3.

1 Kỹ năng xác định quan hệ pháp luật tranh chấp

1.1.1. Khái niệm xác định quan hệ pháp luật tranh chấp
Xác định quan hệ pháp luật tranh chấp là hoạt động nhận thức của con người
trên cơ sở yêu cầu của đương sự, thông tin khác có trong một tình huống cụ thể
nhằm tìm đến những quy định của pháp luật để giải quyết vấn đề được chính xác,
đúng đắn.
Vụ án có những quan hệ tranh chấp gì là từ yêu cầu của đương sự. Yêu cầu của
đương sự bao gồm yêu cầu của nguyên đơn, phản tố của bị dơn, yêu cầu độc lập
của người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan. Tất cả các yêu cầu đó tạo nên các quan
hệ tranh chấp trong vụ án và cũng là phạm vi giải quyết của vụ án. Vụ án có thể chỉ
có một quan hệ tranh chấp nhưng cũng có thể có nhiều quan hệ tranh chấp. Xác
định đúng quan hệ tranh chấp là để xác định phạm vi xét xử, áp dụng đúng pháp
luật, mà trước hết là xác định có những đương sự nào trong vụ án. Xác định đúng
quan hệ tranh chấp là đặt tên đúng các yêu cầu của đương sự chứ không phải là tùy
tiện mở rộng phạm vi hay thu hẹp phạm vi yêu cầu của đương sự.

1.2. Kỹ năng áp dụng pháp luật về đất đai

Áp dụng pháp luật về giải quyết tranh chấp đất đai là hoạt động của cơ quan
Nhà nước có thẩm quyền, thực hiện chức năng, nhiệm vụ của mình nhằm giải
quyết các tranh chấp về đất đai cụ thể. Khi áp dụng pháp luật nói chung hay áp
dụng pháp luật về giải quyết tranh chấp đất đai nói riêng thì đều phải áp dụng các
quy định của pháp luật hiện hành: Hiếp pháp năm 2013, Bộ luật Dân sự năm 2015,
Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015, Luật Đất đai năm 2013, các nghị định và thông
tư liên quan... (Hạn chế lỗ hổng pháp luật; Dễ chồng chéo quy định).
a) Quy trình áp dụng pháp luật (4 giai đoạn):
Bước 1: Nhận thức vấn đề, phân tích đánh giá nội dung, điều kiện hoàn cảnh sự
kiện thực tế cần áp dụng pháp luật; đề ra các phương án giải quyết. Đây là giai
đoạn khởi đầy có tính chất bản lề. Trước hết cần xác định đúng nội dung, đối
tượng, mâu thuẫn, bản chất pháp lý của sự kiện thực tế đó; xác định tất cả các yếu
tố, sự kiện, hiện tượng liên quan đến vấn đề và mối quan hệ nhân quả giữa chúng,
tìm ra các nguyên nhân có tác động, ảnh hưởng tới vấn đề. Nếu cần áp dụng pháp
luật thì làm rõ chủ thể nào có thẩm quyền giải quyết sự việc đó. Tiếp theo chuẩn bị
về mặt tổ chức, nhân sự, kỹ thuật..., xác định thuận lợi, khó khăn để nhìn chung
hướng đến sự thuận lợi, tiết kiệm chi phí, thời gian, đạt hiệu quả cao nhất.
Bước 2: Lựa chọn quy phạm pháp luật làm cơ sở pháp lý cho việc đưa ra các quyết
định áp dụng pháp luật.
+ Có quy định pháp luật đáp ứng đủ yêu cầu => dễ dàng xác định được cơ sở pháp
lý, thuận lợi giải quyết sự việc đúng pháp luật, thời hạn, có hiệu quả.
+ Có hai hay nhiều văn bản pháp luật cùng điều chỉnh quan hệ đó nhưng cách giải
quyết khác nhau => xung đột pháp luật => chọn quy phạm pháp luật có giá trị pháp
lý cao hơn và được ban hành sau.
+ Không có quy phạm pháp luật làm cơ sở pháp lý cho việc áp dụng pháp luật với
sự kiện đó: áp dụng pháp luật tương tự.
Bước 3: Đưa ra quyết định áp dụng pháp luật. 
      Đây là giai đoạn phản ánh kết quả thực tế quá trình áp dụng pháp luật. Về bản
chất đây là giai đoạn chuyển hóa những quy định chung được nêu trong quy phạm
pháp luật thành quyết định cụ thể, cá biệt. Sự phù hợp của quyết định được xem
xét ở hai khía cạnh pháp lý và thực tế. Cá nhân, tổ chức có thẩm quyền ra các bản
như Báo cáo, Phiếu trình, Tờ trình hoặc các văn bản quy phạm pháp luật như
Quyết định, Nghị quyết...
Bước 4: Tổ chức thực hiện quyết định áp dụng pháp luật đã được ban hành và đã
có hiệu lực pháp lý. 
      Các cách giải quyết tranh chấp cần được tôn trọng thực hiện, áp dụng thực tế,
cần tiến hoạt động kiểm tra, giám sát việc thực thi các quyết định áp dụng pháp
luật với các chủ thể liên quan để đảm bảo hiệu lực của nó trên thực tế.
b) Một số yêu cầu và nguyên tắc khi áp dụng pháp luật:
_ Thứ nhất, việc cập nhật phải được thực hiện thường xuyên, kịp thời
 Cần nắm bắt các chính sách pháp luật thường xuyên để thích ứng cần thiết,
nâng cao nhận thức thực hiện pháp luật, rà soát lại pháp luật, tìm ra những
ưu điểm hay nhược điểm bất hợp lý, lỗ hổng của luật.
 Cập nhật các văn bản pháp luật hiện hành kịp thời để không áp dụng các văn
bản pháp luật đã hết hiệu lực
 Có sự nghiên cứu, phân tích kỹ các văn bản pháp luật có liên quan trong
GQTCĐĐ
_ Thứ hai, việc cập nhật các văn bản pháp luật đất đai phải được thực hiện đồng
bộ có hệ thống
Tính có hệ thống ở đây được hiểu là việc cập nhật theo hệ thống văn bản từ văn
bản có hiệu lực pháp lý cao đến văn bản có hiệu lực pháp luật thấp hơn, cập nhật
theo hướng có phân loại từng nhóm văn bản có cùng nội dung và việc cập nhật
phải thực hiện đồng thời ở tất cả các nhóm. Việc cập nhật không đồng bộ có thể
dẫn tới việc không nắm bắt đầy đủ các quy định pháp luật về một vấn đề dẫn đến
áp dụng pháp luật không chính xác. Do đặc thù pháp luật đất đai có liên quan đến
rất nhiều pháp luật chuyên ngành nên điều này thể hiện khá rõ trong thực tế.
_ Thứ ba, việc cập nhật pháp luật phải dựa trên nguồn thông tin pháp luật tin cậy
Việc cập nhật nguồn thông tin pháp luật đáng tin cậy có vai trò quan trọng đối với
việc áp dụng pháp luật. Việc áp dụng quy định pháp luật không đúng không chính
xác sẽ ảnh hưởng không nhỏ đến quyền và lợi ích của các bên trong tranh chấp đất
đai.
_ Thứ tư, việc áp dụng pháp luật phải đảm bảo nguyên tắc pháp chế.
Tính thống nhất của pháp chế xã hội chủ nghĩa còn thể hiện ở việc thực hiện thống
nhất mọi văn bản pháp luật đất đai đã ban hành trong phạm vi cả nước. Trong nhà
nước ta không thể chấp nhận tình trạng pháp chế ở địa phương này khác với pháp
chế ở địa phương khác, cùng một văn bản pháp luật nhưng lại được mỗi nơi, mỗi
cấp, mỗi ngành áp dụng khác nhau. Đứng trên quan điểm pháp chế thì mọi văn bản
pháp luật đang có hiệu lực phải được mọi người thực hiện. Không một địa phương
nào, một ngành nào được phép tuyên bố không thực hiện những văn bản đó với bất
kỳ lý do nào, nếu cơ quan có thẩm quyền chưa tuyên bố hủy bỏ nó.
_ Thứ năm, việc áp dụng pháp luật phải được thực hiện một cách thận trọng bảo
đảm tính đúng đắn, chính xác
_ Thứ sáu, việc áp dụng pháp luật phải bảo vệ các quyền, lợi ích hợp pháp của
công dân
Yêu cầu này có ý nghĩa đối với trường hợp pháp luật thực sự quy định không rõ
ràng, không chính xác mà đối tượng điều chỉnh xứng đáng được hưởng quyền và
lợi ích hợp pháp phù hợp về đạo lý. Do đó vai trò của cơ quan nhà nước có thẩm
quyền trong quá trình giải quyết tranh chấp đất đai phải đề xuất bảo vệ quyền, lợi
ích hợp pháp của công dân mà không trái các quy định của pháp luật.

1.3. Kỹ năng xác định thẩm quyền giải quyết tranh chấp
1.3.1. Đặc trưng cơ bản khi xác định thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất
đai
Đặc trưng cơ bản khi xác định thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai đó
là phải có sự phân biệt giữa thẩm quyền giải quyết tranh chấp về quyền sử
dụng đất của Tòa án và thẩm quyền giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất
của các cơ quan hành chính.
Đồng thời, để xác định chính xác thẩm quyền, Luật sư cũng phải phân biệt rõ
tranh chấp về quyền sử dụng đất thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án
theo thủ tục tố tụng dân sự với các quan hệ khiếu kiện liên quan đến quyền sử
dụng đất thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án theo thủ tục tố tụng hành
chính.
1.3.2. Xác định thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai
Cơ sở để xác định chính xác thẩm quyền giải quyết của Tòa án. Theo thủ tục
tố tụng dân sự, trước tiên cần dựa trên việc xác định quan hệ pháp luật tranh chấp
của vụ án thuộc loại tranh chấp đất đai nào? Theo quy định của Luật Đất đai và các
văn bản hướng dẫn thi hành Luật Đất đai, thẩm quyền giải quyết tranh chấp quyền
sử dụng đất của Tòa án theo thủ tục tố tụng dân sự thường thuộc các quan hệ tranh
chấp nằm ở một trong ba trường hợp tranh chấp sau:
( i ) Tranh chấp ai là người có quyền sử dụng đất;
( ii ) Tranh chấp liên quan đến các giao dịch về đất;
( iii ) Tranh chấp về tài sản gắn liền vệ quyền sử dụng đất.

Khi xác định thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai, trước hết phải căn cứ
vào quy định chung về thẩm quyền theo lãnh thổ tại điều 35 Bộ luật tố tụng dân sự.
Đồng thời cần phải xác định thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai của
Tòa án theo các quy định sau đây:
Theo quy định tại khoản 1 điều 203 Luật Đất đai năm 2013 thì tranh chấp
đất đai mà đương sự có giấy chứng nhận hoặc có một trong các loại giấy tờ quy
định tại điều 100 Luật này và tranh chấp về tài sản gắn liền với đất thì thuộc thẩm
quyền giải quyết của Tòa án.
Theo quy định tại khoản 2 điều 203 tranh chấp đất đai mà đương sự không
có giấy chứng nhận hoặc không có một trong các loại giấy tờ quy định tại điều 100
Luật Đất đai năm 2013 thì đương sự được lựa chọn hoặc là yêu cầu UBND cấp có
thẩm quyền giải quyết hoặc khởi kiện đến Tòa án để giải quyết tranh chấp.
Như vậy so với quy định tại khoản 1 điều 136 Luật Đất đai năm 2003 thì
thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai của Tòa án được quy định tại khoản 1, 2
điều 203 Luật Đất đai năm 2013 được mở rộng hơn nhiều, các đương sự có hay
không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc không có các loại giấy tờ quy
định tại điều 100 Luật Đất đai năm 2013 mà lựa chọn khởi kiện đến Tòa án yêu
cầu giải quyết, thì Tòa án thụ lý giải quyết là đúng thẩm quyền.
Các quy định về thẩm quyền của Tòa án đối với các tranh chấp liên quan đến
quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất của Luật Đất đai năm 2013 đã mở
rộng thẩm quyền giải quyết tranh chấp về quyền sử dụng đất của Tòa án nhân dân.
Việc nắm chắc các quy định về thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai của Tòa
án nêu trên, nhằm nâng cao kỹ năng giải quyết các tranh chấp về đất đai, góp phần
bảo đảm việc giải quyết vụ án có căn cứ, kịp thời, đúng pháp luật.

1.4. Kỹ năng nghiên cứu hồ sơ, thu thập tài liệu, chứng cứ
1.4.1. Nghiên cứu hồ sơ:
       Sau khi đã tư vấn cho khách hàng về các vấn đề đã nêu trên, khách hàng có
thể mời Luật sư bảo vệ quyền và lợi ích chính đáng cho mình trong vụ án tranh
chấp quyền sử dụng đất. Trong giai đoạn này, Luật sư cần phải đầu tư rất nhiều
thời gian và công sức cho việc nghiên cứu hồ sơ của khách hàng và hồ sơ vụ án,
vấn đề này đòi hỏi Luật sư phải có kỹ năng nghiên cứu.
Nghiên cứu hồ sơ trong bối cảnh này để tìm hiểu, xem xét kỹ lưỡng những
vấn đề cốt lõi trong hồ sơ, nhằm phục vụ cho việc giải quyết vụ án tranh chấp
quyền sử dụng đất. Khi nghiên cứu hồ sơ vụ án, Luật sư phải nắm được các thông
tin quan trọng, kiểm tra thông tin, rút ra điểm lợi thế và điểm bất lợi của các bên
tranh chấp. Trong quá trình nghiên cứu hồ sơ, Luật sư phải ghi chép những nội
dung quan trọng hay sao chép tài liệu và các bút lực cần thiết, hệ thống lại trên cơ
sở đánh giá chứng cứ và bổ sung thêm nếu thấy cần thiết. Sau khi nghiên cứu hồ
sơ, Luật sư phải kiểm tra, đánh giá những thông tin có được nhằm xác định độ
chính xác của thông tin. Từ sự gợi ý của hồ sơ Luật sư phải thu thập chứng cứ và
tiếp tục củng cố hồ sơ. Luật sư có thể đề xuất các biện pháp cần thiết với Toà án
hoặc cơ quan hữu quan những vấn đề liên quan đến hồ sơ và việc giải quyết vụ án.
Nói chung, một số nội dung cần được củng cố chắc chắn trong quá trình nghiên
cứu hồ sơ:
 Kiểm tra lại quan hệ pháp luật có tranh chấp.
 Kiểm tra lại các vấn đề liên quan đến thủ tục tố tụng: kiểm tra tính hợp lệ
trong việc thụ lý của Toà án, thẩm quyền giải quyết của Toà án; thời hiệu
khởi kiện; người có quyền khởi kiện; hoà giải. 
 Làm rõ nội dung tranh chấp.
 Nghiên cứu và đánh giá chứng cứ: Là việc luật sư trực tiếp cảm thụ, xem
xét, phân tích và so sánh chứng cứ. Cũng như trong hoạt động xét xử, việc
thu thập, nghiên cứu, bảo quản và đánh giá chứng cứ là một công việc hết
sức quan trọng. Luật sư cần nắm rõ vấn đề này để chuẩn bị tốt cho giai đoạn
tham gia phiên toà. Trong quá trình nghiên cứu và đánh giá chứng cứ, luật
sư có thể phát hiện ra những chứng cứ bất lợi và có lợi cho khách hàng của
mình, những chứng cứ có lợi cần khai thác triệt để.
 Nghiên cứu các quy định của pháp luật, văn bản pháp luật cần thiết để áp
dụng phù hợp với nội dung vụ tranh chấp.
1.4.2. Kỹ năng thu thập nghiên cứu lời khai
Trong thực tiễn cho thấy đối với những vụ án phức tạp, hồ sơ dày, việc
nghiên cứu tuần tự, hết lời khai nguyên đơn, hết lời khai đương sự này mới chuyển
qua nghiên cứu lời khai của đương sự khác là một phương pháp hiệu quả để đánh
giá và soi xét tường tận.
 Kỹ năng đặt câu hỏi:
      Đặt câu hỏi đúng thời điểm sẽ giúp Hòa giải viên lao dẫn dắt buổi hòa giải hiệu
quả, giúp hai bên tham gia hòa giải hiểu nhau hơn, hạn chế căng thẳng, xung đột.
Tuy nhiên, việc sử dụng câu hỏi như thế nào, tần suất ra sao, cách thức kết hợp xen
kẽ với việc trao đổi ý kiến thế nào cho hiệu quả là một kỹ năng khó, cần được Hòa
giải viên liên tục trau dồi và rèn luyện qua thời gian.
Trong quá trình hòa giải, việc sử dụng câu hỏi sẽ giúp Hòa giải viên:
 Thu thập thông tin thêm về vấn đề đang đề cập.
  Gợi mở để các bên bày tỏ quan điểm hoặc xác nhận lại thông tin đã trao đổi.
 Kiểm tra lại xem mình hiểu mọi điều đã đúng chưa.
 Thể hiện sự quan tâm tới điều mà người khác đang nói.
 Giúp 2 bên hòa giải đưa ra giải pháp theo quan điểm của riêng mình.
Một số nguyên tắc khi đặt câu hỏi trong buổi hòa giải:
 Không hỏi quá nhiều câu hỏi một lúc.
 Tích cực sử dụng các câu hỏi mở để khai thác được nhiều thông tin từ các
bên.
 Dùng các câu hỏi bắt đầu bằng từ “Tại sao” với mục đích để gợi ý thay vì
bóc mẽ các bên.
Một số loại câu hỏi:
 Câu hỏi mở – câu hỏi đóng: Câu hỏi đóng thường nhận được câu trả lời là
một từ hoặc câu trả lời rất ngắn. Loại câu hỏi này chỉ nên sử dụng trong
trường hợp muốn có được thông tin 1 cách nhanh và ngắn gọn nhất. Câu hỏi
mở sẽ nhận được câu trả lời dài hơn. Đây là loại câu hỏi nhằm gợi ý ý tưởng,
cảm xúc, tình huống, sự liên tưởng nào đó để người được hỏi trả lời bằng
quan điểm, ý kiến riêng của mình. Hòa giải viên nên sử dụng dạng câu hỏi
này khi muốn tìm hiểu thêm về suy nghĩ, quan điểm, đề xuất của từng bên.
 Câu hỏi “hình nón” : Câu hỏi dạng hình nón là dạng câu hỏi được bắt đầu
từ các câu hỏi chung, sau đó đi vào trọng tâm trong mỗi câu trả lời để hỏi
sâu hơn theo từng cấp độ. Loại câu hỏi này thường được dùng khi Hòa giải
viên muốn khai thác nhiều thông tin hơn từ mỗi bên, tìm hiểu được mối
quan tâm thực sự đằng sau cuộc tranh chấp của từng bên.
 Câu hỏi dẫn dắt: Sử dụng câu hỏi dẫn dắt sẽ giúp dẫn dắt hướng người khác
trả lời theo cách mà bạn đã chuẩn bị trước (có thể là kịch bản của cuộc hòa
giải mà Hòa giải viên lao động đã chuẩn bị trước đó). Tuy nhiên, Hòa giải
viên cần sử dụng dạng câu hỏi này một cách thật khéo léo, tránh việc dẫn dắt
2 bên đi tới sự sắp đặt nào đó.
 Câu hỏi tu từ: Câu hỏi tu từ không phải là một câu hỏi cần câu trả lời, mà
thực chất, nó là những câu khẳng định lại vấn đề nhưng được viết dưới dạng
câu hỏi. Trong buổi hòa giải, việc sử dụng dạng câu hỏi này sẽ giúp Hòa giải
viên khẳng định lại một lần nữa quan điểm, ý kiến của từng bên, giúp các
bên dễ dàng đồng thuận và thu hút các bên tham gia vào đối thoại.
Một số dạng câu hỏi khác:
 Câu hỏi hoán vị: là những câu hỏi giúp các bên tranh chấp cảm thông với
tình hình của bên kia, đặt mình vào vị trí của bên kia và để hiểu những gì họ
đã tuyên bố
  Câu hỏi phản chiếu: với các câu hỏi phản chiếu, Hòa giải viên đưa ra một
viễn cảnh giả định trong tương lai để các bên tranh chấp mong muốn và phát
triển tầm nhìn của mình. Điều này huy động các nguồn lực giải quyết vấn đề
của các bên tranh chấp để làm cho tầm nhìn trở thành hiện thực.
 Câu hỏi chiến lược: Những câu hỏi này nhằm tạo ra sự thay đổi. Để đạt
được điều này, các bên tranh chấp phải bắt tay vào những cách nghĩ mới về
hành vi của mình và hành vi của bên kia và về những giải pháp khả thi cho
tranh chấp của họ.
 Nghiên cứu lời khai của bị đơn
+ Việc nghiên cứu lời khai của bị đơn cũng được tiến hành theo thứ tự thời gian.
Sau khi nghiên cứu hết lời khai bị đơn này mới chuyển qua nghiên cứu lời khai bị
đơn khác. Khi nghiên cứu lời khai của bị đơn, vừa phải chú ý các điểm bị đơn
thống nhất với nguyên đơn, đồng thời phải nắm được các điểm bị đơn khai khác
nguyên đơn; các điểm bị đơn khai trước và sau mâu thuẫn nhau,(…) những yêu
cầu nào của nguyên đơn không được bị đơn chấp nhận và bị đơn đã cung cấp tài
liệu, chứng cứ về vấn đề đó chưa? từ đó rút ra được kết luận có cần lấy lời khai
tiếp của bị đơn hay nguyên đơn để làm rõ các điểm mâu thuẫn không? có cần
hướng dẫn bị đơn cung cấp thêm tài liệu, chứng cứ không? Có cần đối chất giữa
nguyên đơn và bị đơn không? Hay đó là các điểm thứ yếu, chỉ cần ra phiên tòa tập
trung làm rõ là đủ và dự liệu cả phương pháp, cách thức làm rõ tại phiên tòa về vấn
đề này.
+ Sau khi nghiên cứu hết lời khai bị đơn, nghiên cứu tiếp lời khai, tài liệu của các
đương sự khác. Ví dụ: đối với người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan trong vụ án,
khi nghiên cứu lời khai của người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan cần nắm được
yêu cầu của họ như thế nào? yêu cầu đó có phù hợp pháp luật hay không?
+ Nếu các đương sự (nguyên đơn, bị đơn, người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan)
có người đại diện tham gia tố tụng, phải nghiên cứu, sắp xếp lời khai của người đại
diện vào tập lời khai của đương sự đó. Về lời trình bày, khai báo của người đại
diện của đương sự nào được xác định chính là lời khai của đương sự đó.
 Nghiên cứu lời khai của nhân chứng, các biên bản đối chất
+ Khi nghiên cứu lời khai của nhân chứng vừa chú ý về độ tuổi, năng lực, nhận
thức, độ chính xác của thông tin, mối quan hệ của nhân chứng với đương sự trong
vụ án, vừa chú ý các điểm nhân chứng khai thống nhất với nguyên đơn hoặc bị
đơn… và những điểm khai khác hoặc khai mâu thuẫn với các đương sự.
Phải chú ý tìm hiểu nhân chứng biết được các tình tiết, sự kiện, nội dung của vụ án
trong hoàn cảnh nào? (trực tiếp chứng kiến, nghe đương sự nào đó nói lại, nghe
theo lời kể của người khác…).
+ Sau khi nghiên cứu lời khai của đương sự và nhân chứng, khi nhận thấy có điểm
chưa rõ hoặc mâu thuẫn thì xem xét việc tiến hành lấy lời khai, tổ chức đối chất
giữa các đối tượng. Hoặc nếu đã có biên bản đối chất, nghiên cứu xem xét những
nội dung đã đúng, đủ, những mâu thuẫn và có thể yêu cầu các đương sự trình bày,
lý giải, chứng minh về các vấn đề đó từ đó giải quyết vướng mắc phải rút ra có cần
tiến hành lấy lời khai tiếp không? Có cần đối chất không? Nội dung cần đối chất?
và các đối tượng cần đối chất với nhau. Nếu hồ sơ đã có biên bản đối chất, cần
nghiên cứu kỹ các biên bản đối chất và đối chiếu với lời khai của các đương sự,
nhân chứng có trong hồ sơ với nội dung các biên bản đối chất để từ đó rút ra được
việc đối chất đó đã đúng, đã đủ chưa? Có cần đối chất thêm vấn đề gì?… Khi đối
chất cần nêu rõ các điểm mâu thuẫn nhau, yêu cầu họ trình bày, lý giải, chứng
minh về các vấn đề đang có mâu thuẫn và giải quyết vướng mắc (do lời khai mâu
thuẫn nhau, mâu thuẫn tài liệu khác). Nghiên cứu lời khai, tài liệu mà không rút ra
được các vấn đề cần xử lý tiếp một cách đúng đắn thì cũng không phải là việc
nghiên cứu đã tốt, đã đạt yêu cầu.
1.4.3. Kỹ năng thu thập, đánh giá chứng cứ
Theo quy định của Điều 94 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015( luật số
92/2015/QH13) thì nguồn chứng cứ để giải quyết tranh chấp đất đai có ở các
nguồn như:
 Chứng cứ là những tài liệu đọc được.
 Chứng cứ là những tài liệu nghe được, nhìn được.
 Chứng cứ là dữ liệu điện tử.
 Chứng cứ là kết luận giám định.
 Chứng cứ là biên bản ghi kết quả thẩm định tại chỗ.
 Chứng cứ là kết quả định giá tài sản, thẩm định giá.
 Chứng cứ là vi bằng ghi nhận sự kiện, hành vi pháp lý liên quan đến đất đai
của Thừa phát lại lập.
 Chứng cứ là văn bản công chứng, chứng thực.

       Đấy là những nguồn chứng cứ được áp dụng để giải quyết tranh chấp đất
đai. Tuy nhiên, những chứng cứ này có được từ đâu thì không phải ai cũng biết.
Thực tế đối với vụ án tranh chấp đất đai các chứng cứ chủ yếu được thu thập qua
các cách dưới đây:
 Thu thập chứng cứ từ khách hàng;
 Thu thập chứng cứ tranh chấp đất đai ở các cơ quan hành chính như: Ủy ban
nhân dân xã, phường, Ủy ban nhân dân quận/huyện, Phòng Tài nguyên Môi
trường, Văn phòng đăng ký đất đai,..
 Thu thập chứng cứ qua các đương sự khác trong vụ án tranh chấp đất đai
như: Nguyên đơn, bị đơn, người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan, người làm
chứng,...
       Đề nghị tòa án hỗ trợ thu thập tài liệu, chứng cứ: Đối với một số chứng cứ
không thể tự mình thu thập được bạn có thể đề nghị Tòa án hỗ trợ thu thập tài liệu,
chứng cứ. Đồng thời có thể xin sao chụp tài liệu chứng cứ có trong hồ sơ vụ án để
phục vụ cho việc nghiên cứu, giải quyết tranh chấp đất đai.
Để thu thập đầy đủ chứng cứ thì người tham gia giải quyết tranh đất đai
cần:
 Gặp gỡ từng người bên tranh chấp để làm rõ yêu cầu của họ với bên kia
 Ghi chép đầy đủ từng yêu cầu
 Gợi mở để từng bên đưa ra lý lẽ lập luận cho yêu cầu của mình là hợp lí
 Đề xuất các bên tranh chấp đưa ra chứng cứ, tài liệu hợp pháp cho yêu cầu
của mình
Để khởi kiện loại tranh chấp này đến Tòa án, cần yêu cầu đương sự cung cấp
đầy đủ, trung thực các thông tin, tài liệu về tranh chấp, đặc biệt là các giấy tờ về
nguồn gốc đất. Tùy theo khả năng cung cấp của đương sự nhưng trước khi khởi
kiện cần thu thập được các tài liệu, chứng cứ xác định nguồn gốc đất như: Giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, sổ mục kê, sổ địa chính, sổ đăng ký ruộng đất, bản
đồ địa chính, các tài liệu thể hiện vẻ hiện trạng của thửa đất, thể hiện mốc giới,
thực tế sử dụng, thời gian sử dụng, tứ cận, giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng
đất, tặng cho đất, di chúc… Để xác định tính hợp pháp của việc cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất cần căn cứ vào pháp luật áp dụng tại thời điểm cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất Luật sư cũng cần hướng dẫn đương sự chuẩn bị các
tải liệu để chứng minh quyền khởi kiện của người khởi kiện liên quan đến nhà ở và
quyền sử dụng đất.

1.5. Kỹ năng định giá đất

1.5.1. Khái niệm định giá đất
Khoản 19 Điều 3 Luật Đất đai năm 2013 có quy định: “Giá đất là giá trị của
quyền sử dụng đất tính trên một đơn vị diện tích đất1”.
_ Ðịnh giá đất đai là việc người định giá căn cứ vào nguyên tắc, phương pháp định
giá đất trên cơ sở nắm chắc tư liệu thị trường đất đai, căn cứ vào những thuộc tính
kinh tế và tự nhiên của đất đai theo chất lượng, và tình trạng thu lợi thông thường
trong hoạt động kinh tế thực tế của đất đai, xem xét đầy đủ ảnh hưởng của các yếu
tố về phát triển kinh tế, xã hội, phương thức sử dụng đất, dự kiến thu lợi từ đất và
chính sách đất đai, đối với việc thu lợi từ đất, rồi tổng hợp để định ra giá cả tại một
thời điểm nào đó cho một thửa hoặc nhiều thửa đất với một quyền đất đai nào đó.

1
Khoản 19 Điều 3 Luật Đất đai năm 2013
_ Định giá đất có ý nghĩa rất quan trọng trong xác định nghĩa vụ tài chính của các
chủ thể kinh tế đối với Nhà nước và có tác động lớn đến việc triển khai thực hiện
các dự án kinh tế – xã hội của Nhà nước.
Nguyên tắc định giá đất
Tại Điều 112 Luật Đất đai năm 2013 quy định về nguyên tắc, phương pháp định
giá đất. Và Điều 4 và Điều 5 Nghị định số 44/2014/NĐ-CP quy định về giá đất:
“Điều 4: Phương pháp định giá đất
1. Phương pháp so sánh trực tiếp là phương pháp định giá đất thông qua việc phân
tích mức giá của các thửa đất trống tương tự về mục đích sử dụng đất, vị trí, khả
năng sinh lợi, điều kiện kết cấu hạ tầng, diện tích, hình thể, tính pháp lý về quyền
sử dụng đất (sau đây gọi là thửa đất so sánh) đã chuyển nhượng trên thị trường,
trúng đấu giá quyền sử dụng đất để so sánh, xác định giá của thửa đất cần định giá.
2. Phương pháp chiết trừ là phương pháp định giá đất đối với thửa đất có tài sản
gắn liền với đất bằng cách loại trừ phần giá trị tài sản gắn liền với đất ra khỏi tổng
giá trị bất động sản (bao gồm giá trị đất và giá trị tài sản gắn liền với đất).
3. Phương pháp thu nhập là phương pháp định giá đất tính bằng thương số giữa
mức thu nhập ròng thu được bình quân một năm trên một đơn vị diện tích đất so
với lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân một năm tính đến thời điểm định giá đất
của loại tiền gửi VNĐ kỳ hạn 12 tháng tại ngân hàng thương mại nhà nước có mức
lãi suất tiền gửi tiết kiệm cao nhất trên địa bàn cấp tỉnh.
4. Phương pháp thặng dư là phương pháp định giá đất đối với thửa đất có tiềm
năng phát triển theo quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng hoặc được phép
chuyển mục đích sử dụng đất để sử dụng cao nhất và tốt nhất bằng cách loại trừ
tổng chi phí ước tính ra khỏi tổng doanh thu phát triển giả định của bất động sản.
5. Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất là phương pháp định giá đất bằng cách sử
dụng hệ số điều chỉnh giá đất nhân (x) với giá đất trong bảng giá đất do Ủy ban
nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương (sau đây gọi là Ủy ban nhân dân
cấp tỉnh) ban hành.”
“Điều 5: Áp dụng phương pháp định giá đất
1. Yêu cầu về thông tin trong áp dụng phương pháp định giá đất:
a) Các thông tin về giá đất đã chuyển nhượng trên thị trường, giá đất trúng đấu giá
quyền sử dụng đất, giá đất trong cơ sở dữ liệu về đất đai, giá đất trên sàn giao dịch
bất động sản, giá đất được xác định từ chi phí, thu nhập của thửa đất (sau đây gọi
là giá đất thị trường) phải bảo đảm khách quan, trung thực.
Trường hợp tại khu vực định giá đất không đủ thông tin thì có thể thu thập thông
tin tại khu vực lân cận với khu vực có thửa đất cần định giá;
b) Khi áp dụng các phương pháp định giá đất phải ưu tiên lựa chọn các thông tin
quy định tại Điểm a Khoản này tại khu vực định giá đất và tại thời điểm gần nhất
với thời điểm định giá đất.
2. Điều kiện áp dụng phương pháp định giá đất:
a) Phương pháp so sánh trực tiếp được áp dụng để định giá đất khi trên thị trường
có các thửa đất so sánh đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử
dụng đất;
b) Phương pháp chiết trừ được áp dụng để định giá đối với thửa đất có tài sản gắn
liền với đất trong trường hợp có đủ số liệu về giá các bất động sản (gồm đất và tài
sản gắn liền với đất) tương tự với thửa đất cần định giá đã chuyển nhượng trên thị
trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất;
c) Phương pháp thu nhập được áp dụng để định giá đối với thửa đất xác định được
các khoản thu nhập, chi phí từ việc sử dụng đất;
d) Phương pháp thặng dư được áp dụng để định giá đối với thửa đất có tiềm năng
phát triển do thay đổi quy hoạch hoặc chuyển mục đích sử dụng đất khi xác định
được tổng doanh thu phát triển giả định và tổng chi phí ước tính;
đ) Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất được áp dụng để định giá đất cho các
trường hợp quy định tại Khoản 2 Điều 18 của Nghị định số 44/2014/NĐ-CP quy
định về giá đất.”
3.6. Kỹ năng tham gia hòa giải tranh chấp đất đai
3.6.1. Mục đích, vai trò của hòa giải:
     Theo quy định tại Khoản 1 Điều 205 BLTTDS năm 2015:“Trong thời hạn
chuẩn bị xét xử sơ thẩm vụ án, Tòa án tiến hành hòa giải để các đương sự thỏa
thuận với nhau về việc giải quyết vụ án, trừ những vụ án không được hòa giải hoặc
không tiến hành hòa giải được quy định tại Điều 206 và Điều 207 Bộ luật Tố tụng
dân sự năm 2015.”
      “Tòa án có trách nhiệm tiến hành hòa giải và tạo điều kiện thuận lợi để các
đương sự thỏa thuận với nhau về việc giải quyết vụ việc dân sự theo quy định của
Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015.” (Điều 10 BLTTDS năm 2015)
      Mục đích của việc hòa giải tranh chấp đất đai là giúp cho các bên tranh chấp
giải quyết những bất đồng, bảo vệ được quyền cho các chủ thể khi có quyền sử
dụng đất hợp pháp. Qua đó, bảo vệ và duy trì được sự ổn định trật tự của xã hội và
thể hiện được vai trò quản lý của nhà nước về đất đai.
      Hòa giải tranh chấp đất đai không những là một biện pháp rất linh hoạt mềm
dẻo mà còn hiệu quả, giúp cho các bên tranh chấp có một giải pháp thống nhất
để tháo gỡ ra những mâu thuẫn bất đồng về tranh chấp đất đai trên cơ sở tự
thỏa thuận.
      Hòa giải tranh chấp đất đai có một tầm rất quan trọng đặc biệt, nếu như hòa
giải thành công thì có nghĩa là tranh chấp đất đai sẽ kết thúc. Tạo được sự
thống nhất giữa các bên, và hạn chế được sự tốn kém về tiền bạc, thời gian cũng
như giảm bớt được công việc của Tòa án, duy trì được các mối quan hệ, đoàn kết
trong nội bộ, phù hợp với đạo lý của dân tộc tương thân, tương ái. Hòa giải giúp
cho các đương sự hiểu biết hơn và thông cảm cho nhau, giảm bớt các mâu
thuẫn ,nhằm ngăn chặn tội phạm từ bất đồng tranh chấp đất đai phát sinh. 
      Hòa giải còn mang ý nghĩa đối với trật tự xã hội, nếu như hòa giải tranh chấp
không thành thì cũng giúp cho các bên nắm rõ được các quyền và nghĩa vụ của
mình, giảm bớt được những mâu thuẫn. Vì vậy, hòa giải tranh chấp đất đai còn giữ
được trật tự an ninh, công bằng xã hội. Làm cho quan hệ xã hội không bằng mệnh
lệnh mà được thuyết phục và cảm thông. Mặt khác, hòa giải cũng góp phần tăng
cường được ý thức pháp luật trong nhân dân.
3.6.2. Nguyên tắc khi tiến hành hòa giải
Điều 205 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015 quy định nguyên tắc tiến hành hòa
giải, gồm:
 Hòa giải viên phải tôn trọng sự thật khách quan.
 Hòa giải viên phải trung thực, vô tư và đảm bảo bí mật cho các bên tranh
chấp.
 Tôn trọng sự tự nguyện thỏa thuận của các đương sự, không được dùng vũ
lực hoặc đe dọa dùng vũ lực, bắt buộc các đương sự phải thỏa thuận không
phù hợp với ý chí của mình.
 Nội dung thỏa thuận giữa các đương sự không vi phạm điều cấm của luật,
không trái đạo đức xã hội.
      Thứ nhất, hòa giải phải tôn trọng sự tự nguyện của các bên, không bắt buộc,
áp đặt các bên tranh chấp phải tiến hành hòa giải. Như vậy, khi các đương sự đã tự
nguyện thỏa thuận tức là các đương sự tự lựa chọn quyết định các vấn đề tranh
chấp bằng hòa giải và thương lượng, thỏa thuận với nhau giải quyết các vấn đề của
vụ án.
      Thứ hai, hòa giải phải được tiến hành theo đúng quy định của pháp luật, nội
dung thỏa thuận không trái với pháp luật, đạo đức xã hội.
      Khi tòa án tiến hành hòa giải để giải quyết vụ án dân sự ngoài yếu tố tự nguyện
thỏa thuận của các đương sự thì việc tòa án hòa giải còn phải thỏa mãn các điều
kiện: tuân thủ đúng trình tự, thủ tục hòa giải; phạm vi hòa giải theo pháp luật quy
định; nội dung thỏa thuận giữa các đương sự không được trái pháp luật hoặc đạo
đức xã hội
      Thứ ba, hòa giải phải tích cực, kiên trì nhằm đạt được kết quả hòa giải. Tích
cực để có thể giải quyết được nhanh chóng vụ án, không để việc hòa giải kéo dài
vô ích khi không có khả năng hòa giải nhưng lại phải kiên trì giải thích cho đương
sự hiểu rõ pháp luật áp dụng giải quyết vụ án và đi sâu giải quyết các mắc mớ
trong tâm tư tình cảm của họ.
3.6.3. Kỹ năng chuẩn bị hòa giải:
a, Kỹ năng chuẩn bị hồ sơ
      Chuẩn bị hồ sơ là việc đầu tiên các hòa giải viên cần làm khi tiếp nhận một vụ
việc. Việc này cũng cần có những kỹ năng và việc hòa giải viên làm tốt bước này
sẽ tạo thuận lợi cho việc thực hiện các bước sau của quá trình hòa giải.
      Trong bước chuẩn bị này, hòa giải viên phải chuẩn bị những hồ sơ cần thiết
bao gồm hồ sơ của các bên trong quan hệ tranh chấp, hồ sơ của hòa giải viên. Hòa
giải viên cần có kỹ năng trong việc chuẩn bị hồ sơ như những giấy tờ, chứng cứ
cần thiết để giải quyết vụ án tránh để bị thiếu hồ sơ ảnh hưởng đến công tác hòa
giải.
       Hòa giải viên có thể yêu cầu các bên hòa giải cung cấp thêm các thông tin,
chứng cứ có liên quan đến vụ việc hòa giải. Và các chứng cứ này phải là các chứng
cứ có thực và hợp pháp.
b, Kỹ năng tiếp nhận và phân tích hồ sơ
      Vì hồ sơ các bên cung cấp cho hòa giải viên rất tràn lan và không đầy đủ nên
yêu cầu hòa giải viên phải tiếp nhận hồ sơ một cách có chọn lọc, chỉ đọc những tài
liệu có liên quan đến vụ việc, những tài liệu không liên quan đến vụ việc có thể bỏ
qua. Cho nên, hòa giải viên cần có những kỹ năng sau:
 Kỹ năng tiếp nhận thông tin: hòa giải viên cần tiếp nhận thông tin từ mọi
nguồn cung cấp tuy nhiên phải biết tiếp nhận có chọn lọc, tiếp nhận những
thông tin có độ pháp lý cao nhất.
 Kỹ năng đọc, phân tích, đánh giá hồ sơ.

Mặt khác nếu tài liệu nào liên quan và mang tính chất mấu chốt đến vụ việc hòa
giải thì nên đánh dấu lại để làm lưu ý.
      Khi đọc hồ sơ, hòa giải viên nên cân nhắc và điều tra về tính xác thực của hồ sơ
vì các bên hòa giải luôn luôn cung cấp những hồ sơ, chứng cứ có lợi cho mình và
giấu nhẹm đi những hồ sơ không có lợi cho mình. Vì vậy yêu cầu hòa giải viên
phải nghiên cứu thật kỹ, xác minh lại tính xác thực của hồ sơ.
c, Kỹ năng lựa chọn cơ sở pháp lý
      Hòa giải viên phải lựa chọn cơ sở pháp lý phù hợp nhất, đúng nhất với vụ việc.
Phải cập nhật được những thông tư, nghị định mới nhất để áp dụng vào vụ việc,
tránh sử dụng những tài liệu đã hết hiệu lực.
      Ngoài ra, hòa giải viên cũng cần nghiên cứu thêm những Bộ luật, Nghị định,
Thông tư có liên quan khác để áp dụng vào vụ việc.
      Kỹ năng tiếp nhận và phân tích hồ sơ là bước đầu nhưng rất quan trọng vì nó là
bước hoà giải viên bắt đầu định hình suy nghĩ và hướng giải quyết vụ việc. những
chứng cứ mà hai bên đưa ra rất quan trọng nên đòi hỏi hòa giải viên phải có kỹ
năng, trình độ để lấy thông tin từ hai bên tranh chấp và thu thập những chứng cứ
riêng phục vụ cho việc hòa giải.
 3.6.4. Kỹ năng trong khi hòa giải
      Sau khi đã chuẩn bị đầy đủ hồ sơ, kiến thức thì hòa giải viên sẽ tiến hành phiên
hòa giải với sự tham gia của các bên. Đây là bước quan trọng có ý nghĩa quyết
định đòi hỏi nhiều kỹ năng của hòa giải viên như kỹ năng nghe, phân tích sự việc,
tâm lý và cả thuyết phục hai bên tranh chấp hòa giải… Ở bước này Hòa giải viên
cần làm những việc sau:
      Thứ nhất, thực hiện các nguyên tắc, phương pháp hòa giải, trực tiếp trao đổi
với từng bên, đề cao lẽ phải, tìm hiểu thêm các nguyên nhân mâu thuẫn, tranh chấp
phát sinh.
      Phương pháp tiến hành hòa giải thường áp dụng là dùng uy tín của Hòa giải
viên để giải thích, giáo dục, cảm hóa, động viên các bên tranh chấp tự hòa giải, đi
đến thỏa thuận giải quyết tranh chấp, bất đồng với phương châm kiên trì, bền bỉ.
      Thứ hai, nắm rõ đặc điểm, tâm lý của từng đối tượng (phụ nữ, thanh niên, trẻ
em, người già,...) cũng như tính chất vụ việc (dân sự, hình sự, hôn nhân và gia
đình...) để áp dụng “nghệ thuật” hòa giải phù hợp là một trong những yếu tố để đạt
kết quả trong hòa giải.
      Thứ ba, tùy từng trường hợp cụ thể, Hòa giải viên có thể gặp gỡ từng bên
hoặc các bên. Hòa giải viên phân tích, giải thích, chỉ ra những hành vi phù hợp
pháp luật và đạo đức xã hội, hành vi sai trái của mỗi bên với thái độ chân thành,
khách quan, vô tư và chỉ ra những hậu quả pháp lý mà đương sự có thể phải chịu
nếu tiếp tục tranh chấp, trên cơ sở đó mà cảm hóa, thuyết phục các bên tự nhận ra
sai lầm của mình, tự thỏa thuận để giải quyết mâu thuẫn, tranh chấp. Không áp đặt
ý chí của Hòa giải viên đối với đương sự.
      Thứ tư, trường hợp Hòa giải viên trực tiếp chứng kiến vụ việc tranh chấp,
xích mích thì cần can ngăn, dàn xếp, làm dịu tình hình căng thẳng giữa các bên,
không để “việc bé xé ra to”. Đối với những vụ việc như đánh nhau, gây mất an
ninh trật tự cần có biện pháp ngăn chặn kịp thời, trong trường hợp cần thiết cần
thông báo cho Công an cấp xã hoặc cảnh sát khu vực để can thiệp
      Mặt khác, các Hòa giải viên phải tranh thủ sự đồng tình ủng hộ của các cá
nhân, tổ chức có liên quan đến vụ việc hòa giải hoặc có ảnh hưởng đến các bên
tranh chấp.
3.6.5. Kỹ năng khi phiên hòa giải kết thúc:
Khi phiên hòa giải kết thúc, hòa giải viên phải tiến hành lập biên bản hòa giải.
 Trường hợp hòa giải thành thì lập biên bản hòa giải thành có chữ ký của hòa
giải viên và chữ ký của các bên hòa giải. Hòa giải viên cần tiếp tục quan tâm
động viên, giúp đỡ, thăm hỏi, nhắc nhở các bên tự nguyện thực hiện thỏa
thuận của mình, tạo điều kiện để họ thực hiện tốt cam kết đó.
 Trường hợp hòa giải không thành và việc tiếp tục hòa giải không thể đạt kết
quả, thì Hòa giải viên vẫn phải lập biên bản ghi rõ lý do hòa giải không
 thành và yêu cầu 2 bên hòa giải ký vào sau đó hướng dẫn cho các bên thực
hiện quyền khởi kiện yêu cầu Tòa án giải quyết tranh chấp.
 Trường hợp hòa giải thành mà không thực hiện thì lập biên bản (có một hoặc
các bên ký tên) để làm cơ sở cho cấp trên giải quyết tranh chấp theo thẩm
quyền, bởi vì kết quả hòa giải không có chế tài thực hiện.
3.7. Kỹ năng tham gia tố tụng
Quy trình thực hiện của luật sư tham gia tố tụng trong vụ án dân sự
được tiến hành theo các bước như sau:
Bước 1: Tiếp nhận thông tin và hồ sơ vụ việc và các chứng cứ, giấy tờ liên quan
đến vụ việc tranh chấp thực tế khi đương sự yêu cầu.
Bước 2: Xác định về điều kiện, thẩm quyền giải quyết, thời gian thực hiện và phân
công luật sư tham gia tố tụng dân sự.
Bước 3: Thu thập chứng cứ, tài liệu và các điều kiện chứng minh khác theo quy
định pháp luật để thực hiện nhiệm vụ nhiệm vụ tham gia tố tụng bảo vệ quyền và
lợi ích hợp pháp của nguyên đơn, bị đơn, người bị hại, người liên quan và đương
sự khác trong vụ án dân sự.
Bước 4: Hoàn thiện hồ sơ tham gia tố tụng gửi các cơ quan tiến hành tố tụng và
triển khai nghiên cứu hồ sơ vụ án.
Bước 5: Luật sư tham gia tố tụng tại cơ quan tiến hành tố tụng theo nhiệm vụ đã
phân công nhằm bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của nguyên đơn, bị đơn, người
bị hại, người liên quan và đương sự khác trong vụ án dân sự.
Giai đoạn tranh tụng tại phiên toà có ý nghĩa rất quan trọng, nó có ảnh
hưởng rất lớn tới sự thành bại của công việc. Vì vậy, luật sư cần có sự chuẩn bị tốt
về tinh thần, nội dung công việc trong giai đoạn này.
a. Giai đoạn trước xét xử
         Luật sư cùng khách hàng tham dự buổi hoà giải tại toà án trong giai đoạn
trước khi xét xử với tinh thần nỗ lực hoà giải hai bên nhằm đạt kết quả cao nhất,
nhưng luôn thể hiện quan điểm bảo vệ cho thân chủ của mình, tuyệt đối không
được trao đổi về bất cứ vấn đề gì với đối phương của thân chủ trong suốt quá trình
giải quyết vụ án. 
      Luật sư thường xuyên theo dõi diễn biến để kịp thời tư vấn cho khách hàng về
đề nghị Toà án áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời khi cần thiết như kê biên tài
sản nhằm tránh phân tán tài sản để bảo vệ quyền lợi cho khách hàng.
      Luật sư phải thường xuyên theo dõi diễn biến của vụ án, cung cấp thông tin kịp
thời cho khách hàng, đồng thời yêu cầu khách hàng phải cung cấp thông tin kịp
thời cho luật sư để có những quyết sách phù hợp.
b. Tại phiên toà
      Tại phiên toà sơ thẩm, khi bắt đầu phiên toà, Luật sư phải hết sức chú ý đến thủ
tục tố tụng như các trường hợp nào cần phải thay đổi người tiến hành tố tụng, thủ
tục hoãn phiên toà. Ví dụ như trong trường hợp Hội đồng xét xử đề nghị hoãn
phiên toà không theo căn cứ quy định tại Điều 233 Bộ luật Tố tụng dân sự năm
2015, Luật sư có quyền đề xuất ý kiến phản đối quyết định hoãn đó, tuy nhiên với
thái độ hết sức mềm mỏng và luật sư cũng có thể tận dụng những cơ hội như vậy
để đề nghị với Hội đồng xét xử, nếu thấy việc hoãn phiên tòa là cần thiết và có lợi
cho thân chủ, ví dụ như nếu thân chủ bổ sung yêu cầu vượt quá phạm vi yêu cầu
khởi kiện ban đầu thì xin hoãn phiên toà,... Luật sư cũng có thể đề nghị cung cấp
thêm chứng cứ hoặc triệu tập thêm người làm chứng.
      Trong giai đoạn thẩm vấn, Luật sư cần quan tâm theo dõi diễn biến phiên toà,
nghe đầy đủ các lời hỏi đáp để nắm rõ hơn về nguồn gốc đất, chứng cứ đưa ra của
các bên, các tình tiết khách quan của vụ án. Luật sư có thể đặt các câu hỏi để bảo
vệ quyền lợi của khách hàng. Luật sư cần trình bày ngắn gọn dưới dạng liệt kê sự
kiện và căn cứ đưa ra cũng chỉ là chừng mực nhất định. Sau khi Hội đồng xét xử
hỏi xong thì Luật sư mới được hỏi và hỏi những vấn đề mà Hội đồng xét xử chưa
hỏi, câu hỏi phải nhằm mục đích mang lại điều gì có lợi cho thân chủ. Không phân
tích, giải thích trong quá trình đặt câu hỏi, vì điều đó dễ bị Hội đồng xét xử lưu ý,
ảnh hưởng đến tâm lý. Vụ án nhà đất thường quyết định thắng thua qua các tình
tiết khách quan được các đương sự trình bày, xác nhận hay không xác nhận, do đó
Luật sư cần tích cực tham gia hỏi tại phiên toà để làm rõ những điểm có lợi cho
khách hàng, xác định quan hệ pháp lý giữa nguyên đơn và bị đơn, giá trị quyền sử
dụng đất, sự gắn bó của thân chủ với quyền sử dụng đất tranh chấp, yêu cầu được
quản lý, sử dụng diện tích đất đang tranh chấp,...
      Kỹ năng tranh luận: Khi trình bày quan điểm của mình luật sư cần đi sâu phân
tích những tình tiết quan trọng của vụ án; tóm tắt ngắn gọn nội dung tranh chấp và
những căn cứ đưa ra để bảo vệ quan điểm, phân tích những nội dung đó, viện dẫn
cơ sở pháp lý để chứng minh cho các yêu cầu của đương sự. Đề xuất những vấn đề
cụ thể với Hội đồng xét xử là chấp nhận cái gì và không chấp nhận cái gì. Đối đáp
với luật sư phía bên kia về những vấn đề họ đưa ra, chăm chú lắng nghe và viện
dẫn văn bản pháp luật để chứng minh. 
c, Sau phiên tòa
      Theo quy định của pháp luật, sau khi Toà án tuyên án thì đương sự hoặc người
bảo vệ quyền lợi của đương sự có quyền được xem biên bản phiên toà và đề xuất
điều chỉnh hoặc bổ sung biên bản phiên toà cho phù hợp (nếu được Toà án cho
phép thì tốt, còn nếu không phải lập thành văn bản gửi Toà án), do đó Luật sư cùng
với khách hàng của mình đề xuất với Toà án được xem biên bản phiên toà và cùng
nhau trao đổi, phát hiện những vấn đề cần điều chỉnh, bổ sung. Sau khi tuyên án
xong thì không được sửa chữa, bổ sung bản án, trừ trường hợp có lỗi về chính tả,
tính toán sai số liệu.
      Theo quy định tại Điều 269 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015: Trong thời hạn
ba ngày làm việc kể từ ngày kết thúc phiên toà, các đương sự, cơ quan, tổ chức
khởi kiện được Toà án cấp trích lục bản án. Do đó, Luật sư chủ động đề xuất Hội
đồng xét xử cấp ngay cho thân chủ của mình trích lục phần quyết định của bản án
nhằm giúp thân chủ nắm bắt được một cách chính xác, kịp thời quyền và nghĩa vụ
của họ trong bản án. Nếu không, luật sư ghi chép lại phần quyết định đó. Luật sư
cần giúp đương sự thực hiện quyền kháng cáo lại bản án, quyết định của Toà án
theo trình tự phúc thẩm nếu không chấp nhận bản án, quyết định của Toà án.