ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN

------------------

TRANG CÔNG DƯƠNG

THỰC TRẠNG GIẢI PHÁP PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG CĂN HỘ

CHUNG CƯ TẠI QUẬN HOÀNG MAI, THÀNH PHỐ HÀ NỘI

LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC

HÀ NỘI - 2014
 ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN

------------------

TRANG CÔNG DƯƠNG

THỰC TRẠNG GIẢI PHÁP PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG CĂN HỘ

CHUNG CƯ TẠI QUẬN HOÀNG MAI, THÀNH PHỐ HÀ NỘI

Chuyên ngành: Quản lý đất đai

Mã số: 60850103

LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC

Người hướng dẫn khoa học: TS. NGUYỄN ĐÌNH BỒNG

 HÀ NỘI - 2014

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan, các số liệu và kết quả nghiên cứu được ghi trong bài
luận văn là trung thực và chưa sử dụng để bảo vệ một học vị nào.

Tôi xin cam đoan, mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này đã
được cám ơn, mọi thông tin trích dẫn trong bài luận văn này đều được chỉ rõ
nguồn gốc.

Tác giả luận văn

Trang Công Dương

 LỜI CẢM ƠN

Để hoàn thành tốt bài luận văn này, em xin gửi lời cám ơn chân thành đến tất
cả các thầy cô giáo trong khoa Địa Lý – Trường Đại Học Khoa Học Tự Nhiên – Đại
Học Quốc Gia Hà Nội, đến các anh chị, bạn bè đã luôn chỉ bảo, hướng dẫn và động
viên tận tình trong suốt thời gian làm luận văn.

Đặc biệt em xin gửi lời cám ơn, lòng biết ơn sâu sắc đến TS Nguyễn Đình
Bồng – thầy giáo hướng dẫn trực tiếp em làm luận văn đã hướng dẫn , giúp đỡ em
trong suốt quá trình nghiên cứu và hoàn thành bài luận văn tốt nghiệp này.

Qua đây, em cũng xin gửi lời cám ơn chân thành đến Ủy ban nhân dân quận
Hoàng Mai, Phòng Tài nguyên và Môi trường quận Hoàng Mai, đã tạo điều kiện
thuận lợi cho em trong suốt thời gian thực hiện. luận văn.

Em xin chân thành cám ơn !

 MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN.......................................................................................................3
LỜI CẢM ƠN.............................................................................................................4
MỞ ĐẦU....................................................................................................................1
1.Tính cấp thiết của đề tài.............................................................................................................1
2. Mục tiêu nghiên cứu..............................................................................................................2
3. Nhiệm vụ nghiên cứu............................................................................................................2
4. Phạm vi nghiên cứu...............................................................................................................2
5. Phương pháp nghiên cứu......................................................................................................2
CHƯƠNG I : TỔNG QUAN NGHIÊN CỨU............................................................3
1.1 Cơ sở lý luận về bất động sản, thị trường bất động sản,sàn giao dịch, căn hộ chung cư và thị
trường căn hộ chung cư................................................................................................................3
1.1.1 Khái niệm về bất động sản................................................................................................3
1.1.2 Hàng hóa bất động sản.....................................................................................................4
1.1.3 Thị trường bất động sản...................................................................................................4
1.1.4 Thị trường căn hộ chung cư..............................................................................................9
1.1.5 Các yếu tố ảnh hưởng đến thị trường căn hộ chung cư.................................................13
1.2 Cơ sở pháp luật điều tiết thị trường chung cư......................................................................24
1.2.1. Luật đất đai (2003)........................................................................................................24
1.2.2 Luật xây dựng (2003)......................................................................................................25
1.2.3 Luật nhà ở.......................................................................................................................27
1.2.4 Luật kinh doanh bất động sản........................................................................................29
1.3 Thị trường căn hộ chung cư ở một số nước trong khu vực...................................................31
1.3.1 Thị trường căn hộ chung cư Trung Quốc........................................................................31
1.3.2 Thị trường căn hộ chung cư Hàn Quốc...........................................................................33
1.3.3 Thị trường căn hộ chung cư Singgapore.........................................................................34
1.3.4 Thị trường căn hộ chung cư ở Việt Nam.........................................................................36
CHƯƠNG II : KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI
QUẬN HOÀNG MAI...............................................................................................44
2.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội quận Hoàng Mai.............................................................44
2.1.1 Điều kiện tự nhiên..........................................................................................................44
2.1.2 Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội.............................................................................48
 2.2 Tình hình quản lý đất đai quận Hoàng Mai............................................................................53
2.2.1. Hiện trạng sử dụng đất..................................................................................................53
2.2.2. Tình hình quản lý đất đai...............................................................................................57
2.3 Thị trường bất động sản quận Hoàng Mai.............................................................................58
2.3.1 Khái quát thị trường bất động sản quận Hoàng Mai......................................................58
2.3.2 Phân tích, đánh giá thị trường bất động sản quận Hoàng Mai.......................................59
2.4. Kết quả điều tra, thu thập thông tin trong thị trường căn hộ chung cư tại quận Hoàng Mai –
HN...............................................................................................................................................60
2.4.1. Căn hộ chung cư cao cấp...............................................................................................60
2.4.2 Căn hộ chung cư phổ thông............................................................................................60
2.4.3. Căn hộ chung cư cho đối tượng thu nhập thấp.............................................................64
2.4.4 Căn hộ chung cư cho đối tượng tái định cư....................................................................64
2.4.5 Căn hộ chung cư mini.....................................................................................................65
2.4.6. Cung căn hộ chung cư trên địa bàn quận Hoàng Mai....................................................66
2.4.7 Cầu căn hộ chung cư trên địa bàn quận Hoàng Mai.......................................................68
2.4.8 Giao dịch căn hộ chung cư trên địa bàn quận Hoàng Mai..............................................69
2.4.9 Giá bán căn hộ chung cư trên địa bàn quận Hoàng Mai.................................................70
2.5 Đánh giá thực trạng căn hộ chung cư trên địa bàn quận Hoàng Mai....................................71
2.5.1 Những mặt mạnh...........................................................................................................71
2.5.2 Những mặt yếu...............................................................................................................72
2.5.3 Nguyên nhân của những mặt yếu...................................................................................73
CHƯƠNG 3. ĐỀ XUẤT GIẢI PHÁP PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG CĂN HỘ
CHUNG CƯ QUẬN HOÀNG MAI THÀNH PHỐ HÀ NỘI..................................75
3.1 Định hướng phát triển nhà quận Hoàng Mai đến năm 2020.................................................75
3.2 Quan điểm phát triển thị trường căn hộ chung cư................................................................76
3.3 Dự báo thị trường căn hộ chung cư quận Hoàng Mai 2015 -2020........................................77
3.4 Đề xuất một số giải pháp phát triển thị trường căn hộ chung cư quận Hoàng Mai...............77
3.4.1 Nhóm giải pháp chính sách.............................................................................................77
3.4.2 Nhóm giải pháp về quy hoạch........................................................................................86
3.4.3 Nhóm giải pháp về đầu tư..............................................................................................88
3.4.4 Nhóm giải pháp về tài chính...........................................................................................89
3.4.5 Nhóm giải pháp về tín dụng............................................................................................89
3.4.6 Nhóm giải pháp về quản lý thị trường bất động sản......................................................91
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ..................................................................................94
TÀI LIỆU THAM KHẢO........................................................................................96
 DANH MỤC HÌNH
Hình 1 : Mối quan hệ giữa quy mô gia đình và cầu nhà ở........................................18
Hình 2 : Mối quan hệ giữa nhu cầu nhà ở và thu nhập.............................................21
Hình 3: Tình hình biến động thị trường bất động sản năm 2000 - 2013...................41
Hình 4 : Thống kê nguồn cung căn hộ tại Hà Nội từ năm 2004 - 2014..................42
Hình 5 : Chỉ số giá nhà ở Hà Nội theo quý và tỉ lệ hàng tồn kho.............................43
Hình 6 : Sơ đồ vị trí quận Hoàng Mai – Hà Nội.......................................................45
Hình 7 : Cơ cấu giá trị sản xuất trên địa bàn quận Hoàng Mai năm 2011................49
Hình 8 : Cơ cấu lực lượng lao động trên địa bàn quận Hoàng Mai..........................51
Hình 9 : Biểu đồ cơ cấu các loại đất nông nghiệp của quận Hoàng Mai..................55
Hình 10 : Cơ cấu các loại đất phi nông nghiệp của quận Hoàng Mai......................56
 DANH MỤC BẢNG
Bảng 1 : Hiện trạng sử dụng đất của quân Hoàng Mai đến năm 2011.....................54
Bảng 2 : Cơ cấu các loại đất phi nông nghiệp chính.................................................56
quận Hoàng Mai – Hà Nội năm 2011.......................................................................56
Bảng 3 : Thống kê các dự án căn hộ chung cư.........................................................61
được giao dịch trên thị trường quận Hoàng Mai năm 2014......................................61
Bảng 4 : Thống kê các dự án căn hộ chung cư mini được giao dịch trên thị trường
quận Hoàng Mai năm 2014.......................................................................................65
 DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT

STT Chữ viết tắt Chữ viết đầy đủ

01 BĐS Bất động sản
02 CHCC Căn hộ chung cư
03 CNH Công nghiệp hóa
04 CTCP ĐTXD Công ty cổ phần đầu tư xây dựng
05 CT Nhà cao tầng
06 ĐTH Đô thị hóa
07 HĐH Hiện đại hóa
08 NOCC Nhà ở chung cư
09 TTBĐS Thị trường bất động sản
10 UBND Ủy bam nhân dân
 MỞ ĐẦU

1.Tính cấp thiết của đề tài

Việt Nam đang đẩy mạnh thực hiện Công nghiệp hóa-Hiện đại hóa (CNH-
HĐH) đất nước, với mục tiêu trỏ thành nước công nghiệp vào năm 2020.Tốc độ đô
thị hóa ngày càng cao, dẫn đến nhu cầu về nhà ở ngày một tăng, để giải quyết nhu
cầu đó, mặc dù trong những năm gần đây, hàng loạt các dự án về nhà ở đã nhanh
chóng được đầu tư xây dựng và đưa vào khai thác, sử dụng. Nhưng những người có
nhu cầu thực sự về nhà ở vẫn đang gặp rất nhiều khó khăn trong quá trình tiếp xúc
với nhà ở, giá nhà ở trong đó có giá nhà chung cư bị nâng cao nhiều lần so với giá
gốc, hệ thống chính sách pháp luật còn nhiều bất cập, các dự án nhà ở giá rẻ, quy
mô nhỏ còn thiếu ….
Nghị quyết Đại hội đại biểu toàn quốc Đảng Cộng sản Việt Nam lần thứ X
(2006) đã cụ thể hóa định hướng phát triển thị trường bất động sản (TTBĐS): “ Phát
triển thị trường bất động sản trên cơ sở thực hiện Luật Đất đai, Luật Xây dựng, Luật
Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản …; hoàn thiện việc phân loại, đánh giá đất đai
và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; làm cho quyền sử dụng đất trở thành
hàng hóa một cách thận lợi, đất đai trở thành một nguồn vốn quan trọng cho phát
triển. Giá bất động sản được hình thành theo nguyên tắc thị trường. Nhà nước tác
động đến giá đất thị trường bằng các chính sách vĩ mô trên cơ sở quan hệ cung cầu
về đất đai. Tăng cường biện pháp chống đầu cơ, hạn chế việc giao dịch không theo
quy định của pháp luật. Xây dựng hệ thống đăng ký, thông tin bất động sản. Phát
triển nhanh các dịch vụ thị trường bất động sản.”
Thể chế hóa chủ trương chính sách phát triển TTBĐS của Đảng, Quốc hội
khóa XI nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam, kỳ họp thứ 9, ngày 29/6/2006
đã thông qua “Luật kinh doanh bất động sản”
Quận Hoàng Mai là một quận mới của thành phố Hà Nội, được thành lập
theo Nghị định số 132/2003/NĐ-CP ngày 06 tháng 11 năm 2003 của Chính phủ trên
cơ sở một phần lãnh thổ của huyện Thanh Trì và quận Hai Bà Trưng, là quận cửa
ngõ phía nam của thủ đô Hà Nội, là khu vực phát triển đô thị, là đầu mối giao thông
quan trọng cới vị trí địa lý thuận lợi cho phát triển kinh tế xã hội. Vì vậy tốc độ đô
thị hóa của quận diễn ra một cách rất nhanh chóng và ảnh hưởng sâu sắc đến trường
bất động sản quận Hoàng Mai nói riêng và thành phố Hà Nội nói chung. Tại đây tồn

1
tại một thị trường bất động sản có tiềm năng và sức phát triển cao song vẫn còn nhiều
vấn đề cần khắc phục.
Quản lý thị TTBĐS sao cho minh bạch, hiệu quả nhất luôn là vấn đề cấp
bách trong xã hội, cần được sự hưởng ứng của người dân. Đây là một trong những
nhiệm vụ hàng đầu cần được giải quyết để phát triển xã hội, tạo cuộc sống tốt hơn
cho người dân. Từ những vẫn đề cấp bách trên, tôi đã chọn nghiên cứu đề tài : “
Thực trạng và giải pháp phát triển thị trường căn hộ chung cư tại quận Hoàng
Mai, thành phố Hà Nội ”.
2. Mục tiêu nghiên cứu
Đánh giá thực trạng và đề xuất giải pháp phát triển thị trường căn hộ chung
cư tại quận Hoàng Mai, thành phố Hà Nội
3. Nhiệm vụ nghiên cứu
- Nghiên cứu tổng quan các chính sách, quy định pháp lý về thị trường bất
động sản.
- Thu thập tài liệu số liệu về các dự án chung cư, giá nhà chung cư trên địa
bàn quận Hoàng Mai.
- Đánh giá, phân tích thực trạng giá nhà chung cư các dự án đang triển khai
và sắp triển khai.
- Đề xuất, kiến nghị một số giải pháp.
4. Phạm vi nghiên cứu
Nghiên cứu thị trường căn hộ chung cư trong địa bàn quận Hoàng Mai – Hà
Nội, những dự án chung cư đã và đang triển khai trong giai đoạn từ 2007 đến nay.
5. Phương pháp nghiên cứu
- Phương pháp điều tra, thu thập tài liệu, số liệu: Thu thập các tài liệu, số liệu
về điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội và thị trường chung cư trên địa bàn nghiên cứu.
- Phương pháp Thống kê, tổng hợp: thống kê, tổng hợp các số liệu điều tra
theo nội dung nghiên cứu
- Phương pháp phân tích, so sánh phân tích thông tin thu thập được, so sánh
với thực tiễn
- Phương pháp xử lý số liệu: Xử lý sô liệu bằng phần mềm Micrrosof Exell
- Phương pháp minh họa bàng hình ảnh: Sơ đồ, biểu đồ, ảnh chụp

2
 CHƯƠNG I : TỔNG QUAN NGHIÊN CỨU

1.1 Cơ sở lý luận về bất động sản, thị trường bất động sản,sàn giao dịch, căn hộ
chung cư và thị trường căn hộ chung cư
1.1.1 Khái niệm về bất động sản
Tài sản: bao gồm vật có thực, tiền, giấy tờ có giá trị được xác định bằng tiền
và các quyền tài sản. Trong lĩnh vực kinh tế tài sản được chia thành 2 loại Bất động
sản và Động sản.
Bất động sản: là tài sản không di dời được. Tuy tiên chí phân loại bất động
sản của các nước có khác nhau, nhưng đều thống nhất bất động sản bao gồm đất đai
và những tài sản gắn liền với đất đai.
Bộ Luật Dân sự Việt Nam quy định: “Bất động sản là các tài sản không thể
di dời được bao gồm: đất đai, nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả
tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó; các tài sản khác gắn liền với đất
đai; các tài sản khác do pháp luật quy định” ( Quốc Hội, 2005, Bộ Luật Dân sự)
Bộ Luật Đất đai Thụy Điển quy định: bất động sản là dất đai. Đất đai được
phân chia thành các đơn vị bất động sản. Một đơn vị bất động sản gồm có: một công
trình xây dựng, máng nước, hàng rào và các phương tiện khác được xây dựng trong
hoặc trên mặt đất để sử dụng lâu dài, các loại cây cối. Một công trình xây dựng tùy
từng trường hợp cụ thể có các vật cố định như sau: nhà ở có bồn tắm và các thiết bị
vệ sinh, bếp, lò sưởi, tủ lạnh, các thiết bị giặt là; cửa hàng có tủ kính, giá đựng hàng,
quầy thu tiền; cơ sở lắp ráp có bục, bệ, chỗ ngồi; cơ sở nông nghiệp có thiết bị chăm
sóc vật nuôi, máy vắt sữa, các nhà máy có hệ thống thiết bị, điều hòa, quạt máy.
Luật quản lý bất động sản đô thị nước Cộng hòa nhân dân Trung Hoa quy
định: “Bất động sản gồm có đất. Quyền sử dụng đất đối với đất thuộc sở hữu nhà
nước Cộng hòa nhân dân Trung Hoa để xây dựng nhà cửa trong phạm vi quy hoạch
xây dựng đô thị, hành nghề phát triển nhà đất, giao dịch bất động sản, thực thi việc
quản lý nhà đất đều phải tuân thủ luật này. Nhà trong luật này là nhà, vật kiến trúc
và cấu trúc có trên đất”
Bất động sản là một tài sản có giá trị lớn. Giá trị bất động sản tại hầu hết các
nước phương tây chiếm khoảng 25 - 30% GDP, Mỹ là 30 - 40%. (Tôn gia Huyên và
Nguyễn Đình Bồng, 2007)
1.1.2 Hàng hóa bất động sản
3
 Trong nền kinh tế thị trường, thị trường bất động sản là thị trường mua bán
hàng hóa đặc biệt – Hàng hóa bất động sản.
Tính đặc biệt của hàng hóa bất động sản được xác định bởi thuộc tính của đất
đai mà các tài sản khác không có: Là loại hàng hóa có giá trị lớn, cần có vốn đầu tư
dài hạn; Là loại hàng hóa mà việc giao dịch phải được pháp luật cho phép và được
thực hiện theo một trình tự pháp lý chặt chẽ.
Đất đai là bất động sản nhưng pháp luật mỗi nước cũng có những quy định
khác nhau về phạm vi giao dịch: các nước theo kinh tế thị trường như Mỹ, các
nước EU, Nhật, Úc, một số nước ASEAN như Thái Lan, Mã Lai, Singgapo quy
định BĐS (đất đai + tài sản trên đất) được phép giao dịch trên TTBĐS, nhưng đất
đai thuộc sở hữu Nhà nước không được mua bán mà chỉ được chuyển quyền sử
dụng đất, đất đai thuộc sở hữu tập thể phải chuyển thành sở hữu Nhà nước (bằng
cách trưng thu) mới được chuyển quyền sử dụng đất.
Không phải mọi BĐS đều trở thành hàng hóa, ví dụ: BĐS là các công trình
công cộng như các di tích lịch sử văn hóa, danh lam thắng cảnh, công viên Quốc
gia, đường giao thông, vườn hoa công cộng. (Nguyễn Thanh Trà và Nguyễn Đình
Bồng, 2005)
1.1.3 Thị trường bất động sản
a) Định nghĩa
Thị trường bất động sản là nơi diễn ra quá trình giao dịch hàng hoá bất động
sản giữa các bên có liên quan. Tức là nơi diễn ra các hoạt động mua bán, chuyển
nhượng, cho thuê, thế chấp và các dịch vụ có liên quan đến bất động sản như trung
gian, môi giới, tư vấn... giữa các chủ thể trên thị trường mà ở đó vai trò quản lý nhà
nước có tác động quyết định đến sự thúc đẩy phát triển hay kìm hãm hoạt động kinh
doanh trên thị trường bất động sản.
b) Đặc điểm của thị trường bất động sản
Thị trường bất động sản hình thành và phát triển qua 4 cấp độ: sơ khởi, tập
trung hoá, tiền tệ hoá và tài chính hoá.
Thứ nhất, cấp độ sơ khởi: Đó là giai đoạn của tất cả mọi người đều có thể tự
tạo lập được nhà của mình. Giai đoạn này chỉ cần có một mảnh đất là có thể hình
thành nên một cái nhà và được coi là bất động sản. Trong cấp độ này, các chính
sách về đất đai, các chủ đất và các cơ quan quản lý đất đai đóng vai trò quyết định.

4
 Thứ hai, cấp độ tập trung hoá: Đó là giai đoạn của các doanh nghiệp xây
dựng. Trong giai đoạn này, do hạn chế về đất đai, do hạn chế về năng lực xây dựng,
không phải ai cũng có thể hình thành và phát triển một toà nhà, một bất động sản
lớn, một dự án bất động sản. Trong cấp độ này, các chính sách về xây dựng và các
doanh nghiệp, cơ quan quản lý xây dựng đóng vai trò quyết định.
Thứ ba, cấp độ tiền tệ hoá: Đó là giai đoạn của các doanh nghiệp xây dựng.
Lúc này, sự bùng nổ của các doanh nghiệp phát triển bất động sản, do hạn chế về
các điều kiện bán bất động sản, không phải doanh nghiệp nào cũng đủ tiền để phát
triển bất động sản cho tới khi bán ra được trên thị trường. Trong cấp độ này, các
ngân hàng đóng vai trò quyết định trong việc tham gia vào dự án này hoặc dự án
khác. Các chính sách ngân hàng, các ngân hàng và các cơ quan quản lý về ngân
hàng đóng vai trò quyết định.
Thứ tư, cấp độ tài chính hoá: Khi quy mô của thị trường bất động sản tăng
cao và thị trường phát triển mạnh, do những hạn chế về nguồn vốn dài hạn tài trợ
cho thị trường bất động sản, các ngân hàng hoặc không thể tiếp tục cho vay đối với
bất động sản hoặc sẽ đối mặt với các rủi ro. Lúc này, các ngân hàng phải tài chính
hoá các khoản cho vay, các khoản thế chấp cũng như các khoản tài trợ cho thị
trường nhằm huy động đa dạng hoá các nguồn vốn. Trong cấp độ, các thể chế tài
chính, các chính sách tài chính, các tổ chức tài chính và các cơ quan quản lý tài
chính là những chủ thể có vai trò quyết định. (Phòng Quản lý TT Bất Động Sản -
Cục Quản lý nhà)
Có thể thấy rằng, không nhất thiết mỗi một nền kinh tế, mỗi một thị trường
bất động sản đều tuần tự trải qua từng nấc, từng cung bậc như trên. Cũng không
phải các cấp độ phát triển thị trường phải có giai đoạn như nhau về thời gian và các
cấp độ phát triển của thị trường phải là kết thúc giai đoạn này rồi mới chuyển sang
giai đoạn khác. Các nền kinh tế, nhất là các nền kinh tế đã phát triển qua cả 4 cấp độ
từ rất lâu. Chẳng hạn như Úc và New Zealand, các tài sản bất động sản đã được
chứng khoán hoá với tỷ lệ rất cao. Các nước có nền kinh tế chuyển đổi đều áp dụng
chủ yếu là liệu pháp "sốc", tức là áp dụng đồng loạt tất cả các cơ chế, chính sách
theo chuẩn của các nền kinh tế thị trường nên hiện nay, thị trường bất động sản
cũng đã ở cấp độ tài chính hoá. Trung Quốc cũng đang chuẩn bị chuyển qua giai
đoạn tài chính hoá thị trường bất động sản.
Trong mỗi cấp độ phát triển của thị trường bất động sản, quá trình vận động
của thị trường đều có chu kỳ dao động tương tự như nhiều thị trường khác.

5
 Chu kỳ dao động của thị trường bất động sản gồm có 4 giai đoạn: phồn vinh
(sôi động), suy thoái (có dấu hiệu chững lại), tiêu điều (đóng băng) và phục hồi
(nóng dần lên có thể gây "sốt"). Chẳng hạn như thị trường bất động sản nước Mỹ
trong khoảng 1 thế kỷ (1870-1973) trải qua 6 chu kỳ dao động, bình quân mỗi chu
kỳ khoảng 18 năm; thị trường bất động sản nước Nhật từ năm 1956 đến nay trải qua
4 chu kỳ, mỗi chu kỳ khoảng 10 năm; thị trường bất động sản Hồng Kông từ sau
chiến tranh thế giới thứ II đến nay đã có 8 chu kỳ dao động, chu kỳ ngắn hạn là từ
6-7 năm, dài là 9-10 năm, trung bình là 8-9 năm. Thị trường bất động sản Trung
Quốc tuy hình thành chưa lâu nhưng từ năm 1978 đến nay cũng đã có 4 chu kỳ dao
động, trong đó đáng chú ý có chu kỳ cực ngắn (1992-1994), tăng trưởng "phi mã"
trong 2 năm 1992- 1993 rồi suy sụp rất nhanh trong năm 1994.
Thị trường bất động sản mang tính vùng, tính khu vực sâu sắc và không tập
trung, trải rộng trên khắp các vùng miền của đất nước.
Bất động sản là một loại hàng hoá cố định và không thể di dời về mặt vị trí
và nó chịu ảnh hưởng của các yếu tố tập quán, tâm lý, thị hiếu. Trong khi đó, tâm
lý, tập quán, thị hiếu của mỗi vùng, mỗi địa phương lại khác nhau. Chính vì vậy,
hoạt động của thị trường bất động sản mang tính địa phương sâu sắc.
Mặt khác, thị trường bất động sản mang tính không tập trung và trải rộng ở
mọi vùng miền của đất nước. Sản phẩm hàng hoá bất động sản có "dư thừa" ở vùng
này cũng không thể đem bán ở vùng khác được. Bên cạnh đó, mỗi thị trường mang
tính chất địa phương với quy mô và trình độ khác nhau do có sự phát triển không
đều giữa các vùng, các miền, do điều kiện tự nhiên và trình độ phát triển kinh tế-văn
hoá - xã hội khác nhau dẫn đến quy mô và trình độ phát triển của thị trường bất
động sản khác nhau. Thị trường bất động sản ở các đô thị có quy mô và trình độ
phát triển kinh tế cao thì hoạt động sôi động hơn thị trường bất động sản ở nông
thôn, miền núi v.v.. (Phòng Quản lý TT Bất Động Sản - Cục Quản lý nhà)
Thị trường bất động sản chịu sự chi phối của yếu tố pháp luật.
Bất động sản là tài sản lớn của mỗi quốc gia, là hàng hoá đặc biệt, các giao
dịch về bất động sản tác động mạnh mẽ đến hầu hết các hoạt động kinh tế-xã hội.
Do đó, các vấn đề về bất động sản đều chịu sự chi phối và điều chỉnh chặt chẽ của
hệ thống các văn bản quy phạm pháp luật, đặc biệt là hệ thống các văn bản quy
phạm pháp luật về đất đai và nhà ở. Đặc điểm này đặc biệt đúng ở nước ta do thị
trường đất đai cấp I (thị trường sơ cấp - giao đất và cho thuê đất) là chịu tác động
nhất bởi các quyết định của Nhà nước. Chính phủ các nước trên thế giới đều quan

6
tâm đến bất động sản và thị trường bất động sản, luôn điều chỉnh chính sách về bất
động sản và thị trường bất động sản nhằm huy động các nguồn lực về bất động sản
phục vụ các mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội. ( Phòng Quản lý TT Bất Động
Sản - Cục Quản lý nhà)
Thị trường bất động sản là thị trường cạnh tranh không hoàn hảo
Đặc điểm này xuất phát từ những đặc trưng riêng của mỗi vùng, chịu sự chi
phối của điều kiện tự nhiên cũng như truyền thống và tập quán, thị hiếu, tâm lý xã
hội trong quá trình sử dụng bất động sản.
Thậm chí, ngay trong bản thân các thị trường địa phương, sự hiểu biết về các
giao dịch cũng không hoàn hảo, người mua và người bán thường thiếu thông tin liên
quan đến những giao dịch trước.
Sự tác động của Nhà nước là một trong các yếu tố tạo nên tính không hoàn
hảo của thị trường bất động sản. Bất kỳ Nhà nước nào cũng đều có sự can thiệp vào
thị trường bất động sản ở các mức độ khác nhau, trong đó chủ yếu là đất đai để thực
hiện các mục tiêu phát triển chung. Bất động sản có tính dị biệt, tin tức thị trường
hạn chế, đất đai trên thị trường sơ cấp phụ thuộc vào quyết định của Nhà nước nên
thị trường bất động sản là thị trường cạnh tranh không hoàn hảo.
Mặt khác, thị trường bất động sản không hoàn hảo còn do tính chất không tái
tạo được của đất, nên thị trường bất động sản mang tính độc quyền, đầu cơ nhiều
hơn các thị trường hàng hoá khác.
Thị trường bất động sản có mối liên hệ mật thiết với nhiều loại thị trường
khác như: thị trường lao động, thị trường vật liệu xây dựng, thị trường thiết bị xây
dựng, thị trường vốn và tài chính…
Bất động sản là tài sản đầu tư trên đất bao gồm cả giá trị đất đai sau khi đã
được đầu tư. Mà đầu tư tạo lập bất động sản thường sử dụng một lượng vốn lớn với
thời gian hình thành bất động sản cũng như thu hồi nguồn vốn dài. Khi bất động sản
tham gia lưu thông trên thị trường bất động sản, các giá trị cũng như các quyền về
bất động sản được đem ra trao đổi, mua bán, kinh doanh v.v.. giải quyết vấn đề lưu
thông tiền tệ, thu hồi vốn đầu tư và mang lại lợi nhuận cho các bên giao dịch. Điều
này chứng tỏ thị trường bất động sản là đầu ra quan trọng của thị trường vốn.
Ngược lại, thị trường bất động sản hoạt động tốt là cơ sở để huy động được nguồn
tài chính lớn cho phát triển kinh tế thông qua thế chấp và giải ngân.

7
 Ngoài ra, thị trường bất động sản còn có quan hệ trực tiếp với thị trường xây
dựng và qua đó mà bắc cầu tới các thị trường vật liệu xây dựng và đồ nội thất, thị
trường lao động v.v… dao động của thị trường này có ảnh hưởng lan toả tới sự phát
triển ổn định của nền kinh tế quốc dân. ( Phòng Quản lý TT Bất Động Sản - Cục
Quản lý nhà)
c) Vai trò của thị trường bất động sản
Thị trường bất động sản là yếu tố hàng đầu tác động quyết định tới tăng giảm
tổng tích luỹ của nền kinh tế.
Trong tổng tích lũy thì tích luỹ tài sản cố định là tích luỹ chủ yếu của nền
kinh tế. Tài sản cố định gồm tài sản bất động sản chiếm trên 60%, chiếm 5 - 10%
GDP của những nền kinh tế có tổng tích luỹ thấp, có thể chiếm tới 15 - 20%
GDPđối với những nền kinh tế có tổng tích luỹ cao.
Động thái phát triển của thị trường bất động sản tác động tới nhiều loại thị
trường trong nền kinh tế quốc dân
Thị trường máy móc thiết bị và thị trường vật liệu xây dựng cung cấp sản
phẩm đầu vào cho nhu cầu xây dựng các công trình. Và tất cả các chi phí về vật liệu
xây dựng, máy móc, cùng với các chi phí khác trong quá trình tạo lập bất động sản
hình thành nên tổng chi phí của tài sản đó.
Ngoài ra, thị trường bất động sản phát triển liên thông với thị trường lao
động, trực tiếp tác động tới thị trường này và ngược lại.
Thị trường bất động sản ảnh hưởng lan toả vào thị trường tài chính, tiền tệ.
(Phòng Quản lý TT Bất Động Sản - Cục Quản lý nhà)
d) Các yếu tố ảnh hưởng đến thị trường bất động sản
Có rất nhiều yếu tố ảnh hưởng tới thị trường bất động sản như: yếu tố tốc độ
phát triển, đô thị hóa; yếu tố dân cư; sự tăng trưởng tài chính; mức thu nhập người
dân; phát triển của kết cấu hạ tầng; chính sách của Nhà nước; mốt và thị yếu…Các
yếu tố ảnh hưởng tới thi trường bất động sản trên ta có thể chia thành các yếu tố dân
cư, tài chính, luật pháp và yếu tố tâm lý. Các yếu tố này ảnh hưởng trực tiếp đến
cung và cầu trong thị trường bất động sản. Một số yếu tố sẽ nhanh chóng ảnh hưởng
khiến thị trường bất động sản chuyển sang một giai đoạn đặc biệt trong chu kỳ thị
trường bất động sản, trong khi các yếu tố khác mất nhiều thời gian hơn để ảnh ảnh
hưởng đến chu kỳ. Các yếu tố đôi khi ảnh hưởng tới thị trường theo những hướng
khác nhau. Trong đó có thể xét các yếu tố :

8
 Yếu tố dân cư: yếu tố này xác định các nhu cầu về nhà ở, bao gồm các khía
cạnh về tình trạng di cư, tăng trưởng dân số, số người cho mỗi hộ gia đình, quy mô
xây dựng và các khía cạnh nhu cầu việc làm.
Yếu tố tài chính: quyết định khả năng tài chính, khả năng lưu thông dòng
tiền, khả năng vốn lưu hành của thị trường nhà đất. Các khía cạnh của yếu tố tài
chính là mức thu nhập, lợi tức đầu tư, khả năng chi trả cho việc thuê nhà, giá trị và
khả năng mua nhà.
Yếu tố chính sách pháp luật: Khác với các hàng hóa thông thường, bất động
sản phụ thuộc rất lớn vào chính sách pháp luật quản lý đất đai và nhà ở.
Yếu tố tâm lý: Yếu tố tâm lý thường mang tính chất dây chuyền, ảnh hưởng
từ người ngày sang người khác. Việc phát triển mạnh mẽ của các phương tiện
truyền thông tác động rất lớn tới yếu tố tâm lý của người dân. (Nguồn :
diaoconline.com.vn )
1.1.4 Thị trường căn hộ chung cư
a) Nhà ở đô thị
Theo quy định của Luật Nhà ở (2005), nhà ở là công trình xây dựng với mục
đích để ở và phục vụ các nhu cầu sinh hoạt của hộ gia đình cá nhân. Nhà ở còn là
nơi diễn ra các sinh hoạt văn hóa tinh thần của con người, là nơi sum họp của các
thành viên trong gia đình, nó biểu hiện mức độ phát triển của đời sống kinh tế xã
hôi. Trong một số trường hợp nhà ở còn là nơi diễn ra các hoạt động sản xuất tạo
thêm nguồn thu nhập cho gia đình. Có nhiều cách để phần loại nhà ở, trong đó nếu
phân loại theo kiến trúc và xây dựng thì nhà ở được chia làm bốn loại: nhà biệt thự,
nhà ít tầng, nhà nhiều tầng (từ 4 đến 8 tầng), nhà cao tầng (từ 9 tầng trở lên)
Nhà ở là một loại hàng hoá đặc biệt trên thị trường, bởi vậy nó cũng có
những đặc điểm giống và khác so với các hàng hoá khác.
Nhà ở là một loại tài sản tiêu dùng dân cư xong khác với các loại tài sản khác
nó còn là một sản phẩm của quá trình xây dựng. Nhà ở có vị trí cố định gắn liền với
nó là cự li, môi trường, các điều kiện kết cấu hạ tầng của khu vực. Người sử dụng
nhà phải di chuyển tới nơi sẵn có của ngôi nhà và chấp nhận tất cả các điều kiện vốn
có của khu vực chứ không thể di chuyển ngôi nhà đến nơi mong muốn như các vật
dụng khác. Chính vì vậy những thay đổi về nhà ở thường tạo ra những thay đổi lớn
về điều kiện sinh hoạt và cuộc sống của mọi thành viên trong gia đình như nơi làm
việc, học tập của họ. Đồng thời cũng tạo ra chi phí lớn để chuyển nhà . Các hộ gia

9
đình luôn chọn các căn hộ có môi trường xung quanh trong lành, an ninh tốt; chọn
ngôi nhà có kết cấu bền vững bởi đó sẽ là nơi cư trú lâu dài của họ.
Một đặc điểm của nhà ở đô thị là thực chất nhà ở đô thị là nơi cư trú của các
hộ gia đình tập trung với mật độ cao. Nhu cầu về sự thuận tiện trong việc liên lạc dễ
dàng với bên ngoài dẫn đến hiện tượng nhà ở tập trung trong các thành phố lớn với
mật độ cao. Nói chính xác hơn thì sự cần thiết về thuận tiện đã dẫn đến tình trạng
nhà ở tập trung tại một vài thành phố lớn làm cho mật độ nhà ở cao tại đó. Con
người muốn thuận tiện đi làm, đi học... Cơ quan, trường học, cửa hàng thường tập
trung tại từng khu vực. Do đó mọi người cũng muốn nhà ở của mình quanh khu vực
đó.
Nhà ở đô thị còn có sự đa dạng về màu sắc, hình dáng, kích thước và vị trí.
Tuy nhiên trong đô thị, nhà ở được xây dựng phải tuân theo các tiêu chuẩn về quy
hoạch, thiết kế cũng như về kĩ thuật, chất lượng do thành phố và nhà nước quy định
bởi nhà ở góp phần tạo ra bộ mặt đô thị, phản ánh sự phát triển kinh kế xã hội và
văn hoá của đô thị đó.
Đặc điểm dễ nhận thấy của nhà ở là thời gian sử dụng dài. Nhiều hàng hóa
hao mòn và xuống cấp rất nhanh nhưng riêng nhà đất thường được dùng trong nhiều
năm với tốc độ hao mòn rất chậm. Thậm chí khi nhà cửa đã cũ, hao mòn đáng kể ,
người ta vãn luôn thấy giá trị của đất được lên giá với tỉ lệ cao hơn tỉ lệ hao mòn
của toà nhà. Mặc dù chất lượng của toà nhà đã xuống cấo nhưng kết quả là giá trị
chung của nhà và đất vẫn giữ nguyên.
Khi so sánh với các hàng hóa khác việc mua nhà đất luôn đòi hỏi một khoản
tiền rất lớn để sở hữu nó. Thậm chí một ngôi nhà dù khiêm nhường nhất cũng cần
có một lượng tiền đáng kể. Liên quan đến điều nnày là do đặc điểm của nhà ở
thường là những đơn vị không thể dễ dàng chia thành các đơn vị nhỏ hơn. Kết quả
là một lượng tiền tối thiểu để mua được nhà cũng là khá lớn. (Nguồn : cafeland.vn)
b) Căn hộ chung cư
Định nghĩa
Nhà chung cư: là nhà có từ hai tầng trở lên, có lối đi, cầu thang và hệ thống
công trình hạ tầng sử dụng chung cho nhiều hộ gia đình, cá nhân. Nhà chung cư có
phần diện tích thuộc sở hữu riêng của từng hộ gia đình, cá nhân, của chủ đầu tư và
phần diện tích thuộc sở hữu chung của các chủ sở hữu nhà chung cư

10
 Phần sở hữu riêng trong nhà chung cư (thuộc chủ từng hộ gia đình) chính là
căn hộ chung cư đó là :
+ Phần diện tích bên trong căn hộ, bao gồm cả diện tích ban công, lôgia gắn
liền với căn hộ đó;
+ Phần diện tích khác trong nhà chung cư được công nhận là sở hữu riêng
theo quy định của pháp luật;
Hệ thống trang thiết bị kỹ thuật sử dụng riêng gắn liền với căn hộ, phần diện
tích thuộc sở hữu riêng. (Luật Nhà ở 2005, Điều 70)
- Phân loại :
Theo thông tư 14/2008 của Bộ Xây Dựng thì chung cư được phân ra làm 4
loại chính :
Nhà chung cư hạng 1 (cao cấp) là hạng có chất lượng sử dụng cao nhất; đảm
bảo yêu cầu về quy hoạch, kiến trúc, hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, chất lượng
hoàn thiện, trang thiết bị và điều kiện cung cấp dịch vụ quản lý sử dụng đạt mức độ
hoàn hảo;
Nhà chung cư hạng 2 là hạng có chất lượng sử dụng cao; đảm bảo yêu cầu về
quy hoạch, kiến trúc, hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, chất lượng hoàn thiện, trang
thiết bị và điều kiện cung cấp dịch vụ quản lý sử dụng đạt mức độ tương đối hoàn
hảo;
Nhà chung cư hạng 3 là hạng có chất lượng sử dụng khá cao; đảm bảo yêu
cầu về quy hoạch, kiến trúc, hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, chất lượng hoàn thiện,
trang thiết bị và điều kiện cung cấp dịch vụ quản lý sử dụng đạt mức độ khá;
Nhà chung cư hạng 4 là hạng có chất lượng sử dụng trung bình; đảm bảo yêu
cầu về quy hoạch, kiến trúc; hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, chất lượng hoàn thiện,
trang thiết bị và điều kiện cung cấp dịch vụ quản lý sử dụng đạt tiêu chuẩn, đủ điều
kiện để đưa vào khai thác sử dụng.
c) Thị trường căn hộ chung cư
Khái niệm thị trường căn hộ chung cư
Thị trường nhà ở là nơi diễn ra các hoạt động mua bán, chuyển nhượng, cho
thuê, thế chấp và các dịch vụ có liên quan như trung gian, môi giới, tư vấn,…về nhà
ở giữa các chủ thể trên thị trường nhằm thỏa mãn nhu cầu của hai bên.

11
 Thị trường nhà chung cư hay thị trường căn hộ chung cư là một bộ phận của
thị trường nhà ở, nơi diễn ra các giao dịch mua bán, cho thuê,… loại hình nhà chung
cư .
Đặc điểm của thị trường căn hộ chung cư
Thị trường căn hộ chung cư là một bộ phận của thị trường BĐS nên nó mang
những đặc điểm của thị trường BĐS:
+Là thị trường có tính cách biệt giữa hàng hoá và điểm giao dịch. Đối với
hàng hoá bình thường thì địa điểm giao dịch thường là nơi hiện diện của hàng hoá
giao dịch, còn đối với BĐS thì địa điểm giao dịch cách biệt với hàng hoá BĐS giao
dịch. Mà cụ thể tại thị trường chung cư thì địa điểm thường là sàn giao dịch bất
động sản.
+ Mang tính vùng, tính khu vực sâu sắc do BĐS chịu ảnh hưởng của các yếu
tố tập quán – tâm lý – thị hiếu, các yếu tố này ở mỗi vùng, mỗi địa phương lại khác
nhau nên hoạt động của thị trường mang tính địa phương sâu sắc.
+ Là một thị trường không hoàn hảo, thông tin không đầy đủ, thiếu một số tổ
chức của thị trường: Sự tác động của Nhà nước là một trong các yếu tố tạo nên tính
không hoàn hảo của thị trường BĐS. Bất kỳ Nhà nước nào cũng đều có sự can thiệp
vào thị trường BĐS nói chung hay thị trường căn hộ chung cư nói chung ở các mức
độ khác nhau, trong đó chủ yếu là đất đai để thực hiện các mục tiêu phát triển
chung.
+ Chịu sự chi phối của yếu tố pháp luật: Các vấn đề về nhà ở đều chịu sự chi
phối và điều chỉnh chặt chẽ của hệ thống các văn bản quy phạm pháp luật riêng về
bất động sản, đặc biệt là hệ thống các văn bản quy phạm pháp luật về đất đai và nhà
ở.
+ Là thị trường nhạy cảm. Thị trường này cũng bị chi phối rất mạnh bởi yếu
tố tâm lý và cũng rất nhạy cảm với các vấn đề chính trị - văn hoá – xã hội.
+Có mối liên hệ mật thiết với thị trường vốn và tài chính: do BĐS có giá trị
lớn nên mọi hoạt động đầu tư kinh doanh BĐS đòi hỏi một lượng vốn lớn được huy
động từ thị trường vốn.
+ Sự tồn tại của yếu tố đầu cơ trong thị trường căn hộ chung cư do BĐS có
giá trị lớn và ngày càng khan hiếm nên yếu tố đầu cơ trong thị trường luôn có cơ
hội.

12
 + Tồn tại 2 loại hình thị trường bất động sản: thị trường bất động sản chính
thức và thị trường bất động sản không chính thức (thị trường ngầm).
+ Khác với đất đai chỉ có một hình thức duy nhất là sở hữu toàn dân, việc
mua bán đất thực chất là mua bán quyền sử dụng đất; thì nhà ở là tài sản đa sở hữu
(sở hữu nhà nước, sở hữu tư nhân, sở hữu tập thể,…), hàng hoá trong thị trường nhà
chung cư chính là quyền sở hữu nhà ở. Tuy nhiên, nhà ở luôn gắn liền với đất nên
thị trường nhà chung cư bị chi phối bởi thị trường đất đai.
1.1.5 Các yếu tố ảnh hưởng đến thị trường căn hộ chung cư
a) Cung căn hộ chung cư
Định nghĩa
Cung căn hộ chung cư là một vế của bất đẳng thức được xác định bằng tổng
khối lượng căn hộ chung cư sẵn sàng đưa ra trao đổi trên thị trường tại một thời
điểm nào đó với một mức giá giới hạn nhất định (Nguồn : Phòng Quản lý TT Bất
Động Sản - Cục Quản lý nhà)
Cung căn hộ chung cư không phải là toàn bộ quỹ số lượng căn hộ chung cư
có thể có mà là số lượng căn hộ chung cư có thể và sẵn sàng tham gia hoạt động
giao dịch mua bán, cho thuê, trao đổi v.v.. trên thị trường. Có thể có người có nhiều
căn hộ chung cư nhưng nếu họ không có nhu cầu bán (cho thuê, trao đổi v.v..) hoặc
có nhu cầu bán (cho thuê, trao đổi v.v..) nhưng không phải là bán với mặt bằng giá
hiện tại của thị trường mà muốn chờ một cơ hội với mặt bằng giá cao hơn thì hàng
hóa đó không được tính vào lượng cung tại thời điểm đó. Để các nguồn hàng căn hộ
chung cư trên thị trường cần có sự hội tụ của các điều kiện sau :
+ Quỹ hàng hóa căn hộ chung cư hiện có phải đạt được các tiêu chuẩn và yêu
cầu của thị trường hiện thời, có nghĩa là nó có thể đáp ứng được yêu cầu nào đó và
được thị trường chấp nhận về giá trị sử dụng.
+ Người chủ sở hữu quỹ hàng hóa căn hộ chung cư không có mục đích để sử
dụng cho nhu cầu tiêu dùng của mình mà có nhu cầu bán (cho thuê, trao đổi v.v..),
tức là sẵn sàng chuyển giao hàng hóa căn hộ chung cư đó cho người khác.
+ Phải có thị trường căn hộ chung cư xuất hiện và quỹ hàng hóa căn hộ
chung cư đó tham gia vào giao dịch trên thị trường là được thừa nhận.
+ Đặc điểm nổi bật của cung căn hộ chung cư trên thị trường là cung không
thể phản ứng nhanh chóng với sự thay đổi của cầu.

13
 + Việc tăng cung của hàng hóa căn hộ chung cư với mục đích cụ thể nào đó
thường mất nhiều thời gian cho việc tạo lập BĐS như việc tìm hiểu thông tin về đất
đai, chuyển nhượng đất đai, tạo quỹ đất, xin phép xây dựng, thiết kế, thi công xây
lắp, các thủ tục pháp lý phức tạp khác v.v..Thời gian xây dựng dự án căn hộ chung
cư dài nên khả năng điều chỉnh thị trường căn hộ chung cư chậm chạp, cần có
nghiên cứu dự báo và kế hoạch nếu không dễ nảy sinh tình trạng mất cân bằng cung
cầu
- Những nhân tố ảnh hưởng đến cung căn hộ chung cư
Xét về lý thuyết, mức cung hàng hóa căn hộ chung cư gắn với các nhân tố
hữu hạn (diện tích, quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch đô thị, quy hoạch xây dựng,
v.v..), còn nhu cầu về hàng hóa BĐS gắn với các yếu tố vô hạn (tăng trưởng kinh tế,
GDP bình quân đầu người thay đổi, v.v..). Nhưng trong thực tế, sự thay đổi mức
cung hàng hóa căn hộ chung cư phụ thuộc rất nhiều vào các biến số khác như giá
cả, sự phát triển hệ thống kết cấu hạ tầng.....
Quỹ căn hộ chung cư trong quy hoạch của Chính phủ:
+Nhân tố làm thay đổi cung căn hộ chung cư nhiều nhất sau giá cả căn hộ
chung cư phải kể đến các chính sách của Chính phủ về chế độ quản lý xây dựng dự
án căn hộ chung cư như cấp phép xây dựng, các quy định về tiêu chuẩn xây dựng
nhà và công trình… thường làm cho đường cung dịch chuyển một bước về bên trái
(cung giảm). Ngược lại, việc mở rộng quy hoạch và chuyển đổi mục đích sử dụng
đất sẽ làm đường cung dịch chuyển đáng kể về bên phải (cung tăng). Chính vì vậy,
sự can thiệp có hiệu lực nhất của Chính phủ vào thị trường căn hộ chung cư là sự
can thiệp vào những thể chế làm thay đổi đường cung. Trong nhiều trường hợp,
những ràng buộc quá khắt khe của Chính phủ trong bối cảnh lỏng lẻo của luật pháp
đã tạo ra sự khan hiếm về cung một cách hình thức và tạo ra những kẽ hở cho
những kẻ đầu cơ kinh doanh căn hộ chung cư phi chính thức. Nhà nước thực hiện
quy hoạch và phân định các vùng đất đai dành cho các mục đích sử dụng khác nhau.
Chẳng hạn, một vùng đất nằm ngay trong thành phố nếu nó được quy hoạch cho sản
xuất nông nghiệp thì mảnh đất này không hề có đóng góp gì cho việc tăng cung về
căn hộ chung cư. Chỉ cần một quyết định về việc chuyển mục đích sử dụng thì
chính mảnh đất đó sẽ ngay lập tức làm tăng cung căn hộ chung cư
+Sự phát triển của hệ thống kết cấu hạ tầng:
Sự phát triển của kết cấu hạ tầng và các điều kiện tiếp cận cũng thường dẫn
đến những sự thay đổi làm thay đổi cung căn hộ chung cư (làm dịch chuyển đường

14
cung). Sự dịch chuyển này thường tác động rất lớn đến cung về căn hộ chung cư
được tiêu chuẩn hoá thuộc khu vực công cộng và khu vực tư nhân, đồng thời nó
cũng làm giảm đi tỷ lệ diện tích nhà ổ chuột và xóm liều.
Kết cấu hạ tầng có thể làm thay đổi công dụng và giá trị của căn hộ chung cư
hiện có. Nhờ có sự phát triển của hệ thống kết cấu hạ tầng mà điều kiện tiếp cận của
đất đai trở nên dễ dàng hơn, nó có thể đáp ứng và thoả mãn được nhiều yêu cầu
khác nhau của thị trường và nhờ đó có thể tham gia vào nguồn cung căn hộ chung
cư trên thị trường. Một căn hộ chung cư nằm trong một dự án tại vùng đất không có
hệ thống kết cấu hạ tầng có thể coi như cung bằng không đối với thị trường căn hộ
chung cư, song cũng vùng đất đó, nếu được xây dựng kết cấu hạ tầng đồng bộ, khả
năng tiếp cận dễ dàng thì đó lại là nguồn cung rất có ý nghĩa đối với thị trường căn
hộ chung cư
+ Các yếu tố đầu vào và chi phí phát triển nhà chung cư
Các yếu tố nguyên liệu đầu vào cũng có vai trò rất quan trọng đến lượng
cung về căn hộ chung cư .Nếu giá cả các nguyên vật liệu xây dựng hạ thì giá thành
xây dựng cũng thấp và khả năng cung căn hộ chung cư với giá hạ sẽ được mở rộng
thêm. Các yếu tố này còn cho phép tạo ra nguồn cung về căn hộ chung cư với các
cấp độ khác nhau tạo thêm tính phong phú về cơ cấu nguồn cung. Ngoài ra, ở một
số vùng do các điều kiện đặc thù về địa lý và thời tiết, kết cấu nhà ở phải được thiết
kế, xây dựng với kỹ thuật đặc biệt và nguyên vật liệu chuyên dùng nên cung căn
hộ chung cư tại các vùng này phụ thuộc vào sự phát triển công nghệ và kỹ thuật xây
dựng.
+ Chính sách và pháp luật của Nhà nước :
Khác với các hàng hoá thông thường, cung về căn hộ chung cư phụ thuộc rất
lớn vào chính sách của Chính phủ và các chế độ quản lý đất đai và nhà ở, về chính
sách sử dụng đất v.v. Trước hết là các chế độ quy định về quyền sở hữu và quyền sử
dụng về nhà đất. Việc quy định rõ ràng và xác lập rộng rãi các quyền này đối với
các nguồn căn hộ chung cư hiện có là điều kiện để các nguồn căn hộ chung cư này
sẵn sàng và có đầy đủ điều kiện tham gia vào thị trường căn hộ chung cư hợp pháp.
Những nguồn cung căn hộ chung cư có thể sử dụng cho phát triển các công trình
dân dụng nhưng không được hợp thức hoá về các quyền sở hữu và sử dụng không
thể tham gia vào nguồn cung căn hộ chung cư hợp pháp và không được tính vào
nguồn cung chính thức căn hộ chung cư; nếu có chăng nó chỉ tham gia giao dịch
ngoài thị trường đen và do vậy nó cũng không được thể hiện mức cung đầy đủ.

15
 Tính chủ động và tích cực đón nhận những thay đổi tất yếu về kết cấu dân cư
và những chuyển đổi giữa các khu vực hoạt động kinh tế-xã hội là cơ sở để Nhà
nước có chủ trương chính sách trong việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất đai. Nếu
xu thế đô thị hoá diễn ra với áp lực cao, sự dịch chuyển các khu vực hoạt động kinh
tế xã hội diễn ra nhanh chóng mà quy hoạch về mục đích sử dụng đất đai không
được điều chỉnh kịp thời thì chắc chắn sẽ gây ra một sự thiếu hụt về cung nhà ở nói
riêng hay cung căn hộ chung cư nói chung. Từ sự mất cân đối giữa cung và cầu dẫn
đến sự xuất hiện của những nguồn cung căn hộ chung cư bấthợp pháp, song do
thiếu hụt nguồn cung hợp pháp nên các nguồn cung bất hợp pháp vẫn được chấp
nhận.
Sự hợp pháp hoá về các quyền sở hữu và sử dụng căn hộ chung cư cùng với
việc thừa nhận và cho ra đời hoạt động công khai của thị trường căn hộ chung cư
cũng là một nhân tố tác động rất lớn đến lượng cung và cầu về căn hộ chung cư. Sự
hoạt động công khai hoá của thị trường cho phép mọi đối tượng đều có thể tham gia
thị trường, làm phong phú thêm nguồn cung và đa dạng hoá cơ cấu về cung. Một thị
trường hoạt động không công khai, không được thừa nhận và không có sự điều tiết
của Nhà nước thường bị một số thế lực đen chi phối và điều tiết. Để thu được lợi
nhuận, các thế lực này có thể tạo ra sự khan hiếm về cung và tăng cầu một cách giả
tạo. Chính vì vậy, tính chất hoạt động của thị trường căn hộ chung cư, thái độ cũng
như những can thiệp của Nhà nước đối với hoạt động của thị trường căn hộ chung
cư cũng là những tác động hết sức quan trọng đối với sự cân bằng của cung và cầu.
Sự thừa nhận và chủ trương đa dạng hoá các nguồn cung về căn hộ chung cư
cũng là một nhân tố hết sức quan trọng mở đường cho việc đa dạng hoá các hình
thức phát triển nhà ở và làm phong phú thêm số lượng và cơ cấu của các nguồn
cung căn hộ chung cư.
Chính sách đầu tư phát triển kết cấu hạ tầng và mở rộng phạm vi phát triển
đô thị là những tác động trực tiếp đến cung về căn hộ chung cư. Dù bất luận là đa
dạng hoá về hình thức và các nguồn tham gia xây dựng phát triển nhà ở, song Nhà
nước luôn luôn là người duy nhất có chức năng, vai trò và khả năng trong việc đầu
tư phát triển kết cấu hạ tầng.
Việc đầu tư phát triển hệ thống kết cấu hạ tầng phải đi trước và theo đó các
hoạt động xây dựng và cung cấp nhà ở, công sở văn phòng và các khu thương mại
mới có thể phát triển tiếp theo. Nếu việc đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng của Nhà
nước không được triển khai thì dù các tiềm lực xây dựng có to lớn đến đâu, các chủ
trương chính sách khác có hấp dẫn biết bao nhiêu, những vùng đất không có cơ sở
16
hạ tầng vẫn chỉ là đất không hơn không kém chứ không thể trở thành nguồn cung
căn hộ chung cư. Vì vậy, sự phát triển và hoàn thiện của kết cấu hạ tầng là một tác
nhân quan trọng đối với sự thay đổi về lượng cung căn hộ chung cư. (Nguồn :
Phòng Quản lý TT Bất Động Sản - Cục Quản lý nhà)
b) Cầu căn hộ chung cư
Định nghĩa
Cầu về căn hộ chung cư là khối lượng hàng hóa căn hộ chung cư mà người
tiêu dùng sẵn sàng chấp nhận và có khả năng thanh toán để nhận được khối lượng
hàng hóa căn hộ chung cư đó trên thị trường. Giữa nhu cầu tiêu dùng và cầu về
hàng hóa căn hộ chung cư có một sự cách biệt khá lớn về quy mô, phạm vi và đối
tượng xuất hiện. Nhu cầu thường xuất hiện với một quy mô lớn trên phạm vi rộng
với tất cả các đối tượng. Song cầu thực tế trên thị trường lại không hoàn toàn trùng
khớp do có những nhu cầu không có khả năng thanh toán, có những nhóm đối
tượng có nhu cầu nhưng không trở thành cầu trên thị trường, có những đối tượng
không có nhu cầu sử dụng nhưng lại có nhu cầu đầu cơ kiếm lợi, nên có cầu xuất
hiện trên thị trường. Chính vì vậy, cầu là một phạm trù có quan hệ hết sức chặt chẽ
với nhu cầu, khả năng thanh toán và điều kiện hoạt động của thị trường. Cầu về căn
hộ chung cư xuất hiện trên cơ sở có sự hội tụ của các điều kiện sau :
+ xuất hiện của nhu cầu tiêu dùng về một dạng BĐS nào đó mà nhu cầu đó
không thể tự thoả mãn bằng các nguồn lực sẵn có của mỗi người dân.
+Phải có các nguồn lực tài chính để đảm bảo khả năng thanh toán cho các
nhu cầu này. Chỉ khi có các nguồn lực tài chính cho thanh toán thì nhu cầu mới
được chuyển thành cầu trên thị trường.
+Phải có sự hoạt động của thị trường để nhu cầu có khả năng thanh toán mới
có điều kiện gặp được cung và cầu và thực sự trở thành cầu xuất hiện trên thị
trường. Chính thị trường là môi trường để nhu cầu có khả năng thanh toán được trở
thành cầu thực tế và được thoả mãn.
-Các yếu tố ảnh hưởng đến cầu BĐS
+Sự tăng trưởng về dân số và các nhu cầu phát triển :
Tăng trưởng dân số là nhân tố làm tăng mọi nhu cầu của xã hội và theo đó
cầu về nhà đất tăng lên dẫn đến nhu cầu về căn hộ chung cư cũng tăng. Lượng cầu
căn hộ chung cư là một đại lượng tỷ lệ thuận với yếu tố dân số, đặc biệt khi tỷ lệ
tăng dân số cơ học càng cao sẽ gây ra những đột biến về cầu căn hộ chung cư. Độ

17
co giãn của cầu về căn hộ chung cư thuộc rất lớn vào các biến số: quy mô gia đình,
thu nhập và giá cả.

Hình 1 : Mối quan hệ giữa quy mô gia đình và cầu nhà ở

Một mối quan hệ thuận chiều là: quy mô gia đình tăng lên cũng kéo theo cầu
về diện tích nhà ở tăng theo. Tuy nhiên hệ số co giãn này không chỉ đơn thuần phụ
thuộc vào sự thay đổi của quy mô, mà còn tuỳ thuộc vào kết cấu của gia đình. Sự
thay đổi về quy mô giữa một gia đình độc thân và một gia đình của một cặp vợ
chồng hoặc khi gia đình có thêm con nhỏ làm thay đổi không đáng kể về cầu nhà ở,
hay nói cách khác độ co giãn của cầu so với quy mô khi đó là rất nhỏ. Tóm lại, sự
thay đổi về quy mô gắn liền với sự thay đổi về kết cấu trong gia đình (lập gia đình
của con cái, con bước sang tuổi trưởng thành, sự hiện diện của người cao tuổi, của
nhiều thế hệ cùng sống chung v.v..) sẽ tạo ra độ co giãn khá lớn về cầu nhà ở.
Khi quy mô gia đình tiếp tục tăng lên với kết cấu gia đình không thay đổi thì
cầu về diện tích nhà ở sẽ thay đổi chậm lại và độ co giãn của cầu so với quy mô lại
nhỏ dần. Độ co giãn của cầu nhà ở so với thu nhập được xác định là tốc độ biến
thiên của cầu so với tốc độ thay đổi của thu nhập. Khi thu nhập còn thấp chưa vượt
quá mức thoả mãn nhu cầu tốithiểu về các vật phẩm cơ bản như lương thực, thực
phẩm thì độ co giãn của cầu nhà ở đối với thu nhập là rất nhỏ. Khi thu nhập tăng lên
vượt qua mức giới hạn đói nghèo, thì tỷ lệ của thu nhập được dành để đầu tư cho
chỗ ở tăng nhanh và chiếm một tỷ trọng lớn. ( Nguồn : Phòng Quản lý TT Bất
Động Sản - Cục Quản lý nhà)

18
 +Giá cả tiêu dùng:
Thặng dư tiêu dùng về nhà ở cũng thay đổi rất nhanh khi quy mô tiêu dùng
nhà ở còn thấp và tăng lên rất chậm khi quy mô tiêu dùng đã vượt quá giới hạn cần
thiết. Mỗi một hàng hoá BĐS đều tồn tại dưới hình thức hiện vật và hình thức giá
trị. Các hình thức này luôn luôn tác động qua lại với nhau, chẳng hạn một ngôi nhà
được xây thêm diện tích sử dụng hoặc được cải tạo, nâng cấp sẽ có giá trị lớn hơn
so với ngôi nhà đó ở trạng thái cũ. Tuy nhiên, giá trị của hàng hoá BĐS còn tuỳ
thuộc vào giá cả trên thị trường. Cũng một thửa đất, một căn hộ chung cư ở vào thời
kỳ “sốt nóng” thì giá của chúng có thể cao gấp đôi, gấp ba lần so với lúc bình
thường; còn ở vào thời kỳ “đóng băng”, giá căn hộ chung cư lại hạ xuống, nhiều khi
còn thấp hơn lúc bình thường.
+Kế hoạch phát triển kinh tế-xã hội của Chính phủ :
Việc phát triển mạnh các khu công nghiệp và tăng mức độ thu hút đầu tư bên
ngoài vào các đô thị cũng sẽ làm tăng mức cầu về nhà ở nói riêng và căn hộ chung
cư nói chung. Ngoài ra, các dự án giải toả các khu nhà ổ chuột dọc theo các kênh
rạch cũng sẽ làm tăng mức cầu về nhà ở.
Việc tăng nhanh tốc độ đô thị hoá là một yếu tố vừa tác động đến cả yếu tố
cung cũng như cầu về căn hộ chung cư.
Việc thực hiện các dự án cải tạo cơ sở hạ tầng tại các đô thị hiện hữu hoặc tại
các khu đô thị mới có thể tác động nhanh chóng làm tăng mức cầu về nhà ở , đồng
thời cũng có thể làm tăng mức cung về nhà ở.
Các chính sách hỗ trợ của Chính phủ về tín dụng, hoặc trợ giá cho những
người có thu nhập thấp trong việc giải quyết vấn đề nhà ở cũng sẽ làm tăng mức cầu
về căn hộ chung cư.
Các quy định về quyền và nghĩa vụ của người quản lý căn hộ chung cư cũng
có thể tác động trực tiếp làm cho thị trường căn hộ chung cư “đóng băng” hay vận
hành một cách sôi động.
Ngoài ra, còn phải kể đến một số yếu tố khác ảnh hưởng không nhỏ tới quy
mô và tính chất của cầu về căn hộ chung cư đó là trình độ phát triển sản xuất, sự
chuyển đổi cơ cấu nền kinh tế, tác động của quá trình hội nhập kinh tế khu vực và
quốc tế v.v ( Nguồn : Phòng Quản lý TT Bất Động Sản - Cục Quản lý nhà)

19
 c) Thu nhập của dân cư
Nhu cầu về nhà ở là nhu cầu cơ bản thiết yếu không thể thiếu với mỗi người
dân. Do vậy, cầu về nhà ở tối thiểu sẽ tăng lên tương ứng với tốc độ tăng của thu
nhập khi mức thu nhập đã vượt quá mức giới hạn về cầu lương thực và thực phẩm.
Đến một giới hạn cao hơn, nếu thu nhập tiếp tục tăng, cầu về nhà ở tối thiểu sẽ tăng
chậm lại và thậm chí giảm đi thay vào đó là tăng cầu về nhà ở cao cấp. Trong giai
đoạn thu nhập thấp, nhu cầu về nhà ở tối thiểu giống như một đường thẳng, không
co giãn so với thay đổi mức thu nhập. Tổng nhu cầu về nhà ở có thể được xác định
bằng phương trình tuyến tính giữa tổng số dân (hoặc tổng số hộ) nhân với mức sử
dụng tối thiểu trung bình của xã hội. Như vậy, tổng cầu có thể xuất hiện trên thị
trường là hiệu số giữa tổng nhu cầu tối thiểu với tổng quỹ nhà hiện có. Khi mức thu
nhập tăng lên qua giới hạn đói nghèo, cầu về nhà ở thiết yếu bắt đầu tăng nhanh
theo một hàm phi tuyến và chậm dần khi đã đến mức bão hoà về nhu cầu nhà ở tối
thiểu. Khi thu nhập tiếp tục tăng thêm, nhu cầu nhà thiết yếu có xu hướng giảm dần
và cầu về nhà ở cao cấp tăng lên.
Khi thu nhập tăng lên đáp ứng đủ các nhu cầu sống hàng ngày thì nhu cầu
nhà ở cũng sẽ tăng lên. Phần thu nhập này của người dân không phải được dùng
hoàn toàn vào việc mua nhà ở mà việc sử dụng nó được chia làm 2 phần: chi thường
xuyên và dự trữ. Chi thường xuyên là việc chi vào các vấn đề sinh hoạt, ăn ở, điện
nước...Đó là các vấn đề để phục vụ cho cuộc sống hàng ngày của con người và nó
thường cố định ở các tháng. Dự trữ là phần tiết kiệm để phục vụ cho các công việc
trong tương lai và các công việc phát sinh bất ngờ khác. Đối với những người có
nhu cầu mua nhà thì phần thu nhập dành cho mua nhà nằm trong phần dự trữ hàng
tháng. Phần tiết kiện dành cho việc mua nhà chỉ chiếm một phần nhỏ trong tổng thu
nhập của người dân.

20
 Hình 2 : Mối quan hệ giữa nhu cầu nhà ở và thu nhập
+Giá căn hộ chung cư
Là nhân tố quan trọng nhất gây ảnh hưởng đến sự biến động mức cung thị
trường căn hộ chung cư. Cũng như các loại bất động sản khách, cung căn hộ chung
cư sẽ tăng lên khi giá cả căn hộ tăng. Quy luật chung của cung là lượng cung hàng
hoá tăng lên khi giá cả hàng hoá đó tăng lên.
Các yếu tố ảnh hưởng đến giá chung cư :
+Cung cầu có ảnh hưởng đến giá nhà chung cư : nếu cung nhỏ hơn cầu có
nghĩa là lượng hàng hóa cung ứng trên thị trường không đáp ứng được nhu cầu cho
nên giá chung cư tăng. Nếu cung lớn hơn cầu làm khối cung ứng hàng hóa trên thi
trường vượt quá nhu cầu dẫn đến lượng cầu thừa làm giảm giá.
+Vị trí : Khả năng sinh lời do yếu tố vị trí căn hộ mang lại càng cao thì giá trị
của căn hộ càng lớn. Việc xem xét đánh giá ưu thế về vị trí căn hộ là cực kỳ quan
trọng, đặc biệt là đối với việc xác định giá nhà,…
+Địa hình tọa lạc: địa hình nơi căn hộ toạ lạc cao hay thấp so với các căn hộ
khác trong vùng lân cận có tác động đến giá trị căn hộ. Ở những khu vực thấp,
thường hay bị ngập nước vào mùa mưa hay bị hiện tượng triều cường thì giá của
căn hộ sẽ thấp, ngược lại giá của nó sẽ cao hơn.
+Tình trạng môi trường: môi trường trong lành hay bị ô nhiễm nặng, yên tĩnh
hay ồn ào đều ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị căn hộ.

21
 - Khả năng đem lại thu nhập: mức thu nhập hàng năm từ căn hộ mang lại sẽ
có ảnh hưởng quan trọng đến giá trị của căn hộ đó. Khi khả năng tạo ra thu nhập từ
căn hộ càng cao thì giá chuyển nhượng của nó càng cao và ngược lại.
Những tiện nghi gắn liền với nhà chung cư: như hệ thống điện, nước, vệ
sinh, điều hoà nhiệt độ, thông tin liên lạc, bể bơi, siêu thị.... Hệ thống tiện nghi càng
đầy đủ và chất lượng càng tốt thì càng làm cho giá trị nhà chung cư càng gia tăng.
Tình trạng pháp lý : Các giấy tờ chứng thư pháp lý về quyền sử dụng đất,
quyết định giao đất, giấy chứng nhận đầu tư, bản vẽ thiết kế quy hoạch, các văn bản
về tài chính, thuế của dự án chung cư
d) Sở thích của người tiêu dùng về căn hộ chung cư
Với các hộ ia đình hiện đại chung cư mới là một trong những lựa chọn tối
ưu. Vị trí thuận lợi, hạ tầng đầy đủ, dịch vụ tương đối, sinh hoạt chung đầm ấm trên
một mặt bằng, giá cả và tiến độ trả góp..., là những yếu tố mà nhà đất không thể so
sánh với chung cư.
Khác với các hàng hóa khác, căn hộ chung cư là một mặt hàng rất khó mua
và cũng khó bán bởi tính thanh khoản và độ lớn của tài sản khi cần quyết định. Đặc
điểm của yếu tố sở thích người tiêu dùng là liên tục thay đổi theo từng thời điểm và
cũng thường thay đổi rất nhanh trong một thời gian ngắn. Ngay tại một thời điểm
thì sở thích của khách mua nhà là cũng rất đa dạng tùy theo tập tục lối sống sinh
hoạt, độ tuổi mua nhà ,điều kiện kinh tế, quan niệm …của mỗi gia đình.Người mua
nhà hiện nay thường có sở thích chọn chung cư dựa trên các yếu tố sau :
+ Vị trí : một chung cư có vị trí đẹp sẽ được rất nhiều người lựa chọn. Một vị
trí đẹp là trong nội thành, trên các mặt phố lớn, hạ tầng xung quanh gần như hoàn
hảo... luôn được người ta coi là khu đất vàng. Khách hàng cũng thường ấn tượng
xấu với những tòa chung cư xa trung tâm, bị đường đâm hay gần nghĩa trang.
+ Uy tín chủ đầu tư: Là yếu tố khá quan trọng ít bị người bỏ qua. Một chủ
đầu tư có nhiều kinh nghiệm , tiềm lực tài chính mạnh ,có sàn bất động sản thì
những dự án của họ luôn được nhiều ngân hàng liên hết và có giá bán cao hơn các
chủ đầu tư khác dù họ cùng xây dựng trên một khu vực.
+ Tiến độ: tiến độ công trình phụ thuộc vào năng lực và vốn của chủ đầu tư.
Người mua nhà thường chọn thời điểm mua nhà ưa thích khi dự án đã được xây trên
tầng 10. Những chung cư có tiến độ xây dựng nhanh và ổn định đặc biệt là sắp bàn
giao cũng là ưu điểm đối với người mua nhà.

22
 + Pháp lý: Yếu tố vô cùng quan trọng, người mua nhà để yên tâm thường
chọn những dự án có đầy đủ hồ sơ pháp lý và thường yêu cầu được xem chúng
trước khi ký hợp đồng mua bán.

+ Chất lượng công trình: trên hợp đồng mua bán thường thể hiện khá rõ chất
lượng công trình cũng như chủng loại nguyên vật liệu khi thi công và hoàn thiện.
Chất lượng công trình cũng là một yếu tố được nhiều người khách hàng chọn lựa
kỹ.

+ Vị trí căn hộ: các căn hộ từ tầng 8 đến 16 luôn được giao dịch với giá cao
hơn tương đối các tầng khác. Ở Việt nam chưa có khái niệm chung cư cao cấp thực
sự đúng nghĩa (càng cao tầng, càng đắt). Các tầng cao nhất và thấp nhất thường sẽ
có giá rẻ hơn tương đối. Sau các vụ hỏa hoạn và ngành cứu hỏa bất lực với các căn
hộ cao hơn tầng 18 thì tâm lý e ngại tầng cao là có thật. Tuy nhiên một số người lại
lựa chọn cho mình căn hộ ở tầng thấp nhất là những người già.Các căn hộ ở góc với
hai mặt thoáng tiếp xúc cũng có giá cao hơn. Người mua nhà cũng thường trách
việc chọn căn hộ gần thang máy, tránh thang bộ “đâm” vào cửa hoặc gần vị trí đổ
rác.

+ Hướng ban công : Với chung cư, hướng ban công và cửa sổ là quan trọng
nhất. Hầu hết các tòa nhà đều được xây theo trục Tây Bắc - Đông Nam. Những căn
hộ có ban công hướng Đông Nam đều có giá cao hơn các căn khác dù cùng tầng vì
được đa số khách hàng lựa chọn và ngượi lại đối với căn hộ nào có hướng cửa ban
công chính là hướng Tây.

+ Diện tích: những căn hộ có 2 phòng ngủ và có diện tích trong khoảng
60m2 đến 85m2 được ưa chuộng hơn cả và thường giá cũng nhỉnh hơn trên hợp
đồng và đôi khi cũng đi kèm cả tiền chênh.

+ Thiết kế căn hộ: nếu các căn hộ diện tích như nhau, căn hộ nào có kiến trúc
phù hợp với thị hiếu ,vuông vắn, tận dụng được tối đa diện tích, các phòng đều đón
ánh sáng và gió thì đều được người dân mua nhà đánh giá cao nhất dẫn đến bán hết
sớm nhất.

+ Hạ tầng nội bộ: phí sinh hoạt hàng tháng, đội ngũ quản lý tòa nhà, quy củ
và quy định của của ban quản trị, chỗ gửi xe, tiện ích bên trong tòa nhà như : phòng
tập gym, bể bơi, siêu thị càng nhiều thì càng hấp dẫn người mua nhà hơn.

23
1.2 Cơ sở pháp luật điều tiết thị trường chung cư
1.2.1. Luật đất đai (2003)
Luật này đã được Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam khóa
XI, kỳ họp thứ 4 thông qua ngày 26 tháng 11 năm 2003.
Luật này quy định về quyền hạn và trách nhiệm của Nhà nước đại diện chủ
sở hữu toàn dân về đất đai và thống nhất quản lý về đất đai, chế độ quản lý và sử
dụng đất đai, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất.
Đối tượng áp dụng
1. Cơ quan nhà nước thực hiện quyền hạn và trách nhiện đại diện chủ sở hữu
toàn dân về đất đai, thực hiện nhiệm vụ thống nhất quản lý nhà nước về đất đai.
2. Người sử dụng đất.
3. Các đối tượng khác có liên quan đến việc quản lý, sử dụng đất”. (Luật đất
đai 2003, Điều 2)
Luật đất đai là bộ luật quan trọng nhất trong sự thành lập của thị trường
chung cư, mọi dự án đầu tư trên đất đều phải đáp ứng tính pháp lý của bộ luật này.
Trong bộ luật này quy định rõ về đất xây dựng chung cư :
1. Đất khu chung cư bao gồm đất để xây dựng nhà chung cư, xây dựng các
công trình trực tiếp phục vụ đời sống của những hộ trong nhà chung cư theo quy
hoạch xây dựng đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt.
2. Việc quy hoạch đất xây dựng khu chung cư phải bảo đảm đồng bộ với quy
hoạch các công trình công cộng, bảo vệ môi trường.
3. Chính phủ quy định cụ thể về chế độ sử dụng đất khu chung cư.
(Điều 85. Đất xây dựng khu chung cư)
Điều 21. Nguyên tắc lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
Việc lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất phải bảo đảm các nguyên tắc sau
đây:
1. Phù hợp với chiến lược, quy hoạch tổng thể, kế hoạch phát triển kinh tế -
xã hội, quốc phòng, an ninh;
2. Được lập từ tổng thể đến chi tiết; quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của cấp
dưới phải phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của cấp trên; kế hoạch sử

24
dụng đất phải phù hợp với quy hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có
thẩm quyền quyết định, xét duyệt;
3. Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của cấp trên phải thể hiện nhu cầu sử
dụng đất của cấp dưới;
4. Sử dụng đất tiết kiệm và có hiệu quả;
5. Khai thác hợp lý tài nguyên thiên nhiên và bảo vệ môi trường;
6. Bảo vệ, tôn tạo di tích lịch sử - văn hoá, danh lam thắng cảnh;
7. Dân chủ và công khai;
8. Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của mỗi kỳ phải được quyết định, xét
duyệt trong năm cuối của kỳ trước đó.
Điều 34. Giao đất có thu tiền sử dụng đất
Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất trong các trường hợp sau đây:
1. Hộ gia đình, cá nhân được giao đất ở;
2. Tổ chức kinh tế được giao đất sử dụng vào mục đích xây dựng nhà ở để
bán hoặc cho thuê;
3. Tổ chức kinh tế được giao đất sử dụng vào mục đích đầu tư xây dựng kết
cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê;
4. Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân được giao đất làm mặt bằng xây
dựng cơ sở sản xuất, kinh doanh;
5. Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất để xây dựng công trình
công cộng có mục đích kinh doanh;
6. Tổ chức kinh tế được giao đất để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi
trồng thủy sản, làm muối;
7. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài được giao đất để thực hiện các dự
án đầu tư.
1.2.2 Luật xây dựng (2003)
Luật này đã được Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam khóa
XI, kỳ họp thứ 4 thông qua ngày 26 tháng 11 năm 2003.

25
 “Luật này quy định về hoạt động xây dựng, quyền và nghĩa vụ của tổ chức,
cá nhân đầu tư xây dựng công trình và hoạt động xây dựng”. (Luật Xây dựng 2003,
Điều 1)
Đối tượng áp dụng :
“Luật này áp dụng với các tổ chức, cá nhân trong nước; tổ chức, cá nhân
nước ngoài đầu tư xây dựng công trình và hoạt động xây dựng trên lãnh thổ Việt
Nam…”. (Luật Xây dựng 2003, Điều 2)
Luật ảnh hưởng sâu sắc đến thị trường căn hộ chung cư thông qua các quy
định về quy hoạch xây dựng ,quản lý xây dựng, dự án đầu tư xây dựng công trình
nhằm đảm bảo tính chặt chẽ khi quy hoạch để phát triển đồng bộ các yêu cầu phát
triển kinh tế xã hội.
Điều 4. Nguyên tắc cơ bản trong hoạt động xây dựng
Tổ chức, cá nhân hoạt động xây dựng phải tuân theo các nguyên tắc cơ bản
sau đây:
1. Bảo đảm xây dựng công trình theo quy hoạch, thiết kế; bảo đảm mỹ quan
công trình, bảo vệ môi trường và cảnh quan chung; phù hợp với điều kiện tự nhiên,
đặc điểm văn hoá, xã hội của từng địa phương; kết hợp phát triển kinh tế - xã hội
với quốc phòng, an ninh;
2. Tuân thủ quy chuẩn xây dựng, tiêu chuẩn xây dựng;
3. Bảo đảm chất lượng, tiến độ, an toàn công trình, tính mạng con người và
tài sản, phòng, chống cháy, nổ, vệ sinh môi trường;
4. Bảo đảm xây dựng đồng bộ trong từng công trình, đồng bộ các công trình
hạ tầng kỹ thuật.
5. Bảo đảm tiết kiệm, có hiệu quả, chống lãng phí, thất thoát và các tiêu cực
khác trong xây dựng.
Điều 13. Yêu cầu chung đối với quy hoạch xây dựng
Quy hoạch xây dựng phải bảo đảm các yêu cầu chung sau đây:
1. Phù hợp với quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế - xã hội, quy hoạch phát
triển của các ngành khác, quy hoạch sử dụng đất; quy hoạch chi tiết xây dựng phải
phù hợp với quy hoạch chung xây dựng; bảo đảm quốc phòng, an ninh, tạo ra động
lực phát triển kinh tế - xã hội.

26
 2. Tổ chức, sắp xếp không gian lãnh thổ trên cơ sở khai thác và sử dụng hợp
lý tài nguyên thiên nhiên, đất đai và các nguồn lực phù hợp với điều kiện tự nhiên,
đặc điểm lịch sử, kinh tế - xã hội, tiến bộ khoa học và công nghệ của đất nước trong
từng giai đoạn phát triển.
3. Tạo lập được môi trường sống tiện nghi, an toàn và bền vững; thoả mãn
các nhu cầu vật chất và tinh thần ngày càng cao của nhân dân; bảo vệ môi trường, di
sản văn hoá, bảo tồn di tích lịch sử - văn hoá, cảnh quan thiên nhiên, giữ gìn và phát
triển bản sắc văn hoá dân tộc.
4. Xác lập được cơ sở cho công tác kế hoạch, quản lý đầu tư và thu hút đầu
tư xây dựng; quản lý, khai thác và sử dụng các công trình xây dựng trong đô thị,
điểm dân cư nông thôn.
1.2.3 Luật nhà ở
Luật này đã được Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam khóa
XI, kỳ họp thứ 8 thông qua theo Nghị quyết số 56/2005/QH11 ngày 29 tháng 11
năm 2005.
“Luật này quy định về sở hữu nhà ở, phát triển, quản lý việc sử dụng, giao
dịch về nhà ở và quản lý nhà nước về nhà ở. Nhà ở theo định nghĩa của Luật này là
công trình xây dựng với mục đích để ở và phục vụ các nhu cầu sinh hoạt của hộ gia
đình, cá nhân”. (Luật Nhà ở 2005, Điều 1)
Đối tượng áp dụng :
“Luật này áp dụng đối với tổ chức, cá nhân có liên quan đến sở hữu nhà ở,
pháp triển, quản lý việc sử dụng nhà ở, giao dịch về nhà ở và quản lý nhà nước về
nhà ở”. (Luật Nhà ở 2005, Điều 2)
Bộ luật có các quy định rất rõ ràng về căn hộ chung cư : Điều 70. Phần sở
hữu riêng và phần sở hữu chung trong nhà chung cư, Điều 71. Tổ chức quản lý việc
sử dụng nhà chung cư , mua bán căn hộ chung cư (Mục 2) và quy trình thủ tục cấp
giấy chứng nhận nhà ở
Quy định :
Điều 134. Nội dung quản lý nhà nước về nhà ở
1. Xây dựng và chỉ đạo thực hiện định hướng, chương trình, quy hoạch và kế
hoạch phát triển nhà ở.

27
 2. Ban hành các văn bản quy phạm pháp luật về nhà ở và tổ chức thực hiện
các văn bản đó.
3. Ban hành tiêu chuẩn nhà ở và quản lý chất lượng nhà ở theo tiêu chuẩn
nhà ở.
4. Công nhận quyền sở hữu nhà ở.
5. Cho phép hoặc đình chỉ việc xây dựng, cải tạo nhà ở.
6. Quản lý hồ sơ nhà ở.
7. Điều tra, thống kê, xây dựng dữ liệu về nhà ở.
8. Nghiên cứu, ứng dụng khoa học, công nghệ và hợp tác quốc tế trong lĩnh
vực nhà ở.
9. Đào tạo nguồn nhân lực phục vụ yêu cầu phát triển và quản lý nhà ở.
10. Quản lý hoạt động môi giới nhà ở.
11. Quản lý các hoạt động dịch vụ công về nhà ở.
Điều 6. Chính sách phát triển nhà ở
1. Nhà nước có chính sách về quy hoạch, đất đai, tài chính, tín dụng; về
nghiên cứu ứng dụng công nghệ và vật liệu xây dựng mới; về thị trường bất động
sản nhà ở và thực hiện công khai, minh bạch thủ tục hành chính để tạo điều kiện
cho tổ chức, cá nhân tham gia phát triển nhà ở theo quy định của pháp luật.
2. Nhà nước khuyến khích tổ chức, cá nhân thuộc các thành phần kinh tế
tham gia đầu tư phát triển nhà ở để bán, cho thuê, cho thuê mua đáp ứng nhu cầu
nhà ở của người có thu nhập thấp và các tầng lớp dân cư trong xã hội.
3. Nhà nước chủ động đầu tư phát triển quỹ nhà ở thuộc sở hữu nhà nước để
cho thuê, cho thuê mua, phục vụ nhu cầu điều động, luân chuyển cán bộ, công chức;
có chính sách hỗ trợ trực tiếp đối với một số đối tượng thuộc diện chính sách xã hội
cải thiện nhà ở.
Điều 24. Yêu cầu đối với phát triển nhà ở tại khu vực đô thị
1. Tuân thủ các quy định về quy hoạch phát triển kinh tế - xã hội, quy hoạch
xây dựng đô thị bảo đảm việc bố trí, tái bố trí dân cư, chỉnh trang đô thị, kiến trúc,
cảnh quan, môi trường, các quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng và sử dụng đất theo quy
định của pháp luật.

28
 2. Nhà ở xây dựng mới trong các dự án phát triển nhà ở phải bảo đảm yêu
cầu sau đây:
a) Tại đô thị loại đặc biệt có tối thiểu 60% diện tích sàn là nhà chung cư;
b) Tại đô thị loại 1 và loại 2 có tối thiểu 40% diện tích sàn là nhà chung cư;
c) Tại đô thị loại 3 có tối thiểu 20% diện tích sàn là nhà chung cư.
3. Nhà ở tại đô thị chủ yếu phải được phát triển theo dự án. Các dự án phát
triển nhà ở phải được đầu tư xây dựng đồng bộ hệ thống hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng
xã hội để đáp ứng yêu cầu cải thiện điều kiện sống của dân cư theo tiêu chuẩn của
đô thị.
4. Các dự án phát triển nhà ở, ngoài việc nghiệm thu, bàn giao đưa vào sử
dụng theo quy định của pháp luật về xây dựng còn phải được nghiệm thu hệ thống
cấp điện, cấp thoát nước, phòng, chống cháy nổ và vệ sinh môi trường trước khi đưa
vào sử dụng.
Điều 25. Yêu cầu đối với phát triển nhà ở tại khu vực nông thôn
1. Tuân thủ quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn, kiến trúc, các quy
chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng và sử dụng đất theo quy định của pháp luật, bảo đảm sự
hình thành và phát triển nông thôn bền vững.
2. Phát triển nhà ở nông thôn phải gắn với phát triển hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng
xã hội, bảo đảm vệ sinh môi trường, nâng cao điều kiện sống của nhân dân.
Cơ chế phát triển nhà ở xã hội được giải thích rõ ràng tại điều 34 đến 40 bộ
luật nhà ở.
1.2.4 Luật kinh doanh bất động sản
Luật Kinh doanh bất động sản (2006)
Luật này đã được Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam khóa
XI, kỳ họp thứ 9 thông qua tại Nghị quyết số 63/2006/QH11 ngày 29 tháng 6 năm
2006. [21]
“Luật này quy định về hoạt động kinh doanh bất động sản; quyền, nghĩa vụ
của tổ chức, cá nhân hoạt động kinh doanh bất động sản và giao dịch bất động sản
có liên quan đến kinh doanh bất động sản”. (Luật Kinh doanh bất động sản 2006,
Điều 1)

29
 Đối tượng áp dụng :
1. Tổ chức, cá nhân hoạt động kinh doanh bất động sản tại Việt Nam.
2. Tổ chức, cá nhân có liên quan đến hoạt động kinh doanh bất động sản tại
Việt Nam”. (Luật Kinh doanh bất động sản 2006, Điều 2)
Mọi yếu tố trong thị trường căn hộ chung cư đều chịu sự điều tiết của bộ luật
kinh doanh bất động sản, trong đó có nhiều điều khoản quy định chặt chẽ trong việc
giao dịch căn hộ chung cư :
Điều 22. Nguyên tắc mua bán nhà, công trình xây dựng
1. Nhà, công trình xây dựng được mua bán bao gồm nhà, công trình xây
dựng đã có sẵn, đang xây dựng hoặc được hình thành trong tương lai theo dự án,
thiết kế và tiến độ đã được phê duyệt.
2. Tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản phải bán nhà, công trình xây
dựng thông qua sàn giao dịch bất động sản.
3. Việc bán nhà, công trình xây dựng phải kèm theo chuyển quyền sử dụng
đất được quy định như sau:
a) Đối với biệt thự, nhà ở riêng lẻ tại đô thị phải đồng thời chuyển quyền sử
dụng đất;
b) Đối với nhà ở, công trình xây dựng khác thì việc chuyển quyền sử dụng
đất được thực hiện theo quy định của pháp luật về đất đai.
Trường hợp bán căn hộ chung cư hoặc một phần nhà chung cư thì phải gắn
với quyền sử dụng đất, các phần sử dụng chung và các trang bị, thiết bị trong nhà
thuộc sở hữu chung.
4. Bán nhà, công trình xây dựng phải kèm theo hồ sơ về nhà, công trình xây
dựng; hồ sơ về nhà, công trình xây dựng bao gồm các loại giấy tờ về việc tạo lập, về
quyền sở hữu, quá trình thay đổi và tình trạng pháp lý của nhà, công trình xây dựng.
5. Việc mua bán nhà, công trình xây dựng phải được lập thành hợp đồng theo
quy định của Luật này và các quy định khác của pháp luật có liên quan; trường hợp
bán nhà, công trình xây dựng được hình thành trong tương lai thì các bên phải thỏa
thuận trong hợp đồng về giá mua bán tại thời điểm ký hợp đồng, không phụ thuộc
thời điểm giao nhà, công trình xây dựng.

30
 Điều 18. Đầu tư tạo lập nhà, công trình xây dựng để kinh doanh
1. Tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản được đầu tư tạo lập nhà, công
trình xây dựng để kinh doanh theo các hình thức sau đây:
a) Đầu tư xây dựng mới nhà, công trình xây dựng;
b) Đầu tư cải tạo, sửa chữa nhà, công trình xây dựng có sẵn.
2. Tổ chức, cá nhân đầu tư tạo lập nhà, công trình xây dựng để kinh doanh
phải phù hợp với quy hoạch xây dựng đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền
phê duyệt.
3. Tổ chức, cá nhân đầu tư xây dựng khu đô thị mới, khu nhà ở, hạ tầng kỹ
thuật khu công nghiệp phải có dự án đầu tư. Việc lựa chọn chủ đầu tư dự án khu đô
thị mới, dự án khu nhà ở, dự án hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp phải được thực
hiện theo quy định của pháp luật về xây dựng và pháp luật về đấu thầu. Chủ đầu tư
dự án phải có năng lực tài chính để thực hiện dự án.
1.3 Thị trường căn hộ chung cư ở một số nước trong khu vực
1.3.1 Thị trường căn hộ chung cư Trung Quốc
“Từ lúc thực hiện đường lối cải cách, mở cửa, áp dụng cơ chế thị trường thì
TTBĐS Trung Quốc mới bắt đầu hình thành. Năm 1980 cả nước mới có 10 Công ty
BĐS với 1100 nhân viên, giá trị sản lượng đạt 20 tỷ Nhân dân tệ (NDT); Sang năm
1991 số liệu tương ứng là 4700 công ty, với 2,4 triệu nhân viên, sản lượng gần 100
tỷ NDT, nộp các thứ thuế cho Nhà nước chiếm 2,3% thu ngân sách; đóng góp vào
đó có 1500 Sở giao dịch, phòng địa sản (tức BĐS) trên cả nước.
Theo cuộc khảo sát được tiến hành đối với 20.000 người dân thành thị ở 50
thành phố trên toàn Trung Quốc, hai phần ba số hộ gia đình được hỏi đã phàn nàn
rằng giá nhà ở tại Trung Quốc đắt đến mức không thể chấp nhận được.”
Khoảng 66,5% số người được hỏi cho rằng giá nhà ở tại Trung Quốc hiện
nay quá đắt đỏ, giảm so với mức 67,6% trong quý trước, trong khi chỉ có 2,4% hài
lòng với giá nhà ở hiện nay.
Tại các đô thị loại một như Bắc Kinh, Thượng Hải, Quảng Châu và Thâm
Quyến, có tới 73,8% số người được hỏi cho rằng giá nhà ở hiện nay quá đắt đỏ và
đây là điều không thể chấp nhận được. Tại các đô thị loại hai như Hàng Châu và
Nam Kinh, con số này là 61,8%.

31
 Kết quả khảo sát cũng cho thấy có 32,5% số người được hỏi cho rằng giá nhà
ở tại Trung Quốc sẽ tăng trong quý I/2014 tới, trong khi chỉ có 7,5% cho rằng giá
nhà ở sẽ giảm và chỉ có 13,2% nói rằng họ có kế hoạch mua nhà trong quý tới.
Trong khi đó, có tới 61,6% số người được hỏi phàn nàn rằng giá cả tiêu dùng
ở Trung Quốc quá đắt đỏ đến mức không thể chấp nhận được, tăng so với mức
59,8% trong quý trước. Theo họ, giá nhà ở tăng cao đã khiến cho giá cả tiêu dùng
cũng tăng theo.
Những kết quả trên được đưa ra sau khi Cục Thống kê quốc gia Trung Quốc
công bố các số liệu cho thấy giá nhà ở tại nước này vẫn tiếp tục tăng trong tháng 11
vừa qua, bất chấp các biện pháp hạ nhiệt bất động sản.
Trong ba tháng qua, hầu hết chính quyền các thành phố đã thực hiện nhiều
biện pháp mới nhằm siết chặt thị trường bất động sản, trong đó có việc gia tăng lãi
suất cho vay mua nhà, khiến những người không phải là dân địa phương càng khó
mua nhà hơn, đồng thời cũng hạn chế đáng kể người dân địa phương đầu cơ bất
động sản.
Việc đầu tư quy hoạch thiếu định hướng, cơ chế pháp luật còn lỏng lẻo, giới
đầu tư không muốn bán rẻ dẫn đến 1 loạt dự án thành phố mới chung cư bỏ hoang
(Florentia tại Thành phố Thiên Tân sôi động, khu dân cư Tianducheng nằm ở ở gần
Hàng Châu)trong khi người dân nghèo lại không có chỗ ở. .
Theo chỉ số thống kê được của Bank of America Merrill Lynch, chi phí đảm
bảo lợi suất đối với trái phiếu USD do các công ty bất động sản Trung Quốc phát
hành đã tăng 35 điểm cơ bản trong tháng 8, ghi nhận mức tăng lớn nhất trong số các
nước mới nổi châu Á.
Công ty xếp hạng tín nhiệm Moody's và Standard & Poor’s cũng dự báo
trong nửa sau của năm 2014 Trung Quốc có thể sẽ chứng kiến một vài vụ vỡ nợ của
các doanh nghiệp bất động sản nhỏ do doanh số bán bất động sản giảm và khó khăn
trong việc huy động vốn trả nợ.
Lĩnh vực bất động sản Trung Quốc chính là rủi ro ngắn hạn lớn nhất đối với
tăng trưởng của nền kinh tế lớn thứ 2 thế giới sau khi giá nhà mới đều giảm mạnh
tại nhiều thành phố lớn trong tháng 6, theo nhận định của JPMorgan Chase & Co.
Cục thống kê quốc gia Trung Quốc cho biết, tháng 6, giá nhà giảm tại 55/70
thành phố, ghi nhận số lượng nhiều nhất kể từ tháng 1/2011. Tuy nhiên, tồn kho nhà

32
chưa bán tại 20 thành phố lớn vẫn tăng mạnh lên mức tương đương với doanh số
bán nhà trong hơn 23 tháng.
Môi trường kinh doanh tại Trung Quốc gây nhiều khó khăn đối với các
doanh nghiệp bất động sản. Các ngân hàng ngày càng kỹ lưỡng hơn trong việc lựa
chọn doanh nghiệp để cho vay nên những công ty bất động sản hoạt động yếu kém
vẫn phải đối mặt với áp lực thanh khoản lớn.
Trước tình trạng giá nhà giảm thấp mà tồn kho bất động sản tăng cao, một số
thành phố như, Hohhot và Jinan, đã bắt đầu nới lỏng hạn chế đối với bất động sản
để kích thích thị trường mua. Trong khi đó, chính quyền tỉnh Fujian đã yêu cầu các
ngân hàng tăng cường cho vay thế chấp và mở rộng hoạt động cho vay với các các
doanh nghiệp bất động sản, theo thông báo trên trang web của Sở Phát triển Nhà đất
và Nông thôn - Thành thị Fujian. (Nguồn : batdongsan.com.vn)
1.3.2 Thị trường căn hộ chung cư Hàn Quốc
Người Hàn Quốc thích ở chung cư nhất thế giới. Không ở nước nào trên thế
giới người dân lại thích ở nhà chung cư như Hàn Quốc. Nhà chung cư chiếm một tỉ
lệ lớn trong thị trường nhà Hàn Quốc hơn bất cứ nước nào. Những người bi quan tin
rằng với tình trạng này, nhà riêng ở Hàn Quốc sẽ biến mất. Thị phần nhà chung cư
trong thị trường nhà Hàn Quốc tăng từ 13,5% trong năm 1985 lên 37,5% năm 1995.
Đến năm 2005 là 53%. Năm 1979, tại Hàn Quốc, căn hộ riêng vẫn nhiều hơn nhà
chung cư. Nhưng năm ngoái, chưa đầy 30.000 căn nhà riêng biệt được xây so với
hơn 400.000 căn hộ chung cư.
Thị trường BĐS Hàn Quốc đang có những bước chuyển mình đánh dấu sự
phát triển vững mạnh trong năm 2014 này. Rất nhiều chuyên gia kinh tế nhận định
rằng nền kinh tế Hàn Quốc đang phát triển bền vững kể từ khi nhu cầu về BĐS của
dân Hàn tăng nhanh và cũng là từ khi các khoản vay thế chấp lại là nguồn thu chính
cho hầu hết các ngân hàng nơi đây.
Giá BĐS tại Seoul đã chạm mốc kỉ lục vào giữa năm 2008 nhưng lại tụt
mạnh trong năm qua. Ngay từ những tháng đầu 2014 giá nhà đang dần tăng trở lại.
Giá nhà giảm 0.4% năm 2013 nhưng lại tăng 3% trong quý I-2014, và theo dự đoán
của một bộ phận nghiên cứu thị trường đến từ cổng thông tin BĐS Nomura thì giá
nhà sẽ tăng thêm 5% nữa trong năm 2015.
Ngân hàng trung ương Hàn Quốc cho biết tốc độ tăng trưởng tổng sản phẩm
quốc nội sẽ tăng thêm 4% trong năm nay, tăng so với mức 3.8% trong năm 2013 và
năm 2015 cũng sẽ tăng thêm được khoảng 4-5% nữa.
33
 Ông Young Sun Kwon- chuyên gia kinh tế tại Nomura cho hay: “Nhìn
chung, Hàn Quốc đang phải chịu cảnh dân số già hóa và mức nợ công cao khi so
sánh với thu nhập bình quân đầu người. Đây hẳn là tin xấu cho thị trường BĐS
nhưng do du cầu nhà ở tăng cao đã khiến cho thị trường BĐS nơi đây không những
duy trì được vị thế mà còn tăng trưởng tốt".
Ông Young cho biết thêm các chuyên gia tin rằng việc điều chỉnh lượng nhà
tồn kho sẽ khiến giá nhà bắt buộc phải phục hồi và mang lại những hiệu quả lớn cho
nền kinh tế trên diện rộng".
Ít nhất là tới cuối năm nay sẽ không có khả năng ngân hàng trung ương sẽ
tăng mức lãi suất lên. Hiện tại thì người dân Hàn đang phải chịu vay thế chấp với
các mức lãi suất khác nhau nên việc ổn định lại mức lãi suất cũng là một động lực
giúpthịtrường đi lên
Hàn Quốc hiện có một hình thức thuê nhà dài hạn mang tên Jeonse, nghĩa là
người thuê nhà sẽ trả một khoản tiền đặt cọc rất lớn khi ký hợp đồng. Khoản tiền đó
sẽ được chủ nhà giữ trong thời hạn ít nhất khoảng một, hai năm và sẽ hoàn trả lại
người thuê nhà khi hợp đồng chấm dứt. Theo hình thức này, người thuê nhà không
phải trả tiền thuê hàng tháng vì chủ nhà sẽ lấy tiền lãi khi gửi khoản đặt cọc đó ở
ngân hàng. Hìnhthức cho thuê kiểu này khá phù hợp nhất là khi nền kinh tế Hàn
Quốc- một trong những “con hổ” châu Á đang phát triển thịnh vượng.
Chính phủ hiện nay cũng có biện pháp hỗ trợ thị trường nhà ở bằng cách
giảm số lượng giấy phép xây dựng nhà mới. Tổng lượng giấy phép được thông qua
giảm từ 470.000 xuống còn 374.000 trong năm nay. Ngay từ năm 2013, các chủ
thầu đã gặp rất nhiều khó khăn trong hoạt động xây dựng, rất nhiều bị lao đao về tài
chính.
Sự phục hồi mạnh mẽ của thị trường BĐS Hàn Quốc sẽ làm tỉ giá ngoại tệ
tăng và điều này đã thu hút được sự quan tâm, chú ý của các nhà đầu tư ngoại địa.
Hàn Quốc sẽ thu được rất nhiều lợi nhuận từ các khoản đầu tư quốc tế vào thị
trường chứng khoán. Hiện có rất nhiều người theo dõi thị trường hi vọng Hàn Quốc
sẽ phát triển vượt bậc so với các quốc gia trong khu vực.
(Nguồn : batdongsan.com.vn)
1.3.3 Thị trường căn hộ chung cư Singgapore.
Bất động sản Singapore đang được xem là lựa chọn đầu tư hàng đầu với các
nhà đầu tư địa ốc với các yếu tố: an toàn, sinh lời tốt và đây cũng là thị trường bất

34
động sản minh bạch nhất châu Á (xếp sau là Hồng Kông) Theo chỉ số Global Real
Estate Transparency Index của JLL.
Đảo quốc Sư tử Singapore từ lâu được biết đến là thiên đường mua sắm sống
động và nhiều điểm du lịch hấp dẫn. Bên cạnh đó, với sự ổn định chính trị và hệ
thống pháp luật chặt chẽ, một môi trường sống an toàn và sạch sẽ, chất lượng cuộc
sống đạt tới đẳng cấp thế giới đã biến Singapore trở thành địa điểm hấp dẫn nhất
châu Á để đầu tư, gây dựng cuộc sống gia đình và làm việc lâu dài.
Một thống kê đưa ra cho thấy trong 9 tháng đầu năm 2013, người nước ngoài
chiếm khoảng 9% tổng số người mua căn hộ tại Singapore (tăng so với 8% trong
năm 2012).
Bất động sản ở Singapore được xem là một lựa chọn đầu tư an toàn do yếu tố
sinh lời tốt, trong những năm gần đây giá bất động sản tại Singapore luôn gia tăng.
Theo ngân hàng Barclays thì giá nhà ở tại Singapore hiện đã tăng 61% so với năm
2009.
Tuy nhiên, Singapore cũng đã thực hiện nhiều biện pháp làm “hạ nhiệt” bất
động sản trong nước bao gồm giảm 15% thuế cho người nước ngoài khi mua nhà tại
đây, với chính sách này giá nhà đã được “hạ nhiệt” nhưng thú vị thay là tỷ lệ người
nước ngoài mua bất động sản tại Singapore đã tăng lên nhờ chính sách kể trên.
Việc đưa các biện pháp nhằm đảm bảo giá trị bền vững cho khối BĐS
Singapore phản ánh cam kết của chính phủ trong việc duy trì một thị trường BĐS
ổn định giá trị đầu tư.
Thời gian gần đây thị trường nhà đất tại Singgapore đã giảm mạnh do chính
sách kiềm chế. Tại cuộc họp báo ngày 23/7, giám đốc điều hành Keppel Land Ltd.
Ang Wee Gee kết luận: "Giá nhà dự kiến tiếp tục giảm và Singapore sẽ không thể
nới lỏng các biện pháp hạ nhiệt bất động sản trong ngắn hạn".
Giá trị các khu nhà dân cư ở Singapore đã "bốc hơi" 1/3 chỉ trong vòng 3
tháng tính đến tháng 6/2014 và đang chuẩn bị lập kỷ lục giảm mạnh nhất trong vòng
5 năm qua, sau khi cuối tháng 6 chính phủ công bố các biện pháp cho vay để mở
rộng chiến dịch năm 2009 nhằm hạn chế đầu cơ.
Doanh số bán nhà của Singapore trong tháng 6/2014 đã giảm 68% so với
tháng trước do các nhà phát triển giảm quảng cáo dự án. Trong năm 2009, chính
phủ đã bắt đầu công bố kiềm chế thị trường bất động sản và thực hiện các biện pháp
nghiêm khắc nhất vào năm 2013, bao gồm xiết nợ 60% thu nhập của người vay,

35
tăng thuế tem lên các hợp đồng mua nhà và tăng thuế bất động sản. (Nguồn :
batdongsan.com.vn)
1.3.4 Thị trường căn hộ chung cư ở Việt Nam
a) Thị trường căn hộ chung cư cả nước
Thực tế phát triển thị trường bất động sản ở nước ta những năm qua cho thấy
hai “cơn sốt” vào năm 1994 đã đẩy giá BĐS đến mức cao kỷ lục trong một thời gian
ngắn; BĐS thuộc dự án xây dựng các khu đô thị mới, gồm căn hộ và đất nền khu
vực Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh, tăng từ 50% đến 300% so với cuối năm
2006, cao gấp 4 đến 6 lần so với Trung Quốc, Thái Lan, những quốc gia có thu
nhập bình quân trên đầu người cao hơn Việt Nam. Theo đó, giá thuê văn phòng
cũng cao không kém.
Theo kết quả từ cuộc điều tra thị trường về giá thuê văn phòng toàn cầu tại
176 thành phố trên thế giới của Tập đoàn kinh doanh BĐS CB Richard Ellis
(CBRE), Thành phố Hồ Chí Minh xếp thứ 14/50 thị trường có giá thuê văn phòng
tăng nhanh nhất thế giới và đứng thứ 45/50 nơi có giá thuê văn phòng đắt đỏ nhất,
hơn cả các thành phố nổi tiếng khác như: Li-vơ-pun (Anh), Am-xtec-đam (Hà Lan),
Thượng Hải (Trung Quốc)… Trong Top 50 thị trường có giá thuê tăng nhanh nhất,
Thành phố Hồ Chí Minh đứng thứ 14 (tăng 33,3%), sau A-bu-Đa-bi của các tiểu
vương quốc A-rập thống nhất (tăng 102,9%), Niu-Đê-li của Ấn Độ (79,1%), Xing-
ga-po (53,6%)…
+Thị trường căn hộ chung cư Việt Nam trong giai đoạn hiện nay có những
đặc điểm chủ yếu như sau:
Thị trường phát triển nóng: đa số các nhà đầu tư, kể cả các nhà đầu tư nước
ngoài đến Việt Nam, đã chọn thị trường căn hộ chung cư, một thị trường đang phát
triển “nóng” tại Việt Nam và kỳ vọng thu được tỷ suất lợi nhuận cao. Theo thống
kê của Cục đầu tư nước ngoài, số vốn đăng ký của các nhà đầu tư nước ngoài vào
BĐS đã tăng đột biến trong năm 2007 và đạt đến con số 2,5 tỷ USD, riêng Thành
phố Hồ Chí Minh đạt 1,6 tỷ USD, chiếm 85% tổng số vốn đầu tư.
Thị trường thiếu minh bạch: thị trường căn hộ chung cư ở Việt Nam thiếu
minh bạch vì đây chỉ là “sân chơi” của những “đại gia” và các nhà đầu tư lớn, trong
khi thị trường nhà đất ở các quốc gia phát triển luôn hướng đến dân chúng và nhu
cầu về nhà ở thực sự của người dân. Ở Việt Nam, điển hình là ở các đô thị lớn như
Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh, nhu cầu mua nhà và đất để đầu tư chiếm tỷ
trọng ít nhất là 60%. Người dân hiện nay rất khó khăn trong việc thu thập các thông
36
tin để mua được một căn hộ mà thường phải thông qua môi giới BĐS. Mặt khác,
cũng từ chỗ thị trường thiếu minh bạch, thông tin chưa đầy đủ mà các hoạt động
giao dịch ngầm, trao tay hiện nay còn khá phổ biến, rất khó khăn trong việc quản lý
nhà nước cũng như thất thu ngân sách nhà nước, đồng thời tiếp tay cho tham nhũng.
Giá nhà đất cao: Tại các đô thị lớn như Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh,
số lượng người có thu nhập thấp có nhu cầu bức thiết về nhà ở rất lớn. Tuy nhiên,
mức giá nhà ở dành cho người có thu nhập thấp thường từ 400 triệu - 500 triệu
đồng/căn, tương đương khoảng 25.000 USD - 30.000 USD/căn (trong khi ở Ma-lay-
xi-a nhà cho người có thu nhập thấp giá chỉ có 12.000 USD - 15.000 USD/căn).
Chưa tính đến những người có thu nhập thấp, mà ngay cả những hộ gia đình có mức
thu nhập khá khoảng 4 triệu - 5 triệu đồng/tháng thì cũng không thể mua được một
căn hộ như vậy.
Chi phí sản xuất kinh doanh tăng: Giá nhà đất tăng sẽ đẩy chi phí sản xuất
kinh doanh tăng, làm tăng giá cả hàng hóa sản xuất trong nước, đối với các sản
phẩm xuất khẩu thì giá cao hơn các đối thủ cạnh tranh nước ngoài, các sản phẩm
tiêu dùng nội địa thì không cạnh tranh được với hàng ngoại nhập trong điều kiện hội
nhập kinh tế khu vực và quốc tế như ngày nay.
Nguy cơ lạm phát: Giá đất tăng cùng với việc các nhà đầu tư đồng loạt đổ
vốn vào xây dựng các cao ốc, văn phòng và căn hộ cao cấp đã khiến một khối lượng
tiền khá lớn được tung vào thị trường, trong khi các công trình chưa hoàn tất, chưa
đi vào khai thác để làm gia tăng giá trị, đang là một trong những nguyên nhân làm
bùng nổ lạm phát ở nước ta.
Tăng khoảng cách giàu nghèo: Một nhóm người sẽ giàu lên nhờ chuyển
nhượng BĐS hoặc nhận được số lợi nhuận kếch xù từ kinh doanh BĐS, trong khi
việc người nghèo sở hữu một căn hộ loại rẻ tiền nhất vẫn còn là quá xa vời. Hiện
nay, khoảng cách giàu nghèo ở nước ta đang ngày một doãng rộng. Trong giai đoạn
từ năm 1993 đến 2004, khoảng cách này đã tăng từ 3,7 lần lên đến 13,5 lần và ngày
càng có chiều hướng tăng hơn. (Nguồn : batdongsan.com.vn)
b) Thị trường chung cư ở một số địa phương
-Thị trường chung cư ở Hồ Chí Minh
Ngay sau khi Việt Nam gia nhập WTO, dòng chảy của vốn đầu tư từ các tập
đoàn nước ngoài đã “cuồn cuộn chảy” vào TTBĐS Thành phố Hồ Chí Minh. Số
liệu thống kê cuối năm 2007 cho thấy, TTBĐS chiếm đến 50% vốn đầu tư nước
ngoài, cả về số dự án lẫn tổng vốn đầu tư. Cụ thể, năm 2007 đã có 24 dự án đầu tư
37
nước ngoài vào lĩnh vực BĐS, với tổng vốn đầu tư hơn 1.530 triệu USD gần gấp 2
lần tổng vốn đầu tư từ năm 2008, khi có 45 dự án đầu tư vào lĩnh vực BĐS với tổng
số vốn đầu tư lên gần 3 tỷ USD.
Phân khúc thị trường nhà ở: cuối năm 2007 đầu năm 2008: TTBĐS Thành
phố Hồ Chí Minh rất sôi động, tình hình giao dịch nhà và giá nhà tăng nhanh chỉ
trong khoảng thời gian rất ngắn, giá nhà tại Q1 có giá từ 25 - 28 triệu/m 2 hoặc 2300
- 5500 USD/m2; Phú Mỹ Hưng giá từ 2.500 - 4.000 USD/m 2 và 25 - 31 triệu/m2 tùy
từng dự án; Từ tháng 2 đến hết tháng 6 năm 2008: giá đất và giá nhà bị giảm nhẹ từ
15 - 20%, có dự án giảm đến 60% như dự án Phú Xuân - Nhà Bè.
Hiện nay, thị trường bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh vẫn còn nhiều
khó khăn khi vẫn có không ít dự án dù được chủ đầu tư giảm giá, khuyến mãi
nhưng vẫn không bán được.
Hiện thành phố đang tồn kho khoảng 10.053 căn hộ chung cư và 120,8ha đất
nền nhà thấp tầng (Quý IV/2014)
Theo báo cáo này, phần lớn các dự án phát triển nhà ở trên địa bàn thành phố
tạm ngưng triển khai đầu tư xây dựng do thiếu vốn đầu tư và thị trường đóng băng,
thanh khoản kém.
Doanh nghiệp đầu tư kinh doanh bất động sản chủ yếu bằng vốn vay ngân
hàng và vốn huy động từ khách hàng.
Khi thị trường bất động sản đóng băng, ngân hàng hạn chế cho vay hoặc cho
vay lãi suất cao, hầu hết các chủ đầu tư dự án không có khả năng tiếp tục thực hiện
dự án.
Trên địa bàn thành phố hiện có khoảng 1.386 dự án phát triển nhà ở với tổng
diện tích 11.770,71ha; tổng số 496.272 căn trong đó có 85 dự bị thu hồi hoặc hủy
bỏ chủ trương đầu tư, 689 dự án đang ngừng triển khai đầu tư xây dựng.
Ngoài ra, còn có nhiều dự án có sản phẩm hoàn chỉnh nhưng không bán
được, hàng tồn cao.
Đến nay, thành phố đã nhận được 26 hồ sơ đăng ký điều chỉnh cơ cấu căn hộ
các dự án nhà ở thương mại, dự án đầu tư xây dựng khu đô thị và chuyển đổi nhà ở
thương mại sang làm nhà ở xã hội hoặc công trình dịch vụ.
Trước tình trạng trên, Thành phố Hồ Chí Minh cũng đề ra nhiều giải pháp
tăng cường quản lý thị trường bất động sản.

38
 Đối với nhóm dự án đang thi công thi công dở dang nhưng ngừng triển khai
đầu tư xây dựng (55 dự án), nhóm dự án đang triển khai đầu tư xây dựng nhưng
chậm tiến độ (184 dự án), thành phố sẽ tạo điều kiện, xem xét cho phép chuyển đổi
dự án nhà ở thương mại sang nhà ở xã hội; điều chỉnh cơ cấu căn hộ có diện tích lớn
sang căn hộ có diện tích nhỏ nhằm tăng nguồn cung nhà ở xã hội, nhà ở thương mại
có diện tích nhỏ hơn 70 m2 và có giá bán dưới 15 triệu đồng/m2.
Đối với nhóm dự án đã xây dựng hoàn thành nhưng còn tồn kho (37 dự án),
thành phố sẽ đẩy nhanh tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở cho khách
hàng đã mua nhà ở trong các dự án; công bố danh sách các dự án nhà ở thương mại
có căn hộ với diện tích nhỏ hơn 70m2 và có giá bán dưới 15 triệu đồng/m2 để kết
nối với các đối tượng thu nhập thấp có nhu cầu mua nhà và các ngân hàng hỗ trợ
cho vay vốn theo quy định.
Giải quyết được khó khăn cho các dự án này sẽ góp phần giảm lượng hàng
tồn kho căn hộ chung cư, đẩy nhanh tiến độ các dự án, đưa căn hộ vào sử dụng,
tránh gây lãng phí một lượng vốn lớn đã đầu tư vào các dự án nhưng để hoang hóa.
Đặc biệt, điều này sẽ góp phần giảm bớt thiệt hại cho những khách hàng đã
đóng tiền mua nhà nhưng vẫn chưa nhận được nhà ở.
Giai đoạn 2012-2015, Thành phố Hồ Chí Minh phấn đấu xây dựng tối thiểu
khoảng 2,7 triệu m2 sàn nhà ở xã hội, trong đó có 100.000 chỗ ở cho học sinh, sinh
viên các trường đại học, cao đẳng, trung cấp chuyên nghiệp và dạy nghề thuê;
17.500 căn hộ để bán, cho thuê, cho thuê mua đối với người có thu nhập thấp tại đô
thị; 800.000 m2 sàn nhà ở cho công nhân.
Thành phố cũng sẽ phấn đấu thực hiện di dời, tháo dỡ và xây dựng mới thay
thế 25 chung cư cũ xuống cấp, bị hư hỏng nặng với tổng diện tích là 350.000m2 sàn
(khoảng 6.500 căn hộ).
Năm 2013, thành phố phấn đấu hoàn thành và đưa vào sử dụng 11 dự án với
quy mô 3.000 căn hộ nhà ở xã hội. (Nguồn : batdongsan.com.vn)
-Thị trường chung cư ở Đà Nẵng
Thành phố Đà Nẵng hiện là một đô thị có quy mô dân số và quỹ nhà ở lớn
nhất Miền Trung, là trung tâm kinh tế, chính trị, văn hóa và khoa học kỹ thuật, đồng
thời đảm nhiệm vai trò là động lực thúc đẩy sự phát triển chung đối với cả khu vực
kinh tế trọng điểm Miền Trung

39
 So với các dự án đất nền, chung cư ở Đà Nẵng không được cư dân địa
phương mấy mặn mà. Trong bối cảnh kinh tế khó khăn, thị trường sụt giảm, áp lực
tìm hướng tháo gỡ của mảng đầu tư này lại càng tăng lên.
Mảng nhà ở thương mại Đà Nẵng liên tiếp trong 8 tháng từ cuối 2013 đến
nay luôn ở trong tình cảnh “tiềm năng”. Riêng quý 1/2014, tỷ lệ giao dịch của phân
khúc này bị giảm đến 34% so với năm 2013. Các dự án đầu tư, đều đứng trước đòi
hỏi hạ giá mới mong tìm được nguồn ra.
Đa phần các dự án nghỉ dưỡng, chủ đầu tư thường đi theo chiến lược bán
phần căn hộ, biệt thự, chỉ giữ lại một phần khách sạn để khai thác cho thuê. Điều
này giúp chủ đầu tư nhanh chóng thu hồi vốn và đảm bảo lợi nhuận tốt nhất. Với
tình trạng căn hộ, biệt thự ở thị trường Đà Nẵng thanh khoản thấp như hiện nay,
việc nhanh chóng thu hồi vốn là bất khả thi. Do đó, không dễ để các tổ chức đầu tư
nước ngoài lao vào thị trường theo chiến lược này. Hàng loạt dự án nghỉ dưỡng
đang “đắp chiếu” ven biển Đà Nẵng .
Với những dự án căn hộ không có lợi thế như gần biển thì việc ăn theo du
lịch càng khó giao dịch hơn. Khách du lịch chủ yếu lưu trú ngắn hạn, trong khi căn
hộ đa phần vẫn hướng đến cho khách thuê dài hạn và làm việc lâu dài. Nhiều dự án
chung cư cao cấp đã đi vào hoạt động ở trung tâm Đà Nẵng tỉ lệ căn hộ “sáng đèn”
chỉ khoảng 20%. Điều đó cho thấy, từ sự sôi động mảng khách sạn tác động đến
phân khúc căn hộ vẫn quá xa vời.
-Thị trường căn hộ chung cư ở Hà Nội
Nhận xét chung về thị trường bất động sản trong thời gian vừa qua (hình 1):
+Mang nặng tính tự phát, thường xảy ra tình trạng sốt nóng và đóng băng
trên thị trường;
+Thiếu sự cân đối và đa dạng trong cơ cấu;
+Giá cả còn chênh lệch, biến động phức tạp, đang còn ở giá cao;
+Các dịch vụ hỗ trợ chưa phát triển, thị trường còn nhiều chỗ không minh
bạch;
Thị trường tiềm năng tong khu vực và đang từng bước phát triển;
Quản lí nhà nước còn yếu kém, nhiều hạn chế.

40
 Hình 3: Tình hình biến động thị trường bất động sản năm 2000 - 2013
Trong năm 2000 - 2003 cơn sốt nhà đất làm thị trường bất động sản hoạt
động sôi nổi. Nhưng đến năm 2003 - 2006 thị trường lại đóng băng và ấm dần, sốt
cục bộ từ năm 2006 - 2007. Trầm lắng vào quý I nhưng lại sôi động vào quý II năm
2007 cho đến quý I năm 2008. Đến cuối tháng 2 năm 2008 thị trường hoạt động
trầm lắng và không ổn định vào năm 2009. Từ năm 2010 - 2013 thị trường đóng
băng ít các giao dịch thành công.
Là một bộ phận của thị trường bất động sản, thị trường nhà chung cư cũng
mang những đặc điểm của thị trường chung đó. Theo thống kê năm 2012 tại Hà Nội
dự kiến sẽ có khoảng 22000 căn hộ mới được tung ra bán [6]. Trong khi, với tỷ lệ
giao dịch thành công thấp trong năm 2011 khoảng 44% tổng nguồn cung đã dẫn đến
lượng hàng căn hộ còn tồn sang năm 2012 là 16.500 căn.

41
 Hình 4 : Thống kê nguồn cung căn hộ tại Hà Nội từ năm 2004 - 2014
Trái ngược với mức tăng ấn tượng về tỷ lệ hấp thụ, ở hầu hết các phân khúc,
giá căn hộ chung cư tại thị trường Hà Nội trong quý II/2014 đồng loạt giảm so với
quý trước. Trong gần 6 tháng đầu năm nay có khoảng 4.000 giao dịch thành công,
gấp hơn 2 lần so với 6 tháng đầu năm 2013.
Theo đó, ở phân khúc căn hộ chung cư trung cấp, khu vực Cầu Giấy giảm
nhẹ từ 83% xuống còn 82%, Đống Đa giảm từ 80% xuống còn 78%, Hoàng Mai
giảm từ 72% xuống còn 71%.
Trong khi đó, khu vực Hà Đông cũng giảm từ 72% xuống còn 70%; quận
Thanh Xuân từ 76% xuống còn 75%; quận Tây Hồ, giảm từ 84% xuống còn 82%;
Hai Bà Trưng giảm từ 97% xuống còn 95%. Ở phân khúc này, chỉ có quận Ba Đình
và Long Biên chỉ số giá không thay đổi so với quý trước, giá căn hộ chung cư diễn
biến đi ngang.
Theo thống kê của Savills Việt Nam, có 1.900 căn hộ được bán ra tại thị
trường Hà Nội trong quý II, tăng 54% so với quý I. Tỷ lệ hấp thụ toàn thị trường Hà
Nội tăng 5% lên mức 15%, giá chào bán sơ cấp (trực tiếp chủ đầu tư) bình quân ở
mức khoảng 28 triệu đồng/m2. Theo dự báo của Savills, trong giai đoạn 6 tháng
cuối năm 2014, chắc chắn sẽ có khoảng 5.000 căn hộ từ 9 dự án gia nhập thị trường.
Con số này tiếp tục được cộng thêm hơn 4.900 căn hộ từ 5 dự án chung cư khác sẽ
gia nhập thị trường vào năm 2015.(Nguồn : vn.savills.com.vn/)

42
 Hình 5 : Chỉ số giá nhà ở Hà Nội theo quý và tỉ lệ hàng tồn kho
Trong quý 1/2013, chỉ số giá nhà ở Hà Nội là 108,3, giảm -6,4 điểm so với
quý trước và -16,7 điểm so với cùng kỳ năm trước. Chỉ số này đã giảm 7 quý liên
tiếp với mức giảm xấp xỉ -22% sau khi đạt đỉnh ở mức 138,7 vào quý 2/2011.
Sau khi tăng mạnh trong khoảng thời gian từ quý 1/2012 đến quý 3/2012, tỷ
lệ hàng tồn kho đã duy trì ổn định trong ba quý liên tiếp mặc dù thị trường vẫn tiếp
tục đón nhận thêm nguồn cung mới. Đó là vì số lượng căn bán được duy trì ổn định
trong khoảng thời gian này.
Một số vấn chung của thị trường BĐS thành phố Hà Nội như sau:
+Sự chênh lệch giá gốc và giá bán do chủ đầu tư và thành phần đầu cơ còn
rất lớn điều này chứng tỏ thị trường bất động sản nói chung và thị trường nhà chung
cư nói riêng còn thiếu minh bạch và chưa cung cấp đủ thông tin cho người thực sự
có nhu cầu mua nhà, chưa có sự quản lý chặt chẽ của cơ quan Nhà nước.
+Giá nhà chung cư luôn luôn biến động phức tạp và không ổn định. Điều này
làm cho thị trường nhà chung cư luôn xảy ra những thay đổi thất thường và để lại
nhiều hậu quả cho nền kinh tế của đất nước.
+Hiện nay số lượng cung trên thị trường nhà chung cư ở TP. Hà Nội còn rất
lớn trong khi đó số lượng giao dịch thành công lại rất ít. Các dự án đầu tư dàn trải,
cơ cấu sản phẩm còn chưa hợp lý, căn hộ chung cư cao cấp khá nhiều trong khi đó
nguồn cầu về căn hộ cho người thu nhập thấp lại rất ít.
+Giá các căn hộ chung cư ở mức cao vượt quá khả năng thanh toán của đại
bôn phận người dân có nhu cầu mua nhà thực sự. Giá đất quá cao dẫn đến nguồn
cung sẽ bị giới hạn bởi nguồn vốn cần cho một đơn vị sản phẩm là rất lớn. Chính nó
cũng làm giảm nhu cầu có khả năng thanh toán của người mua.
43
 CHƯƠNG II : KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN
TẠI QUẬN HOÀNG MAI

2.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội quận Hoàng Mai

2.1.1 Điều kiện tự nhiên
a) Vị trí địa lý
Quận Hoàng Mai được thành lập theo Nghị định số 132/2003/NĐ-CP của
Chính phủ về việc điều chỉnh địa giới hành chính để thành lập các Quận Long Biên,
Hoàng Mai và thành lập các phường trực thuộc các quận Long Biên, Hoàng Mai.
Quận có tổng diện tích đất tự nhiên là 3.981,4 ha trên cơ sở chuyển toàn bộ diện
tích đất đai 9 xã của huyện Thanh Trì gồm : Thanh Trì, Lĩnh Nam, Vĩnh Tuy, Trần
Phú, Yên Sở, Thịnh Liệt, Định Công, Hoàng Liệt, Đại Kim, 5 phường của quận Hai
Bà Trưng gồm : Giáp Bát, Tương Mai, Tân Mai, Mai Động, Hoàng Văn Thụ.
Ngoài ra Quận còn được bổ sung thêm 50,5 ha đất của xã Tứ Hiệp, huyện Thanh
Trì, đưa vào 2 phường là Yên Sở và Hoàng Liệt, trong đó : phường Yên Sở được bổ
sung thêm 30,5 ha và phường Hoàng Liệt được bổ sung thêm 20 ha.
Về địa lý, quận Hoàng Mai nằm ở phía Nam nội thành Hà Nội, cách trung
tâm Thành phố khoảng 8 km.
Phía Bắc giáp quận Hai Bà Trưng.
Phía Tây giáp quận Thanh Xuân và huyện Thanh Trì.
Phía Đông giáp quận Long Biên và huyện Gia Lâm.
Phía Nam giáp huyện Thanh Trì.

44
 Hình 6 : Sơ đồ vị trí quận Hoàng Mai – Hà Nội
b) Địa hình, địa mạo.
Quận Hoàng Mai có địa hình dốc nghiêng theo hướng từ bắc xuống nam và
từ đông sang tây. Toàn bộ lãnh thổ được chia làm 3 vùng :
Vùng ngoài đê (bãi ven sông)
Vùng trong đê thuộc các phường của huyện Thanh Trì cũ.
Vùng trong đê thuộc các phường của quận Hai Bà Trưng cũ.
c) Khí hậu.
Quận Hoàng Mai có khí hậu chung của thành phố Hà Nội là nhiệt đới gió
mùa với 2 mùa chủ yếu trong năm là mùa nóng và mùa lạnh. Mùa nóng bắt đầu từ
tháng 4 đến tháng 10, mùa lạnh từ tháng 11 đến tháng 3 năm sau. Nhiệt độ trung
bình năm 23,90 C. Tổng số giờ chiếu nắng trung bình năm là 1.640 giờ. Tổng lượng
mưa trung bình năm là 1.600 – 1.700mm.
Do chịu tác động mạnh mẽ của gió mùa nên khí hậu trong vùng biến động
thất thường, ảnh hưởng lớn đến mùa vụ trong sản xuất nông nghiệp cũng như quá
trình sinh trưởng, phát triển của các loại cây trồng.
d) Thủy văn.
Sông Hồng có lưu lượng dòng chảy bình quân khi qua Hà Nội là 2.945m 3/s,
mực nước sông lên xuống có biên độ dao động 9 – 12m, trong đó mùa lũ nước sông

45
lên rất to, lưu lượng nước chiếm tới 72,5% cả năm, có nơi mặt sông rộng 2 – 3km,
ảnh hưởng đến sản xuất và đời sống người dân.
Các sông Tô Lịch, sông Lừ, sông Sét và sông Kim Ngưu đều là những sông
nội thành phố, làm nhiệm vụ tiêu thoát nước, hiện đang bị ô nhiễm và đang trong
quá trình cải tạo thuộc dự án thoát nước thành phố Hà Nội.
Do chịu ảnh hưởng của sông Hồng nên chế độ thủy văn của các sông trong
quận được chia thành 2 mùa khá rõ rệt là mùa lũ (từ tháng 6 đến tháng 10) và mùa
cạn (từ tháng 11 đến tháng 5 năm sau).
Quận Hoàng Mai là khu vực đầu mối thoát nước của cả thành phố nhưng do
đặc điểm thủy chế nên vào mùa lũ, hệ thống thủy văn tiêu thoát nước không kịp gây
ngập lụt một số khu vực.
e) Các nguồn tài nguyên.
-Tài nguyên đất
Theo tài liệu điều tra, tổng diện tích tự nhiên toàn quận là 4.032,38 ha, được
chia thành các loại đất chính sau :
Đất phù sa không được bồi, không glây hoặc glây yếu.
Đất phù sa không được bồi glây mạnh.
Đất phù sa ít được bồi trung tính kiềm yếu.
Đất phù sa được bồi hàng năm trung tính kiềm yếu.
Đất cồn cát, bãi cát ven sông.

-Tài nguyên nước

+Nguồn nước mặt : Được cung cấp chủ yếu do mưa và hệ thống sông, hồ
đầm trong quận. Lượng mưa trung bình trong năm khá lớn, nhưng phân bố không
đồng đều trong năm, tập trung đến 80% lượng mưa vào mùa hè nên dễ gây ngập
úng trong khi mùa đông lượng nước cung cấp không đủ.
+Bên cạnh đó, hệ thống sông Tô Lịch, sông Lừ, sông Sét và sông Kim Ngưu
cùng hệ thống hồ đầm rất lớn như Yên Sở, Linh Đàm, Định Công có chức năng tiêu
thoát nước nhưng do lượng nước thải của thành phố hầu hết chưa được xử lý nên
hiện đang ô nhiễm, không sử dụng được cho sản xuất.

46
 +Nguồn nước ngầm : Qua thằm dò khảo sát và đánh giá cho thấy trữ lượng
nước ngầm trên địa bàn quận rất phong phú, có thể khai thác thỏa mãn nhu cầu
nước sinh hoạt của người dân. Nước có trong tầng cuội sỏi đệ tứ, tầng chứa nước
cách mặt đất tự nhiên từ 30-40 m, tuy nhiên nguồn nước ngầm vẫn còn chứa nhiều
sắt.
-Tài nguyên khoáng sản
Dọc theo ven sông Hồng thuộc địa phận các phường Thanh Trì và Lĩnh Nam
có các bãi cát tự nhiên bồi tụ, hàng năm có thể khai thác hàng vạn m 3 phục vụ nhu
cầu xây dựng trong quận.
Than bùn có rác rác ở các vùng hồ đầm Yên Sở và Linh Đàm với trữ lượng
không nhiều, tâng dày lớp than có thể khai thác rất mỏng, than có hiệu suất tỏa nhiệt
không cao nên việc khai thác than bùn ít mang lại hiệu quả kinh tế.
Ngoài ra, trong quá trình thăm dò địa tầng đã phát hiện trên địa bàn phường
Định Công có mỏ nước khoáng, hiện nay đã đưa vào khai thác song hàm lượng các
nguyên tố vi lượng không cao và trữ lượng lưu trữ không lớn.
f) Cảnh quan và môi trường.
Quận Hoàng Mai với hệ thống sông, hồ tạo cho quận có diện tích mặt nước
lớn, cảnh quan đẹp, thích hợp cho điều kiện phát triển các khu vực công viên xanh,
phục vụ cho việc nghỉ ngơi, giải trí và các hoạt động văn hóa.
Tuy nhiên, do là khu vực tiêu thoát nước của thành phố trong khi nước thải
chưa được xử lý triệt để nên vấn đề ô nhiễm đang là mối quan tâm hàng đầu trên địa
bàn quận. Nguồn nước thải đã và đang gây ô nhiễm nghiêm trọng đối với môi
trường đất đai, không khí và nguồn nước, ảnh hưởng tới hoạt động sản xuất nông
nghiệp và sức khỏe của người dân. Do vậy, trong giai đoạn tới, cần tập trung xử lý
triệt để vấn đề này.
g) Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên
Những lợi thế
Với khí hậu nhiệt đới gió mùa tạo điều kiện cho quận có thể phát triển một
nền nông nghiệp đa dạng với nhiều chủng loại cây trồng.
Với cơ chế mới vừa phát huy tốt những tiềm năng, lợi thế vừa khai thác tốt
các yếu tố tích cực từ bên ngoài, quận Hoàng Mai có thể phát triển nhanh, toàn diện
trên tất cả các lĩnh vực kinh tế xã hội.

47
 Khó khăn
+Về địa hình : Do đặc điểm cấu tạo địa hình, địa chất nên trên địa bàn quận
có nhiều vũng đất trũng, thấp, nền móng yếu lại là nơi tiêu thoát nước của thành phố
gây ảnh hưởng rất lớn trong vấn đề xây dựng, bảo vệ môi trường.
+Về khí hậu : khí hậu vài năm gần đây biến đổi thất thường do tác động của
gió mùa, nhiều năm bị gió bão, úng lụt, nóng ẩm mưa nhiều tạo điều kiện cho sâu
bệnh phá hoại mùa màng, ảnh hưởng lớn đến sản xuất nông nghiệp cộng với độ ẩm
cao gây ảnh hưởng xấu đến các công trình xây dựng.
+Do quận mới thành lập nên hệ thống kết cấu hạ tầng còn hạn chế đặc biệt
mạng lưới dao thông, cơ quan, điện nước, dịch vụ tài chính ngân hàng … là những
cản trở từ bên trong hạn chế hấp dẫn đầu tư từ bên ngoài.
+Một khó khăn đối với đời sống của nhân dân Hoàng Mai là chịu ảnh hưởng
của thủy chế sông Hồng, ảnh hưởng lớn đến sản xuất và đời sống sinh hoạt của
người dân.
Để khắc phục được những hạn chế, khai thác tiềm năng thế mạnh, quận cần
phải có những chính sách đầu tư, quản lý thích hợp, phát triển hệ thống giao thông,
thủy lợi và hạ tầng cơ sở, tạo điều kiện phát triển mạnh mẽ các ngành kinh tế - xã
hội nhất là những ngành có lợi thế. Có như vậy mới tạo điều kiện cho quận có một
nền kinh tế xã hội ổn định và phát triển.
2.1.2 Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội.
a) Thực trạng phát triển kinh tế
-Tăng trưởng kinh tế
Từ khi thành lập quận đến nay, nền kinh tế quận đã có những bước chuyển
dịch theo hướng tích cực, tăng tỷ trọng ngành công nghiệp, tiểu thủ công nghiệp –
xây dựng, thương mại và dịch vụ và giảm tỷ trọng ngành công nghiệp.
Năm 2011, tổng giá trị sản xuất trên địa bàn quận là 14.549 tỷ đồng, Tốc độ
tăng trưởng kinh tế của quận hàng năm liên tục tăng, trung bình tăng trưởng trên
10%
Giá trị sản xuất ngành công nghiệp chiếm tới 57,1 %, ngành thương mại dịch
vụ chiếm 39,2% và ngành nông nghiệp chỉ có 3,7% cơ cấu nền kinh tế, điều đó cho
thấy nền kinh tế quận chủ đạo là phát triên công nghiệp, tiểu thủ công nghiệp và
thương mai dịch vụ.

48
 Hình 7 : Cơ cấu giá trị sản xuất trên địa bàn quận Hoàng Mai năm 2011
(Nguồn : Phòng Tài nguyên và Môi Trường quận Hoàng Mai)

-Chuyển dịch cơ cấu kinh tế

Trong những năm qua, cơ cấu kinh tế quận đã có sự chuyển dịch tích cực,
nhóm ngành nông nghiệp giảm tỷ trọng tương đối trong khi các nhóm ngành công
nghiệp, tiểu thủ công nghiệp và thương mại dich vụ ngày càng tăng lên. Cụ thể :
Năm 2004, tổng giá trị sản xuất chỉ đạt 6.919 tỷ đồng, năm 2011 tăng lên
14.049 tỷ đồng, tăng 79%
Thu ngân sách năm 2011 đạt 793,53 tỷ đồng, so với năm 2004 tăng gấp 8,8
lần.
Cơ cấu kinh tế chuyển dịch đúng hướng, tăng tỉ trọng công nghiệp – tiểu thủ
công nghiệp, thương mại – dịch vụ. Năm 2004, giá trị sản xuất công nghiệp – tiểu
thủ công nghiệp đạt 653,6 tỷ đồng, đến năm 2011 tăng gấp 2,4 lần đạt 1.568,64 tỷ
đồng. Giá trị thương mại – dịch vụ năm 2004 từ 445,6 tỷ đồng lên thành 901,4 tỷ
đồng vào năm 2011.
Hiện nay, trên địa bàn quận Hoàng Mai có hơn 4.612 doanh nghiệp đang
hoạt động trong sản xuất kinh doanh, trong đó có 41 doanh nghiệp nhà nước, 4.214
doanh nghiệp ngoài nước, 23 doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài và một số loại
hình doanh nghiệp khác.

49
 Bước vào thời kỳ hội nhập kinh tế, Hoàng Mai hướng tới mục tiêu đẩy mạnh
công nghiệp hóa, hiện đại hóa, tập trung tăng trưởng kinh tế theo hướng tăng dần tỷ
trọng công nghiệp, tiểu thủ công nghiệp, thương mại – dịch vụ, giảm dần tỉ trọng
nông nghiệp. Giá trị sản xuất trên địa bàn có tốc độ tăng trưởng khá, tăng bình quân
17,81%/năm.
-Thực trạng phát triển các ngành kinh tế
+Khu vực kinh tế công nghiệp, tiểu thủ công nghiệp
Sản xuất công nghiệp, tiểu thủ công nghiệp trên địa bàn quận đã từng bước
thích ứng với cơ chế thị trường. Nhiều doanh nghiệp tập thể và tư nhâ được thành
lập, ổn định sản xuất và đã mạnh dạn đầu tư trang thiết bị công nghệ, máy móc mới
vào sản xuất, góp phần nâng cao giá trị sản xuất công nghiệp.
Các doanh nghiệp do Trung ương, thành phố quản lý trên địa bàn quận có sự
phát triển mạnh, tập trung chủ yếu ở khu vực Trương Định – Giát Bát với ngành
nghề chính là thực phẩm, cơ khí.
Các doanh nghiệp tư nhân hiện đang phát triển rất mạnh, cho đến nay quận
có 182 doanh nghiệp ngoài quốc doanh với diện tích khoảng 177,24 ha. Sự phát
triển của thành phần kinh tế này đã tạo ra sự phát triển mạnh mẽ của nền kinh tế
theo hướng hiệu quả.
+Khu vực kinh tế dịch vụ và thương mại
Trên địa bàn quận, dịch vụ tập thể và quốc doanh ít phát triển, chủ yếu tham
gia hoạt động ngành là các cá thể hộ kinh doanh, mặt hàng chủ yếu là thực phẩm,
vải sợi, may mặc, xe máy, điện máy, điện tử. Hiện nay, trên địa bàn quận chỉ có một
số cơ sở thương nghiệp lớn như chợ Trương Định, chợ Mai Động, khu vực dịch vụ
Linh Đàm. Các cơ sở thương mại dịch vụ, chợ đang hoạt động còn lại còn thiếu
nhiều, cơ sở vật chất mang tính tạm bợ.
+Khu vực kinh tế nông nghiệp
Nhìn chung, nền kinh tế nông nghiệp của quận phát triển tập trung vào một
số phường phía nam như Yên Sở, Trần Phú, Lĩnh Nam, Thanh Trì và một số
phường phía tây như Đại Kim, Định Công. Nhìn chung, sản xuất nông nghiệp tập
trung chủ yếu vào trồng lúa, rau hoa quả màu, nuôi trồng thủy sản và gia súc.
b) Dân số, lao động, việc làm và thu nhập
-Dân số :
Theo số liệu thống kê năm 2009, dân số quận Hoàng Mai là 340.801 người,
tổng số hộ của phường là 65.348 hộ.
50
 Mật độ dân cư trung bình trong toàn quận không đồng đều. Một số phường
thuộc quận Hai Bà Trưng cũ có mật độ tương đối cao 300 – 400 người/ha, các
phường thuộc huyện Thanh Trì cũ có mật độ thấp hơn, khoảng 180 – 200 người/ha.
Ngoài ra mật độ dân số còn phụ thuộc vào mức độ thuận lợi giao thông của từng
vùng.
-Lao động, thu nhập và việc làm :
Theo số liệu thống kê, số lượng lao động trong toàn quận phân bố không đều
giữa các phường, dao động từ mức 45 – 50% tổng dân số. Nhìn chung, nguồn nhân
lực quận Hoàng Mai tương đối dồi dào, trình độ lao động khá.
Số dân trong độ tuổi lao động làm việc trong các ngành kinh tế được phân bố
theo tỷ lệ tương đối chênh lệch.
Lực lượng lao động nông nghiệp chiếm khoảng 24,3%, trong đó số lao động
nông nghiệp làm việc tại các phường phía nam chiếm tỷ lệ khoảng 35 – 65% tổng
dân số, các phường còn lại tỷ lệ lao động thấp hơn do một phần lớn đất nông nghiệp
đã được chuyển chức năng sang đất xây dựng đô thị.
Lực lượng lao động công chức nhà nước trên địa bàn quận chiếm khoảng
48,5%, còn lại là lao động tự do, chủ yếu hoạt động trong các lĩnh vực thương mại,
dịch vụ.

Hình 8 : Cơ cấu lực lượng lao động trên địa bàn quận Hoàng Mai
(Nguồn : Phòng Tài nguyên và Môi Trường quận Hoàng Mai)

51
 Về thu nhập, hiện nay thu nhập trung bình của quận Hoàng Mai nhìn chung
mới đạt ở mức trung bình khá so với toàn thành phố.
-Thực trạng phát triển khu dân cư đô thị :
Quận Hoàng Mai được chia làm 14 phường, trong đó có 5 phường được tách
ra từ quận Hai Bà Trưng và 9 phường được thành lập từ các xã thuộc huyện Thanh
Trì. Các phường thuộc quận Hai Bà Trưng trước đây có hệ thống cơ sở hạ tầng đầy
đủ hơn, khu đo thị phát triển đồng đều tập trung hơn so với các phường của huyện
Thanh Trì trước đây. Nhìn chung, do quận mới thành lập nên hệ thống cơ sở hạ tầng
xã hội và cơ sở kỹ thuật đô thị còn nhiều bất cập, nhiều phường còn thiết diện tích
các công trình công cộng phục vụ nhu cầu đời sống hàng ngày của người dân đô thị
như : trụ sở Ủy ban nhân dân, công an phường, trạm y tế, nhà trẻ, trường học, chợ,
cơ sở dịch vụ xã hội …
Trên địa bàn quận có khá nhiều khu đô thị mới đã và đang xây dựng như :
Định Công, Linh Đàm, Đại Kim, Đền Lừ, Pháp Vân – Tứ Hiệp…
c) Thực trạng phát triển cơ sở hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội.
- Giao thông
Hệ thống giao thông của quận Hoàng Mai tương đối thuận lợi được chia làm
3 loại hình chính là đường thủy, đường sắt, đường bộ. Các tuyến đường này được
xây dựng chủ yếu phục vụ cho việc vận chuyển, đi lại, giao lưu trao đổi hàng hóa
của nhân dân không những trong quận mà toàn thành phố
+ Đường thủy
Trên địa bàn quận có cảng Khuyến Lương với diện tích khoảng 5ha, là một
cầu cảng với khả năng thông qua 200.000 tấn hàng hóa/năm, bênh cạnh đó, dọc theo
tuyến sông Hồng là một số bến, bãi, đáp ứng nhu cầu sinh hoạt cho người dân.
+ Đường sắt
Trên địa bàn quận có ga Giát Bát, vừa là ga hành khách vừa là ga hàng của
tuyến đường sắt Bắc – Năm với diện tích khoảng 11ha, chiều dài 800m đáp ứng
tương đối tốt nhu vận chuyển trên địa bàn.
+ Đường bộ
Hiện tại, trên địa bàn phường có nhiều tuyến đường bộ, chạy qua như tuyến
quốc lộ 1A với chiều dài khoảng 3,5km, tuyến đường Lĩnh Nam với chiều dài
3,2km, đường trên đê sông hồng có chiều dài khoảng 7,5km.

52
 Bên cạnh đó, trên địa bàn quận còn nhiều hệ thông các điểm bãi đỗ xe không
những của quận mà còn của cả thành phố như : bến xe liên tỉnh phía Nam (trên
đường Giải Phóng) với quy mô 3,75ha, bến xe tải Yên Sở trên đường Pháp Vân –
Khuyến Lương diện tích 1,5ha…
+Thủy lợi
Hệ thống thủy lợi trên địa bàn quận được xây dựng khá hoàn chỉnh, tuy
nhiên sau nhiều năm sử dụng, lại nằm trong vùng đô thị hóa nhanh, không được nạo
vét thường xuyên cùng với nước thải sinh hoạt và công nghiệp chưa được xử lý nên
một số công trình hiện đang xuống xấp và bị chia cắt, nhất là trong vấn đề tiêu
nước, đồng thời ảnh hưởng đến cả môi trường xung quanh.
Trên địa bàn quận, hệ thống tiêu thoát nước qua các sông Tô Lịch, sông Lừ,
sông Sét, sông Kim Ngưu với tổng chiều dài trên 22km cùng với hệ thống hồ Yên
Sở (130 ha), Linh Đàm (75 ha), Định Công (25 ha), Đền Lừ (4 ha) làm nhiệm vụ
điều hòa lưu lượng nước và trạm bơm Yên Sở
+ Điện
Hệ thống lưới điện quận Hoàng Mai nằm trong hệ thống lưới điện chung của
toàn thành phố Hà Nội được cung cấp từ hệ thống lưới điện miền Bắc (nguồn từ nhà
máy thủy điện Hòa Bình và nhiệt điện Phả Lại)
+ Thông tin liên lạc
Hệ thống thông tin liên lạc trên địa bàn quận được cung cấp từ tổng đài điều
khiển Giát Bát và Trương Định phân phối qua 11 tổng đài vệ tinh (dung lượng
3.000 – 20.000 số) với hệ thống cáp quang 21,2 km. Một số khu vực đô thị xây
dựng mới, hệ thống điện thoại được thuê bao ngầm dưới đất.
2.2 Tình hình quản lý đất đai quận Hoàng Mai
2.2.1. Hiện trạng sử dụng đất
Theo kết quả thống kê đất đai ngày 01tháng 01 nằm 2011 cho thấy, trong
phạm vi quản lý địa giới hành chính, tổng diện tích tự nhiên toàn quận là 4.032,38
ha. Cụ thể :

53
 Bảng 1 : Hiện trạng sử dụng đất của quân Hoàng Mai đến năm 2011

Loại đất Diện tích (ha) Tỉ lệ (%)

Tổng diện tích tự nhiên 4.032,3809 100,0

Đất nông nghiệp 1.215,6587 30,15

Đất phi nông nghiệp 2.771,6387 68,73

Đất chưa sử dụng 45,0835 1,12

(Nguồn : Phòng Tài nguyên và Môi Trường quận Hoàng Mai)

- Nhóm đất nông nghiệp
Hiện trạng sử dụng đất nông nghiệp có diện tích là 1.215,6 ha, chiếm tỷ lệ
30,15% trên tổng diện tích đất tự nhiên quận Hoàng Mai. Trong đó chủ yếu tập
trung vào đất sản xuất nông nghiệp là chính còn lại là đất nuôi trồng thuỷ sản và đất
nông nghiệp khác. Nhìn chung, diện tích đất nông nghiệp của quận chiếm tỷ lệ thấp,
lại đang có xu hướng giảm do quá trình đô thị hoá nhanh dẫn đến việc người dân tự
ý chuyển mục đích sử dụng đất từ nông nghiệp sang đất ở, điều này gây áp lực rất
lớn đến quá trình sử dụng đất nông nghiệp trên địa bàn.
Đất nông nghiệp được chia làm 3 loại chính :
+ Đất sản xuất nông nghiệp (SXN) : 789,6553 ha chiếm 19,58% so với tổng
đất tự nhiên và chiếm 64,92% so với đất nông nghiệp
+ Đất nuôi trồng thủy sản (NTS) : 424,8285 ha chiếm 10,53% so với tổng đất
tự nhiên và chiếm diện tích đất 34,94% nông nghiệp.
+ Đất nông nghiệp khác (NKH) : 1,1189 ha chiếm 0,027% so với tổng đất tự
nhiên và chiếm 0,092% diện tích đất nông nghiệp.

54
 Hình 9 : Biểu đồ cơ cấu các loại đất nông nghiệp của quận Hoàng Mai
- Đất phi nông nghiệp
Đất phi nông nghiệp có diện tích là 2.771,6387 chiếm tỷ lệ 68,73 % đất tự
nhiên quận Hoàng Mai. Trong đó chủ yếu là đất ở, đất chuyên dùng, ngoài ra còn có
đất tôn giáo tín ngưỡng, đất nghĩa trang nghĩa địa, đất ao hồ.... Tình hình sử dụng
đất ở tại quận có nhiều biến động. Cùng với quá trình phát triển và đô thị hóa, đất
đai tại quận càng trở nên có giá trị, thúc đẩy các giao dịch trên đất, tình trạng lấn
chiếm, chuyển mục đích sử dụng từ đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp diễn
ra ngày càng nhiều.
Nhóm đất phi nông nghiệp được chia ra thành các loại đất như sau:
Đất ở : 981,4553 ha chiếm 24,33% tổng diện tích đất tự nhiên và chiếm
35,41% diện tích đất phi nông nghiệp.
Đất chuyên dùng : 1.275,5374 ha chiếm 31,63% tổng diện tích đất tự nhiên
và chiếm 46,02% diện tích đất phi nông nghiệp.
Đất tôn giáo, tin ngưỡng : 18,2318 ha 0.4521% chiếm tổng diện tích đất tự
nhiên và chiếm 0,65% diện tích đất phi nông nghiệp.

55
 Đất nghĩa trang, nghĩa địa : 37,5455 ha chiếm 0.9311% tổng diện tích đất tự
nhiên và chiếm 1,35% diện tích đất phi nông nghiệp.
Đất sông suối và mặt nước chuyên dùng : 458,4981 ha chiếm 11,37% tổng
diện tích đất tự nhiên và chiếm 16,54% diện tích đất phi nông nghiệp.
Đất phi nông nghiệp khác : 0,3706 ha chiếm tỉ lệ không đáng kể so với tổng
diện tích đất tự nhiên toàn quận.
Bảng 2 : Cơ cấu các loại đất phi nông nghiệp chính

quận Hoàng Mai – Hà Nội năm 2011

Loại đất Diện tích (ha) Cơ cấu (%) so với

diện tích đất tự nhiên

Tổng diện tích đất công nghiệp 2.771,6387 68,73

Đất ở 981,4553 24,33

Đất chuyên dùng 1.275,5374 31,63

Đất tôn giáo, tin ngưỡng 18,2318 0.4521

Đất nghĩa trang, nghĩa địa 37,5455 0.9311

Đất sông suối và mặt nước 458,4981 11,37

chuyên dùng

(Nguồn : Phòng Tài nguyên và Môi Trường quận Hoàng Mai)

Hình 10 : Cơ cấu các loại đất phi nông nghiệp của quận Hoàng Mai

56
 - Đất chưa sử dụng
Toàn quận còn 45,0835 ha diện tích đất chưa sử dụng, chiếm tỷ lệ 1,12%
tổng diện tích tự nhiên. Trong đó chủ yếu là diện tích đất bằng chưa sử dụng (các
bãi bồi ven sông và một số rải rác trong các khu dân cư). Diện tích đất chưa sử dụng
cần được quy hoạch hợp lý, tận dụng vào các mục đích sản xuất, tổ chức đấu giá các
diện tích đất nông nghiệp xen kẽ trong khu dân cư, tránh tình trạng lãng phí nguồn
tài nguyên đất, đảm bảo việc sử dụng đất đạt hiệu quả trên cả 3 mặt: kinh tế, xã hội
và môi trường.
2.2.2. Tình hình quản lý đất đai
Sau khi Luật Đất đai năm 2003 ban hành, Luật Đất đai và các văn bản dưới
luật đã được phổ biến đến toàn dân, công tác quản lý nhà nước về đất đai từng bước
có sự chuyển biến tích cực. Sở Tài nguyên và Môi trường đã tham mưu cho Ủy ban
nhân dân Thành phố Hà Nội ban hành một số quyết định và văn bản hướng dẫn
thực hiện công tác quản lý đất
Căn cứ điều 53 Luật Đất đai 2003. Căn cứ chỉ thị số 618/CT – TTG ngày 15
tháng 5 năm 2010 của thủ tướng Chính phủ. Kế hoạch số 2841/BTNMT –
TCQLĐĐ ngày 7 tháng 8 năm 2010 của Bộ Tài nguyên và Môi Trường về kiểm kê
đất đai và xây dựng bản đồ hiện troang sử dụng đất năm 2010. Căn cứ kế hoạch số
140/KH – Ủy ban nhân dân ngày 18/09/2010 của Ủy ban nhân dân Thành phố Hà
Nội. Trên cơ sở kết quả kiểm kê đất đai và xây dựng bản đồ hiện trạng năm 2010
của 14 phường thuộc quận.
Thực hiện Thông tư số 08/2007/TT – BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi
trường về hướng dẫn thực hiện thống kê, kiểm kê đất đai và xây dựng bản đồ hiện
trạng sử dụng đất. Ngay từ cuối năm 2010 Ủy ban nhân dân quận Hoàng Mai đã tổ
chức triển khai công tác kiểm kê đất đai và xây dựng bản đồ hiện trạng sử dụng đất
năm 2010 đến lãnh đạo và cán bộ chuyên môn của quận và của Ủy ban nhân dân
các phường. Ban chỉ đạo Kiểm kê đất đai và xây dựng bản đồ hiện trạng sử dụng
đất của quận đã tập trung chỉ đạo các phường trên địa bàn thu thập các số liệu, tài
liệu liên quan đến các biến động về đất đai, đồng thời chỉ đạo Ủy ban nhân dân các
phường tổ chức khảo sáo thức địa đối với những khu vực có biến động về đất để
tổng hợp, chỉnh lý theo hướng dẫn.
Quyết định số 117/2010/QĐ-UBND ngày 01 tháng 12 năm 2010 của Ủy ban
nhân dân thành phố Hà Nội về tài sản gắn liền với đất, đăng ký biến động về sử
dụng đất, sở hữu tài sản gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân

57
cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, cá nhân nước ngoài được sở hữu nhà ở
gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam trên địa bàn thành phố Hà Nội.
2.3 Thị trường bất động sản quận Hoàng Mai
2.3.1 Khái quát thị trường bất động sản quận Hoàng Mai
Hoàng Mai được xem là một quận có tốc độ đô thị hóa rất nhanh với nhiều
dự án đầu tư liên quan đến thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư. Hiện trên
địa bàn quận Hoàng Mai, Hà Nội đang triển khai 97 dự án (lớn nhất trong tất cả các
quận) với tổng diện tích thu hồi gần 1.200 ha, với diện tích đã thu hồi 600 ha, liên
quan tới 22 nghìn hộ dân. Tuy nhiên quá trình thực hiện công tác GPMB các dự án
đã phát sinh nhiều vướng mắc, khiếu nại của người bị thu hồi đất làm chậm tiến độ
dự án.
Nguyên nhân được xác định do lịch sử công tác quản lý đất đai tại địa
phương qua nhiều thời kỳ, thậm chí còn bị buông lỏng, thiếu sự giám sát của các cơ
quan quản lý tại địa phương… Với hàng loạt dự án lớn nhỏ đang gặp nhiều vướng
mắc ngay ở khâu GPMB, Phó Chủ tịch UBND TP Hà Nội Vũ Hồng Khanh vừa đưa
ra những yêu cầu cụ thể đối với đối với hàng chục dự án lớn trên địa bàn quận
Hoàng Mai.
Bất động sản rớt giá mạnh: tác động lớn nhất từ việc thắt tín dụng vào bất
động sản là thị trường bước vào vòng xoáy lao dốc khi tính thanh khoản giảm sút,
cung giảm, cầu giảm, nợ xấu tăng. Chỉ trong vòng từ tháng 4 đến tháng 6 năm 2011
giá đất nền tại các khu đô thị mới đều giảm. Đáng chú ý, có các dự án tụt giảm lên
đến 20 - 30% như: Tây Nam Linh Đàm, Gamuda Gardens,… Ngoài ra, giá chào bán
các căn hộ cũng giảm từ 7 - 12%.
Đến nay, với chủ trương đưa tỷ trọng dư nợ về 16%, các ngân hàng gia tăng
siết các khoản nợ. Một đợt bán tháo BĐS lại tiếp tục xảy ra khiến giá đi xuống. Làn
sóng bán tháo bắt đầu bằng sự kiện chủ đầu tư điều chỉnh giảm giá bán căn hộ tới
35%.
Đặc biệt nguồn vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài FDI vào BĐS năm 2011 sụt
giảm nghiêm trọng và là năm đạt con số thấp nhất trong 5 năm qua. Cụ thể, năm
2008 đạt khoảng 23,6 tỷ USD, năm 2009 đạt 7,6 tỷ USD, năm 2010 đạt 6,8 tỷ USD
trong khi đó đến hết tháng 11/2011 vốn FDI vào BĐS mới đạt 464 triệu USD, thấp
kỷ lục so với những năm trước đó.

58
 “Ế” nhà thu nhập thấp : Các dự án xây nhà cho người có thu nhập thấp đang
bị chủ đầu tư “ngán”, còn người mua thì dù có suất nhưng không đủ tiền mua. Lý
do khiến cho nhiều khách hàng chê nhà dành cho người thu nhập thấp là mức giá
cao (khoảng 13 triệu đồng/m2), tiến độ đóng tiền khá căng thẳng, thủ tục mua lằng
nhằng, bị rằng buộc bởi những điều kiện, yêu cầu phức tạp về sở hữu, thời gian
chuyển nhượng, xét duyệt…
2.3.2 Phân tích, đánh giá thị trường bất động sản quận Hoàng Mai
a) Thị trường nhà ở
Theo ghi nhận trong quý 2 năm 2012, giá chào bán đất nền, biệt thự và các
hoạt động mua đi bán lại vẫn tiếp tục giảm mạnh. Giá đất nhiều dự án giảm tới 20 -
25% so với cuối năm 2011. Điển hình khu đô thị mới Tây Nam Linh Đàm giá bán
hiện tại là 40 - 45 triệu đồng/m 2, giảm khoảng 15 triệu đồng so với 6 tháng trước.
Giá bán căn hộ chung cư cũng giảm từ 2 - 4 triệu đồng mỗi m 2 so với giá giao dịch
cuối năm 2011. Năm 2015 sẽ đón nhận nguồn cung rất lớn của các dự án đi vào
hoạt động hứa hẹn một thị trường sôi động nhưng cũng đầy thách thức để kiểm soát.
b) Thị trường căn hộ dịch vụ cho thuê
Thị trường căn hộ dịch vụ cho thuê tiếp tục chứng kiến tình trạng tỷ lệ trống
cao do các dự án mới đi vào hoạt động trong thời gian gần đây như: Khu chung cư
151 Nguyễn Đức Cảnh, Đền Lừ, Đại Từ - Đại Kim, Bắc Linh Đàm. Với tổng số căn
trống trên toàn thị trường quận Hoàng Mai khoảng 200 căn, các dự án sẽ phải mất
một thời gian nữa để có thể lấp đầy số căn này.
Giá chào thuê trung bình ít biến động khoảng 10 - 15 USD/m2.
c) Thị trường Văn phòng cho thuê
Do tình hình thị trường bất động sản và các chỉ số kinh tế trong năm 2012
được dự báo còn nhiều khó khăn. Vì vậy không riêng gì thị trường nhà ở mà thị
trường văn phòng cho thuê cũng phải đối diện với nhiều áp lực giảm giá để cạnh
tranh.
Theo báo cáo thị trường BĐS quý 4/2011 của Savills Việt Nam cho thấy,
tổng nguồn cung diện tích văn phòng trong quý 4/2011 đạt khoảng 1.033.000m 2,
tăng 21% so với quý trước và 39% so với cùng kỳ năm trước.
Quận Hoàng Mai đã xuất hiện một số tòa nhà văn phòng cho thuê. Điển hình
như công trình được xây dựng 10 tầng theo tiêu chuẩn hạng B Nam Hải Lakeview

59
Building nằm trên trục đường Kim Đồng kéo dài, thuộc KĐT Vĩnh Hoàng với tổng
diện tích văn phòng cho thuê khoảng 6.500 m2.
2.4. Kết quả điều tra, thu thập thông tin trong thị trường căn hộ chung cư tại
quận Hoàng Mai – HN
2.4.1. Căn hộ chung cư cao cấp
Bộ Xây dựng đã ban hành Thông tư 14/2008 hướng dẫn tiêu chí đánh giá,
phân hạng chất lượng sử dụng nhà chung cư cho các chủ đầu tư (chủ sở hữu) để tự
thực hiện trước khi tham gia giao dịch trên sàn giao dịch bất động sản. Theo quy
định tại thông tư này, dự án chung cư cao cấp phải đáp ứng được các tiêu chí cơ bản
như: có hệ thống giao thông bên ngoài nhà đảm bảo các loại phương tiện giao thông
đường bộ đều tiếp cận được sảnh chính của công trình; cảnh quan có sân, vườn,
thảm cỏ, cây xanh, đường dạo thiết kế đẹp, hoàn chỉnh và thống nhất.Về thiết kế,
căn hộ chung cư cao cấp phải đảm bảo cơ cấu có phòng khách, phòng ngủ, khu
vực bếp, phòng ăn, phòng vệ sinh. Mỗi căn hộ tối thiểu có hai khu vệ sinh, phòng
ngủ chính có khu vệ sinh riêng. Diện tích phòng ngủ chính lớn hơn 20 m2. Các
phòng đều phải đảm bảo thông gió, chiếu sáng tự nhiên và tiếp xúc với không gian
rộng rãi. Thiết bị tối thiểu gồm chậu rửa mặt, bồn cầu, thiết bị vệ sinh, vòi tắm hoa
sen, bồn tắm nằm hoặc đứng. Các thiết bị cấp nước có hai đường nước nóng và
nước lạnh.
Ngoài ra, tòa nhà phải có hệ thống camera kiểm soát trong các sảnh, hành
lang, cầu thang, có nhân viên bảo vệ tại các lối ra vào 24/24 giờ trong ngày. Vật liệu
xây dựng có chất lượng cao tại thời điểm xây dựng.
Trên địa bàn quận các dự án chung cư hầu như chưa đáp ứng được các điều
trên vì vậy có thể khẳng định thị trường căn hộ chung cư cao cấp tại đây là chưa có.
2.4.2 Căn hộ chung cư phổ thông
Đây là loại căn hộ chung cư có số lượng lớn nhất, ngày càng phát triển nhiều
hơn và cũng là loại hình căn hộ được quan tâm nhất trên địa bàn quận Hoàng Mai.
Căn hộ chung cư phổ thông tương ứng với loại hình căn hộ hạng II và III theo tiêu
chí của Bộ Xây dựng đã đề ra.
Nhà chung cư hạng 2 là hạng có chất luợng sử dụng cao, đảm bảo yêu cầu về
quy hoạch, kiến trúc, hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, chất luợng hoàn thiện, trang thiết
bị và điều kiện cung cấp dịch vụ quản lý sử dụng đạt mức độ tuơng đối hoàn hảo.

60
 Nhà chung cư hạng 3 là nhà có chất lượng sử dụng khá cao, đảm bảo yêu cầu
về quy hoạch, kiến trúc, hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, chất lượng hoàn thiện,
trang thiết bị và điều kiện cung cấp dịch vụ quản lý sử dụng đạt mức độ khá.
Bảng 3 : Thống kê các dự án căn hộ chung cư

được giao dịch trên thị trường quận Hoàng Mai năm 2014

Bàn
Stt Tên dự án Vị trí Chủ đầu tư Quy mô Giá bán
giao
Lô đất CC6- 14 15,5tr/m2
Công ty tư nhân số Tòa HH4 ,35 tầng,
Khu đô thị và chênh từ Quý
HH4 1 Lai Châu – Tập mỗi tầng gồm 20
1 Linh Đàm- 40 – II/2016
Linh Đàm đoàn Mường căn hộ từ 45 –
Hoàng Mai- 180tr/căn
Thanh 77m2
Hà Nội
7 tòa chiều cao từ
Khu đô thị Công ty cổ phần 10-
39 – 42 tầng , mỗi Quý
Kim Văn Kim Kim Văn Kim Vinaconex 2 và 14,5tr/m2 và
2 sàn gồm 24 căn hộ, I/2015
Lũ Lũ Công ty tư nhân số chênh từ 200
diện tích từ 45 –
1 Lai Châu - 350tr/căn
73m2
Công ty tư nhân số 32 tầng, mỗi sàn 14 –
Dự án chung Bán đảo Linh Tháng
1 Lai Châu – Tập gồm 25 căn hộ, 15,5tr/m2 và
3 cư VP5 Linh Đàm 9/2015
đoàn Mường diện tích từ 45 – chênh từ 200
Đàm
Thanh 90m2 – 500tr/căn
2 khối nhà CT1 &
Hiện
Công ty Cổ phần CT2 25 - 28 tầng, 22,3 –
Dự án chung đã bàn
609 Trương Đầu tư Dầu Khí mỗi sàn gồm 16 26,3tr/m2 và
4 cư Nam Đô giao
Định Toàn Cầu (GP- căn hộ (2 block) chênh 50 –
Complex nhà
Invest) diện tích từ 75 - 200tr/căn
99,6m2
Dự án nằm tại
Dự án chung lô đất A2 - Công ty cổ phần 21 tầng, mỗi sàn 13 Quý
16,5tr/m2
5 cư Rainbow CT2, KĐT BIC Việt Nam căn hộ, diện tích từ I/2015
Linh Đàm Tây Nam Linh 63 – 90m2
Đàm
Công ty cổ phần
14 tầng, mỗi sàn 10 20 – 22tr/m2
Chung cư 25 đầu tư xây dựng & Quý
6 25 Tân Mai căn hộ, diện tích từ chênh 50 –
Tân Mai phát triển đô thị I/2015
105 – 128m2 150 tr/căn
Sông Đà
Bao gồm 5 khối
Nhà tái định cư Khu đô thị Chưa
Uy ban nhân dân nhà từ CT1 - CT5 Chưa xác
7 Khu di dân Đền mới Đền Lừ xác
quận Hoàng Mai cao từ 13 – 17 tầng định
Lừ III III định
khoảng 600 căn hộ
2 tòa chung cư
Công ty cổ phần
A1,A2 cao 19 tầng Quý
Thăng Long 250 Minh may Thăng Long 19,5 –
9 và A3 cao 25 tầng, IV/201
Garden Khai. và công ty CP Đầu 20,5tr/mm2
diện tích từ 65 – 5
tư xây dựng Econ
132m2
2 tòa CT1A và
Khu nhà ở tái Quý
Khu đô thị Ủy ban nhân dân CT2A cao 12 tầng
10 định cư Vĩnh 21 -23tr/m2 III/201
Vĩnh Hoàng quận Hoàng Mai 200 căn hộ với diện
Hoàng 4
tích từ 59 – 87m2
11 Chung cư 96 96 Định Công CTY CP MỘC VÀ Tòa nhà có diện 21 – 22tr/m2 Đã bàn
Định Công XÂY DỰNG HÀ chiều cao 20 tầng, giao
NỘI. Công ty cổ mỗi sàn gồm 8 căn
phần Mộc và xây hộ diện tích từ 93 –
dựng Hà Nội 131m2

61
 Gồm 2 tòa chung
Chung cư 79 Công ty TNHH cư với chiều cao 23 Quý
Ngõ 79 Thanh
12 Thanh Đàm xây dựng công tầng, mỗi sàn gồm 13 – 15tr/m2 III/201
Đàm
trình Hoàng Hà 8 căn hộ từ 67 – 4
103m2
Chung cư Công ty Công ty 23 tầng, mỗi sàn Quý
Số 6/51 ngõ
13 South Tower Cổ phần Thiết bị gồm 12 căn hộ từ 13 – 15tr/m2 IV/201
15 Ngọc Hồi
vật tư Du lịch Địa 45 – 133m2 5
Công ty tư nhân số
Bán đảo Linh 35 tầng, mỗi sàn 14 – 15tr/m2 Quý
Vp6 Linh 1 Lai Châu – Tập
14 Đàm - Khu đô gồm 24 căn hộ một chênh 50 – IV/201
Đàm đoàn Mường
thị Linh Đàm sàn từ 45 – 78m2 150tr/căn 5
Thanh
3 khối nhà với 7
Khu căn hộ Chưa
Khu đô thị Tập đoàn Gamuda tòa tháp với hơn Chưa mở
15 Gamuda mở
Gamuda Berhad (Malaysia) 1.500 căn hộ từ 75 bán
Garden bán
– 145 m2
2 tòa chung cư 25
Megastar Vĩnh và 35 tầng, mỗi sàn Chưa
TNHH kinh doanh 14 –
16 Hưng 409 Lĩnh Nam gồm 24 căn hộ với xác
nhà Vĩnh Hưng 14,7tr/m2
Dominium diện tích từ 80 - định
110m2
Bao gồm 1 blog
Dự án nhà ở Ủy ban nhân dân
17 143 Trần Phú cao 15 tầng , 196
xã hội quận Hoàng Mai
căn hộ
37 tầng, mỗi tầng
Chung cư Công ty CP Xây Quý
18 75 Tam Trinh 20 căn hộ diện tích 23tr/m2
Helios Tower dựng nhà Từ Liêm I/2016
từ 60 -102m2
2 tòa tháp đôi 28
Công ty TNHH
Sky Garden 115 Định tầng, mỗi sàn 10 Quý
19 Định Công 17tr/m2
tower Công căn hộ diện tích từ I/2014
89 – 124 m2
2 tòa chiều cao 22
Tổng công ty cơ
Chung cư 125D Minh tầng, mỗi sàn 10 20,5 – Đã bàn
20 khí xây dựng
Skylight Khai căn hộ diện tích 96 22,5tr/m2 giao
COMA
–129 m2
4 tòa nhà chiều cao
Tồng công ty cổ
Chung cư 310 310 Minh từ 11 đến 21 tầng, Đã bàn
21 phần xây dựng 21 – 24tr/m2
Minh Khai Khai diện tích từ 87 – giao
Vinaconex 3
105m2
2 tòa tháp 23 và 30 Chưa
Chung cư Công ty cổ phần
22 52 Lĩnh Nam tầng, diện tích từ 90 22 – 24tr/m2 xác
Lilama Plaza Lilama Hà Nội
– 100m2 mỗi căn hộ định
Dự án phức 5 tòa tháp cao từ 18 Chưa
378 Minh CTCP Phát Triển Chưa mở
23 hợp 378 Minh – 22 tầng mở
Khai Nhà Thủ Đức bán
Khai bán
4 tòa nhà từ 11 –
TCTCPXD 21 tầng, mỗi sàn
Chung cư 310 310 Minh Đã bàn
24 Vinaconex 3 gồm 12 căn hộ diện 22- 24tr/m2s
Minh Khai Khai giao
+YCT VTC tích từ 87 – 105m2

Khu công Quý

Chung cư Công ty cổ phần Dự án gồm 2 đơn 13,5 –
25 nghiệp Vĩnh IV/201
Đồng Phát đầu tư Đồng Phát nguyên cao 30 tầng 16tr/m2
Tuy 5
Tòa nhà có chiều
Chung cư 19 TCTCPXD cao 17 tầng, diện Đã bàn
26 19 Đại Từ 24 – 26tr/m2
Đại Từ Vinaconex 7 tích mỗi căn hộ từ giao
80 – 130m2
27 Chung cư 151A Nguyễn CTCP118 và 3 tòa , 21 tầng, diện 25 -26tr/m2 Đã bàn

62
 CTCP Đầu tư Hạ
Momota
Đức Cảnh tầng KDĐT Xây tích từ 87 – 120m2 giao
Buiding
dựng
17 tầng, diện tích
Chung cư 21 Công ty cổ phần 21,5 – Đã bàn
28 21 Đại Từ mỗi căn hộ từ 92 –
Đại Từ Licogi 12 23tr/m2 giao
112m2

63
2.4.3. Căn hộ chung cư cho đối tượng thu nhập thấp
Nhà ở xã hội hay nhà ở cho đối tượng thu nhập thấp là nhà ở do Nhà nước
hoặc tổ chức, cá nhân thuộc các thành phần kinh tế đầu tư xây dựng cho các đối
tượng được quy định của Luật Nhà ở thuê hoặc thuê mua (người thuê nhà ở sau một
thời gian quy định thì được mua và được công nhận sở hữu đối với nhà ở đó) theo
quy chế do Nhà nước quy định. Đây là chính sách có ý nghĩa xã hội lớn.
Theo Nghị định 90/2006/NĐ-CP: Nhà ở xã hôi là nhà ở do Nhà nước hoặc tổ
chức, cá nhân thuộc các thành phần kinh tế đầu tư xây dựng cho các đối tượng được
quy định tại Điều 53 và 54 Luật Nhà ở thuê hoặc thuê mua theo quy chế do Nhà
nước quy định. Việc phát triển xây dựng nhà ở xã hội trong giai đoạn hiện nay đang
là mối quan tâm đặc biệt của toàn xã hội và là một trong những vấn đề trung tâm
của thị trường bất động sản.
Hiện nay, trên địa bàn quận Hoàng Mai chỉ có duy nhất một dự án nhà thu
nhập thấp tại khu đô thị Tây Nam Linh Đàm do Công ty cổ phần BIC Việt Nam
thực hiện với quỹ đất 20% khu đô thị mới Tây Nam Hồ Linh Đàm, quận Hoàng
Mai, Hà Nội. Dự án có quy mô 2,2 ha nằm trong khu đô thị Tây Nam Linh Đàm,
kết nối với Khu đô thị kiểu mẫu Linh Đàm, với cơ sở hạ tầng tương đối hoàn thiện,
xung quanh có lượng dân cư sinh sống ổn định cao. Với diện tích xây dựng là
80,721m2, khu nhà ở xã hội này bao gồm 7 tòa nhà chung cư 12-18 tầng đáp ứng
nhu cầu nhà ở 1000 hộ dân với hơn 2000 người, tầng 1 sẽ là mô hình dịch vụ công
cộng, thương mại. Dự kiến sẽ đi vào sử dụng vào quý II/2016.
2.4.4 Căn hộ chung cư cho đối tượng tái định cư
Nhà tái định cư là nhà được nhà nước xây dựng để hỗ trợ việc di dời và
chuyển đến nơi ở mới của các hộ dân nằm trong diện giải tỏa giải phóng mặt bằng.
Cụ thể mỗi hộ dân ngoài số tiền đền bù GPMB còn được quyền mua căn hộ tái định
cư với giá gốc (thường là rẻ hơn nhiều so với giá bán ngoài thị trường).
Đất để thực hiện dự án nhà tái định cư luôn được UBND quận Hoàng Mai trú
trọng để đảm bảo phát triển an sinh xã hội theo chủ trương của nhà nước. Một số dự
án khu chung cư tái định cư trên địa bàn quận :
Dự án đầu tư khu nhà ở hỗn hợp tái định cư tại một phần ô đất ký hiệu C8-
ODK1 thuộc các phường Thanh Trì và Lĩnh Nam (quận Hoàng Mai) vừa UBND TP
Hà Nội chấp thuận Liên danh Cty CP Đầu tư Phát triển công nghệ điện tử viễn
thông ELCOM - Cty CP Đầu tư và Phát triển Thăng Long Xanh triển khai xây dựng
theo hình thức xã hội hóa.
64
 Dự án có diện tích khoảng 1,8ha đất. Ngoài việc dành phần lớn diện tích nói
trên để xây dựng nhà ở tái định cư,phần còn lại để xây dựng nhà ở thương mại phục
vụ kinh doanh. Tuy nhiên, TP yêu cầu, đối với phần diện tích kinh doanh, nhà đầu
tư có trách nhiệm thực hiện nghĩa vụ tài chính theo nguyên tắc giá đất để tính thu
tiền sử dụng đất được xác định trên cơ sở sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng
đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường tại thời điểm giao đất.
Khu nhà tái định cư tại ô đất C10/DD1 phía Nam xóm Trại, thôn Dư Nam
thượng, phường Trần Phú, quận Hoàng Mai.Khu nhà tái định cư tại phường Trần
Phú có diện tích 3.434m2, gồm 1 block cao 15 tầng với khoảng 196 căn hộ. Trong
đó: Tầng 1 bố trí nhà trẻ, dịch vụ công cộng, sinh hoạt cộng đồng; Từ tầng 2 đến
tầng 15 bố trí các căn hộ tái định cư. Tổng mức đầu tư được phê duyệt là trên 222 tỷ
đồng.
Khu nhà tái định tại phường Yên Sở tại ô đất ô đất ký hiệu B10/ODK3 có
diện tích 7.347m2, gồm 1 block cao15 tầng với khoảng 224 căn hộ và 1.661m2 đất
nhà ở thấp tầng. Trong đó: Tầng 1 bố trí nhà trẻ, phòng điều hành, sinh hoạt cộng
đồng; Từ tầng 2 đến tầng 15 bố trí các căn hộ tái định cư. Tổng mức đầu tư được
phê duyệt là trên 220 tỷ đồng.
2.4.5 Căn hộ chung cư mini
Hiện nay chưa có một khái niệm nào chính xác nhất về chung cư mini.
Chung cư mini không phải là “ định nghĩa ” do nhà nước quy định mà do người dân
tự gọi để phân biệt sư khác nhau giữa chung cư dự án thương mại và chung cư do
hộ gia đình, cá nhân đầu tư.
Chung cư mini được xây trên khu đất khoảng 200m2, cao 5- 7 tầng do tư
nhân xây dựng .Thông thường một căn hộ có diện tích phổ biến của chung cư mini
là 35 – 60m2, bao gồm 1-2 phòng ngủ (thường có một phòng master và một phòng
con), một phòng khách, một nhà bếp kiêm phòng ăn, 1-2 nhà vệ sinh, một khu vự
kho (có thể có hoặc không) và có vị trí rất gần trung tâm, nằm trong hộ dân cư lâu
năm.

65
Bảng 4 : Thống kê các dự án căn hộ chung cư mini được giao dịch trên thị trường
quận Hoàng Mai năm 2014

Stt Vị trí Quy mô Giá bán

Nhà gồm 5 tầng, mỗi tầng 5 căn hộ

1 Số 17/68 Giát Bát diện tích từ 30 – 55m2, tổng diện tích 16 -17tr/m2
khu đất 334m2

Nhà gồm 5 tầng, mỗi tầng gồm 6 căn

2 Số 6/279 Lĩnh Nam hộ diện tích từ 35 -67m2, tổng diện 19,7tr/m2
tích khu đất 277m2

Số 12/143/74/24 Nhà gồm 5 tầng, mỗi tầng gồm 4 căn

3 hộ diện tích từ 45 -80m2, tổng diện 17 – 18tr/m2
Nguyễn Chính tích khu đất 353m2

Nhà gồm 6 tầng, mỗi tầng gồm 6 căn

Số 2/6/773 Gải
4 hộ diện tích từ 26 -60m2, tổng diện 17tr/m2
Phóng
tích khu đất 280m2

Số 19B 176/107 Linh Nhà gồm 7 tầng, mỗi tầng gồm 5 căn
5 18 – 19tr/m2
Nam hộ diện tích từ 37 -40m2

Nhà gồm 4 tầng, mỗi tầng gồm 4 căn

Số 2A/ 122/ 99 Định
6 hộ diện tích từ 23 – 24m2 (Có gác xép 19,2 tr/m2
Công
lửng), tổng diện tích khu đất 230m2

Nhà gồm 6 tầng, mỗi tầng gồm 4 căn

7 Số 71C/236 Đại Từ hộ diện tích từ 32 – 52m2 , tổng diện 21tr/m2
tích khu đất 310 m2

2.4.6. Cung căn hộ chung cư trên địa bàn quận Hoàng Mai
Hiện quận Hoàng Mai có tới 97 dự án đang triển khai. Đây là quận có số
lượng dự án nhiều nhất hiện nay tạo ra một nguồn cung căn hộ chung cư vô cùng
lớn và đa dạng tuy nhiên tại đây vẫn còn nhiều hạn chế. Với việc Bộ Xây dựng đề
xuất Chính phủ ngừng cấp phép xây dựng khu đô thị mới đến hết 2015 cũng làm
dấy lên lo ngại về nguồn cung mới. Chính vì thế, dù thị trường địa ốc vẫn chưa hoàn
toàn thoát khỏi khó khăn nhưng “tiền chênh” đã bắt đầu trở lại ở một số dự án cao
cấp, nhất là những dự án đã hoàn thiện.
Trong lượng cung căn hộ chung cư quận Hoàng Mai thì nguồn cung về
chung cư cao cấp là không có thay vào đó là số lượng lớn chung cư phổ thông hoặc
chung cư giành cho đối tượng thu nhập thấp. Nguyên nhân một phần là do nền kinh

66
tế thị trường mới bắt đầu bình phục, nhu cầu ở của người dân là thật nên chỉ trú
trọng vào những căn hộ bình dân (mức giá khoảng 1 tỉ/căn) và một phần do tâm lý
người mua e ngại những vấn đề bất cập của chung cư dẫn đến quan niệm : người
giầu không ở chung cư.
Phân khúc chung cư phổ thông và chung cư giá rẻ là phân khúc được quan
tâm nhất hiện nay và cũng là phân khúc trên địa bàn quận có nhiều dự án nhất (đặc
biệt tại khu vực Linh Đàm, dọc đường vành đai 3, Yên Sở), đáp ứng nhu cầu nhu
cầu cấp thiết về nhà ở cho người dân. Nhiều dự án căn hộ chung cư có tổng giá trị
trên dưới 1 tỷ đồng đang khuấy động thị trường quận Hoàng Mai. Hiện tượng chen
chân mua căn hộ giá rẻ lại xuất hiện ở dự án của Công ty tư nhân số 1 Lai Châu –
Tập đoàn Mường Thanh với giá gốc trên dưới 14tr/m2 nhưng giá thực tế trên thị
trường thường cao hơn vậy.
Với những dự án đáp ứng về vị trí, hạ tầng xã hội tốt và giá bán hợp lý cùng
tiến độ tốt luôn được người mua quan tâm. Một số dự án chung cư bán chạy hàng là
các dự án đều nằm ở khu vực tốt đáp ứng nhu cầu ở thực, tính thanh khoản cao
không chỉ hấp dẫn người dân mà cũng có sức hút rất lớn đến giới đầu tư
Việc có quá nhiều dự án bất động sản được cấp phép thời gian qua cho thấy
sự buông lỏng trong khâu quản lý của các cơ quan chức năng. Rất nhiều dự án được
cấp phép không dựa vào nhu cầu thực của địa phương, năng lực thực hiện của chủ
đầu tư và vì vậy, không thể triển khai, gây lãng phí tài nguyên đất của quốc gia.
Khó khăn trong công tác giải phóng mặt bằng, dự án chậm triển khai là những vẫn
đề lớn trên địa bàn quận Hoàng Mai đang gặp phải. Điển hình như :
Khu đô thị Đại Kim – Định Công, lãnh đạo Hà Nội yêu cầu chủ đầu tư phải
có trách nhiệm rà soát lại phương án di dời các tổ chức sử dụng đất trong phạm vi
dự án, giải quyết việc di chuyển địa điểm sử dụng đất tái định cư cho Công ty 492 –
Bộ Quốc phòng.
Khu đô thị mới Thịnh Liệt, hiện được khởi công từ năm 2008, nhưng hiện
vẫn đang vướng mắc về điều chỉnh quy hoạch dự án, lãnh đạo Hà Nội giao nhiệm
vụ cho Sở QH&KT điều chỉnh quy hoạch chi tiết dự án và báo cáo Chủ tịch TP xem
xét.
Dự án xây dựng đường vành đai 2.5, khu đô thị Tây Nam Kim Giang I, hàng
loạt khu tái định cư đường vành đai 3... cũng đang gặp nhiều vướng mắc trong khâu
GPMB. Lãnh đạo Hà Nội yêu cầu chủ đầu tư và UBND quận Hoàng Mai sớm có
giải pháp tháo gỡ, đẩy nhanh tiến độ dự án theo kế hoạch đề ra.

67
 Về phân khúc chung cư giành cho đối tượng thu nhập thấp thì chỉ có duy
nhất dự án chung cư nhà thu nhập thấp Tây Nam Linh Đàm do hai công ty HUD và
BIC thực hiện triển khai. Dự án có diện tích xây dựng là 80.721m2 bao gồm 7 tòa
chung cư cao từ 12 – 18 tầng đáp ứng nhu cầu về nhà ở cho khoảng 2.000 người
dân trên địa bàn thành phố Hà Nội.
Chung cư tái định cư phải kể đến những dữ án đã và đang chuẩn bị đi vào
hoạt động như : khu chung cư Đồng Tàu cung cấp trên 700 căn hộ, khu tái định cư
phường Trần Phú cung cấp 196 căn hộ, khu tái định cư phường Yên Sở cung cấp
224 căn hộ, khu tái định cư Vĩnh Hoàng cung cấp 210 căn hộ, khu tái định cư Đền
Lừ III cung cấp 584 căn hộ.
Căn hộ mini sau một thời gian gây sốt cách đây vài năm, đã nhanh chóng bị
ghẻ lạnh vì không có cơ sở pháp lý làm sổ đỏ. Thế nhưng, hiện tại căn hộ mini đang
trở lại với hàng loạt dự án đang được triển khai, chào bán cạnh tranh với căn hộ dự
án. Các dự án chung cư mini đang được chào bán trên thị trường quận hiện nay là :
chung cư mini số 1 ngõ 279 Lĩnh Nam với 35 căn hộ, chung cư mini ngõ 773 giải
phóng với 28 căn hộ.
2.4.7 Cầu căn hộ chung cư trên địa bàn quận Hoàng Mai
Hiện nay, nhu cầu đối với phân khúc bình dân từ người mua để ở với mức
giá từ 1 đến 2 tỷ đồng một căn là có thực và tiếp tục tăng do quá trình đô thị hóa và
tốc độ tăng dân số nhanh trong khi mức thu nhập lại khiêm tốn. Vì vậy nhu cầu mua
để ở sẽ tiếp tục tăng đối với các căn hộ có diện tích nhỏ và có mức giá hợp lý, vị trí
thuận tiện giao thông. Quận Hoàng Mai cũng có rất nhiều dự án chung cư thỏa mãn
nhu cầu trên nhưng những dự án có chất lượng công trình kèm các tiện ích như nhà
trẻ, công viên cây xanh, hồ bơi, trung tâm mua sắm sẽ được quan tâm hơn hết. Đây
chính là lợi thế cho những dự án được đầu tư bài bàn, có phương hướng.
Quan niệm ở nhà chung cư là không tốt đã dần được thay đổi. Người dân có
cái nhìn thiện cảm hơn với căn hộ chung cư đặc biệt những hộ có kinh tế chưa khá
giả. Với 1 tỉ đồng người mua nhà có hai lựa chọn. Một là mua nhà đất trong ngõ tự
do và không phải trả chi phí nào hàng tháng nhưng an ninh kém, thiếu chỗ sinh hoạt
vui chơi chung, hai là mua một căn hộ chung cư với cơ sở hạ tầng đồng bộ, an ninh
đảm bảo 24/24h, không gian sinh hoạt thoáng hơn. Và ngày càng nhiều người dân
ưu tiên chọn phương án hai hơn vì những lợi ích thấy ngay trước mắt của chung cư.
Trái ngược với nhu cầu về phân khúc bình dân chung cư cao cấp hầu như
không có khách hàng quan tâm. Những gia đình có điều kiện kinh tế cũng thường

68
chọ những dự án nằm tại vị trí trung tâm và có cơ sở hạ tầng đồng bộ cao cấp như :
Royal City, Time City , Keangnam , Golden Land…
Căn hộ mini cũng là sự lựa chon của nhiều khách mua nhà, vì các dự án này
thường nằm ở những khu vực dân cư đông đúc, có đầy đủ hạ tầng xã hội và hạ tầng
kỹ thuật, nên giá có thời điểm tăng chóng mặt nhất là khi thông tin thông tư hướng
dẫn thi hành Nghị định 71 chính thức ban hành hướng dẫn làm giấy chứng nhận sở
hữu căn hộ của chính phủ. Hiện trên địa bàn quận có rất nhiều dự án căn hộ mini
đang được triển khai, chào bán, với sự tham gia của rất nhiều doanh nghiệp xây
dựng, chủ yếu là những công ty tư nhân.
Thị trường căn hộ chung cư cũ vẫn luôn thu hút một số lượng khách đáng kể.
Thay vì tìm kiếm các căn hộ thuộc các dự án mới mở, người dân tìm mua căn hộ tại
các khu chung cư cũ đã được xây dựng từ 10 - 15 năm. Những khu cung cư này tuy
hình thức không còn đẹp mặt nhưng bù lại chất lượng tòa nhà còn rất tốt. Điểm
cộng của chung cư cũ là lợi thế về vị trí, gần trung tâm, thuận tiện cho việc đi lại,
học tập, làm việc và sinh hoạt..
Với tầm tiền khoảng 1,4 tỷ đồng rất khó để sở hữu một căn hộ chung cư mới
gần trung tâm. Trong khi đó, căn hộ chung cư, tập thể cũ diện tích 30 – 40m2, cơi
nới lên 50 – 60m2. Thủ tục nhanh gọn, mua đứt bán đoạn không phải chờ đợi. Bên
cạnh đó, ở chung cư cũ không phải chịu nhiều các khoản phí, nên tổng các khoản
chi phí cũng rẻ hơn rất nhiều so với dự án mới. Thường ngoài tiền gửi xe, hàng
tháng gia đình không phải đóng thêm khoản phí nào. Diện tích sử dụng như nhau,
lại có thể cơi nới rộng ra mà chỉ cần trao đổi chút với hàng xóm.
2.4.8 Giao dịch căn hộ chung cư trên địa bàn quận Hoàng Mai
Sau 4 năm từ khi Luật Kinh doanh Bất động sản có hiệu lực (năm 2006), đến
cuối năm 2010 trên địa bàn quận có 14 sàn đi vào hoạt động. Chỉ chiếm 3,27% trên
tổng số 428 sàn giao dịch bất động sản đã đăng ký hoạt động trên địa bàn Hà Nội.
Tuỳ từng dự án sàn giao dịch có thể không hoặc thu phí giao dịch khi mua qua sàn
(tiền tư vấn) từ 20 – 300tr/căn. Bản chất đây theo giới bất động sản vẫn hay gọi là
tiền chênh tuy nhiên việc một số sàn chấp nhận việc ghi khoản tiền này vào hợp
đồng (hợp đồng tư vấn dịch vụ) và xuất hóa đơn VAT nếu khách hàng có nhu cầu
đã làm người dân mua nhà yên tâm và chấp nhận khi thực hiện mua căn hộ.
Ở phân khúc căn hộ có giá từ 15 -20 triệu đồng/m2, lượng khách quan tâm
và đến giao dịch vẫn tốt và ổn định ,tăng trên 20% so với tháng cùng kỳ năm ngoái.

69
Điển hình là các dự án chung cư : 25 Tân Mai, chung cư Nam Đô Complex, Thăng
Long Garden ….
Đối với phân khúc căn hộ giá trung bình và thấp (giá từ 10 -15 triệu
đồng/m2), những dự án có lượng giao dịch rất tốt trong 6 tháng đầu năm 2014. Phải
kể đến như : VP6 Linh Đàm, HH4 Linh Đàm, Riverside Tower, Kim Văn Kim Lũ.
Trung bình mỗi ngày trong đợt sốt cũng có đến chục giao dịch thành công tăng đột
biết so với trước đây. Đây là tín hiệu cực vui cho thị trường căn hộ chung cư.
Ưu điểm của phân khúc này là diện tích nhỏ (từ 45 đến trên 70 m2), giá vừa
phải, vị trí gần khu vực trung tâm, được hỗ trợ vay ngân hàng … nên đáp ứng được
nhu cầu của người có thu nhập trung bình. Đặc biệt những dự án của tập đoàn
Mường Thanh hiện tượng khách hàng chen lấn,tranh nhau mua hàng để được giá rẻ
trong ngày mở bán là điều chưa từng xẩy ra trước đây.
Một tín hiệu vui khác cho thị trường là tuy chưa chính thức chào bán ra thị
trường nhưng nhiều dự án đã có khách hàng đặt chỗ đăng ký mua trước bất chấp
chưa có tầng hay giá cụ thể. Thực tế, lượng tiền nhàn rỗi trong dân vẫn còn rất
nhiều, rất nhiều khách mua nhà nhưng cũng không có nhu cầu vay vốn ngân hàng.
2.4.9 Giá bán căn hộ chung cư trên địa bàn quận Hoàng Mai.
Thời gian gần đây, giá căn hộ chung cư trên địa bàn quận có xu hướng giảm
nhẹ. Tuy nhiên vẫn rất cao so với mức thu nhập trung bình của người dân và chắc
chắn vẫn có lãi khiến nhiều người băn khoăn đâu mới giá thực. Tâm lý chờ đợi giá
bất động sản tiếp tục giảm khiến các giao dịch vẫn bị kìm hãm.
Mặt bằng chung giá căn hộ chung cư trên địa bàn quận là từ 13 – 17tr/m2 với
những dự án đang xây dựng, thời gian bàn giao khoảng giữa năm 2015. Đối với các
dự án mới đi vào hoạt động thì giá thường cao hơn từ 20 – 24tr/m2, cá biệt có dự án
giá bán lên đến 26tr/m2 (Chung cư 19 Đại Từ, Chung cư Momota Buiding)
Chung cư mini trên thị trường quận Hoàng Mai giá cũng giao động trên từ
400 - 800tr/căn cho loại diện tích từ 35- 50m2. Căn hộ chung cư mini cũng có xu
hướng tăng nhẹ khoảng 100tr/căn so với trước đây, khi mà chính phủ ra thông tư
hướng dẫn thi hành Nghị định 71 chính thức ban hành hướng dẫn làm giấy chứng
nhận sở hữu căn hộ, người mua nhà sẽ yên tâm hơn khi sở hữu căn hộ chung cư vì
vậy số lượng tìm đến loại hình chung cư này cũng đông hơn hẳn.
Ủy ban Kinh tế nhận định: hiện giá bất động sản ở các thành phố lớn của
Việt Nam thuộc loại cao ở trên thế giới trong khi thu nhập bình quân đầu người

70
thuộc nhóm thấp ở trên thế giới. Dẫn số liệu từ báo cáo mới cập nhật của Ủy ban
Kinh tế, giá nhà đất tại Việt Nam đã tăng hơn 100 lần trong vòng 20 năm. Giá nhà ở
trung bình cao hơn 25 lần so với thu nhập bình quân hàng năm của người lao động.
Đồng thời, giá nhà ở Việt Nam lớn hơn gấp 5 lần so với các nước phát triển và gấp
10 lần so với nước chậm phát triển. Trong khi đó, so với thu nhập, giá bất động sản
trung bình ở các nước châu Âu chỉ bằng 7 lần, Thái Lan là 6,3 lần, Singapore là 5,2
lần.
Tại hội thảo Tác động của thị trường bất động sản lên thị trường tài chính
Việt Nam, những khuyến nghị chính sách tổ chức ngày 18/8, Thứ trưởng Bộ Xây
dựng Nguyễn Trần Nam khẳng định, với giá cả nhà và mức lương như hiện nay,
người nghèo không thể mua được nhà thu nhập thấp. Ông Nam còn thẳng thắn chia
sẻ “Nếu chỉ trông chờ vào đồng lương, đừng nghĩ đến chuyện mua nhà”
2.5 Đánh giá thực trạng căn hộ chung cư trên địa bàn quận Hoàng Mai
2.5.1 Những mặt mạnh
Quận Hoàng Mai có thị trường căn hộ chung cư rất đồi dào với nhiều loại
hình được phân phổ ở đều trên địa bàn tạo điều kiện thuận lợi cho người dân mua
nhà có nhiều sự lựa chọn. Cơ sở hạ tầng quận Hoàng Mai đang dần được hoàn thiện
cũng như giao thông kết nối giữa các khu vực đô thị và các thành phố trọng điểm
cũng góp phần giúp thị trường căn hộ chung cư trở nên hấp dẫn hơn. .Các dự án
đều hoàn thành đầy đủ cở pháp lý và gần như có cơ sở hạ tầng đầy đủ như giao
thông, trường học, và khu trung tâm thương mại mua sắm sẵn có.
Thị trường bất động sản quận Hoàng Mai là một thị trường đầy triển vọng
hấp dẫn không chỉ nhà đầu tư trong nước và nước ngoài bởi nhu cầu ở của người
dân còn nhiều, nền kinh tế đang có dấu hiệu hồi phục dần. Điều này dẫn đến các dự
án mới liên tục được đầu tư, nguồn vốn FDI từ nước ngoài liên tục chảy vào thị
trường bất động sản hiện nay. Cộng với việc hiệp định đối tác xuyên Thái Bình
Dương (TPP) được ký sớm sẽ hỗ trợ sự tăng trưởng của nền kinh tế cả nước , Luật
Đất đai mới, có hiệu lực sẽ cho phép các doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài
được giao đất cho việc đầu tư vào các dự án nhà ở để bán sẽ đảm bảo tính minh
bạch và tạo ra cơ hội bình đẳng cho các nhà đầu tư trong và ngoài nước, giúp thị
trường bất động sản Việt Nam hấp dẫn hơn trong mắt các nhà đầu tư.
Cùng với quyết tâm đảm bảo an sinh của nhà nước, nhiều chính sách về đất
đai, nhà ở , quy hoạch đã được ban hành ,sửa đổi tác động trực tiếp điến thị trường
căn hộ chung cư quận Hoàng Mai khiến giá căn hộ chung cư đã giảm ,các dự án

71
chết đã được thu hồi hoặc tiếp tục đẩy mạnh xây dựng, diện tích phù hợp với kinh tế
thị trường mà nhu cầu ở thực của người dân trên địa bàn.
Các ngân hàng cũng tích cực hơn trong công tác hỗ trợ người dân mua nhà
dự án, đã có những dự án được tiếp cận gói tín dụng 30.000 tỉ trên địa bàn quận .
Các ngân hàng đã tích cực liên kết với các chủ đầu tư thực hơn, việc ký cam kết ba
bên thực hiện một các đơn giản, các chương trình cho vay hỗ trợ với lãi suất ưu đãi
(giao động năm đầu tư 5 – 9% trong năm đầu), tỷ lệ vay cũng cao hơn và thời gian
kéo dài hơn khiến người dân yên tâm trong việc giả nợ ngân hàng.
2.5.2 Những mặt yếu
Đầu tư BĐS còn mang tính tự phát, theo phong trào và thiếu minh bạch,
thiếu chuyên nghiệp. Vấn nạn đầu cơ căn hộ chung cư vẫn liên tục diễn ra, người
dân khó có thể mua được những căn hộ với giá gốc của chủ đầu tư. Quy định bắt
buộc giao dịch qua sàn sau một thời gian dài có hiệu lực nhận thấy có nhiều bất cập,
khó kiểm soát vô tình đã tạo nên sân chơi của giới đầu cơ.
Một thực tế không thể phủ nhận là dù đã hết sức nỗ lực nhưng giá cả căn hộ
chung cư còn quá cao so với mức thu nhập của người dân. Điều này có thể xảy ra
nếu một giao dịch đầu tư được thực hiện chỉ dựa trên kì vọng của nhà đầu tư chứ
không phải trên những đánh giá có cơ sở. Đây là tình trạng rất phổ biến trên thị
trường BĐS Việt Nam và hệ quả của nó là nhiều người dân có khi cả đời không thể
mua nổi căn nhà để "an cư lạc nghiệp" cho gia đình.
Khâu quản lý, kiểm soát và quy hoạch thị trường còn yếu, khiến cung-cầu
mất cân đối. Tình trạng này cũng xảy ra thời gian qua khi mà hàng loạt các dự án
được khai trương, động thổ nhưng sau đó không thể nào bán. Nhiều dự án xây dựng
dở dang đến nay vẫn để không mà vẫn chưa có cách giải quyết nào thỏa đáng. Một
số dự án như : chung cư Lilama Plaza, chung cư Megastar Vĩnh Hưng Dominium
chủ đầu tư không có khả năng hoàn thành dự án khiến người dân vô cùng hoang
mang.
Tại một số chung cư thương mại đã đi vào hoạt động hay những dự án tái
định cư bị xuống cấp nghiêm trọng điển hình là khu chung cư Đồng Tàu – Thịnh
Liệt, hay khu chung cư tái định cư Hoàng Mai, chi phí quản lý ,vận hành tòa nhà
chủ yếu do chủ đầu tư quyết định, ý kiến các hộ chung cư không được coi trọng dẫn
đến kiện tụng, tranh chấp gây tốn kém và mất lòng tin vào căn hộ chung cư.
Công tác quảng cáo truyền thông marketing dự án chung cư đang diễn ra
theo kiểu mạnh ai nấy làm. Chủ đầu tư dự án để việc truyền thông quảng cáo cho
72
các sàn bất động sản phân phối. Mỗi sàn hiện nay thường thực hiện những phương
án truyền thông kém hiệu quả như phát tờ rơi, treo phướn quảng cáo, nhắn tin hàng
loạt khiến thị trường căn hộ loạn giá, mất mỹ quan đô thị và phản cảm đối với người
dân.
2.5.3 Nguyên nhân của những mặt yếu.
Thị trường bất động sản quận Hoàng Mai phát triển còn thiếu ổn định, giá
bất động sản khi lên quá cao vượt xa so với giá trị thật của hàng hóa,khi lại thi nhau
hạ giá đặc biệt tại những dự án đắt tiền, có vị trí đẹp khiến cho người dân hoang
mang, không dám lựa chọn thời điểm mua nhà.
Cơ cấu hàng hóa BĐS chưa phù hợp với nhu cầu thị trường, dẫn đến lệch
pha cung-cầu. Đồng thời, do ảnh hưởng của cuộc khủng hoảng kinh tế toàn cầu
(2007-2009) cũng như các biện pháp thắt chặt tài khóa, tiền tệ của Chính phủ, góp
phần khiến cho thị trường rơi vào tình trạng đóng băng với lượng tồn kho BĐS
tăng. Cho tới tận năm nay, thị trường vẫn ở tình trạng nguồn cung dư thừa ở đa số
các phân khúc và giá cả sụt giảm, gây ra nhiều hệ lụy cho nền kinh tế.
Hệ thống pháp luật điều chỉnh thị trường BĐS còn bất cập (chồng chéo, hay
thay đổi, thiếu nhất quán). Thậm chí, đã có những quy định khó áp dụng, gây khó
khăn cho nhà đầu tư lẫn người mua. Đặc biệt, trong bối cảnh Việt Nam đang nỗ lực
xử lý nợ xấu như hiện nay thì việc cho phép các nhà đầu tư nước ngoài tham gia
mua - bán nợ sẽ tạo nguồn lực tốt hơn và giúp một phần đẩy nhanh tiến độ mua-bán
nợ. Tuy nhiên, cho dù chủ trương mua-bán nợ xấu với khối ngoại được chào đón,
nhưng với việc sửa lại những quy định với nhà đầu tư nước ngoài khi tham gia kinh
doanh BĐS tại thị trường Việt Nam, thị trường mua-bán nợ với khối ngoại coi như
vẫn "đóng chặt" như trước.
Tài chính BĐS còn mới ở dạng sơ khai và chưa đa dạng. Những người cho
vay cần phải hoàn thiện những phương pháp đánh giá rủi ro chuẩn và sản phẩm tài
chính BĐS để có thể quản lí được những rủi ro có liên quan tới BĐS & thị trường
BĐS. Trong quá trình phát triển thị trường BĐS, các định chế tài chính luôn đóng
vai trò quan trọng, vừa tiếp sức cho thị trường phát triển, vừa chịu tác động, nhất là
khi tỷ lệ nợ xấu cao và tăng trưởng tín dụng bị hạn chế. Tại Việt Nam, nguồn vốn
cho thị trường BĐS chủ yếu đến từ ngân hàng, trong khi các nguồn vốn từ các định
chế khác (các quỹ đầu tư, quỹ hưu trí, công ty bảo hiểm…) còn hạn chế. Tính đến
hết tháng 12/2013, dư nợ ngân hàng cho vay BĐS khoảng 262.000 tỷ đồng, chiếm
8% tổng dư nợ, trong khi chi ngân sách đầu tư xây dựng cơ bản đạt khoảng 77.000

73
tỷ đồng năm 2013. Tuy dư nợ BĐS của ngân hàng chưa cao, nhưng tài sản đảm bảo
tín dụng ngân hàng lại chủ yếu dưới dạng BĐS (khoảng 65%).
Vấn nạn đầu cơ của giới đầu cơ nhà đất vẫn tiếp tục diễn ra khi nhận thấy
tình hình thị trường đã nóng trở lại chủ yếu là đầu tư “lướt sóng ” mặc dù độ rủi ro
cao và bất chấp nhà nước đã đưa ra nhiều biện pháp cải thiện tình hình.

74
CHƯƠNG 3. ĐỀ XUẤT GIẢI PHÁP PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG CĂN HỘ
CHUNG CƯ QUẬN HOÀNG MAI THÀNH PHỐ HÀ NỘI

3.1 Định hướng phát triển nhà quận Hoàng Mai đến năm 2020
a) Mục tiêu :
Góp phần thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội; đáp ứng nhu cầu cải thiện chỗ
ở của nhân dân; tạo động lực phát triển đô thị và nông thôn bền vững theo hướng
công nghiệp hóa, hiện đại hoá nhằm thực hiện có kết quả các mục tiêu cơ bản của
Nghị quyết Hội nghị lần thứ V và lần thứ VII Ban Chấp hành Trung ương Đảng
khóa IX đã đề ra.
Mở rộng khả năng huy động nguồn vốn đầu tư của các thành phần kinh tế và
của xã hội tham gia phát triển nhà ở; thúc đẩy hình thành và phát triển thị trường bất
động sản, thực hiện có hiệu quả chủ trương kích cầu.
Thúc đẩy phát triển quỹ nhà ở dành cho người thu nhập thấp (bao gồm cán
bộ, công chức, viên chức, người lao động tại các khu công nghiệp, sinh viên các
trường đại học, cao đẳng, trung học chuyên nghiệp và các đối tượng chính sách
khác) mua hoặc thuê phù hợp với điều kiện cụ thể của từng đối tượng; thực hiện
chính sách hỗ trợ cải thiện nhà ở đối với đồng bào dân tộc thiểu số, các hộ gia đình
chính sách sống tại các khu vực thường xuyên bị thiên tai.
Góp phần nâng cao chất lượng cuộc sống của nhân dân; phát triển nhà ở đô
thị văn minh, hiện đại; từng bước cải thiện chất lượng nhà ở nông thôn, giữ gìn và
phát huy bản sắc kiến trúc dân tộc, hiện đại phù hợp với đặc điểm của từng địa
phương.
b) Yêu cầu
Công tác phát triển nhà ở phải tuân thủ theo quy hoạch do cơ quan nhà nước
có thẩm quyền phê duyệt và các văn bản quy phạm pháp luật
Chỉ tiêu kế hoạch phát triển nhà ở phải được xác định là một trong các chỉ
tiêu cơ bản của kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội của quốc gia và của từng địa
phương. Chỉ tiêu phát triển nhà ở hàng năm và từng thời kỳ được xây dựng phù hợp
với điều kiện phát triển kinh tế - xã hội và đặc điểm của từng địa phương.

75
 Từng bước đổi mới chính sách, pháp luật về nhà ở phù hợp với đường lối
phát triển nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa; Nhà nước đóng vai
trò chỉ đạo trong việc hình thành và phát triển thị trường bất động sản nhà ở, đồng
thời có chính sách hỗ trợ thích hợp để các tầng lớp dân cư có điều kiện cải thiện chỗ
ở.
Công tác quản lý nhà nước về lĩnh vực nhà ở phải được củng cố và tăng
cường thông qua việc xây dựng mới, hoàn thiện hệ thống cơ chế, chính sách, văn
bản quy phạm pháp luật; đổi mới, sắp xếp và kiện toàn bộ máy quản lý của các cơ
quan quản lý nhà nước, mô hình hoạt động của các tổ chức tư vấn và doanh nghiệp
tham gia hoạt động trong lĩnh vực quản lý và phát triển nhà ở.
3.2 Quan điểm phát triển thị trường căn hộ chung cư
Tập trung đẩy mạnh công tác lập, xét duyệt quy hoạch xây dựng, đặc biệt là
quy hoạch chi tiết và quản lý xây dựng theo quy hoạch tại các đô thị theo tinh thần
Chỉ thị số 19/2003/CT-TTg ngày 11 tháng 9 năm 2003 của Thủ tướng Chính phủ;
sớm triển khai công tác lập quy hoạch và quản lý xây dựng theo quy hoạch đối với
các điểm dân cư nông thôn để có cơ sở quản lý việc phát triển nhà ở theo quy
hoạch;
Nghiên cứu, ban hành các quy định về tiêu chuẩn nhà ở, quy định về quản lý
kiến trúc để quản lý việc xây dựng nhà ở theo thiết kế đô thị được duyệt nhằm đảm
bảo trật tự kiến trúc đô thị, góp phần tạo lập và giữ gìn bản sắc kiến trúc riêng của
từng địa phương.
Đẩy nhanh tốc độ cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử
dụng đất ở và Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để các hộ gia đình, cá nhân có
điều kiện thực hiện các quyền theo quy định của pháp luật và tạo điều kiện phát
triển và quản lý có hiệu quả thị trường bất động sản nhà ở
Đổi mới công tác lập và phê duyệt dự án đầu tư xây dựng nhà ở, công tác cấp
phép xây dựng nhà ở đáp ứng yêu cầu quản lý xây dựng nhà ở theo quy hoạch và
nhu cầu cải thiện chỗ ở của nhân dân
Tiếp tục hoàn thiện cơ chế tín dụng phù hợp với điều kiện của Việt Nam và
thông lệ quốc tế để tạo điều kiện cho các hộ gia đình, cá nhân được vay vốn phục vụ
nhu cầu cải thiện chỗ ở
Khuyến khích việc thu hút vốn đầu tư trong nước và nước ngoài tham gia
đầu tư xây dựng nhà ở; mở rộng hợp tác với nước ngoài để tiếp thu kinh nghiệm về

76
quy hoạch - kiến trúc, quản lý dự án và các thành tựu khoa học - công nghệ của
nước ngoài trong lĩnh vực phát triển và quản lý thị trường bất động sản nhà ở.
3.3 Dự báo thị trường căn hộ chung cư quận Hoàng Mai 2015 -2020
Theo ước tính, qui mô dân số của quận Hoàng Mai đến năm 2020 là 250.000
người. Về định hướng không gian, khu vực trung tâm hành chính - chính trị và
thương mại cấp quận - thành phố được bố trí theo cụm. Các khu đô thị mới được
phát triển theo mô hình khu ở khớp nối với khu dân cư hiện có.
Việc dừng xây dựng dự án chung cư thương mại tại khu vực các quận nội đô
Hà Nội và giới hạn chiều cao các dự án này là một trong những yếu tố quan trọng
tác động đến giá chung cư tại quận Hoàng Mai. Các quận bị dừng phát triển nhà ở
thương mại : khu nội đô lịch sử gồm 4 quận nội thành cũ là Đống Đa, Hoàn Kiếm,
Ba Đình, phía Bắc quận Hai Bà Trưng, và một phần phía Nam của quận Tây Hồ sẽ
tạm dừng phát triển nhà thương mại.
Trong ngắn hạn, giá của các chung cư quận Hoàng Mai sẽ chưa tăng ngay
lập tức do thị trường bất động sản hiện vẫn đang trầm lắng và kế hoạch bán hàng đã
được lên từ trước, nên để đảm bảo chữ "tín" với khách hàng, chủ đầu tư sẽ chưa
tăng giá ngay. Tuy nhiên, trong dài hạn, do hạn chế về nguồn cung, trong khi cầu
nội đô không có xu hướng giảm mà càng ngày càng tăng mạnh, nên giá nhà đất tại
khu vực quận Hoàng Mai sẽ tăng mạnh. Giá bán căn hộ tuân theo quy luật cung cầu
và do sẽ không có thêm nguồn cung mới trong ít nhất hai năm nữa (trừ dự án đã cấp
phép), nên giá bán của các dự án trong 4 quận nội thành có thể tăng trở lại kéo theo
giá tại quận Hoàng Mai tăng theo do người mua đang dần quay lại thị trường và các
dự án có vị trí tốt luôn trong tầm ngắm của họ.
3.4 Đề xuất một số giải pháp phát triển thị trường căn hộ chung cư quận
Hoàng Mai
3.4.1 Nhóm giải pháp chính sách
- Chính sách đất đai
Nghị định 69/2009/NĐ-CP quy định về cơ chế thực hiện việc thu tiền sử
dụng đất theo cơ chế sát giá thị trường trong điều kiện bình thường, thì đây là một
gánh nặng đối với doanh nghiệp doanh nghiệp vừa phải mua đất của dân theo giá thị
trường, vừa phải nộp tiền sử dụng đất cho nhà nước một lần nữa, gần như phải mua
đất 2 lần, làm cho mặt bằng căn hộ chung cư ở Việt Nam cao hơn mặt bằng giá bất
động sản các nước trong khu vực.

77
 Việc sửa đổi Nghị định 69 là rất cần thiết. Vì vậy, Nhà nước cần đề ra một
sách thuế để thay thế Nghị định 69. Đề nghị thay thế quy định "nộp tiền sử dụng
đất" bằng quy định "Nộp thuế sử dụng đất do giá trị quyền sử dụng đất gia tăng do
chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp thành đất ở"
với thuế suất là 10-15% trên bảng giá đất.
Luật đất đai năm 2003 có những đóng góp lớn với thị trường bất động sản,
tuy nhiên nó còn tồn tại những điểm yếu như cơ chế không rõ ràng trong chuyện
giao đất, cho thuê đất cũng như chọn chủ đầu tư dự án. Việc đó dẫn tới trường hợp
là thị trường sẽ không còn minh bạch, người dân sẽ không làm chính thức, doanh
nghiệp yếu kém hoạt động không hiệu quả dẫn tới thất thu ngân sách, người dân
mất niềm tin. Giải pháp là nên điều chỉnh các tỷ lệ điều tiết từ trong nghĩa vụ đối
với nhà nước, nhấn mạnh tầm quan trọng của người dân trong việc quy hoạch, chọn
chủ đầu tư…
Quá trình chuyển dịch đất đai chưa hiệu quả. Cơ chế tự nguyện trên cơ sở
thỏa thuận giữa nhà đầu tư và người sử dụng đất không thành công vì nhiều người
sử dụng đất bất hợp tác với nhà đầu tư bằng cách nói giá đất quá cao mà pháp luật
chưa có giải pháp giải quyết. Cơ chế bắt buộc trên cơ sở quyết định hành chính thu
hồi đất gây nhiều bức xúc đối với người bị thu hồi đất. Quyền thu hồi đất của Nhà
nước còn quá lớn và nhiều địa phương còn lạm quyền. Các dự án phát triển kinh tế
nên để nhà nước đứng ra thu hồi sau đó nhà nước tổ chức đấu thầu cho các doanh
nghiệp, phần chênh lệch giữa giá thu hồi đất và giá đấu thầu nhà nước điều tiết sử
dụng vào chính sách tái thiết hạ tầng cơ sở. Có như vậy thì mới tạo được sự tin
tưởng trong lòng người dân, hạn chế thắc mắc kéo co giữa doanh nghiệp với người
có đất.
Nghiên cứu các quy định để đồng bộ giữa quy hoạch xây dựng, quy hoạch đô
thị và quy hoạch phát triển kinh tế xã hội. Ưu tiên khuyến khích đầu tư xây dựng, là
các khu vực chức năng, công trình xã hội hóa đầu tư, xây dựng đồng bộ hoàn chỉnh
hạ tầng kỹ thuật - xã hội và thực hiện đảm bảo thời gian thực thi của đồ án quy
hoạch, là cơ sở để thuận địa điểm, chấp thuận đầu tư, cấp phép xây dựng.
Hỗ trợ tái định cư bằng nhà thương mại là một phương án tốt khi mà người
dân không mặn mà với chung cư tái định cư trong khi trên địa bàn còn tồn kho một
lượng lớn chung cư thương mại. Nhà nước nên ban hành các văn bản pháp lý tạo
điều kiện khuyến khích doanh nghiệp tham gia chuyển đổi nhà ở thương mại sang
nhà tái định cư, doanh nghiệp có thể chấp nhận bán giá rẻ cho tuy nhiên phải có
những ưu đãi về chính sách, thủ tục, thuế sử dụng đất đối với doanh nghiệp.
78
 - Chính sách nhà ở
UBND Thành phố Hà nội cần thực hiện nghiêm khắc các biện phát kiểm soát
tốc độ gia tăng dân số cơ học tại Hà Nội: kiểm soát chặt chẽ việc nhập hộ khẩu vào
thành phố và quản lý chặt chẽ người không có hộ khẩu tại Hà Nội được phép mua
nhà trong Hà Nội mới mong có thể kiểm soát được sự gia tăng dân số cơ học trong
Hà Nội.
Cần phải có quy định rõ ràng hơn về việc quy hoạch quỹ đất để phát triển
nhà ở ở xã hội, quy định về tiêu chuẩn thiết kế nhà ở xã hội, hay tiêu chuẩn thiết kế
nhà ở thương mại, quy định không cho phép bán nhà ở xã hội cần xem xét lại linh
động hơn để phù hợp với thực tế …
Luật nhà ở cũng cần bổ sung thêm cách điều khoản giải quyết một số vấn đề
phát sinh trên thực tế nhưng pháp luật hiện hành chưa điều chỉnh như quy định về
phát triển nhà ở tái định cư, về tài chính nhà ở, về phát triển nhà ở chung cư của hộ
gia đình, cá nhân…
Phải bảo đảm tính thống nhất và đồng bộ giữa các quy định của Luật Nhà ở,
Luật Kinh doanh bất động sản và các luật có liên quan như: Luật Đất đai, Bộ Luật
dân sự, Luật Đầu tư… Đối với chính sách nhà ở cho người Việt Nam định cư ở
nước ngoài và tổ chức, cá nhân nước ngoài tại Việt Nam thì điều chỉnh chung trong
Luật Nhà ở (sửa đổi), không ban hành Nghị quyết riêng của Quốc hội.
-Luật nhà ở cũng cần bổ sung thêm một mục quy định về phát triển nhà ở ,
chú trọng vào các vấn đề như sau :
Bổ sung quy định yêu cầu UBND các tỉnh phải lập Kế hoạch phát triển nhà ở
hàng năm, năm năm cũng như dài hạn để có cơ sở và nguồn lực cho việc phát triển
nhà ở, tránh hiện tượng đầu tư tràn lan, không theo quy hoạch, kế hoạch sẽ gây mất
cân đối cung – cầu nhà ở.
Quy định cụ thể về điều kiện để làm chủ đầu tư dự án phát triển nhà ở, về
hình thức lựa chọn chủ đầu tư và đơn vị có thẩm quyền quyết định lựa chọn chủ đầu
tư là ai để tránh hiện tượng xin-cho dự án như hiện nay.
Đối với nhà ở công vụ thì sửa đổi, bổ sung theo hướng đưa một số nội dung
như: quy định về xác định quỹ đất để xây dựng nhà công vụ trong quy hoạch xây
dựng, về việc mua nhà ở thương mại làm nhà ở công vụ, về thẩm quyền quyết định
đầu tư xây dựng nhà ở công vụ, về đơn vị quản lý, vận hành nhà ở công vụ do người

79
quyết định đầu tư lựa chọn, về loại nhà và tiêu chuẩn diện tích nhà ở công vụ, về giá
thuê nhà ở công vụ...
Về phát triển nhà ở tái định cư thì sẽ quy định một số nội dung như: hình
thức phát triển nhà ở tái định cư, quỹ đất để xây dựng nhà ở và quỹ nhà ở phục vụ
tái định cư, lựa chọn chủ đầu tư dự án nhà ở tái định cư, tiêu chuẩn diện tích nhà tái
định cư, quản lý chất lượng nhà ở tái định cư, bảo đảm yêu cầu về chất lượng như
đối với nhà ở thương mại…
Cần có một chương riêng quy định các tổ chức cung cấp tài chính cho phát
triển nhà ở, các hình thức huy động tài chính cho phát triển nhà ở, các nguồn vốn
cho phát triển đối với từng loại nhà ở (nhà ở thương mại, nhà ở xã hội, nhà ở tái
định cư...), về việc thành lập Quỹ phát triển nhà ở tại các địa phương, về thành lập
Quỹ tiết kiệm nhà ở…
Đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài thì bổ sung quy định cho phép
họ được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở để xây dựng nhà ở như cá nhân
trong nước.
Đối với tổ chức, cá nhân nước ngoài thì quy định mở rộng đối tượng, điều
kiện được sở hữu nhà ở, mở rộng loại nhà được sở hữu, mở rộng quyền được mua
nhà ở từ chỉ được mua căn hộ sang được mua cả nhà biệt thự và nhà ở riêng lẻ…
- Chính sách xây dựng
Thông tư 14/2008 hướng dẫn tiêu chí đánh giá, phân hạng chất lượng sử
dụng nhà chung cư cho các chủ đầu tư (chủ sở hữu) để tự thực hiện trước khi tham
gia giao dịch trên sàn giao dịch bất động sản nhưng hiện nay việc thực hiện phân
hạng chung cư rất lộn xộn hầu như chỉ do các chủ đầu tư tự phong cho dự án. Các
cơ quan có chức năng cần đẩy nhanh công tác phân hạng chung cư, hạng chung cư
cũng được cần đưa vào trong hợp đồng mua bán, để tránh hiểu nhần cho người mua
nhà.
Giải pháp “chia nhỏ căn hộ” xuất hiện và được kì vọng. Tại Kỳ họp thứ 4,
Quốc hội Khóa XIII, một trong những giải pháp được Thủ tướng Chính phủ
Nguyễn Tấn Dũng đưa ra nhằm tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản là:
“cho phép phân nhỏ các căn hộ phù hợp với quy hoạch”
Như vậy với các căn hộ có diện tích lớn sẽ được chia nhỏ thành các căn hộ
có diện tích nhỏ hơn mà vẫn đảm bảo được các cơ sở vật chất cho sinh hoạt, diện
tích các căn hộ giảm đồng nghĩa với giá sẽ giảm và sẽ phù hợp với khả năng mua

80
nhà cũng như nhu cầu ở của nhiều người dân. Đây là giải pháp nhiều nhà đầu tư
đang áp dụng, biện pháp chia nhỏ căn hộ phát huy hiệu quả, lượng bất động sản tồn
kho được giải quyết, các công ty kinh doanh bất động sản sẽ có vốn để tiếp tục phát
triển mà nhà nước lại không cần bơm tiền để hỗ trợ, tài chính lưu thông, tính thanh
khoản cao, dòng tiền sẽ có tác dụng trực tiếp thúc đẩy nền kinh tế. Tuy nhiên việc
chia nhỏ căn hộ vẫn cần phải xem xét kỹ lượng để sao cho đảm bảo các chỉ tiêu về
mật độ dân sô, khai thác các chỉ số khai thác các tiện ích của dự án.
Theo Thông tư 02/2013/TT-BXD thì thủ tục xin cấp phép điều chỉnh cơ cấu
căn hộ các dự án nhà ở thương mại, dự án đầu tư xây dựng khu đô thị và chuyển đổi
nhà ở thương mạisang làm nhà ở xã hội hoặc công trình dịch vụ còn khá phức tạp.
Cụ thể, theo khoản 3 điều 1 thì “Việc điều chỉnh cơ cấu căn hộ, chuyển đổi mục
đích sử dụng nhà ở thương mại sang làm nhà ở xã hội hoặc công trình dịch vụ chỉ
được thực hiện đối với các hạng mục công trình xây dựng và căn hộ (kể cả cao tầng
và thấp tầng) mà chủ đầu tư chưa ký hợp đồng góp vốn, hợp đồng mua bán với
khách hàng. Trường hợp đã ký hợp đồng góp vốn, hợp đồng mua bán với khách
hàng thì trước khi thực hiện việc điều chỉnh cơ cấu căn hộ, điều chỉnh mục đích sử
dụng thì phải được sự đồng ý bằng văn bản của tất cả khách hàng đã ký hợp đồng.”
Bên cạnh đó, điều 2 và 3 của thông tư này về “Nguyên tắc điều chỉnh cơ cấu căn hộ
thương mại có diện tích lớn sang loại căn hộ có diện tích nhỏ” và “Nguyên tắc
chuyển đổi dự án nhà ở thương mại sang nhà ở xã hội hoặc công trình dịch vụ và
điều chỉnh cơ cấu căn hộ nhà ở thương mại” cũng đang gây rất nhiều khó khăn cho các
doanh nghiệp muốn chia nhỏ căn hộ để phát triển nhà ở xã hội.
+ Pháp luật hiện hành về xây dựng cần coi trọng vai trò của cơ quan chuyên
môn trong việc thẩm định các nội dung của thiết kế cơ sở. Bên cạnh đó, vai trò của
cơ quan chuyên môn về xây dựng phải được cụ thể hóa trong các quy định về quản
lý chất lượng công trình xây dựng từ khâu khảo sát, thiết kế, thi công xây dựng,
nghiệm thu và bàn giao, bảo hành, bảo trì công trình.
+ Tăng cường kiểm soát, quản lý chất lượng xây dựng ở tất cả các khâu của
quá trình đầu tư xây dựng; Thống nhất quản lý nhà nước về trật tự xây dựng thông
qua việc cấp giấy phép xây dựng, đảm bảo sự bình đẳng giữa các đối tượng được
xét cấp giấy phép xây dựng và công khai, minh bạch về quy trình, thủ tục cấp giấy
phép xây dựng; Đổi mới cơ chế quản lý nhà nước về chi phí đầu tư xây dựng trên
cơ sở quản lý chặt chẽ chi phí đầu tư từ nguồn vốn nhà nước.
+ Phân định rõ hoạt động đầu tư xây dựng với hoạt động xây dựng. Đối với
mỗi hoạt động pháp luật cần nêu rõ phạm vy hoạt động, quyền hạn, trách nhiệm của
81
nhà nước và của chủ thể tham gia một trong hai hoạt động trên. Đối với điều chỉnh
dự án đầu tư xây dựng công trình có sử dụng 30% vốn Nhà nước trở lên, quy định
này chưa rõ ràng và có thể hiểu như sau: Chỉ các dự án xây dựng công trình có sử
dụng 30% vốn Nhà nước trở lên mới được điều chỉnh dự án – tức là các dự án còn
lại không được điều chỉnh. (Điều 40 của Luật trước đây không có phân biệt dự án
có vốn Nhà nước 30%). Như vậy chưa đảm bảo tính hợp lý và công bằng giữa các
dự án Nhà nước có vốn 30% trở lên với các dự án khác. Do đó cần bổ sung quy
định về việc điều chỉnh dự án đầu tư xây dựng công trình cho các dự án còn lại (dự
án có sử dụng vốn Nhà nước dưới 30% và vốn ngoài ngân sách).
+ Điều 59 Luật Xây dựng quy định về thẩm định phê duyệt thiết kế xây dựng
công trình, theo đó chủ đầu tư tổ chức thẩm định phê duyệt thiết kế sau thiết kế cơ
sở. Tuy nhiên Nghị định 15/2013/NĐ-CP quy định cơ quan Nhà nước có thẩm
quyền thẩm tra sau thiết kế cơ sở. Vậy quy định này chưa phù hợp với Luật Xây
dựng. Bởi lẽ phạm vi đối tượng công trình bắt buộc thẩm tra sau thiết kế cơ sở rất
rộng, hồ sơ khối lượng công việc phát sinh sẽ rất lớn từ đó sẽ làm tăng thêm biên
chế tổ chức của các cơ quan có thẩm quyền thẩm tra sau thiết kế cơ sở. Do đó cần
thu hẹp đối tượng công trình bắt buộc thẩm tra sau thiết kế cơ sở hoặc có cơ chế ủy
quyền cho các tổ chức, cá nhân Nhà nước (đủ năng lực) thực hiện thẩm tra thiết kế.
+ Tại điểm a khoản 2 Điều 41 dự thảo Luật Xây dựng sửa đổi quy định: Dự
án đầu tư xây dựng phải đảm bảo các yêu cầu “phù hợp với quy hoạch xây dựng, kế
hoạch và quy hoạch sử dụng đất”. Do quy hoạch xây dựng không phải đồ án nào
cũng dự kiến chính xác các công trình xây dựng, quy hoạch xây dựng không phải
năm nào cũng điều chỉnh, trong những trường hợp bức xúc cần phải đầu tư xây
dựng công trình nào đó để phục vụ mục tiêu phát triển kinh tế xã hội ở địa phương
nhưng không có trong quy hoạch xây dựng. Vì vậy, Luật Xây dựng cần có quy định
cho người quyết định đầu tư (UBND tỉnh) quyết định sẽ điều chỉnh bổ sung khi điều
chỉnh quy hoạch xây dựng. Trong trường hợp quy hoạch xây dựng và quy hoạch kế
hoạch sử dụng đất có những trường hợp không khớp nhau thì chỉ cần phù hợp với
quy hoạch xây dựng, không phù hợp với quy hoạch sử dụng đất thì sẽ cập nhật khi
điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất.
+ Các nội dung đã được đề cập của dự thảo luật xây dựng là phù hợp, trong
đó có việc quản lý điều kiện năng lực hoạt động xây dựng của các tổ chức và cá
nhân hoạt động xây dựng là cần thiết, vì vậy cần phải có quy định cụ thể cơ quan, tổ
chức nào có trách nhiệm cấp chứng chỉ hành nghề cho từng hoạt động xây dựng;

82
 Hiện nay, theo quy định của NĐ 12/CP của Chính phủ, cơ quan QLNN trực
tiếp cấp Chứng chỉ hành nghề cho các tổ chức và cá nhân hoạt động trong lĩnh vực
xây dựng, nhưng thực chất không quản lý được hoạt động cụ thể của các đối tượng
được cấp; Nhà nước cần xã hội hóa việc quản lý này, do đó kiến nghị bổ sung trong
Luật xây dựng nội dung giao các Hội, Hiệp hội ngành nghề chuyên môn như Hội
Quy hoạch, Hội Kiến trúc sư, Hội Xây Dựng, Hiệp hội Bất động sản,... cấp Chứng
chỉ hành nghề cho các tổ chức và cá nhân hoạt động trong các lĩnh vực liên quan.
- Chính sách thị trường thị trường căn hộ chung cư
a) Để thị trường bất động sản có thể phục hồi vững chắc cần phải tiến hành
đồng bộ nhiều chính sách, trong đó có thể kể đến một số giải pháp chính sách quan
trọng như sau :
Nghiên cứu ban hành Luật Đăng ký bất động sản. Cho dù thời điểm có thể
nhanh, chậm tùy điều kiện và tình hình. Lý luận, kinh nghiệm quốc tế và thực tiễn
Việt Nam đã chỉ ra rằng, bất động sản cần phải được đăng ký. Chỉ khi được
đăng ký, bất động sản mới có được những giá trị phát sinh. Một trong những giá trị
phát sinh là việc tạo ra nguồn vốn. Vì vậy, cần nghiên cứu, ban hành luật này.
Đồng thời cần sớm hoàn thiện khung pháp lý về bất động sản đảm bảo đồng bộ,
thống nhất. Xây dựng, hoàn thiện hệ thống pháp luật để dễ dàng chuyển bất động
sản thành vốn đầu tư; tạo hệ thống đăng ký bất động sản thống nhất; công khai hóa
hoạt động kinh doanh bất động sản..
Nghiên cứu, ban hành Luật về thị trường thế chấp thứ cấp
Đây là một văn bản pháp luật quan trọng và cần thiết để từ đó làm cơ sở
pháp lý cho hệ thống ngân hàng có thể tạo nguồn vốn trung và dài hạn từ nguồn
vốn ngắn hạn do thế chấp bất động sản tạo ra. Để thị trường phát triển bền vững và
hệ thống ngân hàng có thể tài trợ một cách lành mạnh thì cần phải có một hệ thống
thế chấp thứ cấp mạnh và được quản lý tốt.
Nghiên cứu, ban hành Luật về quỹ tiết kiệm bất động sản
Về căn bản, mọi đối tượng tham gia vào thị trường bất động sản đều
thiếu vốn. Quỹ tiết kiệm bất động sản là cầu nối trung gian giữa ngân hàng, công
ty kinh doanh và nhóm người cụ thể đó. Điều rất quan trọng để mô hình này thành
công là một hệ thống ngân hàng lành mạnh, một hệ thống công ty kinh doanh lành
mạnh và một nhóm chủ thể kinh tế có tiền tiết kiệm trong nền kinh tế.
Nghiên cứu, ban hành Luật về các loại hình quỹ đầu tư bất động sản

83
 Đặc biệt cần nghiên cứu, ban hành Luật về quỹ đầu tư tín thác bất động sản.
Đây là một loại hình quỹ thành công ở rất nhiều quốc gia, đặc biệt từ những năm
đầu thế kỷ XX trở lại đây. Hiện tại, Việt Nam cần có thời gian để hình thành và phát
triển những quỹ đầu tư tín thác này. Tuy nhiên, đã có những quỹ tín thác đầu tiên
đang được hình thành. Vì vậy, những năm tới, cùng với việc trưởng thành của nền
kinh tế, việc ra đời một văn bản pháp luật là cần thiết để các quỹ đầu tư tín thác bất
động sản hoạt động.
Nghiên cứu, ban hành văn bản pháp luật về trái phiếu bất động sản. Việc
phát hành trái phiếu đã manh nha hình thành tại Việt Nam. Tuy nhiên, do chưa có
khung pháp lý nên việc mở rộng diện và đối tượng chưa thể triển khai được. Vì vậy,
việc nghiên cứu, ban hành một văn bản pháp quy về vấn đề này sớm hay muộn cũng
là cần thiết để mở ra một luồng tài chính cho thị trường. Hướng triển khai là Ngân
hàng Nhà nước phối hợp với Bộ Tài chính ra Thông tư liên bộ cho thi điểm, nhân
lên diện rộng và ban hanh chính sách.
Nghiên cứu ban hành Luật về thông tin bất động sản để xây dựng các chỉ số
liên quan đến thị trường.
Triển khai tính thử chỉ số giá nhà. Bước đầu là tính thử, chỉnh sửa theo điều
kiện Việt Nam, sau đó mở rộng, tính cho cả nước, các vùng, các tỉnh, thậm chí là
các huyện quận, hoặc một phường xã. Căn cứ vào kinh nghiệm trên thị trường hàng
hóa dịch vụ, vào đặc điểm của hàng hóa bất động sản, của thị trường bất động sản
cũng như đặc điểm thông tin và giao dịch bất động sản thời gian tới, cần xây dựng
việc tính toán chỉ tiêu đánh giá thị trường bất động sản. Trong bối cảnh thị trường
hiện nay, việc xây dựng chỉ số thị trường bất động sản mức độ hẹp là hiện thực hơn.
b) Hiện nay luật Kinh doanh bất động sản cũng còn nhiều tồn tại vướng mắc
đề trước mắt nghị nên bổ sung một số điều sau :
Bổ sung Điều 10 của Luật hiện hành theo hướng cho phép các doanh nghiệp
có vốn đầu tư nước ngoài được thuê để cho thuê lại bất động sản, cho phép các
doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài mà không có chức năng kinh doanh bất
động sản được mua và sở hữu diện tích văn phòng làm việc của doanh nghiệp mình.
Về phát triển bất động sản : sửa đổi theo hướng sắp xếp lại các quy định về
đầu tư phát triển bất động sản, đồng thời bổ sung thêm một số quy định như:
nguyên tắc sử dụng đất để đầu tư phát triển bất động sản; chuyển nhượng dự án bất
động sản; chuyển nhượng vốn trong hoạt động kinh doanh bất động sản; sáp nhập
và mua lại doanh nghiệp bất động sản.

84
 Bổ sung thêm các quy định như: cá nhân môi giới, định giá bất động sản phải
đăng ký hành nghề và có thẻ hành nghề có thời hạn, thẻ hành nghề được phân hạng,
thi sát hạch trước khi cấp; quy định cho phép Sở Xây dựng cũng được thành lập sàn
(là một đơn vị sự nghiệp hoặc công ty dịch vụ công); quy định về hoạt động đầu tư
tài chính bất động sản gồm các quỹ đầu tư, quỹ tiết kiệm v.v..;
Hiện nay, tại nhiều địa phương đã xuất hiện các dự án có mục đích sử dụng
hỗn hợp (vừa làm nhà ở, văn phòng, vừa làm trung tâm thương mại của một hoặc
nhiều thành phần chủ sở hữu khác nhau), tuy nhiên, Luật hiện hành lại chưa có quy
định về việc xác định quyền sở hữu của các chủ sở hữu đối với loại bất động sản
này. Vì vậy, Bộ Xây dựng dự kiến sẽ bổ sung thêm nội dung này vào dự Luật để
làm cơ sở pháp lý cho việc xác định quyền sở hữu bất động sản của từng chủ sở hữu
đối với từng loại mục đích sử dụng, từ đó làm cơ sở để các chủ sở hữu thực hiện các
quyền và nghĩa vụ của mình đối với bất động sản này.
- Chính sách xã hội
Việc cải tạo nhà chung cư được thực hiện theo nguyên tắc xã hội hóa, bảo
đảm nơi ở mới phải tốt hơn nơi ở cũ về chất lượng nhà ở và môi trường sống. Nhà
nước khuyến khích việc thực hiện cải tạo các khu chung cư cũ đã xuống cấp theo dự
án tổng thể, đồng bộ về hạ tầng của cả khu vực.
Căn cứ vào quy định của Luật Nhà ở và Nghị định này, Bộ Xây dựng trình
Chính phủ ban hành chính sách riêng về việc cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư cũ.
Với lý do chung cư đã xuống cấp nghiêm trọng, có nguy cơ sập bất cứ lúc
nào, gây nguy hiểm cho tính mạng người dân, cài tạo chung cư cũ là cấp thiết tuy
nhiên thực tế đang vấp phải nhiều khó khăn, bất cập do chính sách xã hội chưa thỏa
đáng. Giải quyết vấn đề này nhà nước cần ban hành một số quy định giải quyết vấn
đề sau :
+ Chủ căn hộ chung cư cũ nếu phải di dời để thực hiện dự án cải tạo, xây
dựng mới tòa nhà sẽ được bồi thường bằng tiền hoặc bằng nhà hoặc cả tiền và nhà,
tùy theo nhu cầu của người được bồi thường và điều kiện cụ thể của từng dự
án. Căn hộ chung cư mới được bồi thường có diện tích từ 1,5 – 2,75 lần căn hộ cũ
sao cho đáp ứng nhu cầu tái định cư tại chỗ, đảm bảo ổn định cuộc sống cho cho
chủ căn hộ cũ.
+ Tổ chức ngay việc lập, phê duyệt quy hoạch các khu chung cư theo hướng
tổng thể, không làm từng dãy nhà đơn lẻ và xây dựng lại phải theo đúng quy hoạch.

85
Đặc biệt, quy định về tầng cao cần được xem xét, nghiên cứu lại trên cơ sở khoa
học và Bộ Xây dựng cùng Hà Nội sẽ xin ý kiến Chính phủ.
+ Xác định rõ việc tái thiết lại chung cư cũ là trách nhiệm của nhà nước, lập
quỹ riêng cho việc cải tạo chung cư, không đẩy trách nhiệm quá lớn cho doanh
nghiệp từ việc lập đề án cải tạo chung cư, phương án đền bù, xây dựng…
+ Nhà ở xã hội cũng là một vấn đề lớn trong công tác phát triển thị trường
căn hộ chung cư quận Hoàng Mai. Để khắc phúc những khuyết điểm tồn tại nhà ở
xã hội cần một số đề xuất như sau :
- Đối với phát triển nhà ở xã hội thì nên bỏ quy định về tiêu chuẩn thiết kế
nhà ở xã hội (đặc biệt là số tầng dự án) để giao cho Chính phủ hướng dẫn cho phù
hợp với từng thời kỳ.
+ UBND thành phố yêu cầu các chủ đầu tư phải cam kết thời hạn khởi công,
hoàn thành, công khai tiến độ thực hiện công tác chuẩn bị đầu tư và thực hiện dự án;
quy định cụ thể thời gian chậm triểu khai cho phép từ đó kiên quyết thu hồi dự án
chậm tiến độ, giao cho chủ đầu tư khác theo quy định của pháp luật.
+ Sở Xây dựng lập kế hoạch trình thành phố quyết định thành lập Đoàn kiểm
tra liên ngành để kiểm tra các dự án phát triển nhà ở xã hội và thực hiện quy định
pháp luật về giá bán, cho thuê, cho thuê mua, đối tượng mua, thuê, thuê mua nhà,
hợp đồng bán, cho thuê, cho thuê mua, quản lý chất lượng xây dựng và quản lý,
khai thác, sử dụng nhà ở xã hội.
+ Kết hợp với sở quy hoạch quy định các dự án nhà ở đô thị hay khu đô thị
mới cần phải dành 20 – 30% quỹ đất trong các đồ án quy hoạch chi tiết hoặc tổng
mặt bằng được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ
tầng kỹ thuật để xây dựng nhà ở xã hội
3.4.2 Nhóm giải pháp về quy hoạch
- Quy hoạch xây dựng
Có một thực tế là Nhà nước có chủ trương xây dựng các khu chung cư cho
người nghèo và người có thu nhập thấp. Bộ phận này chiếm tới 65% số dân thành
phố Hà Nội nhưng hiện nay chính các đối tượng này không thể mua nổi nhà chung
cư bởi các căn hộ bình dân cũng có giá khá cao. Bởi vậy ngay trong việc xây dựng
cũng cần có sự điều chỉnh. Chúng ta không nên quá cầu toàn các nhu cầu: Nhà ở
cho người có thu nhập thấp tức là rẻ nhưng phải đẹp, kiên cố, sang trọng, rộng rãi…
bởi đáp ứng được các yêu cầu đó với điều kiện giá rẻ cũng rất khó. Phải phân chia

86
các căn hộ thành nhiều loại dành cho các đối tượng khác nhau: căn hộ dành cho
người nghèo có diện tích nhỏ hơn, tiện nghi rẻ, hạ tầng không quá hiện đại… Việc
phân chia như vậy sẽ giúp cho các đối tượng mua nhà dễ tìm ra các căn hộ phù hợp
với nhu cầu mua của mình.
Xây dựng hệ thống các tiêu chuẩn về thiết kế, thi công, nghiệm thu công
trình rõ ràng. Mặc dù bộ xây dựng đã soạn thảo và ban hành nhiều tiêu chuẩn xây
dựng nhưng nói chung vẫn còn thiếu, chưa đồng bộ, đặc biệt là một số lĩnh vực mới
trong khu đô thị mới như nhà cao tầng, hạ tầng kĩ thuật, các dịc vụ công cộng…Sự
thiếu đồng bộ này đã dẫn đến hậu quả là trong các khu đô thị mới thiếu hẳn các
công trình công cộng như y tế, giáo dục, siêu thị, khu vui chơi giải trí, tổ chức giao
thông động và tĩnh chưa phù hợp và chưa có tính đến sự phát triển của đô thị trong
tương lai. Vì vậy cần tiếp tục quan sát và bổ xung và ban hành nhiều tiêu chuẩn mới
phục vụ cho quá trình thiết kế, thi công, nghiệm thu và vận hành các công trình xây
dựng. Làm tốt công tác này sẽ đảm bảo chất lượng công trình xây dựng trong thành
phố, đặc biệt là trong các khu đô thị mới, tăng sức hút của nhà chung cư đối với
người dân Hà Nội.
- Quy hoạch sử dụng đất
Thực hiện chính sách phát triển công nghiệp “dãn biên”, ưu tiên phát triển
các ngành công nghiệp công nghệ cao, thương mại văn phòng, tài chính tại Hà Nội
trong khi có chính sách khuyến khích phát triển công nghiệp sản xuất và công
nghiệp dịch vụ tại các đô thị vệ tinh xung quanh Hà Nội. Đây cũng là một trong các
biện pháp thu hút vốn nhàn rỗi trong dân cư
Về phía cung nhà cần chủ động trong công tác quy hoạch, mở rộng diện tích
đô thị, bãi bỏ các hạn chế về hành chính, tôn trọng quyền tự do cư trú của người
dân. Tạo quỹ nhà phong phú cho người dân trong điều kiện đất đai hạn hẹp bằng
cách nâng cấp, cải tạo các khu chung cư cũ đồng thời xây mới các khu chung cư
trong các dự án phát triển nhà ở và trong các khu đô thị mới
Chính phủ cần ban hành các chỉ thị tới các Bộ, ngành, địa phương thực hiện
thu hồi các dự án chậm triển khai. Việc này đã đem lại các kết quả không nhỏ về
trước mắt và lâu dài. Cắt giảm các dự án chậm thi công, đồng nghĩa với việc một
lượng cung lớn bất động sản trong tương lai sẽ được thu hồi. Như vậy, lượng cung
ít, tình trạng tồn kho tích lũy sẽ giảm xuống, khó khăn cho thị trường phần nào
được tháo gỡ và trong tương lai, khi đã tính toán được nhu cầu của người dân sẽ có
hướng đi thích hợp hơn cho các dự án hiện nay. Việc tập trung vốn cho một vài dự

87
án có tính khả thi hay đang trong giai đoạn gần hoàn thiện là điều cần thiết cho các
doanh nghiệp bất động sản hiện nay.
Trong khi các dự án về nhà ở thì thừa, còn các dự án về bệnh viện, trường
học, các công trình công cộng hiện nay còn đang rất thiếu, chưa đáp ứng được nhu
cầu của người dân. Để một đô thị phát triển bền vững, thu hút được người dân thì
ngoài vấn đề chất lượng nhà ở còn cần phải có đầy đủ cơ sở hạ tầng và các công
trình dịch vụ, công cộng khác.
Việc cơ cấu lại các dự án cũng là một phương án nhằm kích cầu căn hộ
chung cư ngay trước mắt : chuyển các dự án nhà ở thương mại sang làm nhà ở xã
hội để cho thuê hoặc cho thuê mua cho các đối tượng chính sách.
Nhà đầu tư cần cơ cấu lại sản phẩm, chuyển dịch vào phân khúc nhà có khả
năng thanh khoản cao, chuyển mục đích cho thuê văn phòng, chọn những dự án có
khả năng quay vòng nhanh, giãn tiến độ một số dự án nhằm thu hồi vốn nhanh và
tránh đầu tư dàn trải.
Những dự án nào chưa giải phóng mặt bằng xong và không phải là dự án bức
thiết thì có thể dừng lại, những dự án đã giải phóng mặt bằng rồi chưa san nền, nếu
là dự án bất động sản thì có thể dừng lại chuyển mục đích khác.
3.4.3 Nhóm giải pháp về đầu tư
- Khơi dậy tiềm năng của khu vực kinh tế dân doanh, khuyến khích người
dân bỏ vốn ra đầu tư dài hạn thông qua việc tạo dựng môi pháp lí thuận lợi cho
doanh nghiệp hoạt động, bảo vệ chặt chẽ quyền tài sản của nhà đầu tư, giảm thuế
thu nhập cho các doanh nghiệp, giảm đầu tư và các ưu đãi cho các doanh nghiệp
Nhà nước, tập trung hỗ trợ khu vực kinh tế dân doanh về vốn và mặt bằng sản xuất.
Biện pháp này nhằm thu hút vốn của dân cư đầu tư vào phát triển kinh tế thay vì
đầu tư vào mua bán nhà đất. Do vậy sẽ hạn chế được nạn đầu cơ nhà đất trong dân
cư.
- Khi một dự án được duyệt và đi tới giai đoạn xây dựng cần phải thông qua
11 sở có chức năng trong ngành xây dựng. Do có quá nhiều thủ tục hành chính cần
phải giải quyết nên giai đoạn chuẩn bị đầu tư bị kéo dài khá lâu, ảnh hưởng tới các
cơ hội đầu tư của chủ đầu tư, ảnh hưởng tới các kế hoạch huy động vốn cũng như
các vấn đề trượt giá vật tư xây dựng…Vì vậy cần phải nghiên cứu lại hệ thống văn
bản pháp lí để có các sửa đổi cho phù hợp với các cải cách hành chính, tạo ra một
cơ chế “ một dấu- một cửa”, tạo điều kiện cho các nhà đầu tư trong và ngoài nước

88
tham gia đầu tư vào các dự án do nhà nước đề ra, đồng thời hạn chế các tiêu cực
trong công tác thẩm định, xét duyệt và cấp giấy phép xây dựng.
- Thu hút vốn đầu tư nước ngoài là một kênh huy động vốn cũng như kêu
gọi đầu tư vào bất động sản khá hiệu quả nếu chúng ta biết tranh thủ thời cơ và tạo
điều kiện thuận lợi cho các nhà đầu tư nước ngoài. Các địa phương cần ban hành
quy chế thu hút đầu tư nước ngoài vào bất động sản để hỗ trợ giải phóng mặt bằng,
có chính sách một giá với các dịch vụ,…Đặc biệt, cơ quan quản lý phải công bố
danh mục dự án phát triển bất động sản, kêu gọi đầu tư trực tiếp nước ngoài, thành
lập công ty phát triển quỹ đất đảm trách việc chuẩn bị nguồn đất và làm dịch vụ
công về bất động sản. Đồng thời phải thống nhất được với các nhà đầu tư về mức
đền bù giải tỏa, tỷ lệ nhà được bán, mức giá, trách nhiệm xã hội.
3.4.4 Nhóm giải pháp về tài chính
Việc huy động nguồn vốn từ các nhà đầu tư và khách hàng với vai trò là cổ
đông nhằm giúp các doanh nghiệp thiếu vốn đầu tư thực hiện dự án nhà ở có được
công cụ huy động vốn, đồng thời tạo thêm kênh đầu tư mới cho các tầng lớp dân cư.
Cổ phần sẽ được chuyển nhượng tự do để tăng tính thanh khoản và ngân hàng sẽ
đảm nhận giám sát việc giải ngân theo tiến độ thi công công trình. Khi hoàn thành
dự án, toàn bộ bất động sản sẽ được đưa ra bán đấu giá và chia cho các nhà đầu tư
theo tỷ lệ nắm giữ cổ phần, khách hàng có thể nhận bất động sản hoặc có thể quy
đổi sang lợi nhuận.
Hiện nay, lượng tiền nhà rỗi trong dân cư rất lớn nhưng việc thu hút đầu tư
vào thị trường bất động sản vẫn còn hạn chế. Lý do là bởi sản phẩm bất động sản có
giá trị lớn, trong khi vốn nhàn rỗi của người dân thường lại nhỏ lẻ nên khó có thể
tham gia vào được. Do đó, giải pháp được xem là hữu hiệu nhất trong việc huy
động vốn nhà rỗi chính là phải làm sao “chứng khoán hóa được các dự án bất động
sản”. Chứng khoán bất động sản là một loại chứng khoán đặc biệt, kết hợp giữa
hình thức đầu tư chứng khoán và đầu tư bất động sản, được đảm bảo bằng giá trị bất
động sản mà nó đại diện, đồng thời cho phép nhà đầu tư kiếm lời trên biến động giá
trị của bất động sản này, nhưng không nhất thiết nắm giữ quyền sở hữu trực tiếp
một phần hay toàn bộ bất động sản đó trong suốt quá trình sở hữu chứng khoán.
3.4.5 Nhóm giải pháp về tín dụng
Vốn là điều kiện quan trọng đối với sự sống còn của một doanh nghiệp. Hiện
nay, kênh huy động vốn chủ yếu cho các dự án là từ ngân hàng. Nhưng với tình
hình hiện nay, các ngân hàng siết chặt tín dụng làm cho các doanh nghiệp lại càng

89
thêm khốn đốn. Vì vậy, để thị trường bất động sản hoạt động ổn định và lâu dài thì
cần phải có nguồn vốn lớn.
Các ngân hàng và tổ chức tín dụng sở hữu một khối lượng vốn dồi dào. Nó
trở thành kênh huy động vốn của đại đa số các doanh nghiệp. Để huy động nguồn
vốn theo kênh này hiệu quả hơn thì cần phải tăng cường huy động vốn trung và dài
hạn của các ngân hàng kết hợp với nâng tỷ lệ sử dụng vốn ngắn hạn để cho vay
trung và dài hạn. Đồng thời, cần phải thiết lập và nâng cao chất lượng các kênh
thông tin về thị trường bất động sản để làm cơ sở cho các ngân hàng thẩm định dự
án, đánh giá khả năng chi trả của các chủ đầu tư.
Lãi vay ngân hàng hiện nay nếu vay được cho dự án cũng phải từ 20
-24%/năm (vay dài hạn), chủ đầu tư thường chỉ vay khoảng 20 - 30% vốn. Hiện nay
chủ đầu tư hầu như không còn trông đợi vào các nguồn vốn khác mà chỉ phụ thuộc
vào vốn vay ngân hàng nhưng ngân hàng đã siết chặt cho vay và lãi suất vay quá
cao. Nếu vay vốn ngân hàng để xây dựng một chung cư trong vòng 3 - 4 năm thì
chắc chắn giá thành sản phẩm sẽ càng cao hơn nhiều.
Trong giai đoạn khó khăn hiện nay, nhà chung cư tồn đọng, nợ xấu ngày
cành nhiều các ngân hàng cần phải có quyết định đúng đắn để cứu bất động sản và
cứu cả chính mình. Đó là giảm lãi suất ngân hàng đối với những khoản nợ cũ xuống
dưới 15% hoặc ngân hàng cùng với nhà đầu tư tự bàn bạc với nhau để có mức giảm
tốt nhất. Để thị trường bất động sản có thể ấm dần, cần một giải pháp hỗ trợ về vốn
và lãi suất cho người mua nhà. Gói hỗ trợ 30000 tỷ và chính thức triển khai từ
15/4/2013 để hỗ trợ người có thu nhập thấp, cán bộ công chức, viên chức, lực lượng
vũ trang vay để thuê, thuê mua nhà ở xã hội; doanh nghiệp xây nhà xã hội hoặc từ
nhà thương mại chuyển sang nhà xã hội đã được triển khai nhưng cần phải có các
chính sách nới lỏng yêu cầu cho vay, tăng khả năng tiếp cận của người dân nhất là
những người có thu nhập thấp, khó chứng minh được thu nhập….
Nhà nước cần triển khai gói hỗ trợ tín dụng mua nhà lớn hơn. Nếu gói hỗ trợ
này còn được giành cho cả doanh nghiệp thì 30000 tỷ tương ứng với 1,5 triệu USD
là con số quá nhỏ. Bởi lẽ, chỉ tính riêng tại Hà Nội, để hoàn thành các dự án còn
dang dở thì phải mất đến 45 tỷ USD.
Cần có quy định rõ hơn về lãi suất nhằm tạo sự tin tưởng cho người dân mua
nhà. : lãi xuất 6%/ năm là khá hấp dẫn. Tuy nhiên lãi xuất này chỉ được áp dụng cho
3 năm đầu tiên. Trong khi đó, thởi hạn cho vay tối thiểu là 10 năm, vậy những năm

90
còn lại lãi xuất là bao nhiêu. Khi người dân đã vay và mua được nhà, sau 3 năm, lãi
xuất tăng mạnh, vượt quá khả năng chi trả thì sẽ là vấn đề khó giải quyết.

3.4.6 Nhóm giải pháp về quản lý thị trường bất động sản

Nhà chung cư là một xu thế phát triển tất yếu trong quá trình phát triển của
thành phố Hà Nội. Mặc dù đã tiến hành thực hiện nhiều biện pháp trong quá trình
khai thác chung cư nhưng các chính sách này vẫn không thực sự đem lại hiệu quả
cao. Thị trường bất động sản còn nhiều bất ổn, đáng lưu ý là việc nhà nước không
thể kiểm soát được giá nhà chung cư cao tầng, khiến cho giá nhà loại này tăng cao
nhất từ trước tới nay. Để bình ổn và kiểm soát chặt chẽ giá nhà chung cư cao tầng
trên thị trường Hà Nội đồng thời để hạn chế nạn đầu cơ nhà chung cư ngày càng
phát triển, các cơ quan chức năng cần thực hiện các biện pháp sau :

+ Chính quyền thành phố cần có các quy hoạch tổng thể thật chi tiết các khu
đô thị mới, khi bắt tay vào xây dựng một khu đô thị mới cần phải tham khảo ý kiến
của các nhà kinh tế, xã hội học, kiến trúc sư để tránh tình trạng chỉ tập trung vào
quy hoạch sử dụng đất mà không chú ý đến cảnh quan kiến trúc đô thị, dẫn đến tình
trạng nhiều khu đô thị mới bố trí theo kiểu nhà cao tầng bao xung quanh còn ở giữa
là biệt thự và các nhà thấp tầng, khiến cho người dân có cảm giác như sống trong
các ốc đảo. Với kiến trúc này sẽ không thể khiến chung cư trở nên hấp dẫn với
người dân được.

+ Chính quyền thành phố đề ra các chính sách thuế sở hữu trong đó các đối
tượng sở hữu nhà càng lớn thì mức đóng thuế càng tăng cao. Đây là thuế luỹ tiến
nhằm hạn chế nạn đầu cơ nhà đất, đầu cơ căn hộ chung cư. Để thực hiện được các
biện pháp này đòi hỏi phải có sự kiểm soát chặt chẽ trong việc đăng kí hộ khẩu,
kiểm soát chặt chẽ quá trình mua bán nhà đất. Đối với nhà chung cư thì trong quá
trình nhận đơn đăng kí mua nhà phải có bộ phận thẩm định, điều tra lại hộ khẩu của
người nộp đơn trước khi phê duyệt bán nhà. Khi căn hộ chung cư được xây xong
cần phải giao lại cho đúng đối tượng đã đăng kí để tránh việc mua đi bán lại căn hộ
chung cư trong quá trình xây dựng. Đồng thời với việc kiểm soát chặt chẽ quá trình
mua bán nhà chung cư cần phải có chế tài xử phạt thật nặng đối với các chủ đầu tư
cố tình bán căn hộ chung cư nhầm địa chỉ, tức là bán cho những người mua để bán
lại. Quy định mức phạt hành chính cũng như truất quyền tham gia đấu thầu các
công trình khác của các chủ đầu tư vi phạm các chế tài trên.

91
 + Chính quyền thành phố một mặt có các biện pháp để quản lí đối với các
chủ đầu tư, mặt khác cần xem xét các chính sách hỗ trợ cho các đối tượng thực sự
cần nhà ở vay vốn để mua nhà mà vật thế chấp đưa ra chính là căn hộ mà họ mua.
Một cách khác là thực hiện chính sách mua nhà trả góp đối với các đối tượng có khó
khăn về nhà ở. Người mua nhà có thể trả trước 50%, còn lại 50% sẽ thực hiện trả
góp trong vòng 3-5 năm. Các biện pháp này có thể giải quyết được nhu cầu nhà ở
trước mắt cho người dân đô thị trong điều kiện thu nhập vẫn còn thấp như hiện nay.

Một biện pháp khác để hạn chế nạn đầu cơ nhà chung cư, tránh việc các căn
hộ chung cư bỏ trống không có người ở, Chính quyền thành phố đề ra thời gian thu
hồi lại các căn hộ chung cư đã bán và hoàn lại các khoản phí đã thu trong trường
hợp các căn hộ đó sau 6 tháng giao nhà mà không có nhu cầu ở. Biện pháp này liên
quan đến việc quản lí nhà chung cư của chủ đầu tư và các cơ quan chức năng. Cần
phải có sự phối hợp chặt chẽ của các cơ quan có liên quan với chủ đầu tư.
Đồng thời chính quyền thành phố phải ra các quy định nhằm công khai thông
tin thị trường căn hộ chung cư như :
+ Thông tin liên quan đến cung: Thông tin về số lượng nhà ở (hoặc cao ốc)
khởi công xây dựng, tổng chi tiêu cho xây dựng, giá trị đặt hàng cho các hợp đồng
xây dựng, các giấy phép xây dựng đã cấp và tiến độ, số lượng công trình hoàn thành
đưa vào sử dụng.
Thông tin liên quan đến khối lượng thị trường : Thông tin về số lượng nhà
mới đã bán, số lượng bán nhà đã có sẵn, số lượng nhà xây xong chưa bán hết. Tại
Việt Nam, các số liệu này rất khó thu thập vì từ trước đến nay các chủ đầu tư đều
không muốn công bố số liệu thật .
Thông tin liên quan đến giá trị thị trường
Thông tin về chỉ số giá xây dựng/chỉ số giá vật liệu xây dựng, chỉ số thị
trường nhà ở, chỉ số giá bán nhà ở bình quân, chỉ số giá đất bình quân. Các chỉ số về
giá các loại cổ phiếu/chứng khoán bất động sản cũng là thông tin có liên quan chặt
chẽ đến thị trường bất động sản.
- Thông tin liên quan đến cầu
Thông tin về số lượng đơn xin vay mua nhà, giá trị giải ngân cho khoản vay
này, dự kiến mức tăng hộ gia đình mới. Tại Việt Nam, các số liệu trên có thể thu
thập được từ Ngân hàng Nhà nước và các địa phương.

92
 Các thông tin này được công bố rộng rãi trên các phương tiện thông tin đại
chúng như đài, báo, tivi và các phương tiện thông tin ở từng cụm dân cư. Có như
vậy mới hạn chế các chủ đầu tư bưng bít thông tin hoặc tạo ra các thông tin sai lệch
về quỹ nhà hiện có trên thị trường, tạo ra các “cơn sốt ảo” nhà chung cư.
Tăng cường công tác thanh tra, kiểm tra, xử lý vi phạm các quy định pháp
luật về kinh doanh bất động sản; có chế tài xử lý nghiêm khắc đối với các trường
hợp vi phạm.
Cần có cơ quan thẩm định giá, thanh tra, kiểm toán các dự án để các dự án
được minh bạch hơn, giá giao dịch trên thị trường với giá gốc không bị chênh lệch
quá cao. Đồng thời cần đưa ra 1 mức lợi nhuận yêu cầu cho nhà đầu tư.

93
 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ
1. Kết luận
1) Quận Hoàng Mai là một quận mới của địa bàn thành phố Hà Nội trên cơ
sở một phần lãnh thổ của huyện Thanh Trì và của quận Hai Bà Trưng, tốc độ đô thị
hóa rất nhanh, điều kiện kinh tế xã hội không ngừng được cải thiện, nhu cầu về nhà
ở cũng ngày càng tăng. Hiện tại các dự án chung cư trên địa bàn quận nhiều, đa
dạng về quy mô và chủng loại tạo nên một TTBĐS rất tiềm năng nhưng cũng còn
nhiều bất cập. Khắc phục những bất cập trên là vấn đề cấp bách cần được thực hiện
ngay.
Tính đến đầu năm 2011 , tổng diện tích đất tự nhiên toàn quận là 4.032,38 ha
trong đó đất phi nông nghiệp chiếm lớn nhất : 68,73%, cho thấy công tác quy hoạch
kế hoạch sử dụng đất tại địa bàn đã được Ủy ban nhân dân UBND quận triển khai
đi đúng hướng.
Quận Hoàng Mai đang là một điểm nóng trong TTBĐS Hà Nội, công tác
GPMB các dự án đã phát sinh nhiều vướng mắc, khiếu nại của người bị thu hồi đất
làm chậm tiến độ dự án.
2) Thực trạng thị trường căn hộ chung cư Quận Hoàng Mai
- Thị trường bất động sản: Đặc điểm thấy rõ hiện nay của TTBĐS quận
Hoang Mai là sự rớt giá của các loại hàng hóa bất động sản, tuy nhiên với bước đầu
phục hồi của nền kinh tế,tác động mạnh mẽ của nguồn vốn nước ngoài và các gói
tài chính kích thích TTBĐS tại địa bàn đã nóng lên từng ngày.
- Thị trường căn hộ chung cư
Với 97 dự án chung cư đang triển khai, quận Hoàng Mai đang giữ kỷ lục về số
lượng dự án trên cả nước. Nhiều dự án được triển khai, số lượng căn hộ cung ra thị
trường lớn tuy nhiên việc sở hữu một căn hộ với đúng nhu cầu người dân vẫn rất
khó. “Tiền chênh” đã xuất hiện trờ lại, chủ đầu tư dùng nhiều phương thức tạo sóng
ảo, đẩy giá bán lên cao khiến nhu cầu sở hữu nhà ở càng trở nên khó khăn hơn.
Thực tế rằng nhiều căn hộ chung cư khi đi vào hoạt động thì chất lượng đi
xuống một cách nhanh chóng, các dịch vụ quản lý tòa nhà không như quảng bá
khiến cho cái nhìn của người dân về căn hộ chung cư còn e dè.

94
 Đa phần chủ đầu tư đã nắm đúng nhu cầu ở thực của người dân, với khả
năng về tài chính không quá cao. Các căn hộ chung cư được chào giá bán từ 1 đến 2
tỉ đồng ngày càng nhiều, được nhiều người quan tâm, số lượng giao dịch tại phân
khúc này cũng tăng đáng kể so với cùng kỳ năm ngoái. Không chỉ vậy với các tiện
ích đồng bộ, an ninh vệ sinh đảm bảo cũng là một điểm cộng khiến chung cư ngày
càng hút khách trên địa bàn quận
3) Các giải pháp phát triển thị trường căn hộ chung cư
Quận Hoàng Mai ngay lập tức cần phải tổ chức nghiên cứu và triển khai các
giải pháp nâng cao quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất. Có chương trình đào
tạo cán bộ quản lý thị trường bất động sản, thanh tra các dự án còn chậm tiếm độ để
tạo dựng một thị trường căn hộ chung cư minh bạch và hiệu quả nhất.
2. Kiến nghị
1) Nhà nước cần điều chỉnh chính sách thuế phù hợp nhằm giảm gánh nặng
cho các chủ đầu tư dự án, qua đó hạ giá các dự án căn hộ chung cư hình thành trong
tương lai, tạo điều kiện vay vốn gói kích cầu nhà đất và cho phép người nước ngoài
được mua nhà tại Việt nam
2) UBND Thành phố Hà Nội cần nghiên quy định đồng bộ giữa quy hoạch
xây dựng, quy hoạch đô thị và quy hoạch phát triển kinh tế xã hội của Thành phố
nói chung và Quận Hoàng Mai nói riêng .
UBND Quận Hoàng Mai cần rà soát, thu hồi các căn hộ chung bỏ trống trên
địa bàn để hạn chế việc đầu cơ căn hộ chung cư.

95
 TÀI LIỆU THAM KHẢO
1. Bộ Tài nguyên và Môi trường (2008), Báo cáo tình hình 4 năm thi hành Luật đất
đai 2003, Hà Nội.
2. Bộ Tài nguyên và Môi trường (2008), Hoàn thiện chính sách Luật đất đai để hình
thành và phát triển thị trường bất động sản,
3. Nguyễn Đình Bồng, 2010, Trường Đại học Nông nghiệp Hà Nội, Chương trình đào
tạo Thạc sỹ, Quản lý Thị trường bất bất động sản.
4. Đảng Cộng sản Việt nam, 2006, Văn kiện đại hội đại biểu toàn quốc lần thứ X,
2006, Nxb Chính trị Quốc gia
5. Tôn gia Huyên và Nguyễn Đình Bồng, 2007, Quản lý Đất đai và Thị trường bất
động sản, Nxb Bản Đồ
6. Phòng Tài Nguyên và Môi Trường quận Hoàng Mai, Tổng hợp số liệu cấp giấy
chứng nhận của Văn Phòng đăng ký nhà đất quận Hoàng Mai giai đoạn 2005 đến 2011.
7. Phòng Tài nguyên và Môi trường quận Hoàng Mai, Kiểm kê đất đai quận Hoàng
Mai Thành phố Hà Nội.
8. Quốc hội nước CHXHCNVN, 1992, Hiến Pháp , Nxb Chính trị Quốc gia
9. Quốc hội nước CHXHCNVN, 2003, Luật Đất đai , Nxb Chính trị Quốc gia
10. Quốc hội nước CHXHCNVN, 2003, Hiến Pháp , Nxb Chính trị Quốc gia
11. Quốc hội nước CHXHCNVN, 2003, Luật Xây Dựng , Nxb Chính trị Quốc gia
12. Quốc hội nước CHXHCNVN, 2005, Luật Nhà ở , Nxb Chính trị Quốc gia
13. Quốc hội nước CHXHCNVN, 2005, Bộ Luật Dân sự , Nxb Chính trị Quốc gia
14. Quốc hội nước CHXHCNVN, 2006, Luật Kinh doanh Bất động sản , Nxb Chính trị
Quốc gia
15. Thủ tướng Chính phủ, 2004 , Quyết định Số 76/2004/QĐ-TTg của Thủ tướng
Chính phủ phê duyệt định hướng phát triển nhà ở đến năm 2020.
16. Nguyễn Thanh Trà và Nguyễn Đình Bồng, 2005, Thị trường bất động sản, Nxb
Nông nghiệp
17. www.batdongsan.com.vn, www.cafeland.vn
18. www.muabannhadat.com.vn, diaoconline.com.vn, vn.savills.com.vn
19. http://hoangmai.hanoi.gov.vn/cgt/cgtdt/default.html
20. http://vn.savills.com.vn/about-savills

96