2016 - Pháp Luật Về Cho Thuê Quyền Sử Dụng Đất Thực Trạng Và Hướng Hoàn Thiện

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT
THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH KHOA LUẬT THƯƠNG MẠI

------------***-----------
LỮ NGỌC HÀ
PHÁP LUẬT VỀ CHO THUÊ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
THỰC TRẠNG VÀ HƯỚNG HOÀN THIỆN
CHUYÊN NGÀNH LUẬT THƯƠNG MẠI
TP HỒ CHÍ MINH – NĂM 2016

TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT TP. HỒ CHÍ MINH
KHOA LUẬT THƯƠNG MẠI
KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP CỬ NHÂN LUẬT
PHÁP LUẬT VỀ CHO THUÊ QUYỀN SỬ DỤNG

ĐẤT THỰC TRẠNG VÀ HƯỚNG HOÀN THIỆN
SINH VIÊN THỰC HIỆN: LỮ NGỌC HÀ
KHÓA: 37 MSSV: 1253801011574
GV HƯỚNG DẪN: Ths HOÀNG THỊ BIÊN THÙY
TP HỒ CHÍ MINH – NĂM 2016

LỜI CAM ĐOAN
Tôi cam đoan: Khóa luận tốt nghiệp này là công trình nghiên cứu của
riêng tôi, được thực hiện dưới sự hướng dẫn khoa học của Thạc sĩ Luật học
Hoàng Thị Biên Thùy, đảm bảo tính trung thực và tuân thủ các quy định về
trích dẫn, chú thích tài liệu tham khảo. Tôi xin chịu hoàn toàn trách nhiệm về
lời cam đoan này.
Sinh viên
Lữ Ngọc Hà
MỤC LỤC
PHẦN MỞ ĐẦU.......................................................................................................1
CHƯƠNG 1. TỔNG QUAN PHÁP LUẬT VỀ CHO THUÊ QUYỀN SỬ

DỤNG ĐẤT.............................................................................................................. 5
1.1. Khái niệm, đặc điểm của cho thuê quyền sử dụng đất.....................................5
1.1.1. Giao dịch quyền sử dụng đất.....................................................................5
1.1.2. Khái niệm và đặc điểm của cho thuê quyền sử dụng đất...........................9
1.1.3. Phân biệt cho thuê quyền sử dụng đất với một số khái niệm khác..........12
1.1.4. Ý nghĩa của cho thuê quyền sử dụng đất................................................. 14
1.2. Quy định của pháp luật về cho thuê quyền sử dụng đất................................. 15
1.2.1. Cơ sở xác định chủ thể có quyền cho thuê quyền sử dụng đất................15
1.2.2. Chủ thể có quyền cho thuê quyền sử dụng đất........................................ 17
1.2.3. Cho thuê tài sản gắn liền với đất thuê trả tiền thuê hàng năm.................24
1.2.4. Chủ thể được thuê quyền sử dụng đất..................................................... 25
1.2.5. Điều kiện để thực hiện cho thuê quyền sử dụng đất................................ 25
1.2.6. Hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất.................................................... 28
1.2.7. Trình tự, thủ tục cho thuê quyền sử dụng đất.......................................... 30
KẾT LUẬN CHƯƠNG 1:.................................................................................. 31
CHƯƠNG 2. THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ CHO THUÊ QUYỀN SỬ

DỤNG ĐẤT VÀ HƯỚNG HOÀN THIỆN.......................................................... 32
2.1. Về quyền sử dụng đất được phép cho thuê.................................................... 32
2.2.1. Quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất thuê trả tiền thuê hàng năm
không được phép cho thuê................................................................................ 32
2.1.2 Thực hiện quyền cho thuê quyền sử dụng đất.......................................... 38
2.2. Về điều kiện để thực hiện cho thuê quyền sử dụng đất.................................41
2.3. Về chủ thể được thuê quyền sử dụng đất....................................................... 45
2.4. Về trình tự, thủ tục thực hiện cho thuê quyền sử dụng đất............................46
2.4.1. Về việc công chứng, chứng thực hợp đồng............................................. 46
2.4.2. Về việc đăng ký khi thực hiện cho thuê quyền sử dụng đất....................47
KẾT LUẬN CHƯƠNG 2:.................................................................................. 48
PHẦN KẾT LUẬN................................................................................................ 49

PHẦN MỞ ĐẦU
1. Lý do chọn đề tài
Từ xa xưa cho đến bây giờ, đất đai luôn được xem trọng không chỉ về mặt kinh
tế, sản xuất mà còn cả về mặt tinh thần của nhân dân ta. Nước ta, với lịch sử phát
triển đi lên từ những làng xã, lũy tre, cánh đồng với nền kinh tế nông nghiệp gắn
liền với ruộng đất, trải qua bao nhiêu năm xây dựng dưới sự lãnh đạo của Đảng và
Nhà nước, đã dần chuyển mình thành một nước với nền kinh tế hàng hóa, thị trường
đang dần cởi mở và hội nhập. Chính vì thế mà nhu cầu về đất, đặc biệt là đất để đầu
tư sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp ngày càng lớn. Tuy nhiên, đất đai là hữu
hạn, thậm chí còn ngày càng bị thu hẹp do sự biến đổi khí hậu cùng với hiện tượng
băng tan đã làm cho nhiều vùng đất bị nhấn chìm xuống biển. Do đó, việc chủ thể
này xác lập được cho mình quyền sử dụng đất cũng sẽ đồng thời làm hạn chế đi cơ
hội được sử dụng đất của người khác. Cũng bởi lẽ đó mà ngày nay, không chỉ là
“tấc vàng” nữa mà đất đai còn có giá trị hơn cả vàng. Tình hình này đã buộc Nhà
nước cũng như nhân dân ta phải làm sao để sử dụng đất một cách hợp lý, hiệu quả.
Để thể chế hóa các phương thức sử dụng đất hiệu quả thì pháp luật là một công cụ
hữu hiệu. Việc xây dựng và hoàn thiện pháp luật đất đai sẽ góp phần to lớn trong
hoạt động quản lý và sử dụng đất hợp lý, đặc biệt là chế định quyền của người sử
dụng đất. Hầu hết đất đai đều do các chủ thể sử dụng đất khai thác và nắm giữ
quyền sử dụng nên hiện nay, nếu muốn xác lập quyền sử dụng đất cho mình thì chủ
yếu là từ người sử dụng đất thông qua các giao dịch dân sự chứ khó có được trực
tiếp từ phía Nhà nước. Pháp luật quy định cho người sử dụng đất được phép giao
dịch quyền sử dụng đất với nhiều hình thức khác nhau như chuyển đổi, chuyển
nhượng, thừa kế, tặng cho, cho thuê, thế chấp, góp vốn. Là một hình thức giao dịch,
cho thuê quyền sử dụng đất góp phần san sẻ quyền được khai thác công dụng của
đất, một tặng vật của tự nhiên, một tư liệu sản xuất và tiêu dùng không thể thay thế.
Cho thuê quyền sử dụng đất là một hình thức giao dịch tuy có vẻ đơn giản nhưng
cũng khá đặc biệt so với các hình thức khác. Và thực tế việc nghiên cứu cũng như
thực thi quyền này của người sử dụng có vẻ như bị xem nhẹ hơn so với các hình
thức giao dịch khác. Chắc hẳn rằng ai cũng nghĩ đây là một giao dịch đơn giản, ít bị
ràng buộc về mặt pháp lý và cũng ít xảy ra tranh chấp. Nhưng thực sự thì với việc
quy định nhiều loại chủ thể sử dụng đất, nhiều hình thức sử dụng đất cũng như
quyền và nghĩa vụ cho từng chủ thể khác nhau của pháp luật đất đai đã làm hình
thức giao dịch cho thuê quyền sử dụng đất trở nên rối và cũng có những điều kiện,
hạn chế nhất định khi thực hiện quyền này. Mặt khác, Luật Đất đai 2013 có hiệu lực
và thực thi trên thực tế được khoảng 02 năm (từ ngày 01/07/2014) nên nhu cầu tìm
1
hiểu và nghiên cứu các quy định của nó là cấp thiết để áp dụng cho phù hợp với sự
thay đổi. Chính vì vậy, tôi chọn đề tài “Pháp luật về cho thuê quyền sử dụng đất –
Thực trạng và hướng hoàn thiện” để nghiên cứu trong khóa luận tốt nghiệp cử nhân
Luật của mình.
2. Tình hình nghiên cứu đề tài
Pháp luật về cho thuê quyền sử dụng đất là một phần trong quy định của pháp
luật về giao dịch quyền sử dụng đất của người sử dụng đất. Mặt khác, đây lại là một
giao dịch tương đối đơn giản và không có sự chuyển quyền sử dụng đất nên cũng
không nhiều công trình nghiên cứu về đề tài này. Do đó, việc tiếp cận pháp luật về
cho thuê quyền sử dụng đất thường được nghiên cứu là một mảng, một phần khi
nghiên cứu về giao dịch quyền sử dụng đất. Tuy vậy cũng có những công trình
nghiên cứu về đề tài này như:
Luận văn tốt nghiệp cử nhân luật của tác giả Nguyễn Lê Bích Đào năm 2002
với đề tài: “Quyền cho thuê quyền sử dụng đất theo pháp luật hiện hành và hướng
hoàn thiện”. Luận văn này đi sâu tìm hiểu các vấn đề pháp lý về quyền cho thuê
quyền sử dụng đất, lần đầu tiên được công nhận trong Luật Đất đai năm 1993. Qua
đó, tác giả cũng trình bày những bất cập, hạn chế trong pháp luật hiện hành tại thời
điểm đó và đưa ra những phương hướng, đề xuất hoàn hoàn thiện pháp luật. Đây là
công trình nghiên cứu một cách bao quát và đầy đủ nhất về cho thuê quyền sử dụng
đất nhưng lại nghiên cứu dưới các khía cạnh của Luật Đất đai 1993. Pháp luật đất
đai đã có những biến động nhất định với sự ra đời lần lượt của Luật Đất đai 2003 và
mới nhất là Luật đất đai 2013. Do đó mà có nhiều nội dung không còn phù hợp với
pháp luật đất đai hiện nay nữa.
Ngoài công trình trên thì còn có một số công trình khác nữa như: Trong Luận
án tiến sĩ luật học (Trường Đại học Luật Tp. Hồ Chí Minh) của tác giả Lưu Quốc
Thái năm 2009 với đề tài: “Pháp luật về thị trường quyền sử dụng đất- Thực trạng
và hướng hoàn thiện” thì cho thuê quyền sử dụng đất được nghiên cứu dưới dạng là
một hình thức giao dịch trong thị trường về quyền sử dụng đất bên cạnh nhiều hình
thức khác nữa. Trong công trình này, tác giả Lưu Quốc Thái đề cập đến cho thuê
quyền sử dụng đất với tư cách một trong các hình thức giao dịch quyền sử dụng đất
trên thị trường nên chưa nghiên cứu sâu sắc một cách tổng thể và toàn diện về cho
thuê quyền sử dụng đất. Hơn nữa đây là một công trình nghiên cứu sử dụng Luật
Đất đai 2003 nên chưa cập nhật những thay đổi trong Luật mới. Trong cuốn sách
chuyên khảo “Giao dịch và giải quyết tranh chấp giao dịch về quyền sử dụng đất”,
Nhà xuất bản Lao Động do Tiến sĩ Đỗ Văn Đại chủ biên cũng có đưa ra một số vấn
đề pháp lý về cho thuê quyền sử dụng đất. Ngoài ra còn có bài viết “Quyền tiếp cận
2
quyền sử dụng đất của nhà đầu tư nước ngoài” đăng trên tạp chí Khoa học pháp lý
số 1/2015 và sách chuyên khảo “Những vấn đề pháp lý về thị trường quyền sử dụng
đất Việt Nam”, Nhà xuất bản Hồng Đức, năm 2016 của tác giả Lưu Quốc Thái cũng
đề cập đến một số vấn đề về cho thuê quyền sử dụng đất. Tóm lại, với đề tài này thì
cũng chưa nhiều công trình nghiên cứu chuyên sâu nên việc nghiên cứu thêm là cần
thiết.
3. Mục đích nghiên cứu đề tài
Khi nghiên cứu đề tài này thì tác giả hướng tới mục đích là làm rõ các quy định
của pháp luật hiện hành về cho thuê quyền sử dụng đất, tìm hiểu các vướng mắc của
pháp luật khi áp dụng các quy định trên vào thực tiễn đời sống để thuận lợi cho việc
thực thi pháp luật. Qua đó cũng trình bày tổng hợp những ý kiến, góp ý của các nhà
nghiên cứu khác và của bản thân mình để pháp luật đất đai nói chung và pháp luật
về cho thuê quyền sử dụng đất nói riêng ngày càng hoàn thiện.
4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu đề tài
Với đề tài này thì đối tượng nghiên cứu là khái niệm, các đặc điểm cũng như ý
nghĩa của quyền cho thuê quyền sử dụng đất- một quyền năng của người sử dụng
đất được đem quyền sử dụng đất của mình cho người khác thuê. Đồng thời tác giả
cũng nghiên cứu các quy định của pháp luật về cho thuê quyền sử dụng đất và khi
áp dụng vào thực tế thì các quy định này có phù hợp hay không, có gây khó khăn
cho người dân không, có đảm bảo quyền và lợi ích chính đáng cho họ không. Khi
nghiên cứu các quy định của pháp luật, tác giả tập trung đi sâu vào nghiên cứu các
quy định về chủ thể có quyền cho thuê quyền sử dụng đất; chủ thể được thuê quyền
sử dụng đất; các điều kiện phải đáp ứng khi thực hiện quyền này. Còn đối với các
quy định về hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất và trình tự, thủ tục phải thực hiện
thì tác giả chỉ nghiên cứu một số vấn đề cơ bản, cốt lõi mà thôi. Việc nghiên cứu tập
trung nhất trong các văn bản quy phạm pháp luật về đất đai đang có hiệu lực thi
hành như Luật Đất đai 2013 và các văn bản hướng dẫn thi hành…và nghiên cứu
một số ít quy định của pháp luật về đất đai trước đây. Khi nghiên cứu đề tài, tác giả
có sử dụng đến một số quy định của pháp luật dân sự. Do Bộ luật Dân sự 2005 chưa
hết hiệu lực tại thời điểm nghiên cứu mà phải đến ngày 01/01/2017 mới hết hiệu
lực, đồng thời Bộ luật Dân sự 2015 phát sinh hiệu lực nên tác giả sử dụng trong sự
so sánh tương quan giữa hai Bộ luật để trình bày trong để cập nhật hơn và sử dụng
được trong tương lai.
5. Phương pháp tiến hành nghiên cứu
Trong quá trình nghiên cứu, tác giả vận dụng phối hợp nhiều phương pháp khác
nhau như phân tích, so sánh, chứng minh, tổng hợp, liệt kê. Trong đó phương pháp
3
phân tích và tổng hợp là hai phương pháp quan trọng được dung xuyên suốt toàn
luận văn.
6. Bố cục tổng quát của khóa luận
Nội dung của khóa luận được thiết kế làm 02 chương:
Chương 1: Tổng quan pháp luật về cho thuê quyền sử dụng đất.
Chương 2: Thực trạng pháp luật về cho thuê quyền sử dụng đất và hướng hoàn
thiện.
4
PHẦN NỘI DUNG
CHƯƠNG 1. TỔNG QUAN PHÁP LUẬT VỀ CHO THUÊ QUYỀN SỬ

DỤNG ĐẤT
1.1. Khái niệm, đặc điểm của cho thuê quyền sử dụng đất
1.1.1. Giao dịch quyền sử dụng đất
1.1.1.1. Khái niệm và đặc điểm của giao dịch quyền sử dụng đất
Giao dịch theo quy định của pháp luật về dân sự, thì được hiểu là hợp đồng
hoặc hành vi pháp lý đơn phương làm phát sinh, thay đổi hoặc chấm dứt quyền,
nghĩa vụ dân sự. Hợp đồng là sự thỏa thuận của hai hay nhiều bên chủ thể, trong khi
đó hành vi pháp lý đơn phương là hành vi của một chủ thể. Cả hai dạng này đều có
mục đích pháp lý là làm xác lập, thay đổi hay chấm dứt quyền và nghĩa vụ dân sự
của các chủ thể tham gia trong việc chuyển giao quyền sở hữu hoặc quyền chiếm
1
hữu, sử dụng tài sản, các lợi ích khác, làm hay không làm một việc .
Quyền sử dụng đất là một loại tài sản đặc biệt. Tính đặc biệt của nó xuất phát
từ chế độ sở hữu đất đai ở nước ta là sở hữu toàn dân. Hiến pháp và Luật Đất đai
hiện hành đã khẳng định: “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ
2
sở hữu và thống nhất quản lý” . Sở hữu, hiểu về bản chất, là mối quan hệ giữa
người với nhau trong việc chiếm dụng, quản lý, định đoạt các vật phẩm tự nhiên và
3
nhân tạo nhằm thỏa mãn nhu cầu, phục vụ lợi ích của bản thân và toàn xã hội . Còn
về pháp lý, thì quyền sở hữu bao gồm quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền
4
định đoạt tài sản của chủ sở hữu theo quy định của pháp luật . Như vậy để thực hiện
các quyền năng này đối với đất đai trong chế độ sở hữu toàn dân, buộc phải thông
qua một chủ thể cụ thể, đó là Nhà nước. Nhà nước với tư cách là “bộ máy quyền lực
đặc biệt, được tổ chức chặt chẽ để thực thi chủ quyền quốc gia, tổ chức và quản lý
xã hội bằng pháp luật, phục vụ lợi ích giai cấp, lợi ích xã hội và thực thi các cam
5
kết quốc tế” sẽ thực hiện các quyền năng của một chủ sở hữu thực thụ.
Đất đai, không một ai có thể phủ nhận sự quan trọng của nó. Đất đai là một tư
liệu sản xuất, một tư liệu tiêu dùng không thể thay thế mà thiên nhiên ban tặng.
Trong sản xuất, cùng với sức lao động, tiền vốn thì đất đai là một tư liệu đầu vào
1 Trường Đại học Luật Tp. Hồ Chí Minh (2012), Giáo trình Pháp luật về hợp đồng và bồi thường thiệt
hại ngoài hợp đồng, Nhà xuất bản Hồng Đức, tr. 125.
2 Điều 53 Hiến pháp nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 2013; Điều 4 Luật Đất đai (Luật số
45/2013/QH13) ngày 29-11-2013.
3 Lưu Quốc Thái (2016), Những vấn đề pháp lý về thị trường quyền sử dụng đất Việt Nam, Nhà xuất
bản Hồng Đức, tr. 9.
4 Điều 164 Bộ luật Dân sự 2005 (tương ứng với Điều 158 Bộ luật Dân sự 2015).
5 Trường đại học Luật Hà Nội (2013), Giáo trình Lý luận Nhà nước và pháp luật, Nhà xuất bản Công
an nhân dân, tr. 35.
5
không thể thiếu. Trong sinh hoạt, con người cần đất để phục vụ các nhu cầu thiết
yếu như ăn ở, giải trí, tín ngưỡng…Đối với một quốc gia, thì đất đai là cơ sở vất
chất để tạo nên lãnh thổ và thực hiện chủ quyền Nhà nước. Trong môi trường, một
trong các yếu tố quan trọng để cấu thành môi trường sống cho các loài sinh vật là
đất đai. Và đất đai lại là một tài nguyên có giới hạn và không thể tái sinh, trong khi
nhu cầu về đất là đặc biệt lớn. Mặt khác, đất đai chịu sự chi phối bởi tính cố định về
không gian. Chúng ta không thể làm ra đất đai cũng như đem đất ở nơi dư thừa để
bù đắp sự thiếu hụt ở nơi khác được. Do đó mà nhu cầu sở hữu đất đai được xem
như một nhu cầu mang tính thiết yếu tự nhiên và sở hữu nó là một cơ sở cho sự tồn
6
tại và phát triển của con người . Chính vì thế mà quan hệ sở hữu đất đai được xem
là mối quan hệ mang tính nền tảng của xã hội. C.Mác khi nghiên cứu các xã hội,
cũng đã rút ra kết luận rằng: “Sở hữu ruộng đất, nguồn gốc đầu tiên của mọi của
cải, đã trở thành vấn đề lớn, mà việc giải quyết sẽ quyết định tương lai của giai cấp
7
công nhân” . Việc phân bổ đất đai là vấn đề hết sức quan trọng của mọi xã hội, nó
quyết định lợi ích, sự công bằng đối với từng người dân, quyết định đến sự tồn vong
của một chế độ chính trị. Vậy nên, Nhà nước ta, chủ sở hữu duy nhất về đất đai khi
thực hiện quyền sở hữu của mình phải thực sự phù hợp.
Nhà nước bao gồm hệ thống các cơ quan từ trung ương đến địa phương, khi
thực hiện quyền sở hữu thì không thể tự mình trực tiếp khai thác, sử dụng đất được.
Mặt khác, đất đai quan trọng và thiết yếu là vậy nên buộc chủ sử hữu duy nhất của
đất đai là Nhà nước phải sản sẻ quyền năng đối với đất đai của mình cho các chủ thể
khác, cho nhân dân. Khi chuyển giao đất đai cho người khác, Nhà nước không thể
chuyển giao tất cả quyền năng của chủ sở hữu được, bởi nếu làm thế thì các chủ thể
khác sẽ trở thành chủ sở hữu đất đai là trái với chế độ sở hữu đất đai toàn dân của
nước ta. Do đó mà Nhà nước chỉ chuyển giao đất cho các chủ thể sử dụng và các
chủ thể này được gọi là người sử dụng đất. Theo pháp luật về dân sự thì quyền sử
8
dụng là quyền khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản . Bộ luật Dân
sự 2015 bổ sung thêm quyền sử dụng có thể được chuyển giao cho người khác theo
9
thỏa thuận hoặc theo quy định của pháp luật . Nếu chỉ hiểu quyền sử dụng đất giống
với quyền sử dụng một tài sản thông thường như pháp luật dân sự thì hẹp, bởi vì
người sử dụng đất không chỉ được chuyển giao quyền khai thác công dụng của đất
mà có thể chuyển giao luôn toàn bộ quyền và nghĩa vụ trong việc sử dụng đất cho
người khác. Quyền sử dụng đất sau khi được Nhà nước chuyển giao bao gồm quyền
6 Trường Đại học Luật Tp. Hồ Chí Minh (2014), Giáo trình Luật đất đai, Nhà xuất bản Hồng Đức, tr.16.
7 C.Mác – Ph.Ănghen, Tuyển tập (1983), tập V, Nhà xuất bản Hà nội, tr.202.
8 Điều 192 Bộ Luật Dân sự 2005.
9 Điều 189 Bộ luật Dân sự 2015.
6
được khai thác đất và quyền được giao dịch theo đúng nội dung và cách thức mà
pháp luật quy định. Tùy theo cách Nhà nước chuyển giao quyền sử dụng đất thì
người nhận quyền có thể phải trả tiền để có được quyền sử dụng đất. Như vậy, với
đặc thù của chế độ sở hữu toàn dân, thì cái mà có thể đem ra giao dịch chỉ là quyền
sử dụng đất, chứ không thể là đất đai. Nội dung quyền sử dụng đất cũng đã đủ để
đáp ứng được nhu cầu về đất đai trong nhân dân và thông qua quan hệ thị trường,
quyền sử dụng đất cũng sẽ được luân chuyển theo các quy luật khách quan của thị
trường. Điều này là cần thiết trong việc xây dựng nền kinh tế thị trường, mở cửa và
hội nhập ở nước ta hiện nay. Như vậy, giao dịch quyền sử dụng đất là hợp đồng
hoặc hành vi pháp lý đơn phương của người sử dụng đất làm phát sinh, thay đổi
hoặc chấm dứt quyền, nghĩa vụ trong việc sử dụng đất.
Giao dịch quyền sử dụng đất thể hiện sự định đoạt quyền sử dụng đất thông qua
các hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho, thế chấp và góp vốn.
Mặc dù quyền định đoạt quyền sử dụng đất đã chính thức được quy định cho người
sử dụng đất khá lâu, từ Hiến pháp năm 1992, tuy nhiên, pháp luật về đất đai kể cả
trước kia cũng như bây giờ đều không sử dụng cụm từ này mà liệt kê các hình thức
giao dịch người sử dụng đất được thực hiện. Do đó mà không có một sự giải thích
chính thức nào về giao dịch quyền sử dụng đất. Đến Luật Đất đai 2013 mới nhất
cũng chỉ giải thích về chuyển quyền sử dụng đất là việc chuyển giao quyền sử dụng
đất từ người này sang người khác thông qua các hình thức chuyển đổi, chuyển
10
nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất và góp vốn bằng quyền sử dụng đất .
Tại các Điều luật quy định về quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất thì có quy
định người sử dụng đất còn được cho thuê, cho thuê lại, thế chấp quyền sử dụng đất,
không được xếp vào hành vi chuyển quyền. Như vậy, tất cả các hành vi trên của
người sử dụng đất, bao gồm cả chuyển quyền và không chuyển quyền sử dụng đất
đều là hợp đồng hoặc hành vi pháp lý đơn phương làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt
quyền và nghĩa vụ trong sử dụng đất nên được gọi chung là giao dịch quyền sử dụng
đất.
1.1.1.2 Phân loại giao dịch quyền sử dụng đất
Giao dịch quyền sử dụng đất bao gồm nhiều hình thức định đoạt khác nhau.
Căn cứ vào hậu quả pháp lý của giao dịch, có thể chia các hình thức này thành hai
nhóm:
Nhóm thứ nhất là các hình thức giao dịch có sự chuyển giao hoàn toàn quyền
sử dụng đất. Nhóm này bao gồm các hình thức: chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng
cho, thừa kế quyền sử dụng đất. Trước đây, Bộ luật Dân sự 1995 quy định chuyển
10 Khoản 10 Điều 3 Luật Đất đai 2013.
7
quyền sử dụng đất gồm năm hành vi là chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa
kế và thế chấp quyền sử dụng đất đồng bộ với quy định của Luật Đất đai năm 1993.
Đến Bộ luật Dân sự 2005 cũng có quy định chuyển quyền sử dụng đất tương tự như
trước và có bổ sụng thêm hai hành vi là tặng cho, góp vốn quyền sử dụng đất do sự
bổ sung của Luật đất đai 2003. Tuy nhiên, bản chất của hành vi chuyển quyền sử
dụng đất là việc chuyển giao hoàn toàn quyền sử dụng đất từ chủ thể này sang chủ
thể khác làm thay đổi tư cách người sử dụng đất. Do đó mà hai hành vi cho thuê và
thế chấp không đáp ứng sự chuyển giao hoàn toàn quyền sử dụng đất nên quy định
như trên là chưa phù hợp. Nhận thức được điều đó, Luật Đất đai 2013 đã quy định
rõ chuyển quyền sử dụng đất chỉ bao gồm chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho,
thừa kế và góp vốn quyền sử dụng đất. Nhưng quy định này cũng chưa chính xác vì
đối với hình thức góp vốn bằng quyền sử dụng đất thì tùy trường hợp mà có thể dẫn
đến hai hậu quả khác nhau (điều này sẽ được nói đến sau).
Nhóm thứ hai là các hình thức không có sự chuyển giao hoàn toàn quyền sử
dụng đất, gồm hai hình thức là cho thuê và thế chấp quyền sử dụng đất. Khi thực
hiện hai giao dịch này thì không có sự thay đổi tư cách người sử dụng đất mà chỉ có
sự chuyển giao một phần quyền năng đối với quyền sử dụng đất cho bên kia mà
thôi. Bên này vẫn là người sử dụng đất và chịu trách nhiệm về việc khai thác, sử
dụng đất trước Nhà nước.
Còn một hình thức giao dịch quyền sử dụng đất mà tùy thuộc vào từng trường
hợp cụ thể, mới có thể xác định được có hay không sự chuyển giao hoàn toàn quyền
sử dụng đất, đó là hình thức góp vốn. Mặc dù, Luật Đất đai 2013 đã quy định góp
vốn là một trong những hình thức chuyển quyền sử dụng đất nhưng nếu xét về bản
chất, vẫn có trường hợp góp vốn không làm thay đổi chủ thể sử dụng đất. Nếu việc
góp vốn vào một pháp nhân đã được thành lập hoặc góp vốn để thành lập pháp nhân
thì sẽ dẫn đến hệ quả có sự chuyển quyền sử dụng đất. Nếu việc góp vốn của người
sử dụng đất mà không hình thành pháp nhân hay không góp vốn vào pháp nhân như
góp vốn để thực hiện hợp đồng hợp tác kinh doanh, thành lập hộ kinh doanh… thì
sẽ không có sự chuyển quyền sử dụng đất.
Việc phân chia các hình thức giao dịch quyền sử dụng đất thành hai nhóm căn
cứ vào hậu quả pháp lý có ý nghĩa quan trọng. Dựa vào đây, ta có thể xác định được
chủ thể sử dụng đất sau khi thực hiện giao dịch cũng như các quyền và nghĩa vụ
tương ứng của họ với từng hình thức sử dụng đất.
8
1.1.2. Khái niệm và đặc điểm của cho thuê quyền sử dụng đất
1.1.2.1 . Khái niệm cho thuê quyền sử dụng đất
“Cho thuê tài sản là việc bên cho thuê giao tài sản cho bên thuê để sử dụng
trong một thời hạn, bên thuê phải trả tiền thuê bằng một hợp đồng ghi nhận sự thỏa
11
thuận của hai bên” . Quyền sử dụng đất là một quyền tài sản, tức là một tài sản
của người sử dụng đất, do vậy có thể đem cho thuê theo các quy định của pháp luật.
Như vậy, cho thuê quyền sử dụng đất là việc người sử dụng đất, tức bên cho thuê,
chuyển giao quyền sử dụng đất cho bên thuê sử dụng trong một thời hạn nhất định
và bên thuê phải trả tiền thuê theo hợp đồng đã thỏa thuận.
Trong pháp luật đất đai, để cùng chỉ hành vi của người sử dụng đất cho người
khác thuê quyền sử dụng đất, nhà làm luật đã dùng ba thuật ngữ có tên gọi khác
nhau là: cho thuê quyền sử dụng đất; cho thuê lại quyền sử dụng đất và cho thuê lại
đất. Bản chất của cho thuê và cho thuê lại quyền sử dụng đất là không khác nhau,
đều chỉ một quyền của người sử dụng đất được đem quyền sử dụng đất chuyển giao
có thời hạn cho người khác và nhận lại tiền thuê. Điểm khác nhau ở đây chỉ là hình
thức sử dụng đất của người sử dụng đất mà thôi. Nếu người sử dụng đất xác lập
quyền sử dụng đất do được Nhà nước giao đất, công nhận quyền sử dụng đất hoặc
nhận chuyển quyền sử dụng đất có nguồn gốc được Nhà nước giao thì khi cho thuê
quyền sử dụng đất này sẽ được gọi là cho thuê quyền sử dụng đất. Còn nếu người sử
dụng đất xác lập quyền sử dụng đất do được Nhà nước cho thuê đất hoặc nhận
chuyển quyền sử dụng đất có nguồn gốc được Nhà nước cho thuê thì sẽ được gọi là
cho thuê lại quyền sử dụng đất. Có lẽ nhà làm luật sử dụng như vậy là để phân biệt
rõ ràng hơn giữa việc Nhà nước cho thuê đất với việc người sử dụng đất cho thuê
quyền sử dụng đất. Còn cho thuê lại đất được ghi nhận tại khoản 2 Điều 149, khoản
5 Điều 150 Luật Đất đai 2013. Việc dùng thuật ngữ cho thuê lại đất tại quy định này
như là một cách nói ngắn gọn của nhà làm luật khi nói đến cho thuê lại quyền sử
dụng đất, bởi vì người sử dụng đất chỉ có quyền sử dụng đất chứ không phải là chủ
sở hữu đất đai và đất đai là tài sản của họ để đem cho thuê đất. Như vậy, cả ba thuật
ngữ cho thuê quyền sử dụng đất, cho thuê lại quyền sử dụng đất, cho thuê lại đất
đều có nội hàm như nhau, đều chỉ quyền của người sử dụng đất được đem quyền sử
dụng đất của mình cho người khác thuê. Nên khi sử dụng thuật ngữ cho thuê lại
quyền sử dụng đất và cho thuê lại đất thì tức là đang nói đến một quyền là cho thuê
quyền sử dụng đất của người sử dụng đất, chứ không phải là một quyền khác trong
các quyền năng mà pháp luật quy định cho người sử dụng đất. Do đó trong khóa
9
luận này, tác giả xin phép được gọi chung các thuật ngữ này là cho thuê quyền sử
dụng đất để tạo sự thống nhất.
Cho thuê quyền sử dụng đất được xếp vào loại giao dịch không có sự chuyển
quyền sử dụng đất. So với các hình thức có sự chuyển quyền sử dụng đất gồm
chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho và góp vốn quyền sử dụng đất hình
thành pháp nhân thì cho thuê không chỉ khác ở hậu quả pháp lý mà còn có nhiều
điểm khác biệt nữa. Chuyển đổi quyền sử dụng đất là việc người sử dụng đất thỏa
12
thuận chuyển giao quyền sử dụng đất cho nhau theo quy định của pháp luật và
mang tính hiện vật là chủ yếu. Chuyển đổi chỉ áp dụng đối với quyền sử dụng đất
nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân trong cùng một đơn vị hành chính cấp xã để
thuận lợi cho sản xuất nông nghiệp. Cho nên quyền chuyển đổi quyền sử dụng đất
bị hạn chế hơn nhiều so với cho thuê quyền sử dụng đất cả về chủ thể, loại đất và
không gian. Đối với chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì đây là việc người sử
dụng đất chuyển giao hoàn toàn quyền sử dụng đất của mình cho chủ thể khác để
nhận lấy một khoản tiền tương ứng với giá trị quyền sử dụng đất chuyển nhượng
13
theo thỏa thuận phù hợp với pháp luật . Còn góp vốn lại là hành vi dùng quyền sử
dụng đất của mình để liên kết với tài sản của chủ thể khác để hợp tác sản xuất, kinh
doanh và quyền sử dụng đất sẽ được đem ra định giá để xác định tỷ lệ vốn góp.
Chuyển nhượng, góp vốn và cho thuê là ba hình thức mang tính hàng hóa- tiền tệ
điển hình nhất. Người sử dụng đất đều dùng quyền sử dụng đất để đổi lại một khoản
tiền nhất định. Tuy nhiên, chuyển nhượng là hình thức chuyển giao toàn bộ quyền
và nghĩa vụ trong sử dụng đất cho người khác trong khi cho thuê chỉ chuyển giao
một phần mà thôi nên vẫn giữ được tư cách người sử dụng đất. Do đó mà thông
thường, giá chuyển nhượng cao hơn rất nhiều so với giá thuê. Trong khi hành vi góp
vốn lại khác với cho thuê và chuyển nhượng ở bản chất thu lợi từ đất. Ở góp vốn,
người sử dụng đất dùng quyền sử dụng đất của mình làm công cụ cho hoạt động đầu
tư kinh doanh và việc thu lợi ích từ đất không phải trực tiếp từ việc chuyển quyền
mà chính từ hoạt động đầu tư kinh doanh mà người đó thực hiện. Còn chuyển
nhượng và cho thuê thì người sử dụng đất thu lợi ích trực tiếp từ việc chuyển
nhượng, cho thuê và được biểu hiện bằng giá chuyển nhượng, giá thuê quyền sử
dụng đất. Đối với thừa kế quyền sử dụng đất thì đây chỉ là một quan hệ dân sự thuần
túy để chuyển giao quyền sử dụng đất của người chết sang cho người thừa kế trên
cơ sở di chúc hoặc quy định của pháp luật. Loại giao dịch này phát sinh dựa trên
hành vi pháp lý đơn phương của người sử dụng đất là cái chết, có thể là chết về mặt
sinh học hoặc chết về mặt pháp lý mà không có sự thỏa thuân của cả hai
12 Trường Đại học Luật Tp. Hồ Chí Minh, tlđd (6), tr. 244.
10
bên trong quan hệ. Còn tặng cho quyền sử dụng đất là việc người sử dụng đất
chuyển giao quyền sử dụng đất cho người khác mà không yêu cầu đền bù, bên nhận
tặng cho đồng ý nhận quyền sử dụng đất theo thỏa thuận và theo pháp luật. Quan hệ
này không có tính song vụ, trao đổi do đó mà nó có tính phi hàng hóa- tiền tệ.
Cùng là hình thức giao dịch quyền sử dụng đất không có sự chuyển quyền
nhưng giữa cho thuê và thế chấp cũng có sự khác biệt. Thế chấp quyền sử dụng đất
là việc người sử dụng đất dùng quyền sử dụng đất để đảm bảo thực hiện một nghĩa
vụ dân sự khác với bên nhận thế chấp. Bên thế chấp vẫn là người sử dụng đất, được
khai thác công dụng, tính năng và hưởng hoa lợi, lợi tức trên đất, họ chỉ bị hạn chế
quyền giao dịch mà thôi. Mục đích của thế chấp là để đảm bảo nghĩa vụ dân sự, bên
nhận thế chấp chỉ giữ các giấy tờ về quyền sử dụng đất. Khi bên thế chấp không có
khả năng thực hiện nghĩa vụ dân sự thì khi đó sẽ dùng giá trị quyền sử dụng đất để
tiếp tục thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm. Cho thuê không phải là giao dịch bảo
đảm, không nhằm bảo đảm cho một nghĩa vụ khác mà là để thu lợi ích từ đất bằng
cách cho bên thuê được khai thác tính năng, công dụng của đất. Bên thuê phải trả lại
một phần hoa lợi, lợi tức từ việc khai thác đất cho bên thuê, người chịu trách nhiệm
trước Nhà nước về việc sử dụng đất.
1.2.1.2. Đặc điểm của cho thuê quyền sử dụng đất
Thứ nhất, cho thuê quyền sử dụng đất là một hình thức giao dịch không có
sự chuyển quyền sử dụng đất. Bên cho thuê là người sử dụng đất được trực tiếp
khai thác công dụng từ đất, hưởng hoa lợi, lợi tức trên đất và có thể chuyển giao
quyền này cho người khác theo quy định. Khi người sử dụng đất không còn nhu cầu
khai thác trên đất thì có thể cho phép người khác khai thác lợi ích từ đất trong một
thời hạn nhất định. Bằng việc cho thuê, quyền sử dụng đất sẽ được chuyển giao
sang cho bên thuê. Bên thuê được khai thác công dụng của đất, được hưởng hoa lợi,
lợi tức trên đất thuê nhưng phải trích một phần để lợi ích mình nhận được trả cho
bên cho thuê dưới hình thức tiền thuê quyền sử dụng đất. Bên thuê chỉ nhận được
quyền khai thác trên đất mà mình đã thuê quyền sử dụng đất chứ không phải tất cả
các quyền của người sử dụng đất là bên cho thuê. Quyền của bên thuê cũng chỉ phát
sinh theo sự thỏa thuận với bên cho thuê chứ không phát sinh từ việc chuyển giao
quyền sử dụng đất của chủ sở hữu là Nhà nước như bên cho thuê. Điều này cho thấy
rằng, bên thuê quyền sử dụng đất không trở thành người sử dụng đất, tư cách này
vẫn thuộc về bên cho thuê. Bên cho thuê vẫn là người sử dụng đất, là một bên trong
quan hệ đất đai với Nhà nước, vẫn phải thực hiện các nghĩa vụ của người sử dụng
đất và chịu trách nhiệm về việc sử dụng đất, kể cả việc sử dụng của bên thuê trước
Nhà nước.
11
Thứ hai, cho thuê quyền sử dụng đất luôn có thời hạn thuê. Do bên cho thuê
không chuyển giao hẳn quyền sử dụng đất của mình mà việc này chỉ là tạm thời,
nên luôn phải xác định khoảng thời gian chuyển giao, tức là thời hạn thuê. Khi cho
thuê quyền sử dụng đất, các bên được tự do thỏa thuận về thời hạn này dài hay ngắn
theo nhu cầu của mình. Nhưng khi bên cho thuê chấm dứt tư cách người sử dụng đất
do hết thời hạn sử dụng đất thì cũng không có tư cách chủ thể của bên cho thuê,
không thể tiếp tục cho thuê quyền sử dụng đất. Do đó, thỏa thuận về thời hạn thuê
trong hợp đồng thuê quyền sử dụng đất phải đảm bảo không được dài hơn thời hạn
sử dụng đất.
Mặc dù cho thuê quyền sử dụng đất về lý luận không làm phát sinh tư cách
người sử dụng đất cho bên thuê nhưng vẫn có ngoại lệ cho trường hợp này. Đó là
trường hợp doanh nghiệp phát triển hạ tầng khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu
chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế cho các chủ thể khác thuê quyền sử dụng
đất gắn với hạ tầng đã xây dựng. Bên thuê quyền sử dụng đất gắn với hạ tầng vẫn
được pháp luật công nhận là người sử dụng đất, có các quyền và nghĩa vụ luật định
14
trong quá trình sử dụng đất, được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất .
1.1.3. Phân biệt cho thuê quyền sử dụng đất với một số khái niệm khác
Thứ nhất, phân biệt với “cho thuê đất”. Cho thuê quyền sử dụng đất cần được
phân biệt với một thuật ngữ cũng được sử dụng trong pháp luật đất đai, đó là cho
thuê đất. Hai thuật ngữ này là hoàn toàn khác nhau về bản chất. Cho thuê đất là một
hình thức phân phối đất đai của Nhà nước, là cách thức chuyển giao quyền sử dụng
đất từ chủ sở hữu là Nhà nước sang cho người có nhu cầu về đất. Theo quy định tại
khoản 8 Điều 3 Luật đất đai 2013 thì Nhà nước cho thuê đất là việc Nhà nước quyết
định trao quyền sử dụng đất cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất thông qua hợp
đồng cho thuê quyền sử dụng đất. Còn cho thuê quyền sử dụng đất là việc người sử
dụng đất cho người khác thuê quyền sử dụng đất của mình. Quan hệ cho thuê đất và
quan hệ cho thuê quyền sử dụng đất khác nhau về nhiều mặt:
Thứ nhất, về chủ thể thì cho thuê đất là mối quan hệ giữa một bên cho thuê là
Nhà nước, chủ sở hữu và là chủ thể quản lý đất đai với bên thuê là chủ thể có nhu
cầu sử dụng đất. Sau khi thuê đất thì chủ thể này trở thành người sử dụng đất, được
cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Còn trong quan hệ cho thuê quyền sử dụng
đất thì bên cho thuê là người sử dụng đất và bên thuê là một chủ thể khác có nhu
cầu sử dụng đất. Chủ thể thuê này không có tư cách người sử dụng đất, không được
cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (trừ trường hợp ngoại lệ thuê quyền
14 Xem khoản 3, 4 Điều 149 Luật Đất đai 2013.
12
sử dụng đất của doanh nghiệp phát triển hạ tầng khu công nghiệp, cụm công nghiệp,
khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế đã được nói ở trên).
Thứ hai, về đối tượng trong quan hệ thì đối với cho thuê đất, đối tượng là đất
đai thuộc sở hữu của Nhà nước với đầy đủ ba quyền năng chiếm hữu, sử dụng và
định đoạt. Trong quan hệ này Nhà nước sẽ chuyển giao quyền sử dụng đất và quyền
được định đoạt quyền sử dụng đất theo ý chí riêng của Nhà nước. Còn trong quan
hệ cho thuê quyền sử dụng đất thì đối tượng ở đây là quyền sử dụng đất, tức là
quyền khai thác công dụng của đất mà không bao gồm quyền định đoạt quyền sử
dụng đất.
Thứ ba, về nội dung quyền và nghĩa vụ của các bên trong quan hệ. Trong quan
hệ cho thuê đất, quyền của bên cho thuê tức là Nhà nước là quyền tự thân của chủ
sở hữu và của chủ thể quản lý đất đai. Ngoài ra, Nhà nước còn có quyền ban hành
pháp luật về đất đai và thực thi chúng bằng quyền lực công cộng. Đối với bên thuê
là người sử dụng đất thì sẽ có các quyền mà do Nhà nước trao cho và phải thực hiện
các nghĩa vụ trước Nhà nước. Các quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất được
ghi nhận rõ ràng dưới hình thức là các quy định của pháp luật cùng với các chế tài
nghiêm khắc khi họ không thực hiện đúng nghĩa vụ nên mang tính hành chính mệnh
lệnh chứ không được bình đẳng thỏa thuận. Trong khi đó, quan hệ cho thuê quyền
sử dụng là sự bình đẳng thỏa thuận về các quyền và nghĩa vụ giữa các chủ thể là
người sử dụng đất và bên thuê quyền sử dụng đất. Quyền của bên cho thuê phát sinh
từ quyền sở hữu một quyền tài sản là quyền sử dụng đất do Nhà nước chuyển giao.
Còn bên thuê có các quyền theo thỏa thuận trong hợp đồng đã ký kết với người sử
dụng đất. Mặc dù được tự do thỏa thuận nhưng do quyền của bên cho thuê là người
sử dụng đất phát sinh trên cơ sở sự chuyển giao của Nhà nước nên vẫn phải chịu sự
chi phối gián tiếp từ Nhà nước thông qua chủ thể người sử dụng đất.
Thứ hai, phân biệt với “cho thuê lại quyền sử dụng đất với tư cách là quyền
của bên thuê được tiếp tục cho thuê lại quyền sử dụng đất mà mình đã thuê”. Theo
quy định tại Điều 483 Bộ luật Dân sự 2005 (Điều 475 Bộ luật Dân sự 2015) thì bên
thuê có quyền cho thuê lại tài sản mà mình đã thuê, nếu được bên cho thuê đồng ý.
Quyền sử dụng đất là một tài sản và bên thuê quyền sử dụng đất được cho thuê lại
quyền sử dụng đất khi được bên cho thuê là người sử dụng đất đồng ý. Như vậy
quyền cho thuê lại của bên thuê phát sinh dựa trên sự cho phép của bên cho thuê
được thỏa thuận trong hợp đồng. Còn cho thuê quyền sử dụng đất là quyền của
người sử dụng đất dưới hình thức thuê từ Nhà nước được cho chủ thể khác thuê
quyền sử dụng đất của mình. Quyền này là tự thân của người sử dụng đất phát sinh
từ sự chuyển giao của chủ sở hữu đất đai là Nhà nước, được pháp luật ghi nhận chứ
13
không dựa vào sự đồng ý hay không của một chủ thể thường không phải là chủ sở
hữu đất đai, chủ thể mang quyền lực công cộng. Việc nghiên cứu của tác giả trong
khóa luận này chỉ giới hạn ở quyền cho thuê quyền sử dụng đất của người sử dụng
đất mà không nói đến quyền cho thuê lại quyền sử dụng đất của bên thuê quyền sử
dụng đất từ người sử dụng đất.
1.1.4. Ý nghĩa của cho thuê quyền sử dụng đất
Thứ nhất, cho thuê quyền sử dụng đất góp phần làm tăng hiệu quả sử dụng đất.
Cho thuê quyền sử dụng đất là một giao dịch khá phổ biến trên thị trường quyền sử
dụng đất. Hình thức giao dịch này đặc biệt có ý nghĩa đối với những chủ thể không
có nhu cầu hoặc không có điều kiện khai thác sử dụng đất nhưng lại không muốn
mất đi quyền sử dụng đất. Khi cho chủ thể khác thuê quyền sử dụng đất của mình
thì đất không phải để hoang, chủ thể trực tiếp khai thác đất ở đây là bên thuê nhưng
bên cho thuê vẫn được thụ hưởng lợi ích từ đất thông qua tiền thuê đất mà bên thuê
trả cho. Mặt khác, đối với những chủ thể có nhu cầu sử dụng đất trong một thời gian
nhất định hoặc không có nhiều vốn để nhận chuyển nhượng thì việc đi thuê đất từ
chủ thể khác là hợp lý hơn cả. Như vậy, từ quan hệ cho thuê – thuê mà quyền sử
dụng đất được luân chuyển từ người không có nhu cầu sang người có nhu cầu sử
dụng đất làm tăng hiệu quả sử dụng đất.
Thứ hai, cho thuê quyền sử dụng đất góp phần làm giảm tính độc quyền sở hữu
đất của Nhà nước, của chế độ sở hữu toàn dân về đất đai. Cho thuê quyền sử dụng
đất là một hình thức giao dịch quyền sử dụng đất. Khi người sử dụng đất không
được phép sở hữu đất đai thì đổi lại, họ được sở hữu quyền sử dụng đất, được giao
dịch quyền sử dụng đất. Quyền sở hữu đất đai hay quyền sử dụng đất thuộc về ai
không quan trọng mà quan trọng là quyền năng của các chủ thể. So với chế độ sở
hữu tư nhân về đất đai, chủ sử hữu đất đai là các chủ thể tư thì người sử dụng đất
trong chế độ sở hữu Nhà nước về đất đai cũng có những quyền tương tự, chỉ khác
về đối tượng sở hữu. Việc cho phép các chủ thể sử dụng đất được giao dịch quyền
sử dụng đất đã tạo nên thị trường quyền sử dụng đất, cung cấp loại hàng hóa quan
trọng để phát triển nền kinh tế thị trường ở nước ta. Mặt khác, cho thuê quyền sử
dụng đất giúp người sử dụng đất được hưởng thụ lợi ích từ quyền sử dụng đất mà
không phải bỏ công sức ra để khai thác đất, tạo nên sự tương đồng giữa quyền sử
dụng đất với các loại tài sản khác làm cho chế độ sở hữu toàn dân về đất đai không
15
bị “cô lập” khỏi nền kinh tế hàng hóa .
Thứ ba, cho thuê quyền sử dụng đất làm cho thị trường quyền sử dụng đất nói
riêng, thị trường bất động sản nói chung trở nên sôi động hơn. Là một hình thức
15 Lưu Quốc Thái, tlđd (3), tr. 148.
14
giao dịch, cho thuê quyền sử dụng đất sẽ cung cấp hàng hóa quyền sử dụng đất cho
thị trường, đáp ứng nhu cầu ngày một tăng đối với loại hàng hóa này. Hơn nữa, thuê
quyền sử dụng đất giúp các chủ thể đi thuê có quyền sử dụng đất một cách nhanh
chóng hơn, dễ dàng hơn mà lại ít chi phí hơn so với việc nhận chuyển nhượng hay
các hình thức khác. Việc thuê quyền sử dụng đất diễn ra trong một thời hạn nhất
định nên các chủ thể có sự chủ động khi nhu cầu về đất thay đổi. Điều này khiến
cho giao dịch cho thuê quyền sử dụng đất diễn ra phổ biến trên thị trường.
1.2. Quy định của pháp luật về cho thuê quyền sử dụng đất
1.2.1. Cơ sở xác định chủ thể có quyền cho thuê quyền sử dụng đất
Quyền sử dụng đất khi được Nhà nước chuyển giao sang cho người sử dụng đất
thì trở thành một quyền tài sản, tức là một tài sản của người sử dụng đất. Tài sản
muốn tham gia giao dịch trên thị trường thì phải có giá trị. Giá trị của quyền sử
dụng đất được tạo lập nên bởi hai yếu tố: số tiền mà người sử dụng đất nộp cho Nhà
nước dưới hình thức tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và tư bản mà người sử dụng đất
đầu tư vào đất. Tuy nhiên trước hết thì giá trị quyền sử dụng đất được tạo nên bởi số
tiền nộp cho Nhà nước. Người sử dụng đất phải có quyền sử dụng đất thì mới có thể
bỏ tư bản của mình để đầu tư vào đất. Các chủ thể khi muốn có quyền sử dụng đất
phải tự bỏ vốn đầu tư của mình để trả tiền cho Nhà nước nên việc người sử dụng đất
được thực hiện các giao dịch là cần thiết để bù lại khoản tiền đã trả trước này.Vậy
nên, quyền sử dụng đất sẽ được giao dịch phải là quyền sử dụng đất được sử dụng
dưới hình thức đất giao có thu tiền sử dụng đất và thuê đất trả tiền thuê một lần cho
cả thời gian thuê. Còn quyền sử dụng đất do được Nhà nước giao không thu tiền sử
dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê hàng năm thì không được giao dịch. Số tiền sử
dụng đất, số tiền thuê đất đã trả một lần cho cả thời gian thuê vừa tạo cho người sử
dụng đất được khai thác các lợi ích từ đất, vừa tạo nên giá trị cho quyền sử dụng đất
có thể đưa vào giao dịch trên thị trường. Còn người sử dụng đất không phải trả tiền
sử dụng đất hoặc trả tiền thuê đất hàng năm, thì họ chỉ được khai thác công dụng
của đất, chứ không tạo nên giá trị cho quyền sử dụng đất nên không được phép giao
dịch. Số tiền thuê đất được trả hàng năm mặc dù từ vốn của người sử dụng đất
nhưng không đủ lớn để tạo nên giá trị cho quyền sử dụng đất và sẽ được bù trừ với
số hoa lợi, lợi tức mà người sử dụng đất thu được khi sử dụng đất nên không được
phép giao dịch.
Có hai trường hợp ngoại lệ cho nguyên tắc này. Đây là hai trường hợp xuất phát
từ ý chí của Nhà nước, chủ sở hữu đất đai và là chủ thể quản lý xã hội, quản lý đất
đai đã cho phép người sử dụng đất được giao dịch cho thuê quyền sử dụng đất:
15
Đầu tiên là trường hợp hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp được
Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất trong hạn mức. Đất nông nghiệp là
một loại đất vô cùng quan trọng, là nơi để tạo ra nguồn thực phẩm nuôi sống con
người. Việc sử dụng hiệu quả và hợp lý loại đất này ảnh hưởng rất lớn đến nền kinh
tế cũng như đến tình hình an ninh lương thực, bảo vệ môi trường, cuộc sống của đại
bộ phận dân cư. Do đó mà một trong những yêu cầu đặt ra khi xây dựng pháp luật
đất đai là phải ưu tiên bảo vệ quỹ đất nông nghiệp. Thực tế thì đất nông nghiệp đang
ngày càng bị thu hẹp do quá trình công nghiệp hóa, đô thị hóa đang diễn ra mạnh ở
nước ta. Vậy nên việc tăng cường hiệu quả, hiệu suất sử dụng đất nông nghiệp cần
phải được nâng cao. Để sử dụng đất nông nghiệp được hiệu quả thì một trong những
cách thức là phải mở rộng quyền được giao dịch cho người sử dụng đất. Do đó mà
Nhà nước đã giao đất nông nghiệp không thu tiền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá
nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp và trao cho họ quyền được thực hiện các giao
dịch quyền sử dụng đất, được cho thuê quyền sử dụng đất đã tạo thuận lợi cho việc
dịch chuyển đất nông nghiệp được đến với đúng chủ thể có nhu cầu khai thác, sử
dụng để tăng hiệu suất sử dụng, hạn chế sự bỏ hoang ruộng đất. Hộ gia đình, cá
nhân được giao đất nông nghiệp không thu tiền sử dụng đất được chuyển quyền sử
dụng đất nên các chủ thể khác khi nhận chuyển nhượng thì cũng được cho thuê
quyền sử dụng đất như hộ gia đình, cá nhân.
Trường hợp còn lại đó là tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước
ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được Nhà nước cho thuê đất thu tiền
thuê đất hàng năm để xây dựng kết cấu hạ tầng khu công nghiệp, cụm công nghiệp,
khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế được cho các chủ thể khác thuê lại
16
quyền sử dụng đất gắn với hạ tầng với hình thức trả tiền thuê hàng năm . Đây là
một ưu đãi tài chính đối với chủ thể kinh doanh là doanh nghiệp phát triển hạ tầng
nhằm khuyến khích đầu tư vào hoạt động này. Hoạt động xây dựng kết cấu hạ tầng
các khu này là một hoạt động cần lượng vốn đầu tư rất lớn nên khó có thể thuê đất
trả tiền thuê một lần để được thực hiện giao dịch về quyền sử dụng đất nên đa số các
doanh nghiệp này đều sử dụng đất thuê trả tiền hàng năm. Do đó, nếu các doanh
nghiệp này chỉ có quyền như đối với các chủ thể sử dụng đất thuê trả tiền hàng năm
khác, không được cho thuê quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất thì họ sẽ
rất khó khăn trong việc thu hồi lại vốn. Hơn nữa, xuất phát từ mục đích của hoạt
động này là xây dựng kết cấu hạ tầng để kinh doanh hạ tầng đó nên việc mở rộng
quyền như vậy có ý nghĩa rất lớn đối với họ. Trong điều kiện không được thực hiện
các giao dịch khác, đặc biệt là chuyển nhượng thì việc cho thuê quyền sử dụng đất
16
cùng với hạ tầng đã giúp họ thực hiện hoạt động kinh doanh có hiệu quả, đảm bảo
hơn về việc thu hồi vốn. Tuy nhiên, pháp luật chỉ cho phép các doanh nghiệp này
được cho thuê quyền sử dụng đất với hình thức trả tiền thuê hàng năm mà thôi. Xuất
từ nghĩa vụ tài chính của doanh nghiệp phát triển hạ tầng đối với nhà nước là trả tiền
thuê đất hàng năm vì vậy mà những năm sau, doanh nghiệp chưa trả tiền thuê nên
chỉ có thể cho thuê quyền sử dụng đất thuê nhận tiền thuê hàng năm mà thôi. Với
lại, việc chỉ cho phép doanh nghiệp cho thuê theo hình thức trả tiền hằng năm cũng
đảm bảo hơn về tài chính cho nghĩa vụ trả tiền thuê đất cho Nhà nước của doanh
nghiệp. Nhưng nếu xét về phương diện của doanh nghiệp thì cũng làm hạn chế việc
tận dụng nguồn vốn dài hạn từ hoạt động cho thuê này.
1.2.2. Chủ thể có quyền cho thuê quyền sử dụng đất

Cho thuê quyền sử dụng đất là một quyền năng của người sử dụng đất. Người
sử dụng đất là người được chủ sở hữu đất đai là Nhà nước trao quyền sử dụng đất.
Người sử dụng đất có quyền sử dụng đất được khai thác công dụng từ đất, hưởng
hoa lợi, lợi tức trên đất và được phép thực hiện các giao dịch đối với quyền năng đó
theo quy định của pháp luật. Để trở thành người sử dụng đất thì các chủ thể phải xác
lập quyền sử dụng đất theo các căn cứ mà Nhà nước đưa ra. Pháp luật đất đai quy
định các căn cứ xác lập quyền sử dụng đất gồm: được Nhà nước giao đất, cho thuê
đất; nhận chuyển quyền sử dụng đất thông qua các hình thức chuyển đổi, chuyển
nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất và góp vốn bằng quyền sử dụng đất;
được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất. Hiện nay, Nhà nước phân phối đất
đai với thời hạn khá dài, cùng với chủ trương phát triển thị trường quyền sử dụng
đất bằng việc hạn chế thu hồi đất của chủ thể này để trao cho chủ thể khác. Do đó
các chủ thể muốn có quyền sử dụng đất thì chủ yếu sẽ phải thông qua các giao dịch
quyền sử dụng đất trên thị trường.
Căn cứ vào các đặc điểm vốn có của người sử dụng đất và nhu cầu cần phân
định quyền, nghĩa vụ cho từng chủ thể, Luật Đất đai 2013 phân loại người sử dụng
đất thành: hộ gia đình, cá nhân trong nước; cộng đồng dân cư; cơ sở tôn giáo; tổ
chức nước ngoài có chức năng ngoài giao; người Việt Nam định cư ở nước ngoài;
doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài. Việc phân loại người sử dụng đất kéo theo
sự phân định về quyền và nghĩa vụ sử dụng đất ứng với mỗi loại chủ thể. Mặc dù
pháp luật quy định mỗi nhóm chủ thể sử dụng đất có những quyền năng khác nhau,
quy định ở những điều luật khác nhau tạo nên sự so sánh, đối chiếu dẫn đến có sự
bất bình đẳng trong sử dụng đất. Tuy nhiên, việc phân loại như trên là cần thiết, một
mặt nó giúp chúng ta dễ dàng tiếp cận và hiểu các quy định về quyền của người sử
dụng đất, mặt khác đây cũng là cách thức để Nhà nước thực hiện các chính sách về
17
đất đai theo hướng khuyến khích, ưu tiên chủ thể nào, hạn chế chủ thể nào trong sử
dụng đất cho phù hợp với những chiến lược xây dựng và phát triển đất nước ở từng
thời kì. Mỗi loại chủ thể sử dụng đất, với những đặc điểm khác nhau, mục đích sử
dụng đất khác nhau cũng sẽ xác lập quyền sử dụng đất theo căn cứ khác nhau và
quyền, nghĩa vụ sử dụng đất của họ cũng có những điểm khác biệt.
Tuy có nhiều chủ thể sử dụng đất là vậy nhưng không phải chủ thể nào cũng có
quyền cho thuê quyền sử dụng đất mà chỉ có các chủ thể đáp ứng các điều kiện mà
pháp luật quy định mà thôi, bao gồm:
1.2.2.1. Hộ gia đình, cá nhân
Hộ gia đình, cá nhân là hai chủ thể sử dụng đất phổ biến nhất bởi tính đa dạng
về số lượng và hình thức xác lập quyền sử dụng đất. Hộ gia đình sử dụng đất theo
Luật Đất đai 2013 là những người có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng
theo quy định của pháp luật về hôn nhân và gia đình, đang sống chung và có quyền
sử dụng đất chung vào thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận
17
quyền sử dụng đất; nhận chuyển quyền sử dụng đất . Như vậy, trước hết các thành
viên trong hộ gia đình phải có một trong các quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi
dưỡng và các quan hệ này phải được xác lập theo đúng căn cứ, trình tự thủ tục mà
pháp luật về hôn nhân, gia đình. Thứ hai, quyền sử dụng đất họ có được là trong lúc
sống chung do được Nhà nước giao, cho thuê, cộng nhận quyền sử dụng đất; nhận
chuyển quyền sử dụng đất từ chủ thể khác. Số lượng thành viên hộ gia đình là một
yếu tố động phụ thuộc vào quá trình sinh, ly, tử, biệt, tách, nhập thành viên. Do đó
mà việc xác định thành viên của hộ gia đình phải xác định vào thời điểm hộ gia đình
xác lập quyền sử dụng đất và được cấp Giấy chứng nhận. Thứ ba, khi tham gia giao
dịch quyền sử dụng đất, hộ gia đình tham gia với tư cách hộ gia đình – một tập thể -
chứ không phải tư cách của cá nhân thành viên trong hộ và thực hiện quyền thông
qua người đại diện, thông thường là chủ hộ. Còn cá nhân, tuy Luật không nói rõ
nhưng cần phải hiểu, cá nhân sử dụng đất là cá nhân trong nước, có quốc tịch Việt
nam và không cư trú, sinh sống lâu dài ở nước ngoài, có quyền sử dụng đất hợp
pháp trên lãnh thổ Việt Nam. Theo quy định, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất được
chia thành hai loại là trực tiếp sản xuất nông nghiệp và không trực tiếp sản xuất
nông nghiệp căn cứ vào nguồn gốc thu nhập của họ. Nếu hộ gia đình sử dụng đất
mà có nguồn thu nhập ổn định từ sản xuất nông nghiệp trên đất đó thì được xem là
trực tiếp sản xuất nông nghiệp. Việc phân định như vậy là để xác định hình thức sử
dụng đất nông nghiệp của họ thuộc trường hợp được Nhà nước giao không thu tiền
17 Khoản 29, Điều 3 Luật Đất đai 2013.
18
sử dụng đất hay không, một sự ưu đãi lớn mà Nhà nước dành riêng cho chủ thể là cá
nhân, hộ gia đình trực tiếp sản xuất nông nghiệp.
Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất thuộc một trong các trường hợp sau thì được
cho thuê quyền sử dụng đất:
Thứ nhất, được Nhà nước giao đất, kể cả có và không thu tiền sử dụng đất, cho
thuê đất trả tiền thuê một lần cho cả thời gian thuê.
Thứ hai, nhận chuyển quyền sử dụng đất thông qua nhận chuyển đổi, chuyển
nhượng, tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất.
Thứ ba, được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất.
Thứ tư, thuê quyền sử dụng đất từ doanh nghiệp phát triển hạ tầng khu công
nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế mà tiền
thuê được trả một lần cho cả thời gian thuê.
Thứ năm, đất được chuyển mục đích từ loại đất không thu tiền sử dụng đất sang
loại đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất trả tiền thuê một lần cho cả thời gian
thuê.
1.2.2.2. Tổ chức kinh tế
Tổ chức kinh tế cũng là một chủ thể sử dụng đất phổ biến sau hộ gia đình, cá nhân.
Sự tham gia của chủ thể này làm cho thị trường quyền sử dụng đất trở nên sôi động hơn
bởi tính chất thương mại của nó. Tuy nhiên cần hiểu chính xác tổ chức kinh tế gồm cụ
thể các chủ thể nào bởi có sự khác biệt giữa quy định của pháp luật đất đai và pháp luật
về đầu tư, doanh nghiệp. Theo quy định tại khoản 16 Điều 3 Luật Đầu tư 2014 thì tổ
chức kinh tế là tổ chức được thành lập và hoạt động theo quy định của pháp luật Việt
Nam, gồm doanh nghiệp, hợp tác xã, liên hiệp hợp tác xã và các tổ chức khác thực hiện
hoạt động đầu tư kinh doanh. Mặt khác, Luật Đầu tư 2014 cũng quy định tổ chức kinh
tế có vốn đầu tư nước ngoài là tổ chức kinh tế có nhà đầu tư nước ngoài là thành viên
18
hoặc cổ đông . Còn Luật Doanh nghiệp 2014 thì quy định doanh nghiệp Việt nam là
doanh nghiệp được thành lập hoặc đăng ký thành lập theo pháp luật Việt Nam và có trụ
19
sở chính tại Việt Nam . Như vậy cả pháp luật về đầu tư và pháp luật về doanh nghiệp
đều thừa nhận doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài là doanh nghiệp Việt Nam, là tổ
chức kinh tế. Trong khi đó, Luật Đất đai 2013 quy định rằng tổ chức kinh tế bao gồm
doanh nghiệp, hợp tác xã và các tổ chức kinh tế khác theo quy định của pháp luật về
20
dân sự, trừ doanh nhiệp có vốn đầu tư nước ngoài . Do đó tổ chức kinh tế với tư cách
là chủ thể sử dụng đất, sẽ không bao gồm doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài. Sự
18 Khoản 17 Điều 3 Luật Đầu tư 2014.

19 Khoản 9 Điều 4 Luật Doanh nghiệp 2014.
19
khác nhau giữa quy định của pháp luật như vậy được hiểu là do nhu cầu cần phân
hóa quyền, nghĩa vụ cho từng loại chủ thể để có thể ưu tiên cho những thành phần
kinh tế nhất định, phù hợp với chính sách phát triển kinh tế xã hội trên cơ sở tài sản
21
của Nhà nước, nhất là việc bảo hộ các doanh nghiệp của Việt Nam . Cho nên khi
nói đến tổ chức kinh tế sử dụng đất thì phải khẳng định là không bao gồm doanh
nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài.
Tổ chức kinh tế sử dụng đất thuộc các trường hợp sau thì được cho thuê quyền
sử dụng đất:
Thứ nhất, xác lập quyền sử dụng đất thông qua được Nhà nước giao đất có thu
tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê một lần cho cả thời gian thuê.
Thứ hai, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất có nguồn gốc được Nhà nước
giao có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê một lần mà tiền đã trả không
có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước
Thứ ba, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp có nguồn gốc
được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất và không chuyển mục đích sử dụng
đất. Pháp luật cho phép hộ gia đình, cá nhân được chuyển nhượng quyền sử dụng
đất nông nghiệp không phải là đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng
cho tổ chức kinh tế do được Nhà nước giao không thu tiền. Nên khi tổ chức kinh tế
nhận chuyển quyền cũng có quyền được cho thuê như hộ gia đình, cá nhân. Đây là
một ưu đãi chỉ dành cho đất nông nghiệp nên nếu muốn có quyền cho thuê quyền sử
dụng đất thì không được chuyển mục đích sử dụng đất.
Thứ ba, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế khác có
nguồn gốc do được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê
một lần, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất; nhận góp vốn của hộ gia đình, cá
nhân mà quyền sử dụng đất không có nguồn gốc được Nhà nước cho thuê trả tiền
thuê hàng năm.
Thứ tư, được cơ quan nhà nước cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ loại
đất không thu tiền sử dụng đất sang đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất trả tiền
thuê một lần.
Thứ năm, thuê quyền sử dụng đất của doanh nghiệp phát triển hạ tầng khu công
nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế.
Thứ sáu, tổ chức kinh tế được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê hàng năm để
đầu tư thực hiện dự án phát triển hạ tầng khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu
chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế.
21 Trường Đại học Luật Tp.Hồ Chí Minh, tlđd (6), tr.55, 56.
20
1.2.2.3. Tổ chức sự nghiệp công lập tự chủ tài chính
Tổ chức sự nghiệp công lập là tổ chức do cơ quan có thẩm quyền của Nhà
nước, tổ chức chính trị, tổ chức chính trị - xã hội thành lập, có chức năng thực hiện
22
các hoạt động dịch vụ công theo quy định của pháp luật . Dựa theo năng lực tài
chính mà tổ chức sự nghiệp công lập chia thành hai dạng là đã tự chủ tài chính và
chưa tự chủ tài chính. Đối với tổ chức sự nghiệp công lập chưa tự chủ về tài chính
thì sử dụng đất dưới hình thức được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất nên
không được thực hiện các giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất này. Còn tổ
chức sự nghiệp công lập đã tự chủ về mặt tài chính thì sử dụng đất dưới hình thức
được Nhà nước cho thuê đất. Nếu họ trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê
bằng chính nguồn tài chính mà họ có được từ hoạt động của mình chứ không phải
tiền từ ngân sách nhà nước thì họ sẽ có quyền cho thuê quyền sử dụng đất.
1.2.2.4. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài
Người Việt Nam định cư ở nước ngoài sử dụng đất được xác định theo quy định
của pháp luật về quốc tịch. Theo quy định của Luật Quốc tịch Việt Nam năm 2008
(sửa đổi, bổ sung năm 2014) thì người Việt Nam định cư ở nước ngoài là công dân
Việt Nam và người gốc Việt Nam cư trú, sinh sống lâu dài ở nước ngoài. Người gốc
Việt Nam định cư ở nước ngoài được hiểu là người Việt Nam đã từng có quốc tịch
Việt Nam mà khi sinh ra quốc tịch của họ được xác định theo nguyên tắc huyết
23
thống và con, cháu của họ đang cư trú, sinh sống lâu dài ở nước ngoài . Như vậy
pháp luật đất đai sử dụng các khái niệm trong pháp luật về quốc tịch để giải thích về
người Việt Nam định cư ở nước ngoài với tư cách là một chủ thể sử dụng đất, nhằm
thống nhất áp dụng pháp luật. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài sử dụng đất tại
Việt Nam sẽ trở thành chủ thể của quan hệ đất đai và chịu sự điều chỉnh của Luật
24
Đất đai trong việc sử dụng đất .
Với chính sách khuyến khích kiều bào Việt Nam ở nước ngoài về đầu tư tại
Việt Nam, pháp luật đất đai đã có nhiều ưu đãi trong việc tiếp cận quyền sử dụng
đất của họ, kể cả đất ở và đất để đầu tư sản xuất kinh doanh. Căn cứ vào loại đất sử
dụng mà người Việt Nam định cư ở nước ngoài được phân thành hai nhóm. Thứ
nhất là người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền
sử dụng đất ở tại Việt Nam. Đối với trường hợp này thì chủ thể sử dụng đất chính là
cá nhân người Việt Nam định cư ở nước ngoài đó, cũng chính cá nhân này sẽ đứng
tên trên Giấy chứng nhận, thực hiện quyền và nghĩa vụ trực tiếp với Nhà nước. Thứ

23 Khoản 3, 4 Điều 3 Luật Quốc tịch Việt Nam 2008 (sửa đổi, bổ sung năm 2014).
24 Đặng Thị Ngọc Hạnh (2010), Địa vị pháp lý của người Việt Nam định cư ở nước ngoài sử dụng đất ở Việt
Nam, Khóa luận tốt nghiệp cử nhân luật, Trường Đại học Luật Tp. Hồ Chí Minh, tr. 2.
21
hai là người Việt Nam định cư ở nước ngoài sử dụng đất để đầu tư sản xuất kinh
doanh tại Việt Nam. Khi thực hiện dự án đầu tư thì người Việt Nam định cư ở nước
ngoài phải thành lập nên tổ chức kinh tế là pháp nhân. Chính pháp nhân này mới là
chủ thể trực tiếp khai thác, sử dụng đất, đứng tên trên Giấy chứng nhận quyền sử
25
dụng đất và là người sử dụng đất . Tuy nhiên, về hình thức pháp lý thì chủ thể sử
dụng đất trong trường hợp này vẫn là tư cách người Việt Nam định cư ở nước ngoài,
vẫn có các quyền và nghĩa vụ mà pháp luật đất đai quy định cho người Việt Nam
định cư ở nước ngoài tại các Điều 183, 185, 186 Luật Đất đai 2013.
Người Việt Nam định cư ở nước ngoài sở hữu nhà ở gắn liền với đất ở thì việc
xác lập quyền sử dụng đất của họ thông qua việc mua, thuê mua nhà ở thương mại
của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản; mua, nhận tặng cho, nhận đổi, nhận
thừa kế nhà ở của hộ gia đình, cá nhân; nhận chuyển quyền sử dụng đất ở trong dự
án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại được phép bán nền để tự tổ chức xây dựng
nhà ở theo quy định của pháp luật. Nhà ở là công trình xây dựng gắn liền với đất ở
nên việc người Việt Nam định cư ở nước ngoài mua nhà ở thì cũng đồng thời xác
lập quyền sử dụng đất ở cho mình. Trường hợp này họ được cho thuê nhà ở trong
thời gian không sử dụng.
Người Việt Nam định cư ở nước ngoài về Việt Nam thực hiện dự án đầu tư thì
được cho thuê quyền sử dụng đất trong các trường hợp sau:
Thứ nhất, đất do được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả
tiền thuê một lần cho cả thời gian thuê.
Thứ hai, thuê quyền sử dụng đất của doanh nghiệp phát triển hạ tầng khu công
nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế mà trả tiền
thuê một lần cho cả thời gian thuê.
Thứ ba, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm
công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế.
Thứ tư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được Nhà nước cho thuê đất trả
tiền thuê hàng năm để thực hiện dự án phát triển hạ tầng khu công nghiệp, cụm công
nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế.
1.2.2.5. Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài
Như đã nói, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài mặc dù được thành lập và
hoạt động theo pháp luật Việt Nam, có trụ sở trên lãnh thổ Việt Nam nhưng theo
pháp luật đất đai, tư cách của họ không được xem là tổ chức kinh tế trong nước mà
được quy định thành một chủ thể sử dụng đất riêng biệt với các quyền năng cụ thể.
Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài có các hình thức là: doanh nghiệp 100%
25 Xem điểm e, khoản 1 Điều 5 Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi
trường quy định về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với
đất.
22
vốn đầu tư nước ngoài; doanh nghiệp liên doanh; doanh nghiệp Việt Nam mà nhà
đầu tư nước ngoài mua cổ phần, sáp nhập, mua lại theo quy định của pháp luật về
26
đầu tư . Việc xác định quyền và nghĩa vụ của doanh nghiệp có vốn đầu tư nước
ngoài không chỉ căn cứ vào hình thức sử dụng đất, mục đích sử dụng đất mà còn
căn cứ vào hình thức doanh nghiệp và tỉ lệ cổ phần chi phối.Trường hợp doanh
nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài hình thành do nhận chuyển nhượng cổ phần mà
bên Việt Nam chiếm tỷ lệ cổ phần chi phối thì việc cho thuê quyền sử dụng đất
được thực hiện như tổ chức kinh tế. Khi thuộc một trong các trường hợp sau thì
doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được phép cho thuê quyền sử dụng đất:
Thứ nhất, đất do được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả
tiền thuê một lần cho cả thời gian thuê.
Thứ hai, thuê quyền sử dụng đất của doanh nghiệp phát triển hạ tầng khu công
nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế mà trả tiền
thuê một lần cho cả thời gian thuê.
Thứ ba, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất thông qua nhận chuyển
nhượng vốn đầu tư là giá trị quyền sử dụng đất; nhận chuyển nhượng dự án đầu tư
có sử dụng đất.
Thứ tư, doanh nghiệp liên doanh nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất của tổ
chức kinh tế do được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền
thuê một lần, nhận chuyển nhượng mà không phải là đất thuê của Nhà nước trả tiền
thuê hàng năm; nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất của người Việt Nam định cư
ở nước ngoài được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả
tiền thuê một lần góp vốn với tư cách là tổ chức kinh tế trong nước.
Thứ năm, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được Nhà nước cho thuê đất
trả tiền thuê hàng năm để thực hiện dự án phát triển hạ tầng khu công nghiệp, cụm
công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế.
1.2.2.6. Cá nhân nước ngoài
Theo Luật Đất đai 2013 thì cá nhân nước ngoài không phải là chủ thể sử dụng
đất. Tuy nhiên, theo quy định của Luật Nhà ở 2014 thì cá nhân nước ngoài nếu đáp
ứng các điều kiện thì được sở hữu nhà ở gắn liền với đất ở tại Việt Nam. Người
nước ngoài là công dân nước ngoài và người không có quốc tịch, trừ người gốc Việt
27
Nam . Cá nhân nước ngoài được phép nhập cảnh vào Việt Nam, không thuộc diện
được hưởng quyền ưu đãi, miễn trừ ngoại giao, lãnh sự thì được sở hữu nhà ở tại
Việt Nam thông qua hình thức mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế nhà ở
thương mại bao gồm căn hộ chung cư và nhà ở riêng lẻ trong dự án đầu tư xây dựng

27 Khoản 5 Điều 3 Luật Quốc tịch 2008, sửa đổi bổ sung năm 2014.
23
28
nhà ở, trừ khu vực bảo đảm quốc phòng, an ninh theo quy định của Chính phủ . Do
được sở hữu nhà ở tại Việt Nam nên họ được quyền cho thuê nhà ở đó khi không sử
dụng. Trước khi cho thuê, cá nhân nước ngoài phải có văn bản thông báo về việc cho
thuê nhà ở với cơ quan quản lý nhà ở cấp huyện nơi có nhà ở theo quy định của Bộ
trưởng Bộ xây dựng và phải nộp thuế từ hoạt động cho thuê này. Việc thanh toán tiền
29
thuê nhà phải thông qua tổ chức tín dụng đang hoạt động tại Việt Nam .
1.2.3. Cho thuê tài sản gắn liền với đất thuê trả tiền thuê hàng năm
Đất đai và tài sản gắn liền với đất thuộc hai chế độ sở hữu khác nhau. Một cái
là thuộc sở hữu Nhà nước còn cái kia thì lại thuộc sở hữu tư nhân. Trong quá trình
sử dụng đất, người sử dụng đất bỏ công sức, tiền bạc của chính mình ra để tạo lập
nên các tài sản gắn liền với đất, ví dụ như các công trình xây dựng trên đất, cây lâu
năm…tạo nên một khối tài sản thống nhất. Nếu như đất đai - một tài nguyên thiên
nhiên thuộc sở hữu của Nhà nước thì tài sản gắn liền với đất – tư bản của người sử
dụng đất phải thuộc sở hữu của họ. Do đó mà người sử dụng đất có cả ba quyền
chiếm hữu, sử dụng và định đoạt tài sản gắn liền với đất. Tuy nhiên, là tài sản gắn
liền với đất không thể tách rời nên khi người sử dụng đất thực hiện quyền sở hữu
của mình đối với tài sản gắn liền với đất cũng sẽ chịu sự chi phối của quyền sử dụng
đất. Khi người sử dụng đất cho thuê tài sản gắn liền với đất thì đồng thời cũng phải
chuyển giao cả quyền sử dụng đất, tức là giống như cho thuê quyền sử dụng đất
đồng thời cho thuê luôn tài sản gắn liền với đất. Vậy nên việc cho thuê này cũng
phải chịu sự chi phối từ ý chí của chủ sở hữu đất đai là Nhà nước. Đối với những
trường hợp được phép cho thuê quyền sử dụng đất thì đương nhiên, người sử dụng
đất cũng được phép cho thuê luôn tài sản gắn liền với đất. Còn đối với quyền sử
dụng đất thuê trả tiền thuê hàng năm thì theo quy định tại Điều 175, khoản 2 Điều
179, khoản 2 Điều 183 Luật Đất đai 2013 thì các chủ thể được cho thuê tài sản
thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê trả tiền thuê hàng năm gồm hai trường
hợp: một là hộ gia đình, cá nhân; hai là tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở
nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thực hiện dự án đầu tư xây
dựng nhà ở để cho thuê. Ngoài hai trường hợp này thì người sử dụng đất không
được cho thuê tài sản gắn liền với đất thuê trả tiền thuê hàng năm.
28 Khoản 2 Điều 159, khoản 3 Điều 160 Luật Nhà ở 2014.

29 Khoản 2 Điều 162 Luật Nhà ở 2014.
24
1.2.4. Chủ thể được thuê quyền sử dụng đất
Trường hợp hộ gia đình, cá nhân cho thuê quyền sử dụng đất:
Khi hộ gia đình, cá nhân cho thuê quyền sử dụng đất thì chỉ được cho tổ chức,
30
hộ gia đình, cá nhân khác, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuê đất mà thôi .
Do đó doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài không được phép thuê quyền sử
dụng đất của hộ gia đình, cá nhân. Như đã nói thì hộ gia đình, cá nhân là hai chủ thể
sử dụng đất phổ biến nhất. Họ là chủ sở hữu của đa số quyền sử dụng đất. Việc
không cho phép doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thuê quyền sử dụng đất của
hộ gia đình cá nhân có lẽ xuất phát từ chỗ muốn hạn chế sự tích tụ, tập trung đất đai.
Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài là chủ thể có tiềm lực tài chính lớn nên nếu
được thuê quyền sử dụng đất từ hộ gia đình, cá nhân sẽ dễ dẫn đến tình trạng người
dân thấy lợi ích trước mắt là khoản tiền cho thuê nên cho thuê đất và sẽ không còn
đất để canh tác, mất đất.
Trường hợp tổ chức, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có
vốn đầu tư nước ngoài cho thuê quyền sử dụng đất:
Khi quy định về quyền của tổ chức, người Việt Nam định cư ở nước ngoài,
doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được cho thuê quyền sử dụng đất, Luật Đất
đai 2013 chỉ quy định rằng họ được cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, tài sản
thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất mà không nói rõ cho ai thuê. Từ điều này ta
hiểu rằng, họ có thể cho bất kì ai thuê quyền sử dụng đất miễn sao việc sử dụng đất
vẫn đảm bảo tuân theo các nghĩa vụ mà pháp luật đề ra cho người sử dụng đất. Đây
đều là các chủ thể kinh doanh sử dụng đất có mục tiêu lợi nhuận nên việc cho ai
thuê quyền sử dụng đất, khi nào thì cho thuê đều nằm trong chiến lược kinh doanh
của họ nên để họ được tự do lựa chọn đối tác là hoàn toàn hợp lý. Như vậy, việc cho
thuê quyền sử dụng đất của tổ chức, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh
nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài không bị giới hạn về chủ thể thuê như hộ gia đình,
cá nhân. Họ được tự do lựa chọn bên thuê để ký kết hợp đồng cho thuê quyền sử
dụng đất.
1.2.5. Điều kiện để thực hiện cho thuê quyền sử dụng đất
1.2.5.1 Điều kiện chung
Thứ nhất, có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài
sản khác gắn liền với đất theo quy định của pháp luật. Quy định này là cần thiết để
tọa nên tính an toàn trong giao dịch quyền sử dụng đất và tính ổn định của thị
trường bất động sản. Quyền sử dụng đất là bất động sản nên quyền sở hữu quyền sử
30 Điểm d khoản 1 Điều 179 Luật Đất đai 2013.
25
dụng đất phải được đăng ký và được cấp Giấy chứng nhận. Giấy chứng nhận là
chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở,
tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở
31
hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất . Khi đã có sự chứng nhận
về quyền sử dụng đất đã trao cho người sử dụng đất từ chủ sở hữu, chủ thể quản lý
đất đai là Nhà nước thì sẽ tạo nên sự an tâm, tin tưởng lẫn nhau giữa các bên chủ thể
làm cho giao dịch được diễn ra suôn sẻ. Từ Giấy chứng nhận có thể biết được các
thông tin cần thiết về người sử dụng đất, vị trí thửa đất, hiện trạng đất để xác định
đúng tư cách bên cho thuê. Hơn nữa, Giấy chứng nhận còn có ý nghĩa trong việc
xác định chủ thể thực hiện các nghĩa vụ với Nhà nước và đặc biệt có ý nghĩa trong
việc giải quyết các tranh chấp đất đai. Từ khi có pháp luật đất đai đến nay đã trải
qua nhiều lần thay đổi, tương ứng với đó thì Giấy chứng nhận cũng thay đổi theo.
Bởi vậy nên hiện nay có nhiều loại Giấy chứng nhận khác nhau cùng ghi nhận về
quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất. Như vậy, việc pháp luật quy định điều
kiện có Giấy chứng nhận là có loại giấy nào? Theo như quy định tại khoản 2 Điều
97 Luật Đất đai 2013 thì các loại giấy chứng nhận đáp ứng điều kiện này gồm: Giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
được cấp sau ngày 10/12/2009; Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; Giấy chứng
nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở; Giấy chứng nhận quyền sở hữu
nhà ở; Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng đã được cấp theo quy
định của pháp luật về đất đai, pháp luật về nhà ở, pháp luật về xây dựng trước ngày
10/12/2009. Khi có một trong các giấy tờ trên thì người sử dụng đất đã đáp ứng
được một điều kiện để thực hiện cho thuê quyền sử dụng đất.
Thứ hai, đất không có tranh chấp. Tranh chấp đất đai là tranh chấp về quyền,
32
nghĩa vụ của người sử dụng đất giữa hai hoặc nhiều bên trong quan hệ đất đai .Khi
quy định đất có tranh chấp không được thực hiện giao dịch quyền sử dụng đất nói
chung, cho thuê quyền sử dụng đất nói riêng thì phải hiểu rằng, “về mặt pháp lý Nhà
nước vẫn chưa thể khẳng định ai là người sử dụng hợp pháp đất đối với diện tích đất
đang tranh chấp, dù cho Giấy chứng nhận đối với đất này đã được cấp cho một chủ
33
thể nào đó” . Khi chủ sở hữu quyền sử dụng đất chưa được xác định rõ thì tất nhiên
cũng chưa thể xác định được chủ thể có quyền cho thuê quyền sử dụng đất và vì thế
không được cho thuê là điều hợp lý. Tuy Luật Đất đai 2013 chưa quy định thời điểm
phát sinh tranh chấp nhưng trên thực tế, cơ quan nhà nước thường lấy thời

26
điểm nộp đơn yêu cầu hòa giải tranh chấp đất đai tại Ủy ban nhân dân cấp xã làm
thời điểm phát sinh tranh chấp đất đai.
Thứ ba, quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án. Kê biên
tài sản là biện pháp cưỡng chế thi hành án mang tính quyền lực Nhà nước áp dụng
với người phải thi hành án có nghĩa vụ trả tiền theo bản án, quyết định có hiệu lực
pháp luật mà không tự nguyện thi hành khi có điều kiện. Quyền sử dụng đất là một
loại tài sản có giá trị tương đối lớn, do đó mà việc kê biên quyền sử dụng đất để thi
hành án khá phổ biến. Quyền sử dụng đất đang bị kê biên thì không được cho thuê
bởi xuất phát từ mục đích của việc kê biên là để bảo đảm thi hành án. Người sử
dụng đất trong trường hợp này đang có nghĩa vụ trả tiền theo bản án, quyết định nên
quyền sử dụng đất đã trở thành tài sản để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ của người sử
dụng đất. Vì thế, người sử dụng đất bị hạn chế quyền được giao dịch quyền sử dụng
đất.
Cuối cùng, quyền sử dụng đất phải đang trong thời hạn sử dụng đất. Tùy thuộc
vào các loại đất khác nhau mà người sử dụng đất được quyền sử dụng đất ổn định
lâu dài hay có thời hạn. Nếu thuộc các trường hợp quy định tại Điều 125 Luật Đất
đai 2013 thì người sử dụng đất được sử dụng đất ổn định lâu dài. Ngoài các trường
hợp này, người sử dụng đất sẽ sử dụng đất trong một thời hạn nhất định. Thời hạn
sử dụng đất là khoảng thời gian mà người sử dụng đất sở hữu quyền sử dụng đất,
trong khoảng thời gian này thì người sử dụng đất mới đáp ứng được điều kiện về
chủ thể bên cho thuê. Hết thời hạn này, nhà nước sẽ tiến hành thu hồi đất, người sử
dụng đất không còn tư cách chủ thể sử dụng đất nữa, không còn các quyền và nghĩa
vụ mà Nhà nước đã trao nên việc đặt ra điều kiện này là hợp lý. Cho thuê quyền sử
dụng đất luôn được xác định thời hạn thuê. Thời hạn thuê này không dài hơn thời
hạn sử dụng đất còn lại của bên cho thuê. Như vậy, điều kiện này chỉ đặt ra cho loại
đất được sử dụng có thời hạn mà không áp dụng đối với đất sử dụng ổn định lâu dài.
Bốn điều kiện như trên là bốn điều kiện cơ bản đầu tiên mà người sử dụng đất
phải có để có thể thực hiện giao dịch quyền sử dụng đất. Tùy vào từng loại chủ thể
sử dụng đất, mục đích sử dụng đất, hình thức sử dụng đất và loại giao dịch muốn
thực hiện thì còn có những điều kiện riêng khác nữa. Khi đáp ứng được cả những
điều kiện riêng này nữa thì giao dịch quyền sử dụng đất mới hợp pháp. Do đó cho
thuê quyền sử dụng đất cũng có những điều kiện riêng khác cần phải đáp ứng khi
thực hiện quyền.
1.2.5.2 Điều kiện riêng
Đối với trường hợp tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài sử
dụng đất để đầu tư, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài khi sử dụng đất mà có
27
quyền cho thuê quyền sử dụng đất thì chỉ được cho thuê khi đã đầu tư xây dựng
công trình trên đất. Luật Đất đai 2013 quy định tổ chức kinh tế, người Việt Nam
định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài có quyền cho thuê
quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất; trong khi đó lại
chỉ quy định hộ gia đình, cá nhân được cho thuê quyền sử dụng đất. Điều này cho
phép chúng ta hiểu rằng, khi tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài,
doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài muốn cho thuê quyền sử dụng đất phải có
tài sản gắn liền với đất, việc cho thuê quyền sử dụng đất thực hiện cùng với việc cho
thuê tài sản gắn liền với đất. Họ không được phép chỉ cho thuê quyền sử dụng đất
mà không có công trình xây dựng gì trên đất. Đây là quy định nhằm hạn chế việc
các chủ thể này hoạt động kinh doanh trên đất, thu lợi từ đất mà chưa thực hiện việc
đầu tư xây dựng trên đất.
Đối với tổ chức sự nghiệp công lập tự chủ tài chính mà được cho thuê quyền sử
dụng đất do Nhà nước cho thuê trả tiền thuê một lần cho cả thời gian thuê, trước khi
thực hiện việc cho thuê phải được sự cho phép bằng văn bản của cơ quan nhà nước
có thẩm quyền. Đây là quy định thể hiện mối quan hệ giữa các tổ chức công trong
việc thực hiện nhiệm vụ quản lý Nhà nước.
1.2.6. Hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất
Hợp đồng là sự thỏa thuận của các bên. Khi bên cho thuê và bên thuê quyền sử
dụng đất gặp gỡ, nhất trí với nhau về việc thuê thì điều này phải được thể hiện ra
bằng một hợp đồng. Trong hợp đồng ghi nhận tất cả những gì liên quan đến việc
thuê quyền sử dụng đất mà các bên đã thỏa thuận. Tuy nhiên, để hợp đồng này được
pháp luật công nhận có hiệu lực, đặc biệt là trong trường hợp xảy ra tranh chấp thì
việc ký kết, thực hiện hợp đồng phải tuân theo các quy định của pháp luật cả về nội
dung, hình thức và điều kiện có hiệu lực của hợp đồng.
Thứ nhất, về nội dung, mặc dù bên cho thuê và bên thuê được tự do thỏa thuận
nhưng phải đảm bảo các nội dung chính được quy định tại Điều 704 Bộ luật Dân sự
2005 (tuy nhiên theo quy định của Bộ luật Dân sự 2015 thì nội dung hợp đồng các
bên được tự do thỏa thuận và có thể có những nội dung được quy định tại Điều
398). Theo đó, một hợp đồng thuê quyền sử dụng đất phải có các nội dung là: tên,
địa chỉ của các bên; quyền, nghĩa vụ của các bên; loại đất, hạng đất, diện tích, vị trí,
ranh giới, số hiệu và tình trạng đất; thời hạn thuê; giá thuê; phương thức, thời hạn
thanh toán; quyền của người thứ ba đối với đất thuê; trách nhiệm của các bên khi vi
phạm hợp đồng; giải quyết hậu quả khi hợp đồng hết hạn. Các bên được tự do đưa
vào hợp đồng các nội dung khác ngoài những cái đã nêu nếu như không trái với
pháp luật.
28
Thứ hai về chủ thể của hợp đồng. Bên thuê và bên cho thuê phải đáp ứng các
điều kiện về chủ thể mà pháp luật đưa ra. Khi tham gia vào một quan hệ về dân sự,
cả bên thuê và bên cho thuê đều phải có năng lực hành vi dân sự đầy đủ. Đối với
bên cho thuê thì đây phải là người sử dụng đất có quyền sử dụng đất được cho thuê
và thỏa mãn các điều kiện để được phép giao dịch. Còn bên thuê phải là các chủ thể
được thuê quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật. Mặt khác, việc ký kết hợp
đồng phải do người có quyền ký thực hiện. Đối với cá nhân sử dụng đất, khi cho
thuê thì phải do chính cá nhân đó hoặc người được ủy quyền hợp pháp trực tiếp ký.
Đối với tổ chức kinh tế sử dụng đất thì phải do người đại diện theo pháp luật hoặc
người được người đại diện theo pháp luật ủy quyền hợp pháp tham gia ký kết hợp
đồng, và phải có con dấu xác nhận của tổ chức đó theo quy định của pháp luật về sử
dụng con dấu. Còn hộ gia đình, khi thực hiện việc cho thuê quyền sử dụng đất phải
được người đứng tên trên Giấy chứng nhận hoặc người được người đó ủy quyền
hợp pháp theo quy định của pháp luật dân sự ký tên sau khi được các thành viên
trong hộ gia đình đồng ý bằng một văn bản được công chứng, chứng thực theo quy
34
định của pháp luật . Như vậy, hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất phải được
người có quyền ký kết ký tên vào.
Thứ ba về hình thức của hợp đồng. Hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất phải
được lập thành văn bản. Quyền sử dụng đất là bất động sản phải đăng ký quyền sở
hữu và có giá trị khá lớn nên việc pháp luật quy định hợp đồng phải được lập thành
văn bản là hợp lý. Và đất đai là một lĩnh vực hay xảy ra tranh chấp nên hợp đồng
bằng văn bản sẽ dễ dàng hơn, rõ ràng hơn trong việc chứng minh. Với quy định tại
điểm b, khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013 thì hợp đồng cho thuê quyền sử dụng
đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được công chứng, chứng thực khi
có yêu cầu. Do đó mà hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất không bắt buộc phải
công chứng hoặc chứng thực. Để chắc chắn về hiệu lực pháp lý thì các bên trong
hợp đồng có thể thỏa thuận công chứng, chứng thực hợp đồng.
Cuối cùng, để hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất phát sinh hiệu lực thì hợp
đồng phải được giao kết theo đúng nguyên tắc. Theo đó, các bên được tự do giao
kết hợp đồng nhưng không được trái pháp luật, đạo đức xã hội, phải tự nguyện, bình
đẳng, thiện chí, hợp tác, trung thực và ngay thẳng. Nếu không được giao kết theo
đúng nguyên tắc này thì hợp đồng sẽ vô hiệu, không có giá trị về mặt pháp lý. Một
hợp đồng mà được pháp luật công nhận sẽ có ý nghĩa rất lớn khi các bên bước vào
giai đoạn thực hiện hợp đồng và giải quyết tranh chấp phát sinh.
34 Khoản 5 Điều 14 Thông tư số 02/2015/TT-BTNMT.
29
1.2.7. Trình tự, thủ tục cho thuê quyền sử dụng đất
Cho thuê quyền sử dụng đất chỉ được thực hiện sau khi có Giấy chứng nhận,
mặc khác như đã nói, thì đây không phải là hình thức giao dịch có sự thay đổi chủ
thể sử dụng đất, do đó pháp luật chỉ đặt ra yêu cầu phải đăng ký biến động tại cơ
quan đăng ký đất đai. Việc đăng ký này vừa có ý nghĩa trong công tác quản lý đất
đai của Nhà nước, giúp Nhà nước dễ dàng cập nhật các biến động liên quan đến
quyền sử dụng đất, vừa có ý nghĩa với các bên trong hợp đồng, làm phát sinh hiệu
lực của hợp đồng. Theo khoản 3 Điều 188 Luật Đất đai 2013 thì việc cho thuê
quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính. Để thực
hiện đăng việc đăng kí, người sử dụng đất là bên cho thuê phải nộp 01 bộ hồ sơ tại
35
Văn phòng đăng ký đất đai. Hồ sơ gồm những giấy tờ sau :
i. Hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.
ii. Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp
iii. Văn bản chấp thuận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền trong trường hợp
phải được phép của cơ quan nhà nước.
Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ, nếu đủ điều kiện thì
36
thực hiện việc xác định nội dung biến động vào Giấy chứng nhận đã cấp . Trường
hợp phải cấp Giấy chứng nhận thì lập hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy
chứng nhân cho người sử dụng đất, (là trường hợp thuê quyền sử dụng đất từ doanh
nghiệp phát triển hạ tầng khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu
công nghệ cao, khu kinh tế).
Cho thuê quyền sử dụng đất luôn luôn có thời hạn, nên việc đăng ký sẽ có sự
thay đổi khi các bên chấm dứt hợp đồng thuê. Do đó sẽ phải thực hiện thủ tục xóa
đăng ký. Một trong các bên hoặc một bên trong hợp đồng nộp 01 bộ hồ sơ xóa đăng
kí cho thuê quyền sử dụng đất tại Văn phòng đăng kí đất đai bao gồm những giấy tờ
37
sau :
i. Văn bản thanh lý hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất có xác nhận đã được
thanh lý hợp đồng;
ii. Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp đối với trường hợp cho thuê quyền sử dụng
đất của chủ đầu tư xây dựng hạ tầng trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu
chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế.
Sau khi nhận được hồ sơ hợp lệ thì Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm
xác nhận việc xóa cho thuê quyền sử dụng đất vào Giấy chứng nhận và trao cho bên
cho thuê. Trường hợp mà có cấp Giấy chứng nhận cho bên thuê thì thu hồi Giấy
35 Khoản 2 Điều 9 Thông tư 24/2014/TT_BTNMT.

36 Điều 79 Nghị định 43/2014/NĐ_CP.
37 Khoản 3 Điều 9 Thông tư 24/2014/TT_BTNMT.
30
chứng nhận đó. Sau khi xóa đăng kí thì bên cho thuê được tiếp tục thực hiện các
quyền năng vốn có của mình.
KẾT LUẬN CHƯƠNG 1:
Đất đai là một trong những lĩnh vực rất phức tạp, đặc biệt là trong giao dịch
quyền sử dụng đất và trong vấn đề giấy tờ, thủ tục với cơ quan nhà nước. Do đó mà
trong giao dịch phải hết sức cẩn trọng, từ việc xác định quyền của người sử dụng
đất, điều kiện để được thực hiện giao dịch đến các trình tự thủ tục phải thực hiện để
tránh xảy ra tranh chấp, gây thiệt hại cho mình. Cho thuê quyền sử dụng đất, mặc dù
là một hình thức giao dịch khá phổ biến cũng như đơn giản, nhưng cũng không phải
là dễ dàng gì để thực hiện chúng theo đúng quy định của pháp luật. Vì vậy mà trong
Chương 1 của Khóa luận này đã trình bày tổng quan pháp luật về cho thuê quyền sử
dụng đất. Cụ thể gồm các vấn đề sau: Một là, giao dịch quyền sử dụng đất là một
giao dịch dân sự về tài sản là quyền sử dụng đất. Do chế độ sở hữu toàn dân về đất
đai nên ở đây chỉ có thể giao dịch quyền sử dụng đất chứ không thể là đất đai. Hai
là, cho thuê quyền sử dụng đất với tư cách là một hình thức giao dịch không có sự
chuyển quyền sử dụng đất. Ba là, tuy có nhiều nhóm người sử dụng đất khác nhau
nhưng không phải chủ thể nào cũng có quyền cho thuê quyền sử dụng đất. Chỉ có
những người sử dụng đất thuộc trường hợp được phép cho thuê và đáp ứng đầy đủ
các điều kiện mà pháp luật đặt ra mới được cho thuê quyền sử dụng đất.Cuối cùng,
khi cho thuê quyền sử dụng đất, các bên phải tuân thủ các quy định của pháp luật về
nội dung, hình thức và điều kiện có hiệu lực hợp đồng. Khi cho thuê, các bên thực
hiện thủ tục đăng ký biến động tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất và phải
xóa đăng ký khi chấm dứt hợp đồng thuê.
31
CHƯƠNG 2. THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ CHO THUÊ QUYỀN SỬ
DỤNG ĐẤT VÀ HƯỚNG HOÀN THIỆN.
2.1. Về quyền sử dụng đất được phép cho thuê
2.2.1. Quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất thuê trả tiền thuê hàng
năm không được phép cho thuê
Pháp luật đất đai không cho phép quyền sử dụng đất thuê trả tiền thuê hàng năm
được tham gia giao dịch cho thuê quyền sử dụng đất nếu không phải là đất xây dựng
kết cấu hạ tầng trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất khu, công nghệ
cao, khu kinh tế. Đây là một quy định chưa thật sự hợp lý. Về nguyên tắc thì số tiền
thuê đất được người sử dụng đất trả hàng năm chỉ tạo cho họ quyền được khai thác,
hưởng hoa lợi, lợi tức từ đất. Nói cách khác thì họ được khai thác các thuộc tính có ích
38
của đất để phục vụ cho các mục tiêu kinh tế- xã hội . Tiền thuê đất mà người sử dụng
đất trả hàng năm không tạo nên giá trị cho quyền sử dụng đất nên người sử dụng đất
không được thực hiện các giao dịch về quyền sử dụng đất trên thị trường. Tuy nhiên,
nếu chỉ đánh giá giá trị quyền sử dụng đất dựa vào số tiền số tiền thuê đất mà người sử
dụng đất đã trả trong một nền kinh tế thị trường mở cửa và hội nhập của nước ta hiện
nay với sự biến động không ngừng của đời sống xã hội thì không hợp lý. Giá trị quyền
sử dụng đất thuê không chỉ được tạo lập nên bởi khoản tiền thuê đất đã trả trước mà
còn phải tính toán cả tư bản mà người sử dụng đất đầu tư vào như chi phí cải tạo đất,
san lấp mặt bằng…Mặt khác, tại thời điểm Nhà nước cho thuê đất, giá trị quyền sử
dụng đất sẽ khác với các thời điểm khác khi mà các yếu tố cung cầu loại hàng hóa đặc
biệt này luôn có sự biến đổi. Các yếu tố của thị trường tác động làm tăng giá trị quyền
sử dụng đất, giá đất là các yếu tố khách quan mà không được tạo ra từ công sức lao
động, đầu tư của người sử dụng đất nhưng nếu người sử dụng đất không tranh thủ thời
cơ để Nhà nước trao quyền sử dụng đất thì họ sẽ không thể nào có được. Do đó, phần
39
giá trị tăng thêm này xứng đáng thuộc về họ . Trong quá trình sử dụng đất, người sử
dụng đất đầu tư tư bản của mình vào đất để bồi bổ, cải tạo chất lượng đất, san lấp mặt
bằng…, các chi phí này đã hòa lẫn vào trong giá trị quyền sử dụng đất chứ không thể
tách ra để tạo nên tài sản gắn liền với đất được. Vậy nên phần giá trị tăng thêm của
quyền sử dụng đất do người sử dụng đất đầu tư vào phải thuộc về họ cũng giống như
chế độ đối với tài sản gắn liền với đất. Việc pháp luật đất đai chỉ coi giá trị quyền sử
dụng đất được tạo nên bởi số tiền mà người sử dụng đất phải nộp cho Nhà nước, từ đó
38 Nguyễn Thùy Trang (2016), “Quyền sử dụng đất, một số quan điểm tiếp cận và đề xuất hướng
giải quyết trong khoa học pháp lý của Việt Nam”, Tạp chí Khoa học pháp lý, số 4 (98)/2016.
39 Lưu Quốc Thái (2014), “Hoàn thiện pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong điều
kiện kinh tế thị trường”, Tạp chí Khoa học pháp lý, số 4/2014, tr. 15, 16.
32
cho rằng, số tiền thuê đất mà đã trả trước cho từng năm một không tạo ra giá trị
quyền sử dụng đất mà chỉ tạo cho người sử dụng đất được khai thác trực tiếp đất
đai, và sẽ được bù lại bằng hoa lợi, lợi tức thu được trên đất mà không tính đến các
khoản đầu tư vào đất, các yếu tố biến động trên thị trường nên không cho phép
người sử dụng đất thuê trả tiền hàng năm được thực hiện các giao dịch về quyền sử
dụng đất là không đảm bảo quyền lợi cho người sử dụng đất. Mặt khác, thuê đất trả
tiền thuê một lần và thuê đất trả tiền thuê hàng năm chỉ khác nhau về phương thức
thanh toán, còn về mục đích sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất có thể giống nhau.
Pháp luật chỉ cho phép người sử dụng đất trả tiền thuê một lần cho cả thời gian thuê
được thực hiện giao dịch cho thuê quyền sử dụng đất và cấm người sử dụng đất trả
tiền hàng năm làm việc này đã tạo ra sự không công bằng, phân biệt đối xử giữa
những người sử dụng đất. Chính vì vậy, quy định này chứa đựng trong nó sự bất
hợp lý, mang tính áp đặt và phi thị trường, không phù hợp cho việc xây dựng và
40
phát triển nền kinh tế thị trường ở nước ta .
Việc Nhà nước không cho phép người sử dụng đất thuê trả tiền hàng năm được
cho thuê lại đất cũng không phải là tuyệt đối. Nhà nước cho phép doanh nghiệp đầu
tư xây dựng cơ sở hạ tầng khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu
công nghệ cao, khu kinh tế sử dụng đất thuê trả tiền hàng năm được cho thuê lại
quyền sử dụng đất gắn với hạ tầng theo phương thức trả tiền thuê hàng năm. Việc
cho phép này thể hiện sự ưu đãi của Nhà nước dành cho doanh nghiệp phát triển hạ
tầng nhằm tăng cường phát triển các khu sản xuất công nghiệp tập trung. Tuy nhiên
nó cũng tạo sự không công bằng ngay giữa những người cùng có hình thức sử dụng
đất là thuê trả tiền hàng năm.
Quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất thuộc hai chế độ sở hữu khác
nhau, một là chế độ sở hữu toàn dân còn cái kia là thuộc sở hữu của người sử dụng
đất. Do đó, về nguyên tắc thì người sử dụng đất được quyền định đoạt đối với tài
sản gắn liền với đất. Tuy nhiên do là tài sản gắn liền với một tài sản thuộc sở hữu
của Nhà nước là đất đai nên việc định đoạt loại tài sản này cũng chịu sự can thiệp
theo ý chí Nhà nước. Nhưng sự can thiệp của Nhà nước cũng chưa hợp lý xuất phát
từ sự cấm đoán cho thuê quyền sử dụng đất thuê trả tiền thuê hàng năm. Cụ thể,
pháp luật đất đai quy định chỉ có hộ gia đình, cá nhân được cho thuê tài sản thuộc sở
hữu của mình gắn liền với đất thuê theo quy định của pháp luật về dân sự và trường
hợp tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn
đầu tư nước ngoài thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở chỉ để cho thuê được
40 Thái Thanh Hải (2007), Những vấn đề pháp lý về chuyển nhượng quyền sử dụng đất qua thực tiễn tại
tỉnh Bình Dương và hướng hoàn thiện, Luận văn thạc sĩ luật học, Trường Đại học Luật Tp. Hồ Chí Minh, tr. 15.
33
cho thuê tài sản gắn liền với đất thuê trả tiền thuê hàng năm. Còn đối với các chủ
thể sử dụng đất thuê hàng năm khác và không thuộc trường hợp này thì không được
cho thuê mà được thực hiên các giao dịch khác như bán, góp vốn, thế chấp tài sản
gắn liền với đất. Cho thuê là một hình thức không có sự chuyển quyền sở hữu đối
với tài sản cho thuê. Do đó mà chủ sở hữu tài sản có thể thu lợi lâu dài từ tài sản mà
không cần phải trực tiếp sử dụng tài sản và cũng không bị mất đi quyền sở hữu của
mình, bảo đảm cho lợi ích của mình trong tương lai. Cho thuê là một giao dịch phổ
biến và cần thiết. Tài sản gắn liền với đất thuê là tài sản của người sử dụng đất thì
về nguyên tắc, chủ sở hữu có quyền định đoạt đem cho thuê hay không. Nhưng do
đây là tài sản gắn liền với đất, việc cho thuê tài sản cũng giống như việc cho thuê
quyền sử dụng đất mà có tài sản trên đất thuê nên chịu ảnh hưởng bởi quyền sở hữu
đất đai của Nhà nước. Bằng quyền năng của mình, Nhà nước cấm tổ chức kinh tế,
người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, tổ
chức sự nghiệp công lập cho thuê tài sản trên đất thuê trả tiền hàng năm. Nếu các
chủ thể này mà cho thuê tài sản trên đất thuê thì phải chịu các chế tài mà pháp luật
quy định. Theo quy định tại Điều 19 Nghị định số 102/2014/NĐ-CP của Chính phủ
ngày 10/11/2014 về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai thì sẽ phạt
tiền từ 10.000.000 đến 20.000.000 đồng đối với tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp
công lập có hành vi tự ý cho thuê tài sản gắn liền với đất được Nhà nước cho thuê
thu tiền thuê đất hàng năm và phải thực hiện biện pháp khắc phục hậu quả là nộp lại
số lợi bất hợp pháp có được do thực hiện hành vi trên. Việc không cho phép họ cho
thuê tài sản gắn liền với đất thuê hàng năm phải chăng Nhà nước đang lo ngại việc
không có cơ chế quản lý dẫn đến việc người sử dụng đất không tiếp tục thực hiện
nghĩa vụ tài chính trước Nhà nước khi cho chủ thể khác thuê tài sản trên đất. Một
kiểu tư duy “không quản lý được thì cấm” của nước ta. Sự cấm đoán mang tính chủ
quan của Nhà nước không cho phép cho thuê quyền sử dụng đất cũng như tài sản
gắn liền với đất được Nhà nước cho thuê trả tiền hàng năm đã gây ra không ít khó
khăn cho các doanh nghiệp, không đảm bảo được quyền lợi chính đáng cho người
sử dụng đất. Thực tế là đang có rất nhiều các doanh nghiệp có nhà xưởng trên đất
thuê hàng năm không sử dụng đến do thu hẹp sản xuất và muốn cho thuê nhà xưởng
này để tăng thu nhập chi trả cho các hoạt động khác. Nhưng chính vì sự cấm đoán
này mà các doanh nghiệp đã mất đi một nguồn thu đáng kể. Các giao dịch cho thuê
tài sản gắn liền với đất thuê trên thực tế vẫn diễn ra ngầm với nhau. Khi các cơ quan
chức năng phát hiện sẽ tiến hành xử phạt theo quy định và yêu cầu các doanh
nghiệp nếu muốn tiếp tục cho thuê phải chuyển sang phương thức nộp tiền thuê đất
một lần cho cả thời gian thuê. Điều này đã tạo ra một bài toán khó cho các doanh
34
nghiệp về vấn đề tài chính. Bản thân Luật Đất đai 2013 quy định người sử dụng đất
thuê do được Nhà nước cho thuê có thể lựa chọn một trong hai phương thức thanh
toán tiền thuê đất là trả một lần hoặc hàng năm nhằm tạo cho doanh nghiệp được tự
chủ hơn trong phương án kinh doanh của mình phù hợp với số vốn. Đa số các doanh
nghiệp lựa chọn phương thức trả tiền thuê hàng năm đều là các doanh nghiệp đang
có khó khăn về tài chính, nếu muốn chuyển sang trả tiền thuê một lần thì khó có thể
thực hiện được. Chính vì vậy mà những doanh nghiệp sử dụng đất thuê trả tiền hàng
năm đang gặp khó khăn thì lại càng trở nên khó khăn hơn khi không được thực hiện
quyền này. Theo một doanh nghiệp thì:
Bản thân công ty của tôi đang được thanh tra Sở Tài Nguyên và Môi
Trường yêu cầu phải chuyển sang hình thức thuê đất trả tiền một lần, đối
với lô đất mà công ty đang cho thuê tài sản (trụ sở giao dịch) trên đất, nếu
công ty muốn tiếp tục cho thuê. Nhưng vấn đề là tiền ở đâu để thực hiện
việc này? Đây là một bài toán khó cho doanh nghiệp. Phải chăng Nhà nước
đang muốn tăng thu cho ngân sách trong giai đoạn hiện nay nên đã đưa ra
những quy định (không có căn cứ chắc chắn) để ép doanh nghiệp, nhằm
mục đích tận thu? Nếu đúng là vậy thì rõ là Chính phủ đang làm ngược lại
chính sách "nuôi dưỡng nguồn thu". Đẩy doanh nghiệp và thế khó, thế bí
41
như vậy thì làm sao mà "nuôi dưỡng nguồn thu" cho được?
Bản chất của việc cho thuê không làm thay đổi chủ sở hữu, không có sự chuyển
giao hoàn toàn các quyền và nghĩa vụ. Khi cho thuê quyền sử dụng đất và tài sản
gắn kiền với đất thuê trả tiền thuê hàng năm, tư cách người sử dụng đất không thay
đổi vẫn là bên cho thuê, vẫn đứng tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, vẫn
phải thực hiện nghĩa vụ và chịu trách nhiệm về việc sử dụng đất trước Nhà nước.
Cho nên việc người sử dụng đất trả tiền thuê hàng năm đem cho thuê quyền sử dụng
đất, tài sản gắn liền với đất sẽ không ảnh hưởng đến chế độ sử dụng đất, không làm
thay đổi mục đích sử dụng đất; các nghĩa vụ khi sử dụng đất vẫn được đảm bảo thực
hiện bởi chính chủ thể người sử dụng đất là bên cho thuê chứ không phải là bên
thuê. Nhà nước vẫn có thể kiểm soát việc sử dụng đất của bên thuê quyền sử dụng
đất thông qua bên cho thuê để đảm bảo việc sử dụng đất là đúng quy hoạch, kế
hoạch. Việc cấm đoán giao dịch thuê đối với quyền sử dụng đất này không chỉ gây
khó khăn cho doanh nghiệp mà còn gây thất thu cho ngân sách nhà nước. Các giao
dịch này thực tế vẫn diễn ra mà Nhà nước khó mà kiểm soát được do sự giao dịch
ngầm dưới pháp luật và rất ít trường hợp bị cơ quan Nhà nước phát hiện. Do đó mà
các khoản thu lợi bất chính từ giao dịch trái pháp luật này đã rơi vào tay người sử
41 http://www.thesaigontimes.vn/125368/He-luy-tu-mot-quy-dinh-trai-luat.html truy cập ngày
01/07/2016
35
dụng đất gây thất thu ngân sách. Ví dụ như vụ tranh chấp hợp đồng cho thuê quyền
sử dụng đất: “Thuê đất Nhà nước bạc triệu, cho thuê lại kiếm tiền tỷ” được đăng
trên báo điện tử Công an ngày 14/03/2016. Cụ thể như sau: nguyên đơn là Công ty
TNHH SX TM DV Hồng Việt (gọi tắt là công ty Hồng Việt – 38 Phạm Viết Chánh,
phường 19, quận Bình Thạnh, Tp. Hồ Chí Minh) và bị đơn là Công ty Cổ phần
Conrock Australia.VN (105 Trần Thiện Chánh, phường 12, quận 10, Tp. Hồ Chí
Minh) tranh chấp về hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất số 03/04/2012-HV. Theo
đó nguồn gốc thửa đất đem cho thuê có nguồn gốc được Nhà nước cho thuê trả tiền
thuê hàng năm. Căn cứ vào Quyết định số 3996/QĐ-UB của Ủy ban nhân dân Tp.
Hồ Chí Minh, ngày 31/8/2006, hợp đồng thuê đất số 532/HĐ-TNMT-QHSDĐ ngày
16/01/2007 giữa công ty Hồng Việt và Sở Tài nguyên và Môi trường và Giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất số AĐ 386699 do Ủy ban nhân dân Tp. Hồ Chí Minh cấp
ngày 9/01/2007 thì thửa đất số 55, tờ bản đồ số 36, xã Long Thới cho công ty Hồng
Việt thuê để đầu tư xây dựng kho bãi chứa phụ tùng ô tô. Trong hợp đồng thuê đất
có ghi rõ việc sử dụng đất phải đúng mục đích, thời hạn đến ngày 31/8/2016, giá
thuê đất là 27.900.120 đồng/ năm, trả tiền thuê hàng năm. Tuy nhiên, công ty Hồng
Việt không xây dựng kho bãi phục vụ sản xuất mà lại xây dựng nhà xưởng, rồi đem
cho các doanh nghiệp khác thuê lại thu lợi bất chính. Công ty Hồng Việt đã cho các
công ty Cổ phần Conrock Australia.VN, công ty TNHH MTV Thương mại dịch vụ
xuất nhập khẩu Úc Việt (địa chỉ số 7, đường số 15, khu dân cư Him Lam, xã Bình
Hưng, huyện Bình Chánh), công ty cổ phần Vật liệu xây dựng Thế Giới Nhà (địa
chỉ tại TP. Biên Hòa, Đồng Nai) thuê lại quyền sử dụng đất gắn với tài sản trên đất
với giá thuê lên đến hàng tỷ đồng một tháng và công ty Hồng Việt lại không phải là
doanh nghiệp phát triển hạn tầng khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất,
khu công nghệ cao, khu kinh tế. So với giá thuê đất từ Nhà nước chỉ khoảng vài
chục triệu đồng trên một tháng thì công ty Hồng Việt đã thu lợi bất chính cả hàng tỷ
42
đồng . Các hợp đồng thuê quyền sử dụng đất như trên xét cho cùng đều bị vô hiệu
do trái pháp luật. Việc xử lý hậu quả của hợp đồng vô hiệu này sẽ gây thiệt hại về
lợi ích cho bên thuê bởi bên cho thuê là công ty Hồng Việt cố tình che giấu nguồn
gốc xác lập quyền sử dụng đất.
Từ vụ việc trên có thể thấy, khi xảy ra tranh chấp và khởi kiện ra tòa án về hợp
đồng thuê quyền sử dụng đất giữa người sử dụng đất với bên thuê thì cơ quan chức
năng mới có thể phát hiện ra sai phạm trong việc cho thuê quyền sử dụng đất thuê
42 Huy Ngân, “Thuê đất Nhà nước bạc triệu, cho thuê lại kiếm tiền tỷ”
http://congan.com.vn/an-ninh-kinh-te/thue-dat-nha-nuoc-bac-trieu-cho-thue-lai-kiem-tien-ty_15938.html
truy cập ngày 28/6/2016
36
trả tiền hàng năm. Do đó mà vẫn có rất nhiều trường hợp như trên đang xảy ra
nhưng không bị phát hiện, gây ra những thiệt hại to lớn cho xã hội.
Một trong những xu hướng để phát triển thị trường quyền sử dụng đất phù hợp
với nền kinh tế thị trường của nước ta là việc mở rộng hơn nữa các quyền của người
sử dụng đất, đặc biệt là quyền giao dịch quyền sử dụng đất. Tuy nhiên vẫn phải giữ
vững nền tảng đất đai thuộc sở hữu và chịu sự quản lý của Nhà nước. Việc mở rộng
quyền cho chủ thể sử dụng đất thuê trả tiền hàng năm được phép giao dịch quyền sử
dụng đất, trong đó có cho thuê vừa đảm bảo quyền lợi cho người sử dụng đất, vừa
tác động tích cực vào thị trường quyền sử dụng đất nói riêng và nền kinh tế nước ta
nói chung mà lại không ảnh hưởng gì đến chế độ sở hữu toàn dân. Mặt khác, trong
khi hộ gia đình, cá nhân cũng sử dụng đất thuê trả tiền hàng năm lại được pháp luật
ghi nhận rõ quyền “cho thuê tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê
43
theo quy định của pháp luật về dân sự” còn đối với tổ chức kinh tế, người Việt
Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thì lại không
quy định như trên, cùng với việc phạt vi phạm hành chính trong Nghị định 102/2014
làm ngăn cấm quyền này của họ. Điều này tạo ra sự bất bình đẳng rõ ràng giữa các
chủ thể sử dụng đất khi họ thực hiện nghĩa vụ tài chính trước Nhà nước là như nhau.
Kể cả trong quy định về quyền của tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước
ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài sử dụng đất thuê trả tiền hàng năm
cũng ghi nhận họ được bán, thế chấp hoặc có thể được góp vốn tài sản của mình
trên đất nhưng lại không ghi nhận quyền được cho thuê tài sản này, trừ trường hợp
họ thực hiện dự án xây dựng nhà ở để cho thuê. Do đó, pháp luật cần ghi nhận
quyền được cho thuê quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất cho chủ thể sử dụng
đất thuê trả tiền thuê hàng năm. Điều này “không làm mất đi “ranh giới” giữa thuê
đất trả tiền hàng năm và thuê đất trả tiền một lần bởi chế độ tài chính đối với từng
44
trường hợp có khác nhau” mà lại khắc phục được những hạn chế trên. Tuy nhiên,
cũng cần đưa ra một cơ chế phù hợp để đảm bảo thực hiện quy định này. Chẳng hạn
như nếu cho thuê quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất thuê trả tiền hàng
năm thì quy định giống như doanh nghiệp phát triển hạ tầng, chỉ được cho thuê với
hình thức trả tiền hàng năm. Hoặc là đưa ra yêu cầu phải đăng ký khi cho thuê tài
sản gắn liền với đất như việc đăng ký biến động đất đai để Nhà nước quản lý. Đồng
thời có thể quy định về vấn đề cung cấp thông tin về cách thức thực hiện nghĩa vụ
tài chính của bên cho thuê với Nhà nước cho bên thuê để đảm
43 Điểm d khoản 2 Điều 179 Luật Đất đai 2013.

37
bảo sự trung thực, tự nguyện, không bị lừa dối khi thực hiện hợp đồng và để bên
thuê cân nhắc, đánh giá rủi ro pháp lý.
2.1.2 Thực hiện quyền cho thuê quyền sử dụng đất
Khi quy định quyền cho thuê quyền sử dụng đất đối với các trường hợp được
phép cho thuê, Luật đất đai 2013 đã quy định theo hai hướng khác nhau đối với mỗi
loại chủ thể sử dụng đất. Đối với hộ gia đình, cá nhân thì Luật quy định được cho tổ
chức, hộ gia đình, cá nhân khác, người Việt Nam định cư ở nước ngoài đầu tư tại
Việt Nam thuê quyền sử dụng đất. Như vậy, hộ gia đình, cá nhân khi cho thuê
quyền sử dụng đất thì không cần quan tâm đến việc có hay không có tài sản gắn liền
với đất. Còn đối với tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh
nghiệp có vốn đầu tư ở ngước ngoài thì Luật lại quy định được cho thuê quyền sử
dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất. Khi quy định như vậy làm
cho dẫn đến nhiều cách hiểu khác nhau và khi áp dụng cũng khác nhau. Thứ nhất,
có thể hiểu, cho thuê ở đây là cho thuê quyền sử dụng đất và phải có tài sản gắn liền
với đất. Nếu không có tài sản trên đất thì không được phép cho thuê. Cách hiểu thứ
hai là các chủ thể được phép cho thuê quyền sử dụng đất, đồng thời có thể cho thuê
luôn tài sản gắn liền với đất nếu có và việc có hay không có tài sản trên đất thuê
không ảnh hưởng gì đến việc cho thuê quyền sử dụng đất cả. Tuy nhiên, xuất phát
từ mục đích hoạt động của các chủ thể này mà cách hiểu thứ nhất là hợp lý và được
áp dụng. Khi tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp
có vốn đầu tư nước ngoài được Nhà nước giao đất, cho thuê đất hay nhận chuyển
quyền sử dụng đất là để thực hiện dự án đầu tư trên đất. Khi thực hiện dự án đầu tư
thì ắt hẳn phải tạo lập ra tài sản gắn liền với đất để phục vụ cho hoạt động kinh
doanh của mình. Việc giao dịch quyền sử dụng đất của các chủ thể này phải diễn ra
sau khi hoạt động đầu tư được hoàn thành. Hoặc nếu chưa hoàn thành mà thực hiện
giao dịch quyền sử dụng đất cùng với sự chuyển giao một phần hoặc toàn bộ dự án
trong trường hợp được phép thì cũng phải đáp ứng điều kiện đã xây dựng xong kết
cấu hạ tầng, tức là cũng phải có tài sản trên đất. Mặt khác, nếu quy định phải có tài
sản gắn liền với đất thì mới được phép cho thuê cũng sẽ hạn chế trường hợp các chủ
thể này không muốn đầu tư sản xuất trên đất mà chỉ muốn kiếm lợi nhuận ngay trên
đất một cách nhanh chóng, đơn giản. Hơn nữa, tài sản gắn liền với quyền sử dụng
đất được phép cho thuê là tài sản thuộc quyền sở hữu của người sử dụng đất nên họ
có toàn quyền trong việc cho thuê hay không mà pháp luật không cần phải quy định.
Do đó mà pháp luật đất đai cần quy định một cách rõ ràng hơn về điều kiện này
bằng cách quy định ngay trong mục điều kiện thực hiện các quyền của người sử
dụng đất.
38
Tuy đây là một điều kiện bắt buộc đối với tổ chức kinh tế, người Việt Nam định
cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài nhưng quy đinh này lại
không khớp với các quy định khác. Cụ thể, tổ chức kinh tế được nhận chuyển quyền
sử dụng đất của các chủ thể khác mà chỉ bị giới hạn duy nhất một trường hợp là
không được nhận quyền sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc
dụng của hộ gia đình, cá nhân nếu không được chuyển mục đích sử dụng đất theo
quy hoạch, kế hoạch. Do vậy tổ chức kinh tế có thể nhận chuyển quyền sử dụng đất
mà không bị giới hạn về hạn mức. Khi tổ chức kinh tế nhận chuyển quyền sử dụng
đất để làm tài sản cố định thì có được phép cho thuê quyền sử dụng đất mà không
có tài sản trên đất không? Ví dụ, một tổ chức kinh tế là công ty A nhận chuyển
nhượng quyền sử dụng đất trồng cây hằng năm không phải là đất trồng lúa để đầu tư
thực hiện dự án trồng rau, củ, quả sạch với diện tích là 10 hecta. Sau khi trồng nhiều
vụ rau, củ, quả nhưng không đạt hiệu quả như mong muốn nên không thể tiếp tục
dự án. Do rau, củ, quả là cây trồng hàng năm nên sau khi thu hoạch thì diện tích đất
này không có tài sản gì trên đất cả. Doanh nghiệp A cũng không đủ vốn đầu tư để
thực hiện dự án xây dựng công trình gì trên đất, cũng không muốn chuyển quyền
diện tích đất này mà lại đang có một doanh nghiệp khác muốn thuê khu đất này.
Vậy công ty A có được quyền cho thuê diện tích đất này hay không? Từ tình huống
này có thể thấy, việc quy định chưa rõ ràng của Luật Đất đai đã làm cho người sử
dụng đất khó thực hiện hiệu quả quyền lợi của mình. Do đó cũng cần quy định
những trường hợp cho thuê quyền sử dụng đất mà không cần phải đáp ứng điều kiện
có tài sản gắn liền với đất.
Khi thực hiện quyền cho thuê quyền sử dụng đất của các doanh nghiệp, tức là tổ
chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư
nước ngoài thì đây là các chủ thể kinh doanh, do đó phải tuân theo quy định của
pháp luật về lĩnh vực kinh doanh. Về nguyên tắc, doanh nghiệp được tự do kinh
doanh trong những ngành, nghề mà pháp luật không cấm nhưng phải đăng ký với cơ
quan nhà nước có thẩm quyền. Cho thuê quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với
đất là một trong các hình thức kinh doanh bất động sản. Kinh doanh bất động sản là
ngành nghề kinh doanh có điều kiện. Theo quy định tại Điều 10 Luật Kinh doanh
bất động sản 2014 và Điều 3 Nghị định số 76/2015/NĐ-CP ngày 10/09/2015 của
Chính phủ quy định chi thiết thi hành một số điều của Luật Kinh doanh bất động
sản 2014 thì khi tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản thì phải thành lập doanh
nghiệp và có vốn pháp định không được thấp hơn 20 tỷ đồng. Người sử dụng đất
nếu là các doanh nghiệp có chức năng kinh doanh bất động sản thì theo quy định, cả
tổ chức trong nước, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp
39
có vốn đầu tư nước ngoài đều được kinh doanh với hình thức cho thuê quyền sử
dụng đất có công trình xây dựng trên đất. Còn đối với các chủ thể sử dụng đất khác
mà không phải là doanh nghiệp kinh doanh bất động sản thì có cần phải bổ sụng
ngành nghề kinh doanh khi thực hiện quyền này? Trên thực tế có rất nhiều doanh
nghiệp vì lý do kinh tế nên buộc phải thu hẹp quy mô sản xuất dẫn đến việc dư thừa
nhà xưởng hoặc văn phòng làm việc. Nên họ có nhu cầu lớn về việc cho thuê tạm
thời các nhà xưởng dư thừa này để bù đắp chi phí và nhu cầu này là chính đáng.
Nếu buộc họ phải bổ sung ngành nghề kinh doanh bất động sản thì các doanh
nghiệp này phải có vốn pháp định lên đến 20 tỷ đồng và mặt khác, họ không phải là
những doanh nghiệp chuyên doanh về bất động sản, việc cho thuê này chỉ là tạm
thời trong lúc họ chưa sử dụng đến mà thôi. Điều này là khó đối với các doanh
nghiệp vì thực tế họ đang trong tình trạng khó khăn về tài chính nên mới phải thu
hẹp sản xuất. Trước khi có Luật Kinh doanh bất động sản 2014 thì việc phải đăng
ký thêm ngành nghề kinh doanh bất động sản hay không là một vấn đề rất mâu
thuẫn và ngay cả các cơ quan nhà nước cũng lung túng khi giải quyết việc này. Nếu
xem xét các Công văn hướng dẫn trước đây về vấn đề này như Công văn số
2533/BXD-QLN ngày 28/11/2007 của Bộ Xây dựng, Công văn số 7269/BKH-
KCN&KCX ngày 05/10/2007, số 5620/BKHĐT-QLKKT năm 2011 của Bộ Kế
hoạch đầu tư đều khẳng định nếu muốn thực hiện việc cho thuê này thì phải bổ sung
nghành nghề kinh doanh bất động sản. Đến năm 2013 thì Bộ Xây dựng có Công văn
số 64/BXD-QLN thể hiện việc cho thuê này chỉ là hoạt động tạm thời nhằm giải
quyết khó khăn cho doanh nghiệp chứ không phải là hoạt động kinh doanh liên tục
để sinh lợi nên không cần phải đăng ký thêm bất ký nghành nghề kinh doanh nào
45
nữa . Đến khi Luật Kinh doanh bất động sản 2014 được thông qua thì vấn đề này
mới được tháo gỡ. Theo quy định của Luật này thì đối với trường hợp tổ chức, hộ
gia đình, cá nhân cho thuê bất động sản với quy mô nhỏ, không thường xuyên thì
không không phải thành lập doanh nghiệp, không phải bổ sung nghành nghề kinh
doanh bất động sản. Quy mô nhỏ được hướng dẫn tại Điều 5 Nghị định 76/2015,
theo đó người sử dụng đất khi thuộc các trường hợp này thì được cho thuê quyền sử
dụng đất mà không phải trở thành doanh nghiệp kinh doanh bất động sản. Tuy nhiên
nếu cho phép các doanh nghiệp được cho thuê quyền sử dụng đất và tài sản trên đất
mà không phải là doanh nghiệp kinh doanh bất động sản như trên dễ xảy ra tình
trạng các doanh nghiệp này cố tình xây dựng các công trình lên không sản xuất mà
lại đem cho thuê kiếm lời. Hơn nữa, việc Luật đất đai quy định người sử dụng đất
được phép cho thuê nếu đáp ứng đủ các điều kiện mà không viện dẫn các quy
45 http://luattriminh.vn/nhan-dinh-bat-cap-dieu-kien-cho-thue-van-phong-nha-xuong-du-
thua.html truy cập này 8/7/2016.
40
định trong Luật Kinh doanh bất động sản đã dẫn đến cách hiểu sai là cứ đủ điều
kiện là người sử dụng đất được phép cho thuê chứ không cần phải đáp ứng các điều
kiện khác có trong Luật Kinh doanh bất động sản, làm cho việc áp dụng pháp luật
không thống nhất.
2.2. Về điều kiện để thực hiện cho thuê quyền sử dụng đất
Khi thực hiện các giao dịch quyền sử dụng đất, gồm cả cho thuê quyền sử dụng
đất thì trước hết người sử dụng đất phải đáp ứng đủ cả bốn điều kiện chung là: có
Giấy chứng nhận; đất không có tranh chấp; quyền sử dụng đất không bị kê biên để
bào đảm thi hành án và trong thời hạn sử dụng đất. Mỗi một điều kiện pháp luật đặt
ra đều mang trong mình sự hợp lý nhất định. Tuy nhiên cũng có những điều kiện mà
khi thực hiện trên thực tế cũng đã phát sinh không ít vướng mắc.
Thứ nhất, việc pháp luật đặt ra điều kiện phải có Giấy chứng nhận mới được
phép giao dịch là hợp lý. Giấy chứng nhận làm rõ ràng vấn đề chủ thể có quyền giao
dịch quyền sử dụng đất, làm rõ về vị trí, tình trạng của thửa đất cũng như quyền
năng của người sử dụng đất. Từ đó giúp cho các giao dịch về quyền sử dụng đất có
hiệu lực và được thực hiện, tránh trường hợp vô hiệu cũng như khi xảy ra tranh chấp
sẽ có cơ sở rõ ràng cho việc giải quyết. Về phía Nhà nước, việc có Giấy chứng nhận
mới được phép giao dịch làm cho công tác quản lý đất đai được minh bạch, thống
nhất và dễ dàng hơn trong việc thực hiện các thủ tục liên quan như công chứng,
chứng thực, đăng ký biến động. Quy định này cũng thúc đẩy người dân thực hiện
quyền được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất để được phép thực hiện các giao dịch.
Được cấp giấy chứng nhận là một trong những quyền chung của tất cả những
người sử dụng đất. Như đã nói, mối quan hệ giữa Nhà nước và người sử dụng đất có
tính hành chính mệnh lệnh nhưng về bản chất lại là một quan hệ tài sản. Do đó đây
là mối quan hệ song vụ, quyền của bên này sẽ trở thành nghĩa vụ của bên kia và
ngược lại. Cho nên khi người sử dụng đất thực hiện quyền được cấp Giấy chứng
nhận thì đổi lại, Nhà nước phải có nghĩa vụ đáp ứng quyền này cho người sử dụng
đất. Việc thực hiện nghĩa vụ của Nhà nước trước người sử dụng đất được quy định
dưới dạng thẩm quyền của cơ quan nhà nước, và trên thực tế không phải lúc nào các
cơ quan này cũng nhận thức đúng đắn về thẩm quyền của mình dưới khía cạnh đó là
công việc mà họ phải thay mặt Nhà nước thực hiện nghĩa vụ trước người sử dụng
46
đất . Việc người dân có được cấp Giấy chứng nhận để có thể thực hiện được quyền
của mình hay không còn phụ thuộc vào hoạt động cấp giấy tờ của cơ quan Nhà
41
nước. Nhà nước cần phải cải tiến hơn nữa trong quy trình cấp Giấy chứng nhận để
bảo đảm kịp thời quyền lợi chính đáng cho người sử dụng đất.
Thực tế cho thuê quyền sử dụng đất không làm thay đổi người sử dụng đất nên
vẫn xảy ra những trường hợp chưa có Giấy chứng nhận nhưng vẫn tiến hành cho
thuê. Hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất không bắt buộc công chứng, chứng
thực; không cần phải thực hiện thủ tục cấp Giấy chứng nhận cho bên thuê (trừ
trường hợp ngoại lệ) nên các bên vẫn có thể giao kết hợp đồng và thực hiện chúng
mà không cần đến sự công nhận pháp lý của Nhà nước. Chỉ đến khi có tranh chấp
về hợp đồng xảy ra mà không tự giải quyết được, các bên mới phải cần đến Tòa án
để giải quyết. Từ đây cơ quan chức năng mới có thể đánh giá xem liệu các bên có
đáp ứng các điều kiện hay không, có Giấy Chứng nhận quyền sử dụng đất hay chưa.
Các loại giao dịch như thế này rất khó để Nhà nước kiểm soát nên điều kiện có Giấy
chứng nhận khó có thể áp dụng triệt để trên thực tế.
Theo đó, về điều kiện này thì Nhà nước chỉ cần quy định người sử dụng đất có
một trong các giấy tờ hợp lệ quy định tại Điều 100 Luật Đất đai 2013 là có thể thực
hiện giao dịch cho thuê quyền sử dụng đất. Khi có những giấy tờ này thì các chủ thể
đã đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận, hơn nữa thì việc được cấp Giấy
chứng nhận còn phụ thuộc vào phía cơ quan nhà nước nên để đảm bảo quyền cho
người sử dụng đất chỉ cần quy định như trên. Mặt khác, khi cho thuê quyền sử dụng
đất còn phải thực hiện thủ tục đăng ký tại văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất nữa
nên việc kiểm soát giao dịch sẽ hoàn toàn chặt chẽ, không phải lo ngại những vấn
47
đề tiêu cực phát sinh vì lý do chưa có Giấy chứng nhận .
Thứ hai, điều kiện quyền sử dụng đất không có tranh chấp mới được thực hiện
giao dịch. Đây là điều kiện cần thiết để chứng minh quyền sử dụng đất đã thuộc về
một chủ thể nhất định và chủ thể đó được phép định đoạt quyền sử dụng đất. Tuy
nhiên việc hiểu như thế nào cho đúng về tranh chấp đất đai vẫn chưa thống nhất.
Xuất phát từ quy định của Luật Đất đai 2013 cho rằng tranh chấp đất đai bao gồm
tranh chấp cả về quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất giữa hai hoặc nhiều bên
trong quan hệ đất đai, nên có thể hiểu là tất cả mọi tranh chấp về quyền và nghĩa vụ
phát sinh trong suốt quá trình quản lý và sử dụng đất của người sử dụng đất xảy ra
với các chủ thể khác. Từ đó dẫn đến hiểu sai tranh chấp đất đai bao gồm cả tranh
chấp về quyền sử dụng đất, tranh chấp về tài sản trên đất và tranh chấp về hợp đồng
giao dịch quyền sử dụng đất. Thực chất pháp luật đặt ra điều kiện này để nhằm
khẳng định quyền sử dụng đất đã thuộc về một bên chủ thể nhất định, đảm bảo cho
42
hợp đồng giao dịch không bị vô hiệu do một bên không có tư cách chủ thể và lợi ích
của bên kia được bảo toàn. Do đó mà khái niệm tranh chấp đất đai theo luật như trên
là quá rộng. Tranh chấp về tài sản trên đất chỉ là tranh chấp về quyền sở hữu các
loại tài sản gắn liền với đất. Khi giải quyết tranh chấp loại này thì hệ quả của nó chỉ
liên quan đến tài sản trên đất, chứ không hề làm cho quyền sử dụng đất thay đổi chủ
sở hữu. Phải khẳng định rằng quyền sử dụng đất vẫn thuộc về bên cho thuê nên vẫn
đáp ứng điều kiện về chủ thể có quyền cho thuê quyền sử dụng đất. Còn đối với
tranh chấp về hợp đồng, giao dịch quyền sử dụng đất thì đây là loại tranh chấp phát
sinh khi người sử dụng đất tham gia vào giao dịch, trở thành một bên trong hợp
đồng. Và đối tượng tranh chấp trong trường hợp này là các quyền và nghĩa vụ hợp
đồng mà các bên đã thỏa thuận. Mặt khác, khi đã tham gia vào hợp đồng, giao dịch
thì người sử dụng đất cũng đã phải đáp ứng điều kiện đất không có tranh chấp rồi
nên nếu có tranh chấp trong quá trình thực hiện hợp đồng, giao dịch thì hậu quả của
nó cũng không làm thay đổi tư cách người sử dụng đất, không ảnh hưởng đến quyền
của người sử dụng đất.
Từ những phân tích trên, cần thấy rằng tranh chấp đất đai chỉ có thể là tranh
chấp về quyền sử dụng đất, tranh chấp này mới làm cho quyền sử dụng đất chưa rõ
ràng thuộc về ai, do dó không đủ tư cách thực hiện các giao dịch về quyền sử dụng
đất. Việc Luật Đất đai 2013 quy định như vậy là quá rộng, dẫn đến nhiều cách hiểu
khác nhau và khi áp dụng sẽ không đồng bộ, thống nhất dẫn đến làm hạn chế quyền
năng quan trọng của người sử dụng đất là thực hiện các giao dịch.
Sau khi xác định đất có tranh chấp thì cần phải biết được thời điểm phát sinh
tranh chấp để có căn cứ xác định lúc nào người sử dụng đất không được phép thực
hiện giao dịch. Luật Đất đai 2013 không có một quy định rõ ràng nào quy định thời
điểm phát sinh tranh chấp đất đai nhưng trên thực tế, các cơ quan nhà nước thường
lấy thời điểm nộp đơn yêu cầu hòa giải tranh chấp đất đai tại Ủy ban nhân dân cấp
xã làm thời điểm phát sinh tranh chấp. Tranh chấp và giải quyết tranh chấp đất đai
là cả một quá trình và nó ảnh hưởng đến quyền lợi của người sử dụng đất. Do đó
phải tạo ra một cơ sở pháp lý rõ ràng bằng việc pháp luật đất đai cần bổ sung quy
định về thời điểm này để đảm bảo sự rõ ràng, mạch lạc và thống nhất khi áp dụng
48
pháp luật .
Thứ ba, về điều kiện quyền sử dụng đất không bị kê biên để đảm bảo thi hành
án. Quyền sử dụng đất đang bị kê biên tức là đang dùng quyền sử dụng đất để đảm
bảo thực hiện một nghĩa vụ tài sản khác của người phải thi hành án bằng một quyết
48 Nguyễn Thanh Phong (2015), Pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất- thực trạng và
hướng hoàn thiện, Luận văn tốt nghiệp cử nhân luật, Trường Đại học Luật Tp. Hồ Chí Minh,tr. 42.
43
định hoặc bản án có hiệu lực pháp luật của tòa án. Khi kê biên thì người sử dụng đất
bị hạn chế quyền được giao dịch quyền sử dụng đất, còn quyền khai thác tính năng
của đất vẫn được thực hiện bình thường. Việc pháp luật quy định điều kiện này là
nhằm tránh trường hợp tẩu tán tài sản và đảm bảo việc thi hành án được diễn ra dễ
dàng. Tuy nhiên, không chỉ có mỗi mình biện pháp kê biên mới làm hạn chế quyền
được giao dịch của người sử dụng đất mà còn nhiều biện pháp khác nữa như biện
pháp khẩn cấp tạm thời của Tòa án trong quá trình giải quyết vụ việc hoặc là trường
hợp thế chấp quyền sử dụng đất. Cũng có bản chất đều hạn chế quyền định đoạt của
người sử dụng đất nhưng đối với thế chấp, thì quyền sử dụng đất đã được thế chấp
vẫn có thể cho thuê được, còn kê biên thì lại không được. Theo quy định thì “bên
thế chấp được cho thuê, cho mượn tài sản thế chấp nhưng phải thông báo cho bên
thuê, bên mượn biết về việc tài sản cho thuê, cho mượn đang được dùng để thế chấp
49
và phải thông báo cho bên nhận thế chấp biết” . Do vậy mà đối với quyền sử dụng
đất đang được thế chấp, người sử dụng đất mặc dù bị hạn chế một số quyền nhưng
vẫn được phép cho thuê khi thực hiện việc thông báo đầy đủ. Khi cho thuê quyền sử
dụng đất thì hợp đồng cho thuê sẽ chấm dứt khi quyền sử dụng đất bị xử lý để thực
50
hiện nghĩa vụ . Hơn nữa cho thuê quyền sử dụng đất không có sự dịch chuyển
quyền cho người khác nên người thi hành án không thể dùng giao dịch này để tẩu
tán tài sản, trốn tránh thực hiện nghĩa vụ được. Khi người sử dụng đất bị kê biên tài
sản là quyền sử dụng đất thì họ chỉ bị hạn chế quyền dịch chuyển tài sản, còn đối
với việc khai thác lợi ích trên đất vẫn được thưc hiện bình thường. Cho thuê quyền
sử dụng đất suy cho cùng thì người sử dụng đất đang khai thác lợi ích từ đất và
hưởng hoa lợi, lợi tức bằng tiền thuê mà thôi. Do đó, từ những phân tích trên thì
điều kiện quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án không thích
hợp đối với giao dịch cho thuê quyền sử dụng đất.
Thứ tư, điều kiện trong thời hạn sử dụng đất. Thời hạn sử dụng đất là khoảng
thời gian người sử dụng đất được Nhà nước trao quyền sử dụng đất cũng như các
quyền năng đối với nó. Pháp luật đất đai quy định thời hạn cho thuê quyền sử dụng
đất phải không được dài hơn thời hạn sử dụng đất. Khi hết thời hạn sử dụng đất,
Nhà nước sẽ tiến hành thu hồi đất hoặc nếu người sử dụng đất có nhu cầu tiếp tục sử
dụng đất thì có thể xin gia hạn.Thực tế khi cho thuê quyền sử dụng đất, các bên vẫn
51
thỏa thuận thời hạn cho thuê dài hơn thời hạn sử dụng đất . Như vậy, không
49 Khoản 6 Điều 321 Bộ luật Dân sự 2015.

50 Khoản 2 Điều 23 Văn bản hợp nhất số 8019/VBHN- BTP ngày 10 tháng 12 năm 2013.
51 Xem lại vụ tranh chấp hợp đồng thuê quyền sử dụng đất đã nêu trong bài thì công ty Hồng Việt có
thời hạn thuê đất đến ngày 31/8/2016 nhưng khi cho công ty Conrock Australia.VN thuê lại quyền sử dụng
đất thì thời hạn thuê đến tận ngày 31/8/2018
44
cần thiết khi thỏa thuận thời hạn thuê trong hợp đồng, các bên buộc phải thỏa thận
thời hạn này ngắn hơn hoặc bằng thời hạn sử dụng đất mà có thể dài hơn khi được
gia hạn. Nếu như không gia hạn được thì hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất vẫn
52
buộc phải chấm dứt do đối tượng của hợp đồng không còn nữa .
2.3. Về chủ thể được thuê quyền sử dụng đất
Pháp luật đất đai không cho phép doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thuê
quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân. Theo quy định tại điểm d khoản 1 Điều
179 Luật Đất đai 2013 thì hộ gia đình, cá nhân được cho tổ chức, hộ gia đình, cá
nhân khác, người Việt Nam định cư ở nước ngoài đầu tư tại Việt Nam thuê quyền
sử dụng đất. Như vậy doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, bao gồm doanh
nghiệp 100% vốn nước ngoài và doanh nghiệp liên doanh đều không được phép trở
thành bên thuê quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân. Nếu xét theo các quy
định của Luật Đất đai 2013 về quyền và nghĩa vụ của doanh nghiệp có vốn đầu tư
nước ngoài là doanh nghiệp liên doanh thì căn cứ theo tỷ lệ vốn góp của bên Việt
Nam mà cũng có trường hợp có các quyền và nghĩa vụ như tổ chức kinh tế sử dụng
53
đất . Nhưng khi thuê quyền sử dụng đất thì tất cả các doanh nghiệp có vốn đầu tư
nước ngoài, không căn cứ vào tỷ lệ vốn góp là bao nhiêu đều không được phép. Đây
là một quy định chưa hợp lý dẫn đến khi áp dụng vào thực tế làm mất đi một cơ hội
tiếp cận đất đai của nhà đầu tư nước ngoài. Không biết rằng việc cho phép doanh
nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thuê quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân
thì có ảnh hưởng gì đến chế độ sở hữu toàn dân về đất đai của nước ta hay không
hay chỉ là sự đánh giá chủ quan của các nhà làm luật. Như đã nói thì hộ gia đình, cá
nhân là hai chủ thể sử dụng đất phổ biến và nắm giữ đa số quyền sử dụng đất hiện
nay. Khi mà việc tiếp cận đất đai chủ yếu diễn ra trên thị trường thì việc cấm đoán
này đã hạn chế việc xác lập một tư liệu sản xuất quan trọng là đất đai của các nhà
đầu tư nước ngoài thông qua một giao dịch vừa đơn giản, vừa tiết kiệm như thuê
quyền sử dụng đất. Điều này không khuyến khích được sự đầu tư thu hút vốn ngoại
tệ vào Việt Nam trong nền kinh tế mở cửa và hội nhập hiện nay. Vậy nên pháp luật
đất đai cần có sự ghi nhận cho doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được thuê
quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân.
Các doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài đều là các doanh nghiệp có tiềm
lực lớn về tài chính cũng như công nghệ. Khi thực hiện dự án đầu tư tại Việt Nam
http://congan.com.vn/an-ninh-kinh-te/thue-dat-nha-nuoc-bac-trieu-cho-thue-lai-kiem-tien-
ty_15938.html truy cập ngày 28/6/2016.
52 Khoản 5 Điều 422 Bộ luật Dân sự 2015.

53 Ví dụ như Khoản 4 Điều 184 Luật Đất đai 2013.
45
thường là các dự án đầu tư lớn, quan trọng và cần một diện tích đất khá lớn. Việc
doanh nghiệp được thuê đất của hộ gia đình, cá nhân cũng sẽ đem lại lợi ích của cả
hai bên. Đối với doanh nghiệp, họ sẽ có thêm một cơ hội có đất để sản xuất với một
chi phí thấp hơn và dễ dàng hơn. Đối với hộ gia đình, cá nhân thì đa số cuộc sống
của họ dựa vào đất, còn đất là còn cơ nghiệp nên việc cho thuê quyền sử dụng đất
khi chưa có nhu cầu sử dụng là cần thiết. Cho thuê khác với các hình thức chuyển
quyền sử dụng đất hoặc trường hợp Nhà nước thu hồi đất để phát triển kinh tế. Khi
chuyển quyền sử dụng đất hoặc bị Nhà bước thu hồi đất, người dân được cầm số
tiền khá lớn. Số tiền này chưa chắc sẽ được người dân sử dụng một cách hợp lý, nó
chỉ có thể to lớn trước mắt nhưng về lâu về dài, cũng sẽ hết nếu không biết duy trì.
Trong khi đó lại không còn quyền sử dụng đất nữa nên tương lai cuộc sống cũng sẽ
khó khăn. Còn khi cho thuê quyền sử dụng đất thì vừa có thể sinh lợi từ đất, vừa
duy trì quyền năng đối với quyền sử dụng đất và tạo ra sự ổn định tương đối sau
này. Dó đó mà đối với hộ gia đình, cá nhân thì khi cho các doanh nghiệp thuê đất
vừa đảm bảo lợi ích trước mắt, vừa đảm bảo duy trì quyền lợi lâu dài trong tương
lai.
2.4. Về trình tự, thủ tục thực hiện cho thuê quyền sử dụng đất
2.4.1. Về việc công chứng, chứng thực hợp đồng
Pháp luật về đất đai trước đây đã quy định hợp đồng cho thuê quyền sử dụng
đất bắt buộc phải công chứng, chứng thực. Quy định bắt buộc này là nguyên nhân
chính dẫn đến rất nhiều trường hợp hợp đồng bị tuyên bố vô hiệu do không tuân thủ
hình thức mặc dù ý chí của hai bên được thể hiện rõ ràng và hoàn toàn tự nguyện.
Luật Đất đai 2013 đã bỏ quy định này và chỉ quy định các bên có quyền quyết định
việc công chứng, chứng thực hợp đồng. Tuy nhiên cũng có ý kiến cho rằng việc bỏ
quy định này có bảo vệ được quyền lợi của bên thuê hay không khi cho thuê quyền
sử dụng đất thường có thời hạn thuê dài và bên thuê lại đầu tư khá lớn vào đất.
Công chứng thực chất là để xác nhận tính có thực và tính hợp pháp của giao dịch và
bảo đảm các bên thực hiện theo đúng các cam kết đã thỏa thuận trong hợp đồng.
Khi bỏ quy định này tức là đã làm giảm đi sự an toàn về mặt pháp lý khi tham gia
hợp đồng. Mặt khác khi ký kết hợp đồng, bên cho thuê phải tuân thủ các quy định
của pháp luật về các điều kiện nhưng cơ chế nào đảm bảo bên thuê đã tuân thủ đúng
các điều kiện đó. Hơn nữa, bên thuê cũng khó có thể xác nhận được tính hợp pháp
các thông tin mà bên cho thuê đưa ra bằng công chứng viên được. Do đó bên thuê
có thể bị lừa dối và phát sinh tranh chấp làm cho hợp đồng vô hiệu. Mặc dù sẽ ảnh
hưởng đến sự an toàn pháp lý khi giao dịch nhưng để chắc chắn hơn, các bên có thể
46
yêu cầu công chứng, chứng thực, hơn nữa bất kỳ việc gì cũng đều phải có rủi ro nên
khi tham gia hợp đồng thì phải chịu rủi ro pháp lý là đương nhiên.
2.4.2. Về việc đăng ký khi thực hiện cho thuê quyền sử dụng đất
Pháp luật đất đai quy định khi cho thuê quyền sử dụng đất bắt buộc phải làm
thủ tục đăng ký biến động đất đai tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Việc đăng
ký có ý nghĩa trong việc xác định thời điểm có hiệu lực của hợp đồng. Luật Đất đai
2013 quy định việc cho thuê quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký
vào sổ địa chính. Quy định này là hợp lý để Nhà nước dễ dàng quản lý các biến
động trong quá trình sử dụng đất của người sử dụng đất. Tuy nhiên, việc thực hiện
đăng ký trên thực tế vấn còn nhiều hạn chế. Thứ nhất là do cho thuê quyền sử dụng
đất không cần làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mới cho bên
thuê nên người dân còn cho rằng, việc đăng ký là không cần thiêt phải thực hiện,
không ảnh hưởng gì đến việc giao kết cũng như thực hiện hợp đồng cho thuê cả.
Thứ hai việc không đăng ký cũng khó bị cơ quan Nhà nước phát hiện, chỉ khi nào
có thanh tra hoặc xảy ra tranh chấp về hợp đồng thì khi đó mới có thể phát hiện ra
việc không làm thủ tục đăng ký. Mặt khác việc luật quy định thời điểm có hiệu lực
của hợp đồng thuê là thời điểm đăng ký vào sổ địa chính là không thống nhất, có sự
mẫu thuẫn trong pháp luật. Theo quy định của pháp luật về dân sự thì hợp đồng có
hiệu lực từ thời điểm giao kết, trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc pháp luật có
54
quy định khác và việc chuyển quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng
55
ký theo quy định của Luật đất đai . Và cho thuê quyền sử dụng đất lại không phải
là một giao dịch có sự chuyển quyền sử dụng đất. Hơn nữa, Luật Kinh doanh bất
động sản 2014 cũng quy định thời điểm có hiệu lực của hợp đồng do các bên thỏa
thuận và ghi trong hợp đồng. Trường hợp hợp đồng có công chứng, chứng thực thì
thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm công chứng, chứng thực. Trường
hợp các bên không có thỏa thuận, không có công chứng, chứng thực thì thời điểm
56
có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm các bên ký kết hợp đồng . Luật Nhà ở 2014
cũng có quy định tương tự tại Điều 122, tức là đối với các hợp đồng về nhà ở mà
phải công chứng, chứng thực thì thời điểm có hiệu lực là thời điểm công chứng,
chứng thực, còn trường hợp không phải thực hiện công chứng, chứng thực thì có
hiệu lực từ thời điểm ký kết hợp đồng. Việc không thống nhất giữa các quy định của
các luật khác nhau làm cho việc áp dụng chứng vào thực tế sẽ không đồng bộ, gây
nhiều khó khăn, vướng mắc cho người dân. Mặt khác bản chất của thủ tục đăng ký

56 Khoản 3 Điều 17 Luật Kinh doanh bất động sản 2014.
47
khi thực hiện giao dịch là nhằm đảm bảo giá trị pháp lý đối với bên thứ ba, nhằm
công khai sự tồn tại của một giao dịch đối với quyền sử dụng đất và để Nhà nước dễ
dàng hơn trong công tác quản lý đất đai chứ không thể tạo ra hiệu lực của hợp đồng
được. Nếu không thực hiện thủ tục đăng ký thì theo Nghị định 102/2014 cũng bị
phạt tiền chứ không dẫn đến hợp đồng không có hiệu lực. Do đó, việc Luật Đất đai
2013 quy định thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm đăng ký vào sổ địa
chính là chưa phù hợp.
KẾT LUẬN CHƯƠNG 2:
Luật Đất đai 2013 đã thi hành được hai năm và cũng thể hiện được sự phù hợp
với thực tiễn và đáp ứng nhu cầu của xã hội. Bên cạnh đó cũng còn những hạn chế
nhất định gây ra nhiều vướng mắc mà đã tồn đọng từ pháp luật trước đó nhưng chưa
được khắc phục. Pháp luật đã có sự mở rộng quyền năng cho người sử dụng đất
nhưng chưa triệt để, thể hiện ở sự không cho phép quyền sử dụng đất thuê trả tiền
hàng năm được giao dịch cho thuê, kể cả tài sản gắn liền với đất trong đa số các
trường hợp. Cùng với đó, sự không phù hợp trong việc đưa ra các điều kiện mà các
chủ thể phải đáp ứng mới được phép cho thuê, yêu cầu về chủ thể thuê cũng như
trình tự, thủ tục thực hiện cũng gây ra nhiều bất cập, không đảm bảo được quyền lợi
chính đáng của người sử dụng đất cũng như các chủ thể có liên quan.
48
PHẦN KẾT LUẬN
Cho thuê quyền sử dụng đất là một giao dịch quan trọng và thiết yếu đối với các
chủ thể sử dụng đất trong nền kinh tế thị trường khi mà nước ta theo chế độ sở hữu
toàn dân về đất đai. Nhà nước thay mặt cho nhân dân thực hiện quyền sở hữu đối và
quản lý đất đai. Thực hiện quyền sở hữu, Nhà nước tiến hành chuyển giao một phần
quyền năng của mình là quyền sử dụng đất cho nhân dân thông qua các hoạt động
giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất và thu lợi từ đất để thực hiện
chức năng Nhà nước của mình . Đồng thời Nhà nước cũng đưa ra ý chí của mình
dưới dạng các quy định của pháp luật về nội dung quyền sử dụng đất của các chủ
thể được trao quyền. Theo đó, người sử dụng đất sẽ phải theo đúng quyền và nghĩa
vụ mà pháp luật quy định. Không phải người sử dụng đất nào cũng được cho thuê
quyền sử dụng đất. Mà chỉ những chủ thể được pháp luật quy định cho phép thuê,
đáp ứng đủ điều kiện thì mới có quyền cho thuê sử dụng đất. Khi cho thuê thì người
sử dụng đất chỉ được cho các đối tượng được phép thuê quyền sử dụng đất thuê mà
thôi. Việc cho thuê quyền sử dụng đất phải được thể hiện bằng một hợp đồng với
hình thức là văn bản, không bắt buộc phải công chứng, chứng thực và phải được
đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Trong quá trình thi hành Luật Đất đai
2013 trên thực tế thì cũng có nhiều điểm bất cập ảnh hưởng đến quyền cho thuê
quyền sử dụng đất như quy định hạn chế quyền của người sử dụng đất thuê hàng
năm; hạn chế về điều kiện cho thuê ; chưa quy định rõ ràng cách thức thực hiện
quyền này của người sử dụng đất…Như vậy Luận văn đã trình bày được những lý
luận chung nhất về quyền sử dụng đất, giao dịch quyền sử dụng đất, cho thuê quyền
sử dụng đất. Và ai được cho thuê, phải đáp ứng điều kiện gì, tại sao lại được phép
cũng đã được trình bày một cách rõ ràng trong khóa luận. Ngoài ra, tác giả cũng đưa
ra và phân tích những điểm chưa hợp lý dẫn đến gây khó khăn, hạn chế quyền của
người sử dụng đất. Từ đó cũng nêu một số ý kiến của các nhà nghiên cứ khác và của
bản thân mình để góp phần làm cho pháp luật trong lĩnh vực đất đai ngày càng hoàn
thiệ
49
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO
A. Văn bản quy phạm pháp luật
1. Hiến pháp nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 2013.
2. Hiến pháp nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 1992 đã được sửa
đổi, bổ sung theo Nghị quyết số 51/2001/QH10 ngày 25/12/2001.
3. Bộ luật Dân sự (Bộ luật số 33/2005/QH11) ngày 14/6/2005.
4. Bộ luật Dân sự (Bộ luật số 91/2015/QH13) ngày 24/11/2015.
5. Bộ luật Tố tụng dân sự (Bộ luật số 24/2004/QH11) ngày 24/06/2004, sửa
đổi, bổ sung năm 2011.
6. Luật Đất đai (Luật số 45/2013/QH13) ngày 29/11/2013.
7. Luật Đất đai (Luật số 13/2003/QH11) ngày 26/11/2003, sửa đổi, bổ sung
năm 2009.
8. Luật Nhà ở (Luật số 65/2014/QH13) ngày 25/11/2014.
9. Luật Kinh doanh bất động sản (Luật số 66/2014/QH13) ngày 25/11/2014.
10. Luật Đầu tư (Luật số 67/2014/QH13) ngày 26/11/2014.
11. Luật Doanh nghiệp (Luật số 68/2014/QH13) ngày 26/11/2014.
12. Luật Quốc tịch Việt Nam (Luật số 24/2008/QH12) ngày 13/11/2008, sửa đổi,
bổ sung năm 2014.
13. Nghị định số 43/2014/NĐ-CP của Chính Phủ ngày 25/05/2014 quy định chi
tiết thi hành một số điều của Luật Đất Đai 2013.
14. Nghị định số 76/2015/NĐ-CP của Chính phủ ngày 10/09/2015 quy định chi
tiết thi hành một số điều của Luật Kinh doanh bất động sản 2014.
15. Nghị định số 102/2014/NĐ-CP của Chính phủ ngày 10/11/2014 quy định về
xử phát vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai.
tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Nhà ở 2014.
tiết và hướng dẫn thi hành Luật Đầu tư 2014.
18. Văn bản hợp nhất số 8019/VBHN-BTP của Bộ Tư pháp ngày 10/12/2013 về
giao dịch bảo đảm hợp nhất Nghị định số 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006
của Chính phủ về giao dịch bảo đảm, Nghị định số 83/2010/NĐ-CP ngày
23/7/2010 của Chính phủ về đăng ký giao dịch bảo đảm và Nghị định số
11/2012/NĐ-CP ngày 22/02/2012 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số
điều của Nghị định số 163/2006/NĐ-CP.
19. Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trường ngày
19/05/2014 quy định về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
19/05/2014 quy định về hồ sơ địa chính.
27/01/2015 quy định chi tiết một số điều của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP
và Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 của Chính phủ.
B. Tài liệu tham khảo
22. Trường đại học Luật Tp. Hồ Chí Minh (2014), Giáo trình Luật đất đai, Nhà
xuất bản Hồng Đức.
23. Trường đại học Luật Hà Nội (2013), Giáo trình Lý luận Nhà nước và Pháp
luật, Nhà xuất bản Công an nhân dân.
24. Trường đại học Luật Tp. Hồ Chí Minh (2012), Giáo trình Hợp đồng và bồi
thường thiệt hại ngoài hợp đồng, Nhà xuất bản Hồng Đức.
25. C.Mác – Ph.Ănghen, Tuyển tập (1983), Tập 5, Nhà xuất bản Hà nội.
26. Đỗ Văn Đại (Chủ biên) (2012), Giao dịch và giải quyết tranh chấp giao dịch
về quyền sử dụng đất, Nhà xuất bản Lao Động.
27. Thái Thanh Hải (2007), những vấn đề pháp lý về chuyển nhượng quyền sử
dụng đất qua thực tiễn tại tỉnh Bình Dương và hướng hoàn thiện, Luận văn
Thạc sĩ luật học, Trường Đại học Luật Tp. Hồ Chí Minh.
28. Đặng Thị Ngọc Hạnh (2010), Địa vị pháp lý của người Việt Nam định cư ở
nước ngoài sử dụng đất ở Việt Nam, Khóa luận tốt nghiệp cử nhân luật,
Trường đại học Luật Tp. Hồ Chí Minh.
29. Nguyễn Thanh Phong (2015), Pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng
đất- Thực trạng và hướng hoàn thiện, Khóa luận tốt nghiệp cử nhân luật,
Trường đại học Luật Tp. Hồ Chí Minh.
30. Lưu Quốc Thái (2016), Những vấn đề pháp lý về thị trường quyền sử dụng
đất Việt Nam, Nhà xuất bản Hồng Đức.
31. Lưu Quốc Thái (2015), “Quyền tiếp cận đất đai của nhà đầu tư thông qua các
giao dịch quyền sử dụng đất”, Tạp chí Khoa học pháp lý, số 1(86)/2015, tr.
30- 36.
32. Lưu Quốc Thái (2014), “Hoàn thiện pháp luật về chuyển nhượng quyền sử
dụng đất trong điều kiện kinh tế thị trường”, Tạp chí Khoa học pháp lý, số
4/2014, tr. 14- 25.
33. Lưu Quốc Thái (2009), Pháp luật về thị trường quyền sử dụng đất- Thực
trạng và hướng hoàn thiện, Luận án tiến sĩ luật học, Trường đại học Luật Tp.
Hồ Chí Minh.
34. Nguyễn Thùy Trang (2016), “Quyền sử dụng đất, một số quan điểm tiếp cận
và đề xuất hướng giải quyết trong khoa học pháp lý của Việt Nam”, Tạp chí
Khoa học pháp lý, số 4(98)/2016, tr. 57-64.
35. Phạm Văn Võ (2009), Chế độ pháp lý về sở hữu đối với đất đai ở Việt Nam
hiện nay, Luận án tiến sĩ luật học, Trường đại học Luật Tp. Hồ Chí Minh.
Tài liệu từ Internet:
36. http://luattriminh.vn/nhan-dinh-bat-cap-dieu-kien-cho-thue-van-phong-nha-
xuong-du-thua.html truy cập ngày 08/07/2016.
37. Huy Ngân, “Thuê đất Nhà nước bạc triệu, cho thuê lại kiếm tiền tỷ”
http://congan.com.vn/an-ninh-kinh-te/thue-dat-nha-nuoc-bac-trieu-cho-thue-
lai-kiem-tien-ty_15938.html truy cập ngày 28/6/2016.
38. http://www.thesaigontimes.vn/125368/He-luy-tu-mot-quy-dinh-trai-
luat.html truy cập ngày 01/07/2016.
39. Phương Lê, “Thực hiện Luật Đất đai 2013- Doanh nghiệp gặp vướng mắc”
http://baobinhduong.vn/thuc-hien-luat-dat-dai-2013-doanh-nghiep-gap-
vuong-mac-a143200.html truy cập ngày 28/6.

2016 - Pháp Luật Về Cho Thuê Quyền Sử Dụng Đất Thực Trạng Và Hướng Hoàn Thiện

Uploaded by

Document Information

Copyright

Available Formats

Share this document

Share or Embed Document

Sharing Options

Did you find this document useful?

Is this content inappropriate?

Copyright:

Available Formats

2016 - Pháp Luật Về Cho Thuê Quyền Sử Dụng Đất Thực Trạng Và Hướng Hoàn Thiện

Uploaded by

Copyright:

Available Formats

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT

THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH KHOA LUẬT THƯƠNG MẠI

PHÁP LUẬT VỀ CHO THUÊ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

THỰC TRẠNG VÀ HƯỚNG HOÀN THIỆN

CHUYÊN NGÀNH LUẬT THƯƠNG MẠI

TP HỒ CHÍ MINH – NĂM 2016

KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP CỬ NHÂN LUẬT

PHÁP LUẬT VỀ CHO THUÊ QUYỀN SỬ DỤNG

SINH VIÊN THỰC HIỆN: LỮ NGỌC HÀ

KHÓA: 37 MSSV: 1253801011574

GV HƯỚNG DẪN: Ths HOÀNG THỊ BIÊN THÙY

TP HỒ CHÍ MINH – NĂM 2016

CHƯƠNG 1. TỔNG QUAN PHÁP LUẬT VỀ CHO THUÊ QUYỀN SỬ

1.1.1. Giao dịch quyền sử dụng đất.....................................................................5

1.1.4. Ý nghĩa của cho thuê quyền sử dụng đất................................................. 14

1.2.2. Chủ thể có quyền cho thuê quyền sử dụng đất........................................ 17

1.2.4. Chủ thể được thuê quyền sử dụng đất..................................................... 25

1.2.6. Hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất.................................................... 28

KẾT LUẬN CHƯƠNG 1:.................................................................................. 31

CHƯƠNG 2. THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ CHO THUÊ QUYỀN SỬ

2.1. Về quyền sử dụng đất được phép cho thuê.................................................... 32

2.1.2 Thực hiện quyền cho thuê quyền sử dụng đất.......................................... 38

2.3. Về chủ thể được thuê quyền sử dụng đất....................................................... 45

KẾT LUẬN CHƯƠNG 2:.................................................................................. 48

PHẦN KẾT LUẬN................................................................................................ 49

CHƯƠNG 1. TỔNG QUAN PHÁP LUẬT VỀ CHO THUÊ QUYỀN SỬ

10 Khoản 10 Điều 3 Luật Đất đai 2013.

11 Điều 472 Bộ luật Dân sự 2015.

14 Xem khoản 3, 4 Điều 149 Luật Đất đai 2013.

15 Lưu Quốc Thái, tlđd (3), tr. 148.

16 Khoản 2 Điều 149 Luật Đất đai 2013.

1.2.2. Chủ thể có quyền cho thuê quyền sử dụng đất

17 Khoản 29, Điều 3 Luật Đất đai 2013.

18 Khoản 17 Điều 3 Luật Đầu tư 2014.

22 Khoản 27 Điều 3 Luật Đất đai 2013.

26 Khoản 7 Điều 5 Luật Đất đai 2013.

28 Khoản 2 Điều 159, khoản 3 Điều 160 Luật Nhà ở 2014.

30 Điểm d khoản 1 Điều 179 Luật Đất đai 2013.

31 Khoản 16 Điều 3 Luật Đất đai 2013.

34 Khoản 5 Điều 14 Thông tư số 02/2015/TT-BTNMT.

35 Khoản 2 Điều 9 Thông tư 24/2014/TT_BTNMT.

43 Điểm d khoản 2 Điều 179 Luật Đất đai 2013.

47 Lưu Quốc Thái, tlđd (39), tr. 17.

49 Khoản 6 Điều 321 Bộ luật Dân sự 2015.

52 Khoản 5 Điều 422 Bộ luật Dân sự 2015.

54 Điều 401 Bộ luật Dân sự 2015.

You might also like