ĐẠI HỌC QUỐC GIA THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ - LUẬT

TIỂU LUẬN CUỐI KỲ

Đề tài:

Pháp luật về cưỡng chế kê biên, xử lý

tài sản là quyền sử dụng đất để thi hành án
- Thực tiễn áp dụng, bất cập và kiến nghị

Môn: Thi hành án dân sự

Giảng viên: Th.S Lê Hoài Nam
Lớp học phần: 211TD0106
Năm học: 2021-2022
 THÀNH VIÊN THỰC HIỆN

STT Họ và tên MSSV Email

1 Đào Quốc Cường K195042211 cuongdq19504@st.uel.edu.vn

2 Lê Thị Hiền K195042223 hienlt19504@st.uel.edu.vn

3 Trần Thị Ngọc Huyền K195042230 huyenttn19504@st.uel.edu.vn

4 Lê Thị Bích Loan K195042236 loanltb19504@st.uel.edu.vn

2
 MỤC LỤC
DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT 3
LỜI NÓI ĐẦU 4
1. Lý do chọn đề tài 4
2. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 5
3. Mục đích nghiên cứu 5
4. Phương pháp nghiên cứu 5
5. Kết cấu đề tài 6
CHƯƠNG 1: NHỮNG LÝ LUẬN CHUNG VỀ CƯỠNG CHẾ KÊ BIÊN TÀI
SẢN LÀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT ĐỂ THI HÀNH ÁN 7
1.1. Khái niệm biện pháp cưỡng chế kê biên và cưỡng chế kê biên tài sản là quyền
sử dụng đất 7
1.1.1. Khái niệm kê biên tài sản để thi hành án dân sự 7
1.1.2. Khái niệm biện pháp cưỡng chế kê biên tài sản là quyền sử dụng đất để
thi hành án 7
1.2. Đặc điểm cưỡng chế kê biên tài sản là quyền sử dụng đất để thi hành án 9
1.3. Nguyên tắc cưỡng chế kê biên tài sản là quyền sử dụng đất để thi hành án 10
1.4. Ý nghĩa cưỡng chế kê biên tài sản là quyền sử dụng đất để thi hành án 11
KẾT LUẬN CHƯƠNG 1 13
CHƯƠNG 2: QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT VIỆT NAM VỀ CƯỠNG CHẾ KÊ
BIÊN TÀI SẢN LÀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT ĐỂ THI HÀNH ÁN 14
2.1. Điều kiện áp dụng biện pháp cưỡng chế kê biên tài sản là quyền sử dụng đất
để thi hành án 14
2.2. Xác minh trước khi áp dụng biện pháp cưỡng chế kê biên tài sản là quyền sử
dụng đất để thi hành án 15
2.2.1. Trường hợp có tranh chấp 16
2.2.2. Trường hợp quyền sử dụng đang thế chấp 16
2.2.3. Trường hợp quyền sử dụng đất là tài sản chung 16
2.3. Lập kế hoạch cưỡng chế kê biên tài sản là quyền sử dụng đất 17

3
 2.4. Trình tự, thủ tục cưỡng chế kê biên tài sản là quyền sử dụng đất 19
2.5. Các khoản chi phí trong kê biên tài sản là quyền sử dụng đất 21
KẾT LUẬN CHƯƠNG 2 23
CHƯƠNG 3: THỰC TIỄN ÁP DỤNG PHÁP LUẬT, BẤT CẬP VÀ KIẾN NGHỊ
24
3.1. Thực trạng áp dụng pháp luật về cưỡng chế kê biên tài sản là quyền sử dụng
đất để thi hành án 24
3.1.1. Khó khăn trong xác định QSDĐ của người phải thi hành án trong giao
dịch dân sự 24
3.1.2. Thiếu quy định cụ thể về diện tích đất để lại cho người phải thi hành án
khi kê biên tài sản quyền sử dụng đất 26
3.2. Kiến nghị hoàn thiện pháp luật 27
3.2.1. Về thời điểm chuyển giao quyền sử dụng đất 27
3.2.2. Về diện tích đất để lại cho người phải thi hành án khi kê biên tài sản
QSDĐ 27
KẾT LUẬN CHƯƠNG 3 28
KẾT LUẬN 29
TÀI LIỆU THAM KHẢO 30

4
 DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT

STT Từ viết tắt Ý nghĩa

1 Luật THADS Luật Thi hành án dân sự 2008 (sửa đổi, bổ

sung năm 2014)

2 THA Thi hành án

3 THADS Thi hành án dân sự

4 QSDĐ Quyền sử dụng đất

5 CHV Chấp hành viên

5
 LỜI NÓI ĐẦU
1. Lý do chọn đề tài
Hiện nay, việc xây dựng Nhà nước xã hội chủ nghĩa với mục đích của dân, do
dân, vì dân đã và đang được Đảng, Nhà nước thực hiện. Chính vì có sự kế thừa, phát
triển, thay đổi nền kinh tế, chính trị, xã hội nên trong cũng phát sinh thêm nhiều quan
hệ pháp luật dân sự, kèm theo đó là những vụ tranh chấp mà Nhà nước cần phải đứng
ra để giải quyết. Nhà nước có nhiệm vụ lập pháp và hành pháp để đảm bảo được
quyền làm chủ của nhân dân, đảm bảo được quyền tự do, công bằng cho các giai cấp
và tầng lớp trong xã hội. Do đó, để thực thi các bản án, quyết định có hiệu lực của Tòa
án giải quyết các tranh chấp thì Nhà nước ta có quy định về công tác THA.
THA là hoạt động do Nhà nước quy định một cơ quan nhà nước có thẩm quyền
đưa các quyết định, bản án có hiệu lực ra thi hành trên thực tế. Việc THA nhằm đảm
bảo được quyền lực của Nhà nước, đảm bảo quyền lợi của đương sự bị xâm phạm.
Trên thực tế, việc THA còn gặp nhiều khó khăn khi tiến hành thực hiện, bởi THA là
tác động trực tiếp đến tài sản, danh dự, uy tín của người phải THA. Tuy nhiên, việc
THA vẫn phải được thực hiện để củng cố lòng tin của nhân dân với pháp luật và Nhà
nước. Do đó, cần có những biện pháp cưỡng chế THA dân sự để răn đe và thúc đẩy
quá trình THA. Có thể thấy, Nhà nước đã quy định các biện pháp cưỡng chế THA dân
sự nhưng việc áp dụng cũng còn nhiều hạn chế, bởi lẽ các biện pháp này có tác động
tiêu cực đến người phải THA. Đặc biệt là biện pháp cưỡng chế kê biên tài sản là
QSDĐ để THA.
Quyền sử dụng đất là tài sản được dùng trong nhiều quan hệ pháp luật dân sự,
nó còn là tài sản sản có giá trị lớn mà trên đó còn có thể có tài sản gắn liền với đất như
nhà cửa, cây trồng, trang trại,... mang lại thu nhập chính cho những người phải THA.
Các quy định của pháp luật về đất đai vẫn còn nhiều vướng mắc dẫn đến tình trạng
kéo dài những tranh chấp liên quan đến QSDĐ hoặc tài sản gắn liền với đất. Do đó,
khi áp dụng biện pháp cưỡng chế kê biên tài sản là QSDĐ để THA gặp nhiều khó
khăn, việc này đòi hỏi CHV phải có chuyên môn cao và phải có sự kết hợp của nhiều
cơ quan, tổ chức có liên quan cùng thực hiện. Vì vậy, các đương sự trong THA dân sự
vô cùng quan tâm đến biện pháp cưỡng chế kê biên tài sản là QSDĐ để THA.
Chính vì những lý do trên, việc nghiên cứu những quy định của pháp luật về
biện pháp cưỡng chế kê biên tài sản là QSDĐ để THA dân sự và thực trạng áp dụng,
từ đó nêu ra những điểm bất cập và đưa ra kiến nghị nhằm hoàn thiện pháp luật là điều
rất cần thiết. Do đó, nhóm sinh viên đã lựa chọn đề tài “Pháp luật về cưỡng chế kê

6
biên, xử lý tài sản là quyền sử dụng đất để thi hành án - Thực tiễn áp dụng, bất cập
và kiến nghị” cho bài tiểu luận của nhóm mình.
2. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
Về đối tượng nghiên cứu,
Bài tiểu luận tập trung nghiên cứu những lý luận chung về biện pháp cưỡng chế
kê biên tài sản là QSDĐ, các quy định của pháp luật Việt Nam về biện pháp cưỡng
chế kê biên tài sản là QSDĐ để THA. Từ đó, tìm hiểu thực trạng, phân tích nguyên
nhân và đưa ra ý kiến đề xuất nhằm hoàn thiện pháp luật.
Về phạm vi nghiên cứu,
Phạm vi nghiên cứu của bài tiểu luận là dựa trên những lý luận chung và quy
định của Luật THADS về biện pháp cưỡng chế kê biên tài sản là QSDĐ để thi hành
các bản án, quyết định của Tòa án nhân dân Việt Nam, thực trạng áp dụng các quy
định pháp luật tại Việt Nam.
3. Mục đích nghiên cứu
Mục đích nghiên cứu của đề tài là làm rõ những quy định của pháp luật về biện
pháp cưỡng chế kê biên, xử lý tài sản là QSDĐ để THA nhằm thấy được tầm quan
trọng của biện pháp này trong việc THADS cũng như giúp người đọc nhận thức đúng
đắn hơn về biện pháp trên. Qua đó, thấy được thực tiễn áp dụng cũng như những bất
cập còn tồn đọng, tìm ra được nguyên nhân và đưa ra những kiến nghị phù hợp hơn
với thực tế về việc áp dụng biện pháp cưỡng chế kê biên, xử lý tài sản là QSDĐ để
THA.
4. Phương pháp nghiên cứu
Bài tiểu luận sử dụng các phương pháp nghiên cứu như sau:
Phương pháp phân tích, tổng hợp, đánh giá được sử dụng để phân tích những
vấn đề lý luận và các quy phạm phạm pháp luật Việt Nam, tổng hợp những tài liệu
liên quan đến đề tài, đánh giá thực tiễn áp dụng pháp luật, từ đó rút ra những đề xuất
nhằm hoàn thiện pháp luật Việt Nam về biện pháp cưỡng chế kê biên tài sản là QSDĐ
để THADS;
Phương pháp so sánh được sử dụng để so sánh những quy định của pháp luật
trước đây với pháp luật hiện hành về biện pháp cưỡng chế kê biên tài sản là QSDĐ để
THADS;
Phương pháp hệ thống hóa được sử dụng để đưa ra bố cục bài tiểu luận hợp lý,

7
có sự liên kết chặt chẽ giữa các nội dung với nhau nhằm đạt được mục đích của bài
tiểu luận.
5. Kết cấu đề tài
Ngoài phần mục lục, lời nói đầu, kết luận và tài liệu tham khảo. Bài tiểu luận
gồm có 3 chương như sau:
Chương 1: Những lý luận chung về cưỡng chế kê biên tài sản là quyền sử dụng
đất để thi hành án;
Chương 2: Quy định của pháp luật Việt Nam về cưỡng chế kê biên tài sản là
quyền sử dụng đất để thi hành án;
Chương 3: Thực tiễn áp dụng pháp luật, bất cập và kiến nghị.

8
 CHƯƠNG 1: NHỮNG LÝ LUẬN CHUNG VỀ CƯỠNG CHẾ KÊ BIÊN TÀI
SẢN LÀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT ĐỂ THI HÀNH ÁN
1.1. Khái niệm biện pháp cưỡng chế kê biên và cưỡng chế kê biên tài sản là
quyền sử dụng đất
1.1.1. Khái niệm kê biên tài sản để thi hành án dân sự
Theo từ điển Tiếng Việt thì “kê biên” là một từ Hán Việt mà trong đó “Kê là
viết ra theo thứ tự từng tên, từng nhóm để thông báo”, “Biên là viết lên trang giấy” 1.
Do đó, có thể hiểu kê biên là ghi chép lại theo một trật tự nào đó nhất định. “Tài sản”
là những của cải vật chất của con người, do con người tạo ra, Bộ luật dân sự 2015
cũng có quy định “Tài sản là vật, tiền, giấy tờ có giá và quyền tài sản” 2. Như vậy, có
thể hiểu “kê biên tài sản” là việc ghi lại một tài sản của một người nào đó, hạn chế
quyền của họ đối với tài sản, tạm thời cấm định đoạt, chuyển đổi tài sản đã bị kê biên.
Trong lĩnh vực THA thì kê biên tài sản chính là một biện pháp để cưỡng chế
THADS3. Biện pháp kê biên tài sản được CHV thực hiện khi người phải THA không
tự nguyện thực hiện nghĩa vụ của mình theo bản án, quyết định có hiệu lực. Việc
không tự nguyện không có nghĩa là người phải THA đã vi phạm những quy định của
Luật THADS nên mới áp dụng những biện pháp cưỡng chế, mà có những trường hợp
người phải THA rất muốn thực hiện nghĩa vụ của mình nhưng không thể thực hiện vì
những lý do khách quan. Do đó, việc kê biên tài sản để đảm bảo cho quá trình THA
được hoàn thành, ngăn ngừa tẩu tán tài sản, trốn tránh trách nhiệm của người phải
THA.
Như vậy, kê biên tài sản là một biện pháp cưỡng chế THADS mà Nhà nước ta
đặt ra để đảm bảo quyền lợi của các đương sự và đảm bảo được quyền lực của Nhà
nước. Việc kê biên tài sản phải được CHV lập biên bản ghi lại những tài sản của
người phải THA, trong đó có đầy đủ chữ ký của những người liên quan, người có mặt
làm chứng. Biên bản kê biên sẽ được sử dụng trong quá trình định giá.
1.1.2. Khái niệm biện pháp cưỡng chế kê biên tài sản là quyền sử dụng đất
để thi hành án
Biện pháp cưỡng chế kê biên tài sản là một biện pháp được sử dụng rất phổ
biến trong quá trình THA khi người phải THA không tự nguyện thực hiện nghĩa vụ
của mình. Khi áp dụng biện pháp này thì tài sản có giá trị của người phải THA thông

1 Khoản 1 Điều 72 Luật Tố tụng dân sự 2008.

2 Điều 3 Thông tư liên tịch số 11/2016/TTLT-BTP-TANDTC-VKSNDTC.
3 Điều 89 Luật Thi hành án dân sự 2008 (sửa đổi, bổ sung năm 2014).

9
thường sẽ là QSDĐ. QSDĐ là quyền tài sản 4, mà quyền tài sản chính là tài sản. Người
có QSDĐ được quyền chuyển đổi, cho thuê, tặng cho, góp vốn, để thừa kế,... và
hưởng hoa lợi, lợi tức từ việc sử dụng đất trong khuôn khổ các quy định của pháp luật
cho phép. Vì vậy QSDĐ cũng được áp dụng cưỡng chế kê biên để THA.
Cần phải phân biệt được biện pháp cưỡng chế kê biên tài sản là QSDĐ để THA
và việc áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời là kê biên tài sản đang tranh chấp 5. Tòa
án áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời khi trong quá trình giải quyết vụ án có căn cứ
rằng người có nghĩa vụ có ý định không thực hiện nghĩa vụ của mình, người nắm giữ
tài sản đang tranh chấp - QSDĐ có những hành vi tẩu tán, hủy hoại tài sản để trốn
tránh trách nhiệm của mình về sau khi phải có nghĩa vụ về tài sản đối với một bên
đương sự khác. Do đó, việc Tòa án kê biên tài sản đang tranh chấp nhằm thu giữ và
bảo quản tài sản cho tới khi có quyết định của Tòa án. Còn việc áp dụng biện pháp
cưỡng chế kê biên tài sản là QSDĐ để THA ngoài mục đích để ngăn chặn người phải
THA hủy hoại hay tẩu tán tài sản thì còn nhằm mục đích làm căn cứ để pháp lý để sử
dụng trong quá trình định giá, bán đấu giá tài sản đã bị kê biên để thực hiện nghĩa vụ
của người phải THA là trả tiền cho người được THA. Khi trong bản án, quyết định có
hiệu lực của cơ quan nhà nước có thẩm quyền có nghĩa vụ của người phải THA phải
trả tiền cho người được THA thì người phải THA phải có tài sản để THA. CHV có thể
áp dụng các biện pháp cưỡng chế kê biên tài sản để THA, có thể kê biên các tài sản
thuộc sở hữu riêng hoặc sở hữu chung của người phải THA, các tài sản do người phải
THA đang nắm giữ hoặc do người thứ ba nắm giữ 6. Biện pháp cưỡng chế kê biên tài
sản là QSDĐ để THA được áp dụng khi hết thời hạn tự nguyện theo quy định của
pháp luật mà người phải THA có điều kiện để thi hành nhưng không tự nguyện thực
hiện nghĩa vụ của mình theo như bản án, quyết định có hiệu lực 7 hoặc có hành vi tẩu
tán tài sản là QSDĐ để trốn tránh việc thực hiện nghĩa vụ của mình.
Việc kê biên QSDĐ phải đáp ứng các điều kiện được quy định tại Mục 8 Luật
THADS. Như vậy, cưỡng chế kê biên QSDĐ là một trong những biện pháp cưỡng chế
THA do CHV thực hiện theo quy định của pháp luật, CHV kê biên tài sản là QSDĐ
của người phải THA để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ phải THA của họ khi người phải
THA không tự nguyện thực hiện trong thời hạn luật định. Đây là biện pháp được sử
dụng rất phổ biến, tuy nhiên việc áp dụng còn gặp nhiều khó khăn và quy trình phức
tạp.

4 Khoản 2 Điều 101 Luật Thi hành án dân sự 2008 (sửa đổi, bổ sung năm 2014).
5 Từ điển Tiếng Việt của Viện ngôn ngữ học (1994)
6 Điều 105 Bộ luật Dân sự 2015
7 Khoản 3 Điều 71 Luật Thi hành án dân sự (sửa đổi, bổ sung năm 2014)

10
 1.2. Đặc điểm cưỡng chế kê biên tài sản là quyền sử dụng đất để thi hành
án
Mỗi biện pháp cưỡng chế THA đều có các đặc điểm riêng để nhận biết, phân
biệt và dễ dàng hơn trong việc áp dụng vào các trường hợp. Sau đây là một số đặc
điểm cơ bản của cưỡng chế kê biên tài sản là QSDĐ:
Thứ nhất, biện pháp này được áp dụng trong trường hợp người phải THA
không tự nguyện THA. Nhà nước luôn khuyến khích và tôn trọng sự tự nguyện thực
hiện nghĩa vụ của người phải THA. Tuy nhiên, với mục đích bảo vệ quyền và lợi ích
hợp pháp của người được THA, pháp luật về THA đã phải đề ra các biện pháp cưỡng
chế THA để đảm bảo nghĩa vụ thực hiện bản án. Vì khi người phải THA không tự
nguyện mà có các hành vi trốn tránh thì là đang thể hiện sự coi thường pháp luật và
không đảm bảo tính công bằng xã hội. Vậy nên, trong trường hợp người phải THA
không tự nguyện THA thì CHV có thể áp dụng biện pháp cưỡng chế như cưỡng chế
kê biên QSDĐ.
Thứ hai, đối tượng của biện pháp này là QSDĐ. Ở Việt Nam, đất đai đóng vai
trò quan trọng, vậy nên quyền được khai thác hưởng lợi ích từ đất là quyền quan trọng
mà mọi người dân đều mong muốn. Pháp luật coi QSDĐ là một loại tài sản đặc biệt
gắn với một loại tài sản khác là đất, nó xác định được giá trị và có thể trao đổi, mua
bán trên thị trường. Do đó, QSDĐ là một loại tài sản được tham gia rộng rãi trong các
giao dịch dân sự. Vì vậy, QSDĐ trở thành một đối tượng để cơ quan THA cưỡng chế
kê biên nhằm thực hiện nghĩa vụ tài sản cho người được THA.
Thứ ba, ngoài việc thực hiện nghĩa vụ theo bản án, người phải THA còn phải
chịu mọi chi phí liên quan về cưỡng chế. Vì người phải THA có sự chống đối, không
tự nguyện chấp hành việc THA, dẫn đến hậu quả là việc áp dụng biện pháp cưỡng chế
THA, vậy nên họ phải chịu chi phí phát sinh này do hành vi của họ gây ra. Hơn nữa,
người phải THA là người phải chịu trách nhiệm cho các hành vi trái pháp luật, xâm
phạm đến các quan hệ xã hội mà pháp luật bảo vệ, vậy nên họ phải chịu các chi phí
liên quan đến THA là hoàn toàn hợp lý. Ngoài ra, việc quy định như vậy cũng phần
nào tác động đến người phải THA nhận thấy hậu quả do các hành vi không tuân thủ
pháp luật của mình gây ra, từ đó góp phần nâng cao ý thức tự nguyện THA.
Cuối cùng, nó thể hiện quyền lực Nhà nước. Chủ thể áp dụng các biện pháp kê
biên tài sản phải là chủ thể được Nhà nước trao quyền lực, giao nhiệm vụ và phải thực
hiện đúng pháp luật, được pháp luật bảo vệ. Pháp luật dân sự quy định “chấp hành

11
viên là người được Nhà nước giao nhiệm vụ thi hành các bản án, quyết định.” 8Họ sử
dụng quyền lực của Nhà nước để buộc các cá nhân, tổ chức phải THA, nhằm đảm bảo
quyền và lợi ích hợp pháp của người dân, trật tự an toàn xã hội cũng được ổn định
hơn.
1.3. Nguyên tắc cưỡng chế kê biên tài sản là quyền sử dụng đất để thi hành
án
Cưỡng chế kê biên QSDĐ là một biện pháp cưỡng chế THA có ảnh hưởng lớn
đến đời sống của người phải THA cũng như những người liên quan, do vậy việc áp
dụng biện pháp này cần phải đảm bảo tuân thủ các nguyên tắc sau:
Thứ nhất, việc áp dụng phải phù hợp với nghĩa vụ của người phải THA và các
chi phí khác. Không phải trong bất cứ trường hợp nào, CHV cũng sẽ áp dụng biện
pháp cưỡng chế kê biên QSDĐ. Họ phải thực hiện xác minh tài sản và ước tính giá trị
tài sản của người phải THA trước. Sau đó, CHV xem xét nghĩa vụ tài sản theo bản án,
từ đó đối chiếu, so sánh giá trị của QSDĐ với các loại tài sản khác để lựa chọn cho
phù hợp. Tránh trường hợp giá trị QSDĐ quá nhỏ hoặc quá lớn so với nghĩa vụ tài sản
mà người phải THA cần thực hiện dẫn đến các thiệt hại không đáng có. Tuy nhiên,
trong trường hợp, người phải THA chỉ có một tài sản duy nhất là QSDĐ mà không thể
phân chia thì CHV vẫn có quyền áp dụng biện pháp cưỡng chế này.9
Thứ hai, thời gian tổ chức cưỡng chế THA phải phù hợp với pháp luật. Pháp
luật quy định “cơ quan thi hành án dân sự không tổ chức cưỡng chế thi hành án có
huy động lực lượng trong thời gian 15 ngày trước và sau tết Nguyên đán; các ngày
truyền thống đối với các đối tượng chính sách, nếu họ là người phải thi hành án.” 10
Ngoài ra, pháp luật thi hành án cũng không cho phép thi hành “tổ chức cưỡng chế thi
hành án trong thời gian từ 22 giờ đến 06 giờ sáng ngày hôm sau, các ngày nghỉ, ngày
lễ theo quy định của pháp luật”11. Việc quy định như vậy đã thể hiện pháp luật vẫn có
tính nhân văn, không hề cứng nhắc. Các quy định nhằm giúp đảm bảo cuộc sống bình
thường cho người phải THA và đảm bảo an ninh, trật tự xã hội.
Thứ ba, việc kê biên tài sản là QSDĐ của người phải THA phải đảm bảo quyền
và lợi ích của những bên liên quan đến tài sản này. Nếu QSDĐ là tài sản chung của
người phải THA với người khác, thì chỉ kê biên để THA khi người phải THA không
có tài sản riêng hoặc tài sản không đủ. Khi kê biên tài sản, CHV cũng phải đảm bảo

8 Điều 115 Bộ luật Dân sự 2015

9 Khoản 6 Điều 114 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015
10 Khoản 3 Điều 71 Luật Thi hành án dân sự (sửa đổi, bổ sung năm 2014)
11 Khoản 1 Điều 46 Luật Thi hành án dân sự (sửa đổi, bổ sung năm 2014)

12
tuân thủ các nguyên tắc được quy định tại Khoản 2 Điều 24 Nghị định 62/2015/NĐ-
CP quy định về kê biên tài sản chung để THA nhằm đảm bảo quyền và lợi ích của
những người này với tài sản của họ. Ngoài ra, khi QSDĐ đang thế chấp hợp pháp, thì
CHV cũng tiến hành kê biên khi người được THA không có tài sản khác hoặc tài sản
không đủ. Việc kê biên này chỉ thực hiện khi giá trị QSDĐ lớn hơn nghĩa vụ và chi
phí cưỡng chế THA.
1.4. Ý nghĩa cưỡng chế kê biên tài sản là quyền sử dụng đất để thi hành án
Đầu tiên, biện pháp cưỡng chế kê biên tài sản nói chung thể hiện tính nghiêm
minh của pháp luật. Tòa án đưa ra bản án, quyết định là nhằm mục tiêu áp dụng pháp
luật để giải quyết các vấn đề, vụ việc cụ thể thông qua nội dung bản án. Tuy nhiên,
bản án, quyết định đó không thể chỉ nằm trên giấy tờ, lời nói mà cần phải được đảm
bảo thi hành, thực hiện theo nội dung trong bản án. Do đó, chỉ khi pháp luật được thực
thi nghiêm minh, nghiêm túc và triệt để ổn định trật tự xã hội, củng cố niềm tin của
nhân dân vào Nhà nước. Vậy nên, THA là khâu cuối cùng của quá trình tố tụng, đảm
bảo thực hiện các quyết định của Tòa án vào thực tiễn, góp phần bảo vệ quyền và lợi
ích hợp pháp của công dân. CHV sử dụng biện pháp cưỡng chế kê biên tài sản là đang
sử dụng quyền lực Nhà nước bắt buộc người phải THA thi hành nghĩa vụ theo quyết
định của Tòa, đảm bảo lợi ích của người được THA.
Thứ hai, biện pháp này góp phần nâng cao chất lượng, hiệu quả của quá trình
xét xử của Tòa án. Nhiệm vụ của cơ quan THADS là tổ chức, thi hành các bản án,
quyết định của Tòa án. Biện pháp cưỡng chế kê biên tài sản chính là hoạt động áp
dụng các phán quyết của Tòa án và cũng là giai đoạn kiểm tra, đánh giá bằng thực tiễn
những phán quyết của Tòa án có phù hợp, thấu tình đạt lý chưa. Khi phán quyết phù
hợp, thấu tình đạt lý thì sự tự nguyện THA sẽ được nâng cao hơn và ngược lại khi nó
còn hạn chế thì sẽ nhận được sự chống đối gay gắt của đương sự. Do đó có thể nói,
nếu việc THA đạt hiệu quả cao thì quá trình xét xử của Tòa án đã được thực hiện tốt
và ngược lại.
Cuối cùng, cưỡng chế THA cũng góp phần nâng cao ý thức cộng đồng về chấp
hành, tuân thủ pháp luật. Pháp luật là công cụ hàng đầu của Nhà nước để quản lí trật
tự xã hội. Do đó, khi các cá nhân tổ chức có hành vi chống đối, làm trái pháp luật thì
phải được xử lý nghiêm minh và triệt để. Vậy nên, việc cưỡng chế THA đã nhân danh
Nhà nước đảm bảo xử lý các hành vi này một cách triệt để, phù hợp. Từ đó, người dân
có nhận thức cao hơn về các hậu quả nếu có các hành vi trái pháp luật, dần dần sẽ tự
điều chỉnh hành vi của mình để không phải nhận các hậu quả, chế tài của pháp luật.

13
14
 KẾT LUẬN CHƯƠNG 1
Nhóm đã đưa ra cái nhìn tổng quát về những vấn đề lý luận chung của việc
cưỡng chế THA và biện pháp cưỡng chế kê biên tài sản là QSDĐ. Làm rõ các đặc
điểm đặc trưng của biện pháp cưỡng chế kê biên QSDĐ và nêu ra những nguyên tắc
để đảm bảo áp dụng các quy định pháp luật về biện pháp cưỡng chế triệt để. Từ đó
hướng tới mục đích đảm bảo quyền và lợi ích của các đương sự. Ngoài ra nhóm cũng
thể hiện các ý nghĩa to lớn của việc sử dụng cưỡng chế THA nhằm góp phần bảo vệ
lợi ích của Nhà nước, đảm bảo thực thi và pháp luật và đảm bảo quyền và lợi ích hợp
pháp của công dân

15
CHƯƠNG 2: QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT VIỆT NAM VỀ CƯỠNG CHẾ KÊ
BIÊN TÀI SẢN LÀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT ĐỂ THI HÀNH ÁN
2.1. Điều kiện áp dụng biện pháp cưỡng chế kê biên tài sản là quyền sử dụng
đất để thi hành án
QSDĐ là một tài sản có giá trị và rất quan trọng với người phải THA. Vì vậy
khi áp dụng biện pháp cưỡng chế kê biên tài sản này thì cần phải đảm bảo tuân thủ các
điều kiện sau để đảm bảo cho quyền và lợi ích của cả người phải thi hành và người
được THA:
Đầu tiên, theo như bản án, quyết định có hiệu lực của cơ quan nhà nước có
thẩm quyền thì người phải THA có nghĩa vụ phải thực hiện việc trả tiền, trả lương, các
khoản tiền trợ cấp,... cho người được THA. Thêm vào đó, người phải THA cũng phải
có nghĩa vụ trả các khoản chi phí cho ngân sách Nhà nước như lệ phí, án phí.
Thứ hai, để THA thì người phải THA phải có tài sản là QSDĐ, tài sản này có
thể là tài sản chung hoặc tài sản riêng. Việc kê biên tài sản là quyền sử dụng đất phải
đảm bảo thuộc các trường hợp: “được chuyển quyền sử dụng theo quy định của pháp
luật về đất đai. Người phải thi hành án chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất mà thuộc trường hợp được cấp giải chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy
định của pháp luật về đất đai hoặc thực hiện quy hoạch phải thu hai tút, nhưng chưa
có quyết định thu hồi đất thì vẫn được kê biên, xử lý quyền sử dụng đất đó.” 12 Ngoài
ra chủ thể sử dụng đất cũng phải đảm bảo thuộc các trường hợp được phép kê biên
quy định tại Điều 174, 176, 177, 178, 179, 180, 183, 184, 185 của Luật Đất đai 2013.
Thứ ba, khi hết thời hạn tự nguyện THA mà người phải THA vẫn không tự
nguyện thực hiện nghĩa vụ của mình. Pháp luật có quy định “Thời hạn tự nguyện thi
hành án là 10 ngày, kể từ ngày người phải thi hành án nhận được quyết định thi hành
án hoặc được thông báo hợp lệ quyết định thi hành án” 13 thì CHV có quyền cưỡng
chế thi hành án nếu người thi hành án không tự nguyện. Tuy nhiên, “trong các trường
hợp cần ngăn chặn người phải thi hành án có hành vi tẩu tán, hủy hoại tài sản hoặc
hành vi khác nhằm trốn tránh việc thi hành án” 14 thì CHV có quyền áp dụng ngay
biện pháp cưỡng chế để đảm bảo việc THA. Trên thực tế, khi có căn cứ người THA có
tài sản là QSDĐ thì CHV ra quyết định hạn chế các quyền với tài sản này ngay lập tức
để ngăn chặn đương sự tẩu tán, thay đổi hiện trạng tài sản. Như vậy, quá trình THA sẽ
diễn ra thuận lợi và đảm bảo hiệu lực THA.
12 Khoản 1 Điều 502 Bộ luật dân sự 2015.
13 Điều 503 Bộ luật dân sự 2015.
14 Khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013.

16
 2.2. Xác minh trước khi áp dụng biện pháp cưỡng chế kê biên tài sản là quyền
sử dụng đất để thi hành án
Trình tự xác minh điều kiện là trình tự thủ tục có vai trò quan trọng nhất vì kết
quả xác minh chính xác là cơ sở để Thủ trường đưa ra các quyết định ủy thác, đình chỉ
hơn nữa còn giúp cho CHV lựa chọn phương án cưỡng chế phù hợp nhất. Quy định
pháp luật THADS về xác minh điều kiện THA như sau trong thời hạn 10 ngày kể từ
ngày thời hạn tự nguyện THA kết thúc mà họ không tự nguyện thi hành, CHV tiến
hành xác minh điều kiện đồng thời xác minh nhân thân người phải THA. Bên cạnh đó,
khi áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời trong việc thi hành thì phải thực hiện xác
minh ngay. Hơn nữa, trình tự này yêu cầu đáp ứng đủ điện kiện là xác minh đúng tình
trạng, trình bày đầy đủ các nội dung, đảm bảo khi thực hiện trung thực, rõ ràng, hạn
chế tối đa các trường hợp xác minh không đầy đủ, độ chính xác chưa cao. Xác minh
điều kiện THADS cơ sở pháp lý tại Điều 44 Luật THADS. So sánh với quy định cũ
việc thay đổi bổ sung điều luật về xác minh đã mang tính hoàn thiện hơn. Quy định về
người trách nhiệm xác minh điều kiện thuộc về CHV, chi phí xác minh thuộc về Ngân
sách Nhà nước điều này loại bỏ được những khó khăn về thời gian lẫn chi phí của
người được THA khi gắn với trách nhiệm này. Nó mang đến việc xác minh được tiến
hành nhanh chóng và có đạt được hiệu quả trong THA.
Bởi những tính chất đặc thù của đất đai nên khi thực hiện biện pháp cưỡng chế
kê biên tài sản với tài sản đó là QSDĐ để THA thì đặt ra một số vấn đề như được diễn
ra trong thời gian dài. Chính lẽ đó, đòi hỏi khi tiến hành xác minh được diễn ra rõ
ràng, đầy đủ và chuẩn xác thông tin. Xác minh làm rõ QSDĐ, tài sản gắn liền với đất
(nếu có), xét xem QSDĐ có phải là tài sản riêng của người THA không? nếu là tài sản
chung thì những chủ thể liên quan gồm những ai? Nguồn gốc, hình thức sử dụng đất là
gì? Giấy chứng nhận hay bất cứ loại giấy tờ chứng minh đó là tài sản THA? Có đang
thuộc đối tượng giao dịch bảo đảm, quy hoạch, hay QSDĐ không? Thái độ của người
phải THA? Tất cả những thông tin này đều mang tầm quan trọng do đó CHV thực
hiện kỹ lưỡng có thuộc trường hợp áp dụng biện pháp cưỡng chế và xác minh để đảm
bảo quyền lợi của người THA, người được THA, các bên có quyền và nghĩa vụ liên
quan đến chúng.
Sau khi xác minh được QSDĐ là tài sản chung với người khác. CHV có thực
hiện biện pháp bảo đảm THADS như tạm giữ giấy tờ, cho tạm dừng các hoạt động
liên quan đến đất đai, đến QSDĐ. CHV phải áp dụng đầy đủ các quy trình của việc tổ
chức cưỡng chế kê biên để việc tổ chức này được diễn ra thành công, bảo vệ tài sản và

17
hạn chế những trường hợp cố ý tẩu tán, làm hủy hoại tài sản để trốn tránh nghĩa vụ
của mình.
Trong quá trình triển khai xác minh trên thực tế, nhận thấy được đa dạng
trường hợp phát sinh bắt buộc CHV phải có những cách thức xử lý khác nhau để phù
hợp với thực tiễn. Có thể kể đến những trường hợp đặc biệt sau:
2.2.1. Trường hợp có tranh chấp
Đối với trường hợp này thì CHV thông báo đương sự - người có quyền lợi
tranh chấp biết về quyền của họ bị khởi kiện tại Tòa án hay đề nghị cơ quan thẩm
quyền giải quyết. Theo Khoản 1 Điều 75 Luật THADS, về thời gian, trong thời hạn 30
ngày kể từ ngày thông báo hợp lệ nếu người tranh chấp khởi kiện Tòa án hoặc đề nghị
cơ quan có thẩm quyền giải quyết thì xử lý QSDĐ được thực hiện theo bản án, quyết
định của Tòa hay của cơ quan có thẩm quyền. Còn trong trường hợp không yêu cầu
khởi kiện hoặc không đề nghị cơ quan thẩm quyền giải quyết thì QSDĐ đó được tiến
hành xử lý THA.
2.2.2. Trường hợp quyền sử dụng đang thế chấp
Theo quy định tại Điều 90 Luật THADS nếu QSDĐ đang thế chấp hợp pháp
cho người khác với giá trị nhỏ hơn hoặc bằng giá trị phải thanh toán theo hợp đồng thế
chấp thì CHV có nghĩa vụ phải thông báo cho người đang nhận thế chấp biết. Và chỉ
cần thông báo cho bên nhận thế chấp chứ không cần phải chờ sự đồng ý mới được kê
biên. Tuy nhiên, điều luật này cũng đảm bảo được quyền lợi của bên thế chấp bởi bên
thế chấp sẽ được ưu tiên thanh toán tất cả các khoản tiền theo hợp đồng.
2.2.3. Trường hợp quyền sử dụng đất là tài sản chung
Nhà nước đại diện chủ sở hữu đất đai với nhiệm vụ giao đất cho hộ gia đình, tổ
chức, cá nhân sử dụng do đó quyền sử đất thường tài sản chung hộ gia đình. Tài sản
do từ hai người trở lên góp vốn, từ việc chưa chia di sản thừa kế dẫn đến tài sản thuộc
quyền sở hữu chung.
Trong trường hợp chưa xác định rõ được phần quyền cũng như phần tài sản
riêng của từng người để THA thì CHV thông báo cho các chủ thể cùng sở hữu chung
tài sản đó. Sau đó, có thể giải quyết phần tài sản theo hai hướng tự do thỏa thuận về
phần tài sản hoặc có thể yêu cầu Tòa án giải quyết. Kể từ ngày nhận thông báo, sau 30
mà các bên không thỏa thuận được hoặc thỏa thuận đó không hợp pháp và cũng không
có yêu cầu Tòa án giải quyết thì CHV phải có nghĩa vụ thông báo cho người được

18
THA rằng họ có quyền đưa ra yêu cầu nhờ Tòa án xác định quyền sở hữu tài sản của
mình trong khối tài sản chung với người THA.
Tính từ ngày nhận được thông báo mà người được THA, hết thời hạn 15 ngày
mà người được THA không có yêu cần với Tòa án thì CHV sẽ là người yêu cầu xác
định phần QSDĐ đó rồi tiến hành xử lý tài sản theo quyết định của Tòa theo quy định
tại Khoản 1 Điều 74 Luật THADS. Hiện nay, việc quy định như vậy làm cho người
được thi hành sẽ ỷ lại để CHV là người yêu cầu Tòa án giải quyết vì khi CHV là
người đứng ra yêu cầu thì sẽ không phải đóng ứng án phí. Còn đối với QSDĐ nhưng
có thể chia được thì lúc này CHV có quyền tiến hành việc cưỡng chế phần tài sản của
người THA theo Điểm a Khoản 2 Điều 74 Luật THADS. Còn theo quy định tại Điểm
b Khoản 2 Luật THADS đối với phần tài sản không chia được, chia được những sau
khi thực hiện chia sẽ mang lại thiệt hại đáng kể phần tài sản đó thì Chấp hành có thể
tiến hành cưỡng chế kê biên toàn bộ QSDĐ và phải có nghĩa vụ thanh toán cho các
chủ thể sở hữu chung QSDĐ của họ.
Đặc biệt, Chấp hành tiến hành xác định phần sở hữu của vợ, chồng trong sở
hữu tài sản chung tuân theo pháp luật Hôn nhân và Gia đình tiếp theo thông báo cho
vợ, chồng biết theo Điểm c Khoản 2 Điều 24 Nghị định 33/2020/NĐ-CP. CHV có thể
tiến hành phân chia tài sản chung mối quan hệ vợ chồng này bằng cách chia đôi tài
sản bởi yêu cầu Tòa án phân chia sẽ làm tốn rất nhiều thời gian sau đó tiến hành thông
báo cho các bên. Nếu các bên không đồng ý với việc xác định này thì có thể yêu cầu
Tòa án xác định lại theo quy định pháp luật, CHV sẽ căn cứ vào bản án và quyết định
để thực hiện kê biên. Trường hợp Hộ gia đình, CHV xác định riêng trong khối tài sản
chung của hộ gia đình của từng thành viên của hộ gia đình tại thời điểm Nhà nước
giao đất, và QSDĐ được công nhân. Sau đó, thông báo kết quả cho các chủ thể biết
theo Điểm c Khoản 2 Điều 24 Nghị định 33/2020/NĐ-CP. Và lựa chọn phương pháp
chia đều cho các thành viên trong khối tài sản chung.
2.3. Lập kế hoạch cưỡng chế kê biên tài sản là quyền sử dụng đất
Việc lập kế hoạch cưỡng chế cũng đóng một phần quan trọng trong biện pháp
cưỡng chế vì khi có một kế hoạch cưỡng chế chi tiết sẽ mang lại thuận lợi để CHV có
thể dễ dàng tổ chức cưỡng chế đạt được thành công.
Quy định về việc lập kế hoạch cưỡng chế được quy định tại Khoản 1 Điều 73
Luật THADS 2008 sửa đổi bổ sung 2014. Với quy định này đã giới hạn về việc lập kế
hoạch cưỡng chế là CHV lập kế hoạch cưỡng chế chỉ trong trường hợp cần huy động
lực lượng. Quy định này đã có những bước tiến mới so với Luật THADS 2008

19
“Trước khi tiến hành cưỡng chế thi hành án, Chấp hành viên phải lập kế hoạch
cưỡng chế, trừ trường hợp phải cưỡng chế ngay.” 15. Tại quy định này, CHV lập kế
hoạch trong mọi trường hợp dẫn đến mất thời gian, thủ tục phức tạp. Quy định mới về
vấn đề này đã giảm tải được một lượng lớn công việc cho CHV.
CHV lập kế hoạch cưỡng chế một cách rõ ràng, sau đó tiến hành việc gửi bản
kế hoạch cho cơ quan thẩm quyền: Viện kiểm sát nhân dân, cơ quan Công an, Uỷ ban
nhân dân cấp xã nơi diễn ra hoạt động tổ chức cưỡng chế và các chủ thể có liên quan
đến cưỡng chế THA. Các cơ quan, tổ chức, cá nhân có liên quan phải tuân thủ theo kế
hoạch, thực hiện yêu cầu mà để đảm bảo rằng các chủ thể tham gia vào hoạt động
cưỡng chế hiểu được quá trình THA, có ý thức và thái độ chấp hành việc thi hành bản
án, quyết định. Có các biện pháp để hỗ trợ, bảo vệ để việc tổ chức đạt được kết quả
mà mục đích việc lập kế hoạch cưỡng chế đề ra. Bên cạnh đó, tại Khoản 2 Điều 72
Luật THADS cũng quy định nội dung của kế hoạch cần có:
(1) Tên người bị áp dụng biện pháp cưỡng chế;
(2) Biện pháp cưỡng chế cần áp dụng;
(3) Thời gian, địa điểm cưỡng chế, trình bày rõ ràng về thông tin thời gian, địa
điểm tiến hành cưỡng chế. Trong trường hợp cưỡng chế tài sản là QSDĐ thì phải ghi
rõ vị trí mảnh đất bị thực hiện biện pháp.
(4) Phương án tiến hành cưỡng chế, CHV xác minh tại địa phương, tiếp xúc
với người THA và gia đình của họ nhằm lường trước được những tình huống phát
sinh để có những biện pháp giải quyết kịp thời. Trường hợp các bên đương sự tự
nguyện thi hành thì tiến hành việc tự nguyện THA đó. Nếu trong trường hợp các bên
không tự nguyện thi hành thì CHV thực hiện biện pháp cưỡng chế THA và có sự phân
công về thành phần tham gia vào cưỡng chế.
(5) Yêu cầu về lực lượng tham gia bảo vệ cưỡng chế, từ thực tiễn làm việc với
các bên đương sự tại địa phương, CHV sẽ xem xét những yếu tố như an ninh chính trị,
trật tự địa phương để từ đó yêu cầu số lượng tham gia vào cưỡng chế là như thế nào.
(6) Dự trù chi phí cưỡng chế, dựa vào việc thực hiện biện pháp trên thực tế có
những yêu cầu nào, thực hiện công việc nào, từ đó CHV lập dự trù chi phí cưỡng chế
theo quy định pháp luật. Về dự trù chi phí cưỡng chế tài sản là QSDĐ có thể nhắc đến
những chi phí cơ bản như chi phí cho việc báo đấu giá tài sản, chi phí xác định mốc
giới để thực hiện cưỡng chế, chi phí cho việc định giá,..

15 Khoản 3 Điều 188 Luật Đất đai 2013.

20
 Theo Khoản 4 Điều 72 Luật THADS, trong thời hạn 03 ngày làm việc tính từ
ngày Cơ quan Công an nhận được kế hoạch cưỡng chế thì phải có trách nhiệm lập kế
hoạch phương án bảo vệ cưỡng chế. Bố trí lực lượng, hỗ trợ phương tiện với mục đích
giữ gìn trật tự, ngăn chặn hành vi tẩu tán, chống đối việc THA, tạm giữ người chống
đối, khởi tố,...
2.4. Trình tự, thủ tục cưỡng chế kê biên tài sản là quyền sử dụng đất
Bước 1: Lập hồ sơ, xác minh điều kiện thi hành án và ra quyết định cưỡng
chế kê biên QSDĐ.
Điều đầu tiên cần phải làm trong trình tự thứ nhất này là thực hiện lập hồ sơ
THA, việc lập hồ sơ này phải lấy quyết định THA này làm cơ sở. Hiện nay, quy lập
việc lập hồ sơ này được lập trong thời hạn không quá 02 ngày kể từ ngày được phân
công công việc. Và như những gì phân tích ở trên, điều tiếp theo là thực hiện xác minh
điều kiện THA của đương sự đối với tài sản là QSDĐ.
Việc xác minh QSDĐ được hướng dẫn tại Thông tư liên tịch số 11/2016 như
sau: “Việc xác minh đối với tài sản thuộc diện phải đăng ký, chuyển quyền sở hữu, sử
dụng tài sản thì tùy từng trường hợp cụ thể mà Chấp hành viên căn cứ vào một trong
các giấy tờ sau: hợp đồng mua bán, chuyển đổi, chuyển nhượng hoặc tặng cho, giấy
chứng nhận về quyền sở hữu, sử dụng tài sản hoặc thông qua chủ sở hữu, chính quyền
địa phương, cơ quan đăng ký giao dịch bảo đảm, cơ quan chức năng hoặc người làm
chứng như xác nhận của người bán, của chính quyền địa phương, cơ quan chức năng
về việc mua bán tài sản”16. Bên cạnh đó tại Điều 89 Luật THADS quy định: “Trước
khi kê biên tài sản là quyền sử dụng đất, tài sản phải đăng ký quyền sở hữu hoặc đăng
ký giao dịch bảo đảm theo quy định của pháp luật, Chấp hành viên yêu cầu cơ quan
đăng ký cung cấp thông tin về tài sản, giao dịch đã đăng ký.” 17 . Ngoài ra, tại Điều 9
Nghị định 33/2020/NĐ-CP cũng có quy định dẫn về việc xác minh điều kiện THA.
Theo đó, việc kê khai phải được tiến hành trung thực, CHV phải lập thành văn bản.
Trong trường hợp buộc phải làm rõ thông tin tài sản, nơi cư trú, làm việc và tất cả các
thông tin khác của người phải THA thì Thủ trưởng có thể ủy quyền xác minh thông

16 Duy Hưng, “Thái Nguyên: Cưỡng chế thi hành án khi tài sản không còn?”, Đăng trên Báo điện tử Pháp luật
Việt Nam, <https://baophapluat.vn/thai-nguyen-cuong-che-thi-hanh-an-khi-tai-san-khong-con-
post242741.html>, truy cập ngày 8/12/2021, phần tóm tắt được trích từ luận văn: Đỗ Công Phước, “Pháp luật
về cưỡng chế kê biên, xử lý tài sản là quyền sử dụng đất để thi hành các bản án, quyết định dân sự”, Luận văn
Thạc sĩ Luật học, Trường Đại học Kinh tế - Luật ĐHQG TP.HCM, trang 43.
17 Hà Minh Tuấn (2018), “Một số hạn chế, bất cập pháp luật về cưỡng chế kê biên, xử lý tài sản của người
phải thi hành án”, Đăng trên Cổng thông tin điện tử Tổng cục Thi hành án dân sự - Bộ tư pháp,
<https://thads.moj.gov.vn/noidung/tintuc/lists/nghiencuutraodoi/view_detail.aspx?itemid=899>, truy cập ngày
08/12/2021.

21
tin. Sau khi tiến hành xác minh, CHV ra quyết định cưỡng chế kê biên với người phải
THA - người không tự nguyện THA.
Bước 2: Tổ chức cưỡng chế kê biên quyền sử dụng đất
CHV kê biên QSDĐ khi kê biên phải thực hiện thông báo cho chính quyền địa
phương cấp xã, hoặc đại diện tổ dân phố tổ chức cưỡng chế, đương sự và người có
quyền và nghĩa vụ liên quan. Việc tiến hành kê biên phải có sự tham gia của đương sự
hoặc người được ủy quyền nếu trong trường hợp cố tình vắng mặt thì vẫn tiến hành kê
biên nhưng phải có sự của người làm chứng. Biên bản kê biên có chữ ký của các bên
đương sự hoặc người ủy quyền, người làm chứng và cả chữ ký của đại diện chính
quyền địa phương hay đại diện tổ dân phố, CHV và người lập biên bản theo quy định
tại Điều 88 Luật THADS. Sau đó, CHV thông báo bằng văn bản cho cơ quan đăng ký
kê biên QSDĐ để xử lý theo Khoản 1 Điều 187 Luật THADS.
Bước 3: Định giá quyền sử dụng đất
Việc định giá QSDĐ cũng được hiện theo quy định tại Điều 98 Luật THADS
2014 và Điều 25 Nghị định số 33/2020/NĐ-CP: Đương sự thỏa thuận được về giá tài
sản thì giá này do giá khởi điểm để bán đấu giá và nếu có thỏa thuận về tổ chức thẩm
định giá thì thực hiện ký hợp đồng dịch vụ với tổ chức thẩm định giá đó. Nếu đương
sự không thỏa thuận được về giá, tổ chức thẩm định giá thì việc THA do Cơ quan chủ
động thi hành ký hợp đồng với tổ chức trên địa bàn tỉnh nơi QSDĐ bị kê biên trong
thời hạn 05 ngày làm việc, kê từ ngày kê biên tài sản.
Theo quy định tài khoản 1 Điều 99 Luật THADS thì tài sản sẽ bị định giá lại
trong các trường hợp như CHV có vi phạm nghiêm trọng quy định về định giá tài sản
dẫn đến sai lệch kết quả định giá lại và phải thông báo công khai về việc bán đấu giá
tài sản.
Bước 4: Bán đấu giá quyền sử dụng đất
Tại Điều 101 Luật THADS 2014 có quy định về bán đấu giá QSDĐ theo đó
công tác bán đấu giá được thực hiện bởi các tổ chức bán đấu giá. Cụ thể là “Đương sự
có quyền thỏa thuận về tổ chức bán đấu giá trong thời hạn không quá 05 ngày làm
việc, kể từ ngày định giá. Chấp hành viên ký hợp đồng dịch vụ bán đấu giá tài sản với
tổ chức bán đấu giá do đương sự thỏa thuận. Trường hợp đương sự không thỏa thuận
được thì Chấp hành viên lựa chọn tổ chức bán đấu giá để ký hợp đồng dịch vụ bán
đấu giá tài sản.” 18. Vậy, các bên có quyền tự do thỏa thuận với nhau lựa chọn tổ chức

18 Điều 4 Nghị định 164/2004/NĐ-CP ngày 14/9/2004 về kê biên, đấu giá quyền sử dụng đất để đảm bảo thi
hành án.

22
bán đấu giá QSDĐ. Nếu như không đạt được sự thỏa thuận về tổ chức bán đấu giá thì
CHV là người đưa ra lựa chọn tổ chức bán đấu giá. Việc bán đấu giá này được thực
hiện trong thời hạn 45 ngày kể từ ngày hợp đồng dịch vụ với bên tổ chức bán đấu giá.
Bên cạnh đó, trong trường hợp tổ chức bán đấu giá nhưng không có ai tham gia hoặc
việc bán đấu giá không thành thì CHV thông báo cho đương sự về việc giảm giá tài
sản. Nếu không thỏa thuận hoặc thỏa thuận không được về mức giá thì CHV đưa ra
quyết định giảm giá tài sản để tiếp tục đấu giá.
Bước 5: Giao quyền sử dụng đất
Sau khi thực hiện các trình tự, quy trình và thủ tục kê biên theo đúng quy định
pháp luật, CHV quyết định tiến hành giao QSDĐ cho người được THA và làm thủ tục
cấp giấy chứng nhận về QSDĐ cho người được THA.
2.5. Các khoản chi phí trong kê biên tài sản là quyền sử dụng đất
Về quy định các khoản chi phí tuy nhỏ trong cả quá trình tổ chức cưỡng chế
nhưng nó mang lại ý nghĩa như hỗ trợ ngân sách nhà nước cho các hoạt động THADS.
Hơn nữa, việc này cũng nhằm hạn chế được các bên đương sự hay các chủ thể có liên
quan đưa ra những yêu cầu tùy tiện gây mất thời gian trong việc thực hiện cưỡng chế,
nâng cao trách nhiệm trong THA. Và hiện nay, pháp luật quy định cụ thể về chi phí
mà các bên có nghĩa vụ thanh toán khoản phí như sau:
Về người phải THA - chủ thể là người bị kê biên chịu các khoản chi phí liệt kê
cụ thể tại Khoản 1 Điều 73 Luật THADS gồm các chi phí về việc thông báo cưỡng
chế, chi phí mua nguyên nhiên liệu, thuê phương tiện, thiết bị cho sự cần thiết cho
việc cưỡng chế, chi phí định giá, định giá lại, định tài sản, bán đấu giá với tài sản. Các
chi phí cho việc thuê, trông coi và bảo quản tài sản và các hoạt động cho việc xử lý và
phục vụ ngăn chặn cưỡng chế THA. Bên cạnh đó, thanh toán bồi thường cho người
trực tiếp tham gia và bảo vệ cưỡng chế. Nhận thấy, việc liệt kê các chi phí theo quy
định nay đem lại sự rõ ràng, chi tiết về các chi phí mang lại sự dễ dàng khi áp dụng
quy định này.
Về người được THA, theo quy định tại chủ thể này phải chịu các chi phí định
giá lại tài sản nếu có yêu cầu định giá lại, trừ trường hợp việc định giá lại này không
hợp pháp vì có hành vi vi phạm pháp luật về định giá tài sản. Cộng vào đó phải chịu
một phần hoặc toàn bộ chi phí trong trường hợp bản án, quyết định xác định chủ thể
này phải chịu chi phí xây ngăn, phá dỡ.
Về chủ thể là Nhà nước chi phí cưỡng chế phải thực hiện bao gồm chi phí định
giá lại tài sản khi có vi phạm quy định về định giá, các khoản chi phí xác minh điều

23
kiện công tác THA. Và các khoản chi phí cần thiết khác theo quy định Chính phủ.
Đương sự được miễn, giảm chi phí cưỡng chế THA theo luật định.
Như vậy, trong quá trình kê biên QSDĐ, phải thực hiện các hoạt động để tiến
hành này đã phát sinh ra các khoản chi phí trong như hoạt động định giá, bán đấu giá
QSDĐ, chi phí cho việc thuê, giữ tài sản và giao QSDĐ cho người trúng bán đấu giá
đó quyền sử dụng đều sẽ chịu những chi phí nhất định. Và các chủ thể liên quan đến
cưỡng thế phải thực hiện đầy đủ nghĩa vụ thanh toán của mình.

24
 KẾT LUẬN CHƯƠNG 2
Từ những phân tích trên, Chương 2 đã trình bày và giúp mọi người có cái nhìn
cận cảnh những quy định của pháp luật Việt Nam về việc thực hiện cưỡng chế kê biên
QSDĐ trong THADS. Trình bày trình tự và các thủ tục cần khi áp dụng biện pháp
cưỡng chế kê biên trong Luật THADS, Nghị 33/2020/NĐ-CP, Thông tư liên tịch và
các văn bản hướng dẫn hướng dẫn việc thi hành khi tiến hành kê biên QSDĐ đối với
người phải THA và các chủ thể liên quan. Dựa vào thực tiễn công tác thi hành công
tác cưỡng chế kê biên QSDĐ, nhận thấy được rằng các quy định đã giải quyết được
vấn đề đảm bảo được quyền, lợi ích người được THA. Đáp ứng được yêu cầu đảm bảo
được quyền và lợi ích hợp pháp của người THA, các chủ thế khác liên quan đến việc
thực thi việc kê biên này. Và để đảm bảo được các yêu cầu đó một cách tốt nhất thì
pháp luật đã quy định hết sức chặt chẽ đến từng giai đoạn như xác định QSDĐ, tiến
hành kê biên, định giá, định giá lại, triển khai bán đấu giá, giao QSDĐ, thu các chi phí
trong suốt quá trình áp dụng biện pháp cưỡng chế. Tuy nhiên, với việc có quá nhiều
bước trình tự thủ tục như vậy, hơn nữa trong quá trình thực hiện còn phát sinh rất
nhiều yêu cầu đòi hỏi CHV phải linh hoạt để đối phó, có quá nhiều thời hạn tạo ra
những khó khăn cho CHV khi áp dụng và pháp luật vẫn còn nhiều kẽ hở vì đó mà
người phải THA đã lợi dụng nó để tẩu tán tài sản, trốn tránh việc THA. Để hiểu rõ
hơn những khó khăn, vướng mắc đó nhóm chúng em sẽ phân tích làm rõ trong
Chương 3 của luận văn thêm vào đó có những đề xuất một số kiến nghị nhằm hoàn
thiện pháp luật THADS.

25
CHƯƠNG 3: THỰC TIỄN ÁP DỤNG PHÁP LUẬT, BẤT CẬP VÀ KIẾN NGHỊ
Các quy định của pháp luật Việt Nam nói chung và pháp luật về THADS nói
riêng về cơ bản đã có những quy định khá đầy đủ để điều chỉnh hành vi của các chủ
thể trong việc áp dụng biện pháp cưỡng chế kê biên tài sản là QSDĐ để THA. Tuy
vậy qua thực tiễn áp dụng đã phát hiện những bất cập trong các quy định pháp luật kể
trên, từ đó làm ảnh hưởng đến quyền và lợi ích hợp pháp của các chủ thể liên quan.
Trong chương 3 này, nhóm nghiên cứu sẽ chỉ ra những bất cập còn tồn tại trong thực
tiễn, từ đó nêu ra các giải pháp để điều chỉnh pháp luật theo hướng chi tiết, rõ ràng
hơn để xoá bỏ những bất cập còn tồn tại.
3.1. Thực trạng áp dụng pháp luật về cưỡng chế kê biên tài sản là quyền sử
dụng đất để thi hành án
3.1.1. Khó khăn trong xác định QSDĐ của người phải thi hành án trong
giao dịch dân sự
Vướng mắc trong việc xác định QSDĐ của người phải THA xuất phát từ các
quy định về thời điểm có hiệu lực của hợp đồng giao dịch QSDĐ. Cụ thể BLDS 2015
có quy định “hợp đồng về chuyển QSDĐ phải được lập thành văn bản theo hình thức
phù hợp với quy định của Bộ luật này, pháp luật về đất đai và quy định khác của pháp
luật có liên quan”19 và “hợp đồng về chuyển QSDĐ phải được lập thành văn bản theo
hình thức phù hợp với quy định của Bộ luật này, pháp luật về đất đai và quy định
khác của pháp luật có liên quan”20. Luật đất đai 2013 quy định “hợp đồng chuyển
nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng QSDĐ, QSDĐ và tài sản gắn liền với đất
phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản” 21
và “việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế
chấp QSDĐ, góp vốn bằng QSDĐ phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có
hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính” 22. Chiếu theo những quy định trên
thì thời điểm hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ có hiệu lực là thời điểm tiến hành đăng
bộ tại Văn phòng đăng ký đất đai, còn thời điểm khi hợp đồng được công chứng thì
hợp đồng vẫn chưa được xem là có hiệu lực.

19 Điều 87 Luật Thi hành án dân sự 2008 (sửa đổi, bổ sung 2014) quy định về các loại tài sản không được kê
biên.
20 Khoản 1 Điều 17 Luật Thi hành án Dân sự 2008 (sửa đổi 2014)
21 Khoản 1 Điều 13 Nghị định 62/2015/NĐ-CP quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật
thi hành án dân sự.
22 Khoản 2 Điều 13 Nghị định 62/2015/NĐ-CP quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật
thi hành án dân sự.

26
 Như vậy trong trường hợp người phải THA đã lập hợp đồng chuyển nhượng
QSDĐ cho một người khác (gọi là người thứ ba) nhưng vẫn chưa tiến hành đăng bộ
tại cơ quan có thẩm quyền, CHV theo quy định trên vẫn có quyền tiến hành kê biên
QSDĐ. Việc này dẫn đến mất quyền lợi cho người thứ ba khi đã tham gia giao dịch
dân sự một cách hợp pháp nhưng lại bị ảnh hưởng đến quyền và lợi ích của mình.
Sau đây là một ví dụ để làm rõ bất cập trên:
“Ngày 19/3/2015 bà Lê Thị Lan có thỏa thuận mua của bà Thân Thị Thông và
ông Dương Ngọc Huân căn nhà và quyền sử dụng đất với giá 1,4 tỷ đồng. Ngày
20/3/2015, hai bên làm thủ tục ký hợp đồng mua bán tại Văn phòng Công chứng. Do
bà Thông và ông Huân nợ ngân hàng 950 triệu đồng, nên đã thoả thuận bà Lan sẽ
nộp vào ngân hàng số tiền này để lấy bìa đỏ ra và làm thủ tục chuyển nhượng quyền
sử dụng đất. Ngày 26/03/2015, Chi cục Thi hành án dân sự TP. Thái Nguyên ra Quyết
định số 35/QĐ-CCTHA về việc cưỡng chế tài sản nhà và đất trên. Do vợ chồng bà
Thông còn phải thi hành Bản án số 24/2014/DSST ngày 22/9/2014 của Tòa án nhân
dân TP. Thái Nguyên trả cho bà Dương Thị Sáu số tiền 317 triệu đồng, nên ngày
14/4/2015 bà Lan đã trả hết số tiền bán nhà còn lại cho gia đình bà Thông. Gia đình
bà Thông cam kết dùng số tiền đó để trả nợ cho bà Dương Thị Sau để thi hành bản án
dân sự sơ thẩm nói trên. Cùng ngày, bà Thông đã giao nhà cho bà Lan (có giấy tờ
bàn giao và cam kết kèm theo). Chi cục Thi hành án dân sự TP. Thái Nguyên cũng ra
quyết định về việc giải tỏa kê biên.
Sau khi làm thủ tục công chứng và bàn giao tài sản, hai bên mua bán đã tiến
hành thủ tục sang tên. Tuy nhiên, Phòng Tài nguyên và Môi trường TP. Thái Nguyên
sau đó đã trả lời không làm thủ tục sang tên cho bà Lan được, bởi ngày 16/4/2015,
Tòa án nhân dân TP. Thái Nguyên có Quyết định áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm
thời số 02. Ngày 27/04/2015, Chi cục Thi hành án dân sự TP. Thái Nguyên đã ra
quyết định tạm dừng chuyển quyền sở hữu tài sản trên. Tại phiên tòa sơ thẩm ngày
22/01/2016 (xử việc tranh chấp hợp đồng vay tài sản giữa bà Trần Thị Chinh và bà
Thân Thị Thông), Toà án nhân dân TP. Thái Nguyên đã tuyên huỷ Quyết định áp
dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời số 02 và tuyên bà Thông phải trả cho bà Chinh số
tiền 788.596.000 đồng. Bản án có hiệu lực pháp luật, được bà Lan (người có quyền
lợi và nghĩa vụ liên quan) đem nộp cho Văn phòng đăng ký đất đai TP. Thái Nguyên,
nhưng một lần nữa bà bị từ chối. Lý do là ngày 24/02/2016, Chi cục Thi hành án dân
sự TP. Thái Nguyên đã có Công văn số 80 gửi các cơ quan chức năng về việc tạm
dừng chuyển nhượng tài sản với mảnh đất nói trên. Nhận thấy yêu cầu tạm dừng
chuyển nhượng mảnh đất là trái quy định của pháp luật nên bà Lan khiếu nại. Ngày

27
10/3/2016, Chi cục Thi hành án dân sự TP. Thái Nguyên đã ra Quyết định số 10/QĐ-
CCTHADS về việc chấm dứt tạm dừng chuyển nhượng đối với mảnh đất gia đình bà
Lan đã mua. Tuy nhiên, quyết định nói trên không được gửi đến các cơ quan hữu
quan để phối hợp, giải quyết yêu cầu của người dân như khi Chi cục này ban hành
công văn yêu cầu tạm dừng chuyển nhượng, do đó, yêu cầu làm thủ tục sang tên của
bà Lan tiếp tục bị từ chối.
Ngày 16/05/2016, Chi cục Thi hành án dân sự TP. Thái Nguyên đã ra Quyết
định cưỡng chế số 39/QĐ-CCTHADS và Thông báo số 49/TB-CCTHADS về việc
cưỡng chế đối với mảnh đất mà gia đình bà Lan đã mua. Quan điểm của Cục Thi
hành án dân sự TP. Thái Nguyên thì: Thừa nhận hợp đồng chuyển nhượng nhà và đất
của bà Lan là ngay thẳng, hợp đồng đã có công chứng, có giấy bàn giao tiền… nhưng
hiện tại, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất vẫn chưa mang tên bà Lan nên việc tổ
chức thi hành án và kê biên tài sản của Chi cục Thi hành án dân sự TP. Thái Nguyên
là đúng.”23 Trong ví dụ trên, Chi cục THADS TP. Thái Nguyên đã cho rằng QSDĐ
chưa thuộc về bà Lan (là hợp lý theo quy định pháp luật), từ đó làm ảnh hưởng đến
quyền và lợi ích hợp pháp của bà.
3.1.2. Thiếu quy định cụ thể về diện tích đất để lại cho người phải thi hành
án khi kê biên tài sản quyền sử dụng đất24
Lấy bối cảnh ở những vùng nông thôn nơi mà sản xuất nông nghiệp, lâm
nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản là một trong những ngành nghề chủ đạo, nếu ta đặt ra
trường hợp tài sản bị kê biên là đất nông nghiệp, người phải THA là người trực tiếp
lao động sản xuất với nguồn sống chủ yếu là từ thu nhập có được qua hoạt động sản
xuất trên mảnh đất đó, việc để lại cho người phải THA một diện tích đất nhất định để
không gây ảnh hưởng nghiêm trọng đến cuộc sống của họ là cần thiết theo quan điểm
của nhóm nghiên cứu. Mặc dù quy định pháp luật ở thời điểm trước khi Luật THADS
2008 có hiệu lực có đề cập đến giải pháp này 25 khi quy định các trường hợp CHV phải
để lại cho người phải THA một diện tích đất nhất định trong trường hợp nguồn sống
chủ yếu của họ là thu nhập có được từ các hoạt động sản xuất nông nghiệp, lâm
nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối và được Uỷ ban nhân dân cấp xã nơi có đất
được kê biên xác nhận. Tuy vậy lại không được nhắc lại trong Luật THADS 26 hiện
hành và các thông tư, nghị định liên quan.

23 Khoản 2 Điều 46 Luật Thi hành án Dân sự 2008 (sửa đổi 2014) quy định về cưỡng chế thi hành án.
24 Điều 110 Luật Thi hành án dân sự 2008 (sửa đổi, bổ sung năm 2014)
25 Điều 45 Luật Thi hành án dân sự 2008 (sửa đổi, bổ sung năm 2014)
26 Khoản 2 Điều 45 Luật Thi hành án dân sự 2008 (sửa đổi, bổ sung năm 2014)

28
 Vì pháp luật không quy định trường hợp nêu trên, CHV không thể viện dẫn để
để lại một phần diện tích hợp lý cho người phải THA có kế sinh nhai. Trong một số
trường hợp, chính quyền địa phương nơi người phải THA sinh sống không đồng tình
mà đề nghị cơ quan THA xem xét lại quyết định THA, làm ảnh hưởng đến hiệu quả
của hoạt động THADS.
3.2. Kiến nghị hoàn thiện pháp luật
3.2.1. Về thời điểm chuyển giao quyền sử dụng đất
Như đã nêu ở phần trên, việc quy định thời điểm đăng ký biến động đất đai là
thời điểm chuyển giao QSDĐ còn để lại nhiều bất cập trong không chỉ lĩnh vực THA
mà còn các khía cạnh khác trong giao dịch QSDĐ. Theo quan điểm của nhóm nghiên
cứu, việc đăng ký biến động đất đai là quan trọng để các cơ quan nhà nước nắm được
các thông tin chuyển nhượng, từ đó quản lý đất đai tốt hơn. Tuy vậy thời điểm chuyển
giao QSDĐ nên là thời điểm các bên ký kết hợp đồng (trong trường hợp không phải
công chứng theo quy định của Luật Đất đai 2013) hoặc thời điểm hợp đồng được công
chứng (trong trường hợp giao dịch phải công chứng). Quy định như trên sẽ bảo vệ
được người thứ ba trong giao dịch với người phải THA (và kể cả cho người phải THA
trong một số trường hợp) vì chủ thể này có thể được xem là bên yếu thế hơn trong
giao dịch (vì không có đầy đủ thông tin về bên giao dịch với mình và tình trạng của
QSDĐ), tuy vậy cũng đặt ra thách thức cho các quy định khác liên quan cũng phải
linh hoạt thay đổi để tránh trường hợp vá lỗ hổng ở quy định này lại tạo ra lỗ hổng ở
những quy định khác.
3.2.2. Về diện tích đất để lại cho người phải thi hành án khi kê biên tài sản
QSDĐ
Vì việc để lại một phần diện tích đất hợp lý để người THA tiếp tục sản xuất
trên phần diện tích đó (trong trường hợp đó là nguồn thu nhập chính và duy nhất của
họ) là hợp lý để tránh đưa người phải THA vào trường hợp bị mất phương tiện lao
động, các nhà làm luật nên đưa các quy định này quay lại trong lần sửa đổi tiếp theo
của Luật THADS, ngoài ra cũng cần quy định để chính quyền địa phương có thể
thống nhất quan điểm để hỗ trợ người phải THA và cơ quan THA trong trường hợp
này.

29
 KẾT LUẬN CHƯƠNG 3
Với bản chất phức tạp của THA nói chung và biện pháp kê biên tài sản là
QSDĐ nói riêng, các quy định pháp luật thuộc lĩnh vực này cần phải hết sức chặt chẽ
để tránh gây bất lợi không đáng có cho các bên trong hoạt động THA. Pháp luật về
THADS đến hiện tại vẫn còn bỏ ngỏ nhiều khó khăn, bất cập mà một phần của chúng
đã được nhóm nghiên cứu đề ra ở trên. Những đề xuất được nhóm nghiên cứu đưa ra
có thể chưa phải là đề xuất tốt nhất, tuy vậy cũng là một hướng đi khả thi nếu trong
tương lai có sự thay đổi trong quy định của pháp luật THADS về kê biên tài sản là
QSDĐ.

30
 KẾT LUẬN
Cưỡng chế kê biên, xử lý tài sản là QSDĐ để THA là biện pháp mà CHV là
người đồng hành trong suốt quá trình tổ chức thực hiện THA theo luật định. Qua
nghiên cứu đề tài, nhóm đưa đến một cái nhìn tổng quan và rõ nét từ những lý luận cơ
bản về đề tài như những khái niệm những nhằm giúp cho người đọc hiểu rõ được bản
chất biện pháp cưỡng chế kê biên, và biện pháp cưỡng chế kê biên QSDĐ trong
THADS. Phân tích những đặc điểm, nguyên tắc, ý nghĩa của biện pháp, phân tích quy
định pháp luật Việt Nam về trình tự, về điều kiện áp dụng biện pháp, xác minh, lập kế
hoạch và các khoản chi phí mà các chủ thể phải có nghĩa vụ thanh toán. Nhìn chung
đã có những đạt được những thành tựu tương đối tuy nhiên trên thực tế khi áp dụng thì
cũng đã phát sinh vấn đề đòi hỏi pháp luật Việt Nam có những bước tiến hơn trong
quy định pháp luật, có những bổ sung sửa đổi sao cho đảm bảo việc thực hiện được
thuận lợi nhất cho cả CHV, người phải THA, người được THA và người có quyền
nghĩa vụ liên quan được bảo vệ tốt nhất. Đặt ra nhu cầu phải hoàn thiện pháp luật về
biện pháp cưỡng chế kê biên trong THADS với mục đích hoàn thiện, hạn chế và khắc
phục những lỗ hổng của pháp luật hiện hành. Vì thế, nhóm thực hiện nghiên cứu đã
chỉ ra được những điểm hạn chế, những vấn đề gặp nhiều khó khăn khi áp dụng trên
thực tiễn quy định pháp luật và nhóm cũng đề ra những kiến nghị hoàn thiện biện
pháp cưỡng chế. Việc cưỡng chế kê biên tài sản QSDĐ đóng một phần vô cùng lớn
đối với xã hội vì nó đảm nhiệm được nhiệm vụ to lớn là bảo vệ được quyền, lợi ích
của công dân, làm cho nước ta ngày công bằng và văn minh hơn.

31
 TÀI LIỆU THAM KHẢO
A. Văn bản quy phạm pháp luật
1. Bộ luật Dân sự 2015;
2. Bộ luật Tố tụng dân sự 2015;
3. Luật Thi hành án dân sự 2008 (sửa đổi, bổ sung năm 2014);
4. Luật đất đai 2013 (sửa đổi, bổ sung 2018);
5. Nghị định 62/2015/NĐ-CP quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số
điều của Luật thi hành án dân sự;
6. Nghị định 164/2004/NĐ-CP ngày 14/9/2004 về kê biên, đấu giá quyền sử
dụng đất để đảm bảo thi hành án;
7. Nghị định 33/2020/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số
62/2015/NĐ-CP ngày 18 tháng 7 năm 2015 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng
dẫn thi hành một số điều của Luật thi hành án dân sự;
8. Thông tư liên tịch số 11/2016/TTLT-BTP-TANDTC-VKSNDTC quy định
một số vấn đề về thủ tục Thi hành án dân sự và phối hợp liên ngành trong Thi hành án
dân sự.
B. Tài liệu khác
1. Từ điển Tiếng Việt của Viện ngôn ngữ học (1994);
2. Đỗ Công Phước (2017), “Pháp luật về cưỡng chế kê biên, xử lý tài sản là
quyền sử dụng đất để thi hành các bản án, quyết định dân sự”, luận văn thạc sĩ luật
học;
3. Duy Hưng, “Thái Nguyên: Cưỡng chế thi hành án khi tài sản không còn?”,
Đăng trên Báo điện tử Pháp luật Việt Nam, <https://baophapluat.vn/thai-nguyen-
cuong-che-thi-hanh-an-khi-tai-san-khong-con-post242741.html>, truy cập ngày
8/12/2021;
4. Hà Minh Tuấn (2018), “Một số hạn chế, bất cập pháp luật về cưỡng chế kê
biên, xử lý tài sản của người phải thi hành án”, Đăng trên Cổng thông tin điện tử
Tổng cục Thi hành án dân sự - Bộ tư pháp,
<https://thads.moj.gov.vn/noidung/tintuc/lists/nghiencuutraodoi/view_detail.aspx?
itemid=899>, truy cập ngày 08/12/2021.

32