Luật đất đai 2003 là đạo luật thứ ba về đất đai của nước ta sau Luật đất đai

1988 và 1993. Ngoài ra, từ 1993 đến 2003, Luật Đất đai còn có 2 lần sửa đổi
vào các năm 1998 và 2001. Hoàn thiện cơ sở pháp luật đất đai là nhiệm vụ
của Nhà nước.
Những thay đổi tiến bộ của Luật Đất đai năm 2003 (Luật 2003) so với Luật
Đất đai năm 1993 (Luật 1993) được đánh giá rất cao. Sự tiến bộ đó không
chỉ giúp Nhà nước phát huy quyền kiểm soát và quản lý đất đai, được xem là
tài sản toàn dân và được quản lý chung của Nhà nước mà còn cởi mở rất
nhiều vướng mắc và tạo thêm quyền sử dụng đất đai cho các nhà đầu tư. (Từ
điều 105- Điều 121)
Nếu như luật đất đai năm 1993 chỉ có quy định về chế độ sử dụng đất để đầu
tư dự án xây dựng kinh doanh nhà cửa của các nhà đầu tư trong nước thì
Luật đất đai năm 2003 đã được mở rộng thêm cho các nhà đầu tư nước
ngoài.
Sự thay đổi tiến bộ nhất của Luật đất đai 2003 chính là việc giao đất cho tổ
chức nói chung và các nhà đầu tư nói riêng, thay vì thuê như trước đây. Luật
Đất đai năm 1993 chưa cho phép giao đất cho người nước ngoài, chỉ cho
phép họ thuê đất và việc thuê mướn giữa các nhà đầu tư và Nhà nước được
thể hiện bằng một hợp đồng. Trong khi đó Luật 2003 các nhà đầu tư được
giao đất sử dụng và được thể hiện bằng một quyết định hành chính của Nhà
nước. Quyết định hành chính có giá trị cao hơn rất nhiều so với hợp đồng có
thời hạn vì hạn chế quyền của người sử dụng. Không chỉ vậy, nếu như Luật
đất đai năm 1993 chỉ đề cập đến việc giao đất cho các nhà đầu tư trong
nước, nhưng Luật năm 2003 đã có thêm các quy định đối với việc giao đất
cho các nhà đầu tư nước ngoài.
Luật 2003 công nhận 8 quyền sử dụng đất của các nhà đầu tư. Những quyền
như: chuyển đổi mục đích sử dụng, sang nhượng, cho thuê và cho thuê lại,
tặng-cho, bảo lãnh, cầm cố, góp vốn... là những quyền của các nhà đầu tư
được nêu trong luật. Những quyền này không thể bị phủ nhận hay từ chối
đáp ứng của bất kỳ cơ quan chủ quản nào, dù là Chính phủ. Quyền thế chấp,
cầm cố hay bảo lãnh các nhà đầu tư vẫn được phép nhưng quyền này không
rõ ràng và các nhà đầu tư luôn bị "bắt chẹt" thường xuyên vì sự không rõ
ràng của văn bản dưới luật, cũng như sự sách nhiễu của cơ quan thi hành.
Song cái mới được đánh giá cao hơn cả đó chính là quy định bởi luật giá và
khung giá đất đai. Chính phủ đưa ra khung giá, UBND tỉnh, thành phố đưa
ra bảng giá mà có thể thay đổi hàng năm theo giá thị trường. Bên cạnh giá
của chính quyền tỉnh thành, giá đất được định thông qua các cuộc đấu thầu
cũng được xem là giá chính thức. Không những thế giá do các bên thỏa
thuận và tham gia góp vốn quyền sử dụng đất cũng được luật công nhận.
Các nhà đầu tư có vốn đầu tư nước ngoài cũng chia sẻ những quyền như các
nhà đầu tư trong nuớc dựa trên cơ sở bình đẳng.
Luật Đất đai qui định việc thực hiện giao đất, cấp quyền sử dụng đất cho
người dân và các nhà đầu tư theo trình tự một cửa một dấu được đánh giá là
tích cực hơn cả. Với qui trình thủ tục cấp phép cũ gây rất nhiều phiền phức
cho các nhà đầu tư và cả người dân vì họ phải thông qua rất nhiều thủ tục
rườm rà.
Sự tiến bộ của Luật 2003 ở việc xóa bỏ thủ tục thu hồi đất vốn rất rườm rà
và mất nhiều thời gian cho các nhà đầu tư. Các nhà đầu tư được giao
đất cũng như quyền sử dụng đất có thể chuyển quyền cho đơn vị khác để
tiếp tục cùng mục đích sử dụng. Các nhà đầu tư không thể làm việc này với
Luật 1993 nhưng họ được làm với Luật 2003 mà không phải xin phép cơ
quan quản lý Nhà nước, và cơ quan này cũng không phải làm thủ tục thu hồi
đất trước khi xem xét việc trao quyền sử dụng đất đó cho đơn vị khác.
Có thể thấy năm 2003 là thời điểm có bước phát triển khá mạnh hoạt động
của các thành phần kinh tế đóng góp vào GDP, của khu vực công nghiệp và
dịch vụ, của vốn đầu tư từ thành phần kinh tế ngoài nhà nước; đặc biệt, năm
2007 là thời điểm có bước phát triển khá mạnh của vốn đầu tư trực tiếp từ
nước ngoài nhờ sự cởi mở của Nghị định số 84/2007/NĐ-CP tạo thuận lợi
cho các nhà đầu tư nước ngoài tham gia vào thị trường bất động sản nhà ở.
Tất nhiên, có nhiều yếu tố tạo nên động lực phát triển nhưng chính sách,
pháp luật đất đai đóng vai trò rất quan trọng. Đó chính là thành tựu cơ bản
của quá trình đổi mới chính sách, pháp luật đất đai nước ta từ ngày thực hiện
chủ trương "ĐỔI MỚI"