập đăng ký cấp GCN cho 599 thửa đất, cấp đổi 636 thửa đất với đầy
đủ các thông tin về thửa đất và các chủ sử dụng đất tương ứng trong các tờ
bản đồ của một khu vực hành chính theo đúng quy phạm.
4. CSDL hồ sơ địa chính cũng đã được khai thác vào một số mục đích
phục vụ công tác quản lý đất đai xã Quỳnh Hưng, huyện Quỳnh Lưu, tỉnh
Nghệ An như thực hiện tra cứu thông tin trên bản đồ và hồ sơ; tạo hồ sơ kỹ
thuật thửa đất; cấp GCN; đăng ký các trường hợp biến động trên hồ sơ: chuyển
quyền, đăng ký thế chấp, xóa thế chấp, cấp lại, cấp đổi GCN và đăng ký biến
động trên sơ đồ: tách thửa, gộp thửa; tạo và xuất các loại sổ sách của hồ sơ địa
chính bao gồm: sổ địa chính điện tử, sổ mục kê, sổ cấp GCN; thực hiện việc
thống kê trên địa bàn xã.
 84

4.2. KIẾN NGHỊ

1. CSDL hồ sơ địa chính của đề tài “Xây dựng cơ sở dữ liệu địa
chính phục vụ công tác quản lý đất đai xã Quỳnh Hưng, huyện Quỳnh
Lưu, tỉnh Nghệ An” có thể được sử dụng để phục vụ công tác quản lý đất
đai tại địa bàn xã.
2. Do bản đồ địa chính chính quy mới thành lập, công tác cấp đổi và
cấp mới giấy chứng nhận theo số liệu bản đồ mới còn chậm, do đó xã cần đẩy
tiến độ cấp đổi, cấp mới giấy chứng nhận; kê khai đăng ký cho những trường
hợp không có nhu cầu cấp đổi, cấp mới hoặc không đủ diều kiện cấp giấy
chứng nhận làm cơ sở cho việc hoàn thiện những thông tin còn thiếu và đảm
bảo tính pháp lý trong hệ thống hồ sơ địa chính trên cơ sở cơ sở dữ liệu địa
chính đã được hoàn thiện.
 85

TÀI LIỆU THAM KHẢO

1. Bộ Tài Nguyên và Môi Trường (2014). Thông tư số 24/2014/TT-BTMMT

ngày 19/05/2014 Quy định về hồ sơ địa chính.
2. Bộ Tài Nguyên và Môi Trường (2014). Thông tư số 25/2014/TT-BTNMT
ngày 19/05/2014 Quy định về bản đồ địa chính.
3. Bộ Tài Nguyên và Môi Trường (2014). Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT
ngày 19/05/2014 Quy định về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đât,
quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất.
4. Bộ Tài Nguyên và Môi Trường (2014). Thông tư số 34/2014/TT-BTNMT
ngày 30/06/2014 Quy định về xây dựng, quản lý khai thác hệ thông
thông tin đất đai.
5. Bộ Tài Nguyên và Môi Trường (2015). Thông tư số 75/2015/TT-BTNMT
ngày 28/12/2015 quy định kỹ thuật về cơ sở dữ liệu đất đai.
6. Bộ Tài Nguyên và Môi Trường (2017). Thông tư số 05/2017/TT-BTNMT
ngày 25/4/2017 quy định về quy trình xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai.
7. Chính phủ (2014a). Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của
Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai.
8. Đỗ Đức Đôi (2014), Cơ sở dữ liệu đất đai đa mục tiêu – thực trạng và giải
pháp.
9. Nguyễn Văn Ba (2003). Phân tích thiết kế hệ thống thông tin, NXB
Đại học Quốc gia Hà Nội, Hà Nội.
10. Nguyễn Đình Bồng (2005). Đổi mới hệ thống quản lý đất đai để hình

thành thị trường bất động sản Việt Nam, ĐTKH cấp Nhà nước, Mã
số 02-15.
11. Nguyễn Đăng Phương (2013). Phần mềm biên tập thành lập bản đồ và hồ sơ

địa chính Famis, https://

sites.google.com/site/vpdkqsddtpct/download / phan-mem- chuyen-nganh
 86

12. Sở Tài nguyên và môi trường tỉnh Nghệ An (2015). Báo cáo tình hình cấp

giấy chứng nhận trên địa bàn tỉnh Nghệ An.

13. Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Hà Nam (2016). Tiếp tục điều chỉnh,

bổ sung Dự án xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai quốc gia,

http://tnmthanam.gov.vn/index.php/vi/news/Quan-ly-dat-dai/Tiep-tuc-
dieu-chinh-bo-sung-Du-an-xay-dung-co-so-du-lieu-dat-dai-quoc-gia-
1842/ truy cập ngày 03/01/2017.
14. Quốc Hội (2013a). Hiến pháp năm 2013. NXB Chính trị Quốc gia.

15. Quốc Hội (2013). Luật đất đai 2013. NXB Chính trị quốc gia.

16. Tôn Gia Huyên và Nguyễn Đình Bồng (2007). Đổi mới hệ thống quản

lý đất đai để hình thành thị trường bất động sản ở Việt Nam, NXB
Bản Đồ, Hà Nội.
17. Trần Quốc Vinh (2016). Giáo trình Tin học ứng dụng vẽ bản đồ, NXB

Nông nghiệp, Hà Nội.

18. Trung tâm Ứng dụng và Phát triển công nghệ địa chính (2013). Hướng

dẫn cài đặt và thực hành sử dụng phần mềm xây dựng cơ sở dữ liệu địa
chính.
19. Tuyết Nhi (2016). Xây dựng hệ thống cơ sở đất đai đa mục tiêu, phục vụ

đa ngành, http://baotainguyenmoitruong.vn/tai-nguyen-va-cuoc-song,
truy cập ngày 03/01/2017.
20. Tuyết Nhi (2016). Đẩy nhanh xây dựng cơ sở dữ liệu về đất đai,

http://www.baotainguyenmoitruong.vn/tai-nguyen-va-cuoc-
song/201611/day-nhanh-xay-dung-co-so-du-lieu-ve-dat-dai-2751465/,
truy cập ngày 03/01/2017.
21. UBND huyện Quỳnh Lưu. Báo cáo công tác quản lý Nhà nước về Tài

nguyên và Môi trường năm 2018, nhiệm vụ trọng tâm năm 2019.
22. UBND huyện Quỳnh Lưu. Báo cáo Kế hoạch sử dụng đất năm 2016

huyện Quỳnh Lưu.

 87

23. UBND xã Quỳnh Hưng. Báo cáo tình hình quản lý, sử dụng đất năm

2018, kế hoạch sử dụng đất năm 2019.

24. UBND xã Quỳnh Hưng. Báo cáo tình hình thực hiện kế hoạch phát triển

kinh tế - xã hội năm 2018, kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội năm
2019.
25. Vũ Thị Ngọc Hà_Nông Thị Quế Anh, Nguyễn Thế Huy, Nguyễn Thị

Thúy, Nguyễn Thị Thu Trang và Trần Quốc Vinh (2014). Ứng dụng
phần mềm VILIS phục vụ công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất xã Cổ Bi, huyện Gia Lâm, thành phố Hà Nội.
Tạp chí Khoa học đất Việt Nam, số 45.
26. Vũ Văn Quang (2017). Tài liệu tập huấn xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai

tháng 3 năm 2017.

Tài liệu tiếng Anh
27. TommyÖ (2011). Experiences Report of Sweden and international
Land administation System.
United Nations - UN (1996). Land administation guidelines