Nhằm khắc phục một số vấn đề còn hạn chế, bất cập trong các quy định về quyền

và nghĩa vụ của người sử dụng đất, góp phần nâng cao chất lượng áp dụng pháp
luật về đất đai, bảo đảm quyền, lợi ích chính đáng của các chủ thể sử dụng đất,
theo tác giả, cần tiếp tục nghiên cứu, thực hiện một số giải pháp theo hướng:
Một là, cần thống nhất giữa các quy định trong Luật Đất đai năm 2013 về
quyền chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân trong
cùng một xã, phường, thị trấn với hộ gia đình cá nhân khác. Đối với trường hợp hộ
gia đình, cá nhân sử dụng đất với hình thức được Nhà nước cho thuê đất thì có cho
phép quyền chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp hay không, với vấn đề này,
cần có sự thống nhất giữa hai quy định trong cùng một văn bản pháp luật, cụ thể là,
tại Điều 179 Luật Đất đai năm 2013 quy định quyền và nghĩa vụ của hộ gia đình,
cá nhân và Điều 190 Luật Đất đai năm 2013 quy định điều kiện chuyển đổi quyền
sử dụng đất nông nghiệp. Theo tác giả, nên quy định rõ Điều 179 Luật Đất đai năm
2013 theo hướng không cho phép hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất với hình thức
được Nhà nước cho thuê đất có quyền chuyển đổi quyền sử dụng đất. Bởi lẽ, Điều
190 Luật Đất đai năm 2013 quy định cụ thể về các điều kiện được chuyển đổi
quyền sử dụng đất nông nghiệp, còn Điều 179 Luật Đất đai năm 2013 là quy định
về các quyền và nghĩa vụ chung của hộ gia đình cá nhân sử dụng đất nông nghiệp.
Do đó, đối với quyền chuyển đổi quyền sử dụng đất thì sẽ quy định chặt chẽ, cụ thể
và chính xác hơn nên căn cứ vào Điều 190 Luật Đất đai năm 2013. Tuy nhiên, để
tránh tình trạng gây khó khăn, lúng túng, nhầm lẫn khi các chủ thể, cũng như cơ
quan nhà nước áp dụng pháp luật thì cần quy định rõ ràng hơn tại Điều 179 Luật
Đất đai năm 2013 đối với quyền chuyển đổi quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá
nhân. Có như vậy, sẽ giải quyết được tình trạng áp dụng pháp luật không thống
nhất giữa các cơ quan nhà nước, cũng như bảo đảm được quyền lợi chính đáng của
người dân trong các giao dịch quyền sử dụng đất.
Hai là, cần quy định cụ thể, rõ ràng về phạm vi cho thuê đất của tổ chức
kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước
ngoài. Hiện nay, pháp luật đất đai còn bỏ ngỏ về phạm vi cho thuê của các chủ thể
là tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu
tư nước ngoài. Đây là những chủ thể đóng vai trò quan trọng trong sự phát triển
của nền kinh tế nói chung và trong lĩnh vực đất đai nói riêng. Do đó, cần có những
quy định rõ ràng và cụ thể hơn về những đối tượng này, bảo đảm được quyền lợi
chính đáng của doanh nghiệp, cũng như giải quyết được tình trạng lúng túng, quan
ngại trong việc các chủ thể thực hiện quyền cho thuê của mình trên thực tiễn. Đồng
thời, cần xây dựng một hệ thống pháp luật đất đai hoàn thiện hơn nhằm tạo niềm
tin cho các doanh nghiệp đầu tư vào thị trường đất đai ở Việt Nam.
Ba là, nên bãi bỏ quy định hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất
nông nghiệp thì không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng
đất trồng lúa[9]. Theo đó, đối với thực tiễn hiện nay, việc quy định như vậy dường
như đang hạn chế sự phát triển của nền nông nghiệp nói riêng và nền kinh tế của
Việt Nam nói chung. Xu hướng thế giới hiện nay về phát triển nông nghiệp là đang
cố gắng nghiên cứu áp dụng khoa học kỹ thuật vào trong ngành nông nghiệp, đặc
biệt là trồng lúa nước, góp phần nâng cao năng suất cây trồng, giảm bớt lao động
chân tay thay bằng máy móc, tạo ra nhiều giống cây trồng mới mang sản lượng và
chất lượng tốt hơn. Tuy nhiên, việc pháp luật quy định chỉ những hộ gia đình, cá
nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp mới được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho
quyền sử dụng đất trồng lúa dẫn đến hạn chế đối tượng có trình độ chuyên môn
cao, có khả năng nghiên cứu và áp dụng khoa học kỹ thuật vào lĩnh vực nông
nghiệp. Đồng thời, hiện nay, các đối tượng trực tiếp và không trực tiếp sản xuất
nông nghiệp đều cùng sinh sống trên một khu vực nhất định[10], do đó, nếu quy
định như vậy sẽ gây khó khăn trong việc tìm kiếm đối tượng phù hợp khi muốn
giao dịch mua bán đất.
Bốn là, cần có quy định cụ thể về quyền lựa chọn hình thức trả tiền thuê đất
của người sử dụng đất. Theo quy định tại Điều 172 Luật Đất đai năm 2013, các chủ
thể kinh tế, tổ chức sự nghiệp công lập tự chủ tài chính, hộ gia đình, cá nhân, người
Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được lựa
chọn hình thức thuê, đồng thời cũng được chuyển đổi giữa hai hình thức thuê đất
trả tiền thuê đất hàng năm và thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian
thuê mà không giới hạn số lần chuyển đổi. Do đó, để hạn chế tình trạng các doanh
nghiệp lựa chọn hình thức thuê đất một cách tùy tiện và thay đổi hình thức thuê đất
liên tục gây phiền hà, rắc rối cho cơ quan nhà nước, cần có quy định cụ thể hơn về
số lần các doanh nghiệp được chuyển đổi. Đồng thời, pháp luật cũng cần quy định
rõ chủ thể trên đang thuê đất với hình thức thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả
thời gian thuê, có được phép chuyển sang hình thức thuê đất trả tiền thuê đất hàng
năm hay không.
Năm là, cần có sự thống nhất về nội dung liên quan đến lĩnh vực đất đai
trong hệ thống pháp luật bởi hiện nay, hệ thống pháp luật đất đai liên quan đến
nhiều đạo luật thuộc các lĩnh vực khác như đầu tư, xây dựng, hôn nhân và gia
đình… Có như vậy mới giải quyết được tình trạng mâu thuẫn, chồng chéo giữa các
văn bản quy phạm pháp luật về các vấn đề trong lĩnh vực đất đai, từ đó bảo đảm
được quyền và lợi ích của người sử dụng đất.

ACIA, EVIPA và CPTPP đều có những quy định tương tự về Tước quyền sở hữu
và Bồi thường đối với tài sản là đất đai. Tuy nhiên, có một số điểm khác biệt về
điều kiện tước quyền sở hữu, tiêu chuẩn bồi thường, phương thức bồi thường và
quy trình giải quyết tranh chấp. Nhìn chung, các quy định của ACIA, EVIPA và
CPTPP đều nhằm bảo vệ quyền lợi của nhà đầu tư đối với tài sản là đất đai và đảm
bảo họ được bồi thường đầy đủ và hiệu quả khi bị tước quyền sở hữu. Như vậy,
ACIA, EVIPA và CPTPP đều có những quy định chặt chẽ về Tước quyền sở hữu
và Bồi thường đối với tài sản là đất đai, góp phần tạo môi trường đầu tư an toàn và
minh bạch cho nhà đầu tư.