KHOA LUẬT – ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI

BỘ MÔN LUẬT KINH DOANH

---0-0---

TIỂU LUẬN KẾT THÚC HỌC PHẦN

MÔN LUẬT ĐẤT ĐAI

Đơn vị giảng dạy : Khoa luật – Đại học Quốc Gia Hà Nội
Giảng viên : PGS.TS Doãn Hồng Nhung
Sinh viên thực hiện : Lê Minh Ngọc
Mã sinh viên : 19063121

Hà Nội – 2022
MỤC LỤC
I. KHÁI NIỆM PHÁP LUẬT THU HỒI ĐẤT ..............................................................................................3
II. NỘI DUNG PHÁP LUẬT THU HỒI ĐẤT ĐAI ......................................................................................4
1. Điều kiện thu hồi đất ..............................................................................................................................4
2. Các trường hợp thu hồi đất theo pháp luật .............................................................................................4
3. Thẩm quyền thu hồi đất........................................................................................................................10
4. Cưỡng chế thu hồi đất ..........................................................................................................................10
4.1. Khái niệm về cưỡng chê thu hồi đất ..............................................................................................10
4.2. Đặc điểm của cưỡng chế thu hồi đất .............................................................................................11
4.3. Nguyễn tắc cưỡng chế thu hồi đất .................................................................................................11
4.4. Điều kiện .......................................................................................................................................12
4.5. Trình tự, thủ tục thực hiện .............................................................................................................12
4.6. Trách nhiệm...................................................................................................................................13
5. Bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất .......................................................................................14
5.1 Khái niệm .......................................................................................................................................14
5.3. Quy định về đối tượng được bồi thường .......................................................................................15
6. Các nguyên tắc ....................................................................................................................................16
7. Giá đất khi Nhà nước bồi thường thu hồi đất .......................................................................................17
7.1. Khái niệm giá đất ..........................................................................................................................17
7.2. Nguyên tắc.....................................................................................................................................17
7.3. Phương pháp xác định giá đất .......................................................................................................18
8. Giải quyết tranh chấp đất đai khi Nhà nước thu hồi đất .......................................................................19
8.1. Khái niệm ......................................................................................................................................19
8.2. Cách thức giải quyết ......................................................................................................................19
III. THỰC TRẠNG VỀ VẤN ĐỀ THU HỒI ĐẤT CỦA NƯỚC TA HIỆN NAY .....................................21
1. Thực trạng về cưỡng chế thu hồi đất ....................................................................................................21
2. Thực trạng giải quyết tranh chấp đất đai khi Nhà nước thu hồi đất hiện nay ......................................22
3. Thực trạng về xác định giá đất .............................................................................................................22
IV. GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VIỆT NAM VỀ THU HỒI ĐẤT ......................................23

2
I. KHÁI NIỆM PHÁP LUẬT THU HỒI ĐẤT
- Luật đất đai năm 1987 và Luật đất đai năm 1993 đã đề cập tới vấn đề thu hồi đất nhưng
chưa định nghĩa rõ thế nào là thu hồi đất mà chỉ liệt kê các trường hợp bị thu hồi đất.
- Khoản 5, Điều 4 Luật đất đai 2003 có giải thích về thuật như này như sau:“ Thu hồi đất
là việc Nhà nước ra quyết định hành chính để thu lại quyền sử dụng đất hoặc thu lại đất đã
giao cho tổ chức, Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn quản lý theo quy định của Luật
này”. Theo đó, ta hiểu, người sử dụng đất bị thu hồi là các tổ chức và Uỷ ban nhân dân cấp
xã. Trong khi, trên thực tế, chủ thể sử dụng đất còn bao gồm các đối tượng khác như hộ gia
đình, cá nhân. Do vậy, việc quy định như Luật đất đai năm 2003 mặc dù đã có sự điều chỉnh
và mở rộng nội hàm của khái niệm thu hồi đất nhưng cách giải thích này chưa thực sự chính
xác, dẫn đến tình trạng bỏ lọt chủ thể sử dụng đất có thể bị thu hồi đất.
- Căn cứ tại Khoản 11, Điều 3, Luật đất đai năm 2013 quy định như sau:
“Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước quyết định thu lại quyền sử dụng đất của người
được Nhà nước trao quyền sử dụng đất hoặc thu lại đất của người sử dụng đất vi phạm pháp
luật về đất đai”.
- Ngoài ra Căn cứ tại Khoản 3, Điều 54, Hiến pháp năm 2013 được Quốc hội thông qua
ngày 28/11/2013, việc thu hồi đất được quy định như sau:
“Nhà nước thu hồi đất do tổ chức, cá nhân đang sử dụng trong trường hợp thật cần thiết do
luật định vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia,
công cộng. Việc thu hồi đất phải công khai, minh bạch và được bồi thường theo quy định
của pháp luật”.
- Khoản 11 Điều 3 Luật Đất đai năm 2013 quy định về khái niệm thu hồi đất về cơ bản đã
hợp lý hơn so với Luật Đất đai năm 2003: “Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước quyết
định thu lại quyền sử dụng đất của người được Nhà nước trao quyền sử dụng đất hoặc thu
lại đất của người sử dụng đất vi phạm pháp luật về đất đai”.
=> Như vậy, có thể hiểu một cách khái quát thu hồi đất là việc Nhà nước ra quyết định hành
chính để thu lại quyền sử dụng đất đã giao cho các chủ thể sử dụng đất theo quy định của
pháp luật đất đai.

3
=> Hậu quả pháp lí của việc thu hồi đất không chỉ liên quan đến quyền lợi của Nhà nước,
các chủ đầu tư mà còn liên quan đến quyền lợi của người bị thu hồi đất. Vì vậy, khi tiến
hành thu hồi đất, Nhà nước cần phải quan tâm đến lợi ích của xã hội cũng như quyền lợi
của người sử dụng đất.
II. NỘI DUNG PHÁP LUẬT THU HỒI ĐẤT ĐAI
1. Điều kiện thu hồi đất
- Mặc dù có những khác biệt nhất định trong định nghĩa của các Luật Đất đai nhưng thu hồi
đất có một điểm chung là dẫn đến hậu quả pháp lý chấm dứt quyền sử dụng đất của người
sử dụng đất hoặc quyền quản lý đất đai của các chủ thể được Nhà nước giao đất để quản lý.
- Cụ thể những điều kiện thu hồi đất đã được qui định tại khoản 1 Điều 16 Luật đất đai năm
2013 về các trường hợp mà Nhà nước ra quyết định thu hồi đất:
“ Nhà nước quyết định thu hồi đất trong các trường hợp sau đây:
a) Thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc
gia, công cộng;
b) Thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai;
c) Thu hồi đất do chấm dứt việc sử dụng đất theo pháp luật, tự nguyện trả lại đất, có nguy
cơ đe dọa tính mạng con người.”
2. Các trường hợp thu hồi đất theo pháp luật
a. Thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh
- Quốc phòng, an ninh là một lĩnh vực đặc biệt đối với mỗi một quốc gia, chính vì lẽ đó,
đất được đưa vào đảm bảo sử dụng trong lĩnh vực này luôn được Nhà nước đặt lên hàng
đầu. Tại Điều 61 Luật đất đai năm 2013, Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng an
ninh trong các trường hợp sau:
“1. Làm nơi đóng quân, trụ sở làm việc;
2. Xây dựng căn cứ quân sự;
3. Xây dựng công trình phòng thủ quốc gia, trận địa và công trình đặc biệt về quốc phòng,
an ninh;
4. Xây dựng ga, cảng quân sự;

4
5. Xây dựng công trình công nghiệp, khoa học và công nghệ, văn hóa, thể thao phục vụ
trực tiếp cho quốc phòng, an ninh;
6. Xây dựng kho tàng của lực lượng vũ trang nhân dân;
7. Làm trường bắn, thao trường, bãi thử vũ khí, bãi hủy vũ khí;
8. Xây dựng cơ sở đào tạo, trung tâm huấn luyện, bệnh viện, nhà an dưỡng của lực lượng
vũ trang nhân dân;
9. Xây dựng nhà công vụ của lực lượng vũ trang nhân dân;
10. Xây dựng cơ sở giam giữ, cơ sở giáo dục do Bộ Quốc phòng, Bộ Công an quản lý.”
=> Về cơ bản, Nhà nước ta đã có quy định khá đầy đủ về các trường hợp được phép thu hồi
đất vì mục đích quốc phòng an ninh. Thế nhưng, trên thực tế, hoạt động thu hồi đất vì mục
đích quốc phòng an ninh vẫn còn gặp nhiều khó khăn như chưa có các cơ chế để kiểm soát
chặt chẽ về quy trình, thủ tục, cơ chế bồi thường chưa thỏa đáng, chưa giáo dục người dân
về tầm quan trọng của đất phục vụ mục đích quốc phòng,...
b. Thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, cộng đồng
- Đảng ta xác định, một trong những nhiệm vụ hàng đầu của toàn Đảng toàn dân chính là:
“Hoàn chỉnh hệ thống pháp luật, chính sách về đất đai bảo đảm hài hòa các lợi ích của Nhà
nước, của người sử dụng đất, của người giao lại quyền sử dụng đất và của nhà đầu tư, tạo
điều kiện thuận lợi để sử dụng có hiệu quả nguồn lực đất đai cho sự phát triển; khắc phục
tình trạng lãng phí và tham nhũng đất đai.” Khoản 1 Mục IV Chiến lược phát triển kinh tế
- xã hội nước ta giai đoạn 2011 – 2020.
- Trên thực tế, việc thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội không chỉ mang lại lợi ích to
lớn cho doanh nghiệp mà còn thúc đẩy quá trình công nghiệp hóa, hiện đại hóa của đất
nước.
- Điều 62 Luật đất đai 2013 cũng quy định các trường hợp thu hồi đất vì mục đích phát triển
kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng như sau:
“Nhà nước thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộngtrong các
trường hợp sau đây:

5
1. Thực hiện các dự án quan trọng quốc gia do Quốc hội quyết định chủ trương đầu tư mà
phải thu hồi đất;
2. Thực hiện các dự án do Thủ tướng Chính phủ chấp thuận, quyết định đầu tư mà phải thu
hồi đất, bao gồm:
a) Dự án xây dựng khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinhmntế; khu
đô thị mới, dự án đầu tư bằng nguồn vốn hỗ trợ phát triển chính thức (ODA);
b) Dự án xây dựng trụ sở cơ quan nhà nước, tổ chức chính trị, tổ chức chính trị - xã hội ở
trung ương; trụ sở của tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao; công trình di tích lịch
sử - văn hóa, danh lam thắng cảnh được xếp hạng, công viên, quảng trường, tượng đài, bia
tưởng niệm, công trình sự nghiệp công cấp quốc gia;
c) Dự án xây dựng kết cấu hạ tầng kỹ thuật cấp quốc gia gồm giao thông, thủylợi, cấp nước,
thoát nước, điện lực, thông tin liên lạc; hệ thống dẫn, chứa xăngdầu, khí đốt; kho dự trữ
quốc gia; công trình thu gom, xử lý chất thải;
3. Thực hiện các dự án do Hội đồng nhân dân cấp tỉnh chấp thuận mà phải thu hồi đất bao
gồm:
a) Dự án xây dựng trụ sở cơ quan nhà nước, tổ chức chính trị, tổ chức chính trị- xã hội;
công trình di tích lịch sử - văn hóa, danh lam thắng cảnh được xếp hạng,công viên, quảng
trường, tượng đài, bia tưởng niệm, công trình sự nghiệp công cấp địa phương;
b) Dự án xây dựng kết cấu hạ tầng kỹ thuật của địa phương gồm giao thông, thủy lợi, cấp
nước, thoát nước, điện lực, thông tin liên lạc, chiếu sáng đô thị; công trình thu gom, xử lý
chất thải;
c) Dự án xây dựng công trình phục vụ sinh hoạt chung của cộng đồng dân cư; dự án tái
định cư, nhà ở cho sinh viên, nhà ở xã hội, nhà ở công vụ; xây dựng công trình của cơ sở
tôn giáo; khu văn hóa, thể thao, vui chơi giải trí phục vụ công cộng; chợ; nghĩa trang,
nghĩa địa, nhà tang lễ, nhà hỏa táng;
d) Dự án xây dựng khu đô thị mới, khu dân cư nông thôn mới; chỉnh trang đô thị, khu dân
cư nông thôn; cụm công nghiệp; khu sản xuất, chế biến nông sản, lâm sản, thủy sản, hải
sản tập trung; dự án phát triển rừng phòng hộ, rừng đặc dụng;

6
đ) Dự án khai thác khoáng sản được cơ quan có thẩm quyền cấp phép, trừ trường hợp khai
thác khoáng sản làm vật liệu xây dựng thông thường, than bùn, khoáng sản tại các khu vực
có khoáng sản phân tán, nhỏ lẻ và khai thác tận thu khoáng sản.”
- Xét về nhiều góc độ khác nhau, phát triển kinh tế - xã hội là một nhiệm vụ hàng đầu của
Nhà nước, và Nhà nước cần có các phương tiện, biện pháp để thực hiện nhiệm vụ đó. Chế
định thu hồi đất là một trong những nội dung quan trọng của chức năng quản lý nhà nước
về đất đai, là một phạm trù không thể thiếu trong toàn bộ các quyền của chủ sở hữu đất đai
do Nhà nước làm đại diện.
c. Thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai
- “Đất đai là tài nguyên đặc biệt của quốc gia, nguồn lực quan trọng phát triển đất nước,
được quản lý theo pháp luật ” Điều 54 Hiến pháp năm 2013 . Chính bởi đất là một nguồn
tài nguyên quý giá đối với mọi quốc gia, vậy nên bảo vệ và quản lý đất đai hợp lý và hiệu
quả cũng là một trong những nhiệm vụ của Nhà nước. Để bảo vệ và ngăn chặn những hành
vi vi phạm trong việc sử dụng đất, khoản 1 Điều 64 Luật đất đai năm 2013 đã quy định về
vấn đề những trường hợp thu hồi đất này như sau:
“1. Các trường hợp thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai bao gồm:
a) Sử dụng đất không đúng mục đích đã được Nhà nước giao, cho thuê, công nhận quyền
sử dụng đất và đã bị xử phạt vi phạm hành chính về hành vi sử dụng đất không đúng mục
đích mà tiếp tục vi phạm;
b) Người sử dụng đất cố ý hủy hoại đất;
c) Đất được giao, cho thuê không đúng đối tượng hoặc không đúng thẩm quyền;
d) Đất không được chuyển nhượng, tặng cho theo quy định của Luật này mà nhận chuyển
nhượng, nhận tặng cho
đ) Đất được Nhà nước giao để quản lý mà để bị lấn, chiếm;
e) Đất không được chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của Luật này mà người sử dụng
đất do thiếu trách nhiệm để bị lấn, chiếm;
g) Người sử dụng đất không thực hiện nghĩa vụ đối với Nhà nước và đã bị xử phạt vi phạm
hành chính mà không chấp hành;

7
h) Đất trồng cây hàng năm không được sử dụng trong thời hạn 12 tháng liên tục; đất trồng
cây lâu năm không được sử dụng trong thời hạn 18 tháng liên tục; đất trồng rừng không
được sử dụng trong thời hạn 24 tháng liên tục;
i) Đất được Nhà nước giao, cho thuê để thực hiện dự án đầu tư mà không được sử dụng
trong thời hạn 12 tháng liên tục hoặc tiến độ sử dụng đất chậm 24 tháng so với tiến độ ghi
trong dự án đầu tư kể từ khi nhận bàn giao đất trên thực địa phải đưa đất vào sử dụng;
trường hợp không đưa đất vào sử dụng thì chủ đầu tư được gia hạn sử dụng 24 tháng và
phải nộp cho Nhà nước khoản tiền tương ứng với mức tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối
với thời gian chậm tiến độ thực hiện dự án trong thời gian này; hết thời hạn được gia hạn
mà chủ đầu tư vẫn chưa đưa đất vào sử dụng thì Nhà nước thu hồi đất mà không bồi thường
về đất và tài sản gắn liền với đất, trừ trường hợp do bất khả kháng.
2. Việc thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai phải căn cứ vào văn bản, quyết định
của cơ quan nhà nước có thẩm quyền xác định hành vi vi phạm pháp luật về đất đai.
3. Chính phủ quy định chi tiết Điều này.”
- Đồng thời tại Khoản 2 và 3 tại điều luật trên cũng cho thấy việc thu hồi đất khi vi phạm
pháp luật về đất đai phải được căn cứ vào văn bản, quyết định của cơ quan nhà nước có
thẩm quyền, chứ không phải thích thu lúc nào cũng, thu mà không có một giấy tờ nào,...
đều là hành vi vi phạm.
d. Thu hồi đất do chấm dứt việc sử dụng đất theo pháp luật, tự nguyện trả
lại đất, có nguy cơ đe dọa tính mạng con người
Những trường hợp này đã được qui định rõ ràng trong Điều 65 Luật đất đai 2013:
“1. Các trường hợp thu hồi đất do chấm dứt việc sử dụng đất theo pháp luật, tự nguyện trả
lại đất, có nguy cơ đe dọa tính mạng con người bao gồm:
a) Tổ chức được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất, được Nhà nước giao đất
có thu tiền sử dụng đất mà tiền sử dụng đất có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước bị giải
thể, phá sản, chuyển đi nơi khác, giảm hoặc không còn nhu cầu sử dụng đất; người sử dụng
đất thuê của Nhà nước trả tiền thuê đất hàng năm bị giải thể, phá sản, chuyển đi nơi khác,
giảm hoặc không còn nhu cầu sử dụng đất;
b) Cá nhân sử dụng đất chết mà không có người thừa kế;
8
c) Người sử dụng đất tự nguyện trả lại đất;
d) Đất được Nhà nước giao, cho thuê có thời hạn nhưng không được gia hạn;
đ) Đất ở trong khu vực bị ô nhiễm môi trường có nguy cơ đe dọa tính mạng con người;
e) Đất ở có nguy cơ sạt lở, sụt lún, bị ảnh hưởng bởi hiện tượng thiên tai khđe dọa tính
mạng con người.
2. Việc thu hồi đất theo quy định tại khoản 1 Điều này phải dựa trên các căn cứ sau đây:
a) Văn bản của cơ quan có thẩm quyền giải quyết đã có hiệu lực pháp luật đối với trường
hợp thu hồi đất quy định tại điểm a khoản 1 Điều này;
b) Giấy chứng tử hoặc quyết định tuyên bố một người là đã chết theo quy định của pháp
luật và văn bản xác nhận không có người thừa kế của Ủy ban nhân dân cấp xã nơi thường
trú của người để thừa kế đã chết đó đối với trường hợp thu hồi đất quy định tại điểm b
khoản 1 Điều này;
c) Văn bản trả lại đất của người sử dụng đất đối với trường hợp quy định tại điểm c khoản
1 Điều này;
d) Quyết định giao đất, quyết định cho thuê đất đối với trường hợp quy định tại điểm d
khoản 1 Điều này;
đ) Văn bản của cơ quan có thẩm quyền xác định mức độ ô nhiễm môi trường, sạt lở, sụt
lún, bị ảnh hưởng bởi hiện tượng thiên tai khác đe dọa tính mạng con người đối với trường
hợp quy định tại điểm đ và điểm e khoản 1 Điều này.
3. Chính phủ quy định chi tiết Điều này.”
- Đối với trường hợp hộ gia đình, cá nhân đã được cấp Giấy chứng nhận mà loại đất là đất
ở tại đô thị hoặc đất ở tại nông thôn thì thời hạn sử dụng đất là ổn định lâu dài mà không
phải thực hiện gia hạn sử dụng đất.
- Đối với trường hợp hộ gia đình, cá nhân đã được cấp Giấy chứng nhận vào mục đích đất
nông nghiệp, thuộc trường hợp trực tiếp sản xuất nông nghiệp do đư c Nhà nước giao đất,
công nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển quyền sử dụng đất, khi hết thời hạn sử dụng đất
thì được tiếp tục sử dụng đất theo thời hạn quy định tại Khoản 1 Điều 126 và Khoản 3 Điều
210 Luật đất đai năm 2013 mà không phải làm thủ tục điều chỉnh thời hạn sử dụng đất.

9
- Tại Khoản 1 Điều 75 Luật Đất đai năm 2013 đã quy định điều kiện được bồi thường về
đất cho hộ gia đình, cá nhân khi Nhà nước thu hồi đất.
3. Thẩm quyền thu hồi đất
Căn cứ Điều 66, Luật Đất đai 2013, thẩm quyền thu hồi đất được quy định như sau:
“1. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định thu hồi đất trong các trường hợp sau đây:
a) Thu hồi đất đối với tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ
chức nước ngoài có chức năng ngoại giao, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, trừ
trường hợp quy định tại điểm b khoản 2 Điều này;
b) Thu hồi đất nông nghiệp thuộc quỹ đất công ích của xã, phường, thị trấn.
2. Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định thu hồi đất trong các trường hợp sau đây:
a) Thu hồi đất đối với hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư;
b) Thu hồi đất ở của người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt
Nam.
3. Trường hợp trong khu vực thu hồi đất có cả đối tượng quy định tại khoản 1 và khoản 2
Điều này thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định thu hồi đất hoặc ủy quyền cho Ủy ban
nhân dân cấp huyện quyết định thu hồi đất.”
4. Cưỡng chế thu hồi đất
4.1. Khái niệm về cưỡng chê thu hồi đất
- Thu hồi đất là một chế định quan trọng trong pháp luật về đất đai. Tuy nhiên, không phải
lúc nào, các cá nhân, tổ chức cũng sẵn sàng chấp nhận quyết định thu hồi đất của Nhà nước
mà có các trường hợp chống đối, không tuân theo, thậm chí tìm cách phá hoại tài sản quốc
gia. Do đó, bên cạnh chế định thu hồi đất, pháp luật về đất đai Việt Nam nói riêng và cả hệ
thống luật pháp nói chung cần xây dựng một cơ chế để đảm bảo chế định thu hồi đất được
thực hiện một cách hiệu quả.
- Biện pháp cưỡng chế thu hồi đất được xác định là biện pháp cuối cùng được các cơ quan
có thẩm quyền áp dụng trong quá trình thu hồi đất. Cưỡng chế thu hồi đất (cưỡng chế thực
hiện quyết định thu hồi đất) được hiểu là biện pháp mà cơ quan có thẩm quyền sử để bắt
buộc người sử dụng đất phải thực hiện việc bàn giao đất, thực hiện quyết định thu hồi đất

10
đã được cơ quan có thẩm quyền ban hành trước đó. Việc thực hiện biện pháp cưỡng chế
thu hồi đất được áp dụng sau khi các cơ quan nhà nước đã thuyết phục, thỏa thuận với người
có đất bị thu hồi nhưng không đạt được sự chấp thuận hay hợp tác.
4.2. Đặc điểm của cưỡng chế thu hồi đất
- Cưỡng chế thu hồi đất là một quyết định hành chính cá biệt.
- Cưỡng chế thu hồi đất do chủ tịch UBND cấp huyện quyết định áp dụng
theo một trình tự, thủ tục chặt chẽ.
- Cưỡng chế thu hồi đất được áp dụng đối với các đối tượng có hành vi không tuân thủ các
quyết định hành chính của cơ quan nhà nước có thẩm quyền mà cụ thể là quyết định thu
hồi đất.
- Cưỡng chế thu hồi đất không chỉ nhằm bảo đảm thực hiện, bảo vệ các quy phạm của ngành
luật đất đai mà còn bảo đảm thực hiện và bảo vệ các quy phạm của cácngành luật khác.
- Đối tượng cưỡng chế không phải chịu chi phí cưỡng chế mà tính vào vốn
dự án hoặc ứng trước từ Tổ chức phát triển quỹ đất.
- Cưỡng chế thực hiện quyết định thu hồi đất chỉ được áp dụng khi xét thấy
Cần thiết và phải bảo đảm hiệu quả thiết thực khi quyết định áp dụng.6 TS. Phan Trung
Hiền, Hoàn thiện pháp luật về cưỡng chế thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh, phát
triển kinh tế - xã hội ở Việt Nam.
4.3. Nguyễn tắc cưỡng chế thu hồi đất
Căn cứ tại khoản 1 Điều 71 Luật đất đai năm 2013, các nguyên tắc cơ bản của cưỡng chế
thu hồi đất gồm:
“a) Việc cưỡng chế phải tiến hành công khai, dân chủ, khách quan, bảo đảm trật tự, an toàn,
đúng quy định của pháp luật;
b) Thời điểm bắt đầu tiến hành cưỡng chế được thực hiện trong giờ hành chính.”
=> Bên cạnh việc đây là các nguyên tắc cơ bản định hướng cho các cơ quan trong quá trình
cưỡng chế thu hồi đất. Quy định này cũng là một nguồn quan trọng cho người sử dụng đất
để có thể căn cứ vào đó đứng ra bảo vệ quyền lợi cho mình khi cơ quan tiến hành cưỡngchế
có sai phạm.

11
4.4. Điều kiện
Căn cứ Khoản 2 Điều 71 Luật đất đai năm 2013, cưỡng chế thu hồi đất được thực hiện khi
có đầy đủ các điều kiện sau:
“a) Người có đất thu hồi không chấp hành quyết định thu hồi đất sau khi Ủy ban nhân dân
cấp xã, Ủy ban Mặt trận Tổ quốc Việt Nam cấp xã nơi có đất thu hồi và tổ chức làm nhiệm
vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng đã vận động, thuyết phục;
b) Quyết định cưỡng chế thực hiện quyết định thu hồi đất đã được niêm yết công khai tại
trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã, địa điểm sinh hoạt chung của khu dân cư nơi có đất thu hồi;
c) Quyết định cưỡng chế thực hiện quyết định thu hồi đất đã có hiệu lực thi hành;
d) Người bị cưỡng chế đã nhận được quyết định cưỡng chế thực hiện quyết định thu hồi đất
có hiệu lực thi hành.
Trường hợp người bị cưỡng chế từ chối không nhận quyết định cưỡng chế hoặc vắng mặt
khi giao quyết định cưỡng chế thì Ủy ban nhân dân cấp xã lập biên bản.”
4.5. Trình tự, thủ tục thực hiện
Khoản 4 Điều 71 Luật đất đai năm 2013, trình tự, thủ tục thực hiện cưỡng chế thu hồi đất
theo 3 bước chính sau:
Bước 1: Trước khi tiến hành cưỡng chế, Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định
thành lập Ban thực hiện cưỡng chế
Bước 2: Ban thực hiện cưỡng chế vận động, thuyết phục, đối thoại với người bị cưỡng chế;
nếu người bị cưỡng chế chấp hành thì Ban thực hiện cưỡng chế lập biên bản ghi nhận sự
chấp hành. Việc bàn giao đất được thực hiện chậm nhất sau 30 ngày kể từ ngày lập biên
bản.
Trường hợp người bị cưỡng chế không chấp hành quyết định cưỡng chế thì Ban thực hiện
cưỡng chế tổ chức thực hiện cưỡng chế;
Bước 3: Ban thực hiện cưỡng chế có quyền buộc người bị cưỡng chế và những người có
liên quan phải ra khỏi khu đất cưỡng chế, tự chuyển tài sản ra khỏi khu đất cưỡng chế; nếu
không thực hiện thì Ban thực hiện cưỡng chế có trách nhiệm di chuyển người bị cưỡng chế
và người có liên quan cùng tài sản ra khỏi khu đất cưỡng chế.

12
Trường hợp người bị cưỡng chế từ chối nhận tài sản thì Ban thực hiện cưỡng chế phải lập
biên bản, tổ chức thực hiện bảo quản tài sản theo quy định của pháp luật và thông báo cho
người có tài sản nhận lại tài sản.
4.6. Trách nhiệm
Các tổ chức, cá nhân có trách nhiệm trong việc thực hiện quyết định cưỡng chế thu hồi đất
được quy định chi tiết, cụ thể tại Khoản 5 Điều 71 Luật đất đai năm 2013 như sau:
Đối với UBND cấp huyện chịu trách nhiệm tổ chức thực hiện việc cưỡng chế, giải quyết
khiếu nại liên quan đến việc cưỡng chế theo quy định của pháp luật về khiếu nại; thực hiện
phương án tái định cư trước khi thực hiện cưỡng chế; bảo đảm điều kiện, phương tiện cần
thiết phục vụ cho việc cưỡng chế; bố trí kinh phí cưỡng chế thu hồi đất.
Đối với ban thực hiện cưỡng chế có trách nhiệm chủ trì lập phương án cưỡng chế và dự
toán kinh phí cho hoạt động cưỡng chế trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyề phê duyệt;
thực hiện cưỡng chế theo phương án đã được phê duyệt; bàn giao đất cho tổ chức làm nhiệm
vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng. Ngoài ra trường hợp trên đất thu hồi có tài sản thì Ban
thực hiện cưỡng chế phải bảo quản tài sản; chi phí bảo quản tài sản đó do chủ sở hữu chịu
trách nhiệm thanh toán.
Đối với lực lượng công an có trách nhiệm bảo vệ trật tự, an toàn trong quá trình tổ chức thi
hành quyết định cưỡng chế thu hồi đất.
Với UBND cấp xã nơi có đất thu hồi có trách nhiệm phối hợp với cơ quan, đơn vị có liên
quan tổ chức thực hiện việc giao, niêm yết công khai quyết định cưỡng chế thu hồi đất;
tham gia thực hiện cưỡng chế; phối hợp với tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng
mặt bằng niêm phong, di chuyển tài sản của người bị cưỡng chế thu hồi đất.
Các cơ quan, tổ chức, cá nhân khác có liên quan chịu trách nhiệm phối hợp với Ban thực
hiện cưỡng chế thực hiện việc cưỡng chế thu hồi đất khi Ban thực hiện cưỡng chế có yêu
cầu.

13
5. Bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất
5.1 Khái niệm
- Theo các chuyên gia Nhật bản, bồi thường được hiểu là phục hồi nguyên trạng, có căn cứ
là hành vi trái pháp luật. Trong luật pháp, bồi thường là một hoạt dộng thường xuyên xảy
ra khi một chủ thể có hành vi gây thiệt hại cho chủ thể khác trong xã hội.
- Luật đất đai, theo Khoản 12 Điều 4 Luật đất đai năm 2013 giải thích về
thuật ngữ bồi thường như sau:
“Bồi thường về đất là việc Nhà nước trả lại giá trị quyền sử dụng đất đối với diện tích đất
thu hồi cho người sử dụng đất”.
- song song với chế định thu hồi đất là việc Nhà nước tiến hành các hoạt
động bồi thường, hỗ trợ, tái định cư cho người bị thu hồi đất. Việc bồi thường được Nhà
nước tiến hành trên cơ sở trả lại giá trị quyền sử dụng đất được tính bằng tiền đối với diện
tích đất thực tế bị thu hồi.
- ngoài ra, Khoản 14 Điều 4 Luật đất đai năm 2013 cũng giải thích về thuật ngữ hỗ trợ như
sau:
“Hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước trợ giúp cho người có đất bị thu hồi để
ổn định đời sống, sản xuất và phát triển”
=> Đây là một hoạt động có ý nghĩa quan trọng không chỉ thể hiện sự quan tâm của Nhà
nước tơi quyền lợi của nhân dân mà còn giúp đỡ phần nào những chi phí, rủi ro của những
cá nhân bị nhà nước thu hồi đất, chuyển đến nơi ở mới, chưa thể ổn định đời sống sản xuất
của mình.
5.2. Nguyên tắc bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất
- Người sử dụng đất khi Nhà nước thu hồi đất nếu có đủ điều kiện được bồi thường quy
định tại Điều 75 của Luật này thì được bồi thường.
- Việc bồi thường được thực hiện bằng việc giao đất có cùng mục đích sử dụng với loại
đất thu hồi, nếu không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng tiền theo giá đất cụ
thể của loại đất thu hồi do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định tại thời điểm quyết định
thu hồi đất.

14
 - Việc bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất phải bảo đảm dân chủ, khách quan, công
bằng, công khai, kịp thời và đúng quy định của pháp luật.
5.3. Quy định về đối tượng được bồi thường
Các đối tượng được Nhà nước bồi thường theo quy định tại Điều 75 Luật đất đai 2013 là:
- Tổ chức, cộng đồng dân cư, hộ gia đình, cá nhân trong nước, cơ sở tôn giáo, người Việt
Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài đang sử dụng dụng đất bị Nhà
nước thu hồi đất.
- Các chủ thể bị thu hồi đất trên còn phải đáp ứng từng điều kiện cụ thể được quy định tại
Điều 75 Luật đất đai năm 2013 nếu muốn được Nhà nước bồi thường. Không phải tất cả
các trường hợp bị thu hồi đất, chủ thể đang sử dụng đất bị thu hổi đều được bồi thường.
Bên cách các trường hợp được quy định rõ trong điều luật về đủ điều kiện được bồi thường,
thì vẫn có những chủ thể có những hành vi vi phạm, trái pháp luật nhằm mục đích hưởng
lợi từ vấn đề bồi thường của Nhà nước. Một số hành vi nêu trên có thể kể đến như sau: chủ
thể sử dụng đất không đúng mục đích, sử dụng đất không có hiệu quả, cố ý huỷ hoại đất
hoặc trường hợp đất được giao không đúng đối tượng, không đúng thẩm quyển, đất lấn
chiếm, đất do cá nhân sử dụng đã chết mà không có người thừa kế, chủ thể sử dụng đất tự
nguyện trả lại đất... thì sẽ không được bồi thường khi bị thu hồi đất.
- Cách thức bồi thường, hỗ trợ: Pháp luật về đất đai quy định hai cách thức để Nhà nước
bồi thường, hỗ trợ đó là bằng tiền hoặc bằng đất (tùy từng trường hợp). Các khoản mà Nhà
nước hỗ trợ khi thu hồi đất đều được quy định rõ tại khoản 2 Điều 83 Luật đất đai và Nghị
định 47/2014/NĐ-CP)
“a) Hỗ trợ ổn định đời sống và sản xuất;
b) Hỗ trợ đào tạo, chuyển đổi nghề và tìm kiếm việc làm đối với trường hợp thu hồi đất
nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp; thu hồi đất ở kết hợp
kinh doanh dịch vụ của hộ gia đình, cá nhân mà phải di chuyển chỗ ở;
c) Hỗ trợ tái định cư đối với trường hợp thu hồi đất ở của hộ gia đình, cá nhân, người Việt
Nam định cư ở nước ngoài mà phải di chuyển chỗ ở;
d) Hỗ trợ khác.”

15
- Đất đang sử dụng bị thu hồi mà chủ thể sử dụng đất có giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất thì được bồi thường. Chủ thể bị thu hồi đất nào thì được bồi thường bằng việc giao đất
mới có cùng mục đích sử dụng, nếu không có đất bồi thường thì được bồi thường bằng giá
trị quyền sử dụng đất tại thời điểm có quyết định thu hồi.
- Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh lập và thực hiện các dự án tái định cư trước khi thu hồi để bồi
thường bằng nhà ở, đất ở cho những người bị thu hồi đất ở phải di chuyển chỗ ở. Khu tái
định cư được quy hoạch chung cho nhiều dự án trên cùng một địa bàn và phải có điều kiện
phát triển bằng hoặc tốt hơn nơi ở cũ. Trường hợp không có khu tái định cư thì người bị
thu hồi đất được bồi thường bằng tiền và được ưu tiên mua hoặc thuê nhà ở thuộc sở hữu
của Nhà nước đối với khu vực đô thị, bồi thường bằng đất ở đối với khu vực nông thôn.
Ngoài ra tùy từng trường hợp Nhà nước sẽ có các biện pháp bảo đảm bồi thường phù hợp,
hợp lý cho từng cá nhân, hộ gia đình,...
6. Các nguyên tắc
a. Nguyên tắc bồi thường, hỗ trợ về đất
Pháp luật về đất đai đã có những quy định chi tiết, rõ ràng về những nguyên tắc trong bồi
thường, hỗ trợ về đất được quy định cụ thể tại Điều 74 Luật đất đai năm 2013 như sau:
“1. Người sử dụng đất khi Nhà nước thu hồi đất nếu có đủ điều kiện được bồi thường quy
định tại Điều 75 của Luật này thì được bồi thường.
2. Việc bồi thường được thực hiện bằng việc giao đất có cùng mục đích sử dụng với loại
đất thu hồi, nếu không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng tiền theo giá đất cụ
thể của loại đất thu hồi do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định tại thời điểm quyết định
thu hồi đất.
3. Việc bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất phải bảo đảm dân chủ, khách quan, công bằng,
công khai, kịp thời và đúng quy định của pháp luật.”
b. Nguyên tắc bồi thường, hỗ trợ về tài sản.
Các nguyên tắc này được quy định cụ thể tại Điều 88 Luật đất đai năm 2013 như sau:
“1. Khi Nhà nước thu hồi đất mà chủ sở hữu tài sản hợp pháp gắn liền với đất bị thiệt hại
về tài sản thì được bồi thường.

16
2. Khi Nhà nước thu hồi đất mà tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở
nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài phải ngừng sản xuất, kinh doanh mà
có thiệt hại thì được bồi thường thiệt hại.”
=> Tuy nhiên, trong thực tế hiện nay, do những hạn chế về công tác quản lý đất đai cho nên
trong nhiều trường hợp, các cơ quan có thẩm quyền vẫn gặp khó khăn trong việc bồi thường
về tài sản cho người bị thu hồi đất.
7. Giá đất khi Nhà nước bồi thường thu hồi đất
Mức bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất là tổng giá trị mà Nhà nước phải bù đắp tổn thất
đối với quyền sử dụng đất của người dân có đất bị thu hồi. Tùy theo giá đất mỗi năm, mức
bồi thường cũng sẽ thay đổi.
7.1. Khái niệm giá đất
Theo Khoản 19 Điều 3 Luật đất đai 2013 quy định về giải thích từ ngữ như sau “Giá đất là
giá trị của quyền sử dụng đất tính trên một đơn vị diện tích đất”. và cũng theo Khoản 20
Điều 3 quy định “Giá trị quyền sử dụng đất là giá trị bằng tiền của quyền sử dụng đất đối
với một diện tích đất xác định trong thời hạn sử dụng đất xác định”
- Các quy định về vấn đề về tính giá đất đã được quy định trong Nghị định số 44/2014/NĐ-
CP (đã được sửa đổi).
7.2. Nguyên tắc
việc định giá đất cần phải được thực hiện đúng pháp luật, công bằng, khách quan, theo
những nguyên tắc nhất định. Theo Điều 112 Luật đất đai năm 2013, các nguyên tắc để xác
định giá đất được quy định như sau:
“a) Theo mục đích sử dụng đất hợp pháp tại thời điểm định giá;
b) Theo thời hạn sử dụng đất;
c) Phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường của loại đất có cùng mục đích sử dụng đã
chuyển nhượng, giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất đối với những nơi có đấu giá quyền
sử dụng đất hoặc thu nhập từ việc sử dụng đất;
d) Cùng một thời điểm, các thửa đất liền kề nhau có cùng mục đích sử dụng, khả năng sinh
lợi, thu nhập từ việc sử dụng đất tương tự như nhau thì có mức giá như nhau.”

17
7.3. Phương pháp xác định giá đất
Có 4 phương pháp xác định giá đất là phương pháp so sánh trực tiếp, phương pháp chiết
trừ, phương pháp thu nhập và phương pháp thặng dư.
Phương pháp so sánh trực tiếp: Đây là phương pháp được sử dụng rộng rãi và được đa số
chấp nhận. Khi sử dụng phương pháp này đòi hỏi người đánh giá phỉa thu thập được càng
nhiều thông tin càng tốt và phải đảm bảo rằng các thông tin đó được sàng lọc kĩ càng, đảm
bảo tính khách quan của thông tin nhận được. Về cơ bản, phương pháp này định giá đất
thông qua phân tích mức giá của các thửa đất trống tương tự về mục đích sử dụng đất, vị
trí, khả năng sinh lợi, điều kiện kết cấu hạ tầng, diện tích, hình thể, tính pháp lý về quyền
sử dụng đất đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất để so sánh,
xác định giá của thửa đất cần định giá. Tuy nhiên phương pháp này chỉ dùng được khi trên
thị trường có các mảnh đất để so sánh.
Phương pháp thu nhập: Phương pháp định giá đất tính bằng thương số giữa mức thu nhập
ròng thu được bình quân một năm trên một đơn vị diện tích đất so với lãi suất tiền gửi tiết
kiệm bình quân một năm tính đến thời điểm định giá đất của loại tiền gửi VNĐ kỳ hạn 12
tháng tại ngân hàng thương mại nhà nước có mức lãi suất tiền gửi tiết kiệm cao nhất trên
địa bàn cấp tỉnh. Phương pháp này thường được dùng để tính giá đất cho thuê sau khi đã
trừ đi phần kinh phí bỏ ra để xây dựng cơ sở hạ tầng và các công trình khác có liên quan.
Phương pháp chiết trừ: phương pháp định giá đất đối với thửa đất có tài sản gắn liền với
đất bằng cách loại trừ phần giá trị tài sản gắn liền với đất ra khỏi tổng giá trị bất động sản
(bao gồm giá trị đất và giá trị tài sản gắn liền với đất). Phương pháp này thường được dùng
để định giá đối với thửa đất có tài sản gắn liền với đất trong trường hợp có đủ số liệu về giá
các bất động sản (gồm đất và tài sản gắn liền với đất) tương tự với thửa đất cần định giá đã
chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất.
Phương pháp thặng dư: phương pháp định giá đất đối với thửa đất có tiềm năng phát triển
theo quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng hoặc được phép chuyển mục đích sử dụng
đất để sử dụng cao nhất và tốt nhất bằng cách loại trừ tổng chi phí ước tính ra khỏi tổng
doanh thu phát triển giả định của bất động sản. Thường được áp dụng đối vớ các thửa đất
có tiềm năng phát triển.
18
8. Giải quyết tranh chấp đất đai khi Nhà nước thu hồi đất
8.1. Khái niệm
Theo khoản 24 Điều 3 Luật đất đai năm 2013, Tranh chấp đất đai là tranh chấp về quyền,
nghĩa vụ của người sử dụng đất giữa hai hoặc nhiều bên trong quan hệ đất đai.
Tranh chấp đất đai giữa cá nhân và Nhà nước là những tranh chấp hành chính trong lĩnh
vực đất đai xảy ra trong quá trình quản lý Nhà nước về đất đai. Giải quyết tranh chấp đất
đai khi Nhà nước thu hồi đất là việc các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền hoặc Tòa án giải
quyết các đơn thư khiếu nại tố cáo của các cá nhân hoặc tổ chức bị ảnh hưởng bởi các quyết
định hành chính về thu hồi đất khi Nhà nước thực hiện thu hồi đất.
- Những tranh chấp xảy ra trong quá trình thu hồi đất là không thể tránh khỏi. Thực tế, khi
thực hiện quá trình này Nhà nước đã gặp phải rất nhiều khiếu nại của người dân về việc bồi
thường, đền bù sau thu hồi đất. Có nhiều nguyên nhân dẫ đến tình trạng trên, có thể xuất
phát từ ý chí người dân, mức bồi thường không hợp lí,... cùng nhiều lí do phát sinh khác.
8.2. Cách thức giải quyết
Điều 204 Luật Đất đai năm 2013 đã quy định: “Người sử dụng đất, người có
quyền lợi và nghĩa vụ liên quan đến sử dụng đất có quyền khiếu nại, khởi kiện
quyết định hành chính hoặc hành vi hành chính về quản lý đất đai.”
Từ đó, có thể thấy sẽ có 2 cách thức giải quyết khi xảy ra tranh chấp đất đai là khiếu nại và
kiện tụng.
a. Giải quyết tranh chấp bằng khiếu nại, tố cáo
- Khiếu nai trong lĩnh vực bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất là việc người có đất bi ̣thu
hồi theo quy đinh của pháp luật khiếu nai, yêu cầu các chủ thể có thẩm quyền giải quyết
khiếu nại hành chính xem xét lại quyết định hành chính về bồi thường khi Nhà nước thu
hồi đất của cơ quan, tổ chức, cá nhân khi họ có căn cứ cho rằng quyết định, hành vi thu hồi
đất đó chưa được bồi thường thỏa đáng hoặc vi phạm pháp luật về đất đai.
- khiếu nại thường xảy ra với tính chất gay gắt do người bị thu hồi đất cho rằng việc bồi
thường là không thỏa đáng hoặc họ cho rằng có vi phạm nghiêm trọng về pháp luật đất đai
làm phương hại đến quyền và lợi ích chính đảng của bản thân
Trong quá trình thu hồi đất, có các khiếu nại liên quan đến tranh chấp đất đai là:
19
(1) Khiếu nại đối với các quyết định, hành vi hành chính khi thực hiện thủ
tục thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất,
(2) khiếu nại đối với các quyết định hành chính, hành vi hành chính về thủ tục cưỡng chế
thực hiện quyết định kiểm đếm bắt buộc, cưỡng chế thi hành quyết định thu hồi đất.
Quy trình khiếu nại được quy định trong Luật Khiếu nại 2011. Giải quyết khiếu nại về đất
đai được thực hiện qua các bước sau đây:
Bước 1: Đơn khiếu nại về đất đai và thụ lý đơn khiếu nại.
Bước 2: Xác minh thu thập chứng cứ về nội dung khiếu nại.
Bước 3: Tổ chức đối thoại và tham gia đối thoại với người sử dụng đất.
Bước 4: Công bố quyết định giải quyết khiếu nại lần đầu, quyết định giải quyết khiếu nại
lần hai về đất đai.
- Bất cập của cách thức giải quyết bằng khiếu nại
- Tính chất của khiếu nại khi Nhà nước thu hồi đất phức tạp, việc thẩm tra
- Tính đúng sai của khiếu nại, lập hồ sơ giải quyết khiếu nại rất khó khăn và tốn nhiều
thời gian do pháp luật có nhiều quy định về vấn đề này.
- Tình trạng khiếu nại đông người, vượt cấp đang ngày càng diễn ra thường xuyên, gây
khó khăn cho cơ quan nhà nước có thẩm quyền giải quyết khiếu nại.
b. Giải quyết bằng kiện ra tòa
Ngoài quyết định hành chính quản lý nhà nước về đất đai thì những hành vi hành chính về
đất đai cũng là một trong những đối tượng khởi kiện được Tòa án giải quyết.
- Một số hành vi vi phạm hành chính có thể bị kiện:
+ Hành vi vi phạm quy định về thu hồi đất bao gồm các hành vi:
- Không thông báo trước cho người có đất bị thu hồi biết về hoạt động thu hồi theo Điều
67 Luật Đất đai năm 2013;
- Không công khai phương án bồi thường, tái định cư; thực hiện bồi thường không đúng
đối tượng, diện tích, mức bồi thường cho người có đất bị thu hồi;
- Làm sai lệch hồ sơ thu hồi đất; xác định sai vị trí và diện tích đất bị thu hồi trên thực
địa; thu hồi đất không đúng thẩm quyền;

20
 - Không đúng đối tượng; không đúng với quy hoạch sử dụng đất chi tiết, kế hoạch sử
dụng đất chi tiết đã được xét duyệt.
+ Hành vi vi phạm về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư bao gồm: Bồi thường, hỗ trợ khi thu
hồi đất không đúng; thực hiện việc giải phóng mặt bằng khi thu hồi đất không đúng; bố trí
tái định cư không đúng quy định.
III. THỰC TRẠNG VỀ VẤN ĐỀ THU HỒI ĐẤT CỦA NƯỚC TA HIỆN NAY
1. Thực trạng về cưỡng chế thu hồi đất
- Mặc dù Luật đất đai năm 2013 đã quy định rằng công tác vận động, thuyết phục là một
trong những điều kiện tiên quyết để tiến hành cưỡng chế thu hồi đất. Thế nhưng cho đến
nay, vẫn chưa có một văn bản quy phạm pháp luật nào hướng dẫn đầy đủ, chi tiết veef công
tác vận động, thuyết phục người có đất bị thu hồi.
- Chính bởi vậy, trong quá trình áp dụng thực tế, chúng ta vẫn gặp phải nhiều khó khăn do
chẳng hạn như tại một số nơi có sự bố trí lực lượng quân sự tỉnh huyện tham gia dù không
được quy định( TS Phan Trung Hiền, Những điều cần biết về bồi thường, hỗ trợ, tái định
cư khi nhà nước thu hồi đất)
- Mặc dù trong Luật đất đai năm 2013 quy định: “Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện ban
hành quyết định cưỡng chế thực hiện quyết định kiểm đếm bắt buộc và tổ chức thực hiện
quyết định cưỡng chế”10 nhưng trong nghị định của Chính phủ lại cho phép
- Chủ tịch hoặc Phó chủ tịch UBND cấp huyện là trưởng ban. Do vậy, trên thực tiễn, hầu
hết việc tổ chức thực hiện cưỡng chế thu hồi đất đều do Phó chủ tịch UBND cấp huyện
thực hiện với vai trò Trưởng ban.
- Nhiều ý kiến cho rằng lực lượng quân đội chứ không phải lực lượng công an mới tham
gia vào quá trình cưỡng chế thu hồi đất. Với ý kiến này có hai quan điểm, thứ nhất là lực
lượng quân đội không thể tham gia bởi Luật và nghị định không quy định, ý kiến thứ hai là
có sự tham gia của lực lượng quân đội bởi lẽ sự đoàn kết, phối hợp giữa công an nhân dân
và quân đội nhân dân là vấn đề có tính quy luật để thực hiện thành công nhiệm vụ xây dựng
và bảo vệ Tổ quốc, (Đặng Văn Hiếu, Tiếp tục phát huy truyền thống đoàn kết, phối hợp
chặt chẽ giữa CAND và QĐND trong sự
nghiệp xây dựng và bảo vệ Tổ quốc, Tạp chí Công an nhân dân, Tháng 12/2014)
21
- Thực tiễn tiến hành vận động, thuyết phục người có đất bị thu hồi tại nhiều địa phương
vẫn còn gặp tương đối nhiều khó khăn do công tác vận động, thuyế phục người dân chưa
thật sự được quan tâm đúng mực, thậm chí còn xảy ra nhiều trường hợp gây phát sinh phức
tạp, ảnh hưởng đến tình hình an ninh, trật tự ở địa phương.
- trong hoạt động cưỡng chế thu hồi đất, chưa có các văn bản hướng dẫn cụ thể về việc
không tiến hành cưỡng chế vào các ngày nghỉ lễ, tết, các dịp tổ chức sự kiện trọng đại của
đất nước hoặc quan trọng của địa phương.
=> pháp luật quy định về trình tự, thủ tục thu hồi đất còn dàn trải, thiếu
thống nhất và khó thực hiện.
2. Thực trạng giải quyết tranh chấp đất đai khi Nhà nước thu hồi đất hiện nay
- Mặc dù Nhà nước đã có nhiều quy định về vấn đề bồi thường, hỗ trợ cho người dân tuy
nhiên tình trạng xảy ra những tranh chấp trong việc thu hồi đất vẫn diễn ra rất nhiều, thậm
chí là gia tăng theo thời gian.
- quá trình đô thị hóa diễn ra mạnh mẽ làm cho nhu cầu sử dụng đất tăng
lên, Nhà nước tăng cường thu hồi đất phục vụ cho mục đích phát triển kinh tế - xã hội, quốc
phòng, an ninh song vấn đề bồi thường, hỗ trợ, tái định cư lại chưa nhận được sự quan tâm
đúng mức như việc thu hồi đất.
- Nhận thức của người dân về những vấn đề liên quan đến đất vẫn còn nhiều sai lầm. Dó có
thể là do phong tục vùng miền, quan điểm lệch lạc, lạc hậu => Việc thu hồi đất gặp khó
khăn vì người dân vẫn chưa hiểu rõ được ý nghĩa cũng như cách thức thu hồi của Nhà nước
dẫn tới nhiều hiểu nhầm giữa nhân dân và cán bộ nhà nước.
- Công tác giải quyết tranh chấp đất đai vẫn còn tồn tại nhiều vấn đề tuy nhiên trên thực tế
Nhà nước vẫn chưa có những quy định, hình phạt cụ thể nào về hành vi vi phạm của các
cán bộ, tổ chức có thẩm quyền. Cụ thể như: đút lót, hối lộ, thực hiện không đúng quy định,
thiếu công bằng, phân biệt đối xử,....
3. Thực trạng về xác định giá đất
- Giá đất và cơ chế xác định giá đất là

22
một vấn đề đặc biệt quan trọng trong hoạt động thu hồi đất. Đặc biệt các quy định về định
giá bồi thường của Luật đất đai 2013 đã có sự điều chỉnh tuy nhiên trên thực tế vẫn còn
nhiều bất cập khi đưa vào áp dụng.
- Việc xác định giá đất cụ thể trong một số trường hợp còn chậm, chưa đáp ứng kịp thời về
tiến độ tính thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, tính bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất.
Trên thực tế, giá đất cụ thể mà Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định thấp hơn nhiều so với
giá đất thị trường. Dẫn tới việ người dân không đồng ý với quy định, làm trái quy định.
IV. GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VIỆT NAM VỀ THU HỒI ĐẤT
Thứ nhất, xây dựng hệ thống pháp luật hoàn chỉnh, bổ sung các lỗ hổng về vi phạm. Bên
cạnh việc thiết lập về một hệ thống pháp luật toàn diện, cần phải cân nhắc về tính thực tế
trong những quy định hỗ trợ Nhà nước sau quá trình thu hồi đất để đảm bảo đầy đủ quyền
lợi của người dân.
Thứ hai, vì đất đai là tài sản của người dân, xét về giá trị của một mảnh đất sẽ luôn tăng
theo thời gian, đó chính là lí do mà sự chệnh lệch giữa giá trị bồi thường, hỗ trợ của Nhà
nước ít hoặc quá ít so với giá trị thực tế của mảnh đất. Đây cũng được coi là một trong
những lí do mà người dân không đồng ý với việc thu hồi đất của Nhà nước, dù biết đây là
quy định phải thực hiện. Vậy nên, với việc thiết lập, bổ sung về pháp luật trong việc thu hồi
đất cần chú ý tới vấn đề giá đất, quy định về giá đất, cách xác định giá đất,.. để bồi thường,
hỗ trợ của Nhà nước cho người dân.
Thứ ba, thiết lập hành lang pháp lý kiểm soát quyền lực khi thực hiện thu hồi đất, tránh các
hành vi lạm dụng quyền lực để tham nhũng, cậy quyền cậy chức. Vấn đề tham nhũng hiện
nay vẫn đang là chủ đề nóng trong quản trị nhà nước. Tham nhũng hiện diện ở bất cứ đâu
bởi lòng tham của con người, ....
Thứ tư, cần nâng cao năng lực cũng như trình độ chuyên môn, nghiệp vụ cho các cơ quan,
tổ chức thực hiện các công tác thu hồi đất. Một phần khó khăn mà chúng ta đang gặp phải
cũng xuất phát từ nguyên nhân trình độ năng lực còn hạn chế của các cá nhân, tổ chức,.. tại
các địa phương, dẫn tới việc áp dụng, truyền đạt nội dung của Nhà nước đến người dân
không đúng hoặc chưa đủ,..

23
Cuối cùng, đẩy mạnh công tác tuyên truyền, giáo dục về pháp luật đất đai cho toàn thể
người dân trên cả nước. Hiện tại, hoạt động này vẫn chưa thực sự được quan tâm nhiều đến,
vậy nên trong tương lai, Nhà nước cần chú trọng hơn trong việc đưa giáo dục về đất đai vào
thực tiễn để tất cả ai ai cũng có hiểu biết về đất đai - đây cũng chính là một trong những
biện pháp giúp người dân hiểu về pháp luật đất đai đồng thời biết thêm về quyền và nghĩa
vụ của mình đối với đất đai, bảo vệ quyền lợi của bản thân, người thân trước những hành
vi thiệt hại .... Vì vậy, cần nâng cao nhận thức pháp luật cũng như Nhà nước cần có sự quan
tâm, đầu tư hơn nữa về vấn đề thiết lập chính sách, pháp luật về đất đai đề người dân có thể
dễ dàng tiếp cận, tìm hiểu và áp dụng được vào thực tế.

24
 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO
1. TS. Phan Trung Hiền, Hoàn thiện pháp luật về cưỡng chế thu hồi đất vì mục
đích quốc phòng, an ninh, phát triển kinh tế - xã hội ở Việt Nam
2. Trương Việt Hoa (2019), Pháp luật về cưỡng chế thu hồi đất và vấn đề thực
tiễn thi hành trên địa bàn thành phố Hà Nội.
3. Giáo trình Luật đất đai (2020), NXB ĐHQG Hà Nội.
4. Trần Cao Hải Yến (2014), Luận văn ThS “Thực thi pháp luật về bồi thường,
hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất trên địa bàn thành phố Hà Nội hiện nay”.
5. Chính phủ (2014), Nghị định số 43/NĐ-CP ngày 15/04/2014 quy định chi tiết
thi hành một số điều của Luật đất đai
6. Chính phủ (2014), Nghị định số 44/NĐ-CP ngày 15/04/2014 quy định về giá
đất
7. Chính phủ (2014), Nghị định số 47/NĐ-CP ngày 15/04/2014 về bồi thường,
hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất
8. Quốc hội (2013), Hiến pháp năm 2013 của nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa
Việt
9. Nam
10.Quốc hội (2013), Luật đất đai năm 2013 của nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa
Việt Nam
11.Quốc hội (2003), Luật đất đai năm 2003 của nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa
Việt
12.Quốc hội (2011), Luật khiếu nại năm 2011 của nước Cộng hòa xã hội chủ
nghĩa Việt Nam

25