HỆ THỐNG CÂU HỎI ÔN TẬP MÔN LUẬT ĐẤT ĐAI

LỚP CHẤT LƯỢNG CAO

1. Ngành Luật Đất đai có những phương pháp điều chỉnh nào? Hãy chỉ rõ
những đặc điểm của mỗi phương pháp điều chỉnh của ngành Luật Đất đai?
a. Phương pháp hành chính - mệnh lệnh:
i. Khái niệm:
Phương pháp hành chính là phương thức tác động tới cá nhân, tổ chức thuộc đối
tượng quản lý bằng cách quy định trực tiếp nghĩa vụ của họ qua những mệnh lệnh
dựa trên quyền lực nhà nước và phục tùng.
ii. Đặc điểm:
 Áp dụng trong quan hệ hành chính:
o Đặc trưng của luật hành chính bởi: Nguyên tắc quyền lực phục tùng
o Bản chất của phương pháp này trong hai ngành luật là không thay đổi, song
khác nhau về mức độ áp dụng. Tính hành chính – mệnh lệnh trong các quan
hệ hành chính thể hiện tuyệt đối hơn, bởi các quan hệ hành chính được hình
thành từ quan hệ quyền lực phục tùng, quan hệ chấp hành, điều hành của cơ
quan cấp dưới đối với cơ quan cấp trên khi thực hiện các nghị quyết, các
chỉ thị của Nhà nước.
 Thể hiện bằng quyết định hành chính
 Chủ thể bị áp dụng buộc phải thi hành, nếu không sẽ bị coi là hvi vi phạm pháp
luật và bị cưỡng chế thi hành:
o Giữa các chủ thể không có sự bình đẳng về địa vị pháp lý:
 Cơ quan NN có thẩm quyền nhân danh NN thực thi quyền lực
NN
 Các chủ thể có quyền và nghĩa vụ (các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân
phải thực thi các biện pháp hành chính xuất phát từ nhiệm vụ quản lí
NN về đất đai)
 Phải thực hiện các chỉ thị, mệnh lệnh và nhiệm vụ được giao
của các cơ quan nhân danh NN
  Không có quyền thỏa thuận với cơ quan NN
 Phải thực hiện các phán quyết đơn phương từ phía NN.
 Tính linh hoạt và mềm dẻo:
o Điểm khác biệt căn bản so với áp dụng trong luật hành chính:
Tính mệnh lệnh – hành chính áp dụng trong các quan hệ đất đai thể hiện tính mềm
dẻo, linh hoạt hơn, bởi các quan hệ đất đai phát sinh giữa cơ quan quản lý nhà
nước về đất đai cấp trên với cấp dưới hay giữa cơ quan quản lý đất đai với người
sử dụng đất không chỉ nhằm mục đích thiết lập, duy trì một trật tự quản lý hành
chính về đất đai, mà bên cạnh đó, mục đích có ý nghĩa vô cùng quan trọng là quản
lý đất đai sao cho đạt hiệu quả kinh tế cao. Vì vậy, đòi hỏi trong quá trình quản lý
phải áp dụng một cách mềm dẻo, linh hoạt.
o VD: Trong giải quyết các tranh chấp, khiếu nại về đất đai
 Các tổ chức chính quyền và đoàn thể tại các địa phương nơi xảy ra
tranh chấp có trách nhiệm hòa giải, tìm biện pháp giáo dục, thuyết
phục và tuyên truyền trong nội bộ nhân dân làm tiền đề cho việc giải
quyết mọi tranh chấp và khiếu nại.
 Khi ko thể giải quyết bằng con đường thương lượng hòa giải thì các
cơ quan NN theo luật định mới trực tiếp giải quyết và ban hành các
QĐ hành chính.
iii. Ví dụ:
 QĐ hành chính về giao đất, cho thuê đất
 Qđ hành chính về thu hồi đất
 QĐHC về việc cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ loại đất này sang loại đất
khác
 QĐ về việc công nhận quyền sử dụng đất
 QĐ về việc giải quyết tranh chấp , khiếu nại QĐHC, HVHC về đất đai
 QĐ xử lý VPHC trong qli, sử dụng đất đai.
b. Phương pháp bình đẳng thỏa thuận
i. Khái niệm:
 Được sử dụng để điều chỉnh các quan hệ đất đai mà ở đó giữa các chủ thể tham
gia quan hệ bình đẳng, không phụ thuộc lẫn nhau; quyền của phía bên này tương
ứng với nghĩa vụ của phía bên kia và ngược lại.
ii. Đặc điểm:
 Áp dụng trong qhe dân sự:
o Trong QHDS, CSH tsan có quyền tự do thỏa thuận để phát sinh, thay đổi
hay chấm dứt một QHTS (một cách tuyệt đối) từ điều kiện tham gia quan
hệ, đến cách thức thực hiện các quyền và nghĩa vụ mà không bị ràng buộc
hoặc bị hạn chế bởi bất kỳ chủ thể thứ ba nào;
VD: quyền được tự do lựa chọn chủ tham gia quan hệ, tự do thoả thuận các điều
kiện và cách thức để thực hiện hợp đồng, cũng như các trách nhiệm pháp lý khi
một trong các bên vi phạm.
o Trong Luật Đất đai, NSD không đồng thời là CSH.
Các chủ thể tham gia quan hệ thoả thuận với nhau về một đối tượng tài sản - đất
đai không thuộc quyền sở hữu của các bên tham gia quan hệ mà thuộc quyền của
Nhà nước với tư cách là đại diện chủ sở hữu. Vì vậy,
trong các thoả thuận giữa các chủ thể đều chịu sự kiểm soát, chi phối bởi ý chí của
chủ thể thứ ba - Nhà nước. Điều đó cho thấy, trong quan hệ đất đai, phương pháp
bình đẳng – thoả thuận được áp dụng hạn chế hơn so với các quan hệ dân sự.
VD: Phương pháp bình đẳng – thoả thuận được áp dụng để điều chỉnh khi các chủ
thể sử dụng đất thực hiện các quyền về chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho
thuê lại, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn liên doanh bằng quyền sử dụng đất.
 Thể hiện bằng hợp đồng.
 Việc thi hành phụ thuộc thỏa thuận của các chủ thể. Nhà nước chỉ cưỡng chế trong
TH đảm bảo thi hành án.
Trong quá trình ký kết và thực hiện các giao dịch nêu trên, các chủ thể sử dụng đất
 bình đẳng với nhau về địa vị pháp lý;
 được tự nguyện bày tỏ ý chí và nguyện vọng của mình, ko bị ép buộc, ko bị chi
phối bởi bất kỳ chủ thể thứ ba
 được tự do giao kết, thực hiện các giao dịch dsu về đất đai, thoả thuận các quyền
và nghĩa vụ pháp lý phù hợp với quy định của pháp luật. .
Bình đẳng thể hiện trong hai nội dung:
 bình đẳng trong việc tôn trọng thực hiện các cam kết, các thoả thuận khi giao kết
hợp đồng, việc thực hiện nghĩa vụ của bên này là điều kiện cho việc hưởng quyền
của phía bên kia và ngược lại;
 sự bình đẳng còn được thể hiện trong việc thực hiện các nghĩa vụ đối với Nhà
nước, tuân thủ đầy đủ các quy định của pháp luật.
 Góp phần đáp ứng các nhu cầu sử dụng đất vì lợi ích các chủ thể
 đồng thời tạo xu hướng tập trung tích tụ đất đai ở quy mô hợp lí nhằm phân công
lại lao động
 đất đai thúc đẩy sản xuất phát triển
iii. Ví dụ:

2. Phân tích các nguyên tắc sử dụng đất theo quy định của pháp luật đất đai
hiện hành? Đánh giá việc thực thi của người sử dụng đất đối với các nguyên
tắc đó trên thực tế?

* Bên cạnh việc quy định đảm bảo cho NSD Đất, Luật đất đai năm 2013 còn xác
định các nguyên tắc sử dụng đất tại Điều 6 nhằm định hướng cho việc sử dụng đất,
tránh tình trạng sử dụng đất bừa bãi, lãng phí, sai mục đích,... gây thiệt hại đến tài
nguyên đất đai.
* Hình thức sở hữu duy nhất về đất đai tại VN là sở hữu toàn dân về đất đai do NN
là đại diện chủ sở hữu, Nhà nước không trực tiếp sử dụng đất mà giao cho các tổ chức,
hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định, lâu dài qua các hình thức như giao đất, cho thuê
đất,... và họ trở thành chủ thể có quyền sử dụng đất.
* Nội dung nguyên tắc sử dụng đất theo quy định của PL đất đai hiện hành:
- Đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và đúng mục đích sử dụng đất:
+ Quy hoạch sử dụng đất là việc phân bổ, khoanh vùng đất đai theo không gian sử
dụng cho mục tiêu phát triển KT – XH, quốc phòng, an ninh, bảo vệ môi trường, thích
ứng biến đổi khí hậu trên cơ sở tiềm năng đất đai, nhu cầu sử dụng đất của các ngành,
lĩnh vực đối với từng vùng KT – XH và đơn vị hành chính trong 1 khoảng thời gian
nhất định
+ Kế hoạch sử dụng đất là việc phân chia quy hoạch sử dụng đất theo thời gian để
thực hiện
+ Nội dung nguyên tắc:
Việc sử dụng đất đúng mục đích định hướng việc sử dụng đất của chủ sử dụng đất
phải theo mục đích đã được định sẵn. Với mỗi thửa đất PL ghi nhận một mục đích sử
dụng riêng để phát huy tối đa công dụng của đất đai, và người sử dụng đất phải sử
dụng theo đúng mục đích đã được xác định. Việc định hướng hoạt động sử dụng đất
đúng mục đích đặt ra yêu cầu đối với chủ sử dụng phải khai thác công năng, lợi ích từ
đất theo những mục đích đã được định sẵn, hành vi sử dụng đất không đúng mục đích
bị pháp luật về đất đai nghiêm cấm (khoản 3 Điều 3 Luật đất đai năm 2013). Việc sử
dụng đất đúng mục đích sẽ góp phần duy trì và củng cố trật tự quản lý đất đai đã được
NN xác lập
Cụ thể hóa nguyên tắc sử dụng đất đúng mục đích, trong một số quy định liên quan
đến chế độ sử dụng của mỗi loại đất khác nhau, Luật đất đai quy định việc sử dụng đất
bên cạnh việc tuân thủ quy hoạch, kế hoạch còn phải đáp ứng yêu cầu đúng mục đích
sử dụng đất, chẳng hạn quy định tại khoản 4 Điều 147 Luật đất đai năm 2013 quy định
về trách nhiệm bảo toàn diện tích đất được giao, được thuê và phải sử dụng đúng mục
đích của người đứng đầu cơ quan, tổ chức được giao đất xây dựng trụ sở cơ quan, công
trình công nghiệp.
+ Ý nghĩa:
Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là sự định hướng, thể hiện quan điểm, chiến lược
quản lý và sử dụng đất trong tương lai của NN. Việc sử dụng đất theo đúng quy hoạch,
kế hoạch sử dụng đất sẽ đảm bảo đất đai được sử dụng hiệu quả và bền vững, quan hệ
về đất đai không được phát triển một cách tự phát mà phải có kế hoạch và phù hợp với
điều kiện kinh tế - XH => Nguyên tắc này là điều kiện ràng buộc PL đảm bảo thực
hiện đối với NSD đất trong quá trình thực hiện các quyền, nghĩa vụ của mình, định
hướng người sử dụng đất khi sử dụng phải tuân thủ việc bố trí, phân bổ đất đai cho các
mục đích sử dụng và định hướng người sử dụng đất trong các đơn vị hành chính, lãnh
thổ, từ đó có thể nâng cao hiệu quả sản xuất xã hội, thực hiện đường lối kinh tế đã
được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt
- Tiết kiệm, có hiệu quả, bảo vệ môi trường và không làm tổn hại đến lợi ích chính
đáng của NSD đất xung quanh
+ Cơ sở hình thành:
Pháp luật về đất đai ghi nhận nguyên tắc này là do đất đai là nguồn tài nguyên thiên
nhiên vô cùng quý giá, đây là tài nguyên có hạn, trong khi đó nhu cầu sử dụng đất là
vô hạn nên việc sử dụng đất đai tiết kiệm, có hiệu quả là vấn đề rất cần thiết. Bên cạnh
đó, đất đai còn là một thành phần không thể thiếu, là thành phần quan trọng hàng đầu
của môi trường sống nên thực hiện tốt nguyên tắc này còn góp phần thiết thực vào việc
bảo vệ môi trường sống của con người. Ngoài ra, quyền sử dụng đất hợp pháp được
pháp luật bảo hộ chính bởi vậy, việc sử dụng đất đảm bảo không làm tổn hại đến lợi
ích chính đáng của người sử dụng đất xung quanh, nếu vi phạm thì có thể bị xử lý theo
quy định của pháp luật
+ Nội dung nguyên tắc:
 Nguyên tắc này đòi hỏi phải áp dụng những biện pháp để việc sử dụng đạt năng suất
cao nhất có thể (sử dụng đất tiết kiệm); khai thác, sử dụng đất đai nhằm mục đích sinh
lợi tối đa với chi phí thấp nhất (sử dụng đất có hiệu quả). Nhằm cụ thể hóa nguyên tắc
sử dụng đất tiết kiệm, có hiệu quả, pháp luật đất đai quy định chế độ sử dụng các loại
đất được cụ thể hóa trong chương X Luật đất đai năm 2013. Theo đó, với mỗi loại đất
khác nhau, pháp luật đều quy định thời hạn, mục đích sử dụng, hạn mức, cách thức sử
dụng…
PL về đất đai cũng định hướng việc sử dụng đất không được ảnh hưởng đến quyền
lợi hợp pháp của chủ sử dụng đất xung quanh:
Ở nước ta, đất đai thuộc sở hữu toàn dân do NN đại diện chủ sở hữu, NN trao quyền
cho tổ chức, cá nhân, hộ gia đình được sử dụng đất. Đối với chủ sử dụng đất hợp pháp
được NN bảo hộ, các hành vi làm xâm hại đến quyền, lợi ích hợp pháp của chủ sử
dụng đất bị nghiêm cấm. Vì vậy, khi sử dụng đất, các chủ thể không được làm ảnh
hưởng đến quyền, lợi ích hợp pháp của các chủ thể xung quanh
Bên cạnh đó, nguyên tắc này định hướng việc sử dụng đất tiết kiệm, có hiệu quả
nhưng phải bảo vệ môi trường, khi các chủ sử dụng đất khai thác công năng của tài
nguyên này cần có các biện pháp để bảo vệ đất, nói cách khác, khi con người đã lấy từ
đất những gì thì cần phải trả lại giá trị tương ứng, có như vậy, mới đảm bảo việc sử
dụng đất liên tục, an toàn, ổn định và bền vững. Nhằm mục đích cải thiện hiệu quả của
việc sử dụng đất, cũng như bảo vệ môi trường đất, Nhà nước có chính sách khuyến
khích người sử dụng đất đầu tư lao động, vật tư tiền vốn và áp dụng thành tựu khoa
học, công nghệ như bảo vệ, cải tạo, làm tăng độ màu mỡ của đất; khai hoang, phục
hóa, lấn biển,... (Điều 9 Luật đất đai năm 2013)
- NSD đất thực hiện các quyền, nghĩa vụ của mình trong thời hạn sử dụng đất theo
quy định của Luật đất đai và các quy định khác của PL có liên quan:
+ Cơ sở hình thành nguyên tắc:
 Ở nước ta, đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước đại diện chủ sở hữu, Nhà
nước thống nhất quản lý, các cơ quan cơ quan, tổ chức, cá nhân, hộ gia đình sử dụng
đất không được sở hữu đất đai mà chỉ được NN trao hoặc công nhận quyền sử dụng
đất này. Quyền sử dụng đất của NSD đất khi được NN trao QSD đất chỉ mang tính tạm
thời, phụ thuộc vào ý chí của NN, về cơ bản khi sử dụng đất thì chủ sử dụng đất vẫn
phải hành động theo ý chí của NN. Vì vậy, khi được Nhà nước trao quyền hoặc công
nhận QSD đất, người sử dụng đất sẽ có các quyền năng và nghĩa vụ tương ứng được
NN đặt ra trong các quy định pháp luật để đảm bảo quá trình sử dụng đất của họ thực
hiện đúng các ý tưởng sử dụng đất mà NN mong muốn, do đó khi nhà nước trao quyền
sử dụng đất thì gắn với thời hạn tạm thời nhất định, các quyền năng và nghĩa vụ mà
người sử dụng đất chỉ được thực hiện trong thời hạn pháp luật cho phép sử dụng đất
+ Nội dung:
Theo quy định của LĐĐ năm 2013, người sử dụng đất sẽ có các quyền chung như:
Được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất; được hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất,... Bên cạnh các
quyền chung, thì người sử dụng đất được pháp luật cho phép thực hiện các giao dịch
liên quan đến quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về dân sự, pháp luật về
đất đai và pháp luật về kinh doanh bất động sản
Tuy nhiên, các quyền năng của chủ sử dụng đất không phải là các quyền tuyệt đối,
các chủ sử dụng đất chỉ được phép thực hiện các quyền năng mà pháp luật cho phép,
việc thực hiện không đúng hoặc vượt quá giới hạn pháp luật cho phép đều vi phạm
pháp luật. LĐĐ năm 2013 quy định chủ sử dụng đất không thực hiện đúng quy định
của pháp luật khi thực hiện quyền của người sử dụng đất là hành vi bị nghiêm cấm
(khoản 4 Điều 12)
Pháp luật quy định người sử dụng đất có quyền nhưng cũng đồng thời quy định
người sử dụng đất phải có trách nhiệm đối với việc sử dụng đất của mình, nói cách
 khác là người sử dụng đất có nghĩa vụ đối với việc sử dụng đất (như nghĩa vụ sử dụng
đúng mục đích, đúng ranh giới thửa đất, thực hiện các biện pháp bảo vệ đất,...) , việc
không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ bị pháp luật nghiêm cấm.
+Ý nghĩa:
Nguyên tắc này định hướng cho chủ sử dụng đất biết được pháp luật cho phép họ
được hưởng những quyền lợi cũng như trách nhiệm và nghĩa vụ mà pháp luật buộc họ
phải thực hiện. Từ đó giúp chủ thể có thể định hướng việc sử dụng đất của mình, trong
quá trình sử dụng đất, họ sẽ thực hiện các quyền năng và nghĩa vụ của mình của mình,
từ đó có thể yêu cầu cơ quan nhà nước có thẩm quyền bảo vệ khi những quyền lợi
chính đáng của mình bị xâm hại. Đây cũng là cơ sở để NN xử lý khi NSD đất có các
hành vi vi phạm trong quá trình sử dụng đất
* Đánh giá việc thực thi của người sử dụng đất đối với các nguyên tắc đó trên
thực tế:
- Việc thực hiện các nguyên tắc sử dụng đất trên đạt được nhiều kết quả đáng ghi
nhận:

+ Người dân chú trọng hơn tới công tác bảo vệ môi trường liên quan đến hoạt động sử
dụng đất, như cắt giảm số lượng lồng bè bằng phao xốp không đảm bảo đúng theo kế
hoạch
+ Công tác tuyên truyền, phổ biến chính sách pháp luật đất đai được nâng cao khiến
việc đăng ký GCN QSD đất ngày càng gia tăng, người dân ngày càng nhận thức rõ hơn
về tầm quan trọng của công tác đăng ký với cơ quan NN, hiểu hơn quyền lợi của người
sử dụng đất
- Tuy nhiên hiện nay vẫn còn nhiều hạn chế, bất cập tồn tại:
 + Vẫn còn tình trạng sử dụng đất không đúng mục đích, nhiều trường hợp người sử
dụng đất tự ý chuyển mục đích sử dụng đất như tự ý xây dựng nhà ở, công trình gắn liền
với đất trên phần đất nông nghiệp,...
+ Tình trạng lấn, chiếm đất và tự ý sử dụng đất vẫn thường xuyên diễn ra, tình trạng
người sử dụng tự ý chia, tách quyền sử dụng đất để chuyển nhượng vẫn tồn tại nhiều nhất
là trong giai đoạn hiện nay khi quyền sử dụng đất là tài sản có giá trị đặc biệt lớn
+ Hành vi vi phạm pháp luật trong việc thực hiện nghĩa vụ đăng ký đất đai vẫn diễn ra,
nhiều trường hợp các hộ gia đình, cá nhân tự ý sử dụng đất chưa sử dụng nhưng không
thực hiện thủ tục đưa đất vào sử dụng theo quy định
+ Còn nhiều diện tích đất bỏ hoang, chưa đưa vào sử dụng.

3. Phân tích nguyên tắc đặc biệt ưu tiên đối với đất nông nghiệp? Bằng các quy
định của pháp luật đất đai hiện hành, hãy chứng minh rõ những biểu hiện cụ
thể của nguyên tắc này? Anh (Chị) có nhận định, đánh giá gì về việc thực
hiện nguyên tắc này trong thời gian qua?

a. Phân tích: Cơ sở lý luận

Đất nông nghiệp được quy định tại Điều 10 nhằm thể hiện sự quan tâm đặc biệt của NN
đối với nhóm đất nông nghiệp so với các loại đất khác. => Định hướng quá trình xây
dựng các quy định pháp luật liên quan đến quỹ đất nông nghiệp, cốt yếu tạo ra nền tảng
pháp lí an toàn để vừa bảo vệ, vừa giữ gìn, vừa phát triển đất nông nghiệp một cách hiệu
quả trong các giai đoạn khác nhau.
Xuất phát từ điều kiện kinh tế, xã hội và hiện trạng sử dụng đất hiện nay
- Trong lĩnh vực kinh tế: đất nông nghiệp đóng vai trò vô cùng quan trọng đối với
nền kinh tế nông nghiệp. Đất đai là tư liệu sản xuất đặc biệt: vừa là tư liệu, vừa là đối
tượng lao động trong lực lượng sản xuất. Đất đai là tư liệu sản xuất đặc biệt vì các loại tư
liệu sản xuất khác thì con người có thể tạo ra và thay thế được, còn đất đai con người
không thể tạo ra và không thể thay thế được. Đất nông nghiệp là loại đất phù hợp cho
trồng cây lương thực, cây hoa màu và chỉ trồng trên đất nông nghiệp thì mới cho hiệu quả
cao đảm bảo cho sự tồn tại, duy trì và phát triển của các loại cây lương thực thực, hoa
màu. Phát triển kinh tế nông nghiệp chủ yếu do quỹ đất nông nghiệp.
- Trong lĩnh vực chính trị xã hội: VN là nước có bình quân đầu người về đất nông
nghiệp thuộc loại thấp nhất TG: 1000m2/người (Tg: 4000m2/ng)
70% dân số tập trung ở vùng nông thôn, sống chủ yếu dựa vào nghề nông
Theo báo cáo của Bộ Tài nguyên và Môi trường, việc chuyển diện tích đất trồng lúa, đặc
biệt là đất trồng lúa có khả năng nông nghiệp cao sang sử dụng vào mục đích phi nông
nghiệp chưa được cân nhắc một cách đầy đủ. Những khu công nghiệp, đô thị đa phần đều
sử dụng quỹ đất "bờ xôi, ruộng mật". Nhiều diện tích đất chuyên trồng lúa nước đã bị thu
hồi, san lấp mặt bằng nhưng vẫn bỏ hoang, không xây dựng công trình. Mặt khác, Việt
Nam được dự báo là một trong năm quốc gia chịu ảnh hưởng nặng nhất của tình trạng
nước biển dâng cao do biến đổi khí hậu.
Theo Báo cáo của Viện Khoa học Khí tượng thủy văn và Môi trường về "Kịch bản biến
đổi khí hậu và nước biển dâng của Việt Nam", nếu nhiệt độ tăng thêm 2°C, mực nước
biển dâng cao thêm 1m thì trong 100 năm tới vùng đồng bằng Sông Cửu Long sẽ có 1,5 -
2,0 triệu ha, vùng đồng bằng Sông Hồng có 0,3 - 0,5 triệu ha đất nông nghiệp (chủ yếu là
đất lúa) bị ngập hoặc nhiễm mặn không thể trồng lúa được.
➔ Đất đai là điều kiện sống còn của một bộ phận dân cư, chính sách về đất nông
nghiệp có ảnh hưởng to lớn đến đại bộ phận người dân VN trên nhiều mặt như lao động
việc làm, văn hoá, an sinh xã hội,…
➔ Vc chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp cần được xem xét trong
mọi điều kiện cụ thể, nhằm bảo đảm ổn định, thỏa đáng lợi ích của nông dân. Đây là
nguy cơ tiềm ẩn dễ phát sinh mất an toàn xã hội, do vậy phải quản lý chặt chẽ và có chính
sách đầu tư cải tạo, nâng cao hiệu quả sử dụng đất nông nghiệp.
➔ Để đảm bảo an ninh lương thực quốc gia, đáp ứng nhu cầu về lương thực thực
phẩm cho xh
b. Nội dung nguyên tắc: Việc quản lí và sử dụng đất phải hướng tới mục đích:
- Hạn chế việc chuyển đất nông nghiệp sang các mục đích khác
Nghiêm cấm mở rộng tùy tiện các khu dân cư từ đất nông nghiệp, hạn chế lập vườn từ đất
trồng lúa.
- Bảo vệ nghiêm ngặt các loại đất nông nghiệp có giá trị kinh tế cao, là nguồn sống,
nguồn việc làm của các hộ nông dân. Nếu lấy đất nông nghiệp sang các mục đích khác
phải tuân thủ nghiêm ngặt quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có
thẩm quyền xét duyệt.
- Khuyến khích và có chính sách đầu tư hợp lí để nâng cao hiệu quả sử dụng đất
nông nghiệp, khai hoang, khẩn hoá để tiếp tục mở rộng diện tích đất nông nghiệp.
- Các quy định của PL đất đai và các chính sách về NN luôn dành sự ưu tiên đối
với việc phát triển NN, nông thôn và nông dân:
NN có chính sách tạo đk cho người làm nông nghiệp nuôi trồng tạo điều kiện cho người
làm nông nghiệp, nuôi trồng thủy sản có đất để sản xuất
NN có quy định cụ thể về đất trồng lúa nước, điều kiện nhận chuyển nhượng đất trồng lúa
nước và nghiêm cấm mọi hành vi chuyển mục đích từ loại đất này sang sd vào mục đích
khác.
c. Biểu hiện cụ thể của nguyên tắc:

Thứ nhất, Nhà nước hạn chế đến mức thấp nhất việc chuyển đổi đất nông nghiệp sang
sử dụng với mục đích khác hoặc từ loại đất không thu tiền sang loại đất có thu tiền phải
đúng quy hoạch và kế hoạch được cơ quan NN có thẩm quyền phê duyệt (Điều 57).
Ngược lại, khi người sử dụng chuyển từ đất trồng cây lâu năm, đất trồng rừng, đất nuôi
trồng thuỷ sản sang đất chuyên sản xuất nông nghiệp.

Việc thể chế hóa các quy định thể hiện nguyên tắc Ưu tiên bảo vệ và phát trồng lúa nước,
chuyển từ đất phi nông nghiệp thành đất nông nghiệp… thì ko phải xin phép->khuyến
khích việc mở rộng quỹ đất nông nghiệp.

Đất nông nghiệp do cộng đồng dân cư sử dụng không được chuyển qua sử dụng với mục
đích khác theo quy định tại điểm b khoản 3 điều 131 Luật Đất đai 2013. Đất trồng lúa
theo quy định tại điều 134 hạn chế chuyển sang sử dụng với mục đích phi nông nghiệp.
Để thực hiện việc chuyển đổi cần phải có tầm nhìn xa và xem xét đến nhiều khía cạnh
khác để giữ gìn và hạn chế đến mức thấp nhất quỹ đất nông nghiệp bị chuyển đổi.
Tốc độ đô thị hoá ở VN đã và đang diễn ra nhanh chóng -> quỹ đất nông nghiệp đang
dần bị thu hẹp lại với tốc độ nhanh và quy mô lớn, -> quy luật khách quan-> PL không
ngăn cấm việc chuyển đổi đất nông nghiệp mà chỉ hạn chế mức thấp nhất việc chuyển đổi
đất nông nghiệp.

Thứ hai, Nhà nước có quy định cụ thể về đất chuyên trồng lúc nước, điều kiện nhận
chuyển nhượng đất trồng lúa nước và nghiêm cấm mọi hành vi chuyển đổi mục đích từ
loại đất này sang sử dụng vào mục đích khác khi chưa được sự đồng ý của cơ quan NN
có thẩm quyền (Điều 134) và khoản 2, 3 điều 191. Do giá trị sử dụng của đất trồng lúa
phụ thuộc chủ yếu vào yếu tố tự nhiên (chất lượng đất đai, vào độ màu mỡ, phì nhiêu của
đất) nên NN không chỉ đang xiết chặt và hạn chế việc chuyển mục đích sử dụng đất trống
lúa tại các địa phương và còn quy định trực tiếp trách nhiệm của người sử dụng đất trồng
lúa.
Thứ ba, đối với tổ chức, hộ gia đình và cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp được NN
giao đất nông nghiệp sử dụng trong hạn mức thì không phải nộp tiền sử dụng đất (Điều
54 Luật Đất đai 2013), nếu sử dụng vào mục đích khác phải xin phép chuyển mục đích sử
dụng đất và trả tiền sử dụng đất ->bảo đảm cho người nông dân có đất đai để sản xuất,
đảm bảo sử dụng đất nông nghiệp một cách hiệu quả, phục vụ các mục tiêu kinh tế, chính
trị, xã hội của nước ta.
Nội dung này thể hiện được sự quan tâm của nhà nước trong việc khuyến khích người sử
dụng đất sử dụng đất nông nghiêp vào sản xuất.Ở nước ta đất nông nghiệp sử dụng với
quy mô không giống nhau ở từng địa phương,có thể tập trung hoặc manh mún. Do đó
việc quy định hạn mức sử dụng đất nông nghiệp không phải nộp tiền sử dụng (Điều 129
Luật Đất đai năm 2013 ) có ý nghĩa rất cần thiết, tạo cho người sử dụng đất tâm lý tốt,
khuyến khích được việc tăng gia sản xuất.
Đối với đất thu hồi vi mục đích quốc phòng, an ninh hoặc phát triển kinh tế xã hội vì lợi
ích cộng đồng thì được bồi thường chi phí đầu tư ( Điều 76, Điều 77 Luật Đất Đai năm
2013 ), chính sách hỗ trợ của nhà nước khi thu hồi đất ( Điểm b khoản 2 điều 83 Luật Đất
đai 2013).
Như chúng ta nhận thấy phần lớn nông nghiệp nước ta phụ thuộc nhiều vào yếu tố tự
nhiên,người nông dân phải đối mặt với nhiều khó khăn chẳng hạn các loại thuế, được
mùa mất giá, được giá mất mùa,...Nếu như nhà nước không quan tâm tạo điều kiện cho
người sử dụng đất nông nghiệp thì có lẽ sẽ có một cơ số người không dám mạnh dạn đầu
tư vào nông nghiệp, họ sẽ tính đến việc chuyển đất sang mục đích sử dụng khác.Vậy nên
theo những quy định nêu trên chắc chắn phần nào giảm bớt gánh nặng cho người sử dụng
đất rất nhiều.Từ đó tạo tâm lý yên tâm cho người sử dụng bám đất sản xuất và khai thác
có hiệu quả tốt nhất
Thứ tư, không được tùy tiện mở rộng khu dân cư trên đất nông nghiệp, hạn chế việc lập
mới trên đất trồng lúa (Khoản 4 điều 143).
Chỗ ở cho người dân nông thôn cần phải tận dụng khu dân cư sẵn có, hạn chế mở rộng
khu dân cư trên đất nông nghiệp.Thực tiễn cho thấy, nước ta là một nước đang phát triển
và đang trên đà công nghiệp hóa – Hiện đại hóa ,việc lấn chiếm đất sử dụng cho nông
nghiệp để sử dụng cho mục đích xây dựng các công trình đô thị là không tránh khỏi.Và
đô thị hóa ngày càng cao dẫn tới việc thiếu đất ở do đó nông nghiệp phải có những biện
pháp nhằm dung hòa và sắp xếp lại trât tự này, đảm bảo người dân có đủ đất để ở nhưng
không lấn chiếm phần đất nông nghiệp.

Thứ năm, Nhà nước thực hiện chính sách khuyến khích và tạo điều kiện cho các hộ gia
đình, cá nhân, tổ chức khai hoang, phục hóa, lấn biển, phủ xanh đất trống, đồi núi trọc...
để mở rộng diện tích đất nông nghiệp( Khoản 2 điều 9).

- Quyền lợi người đi khai hoang đã được quy định tại các văn bản hướng dẫn thi
hành như theo điều 22 Nghị Định 43/2014/ NĐ-CP hướng dẫn thi hành luật Đất đai 2013.
- Khuyến khích mở rộng thêm từ vốn đất chưa sử dụng vào mđ NN

Nước ta có nhiều diện tích đất chưa được sử dụng vào đúng mục đích hoặc chưa được sử
dụng.Những phần diện tích này nếu được đưa vào sử dụng đúng mục đích theo quy hoạch
sẽ góp phần phát triển quỹ đất nông nghiệp lên về cả chất và lượng, mang lại những tín
hiệu tích cực cho nền nông nghiệp nước ta. Bởi vậy cho nên trong những năm qua nhà
nước hỗ trợ tạo điều kiện khai hoang phục hóa, tạo ruộng bậc thang cho một số địa
phương như Điện Biên, Hà Giang,…

Ngoài những nội dung cơ bản trên Nhà nước còn có những quy định riêng về chính sách
bảo vệ đất trồng lúa, quy định cụ thể tại khoản 3 điều 134 Luật Đất đai năm 2013. Miễn
giảm tiền sử dụng đất tiền thuê đất đối với hộ gia đình cá nhân, là dân tộc thiểu số sử
dụng đất để sản xuất nông nghiệp. Khuyến khích sử dụng những vùng đất có khả năng
làm muối để sản xuất muối quy định tại khoản 3 điều 138 Luật Đất đai năm 2013,...

=> khuyến khích bve và phát triển quỹ đất nông nghiệp; hạn chế việc sử dụng lãng phí,
làm thu hẹp diện tích đất triển quỹ đất nông nghiệp được thực hiện theo 3 hướng chủ yếu,
gồm:

● Tích cực khai hoang mở rộng ruộng đồng từ vốn đất chưa có khả năng sử dụng
trong nông nghiệp.
● Coi trọng việc thâm canh, tăng vụ, chuyển đổi cơ cấu mùa vụ trên diện tích hiện
có.
● Phát triển kỹ thuật nhằm khắc phục tình trạng đất nông nghiệp bị thoái hóa chất
lượng.

Với các quy định nêu trên, bên cạnh việc hạn chế tới mức tối đa mọi hành vi chuyển mục
đích sử dụng đất nông nghiệp sang mục đích khác thì việc khuyến khích mở rộng thêm từ
vốn đất chưa sử dụng vào mục đích nông nghiệp là rất quan trọng.
d. Nhận định, đánh giá về việc thực hiện nguyên tắc
Việc áp dụng nguyên tắc này đã đem lại những hiệu quả rõ rệt như sau:
Trước hết, nhờ nguyên tắc này nên nước ta đã hạn chế đến thấp nhất việc chuyển đổi đất
nông nghiệp sang sử dụng vào mục đích khác. Tăng thêm được vốn đất nông nghiệp nhờ
các chính sách như khai hoang….Và cũng nhờ việc tăng thêm được vốn đất nông nghiệp
nên nhờ đó cũng làm tăng số lượng lương thực, thực phẩm, đáp ứng nhu cầu trong nước
cho dân cư cũng như đạt được những chỉ tiêu về xuất khẩu hàng năm.
Bên cạnh việc tăng tổng lượng lương thực thực phẩm thì còn phần nào tạo điều kiện có
việc làm cho người dân nông thôn.Và cuối cùng, việc bảo vệ và phát triển quỹ đất nông
nghiệp một phần cũng góp phần phủ xanh đất trống đồi trọc , giúp cải thiện, bảo vệ môi
trường của chúng ta.
Tuy nhiên, việc thực thi nguyên tắc này vẫn còn tồn tại một số bất cập:
Thứ nhất, người dân tự ý chuyển đổi đất nông nghiệp sang làm đất ở, xây cất nhà cửa.
Dân số gia tăng mạnh dẫn đến việc cần thêm đất phục vụ nhu cầu ăn ở, sinh hoạt. Tuy
nhiên, diện tích đất luôn luôn cố định, việc nhu cầu đất ở tăng mà nguồn cung không đổi
khiến diện tích đất ở không đủ đáp ứng nhu cầu thực tế, giá đất ở theo đó tăng lên. Nếu
như đất nông nghiệp có giá rất rẻ, thì giá đất ở lại lớn gấp chục lần, thậm chí có thể cả
trăm lần. Một người nông dân quanh năm làm ruộng mà thu nhập vẫn ở mức thấp trong
khi bán đi mảnh đất hoặc căn nhà thu lại được cả tiền tỷ, mà việc này không hề vất vả,
nên người nông dân sẵn sàng xây nhà trên đất nông nghiệp để ở hoặc bán đi kiếm tiền.
Thứ hai, việc chuyển đổi cơ cấu kinh tế ở nông thôn diễn ra chậm chạp, quá trình công
nghiệp hóa còn chưa thúc đẩy sự phát triển của công nghiệp, nông thôn theo hướng hiện
đại. thực tế phát triển ở nước ta thời gian qua cho thấy, việc chuyển đổi cơ cấu kinh tế ở
nông thôn diễn ra rất chậm chạp, chủ yếu dưới dạng làng nghề, phân tán rải rác khắp nơi
với quy mô nhỏ và công nghệ đơn giản. công nghiệp hoá đã góp phần đô thị hoá nông
thôn nhiều hơn là hiện đại hoá nông nghiệp, nông thôn. Người dân có xu hướng đi làm
cho các khu công nghiệp, bỏ hoang ruộng đất khiến đất dần dần mất đi giá trị nông
nghiệp.
Thứ ba, Tình trạng người nông dân bỏ ruộng, trả lại đất nông nghiệp cho chính quyền địa
phương ngày càng gia tăng nguyên nhân do thu nhập từ canh tác nông nghiệp của nông
dân thấp, không đủ trang trải chi phí sinh hoạt hàng ngày và giá vật tư đầu vào như giá
phân bón, giá lúa giống,...và cùng các khoản đóng góp ở nông thôn cao, giá bán nông sản
ngày một giảm, không thể cạnh tranh với nông sản nhập khẩu cũng khiến nhiều nông dân
bỏ ruộng, trả lại đất nông nghiệp đi tìm việc làm khác cho thu nhập cao hơn.
Thứ tư, các khu công nghiệp, khu chế xuất, khu đô thị ra đời ào ạt, quá trình đó làm giảm
số lượng đất sản xuất nông nghiệp, làm tăng số nông dân không có đất canh tác, dẫn đến
tình trạng thất nghiệp ngày càng lớn, tạo ra áp lực về lao động, việc làm ở nông thôn. Ở
những tỉnh có tốc độ công nghiệp hoá nhanh, các khu công nghiệp ra đời hàng loạt, đất
nông nghiệp bị chuyển đổi mục đích sử dụng sang phát triển công nghiệp và xây dựng kết
cấu hạ tầng ngày càng nhiều. Diện tích đất nông nghiệp bị thu hồi phần lớn là vùng đất
tốt, có cơ sở hạ tầng thuận lợi cho việc canh tác, lại thường tập trung vào một số xã có
mật độ dân số cao. Việc thu hồi đất nông nghiệp làm ảnh hưởng tới cuộc sống của người
lao động nông nghiệp.
Thứ năm, lãng phí đất nông nghiệp bắt nguồn từ việc lỏng lẻo trong khâu giám sát thực
hiện dự án đầu tư. Việc lãng phí đất đai do tình trạng quy hoạch treo quá lâu, dự án thiếu
tính khả thi,... là điều phổ biến, nhiều khu công nghiệp có tỷ lệ lấp đầy rất thấp. Đất nông
nghiệp sau khi được thu hồi lại bị bỏ hoang do dự án bị chậm tiến độ, hoặc không sử
dụng hết diện tích đất. Phần đất bỏ hoang sau đó rất khó có thể tái sử dụng làm đất nông
nghiệp, bởi đất lúc đó đã không còn màu mỡ do không được chăm sóc, bị phủ hóa chất,...
Thứ sáu, tình hình môi trường ô nhiễm báo động khiến đất không thể sử dụng cho mục
đích nông nghiệp. Hóa chất độc hại thải ra từ các khu công nghiệp ảnh hưởng nghiêm
trọng đến môi trường xung quanh, làm cây cối chết hoặc không thể phát triển khỏe mạnh.
Không những thế, vấn đề quy hoạch dự án bất hợp lý khiến cho hệ thống kênh, mương
dẫn nước thải, nước tưới bị chặn lại. Những khu đất nông nghiệp dần dần khô cạn vì
thiếu nước, hoặc tràn ngập nước thải bẩn, gây ô nhiễm, hôi thối nồng nặc.

4. Phân tích nguyên tắc sử dụng đất đai hợp lý, tiết kiệm, đạt hiệu quả kinh tế
cao? Bằng các quy định của pháp luật đất đai hiện hành, hãy chứng minh rõ
những biểu hiện cụ thể của nguyên tắc này?

* Nguyên tắc của luật đất đai được hiểu là những tư tưởng chính trị, pháp lý định
hướng hoạt động quản lý, sử dụng đất đai trong quá trình xây dựng và thực hiện các
quy định pháp luật về đất đai. Trong đó, nguyên tắc sử dụng đất đai hợp lý, tiết kiệm,
đạt hiệu quả kinh tế cao là một trong những nguyên tắc cơ bản của luật đất đai.

* Phân tích nguyên tắc:

- Cơ sở xây dựng nguyên tắc:

Xuất phát từ điều kiện tự nhiên, điều kiện xã hội và thực trạng sử dụng đất hiện nay
ở VN. Dù VN có vốn đất không lớn nhưng diện tích đất chưa sử dụng còn khá nhiều.
Đây là một sự lãng phí trong việc khai thác và sử dụng đất đai. Hơn nữa, đất đai là tài
nguyên tự nhiên vô cùng quý giá, phần diện tích đất tự nhiên cố định, không có nhiều
thay đổi, trong khi đó, nhu cầu sử dụng đất ngày càng tăng lên.
 - Nội dung nguyên tắc:

+ Sử dụng đất đai hợp lý được hiểu là sử dụng phù hợp trên cơ sở tính toán khoa
học (với tính chất của từng loại đất, phù hợp với điều kiện thực tế, với yêu cầu của xã
hội) nhằm đảm bảo mục đích sử dụng đất phù hợp với khả năng sinh lợi từ đất; đảm
bảo hoạt động lập, triển khai quy hoạch kế hoạch sdđ vs hiệu quả cao. Để làm được
điều này cần phải căn cứ vào quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cũng như căn cứ vào
mục đích sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

+ Sử dụng đất tiết kiệm là việc tổ chức sắp xếp sử dụng đất nhằm nâng cao năng
suất khi khai thác công năng của nguồn tài nguyên này, không sử dụng đất lãng phí,
bừa bãi, manh mún.

+ Sử dụng đất đạt hiệu quả kinh tế cao có thể hiểu là việc khai thác, sử dụng nguồn
tài nguyên đất đai nhằm mục đích sinh lợi tối đa với chi phí thấp nhất. Tránh hiện
tượng bỏ hoang đất đai, lãng phí đất đai. Hiệu quả kinh tế của việc sử dụng đất biểu
hiện mối tương quan giữa kết quả thu được và chi phí bỏ ra, khi sử dụng đất mà kết
quả thu được lớn hơn chi phí đầu tư vào đất điều này đồng nghĩa với việc sử dụng đất
có hiệu quả và sự chênh lệch giữa hai đại lượng này càng lớn thì hiệu quả càng cao.
Do đó, để việc sử dụng đất có hiệu quả phải đảm bảo có sự chênh lệch giữa kết quả thu
được và chi phí bỏ ra

- Ý nghĩa:

+ Nhà nước định hướng hoạt động sử dụng đất tiết kiệm, có hiệu quả đã đặt ra
phương châm, định hướng việc sử dụng đất cho chủ sử dụng đất nhằm tránh tình trạng
sử dụng đất lãng phí, khai thác hợp lý từ đất đai để mang lại hiệu quả cao

+ Nâng cao tinh thần trách nhiệm của người sử dụng đất

+ Có ý nghĩa quan trọng trong việc sử dụng đất vì lợi ích lâu dài, duy trì cho các thế
hệ sau
 * Nguyên tắc này được biểu hiện cụ thể trong quy định của pháp luật hiện hành:

- Nguyên tắc sử dụng đất tại khoản 2 Điều 6: “tiết kiệm, có hiệu quả”

- Nguyên tắc sử dụng đất tại khoản 1 Điều 6 là “Đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng
đất và đúng mục đích sử dụng đất” mà nguyên tắc trong lập quy hoạch, kế hoạch sử
dụng đất có cả “Sử dụng đất tiết kiệm và có hiệu quả” (khoản 3 Điều 35). Hơn nữa, khi
lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất người có thẩm quyền đã đánh giá được những
điểm mạnh, điểm yếu, những lợi thế của vùng đất đai, thông qua hoạt động quy hoạch,
kế hoạch sử dụng đất, cơ quan nhà nước có thẩm quyền xác định khu vực đất cụ thể sẽ
thích hợp với mục đích sử dụng gì. => Khi việc sử dụng đất đảm bảo đúng quy hoạch,
kế hoạch, mục đích sử dụng đất sẽ đảm bảo được tính hợp lý, tiết kiệm và hiệu quả
hơn.

- Chương X Luật đất đai 2013 cụ thể hóa các chế định sử dụng đất, theo đó, với mỗi
loại đất khác nhau, PL lại quy định khác biệt về các phương diện như thời hạn, hạn
mức, cách thức sử dụng đất,v.v.. sao cho người sử dụng thực hiện theo có thể sử dụng
đất hợp lý, đạt hiệu quả cao nhất

+ Ví dụ như với đất nông nghiệp, Luật đất đai quy định cụ thể hạn mức giao
đất nông nghiệp tại Điều 129, quy định hạn mức nhận chuyển QSD đất nông
nghiệp của hộ gia đình, cá nhân tại Điều 130. Việc quy định các hạn mức này
giúp cho quỹ đất nông nghiệp được khai thác, sử dụng một cách hợp lý, hiệu quả,
khuyến khích những người lao động có thể làm giàu chính đáng trong phạm vi
hạn mức giao đất mà nhà nước cho phép sử dụng, tạo hiệu quả cao nhất cho việc
khai thác và sử dụng quỹ đất mà mình được giao.

+ Đối với đất phi nông nghiệp, để việc sử dụng đất đạt hiệu quả cao luật đất
đai cũng phân ra các loại đất khác nhau như đất ở tại nông thôn, đất ở tại đô thị,
đất xây dựng khu chung cư, đất sử dụng để chỉnh trang, phát triển đô thị và khu
 dân cư nông thôn, đất xây dựng trụ sở cơ quan, công trình sự nghiệp, đất sử dụng
vào mục đích quốc phòng, an ninh…

- Để đảm bảo việc khai thác sử dụng đất một cách có hiệu quả, tùy thuộc vào đặc
thù của mỗi loại đất khác nhau, luật đất đai còn đưa ra các biện pháp khác nhau nhằm
tăng hiệu quả của việc sử dụng đất

+Chẳng hạn như đối với riêng đất trồng lúa, Nhà nước có chính sách hỗ trợ,
đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng, áp dụng khoa học và công nghệ hiện đại cho
vùng quy hoạch trồng lúa có năng suất, chất lượng cao(k1 Đ134 Luật đất đai
2013); Người sử dụng đất trồng lúa có trách nhiệm cải tạo, làm tăng độ màu mỡ
của đất (k2 Đ134)

+ Khi sử dụng đất có mặt nước ven biển phải làm tăng sự bồi tụ đất ven biển;
Bảo vệ hệ sinh thái, môi trường và cảnh quan (k2 Đ140)

- Đặt ra các quy định về thanh tra chuyên ngành đất đai tại Điều 201 để đảm bảo đất
đai được sử dụng một cách hợp pháp, hợp lý, tiết kiệm, đạt hiệu quả kinh tế thông qua
thanh tra việc chấp hành pháp luật của cơ quan nhà nước và người sử dụng đất; phát
hiện, ngăn chặn và xử lý theo thẩm quyền hoặc kiến nghị cơ quan Nhà nước có thẩm
quyền xử lý vi phạm pháp luật đất đai

- Việc thực hiện không đúng nguyên tắc này có thể bị coi hành vi vi phạm pháp luật
đất đai, chẳng hạn hành vi không sử dụng đất (khoản 3 Điều 12 Luật đất đai năm
2013), hành vi sử dụng đất làm biến dạng địa hình, làm suy giảm chất lượng đất, gây ô
nhiễm đất, làm mất hoặc giảm khả năng sử dụng đất theo mục đích đã được xác định,
nói cách khác hành vi hủy hoại đất bị pháp luật nghiêm cấm (khoản 1 Điều 12 LĐĐ
năm 2013).

5. Phân tích nguyên tắc sử dụng đất: “Đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và
đúng mục đích sử dụng đất” theo quy định của pháp luật đất đai hiện hành?
Nguyên tắc sử dụng đất là một khái niệm, quy định được ghi nhận trong pháp luật đất đai.
Trong cuộc sống hằng ngày đất đai đóng vai trò hết sức quan trọng, nó là sản phẩm của
tự nhiên, có trước lao động và cùng với quá trình lịch sử phát triển kinh tế- xã hội, quyết
định cho sự tồn tại và phát triển của xã hội loài người.
Đất đai tham gia vào tất cả các hoạt động của đời sống kinh tế, xã hội, nó là địa điểm, là
cơ sở của các thành phố, làng mạc các công trình công nghiệp, giao thông và các công
trình thuỷ lợi. Ngoài ra việc sử dụng đất đai còn ảnh hưởng rất lớn đến vấn đề an sinh xã
hội, quốc phòng an ninh của quốc gia. Chính vì tầm quan trọng đó cho nên khi tổ chức,
cá nhân tiến hành sử dụng đất đai thì phải tuân thủ theo một số nguyên tắc do pháp luật
đặt ra.
e. Khái niệm: (Điều 4 khoản 3, 4)
- Quy hoạch sử dụng đất là hệ thống các biện pháp của NN về tổ chức sd và quản lý
đất đai đầy đủ, hợp lý, khoa học và có hiệu quả cao nhất, thông qua việc phân bổ, bố trí,
khoanh vùng sắp xếp, tổ chức, quy hoạch sử dụng đất theo không gian nhằm mục tiêu
phát triển kinh tế - xã hội, quốc phòng, an ninh, bảo vệ môi trường. Đó là sự đảm bảo cho
các mục tiêu kinh tế - xã hội có cơ sở khoa học và thực tế, đảm bảo cho việc sử dụng đất
phù hợp với điều kiện tự nhiên (đất đai, khí hậu, thổ nhưỡng..) và xã hội đối với từng loại
mục đích sử dụng, từng ngành sản xuất.
Quy hoạch sử dụng đất là quá trình hình thành các quyết định nhằm tạo điều kiện đưa đất
đai vào sử dụng bền vững để mang lại lợi ích cao nhất. QHSD đất thực hiện đồng thời hai
chức năng: Điều chỉnh các mối quan hệ đất đai và tổ chức sử dụng đất đai như 1 loại
TLSX đặc biệt làm sao trong nguồn tài nguyên đó được khai thác có lợi cho con người,
nhưng đồng thời cũng bảo vệ cho tương lai. Cung cấp những thông tin tốt liên quan đến
nhu cầu và sự chấp nhận của người dân và chức năng thực tại của nguồn tài nguyên và
những tác động đến môi trường.
- KH SDĐ là việc phân chia QH SDĐ theo thời gian để thực hiện trong kỳ quy
hoạch SDĐ. KH SDĐ đc phê duyệt sẽ là đk để các tổ chức, người dân căn cứ vào đó để
tiến hành sử dụng theo đúng quy định, đồng thời qua đó người dân sẽ thực hiện được
quyền của mình trong việc giám sát các tổ chức SDĐ ko đúng mục đích để kiến nghị, yêu
cầu NN có những giải pháp phù hợp hay thu hồi quyền SDĐ theo quy định, hạn chế được
tình trạng SDĐ sai mục đích, công chức tham ô, tham nhũng trong lĩnh vực quản lý đất
đai.
- Với vai trò là công cụ hoạch định, nên cả quy hoạch và kế hoạch đều giống nhau ở
chức năng định hướng phát triển. Tuy nhiên, sự khác biệt là ở chỗ: việc đảm nhận chức
năng định hướng phát triển của mỗi công cụ này ở các vị trí, mức độ, pvi khác nhau. Nếu
quy hoạch là cụ thể hóa chiến lược, là một bước triển khai biến chiến lược thành thực tế ở
các khía cạnh thời gian, không gian và tổ chức. Chiến lược và quy hoạch với chức năng
như vậy thì chưa thể là công cụ quản lý, điều tiết các hoạt động của doanh nghiệp diễn ra
trong từng giai đoạn, thời điểm cụ thể. Chính vì vậy, kế hoạch có chức năng cụ thể hóa
các tầm nhìn chiến lược và mục tiêu của quy hoạch để từng bước thực hiện và biến chiến
lược, quy hoạch thành thực tế cuộc sống. Kế hoạch được thể hiện rõ nhất (so với chiến
lược và quy hoạch) chức năng: phân chia chiến lược và quy hoạch hành các lộ trình ngắn
hơn, xác định nhiệm vụ cần phải đạt được trong từng giai đoạn phát triển, đặt ra một
cashc cụ thể hệ thống mục tiêu, chỉ tiêu và những giải pháp, chính sách thích hợp cho
thời kỳ kế hoạch. Trên cớ sở quy hoạch sử dụng đất tổng thể đã được phê duyệt thì cơ
quan nhà nước cần lên kế hoạch cụ thể phân chia thành thời gian để có thể hiện thực hóa
quy hoạch.
f. Nội dung:
- Quy hoạch, kế hoạch SDĐ phải phù hợp với chiến lược, quy hoạch tổng thể, kế
hoạch ptrien kinh tế - xh, quốc phòng, an ninh
- QH, KH SDĐ của cấp dưới phải phù hợp với QH, KH SDĐ của cấp trên
- QH, KH SDĐ của cấp trên phải thể hiện nhu cầu SDĐ của cấp dưới
- KH SDĐ phải phù hợp với QH SDĐ đã được CQNN có thẩm quyền quyết định,
phê duyệt.
- Người SDĐ phải có nghĩa vụ SDĐ theo đúng mục đích được thể hiện trên GCN
quyền SDĐ đã được cấp để tránh tinh trạng SDĐ sai mục đích làm thoái hóa, xuống cấp
tình trạng thực tế của đất đai.
g. Cơ sở của nguyên tắc:
Cơ sở để đảm bảo cho việc quản lý thống nhất của Nhà nước đối với đất đai, cân đối quỹ
đất của từng vùng, ngành, địa phương để đạt được các mục tiêu kinh tế - xã hội đặt ra,
đảm bảo cho đất đai được phân phối, sử dụng công bằng, hợp lý, tiết kiệm, hiệu quả. Cụ
thể:
- Thứ nhất, QH, KH SDĐ là công cụ để Nhà nước quản lý đất đai được thống nhất.
Với tư cách là đại diện của CSH toàn dân về đất đai, NN thực hiện quyền sh và quyền qly
của mình thông qua các quyết đinh quy hoạch, kế hoạch SDĐ nhằm phân bổ và khoanh
vùng đất đai theo không gian sử dụng cho các mục tiêu phát triển kte - xh, an ninh - quốc
phòng, bảo vệ môi trường… Thông qua QH, KH SDĐ, NN có thể theo dõi, giám sát quá
trình SDĐ, ngăn chặn các hoạt động chuyển mục đích SDĐ tùy tiện, lấn chiếm đất đai,
đảm bảo sử dụng đất đúng mục đích và đúng quy hoạch, tránh tình trạng tiêu cực trong
qtrinh qly đất đai.
- Thứ hai, QH KH SDĐ là biện pháp hữu hiệu để NN tổ chức lại việc sử dung đất.
NN sh quyền định đoạt đối với đất đai để tổ chức lại việc sd đất, điều phối đất đai. QH
SDĐ, đặc biệt là kế hoạch sử dụng đất hằng năm của cấp huyện là căn cứ để NN ban
hành các quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, thu
hồi đất để tổ chức lại việc sd đất, góp phần sử dụng đất đai hiệu quả, hợp lý, tiết kiệm
hơn.
Việc tổ chức lại quỹ đất, điều phối đất đai thông qua QH, KH SDĐ góp phần tích cực vào
việc phát huy tối đa các tiềm năng đất đai, phục vụ cho các mục tiêu phát triển KT - XH,
bảo vệ quốc phòng, an ninh và môi trường; đồng thời giúp chuyển dịch cơ cấu kinh tế;
bảo vệ quỹ đất nông nghiệp, đảm bảo an ninh lương thực thông qua việc khoanh định quỹ
đất sản xuất nông nghiệp, đặc biệt là quỹ đất trồng lúa. Việc tổ chức lại quỹ đất, điều phối
đất đai thông qua QH, KH SDĐ nhằm đáp ứng nhu cầu sử dụng đất hiện tại và tương lai
của xã hội một cách tiết kiệm khoa học và có hiệu quả cao nhất.
- Thứ ba, QH, KH SDĐ góp phần thúc đẩy phát triển bền vững. Phát triển bền vững
là đạt được sự đầy đủ về mặt vật chất, sự giàu có về tinh thần và văn hóa, sự bình đẳng
của công dân và sự đồng thuận của xh, sự hài hòa giữa con người và tự nhiên; phát triển
phải kết hợp chặt chẽ, hợp lý và hài hòa giữa các yếu tố là ptrien kinh tế, ổn định xh và
bảo vệ môi trường. Để gắn kết ba nền tảng này thì QH, KH SDĐ là giải pháp hữu hiệu,
bởi nó sẽ lựa chọn và ưu tiên những hoạt động ptrien kte mà không anh hưởng đến môi
trường, ptrien kte và góp phần ổn định xh.
- Thứ tư, QH KHSDĐ điều tiết thị trường BĐS và thúc đẩy nền kinh tế quốc dân
tăng trưởng bền vững. Thực tế cho thấy, QH, KH SDĐ sau khi được xét duyệt nó tđ
mạnh mẽ đến thị trường BĐS, kích thích thị trường BĐS ptrien. QH, KH SDĐ làm tăng
thêm giá trị của đất bởi việc chuyển mục đích sử dụng đất từ dất nông nghiệp sang đất
phi nông nghiệp, đồng thời với việc xd hệ thống giao thông, điện, nước, hệ thống các
công trình dịch vụ công cộng khác như bệnh viện, trường học, khu thương mại… lạm cho
các thửa đất trong khu quy hoạch được tăng thêm về giá trị.
Thông qua việc tđ trực tiếp đến thị trường BĐS, QH, KH SDĐ khi làm thay đổi giá trị
của từng thửa đất đã kích thích kinh tế để tăng trưởng, thu hút đầu tư vào BĐS như dự án
ptrien kinh tế, du lịch… Sự thay đổi đó tạo ra sự chuyển dịch lđ giữa các ngành, các vùng
và cx tđ mạnh mẽ đến thị trường tài chính của quốc gia.
- Thứ năm, QH, KH SDĐ góp phần nâng cao chất lượng cuộc sống cho cộng đồng.
Đất đai là nơi phân bố dân cư và là nơi tổ chức mọi hđ sống của con người. Vì thế, khi
QH, KH SDĐ tốt và hợp lý, đáp ứng các mục tiêu và yêu cầu do NN đặt ra sẽ góp phần
thúc đẩy kinh tế - xh ptrien và nâng cao chất lượng cuộc sống cho cộng đồng. Chất lượng
sống của con người ngoài những nhu cầu về vật chất còn là nhu cầu về chăm sóc sức
khỏe, nhu cầu tinh thần. Tất cả các nhu cầu đó của cộng đồng chỉ được thỏa mãn khi có
một QH SDĐ tốt.
h. Ý nghĩa, vai trò của nguyên tắc
Việc lập và phê duyệt đầy đủ kế hoạch sử dụng đất hàng năm góp phần tạo điều kiện
thuận lợi và cơ sở pháp lý cho huyện trong việc quản lý đất đai, đặc biệt là trong công tác
thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để thực hiện
các công trình, dự án. Nhờ có quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất hàng năm làm cơ sở để
triển khai quy hoạch phát triển kinh tế - xã hội, thời gian qua trên địa bàn huyện không
xảy ra tình trạng phân lô bán nền trái quy định pháp luật.
QH, KH SDĐ có ý nghĩa đặc biệt qtrong không chỉ cho trước mắt mà cả lâu dài. Căn cứ
vào đặc điểm điều kiện tự nhiên, phương hướng, nhiệm vụ và mục tiêu ptrien kte xh của
mỗi vùng lãnh thổ, QH SDĐ được tiến hành nhằm định hướng các cấp, các ngành trên
địa bàn lập quy hoạch sử dụng đất đai chi tiết cho mình, xác lập sự ổn định về mặt pháp
lý cho công tác quản lý NN về đất đa; làm cơ sở để tiến hành giao, cấp đất và đầu tư
ptrien sản xuất, đảm bảo an ninh lương thực, phục vụ các nhu cầu dân sinh, VHXH.
Mặt khác, QH SDĐ còn là biện pháp hữu hiệu để NN tổ chức lại việc sd đất, hạn chế sự
chồng chéo, gây lãng phí tài nguyên đất, tránh tình trạng chuyển mục đích sử dụng đất
tùy tiện, làm giảm sút nghiêm trọng quỹ đất nông, lâm, ngư nghiệp (đặc biệt là diện tích
trồng lúa và đất lâm nghiệp có rừng); ngăn chặn các hiện tượng tiêu cực, tranh chấp, lấn
chiếm hủy hoại đất, phá vỡ sự cân bằng hệ sinh thái, gây ô nhiễm môi trường dẫn đến
những tổn thất hoặc kìm hãm sản xuất, kìm hãm sự ptrien kte - xh và các hậu quả khó
lường về tình hình ổn định chính trị, an ninh quốc phòng ở từng địa phương, đặc biệt là
trong giai đoạn chuyển sang nền kte thị trường.
thông qua kế hoạch sử dụng đất người dân nắm được các dự án cụ thể có thể ảnh hưởng
trực tiếp tới quyền và lợi ích của họ để đóng góp ý kiến
6. Phân tích nguyên tắc sử dụng đất: “Tiết kiệm, hiệu quả, bảo vệ môi trường và
không làm tổn hại đến lợi ích chính đáng của người sử dụng đất” theo quy
định của pháp luật đất đai hiện hành?
+ Cơ sở hình thành:
Pháp luật về đất đai ghi nhận nguyên tắc này là do đất đai là nguồn tài nguyên thiên
nhiên vô cùng quý giá, đây là tài nguyên có hạn, trong khi đó nhu cầu sử dụng đất là
vô hạn nên việc sử dụng đất đai tiết kiệm, có hiệu quả là vấn đề rất cần thiết. Bên cạnh
đó, đất đai còn là một thành phần không thể thiếu, là thành phần quan trọng hàng đầu
của môi trường sống nên thực hiện tốt nguyên tắc này còn góp phần thiết thực vào việc
bảo vệ môi trường sống của con người. Ngoài ra, quyền sử dụng đất hợp pháp được
pháp luật bảo hộ chính bởi vậy, việc sử dụng đất đảm bảo không làm tổn hại đến lợi
ích chính đáng của người sử dụng đất xung quanh, nếu vi phạm thì có thể bị xử lý theo
quy định của pháp luật
+ Nội dung nguyên tắc:
Nguyên tắc này đòi hỏi phải áp dụng những biện pháp để việc sử dụng đạt năng suất
cao nhất có thể (sử dụng đất tiết kiệm); khai thác, sử dụng đất đai nhằm mục đích sinh
lợi tối đa với chi phí thấp nhất (sử dụng đất có hiệu quả). Nhằm cụ thể hóa nguyên tắc
sử dụng đất tiết kiệm, có hiệu quả, pháp luật đất đai quy định chế độ sử dụng các loại
đất được cụ thể hóa trong chương X Luật đất đai năm 2013. Theo đó, với mỗi loại đất
khác nhau, pháp luật đều quy định thời hạn, mục đích sử dụng, hạn mức, cách thức sử
dụng…
PL về đất đai cũng định hướng việc sử dụng đất không được ảnh hưởng đến quyền
lợi hợp pháp của chủ sử dụng đất xung quanh:
Ở nước ta, đất đai thuộc sở hữu toàn dân do NN đại diện chủ sở hữu, NN trao quyền
cho tổ chức, cá nhân, hộ gia đình được sử dụng đất. Đối với chủ sử dụng đất hợp pháp
 được NN bảo hộ, các hành vi làm xâm hại đến quyền, lợi ích hợp pháp của chủ sử
dụng đất bị nghiêm cấm. Vì vậy, khi sử dụng đất, các chủ thể không được làm ảnh
hưởng đến quyền, lợi ích hợp pháp của các chủ thể xung quanh
Bên cạnh đó, nguyên tắc này định hướng việc sử dụng đất tiết kiệm, có hiệu quả
nhưng phải bảo vệ môi trường, khi các chủ sử dụng đất khai thác công năng của tài
nguyên này cần có các biện pháp để bảo vệ đất, nói cách khác, khi con người đã lấy từ
đất những gì thì cần phải trả lại giá trị tương ứng, có như vậy, mới đảm bảo việc sử
dụng đất liên tục, an toàn, ổn định và bền vững. Nhằm mục đích cải thiện hiệu quả của
việc sử dụng đất, cũng như bảo vệ môi trường đất, Nhà nước có chính sách khuyến
khích người sử dụng đất đầu tư lao động, vật tư tiền vốn và áp dụng thành tựu khoa
học, công nghệ như bảo vệ, cải tạo, làm tăng độ màu mỡ của đất; khai hoang, phục
hóa, lấn biển,... (Điều 9 Luật đất đai năm 2013)
7. Phân tích nguyên tắc sử dụng đất: “Người sử dụng đất được thực hiện các
quyền và nghĩa vụ của mình trong thời hạn sử dụng đất theo quy định của
Luật này và quy định của pháp luật khác có liên quan”?

a. Khái niệm:

Nhắc đến người sử dụng đất, hầu hết đều cho rằng đây là các cá nhân đang trực tiếp khai
thác, sử dụng một phần đất trên thực tế. Tuy nhiên, cách hiểu này là chưa đủ, chưa phản
ánh được bản chất, địa vị pháp lý của người sử dụng đất một cách toàn diện.
Điều 5. Người sử dụng đất
Người sử dụng đất được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất,
nhận chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của Luật này, bao gồm:
Như vậy, “người” không phải là 1 cá nhân như một số cách hiểu theo nghĩa trực tiếp, đối
tượng sử dụng đất có thể là các tổ chức; hộ gia đình, cá nhân; cộng đồng dân cư; cơ sở
tôn giáo; tổ chức, cá nhân nước ngoài; người Việt Nam định cư ở nước ngoài có nhu cầu
sử dụng đất được Nhà nước thông qua hệ thống cơ quan có thẩm quyền giao, cho thuê,
cho phép nhận chuyển quyền sử dụng đất hợp pháp từ người khác hoặc được Nhà nước
công nhận quyền sử dụng đất.
 NSDĐ là các tổ chức, cá nhân, HGD được NN cho phép sd đất bằng một trong các
hình thức giao đất, cho thuê đất, cho phép nhận chuyển quyền SDĐ hoặc công nhận
QSDĐ, có quyền và nghĩa vụ do PL quy định trong thời hạn SDĐ.

b. Nội dung nguyên tắc:

- Người sử dụng đất được nhà nước trao quyền sử dụng đất thông qua hình thức
được giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển quyền sử
dụng đất theo quy định của Luật đất đai 2013.

Thời điểm được thực hiện cá quyền của NSD đất được quy định trong điều 168
Biểu hiện:
Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê,
cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất theo quy định
của Luật này (k1 điều 167)
Nhà nước giao đất, cho thuê đất cho các chủ thể sử dụng đất với thời hạn lâu dài
 (bài 3).
Bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất (bài 3).
Quy định cho người sử dụng đất được chuyển quyền sử dụng đất bằng nhiều hình
thức (bài 4).
Nhà nước có chính sách đảm bảo cho người dân có đất sản xuất, hạn chế việc tích tụ
đất nông nghiệp thông qua chính sách hạn điền (bài 5).
Bảo đảm quyền khởi kiện, quyền khiếu nại, tố cáo (bài 6).

- Người sử dụng đất cần tuân thủ các quy định của pháp luật để bảo vệ nguồn tài
nguyên đất. Mọi hành vi vi phạm pháp luật về đất đai sẽ bị xử lý nghiêm minh.

Mọi vấn đề liên quan đến chuyển nhượng, chuyển đổi mục đích sử dụng đất hay cho thuê
lại… đều cần phải tuân thủ các quy định về trình tự, thủ tục của pháp luật, phải đảm bảo
thực hiện đầy đủ các nghĩa vụ tài chính.
c. Cơ sở:

Theo quan niệm về sở hữu tài sản truyền thống trong dân luật được các nước Châu Âu
lục địa thừa nhận, quyền sở hữu bao gồm 3 nhóm quyền năng: Nhóm quyền chiếm hữu,
nhóm quyền sử dụng và nhóm quyền định đoạt. Như vậy, nhóm quyền sử dụng chỉ là một
trong những quyền năng của chủ sở hữu tài sản. Ở Việt Nam, do tính chất đặc thù của chế
độ sở hữu đất đai: đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu song
trên thực tế Nhà nước lại không chiếm hữu, sử dụng đất đai mà giao đất, cho thuê đất,
công nhận quyền sử dụng đất đang sử dụng của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân (sau đây gọi
chung là người sử dụng đất) sử dụng ổn định lâu dài. Người sử dụng đất được chuyển
quyền sử dụng đất trong thời hạn sử dụng đất.

d. Ý nghĩa:
- Xuất phát từ nhận thức động lực phát triển của xã hội là lợi ích của người lao động
 muốn đất đai được sử dụng có hiệu quả thì Nhà nước phải quan tâm đến lợi ích
của người sử dụng đất.
 Việc công nhận quyền sở hữu tài sản quyền sử dụng đất của người lao động đã
đưa lại hiệu quả kinh tế rõ rệt: nước ta từ chỗ là nước thiếu lương thực đã tự túc được vấn
đề lương thực và trở thành nước xuất khẩu gạo lớn thứ 2 trên thế giới. Như vậy, quyền sử
dụng đất phát sinh trên cơ sở quyền sở hữu toàn dân về đất đai thông qua việc Nhà nước
với tư cách đại diện chủ sở hữu giao đất, cho thuê đất và công nhận quyền sử dụng đối
với đất đang sử dụng ổn định. Tuy nhiên, quyền sử dụng đất lại tách khỏi quyền sở hữu
đất đai và trở thành một loại quyền có tính độc lập tương đối.

- Bên cạnh quyền, NSDĐ cần tuân thủ các nghĩa vụ để đảm bảo quyền của minh
được thực thi thông qua hệ thống các CQ qli NN về đất đai
8. Phân tích Điều 4 Luật Đất đai 2013: "Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà
nước là đại diện chủ sở hữu".

9. Với tư cách là đại diện chủ sở hữu toàn bộ đất đai, Nhà nước có quyền gì đối
với đất đai? Anh (Chị) có nhận định gì về thực tiễn thực thi các quyền của
Nhà nước đối với đất đai trong thời gian qua?
Trong Luật Đất đai 2013, quyền của Nhà nước đối với đất đai được ghi nhận rõ tại Mục
1: Quyền của Nhà nước đối với đất đai thuộc Chương 2: Quyền và trách nhiệm của Nhà
nước đối với đất đai. Cụ thể từ Điều 13 đến Điều 21 của Luật Đất đai 2013 đã làm rõ
quyền của Nhà nước đối với đất đai với tư cách đại diện chủ sở hữu của sở hữu toàn dân
về đất đai. Trong đó, tại Điều 13 đã nêu khái quát những quyền của Nhà nước về đất đai.

a. Quyền của NN với đất đai trong tư cách đại diện chủ sở hữu toàn bộ đất đai
(8)

Quyền quyết định quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất

Theo giải nghĩa tại Điều 3 của Luật Đất đai 2013: Quy hoạch sử dụng đất là việc phân bổ
và khoanh vùng đất đai theo không gian sử dụng cho các mục tiêu phát triển kinh tế - xã
hội, quốc phòng, an ninh, bảo vệ môi trường và thích ứng biến đổi khí hậu trên cơ sở tiềm
năng đất đai và nhu cầu sử dụng đất của các ngành, lĩnh vực đối với từng vùng kinh tế -
xã hội và đơn vị hành chính trong một khoảng thời gian xác định. Kế hoạch sử dụng đất
là việc phân chia quy hoạch sử dụng đất theo thời gian để thực hiện trong kỳ quy hoạch
sử dụng đất.

Khi trao quyền cho Nhà nước thực hiện việc quyết định về quy hoạch sử dụng đất, kế
hoạch sử dụng đất là nhằm đảm bảo việc thực hiện vấn đề quản lý đất đai của Nhà nước.
Nhà nước thông qua quyền này sẽ tác động đến việc phát huy tiềm năng đất đai phục vụ
cho các mục tiêu phát triển kinh tế, xã hội, quốc phòng, an ninh và chuyển đổi cơ cấu sử
dụng đất, tạo việc làm mới, tăng thu nhập, cải thiện đời sống cho nhân dân.

Quyền quyết định mục đích sử dụng đất

Quy định chi tiết tại Điều 14 Luật Đất đai 2013. Việc quyết định mục đích sử dụng đất đã
mang lại mục đích sử dụng cụ thể cho đất đai, biến đất đai từ một nguồn tài nguyên tự
nhiên thành tài sản (có mục đích sử dụng cụ thể). Bên cạnh đó, việc quyết định mục đích
sử dụng đất tạo ra sự chênh lệch về chi phí đất đai giữa từng loại đất khác nhau, nhất là
đất sử dụng vì mục đích nông nghiệp và đất sử dụng vì mục đích phi nông nghiệp. Việc
quyết định mục đích sử dụng đất còn có ý nghĩa quan trọng trong việc xác định chế độ
pháp lý cụ thể cho từng loại đất khác nhau. Luật Đất đai 2013 quy định trong Điều 14
rằng Nhà nước quyết định mục đích sử dụng đất thông qua quy hoạch sử dụng đất, kế
hoạch sử dụng đất và cho phép chuyển mục đích sử dụng đất. Cơ sở quy định có nghĩa là
việc quyết định mục đích sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất phải dựa
vào quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền
xét duyệt.

Quyền quy định hạn mức sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất.
Nội dung Điều 15 Luật Đất đai ghi nhận như sau: Thứ nhất, Nhà nước quy định hạn mức
sử dụng đất bao gồm hạn mức giao đất nông nghiệp; hạn mức giao đất ở; hạn mức công
nhận quyền sử dụng đất ở và hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp. Thứ
hai, Nhà nước quy định thời hạn sử dụng đất bằng các hình thức sử dụng đất ổn định lâu
dài và sử dụng đất có thời hạn.
Nông dân Việt Nam vẫn chiếm tỷ lệ cao trong cơ cấu dân số cả nước, điều đó chứng tỏ
vai trò của ngành nông nghiệp trong nền kinh tế vẫn chiếm tỷ lệ cực lớn. Điều này đặt ra
vấn đề cần phải đảm bảo cho người trực tiếp sản xuất nông nghiệp,lâm nghiệp, nuôi trồng
thủy sản, làm muối có đất để sản xuất, để đảm bảo an sinh xã hội, công ăn việc làm cho
người dân. Với hình thái sở hữu toàn dân về đất đai do Nhà nước là đại diện chủ sở hữu,
Nhà nước sẽ thực hiện vai trò đảm bảo này cho người dân bằng phương thức giao đất,
cho thuê đât sử dụng ổn định, lâu dài. Dĩ nhiên việc sử dụng đất ổn định, lâu dài không
đồng nghĩa với việc các chủ thể trong xã hội được sử dụng vĩnh viễn, vô thời hạn mà phải
trong khuôn khổ thời hạn sử dụng đất do Nhà nước quy định.
Quyền quyết định thu hồi đất, trưng dụng đất.
Nhà nước luôn có nhu cầu sử dụng đất vào mục đích quốc phòng, an ninh, phát triển kinh
tế xã hội, sử dụng đất vì mục đích quốc gia, mục đích công cộng. Bên cạnh đó, những vi
phạm về pháp luật đất đai cũng cần có những chế tài xử lý răn đe.
Trên tinh thần của Hiến pháp, Điều 16 Luật Đất đai 2013 đã làm rõ về quyền thu hồi đất,
trưng dụng đất của Nhà nước. Về bản chất thì thu hồi đất, trưng dụng đất chính là chuyển
nhượng quyền sử dụng đất không mang tính chất tự nguyện của người sử dụng đất khi
mà rõ ràng không ai muốn mất đi phần đất đai mình đang sử dụng cả. Tuy nhiên việc
pháp luật đã chỉ rõ ra những trường hợp mang tính thật cần thiết và lý do vi phạm pháp
luật đất đai để làm cơ sở cho hoạt động thu hồi đất và trưng dụng đất đảm bảo cho sự
công bằng của pháp luật; mặt khác quyền lợi của công dân được đáp ứng khi Nhà nước
phải đảm bảo sự công khai, minh bạch trong quá trình thu hồi đất, trưng dụng đất và phải
bồi thường tương xứng theo quy định của pháp luật về bồi thường đất đai.
Quyền quyết định giá đất.
Trong quá trình sử dụng đất đai, con người đã tác động, khai thác, sử dụng làm tăng thêm
giá trị của đất đai. Phần giá trị tăng thêm này chính là thành quả lao động của con người.
Trị giá này phải được đánh giá bằng đơn vị tiền tệ. Nhà nước thể hiện vai trò điều tiết, xử
lý vấn đề lợi ích kinh tế trong mối quan hệ giữa người sử dụng đất với Nhà nước trong
quản lý và sử dụng đất đai bằng phương thức quy định giá đất. Giá đất do Nhà nước quy
định độc lập với giá đất thị trường và là cơ sở để thực hiện các nghĩa vụ, trách nhiệm của
Nhà nước về đất đai sau này, ví dụ như là cơ sở để bồi thường về đất đai sẽ dựa theo giá
đất quy định của Nhà nước.
Quyền quyết định trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất.
Ở Việt Nam, đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước là đại diện chủ sở hữu. Tuy vậy,
Nhà nước không trực tiếp chiếm hữu, sử dụng đất đai mà trao quyền sử dụng đất cho tổ
chức, hộ gia đình, cá nhân. Tất cả các chủ thể này đều có thể gọi dưới tên chung là người
sử dụng đất.
Quyền quyết định chính sách tài chính về đất đai.
Chính sách tài chính về đất đai mang ý nghĩa đặc biệt trong việc điều tiết lợi nhuận sinh
ra từ việc sử dụng đất vào ngân sách nhà nước, đảm bảo công bằng xã hội trong tiếp cận,
sử dụng đất đai. Xét trên khía cạnh khác, việc thực hiện chính sách tài chính về đất đai
góp phần tạo điều kiện để đất đai phát huy vai trò là nguồn lực, nguồn vốn to lớn để phát
triển đất nước. Chính sách tài chính về đất đai có ảnh hưởng mạnh mẽ cả trực tiếp và gián
tiếp đến người sử dụng đất. Thông qua việc xây dựng chính sách tài chính về đất đai, Nhà
nước hướng đến mục tiêu vừa tăng cường nguồn thu cho ngân sách nhà nước từ các hoạt
động liên quan đến đất đai, vừa thúc đẩy quá trình sản xuất lao động, sử dụng đất đai vào
các hoạt động thúc đẩy sự phát triển của đất nước.
Quyền quy định quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất.

Nhà nước thực hiện quyền đại diện chủ sở hữu đất đai thông qua các hình thức như giao
đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất. Những hình thức này là cơ sở để phát
sinh mối quan hệ pháp luật giữa Nhà nước và người sử dụng đất, cụ thể hơn là quyền sử
dụng đất hợp pháp của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân được xác lập phụ thuộc vào ý chí
của Nhà nước.

b. Thực tiễn thực hiện các quyền của Nhà nước đối với đất đai. Kết quả và Hạn
chế

Kết quả đạt được (4)

- Việc thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đã được triển khai thực hiện theo
quy hoạch.
- Việc thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất đã góp phần
thúc đẩy quá trình chuyển dịch cơ cấu kinh tế.
- Về giá đất, đến nay, đã có 100% các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương đã xây
dựng, ban hành và công bố công khai Bảng giá đất theo quy định.
- Về tài chính đất đai, hệ thống chính sách tài chính đất đai đã từng bước được hoàn
thiện, cơ bản bảo đảm về cơ chế để điều chỉnh các quan hệ về đất đai, phù hợp với cơ chế
thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa.

Hạn chế (4)

- Còn thiếu tính đồng bộ giữa các quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất với quy hoạch
xây dựng, quy hoạch các khu công nghiệp, đô thị, khu dân cư, hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng
xã hội, quy hoạch xây dựng nông thôn mới.
- Việc giao đất có thu tiền sử dụng đất và cho thuê đất theo hình thức đấu giá quyền
sử dụng đất nhằm khai thác nguồn lực đất đai thực hiện còn rất hạn chế, hầu hết là vẫn
thực hiện giao, cho thuê trực tiếp cho các nhà đầu tư. Tình trạng dự án Nhà nước đã giao
đất, cho thuê đất nhưng chậm đưa đất vào sử dụng tuy đã được khắc phục nhưng vẫn còn
xảy ra gây lãng phí nguồn lực đất đai.
- Việc thu hồi đất, bồi thường, giải phóng mặt bằng tại một số địa phương còn
chậm.
- Chính sách tài chính về đất đai còn có những điểm bất cập nhất là việc điều tiết
nguồn lợi thu được từ đất đai để đảm bào hài hòa lợi ích của Nhà nước, của người sử
dụng đất và doanh nghiệp.
2. Với tư cách là đại diện chủ sở hữu toàn bộ đất đai, Nhà nước có trách nhiệm
gì đối với đất đai? Anh (Chị) có nhận định gì về thực tiễn thực thi các trách nhiệm
của Nhà nước đối với đất đai trong thời gian qua?

* Chế độ SHTD về đất đai ở nước ta được chính thức xác lập kể từ khi Hiến pháp năm
1980 có hiệu lực cho đến nay, nhưng phải đến Luật đất đai 2003 được ban hành thì vai
trò của NN với tư cách đại diện chủ sở hữu đối với đất đai mới được xác định rõ. Luật
Đất đai năm 2013 kế thừa quy định của Luật Đất đai năm 2003 về chức năng đại diện chủ
sở hữu của Nhà nước, đồng thời xác định rõ trách nhiệm của NN trong việc thực hiện
chức năng đại diện chủ sở hữu về đất đai một cách đầy đủ, toàn diện hơn tại Mục 2
Chương 2. Các trách nhiệm này bao gồm:

- Trách nhiệm quản lý của NN đối với đất đai

+ Quản lý NN đối với đất đai là hoạt động của các cơ quan có thẩm quyền theo quy định
của PL trong việc xây dựng và tổ chức thực hiện trên thực tế các chính sách của NN về
lĩnh vực đất đai.
+ Nội dung quản lý NN về đất đai được quy định tại Điều 22 Luật đất đai 2013, các nội
dung này được quy định rất bao quát trên tất cả các khía cạnh liên quan đến quan hệ PL
đất đai, phân định rõ ràng, rạch ròi với nội dung quyền đại diện diện chủ sở hữu về đất
đai của NN giúp tránh sự mâu thuẫn, chồng chéo về các chức năng của NN, từ đó làm
tăng hiệu quả, tránh nguy cơ lạm dụng, tha hóa quyền lực trong thực thi.

+ Trách nhiệm QLNN về đất đai được thực hiện thông qua hệ thống cơ quan QLNN về
đất đai, được quy định cụ thể tại Điều 23 Luật đất đai 2013.

. Hệ thống tổ chức cơ quan quản lý đất đai được tổ chức thống nhất từ trung ương đến địa
phương, có cơ cấu tổ chức chặt chẽ, có mối quan hệ mật thiết nhằm giúp nhà nước thống
nhất quản lý toàn bộ đất đai trong phạm vi cả nước và ở mỗi địa phương theo quy hoạch,
kế hoạch chung.

. Trong hoạt động, cơ quan quản lý đất đai cấp dưới chịu sự chỉ đạo chuyên môn, nghiệp
vụ của cơ quan quản lý đất đai cấp trên, đồng thời chịu sự lãnh đạo trực tiếp, toàn diện
của UBND cùng cấp.

. Cơ quan QLNN về đất đai có thẩm quyền chung gồm Chính phủ, UBND cấp tỉnh,
UBND cấp huyện, UBND cấp xã. Cơ quan QLNN về đất đai có thẩm quyền riêng ở trung
ương là Bộ TN&MT, ở địa phương là Sở TN&MT cấp tỉnh, Phòng TN&MT huyện và
cán bộ địa chính xã, phường, thị trấn. Bên cạnh đó còn có sự tham gia của hệ thống cơ
quan quyền lực vào hoạt động QLNN về đất đai với vai trò đại diện cho nhân dân thực
hiện chức năng giám sát và các tổ chức dịch vụ công về đất đai được thành lập và hoạt
động theo quy định của Chính phủ.

- Trách nhiệm của NN trong việc bảo đảm quyền của NSD đất

+ Ở nước ta, đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước đại diện chủ sở hữu, Nhà nước
thống nhất quản lý, các cơ quan cơ quan, tổ chức, cá nhân, hộ gia đình sử dụng đất không
được sở hữu đất đai mà chỉ được NN trao hoặc công nhận quyền sử dụng đất. Khi được
Nhà nước trao quyền, người sử dụng đất sẽ có các quyền năng và nghĩa vụ tương ứng. Để
tạo điều kiện cho NSD đất có thể yên tâm gắn bó lâu dài, ổn định với đất đai, khuyến
khích họ đầu tư, khai thác đất đai hiệu quả, NN phải có trách nhiệm bảo đảm cho họ các
quyền lợi hợp pháp. Trách nhiệm được quy định cụ thể tại Điều 26 Luật đất đai 2013.

- Trách nhiệm của NN về đất ở, đất sản xuất nông nghiệp đối với đồng bào dân tộc thiểu
số

+ Nhằm thể hiện sự quan tâm, trách nhiệm của NN trong việc bảo đảm đất ở, đất sản xuất
nông nghiệp đối với đồng bào thiểu số giúp bảo đảm các điều kiện sống và tôn trọng
những đặc điểm về cư trú, sinh hoạt, bảo vệ bản sắc văn hóa, không gian sinh tồn của
cộng đồng các dân tộc thiểu số; bảo đảm cuộc sống lâu dài, ổn định; góp phần bảo vệ chủ
quyền đất nước tại các khu vực biên giới xa xôi mà Luật đất đai 2013 đã bổ sung quy
định về trách nhiệm của NN về đất ở, đất sản xuất nông nghiệp đối với đồng bào dân tộc
thiểu số tại Điều 27

- Trách nhiệm của NN trong việc xây dựng, cung cấp thông tin đất đai

+ Nhằm đáp ứng yêu cầu ngày càng cao nhu cầu về thông tin đất đai để phục vụ cho
nhiều mục đích khác nhau của các tổ chức và cá nhân, trong đó có đầu tư các dự án phát
triển kinh tế, đầu tư, phát triển thị trường đất đai, cũng như đầu tư xây dựng nhà ở ổn
định cuộc sống…; bảo đảm tính công khai, minh bạch về thông tin đất đai; tránh được
tình trạng tham nhũng, lạm quyền, NN phải có trách nhiệm xây dựng, cung cấp thông tin
đất đai sao cho phù hợp. Do đó, Luật đất đai 2013 đã quy định chi tiết trách nhiệm này tại
Điều 28.

* Thực tiễn thực thi các trách nhiệm của Nhà nước đối với đất đai trong thời gian qua

- Thành tựu

+ Bộ Tài nguyên Môi trường và các địa phương đã quyết liệt đẩy nhanh tiến độ cấp Giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Hệ
thống thông tin đất đai, cơ sở dữ liệu đất đai đã được tập trung xây dựng...
+ Chính sách thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đã bảo đảm tốt hơn quyền lợi cho
người có đất thu hồi. Chính sách tài chính về đất đai được hoàn thiện đã góp phần tạo
nguồn thu đáng kể cho ngân sách nhà nước.

+ Công tác cải cách thủ tục hành chính trong lĩnh vực đất đai đã được coi trọng, giảm tối
đa các thủ tục hành chính trong lĩnh vực đất đai. Việc thành lập Văn phòng đăng ký đất
đai một cấp đã tạo điều kiện thuận lợi hơn cho người dân trong việc nộp hồ sơ thực hiện
thủ tục hành chính, rút ngắn thời gian giải quyết hồ sơ công việc

- Bất cập

+ Công tác thẩm định nhu cầu sử dụng đất còn mang tính hình thức do thiếu cơ chế, điều
kiện thực tế để thực hiện. Do đó, chưa sàng lọc được nhà đầu tư kém năng lực, chưa kiểm
soát được tình trạng một nhà đầu tư nhưng xin giao đất, thuê đất để thực hiện nhiều công
trình, dự án ở nhiều địa phương khác nhau, dẫn đến tình trạng giao đất, cho thuê đất tràn
lan, chủ đầu tư bao chiếm, găm giữ đất, bỏ hoang gây lãng phí.

+ Chất lượng quy hoạch sử dụng đất làm căn cứ giao đất, cho thuê đất vẫn chưa đáp ứng
yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội, thiếu tính dự báo lâu dài.Việc lập, tổ chức triển khai và
giám sát thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất chưa được quan tâm đúng mức.

+ Nhiều địa phương, đơn vị do lãnh đạo thiếu trách nhiệm, buông lỏng quản lý đã để xảy
ra tình trạng lấn chiếm đất đai, sử dụng đất không đúng mục đích, tự ý chuyển mục đích
sử dụng, không đăng ký biến động với cơ quan nhà nước có thẩm quyền, không thực hiện
nghiêm các nghĩa vụ tài chính theo quy định.

+ Công tác kiểm tra, xử lý vi phạm sau khi giao đất, cho thuê đất chưa được tiến hành
một cách thường xuyên
10. Với tư cách là đại diện chủ sở hữu toàn bộ đất đai, Nhà nước có trách nhiệm
gì đối với đất đai? Anh (Chị) có nhận định gì về thực tiễn thực thi các trách
nhiệm của Nhà nước đối với đất đai trong thời gian qua?

* Chế độ SHTD về đất đai ở nước ta được chính thức xác lập kể từ khi Hiến pháp
năm 1980 có hiệu lực cho đến nay, nhưng phải đến Luật đất đai 2003 được ban hành
thì vai trò của NN với tư cách đại diện chủ sở hữu đối với đất đai mới được xác định
rõ. Luật Đất đai năm 2013 kế thừa quy định của Luật Đất đai năm 2003 về chức năng
đại diện chủ sở hữu của Nhà nước, đồng thời xác định rõ trách nhiệm của NN trong
việc thực hiện chức năng đại diện chủ sở hữu về đất đai một cách đầy đủ, toàn diện
hơn tại Mục 2 Chương 2. Các trách nhiệm này bao gồm:

- Trách nhiệm quản lý của NN đối với đất đai

+ Quản lý NN đối với đất đai là hoạt động của các cơ quan có thẩm quyền
theo quy định của PL trong việc xây dựng và tổ chức thực hiện trên thực tế các
chính sách của NN về lĩnh vực đất đai.

+ Nội dung quản lý NN về đất đai được quy định tại Điều 22 Luật đất đai
2013, các nội dung này được quy định rất bao quát trên tất cả các khía cạnh liên
quan đến quan hệ PL đất đai, phân định rõ ràng, rạch ròi với nội dung quyền đại
diện diện chủ sở hữu về đất đai của NN giúp tránh sự mâu thuẫn, chồng chéo về
các chức năng của NN, từ đó làm tăng hiệu quả, tránh nguy cơ lạm dụng, tha hóa
quyền lực trong thực thi.

+ Trách nhiệm QLNN về đất đai được thực hiện thông qua hệ thống cơ quan
QLNN về đất đai, được quy định cụ thể tại Điều 23 Luật đất đai 2013.

. Hệ thống tổ chức cơ quan quản lý đất đai được tổ chức thống nhất từ trung
ương đến địa phương, có cơ cấu tổ chức chặt chẽ, có mối quan hệ mật thiết
nhằm giúp nhà nước thống nhất quản lý toàn bộ đất đai trong phạm vi cả nước
và ở mỗi địa phương theo quy hoạch, kế hoạch chung.
 . Trong hoạt động, cơ quan quản lý đất đai cấp dưới chịu sự chỉ đạo chuyên
môn, nghiệp vụ của cơ quan quản lý đất đai cấp trên, đồng thời chịu sự lãnh
đạo trực tiếp, toàn diện của UBND cùng cấp.

. Cơ quan QLNN về đất đai có thẩm quyền chung gồm Chính phủ, UBND
cấp tỉnh, UBND cấp huyện, UBND cấp xã. Cơ quan QLNN về đất đai có thẩm
quyền riêng ở trung ương là Bộ TN&MT, ở địa phương là Sở TN&MT cấp
tỉnh, Phòng TN&MT huyện và cán bộ địa chính xã, phường, thị trấn. Bên cạnh
đó còn có sự tham gia của hệ thống cơ quan quyền lực vào hoạt động QLNN
về đất đai với vai trò đại diện cho nhân dân thực hiện chức năng giám sát và
các tổ chức dịch vụ công về đất đai được thành lập và hoạt động theo quy định
của Chính phủ.

- Trách nhiệm của NN trong việc bảo đảm quyền của NSD đất

+ Ở nước ta, đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước đại diện chủ sở hữu,
Nhà nước thống nhất quản lý, các cơ quan cơ quan, tổ chức, cá nhân, hộ gia đình
sử dụng đất không được sở hữu đất đai mà chỉ được NN trao hoặc công nhận
quyền sử dụng đất. Khi được Nhà nước trao quyền, người sử dụng đất sẽ có các
quyền năng và nghĩa vụ tương ứng. Để tạo điều kiện cho NSD đất có thể yên tâm
gắn bó lâu dài, ổn định với đất đai, khuyến khích họ đầu tư, khai thác đất đai hiệu
quả, NN phải có trách nhiệm bảo đảm cho họ các quyền lợi hợp pháp. Trách
nhiệm được quy định cụ thể tại Điều 26 Luật đất đai 2013.

- Trách nhiệm của NN về đất ở, đất sản xuất nông nghiệp đối với đồng bào dân tộc
thiểu số

+ Nhằm thể hiện sự quan tâm, trách nhiệm của NN trong việc bảo đảm đất ở,
đất sản xuất nông nghiệp đối với đồng bào thiểu số giúp bảo đảm các điều kiện
sống và tôn trọng những đặc điểm về cư trú, sinh hoạt, bảo vệ bản sắc văn hóa,
không gian sinh tồn của cộng đồng các dân tộc thiểu số; bảo đảm cuộc sống lâu
 dài, ổn định; góp phần bảo vệ chủ quyền đất nước tại các khu vực biên giới xa
xôi mà Luật đất đai 2013 đã bổ sung quy định về trách nhiệm của NN về đất ở,
đất sản xuất nông nghiệp đối với đồng bào dân tộc thiểu số tại Điều 27

- Trách nhiệm của NN trong việc xây dựng, cung cấp thông tin đất đai

+ Nhằm đáp ứng yêu cầu ngày càng cao nhu cầu về thông tin đất đai để phục
vụ cho nhiều mục đích khác nhau của các tổ chức và cá nhân, trong đó có đầu tư
các dự án phát triển kinh tế, đầu tư, phát triển thị trường đất đai, cũng như đầu tư
xây dựng nhà ở ổn định cuộc sống…; bảo đảm tính công khai, minh bạch về
thông tin đất đai; tránh được tình trạng tham nhũng, lạm quyền, NN phải có trách
nhiệm xây dựng, cung cấp thông tin đất đai sao cho phù hợp. Do đó, Luật đất đai
2013 đã quy định chi tiết trách nhiệm này tại Điều 28.

* Thực tiễn thực thi các trách nhiệm của Nhà nước đối với đất đai trong thời
gian qua

 Thành tựu

+ Bộ Tài nguyên Môi trường và các địa phương đã quyết liệt đẩy nhanh tiến độ cấp
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với
đất. Hệ thống thông tin đất đai, cơ sở dữ liệu đất đai đã được tập trung xây dựng...

+ Chính sách thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đã bảo đảm tốt hơn quyền
lợi cho người có đất thu hồi. Chính sách tài chính về đất đai được hoàn thiện đã góp
phần tạo nguồn thu đáng kể cho ngân sách nhà nước.

+ Công tác cải cách thủ tục hành chính trong lĩnh vực đất đai đã được coi trọng,
giảm tối đa các thủ tục hành chính trong lĩnh vực đất đai. Việc thành lập Văn phòng
đăng ký đất đai một cấp đã tạo điều kiện thuận lợi hơn cho người dân trong việc nộp
hồ sơ thực hiện thủ tục hành chính, rút ngắn thời gian giải quyết hồ sơ công việc
  Bất cập

+ Công tác thẩm định nhu cầu sử dụng đất còn mang tính hình thức do thiếu cơ chế,
điều kiện thực tế để thực hiện. Do đó, chưa sàng lọc được nhà đầu tư kém năng lực,
chưa kiểm soát được tình trạng một nhà đầu tư nhưng xin giao đất, thuê đất để thực
hiện nhiều công trình, dự án ở nhiều địa phương khác nhau, dẫn đến tình trạng giao
đất, cho thuê đất tràn lan, chủ đầu tư bao chiếm, găm giữ đất, bỏ hoang gây lãng phí.

+ Chất lượng quy hoạch sử dụng đất làm căn cứ giao đất, cho thuê đất vẫn chưa đáp
ứng yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội, thiếu tính dự báo lâu dài.Việc lập, tổ chức triển
khai và giám sát thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất chưa được quan tâm đúng
mức.

+ Nhiều địa phương, đơn vị do lãnh đạo thiếu trách nhiệm, buông lỏng quản lý đã
để xảy ra tình trạng lấn chiếm đất đai, sử dụng đất không đúng mục đích, tự ý chuyển
mục đích sử dụng, không đăng ký biến động với cơ quan nhà nước có thẩm quyền,
không thực hiện nghiêm các nghĩa vụ tài chính theo quy định.

+ Công tác kiểm tra, xử lý vi phạm sau khi giao đất, cho thuê đất chưa được tiến
hành một cách thường xuyên

11. Trong điều kiện nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa ở nước
ta hiện nay, duy trì và bảo vệ chế độ sở hữu toàn dân về đất đai mà Nhà nước
là đại diện chủ sở hữu là cần thiết và phù hợp. Tuy nhiên, pháp luật cần phải
tiếp tục có những chế định mới được ban hành nhằm nâng cao hiệu quả thực
thi trên thực tế chế độ sở hữu này trong thời gian tới. Bằng kiến thức đã học
và tích luỹ, Anh (Chị) hãy làm sáng tỏ nhận định nêu trên.
i. Cơ sở lý luận
Đặc điểm nền KTTT định hướng XHCN
 Là một nền kte thị trường trên hình thức đa dangjhoas các hinh thức sở hữu –
trong đó SHNN đóng vị thế và vai trò chủ đạo
Vì sao TLSX qtrong nhất là đất đai?
  Là nền kte NN đóng vai trò chủ đạo và thực thi quyền lợi cho dân, dưới sự chỉ
đạo, dẫn dắt của ĐCS
 Trong nền KTTT phải tôn trọng các quy luật
Các qhe đất đai phải tối đa sự tự do, bình đẳng, hạn chế tối đa sự can thiệp của NN
Cần cơ chế bve nền sở hữu Td về đất đai – phải cắt nghĩa được những ng theo
quan điểm tư nhân để bve chế độ này
NN ko can thiệp sâu mà là chủ thể trung gian tạo sân chơi pháp lý cho các chủ thể tham
gia
 Sự phân phối các sp trên cơ sở thành quả lao động được tạo ra trên đất – Điều 166:
NSD đất được hưởng thành quả lđ tạo ra trên đất
Việc thu hồi đất của NSD cho các chủ đầu tư dự án – cần đảm bảo quyền lợi của NSD đất
–
Hạn chế: Thu nhập của nsd đất trên đất chưa hợp lí, giá đất giao trên cơ chế hành chính
chưa hợp lí: giá NN để bồi thường nhưng nhà đầu tư mang đi giao dịch bằng giá thị
trường – điều tiết ntn cho hài hòa?
Câu chn về phân phối splđ
 Nền KTTT năng động, chủ động trong hội nhập quốc tế, hòa nhập vs nền kte
chung của thế giới
VN đang là 1 trong những quốc gia hòa nhập nhanh và mạnh trên tg
VD: 1988 – Hội thảo thu hút đầu tư cho VN ở Hungari – khi đó …
Đến 2018, VN có qhe ngoại giao vs 124 QG trên TG và kí kết vs 187 QG các hiệp định
song phương đa phương
WTO, EU, ASIAN, ĐNA…
VN ngày càng hội nhập sâu
Trong khi tư nhân hóa về đất đai là trend thì SHTD về đât đai phải có những chế
định thể hiện sự hòa nhập vs kte tg:
VD: Ở các QG NN vẫn đóng vai trò chủ đạo và bản thân SHTN cx vẫn có những hạn
chế….
Ở VN thì quyền của NSD tiệm cận vs CSH, có những chế định MR cho chủ đầu tư nước
ngoài được sd đất ….
Cho thấy cả ưu và khuyết từ đó rút knghiem, bsung các cơ chế hoàn thiện
Một số luận điểm của chủ nghĩa Mác - Lê nin về tính tất yếu khách quan của việc
quốc hữu hóa đất đai:
 Xét trên phương diện kinh tế, việc tích tụ, tập trung đất đai đem lại năng suất lao
động và hiệu quả kinh tế cao hơn so với việc sản xuất nông nghiệp trong điều kiện
duy trì hình thức SHTN về đất đai. Đất đai không do bất cứ ai tạo ra, mọi người
đều có quyền sử dụng, không ai có quyền biến đất đai thành tài sản của riêng
mình.
 Kết luận của C.Mác: “Mỗi một bước tiến của nền sản xuất tư bản chủ nghĩa là một
bước đẩy nhanh quá trình kiệt quệ hóa đất đai”. Quốc hữu hóa đất đai do giai cấp
vô sản thực hiện phải gắn liền với vấn đề giành chính quyền và thiết lập chuyên
chính vô sản. Việc xóa bỏ chế độ tư hữu về ruộng đất của giai cấp tư sản phải là
một quá trình tiến hành lâu dài, gian khổ.
 ii. Cơ sở thực tiễn:
Khẳng định SHTD là cần thiết và tất yếu vì (8):
Trong mỗi hthuc SH đều có ưu điểm và hạn chế, cơ bản là chọn hthuc nào để phát huy ưu
thế và hạn chế bất cập, phù hợp vs các yếu tố về kte ctri lsu xh…
Hnay ta chọn HSTD mà kp SHTN, SH tập thể.. vì có một vài tiền đề thuận lợi để ta thực
thi:
 Phù hợp vs định hướng ctri và con đường mà ĐẢng và NN đã lựa chọn:
Con đường CNXH
Xd NN pháp quyền của dân do dân vì dân – quyền lực của ND được trao cho NN đại diện
Vẫn còn tình trạng tham nhũng, lạm quyền, vượt quyền nhưng kp yếu tố phổ biến. vs sự
nghiệp CNH HĐH hnay, NN đang làm tốt vai trò của mình
 Phương diện kinh tế:
Tạo điều kiện cho DN trong nước có cơ hội cạnh tranh bình đẳng và công bằng vs
các nhà đầu tư nhà tư bản nc ngoài
Tạo đk để phát huy năng lực sx của số đông dân chúng – ng nông dân – vs họ đất
đai là TLSX, nguồn sống, việc làm, kế mưu sinh, phương thức tích lũy của cải.
Vậy nếu ta tư nhân hóa đất đai, ta sẽ ko làm được điều đó. Bởi TNH là ai có nh tiền ng đó
có nh đất.
VD: Trừ đất cho an ninh quốc phòng, … thì số đất còn lại cho kinh doanh ko nhiều. Chấp
nhận điều đó cũng đồng nghĩa:
Vị trí đất đai ở tầm chiến lược qtrong, những chỗ có vị trí sinh lời cao – thuộc về các nhà
tban lớn nước ngoài, những ng có tiềm lực kte mạnh và chiến lược sâu rộng – các DN
trong nước, chủ yếu các DN nhỏ và vừa, yếu về tài chính, năng lực qli, uy tín trên thương
trường sẽ bị đẩy vào vị trí cạnh tranh cực kì khó khăn, ko kích thích được các DN này.
Muốn ptrien, vươn dài thì cần có yếu tố kích thích để họ có đk tranh thủ học hỏi
nguồn vốn, kinh nghiệm nước ngoài…
1992: đất đai ptrien rõ nhất khi chính sách thay đổi, pháp luật thay đổi
Cta kêu gọi đầu tư thu hút đầu tư ko có nghĩa ngoại hóa nền kte.

Nếu TNH đất đai sẽ kéo theo sự bất ổn về ctri – xh, bởi đất đai bị tích tụ vào tay những
người nh tiền – ng nông dân có nguy cơ mất đất, nguy cơ trắng tay
Nếu mở cửa thị trường Td thì chỉ cần ai đủ đk là có đất – người ăn ko hết ng lần ko ra –
ng có tiền chiếm hết đất có vị trí đẹp, nh đất – còn đại đa số những ng có thu nhập trung
bình và thấp rất khó để tiếp cận đất đai, ddbiet khi đất là TLSX – nếu ko có những quy
định hạn chế: đất của Nông dân do nông dân trực tiếp sx sd, đát nông nghiệp chỉ chuyển
nhượng cho nông dân, nghiêm cấm các tổ chức kte nhận chuyển nhượng đất của nông
dân – thì nông dân trở thành lđ làm thuê cho ông chủ đất
Phân hóa giàu nghòe cực sâu sắc, tình trạng phát canh thu tô, tình trạng địa chủ pk
kiểu mới sẽ trở lại – thứ mà ông cha ta đã đấu tranh để thoát khỏi
Nếu đất đai nằm trong tay những nhà tban nước ngoài thì các thế lực thù địch sẽ đánh cta
vào phương diện kte mà kp phương diện ctri nữa.
VD: Tp.HCM – ng dân đốt CQNN – phản đối luật đặc khu – “ưu tiên cho những QG có
đường biên giới biển”
Thời gian qua, ta đã phải Hứng chịu những hệ lụy do MR về đất đai:
Giao đất cho ng nc ngoiaf để đầu tư nhà ở trong nước – một loạt các nhà đầu tư Đài,
Trung xd các khu chung cư ở HD, HP, ĐN – nhưng ko một ng VN nào mua được mà lấy
lí do hết hàng – chỉ ban cho ng đài, ng trung sinh sống ở VN – thành khu tự trị của ng hoa
Hơn 20km đường biển ở Nha Trang đã bị chiếm hữu nthe
Thắt chặt và kiểm soát việc cấp phép bừa bãi
 Phải chủ động trong việc hội nhập kte quốc tế, phải có những chế định, những sự
thay đổi
VD: Quyền tiếp cận đất đai của các nhà đầu tư nước ngoài đc MR – trc đó chỉ cho thuê
Áp dụng chung cơ chế một giá cho cả nc ngoài và trong nước
Trình tự thủ tục về giao đất cho thuê đất được áp dụng chung mà kp riêng như trc
Chống pb đối xử, tạo sự bình đẳng cho trong và ngoài nc
NN MR tối đa quyền của NSD đất – 8 quyền năng – tiệm cận vs quyền SH
Các nc xd chế độ SHTN về đất
Ở VN cũng có những quyền khai thác hết sức chủ động và linh hoạt – ko khác CSH là
bao
* Nếu thay đổi chế độ SHTD về Đ:
- Vc đa dạng hoá hình thức SH Đ tạo động lực cho vc sd Đ (.) nền KTTTXHCN nhưng
phá vỡ tính ổn định của quy hoạch Đ -> mất ổn định về ctri, tiềm ẩn cung đột XH phức
tạp (.) lĩnh vực qly Đ.
- Hệ thống PL thay đổi
- SHTN dẫn đến hệ luỵ:
+ Cản trở đầu tư ptrien KT XH: NĐT p thoả thuận vs nh ng dân, 1 ng ko đồng ý thì
DA khó thực hiện đc
+ Đ tập trung trong tay ng có tiền, ng dân ko có Đ để sxkd
+ Ko ai có quyền ngăn cản NSD Đ sd Đ theo ý kiến của họ-> Đ ko đc sd hiệu quả,
ko vì mục đích sinh tồn của phần lớn dân cư
b. Pháp luật cần tiếp tục có những chế định mới được ban hành nhằm
nâng cao hiệu quả thực thi trên thực tế chế độ sở hữu này trong thời
gian tới.
Thiết chế chế định tăng cường kiểm soát quyền lực NN: Chống tham nhũng, lạm quyền,
độc quyền …
Hạn chế tối đa sự can thiệp của NN, tăng cường cơ chế làm những việc mà NN ko cấm
chứ kp làm những việc mà NN cho phép.
 Trong đk thực tế, cta hoàn thành mục tiêu CNH HĐH đất nước vào 2030 – đòi hỏi
phải có sự phân bổ và điều chỉnh quỹ đất 1 cách hợp lí
Bởi xuất phát điểm là nước nông nghiệp nên: Đô thị hóa nông thôn, CNH bằng 1
loạt các KCN, khu chế xuất CNC, hệ thống hạ tầng giao thông…
Tăng loại đất này giảm loại đất kia
Nếu TNH đất đai sẽ làm chậm tiến trình CNH HĐH bởi NN sẽ chỉ đạt được thỏa thuận
khi có sự chi trả bồi thường bằng giá thị trường – trong khi tiềm lực NN hnay ko đủ
Ý thức của mỗi ng dân as well: Khắc phục tình trạng bất ổn trong quần chúng
nhân dân khi nhà nước phân bổ đất – bằng cách chống lợi ích nhóm, chống tham ngũng,
ổn định nguồn sống, việc làm cho ng bị thu hồi đất…
* Hiệu quả thực tiễn chế độ SHTD:
- KT tăng trưởng khả quan, VN từ nc thiếu ăn thành nc XK gạo hàng đầu TG
- NSD Đ đc sd Đ ổn định, lâu dài và đc chn QSD Đ (.) tgian sd Đ -> gắn bó ng dân lđộng
vs TLSX và Đ đc sd ngày càng hiệu quả, hợp lí
DN có vốn đầu tư NN cx đc ad hình thức giao đất có thu tiền vs TH DN thực hiện
DADT để bán, cho thuê. LDD quy định mọi Dn trog nc, nc ngoài đều bình đẳng
Vc cơi nới pvi sd Đ cho các chủ thể khác tạo đk thu hút đầu tư nc ngoài
- Đã tạo lập đc cơ chế thị trg BĐS hoạt động ptrien nhanh, GD QSD Đ tg đối nhanh,
đồng bộ
- Vc thực hiện QH-KH sd Đ của NN góp phần tích cực vào phát huy tiềm năng Đ pvu
mục tiêu ptrien QPAN, chn đổi cơ cấu lđộng thông qua ch đổi cơ cấu sd Đ, tạo vc lm
tăng thu nhập cải thiện đs nd.
- Quy hoạch sd Đ góp phần khôi phục, bảo vệ và ptrien rừng, Đ dành cho ptrien CN-DV,
xd kết cấu hạ tầng, ptrien đô thị mở rộng, đáp ứng nhu cầu của gđoạn CNH, HĐH đất nc
* Hạn chế:
- (.) vc kiểm soát q thực hiện vai trò đại diện CSH về Đ của NN
QH, HĐND các cấp, CP, UBND các cấp thực hiện quyền đại diện CSHTD, tuy nhiên
trên thực tế ng ký và phê duyệt các quyết định giao đất, cho thuê đất là những ng đứng
đầum ng đại duện hợp pháp các CQ này -> những ng này tuy kp CSH Đ lại đc giao nh
qloi (.) phân phối Đ theo như cầu XH
Nếu ko có cơ chết pháp lí hữu hiêuh để giám sát, kiểm soát thực thi qluc sẽ nảy sinh sự
lạm dụng, tha hoá qluc (.) phân phối Đ về lợi ích nhóm
- (.) vc thực hiện vai trò CSHTD về Đ
Vc quy hoạch, kế hoạch sd Đ giữa CQNN vẫn chưa đc thống nhất, QH qđ quy hoạch, kế
hoạch sd Đ cấp QG. HĐND các cấp qđ quy hoạch, kế hoạch sd Đ taị địa phg mình. Các
ngành cũng có QH_KH cấp ngành nhưng thg vượt quá khung của QH_KH sd Đ.
Sự phân công, tổ chức triển khai thực hiện lquan đến qly Đ còn có sự chia cắt, chồng
cheó hoặc những khoảng trống trách nhiệm.
- QĐ chồng chéo của PL

* Kiến nghị
Thứ nhất, pháp luật đất đai cần phải được xây dựng, bổ sung toàn diện và ổn định
trong thời kỳ dài với mức độ sâu sắc hơn. Thống nhất các quy định về đất đai cần được
ghi nhận trong một “Bộ luật đất đai”, không nên quy định rải rác ở Bộ luật dân sự và một
số luật liên quan (Luật nhà ở, Luật xây dựng v..v). Quy định hợp lý hơn về giá đất, góp
phần thúc đẩy các hoạt động tài chính đất đai trong một trật tự nhất định.
 Thứ hai, công tác quy hoạch việc sử dụng đất phải được thực hiện có hiệu quả hơn,
thiết thực hơn. Quy hoạch phải được công khai. Trong việc quy hoạch phải có quá trình
tham gia ý kiến của nhân dân, tránh tình trạng thiếu công khai là một trong những nguyên
nhân của tệ nạn tham nhũng, hối lộ gây nhiều bức xúc trong suốt thời gian vừa qua.
Thứ ba, các cơ quan quản lý Nhà nước về đất đai phải nâng cao năng lực, trình độ
quản lý sử dụng phối hợp có hiệu quả các công cụ quản lý.
Thứ tư, cần thay đổi cơ chế giao đất. Việc quy định giao đất không thu tiền sử dụng
đất đối với doanh nghiệp, Nhà nước chủ yếu thực hiện theo cơ chế “xin – cho”. Thực chất
là chưa chú trọng các yếu tố kinh tế của đất đai, chưa thực sự thấy được đất đai là hàng
hóa đặc biệt trong cơ chế thị trường. Từ đó, việc giao đất không thu tiền sử dụng đất cũng
tạo điều kiện cho tham nhũng, hối lộ gia tăng trong khi Nhà nước không thu được thuế
cho ngân sách.
12. Vì sao trong bối cảnh đại đa số các quốc gia trên thế giới tư nhân hóa đất đai
mà Việt Nam vẫn kiên định xây dựng chế độ sở hữu toàn dân về đất đai mà
Nhà nước là đại diện chủ sở hữu? Hãy cho biết cơ sở lý luận và thực tiễn để
xây dựng chế độ sở hữu toàn dân về đất đai ở Việt Nam hiện nay?
13. Nhà nước thực hiện quyền của đại diện chủ sở hữu về đất đai thông qua hệ
thống các cơ quan nhà nước như thế nào? Quyền của Nhà nước với tư cách là
đại diện chủ sở hữu được thể hiện như thế nào theo quy định của pháp luật
đất đai hiện hành?

a. Hệ thống CQNN thay mặt NN thực hiện quyền của đại diện CSH:

i. Các CQ QLNN có thẩm quyền chùng

Điều 21 Luật Đất đai năm 2013 quy định cụ thể là các cơ quan sau:
 - Quốc hội ban hành luật, nghị quyết về đất đai; quyết định quy hoạch, kế hoạch sử
dụng đất cấp quốc gia; thực hiện quyền quyết định và giám dát tối cao đối với việc
quản lí và sử dụng đất đai trong phạm vi cả nước.

QH thông qua các quy hoạch sử dụng đất đai đến năm 2020 tầm nhìn 2030 của Chính
phủ, hoạch định các chính sách phát triển lâu dài trong quản lí và sử dụng đất đai.
Riêng UBTV QH với tính cách là cơ quan thường trực của QH cũng có các thẩm quyền
như: Ra các NQ quan trọng, ban hành pháp lệnh và các quy định khác để CP quyết định
một cách cụ thể.

- Hội đồng nhân dân các cấp thực hiện quyền thông qua quy hoạch, kế hoạch sử
dụng đất của địa phương mình trước khi trình cơ quan có thẩm quyền phê duyệt;
thông qua bảng giá đất, việc thu hồi đất thực hiện các dự án phát triển kinh tế - xã
hội vì lợi ích quốc gia, công cộng của địa phương theo thẩm quyền quy định tại
Luật này.

HĐND không chỉ thông qua các nghị quyết, quyết nghị các vấn đề cụ thể mà còn thực
hiện chức năng giám sát đối với CQHC NN trong quản lí đất đai.
 - Chính phủ, Ủy ban nhân dân các cấp thực hiện quyền đại diện chủ sở hữu về đất
đai theo thẩm quyền do Luật Đất đai quy định.:

+ Thống nhất việc quản lí đất đai ở TW (k1 điều 23) và từng địa phương
+ Tổ chức và chỉ đạo và thực hiện các nội dung cụ thể của chế độ QLNN về đất đai
được quy định tại điều 22 luật đất đai.

 Chính phủ quyết định quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của tỉnh, thành phố trực thuộc
trung ương và quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất vào mục đích quốc phòng, an ninh;
thống nhất quản lý nhà nước về đất đai trong phạm vi cả nước.

Ủy ban nhân dân các cấp thực hiện quyền đại diện chủ sở hữu về đất đai và quản lý
nhà nước về đất đai tại địa phương theo phân cấp về thẩm quyền. (k3 điều 23)

ii. Các CQ QLNN có thẩm quyền riêng:

Trách nhiệm của Nhà nước đối với đất đai được quy định và hướng dẫn chi tiết tại Luật
Đất đai số 45/2013/QH13 ngày 29/11/2013 thay thế Luật đất đai số 13/2003/QH11. Điều
22 Luật Đất đai 2013 quy định : “ Nội dung quản lý nhà nước về đất đai ” . Để thực hiện
các nội dung quản lý trên Nhà nước xây dựng hệ thống các cơ quan quản lý đất đai được
tổ chức thống nhất từ trung ương đến địa phương (Điều 24 Luật đất đai).
- Cơ quan quản lý nhà nước có thẩm quyền chuyên môn về đất đai ở trung ương là
Bộ Tài nguyên và Môi trường.
Bộ Tài nguyên và Môi trường chịu trách nhiệm trước Chính phủ trong việc quản lý nhà
nước về đất đai. (k2 điều 23)
Như vậy, Bộ Tài nguyên và môi trường được giao nhiệm vụ tham mưu, trực tiếp giúp
Chính phủ trong việc thống nhất và quản lý NN về đất đai.
- Các Bộ, cơ quan ngang Bộ: (khoản 2 điều 23):
Các Bộ, cơ quan ngang bộ trong phạm vi quản lý NN chuyên ngành ược phân công có
liên quan đến đất đai có trách nhiệm giúp Chính phủ trong quản lý NN về đất đai.
VD:
- theo quy định tại Khoản 1 Điều 6 Luật sửa đổi, bổ sung một số Điều của 37 Luật
có liên quan đến quy hoạch 2018) thì hệ thống quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất gộp
chung lại bao gồm:
Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp quốc gia.
Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp tỉnh.
Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp huyện.
Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất quốc phòng.
Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất an ninh.
(Đối với cấp tỉnh, phương án phân bổ và khoanh vùng đất đai theo khu chức năng và
theo loại đất đến từng đơn vị hành chính cấp huyện là một nội dung của quy hoạch tỉnh)
Theo đó:
Chính phủ tổ chức lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất quốc gia, Bộ Tài nguyên và Môi
trường chủ trì giúp Chính phủ trong việc lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất quốc gia,
Ủy ban nhân dân cấp tỉnh tổ chức lập phương án phân bổ và khoanh vùng đất đai theo
khu chức năng và theo loại đất đến từng đơn vị hành chính cấp huyện trong quy hoạch
tỉnh, tổ chức lập kế hoạch sử dụng đất cấp tỉnh; Ủy ban nhân dân cấp huyện tổ chức lập
quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp huyện.
Cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh có trách nhiệm lập phương án phân bổ và khoanh vùng
đất đai theo khu chức năng và theo loại đất đến từng đơn vị hành chính cấp huyện trong
quy hoạch tỉnh, lập kế hoạch sử dụng đất cấp tỉnh; cơ quan quản lý đất đai cấp huyện có
trách nhiệm lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp huyện.
Bộ Quốc phòng tổ chức lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất quốc phòng; Bộ Công an tổ
chức lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất an ninh.
Việc tổ chức lập quy hoạch sử dụng đất quốc gia, quy hoạch sử dụng đất quốc phòng,
quy hoạch sử dụng đất an ninh, phương án phân bổ và khoanh vùng đất đai theo khu
chức năng và theo loại đất đến từng đơn vị hành chính cấp huyện trong quy hoạch tỉnh
được thực hiện theo quy định của pháp luật về quy hoạch.
- Cơ quan quản lý đất đai:
Cơ quan quản lý đất đai ở địa phương được thành lập ở tỉnh , thành phố trực thuộc trung
ương; huyện , quận , thị xã, thành phố thuộc tỉnh. Tổ chức dịch vụ công về đất đai được
thành lập và hoạt động theo quy định của Chính phủ.
Xã, phường thị trấn có công chức làm công tác địa chính theo quy định của Luật Cán bộ,
công chức.
Công chức địa chính ở xã, phường, thị trấn có trách nhiệm giúp UBND cấp xã trong việc
quản lý đất đai tại địa phương.
Bất cập trong quy định về các cơ quan nhà nước thực hiện chức năng đại diện chủ sở
hữu toàn dân đối với đất đai
Một trong những nội dung sửa đổi, bổ sung quan trọng của Luật Đất đai năm 2013 là quy
định rõ hơn vai trò, nhiệm vụ, quyền hạn và trách nhiệm của các cơ quan nhà nước trong
việc thực hiện chức năng đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai. Tuy nhiên, pháp luật
hiện hành vẫn chưa quy định thực sự rõ ràng, thống nhất và khoa học về chủ thể thực
hiện chức năng đại diện chủ sở hữu toàn dân đối với đất đai. Cụ thể như sau:

Một là, Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định về thực hiện quyền của chủ sở hữu đối với tài
sản thuộc sở hữu toàn dân như sau: “Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam là
đại diện, thực hiện quyền của của chủ sở hữu đối với tài sản thuộc sở hữu toàn dân” và
“Chính phủ thống nhất quản lý và bảo đảm sử dụng đúng mục đích, hiệu quả và tiết kiệm
tài sản thuộc sở hữu toàn dân”[22]. Quy định này sẽ dẫn đến cách hiểu: Chính phủ cũng
chính là cơ quan thực hiện trách nhiệm của Nhà nước với tư cách đại diện chủ sở hữu
trong việc thống nhất quản lý đất đai. Điều này là chưa chính xác bởi vì hệ thống cơ quan
quyền lực từ trung ương đến địa phương (Quốc hội, Hội đồng nhân dân các cấp) cũng có
trách nhiệm và đóng vai trò vô cùng quan trọng trong quản lý đất đai[23]. Ngoài ra, việc
quy định về trách nhiệm “thống nhất quản lý” của đại diện chủ sở hữu trong nội dung
“thực hiện quyền của chủ sở hữu” như trên là không phù hợp. Cách quy định đó khiến
cho vai trò của Nhà nước trong quản lý đất đai không được thể hiện rõ ràng, đầy đủ ở cả
hai phương diện: (1) Nhà nước quản lý đất đai với tư cách là người đại diện của chủ sở
hữu về đất đai; (2) Nhà nước thực hiện vai trò quản lý đất đai xuất phát từ chức năng của
một tổ chức quyền lực và quan hệ đất đai là một lĩnh vực xã hội mà nó phải điều tiết[24].

Hai là, Mục 2 Chương 2 (từ Điều 22 đến Điều 28) Luật Đất đai năm 2013 quy định về
trách nhiệm của Nhà nước đối với đất đai chưa hợp lý vì chỉ mới đề cập đến chủ thể thực
hiện trách nhiệm quản lý nhà nước về đất đai là Chính phủ, Ủy ban nhân dân các cấp và
cơ quan quản lý chuyên ngành đất đai thực hiện mà chưa có quy định rõ ràng, cụ thể về
những cơ quan trực tiếp thực thi trách nhiệm của Nhà nước đối với đất đai ở cả hai khía
cạnh: trách nhiệm của Nhà nước với chủ sở hữu “toàn dân” và trách nhiệm của Nhà nước
với người sử dụng đất (bên thứ ba trong quan hệ đại diện chủ sở hữu toàn dân đối với đất
đai).

Ba là, khoản 3 Điều 21 Luật Đất đai năm 2013 quy định: “Chính phủ, Ủy ban nhân dân
các cấp thực hiện quyền đại diện chủ sở hữu về đất đai theo thẩm quyền quy định tại Luật
này”[25]. Quy định này mới xác định một cách chung nhất về thẩm quyền thực hiện chức
năng đại diện chủ sở hữu đất đai của Chính phủ và Ủy ban nhân dân các cấp mà chưa rõ
về nội dung, phạm vi thẩm quyền của từng cơ quan này. Bên cạnh đó, việc xác định thẩm
quyền của Chính phủ, Ủy ban nhân dân các cấp “theo quy định tại Luật này” là thiếu hợp
lý bởi vì thẩm quyền của Chính phủ, Ủy ban nhân dân trong lĩnh vực đất đai còn được
quy định ở nhiều văn bản pháp luật khác nhau. Do vậy, nếu chỉ giới hạn phạm vi thẩm
quyền đại diện của các cơ quan này trong Luật Đất đai năm 2013 thì không đảm bảo sự
khái quát, toàn diện cũng như dẫn đến sự không thống nhất với quy định trong một số
văn bản quy phạm pháp luật khác[26].

Từ những bất cập, hạn chế trên, chúng tôi cho rằng cần sửa đổi Điều 198 Bộ luật Dân sự
năm 2015, theo hướng bỏ khoản 2, đồng thời bổ sung quy định cụ thể trách nhiệm của
các cơ quan nhà nước trong thực hiện trách nhiệm của Nhà nước với vai trò đại diện chủ
sở hữu đất đai; bổ sung quy định cụ thể thẩm quyền đại diện chủ sở hữu đất đai của
Chính phủ và Ủy ban nhân dân các cấp; sửa đổi khoản 3 Điều 21 theo hướng bổ sung
cụm từ “và pháp luật liên quan’ vào cụm từ ‘theo quy định tại Luật này” để đảm bảo sự
khái quát, toàn diện và thống nhất trong các quy định của pháp luật./.

b. Quyền của NN với tư cách là đại diện CSH: (câu 9)

14. Anh/chị hãy chỉ rõ mục đích, ý nghĩa của vấn đề minh bạch và công khai hóa
quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất? Pháp luật đất đai hiện hành có nhiều quy
định thể hiện những yêu cầu cụ thể về công khai, minh bạch trong quy hoạch,
kế hoạch sử dụng đất, tuy nhiên trên thực tế thực hiện chưa nghiêm túc và
chưa hiệu quả vấn đề này. Bằng kiến thức đã học và quan sát thực tiễn, anh
chị hãy làm sáng tỏ vấn đề này.

● Mục đích, ý nghĩa

Minh bạch và công khai quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là yêu cầu bắt buộc tại
mỗi một địa phương. Việc minh bạch, công khai này thể hiện cho những mục tích và
các ý nghĩa khác nhau. Sau khi các cơ quan chức năng có thẩm quyền quyết định và
phê duyệt kế hoạch quy hoạch sử dụng đất cần phải được công bố công khai.

Đầu tiên, việc thông báo minh bạch, công khai việc quy hoạch, kế hoạch sử dụng
thể hiện sự dân chủ trong công tác quy hoạch, phù hợp với chủ trương, đường lối mà
Đảng, nhà nước hướng tới. Bên cạnh đó minh bạch và công khai hóa quy hoạch, kế
hoạch sử dụng đất giúp cho người dân có thể dễ dàng nắm bắt được tình hình sử dụng
đất. Hạn chế được tối đa những rủi ro về việc mua bán nhà ở, đất đai cho người dân.
Thông qua minh bạch công khai, ng dân chủ động trong việc sd đất đai và tìm kiếm cơ
hội đầu tư (khi đất của mình phù hợp với qhkh thì chủ động xây dựng phương án đầu
tư, còn nếu biết bị thu hồi thì họ sẽ lương trước được rủi ro dể từ đó có kế hoạch thu
gom lại kết quả đầu tư trên đất, hạn chế được tình trạng người dân mua hoặc đặt cọc
tiền mua đất trong diện đất quy hoạch. Cùng với đó là việc mua bán, giao dịch và
chuyển nhượng các dự án nằm trong khu quy hoạch. Việc mua bán nhà nằm trong diện
đất quy hoạch đã vi phạm các quy định của pháp luật về đất đai. Đồng thời, nó còn ảnh
hưởng tới thị trường bất động sản chung của khu vực). Mặt khác, giá đất baoh cx phụ
thuộc vào quy hoạch vì vậy việc công khai minh bạch người dân có thể nắm bắt được
giá đất mà quyết định triển khai việc đầu tư của mình

Thứ hai, việc minh bạch công khai là biểu hiện của nn pháp quyền: nn của dân do
dân vì dân, dân biết dân bàn dân làm dân kiểm tra trong hđ của nn qh kh sd đất. Khi
cho phép ng dân tham gia sâu rộng vào hđ của nn trong việc lập, sửa đổi bs điều chỉnh
cho đến thực hiện qh =>tìm dược sự đồng thuận cao của ng dân đối với nn trong quá
trình thực hiện quy hoạch trên thực tế (thuận lợi hơn trong quá trình tổ chức thực thi),
củng cố niềm tin của người dân, giúp người dân yên tâm hơn trong việc mua bán,
chuyển nhượng nhà đất cũng như tin tưởng vào định hướng, kế hoạch phát triển xã hội
của Nhà nước.

Thứ ba, đây là cơ sở để ng dân kiểm tra việc phân bổ và hiệu chỉnh đất đai (kiểm tra
giám sát hđ qlnn về đất đai) => xem xét cqnn có tuân thủ đúng qh kh sd đất hay k

Thứ tư, đây cũng là cơ sở để phòng ngừa và chống các biểu hiện của tham nhũng và
lợi ích nhóm. (Tham nhũng từ qh kh sd đất là tham nhũng tinh vi nhất, mang lại “lợi
ích” lớn nhất cho ng tham nhũng)
 Ngoài ra, việc công khai minh bạch cx là cơ sở để cqqlnn về đất ddai kiểm tra việc
chấp hành qh kh của ng sd đất – ktra việc chấp hành qđpl của nsd đất (điều 170 – sd
đất đúng mục đích)

Qua đó có thể thấy được rằng vai trò của quy hoạch sử dụng đất và việc công bố
quy hoạch sử dụng đất có ý nghĩa quan trọng giúp ổn định xã hội, tinh thần quần
chúng. Từ đó, việc sử dụng các quỹ đất phục vụ cho mục đích chung của cộng đồng
được hiệu quả và ý nghĩa hơn rất nhiều.

● Quy định của Luật đất đai 2013 về công khai, minh bạch trong quy hoạch,
kế hoạch sử dụng đất

Thể hiện tính dân chủ từ vấn đề lập đến lấy ý kiến – thẩm định – phê duyệt – thực
thi

- Nguyên tắc lập quy hoạch: Điều 35 – k6:

Dự thảo về qh kh sd đất – trc khi đưa ra phải tổ chức lấy ý kiến đóng góp của người
dân.

=> thời hạn để tiếp thu và giải trình trong 30 ngày

=> công bố công khai trên cổng tt điện tử của sở tnmt và ubnd huyện

Trong dự thảo trc khi phê duyệt phải thẩm định và có yk của tổ chức tư vấn quy
hoạch… (có sự tgia đóng góp yk của đông đảo mọi tầng lớp – đảm bảo tính dân chủ -
dân chủ chính là công khai)

- quy định trách nhiệm cho cq có thẩm quyền thực thi: chỉ thị 01/2018 VỀ CHẤN
CHỈNH, TĂNG CƯỜNG CÔNG TÁC QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI VÀ XÂY DỰNG HỆ
THỐNG THÔNG TIN ĐẤT ĐAI và K4.5 điều 4 luật qh (Điều 4. Nguyên tắc cơ bản
trong hoạt động quy hoạch: 4. Bảo đảm tính nhân dân, sự tham gia của cơ quan, tổ
 chức, cộng đồng, cá nhân; 5.bảo đảm tính khách quan, công khai, minh bạch, tính bảo
tồn.)
● Thực tế thực hiện công khai, minh bạch trong quy hoạch, kế hoạch sử dụng
đất
- Khi mà pl quy định trách nhiệm của từng cơ quan, ở thành phố vấn đề qh này
được chú trọng (thực hiện tốt ở khâu niêm yết)
- Tuy nhiên, dự thảo về qh kh sd đất: lấy yk đóng góp đang mang tính hình thức,
qua loa chiếu lệ đúng quy trình, khâu tổ chức mang tính chất đối phó và mang nặng
tính độc quyền (lấy yk ng dân là 1 chuyện còn việc tiếp thu giải trình nnao lại là câu
chuyện khác)
- Khâu thẩm định và lấy yk của tc tư vấn quy hoạch mang nặng yếu tố chủ quan của
cq có tq phê duyệt, cq có tq phê duyệt k phụ thuộc vào yk đó
- Ở nông thôn: Tại ubnd cấp xã: vấn đề niêm yết và công khai qh kh là chưa được
quan tâm chú trọng
- Việc tiếp cận thông tin về qh kh của ng dân còn khó khăn: cán bộ thực thi nhiệm
vụ qlnn về đất đai còn thiếu tinh thần trách nhiệm => việc công bố công khai là rất khó
khăn, k hề dễ dàng.
15. Hãy chỉ rõ những quy định nào của Luật Đất đai 2013 nhằm đảm bảo tính
khả thi của quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và giải quyết tình trạng quy
hoạch treo, dự án treo hiện nay? Phân tích cụ thể các quy định đó.

a. Tính khả thi của quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất

(1) Các nguyên tắc lập QH, KH (Điều 35 LDD 2013) : nguyên tắc lập quy hoạch, kế
hoạch sử dụng đất phải quán triệt 8 nguyên tắc – tư tưởng chỉ đạo, xuyên suốt trong quá
trình trình lập, sửa đổi, bổ sung thẩm định và phê duyệt Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
Đặc biệt lần đầu tiên nhấn mạnh đến nguyên tắc ở khoản 1, 2, 8: Đảm bảo cho việc lập
QH, KH đảm bảo tính thống nhất và liên kết, tránh mâu thuẫn giữa các cấp quy hoạch,
các loại quy hoạch với nhau (quy hoạch tổng thể phát triển KT-XH, QP-AN; quy hoạch
ngành, lĩnh vực ở địa phương với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất).
=> Sự đổi mới cần thiết nhằm khắc phục sự mâu thuẫn, chồng chéo và mang tính chắp vá
của Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất với quy hoạch ngành, lĩnh vực ở các địa phương
vốn tồn tại khá dài trong thời gian trước đây.
=> Hướng tới bảo đảm việc khai thác và sử dụng đất đai cho các nhu cầu, các ngành, lĩnh
vực phải đảm bảo vì mục tiêu và định hướng phát triển kinh tế - xã hội, an ninh – quốc
phòng của đất nước cũng như đảm bảo việc sử dụng đất đai một cách hợp lý, hiệu quả.
- Nguyên tắc ưu tiên bảo vệ môi trường và phát triển bền vững, bảo đảm an ninh
lương thực quốc gia được quan tâm, chú trọng và được lồng ghép trong việc lập, điều
chỉnh và phê duyệt Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất => đặt trách nhiệm với người sử
dụng đất phải đi đôi kết hợp giữa việc khai thác, sử dụng đất đai với bảo vệ môi trường,
bảo vệ quỹ đất trồng lúa.
(2) Điều 36,38,39,40,41 LDD:

- Quy định đầy đủ căn cứ, nội dung của Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của từng cấp
cho phù hợp với mục tiêu, nhiệm vụ và yêu cầu của mỗi cấp quy hoạch: quốc gia, cấp
tỉnh, cấp huyện, cấp quốc phòng – an ninh => đây là sự thay đổi căn bản có ý nghĩa vô
cùng quan trọng; quyết định tới tính phù hợp và sát với yêu cầu thực tiễn vì mỗi cấp quy
hoạch có mục tiêu và nhiệm vụ khác nhau nên chỉ tiêu cũng như định mức đặt ra cần đạt
được ở mỗi loại quy hoạch đó cũng khác nhau.

(Luật cũ áp dụng 42 chỉ tiêu, định mức chung cho mọi loại quy hoạch nên dẫn đến tình
trạng quy hoạch ở cấp huyện và cấp xã khi xây dựng thường ko đạt yêu cầu về các chỉ
tiêu, định mức này hoặc quy hoạch xây dựng nên mang nặng tính hình thức, xa rời thực
tiễn). Cụ thể:
- Các căn cứ lập QH, KH (khoản 1, 3 các Điều 38, Điều 39, Điều 40, Điều 41):
Trên cơ sở hệ thống quy hoạch được quy định tại Điều 36, LĐĐ 2013 xác định các căn
cứ lập QH, KH theo từng cấp độ nhất định, tức là có sự phân biệt căn cứ lập QH cấp quốc
gia, cấp tỉnh, cấp huyện, quốc phòng và an ninh.
Từ căn cứ lập QH nêu trên, các căn cứ KH sdđ cũng được chi tiết hoá và cụ thể hoá, góp
phần hiện thực hoá mục tiêu QH trong từng giai đoạn phát triển. Các căn cứ này cũng
xuất phát từ QH mang tính tổng thể đã được cơ quan NN có thẩm quyền phê duyệt, nhu
cầu sdđ của người sd cũng như khả năng thu hút đầu tư vào các dự án của NN trong việc
thực thi QH, KH sdđ.
Việc quy định những căn cứ lập QH, KH như vậy giúp nâng cao chất lượng của QH, KH,
từ đó nâng cao tính khả thi của QH, KH.
- Nội dung của QH, KH (khoản 2, 4 các Điều 38, Điều 39, Điều 40, Điều 41):
Căn cứ vào hệ thống QH, KH từng cấp, nội dung của QH, KH sdđ được xác định một
cách cụ thể.
- ND của QH bao quát các biện pháp để xác định phương hướng, mục tiêu sử dụng đất
trong từng kì QH, xác định diện tích các loại đất phân bổ cho các nhu cầu khác nhau về
QP, AN, nhu cầu phát triển KT, nhu cầu sử dụng đất phục vụ đầu tư trong nước và nước
ngoài.
- Từ những ND của QH, việc chi tiết hoá bằng các ND cụ thể trong KH sdđ thông qua
phân tích, đánh giá các kết quả đạt được trong kì KH sdđ, các nhu cầu cụ thể về phân bổ
đất đai cho từng KH giao đất, cho thuê đất, chuyển mđ sdđ và thu hồi đất phục vụ cho các
mục tiêu phát triển kinh tế và xây dựng hạ tầng XH.
=> Từ việc xđ các mục tiêu nêu trên có thể đưa ra các giải phát nhằm hiện thực hoá QH,
đưa QH vào cuộc sống tránh tình trạng không xem xét đầy đủ mọi yếu tố KT, XH,
BVMT, làm cho nhiều QH, KH không mang tính khả thi gây cản trở đời sống và sự phát
triển.
(4) Kì QH, KH (Điều 37): LĐĐ 2013 quy định về kì QH, KH sdđ và thời gian QH khác
nhau giữa các cấp QH là cần thiết, nhờ đó phát huy được vai trò của QH, bảo đảm tính
khả thi của pháp luật QH sdđ. Quy định trên có ý nghĩa định kỳ QH, phân bổ và điều
chỉnh lại cho phù hợp và sát với mục tiêu phát triển kinh tế, xã hội và nhu cầu thực tế.
Điểm nhấn quan trọng của Luật 2013 là quy định KH sdđ cấp huyện được lập hàng năm,
làm cơ sở cho hoạt động giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất và thu hồi
đất diễn ra hàng năm trên địa bàn của cấp huyện. Đây là quy định tiến bộ nhằm đảm bảo
việc phân bổ hài hoà, hợp lí kế hoạch sử dụng đất 05 năm của cấp tỉnh, tránh tư duy
nhiệm kỳ dẫn đến kế hoạch sử dụng đất thường tập trung ở đầu kỳ kế hoạch như trước
đây và tình trạng bỏ hoang hóa, gây lãng phí tài nguyên đất.
(5) Lấy ý kiến của người dân về QH, KH (Điều 43): Nội dung điều luật xem trong
LĐĐ để phân tích (hình thức, nội dung, thời gian, cơ quan có thẩm quyền lấy ý kiến,...).
Tham vấn cộng đồng có vai trò quyết định đến chất lượng và hiệu quả QH, KH, nhất là
trong việc đảm bảo tính khả thi của QH, KH, giảm quy hoạch treo trên thực tế. Vì tiến
hành lấy ý kiến của người dân đã thể hiện được cqnn có coi trọng và lắng nghe ý kiến của
nhân dân, có thiện chí tìm hiểu, cân đối giữa lợi ích của NN và lợi ích của nhân dân, giúp
cho việc QH, KH được lập ra nhận được sự đồng thuận cao của người dân, giúp việc triển
khai thực hiện trên thực tế bớt gặp phải trở ngại từ sự phản đối của người dân.
(6) Điều 44, 47 LDD: Công tác tham vấn ý kiến của Tổ chức tư vấn Quy hoạch, kế hoạch
sử dụng đất: Việc lập quy hoạch, kế hoạch phải có sự tham gia của nhiều cấp, nhiều
ngành, nhiều nhà khoa học, chuyên môn; phải được thẩm định, rà soát kỹ lưỡng trước khi
cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, quyết định

=> Đảm bảo tính phù hợp, sát thực tế + đảm bảo tính khách quan, khoa học = tính khả thi của
Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất

(7) Công bố công khai QH, KH (Điều 48): Sau khi được các cqnn có thẩm quyền quyết
định, phê duyệt thì QH, KH phải được công bố công khai đến người dân tại trụ sở UBND
cấp cơ sở, tại cơ quan quản lí đất đai và thông qua các phương tiện thông tin đại chúng để
người dân có thể tiếp cận đầy đủ thông tin về QH để biết và thực hiện.
=> Quy định trên thể hiện sự minh bạch trong công tác QH, đồng thời giúp cho việc đưa
QH, KH vào thực hiện trong đời sống được dễ dàng, thuận tiện hơn.
(8) Thực hiện QH, KH (Điều 49): Để không lặp lại những khiếm khuyết đã qua trong
việc thực hiện quy hoạch, Luật đất đai 2013 đã thể hiện sự chỉ đạo sát sao của các cơ
quan công quyền trong việc thực thu quy hoạch, cụ thể:
- Đối với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của những dự án, công trình mà sau nhiều năm
không được thực hiện hoặc không thực hiện được thì các cơ quan nhà nước có thẩm
quyền về xét duyệt quy hoạch, kế hoạch phải có quan điểm, ý kiến rõ ràng về tương lai
của những quy hoạch, kế hoạch đó, tránh tình trạng “quy hoạch treo”. Cụ thể, trích dẫn
khoản 4 Điều 49.
- Đồng thời, để khắc phục những khó khăn, bất cập trong việc giao đất, cho thuê đất,
chuyển mục đích sử dụng đất tại thời điểm kết thúc kỳ quy hoạch sử dụng đất mà quy
hoạch sử dụng đất kỳ mới chưa được phê duyệt, cụ thể Khoản 4 Điều 49 quy định: “Khi
kết thúc kỳ quy hoạch sử dụng đất mà các chỉ tiêu quy hoạch sử dụng đất chưa thực hiện
hết thì vẫn được tiếp tục thực hiện đến khi quy hoạch sử dụng đất kỳ tiếp theo được cơ
quan nhà nước có thẩm quyền quyết định, phê duyệt”. Nội dung đổi mới này nhằm tạo
điều kiện cho việc thực hiện các dự án đầu tư không bị đình trệ, góp phần thúc đẩy phát
triển kinh tế - xã hội.

b. Giải quyết tình trạng quy hoạch treo, dự án

(1) Điều 49 LDD:

- Pháp luật quy định điều kiện và yêu cầu đối với các chủ thể có liên quan trực tiếp tới
việc xây dựng, xét duyệt và tổ chức thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất: Chính
phủ, Bộ QP, Bộ CA, UBND các cấp

- Khoản 2
+ Quy hoạch đã dc công bố mà chưa có kế hoạch sử dụng đất cấp huyện hằng năm: nsd
đất dc tiếp tục sử dụng và thực hiện quyền theo quy định của pháp luật

+ Đã có kế hoạch sử dụng đất hằng năm: tiếp tục thực hiện quyền nhưng ko dc phép xây
dựng mới nhà ở, công trình lâu năm; nếu có nhu cầu cải tạo, sửa chữa nhà ở, công trình
hiện có thì phải dc cơ quan NN có thẩm quyền cho phép theo quy định PL.

- khoản 3: Xử lý trường hợp quy hoạch treo:

- Khoản 4: tạo điều kiện cho việc thực hiện các dự án đầu tư ko bị đình trệ, góp phần thúc
đẩy phát triên KT – XH

(2) Điều 50 LDD

=> Bằng việc chế độ báo cáo hằng năm về kết quả thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử
dụng đất đối với các cấp, các ngành. LDD 2013 đã tạo cơ sở pháp lý cho việc thực hiện
công tác báo cáo, đảm bảo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được tuân thủ thực hiện, đạt
hiệu quả hằng năm hay theo kỳ.

(3) Khoản 1 Điều 52 LDD

Quy định về căn cứ giao đất, cho thuê đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền phải dựa
trên cơ sở "Kế hoạch sử dụng đất hàng năm của UBND cấp huyện đã được phê duyệt"

16. Tại sao Luật Đất đai 2013 lại quy định: Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
trước khi phê duyệt phải được đưa ra tổ chức lấy ý kiến đóng góp của nhân
dân. Phân tích ý nghĩa của những quy định này. Hãy nêu ý kiến cá nhân về
việc thực hiện quy định này trên thực tế thời gian qua.

Điều 43 LĐĐ

● Ý nghĩa
Đầu tiên, việc tổ chức lấy ý kiến đóng góp của nhân dân thể hiện sự minh bạch,
công khai việc quy hoạch, kế hoạch sử dụng từ đó thể hiện sự dân chủ trong công tác
quy hoạch, phù hợp với chủ trương, đường lối mà Đảng, nhà nước hướng tới. Bên
cạnh đó lấy ý kiến đóng góp của nhân dân giúp cho người dân có thể dễ dàng nắm bắt
được tình hình sử dụng đất. Hạn chế được tối đa những rủi ro về việc mua bán nhà ở,
đất đai cho người dân. Thông qua lấy ý kiến, ng dân chủ động trong việc sd đất đai và
tìm kiếm cơ hội đầu tư (khi đất của mình phù hợp với qhkh thì chủ động xây dựng
phương án đầu tư, còn nếu biết bị thu hồi thì họ sẽ lương trước được rủi ro dể từ đó có
kế hoạch thu gom lại kết quả đầu tư trên đất, hạn chế được tình trạng người dân mua
hoặc đặt cọc tiền mua đất trong diện đất quy hoạch. Cùng với đó là việc mua bán, giao
dịch và chuyển nhượng các dự án nằm trong khu quy hoạch. Việc mua bán nhà nằm
trong diện đất quy hoạch đã vi phạm các quy định của pháp luật về đất đai. Đồng thời,
nó còn ảnh hưởng tới thị trường bất động sản chung của khu vực). Mặt khác, giá đất
baoh cx phụ thuộc vào quy hoạch vì vậy việc lấy ý kiến giúp người dân có thể nắm bắt
được giá đất mà quyết định triển khai việc đầu tư của mình

Thứ hai, việc lấy ý kiến là biểu hiện của nn pháp quyền: nn của dân do dân vì dân,
dân biết dân bàn dân làm dân kiểm tra trong hđ của nn qh kh sd đất. Khi cho phép ng
dân tham gia sâu rộng vào hđ của nn trong việc lập, sửa đổi bs điều chỉnh cho đến thực
hiện qh =>tìm dược sự đồng thuận cao của ng dân đối với nn trong quá trình thực hiện
quy hoạch trên thực tế (thuận lợi hơn trong quá trình tổ chức thực thi), củng cố niềm
tin của người dân, giúp người dân yên tâm hơn trong việc mua bán, chuyển nhượng
nhà đất cũng như tin tưởng vào định hướng, kế hoạch phát triển xã hội của Nhà nước.

Thứ ba, đây là cơ sở để ng dân kiểm tra việc phân bổ và hiệu chỉnh đất đai (kiểm tra
giám sát hđ qlnn về đất đai) => xem xét cqnn có tuân thủ đúng qh kh sd đất hay k

Thứ tư, đây cũng là cơ sở để phòng ngừa và chống các biểu hiện của tham nhũng và
lợi ích nhóm. (Tham nhũng từ qh kh sd đất là tham nhũng tinh vi nhất, mang lại “lợi
ích” lớn nhất cho ng tham nhũng)

● Thực tế thực thi

 Như vậy, quy này trong ldd 2013 đã được quy định khá đầy đủ , chi tiết nhằm đảm
bảo tính khả thi của việc lấy ý kiến, nâng cao vai trò, ý nghĩa của việc lấy ý kiến về
quy hoạch, kế hoạch sdđ. Việc bổ sung nội dung này trong luật dđ 2013 đã khắc phục
đc những hạn chế trc đây trong luật 2003 khi giao hoàn toàn trách nhiệm lập quy
hoạch, kế hoạch sử dụng đất cho các cqnn và k thể hiện đc vai trò của nhân dân, nhân
dân không được biết về quy hoạch, kế hoạch sdđ. Với qđ này thì công tác quy hoạch,
kế hoạch sdđ phát huy đc quyền làm chủ, huy động trí tuệ, tâm huyết của nhân dân, tạo
sự đồng thuận của nhân dân, đồng thời cũng là việc nâng cao nhận thức của các tầng
lớp nhân dân và tách nhiệm của cqnn khi thực hiện nhiệm vụ.

Tuy nhiên, lấy yk đóng góp đang mang tính hình thức, qua loa chiếu lệ đúng quy
trình, khâu tổ chức mang tính chất đối phó và mang nặng tính độc quyền (lấy yk ng
dân là 1 chuyện còn việc tiếp thu giải trình nnao lại là câu chuyện khác)

Thứ hai, quy định về hình thức lấy ý kiến người dân trong quy hoạch chưa linh
hoạt, chưa thực sự phù hợp với đặc điểm đời sống của từng địa phương. Ví dụ, tại các
địa phương ven biển, đa phần người dân ở đây thường theo tàu đi đánh bắt xa bờ dài
ngày, vì vậy, khi áp dụng các hình thức lấy ý kiến như hiện nay sẽ khó có thể lấy được
ý kiến của những ngư dân này, trong khi đa phần nhóm đối tượng này thường là chủ
hộ gia đình. ( K2 Đ43 Việc lấy ý kiến đóng góp của nhân dân về quy hoạch, kế hoạch
sử dụng đất cấp quốc gia, cấp tỉnh được thực hiện thông qua hình thức công khai thông
tin về nội dung của quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất trên trang thông tin điện tử của
Bộ Tài nguyên và Môi trường, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh; việc lấy ý kiến đóng góp của
nhân dân về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp huyện được thực hiện thông qua
hình thức tổ chức hội nghị, lấy ý kiến trực tiếp và công khai thông tin về nội dung của
quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất trên trang thông tin điện tử của Ủy ban nhân dân cấp
tỉnh và Ủy ban nhân dân cấp huyện.)

Thứ ba, vẫn còn tình trạng bỏ sót đối tượng cần được lấy ý kiến, gây ảnh hưởng đến
quyền, lợi ích của cá nhân đó khi thực hiện quy hoạch.
 17. Bằng kiến thức đã học và tích lũy, Anh (Chị) hãy chỉ rõ vai trò của quy
hoạch, kế hoạch sử dụng đất đối với hoạt động quản lý nhà nước về đất đai?
Tại sao Luật Đất đai 2013 lại quy định căn cứ giao đất, cho thuê đất, chuyển
mục đích sử dụng đất và thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền
phải dựa trên cơ sở "Kế hoạch sử dụng đất hàng năm của UBND cấp huyện
đã được phê duyệt"? Chỉ rõ quy định như vậy giải quyết được tồn tại, vướng
mắc gì trong thực tiễn thời gian qua?
Vai trò của quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất (ptich kỹ ở câu 5)

Thứ nhất, QH, KHSDĐ là công cụ để Nhà nước quản lý đất đai được thống nhất.
Thứ hai, QH, KHSDĐ là biện pháp hữu hiệu để Nhà nước tổ chức lại việc sử dụng
đất. Nhà nước sử dụng quyền định đoạt đối với đất đai để tổ chức lại việc sử dụng đất,
điều phối đất đai.
Thứ ba, QH, KHSDĐ góp phẩn thúc đẩy phát triển bền vững.
Thứ tư, QH, KHSDĐ điều tiết thị trường bất động sản và thúc đẩy nền kinh tế
quốc dân tăng trưởng bền vững.
Thứ năm, QH, KHSDĐ là cơ sở để Nhà nước phân bổ và điều chỉnh đất đai.
Tại sao Luật Đất đai 2013 lại quy định căn cứ giao đất, cho thuê đất, chuyển mục
đích sử dụng đất và thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền phải dựa trên
cơ sở "Kế hoạch sử dụng đất hàng năm của UBND cấp huyện đã được phê duyệt"?
Kế hoạch sử dụng đất hàng năm là cơ sở của hoạt động quản lý Nhà nước về đất
đai, trên cơ sở kế hoạch sử dụng đất hàng năm, Nhà nước tiến hành tổ chức việc sử dụng
đất đai với mục tiêu hiệu quả, hợp lý, tiết kiệm, phù hợp với các mục tiêu phát triển kinh
tế xã hội, an ninh quốc phòng,....Việc dựa trên cơ sở này làm căn cứ giao đất, cho thuê
đất sẽ đáp ứng việc phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan có
thẩm quyền phê duyệt, hạn chế việc tùy tiện trong giao đất, cho thuê đất, chuyển mục
đích sd đất và thu hồi đất.

· Kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện được xét duyệt hàng năm do UBND
cấp huyện lập, thông qua HDND cùng cấp và UBND cấp tỉnh xét duyệt.
· Nâng cao vai trò của quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất trên cơ sở nâng cao chất
lượng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, đặc biệt là kế hoạch sử dụng đất hàng năm của
cấp huyện.
· Giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất và thu hồi đất không căn cứ
vào kế hoạch, không dựa trên cơ sở kế hoạch sẽ tất yếu dẫn đến lạm dụng, thiếu tầm nhìn,
tùy tiện trong quản lý và khai thác, gây hậu quả phức tạp cho xã hội và ảnh hưởng tới lợi
ích của nhiều chủ thể.
· Sở dĩ chọn kế hoạch sử dụng đất làm căn cứ chứ không phải quy hoạch bởi kế
hoạch mang tính cụ thể, chi tiết. Kế hoạch sử dụng đất đặt ra những mục tiêu ngắn hạn,
phù hợp thực hiện trong thời kì ngắn. Việc áp dụng một công cụ có tính vĩ mô, bao quát
như quy hoạch là không hợp lí. Vì chỉ đề ra phương hướng dự báo trước, quy hoạch sẽ
không xác định chính xác được từng tình huống, do vậy với mỗi cơ quan khác nhau sẽ có
cách giải quyết khác nhau cho cùng một trường hợp nếu dùng quy hoạch. Điều này dẫn
đến sự không thống nhất trong hoạt động quản lí đất đai.
· Do điều kiện kinh tế, xã hội, điều kiện tự nhiên và môi trường ở mỗi vùng là khác
nhau, kế hoạch sử dụng đất ở các cấp cao không thể bao quát toàn bộ từng vùng một, chỉ
có huyện là đơn vị hành chính nhỏ nhất được lập kế hoạch mới có thể đưa ra bản kế
hoạch sử dụng đất sát với tình hình của huyện mình nhất.
UBND cấp huyện là nơi gần dân, nắm bắt được mong muốn, nguyện vọng của người dân
và thực tế tình hình đất đai tại địa phương.
Là đơn vị địa phương cơ sở nắm vững thông tin về hiện trạng đất đai ở địa phương, có đủ
khả năng đề ra các mục tiêu phát triển kinh tế, xã hội của địa phương mình, từ đó đưa ra
được một kế hoạch sử dụng đất hàng năm hợp lý và hiệu quả. Trên cơ sở đó, Nhà nước
đã đồng ý cho rằng: căn cứ giao đất, cho thuê đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền
phải dựa trên cơ sở “Kế hoạch sử dụng đất hàng năm của UBND cấp huyện đã được phê
duyệt”.
Ý nghĩa của việc này là đảm bảo tính hiệu quả, khả thi của việc giao đất, cho thuê đất.
(Một số dự án được phê duyệt rất nhanh nhưng thực chất "xin đất để giữ chỗ", trong khi
nhiều dự án rất cấp thiết, liên quan đến đời sống dân sinh, trụ sở cơ quan thì lại phê duyệt
rất chậm.
Tình trạng thu hồi đất tràn lan dẫn tới đất đai bị lãng phí bỏ hoang
Người dân bất đồng và khiếu nại với các cơ quan chức năng về tình trạng thu hồi đất còn
nhiều khuất tất, ảnh hưởng tới đời sống của người dân)
=> Kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện là căn cứ để UBND cấp tỉnh và Chính
phủ xem xét việc lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất vừa đảm bảo tính đồng bộ trên cả
nước vừa phù hợp với nhu cầu sử dụng đất tại từng địa phương. Từ đó, việc quản lý sử
dụng đất của Nhà nước trở nên chi tiết, cặn kẽ hơn, gắn liền với tình hình thực tế trên
từng địa bàn.
· Căn cứ lập kế hoạch sử dụng đất cấp huyện là quy hoạch sử dụng đất cấp huyện và
kế hoạch sử dụng đất cấp tỉnh. Những quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất này đều dựa vào
quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cao hơn và cao nhất là cấp quốc gia áp dụng chung cho
cả nước. Do vậy, tuy từng địa phương có chính sách kinh tế, xã hội khác nhau nhưng kế
hoạch sử dụng đất đều có những phương hướng, bước đi chung do đều bắt nguồn từ quy
hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp quốc gia.
Từ đó, việc thu hồi đất, giao đất, cho thuê và chuyển mục đích sử dụng đất của cơ quan
có thẩm quyền ở từng nơi đều đạt được sự thống nhất chung và đồng nhất với ý kiến,
mong muốn và ý chí của Nhà nước. Điều này từng bước xây dựng nên hệ thống quản lý
nhà nước về đất đai một cách đồng bộ, vận hành trơn tru, hiệu quả, giảm thiểu những
xung đột, mâu thuẫn và sai phạm không đáng có.
● Chỉ rõ quy định như vậy giải quyết được tồn tại, vướng mắc gì trong thực
tiễn thời gian qua?

Thứ nhất, có được kế hoạch sử dụng đất đúng mục đích. Hạn chế được các sai phạm
(nói thêm các sai phạm ntn về chuyển mục đích sd đất nông nghiệp chẳng hạn ^^ )

Thứ hai, sử dụng tài nguyên đất đai một cách hợp lí, hiệu quả, tiết kiệm. Căn cứ kế
hoạch, Nhà nước có thể xác định ngành nào, nơi nào cần phải được huy động thêm tài
nguyên, nơi nào cần cắt giảm, rút gọn, nơi nào đang xảy ra tình trạng lãng phí… Từ đó có
cơ sở để điều chỉnh và có giải pháp phù hợp.

Thứ ba, tăng cường chất lượng của quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất. Giao đất đúng
người, đúng dự án, đúng nhà đầu tư, tránh được sự tùy tiện trong giao đất, cho thuê đất,
chuyển dổi mục đích sử dụng đất,… Đặc biệt đảm bảo quyền lợi của người sử dụng đất,
hạn chế trường hợp thu hồi đất không có cơ sở dựa trên kế hoạch sử dụng đất hàng năm.
Thực hiện hiệu quả việc công khai minh bạch trong quản lý đất đai bởi không phát sinh
các hình thức sử dụng đất nằm ngoài kế hoạch sử dụng đất hàng năm đã được công khai
thông tin từ trước

Thứ tư, hạn chế sai phạm trong quản lí đất đai.

Đối với thu hồi đất:

Bởi vì việc thu hồi đất đang có người sử dụng mà không phải do lỗi của họ mà để phục
vụ lợi ích chung của NN, của XH; và khi đó người sử dụng đất phải gánh chịu những
thiệt thòi và đó là điều không ai mong muốn. vì vậy để bình ổn xã hội, đảm bảo quyền lợi
giữa người sử đụng đất, giải quyết hài hoà mối quan hệ giữa NN, người bị thu hồi và
người được giao đất sau thu hồi, NN phải hết sức thận trọng, cân đối giữa cái được và
mất sau thu hồi, chỉ thu hồi trong trường hợp cần thiết và phải có cơ chế kiểm soát chặt
chẽ. Một trong những căn cứ để phát sinh việc thu hồi đất đó là phải trên cơ sở “Kế
hoạch sử dụng đất hàng năm của UBND cấp huyện đã được phê duyệt” để khắc phục
những bất cập về thu hồi đất trong tgian trước (theo luật cũ).
18. Phân tích các căn cứ để Nhà nước giao đất, cho thuê đất theo quy định của
pháp luật đất đai hiện hành

● khái niệm giao đất, cho thuê đất

Khái niệm giao đất, cho thuê đất được hình thành từ nguyên tắc đất đai thuộc sở
hữu toàn dân do Nhà nước là đại diện chỉ sở hữu. Theo đó, một trong các quyền của
đại diện chủ sở hữu đất đai thực hiện với người dân là Nhà nước trao quyền sử dụng
đất cho các đối tượng có nhu cầu sử dụng đất. Tuy nhiên, giao đất và cho thuê đất
không phải là một khái niệm đồng nhất mà nó là hai hình thức trao quyền sư dụng đất
khác nhau mà Nhà nước trao cho các cá nhân hoặc tổ chức có nhu cầu.
Theo luật thực định, giao đất là việc nhà nước trao quyền sử dụng đất bằng quyết
định hành chính cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất. ( Cụ thể tại Khoản 7 Điều 3).
Cho thuê đât cũng là một trong những hình thức thực hiện quyền định đoạt đất đai
của Nhà nước, thông qua các cơ quan nn có tq theo qđ của ql. Cho thuê đất được hiểu
là “Nhà nước cho thuê quyền sử dụng đất là việc nhà nước quyết định trao quyền sử
dụng đất cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất thông qua hợp đồng cho thuê quyền sử
dụng đất”. Theo pl hiện hành thì cho thuê đất đc thực hiên theo 2 hình thức: Nhà nước
cho thuê đất trả tiền hàng năm và cho thuê đất một lần cho cả thời gian thuê.
● Căn cứ giao đất, cho thuê đất
Với tư cách là đại diện chủ sở hữu đất đai, Nha nước thực hiện quyền định đoạt đất
đai thông qua hoạt động giao đất, cho thuê đất,.. Tuy nhiên hoạt động giao đất, cho
thuê đất không được tiến hành tùy tiện mà phải dựa vào các nguyên tắc sử dụng đất để
xác định căn cứ giao đất, cho thuê đất đảm bảo sự hợp lý và công bằng.
Theo Điều 52 LDĐ, việc giao đất, cho thuê đất được thực hiên dựa trên nhưng căn
cứ sau:

- Kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm
quyền phê duyệt.
- Nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong dự án đầu tư, đơn xin giao đất, thuê đất,
chuyển mục đích sử dụng đất.
 Nhà nước quyết định giao đất, cho thuê đất còn căn cứ vào việc chấp hành tốt pháp
luật về đất đai của người xin giao đất, xin thuê đất. Mục đích của việc xin giao đất, xin
thuê đất phải phù hợp với kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ
quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. Lần đầu tiên vai trò của quy hoạch, kế hoạch
sử dụng đất được thể hiện rõ nét trong luật. Nếu như trước đây, để giao đất, cho thuê
đất khi không có quy hoạch sử dụng đất có thể căn cứ quy hoạch của xây dựng đô thị,
điểm dân cư nông thôn hoặc quy hoạch khác, thì nay phải căn cứ kế hoạch sử dụng đất
của huyện đã được ủy ban nhân dân cấp tỉnh phê duyệt. Vấn đề quy hoạch, kế hoạch
sử dụng đất hợp lý là rất quan trọng, bởi điều này sẽ giúp cho quá trình sử dụng đất đạt
được hiệu quả và mang lại lợi ích kinh tế - xã hội cao nhất.
Việc xác nhận nhu cầu sử dụng đất là một yêu cầu bắt buộc của pháp luật đất đai
đối với việc giao đất, cho thuê đất. Điều này làm bảo cho việc phân phối đất đai đúng
đối tượng có nhu cầu và có khả năng, điều kiện sử dụng đất đúng mục đích, có hiệu
quả; đồng thời ngăn chặn tình trạng giao đất, cho thuê đất tuỳ tiện
Căn cứ vào nhu cầu sử dụng đất trong dự án đầu tư, ở đây cần phân biệt:
Với tổ chức thì nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong dự án đầu tư đã được cơ quan
nhà nước có thẩm quyền xét duyệt cấp giấy chứng nhận đầu tư; đối với các dự án
không phải chính cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt hoặc không phải cấp giấy
chứng nhận đầu tư thì phải thể hiện nhu cầu sử dụng đất trong đơn xin giao đất, thuê
đất có văn bản của Phòng Tài nguyên và môi trường thẩm định với nhu cầu sử dụng
đất.
Đối với cộng đồng dân cư thì nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong đơn xin giao đất và
phải có xác nhận của ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất về nhu cầu sử
dụng đất.
Đối với cơ sở tôn giáo thì nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong báo cáo kinh tế kỹ
thuật xây dựng công trình tôn giáo.
19. Chỉ rõ sự khác biệt giữa hình thức giao đất có thu tiền với hình thức cho thuê đất theo
quy định của pháp luật đất đai hiện hành?

TIÊU CHÍ GIAO ĐẤT CHO THUÊ ĐẤT

Định nghĩa Nhà nước giao quyền sử dụng đất Nhà nước cho thuê quyền sử dụng là
là việc Nhà nước ban hành quyết việc Nhà nước quyết định trao quyền
định giao đất để trao quyền sử sử dụng đất cho đối tượng có nhu cầu
 dụng đất cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất thông qua hợp đồng cho
sử dụng đất (khoản 7 Điều 3 Luật thuê quyền sử dụng đất (khoản 8
đất đai 2013). Điều 3 Luật đất đai 2013).

Hình thức Có hai hình thức: Có hai hình thức:

sử dụng đất +Giao đất không thu tiền sử dụng +Thuê đất trả tiền hằng năm và;

đất và; +Thuê đất trả tiền một lần cho cả thời
+Giao đất có thu tiền sử dụng đất. gian thuê.

Tùy theo từng trường hợp cụ thể Luật đất đai 2013 quy định cụ thể
mà Nhà nước lựa chọn hình thức trường hợp thuê đất chung. Người
sử dụng đất phù hợp theo quy định thuê đất được thỏa thuận về hình
tại Điều 54 và Điều 55 Luật Đất thức trả tiền khi thuê đất, trừ trường
đai 2013. hợp thuộc Khoản 2 Điều 2 Nghị định
46/2014/NĐ-CP thì thuê đất trả tiền
hàng năm.

Hình thức QĐ giao đất HĐ thuê QSDĐ

trao QSDĐ

Phương Thu tiền sử dụng đất Thu tiền thuê hàng năm
thức thu Thu tiền thuê đất một lần cho cả thời
gian thuê
Quyền của Người được giao đất được chuyển Quyền và nghĩa vụ của người thuê
người sử quyền của mình lại cho người khác đất phụ thuộc vào hình thức trả tiền.
dụng đất thông qua các hình thức: chuyển + Trường hợp thuê đất trả tiền cho cả
nhượng, tặng cho, chuyển đổi, cho thời gian thuê: người thuê đất có các
thuê, thế chấp, góp vốn bằng quyền quyền của người sử dụng đất như
sử dụng đất (theo Điều 179 Luật trường hợp Nhà nước giao đất.
đất đai 2013).
+ Trường hợp thuê đất trả tiền hàng
(toàn quyền định đoạt đối với đất năm: người sử dụng đất chỉ được
được giao) thực hiện việc chuyển quyền đối với
tài sản trên đất. Chỉ có trường hợp
người được Nhà nước cho thuê đất
trong khu công nghiệp, khu chế xuất,
cụm công nghiệp, làng nghề thì có
quyền cho thuê lại đất đã thuê.

(Không được chuyển nhượng QSDĐ

mà chỉ được cho thuê lại)

Thời hạn sử - Thời hạn sử dụng đất khi Nhà Có thời hạn (Điều 126)
dụng đất nước giao đất có hai hình thức là: - Người sử dụng đất thông qua hình
+ Sử dụng đất ổn định lâu dài: Nhà thức thuê đất đều có quy định về thời
nước giao đất sử dụng ổn định lâu hạn, không có hình thức sử dụng ổn
dài cho người sử dụng vào các mục định lâu dài. Thời hạn thuê đất theo
đích quy định tại Điều 125 Luật từng trường hợp được quy định tối đa
Đất đai 2013. là 50 năm, 70 năm và 99 năm.

+ Sử dụng đất có thời hạn. (điều - Thời gian thuê với trường hợp thuê
126) lâu nhất là 99 năm.

- Trường hợp Nhà nước giao đất

được sử dụng lâu nhất là sử dụng
ổn định lâu dài.
Hạn mức sử Nhà nước quy định về hạn mức Không có quy định về hạn mức cho
dụng đất giao đất nông nghiệp và hạn mức thuê đất. Tùy theo khả năng của hai
giao đất ở: bên. Diện tích đất cho thuê phụ thuộc

+ Tùy theo tình hình cụ thể của địa vào hai yếu tố là:
phương thì Ủy ban nhân dân cấp + Nhu cầu sử dụng đất và;
tỉnh quy định hạn mức cụ thể giao + Quỹ đất đáp ứng.
đất ở.
Diện tích cụ thể cho thuê đất được
+ Hạn mức giao đất nông nghiệp ghi rõ trong Quyết định cho thuê đất
quy định tại Điều 129 Luật đất đai hoặc hợp đồng cho thuê quyền sử
2013. dụng đất.

Các TH - Đất ở - Sử dụng để sản xuất NN và phi NN

được NN - Xây dựng nhà ở - Sử dụng đất NN vượt hạn mức
giao đất/
- Xây dựng nghĩa trang, nghĩa địa - Xây dựng công trình công cộng có
cho thuê
mục đích KD
đất
- Xây dựng công trình sự nghiệp, trụ
sở làm việc

- Đơn vị lực lượng vũ trang sản xuất

NN kết hợp với nhiệm vụ QP-AN

Quyền của người sử Người được giao đất có Người được thuê đất không được
dụng đất toàn quyền định đoạt đối chuyển nhượng quyền sử dụng
với đất được giao, ví dụ: đất mà chỉ được cho người khác
chuyển nhượng quyền sử thuê lại.
 dụng đất hoặc cho người
khác thuê lại

Góp Đối với hộ gia Được góp vốn không phân Được góp vốn khi và chỉ khi
vốn đình, cá nhân. biệt giao đất không thu tiền thuê đất trả tiền thuê đất 1 lần
bằng CSPL: Điều hay có thu tiền sử dụng đất cho cả thời gian thuê.
quyền 179, 191, 192
sử Luật Đất Đai
dụng 2013
đất
Đối với tổ chức Được góp vốn khi giao đất Được góp vốn khi và khi thuê
kinh tế. có thu tiền sử dụng đất đất trả tiền thuê đất 1 lần cho cả

CSPL: Điều thời gian thuê

174 Luật Đất

Đai 2013

Đối với người Giao đất có thu tiền sử Cho thuê đất trả tiền thuê đất
Việt Nam định dụng đất một lần cho cả thời gian thuê.
cư ở nước
ngoài

CSPL: Điều
183.

Đối với doanh Sử dụng đất dưới hình thức Sử dụng đất dưới hình thức thuê
nghiệp có vốn giao đất có thu tiền sử dụng đất trả tiền thuê đất một lần cho
đầu tư nước đất cả thời gian thuê
ngoài.

CSPL: Khoản 3
Điều 183
20. Tại sao khoản 2 Điều 56 Luật Đất đai 2013 lại quy định: Lực lượng vũ trang
nhân dân sử dụng đất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm
muối kết hợp với nhiệm vụ quốc phòng, an ninh thì chỉ được thuê đất trả tiền
hàng năm mà không được thuê đất trả tiền một lần cho toàn bộ thời gian
thuê? Phân tích mục đích, ý nghĩa của quy định này.

 Giải thích

- Đất QPAN là loại đất đặc biệt, tầm chiến lược dài hạn. Trong thời gian chưa sử
dụng cho mđ quốc phòng an ninh nếu không có kế hoạch cụ thể sẽ trở thành đất bị bỏ
không, NN cho phép sd vào khai thác nông nghiệp, làm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản,
làm muối => tránh bỏ hoang gây lãng phí (yếu tố kết hợp)

- các đơn vị vũ trang nhân dân khi dc phép làm kinh tế thường ko sử dụng một diện
tích cố định với thời gian sử dụng chỉ là tạm thời. Do nhiệm vụ quan trọng của họ là
huấn luyện trong thời bình (và chiến đấu bảo vệ tổ quốc trong thời chiến) và làm kinh
tế chỉ là góp phần khai thác đất đai có hiệu quả trong thời bình mà thôi + đảm bảo quỹ
đất vào mục đích AN-QP

=> Ko có khả năng lựa chọn hình thức trả tiền thuê đất khác nhau
=> Xét về tc, đặc điểm sử dụng nên NN không áp dụng hình thực trả tiền thuê đất 1
lần:
- Phải đặt ra vấn đề bồi thường (trả cho thuê 1 lần mất tgian 50 năm)
- Bất kì lúc nào nhà nước cần đều phải ưu tiên cho quốc phòng an ninh

- Thuê đất trả tiền hằng năm => ko dc giao dịch QSD đất. Do đó, nghiêm cấm
trường hợp các đơn vị vũ trang nhân dân định đoạt đất thuê. Mặt khác, các đơn vị lực
lượng vũ trang chỉ sử dụng một diện tích đất tạm thời, không lâu dài.
 => Tránh sự mất kiểm soát của nhà nước trong vấn đề quản lý đất đai mà các đơn vị
vũ trang sử dụng làm kinh tế.

 Ý nghĩa:

- Góp phần khai thác có hiệu quả quỹ đất trong thời bình

- Đảm bảo quỹ đất cho mục đích AN-QP

- Đảm bảo NN chỉ cho thuê đất khi thực sự có nhu cầu và có khả năng góp phần
giảm thiểu tối đa tình trạng lãng phí đất, hoang hóa đất.

21. Hãy phân tích những lợi thế và những bất lợi đối với nhà đầu tư khi thuê đất
trả tiền hàng năm và thuê đất trả tiền một lần cho toàn bộ thời gian thuê. Hãy
đưa ra 02 (hai) ví dụ thực tế để chứng minh về sự lựa chọn hình thức thuê đất
phù hợp nêu trên trong hoạt động đầu tư.

Ngoài những quyền và nghĩa vụ chung quy định ở Điều 166 giống nhau thì sự khác nhau
cơ bản về quyền của tổ chức trong nước được NN cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần
cho toàn bộ thời gian thuê và quyền của tổ chức trong nước được NN cho thuê đất trả tiền
thuê đất hàng năm được quy định tại Điều 174, Điều 175 LĐĐ 2013, Điều 75, Điều 76.

• Đối với thuê đất trả tiền một lần thì qsdđ là quyền tài sản tức là chủ thể này được
phép định đoạt quyền sdđ và tài sản gắn liền với đất thông qua các giao dịch trên thị
trường (K2 Đ174): chuyển nhượng, thế chấp, tặng cho, góp vốn,…
• Đối với đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm, người sử dụng đất không được quyền
chuyển nhượng, thế chấp, tặng cho, góp vốn… bằng quyền sử dụng đất mà chỉ được thực
hiện các hoạt động liên quan đến tài sản trên đất. (Đ175)

Đối với tổ chức trong nước được NN cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho toàn
bộ thời gian thuê

- Chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất
- Cho thuê lại quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất đối
với trường hợp được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian
thuê;
- Tặng cho quyền sử dụng đất cho Nhà nước; tặng cho quyền sử dụng đất cho cộng
đồng dân cư để xây dựng các công trình phục vụ lợi ích chung của cộng đồng; tặng cho
nhà tình nghĩa gắn liền với đất theo quy định của pháp luật
- Thế chấp bằng quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất tại
các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam
- Góp vốn bằng quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất để
hợp tác sản xuất, kinh doanh với tổ chức, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài,
doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài theo quy định của pháp luật

Đối với tổ chức trong nước được NN cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm

- Thế chấp tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê tại các tổ chức tín
dụng được phép hoạt động tại Việt Nam
- Bán tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê khi có đủ điều kiện quy
định tại Điều 189 của Luật này; người mua tài sản được Nhà nước tiếp tục cho thuê đất
theo mục đích đã được xác định;
- Góp vốn bằng tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê; người nhận góp
vốn bằng tài sản được Nhà nước tiếp tục cho thuê đất theo mục đích đã được xác định
- Cho thuê lại quyền sử dụng đất theo hình thức trả tiền thuê đất hàng năm đối với đất
đã được xây dựng xong kết cấu hạ tầng trong trường hợp được phép đầu tư xây dựng
kinh doanh kết cấu hạ tầng đối với đất khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất,
khu công nghệ cao, khu kinh tế

Như vậy, có thể thấy quyền của các tổ chức trong nước được NN cho thuê đất trả tiền
thuê đất 1 lần rộng hơn rất nhiều so với hình thức trả tiền thuê hàng năm. Từ đó chúng ta
có thể thấy được các chủ thể NSDĐ phải cân nhắc về lợi ích trước khi đồng ý sử dụng đất
theo một hình thức nào. Nói cách khác, việc lựa chọn hình thức SDĐ không đơn thuần là
một quyền của NSDĐ, quan trọng đó là một chiếc lược của NĐT có khả năng ảnh hưởng
đến toàn bộ sự nghiệp kinh doanh. Dưới khía cạnh kinh tế, NN sẽ thu vào ngân sách
khoản tiền thuê đất lớn gấp nhiều lần so với khoản thu hiện nay, đồng thời tạo ra sự đồng
thuận của cộng đồng doanh nghiệp khi thuê đất.

Về vấn đề bồi thường về đất khi Nhà Nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an
ninh, phát triển kinh tế- xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng.
+ Tổ chức trong nước được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho toàn bộ
thời gian thuê sẽ được bồi thường về đất khi thu hồi (khoản 4 điều 75).

+ Trong đó nếu thuê trả tiền hằng năm sẽ chỉ được bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn
lại khi Nhà nước thu hồi đất (điểm c khoản 1 điều 76).

a. Thuê đất trả tiền hàng năm

❖ Lợi thế
+ Nhà đầu tư không cần chuẩn bị ngay một khoản tài chính lớn để thực hiện nghĩa vụ
tài chính đối với đất đai mà chỉ phải trả một phần tiền thuê. Do đó, nhà đầu tư có thể sử
dụng khoản tiền thuê đất còn lại để phục vụ vào các hoạt động kinh doanh, đầu tư khác.
+ Nhà đầu tư có thể chuyển từ hình thức trả tiền hàng năm sang trả tiền một lần cho
cả thời gian thuê.
+ Trong trường hợp có nguyện vọng chấm dứt hoạt động, nhà đầu tư có thể thuận lợi
trong việc dừng thực hiện dự án án bất cứ thời điểm nào mà không bị lỗ khoản tiền thuê
đất đã đóng.
❖ Bất lợi
+ Nhà đầu tư phải đóng tiền thuê đất hằng năm theo giá đất của thị trường với những
biến động về giá đất. Theo như nhận định, giá đất ở Việt Nam hiện nay có xu hướng tăng
mà không hề có dấu hiệu giảm.
+ Nhà đầu tư không được thực hiện các giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất
như chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê lại hay các giao dịch khác về quyền sử dụng đất.
b. Thuê đất trả tiền một lần
❖ Lợi thế
+ Nhà đầu tư không phải chịu tác động từ biến động về giá đất.
+ Nhà đầu tư có thể thực hiện các giao dịch về đất như chuyển nhượng, góp vốn, thế
chấp … khi đáp ứng các điều kiện luật định.
❖ Bất lợi
+ Số tiền nhà đầu tư phải đóng cho cả thời gian thuê là rất lớn, có thể tạo ra gánh
nặng tài có thể tạo ra gánh nặng tài chính cho nhà đầu tư, ảnh hưởng đến việc thực hiện
dự án đầu tư. (chỉ phù hợp với NĐT có tiềm lực tài chính mạnh)
+ Trong trường hợp có nguyện vọng chấm dứt hoạt động, nhà đầu tư có thể thiệt hại
khoản tiền đã đóng cho thời gian thuê đất còn lại chưa được sử dụng.
c. Ví dụ
- Công ty A (Nhật bản) đầu tư vào Việt Nam. Công ty này là công ty mới thành lập,
tiềm lực tài chính còn chưa mạnh. Bên cạnh đó, công ty này chỉ muốn thực hiện dự án
đầu tư ngắn hạn về lĩnh vực logistic ở Việt Nam trong vòng khoảng 5 năm để khảo sát thị
trường.
🡺 Với những đặc trưng như vậy, công ty A phù hợp với hình thức thuê đất trả tiền hàng
năm
- Công ty B (Việt Nam) muốn thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để cho thuê ở
tỉnh Vĩnh phúc. Nhu cầu thuê: dài han, bên cạnh đó công ty muốn trong thời hạn thuê có
được chuyển nhượng quyền sử dụng đất, cho thuê quyền sử dụng đất hoặc góp vốn
QSDD
🡺 Với những đặc trưng cũng như nhu cầu như vậy, công ty B phù hợp với hình thức
thuê đất trả tiền một lần
- VD: Doanh nghiệp phục vụ du lịch, cụ thể là lĩnh vực khách sạn, nhà hàng mong
muốn được trả một lần. Lý do là vì điều này khiến họ chủ động trong việc kinh doanh
suốt 50 năm, họ cũng có quyền lợi về đất đai, có quyền cho thuê lại. Trong trường hợp
nhà nước thu hồi thì thành phố phải bố trí đất lại cho doanh nghiệp.
- Một số doanh nghiệp khác mong muốn trả tiền mỗi năm, nhất là doanh nghiệp
thuê đất làm văn phòng thì không có đủ tiền trả một lần.
 22. Hãy chỉ rõ các phương thức tiếp cận đất đai của các chủ thể đầu tư trong nước và các chủ
thể đầu tư nước ngoài khi sử dụng đất để thực hiện các dự án đầu tư theo quy định của
pháp luật đất đai hiện hành? Hãy đánh giá các quy định này dưới khía cạnh triển khai trên
thực tế?

Phương thức
tiếp cận đất đai
Chủ thể đầu tư trong nước Chủ thể đầu tư nước ngoài

Giao đất không Điều 52 không có cơ chế

thu tiền sử
-Thường mục đích sử dung đất
dụng đất
của họ hướng tới phục vụ cho
những lợi ích chung của cộng
đồng, xã hội; QP-AN hoặc lợi
ích của một nhóm người trong
xã hội

- Thường ko nhằm mục đích lợi

nhuận

Giao đất có thu Khoản 2, khoản 4 Điều 55 Người Việt Nam định cư ở
tiền sử dụng nước ngoài, doanh nghiệp có
-Mục đích sử dụng đất để tìm
đất vốn đầu tư nước ngoài được
kiếm lợi nhuận trong quá trình
giao đất để thực hiện dự án
sử dụng nhưng ko lựa chọn hình
đầu tư xây dựng nhà ở để bán
thức cho thuê đất
hoặc để bán kết hợp cho thuê;
-Phải thực hiện nghĩa vụ tài
chính cho toàn bộ thời gian được
 phép sử dụng đất ngay từ khi có
quyết định giao đất. Vì phải thực
hiện nghĩa vụ tài chính về QSD
đất một lần cho NN ngay từ ban
đầu khi chưa tiến hành đầu tư,
chưa có lợi nhuận thu về nên xu
hướng chung là NN dành cho
những đối tượng này những
quyền và lợi thế mở rộng trong
quá trình sử dụng.
Cho thuê đất Khoản 1 Điều 56 trừ điểm đ,e,g
- Mục đích sử dụng nhằm
tìm kiếm lợi nhuận
- Được lựa chọn hình thức
trả tiền dựa trên cơ sở
năng lực tài chính, mục
đích và chiến lược đầu tư
- Tổ chức kinh tế, người Việt
Nam định cư ở nước ngoài,
doanh nghiệp có vốn đầu tư
nước ngoài sử dụng đất để
thực hiện dự án đầu tư sản
xuất nông nghiệp, lâm nghiệp,
nuôi trồng thủy sản, làm
muối; đất sản xuất, kinh
doanh phi nông nghiệp; đất
xây dựng công trình công
cộng có mục đích kinh doanh;
đất để thực hiện dự án đầu tư
nhà ở để cho thuê;
-Tổ chức kinh tế, tổ chức sự
nghiệp công lập tự chủ tài
chính, người Việt Nam định
cư ở nước ngoài, doanh
nghiệp có vốn đầu tư nước
ngoài sử dụng đất xây dựng
công trình sự nghiệp;
-Tổ chức nước ngoài có chức
năng ngoại giao sử dụng đất
 để xây dựng trụ sở làm việc.

Nhận chuyển Không thông qua các quyết định DN có vốn đầu tư nước ngoài,
nhượng quyền HC của cqnn có thẩm quyền về người VN định cư ở nước
sử dụng đất giao đất, cho thuê đất mà đc NN ngoài nhận chuyển nhượng, đi
hoặc chuyển cho phép nhận chuyển nhượng thuê, đi thuê lại đất trong khu
mục đích sử từ các cá nhân, tổ chức khác công nghiệp, khu kinh tế và
dụng đất bằng HĐ chuyển nhượng (NN khu công nghệ cao để đầu tư.
chỉ xem xét điều kiện chủ thể
xem có đủ khả năng và năng lực
để khai thác và sử dụng đất đúng
quy hoạch đã dc xét duyệt) hoặc
bằng VB chấp thuận của UBND
tỉnh về việc chuyển mục đích sử
dụng đất

* Nhận xét về hai phương thức tiếp cận đất đai của các chủ thể đầu tư:

- Cơ chế “một giá” chung khi cho thuê thể hiện sự bình đẳng giữa các chủ thể đầu
tư

- Quyền tiếp cận đất đai của doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được pháp luật
mở rộng hơn, bao gồm quyền: Thuê đất, thuê lại đất trong khu công nghiệp, khu chế
xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế;Nhà nước cho thuê đất đã giải phóng mặt bằng
hoặc đất do tổ chức đang quản lý không phải giải phóng mặt bằng để thực hiện dự án
đầu tư sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối; đất sản xuất,
kinh doanh phi nông nghiệp; đất xây dựng công trình công cộng có mục đích kinh
doanh, đất để thực hiện dự án đầu tư nhà ở để cho thuê; giao đất để thực hiện dự án
nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê; nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất của
tổ chức kinh tế trong nước để thành lập doanh nghiệp liên doanh; nhận chuyển nhượng
vốn đầu tư là giá trị quyền sử dụng đất để thực hiện dự án sản xuất, kinh doanh phi
nông nghiệp; nhận chuyển nhượng dự án đầu tư theo quy định của pháp luật về đầu tư,
pháp luật về kinh doanh bất động sản; sử dụng đất thông qua việc chuyển đổi công ty,
chia tách, hợp nhất, sáp nhập doanh nghiệp.

- Quyền tiếp cận đất đai của doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài bị hạn chế
trong trường hợp nhận chuyển nhượng đất: chỉ được Nhà nước giao đất, cho thuê đất
hoặc thông qua nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm
công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế, khu đô thị mới để thực
hiện dự án đầu tư.

*Đánh giá

Ưu điểm

- Tăng cường tính công khai, minh bạch, dân chủ, khả thi trong sử dụng đất. Tăng
cường vận hành quan hệ đất đai theo cơ chế thị trường, tiến tới xóa bỏ bao cấp trong
quản lý, khắc phục tình trạng xin cho thông qua thu hẹp trường hợp giao đất
- Tạo nhiều lựa chọn cho nhà đầu tư tìm kiếm mặt bằng sản xuất kinh doanh
- Thu hút nguồn vốn lớn của nhà đầu tư nc ngoài vào thị trg bất động sản, góp phần
thúc đẩy thị trường này phát triển mạnh mẽ

Hạn chế

- Điều 58 đã tạo điều kiện cho lợi ích nhóm. Sự cạnh tranh giữa các nhà đầu tư
không dựa vào thực chất bằng năng lực, trí tuệ sáng tạo mà bằng những “tiêu chí”, “có
năng lực tài chính”. Đó là hiện tượng đất giao cho các dự án không qua đấu giá, mà
 thông qua cơ chế xin - cho giữa nhà đầu tư và một số người có chức, quyền liên quan,
dẫn đến hệ quả chỉ nhà đầu tư được hưởng lợi cực lớn. Đây là những biểu hiện của sự
thiếu công khai, minh bạch.
- Mặt khác, việc lạm dụng hình thức giao đất, cho thuê đất thu tiền sử dụng đất một
lần, sẽ khuyến khích các địa phương tăng cường giao đất, cho thuê đất để có ngân sách
cho các đầu tư khác, dẫn đến thiếu hụt nguồn thu khi không còn đất để giao, cho thuê
hoặc khi thị trường bất động sản trầm lắng, không có giao dịch.
- Chưa có quy định cụ thể về hình thức, cơ chế tích tụ đất đai
- Nhà đầu tư nước ngoài không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ
phía tổ chức, hộ gia đình, cá nhân Việt Nam. Do đó, nhà đầu tư nước ngoài chỉ có cơ
hội duy nhất tiếp cận đất đai từ Nhà nước, hạn chế các quyền chuyển quyền sử dụng
đất trong thị trường thứ cấp.
- Việc giao đất theo hình thức đấu giá quyền sd đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất
chưa được triển khai thực hiện nghiêm túc, phổ biến vẫn là giao đất theo hình thức chỉ
định, chủ đầu tư chạy xin cho để có đc dự án hưởng lợi cực lớn.
- Hiện nay, việc tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sd đất k đảm
bảo tính công khai, minh bạch trong chi và thu ngân sách do k bóc tách hai giai đoạn
kho tàng rất thấp theo giá UBND tỉnh ban hành. Điều này tạo điều kiện cho tham ô,
tham nhũng trong lĩnh vực đất đai.
23. Hãy phân tích các phương thức trao quyền sử dụng đất của Nhà nước cho
người sử dụng theo quy định của pháp luật đất đai hiện hành?

Ở nước ta, đất đai thuộc sở hữu toàn dân do NN đại diện chủ sở hữu, NN không trực tiếp
sử dụng đất mà trao quyền sử dụng đất cho các tổ chức, cá nhân, hộ gia đình sử dụng ổn
định, lâu dài. Theo Điều 17 Luật đất đai năm 2013 thì Nhà nước trao quyền sử dụng đất
cho người sử dụng đất thông qua các hình thức sau:
 - Quyết định giao đất không thu tiền sử dụng đất, giao đất có thu tiền sử dụng đất;
- Quyết định cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm, cho thuê đất thu tiền thuê đất
một lần cho cả thời gian thuê;
- Công nhận quyền sử dụng đất.

* Giao đất:
- Là việc… (khoản 7 Điều 3 Luật đất đai 2013)
- Giá trị pháp lý của việc giao đất: Hoạt động giao đất của NN làm phát sinh QSD đất
thông qua một quyết định hành chính, cụ thể là quyết định giao đất của UBND cấp tỉnh
hoặc UBND cấp huyện đối với mỗi đối tượng thuộc thẩm quyền của Luật đất đai
- Đối tượng của quan hệ giao đất: quy định cụ thể tại Điều 54, 55 Luật đất đai => Các đối
tượng được giao đất được quy định rõ ràng với các điều kiện chặt chẽ. So với quy định
của Luật Đất đai năm 2003, Luật Đất đai 2013 quy định thu hẹp các trường hợp được
Nhà nước giao đất và chuyển sang cho thuê đất. Quy định này nhằm đảm bảo sự bình
đẳng hơn trong việc tiếp cận đất đai của các thành phần kinh tế, đặc biệt là giữa nhà đầu
tư trong nước và nhà đầu tư nước ngoài, đảm bảo sử dụng đất tiết kiệm, hiệu quả
- Do tính chất đặc thù của chế độ sở hữu toàn dân về đất đai ở nước ta nên đối tượng của
hoạt động giao đất là tài sản đặc biệt – đất đai thuộc sở hữu toàn dân, không thuộc sở hữu
của bên giao là NN, vì vậy hoạt động giao đất của NN phải tuân thủ theo các quy định PL
về điều kiện, thẩm quyền, hình thức, trình tự thủ tục,... giao đất
- Giao đất bao gồm 2 hình thức:
+ Giao đất có thu tiền sử dụng đất: Điều 55
=> Chính sách sách sử dụng đất đai phải trả tiền là chính sách tiến bộ, phù hợp với đường
lối mới quản lý đất đai theo cơ chế thị trường, NN có nguồn thu ngân sách từ đất, huy
động được nguồn vốn để đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng phục vụ sự nghiệp công nghiệp
hóa, hiện đại hóa đất nước. Mặt khác, chính sách giao đất có thu tiền sử dụng sẽ tạo được
sự công bằng giữa NSD đất với nhau, giữa người trực tiếp lao động sản xuất với NSD đất
vào mục đích kinh doanh. Nếu như trước đây áp dụng cơ chế sản xuất tập trung cùng
làm, cùng hợp thì NN giao đất không cần thu tiền sử dụng đất nhưng khi chuyển đổi sang
cơ chế thị trường, phương pháp sử dụng đất của mỗi NSD đất khác nhau, lợi ích thu được
khác nhau và NSD đất nhiều thì phải đóng góp nhiều hơn cũng như sử dụng đất đai thu
được lợi ích nhiều hơn cần phải đóng tiền sử dụng đất cao hơn là hoàn toàn hợp lý. Đồng
thời, sử dụng đất phải trả tiền sẽ khuyến khích NSD đất sử dụng đất đai hợp lý, tiết kiệm,
hiệu quả. Nguồn tài nguyên đất đai được xác định rõ giá trị sẽ góp phần tác động tới ý
thức, trách nhiệm từ phía NSD đất, đất đai sẽ được sử dụng kinh tế hơn
- Giao đất không thu tiền sử dụng đất: Điều 54
=> Đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do đó những trường hợp sử dụng đất vì mục đích XH,
không nhằm kinh doanh; tạo ra giá trị và cả XH được hưởng lợi thì NN sẽ giao đất không
tiền sử dụng đất là hoàn toàn hợp lý.
* Cho thuê đất:
- Là việc… (khoản 8 Điều 3)
- Giá trị pháp lý của việc cho thuê đất: Hoạt động cho thuê đất của NN làm phát sinh
quyền sử dụng đất thông qua Hợp đồng
- Về đối tượng của quan hệ cho thuê đất: Đối tượng được NN giao đất sẽ được cân nhắc
hơn theo các quy định của Luật đất đai (Điều 54, 55). Tuy nhiên đối với hình thức NN
cho thuê đất, đối tượng cho thuê đất bao gồm tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong nước; tổ
chức, cá nhân nước ngoài và người VN định cư ở nước ngoài có nhu cầu sử dụng đất
(Điều 58) => Thông qua hình thức cho thuê đất, mọi đối tượng sử dụng đất có cơ hội
bình đẳng hơn khi có nhu cầu sử dụng đất
- Do tính chất đặc thù của chế độ sở hữu toàn dân ở nước ta nên đối tượng của hoạt động
thuê đất là đất đai – tài sản đặc biệt không thuộc sở hữu của bên cho thuê là NN mà thuộc
sở hữu toàn dân. NN với vai trò đại diện của chủ sở hữu toàn dân về đất đai được giao
thực hiện quyền định đoạt đất đai thông qua việc cho thuê đất; vì vậy, hoạt động cho thuê
đất của NN phải tuân thủ theo các quy định của PL về điều kiện, thẩm quyền, hình thức,
trình tự, thủ tục,... cho thuê đất
- Cho thuê đất bao gồm 2 hình thức:
+ Cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm
+ Cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê
=> Điều 56 đã liệt kê chi tiết các chủ thể, các mục đích sử dụng đất để có thể áp dụng các
hình thức thuê đất, các chủ thể tùy vào mục đích sử dụng đất, tùy vào khả năng tài chính
của mình mà có thể lựa chọn một trong 2 hình thức trước khi đề nghị NN giao đất hoặc
có thể sửa đổi xin chuyển hình thức cho thuê đất khi đã đưa đất đai vào sử dụng sao cho
phù hợp với PL và phù hợp với tình hình sử dụng đất của mình. Theo quy định PL, việc
cho thuê đất trả tiền hằng năm chỉ áp dụng bắt buộc đối với các trường hợp thuộc khoản 2
Điều 58. Những trường hợp được thuê đất còn lại đều có thể được lựa chọn một trong 2
hình thức.
=> 2 hình thức có một số khác biệt, trong đó quan trọng nhất là hình thức trả tiền và
quyền, nghĩa vụ của bên thuê đất: Về hình thức trả tiền, đúng như tên gọi, nếu được cho
thuê đất trả tiền 1 lần thì NSD đất phải trả tiền một lần cho cả thời gian thuê tính theo giá
thuê ghi trong hợp đồng. Thuê đất trả tiền hằng năm thì NSD đất sẽ căn cứ theo hợp đồng
thuê đất hằng năm, đến kỳ trả tiền thuê đất thì sẽ nộp vào ngân sách số tiền thuê đất được
chia đều trong cả khoảng thời gian thuê, giảm áp lực lên NSD đất. Tuy nhiên đối với hình
thức thuê đất trả tiền thuê đất 1 lần thì NSD đất có nhiều quyền lợi hơn, do ngay từ khi
bắt đầu họ có nghĩa vụ lớn hơn. Cụ thể, đối với NSD đất thuê trả tiền thuê đất hằng năm
không được thực hiện các quyền chuyển nhượng, thế chấp, tặng cho, góp vốn... bằng
QSD đất mà chỉ được thực hiện đối với tài sản trên đất trong khi NSD đất thuê đất trả tiền
một lần có thể được thực hiện 1 số quyền liên quan đến QSD đất trong phạm vi PL cho
phép
* Công nhận quyền sử dụng đất:
- Là việc… (khoản 9 Điều 3)
- Hoạt động NN công nhận QSD đất được thực hiện thông qua một quyết định hành
chính, QSD đất phát sinh phụ thuộc vào ý chí chủ quan của NN là đại diện chủ sở hữu
toàn dân về đất đai
- Qua việc cấp GCN QSD đất, QSH nhà ở và tài sản gắn liền với đất đối với người đang
sử dụng đất ổn định mà không có nguồn gốc được NN giao đất, cho thuê đất, NN thể hiện
sự công nhận của mình đối với QSD đất cho họ. Các điều kiện theo quy định của PL đất
đai hiện hành để NN xét, công nhận QSD đất cho các hộ gia đình, cá nhân được quy định
tại Điều 100, 101 Luật đất đai; Nghị định 43/2014/NĐ-CP.

24. Với tốc độ đô thị hóa, công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước đã và đang diễn
ra nhanh chóng hiện nay thì tất yếu dẫn đến một diện tích lớn đất nông
nghiệp sẽ được Nhà nước quy hoạch chuyển sang mục đích phi nông nghiệp
để phục vụ cho các mục đích nêu trên. Tuy nhiên, để diện tích đất nông
nghiệp không bị giảm sút nghiêm trọng, đảm bảo tư liệu sản xuất cho người
nông dân, tạo nguồn sống, việc làm ở các vùng nông thôn, pháp luật đất đai
hiện hành quan tâm, chú trọng tới việc bảo vệ nghiêm ngặt quỹ đất nông
nghiệp. Bằng kiến thức đã học và quan sát thực tiễn, Anh (Chị) hãy bình luận
nhận định nêu và cho biết rõ quan điểm của mình?
 Nhận định nêu trên thể hiện nguyên tắc Nhà nước ưu tiên và bảo vệ quỹ đất nông
nghiệp
Nguyên tắc đặc biệt ưu tiên đối với đất nông nghiệp là nguyên tắc cơ bản của ngành
luật đất đai
a. Cơ sở lý luận
Đất nông nghiệp được quy định tại Điều 10 nhằm thể hiện sự quan tâm đặc biệt của
NN đối với nhóm đất nông nghiệp so với các loại đất khác. => Định hướng quá trình
xây dựng các quy định pháp luật liên quan đến quỹ đất nông nghiệp, cốt yếu tạo ra nền
tảng pháp lí an toàn để vừa bảo vệ, vừa giữ gìn, vừa phát triển đất nông nghiệp một
cách hiệu quả trong các giai đoạn khác nhau.
Xuất phát từ điều kiện kinh tế, xã hội và hiện trạng sử dụng đất hiện nay
- Trong lĩnh vực kinh tế: đất nông nghiệp đóng vai trò vô cùng quan trọng
đối với nền kinh tế nông nghiệp. Đất đai là tư liệu sản xuất đặc biệt: vừa là tư
liệu, vừa là đối tượng lao động trong lực lượng sản xuất. Đất đai là tư liệu sản
xuất đặc biệt vì các loại tư liệu sản xuất khác thì con người có thể tạo ra và thay
thế được, còn đất đai con người không thể tạo ra và không thể thay thế được. Đất
nông nghiệp là loại đất phù hợp cho trồng cây lương thực, cây hoa màu và chỉ
trồng trên đất nông nghiệp thì mới cho hiệu quả cao đảm bảo cho sự tồn tại, duy
trì và phát triển của các loại cây lương thực thực, hoa màu. Phát triển kinh tế
nông nghiệp chủ yếu do quỹ đất nông nghiệp.
- Trong lĩnh vực chính trị xã hội: VN là nước có bình quân đầu người về đất
nông nghiệp thuộc loại thấp nhất TG: 1000m2/người (Tg: 4000m2/ng)
70% dân số tập trung ở vùng nông thôn, sống chủ yếu dựa vào nghề nông
Theo báo cáo của Bộ Tài nguyên và Môi trường, việc chuyển diện tích đất trồng lúa,
đặc biệt là đất trồng lúa có khả năng nông nghiệp cao sang sử dụng vào mục đích phi
nông nghiệp chưa được cân nhắc một cách đầy đủ. Những khu công nghiệp, đô thị đa
phần đều sử dụng quỹ đất "bờ xôi, ruộng mật". Nhiều diện tích đất chuyên trồng lúa nước
đã bị thu hồi, san lấp mặt bằng nhưng vẫn bỏ hoang, không xây dựng công trình. Mặt
khác, Việt Nam được dự báo là một trong năm quốc gia chịu ảnh hưởng nặng nhất của
tình trạng nước biển dâng cao do biến đổi khí hậu.
Theo Báo cáo của Viện Khoa học Khí tượng thủy văn và Môi trường về "Kịch bản
biến đổi khí hậu và nước biển dâng của Việt Nam", nếu nhiệt độ tăng thêm 2°C, mực
nước biển dâng cao thêm 1m thì trong 100 năm tới vùng đồng bằng Sông Cửu Long sẽ
có 1,5 - 2,0 triệu ha, vùng đồng bằng Sông Hồng có 0,3 - 0,5 triệu ha đất nông nghiệp
(chủ yếu là đất lúa) bị ngập hoặc nhiễm mặn không thể trồng lúa được.
➔Đất đai là điều kiện sống còn của một bộ phận dân cư, chính sách về đất nông
nghiệp có ảnh hưởng to lớn đến đại bộ phận người dân VN trên nhiều mặt như lao
động việc làm, văn hoá, an sinh xã hội,…
➔Vc chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp cần được xem xét trong
mọi điều kiện cụ thể, nhằm bảo đảm ổn định, thỏa đáng lợi ích của nông dân. Đây là
nguy cơ tiềm ẩn dễ phát sinh mất an toàn xã hội, do vậy phải quản lý chặt chẽ và có
chính sách đầu tư cải tạo, nâng cao hiệu quả sử dụng đất nông nghiệp.
➔Để đảm bảo an ninh lương thực quốc gia, đáp ứng nhu cầu về lương thực thực
phẩm cho xh
b. Nội dung nguyên tắc:
Việc quản lí và sử dụng đất phải hướng tới mục đích:
- Hạn chế việc chuyển đất nông nghiệp sang các mục đích khác
Nghiêm cấm mở rộng tùy tiện các khu dân cư từ đất nông nghiệp, hạn chế lập vườn
từ đất trồng lúa.
- Bảo vệ nghiêm ngặt các loại đất nông nghiệp có giá trị kinh tế cao, là nguồn
sống, nguồn việc làm của các hộ nông dân. Nếu lấy đất nông nghiệp sang các mục đích
khác phải tuân thủ nghiêm ngặt quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà
nước có thẩm quyền xét duyệt.
- Khuyến khích và có chính sách đầu tư hợp lí để nâng cao hiệu quả sử dụng đất
nông nghiệp, khai hoang, khẩn hoá để tiếp tục mở rộng diện tích đất nông nghiệp.
 - Các quy định của PL đất đai và các chính sách về NN luôn dành sự ưu tiên đối
với việc phát triển NN, nông thôn và nông dân:
NN có chính sách tạo đk cho người làm nông nghiệp nuôi trồng tạo điều kiện cho
người làm nông nghiệp, nuôi trồng thủy sản có đất để sản xuất
NN có quy định cụ thể về đất trồng lúa nước, điều kiện nhận chuyển nhượng đất
trồng lúa nước và nghiêm cấm mọi hành vi chuyển mục đích từ loại đất này sang sd
vào mục đích khác.
c. Biểu hiện cụ thể của nguyên tắc:

Thứ nhất, Nhà nước hạn chế đến mức thấp nhất việc chuyển đổi đất nông nghiệp
sang sử dụng với mục đích khác hoặc từ loại đất không thu tiền sang loại đất có thu
tiền phải đúng quy hoạch và kế hoạch được cơ quan NN có thẩm quyền phê duyệt
(Điều 57). Ngược lại, khi người sử dụng chuyển từ đất trồng cây lâu năm, đất trồng
rừng, đất nuôi trồng thuỷ sản sang đất chuyên sản xuất nông nghiệp.

Việc thể chế hóa các quy định thể hiện nguyên tắc Ưu tiên bảo vệ và phát trồng lúa
nước, chuyển từ đất phi nông nghiệp thành đất nông nghiệp… thì ko phải xin phép-
>khuyến khích việc mở rộng quỹ đất nông nghiệp.

Đất nông nghiệp do cộng đồng dân cư sử dụng không được chuyển qua sử dụng với
mục đích khác theo quy định tại điểm b khoản 3 điều 131 Luật Đất đai 2013. Đất trồng
lúa theo quy định tại điều 134 hạn chế chuyển sang sử dụng với mục đích phi nông
nghiệp. Để thực hiện việc chuyển đổi cần phải có tầm nhìn xa và xem xét đến nhiều
khía cạnh khác để giữ gìn và hạn chế đến mức thấp nhất quỹ đất nông nghiệp bị
chuyển đổi.

Tốc độ đô thị hoá ở VN đã và đang diễn ra nhanh chóng -> quỹ đất nông nghiệp
đang dần bị thu hẹp lại với tốc độ nhanh và quy mô lớn, -> quy luật khách quan-> PL
không ngăn cấm việc chuyển đổi đất nông nghiệp mà chỉ hạn chế mức thấp nhất việc
chuyển đổi đất nông nghiệp.

Thứ hai, Nhà nước có quy định cụ thể về đất chuyên trồng lúc nước, điều kiện nhận
chuyển nhượng đất trồng lúa nước và nghiêm cấm mọi hành vi chuyển đổi mục đích từ
loại đất này sang sử dụng vào mục đích khác khi chưa được sự đồng ý của cơ quan
NN có thẩm quyền (Điều 134) và khoản 2, 3 điều 191. Do giá trị sử dụng của đất trồng
lúa phụ thuộc chủ yếu vào yếu tố tự nhiên (chất lượng đất đai, vào độ màu mỡ, phì
nhiêu của đất) nên NN không chỉ đang xiết chặt và hạn chế việc chuyển mục đích sử
dụng đất trống lúa tại các địa phương và còn quy định trực tiếp trách nhiệm của người
sử dụng đất trồng lúa.
Thứ ba, đối với tổ chức, hộ gia đình và cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp được
NN giao đất nông nghiệp sử dụng trong hạn mức thì không phải nộp tiền sử dụng đất
(Điều 54 Luật Đất đai 2013), nếu sử dụng vào mục đích khác phải xin phép chuyển
mục đích sử dụng đất và trả tiền sử dụng đất ->bảo đảm cho người nông dân có đất đai
để sản xuất, đảm bảo sử dụng đất nông nghiệp một cách hiệu quả, phục vụ các mục
tiêu kinh tế, chính trị, xã hội của nước ta.
Nội dung này thể hiện được sự quan tâm của nhà nước trong việc khuyến khích
người sử dụng đất sử dụng đất nông nghiêp vào sản xuất.Ở nước ta đất nông nghiệp sử
dụng với quy mô không giống nhau ở từng địa phương,có thể tập trung hoặc manh
mún. Do đó việc quy định hạn mức sử dụng đất nông nghiệp không phải nộp tiền sử
dụng (Điều 129 Luật Đất đai năm 2013 ) có ý nghĩa rất cần thiết, tạo cho người sử
dụng đất tâm lý tốt, khuyến khích được việc tăng gia sản xuất.
Đối với đất thu hồi vi mục đích quốc phòng, an ninh hoặc phát triển kinh tế xã hội
vì lợi ích cộng đồng thì được bồi thường chi phí đầu tư ( Điều 76, Điều 77 Luật Đất
Đai năm 2013 ), chính sách hỗ trợ của nhà nước khi thu hồi đất ( Điểm b khoản 2 điều
83 Luật Đất đai 2013).
Như chúng ta nhận thấy phần lớn nông nghiệp nước ta phụ thuộc nhiều vào yếu tố
tự nhiên,người nông dân phải đối mặt với nhiều khó khăn chẳng hạn các loại thuế,
được mùa mất giá, được giá mất mùa,...Nếu như nhà nước không quan tâm tạo điều
kiện cho người sử dụng đất nông nghiệp thì có lẽ sẽ có một cơ số người không dám
mạnh dạn đầu tư vào nông nghiệp, họ sẽ tính đến việc chuyển đất sang mục đích sử
dụng khác.Vậy nên theo những quy định nêu trên chắc chắn phần nào giảm bớt gánh
nặng cho người sử dụng đất rất nhiều.Từ đó tạo tâm lý yên tâm cho người sử dụng
bám đất sản xuất và khai thác có hiệu quả tốt nhất
Thứ tư, không được tùy tiện mở rộng khu dân cư trên đất nông nghiệp, hạn chế việc
lập mới trên đất trồng lúa (Khoản 4 điều 143).
Chỗ ở cho người dân nông thôn cần phải tận dụng khu dân cư sẵn có, hạn chế mở
rộng khu dân cư trên đất nông nghiệp.Thực tiễn cho thấy, nước ta là một nước đang
phát triển và đang trên đà công nghiệp hóa – Hiện đại hóa ,việc lấn chiếm đất sử dụng
cho nông nghiệp để sử dụng cho mục đích xây dựng các công trình đô thị là không
tránh khỏi.Và đô thị hóa ngày càng cao dẫn tới việc thiếu đất ở do đó nông nghiệp phải
có những biện pháp nhằm dung hòa và sắp xếp lại trât tự này, đảm bảo người dân có
đủ đất để ở nhưng không lấn chiếm phần đất nông nghiệp.
 Thứ năm, Nhà nước thực hiện chính sách khuyến khích và tạo điều kiện cho các hộ
gia đình, cá nhân, tổ chức khai hoang, phục hóa, lấn biển, phủ xanh đất trống, đồi núi
trọc... để mở rộng diện tích đất nông nghiệp( Khoản 2 điều 9).

- Quyền lợi người đi khai hoang đã được quy định tại các văn bản hướng dẫn thi
hành như theo điều 22 Nghị Định 43/2014/ NĐ-CP hướng dẫn thi hành luật Đất đai
2013.
- Khuyến khích mở rộng thêm từ vốn đất chưa sử dụng vào mđ NN

Nước ta có nhiều diện tích đất chưa được sử dụng vào đúng mục đích hoặc chưa
được sử dụng.Những phần diện tích này nếu được đưa vào sử dụng đúng mục đích
theo quy hoạch sẽ góp phần phát triển quỹ đất nông nghiệp lên về cả chất và lượng,
mang lại những tín hiệu tích cực cho nền nông nghiệp nước ta. Bởi vậy cho nên trong
những năm qua nhà nước hỗ trợ tạo điều kiện khai hoang phục hóa, tạo ruộng bậc
thang cho một số địa phương như Điện Biên, Hà Giang,…

Ngoài những nội dung cơ bản trên Nhà nước còn có những quy định riêng về chính
sách bảo vệ đất trồng lúa, quy định cụ thể tại khoản 3 điều 134 Luật Đất đai năm 2013.
Miễn giảm tiền sử dụng đất tiền thuê đất đối với hộ gia đình cá nhân, là dân tộc thiểu
số sử dụng đất để sản xuất nông nghiệp. Khuyến khích sử dụng những vùng đất có khả
năng làm muối để sản xuất muối quy định tại khoản 3 điều 138 Luật Đất đai năm
2013,...

=> khuyến khích bve và phát triển quỹ đất nông nghiệp; hạn chế việc sử dụng lãng
phí, làm thu hẹp diện tích đất triển quỹ đất nông nghiệp được thực hiện theo 3 hướng
chủ yếu, gồm:

● Tích cực khai hoang mở rộng ruộng đồng từ vốn đất chưa có khả năng sử dụng
trong nông nghiệp.
● Coi trọng việc thâm canh, tăng vụ, chuyển đổi cơ cấu mùa vụ trên diện tích hiện
có.
● Phát triển kỹ thuật nhằm khắc phục tình trạng đất nông nghiệp bị thoái hóa chất
lượng.

Với các quy định nêu trên, bên cạnh việc hạn chế tới mức tối đa mọi hành vi chuyển
mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang mục đích khác thì việc khuyến khích mở rộng
thêm từ vốn đất chưa sử dụng vào mục đích nông nghiệp là rất quan trọng.
d. Nhận định, đánh giá về việc thực hiện nguyên tắc
 Việc áp dụng nguyên tắc này đã đem lại những hiệu quả rõ rệt như sau:
Trước hết, nhờ nguyên tắc này nên nước ta đã hạn chế đến thấp nhất việc chuyển
đổi đất nông nghiệp sang sử dụng vào mục đích khác. Tăng thêm được vốn đất nông
nghiệp nhờ các chính sách như khai hoang….Và cũng nhờ việc tăng thêm được vốn
đất nông nghiệp nên nhờ đó cũng làm tăng số lượng lương thực, thực phẩm, đáp ứng
nhu cầu trong nước cho dân cư cũng như đạt được những chỉ tiêu về xuất khẩu hàng
năm.
Bên cạnh việc tăng tổng lượng lương thực thực phẩm thì còn phần nào tạo điều kiện
có việc làm cho người dân nông thôn.Và cuối cùng, việc bảo vệ và phát triển quỹ đất
nông nghiệp một phần cũng góp phần phủ xanh đất trống đồi trọc , giúp cải thiện, bảo
vệ môi trường của chúng ta.
Tuy nhiên, việc thực thi nguyên tắc này vẫn còn tồn tại một số bất cập:
Thứ nhất, người dân tự ý chuyển đổi đất nông nghiệp sang làm đất ở, xây cất nhà
cửa. Dân số gia tăng mạnh dẫn đến việc cần thêm đất phục vụ nhu cầu ăn ở, sinh hoạt.
Tuy nhiên, diện tích đất luôn luôn cố định, việc nhu cầu đất ở tăng mà nguồn cung
không đổi khiến diện tích đất ở không đủ đáp ứng nhu cầu thực tế, giá đất ở theo đó
tăng lên. Nếu như đất nông nghiệp có giá rất rẻ, thì giá đất ở lại lớn gấp chục lần, thậm
chí có thể cả trăm lần. Một người nông dân quanh năm làm ruộng mà thu nhập vẫn ở
mức thấp trong khi bán đi mảnh đất hoặc căn nhà thu lại được cả tiền tỷ, mà việc này
không hề vất vả, nên người nông dân sẵn sàng xây nhà trên đất nông nghiệp để ở hoặc
bán đi kiếm tiền.
Thứ hai, việc chuyển đổi cơ cấu kinh tế ở nông thôn diễn ra chậm chạp, quá trình
công nghiệp hóa còn chưa thúc đẩy sự phát triển của công nghiệp, nông thôn theo
hướng hiện đại. thực tế phát triển ở nước ta thời gian qua cho thấy, việc chuyển đổi cơ
cấu kinh tế ở nông thôn diễn ra rất chậm chạp, chủ yếu dưới dạng làng nghề, phân tán
rải rác khắp nơi với quy mô nhỏ và công nghệ đơn giản. công nghiệp hoá đã góp phần
đô thị hoá nông thôn nhiều hơn là hiện đại hoá nông nghiệp, nông thôn. Người dân có
xu hướng đi làm cho các khu công nghiệp, bỏ hoang ruộng đất khiến đất dần dần mất
đi giá trị nông nghiệp.
 Thứ ba, Tình trạng người nông dân bỏ ruộng, trả lại đất nông nghiệp cho chính
quyền địa phương ngày càng gia tăng nguyên nhân do thu nhập từ canh tác nông
nghiệp của nông dân thấp, không đủ trang trải chi phí sinh hoạt hàng ngày và giá vật tư
đầu vào như giá phân bón, giá lúa giống,...và cùng các khoản đóng góp ở nông thôn
cao, giá bán nông sản ngày một giảm, không thể cạnh tranh với nông sản nhập khẩu
cũng khiến nhiều nông dân bỏ ruộng, trả lại đất nông nghiệp đi tìm việc làm khác cho
thu nhập cao hơn.
Thứ tư, các khu công nghiệp, khu chế xuất, khu đô thị ra đời ào ạt, quá trình đó làm
giảm số lượng đất sản xuất nông nghiệp, làm tăng số nông dân không có đất canh tác,
dẫn đến tình trạng thất nghiệp ngày càng lớn, tạo ra áp lực về lao động, việc làm ở
nông thôn. Ở những tỉnh có tốc độ công nghiệp hoá nhanh, các khu công nghiệp ra đời
hàng loạt, đất nông nghiệp bị chuyển đổi mục đích sử dụng sang phát triển công
nghiệp và xây dựng kết cấu hạ tầng ngày càng nhiều. Diện tích đất nông nghiệp bị thu
hồi phần lớn là vùng đất tốt, có cơ sở hạ tầng thuận lợi cho việc canh tác, lại thường
tập trung vào một số xã có mật độ dân số cao. Việc thu hồi đất nông nghiệp làm ảnh
hưởng tới cuộc sống của người lao động nông nghiệp.
Thứ năm, lãng phí đất nông nghiệp bắt nguồn từ việc lỏng lẻo trong khâu giám sát
thực hiện dự án đầu tư. Việc lãng phí đất đai do tình trạng quy hoạch treo quá lâu, dự
án thiếu tính khả thi,... là điều phổ biến, nhiều khu công nghiệp có tỷ lệ lấp đầy rất
thấp. Đất nông nghiệp sau khi được thu hồi lại bị bỏ hoang do dự án bị chậm tiến độ,
hoặc không sử dụng hết diện tích đất. Phần đất bỏ hoang sau đó rất khó có thể tái sử
dụng làm đất nông nghiệp, bởi đất lúc đó đã không còn màu mỡ do không được chăm
sóc, bị phủ hóa chất,...
Thứ sáu, tình hình môi trường ô nhiễm báo động khiến đất không thể sử dụng cho
mục đích nông nghiệp. Hóa chất độc hại thải ra từ các khu công nghiệp ảnh hưởng
nghiêm trọng đến môi trường xung quanh, làm cây cối chết hoặc không thể phát triển
khỏe mạnh. Không những thế, vấn đề quy hoạch dự án bất hợp lý khiến cho hệ thống
kênh, mương dẫn nước thải, nước tưới bị chặn lại. Những khu đất nông nghiệp dần dần
khô cạn vì thiếu nước, hoặc tràn ngập nước thải bẩn, gây ô nhiễm, hôi thối nồng nặc.
 25. Hãy chỉ rõ việc Nhà nước quyết định mục đích sử dụng đất có vai trò gì đối
với công tác quản lý nhà nước về đất đai? Cho ví dụ cụ thể để chứng minh?

a. Khái niệm:

Quản lý NN về đất đai là…

Tại Việt Nam, đất đai thuộc sở hữu toàn dân và NN là đại diện chủ sở hữu. Với tư cách
đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai, một trong những quyền đối với đất đai của NN
đó là quyết định mục đích sử dụng đất theo quy định tại Điều 13, 14 Luật đất đai 2013.
Việc NN quyết định mục đích sử dụng đất đóng vai trò vô cùng quan trọng trong công tác
quản lý NN về đất đai. Nhà nước quyết định mục đích sử dụng đất thông qua quy hoạch
sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất và cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.

b. Vai trò của việc NN quyết định mục đích sử dụng đất:
- Việc quyết định mục đích sử dụng đất đã mang lại mục đích sử dụng cụ thể cho
đất đai, biến một nguồn tài nguyên tự nhiên thành tài sản.
Bên cạnh đó, việc quyết định mục đích sử dụng đất tạo ra sự chênh lệch về chi phí đất đai
giữa từng loại đất khác nhau, nhất là đất sử dụng vì mục đích nông nghiệp và đất sử dụng
vì mục đích phi nông nghiệp.
- Việc quyết định mục đích sử dụng đất còn có ý nghĩa quan trọng trong việc xác
định chế độ pháp lý cụ thể cho từng loại đất khác nhau.
Dựa vào quyết định mục đích sử dụng đất của NN, cơ quan có thẩm quyền phải tuân thủ
các quyết định khi thực hiện các hoạt động như giao đất, cho thuê đất, cấp GCN QSD đất,
NSD đất phải sử dụng đất đúng mục đích được quyết định, và vì thế mà các chủ thể đó
phải thực hiện các hoạt động liên quan đến đất đai theo một trật tự chung thống nhất, từ
đó củng cố trật tự quản lý đất đai đã được NN xác lập.

- Tạo cơ sở cho việc NN bảo vệ quỹ đất nông nghiệp. Đồng thời việc bảo vệ quỹ đất
nông nghiệp sẽ bảo đảm nguồn lương thực, thực phẩm cho quốc gia.
Luật Đất đai 2013 quy định trong Điều 14 rằng Nhà nước quyết định mục đích sử dụng
đất thông qua quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất và cho phép chuyển mục đích
sử dụng đất. Cơ sở quy định có nghĩa là việc quyết định mục đích sử dụng đất, cho phép
chuyển mục đích sử dụng đất phải dựa vào quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất
được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt.
- giúp quỹ đất đc sd hiệu quả và bền vững và giúp NN định hướng cho việc sd đất
phù hợp với các mục tiêu phát triển của đất nước hoặc ở mỗi địa phương, ngăn ngừa tình
trạng sd đất đai một cách tùy tùy tiện, tự phát, lãng phí, kém hiệu quả.
- tránh tình trạng sd đất sai mục đích, gây thiệt hại tới nguồn tài nguyên quốc gia.
Đồng thời hạn chế tình trạng một số quan chức lạm dụng chức quyền để cố cố tình cho
phép chủ thể sd đất sai mục đích để tham nhũng gây ảnh hưởng đến quỹ đất, quyền và lợi
ích của ng dân.
c. Ví dụ:
Ông A sở hữu mảnh đất X với mdich sdung là đất nông nghiệp. Tuy nhiên do thấy tại địa
phương hoạt động kinh doanh khách sạn ptrien nên ông A đã xây ksan lên mảnh đất X để
kinh doanh. Để k bị cơ quan chức năng xử lí ông A đã hối lộ cán bộ đất đai tại địa
phương. Trong một lần thực hiện công tác thanh tra tại địa phương về lĩnh vực dd đoàn
ktra đã phát hiện sai phạm của ông A và hvi hối lộ cán bộ đất đai của đphuong. Khi đó,
quyết định mục đích sử dụng đất của cơ quan NN có thẩm quyền là cơ sở để xử lý hành vi
vi phạm của ông A và cán bộ nhận hối lộ, đảm bảo việc sử dụng đất phát huy được tiềm
năng tốt nhất là sử dụng cho mục đích sản xuất nông nghiệp, đảm bảo trật tự quản lý về
đất đai mà NN đã thiết lập.

26. Hãy phân tích các căn cứ để Nhà nước thu hồi đất do vi phạm pháp luật đất
đai của người sử dụng đất? Việc đề ra các căn cứ đó có ý nghĩa gì đối với công
tác quản lý nhà nước về đất đai?
Thu hồi đất là việc nhà nước ra quyết định hành chính để thu lại đất và quyền sử
dụng đất đang có người sử dụng, trong những trường hợp nhất định, theo quy định của
pháp luật đất đai.
Việc thu hồi đất do vi phạm pháp luật phải căn cứ vào văn bản, quyết định của cơ
quan nhà nước có thẩm quyền để xác định chính xác hành vi vi phạm pháp luật. Từ đó,
Nhà nước mới có thể tiến hành việc thu hồi đất một cách công khai, minh bạch và
chính xác. Căn cứ quy định tại Điều 64, cụ thể các căn cứ sau:

- Sử dụng đất không đúng mục đích đã được Nhà nước giao, cho thuê, công nhận
quyền sử dụng đất và đã bị xử phạt vi phạm hành chính về hành vi sử dụng đất không
đúng mục đích mà tiếp tục vi phạm;
- Người sử dụng đất cố ý hủy hoại đất: Làm biến dạng địa hình, làm suy giảm chất
lượng đất, gây ô nhiễm đất, làm mất hoặc giảm khả năng sử dụng đất theo mục đích đã
được xác định.
- Đất được giao, cho thuê không đúng đối tượng hoặc không đúng thẩm quyền;

Các trường hợp được coi là giao đất không đúng thẩm quyền gồm:

+ Người đứng đầu điểm dân cư giao đất hoặc UBND cấp xã giao đất không đúng
thẩm quyền theo quy định của pháp luật về đất đai qua các thời kỳ;
+ Tổ chức được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để sử dụng nhưng đã tự phân phối,
bố trí cho cán bộ, công nhân viên, xã viên để sử dụng làm nhà ở và các mục đích khác.
- Đất không được chuyển nhượng, tặng cho theo quy định của Luật Đất đai 2013 mà
nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho. Theo Điều 191 Luật Đất đai năm 2013, các trường
hợp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất gồm:
+ Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam
định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài không được nhận chuyển
nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất đối với trường hợp mà pháp luật không cho
phép chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất.
+ Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa, đất
rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình, cá nhân, trừ trường hợp được chuyển
mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan Nhà nước
có thẩm quyền phê duyệt.
+ Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận
chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa.
+ Hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử
dụng đất ở, đất nông nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ, trong phân khu bảo vệ nghiêm
ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng, nếu không sinh sống trong khu
vực rừng phòng hộ, rừng đặc dụng đó.
- Đất được Nhà nước giao để quản lý mà để bị lấn, chiếm;
- Đất không được chuyển quyền sử dụng đất mà người sử dụng đất do thiếu trách
nhiệm để bị lấn, chiếm;
- Người sử dụng đất không thực hiện nghĩa vụ đối với Nhà nước và đã bị xử phạt vi
phạm hành chính mà không chấp hành. Tại khoản 13 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP
quy định: Người sử dụng đất không thực hiện hoặc thực hiện không đầy đủ nghĩa vụ nộp
tiền sử dụng đất, tiền thuê đất theo quy định của pháp luật mà đã bị cơ quan Nhà nước có
thẩm quyền cưỡng chế thực hiện nghĩa vụ tài chính nhưng không chấp hành thì sẽ bị thu
hồi đất.
- Đất trồng cây hàng năm không được sử dụng trong thời hạn 12 tháng liên tục; đất
trồng cây lâu năm không được sử dụng trong thời hạn 18 tháng liên tục; đất trồng rừng
không được sử dụng trong thời hạn 24 tháng liên tục;
- Đất được Nhà nước giao, cho thuê để thực hiện dự án đầu tư:
+ Đất được Nhà nước giao, cho thuê để thực hiện dự án đầu tư mà không được sử
dụng trong thời hạn 12 tháng liên tục hoặc tiến độ sử dụng đất chậm 24 tháng so với tiến
độ ghi trong dự án đầu tư kể từ khi nhận bàn giao đất trên thực địa phải đưa đất vào sử
dụng
+ Trường hợp không đưa đất vào sử dụng thì chủ đầu tư được gia hạn sử dụng 24
tháng và phải nộp cho Nhà nước khoản tiền tương ứng với mức tiền sử dụng đất, tiền
thuê đất đối với thời gian chậm tiến độ thực hiện dự án trong thời gian này;
+ Hết thời hạn được gia hạn mà chủ đầu tư vẫn chưa đưa đất vào sử dụng thì Nhà
nước thu hồi đất mà không bồi thường về đất và tài sản gắn liền với đất, trừ trường hợp
do bất khả kháng.

* Trường hợp bất khả kháng: Theo khoản 1 Điều 15 Nghị định
43/2014/NĐ-CP trường hợp bất khả kháng ảnh hưởng đến tiến độ sử dụng đất
của dự án đầu tư đã được Nhà nước giao đất, cho thuê đất gồm:
+ Do ảnh hưởng trực tiếp của thiên tai, thảm họa môi trường;
+ Do ảnh hưởng trực tiếp của hỏa hoạn, dịch bệnh;
+ Do ảnh hưởng trực tiếp của chiến tranh;
 + Các trường hợp bất khả kháng khác do Thủ tướng Chính phủ quyết định.

=> Ý nghĩa

- Đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước đại diện chủ sở hữu. Nhà nước thực
hiện chức năng quản lý, quy hoạch việc sử dụng đất: giao đất, thu hồi đất,… sao cho phù
hợp với tình hình kinh tế, xã hội. => thể hiện quyền lực của nhà nước đồng thời cũng thể
hiện trách nhiệm của nhà nước với vai trò là đại diện chủ sở hữu => có vi phạm thì có xử
phạt ( thu hồi đất)
- Việc thu hồi này không chỉ hạn chế việc vi phạm pháp luật trong lĩnh vực đất đai
mà còn giúp Nhà nước quản lý chặt chẽ hơn vấn đề sử dụng đất, góp phần phát triển kinh
tế - xã hội.
- Giúp xiết chặt công tác thu hồi đất, đảm bảo cho việc thu hồi đất đúng theo các
quy định của pháp luật, tránh tình trạng thu hồi đất một cách tùy tiện, tràn lan, làm ảnh
hướng tới quyền và lợi ích hợp pháp của người có đất bị thu hồi.

27. Thế nào là đất sử dụng cho mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia,
công cộng? Hãy chỉ rõ điều kiện tiên quyết nào để Nhà nước được quyền thu
hồi đất của người đang sử dụng đất để sử dụng cho mục đích quốc phòng, an
ninh, lợi ích quốc gia, công cộng.

Khái niệm:
Đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh bao gồm đất sử dụng vào các mục đích
quy định tại Điều 61 của LĐĐ 2013. (Căn cứ Điều 148).
Đất sử dụng cho lợi ích quốc gia công cộng là đất sử dụng vào các mục đích được quy
định tại Điều 62. (tự chém ko có căn cứ)
Phân tích
 i. Thu hồi vì mục đích QPAN:

Theo đó, NN thu hồi trong các TH:…

*Điều kiện để nn thu hồi đất cho… căn cứ Điều 63 LĐĐ 2013:
* Điều kiện để Nhà nước được quyền thu hồi đất của người đang sử dụng đất để sử dụng
cho mục đích … phải dựa trên các căn cứ
- Dự án thuộc các trường hợp thu hồi đất quy định tại Điều 61 và Điều 62 của Luật đất
đai năm 2013; (điều kiện tiên quyết)
- Kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm
quyền phê duyệt;
- Tiến độ sử dụng đất thực hiện dự án
LDĐ 2013 đã bsung quy định về căn cứ thu hồi đất vì mục đích QPAN ngoài việc phải
thuộc các TH quy định tại điều 61 của luật còn phải căn cứ dựa trên kế hoạch sd đất hàng
năm của cấp huyện đã được CQNN có thẩm quyền phê duyệt (Điều 63) nhằm ngăn ngừa
tình trạng thu hồi đất tràn lan không đem lại hiệu quả kte vì lợi ích nhóm, lợi ích cục bộ.

ii. Thu hồi vì lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng:

- Thu hồi trong các TH quy định tại điều 62:

- Các dự án thu hồi đất phải được thể hiện trong KH SDĐ hằng năm của cấp huyện
đã được CQNN có thẩm quyền phê duyệt để làm căn cứ cho UBND cấp tỉnh, cấp
 huyện ra QĐ thu hồi đất. Nếu như nội dung này trước đây chưa quy định chi tiết
trong Luật Đất đai 2003, mà hầu như

Điều kiện tiên quyết để NN được quyền thu hồi đất của người đang sử dụng đất để
sử dụng cho mục đích quốc phòng, an ninh.

28. Hãy phân tích căn cứ để Nhà nước thu hồi đất sử dụng đất cho mục đích quốc
phòng, an ninh, phát triển kinh tế, xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng theo
quy định tại Điều 63 Luật Đất đai 2013? Giải thích rõ vì sao phải tuân thủ
căn cứ đó khi thu hồi đất?

Việc thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi
ích quốc gia, công cộng dựa trên các căn cứ được quy định tại Điều 63 Luật đất đai
năm 2013 như sau: “1. Dự án thuộc các trường hợp thu hồi đất quy định tại ..3. Tiến
độ sử dụng đất thực hiện dự án.”

 Phân tích:

- Việc thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi
ích quốc gia, công cộng phải thuộc trường hợp thu hồi đất:

+ Thu hồi đất vì mục đích quốc phòng an ninh (quy định tại Điều 61)

+ Thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng (quy
định tại Điều 62): Luật đất đai 2003 tách riêng trường hợp thu hồi đất vì lợi ích
quốc gia, lợi ích công cộng và thu hồi đất để phát triển KT-XH, quy định thiếu
chặt chẽ đối với trường hợp thu hồi đất để phát triển KT-XH dẫn đến tình trạng
thu hồi đất một cách tràn lan, tùy tiện. Để khắc phục điều này, Luật 2013 gắn
thêm “vì lợi ích quốc gia, công cộng” với trường hợp thu hồi đất để phát triển
KT-XH, góp phần hạn chế tình trạng lợi dụng việc thu hồi đất để phát triển KT-
XH tùy tiện, tràn lan tại một số địa phương vì lợi ích nhóm, lợi ích cục bộ.

=> Việc quy định rõ các trường hợp thu hồi đất là yêu cầu bắt buộc đảm bảo
tính công khai, minh bạch, dân chủ, tuân thủ pháp luật của hoạt động thu hồi.
Tránh thu hồi không có căn cứ dẫn đến tranh chấp => Chỉ được thu hồi đất nếu
như thuộc trường hợp đã quy định.

- Việc thu hồi đất phải dựa trên kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã
được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt => đây là sự bổ sung mới của Luật
2013 so với Luật 2003, bởi vì:

+ Việc thu hồi đất đang có người sử dụng nhưng không phải do họ vi phạm
pháp luật đất đai mà là để phục vụ cho mục đích của Nhà nc, của XH.
 + Hơn nữa, khi bị thu hồi đất ng sử dụng đất phải gánh chịu những thiệt thòi,
bị ảnh hưởng đến quyền và lợi ích hợp pháp như: mất nơi ăn, chốn ở, mất nghề
nghiệp,... đó là điều không ai mong muốn.

-> Vì vậy xuất phát từ bản chất của thu hồi đất để sử dụng cho mục đích an ninh-
quốc phòng nên việc thu đất sử dụng cho mục đích phát triển kinh tế xh vì lợi ích
quốc gia, công cộng phải trên cơ sở kế hoạch sd đất hằng năm của UBND cấp huyện
đã được phê duyệt. Việc dựa trên cơ sở kế hoạch sd đất hằng năm của UBND cấp
huyện sẽ:

. Giúp cho việc ng sd đất bị thu hồi đất nhưng vẫn bình ổn xã hội, đảm bảo
quyền lợi cho họ, giải quyết hài hòa mối quan hệ giữa ng đc giao đất sau thu hồi

. Đảm bảo cho đất đai được sd hợp lý, tiết kiệm.

. Ngăn ngừa tình trạng thu hồi đất tràn lan, không đem lại hiệu quả kinh tế vì
lợi ích nhóm, cục bộ

- Việc thu hồi đất phải căn cứ trên tiến độ sd đất thực hiện dự án: Điều này là hợp
lý để đảm bảo việc thu hồi đúng, đủ số lượng và chất lượng, tránh trường hợp thu hồi
xong xuất hiện những dự án “treo” gây lãng phí nguồn đất, ảnh hưởng đến cuộc sống
của ng dân.

29. Tại sao phải minh bạch, công khai hóa trong thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ,
tái đinh cư? Phân tích mục đích, ý nghĩa của quy định này.

Hạn chế tình trạng người dân không đồng thuận với việc thu hồi đất,… dẫn đến tranh
chấp, khiếu nại

Bảo vệ quyền lợi người sử dụng đất

Phu hợp với mục tiêu công khai minh bạch trong các chính sách của Nhà nước

Bảo vệ tốt hơn ql của ng dân vv…

Đảm bảo hoạt động quản lí NN về đất đaithu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư được
thực hiện đúng pháp luật.

Thứ nhất, công khai, minh bạch và dân chủ vừa là một đòi hỏi khách quan trong quá
trình thực thi các quy định của pháp luật về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước
thu hồi đất vừa là cơ chế để kiểm soát hoạt động này. Bởi tất cả nội dung, phạm vi, giới
hạn, trình tự, thủ tục… bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất đều do
pháp luật quy định. Việc thực hiện công khai, minh bạch, dân chủ sẽ đảm bảo cho hoạt
động này được diễn ra trong đúng khuôn khổ pháp luật.

Thứ hai, công khai, minh bạch và dân chủ trong việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư sẽ
giúp cho người dân được tham gia trực tiếp bàn bạc những vấn đề liên quan đến quyền và
lợi ích chính đáng, hợp pháp của mình khi nhà nước thu hồi đất. Bởi mặc dù ở nước ta
đất đai thuộc sở hữu toàn dân tuy nhiên nhà nước đã giao quyền chiếm hữu, sử dụng đất
cho người dân. Việc nhà nước thu hồi đất sẽ ảnh hưởng rất lớn đến những lợi ích hợp
pháp mà người sử dụng đất tạo ra trong quá trình sử dụng đất. Do đó đây là vấn đề liên
quan trực tiếp đến quyền và lợi ích chính đáng của người sử dụng đất vì vậy họ cần phải
được tham gia bàn bạc, đưa ra ý kiến, nguyện vọng thông qua đó bảo vệ quyền và lợi ích
chính đáng của mình.

Thứ ba, công khai, minh bạch và dân chủ là một trong những giải pháp quan trọng để
phòng chống tham nhũng, sai phạm trong lĩnh vực đất đai nói chung và bồi thường, hỗ
trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất nói riêng. Thông qua việc công khai, minh bạch
các quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền trong lĩnh vực bồi thường, hỗ trợ, tái
định cư, người dân có thể tham gia tích cực, phát huy tính dân chủ, giám sát hoạt động
của các cơ quan nhà nước và tố cáo các hành vi tiêu cực, trái với quy định của pháp luật
của những cán bộ, công chức trong quá trình thực thi quyền hạn của mình. Từ đó góp
phần nâng cao trách nhiệm của các cơ quan nhà nước có thẩm quyền trong việc giải quyết
các vấn đề liên quan đến bồi thường, hỗ trợ, tái định cư.

Thứ tư, công khai, minh bạch và dân chủ sẽ góp phần làm giảm những tranh chấp, khiếu
kiện kéo dài của người dân về vấn đề bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi
đất. Khi mà các vấn đề liên quan đến bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi
đất được công bố công khai cho toàn thể người dân được biết sẽ giúp cho người bị thu
hồi đất nắm rõ được đường lối, chủ trương của nhà nước từ đó đánh giá tính đúng đắn,
hợp lí trong các quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Thông qua việc công
khai, minh bạch, dân chủ người dân không chỉ hiểu về chủ trương, chính sách của nhà
nước về đất đai, nắm được các quyền và nghĩa vụ của mình khi bị nhà nước thu hồi đất
để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, phát
triển kinh tế mà còn có điều kiện để bày tỏ những mong muốn, nguyện vọng của mình tới
các cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Các cơ quan nhà nước nắm được ý kiến, nguyện
vọng của nhân dân để có thể xem xét, giải quyết kịp thời, không để nảy sinh những mâu
thuẫn trong quá trình giải phóng mặt bằng. Điều này sẽ tạo tâm lí thoải mái, tạo lòng tin
của người dân vào các quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền từ đó mà hạn chế
được những tranh chấp, khiếu kiện kéo dài trong lĩnh vực đất đai như hiện nay.

Thứ năm, nâng cao hiệu quả pháp luật trên thực tế. Đặc thù quan hệ pháp luật đất đai ở
nước ta là chế độ sở hữu đất đai toàn dân do Nhà nước làm đại diện chủ sở hữu. =>mỗi
chính sách, quy định pháp luật về đất đai do nhà nước ban hành => tác động sâu rộng đến
toàn thể nhân dân. Nhân dân đóng góp ý kiến, nguyện vọng của mình và Nhà nước tiếp
nhận những ý kiến => điều chỉnh chính sách, pháp luật, đảm bảo pháp luật thực tế và khả
thi.

30. Hãy chỉ rõ mục đích và ý nghĩa của việc quy định: “Nhà nước quyết định thu
hồi đất, trưng dụng đất” theo quy định tại Điều 16 Luật Đất đai 2013?

Xuất phát từ chế độ sở hữu toàn dân về đất đai mà NN là người đại diện, thay mặt
cho nhân dân thực hiện quyền của chủ sở hữu, NN có quyền quyết định thu hồi đất,
trưng dụng đất. Đây là một trong những quyền của NN với đất đai, được ghi nhận tại
Điều 13 và quy định cụ thể tại Điều 16 Luật đất đai 2013.

- Thu hồi đất là việc Nhà nước quyết định thu lại quyền sử dụng đất của người được
Nhà nước trao quyền sử dụng đất hoặc thu lại đất của người sử dụng đất vi phạm pháp
luật về đất đai. (khoản 11 Điều 3 Luật đất đai 2013)
 - Trưng dụng đất là việc NN điều chuyển QSD một diện tích đất trong một giai
đoạn tạm thời từ NSD đất hợp pháp sang nn một cách bắt buộc theo thủ tục hành chính
không do lỗi của NSD đất

* Mục đích
- Thu hồi đất được NN thực hiện vì mục đích quốc phòng, an ninh, phát triển KT-
XH vì lợi ích quốc gia, công cộng; chấm dứt quyền sử dụng đất đối với những người
sử dụng đất vi phạm pháp luật đất đai hoặc chấm dứt việc sử dụng đất theo PL, tự
nguyện trả lại đất, có nguy cơ đe dọa tính mạng con người
- Trưng dụng đất được thực hiện với mục đích bảo vệ quốc phòng an ninh và vì lợi
ích quốc gia, phòng ngừa, ngăn chặn các tình trạng khẩn cấp như: chiến tranh, hỏa
hoạn, thiên tai,... đe dọa nghiêm trọng đến tài sản của NN, của tổ chức, tài sản và tính
mạng của nhân dân

* ý nghĩa:
 - Trước hết, việc quy định như vậy có ý nghĩa quan trọng trong việc khẳng định vai
trò đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai của NN. Dù đất đai thuộc sở hữu toàn dân
do NN đại diện chủ sở hữu nhưng trên thực tế NN không trực tiếp sử dụng đất mà giao
đất, cho thuê đất cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định, lâu dài. Tuy nhiên,
NN không mất đi quyền sở hữu đối với đất đai của mình bởi khi cần thiết sử dụng đất
thì NN vẫn có quyền chủ động thu hồi, trưng dụng đất mà không có chủ thể nào có
được.
- Với tư cách như vậy, việc thực hiện các quyền đối với đất đai của NN luôn trước
hết phải vì lợi ích chung của cả dân tộc, đất nước. Quy định quyền này cho NN là một
trong những điều kiện để NN có thể đảm bảo việc sử dụng đất đáp ứng điều đó, nhất là
trong những tình huống cần thiết, cấp thiết, khẩn cấp như chiến tranh, thiên tai,...
- Việc cho NN quyền thu hồi đất còn thể hiện sự công bằng XH và đảm bảo tính
nghiêm minh của PL trong sử dụng đất khi trong 1 số trường hợp NSD đất không tuân
thủ các quy định về nghĩa vụ, trong khi đó, các tổ chức, cá nhân khác nhu nhu cầu lại
không có đất hoặc thiếu đất => NN thu hồi giúp thực hiện đúng mục đích, tiết kiệm, có
hiệu quả hơn, không chỉ góp phần điều tiết đất đai cho các nhu cầu XH, đảm bảo sự
công bằng trong sử dụng đất mà còn đảm bảo tính nghiêm minh của PL. Vì trong
trường hợp này, thu hồi đất là chế tài mà NN áp dụng đối với hành vi vi phạm PL đất
đai. Nó không chỉ có tác dụng giáo dục đối với người vi phạm mà còn là bài học răn đe
những người sử dụng khác phải tuân thủ PL đất đai
- Quy định này là một trong những cơ sở để NN định hướng việc sử dụng đất sao
cho phát huy được hết tiềm năng của nguồn tài nguyên đất, giúp KT-XH phát triển
nhanh chóng, ổn định theo quan điểm, chiến lược quản lý và sử dụng đất đã xác định:
 + Thông qua việc thu hồi đất, NN xử lý và loại bỏ các chủ sử dụng đất không
thực hiện đúng PL đất đai; ngăn chặn và xử lý việc sử dụng đất đai sai mục đích,
kém hiệu quả, lãng phí, đảm bảo đất đai được sử dụng đúng mục đích, tiết kiệm,
đạt hiệu quả kinh tế cao => góp phần vào việc nâng cao hiệu quả quản lý NN về
đất đai
+ Thu hồi đất là khâu tiền đề để triển khai các dự án đầu tư phục vụ quá trình
công nghiệp hóa – hiện đại hóa để thúc đẩy kinh tế XH phát triển

-Trong 1 số trường hợp, việc NN có thể tiến hành thu hồi đất còn có nghĩa là NN
đảm nhiệm việc chuẩn bị, cung cấp nguồn đất cho nhu cầu của các DN, tạo điều kiện
thuận lợi để DN có cơ hội tiếp cận với đất đai mà không phải “đối đầu” với người dân
trong công tác giải phóng mặt bằng trên thực tế
-Việc NN chỉ tiến hành thu hồi đất đối với các dự án quan trọng có thể xem như một
quy định “ngầm” về năng lực, trình độ chuyên môn, cũng như năng lực tài chính của
chủ đầu tư khi tham gia dự án. Điều này sẽ góp phần nâng cao chất lượng các dự án
đầu tư, đồng thời hạn chế tình trạng quy hoạch treo diễn ra phổ biến như nhiều năm
vừa qua

31. Hãy phân tích các quy định của pháp luật hiện hành về chính sách hỗ trợ khi
Nhà nước thu hồi đất để sử dụng cho mục đích quốc phòng an ninh? Anh
(Chị) có nhận xét, đánh giá gì về việc thực thi chính sách này trong thời gian
qua?

- Bên cạnh chính sách bồi thường, pháp luật đất đai quy định về chính sách hỗ trợ
khi NN thu hồi đất để sử dụng cho mục đích quốc phòng an ninh trên nguyên tắc đảm
bảo khách quan, công bằng, kịp thời, công khai và đúng quy định của pháp luật, bao gồm
các khoản hỗ trợ (khoản 2 Điều 83)

· Hỗ trợ ổn định đời sống và sản xuất (Đ19 NĐ 47, SĐ-BS theo k5Đ4 NĐ 01/2017)

· Hỗ trợ đào tạo, chuyển đổi nghề và tìm kiếm việc làm (Đ84 Ldđ; Đ20,21NĐ 47)

· Hỗ trợ tái định cư (Đ85, 86 Ldđ, Đ 21

· Hỗ trợ khác

Đối với 3 khoản hỗ trợ cụ thể nêu trên, pháp luật quy định cụ thể về đối tượng
được hỗ trợ, điều kiện hưởng hỗ trợ và mức hỗ trợ.
- Việc quy định về chính sách hỗ trợ của NN khi thu hồi đất cho mục đích quốc
phòng, an ninh thể hiện sự quan tâm của NN đối với đời sống của người dân, đảm bảo
cho họ có cuộc sống ổn định và phát triển sản xuất, về lâu dài không bị xáo trộn quá đáng
cũng như bảo đảm ổn định xã hội (nếu người dân không được hỗ trợ kịp thời và chính
đáng, có thể xảy ra các hệ lụy không đáng như người dân không có chỗ ở, việc làm, phát
sinh nhiều tệ nạn xã hội). Việc pháp luật quy định chi tiết về đối tượng được hưởng hỗ
trợ cũng như điều kiện, hình thức và mức hỗ trợ là để đảm bảo ngân sách NN được sử
dụng đúng mục đích, tiết kiệm và hiệu quả, không có sự tùy tiện cũng như trục lợi về tài
sản.
Điều 28. Phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất để thực hiện
dự án không thuộc trường hợp quy định tại Điều 17 của Nghị định 47/2014/NĐ-CP:
1. Nguyên tắc chung bồi thường về đất khi NN thu hồi đất

1.1 Việc bồi thường được thực hiện bằng việc giao đất có cùng mục đích sử dụng với
loại đất thu hồi, nếu không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng tiền
LĐĐ năm 2013 phân loại đất thành 03 nhóm là nhóm đất nông nghiệp, nhóm đất phi
nông nghiệp và nhóm đất chưa sử dụng. Vì mục đích QPAN, NN có quyền thu hồi bất kỳ
loại đất nào.
Tùy thuộc vào loại đất bị thu hồi, người bị thu hồi đất bị những thiệt hại nhất định, trong
đó thiệt hại lớn nhất là mất đất. Thế nên, ưu tiên đầu tiên được LĐĐ quy định nguyên tắc
là “đất đổi đất”, tức là thu hồi đất thì bồi thường bằng đất, đất bị thu hồi và đất được bồi
thường là đất có cùng mục đích sử dụng, cùng loại đất. Điều luật chỉ cho phép bồi thường
bằng tiền mặt nếu không có cùng loại đất.

Pháp luật đất đai quy định các căn cứ để xác định loại đất tại Điều 11 LĐĐ như GCN
QSD đất, GCN QSH nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, quyết định giao đất, cho thuê
đất và các giấy tờ hợp lệ khác. NN quy định các căn cứ xác định loại đất trong những
trường hợp không có giấy tờ tại Điều 2 Nghị định số 01/2017/NĐ-CP.

1.2 Giá đất để tính bồi thường là theo giá đất cụ thể của loại đất thu hồi do UBND cấp
tỉnh quyết định tại thời điểm quyết định thu hồi đất
Điều 114 LĐĐ quy định giá đất là khung giá đất, bảng giá đất cụ thể làm căn cứ tính tiền
bồi thường khi NN thu hồi đất.

Việc định giá các loại giá đất Khoản 1 Điều 112 LĐĐ như mục đích sử dụng đất hợp
pháp, thu nhập từ việc sử dụng đất…Các phương pháp định giá bao gồm: Phương pháp
so sánh trực tiếp, phương pháp thặng dư, phương pháp chiết trừ, phương pháp thu nhập
và phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất.

1.3 Việc bồi thường khi NN thu hồi đất phải đảm bảo dân chủ, khách quan, công
bằng, công khai, kịp thời, đúng pháp luật

Người bị thu hồi đất được tạo điều kiện tham gia vào quá trình góp ý xây dựng các quy
định của pháp luật về bồi thường khi NN thu hồi đất; người có đất bị thu hồi được tạo
điều kiện tham gia vào quá trình thực thi việc bồi thường với tư cách là một chủ thể của
quá trình đó.

Đảm bảo sự công khai, minh bạch trong các quy định cụ thể về quy hoạch, kế hoạch sử
dụng đất và sửa đổi, điều chỉnh, bổ sung quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; công khai các
quyết định chủ trương đầu tư của CQNN có thẩm quyền; công khai toàn bộ hồ sơ thu hồi
và bồi thường..đối với đất bị thu hồi để người có đất bị thu hồi biết được quyền lợi của
mình

Đảm bảo sự công bằng, không phân biệt giá đất bồi thường khi NN thu hồi đất và chuyển
dịch đất đai tự nguyện, giữa những thửa đất có điều kiện sinh lợi như nhau; công bằng để
giải quyết những hạn chế do quá trình quản lý đất đai để lại liên quan đến điều kiện để
được bồi thường về đất..

Tính kịp thời trong việc kiểm đếm, lập phương án và chi trả bồi thường; giải quyết khiếu
nại, tố cáo đúng thời hạn theo quy định pháp luật.

Tính hợp pháp trong việc xác định và bồi thường đúng loại đất, diện tích đất, giá đât và
các quyền lợi mà người bị thu hồi đất được hưởng.

2. Đánh giá

Về vấn đề thực thi chính sách hỗ trợ của NN trong thời gian qua, nhìn chung đạt kết quả
tốt, quá trình hỗ trợ tuân thủ quy định của pháp luật và ít có sai sót, khiếu kiện. Tùy điều
kiện kinh tế- xã hội của từng địa phương mà có những chính sách hỗ trợ tương ứng, một
số tỉnh thành thực hiện tốt chính sách hỗ trợ gồm tỉnh Quảng Ninh, thành phố HCM (nhìn
chung đều là các tỉnh thành có điều kiện kinh tế- xã hội phát triển). Bên cạnh đó vẫn còn
nhiều tồn tại, đặc biệt là trong vấn đề hỗ trợ đào tạo, chuyển đổi nghề và tìm kiếm việc
làm. Vấn đề này nói chung chưa được thực hiện triệt để, chủ yếu đền bù bằng tiền mà
không có những định hướng cụ thể về đào tạo, chuyển đổi nghề hoặc tìm kiếm việc làm
mới, người dân được đền bù bằng tiền không được định hướng sử dụng đúng cách dễ dẫn
đến tệ nạn xã hội (tiêu tiền vào các tệ nạn), gia tăng tình trạng thất nghiệp do không có tư
liệu sản xuất cũng như không thể tìm được công việc phù hợp.

a. Những hiệu quả tích cực trong thực chính sách bồi thường khi Nhà nước thu hồi
đất để sử dụng cho mục đích quốc phòng an ninh
Quy định bồi thường khi NN THĐ phải bảo đảm dân chủ, khách quan, công bằng, công
khai, kịp thời và đúng quy định của pháp luật. Đây là những yếu tố hết sức cần thiết giúp
cho việc thực hiện công tác bồi thường khi NN THĐ đạt hiệu quả cao, đảm bảo hài hoà
lợi của NN, người bị THĐ và chủ đầu tư. Điều này thể hiện bước tiến mới trong những
quy định của pháp luật về bồi thường khi NN THĐ, thể hiện sự tôn trọng quyền và lợi ích
hợp pháp của người bị THĐ.

Đảm bảo sự công bằng, không phân biệt giá đất BT khi NN THĐ và chuyển dịch đất tự
nguyện, giữa những thửa đất có điều kiện sinh lợi như nhau, công bằng để giải quyết
những liên quan đến điều kiện được BT về đất; công bằng trong việc BT bằng đất khi so
sánh giữa nơi đi và nơi đến, theo đó những người bị THĐ ở vị trí thuận lợi thì cũng được
giao đất sớm bàn giao mặt bằng được ưu tiên giao đất ở vị trí thuận lợi; kịp thời trong
việc kiểm đếm, lập phương án và chi trả BT; quy định cụ thể các trường hợp được THĐ
vì mục đích QPAN

b. Một số hạn chế, bất cập trong thực tiễn

Thứ nhất là quy định NN THĐ của người đang sử dụng vào mục đích nào thì được bồi
thường bằng việc giao đất mới có cùng mục đích sử dụng. Hiện nay, nhóm đất nông
nghiệp ngày càng giảm, nhóm đất phi nông nghiệp ngày càng tăng. Vì thế quy định “đất
đổi đất” không khả thi vì thực tế quỹ đất nhiều nơi không còn, đặc biệt là nhóm đất nông
nghiệp, nhất là đối với các tỉnh ở đồng bằng Bắc Bộ và khu vực Khu IV cũ, nguyên tắc
này lại càng khó thực hiện. Các loại đất này là TLSX quan trọng gắn liền với nông
nghiệp, nông dân và nông thôn. Việc không được BT bằng đất mà bồi thường bằng tiền
như hiện nay không phát huy nhiều giá trị do việc sử dụng tiền không hiệu quả mà nếu
BT bằng đất thì phát huy được giá trị lâu dài và bền vững đối với nông dân.

Thứ hai là quy định nếu không có đất để BT thì BT bằng tiền theo giá đất cụ thể của loại
đất thu hồi do UBND tỉnh quyết định tại thời điểm THĐ. Tuy nhiên trên thực tế, người bị
THĐ không được nhận tiền BT ngay tại thời điểm có quyết định THĐ mà phải sau một
thời gian nhất định, có khi từ 2 đến 3 năm kể từ ngày có quyết định THĐ, do việc thực
 hiện những quy trình, thủ tục bồi thường mất nhiều thời gian. Trong khi đó, giá đất trên
thị trường luôn biến động theo xu hướng tăng lên. Giá đất trên thị trường tăng cao so với
giá BT là điều thiệt thòi đối với NSD đất.

Bên cạnh đó, trình tự, thủ tục THĐ tại Điều 69 LĐĐ cũng không quy định rõ việc khảo
sát, thu thập thông tin giá đất làm cơ sở xác định giá đất tính tiền BT. Điều này ảnh
hưởng rất lớn đến tính chính xác và mức độ phù hợp thị trường của giá đất được quyết
định cuối cùng.

Thứ ba, cho dù được BT, nhưng điều người dân muốn không phải chỉ là việc được bao
nhiêu tiền BT mà còn là sự đảm bảo ổn định cuộc sống sau này, cũng như mối quan hệ
giữa những người thân trong gia đình và những yếu tố tâm linh, thờ cúng tổ tiên khác.
Trên thực tế các chính sách về BT vẫn chưa phát huy đúng mức những giá trị xã hội nói
trên. Hơn nữa, chính sách chưa tính đến những vấn đề xã hội phát sinh khi bồi thường,
không tính đến các giải pháp nâng cao năng lực kinh tế cho người dân, phòng tránh
những rủi ro tài chính. Những biến động về mặt kinh tế đối với tài sản là đất đai khi thu
hồi là rất lớn và có tính lâu dài, bởi đó là những TLSX chính của người dân, cũng như
sinh kế để sinh sống duy nhất của họ, nếu mất đi và không được BT để ổn định cuộc sống
sẽ ảnh hưởng sâu sắc tới đời sống dân sinh, gây nguy cơ mất ổn định chính trị - xã hội.

Thứ tư là với việc hỗ trợ khi thu hồi đất nông nghiệp, cần phân biệt rõ hai nhóm đối
tượng bị thu hồi đất để thực hiện chính sách cho phù hợp:

(i)Nhóm nông dân trong độ tuổi lao động: Cần được NN hỗ trợ chuyển đổi nghề nghiệp và
tạo việc làm mới
(ii)Nhóm nông dân ngoài độ tuổi lđ: Họ còn rất ít hoặc không còn khả năng lao động thì cần
có sự hỗ trợ để dưỡng lão, an tâm vs cuộc sống mới. Độ tuổi lđ tại VN vs nam là dưới
60t, nữ là dưới 55t nhưng trên thực tế, ở nông thôn những ng ngoài đồ tuổi này vẫn tham
gia các hoạt động nông nghiệp. Có tới 77% số người này vẫn làm việc tăng thu nhập
trong đó 42% là lđ chính để nuôi sống gia đình và đây cx là công việc chủ yếu của họ.
Khi bị THĐ nông nghiệp, nhóm đối tượng ngoài độ tuổi lđ hầu như ko có cơ hội vả khả
năng để chuyển đổi nghề nghiệp hay là có việc làm mới phù hợp; trng khi nếu ko mất đất,
họ vẫn có khả năng lđ dù đến ngoài 60t.
Thứ năm là giải quyết việc làm cho nông dân bị thu hồi đất nông nghiệp:

Cần hướng tới việc đào tạo và tìm việc làm cho họ chứ không nhất quyết phải theo hướng
“người cày có ruộng” bằng quan niệm người cày có việc làm”. Tất nhiên, để người nông
dân có thể tìm một việc làm mới ổn định hay chuyển sang làm một nghề khác kp là vđe
dễ dàng trong một thời gian ngắn. Do đó NN cần dạy nghề gắn vs giải quyết việc làm cho
lđ nông thôn, tức là đào tạo những nghề mà thị trường cần để có thể tận dụng tối đa
nguồn lđ.

Bên cạnh đó cần thực hiện nghiêm túc và có hiệu quả chủ trương yêu cầu các DN có dự
án đầu tư phải bố trí lao động địa phương vào làm việc trong các DN và giám sát chặt
công tác này.

Ptrien các làng nghề truyền thống thu hút lđ, nhất là những nơi đã có ưu thế từ lâu đời
như đồ gỗ Đồng Kỵ, đúc đồng ở Đại Bái, Bắc Ninh… Mặt khác, cũng có thể là các làng
nghề đc đào tạo ms như mây, tre đan, hàng thu công xuất khẩu..Đây là kênh giai quyết
việc làm tương đối hiệu quả đối với nông dân vùng bị THĐ vì…

Thứ năm là sự tham gia của tổ chức tư vấn xác định giá đất chưa được thường xuyên, phụ
thuộc vào lựa chọn của cơ quan quản lý đất đai theo quy định tại khoản 3 Điều 114 LĐĐ.
Theo đó, cơ quan quản lý đất đai có quyền không thuê và tự mình tiến hành thẩm định
giá.

32. Thực trạng hiện nay người dân thường bất đồng và khiếu nại với các cơ quan
chức năng về tình trạng thu hồi đất còn nhiều khuất tất, ảnh hưởng tới đời
sống của người dân. Anh (Chị) hãy chỉ rõ những biểu hiện của những dạng
sai phạm trong thu hồi đất mà người dân khiếu nại và cho biết những nhận
định, đánh giá của mình về vấn đề đó?
● Các dạng sai phạm trong thu hồi đất hiện nay gồm:
- Thu hồi đất không đúng thẩm quyền, không đúng đối tượng, không đúng với quy
hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan NN có thẩm quyền phê duyệt.
- Thu hồi đất không đúng trình tự, thủ tục, ví dụ: không thông báo trước cho người
có đất bị thu hồi (Đ67); không công khai phương án bồi thường, hỗ trợ tái định cư; không
thực hiện đúng quy định về tổ chức lấy ý kiến đối với phương án bồi thường, hỗ trợ, tái
định cư.
- Thực hiện bồi thường, hỗ trợ, tái định cư không phù hợp (đây là dạng sai phạm
phổ biến nhất), ví dụ: không đúng về diện tích, xác định sai vị trí và diện tích đất bị thu
hồi trên thực địa; mức bồi thường chưa thỏa đáng, xác định giá đất bồi thường cho người
dân còn thấp so với giá thực tế trên thị trường; thực hiện bồi thường, hỗ trợ, tái định cư
chậm, không kịp thời dẫn đến ảnh hưởng đến đời sống người dân.
● Đánh giá

Không thể phủ nhận việc người dân bất đồng và khiếu nại về tình trạng thu hồi đất
xuất phát từ những khuất tất trong quá trình thu hồi đất mà nguyên nhân sâu xa liên
quan đến rất nhiều vấn đề trong xã hội. Thực tế, không ít địa phương có tình trạng thu
hồi đất của dân nhưng không tích cực khai thác, bỏ đất hoang, gây bức xúc cho người
dân mất nhà mất đất. Vấn đề bồi thường cũng như hỗ trợ, tái định cư còn nhiều bất
cập: cuộc sống của người dân sau thu hồi đất phát sinh nhiều vấn đề (chuyển chỗ ở,
việc làm, học hành, đi lại, thu nhập, y tế, tâm lý, hòa nhập cộng đồng) trong khi địa
phương chưa đảm bảo tốt về vấn đề an sinh xã hội; trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ
tái định cư cũng như cơ chế phối hợp giữa các cấp, các ngành chưa kịp thời, chặt chẽ.
Công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng bình thường khá phức tạp, việc cơ quan
chức năng mập mờ trong quy hoạch, kế hoạch và tổ chức thực hiện đã gây ra nhiều
khó khăn trong công tác giải phóng mặt bằng, ảnh hưởng tới sự phát triển kinh tế - xã
hội của đất nước, đồng thời gây ra nhiều bức xúc trong dư luận nhận dân.

Kỹ năng nghiệp vụ trong vấn đề thu hồi đất của một bộ phận cán bộ địa phương còn
thấp, mặt khác, tồn tại tình trạng tham nhũng ngầm nhưng chính quyền một số địa
phương chưa quan tâm đúng mức hoặc công tác thanh tra, giám sát chưa triển khai
 triệt để. Cán bộ thực hiện nhiệm vụ cố tình làm sai các quy định pháp luật, không xác
định đúng loại đất, nguồn gốc, thời điểm sử dụng đất đối với các thửa đất thu hồi dẫn
đến chi trả tiền bồi thường giải phóng mặt bằng bị sai sót; không công bằng trong bồi
thường, thậm chí” ăn chặn” của người dân gây ra nhiều bức xúc, dẫn đến việc khiếu
kiện kéo dài.

=> Giải pháp:

- Cần chú trọng tăng cường công tác kiểm tra, giám sát, quản lý hoạt động thu hồi
đất cũng như quản lý đất đai nói chung;
- Xử lý nghiêm các trường hợp sai phạm và đặc biệt chú trọng đẩy nhanh quá trình
hiện đại hóa ngành quản lý đất đai, tạo điều kiện rút ngắn thời gian thực hiện thủ tục hành
chính, tăng cường tính công khai, minh bạch, phòng chống tiêu cực trong công tác quản
lý đất đai.
33. Trường hợp nào Nhà nước thu hồi đất không được bồi thường về đất? Có
trường hợp nào không được bồi thường về đất nhưng được bồi thường về tài
sản trên đất không? Cho ví dụ cụ thể?

* Trường hợp nào Nhà nước thu hồi đất không được bồi thường về đất
Điều 82 Luật Đất đai 2013
Chỉ trong trường hợp nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh;
phát triển kinh tế xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng thì người sử dụng đất mới được
bồi thường. Tuy vậy, nếu thuộc những trường hợp sau đây thì không được bồi thường:
• Các trường hợp quy định tại khoản 1 Điều 76:
1. Đất được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất, trừ trường hợp đất nông nghiệp được Nhà nước
giao cho hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối
được giao đất nông nghiệp trong hạn mức giao đất;
2. Đất được Nhà nước giao cho tổ chức thuộc trường hợp có thu tiền sử dụng đất nhưng được miễn tiền
sử dụng đất;
3. Đất được Nhà nước cho thuê trả tiền thuê đất hàng năm; đất thuê trả tiền thuê đất một lần cho cả thời
gian thuê nhưng được miễn tiền thuê đất, trừ trường hợp hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất thuê do thực
hiện chính sách đối với người có công với cách mạng;
4. Đất nông nghiệp thuộc quỹ đất công ích của xã, phường, thị trấn;
5. Đất nhận khoán để sản xuất nông lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối.
• Đất được nhà nước giao để quản lý:
Theo Điều 8 Luật Đất đai 2013, Nhà nước giao đất cho tổ chức hoặc cộng đồng dân cư quản lý, khi thu
hồi sẽ không được bồi thường về đất, cụ thể:
6. Đất được giao cho tổ chức để quản lý:
+ Tổ chức kinh tế được giao quản lý diện tích đất để thực hiện dự án đầu tư theo hình thức xây dựng -
chuyển giao (BT) và các hình thức khác theo quy định của pháp luật về đầu tư;
+ Tổ chức được giao quản lý đất có mặt nước của các sông và đất có mặt nước chuyên dùng.
7. Đất được giao cho Chủ tịch UBND cấp xã quản lý sử dụng vào mục đích công cộng.
8. Đất được giao cho cộng đồng dân cư quản lý.
• Đất được thu hồi trong trường hợp điều 64 và Điều 65.1.a,b,c,d
Các trường hợp thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai, gồm:
9. Sử dụng đất không đúng mục đích đã được Nhà nước giao, cho thuê, công nhận quyền sử dụng đất và
đã bị xử phạt vi phạm hành chính về hành vi sử dụng đất không đúng mục đích mà tiếp tục vi phạm;
10. Người sử dụng đất cố ý hủy hoại đất;
11. Đất được giao, cho thuê không đúng đối tượng hoặc không đúng thẩm quyền;
12. Đất không được chuyển nhượng, tặng cho mà nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho;
13. Đất được Nhà nước giao để quản lý mà để bị lấn, chiếm;
14. Đất không được chuyển quyền sử dụng đất theo quy định mà người sử dụng đất do thiếu trách nhiệm
để bị lấn, chiếm;
15. Người sử dụng đất không thực hiện nghĩa vụ đối với Nhà nước và đã bị xử phạt vi phạm hành chính
mà không chấp hành (ví dụ: Không nộp thuế, tiền sử dụng đất…);
16. Đất không được sử dụng, cụ thể:
- Đất trồng cây hàng năm không được sử dụng trong thời hạn 12 tháng liên tục;
- Đất trồng cây lâu năm không được sử dụng trong thời hạn 18 tháng liên tục;
- Đất trồng rừng không được sử dụng trong thời hạn 24 tháng liên tục;
17. Đất được Nhà nước giao, cho thuê để thực hiện dự án đầu tư mà không được sử dụng hoặc chậm tiến
độ, cụ thể:
- Đất được Nhà nước giao, cho thuê để thực hiện dự án đầu tư mà không được sử dụng trong thời hạn 12
tháng liên tục;
- Tiến độ sử dụng đất chậm 24 tháng so với tiến độ ghi trong dự án đầu tư kể từ khi nhận bàn giao đất trên
thực địa phải đưa đất vào sử dụng.
Lưu ý: Trường hợp không đưa đất vào sử dụng thì chủ đầu tư được gia hạn sử dụng 24 tháng và phải nộp
cho Nhà nước khoản tiền tương ứng với mức tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với thời gian chậm tiến độ
thực hiện dự án trong thời gian này; hết thời hạn được gia hạn mà chủ đầu tư vẫn chưa đưa đất vào sử
dụng thì Nhà nước thu hồi đất mà không bồi thường về đất và tài sản gắn liền với đất, trừ trường hợp do
bất khả kháng..
* Thu hồi đất do chấm dứt việc sử dụng đất theo pháp luật, tự nguyện trả lại đất
Theo khoản 3 Điều 82 Luật Đất đai 2013, khi Nhà nước thu hồi đất trong các trường hợp quy định tại
điểm a, b, c và d Điều 65 Luật Đất đai 2013 thì sẽ không được bồi thường về đất, cụ thể:
18. Tổ chức được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất, được Nhà nước giao đất có thu tiền sử
dụng đất mà tiền sử dụng đất có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước bị giải thể, phá sản, chuyển đi nơi
khác, giảm hoặc không còn nhu cầu sử dụng đất; người sử dụng đất thuê của Nhà nước trả tiền thuê đất
hàng năm bị giải thể, phá sản, chuyển đi nơi khác, giảm hoặc không còn nhu cầu sử dụng đất;
19. Cá nhân sử dụng đất chết mà không có người thừa kế;
20. Người sử dụng đất tự nguyện trả lại đất;
21. Đất được Nhà nước giao, cho thuê có thời hạn nhưng không được gia hạn.
• Trường hợp không đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà và tài sản gắn liền với đất, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 điều 77.
22. Không đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất (gọi tắt là Sổ đỏ) theo quy định của Luật Đất đai 2013, trừ trường hợp quy định tại khoản 2
Điều 77 Luật Đất đai, cụ thể:
Đất nông nghiệp đã sử dụng trước ngày 01/7/2004 mà người sử dụng đất là hộ gia đình, cá nhân trực
tiếp sản xuất nông nghiệp nhưng không có Sổ đỏ hoặc không đủ điều kiện cấp Sổ đỏ theo quy định của
Luật Đất đai 2013 thì được bồi thường đối với diện tích đất thực tế đang sử dụng, diện tích được bồi

thường không vượt quá hạn mức giao đất nông nghiệp.
Trừ trường hợp đất nông nghiệp đã sử dụng trước ngày 1/7/2004 mà người sử dụng đất là hộ gia đình, cá
nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp nhưng không có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc không đủ
điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai 2013 thì được bồi
thường đối với diện tích đất thực tế đang sử dụng, diện tích được bồi thường không vượt quá hạn mức
giao đất nông nghiệp.

* Trường hợp không được bồi thường về đất nhưng được bồi thường về tài sản trên
đất

Khoản 1 Điều 88 Luật Đất đai 2013.

Vẫn có trường hợp không được bồi thường về đất nhưng được bồi thường về tài sản trên
đất, cụ thể quy định tại Điều 76 (trích luật) và không thuộc trường hợp quy định tại Điều
92.
Ví dụ: Ông A là nhận khoán từ ông B một mảnh đất để sản xuất nông nghiệp và có đầu
tư trang thiết bị vườn tược, nhà mái để cất dụng cụ làm vườn… thì khi Nhà nước thu hồi
đất mà phải phá dỡ nhà ở; cá, tôm hoặc các loại thủy sản khác chưa đến thời điểm thu
hoạch mà không thể di chuyển đi nơi khác thì sẽ được bồi thường theo PL.

34. Theo Luật đất đai 2013 thì những trường hợp nào Nhà nước thu hồi đất không
được bồi thường tài sản gắn liền với đất? Những trường hợp không được bồi
thường về tài sản có đương nhiên cũng không được bồi thường về đất khi Nhà
nước thu hồi không? Vì sao?
● Các trường hợp quy định tại Điều 92 thì nhà nước thu hồi đất không được
bồi thường tài sản gắn liền với đất, cụ thể:
- Tài sản gắn liền với đất thuộc một trong các trường hợp thu hồi đất theo quy định
tại các điểm a, b, d, đ, e, i khoản 1 Điều 64 (a) Sử dụng đất không đúng mục đích đã được
Nhà nước giao, cho thuê, công nhận quyền sử dụng đất và đã bị xử phạt vi phạm hành
chính về hành vi sử dụng đất không đúng mục đích mà tiếp tục vi phạm; b) Người sử
dụng đất cố ý hủy hoại đất; d) Đất không được chuyển nhượng, tặng cho theo quy định
của Luật này mà nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho; đ) Đất được Nhà nước giao để
quản lý mà để bị lấn, chiếm; e) Đất không được chuyển quyền sử dụng đất theo quy định
của Luật này mà người sử dụng đất do thiếu trách nhiệm để bị lấn, chiếm) và các điểm b,
d khoản 1 Điều 65 ( b) Cá nhân sử dụng đất chết mà không có người thừa kế; d) Đất được
Nhà nước giao, cho thuê có thời hạn nhưng không được gia hạn)
- Tài sản gắn liền với đất được tạo lập trái quy định của phapsluaajt hoặc tạo lập từ
sau khi có thông báo thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền
- Công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội và công trình xây dựng khác không còn
sử dụng
● Những trường hợp không được bồi thường về tài sản có đương nhiên cũng không
được bồi thường về đất khi nhà nước thu hồi => khẳng định sai. Vì nếu không thuộc
trường hợp quy định tại Điều 82 thì vẫn có thể bồi thường về đất.
Cụ thể: Những trường hợp không được bồi thường về tài sản được bồi thường về
đất khi nhà nước thu hồi nếu không nằm trong các trường hợp sau:
- Các trường hợp quy định tại khoản 1 Điều 76 như: a) Đất được Nhà nước giao
không thu tiền sử dụng đất, trừ trường hợp đất nông nghiệp được Nhà nước giao cho hộ
gia đình, cá nhân quy định tại khoản 1 Điều 54 của Luật này; b) Đất được Nhà nước giao
cho tổ chức thuộc trường hợp có thu tiền sử dụng đất nhưng được miễn tiền sử dụng đất;
c) Đất được Nhà nước cho thuê trả tiền thuê đất hàng năm; đất thuê trả tiền thuê đất một
lần cho cả thời gian thuê nhưng được miễn tiền thuê đất, trừ trường hợp hộ gia đình, cá
nhân sử dụng đất thuê do thực hiện chính sách đối với người có công với cách mạng d)
Đất nông nghiệp thuộc quỹ đất công ích của xã, phường, thị trấn; đ) Đất nhận khoán để
sản xuất nông lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối.
- Đất được Nhà nước giao để quản lý;
- Đất thu hồi trong các trường hợp quy định tại Điều 64 và các điểm a, b, c và d
khoản 1 Điều 65
- Trường hợp không đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này, trừ trường hợp quy
định tại khoản 2 Điều 77
35. Anh (Chị) hãy chỉ rõ những tồn tại, bất cập và vướng mắc nổi cộm hiện nay
trong công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất? Giải
thích rõ nguyên nhân của những tồn tại, bất cập, vướng mắc đó và cho một số
đề xuất khắc phục?
*Tồn tại, bất cập trong công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi
đất:4

(1) giá đất để tính bồi thường chưa phù hợp

Thực tế : giá đất do UBND cấp tỉnh quy định thường thấp hơn so với giá chuyển nhượng
quyền sử dụng đất trên thị trường, có trường hợp tỉ lệ chênh lệch này khá cao.

+ Điềm c, khoản 1, Đ112, Đ113 Ldd, NĐ 107/2014 quy định khung giá các loại Đ

Nhiều nơi giá đất cao hơn gấp 2, 3 lần so với giá tối đa tại khung giá do NN qđ, 1 số nơi
giá Đ quá thấp so vs khung giá, thấp nhất là đất nông nghiệp

-> bảng giá do địa phương quy định quá thấp, theo p2 hệ số ko đc đảm bảo =30% giá Đ
trên thị trg -> ko có nguồn TC để tái tạo TLSX ko thể thay thế này khiến khiếu kiện kéo
dài trong tgian qua bên cạnh bồi thg về đất là bồi thg về tiền (bồi thường bằng đất
khác hay bồi thường bằng tiền)

=> sự khác biệt giữa giá đất mà ng dân đc bồi thường vs giá Đ NN của họ khi đã chn đổi
là rất lớn. 1 số TH giá đất NN của ng nd chỉ vài chục k/m2, chủ đầu tư phân lô bán nền vs
giá lên đến hàng chục tr/m2

=> người bị thu hồi đất không đồng ý với phương án bồi thường do Hội đồng đền bù đưa
ra, không tự nguyện thực hiện quyết định thu hồi đất.
(2) cơ chế thực hiện bồi thường chưa thỏa đáng

- Có nhiều dự án do không làm tốt công tác bồi thường => không thể triển khai được ảnh
hưởng lớn đến sự phát triển kinh tế - xã hôi của đất nước.

- Sự chậm trễ về tiến độ thực hiện các dự án phần nào có nguyên nhân ở khâu chuẩn bị

+ hầu hết chủ đầu tư thường chỉ quan tâm đến việc xây dựng dự án cho công trình, việc
xây dựng phương án bồi thường làm sau và chỉ thực hiện khi dựa án chuẩn bị bước vào
giai đoạn thi công

+vấn đề này có thể nói rất nhạy cảm, liên quan đến nhiều yếu tố như: con người, tiền đền
bù, đất tái định cư, chính sách khác…

ð khi gặp phải một sự cố, một ách tắc ở giai đoạn bồi thường sẽ kéo theo sự chậm trễ ở
các hạng mục tiếp theo.

Ng bị thu hồi đất thường ko đc nhận tiền ngay mà p sau khoảng 2-3 năm do việc thực
hiện những quy định, thủ tục, (.) khi giá đất, thị trường luôn biến động theo xu hướng
tăng cao. Mặt khác NN thu hồi đất chủ yếu là đất nông nghiệp để biến thành đất đô thị
thu lợi nhuận lớn hơn.

(3) cơ quan tổ chức bồi thường chưa tuân thủ đúng pháp luật

- cơ quan chức năng mập mờ trong quy hoạch, kế hoạch và tổ chức thực hiện =>gây ra
nhiều khó khăn, ảnh hưởng tới sự phát triển kinh tế - xã hội của đất nươc, đồng thời

=>gây ra nhiều bức xúc trong dư luận nhân dân.

- Ở một số địa phương, còn diễn ra tình trạng cán bộ đất đai có tình làm sai pháp luật,
không công bằng trong bồi thường, thậm chí “ăn chặn” của người dân gây ra nhiều bức
xúc, dẫn đến việc khiếu kiện kéo dài.
Đ vốn là vđề nhạy cảm, là nguồn gốc của nh tranh chấp -> khi nhận thấy NN có chính
sách nào ko hợp lí ng dân sẽ dùng quyền của mình để đưa ra những phản ứng -> gia tăng
khiếu nại

(4) vấn đề tái định cư, hậu thu hồi đất còn chậm và chưa được quan tâm đúng mức

- hầu hết các khu tái định cư xây dựng chưa theo kịp tiến độ thu hồi đất, bồi thường và
GPMB và các cơ quan chức năng được giao nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng
(GPMB) cũng chưa thực sự quan tâm đến tái định cư cho người dân.

+ (.) hỗ trợ khi thu hồi ĐNN cần pbiet rõ 2 nhóm đối tg bị THĐ để thực hiện chính sách
hỗ trợ phù hợp. Nhóm nd (.) tuổi lđ đc hỗ trợ chn đồi ngành nghề, tạo vc lm ms; nhóm nd
ngoài tuổi lđ cần có sự hỗ trợ của NN để họ an tâm vs cs mới. Khi bị mất ĐNN, nhóm đối
tg ngoài tuổi lđ hầu như ko có cơ hội và khả năng để chn đổi ngành nghề lđ phù hợp trog
khi nếu ko mất đất thì họ vẫn có knang lđ tạo ra của cải vc tiếp.

+ Nhà TĐC xd kém chất lg, xuống cấp nhanh, xa chợ, bvien, trg học,..., thi công dang
dở, ko đc đảm bảo về điện nc

Vdu, một số hộ dân ở HN trc đây chỉ sinh sống và lm ăn buôn bán trên 1 phần S nhỏ
nhưng cũng đủ đảm bảo cho cs của họ tuy nhiên khi chn sang nhà TĐC xa thành phố họ p
vật lộn vs csong mưu sinh xa các công trình công cộng dù đc sinh sống trog S lớn hơn ->
xáo trộn cs ng dân, cần đc sự qtam của NN.

*Nguyên nhân

- Xuất phát từ sự yếu kém trong việc am hiểu pháp luật của cán bộ đất đai,

- xuất phát từ ý chí chủ quan, cố tình làm sai lệch pháp luật để hưởng lợi riêng của
một bộ phận không nhỏ cán bộ, người có quyền trong việc tổ chức thực hiện bồi thường,
GPMB.

- Cơ chế 2 giá đất

Giá Đ TT và giá Đ do NN quy định ko hợp lí, ko dễ dàng tìm đc giải pháp cho cơ chế 2
giá
Vc giữ lại hình thức giá Đ do NN qđ chỉ là 1 hình thức để níu giữ qluc cho lợi ích nhóm,
ko mag lại q và lợi ích nào cho ng dân.
NN thu hồi Đ vs giá rẻ mạt nhằm mục đích ptrien cộng đồng, ptrien KT sau đó những vị
trí đắc địa ấy lại đc thuê lại, tạo ra lợi ích KT lớn nhưg lại ko đme lại lợi ích nào cho NN
và ng dân bị thu hồi mà cho chính NĐT và những ng có thẩm q thu hồi Đ.
Vc ghi nhận giá Đ thấp hơn nh so vs thực tế khiến NN thất thoát khoản thu khổng lồ từ
NVTC của NSD Đ vì nh sự bất cập chồng chéo.
- Vs vđề hỗ trợ TĐC. Đất của ng bị thu hồi ít nh cx có gtri vs vđề ptrien KT, buộc
họ p di chn đến nơi khác vs nh bất cập. Mặt khác khó tìm đc khu TĐC nào gần bv, trg hc
- Do tâm lí của ng bị THĐ. Họ chưa tin tg vào cơ chế THĐ của NN. Mặt khác có
những sai phạm trog ctac bồi thg hỗ trợ khiến ng dân phẫn nộ
*Đề xuất

- Xây dựng khung giá đất chuẩn, sát giá thị trường.

- Nâng cao đội ngũ cán bộ lm nhiệm vụ bồi thường, GPMB

- Đẩy mạnh công tác thanh tra, kiểm tra phát hiện và xử lý kịp thời mọi vi phạm pháp luật

36. Hãy phân tích các quy định của pháp luật hiện hành về chính sách tái định cư
khi Nhà nước thu hồi đất ở. Anh (Chị) có nhận xét, đánh giá gì về việc thực
thi chính sách tái định cư trong thời gian qua và lý giải vì sao trong thời gian
qua người có đất bị thu hồi thường khiếu nại về vấn đề tái định cư?

* Quy định của pháp luật:

- Chính sách tái định cư là một trong những trách nhiệm đảm bảo của nhà nước đối
với người sử dụng đất (K3 đ26)

- Điều 83

* Nguyên tắc tái định cư:

- Người sử dụng đất được hưởng chính sách TĐC khi có đủ các điều kiện luật định
- Chính sách TĐC được thực hiện khi nhà nước thu hồi đất ở hoặc đất có nhà ở
- Việc nhà nước tiến hành thu hồi đất nói chung và việc tái định cư nói riêng phải
đảm bảo khách quan, công bằng, công khai, kịp thời và đúng quy định pháp luật

* Điều kiện hưởng chính sách tái định cư

- Điều kiện bồi thường: Có GCNQSDĐ, tài sản gắn liền với đất hoặc có đủ điều
kiện để được cấp GCN
- Đối tượng bị thu hồi đất được bồi thường (khi có đủ điều kiện 1) : (Căn cứ Điều 6
NĐ 47/2014, Điều 79 LDD)

- Các nhóm đối tượng(Điều 75)

+ Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ở, người VN định cư ở nước ngoài đang sở
hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất tại VN khi Nhà nước thu hồi đất ở mà có GCN
hoặc có đủ điều kiện được cấp GCN theo quy định của pháp luật thì việc bồi thường được
thực hiện như sau:

+ Trường hợp thu hồi hết đất ở hoặc phần diện tích đất ở còn lại sau thu
hồi không đủ điều kiện để ở theo quy định của UBND tỉnh mà hộ gia đình,
cá nhân không còn đất ở, nhà ở nào khác trong địa bàn xã, phường, thị trấn
nơi được thu hồi thì được bồi thường bằng đất ở hoặc nhà ở TĐC;

+Trường hợp thu hồi hết đất ở hoặc phần diện tích đất ở còn lại sau thu
hồi không đủ điều kiện để ở theo quy định của UBND tỉnh mà hộ gia đình,
cá nhân còn đất ở, nhà ở khác trong địa bàn xã, phường, thị trấn nơi được
thu hồi thì được bồi thường bằng đất ở hoặc nhà ở TĐC;

+ Trường hợp trong hộ gia đình quy định tại Khoản 1 Điều này mà trong
hộ có nhiều thế hệ, nhiều cặp vợ chồng cùng chung sống trên một thửa đất
ở thu hồi nếu đủ điều kiện để tách thành từng hộ gia đình riêng theo quy
 định của pháp luật về cư trú hoặc có nhiều hộ gia đình có chung quyền sử
dụng một (01) thửa đất ở thu hồi thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ vào
quỹ đất ở, nhà ở tái định cư và tình thực tế tại địa phương quyết định mức
đất ở, nhà ở tái định cư cho từng hộ gia đình

+ Hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc các
trường hợp quy định tại Khoản 1 Điều này mà không có nhu cầu bồi thường bằng
đất ở hoặc bằng nhà ở tái định cư thi được Nhà nước bồi thường bằng tiền.

+ Đối với hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất khi Nhà nước thu hồi đất gắn
liền với nhà ở thuộc trường hợp phải di chuyển chỗ ở nhưng không đủ điều kiện
được bồi thường về đất ở, nếu không có chỗ ở nào khác trong địa bàn xã,
phường, thị trấn nơi có đất ở thu hồi thì được Nhà nước bán, cho thuê, cho thuê
mua nhà ở hoặc giao đất ở có thu tiền sử dụng đất. Giá bán, cho thuê, cho thuê
mua nhà ở; giá đất ở tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất do Ủy ban nhân
dân cấp tỉnh quy định.

+ Trường hợp trong thửa đất ở thu hồi còn diện tích đất nông nghiệp không
được công nhận là đất ở thì hộ gia đình, cá nhân có đất thu hồi được chuyển mục
đích sử dụng đất đối với phần diện tích đất đó sang đất ở trong hạn mức giao đất
ở tại địa phương, nếu hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu và việc chuyển mục đích
sang đất ở phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà
nước có thẩm quyền phê duyệt. Hộ gia đình, cá nhân khi chuyển mục đích sử
dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật về thu tiền
sử dụng đất; thu tiền thuê đất, thuê mặt nước.

+Tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn
đầu tư nước ngoài đang sử dụng đất để thực hiện dự án xây dựng nhà ở khi Nhà
nước thu hồi đất, nếu có đủ điều kiện được bồi thường quy định tại Điều 75 của
Luật Đất đai thì việc bồi thường thực hiện theo quy định sau đây:
 +Trường hợp thu hồi một phần diện tích đất của dự án mà phần còn lại
vẫn đủ điều kiện để tiếp tục thực hiện dự án thì được bồi thường bằng tiền
đối với phần diện tích đất thu hồi;

+Trường hợp thu hồi toàn bộ diện tích đất hoặc thu hồi một phần diện
tích đất của dự án mà phần còn lại không đủ điều kiện để tiếp tục thực hiện
dự án thì được bồi thường bằng đất để thực hiện dự án hoặc bồi thường
bằng tiền;

+Đối với dự án đã đưa vào kinh doanh khi Nhà nước thu hồi đất thì
được bồi thường bằng tiền.

* Hình thức tái định cư

- Bồi thường bằng nhà ở: Ng dân được bồ thường bằng nhà ở do chủ đầu tư xây
dựng. Ưu: nhanh nhận nhà, không phải xây dựng=> Nhanh ổn định cuộc sống. Nhược:
Nhà ở k vừa ý ng dân, chất lượng có thể k đảm bảo.
- Bồi thường bằng giao đất ở mới: Ng dân được cấp diện tích đất để tự mình xây
nhà ở, nếu lô đất ở trong khu TĐC thì phải tuân thủ theo thiết kế mẫu nhằm đảm bảo quy
hoạch. Hình thức này được áp dụng chủ yếu ở các vùng nông thôn hoặc đô thị có mật độ
dân số thấp.
- Bồi thường bằng tiền để tự lo nơi ở mới: Áp dụng trong trường hợp quỹ đất k đủ
điều kiện để áp dụng 2 ht trên hoặc ng dân có nguyện vọng bồi thường bằng tiền.
- Trường hợp bố trí tái định cư mà người dân phải di chuyển chỗ ở phải tuân thủ
trình tự được quy định tại điều 86 LDD
- Bố trí tái định cư đối với các trường hợp đặc biệt: Điều 87

* Trình tự thủ tục tái định cư:

Xét một cách tổng quát gồm các bước sau:

(i) Lập thẩm định và phê duyệt phương án;

 - Thẩm quyền: UBND cấp có thẩm quyền giao việc thực hiện bồi thường, hỗ trợ
TĐC cho tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng: Tổ chức dịch vụ
công về đất đai hoặc hội đồng bồi thường, hỗ trợ TĐC (Điều 68)

- Nội dung:

Lập phương án tái định cư -> Lấy ý kiến phương án bồi thường, hỗ trợ tái định cư
( thông qua họp trực tiếp với ng dân có đất diện thu hồi, có biên ản của đại diện UBND
xã, đại diện MTTQ và những người có đất thu hồi), niêm yết phương án thu hồi->
Hoàn chỉnh phương án bồi thường hỗ trợ TĐC -> Thẩm định và trình duyệt-> Phê
duyệt

(ii) Công khai phương án : niêm yết tại trụ sở UBND xã, địa điểm sinh hoạt chung;
gửi quyết định bồi thường, hỗ trợ đến từng người dân có đất thu hồi ghi rõ mức bồi
thường, hỗ trợ, bố trí vị trí, thời gian, địa điểm chi trả tiền bồi thường…

(iii) Chi trả bồi thường, hỗ trợ và TĐC. theo phương án đã được phê duyệt

* Việc thực thi chính sách tái định cư trong thời gian qua:

Các bất cập trong tái định cư đô thị không chỉ là các tranh chấp về chi phí bồi
thường và hỗ trợ tái định cư mà còn là:

+Trình tự thủ tục công tác TĐC, tiến độ lập hồ sơ, thẩm định phương án, phê duyệt,
thực hiện phương án chậm so với nhu cầu => Ảnh hưởng đến cuộc sống ổn định của
nhân dân

+ Chung cư tái định cư có chất lượng thấp.

+ Việc sử dụng chung cư tái định cư bị buông lỏng quản lý.

+ Khu tái định cư thiếu hạ tầng kỹ thuật ngoài nhà và hạ tầng xã hội như chợ,
trường học.
 + Các khu tái định cư thường ở ven nội, thậm chí ra cả ngoại thành để có đất rẻ,
khiến người đến ở bị tách xa địa bàn mưu sinh sống trong mô hình nhà ở “công
nghiệp” không gắn với phương thức kiếm sống quen thuộc nên vẫn còn tình trạng
người dân dời bỏ khu tái định cư, dẫn đến hoang hóa lãng phí nguồn sinh lực đầu tư.

+ Trong đa số các trường hợp, giá đất tính bồi thường thấp hơn giá thị trường, đặc
biệt ở các khu đô thị. Điều này cũng dẫn đến tình trạng mua, bán suất TĐC diễn ra phổ
biến để nhận được khoản tiền chênh lệch xứng đáng hơn với giá trị quyền sử dụng đất
đã bị thu hồi.

*Bất cập tái định cư nông thôn:

- Quy hoạch chi tiết các khu tái định cư được lập, thẩm định, phê duyệt rất chậm;
công tác điều tra có nhiều sai sót, có nơi tính khả thi không cao (như thiếu nguồn nước,
thiếu đất sản xuất); việc tính toán bồi thường thiếu thỏa đáng. Điều này thể hiện ở các
số liệu chỉ báo quy hoạch chưa cập nhật đầy đủ và chính xác tình hình thực tế của các
dự án tái định cư dẫn đến dự án phải bổ sung kéo dài, phát sinh nhiều về thời gian và
tài chính, xây dựng xong vẫn không hoàn chỉnh.
- Các nhà ở được bố trí tập trung như khu đô thị, vừa không phù hợp thói quen sinh
sống của người dân vừa xa nơi sản xuất
- Quy hoạch chưa tính các yếu tố đặc điểm quần cư đặc thù, đặc biệt với các vùng
nông thôn, vùng sâu vùng xa, vùng đồng bào dân tộc thiểu số và văn hóa truyền thống
đặc trưng riêng.
- Các không gian sống, không gian khách quan khu tái định cư quy hoạch kiểu rập
khuôn. Thậm chí một số còn rất thiếu các công trình hạ tầng thiết yếu như trường học,
bệnh viện, trạm y tế do thiếu trong quy hoạch hoặc đã có trong quy hoạch nhưng chưa
được đầu tư xây dựng.
- Người dân chỉ được quy hoạch chỗ ở, thiếu đất sản xuất nông nghiệp và tiểu thủ
công nghiệp hoặc có đất sản xuất nhưng ở rất xa nơi định canh định cư, hệ thống giao
thông đi lại để sản xuất tiêu thụ, trao đổi hàng sản xuất ra cũng không đồng bộ, mất
nhiều thời gian đi lại.
 => Các bất cập về tái định cư trong bối cảnh đô thị và nông thôn tuy khác nhau
nhưng đều có nguyên nhân chung là: chính sách thu hồi đất, trong đó có chính sách tái
định cư, còn nặng ảnh hưởng tư duy bao cấp, dùng quyền lực; và năng lực tổ chức
thực hiện yếu kém.

37. Hãy phân tích các quy định của pháp luật hiện hành về chính sách bồi
thường khi Nhà nước thu hồi đất nông nghiệp. Anh (Chị) có nhận xét, đánh
giá gì về việc thực thi chính sách bồi thường về đất nông nghiệp trong thời
gian qua và lý giải vì sao trong thời gian qua người có đất nông nghiệp bị thu
hồi thường khiếu nại về vấn đề bồi thường?

Nguyên tắc:

1. Người sử dụng đất được hưởng chính sách bồi thường khi có đủ các điều kiện luật định

2. Việc bồi thường được thực hiện bằng việc giao đất có cùng mục đích sử dụng nông
nghiệp với loại đất nông nghiệp thu hồi, nếu không có đất để bồi thường thì được bồi
thường bằng tiền theo giá đất cụ thể của loại đất thu hồi được UBND cấp tỉnh quyết định
tại thời điểm thu hồi đất.

3. Việc nhà nước tiến hành thu hồi đất nói chung và việc tái định cư nói riêng phải đảm
bảo khách quan, công bằng, công khai, kịp thời và đúng quy định pháp luật

Điều kiện: (Điều 75 LDD)

=> Đặc điểm chung : Đáp ứng các điều kiện về giấy tờ: có GCN hoặc thuộc trường hợp
đủ điều kiện cấp GCN mà chưa được cấp

Nội dung bồi thường:

Việc bồi thường khi thu hồi đất nông nghiệp là một trong những vấn đề quan trọng. Việc
bồi thường khi thu hồi đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân được Luật Đất đai năm
2013, Nghị định số 47/2014/NĐ-CP của Chính phủ ngày 15/05/2014 quy định về bồi
thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất, Thông tư số 37/2014/TT-BTNMT
của Bộ Tài nguyên và Môi trường ngày 30/06/2014 quy định chi tiết về bồi thường, hỗ
trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất quy định.
· Bồi thường về đất, chi phí đầu tư vào đất còn lại khi Nhà nước thu hồi đất nông nghiệp
của hộ gia đình, cá nhân (Điều 77 Luật Đất đai 2013)
· Bồi thường về đất, chi phí đầu tư về đất còn lại khi Nhà nước thu hồi đất nông nghiệp
của tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp công lập tự chủ tài chính, cộng đồng dân cư, cơ sở
tôn giáo (Điều 78 Luật Đất đai 2013)
· Bồi thường đối với cây trồng, vật nuôi khi nhà nước thu hồi đất nông nghiệp
Bồi thường đất nông nghiệp bị thu hồi
- Bồi thường về đất: (Bồi thường bằng đất có cùng mục đích sử dụng hoặc bồi thường
bằng tiền tính theo giá đất cụ thể của loại đất thu hồi do UBND cấp tỉnh qđịnh tại thời
điểm qđịnh thu hồi đất
+Bồi thường về chi phí đầu tư vào đất còn lại
+Bồi thường về hạn mức đất nông nghiệp
+Bồi thường về tài sản, về sản xuất kinh doanh
+Bồi thường về nhà, về công trình xây trên đất
+Bồi thường đối với cây trồng, vật nuôi
+Bồi thường về di chuyển mồ mả

1. Bồi thường về đất và chi phí đầu tư còn lại:

- Bồi thường bằng việc giao đất có cùng mục đích sử dụng nông nghiệp với loại đất nông
nghiệp thu hồi, nếu không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng tiền theo giá
đất cụ thể của loại đất thu hồi được UBND cấp tỉnh quyết định tại thời điểm thu hồi đất.
( hiện nay không khả thi vì quỹ đất nông nghiệp có hạn, thời gian sử dụng dài (50 năm)
và nếu hết thời gian sử dụng có thể dễ dàng xin gia hạn => chủ yếu bồi thường bằng tiền
theo giá đất cụ thể)
- Đất theo hạn mức tại Điều 129, 130 mới được bồi thường về đất, phần vượt hạn mức k
được bồi thường về đất nhưng được bồi thường về chi phí đầu tư còn lại vào đất

- Với đất nông nghiệp được sử dụng trước 01/07/2014 mà hộ gia đình, cá nhân trực tiếp
sản xuất nông nghiệp nhưng k có GCN và k đủ điều kiện cấp GCN theo quy định của
LDD 2013 hì được bồi thường đối với diện tích đất thực tế đang sử dụng, diện tích được
bồi thường k vượt qua hạn mức đất nông nghiệp tại điều 129 LDD.

2. Bồi thường về tài sản

- Pháp luật quy định mức bồi thường với cây hàng năm, mức bồi thường được tính bằng
giá trị sản lượng của vụ thu hoạch.

+Giá trị sản lượng của vụ thu hoạch được tính theo năng suất của vụ cao nhất trong 03
năm liền kề của cây trồng chính tại địa phương và giá trung bình tại thời điểm thu hồi đất.

+ Với câu lâu năm, mức bồi thường được tính bằng giá trị hiện có của vườn cây theo giá
ở địa phương tại thời điểm thu hồi mà không bao gồm giá trị quyền sử dụng đất.

+ Với cây trồng chưa thu hoạch nhưng có thể di chuyển đến địa điểm khác thì được bồi
thường chi phí di chuyển và thiệt hại thực tế do phải di chuyển, trồng lại cây.

+ Đối với cây rừng trồng bằng nguồn vốn gân sách nhà nước, cây rừng tự nhiên được
giao cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trồng, quản lý chăm sóc, bảo vệ thì bồi thường
theo giá trị thiệt hại thực tế của vườn cây, tiền bồi thường được phân chia cho người quản
lý, chăm sóc… theo quy định của PL về bảo vệ và phát triển rừng

- Trong quá trình thu hồi mà gây thiệt hại đối với vật nuôi là thủy sản thì được bồi
thường:

+ Đã đến kỳ thu hoạch => K phải bồi thường

+ Chưa đến kỳ thu hoạch => Thiệt hại thực tế do phải thu hoạch sớm
+ Có thể di chuyển => Chi phí di chuyển và thiệt hại do di chuyển gây ra

- Trường hợp phải di chuyển tài sản để NN thu hồi thì bồi thường: Chi phí tháo dỡ, di
chuyển lắp đặt; trường hợp phải di chuyển máy móc, dây chuyền sản xuất còn được bồi
thường thiệt hại khi tháo dỡ, vận chuyển, lắp đắt (Do UBND tỉnh quy định)

Đánh giá gì về thực thi chính sách bồi thường về đất nông nghiệp trong thời gian
qua:

Ưu: Cơ bản đảm bảo các quyền của đối tượng thuộc diện bồi thường khi thu hồi đất nông
nghiệp theo quy định pháp luật.

- Giá đất bồi thường được điều chỉnh sát với giá thị trường nhằm bảo đảm quyền lợi về
kinh tế của người dân bị thu hồi đất. Thực tế cho thấy, giá đất là một trong những vấn đề
lớn dễ làm phát sinh khiếu nại trong thu hồi đất.
- Việc phát huy tính công khai, minh bạch, mở rộng dân chủ thông qua đối thoại giữa chủ
thể thu hồi đất và chủ thể bị thu hồi đất là một bước đi tích cực mà nhờ đó người sử dụng
đất có cơ hội được bày tỏ tâm tư, nguyện vọng; các vướng mắc giữa hai bên cũng có điều
kiện được tháo gỡ, giải quyết và do đó có thể giảm bớt số lượng các vụ việc khiếu nại
liên quan tới thu hồi đất.

Hạn chế:

- Trình tự thủ tục công tác bồi thường đất nông nghiệp tiến độ lập hồ sơ, thẩm định
phương án, phê duyệt, thực hiện phương án chậm so với nhu cầu => Ảnh hưởng đến cuộc
sống ổn định của nhân dân

- Giá bồi thường được xác định theo bảng giá đất của UBND tỉnh => Giá bồi thường thấp
hơn giá thị trường=> Người dân chịu thiệt thòi vì giá nhận được khi thu hồi đất không
xứng đáng với giá trị thực của quyền sử dụng đất của họ
-Do quỹ đất hạn chế, hình thức bồi thường chủ yếu là nhận tiền, hoạt động hỗ trợ ổn
định công việc cho người dân sau khi thu hồi đất chưa được đảm bảo, người dân chưa
được hướng dẫn sử dụng tiền bồi thường có hiệu quả => Người dân mất đất sản
xuất=> Không có công ăn việc làm, tạo ra gánh nặng về xã hội; tình trạng di cư về các
thành phố lớn nhằm tìm kiếm công ăn việc làm tạo ra những hệ lụy lâu dài.

- Ý thức và năng lực của các chủ thể quản lý còn hạn chế, còn tình trạng lợi ích nhóm dẫn
đến vi phạm pháp luật trong hoạt động bồi thường đất nông nghiệp => Dễ gây ra tranh
chấp

=> Những phân tích trên là nguyên nhân dẫn đến tranh chấp, khiếu nại tố cáo của nhân
dân trong hoạt động tái định cư.

Vì sao trong thời qua có ng có đất nông nghiệp bị thu hồi thường khiếu nại về vấn
đề bồi thường (như đã ptich ở trên):
+ giá bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất còn thấp, chưa sát với giá thị trường
+ liên quan đến trình tự, thủ tục bồi thường thiệt hại khi thu hồi đất vẫn còn tồn tại tình
trạng thiếu công khai, minh bạch và ở mức độ nào đó là sự áp đặt, tùy tiện của các cơ
quan, tổ chức có thẩm quyền thu hồi, bồi thường thiệt hại
+ về cơ quan tổ chức thực hiện bồi thường thiệt hại khi thu hồi đất không thống nhất đầu
mối.

38. Hãy phân tích các điều kiện theo quy định của pháp luật đất đai hiện hành để
Nhà nước xét và công nhận quyền sử dụng đất cho các hộ gia đình, cá nhân?
Tại Điều 100, Điều 101 của Luật Đất đai 2013 quy định điều kiện cấp GCNQSDĐ
(công nhận quyền SDĐ), quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho cá
nhân, hộ gia đình, theo đó được chia thành hai loại: Cá nhân, hộ gia đình đang sử dụng
đất, có giấy tờ về QSDĐ và cá nhân, hộ gia đình đang sử dụng đất mà không có giấy
tờ về QSDĐ
 Theo Điều 100 của Luật Đất đai 2013, ta thấy điều kiện được cấp GCNQSDĐ,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, đang sử
dụng đất có giấy tờ về QSDĐ, được phân thành 4 trường hợp sau:
Trường hợp thứ nhất: Cá nhân, hộ gia đình đang sử dụng đất ổn định mà có
một trong các loại giấy tờ quy định tại khoản 1 Điều 100 thì được cấp
GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải
nộp tiền sử dụng đất
Trường hợp thứ hai: Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có một trong các
loại giấy tờ nói trên mà trên giấy tờ có ghi tên người khác, kèm theo giấy tờ về
việc chuyển QSDĐ có chữ kí của các bên có liên quan, nhưng đến trước ngày
Luật này có hiệu lực thi hành chưa thực hiện thủ tục chuyển QSDĐ theo quy định
của pháp luật và đất đó không có tranh chấp thì được cấp GCNQSDĐ, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất
Trường hợp thứ ba: Hộ gia đình, cá nhân được sử dụng đất theo bản án hoặc
quyết định của Toà án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án,
văn bản công nhân kết quả hoà giải thành, quyết định giải quyết tranh chấp,
khiếu nại, tố cáo về đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi
hành thì được cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với
đất; trường hợp chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện theo quy
định của pháp luật
Trường hợp thứ tư: Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất được Nhà nước
giao đất, từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến ngày Luật Đất đai 2013 có hiệu lực
thi hành mà chưa được cấp GCN thì được cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở
và tài sản khác gắn liền với đất; trường hợp chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính thì
phải thực hiện theo quy định của pháp luật.
 Điều kiện cá nhân, hộ gia đình được cấp GCNQSDĐ mà không có giấy tờ về
QSDĐ được thực hiện theo quy định tại Điều 101 của Luật Đất đai năm 2013, theo đó
được phân thành 3 trường hợp sau:
 Trường hợp thứ nhất: Cá nhân, hộ gia đình đang sử dụng đất trước ngày
01/07/2014 mà không có giấy tờ về QSDĐ, có hộ khẩu thường trú tại địa phương
và trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối tại
vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khắn, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội
đặc biệt khó khăn, nay được UBND cấp xã nơi có đất xác nhận là người đã sử
dụng đất ổn định, không có tranh chấp thì được cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất
Trường hợp thứ hai: Việc cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất (công nhận QSDĐ) cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn
định từ ngày 01 tháng 7 năm 2004 mà không có một trong các loại giấy tờ về
QSDĐ nêu trên và không thuộc trường hợp quy định tại Khoản 1 Điều 101 của
Luật Đất đai, Điều 23 của Nghị định 43/2014/NĐ -CP Quy định chi tiết thi hành
một số điều của luật đất đai được thực hiện theo quy định sau:
+) Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất có nhà ở, công trình xây dựng khác từ
trước ngày 15 tháng 10 năm 1993; nay được UBND cấp xã nơi có đất xác
nhận không có tranh chấp sử dụng đất; việc sử dụng đất tại thời điểm nộp hồ
sơ đề nghị cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với
đất là phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị
hoặc quy hoặc xây dựng điểm dân cư nông thôn hoặc quy hoạch xây dựng
nông thôn mới đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt hoặc
không phù hợp với quy hoạch nhưng đã sử dụng đất từ trước thời điểm phê
duyệt quy hoặc hoặc sử dụng đất nơi chưa có quy hoạch thì được công nhận
QSDĐ quy định theo khoản 1 điều 20 Nghị định 43/2014/NĐ – CP Quy định
chi tiết thi hành một số điều của luật đất đai
+) Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có nhà ở, công trình xây dựng
khác trong thời gian từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến trước ngày 01 tháng 7
năm 2004; nay được UBND cấp xã xác nhận là không có tranh chấp sử dụng
đất; phù hợp với quy hoạch hoặc không phù hợp với quy hoạch nhưng đất đã
sử dụng từ trước thời điểm phê duyệt quy hoạch hoặc sử dụng đất tại nơi chưa
 có quy hoạch; chưa có thông báo hoặc quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà
nước có thẩm quyền đối với trường hợp phải thu hồi thì được công nhận theo
Khoản 2 Điều 20 Nghị định 43/2014/NĐ-CP Quy định chi tiết thi hành một số
điều của luật đất đai
+) Trường hợp thửa đất có nhiều hộ gia đình, cá nhân cùng sử dụng chung
thì hạn mức đất ở theo quy định tại Khoản 1 và Khoản 2 Điều này được tính
bằng tổng hạn mức đất ở của các hộ gia đình, cá nhân đó
+) Trường hợp một hộ gia đình, cá nhân sử dụng nhiều thửa đất có nhà ở có
nguồn gốc của ông cha để lại hoặc nhận chuyển QSDĐ có nguồn gốc của ông
cha để lại, được UBND cấp xã xác nhận là đã sử dụng đất ổn định từ trước
ngày 15 tháng 10 năm 1993 và không vi phạm pháp luật đất đai thì hạn mức
đất ở được xác định theo quy định đối với từng thửa đất đó
Việc áp dụng quy định về hạn mức đất ở của từng địa phương để xác định diện tích
đất ở trong các trường hợp quy định tại các Khoản 1,2 và 3 Điều này được thực hiện
theo quy định tại thời điểm NSDĐ nộp hồ sơ đăng kí, cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hợp lệ
Trường hợp thứ ba: Cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân đã được giao không đúng thẩm quyền được
quy định theo Khoản 2 và khoản 3 Điều 23 Nghị định 43/2014/NĐ-CP Quy định
chi tiết thi hành một số điều của luật đất đai
*Về tình trạng sử dụng đất được gọi là ổn định và không có tranh chấp
Theo quy định tại Điều 21 Nghị định số 43/2014/NĐ -CP đã quy định rõ về căn cứ xác
định việc sử dụng đất ổn đinh. Về “ đất không có tranh chấp” Luật đất đai không có định
nghĩa pháp lí cụ thể các dấu hiệu hay các biểu hiện của tranh chấp. Điều 101 Luật Đất đai
2013 giao trách nhiệm cho UBND cấp xã xác nhận sử dụng “ổn định, không tranh chấp”
là phù hợp với thực tế, vì cấp xã là cấp cơ sở biết được rõ nhất nguồn gốc đất đai và
những phát sinh liên quan thửa đất xin cấp GCN
 39. Hãy phân tích các nguyên tắc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền
sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của pháp luật đất
đai hiện hành

Theo quy định tại Đ98 Lđd 2013 cần phải tuân thủ theo 5 nguyên tắc sau thay vì 3
nguyên tắc như quy định trước đây. Cụ thể:
Một là, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền
với đất được cấp theo từng thửa đất. Trường hợp người sử dụng đất đang sử dụng nhiều
thửa đất nông nghiệp tại một xã, phường, thị trấn mà có yêu cầu thì được cấp GCNQSDĐ
chung cho các thửa đất đó
Về cơ bản, nguyên tắc này được xây dựng trên cơ sở thừa kế từ nguyên tắc thứ nhất quy
định tại K1 Đ3 NĐ 88/2009 về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Căn cứ quy định trên thì mỗi thửa đất sẽ được cấp
riêng một Giấy chứng nhận. -> Tạo điều kiện thuận lợi cho cơ quan nhà nước trong quản
lý đất đai, nắm bắt được chủ sử dụng của từng thuở đất.
Hai là, thửa đất có nhiều người chung quyền sử dụng đất, nhiều người ở hữu chung nhà
ở, tài sản khác gắn liền với đất thì giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà
ở và tài sản khác gắn liền với đất phải ghi tên đầy đủ tên của những người đó và cấp cho
mỗi người 1 giấy chứng nhận, trường hợp các chủ sở hữu, chủ sử dụng có yêu cầu thì
cấp chung một giấy chứng nhận và trao cho người đại diện.
-> Trong khi Đ3 NĐ 88 quy định về nội dung trên còn ngắn gọn gây khó khăn trong triển
khai luật khi không nêu rõ giấy chứng nhận ghi tên ai, sổ đỏ của ai thì Luật 2013 đã cụ
thể hóa được nội dung trên. Bên cạnh đó, bổ sung thêm trường hợp nếu chủ sở hữu tin
tưởng một người đại diện thì có thể yêu cầu cơ quan nhà nước chỉ cấp một sổ đỏ, phần
nào giảm bớt được khó khăn trong quá trình quản lý và chuyển nhượng bất động sản.
Quy định trên đã đảm bảo sự công bằng cho các đồng chủ sở hữu có quyền được đứng
tên trong GCN -> tránh mâu thuẩn
Thứ ba, người sử dụng đất, sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được nhận giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất sau
khi đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quy định pháp luật trừ các trường hợp không
thuộc đối tượng phải thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được miễn, được ghi nợ nghĩa vụ
tài chính và trường hợp thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm.
-> Đảm bảo việc thực hiện đầy đủ nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất và tăng
nguồn thu cho ngân sách nhà nước. Tuy nhiên việc này cũng dễ dẫn đến việc giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất bị tồn đọng
lại nhiều năm do chủ sử dụng đất không có khả năng thực hiện nghĩa vụ tài chính.
VD: Ở nhiểu địa phương, do đặc thù diện tích đất ở, vườn tạp cũng như đất ruộng của
mỗi hộ gia đình khá lớn khiến cho chi phí đo đạc tăng theo (diện tích trên 500 – 100m2
hết 1tr5 tại nông thôn, hơn 2tr tại đô thị hay ở Hòa Bình là 1,350,000 đồng/ thửa), người
dân không có khả năng chi trả, cộng với nhận thức chưa đầy đủ về tầm quan trọng của
GCN QSDĐ nên khi thấy ko có tranh chấp j, ng dân cx ko mặn mà vs việc đi làm hồ sơ
và hoàn thành nvu tài chính cấp GCN
Thứ tư, trường hợp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất là tài sản chung của vợ và chồng thì phải ghi cả họ, tên vợ và họ,
tên chồng vào giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất, trừ trường hợp vợ và chồng có thỏa thuận ghi tên một người.
-> Thể hiện rõ quan điểm về sự bình đẳng giới, bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp của cả
vợ và chồng trong thời kì hôn nhân đối với tài sản chung hợp nhất.
Thứ năm, trường hợp có sự chênh lệch diện tích giữa số liệu đo đạc thực tế với số liệu
ghi trên giấy tờ quy định tại Điều 100 Lđđ 2013 hoặc GCN đã cấp mà ranh giới thửa đất
đang sử dụng không thay đổi so với ranh giới tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng
đất, không có tranh chấp với người sử dụng đất liền kề thì khi cấp hoặc đổi giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được xác
định theo số liệu đo đạc thực tế. Người sử dụng đất không phải nộp tiền sử dụng đất đối
với phần diện tích chênh lệch nhiều hơn nếu có.
Trường hợp khi đo đạc có thay đổi về ranh giới thì phần diện tích chênh lệch nhiều hơn
(nếu có) được xem xét cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài
sản khác gắn liền với đất theo quy định tại Đ99.
->Phòng ngừa các trường hợp các nhân, hộ gia đình sử dụng đất trốn tránh thực hiện
nghĩa vụ tài chính với phần diện tích chênh lệch do khai hoang hoặc nhận chuyển quyền
của người sử dụng đất trước đó, được sử dụng lâu dài và không có tranh chấp

40. Hãy phân tích trách nhiệm của Nhà nước trong việc xây dựng, cung cấp
thông tin đất đai? Hãy nêu quan điểm cá nhân về việc thực thi trách nhiệm
đó của Nhà nước trong thực tế thời gian qua?

Các căn cứ xác định loại đất đc quy định cụ thể tại Đ11

1. Trường hợp có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và
tài sản gắn liền với đất

Trường hợp này, việc phân loại đất sẽ dựa vào Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất đã được cấp trước ngày
10/12/2009; Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất (sau đây gọi tắt là Giấy chứng nhận).

2. Trường hợp chưa được cấp Giấy chứng nhận

Đối với trường hợp chưa được cấp Giấy chứng nhận, căn cứ để phân loại đất dựa
vào các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất được quy định tại khoản 1, 2 và 3 Điều 100
Luật Đất đai 2013 hoặc theo một số quyết định về sử dụng đất. Cụ thể các loại giấy tờ
để xác định loại đất trong mỗi trường hợp như sau:

2.1. Xác định loại đất dựa vào các giấy tờ về quyền sử dụng đất (QSDĐ)

Thứ nhất, đối với hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định căn cứ xác định
loại đất là một trong các loại giấy tờ sau về (QSDĐ):

+ Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất trước ngày 15/10/1993 theo quy
định của pháp luật;

+ Giấy chứng nhận QSDĐ tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền
cấp hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính trước ngày 15/10/1993;

+ Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho QSDĐ hoặc tài sản gắn liền với đất;
giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất.

+ Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở
trước ngày 15/10/1993 được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đã sử dụng
trước ngày 15/10/1993.

+ Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; giấy tờ mua nhà ở thuộc
sở hữu nhà nước theo quy định của pháp luật.

+ Giấy tờ về QSDD do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người
sử dụng đất.

+ Các loại giấy tờ khác được xác lập trước ngày 15/10/1993 theo quy định của
Chính phủ.

Thứ hai, đối với hộ gia đình, cá nhân có giấy tờ về QSDĐ nhưng trên giấy tờ ghi
tên người khác, tiêu chí xác định loại đất dựa vào các giấy tờ sau:
 + Có một trong các loại giấy tờ về QSDĐ như trên mà trên giấy tờ đó ghi tên
người khác

+ Kèm theo giấy tờ về việc chuyển nhượng QSDĐ có chữ ký của các bên có
liên quan, nhưng đến trước ngày Luật Đất đai có hiệu lực thi hành chưa thực hiện
thủ tục chuyển QSDĐ theo quy định của pháp luật.

Thứ ba, đối với hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất theo một số văn bản pháp lý thì
tiêu chí xác định loại đất sẽ dựa vào các loại giấy tờ đó. Bao gồm:

+ Bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân.

+ Quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án.

+ Văn bản công nhận kết quả hòa giải thành.

+ Quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai của cơ quan
nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành.

2.2. Xác định loại đất dựa vào quyết định giao đất, cho phép chuyển mục đích sử
dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền

3. Trường hợp đang sử dụng đất không có giấy tờ quy định tại các khoản 1, 2 và
3 Điều 11 của Luật Đất đai 2013 thì loại đất được xác định như sau:

Điều 2 khoản 1 Nghị định 01/2017/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị
định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 quy định chi tiết thi hành một số
điều của Luật đất đai:

1. Sửa đổi, bổ sung Điều 3 như sau:

“Điều 3. Xác định loại đất

 1. Trường hợp đang sử dụng đất không có giấy tờ quy định tại các khoản 1, 2 và 3
Điều 11 của Luật đất đai thì loại đất được xác định như sau:

a) Trường hợp đang sử dụng đất ổn định mà không phải do lấn, chiếm, chuyển mục
đích sử dụng đất trái phép thì loại đất được xác định theo hiện trạng đang sử dụng;

b) Trường hợp đang sử dụng, đất do lấn, chiếm, chuyển mục đích sử dụng đất trái
phép thì căn cứ vào nguồn gốc, quá trình quản lý, sử dụng đất để xác định loại đất”.

=> Như vậy, cách xác định loại đất khi sử dụng đất không có giấy tờ đó là căn cứ
vào hiện trạng sử dụng hoặc nguồn gốc, quá trình quản lý, sử dụng đất. Nếu đất đang
sử dụng do chuyển mục đích đất trái phép thì vào nguồn gốc, quá trình quản lý, sử
dụng đất để xác định loại đất.

 Căn cứ khó xđ nhất

Theo em, căn cứ 2 và 3 là khó xác định nhất trên thực tế vì Chỉ khi không có giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất thì mới
xem xét đến giấy tờ theo quy định của khoản 1, 2, 3 Điều 100 Luật Đất đai và giấy tờ
là Quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất của cơ
quan nhà nước có thẩm quyền. Nhưng điều 11 không xác định rõ cái nào xem xét
trước, các nào xem xét sau, cái nào giá trị pháp lý cao hơn cái nào.

Dẫn đến tranh chấp xảy ra khi giấy tờ theo quy định của khoản 1, 2, 3 Điều 100
Luật Đất đai có nội dung mâu thuẫn với Quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép
chuyển mục đích sử dụng đất của cơ quan nhà nước, hoặc ngược lại thì giữa người sử
dụng đất với cơ quan nhà nước sẽ lựa chọn thông tin ở giấy tờ nào? Pháp luật không
có quy định cụ thể giải quyết mâu thuẫn thông tin giữa các giấy tờ, nhưng nhiều
trường hợp mâu thuẫn sẽ được giải quyết theo hướng lựa chọn giấy tờ có ghi ngày
tháng năm sử dụng đất sớm nhất (khoản 3 Điều 21 Nghị định 43/2014/NĐ-CP): “3.
Trường hợp thời điểm sử dụng đất thể hiện trên các loại giấy tờ quy định tại Khoản 2
Điều này có sự không thống nhất thì thời điểm bắt đầu sử dụng đất ổn định được xác
định theo giấy tờ có ghi ngày tháng năm sử dụng đất sớm nhất.”

41. Hãy chỉ rõ những nghĩa vụ tài chính mà người sử dụng đất phải thực hiện khi
được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất? Cho biết những thất thoát về nguồn thu cho ngân sách
nhà nước ở nghĩa vụ tài chính này xảy ra trên thực tế thế nào? Cho ví dụ
chứng minh.
- Việc cấp GCN quyền sử dụng đất là một biện pháp của Nhà nước thống nhất
quản lý đất đai trên toàn lãnh thổ Việt Nam. Theo khoản 3 Điều 98 Luật Đất
đai 2013, nguyên tắc để người sử dụng đất được cấp GCN quyền sử dụng
đất là người sử dụng đất phải hoàn thành các nghĩa vụ tài chính đối với đất
đai, “Người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất
được nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài
sản khác gắn liền với đất sau khi đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quy
định của pháp luật”.
- Khi được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài
sản gắn liền với đất; người sử dụng đất phải thực hiện một số nghĩa vụ tài
chính:
+ Tiền sử dụng đất trong tường hợp được công nhận quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất mà phải nộp tiền sử dụng đất (điểm a
khoản 1 Điều 107):
+ Hộ gia đình, cá nhân đã sử dụng đất ổn định từ trước ngày 15 tháng 10
năm 1993 mà không có một trong các loại giấy tờ quy định tại khoản 1 Điều 100
Luật Đất đai.
+ Hộ gia đình, cá nhân đã sử dụng đất từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến
trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 mà không có giấy tờ quy định tại khoản 1 Điều
100 Luật Đất đai.
 + Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất có nguồn gốc được giao không đúng
thẩm quyền trước ngày 01 tháng 7 năm 2004.
+ Hộ gia đình, cả nhân sử dụng đất ở có nguồn gốc được giao không đúng
thẩm quyền hoặc do lấn chiếm kể từ ngày 01 tháng 7 năm 2004 đến trước ngày 01
tháng 7 năm 2014 mà nay được Nhà nước xét cấp GCN.
(ngoài ra, còn có một số trường hợp được công nhận quyền sử dụng đất mà chưa
thực hiện nghĩa vụ tài chính với NN thì phải nộp tiền sử dụng đất: khoản 3, khoản
4 Điều 100 Luật Đất đai)

+ Lệ phí trước bạ: đây là khoản lệ phí mà cá nhân, tổ chức có nhà, đất phải nộp khi
đi đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng với cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
+ Mức thu lệ phí trước bạ đối với nhà, đất là 0,5% trên tổng giá trị nhà, đất
(Điều 7 khoản 1 Nghị định 140/2016)

+ Lệ phí cấp GCN quyền sử dụng đất:

Căn cứ: b3, Điểm b, khoản 2, Điều 3,Thông tư 02/2014/TT – BTC của Bộ tài
chính
- Mức thu tối đa khi cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với
đất không quá 100.000đ/ giấy đối với cấp mới (với tổ chức không quá 500.000đ/
giấy)

+ Các khoản phí về đất đai: phí đo đạc, lập bản đồ địa chính, phí thẩm định cấp
GCN quyền sử dụng đất.
Biểu hiện của những thất thoát nguồn thu cho ngân sách nhà nước ở các nghĩa vụ
tài chính đã đề cập ở trên:
- Tiền sử dụng đất:
+ Giao đất không qua đấu giá trong những trường hợp giao đất theo hình thức đấu
giá quyền sử dụng đất quy định tại Điều 118 Luật Đất đai 2013 (Giao đất chỉ định
– căn cứ thu tiền sử dụng đất là bảng giá đất do UBND tỉnh quy định và giá đất cụ
thể; còn đối với hình thức đấu giá – căn cứ tính tiền sử dụng đất là giá trúng đấu
giá – sát với giá thị trường  Do vậy, trong những trường hợp này, Nhà nước sẽ
thu được ít tiền sử dụng đất hơn)
Ví dụ chứng minh:
+ Tồn tại nhiều kẽ hở trong việc xác định nghĩa vụ tài chính mà ở đây là tiền sử
dụng đất của các chủ thể kinh doanh. Phương pháp thường được áp dụng khi tính
tiền sử dụng đất là phương pháp thặng dư (tiền sử dụng đất được tính bằng doanh
thu phát triển trừ chi phí phát triển) phần lớn đều có sai sót trong xác định doanh
thu phát triển và chi phí phát triển.
Ngoài ra, thời điểm tính giá đất cũng là một yếu tố có tác động lớn đến nguồn thu
về đất đai vào ngân sách nhà nước. Thực tế kiểm toán cho thấy còn nhiều dự án có
bất cập do việc xác định giá đất còn kéo dài, chưa đảm bảo thời gian các bước theo
quy trình làm chậm thu nộp tiền sử dụng đất vào ngân sách nhà nước từ chủ đầu tư
thực hiện dự án. Nếu tính toán bằng như mức phạt chậm nộp thuế đối với việc
chậm xác định giá đất của một số dự án được kiểm toán thì số tiền phạt do chậm
xác định giá đất lên đến cả nghìn tỷ đồng.
Ví dụ chứng minh:
- Các loại phí và lệ phí: việc thu, nộp phí và lệ phí trên thực tế còn thiếu công
khai, minh bạch, dẫn đến khó kiểm soát nguồn thu vào ngân sách nhà nước
nên dễ bị “ăn bớt”, “ăn xén”; từ đó dẫn đến thất thoát, thiệt hại cho ngân
sách.

PHỤ LỤC CÂU 41:

Các trường hợp phải nộp tiền sử dụng đất khi được công nhận quyền sử dụng
đất… (cấp GCN quyền sử dụng đất) được quy định tại các Điều 6, 7, 8, 9 Nghị
Định 45/2014/NĐ-CP:
(Chia theo thời điểm sử dụng đất ổn định)
 Trước ngày 15 tháng 10 năm 1993:
Không có hành vi vi phạm pháp luật về đất đai:
 + Nộp tiền sử dụng đất bằng 50% tiền sử dụng đất theo giá đất quy định
tại điểm b, c khoản 3 Điều 3 Nghị định 45/2014 tại thời điểm có quyết
định công nhận QSD đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đối với
diện tích đất vượt hạn mức công nhận đất ở.
Có hành vi vi phạm pháp luật về đất đai:
+ Nộp 50% tiền sử dụng đất đối với diện tích đất trong hạn mức công
nhận đất ở theo giá đất quy định tại Bảng giá đất, 100% tiền sử dụng đất
đối với diện tích đất vượt hạn mức công nhận đất ở theo quy định tại
điểm b, c Khoản 3 Điều 3 Nghị định 45/2014 tại thời điểm có quyết
định công nhận QSD đất cuả cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
+ Đất có công trình xây dựng không phải nhà ở: nộp 50% tiền sử dụng
đất theo giá đất quy định tại điểm b, c Khoản 3 Điều 3 Nghị định
45/2014 của loại đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp có thời hạn sử
dụng đất cao nhất quy định tại khoản 3 Điều 126 tại thời điểm có quyết
định công nhận QSD đất.
Đối với đất ở có nguồn gốc được giao không đúng thẩm quyền:
(không có giấy tờ chứng minh đã nộp tiền sử dụng đất)
+ Nộp thu tiền sử dụng đất bằng 40% tiền sử dụng đất theo giá đất ở đối
với phần diện tích đất trong hạn mức giao đất ở tại địa phương theo giá
đất quy định tại Bảng giá đất tại thời điểm có quyết định công nhận
quyền sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; bằng 100%
tiền sử dụng đất theo giá đất ở đối với phần diện tích vượt hạn mức giao
đất ở (nếu có) theo giá đất quy định tại Điểm b, Điểm c Khoản 3 Điều 3
Nghị định này tại thời điểm có quyết định công nhận quyền sử dụng đất
của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
 Từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến trước ngày 01 tháng 7 năm 2004:
Không có vi phạm pháp luật về đất đai:
 + 50% tiền sử dụng đất (trong hạn mức) theo giá đất quy định tại Bảng
giá đất, 100% tiền sử dụng theo điểm b, c khoản 3 Điều 3 Nghị định
45/2014 (vượt hạn mức).
+ Sử dụng đất có công trình xây dựng không phải là nhà ở - 50% tiền sử
dụng đất theo giá đất quy định tại điểm b, c khoản 3 Điều 3 Nghị định
45/2014 của loại đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp có thời hạn sử
dụng cao nhất (khoản 3 Điều 126 Luật Đất đai).
Có vi phạm pháp luật về đất đai:
+ 100% (trong hạn mức) và 100% (vượt hạn mức)
+ Đất có công trình xây dựng không phải là nhà ở - 100%
Đối với đất có nguồn gốc được giao không đúng thẩm quyền:
+ Có giấy tờ chứng minh đã nộp tiền (mức nộp thấp hơn mức thu quy
định của pháp luật đất đai 1993) thì số tiền đã nộp được quy đổi ra tỷ lệ
% diện tích đã hoàn thành việc nộp tiền sử dụng đất theo chính sách và
giá đất tại thời điểm đã nộp tiền; phần diện tích đất còn lại thực hiện thu
tiền sử dụng đất theo chính sách và giá đất tại thời điểm có quyết định
công nhận quyền sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
+ Không có giấy tờ chứng minh đã nộp tiền để được sử dụng đất: 50%
trong hạn mức – 100% vượt hạn mức.
 Từ ngày 01 tháng 7 năm 2004 đến trước ngày 01 tháng 7 năm 2014 (đất
ở có nguồn gốc được giao không đúng thẩm quyền hoặc do lấn chiếm)
+ 100% (đất ở)
+ 100% (đất có công trình xây dựng không phải là nhà ở)

42. Hãy chỉ rõ những nghĩa vụ tài chính mà người sử dụng đất phải thực hiện khi
được Nhà nước cho phép chuyển mục đích sử dụng đất? Cho biết những thất
thoát về nguồn thu cho ngân sách nhà nước ở nghĩa vụ tài chính này xảy ra
trên thực tế thế nào? Cho ví dụ chứng minh.
- Khái niệm thu tài chính về đất đai: tổng thu các nghĩa vụ tài chính về đất đai bao gồm
một số khoản thu chủ yếu: tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, thuế sử dụng đất, thuế thu nhập
khi chuyển quyền sử dụng đất, các khoản phí, lệ phí từ đất đai…
- Chuyển mục đích sử dụng đất có thể hiểu là sự thay đổi về mục đích sử dụng đất so với
mục đích ban đầu bằng một quyết định hành chính của cơ quan nhà nước có thẩm quyền
(trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải xin phép) hoặc việc đăng ký biến động đất
đai (trường hợp không phải xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền)
- Các nghĩa vụ tài chính mà người sử dụng đất phải thực hiện:
+ Tiền sử dụng đất:
+ Một trong những nguyên tắc cơ bản trong quá trình sử dụng đất là sử dụng đất đúng
mục đích. Nhưng trong quá trình sử dụng, nếu người sử dụng đất có nguyện vọng chuyển
mục đích sử dụng đất thì phải tuân thủ các quy định của pháp luật đất đai. Khi chuyển
sang sử dụng đất vào mục đích khác thuộc trường hợp phải xin phép cơ quan nhà nước có
thẩm quyền, người sử dụng đất phải nộp tiền sử dụng đất theo quy định tại khoản 1 Điều
57 Luật Đất đai 2013 và Nghị định 45/2014/NĐ-CP về thu tiền sử dụng đất.
+ Lệ phí địa chính (đăng ký biến động đất đai do chuyển mục đích sử dụng)
- Những thất thoát về nguồn thu đối với các nghĩa vụ tài chính kể trên + ví dụ minh hoạ:
Những thất thoát về nguồn thu đối với các nghĩa vụ tài chính kể trên + ví dụ minh hoạ:
+ Hầu hết các khu đất doanh nghiệp đang được cho thuê khi chuyển mục đích sử dụng
sang đất ở đô thị đều không thông qua đấu giá và giá trị quyền sử dụng đất định giá không sát
giá thị trường => thoát thoát NSNN do PL chỉ quy định việc đấu giá QSD đất với trường hợp
giao đất, cho thuê đất chứ chưa quy định chặt chẽ, bắt buộc phải đấu giá đối với đất do doanh
nghiệp đang quản lý, sử dụng khi chuyển mục đích sử dụng đất
+ Nhiều hộ gia đình, cá nhân khi chuyển mục đích sử dụng đất để tránh phải nộp tiền sử
dụng đất thì không xin phép, không đăng ký chuyển đổi mục đích sử dụng đất tại cơ quan
NN có thẩm quyền
+ Còn tình trạng các hộ gia đình, cá nhân để được miễn, giảm tiền sử dụng đất mà nhờ
người quen thuộc diện được miễn, giảm tiền sử dụng đất để chuyển mục đích sử dụng đất
cho mình
VD: Ông A được giao một mảnh đất với mục đích sử dụng được cơ quan NN có thẩm quyền
xác định là đất trông cây lâu năm. Sau một thời gian sử dụng, ông A muốn xin cơ quan NN
chuyển mục đích sử dụng đất thành đất ở để xây nhà. Tuy nhiên, vì nắm được thông tin có
chính sách miễn, giảm tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất với gia đình thương
binh nên ông A đã bàn với bố vợ là ông B, ông A làm thủ tục chuyển nhượng đất cho ông B
(bố vợ ông A) để được hưởng chế độ. Sau khi hoàn tất các thủ tục chuyển mục đích sử dụng
đất, ông B chuyển nhượng lại đất cho ông A.
43. Hãy chỉ rõ mục đích và ý nghĩa của việc Nhà nước quyết định giá đất trong
quản lý nhà nước về đất đai?
- Giá đất: Điều 3 Luật Đất đai 2013 quy định: “Giá đất là giá trị bằng tiền
của quyền sử dụng đất tính trên một đơn vị diện tích đất. Giá trị quyền sử
dụng đất là giá trị bằng tiền của quyền sử dụng đất đối với một diện tích đất
xác định trong thời hạn sử dụng đất xác định”.  Có thể hiểu giá đất là
khoản tiền xác định tương ứng phải trả để có quyền sử dụng đất đối với diện
tích đất cụ thể trong thời hạn sử dụng đất xác định.
- Nhà nước quyết định giá đất trong quản lý nhà nước về đất đai (xuất phát từ
chế độ sở hữu toàn dân về đất đai và vai trò thống nhất quản lý đất đai của
nhà nước)7uj Giá đất do Nhà nước quyết định có hai loại: đó là giá đất Nhà
nước quy định trong khung giá, bảng giá đất định kì 5 năm 1 lần và giá đất
cụ thể do UBND cấp tỉnh quyết định trong một số trường hợp cụ thể.
- Mục đích và ý nghĩa:
+ Giá đất do Nhà nước quyết định là công cụ để Nhà nước thực hiện hoạt động
quản lý và điều tiết các quan hệ đất đai một cách có hiệu quả. Xuất phát từ chức
năng thống nhất quản lý đất đai trên toàn bộ lãnh thổ Việt Nam của Nhà nước, giá
đất được đặt ra với tư cách một công cụ để đổng bộ hoạt hoạt động quản lý đất đai
trên các vùng lãnh thổ khác nhau của đất nước, từ đó hướng tới việc khai thác, sử
dụng đất đai hợp lý, có hiệu quả.
+ Trước hết, giá đất là công cụ để Nhà nước thực hiện công tác quản lý,
điều tiết hoạt động của thị trường bất động sản nói chung, thị trường nhà đất nói
riêng.
 + Ngoài ra, đây còn là công cụ tài chính để Nhà nước tiến hành thực hiện
quản lý về đất đai, quy định các khoản thu vào ngân sách nhà nước (giá đất là một
trong các căn cứ để xác định mức thu cụ thể đối với một số nghĩa vụ tài chính)
 Giá đất, một mặt, hướng tới vai trò lành mạnh hóa thị trường bất động
sản, mặt khác, đảm bảo tập trung đầy đủ nguồn thu cho ngân sách nhà
nước từ đất đai.
+ Giá đất do Nhà nước quyết định còn có ý nghĩa trong việc bảo vệ quyền lợi cho
người sử dụng đất – những chủ thể trực tiếp tham gia vào quan hệ pháp luật đất
đai.
+ Giá đất hình thành và biến đổi do nhiều yếu tố phức tạp chi phối (yếu tố
thông thường, yếu tố hành chính, yếu tố nhân khẩu, yếu tố xã hội, yếu tố quốc tế,
yếu tố kinh tế…). Do đó, việc Nhà nước quyết định giá đất trong quản lý đất đai
có ý nghĩa trong việc bình ổn sự biến động của thị trường bất động sản, giữ cho
giá đất luôn ổn định và biến động trong một biên độ được kiểm soát và quản lý bởi
Nhà nước, từ đó tạo cơ sở thuận lợi cho người dân tham gia vào quan hệ pháp luật
đất đai nói chung, tham gia giao dịch trên thị trường bất động sản nói riêng.
+ Giá đất có ý nghĩa quan trọng trong việc bảo đảm quyền lợi cho người sử
dụng đất trong trường hợp Nhà nước bồi thường do thu hồi đất, khi thế chấp, đấu
giá quyền sử dụng đất, để trả nợ và thi hành án… Giá đất do Nhà nước quyết định
là căn cứ để xác định mức bồi thường cho các chủ thể sử dụng đất, dựa trên các
nguyên tắc về bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất tại Điều 74 Luật Đất
đai, đảm bảo công bằng, bình đẳng, khách quan cho tất cả các chủ thể trong xã
hội.
+ Việc quy định áp dụng các loại giá đất đã thể hiện sự phân loại trong việc
thực hiện các chính sách tài chính về đất đai. Bằng quy định về hạn mức đất ở,
những trường hợp xác lập quyền sử dụng đất đối với diện tích đất ở trong hạn mức
được áp dụng mức giá trong bảng giá đất, được coi là “mềm” hơn so với giá đất
trong quy định về giá đất cụ thể. Với chu kỳ quy định 5 năm 1 lần, bảng giá đất sẽ
có độ trễ hơn rất nhiều so với những biến động thị trường; trong khi đó, giá đất cụ
thể do UBND cấp tỉnh quy định trong từng trường hợp, khi có yêu cầu, sẽ có khả
năng bám sát giá thị trường. Về mặt lý thuyết, giá đất cụ thể thường cao hơn mức
giá xác định trong bảng giá đất. Rõ ràng, cách thức của Nhà nước, bước đầu đảm
bảo sự khách quan, đảm bảo yếu tố chi phối của yếu tố thị trường trong quan hệ
quản lý và sử dụng đất, tạo nên sự minh bạch cần thiết trong quan hệ đất đai, từ
đó, đảm bảo quyền lợi chính đáng cho người dân – chủ thể trực tiếp sử dụng và
khai thác đất đai.
(Bổ sung:
Tuy nhiên, ở một giác độ nào đó, thực tiễn hoạt động nhà nước quyết định giá đất
trong quản lý đất đai đang bộc lộ những khuyết điểm; khi mà việc này tạo điều
kiện cho cơ chế xin cho trong hoạt động giao đất, cho thuê đất có cơ hội phát tán
tác dụng của nó. Và cơ chế này không đem lại lợi ích tốt nhất của chủ sở hữu đất
đai cũng như chủ sử dụng đất đai. Nhà nước, với tư cách là đại diện chủ sở hữu đất
đai, có nhiệm vụ bảo đảm lợi ích cho chủ sở hữu đất đai, đảm bảo nguồn tài chính
đất đai chảy vào ngân sách nhà nước đồng thời hài hòa với việc bảo đảm quyền lợi
của những người sử dụng đất cụ thể, trực tiếp. Việc Nhà nước quyết định giá đất
đang gây nên sự bất ổn, bất công bằng về lợi ích mà biểu hiện của nó là 90% đơn
từ, khiếu nại tố cáo trong xã hội thể hiện bất bình có nguồn gốc từ bồi thường, hỗ
trợ khi thu hồi đất, tái định cư…
Nhà nước Việt Nam khuyến khích sự hình thành và phát triển của thị trường bất
động sản – mang lại sự thay da đổi thị cho xã hội, mang lại siêu lợi nhuận, sự thay
đổi về cách nhìn nhận khi đầu tư của thương nhân, giá trị của đất thay đổi ngoạn
mục sau khi Nhà nước xây dựng cơ sở hạ tầng, khu công nghiệp, khu chế xuất,
khu công nghệ cao… Giá trị gia tăng của đất này được chia cho xã hội, cho những
người xung quanh các cơ sở hạ tầng, cho nhà đầu tư…
Ở Việt Nam, vẫn chưa thật sự tách bạch 2 vai trò của Nhà nước: thống nhất quản
lý đất đai và đại diện chủ sở hữu. Trong khi quyền sử dụng đất được công nhận là
quyền tài sản – một loại tài sản trong dân sự - Nhà nước tôn trọng và bảo hộ quyền
tài sản của công dân, tổ chức, cá nhân… thì Nhà nước lại đang sử dụng quyền lực
 để áp đặt lên một số khía cạnh của quyền tài sản này, hạn chế quyền tự định đoạt
của chủ sở hữu quyền sử dụng đất – hiện nay, Nhà nước, vẫn đang bằng các quyết
định hành chính quyết định giá đất – đây là biểu hiện của sự níu giữ quyền lực. Có
lẽ, nếu Nhà nước từ bỏ việc quyết định giá đất sẽ là một điều gì đó mang lại lợi ích
to lớn trong việc minh bạch quan hệ đất đai, thị trường hóa quan hệ đất đai, và còn
mang lại nguồn thu lớn hơn nhiều lần cho ngân sách nhà nước nữa.
Trong thị trường, giá cả của một loại hàng hóa do thị trường quyết định. Hiện nay,
giá đất do Nhà nước và thị trường quyết định. Tuy nhiên, trên thị trường sơ cấp,
Nhà nước độc quyền trong việc quyết định giá đất; sử dụng quyền lực của mình
bằng các quyết định hành chính thực hiện thay chức năng của thị trường – quyết
định giá cả của một loại hàng hóa được phép giao dịch trên thị trường.
Tất nhiên, vấn đề này chưa thể thay đổi trong hiện tại và tương lai “gần”. Tuy vậy,
một số bất cập nổi cộm liên quan đến giá đất do Nhà nước quyết định cần phải có
sự sửa đổi, hoàn thiện để phần nào hạn chế những khuyết điểm của việc Nhà nước
quyết định giá đất trong quản lý đất đai. Một trong những vấn đề đó là tính chất
thủ tục trong hoạt động của hội đồng thẩm định giá đất đối với việc xác định giá
đất cụ thể trong các trường hợp. Việc thực hiện chức năng tư vấn xác định giá đất
của hội đồng thẩm định giá đất chỉ mang tính thủ tục, được thể hiện rất rõ khi “giá
đất do tư vấn xác định là một trong các căn cứ để cơ quan nhà nước có thẩm
quyền quy định, quyết định giá đất” (Điều 115 khoản 4 Luật Đất đai 2013). Khi
mà UBND cấp tỉnh quyết định thành lập hội đồng thẩm định giá đất và thành phần
của hội đồng thẩm định giá đất, chủ tịch UBND tỉnh là chủ tịch hội đồng thẩm
định giá đất, ban hành các quyết định cuối cùng về giá đất… thì rõ ràng, hoạt động
thẩm định giá đất không thể đảm bảo được trọn vẹn tính khách quan, trung lập và
công bằng – bởi bản chất giá đất vẫn đang chịu tác động mạnh mẽ của yếu tố hành
chính. Và đây, không phải là cơ chế mà nhân dân mong đợi.
44. Có những loại giá đất nào theo quy định của pháp luật đất đai hiện hành?
Phân biệt giữa Bảng giá đất và Giá đất cụ thể?
 - Giá đất: Điều 3 Luật Đất đai 2013 quy định: “Giá đất là giá trị bằng tiền của
quyền sử dụng đất tính trên một đơn vị diện tích đất. Giá trị quyền sử dụng đất là
giá trị bằng tiền của quyền sử dụng đất đối với một diện tích đất xác định trong
thời hạn sử dụng đất xác định”.  Có thể hiểu giá đất là khoản tiền xác định
tương ứng phải trả để có quyền sử dụng đất đối với diện tích đất cụ thể trong thời
hạn sử dụng đất xác định.
- Giá đất bao gồm giá đất do Nhà nước quyết định và giá đất thị trường.
- Giá đất theo quy định của pháp luật đất đai hiện hành – được hiểu là giá đất do
Nhà nước quyết định; bao gồm: giá đất trong khung giá đất, giá đất trong bảng giá
đất và giá đất cụ thê do UBND tỉnh quyết định trong một số trường hợp cụ thể.
+ Khung giá đất
Chính phủ ban hành khung giá đất định kỳ 05 năm một lần đối với từng loại đất theo từng
vùng và được điều chỉnh khi thị trường có biến động (quy định tại Điều 113 Luật Đất đai
– khi giá đất phổ biến trên thị trường tăng từ 20% trở lên so với giá tối đa và giảm từ 20%
trở lên so với giá tối thiểu)
+ Bảng giá đất
Căn cứ vào nguyên tắc, phương pháp định giá đất và khung giá đất của Chính phủ,
UBND cấp tỉnh xây dựng bảng giá đất của tỉnh 05 năm 1 lần. Bảng giá đất được sử dụng
để:
+ Tính tiền sử dụng đất khi NN công nhận quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá
nhân với phần diện tích trong hạn mức; cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất
khác sang đất ở đối với phần diện tích trong hạn mức giao đất ở cho hộ gia đình, cá nhân;
+ Tính thuế sử dụng đất, tính phí và lệ phí trong quản lý, sử dụng đất đai;
+ Tính tiền xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai;
+ Tính tiền bồi thường cho Nhà nước khi gây thiệt hại trong quản lý và sử dụng
đất đai;
+ Tính giá trị quyền sử dụng đất để trả cho người tự nguyện trả lại đất cho Nhà
nước đối với trường hợp đất trả lại là đất Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, công
nhận quyền sử dụng đất có thu tiền sử dụng đất, đất thuê trả tiền thuê một lần cho cả thời
gian thuê.
+ Giá đất cụ thể
 + UBND cấp tỉnh quyết định giá đất cụ thể, cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh có
trách nhiệm giúp UBND cấp tỉnh tổ chức việc xác định giá đất cụ thể.
+ Có thể có sự tham gia của tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất để tư
vấn giá đất.
+ Căn cứ kết quả tư vấn xác định giá đất, cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh trình
hội đồng thẩm định giá đất xem xét trước khi trình UBND cùng cấp quyết định.
- Phân biệt bảng giá đất và giá đất cụ thể:

TCPB BẢNG GIÁ ĐẤT GIÁ ĐẤT CỤ THỂ

Khái niệm Là tập hợp các mức giá đất cho Là giá đất theo mục đích sử
mỗi loại đất do UBND cấp tỉnh dụng đất và thời hạn sử dụng đất
ban hành trên cơ sở phương pháp ghi trong quyết định giao đất,
xác định giá đất và khung giá các cho thuê đất, công nhận quyền
loại đất. sử dụng đất, quyết định thu hồi
đất và được UBND cấp tỉnh xây
dựng.
Cơ quan ban UBND cấp tỉnh xây dựng và trình UBND cấp tỉnh
hành HĐND cùng cấp thông qua bảng
giá đất trước khi ban hành.
Thời hạn ban Xây dựng định kỳ 05 năm một lần
hành và công bố công khai vào ngày 01
tháng 01 của năm đầu kỳ.

Căn cứ xây dựng Căn cứ vào: Căn cứ vào giá đất phổ biến trên
- Nguyên tắc định giá đất quy thị trường, điều kiện kinh tế - xã
định của Luật Đất đai (mục hội ở địa phương và bảng giá
đích sử dụng đất hợp pháp tại đất, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh
quy định, quyết định hệ số điều
thời điểm định giá; theo thời
 hạn sử dụng đất; phù hợp với chỉnh giá đất để xác định giá đất
giá đất phổ biến trên thị cụ thể.
trường…).
- Pương pháp định giá đất:
phương pháp so sánh trực tiếp,
phương pháp triết trừ, phương
pháp thặng dư và phương pháp
thu nhập.
- Kết quả tổng hợp, phân tích
thông tin về giá đất thị trường;
các yếu tố tự nhiên, kinh tế - xã
hội, quản lý và sử dụng đất đai
ảnh hưởng đến giá đất.

Trường hợp áp Bảng giá đất được sử dụng để Giá đất cụ thể được sử dụng
dụng làm căn cứ trong các trường để làm căn cứ trong các
hợp sau đây: trường hợp sau đây:
-Tính tiền sử dụng đất khi Nhà - Tính tiền sử dụng đất khi
nước công nhận quyền sử dụng Nhà nước công nhận quyền
đất ở của hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất của hộ gia đình,
đối với phần diện tích trong cá nhân đối với phần diện tích
hạn mức; cho phép chuyển mục đất ở vượt hạn mức; cho phép
đích sử dụng đất từ đất nông chuyển mục đích sử dụng đất
nghiệp, đất phi nông nghiệp từ đất nông nghiệp, đất phi
không phải là đất ở sang đất ở nông nghiệp không phải là đất
đối với phần diện tích trong ở sang đất ở đối với phần diện
hạn mức giao đất ở cho hộ gia tích vượt hạn mức giao đất ở
đình, cá nhân; cho hộ gia đình, cá nhân.
Tính tiền thuê đất đối với đất
- Tính thuế sử dụng đất; nông nghiệp vượt hạn mức
- Tính phí và lệ phí trong quản giao đất, vượt hạn mức nhận
lý, sử dụng đất đai; chuyển quyền sử dụng đất
- Tính tiền xử phạt vi phạm nông nghiệp của hộ gia đình,
hành chính trong lĩnh vực đất cá nhân;
đai; - Tính tiền sử dụng đất khi
- Tính tiền bồi thường cho Nhà Nhà nước giao đất có thu tiền
nước khi gây thiệt hại trong sử dụng đất không thông qua
quản lý và sử dụng đất đai. hình thức đấu giá quyền sử
- Tính giá trị quyền sử dụng đất dụng đất; công nhận quyền sử
để trả cho người tự nguyện trả dụng đất, cho phép chuyển
lại đất cho Nhà nước đối với mục đích sử dụng đất đối với
trường hợp đất trả lại là đất tổ chức mà phải nộp tiền sử
Nhà nước giao đất có thu tiền dụng đất;
sử dụng đất, công nhận quyền - Tính tiền thuê đất đối với
sử dụng đất có thu tiền sử dụng trường hợp Nhà nước cho
đất, đất thuê trả tiền thuê đất thuê đất không thông qua
một lần cho cả thời gian thuê. hình thức đấu giá quyền sử
dụng đất;
- Tính giá trị quyền sử dụng
đất khi cổ phần hóa doanh
nghiệp nhà nước mà doanh
nghiệp cổ phần sử dụng đất
thuộc trường hợp Nhà nước
giao đất có thu tiền sử dụng
đất, cho thuê đất trả tiền thuê
đất một lần cho cả thời gian
thuê; tính tiền thuê đất đối với
trường hợp doanh nghiệp nhà
nước cổ phần hóa được Nhà
nước cho thuê đất trả tiền
thuê đất hàng năm;
- Tính tiền bồi thường khi
Nhà nước thu hồi đất.
- Tổ chức kinh tế, tổ chức sự
nghiệp công lập tự chủ tài
chính, hộ gia đình, cá nhân,
người Việt Nam định cư ở
nước ngoài, doanh nghiệp có
vốn đầu tư nước ngoài đang
được Nhà nước cho thuê đất
trả tiền thuê đất hàng năm
được chuyển sang thuê đất trả
tiền thuê đất một lần cho cả
thời gian thuê và phải xác
định lại giá đất cụ thể để tính
tiền thuê đất tại thời điểm có
quyết định cho phép chuyển
sang thuê đất theo hình thức
trả tiền thuê đất một lần cho
cả thời gian thuê.
- Người mua tài sản được Nhà
nước tiếp tục cho thuê đất
trong thời hạn sử dụng đất
còn lại theo giá đất cụ thể, sử
dụng đất đúng mục đích đã
được xác định trong dự án.
- Giá khởi điểm để đấu giá
 quyền sử dụng đất khi Nhà
nước giao đất có thu tiền sử
dụng đất, cho thuê đất thu tiền
một lần cho cả thời gian thuê.

Trường hợp điều - Khi Chính phủ điều chỉnh

chỉnh khung giá đất mà mức giá đất
điều chỉnh tăng từ 20% trở lên
so với giá đất tối đa hoặc giảm
từ 20% trở lên so với giá đất tối
thiểu trong bảng giá đất của
loại đất tương tự;
- Khi giá đất phổ biến trên thị
trường tăng từ 20% trở lên so
với giá đất tối đa hoặc giảm từ
20% trở lên so với giá đất tối
thiểu trong bảng giá đất trong
khoảng thời gian từ 180 ngày
trở lên.

45. Pháp luật hiện hành quy định mấy loại giá đất? Phân tích cơ chế áp dụng giá
đất trong các trường hợp cụ thể thế nào?
- Giá đất: Điều 3 Luật Đất đai 2013 quy định: “Giá đất là giá trị bằng tiền của
quyền sử dụng đất tính trên một đơn vị diện tích đất. Giá trị quyền sử dụng đất là
giá trị bằng tiền của quyền sử dụng đất đối với một diện tích đất xác định trong
thời hạn sử dụng đất xác định”.  Có thể hiểu giá đất là khoản tiền xác định
 tương ứng phải trả để có quyền sử dụng đất đối với diện tích đất cụ thể trong thời
hạn sử dụng đất xác định.
- Giá đất bao gồm giá đất do Nhà nước quyết định và giá đất thị trường.
- Giá đất theo quy định của pháp luật đất đai hiện hành – được hiểu là giá đất do
Nhà nước quyết định; bao gồm: giá đất trong khung giá đất, giá đất trong bảng giá
đất và giá đất cụ thê do UBND tỉnh quyết định trong một số trường hợp cụ thể.
+ Khung giá đất
Chính phủ ban hành khung giá đất định kỳ 05 năm một lần đối với từng loại đất theo từng
vùng và được điều chỉnh khi thị trường có biến động (quy định tại Điều 113 Luật Đất đai
– khi giá đất phổ biến trên thị trường tăng từ 20% trở lên so với giá tối đa và giảm từ 20%
trở lên so với giá tối thiểu)
+ Bảng giá đất
Căn cứ vào nguyên tắc, phương pháp định giá đất và khung giá đất của Chính phủ,
UBND cấp tỉnh xây dựng bảng giá đất của tỉnh 05 năm 1 lần. Bảng giá đất được sử dụng
để:
+ Tính tiền sử dụng đất khi NN công nhận quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá
nhân với phần diện tích trong hạn mức; cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất
khác sang đất ở đối với phần diện tích trong hạn mức giao đất ở cho hộ gia đình, cá nhân;
+ Tính thuế sử dụng đất, tính phí và lệ phí trong quản lý, sử dụng đất đai;
+ Tính tiền xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai;
+ Tính tiền bồi thường cho Nhà nước khi gây thiệt hại trong quản lý và sử dụng
đất đai;
+ Tính giá trị quyền sử dụng đất để trả cho người tự nguyện trả lại đất cho Nhà
nước đối với trường hợp đất trả lại là đất Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, công
nhận quyền sử dụng đất có thu tiền sử dụng đất, đất thuê trả tiền thuê một lần cho cả thời
gian thuê.
+ Giá đất cụ thể
+ UBND cấp tỉnh quyết định giá đất cụ thể, cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh có trách
nhiệm giúp UBND cấp tỉnh tổ chức việc xác định giá đất cụ thể.
+ Có thể có sự tham gia của tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất để tư
vấn giá đất.
 + Căn cứ kết quả tư vấn xác định giá đất, cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh trình
hội đồng thẩm định giá đất xem xét trước khi trình UBND cùng cấp quyết định.
- Cơ chế áp dụng giá đất trong các trường hợp cụ thể:
+ Khung giá đất:
Khung giá đất được sử dụng làm căn cứ để Ủy ban nhân dân các tỉnh, thành phố trực
thuộc Trung ương xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất tại địa phương.
+ Bảng giá đất:
Bảng giá đất được sử dụng để:
+ Tính tiền sử dụng đất khi NN công nhận quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá
nhân với phần diện tích trong hạn mức; cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất
khác sang đất ở đối với phần diện tích trong hạn mức giao đất ở cho hộ gia đình, cá nhân;
+ Tính thuế sử dụng đất, tính phí và lệ phí trong quản lý, sử dụng đất đai;
+ Tính tiền xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai;
+ Tính tiền bồi thường cho Nhà nước khi gây thiệt hại trong quản lý và sử dụng
đất đai;
+ Tính giá trị quyền sử dụng đất để trả cho người tự nguyện trả lại đất cho Nhà
nước đối với trường hợp đất trả lại là đất Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, công
nhận quyền sử dụng đất có thu tiền sử dụng đất, đất thuê trả tiền thuê một lần cho cả thời
gian thuê.
+ Giá đất cụ thể:
Giá đất cụ thể được sử dụng để làm căn cứ trong các trường hợp sau đây:
+ Tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất của hộ
gia đình, cá nhân đối với phần diện tích đất ở vượt hạn mức; cho phép chuyển mục
đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang
đất ở đối với phần diện tích vượt hạn mức giao đất ở cho hộ gia đình, cá nhân.
Tính tiền thuê đất đối với đất nông nghiệp vượt hạn mức giao đất, vượt hạn mức
nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân;
+ Tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất
không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất; công nhận quyền sử dụng
 đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với tổ chức mà phải nộp tiền sử
dụng đất;
+ Tính tiền thuê đất đối với trường hợp Nhà nước cho thuê đất không thông
qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất;
+ Tính giá trị quyền sử dụng đất khi cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước
mà doanh nghiệp cổ phần sử dụng đất thuộc trường hợp Nhà nước giao đất có thu
tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê; tính
tiền thuê đất đối với trường hợp doanh nghiệp nhà nước cổ phần hóa được Nhà
nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm;
+ Tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất.
+ Tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp công lập tự chủ tài chính, hộ gia đình,
cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước
ngoài đang được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm được chuyển
sang thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê và phải xác định lại giá
đất cụ thể để tính tiền thuê đất tại thời điểm có quyết định cho phép chuyển sang
thuê đất theo hình thức trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê.
+ Người mua tài sản được Nhà nước tiếp tục cho thuê đất trong thời hạn sử
dụng đất còn lại theo giá đất cụ thể, sử dụng đất đúng mục đích đã được xác định
trong dự án.
+ Giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất có thu
tiền sử dụng đất, cho thuê đất thu tiền một lần cho cả thời gian thuê.
46. Anh hay chị nhận xét gì về giá đất do nhà nước quy định và giá đất thị trường
trong trường hợp thu các nghĩa vụ tài chính từ người sử dụng đất cho ngân
sách nhà nước và trong việc áp giá bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi nhà
nước thu hồi đất? Hãy nêu các ví dụ cụ thể.
- Nghĩa vụ tài chính về đất đai là các khoản thu tài chính nộp vào ngân sách nhà
nước mà các chủ thể sử dụng đất có nghĩa vụ phải nộp khi được bồi thường, hỗ trợ
và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất (Ví dụ: tái định cư: đất tái định cư – nộp
tiền sử dụng đất…).
 - Trong việc áp giá bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi nhà nước thu hồi đất:
+ Giá đất do Nhà nước quy định bao gồm:
+ Bảng giá đất được áp dụng trong các trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 114
Luật Đất đai.
+ Giá đất cụ thể được áp dụng trong các trường hợp quy định tại khoản 4 Điều
114 Luật Đất đai.
+ Giá thị trường: Giá thị trường là giá được hình thành một cách khách quan do sự tác
động qua lại giữa cung và cầu mà không chịu ảnh hưởng bởi bất kì chủ thể nào, kể cả sự
tác động của Nhà nước. Từ đó, có thể hiểu giá thị trường là giá mà đa số người mua,
người thuê sẵn sàng trả cho loại hàng hóa quyền sử dụng đất được đem ra làm đối tượng
trao đổi trên thị trường và được người bán, người cho thuê chấp nhận.
Dưới góc độ pháp luật, giá đất phổ biến trên thị trường (giá thị trường) được quy định trong Nghị
định 44/2014 của Chính phủ tại khoản 3 Điều 3 như sau “là mức giá xuất hiện với tần suất nhiều
nhất trong các giao dịch đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất, giá
đất xác định từ chi phí, thu nhập của các thửa đất có cùng mục đích sử dụng tại một khu vực và
trong một khoảng thời gian nhất định”.
- Nhận xét:
+ Giá đất nhà nước là căn cứ chủ yếu để tính các nghĩa vụ tài chính chứ không phải giá
thị trường. Việc quy dịnh như vậy là nhằm:
+ Tạo cơ sở thống nhất, bình đẳng khi thực hiện các nghĩa vụ tài chính của cá nhân, tổ
chức, hộ gia đình; đảm bảo tạo điều kiện để các chủ thể có thể tiếp cận và sử dụng đất hợp pháp.
+ Phù hợp với mong muốn của các chủ thể khi thực hiện nghĩa vụ tài chính và giá đất do
Nhà nước quy định có độ “trễ” hơn rất nhiều so với giá thị trường, tuy nhiên, việc sử dụng giá
đất do Nhà nước quy định làm căn cứ để thực hiện hầu hết các nghĩa vụ tài chính sẽ dẫn đến thất
thu một khoản tương đối lớn cho ngân sách nhà nước. ( Nhà nước phải thường xuyên điều
chỉnh căn cứ vào tình hình phát triển kinh tế xã hội, hướng đến giá đất do nhà nước quy định
bám sát với giá thị trường)
+ Với giá đất áp dụng để bồi thường cho người bị thu hồi đất, giá đất được áp dụng là giá
đất cụ thể do UBND cấp tỉnh. Một trong các căn cứ xác định giá đất cụ thể theo Luật Đất đai
2013 là: “Việc xác định giá đất cụ thể phải dựa trên cơ sở điều tra, thu thập thông tin về thửa
đất, giá đất thị trường và thông tin về giá đất trong cơ sở dữ liệu đất đai; áp dụng phương pháp
định giá đất phù hợp. Căn cứ kết quả tư vấn xác định giá đất, cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh
trình Hội đồng thẩm định giá đất xem xét trước khi trình Ủy ban nhân dân cùng cấp quyết định ”.
Có thể thấy, quy định của Bộ luật mới đã có sự tiến bộ khi bổ sung thêm căn cứ để xác định giá
đất cụ thể là giá thị trường, trên cơ sở điều tra, thu thập thông tin về thửa đất, được thực hiện
thông qua các tổ chức định giá. Qua đó, có thể thấy, giá đất do Nhà nước quy định đã từng bước
tiếp cận với giá thị trường, từ đó đảm bảo tốt hơn quyền lợi cho người được hưởng bồi thường do
thu hồi đất. Trước đây, giá đất bồi thường được xác định theo bảng giá đất, do đó, sẽ dẫn đến
những thiệt thòi cho những cá nhân, tổ chức thuộc diện thu hồi đất do khoản tiền bồi thường
nhận được nhỏ hơn nhiều so với giá trị quyền sử dụng đất bị thu hồi trên thực tế. Luật Đất đai
2013 đã khắc phục được bất cập kể trên. Tuy nhiên, giá đất cụ thể vẫn phụ thuộc vào hoạt động
thẩm định giá của Hội đồng thẩm định giá đất nên trên thực tế có nhiều trường hợp tổ chức thẩm
định định giá đất thấp hơn nhiều so với giá thị trường, dẫn đến bồi thường không thỏa đáng, làm
phát sinh sinh tranh chấp, chậm tiến độ của các dự án xây dựng.
47. Nhà nước có những khoản thu tài chính nào từ đất đai? Hãy chỉ rõ những
thất thu trên thực tế thời gian qua khi thực hiện nguồn thu này.
* Khái niệm thu tài chính về đất đai: tổng thu các nghĩa vụ tài chính về đất đai bao gồm
một số khoản thu chủ yếu: tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, thuế sử dụng đất, thuế thu nhập
khi chuyển quyền sử dụng đất, các khoản phí, lệ phí từ đất đai…
* Các khoản thu tài chính từ đất đai bao gồm: khoản 1 Điều 107
- Tiền sử dụng đất: điểm a k1 Điều 107 LDD 2013; ND 45/2014/ND-CP
- Tiền thuê đất: điểm b k2 Điều 107; ND 46/2017; Thông tư 77/2014/TT-BTC
- Các loại thuế liên quan đến đất đai (thuế sử dụng đất, thuế thu nhập từ chuyển nhượng
quyền sử dụng đất…) => điểm c,d khoản 1 Điều 107
+ Thuế thu nhập từ chuyển QSD đất:
. Với các DN: Thông tư 78/2014/TT-BTC; Nghị định 218/2013/ND-CP; Luật thuế thu
nhập DN
. Với hộ gia đình, cá nhân: Luật thuế thu nhập cá nhân 2007, sửa đổi bổ sung 2014
+ Thuế sử dụng đất
. Thuế sử dụng đất nông nghiệp: Luật thuế sử dụng đất nông nghiệp; Nghị quyết
55/2010/QH12; Nghị định 20/2011/ND-CP
 . Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp: Luật thuế sử dụng đất phi nông nghiệp 2010; Nghị
định 53/2011/ND-CP; Thông tư 156/2013/TT-BTC
- Tiền thu từ việc xử phạt vi phạm PL về đất đai: điểm đ khoản 1 Điều 107
- Tiền bồi thường cho NN khi gây thiệt hại trong quản lý và sử dụng đất đai: điểm e
khoản 1 Điều 107
- Các khoản phí, lệ phí trong quản lý, sử dụng đất đai: điểm g khoản 1 Điều 107
+ Lệ phí trước bạ: Nghị định 45/2011/ND-CP, Thông tư 02/2014/TT-BTC
+ Lệ phí địa chính: Thông tư 02/2014/TT-BTC
+ Các khoản phí về đất đai: phí đo đạc, lập bản đồ địa chính; phí thẩm định cấp QSD đất;
phí khai thác và sử dụng tài liệu đất đai: Thông tư 02/2014/TT-BTC
* Một số thất thoát trên thực tế khi thực hiện các khoản thu tài chính trên:
- Hầu hết các khu đất doanh nghiệp đang sử dụng thuê đất khi chuyển mục đích sử dụng
sang đất ở đô thị đều không thông qua đấu giá và giá trị quyền sử dụng đất định giá
không sát giá thị trường gây nên thất thoát ngân sách nhà nước.
- Còn chênh lệch giữa thời gian sử dụng đất và thời điểm tính tiền thuê đất theo hợp đồng
thuê đất dẫn đến thiếu tiền thuê đất phải nộp
- Còn tình trạng khai man giá chuyển nhượng QSD đất: Các bên thỏa thuận thực hiện
giao dịch chuyển nhượng QSD đất một mức giá nhưng khi ghi trong hợp đồng công
chứng lại để một mức giá thấp hơn
- Để trốn tránh phải thực nộp thuế thu nhập cá nhân từ QSD đất, NSD đất lợi dụng quy
định tại Điều 4 Luật thuế thu nhập cá nhân => Thực hiện chuyển nhượng QSD đất bắc
cầu cho vợ, chồng, con đẻ,... ; chuyển nhượng dưới hình thức “tặng cho”,...
- Người sử dụng đất hối lộ, đút lót cho cán bộ đất đai trong quá trình giao đất, cho thuê
đất để được hưởng mức thu tiền sử dụng đất bằng khung giá tối thiểu
48. Vai trò của yếu tố công khai, minh bạch trong hoạt động quản lí nhà nước về
đất đai?
- Công khai, minh bạch là một nguyên tắc quan trọng trong hoạt động quản lý nhà
nước về đất đai.
- Công khai, minh bạch trong quản lý nhà nước về đất đai được thể hiện trên một số
phương diện:
 + Trong quá trình lập và điều chỉnh quy hoạch, kể hoạch sử dụng đất; cơ quan, tổ
chức thực hiện việc lập quy hoạch, kế hoạch đó phải công khai cho nhân dân địa
phương nơi được quy hoạch, điều chỉnh biết.
+ Sau khi được cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định, phê duyệt hoặc điều
chỉnh; quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, việc thu hồi đất, giải phóng mặt bằng,
mức bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi thu hồi đất cần phải được công khai.
+ Minh bạch về trình tự, thủ tục, thẩm quyền giao đất, cho thuê đất, chuyển mục
đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất.
+ Minh bạch trong các khoản thu tài chính cho NSNN từ việc quản lý, sử dụng đất
và các khoản miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất.
+…
- Minh bạch, công khai trong hoạt động quản lý nhà nước về đất đai có những vai
trò sau đây:
+ Đây là đòi hỏi khách quan trong quá trình thực thi các quy định pháp luật đất đai,
đảm bảo hoạt động quản lý nhà nước về đất đai được thực hiện đúng pháp luật.
+ Từ đó, việc công khai, minh bạch trong hoạt động quản lý nhà nước về đất đai là
biểu hiện của nhà nước pháp quyền: nhà nước của dân, do dân, vì dân; dân biết dân
bàn dân làm dân kiểm tra trong hoạt động quản lý đất đai của Nhà nước. Khi Nhà
nước cho phép người dân tham gia sâu rộng vào hoạt động quản lý nhà nước về đất
đai (từ khâu xây dựng pháp luật đến bước thực thi pháp luật) thì sẽ tìm được sự
đồng thuận cao của người dân đối với Nhà nước khi thực hiện quy hoạch, kế hoạch
trên thực tế, từ đó củng cố niềm tin của người dân vào hoạt động quản lý nhà nước,
giúp người dân yên tâm hơn khi đầu tư, khai thác đất đai cũng như thực hiện các
giao dịch liên quan đến đất đai.
+ Việc công khai, minh bạch trong quản lý đất đai còn giúp nâng cao hiệu quả thực
thi pháp luật đất đai trên thực tế. Đặc biệt, quan hệ đất đai ở nước ta là chế độ sở
hữu toàn dân về đất đai do Nhà nước làm đại diện chủ sở hữu. Do vậy, mỗi một
chính sách, quy định pháp luật về đất đai do Nhà nước ban hành có tác động sâu
rộng đến toàn thể nhân dân, đến sự phát triển của các quan hệ đất đai trên thực tế.
Thực tiễn chỉ ra rằng giữa các quy định pháp luật và thực tế phát triển của các quan
hệ đất đai luôn có độ “vênh” nhất định, do đó, việc công khai, minh bạch trong
 quản lý đất đai là cơ sở quan trọng để nhân dân có thể đóng góp ý kiến, bày tỏ
nguyện vọng của mình. Trên cơ sở đó, Nhà nước tiếp nhận những ý kiến đó để
điều chỉnh cho phù hợp với thực tế đời sống, nâng cao hiệu quả áp dụng pháp luật.
+ Đây còn là công cụ phòng chống tham nhũng, sai phạm trong quản lý đất đai.
Công khai, minh bạch và dân chủ là yếu tố cần thiết để người dân tham gia tích
cực, phát huy tính dân chủ, giám sát hoạt động của cơ quan nhà nước, tố cáo
những sai phạm, các hành vi tiêu cực, trái với quy định pháp luật của cán bộ, công
chức, cơ quan nhà nước. Thực tế thời gian vừa qua cho thấy, phần lớn những vụ
việc vi phạm pháp luật, tham nhũng trong lĩnh vực đất đai được phát hiện, trước
hết là từ hoạt động giám sát của quần chúng nhân dân. Từ đó cho thấy vai trò
phòng chống tham nhũng và vi phạm pháp luật của yếu tố công khai, minh bạch.
+ Công khai, minh bạch trong quản lý nhà nước về đất đai còn góp phần giảm
thiểu tranh chấp, khiếu kiện của người dân trong lĩnh vực đất đai. Việc đảm bảo
minh bạch, công khai, dân chủ trong quản lý nhà nước về giúp những thông tin về
quản lý đất đai như quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, thông tin liên quan đến thu
hồi đất, bồi thường, tái định cư…đến được với người dân. Từ đó giúp người dân
hiểu về chủ trương, chính sách của nhà nước về đất đai, giảm thiểu tình trạng khiếu
kiện, tranh chấp đất đai vốn rất phổ biến.
49. Hãy chỉ rõ những đảm bảo của Nhà nước đối với người sử dụng đất? Hãy chỉ
rõ những kết quả tích cực và những hạn chế về việc thực hiện sự bảo đảm này
của Nhà nước đối với người sử dụng đất trong thực tế thời gian qua?
- Ở nước ta, đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu. Tuy
nhiên, Nhà nước không trực tiếp sử dụng đất đai mà trao quyền sử dụng đất cho
các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trực tiếp chiếm hữu và sử dụng đất. Bằng các quy
định pháp luật, Nhà nước bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất
trong quá trình sử dụng, khai thác và bồi bổ đất đai để người sử dụng đất yên tâm
gắn bó và sử dụng đất lâu dài.
- Từ đó, có thể hiểu đảm bảo của Nhà nước đối với người sử dụng đất là cách thức,
biện pháp làm cho quyền của người sử dụng đất được thực hiện theo đúng quy
định của pháp luật, quy định rõ trách nhiệm của Nhà nước trong việc xây dựng và
 thực hiện chính sách pháp luật, từ đó đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của chủ
thể sử dụng đất trong quá trình sử dụng đất.
- Theo quy định của Luật Đất đai 2013, những bảo đảm của Nhà nước đối với người
sử dụng đất được quy định tại Điều 26:
“Điều 26. Bảo đảm của Nhà nước đối với người sử dụng đất
1. Bảo hộ quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất hợp pháp của người sử
dụng đất.
2. Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất cho người sử dụng đất khi có đủ điều kiện theo quy định của pháp
luật.
3. Khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế -
xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng thì người sử dụng đất được Nhà nước bồi
thường, hỗ trợ, tái định cư theo quy định của pháp luật.
4. Có chính sách tạo điều kiện cho người trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm
nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối không có đất sản xuất do quá trình chuyển
đổi cơ cấu sử dụng đất và chuyển đổi cơ cấu kinh tế được đào tạo nghề, chuyển
đổi nghề và tìm kiếm việc làm.
5. Nhà nước không thừa nhận việc đòi lại đất đã được giao theo quy định của Nhà
nước cho người khác sử dụng trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của
Nhà nước Việt Nam dân chủ cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa
miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam.”

- Phân tích:
+ Bảo hộ quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất hợp pháp của người sử
dụng đất.
+ Việc bảo hộ quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất hợp pháp của
người sử dụng đất là một nguyên tắc hiến định được Hiến pháp qua các thời kỳ ghi
nhận (Điều 12 Hiến pháp 1946  Điều 23, 58 Hiến pháp 1992  Điều 32 Hiến
pháp 2013)
+ Khái niệm: Hiểu thế nào là “quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với
đất hợp pháp của người sử dụng đất”?
 Quyền sử dụng đất là quyền khai thác các thuộc tính có ích của đất đai để
phục vụ cho nhu cầu và quyền lợi chính đáng của người sử dụng đất, phù hợp với
các mục tiêu phát triển kinh tế xã hội của đất nước (đây là quyền tài sản – một loại
tài sản theo pháp luật dân sự; cho phép chủ sử dụng đất tiếp cận, nắm giữ, khai
thác khả năng sinh lợi của đất trong thời hạn sử dụng đất tương ứng với phần diện
tích đất được Nhà nước trao quyền sử dụng).
Quyền tài sản gắn liền với đất hợp pháp của người sử dụng đất được hiểu
là quá trình lao động và thụ hưởng thành quả từ chính lao động của người sử dụng
đất trên diện tích đất được giao sử dụng, bao gồm những tài sản gắn liền với đất
(nhà cửa, vật kiến trúc, cây trồng, sản phầm thu hoạch từ cây trồng…).
+ Biểu hiện: (sự bảo hộ này được quy định cụ thể tại Điều 166 Luật Đất
đai 2013 về quyền của người sử dụng đất) Người sử dụng đất được:
+ Cấp GCN quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất.
+ Hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất, hưởng các lợi
ích do công trình của Nhà nước phục vụ việc bảo vệ, cải tạo đất nông nghiệp.
+ Được Nhà nước hướng dẫn và giúp đỡ trong việc cải tạo, bồi bổ
đất nông nghiệp.
+ Được Nhà nước bảo hộ khi người khác xâm phạm quyền, lợi ích
hợp pháp về đất đai của mình.
+ Được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất theo quy định của
Luật này.
+ Khiếu nại, tố cáo, khởi kiện về những hành vi vi phạm quyền sử
dụng đất hợp pháp của mình và những hành vi khác vi phạm pháp luật về đất đai.
Căn cứ phát sinh sự bảo đảm của Nhà nước là việc Nhà nước công nhận
quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất thông qua các hình thức:
+ Giao đất, cho thuê đất
+ Công nhận việc chuyển quyền sử dụng đất hợp pháp giữa các
chủ thể sử dụng đất với nhau thông qua các hình thức chuyển quyền: chuyển đổi,
chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp, bảo lãnh, thừa kế, tặng cho…
 + Công nhận quyền sử dụng đất hợp pháp cho những chủ thể sử
dụng đất mà nguồn gốc có từ các phán quyết, quyết định của CQNN có thẩm
quyền trong việc thực thi thẩm quyền của mình.
+ Công nhận quyền sử dụng đất cho những chủ thể đã khai thác đất
đai ổn định một thời gian dài, phù hợp với quy hoạch của Nhà nước và không phát
sinh tranh chấp.
+ Ý nghĩa: Đảm bảo quyền sử dụng đất ổn định cho những chủ thể đang
trực tiếp sử dụng đất, không gây xáo trộn các quan hệ đất đai.
+ Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất cho người sử dụng đất.
+ Khái niệm: đây là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người
có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
+ Ý nghĩa:
+ GCN bảo vệ lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất, đồng thời
giám sát việc thực hiện nghĩa vụ của họ trong quá trình sử dụng đất.
+ Bảo đảm quyền: bảo vệ người sử dụng đất khi phát sinh
tranh chấp đất đai, giúp người sử dụng đất yên tâm đầu tư khai thác đất đai lâu dài,
hiệu quả.
+ Ràng buộc nghĩa vụ: GCN xác lập ràng buộc về trách
nhiệm pháp lý trong việc chấp hành luật đất đai của người sử dụng đất đối với Nhà
nước, từ đó xác định các nghĩa vụ cụ thể của người sử dụng đất trong quá trình sử
dụng đất.
+ Thông qua việc cấp GCN quyền sử dụng đất, Nhà nước có đầy
đủ cơ sở và dữ liệu nhằm quản lý chặt chẽ toàn bộ quỹ đất trong phạm vi lãnh thổ
đảm bảo cho đất đai đợc sử dụng đầy đủ, hợp lý, tiết kiệm và có hiệu quả. ( 
thiết lập hệ thống hồ sơ pháp lý để Nhà nước quản lý các giao dịch đất đai trên thị
trường)
+ Việc cấp GCN quyền sử dụng đất có quan hệ mật thiết và hữu cơ
với các nội dung, nhiệm vụ khác của quản lý Nhà nước về đất đai (xây dựng VBPL
đất đai, thiết lập quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất, giao đất, cho thuê đất, phân
hạng đất và định giá đất, thu hồi đất và bồi thường do thu hồi đất, giải quyết tranh
chấp đất đai…)
+ Bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất theo quy định pháp luật.
+ Khái niệm:
Bồi thường: là việc Nhà nước trả lại giá trị quyền sử dụng đất đối với diện
tích đất thu hồi cho người sử dụng đất.
Hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất: Nhà nước sử dụng các biện pháp trợ giúp
cụ thể cho người có đất bị thu hồi nhằm ổn định đời sống, sản xuất và phát triện
(Hỗ trợ ổn định đời sống sản xuất, Hỗ trợ đào tạo chuyển đổi nghề và tìm kiếm
việc làm, Hỗ trợ tái định cư, …).
Tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất là việc cơ quan có thẩm quyền chuẩn
bị nơi ở mới đáp ứng đầy đủ các điều kiện do pháp luật quy định cho các hộ gia
đình, cá nhân phải di chuyển chỗ ở do bị thu hồi đất ở hoặc phần diện tích còn lại
sau thu hồi ít hơn hạn mức giao đất ở mới tại địa phương giúp họ nhanh chóng ổn
định cuộc sống.
+ Cơ sở của việc bồi thường:
+ Khi Nhà nước tiến hành thu hồi đất, những thành quả lao động,
kết quả đầu tư của người sử dụng đất thông qua quá trình lao động, sản xuất, đầu
tư bồi bổ cải tạo đất đai sẽ bị thiệt hại hoặc mất đi (pháp luật ghi nhận và bảo hộ
quyền được hưởng những thành quả này của chủ thể sử dụng đất); do đó, Nhà
nước có trách nhiệm bồi thường cho người sử dụng đất bị ảnh hưởng một khoản
vật chất để bù đắp thiệt hại.
+ Chính sách đại đoàn kết dân tộc, khuyến khích và tạo điều kiện
cho mọi thành phần kinh tế phát triển  Những tài sản và lợi ích hợp pháp của
người sử dụng đất tạo ra trong quá trình sử dụng đất phải được Nhà nước tôn trọng
và bảo hộ, mà biểu hiện là việc bồi thường hợp lý cho người sử dụng đất bị thu hồi
đất để làm an lòng và khuyến khích người dân bỏ vốn kinh doanh, đầu tư trên đất
đai, tu bổ và tái tạo làm giàu tài nguyên đất đai hơn nữa.
+ Khi thực hiện thu hồi đất sử dụng vào mục đích chung của cộng
đồng thì Nhà nước, với tư cách là đại diện chủ sở hữu đất đai – toàn dân (nói cách
khác, là đại diện cho xã hội), có trách nhiệm thay mặt xã hội thực hiện việc bồi
thường để bù đắp các tổn thất vật chất, tinh thần cho người bị thu hồi đất.
+ Ý nghĩa:
+ Bù đắp những tổn thất mà người sử dụng đất phải gánh chịu khi
bị thu hồi đất.
+ Giải quyết các vấn đề kinh tế xã hội phát sinh là hậu quả của việc
Nhà nước thu hồi đất nhằm ổn định tình hình kinh tế, chính trị, xã hội…
+ Góp phần bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng
đất, giúp người sử dụng đất nhanh chóng ổn định cuộc sống và sản xuất, kinh
doanh sau khi bị thu hồi đất.
+ Có chính sách tạo điều kiện và hỗ trợ cho người trực tiếp sản xuất nông, lâm
nghiệp.
+ Thực tế: nước ta là một nước nông nghiệp có khoảng 70% dân số sinh
sống và lao động ở nông thôn.
+ Lao động nông thôn ở nước ta là đối tượng lao động thường xuyên thiếu
việc làm hoặc bán thất nghiệp (xuất phát từ những lý do: lao động nông thôn sống
và làm việc rải rác, năng suất lao động thấp, phương thức sản xuất của lạc hậu dẫn
đến hiệu quả sản xuất không cao; trình độ văn hóa và chuyên môn của lao động
nông thôn ở nước ta còn hạn chế; lao động nông thôn mang tính thời vụ, không ổn
định…). Đặc biệt, trong những năm gần đây, khi Nhà nước tập trung phát triển đất
nước theo xu thế công nghiệp hóa, hiện đại hóa dẫn đến diện tích ruột đất ngày
càng giảm sút; từ đó là phát sinh tình trạng thiếu việc làm ở nông thôn tăng nhanh
gây tác động đến sự ổn định, phát triển kinh tế - xã hội ở nông thôn.
+ Do đó, trách nhiệm của Nhà nước đặt ra là phải nhanh chóng có chính
sách và các biện pháp thực thi nhằm giải quyết vấn đề việc làm, đào tạo nghề,
chuyển đổi nghề cho lao động nông thôn trên cơ sở cơ cấu lại sản xuất nông
nghiệp theo hướng sản xuất hàng hóa với trình độ khoa học, công nghệ tiên tiến
nhằm đảm bảo hài hòa phát triển kinh tế xã hội và ổn định cuộc sống cho người lao
động nông thôn.
+ Cụ thể:
 + Người lao động nông thôn được hỗ trợ đào tạo nghề theo Quyết
định số 46/2015 của TTCP.
+ Lao động nông thôn học nghề được vay vốn theo quy định của
chính sách tín dụng đối với học sinh, sinh viên, đợc vay vốn ưu đãi từ Quỹ quốc
gia về việc làm theo quy định pháp luật.
+ Lao động nông thôn được hỗ trợ giải quyết việc làm trong nước
thông qua việc được tư vấn học nghề, định hướng nghề nghiệp và giới thiệu việc
làm miễn phí tại các Trung tâm dịch vụ việc làm ở địa phương.
+ Ngoài ra:
+ Luật Đất đai 2013 đã quy định cụ thể trách nhiệm của Nhà nước
đối với người trực tiếp sản xuất nông nghiệp.
+ Người sử dụng đất nông nghiệp có quyền chuyển nhượng,
chuyển đổi, thừa kế, thế chấp, cho thuê quyền sử dụng đất của mình.
+ Luật Đất đai 2013 cũng mở rộng thời hạn giao đất nông nghiệp
cho hộ gia đình, cá nhân sản xuất nông nghiệp (cụ thể, nâng thời hạn giao đất nông
nghiệp trong hạn mức đối với hộ gia đình, cá nhân từ 20 năm lên 50 năm).
+ Đồng thời, Luật Đất đai 2013 còn mở rộng hạn mức nhận chuyển
quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân đáp ứng yêu cầu tích tụ đất đai phục vụ
sản xuất nông nghiệp theo hướng hiện đại.
+ Bảo vệ quyền sử dụng đất hợp pháp cho người được Nhà nước giao đất trong
quá trình thực hiện chính sách đất đai qua từng thời kỳ.
+ Chính sách “Nhà nước không thừa nhận việc đòi lại đất đã được giao
theo quy định của Nhà nước cho người khác sử dụng trong quá trình thực hiện
chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ cộng hòa, Chính phủ Cách
mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ
nghĩa Việt Nam” được Nhà nước ta thống nhất quy định trong pháp luật đất đai qua
các thời kỳ từ năm 1993 đến nay và được cụ thể hóa tại Khoản 2 Điều 2 Luật Đất
đai 1993, Khoản 2 Điều 10 Luật Đất đai 2003 và Khoản 5 Điều 26 Luật Đất đai
2013.
 + Quy định này xuất phát từ bản chất của Nhà nước ta là nhà nước của
dân, do dân và vì dân, nhằm cụ thể chế độ sở hữu toàn dân về đất đai phục vụ cho
lợi ích của nhân dân lao động, bảo vệ quyền của người sử dụng đất.
+ Quy định này có ý nghĩa trong việc giải quyết triệt để tình trạng khiếu
kiện về các tranh chấp quyền sử dụng đất mang tính lịch sử do nhận thức của
người dân về sở hữu đất đai không đồng nhất với quy định pháp luật.

- Kết quả đạt được và hạn chế còn tồn tại:

+ Kết quả đạt được:
+ Về công tác giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất:
+ Lần đầu tiên thể hiện vai trò của quy hoạch, kế hoạch sử dụng
đất một cách rõ nét trong Luật Đất đai 2013 đói với công tác giao đất, cho thuê đất,
chuyển mục đích sử dụng đất trên thực tế (Điều 52).
+ Trên cơ sở quy định tại Luật Đất đai, nhiều văn bản quy phạm
pháp luật được ban hành tương đối đầy đủ và chặt chẽ về giao đất, cho thuê đất,
tạo cơ sở pháp lý cho việc triển khai có hiệu quả của hoạt động này trên thực tế
nhằm hài hòa lợi ích Nhà nước và đảm bảo quyền lợi hợp pháp cho chủ sử dụng
đất. Trong đó, trình tự, thủ tục, thẩm quyền giao đất, cho thuê đất đợc phân cấp
phù hợp với quá trình đổi mới tổ chức và hoạt động của hệ thống chính quyền địa
phương các cấp. Chính sách về giá đất ngày càng tiệm cận với giá thị trường nhằm
phát huy tối đa nguồn lực đất đai để phát triển kinh tế xã hội.
+ Về công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư:
+ Luật Đất đai dành 13 Điều từ Điều 74 đến Điều 87 để quy định
nhiều vấn đề liên quan đến công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư.
+ Về cơ bản, Luật Đất đai 2013 vẫn kế thừa các quy định của Luật
cũ liên quan đến vấn đề này, đồng thời bổ sung thêm một số quy định mới và luật
hóa một số nội dung trong Nghị định 69/2009 của CP.
+ Từ đó, có thể thấy Luật Đất đai 2013 đặc biệt quan tâm tới sinh
kế của người có đất bị thu hồi thông qua cơ chế bồi thường bằng đất, bằng nhà,
bằng tiền, quy định hỗ trợ ổn định cuộc sống tại nơi tái định cư, nâng mức bồi
thường đất nông nghiệp, chú trọng đào tạo nghề để chuyển đổi nghề nghiệp cho
người nông dân.
+ Về công tác đăng ký đất đai, cấp GCN, xây dựng cơ sở dữ liệu địa
chính:
+ Luật Đất đai 2013 đã bổ sung quy định về các trường hợp đăng
ký cấp GCN quyền sử dụng đất lần đầu, đăng ký biến động, đăng ký đất đai điện tử
(trường hợp nhà đất là tài sản chung của nhiều người thì cấp mỗi người 1 Sổ đỏ
hoặc cấp chung 1 Sổ đo và trao cho người đại diện; trường hợp đất là tài sản chung
của vợ chồng thì Sổ đỏ ghi cả họ và tên của vợ, chồng trừ trường hợp vợ chồng có
thỏa thuận khác).
+ Luật cũng công nhận quyền sử dụng đất và cấp Sổ đỏ cho nhiều
trường hợp hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư đang sử dụng đất vè không có
các giấy tờ về quyền sử dụng đất.
+ Luật cũng bổ sung quy định mới về xây dựng cơ sở dữ liệu địa
chính nhằm đảm bảo cung cấp thông tin, dữ liệu đất đai nhanh gọn, chính xác,
phục vụ tốt quản lý Nhà nước về đất đai, đáp ứng yêu cầu ngày càng cao về phát
triển kinh tế - xã hội, quốc phòng – an ninh, và đặc biệt là nhu cầu khai thác thông
tin thường xuyên cho người dân và doanh nghiệp.
+ Hạn chế còn tồn tại:
+ Về công tác giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất:
+ Nhiều trường hợp giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục
đích sử dụng đất không phù hợp với kế hoạch sử dụng đất hàng năm được duyệt.
+ Nhiều khu, cụm công nghiệp thực hiện giao đất sản xuất khi
chưa xây dựng xong các công trình hạ tầng, tiềm ẩn nhiều nguy cơ về môi trường.
+ Thủ tục giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất còn
một số khâu chưa thực hiện đúng quy định như: không có biên bản giao đất thực
địa, biên bản giao đất thực địa lập trước khi ký quyết định cho thuê đất hoặc trước
khi ký hợp đồng thuê đất…

+ Về công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư:

 + Thực tế hoạt động thu hồi đất, bồi thường, giải phóng mặt bằng
tại một số địa phương còn chậm.
+ Việc chuẩn bị các phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư chưa
được các cấp chính quyền quan tâm đúng mức, nhất là phương án giải quyết việc
làm mới, chuyển đổi nghề cho người có đất nông nghiệp bị thu hồi.
+ Năng lực của một bộ phận đội ngũ cán bộ làm công tác bồi
thường, giải phóng mặt bằng còn hạn chế và thiếu chuyên nghiệp, đặc biệt là cán
bộ ở các vùng cao, dẫn đến công tác bồi thường, hỗ trợ tái định cư còn chậm và
chưa đạt hiệu quả cao.
+ Thủ tục thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư vẫn còn một
số trường hợp chưa thực hiện đúng quy định: một số dự án chưa có quy hoạch, kế
hoạch xây dựng các khu đất tái định cư hoặc chưa hoàn thành xây dựng khu tái
định cư đã quyết định thu hồi đất, việc thực hiện thủ tục thu hồi đất còn thiếu
thống nhất trên thực tế ở các địa phương…
+ Thẩm quyền thu hồi đất tại một số địa phương được thực hiện
chưa thống nhất, dẫn đến khó khăn khi xác định trách nhiệm của các cấp chính
quyền trong việc phê duyệt phương án bồi thường.
+ Về công tác đăng ký đất đai, cấp GCN, xây dựng cơ sở dữ liệu địa
chính:
+ Thiếu sót các quy định cụ thể liên quan đến nghĩa vụ tài chính
của người sử dụng đất trong trường hợp người bị thu hồi đất chưa có GCN quyền
sử dụng đất nhưng đủ điều kiện được bồi thường về đất.
+ Chưa có quy định về thời gian để được coi là sử dụng đất ổn
định lâu dài; dẫn đến khó khăn cho Hội đồng bồi thường, hỗ trợ, tái định cư trong
việc xem xét đất đang sử dụng có đủ điều kiện được cấp GCN quyền sử dụng đất
và có được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất hay không.
+ Chất lượng hồ sơ địa chính đã lập còn nhiều sai sót, không đúng
quy định, hệ thống biểu mẫu ban hành quá nhiều chủng loại (39 biểu mẫu các loại)
dẫn đến việc xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính quốc gia còn khó khăn.
+ Về cơ chế giải quyết tranh chấp đất đai:
 + Kết quả phát hiện sai phạm trong công tác quản lý đất đai qua
thanh tra tại các địa bàn còn hạn chế, mang nặng tính hình thức. Việc xây dựng
công tác thanh tra, kiểm tra chưa sát với thực tế, còn chậm triển khai theo kế hoạch
đã được phê duyệt.
+ Việc xử lý các sai phạm về đất đai qua thanh tra chưa thực sự
nghiêm túc, nội dung thanh tra thường thụ động theo đơn thư của nhân dân, nhiều
trường hợp thanh tra không đúng đối tượng.
+ Trách nhiệm hòa giải tranh chấp đất đai của cơ quan nhà nước có
thẩm quyền tại địa phương chưa cao, thiếu kinh nghiệm và chưa tìm ra phương
pháp hòa giải phù hợp nên hiệu quả hòa giải thấp.
50. Hãy phân tích sự bảo đảm của Nhà nước đối với người sử dụng đất dưới khía
cạnh: Bảo hộ quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất hợp pháp của
người sử dụng đất?
- Ở nước ta, đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu.
Tuy nhiên, Nhà nước không trực tiếp sử dụng đất đai mà trao quyền sử dụng
đất cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trực tiếp chiếm hữu và sử dụng đất.
Bằng các quy định pháp luật, Nhà nước bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp
của người sử dụng đất trong quá trình sử dụng, khai thác và bồi bổ đất đai để
người sử dụng đất yên tâm gắn bó và sử dụng đất lâu dài.
- Từ đó, có thể hiểu đảm bảo của Nhà nước đối với người sử dụng đất là cách
thức, biện pháp làm cho quyền của người sử dụng đất được thực hiện theo
đúng quy định của pháp luật, quy định rõ trách nhiệm của Nhà nước trong
việc xây dựng và thực hiện chính sách pháp luật, từ đó đảm bảo quyền và
lợi ích hợp pháp của chủ thể sử dụng đất trong quá trình sử dụng đất.
- Theo quy định của Luật Đất đai 2013, bảo đảm của Nhà nước đối với người
sử dụng đất dưới khía cạnh bảo hộ quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với
đất hợp pháp được quy định tại Điều 26:
“Điều 26. Bảo đảm của Nhà nước đối với người sử dụng đất
 1. Bảo hộ quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất hợp pháp của
người sử dụng đất.”
- Phân tích:
+ Bảo hộ quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất hợp pháp của người
sử dụng đất.
+ Việc bảo hộ quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất hợp
pháp của người sử dụng đất là một nguyên tắc hiến định được Hiến pháp
qua các thời kỳ ghi nhận (Điều 12 Hiến pháp 1946  Điều 23, 58 Hiến
pháp 1992  Điều 32 Hiến pháp 2013)
+ Khái niệm: Hiểu thế nào là “quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền
với đất hợp pháp của người sử dụng đất”?
Quyền sử dụng đất là quyền khai thác các thuộc tính có ích
của đất đai để phục vụ cho nhu cầu và quyền lợi chính đáng của người sử
dụng đất, phù hợp với các mục tiêu phát triển kinh tế xã hội của đất nước
(đây là quyền tài sản – một loại tài sản theo pháp luật dân sự; cho phép chủ
sử dụng đất tiếp cận, nắm giữ, khai thác khả năng sinh lợi của đất trong thời
hạn sử dụng đất tương ứng với phần diện tích đất được Nhà nước trao quyền
sử dụng).
Quyền tài sản gắn liền với đất hợp pháp của người sử dụng
đất được hiểu là quá trình lao động và thụ hưởng thành quả từ chính lao
động của người sử dụng đất trên diện tích đất được giao sử dụng, bao gồm
những tài sản gắn liền với đất (nhà cửa, vật kiến trúc, cây trồng, sản phầm
thu hoạch từ cây trồng…).
+ Biểu hiện: (sự bảo hộ này được quy định cụ thể tại Điều 166 Luật
Đất đai 2013 về quyền của người sử dụng đất) Người sử dụng đất được:
+ Cấp GCN quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất.
 + Hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất, hưởng
các lợi ích do công trình của Nhà nước phục vụ việc bảo vệ, cải tạo đất nông
nghiệp.
+ Được Nhà nước hướng dẫn và giúp đỡ trong việc cải tạo,
bồi bổ đất nông nghiệp.
+ Được Nhà nước bảo hộ khi người khác xâm phạm quyền,
lợi ích hợp pháp về đất đai của mình.
+ Được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất theo quy định
của Luật này.
+ Khiếu nại, tố cáo, khởi kiện về những hành vi vi phạm
quyền sử dụng đất hợp pháp của mình và những hành vi khác vi phạm pháp
luật về đất đai.
Căn cứ phát sinh sự bảo đảm của Nhà nước là việc Nhà nước công
nhận quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất thông qua các hình thức:
+ Giao đất, cho thuê đất
+ Công nhận việc chuyển quyền sử dụng đất hợp pháp giữa
các chủ thể sử dụng đất với nhau thông qua các hình thức chuyển quyền:
chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp, bảo lãnh, thừa kế, tặng
cho…
+ Công nhận quyền sử dụng đất hợp pháp cho những chủ thể
sử dụng đất mà nguồn gốc có từ các phán quyết, quyết định của CQNN có
thẩm quyền trong việc thực thi thẩm quyền của mình.
+ Công nhận quyền sử dụng đất cho những chủ thể đã khai
thác đất đai ổn định một thời gian dài, phù hợp với quy hoạch của Nhà nước
và không phát sinh tranh chấp.
+ Ý nghĩa: Đảm bảo quyền sử dụng đất ổn định cho những chủ thể
đang trực tiếp sử dụng đất, không gây xáo trộn các quan hệ đất đai.
51. Hãy phân tích sự bảo đảm của Nhà nước đối với người sử dụng đất trực tiếp
sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối có đất để
sản xuất?
- Ở nước ta, đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu.
Tuy nhiên, Nhà nước không trực tiếp sử dụng đất đai mà trao quyền sử dụng
đất cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trực tiếp chiếm hữu và sử dụng đất.
Bằng các quy định pháp luật, Nhà nước bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp
của người sử dụng đất trong quá trình sử dụng, khai thác và bồi bổ đất đai để
người sử dụng đất yên tâm gắn bó và sử dụng đất lâu dài.
- Từ đó, có thể hiểu đảm bảo của Nhà nước đối với người sử dụng đất là cách
thức, biện pháp làm cho quyền của người sử dụng đất được thực hiện theo
đúng quy định của pháp luật, quy định rõ trách nhiệm của Nhà nước trong
việc xây dựng và thực hiện chính sách pháp luật, từ đó đảm bảo quyền và
lợi ích hợp pháp của chủ thể sử dụng đất trong quá trình sử dụng đất.
- Theo quy định của Luật Đất đai 2013, bảo đảm của Nhà nước đối với người
sử dụng đất trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản,
làm muối có đất để sản xuất được quy định tại Điều 26:
“Điều 26. Bảo đảm của Nhà nước đối với người sử dụng đất
2. Có chính sách tạo điều kiện cho người trực tiếp sản xuất nông nghiệp,
lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối không có đất sản xuất do quá
trình chuyển đổi cơ cấu sử dụng đất và chuyển đổi cơ cấu kinh tế được
đào tạo nghề, chuyển đổi nghề và tìm kiếm việc làm.”
- Phân tích:
+ Luật Đất đai 2013 đã quy định cụ thể trách nhiệm của Nhà nước đối với
người trực tiếp sản xuất nông nghiệp.
+ Người sử dụng đất nông nghiệp có quyền chuyển nhượng,
chuyển đổi, thừa kế, thế chấp, cho thuê quyền sử dụng đất của mình.
+ Luật Đất đai 2013 cũng mở rộng thời hạn giao đất nông
nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân sản xuất nông nghiệp (cụ thể, nâng thời hạn
 giao đất nông nghiệp trong hạn mức đối với hộ gia đình, cá nhân từ 20 năm
lên 50 năm).
+ Đồng thời, Luật Đất đai 2013 còn mở rộng hạn mức nhận
chuyển quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân đáp ứng yêu cầu tích tụ
đất đai phục vụ sản xuất nông nghiệp theo hướng hiện đại.
+ Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất đối với các
trường hợp hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp,
nuôi trồng thủy sản, làm muối được giao đất nông nghiệp trong hạn mức
theo khoản 1 Điều 54.
+ Khuyến khích sử dụng những vùng đất có khả năng làm
muối để sản xuất muối (Khoản 3 Điều 138).
+ Hỗ trợ, khuyến khích các tổ chức, cá nhân, hộ gia đình khai
hoang phần đất chưa sử dụng, phủ xanh đất trống, đồi núi trọc sử dụng vào
mục đích đất nông nghiệp (Khoản 2 Điều 9).
+ Ngoài ra, Nhà nước còn có chính sách miễn giảm tiền sử
dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân là dân tộc thiểu số sử dụng đất nông
nghiệp (điểm c Khoản 1 Điều 110).
52. Hãy chứng minh rằng, pháp luật đất đai qua các giai đoạn phát triển khác
nhau có xu hướng ngày càng quan tâm, chú trọng tới việc mở rộng các quyền
của người sử dụng đất
- Năm 1986, Đại hội Đảng VII đánh dấu bước ngoặt phát triển trong đời sống kinh
tế - xã hội ở Việt Nam.
- Đi cùng với công cuộc chuyển đổi từ cơ chế tập trung bao cấp sang cơ chế thị
trường trong phát triển kinh tế - xã hội là hoạt động đổi mới các chính sách pháp
luật về đất đai, trong đó bao gồm chế định về quyền của chủ sử dụng đất.
- Trải qua nhiều sự thay đổi từ Luật Đất đai năm 1987, 1993, 2003 và Luật Đất đai
mới nhất năm 2013, quyền của người sử dụng đất ngày càng được mở rộng. (có thể
nói, quyền sử dụng đất ở Việt Nam đã rất tiệm cận, gần như không có sự khác biệt
 với quyền sở hữu đất đai ở các nước thừa nhận sở hữu cá nhân về đất đai trên thế
giới)
- Chứng minh: Phần trình bày tập trung chỉ ra sự thay đổi theo hướng mở rộng
quyền của người sử dụng đất trên các phương diện: quyền chung của người sử
dụng đất, sự mở rộng các quyền năng về chuyển quyền sử dụng đất, vấn đề cấp
GCN sử dụng đất và nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất.
+ Quyền chung của người sử dụng đất:
+ Quy định về quyền chung của người sử dụng đất được quy định tại Điều
49 Luật Đất đai 1987, Điều 73 Luật Đất đai 1993, Điều 105 Luật Đất đai 2003,
Điều 166 Luật Đất đai 2013.
+ Về mặt bản chất, nội dung của các quyền chung của người sử dụng đất
qua các “thời kỳ” pháp luật đất đai là tương đương nhau; tuy nhiên, có thể nhận
thấy rằng quy định của Luật sau tiến bộ, hoàn thiện hơn so với Luật trước.
+ Luật Đất đai 1987:
+ Thiếu quy định về cấp GCN quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất – chứng thư pháp lý quan trọng nhất đối với
hoạt động quản lý đất đai của Nhà nước, cũng như có ý nghĩa tối quan trọng đối
với chủ sử dụng đất trong việc bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình.
+ Quy định về bồi thường khi thu hồi đất còn chung chung, chồng
chéo (vừa được quy định tại khoản 2 và khoản 5 Điều 49), nhưng lại thiếu cụ thể,
không có tính khả thi khi áp dụng trên thực tế.
+ Thiếu quy định về khiếu nại, tố cáo, khởi kiện – đây là cơ sở
quan trọng để người sử dụng đất tự đòi quyền lợi cho chính mình khi quyền và lợi
ích hợp pháp của mình bị xâm phạm.
+ Luật Đất đai 1993:
+ Khắc phục được hầu hết các thiếu sót của Luật Đất đai cũ, tuy
nhiên, có thể thấy, tại thời điểm này, Nhà nước vẫn chưa đánh giá cao ý nghĩa của
hoạt động bồi thường thiệt hại khi người sử dụng đất bị thu hồi đất. Do, đó chỉ là 1
đoạn nhỏ trong khoản 6 Điều 73 + xuyên suốt bộ luật vẫn chưa có các quy định cụ
thể hóa việc bồi thường thiệt hại khi thu hồi đất.
+ Luật Đất đai 2003:
 + Luật Đất đai 2003 đã dành 1 Mục gồm các Điều từ Điều 38 đến
Điều 45 để cụ thể hóa hoạt động thu hồi đất và bồi thường khi thu hồi đất. Tuy
nhiên, thực chất chỉ có Điều 42 quy định về hoạt động bồi thường, tái định cư khi
thu hồi đất. Các nhà làm luật vẫn ủy quyền cho Chính phủ quy định cụ thể về vấn
đề này, cho thấy sự thiếu quan tâm đúng mực đối với vai trò của hoạt động bồi
thường khi thu hồi đất; trong khi đây có thể coi là vấn đề sát sườn đối với quyền
lợi của chủ sử dụng đất, không chỉ có ý nghĩa đối với từng người sử dụng đất riêng
lẻ; mà, việc bồi thường, có thỏa đáng hay không, có ý nghĩa về mặt tinh thần đối
với người sử dụng đất trong việc có tiếp tục bỏ công sức, tiền bạc, thời gian, trí tuệ
để đầu tư vào đất đai, khai thác đất đai, tu bổ đất đai nữa hay không.
+ Luật Đất đai 2013:
+ Nhận định rằng, Luật Đất đai 2013 là một bước tiến nhảy vọt
trong kĩ thuật lập pháp của Nhà nước Việt Nam khi dành từ Điều 74 đến Điều 87
để quy định về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư với các nội dung: nguyên tắc bồi
thường, bồi thường vì các mục đích…, bồi thường cho từng đối tượng với từng
loại đất theo mục đích sử dụng khác nhau, hỗ trợ khi NN thu hồi đất, hỗ trợ chuyển
đổi việc làm, đào tạo nghề cho hộ gia đình, cá nhân khi NN thu hồi đất…
+ Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho
quyền sử dụng đất; quyền thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất:
+ Luật Đất đai 1987:
+ Chưa cho phép người sử dụng đất dịch chuyển quyền sử dụng
đất của mình.
+ Luật Đất đai 1993:
+ Vấn đề này lần đầu được quy định tại Điều 3 Luật Đất đai 2013:
“Hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất có quyền chuyển đổi, chuyển
nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp quyền sử dụng đất” với điều kiện là các quyền
trên chỉ được thực hiện trong thời hạn giao đất và đúng mục đích sử dụng của đất
được giao theo quy định của Luật này và các quy định khác của pháp luật.
+ Luật Đất đai 2003:
+ Đến Luật Đất đai 2003, quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho
thuê, cho thuê lại kế thừa, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất đã được
mở rộng, quy định rõ ràng về đối tượng, điều kiện được áp dụng quyền này và tách
ra một điều luật riêng cụ thể là quy định tại Điều 106 của Luật này, người sử dụng
đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại,
thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử
dụng đất theo quy định tại khoản 2 Điều 110; khoản 2 và khoản 3 Điều 112; các
khoản 2, 3, 4, 5, 6, 7 và 8 Điều 113; khoản 2 Điều 115; điểm b khoản 1, các điểm
b, c, d, đ và e khoản 3 Điều 119; điểm b khoản 1, điểm b và điểm c khoản 2 Điều
120 (các đối tượng được thực hiện quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê,
cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, bảo lãnh, góp vốn
bằng quyền sử dụng đất) của Luật này khi có các điều kiện sau đây:
+ Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
+ Đất không có tranh chấp;
+ Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành
án;
+ Trong thời hạn sử dụng đất.
+ Luật Đất đai 2013:
+ Luật Đất đai 2013 càng mở rộng thêm các quy định về quyền
này cho người sử dụng đất. Nội dung mục này có những điểm mới sau đây:
+ Bổ sung quy định quyền và nghĩa vụ của nhóm người sử
dụng đất mà có chung quyền sử dụng đất (Khoản 2 Điều 167).
Trường hợp quyền sử dụng đất của nhóm người sử dụng
đất không phân chia được theo phần thì ủy quyền cho người đại diện để thực hiện
quyền và nghĩa vụ của nhóm người sử dụng đất.
Nhóm người sử dụng đất gồm hộ gia đình, cá nhân thì có
quyền và nghĩa vụ như quyền và nghĩa vụ của hộ gia đình, cá nhân. Trường hợp
trong nhóm có thành viên là tổ chức kinh tế thì có quyền và nghĩa vụ như quyền và
nghĩa vụ của tổ chức kinh tế.
Trường hợp quyền sử dụng đất phân chia được theo phần
cho từng thành viên trong nhóm, nếu từng thành viên của nhóm muốn thực hiện
quyền đối với phần quyền sử dụng đất của mình thì phải thực hiện thủ tục tách
thửa theo quy định, làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận và được thực hiện quyền và
nghĩa vụ của người sử dụng đất theo quy định. Trường hợp không chia được theo
phần thì ủy quyền cho người đại diện để thực hiện.
+ Quy định cụ thể các trường hợp phải công chứng, chứng
thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất (Khoản 3 Điều
167).
Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn
bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được
công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử
dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà
một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động
sản.
Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền
sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất
nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và
tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia
giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc
chứng thực theo yêu cầu của các bên.
Văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất
và tài sản gắn liền với đất được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của
pháp luật dân sự.
Luật cũng quy định rõ việc công chứng được thực hiện tại
các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực được thực hiện tại Ủy ban
Nhân dân cấp xã.
+ Cấp GCN quyền sử dụng đất.
+ Luật Đất đai 1987 :
+ Luật đất đai thời kì này chủ yếu tập trung vào lĩnh vực nông
nghiệp, quyền của chủ thể sử dụng đất mới chỉ xoay quanh phạm vi nông- lâm
trường, hợp tác xã; các quyền của chủ thể sử dụng đất bị bó hẹp, hạn chế, điển
hình là pháp luật chưa công nhận, ghi nhận quyền sử dụng đất ổn định, lâu dài của
cá nhân, hộ gia đình và chưa quy định rõ về quyền sử dụng đất cho chủ thể là cá
nhân, tổ chức nước ngoài.
 + Luật Đất đai 1993:
+ Xác lập hình thức thuê đất đối với các chủ thể sử dụng đất trong
nước và nước ngoài.
+ Luật Đất đai 2003:
+ Luật Đất đai 2003 đã mở rộng các hình thức sử dụng đất của
người Việt Nam định cư ở nước ngoài được Nhà nước cho phép sử dụng đất. Một
là, đó là việc áp dụng thêm hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất bên cạnh
hình thức cho thuê đất đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài đầu tư tại
Việt Nam và cho phép họ được lựa chọn sử dụng đất dưới một trong hai hình thức
này. Hai là, Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê.
Ba là, thuê lại đất trong khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế trả tiền
thuê đất một lần cho cả thời gian thuê được đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở, bán
hoặc cho thuê. Bốn là, quyền tặng, cho quyền sử dụng đất là một quyền năng mới
được Luật Đất đai năm 2003 bổ sung.
+ Đối với các chủ thể trong nước, Luật Đất đai năm 2003 đã bổ
sung thêm 2 hình thức xác lập quyền sử dụng đất nữa là: (1) Nhà nước công nhận
quyền sử dụng đất đối với người đang sử dụng đất ổn định bằng việc cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu; (2) Nhà nước bảo đảm việc sử dụng đất do
các bên tự thỏa thuận thông qua việc nhận chuyển quyền sử dụng đất.

+ Luật Đất đai 2013:

+ Quy định về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
+ Bổ sung quy định về các trường hợp đăng ký lần đầu, đăng ký
biến động, đăng ký đất đai trên mạng
+ Bổ sung quy định trường hợp quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là tài sản chung của nhiều người.
+ Quy định những trường hợp có thể cấp giấy chứng nhận ngay cả
khi không có giấy tờ về quyền sử dụng đất.
+ Luật Đất đai 2013 không còn sự phân biệt chủ thể trong trường
hợp Nhà nước cho thuê đất có thu tiền sử dụng đất. Luật Đất đai 2013 đã sửa đổi
quy định này theo nội dung cả chủ thể trong nước và nước ngoài đều có thể lựa
chọn một trong hai hình thức cho thuê đất có thu tiền sử dụng.
Luật Đất đai 2013 đã có sự tách biệt rõ ràng hơn so với Luật Đất đai 2003 về hai
chủ thể trong trường hợp thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê và
thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm. Theo đó, với chủ thể thuê đất trả tiền thuê đất
một lần cho cả thời gian thuê sẽ có quyền năng lớn hơn chủ thể thuê đất trả tiền
thuê đất hàng năm.
Trong khi đó, theo quy định tại Điều 175, tổ chức thuê đất trả tiền hàng năm không
có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình trên
đất. Khi muốn thực hiện quyền cho thuê lại quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở
hữu của mình trên đất thì chủ thể này phải đáp ứng các điều kiện do pháp luật quy
định…
+ Một điểm mới của Luật Đất đai 2013 là ghi nhận quyền tự đầu tư
trên đất hoặc cho chủ đầu tư dự án thuê quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử
dụng đất với chủ đầu tư dự án để thực hiện dự án của hộ gia đình, cá nhân sử dụng
đất tại điểm i Điều 179.
+ Luật Đất đai 2013 mở rộng quyền cho doanh nghiệp có vốn đầu
tư nước ngoài được nhận chuyển nhượng vốn đầu tư là quyền sử dụng đất. Cụ thể,
theo khoản 4 Điều 183.
+ Luật Đất đai 2013 mở rộng thời hạn giao đất nông nghiệp cho hộ
gia đình, cá nhân sản suất nông nghiệp; mở rộng hạn mức nhận chuyển quyền sử
dụng đất của hộ gia đình, cá nhân đáp ứng yêu cầu tích tụ đất đai phục vụ sản xuất
nông nghiệp theo hướng hiện đại phù hợp với đường lối phát triển nông nghiệp,
nông thôn.

+ Cơ chế thực hiện nghĩa vụ tài chính.

+ Luật Đất đai 1987:
+ Luật Đất đai 1993:
+ Luật Đất đai 2003:
+ Sự bình đẳng trong đối xử với các chủ thể sử dụng đất đang thay
đổi cách nhìn trong chính sách và pháp luật đất đai.
 + Lần đầu tiên, giá đất áp dụng đối với nhà đầu tư nước ngoài được
áp dụng như nhau đối với nhà đầu tư trong nước
+Minh bạch thủ tục hành chính trong các quan hệ sử dụng đất.
+ Quyền được thực hiện các quyền sử dụng đất thông qua cơ chế
hành chính một cửa liên thông.
+ Hướng tới sự bình đẳng cho phụ nữ, Luật Đất đai năm 2003 đã
đưa yếu tố lồng ghép giới vào trong luật
Luật Đất đai 2003 mở rộng quyền của các đối tượng nước ngoài sử
dụng đất tại Việt Nam và hình thức sử dụng đất của họ. Luật đất đai năm 2003 đã
có nhiều ưu đãi đối với các chủ đầu tư nước ngoài, nhất là các doanh nghiệp sử
dụng đất trong khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế. Không những
vậy còn cho phép tổ chức, cá nhân nước ngoài thực hiện các dự án đầu tư nước
ngoài tại Việt Nam, tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao được lựa chọn
hình thức thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm hoặc trả tiền một lần cho cả thời gian
thuê.

+ Luật Đất đai 2013: (giảm nhẹ nghĩa vụ tài chính cho các chủ thể sử dụng
đất; các trường hợp cho nợ tiền sử dụng đất…)

(Luật Đất đai 1987:

- Đánh dấu 1 thời kỳ mới trong việc quản lý đất đai bằng quy hoạch & PL thống
nhất ở cả hai miền Nam Bắc trên cơ sở cùng một chế độ sở hữu
- Đc thông qua ở thời kỳ chuyển tiếp từ chế độ tập trung quan liêu bao cấp sang cơ
chế thị trg
=> Còn mang nặng dấu ấn của cơ chế cũ, chưa xác định đầy đủ các quan hệ đất đai
theo cơ chế mới.
Luật đất đai 1987 không có sự tách biệt giữa các chủ thể như các Luật đất
đai sau này. Riêng đối với cá nhân, tổ chức nước ngoài thì Luật chỉ quy định nghĩa
vụ tuân theo quy định của pháp luật và do Hội đồng Bộ trưởng toàn quyền trong
việc quyết định giao đất (điều 50 và điều 51). Chưa có cách nhìn bao quát, dự liệu
chưa phù hợp đối với đối tượng sử dụng đất là cá nhân, tổ chức có yếu tố nước
ngoài và quốc tế ở thời điểm Luật Đất đai 1987 được soạn thảo. Ngoài ra, Luật đất
đai 1987 đã bộc lộ một số thiếu sót về quyền của người sử dụng đất như sau: mới
tập trung chủ yếu vào việc xử lý đối với đất nông - lâm nghiệp; chưa cho phép
người sử dụng đất dịch chuyển quyền sử dụng đất …
Luật đất đai thời kì này chủ yếu tập trung vào lĩnh vực nông nghiệp, quyền
của chủ thể sử dụng đất mới chỉ xoay quanh phạm vi nông- lâm trường, hợp tác xã;
các quyền của chủ thể sử dụng đất bị bó hẹp, hạn chế, điển hình là pháp luật chưa
công nhận, ghi nhận quyền sử dụng đất ổn định, lâu dài của cá nhân, hộ gia đình và
chưa quy định rõ về quyền sử dụng đất cho chủ thể là cá nhân, tổ chức nước ngoài.
· Luật Đất đai 1993
- Điều chỉnh các quan hệ đất đai theo: cơ chế thị trg, xóa bỏ tình trạng vô chủ trong
quan hệ sử dụng đất, xác lập các quyền năng cụ thể cho ng sử dụng đất.
- Xác lập hình thức thuê đất đối với các chủ thể sdđ trong nước và nước ngoài
- Quy định hộ gia đình, cá nhân được NN giao đất có quyền chuyển đổi, chuyển
nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp quyền sử dụng đất
+ Lần đầu tiên ghi nhận quyền được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất.
=>Khẳng định quyền sử dụng đất có giá trị, được tham gia trực tiếp vào cơ chế thị
trường, là một yếu tố quan trọng hình thành thị trường bất động sản.
Luật Đất đai 1993 xóa bỏ tình trạng vô chủ trong quan hệ sử dụng đất, xác lập các
quyền năng cụ thể cho người sử dụng đất. Luật Đất đai 1993 đã quy định về quyền
lợi chung của người sử dụng đất, quyền lợi của từng nhóm chủ thể sử dụng đất:
nhóm tổ chức, cá nhân nước ngoài, tổ chức quốc tế, nhóm cá nhân, hộ gia đình,
nhóm cơ sở tôn giáo. LĐĐ 1993 có sự mở rộng lớn về quyền của cá nhân, hộ gia
đình, từ chỗ người sử dụng đất chỉ có quyền khai thác các công dụng của đất đai,
đã có thêm các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp
quyền sử dụng đất.
- Luật sửa đổi bổ sung năm 1998:
+ Luật hóa các quyền năng của tổ chức, hộ gđ, cá nhân sdđ
+ Xác định rõ các hình thức giao đất, cho thuê đất để làm căn cứ quy định các
nghĩa vụ tài chính của người sdđ
- Luật sửa đổi năm 2001:
+ Hoàn thiện chế độ quản lý NN về đất đai
+Góp phần cải cách thủ tục HC trong giao đất, cho thuê đất, phân công, phân cấp
trong quản lý đất đai
· Luật Đất đai 2003
+ Quyền chuyển quyền sử dụng đất tăng lên 09 quyền
- Dân sự hóa các quan hệ đất đai
- Quyền và lợi ích của ng sử dụng ngày càng đc quan tâm
- Sự bình đẳng trong đối xử với các chủ thể sdđ đang thay đổi cách nhìn trong
chính sách và pháp luật đất đai. + Lần đầu tiên, giá đất áp dụng đối với nhà đầu tư
nước ngoài được áp dụng như nhau đối với nhà đầu tư trong nước
- Minh bạch thủ tục hành chính trong các quan hệ sdđ. + Quyền được thực hiện các
quyền sử dụng đất thông qua cơ chế hành chính một cửa liên thông.
- Hướng tới sự bình đẳng cho phụ nữ, Luật Đất đai năm 2003 đã đưa yếu tố lồng
ghép giới vào trong luật
Luật Đất đai 2003 mở rộng quyền của các đối tượng nước ngoài sử dụng đất tại
Việt Nam và hình thức sử dụng đất của họ. Luật đất đai năm 2003 đã có nhiều ưu
đãi đối với các chủ đầu tư nước ngoài, nhất là các doanh nghiệp sử dụng đất trong
khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế. Không những vậy còn cho phép
tổ chức, cá nhân nước ngoài thực hiện các dự án đầu tư nước ngoài tại Việt Nam,
tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao được lựa chọn hình thức thuê đất trả
tiền thuê đất hàng năm hoặc trả tiền một lần cho cả thời gian thuê.
Luật Đất đai 2003 đã mở rộng các hình thức sử dụng đất của người Việt Nam định
cư ở nước ngoài được Nhà nước cho phép sử dụng đất. Một là, đó là việc áp dụng
thêm hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất bên cạnh hình thức cho thuê đất
đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài đầu tư tại Việt Nam và cho phép họ
được lựa chọn sử dụng đất dưới một trong hai hình thức này. Hai là, Nhà nước cho
thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê. Ba là, thuê lại đất trong
khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế trả tiền thuê đất một lần cho cả
thời gian thuê được đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở, bán hoặc cho thuê. Bốn là,
quyền tặng, cho quyền sử dụng đất là một quyền năng mới được Luật Đất đai năm
2003 bổ sung.
Đối với các chủ thể trong nước, Luật Đất đai năm 2003 đã bổ sung thêm 2 hình
thức xác lập quyền sử dụng đất nữa là: (1) Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất
đối với người đang sử dụng đất ổn định bằng việc cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất lần đầu; (2) Nhà nước bảo đảm việc sử dụng đất do các bên tự thỏa thuận
thông qua việc nhận chuyển quyền sử dụng đất.
· Luật Đất đai năm 2013
- Mở rộng hơn quyền tiếp cận đất đai đối với hộ gia đình, cá nhân và tổ chức, tạo
điều kiện thuận lợi cho việc tổ chức sản xuất, kinh doanh
- Đối xử công bằng giữa các chủ thể sử dụng đất trong nước và và ng VN định cư
ở nc ngoài, DN có vốn đâu tư nc ngoài.
- Tăng cường giám sát của người dân thông qua các tổ chức chính trị, mặt trận tổ
quốc, cũng như sự tham gia trực tiếp của người dân vào các việc mà cơ quan Nhà
nước ra quyết định hành chính về đất đai.
- Quy định về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài
sản khác gắn liền với đất.
+ Bổ sung quy định về các trường hợp đăng ký lần đầu, đăng ký biến động, đăng
ký đất đai trên mạng
+ Bổ sung quy định trường hợp quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất là tài sản chung của nhiều người.
+Quy định những trường hợp có thể cấp giấy chứng nhận ngay cả khi không có
giấy tờ về quyền sử dụng đất.
+ Quyền minh bạch, công khai hóa thông tin, cơ sở dữ liệu về đất đai.
+ Quyền được minh bạch, công khai trong quy hoạch, kế hoạch, trong thu hồi đất
và giải phóng mặt bằng, trong cấp giấy chứng nhận được chú trọng....
Thứ nhất, Luật Đất đai 2013 không còn sự phân biệt chủ thể trong trường hợp Nhà
nước cho thuê đất có thu tiền sử dụng đất. Luật Đất đai 2013 đã sửa đổi quy định
này theo nội dung cả chủ thể trong nước và nước ngoài đều có thể lựa chọn một
trong hai hình thức cho thuê đất có thu tiền sử dụng.
Luật Đất đai 2013 đã có sự tách biệt rõ ràng hơn so với Luật Đất đai 2003 về hai
chủ thể trong trường hợp thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê và
thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm. Theo đó, với chủ thể thuê đất trả tiền thuê đất
một lần cho cả thời gian thuê sẽ có quyền năng lớn hơn chủ thể thuê đất trả tiền
thuê đất hàng năm.
Trong khi đó, theo quy định tại Điều 175, tổ chức thuê đất trả tiền hàng năm không
có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình trên
đất. Khi muốn thực hiện quyền cho thuê lại quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở
hữu của mình trên đất thì chủ thể này phải đáp ứng các điều kiện do pháp luật quy
định…
Thứ ba, một điểm mới của Luật Đất đai 2013 là ghi nhận quyền tự đầu tư trên đất
hoặc cho chủ đầu tư dự án thuê quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng
đất với chủ đầu tư dự án để thực hiện dự án của hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất
tại điểm i Điều 179.
Thứ tư, Luật Đất đai 2013 mở rộng quyền cho doanh nghiệp có vốn đầu tư nước
ngoài được nhận chuyển nhượng vốn đầu tư là quyền sử dụng đất. Cụ thể, theo
khoản 4 Điều 183.
Thứ năm, Luật Đất đai 2013 mở rộng thời hạn giao đất nông nghiệp cho hộ gia
đình, cá nhân sản suất nông nghiệp; mở rộng hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng
đất của hộ gia đình, cá nhân đáp ứng yêu cầu tích tụ đất đai phục vụ sản xuất nông
nghiệp theo hướng hiện đại phù hợp với đường lối phát triển nông nghiệp, nông
thôn.
Một điểm sáng cũng cần phải nhắc tới trong quy định của Luật Đất đai 2013 là sự
công khai, minh bạch, bảo đảm quyền lợi cho người sử dụng đất. Theo đó, Luật
Đất đai 2013 đã quy định chặt chẽ hơn về các trường hợp nhà nước thu hồi đất, chế
tài xử lý các trường hợp đất đã giao, thuê nhưng chậm tiến độ thực hiện dự án và
đặc biệt là đã chú trọng đến các quy định liên quan đến giá, phương thức bồi
 thường, đặc biệt là các vấn đề về an sinh xã hội sau bồi thường. Điều 83 LĐĐ
2013.
53. Bằng các quy định của pháp luật hiện hành, hãy chỉ rõ: Quyền sử dụng đất
của những người sử dụng đất vừa mang tính phụ thuộc vào quyền sở hữu đại
diện của Nhà nước đối với đất đai, vừa mang tính độc lập trong quá trình
khai thác, sử dụng đất.
- Đặc thù của quan hệ đất đai ở Việt Nam là chế độ sở hữu toàn dân về đát đai.
Trong đó xác định, toàn dân là chủ sở hữu đất đai, Nhà nước thay mặt toàn dân đại
diện chủ sở hữu đất đai. Nhưng, Nhà nước không trực tiếp sử dụng đất mà giao
cho cá nhân, hộ gia đình, tổ chức sử dụng, khai thác đất đai. Các chủ thể này được
gọi là người sử dụng đất.
- Từ đó, tồn tại hai vấn đề: quyền sở hữu đất đai/quyền sở hữu đại diện của Nhà
nước và quyền sử dụng đất của chủ sử dụng đất. Có thể khẳng định rằng: Quyền sử
dụng đất của những người sử dụng đất vừa mang tính phụ thuộc vào quyền sở hữu
đại diện của Nhà nước đối với đất đai, vừa mang tính độc lập trong quá trình khai
thác, sử dụng đất.
- Chứng minh: Nhận định gồm 2 vế:
+ Quyền sử dụng đất của chủ sử dụng đất mang tính phụ thuộc vào quyền sở hữu
đại diện của Nhà nước đối với đất đai.
+ Quyền sử dụng đất – một quyền năng trong quyền sở hữu đất đai.
Xuất phát từ chế độ sở hữu toàn dân về đất đai ở nước ta, quyền sử dụng
đất được hình thành trên cơ sở quyền sở hữu toàn dân về đất đai. Nhà nước với tư
cách là đại diện chủ sở hữu đối với đất đai, sở hữu ba quyền năng đối với đất đai,
bao gồm: quyền chiếm hữu, sử dụng và định đoạt. Tuy nhiên, Nhà nước không
trực tiếp sử dụng đất mà trao quyền này cho cá nhân, hộ gia đình, tổ chức đầu tư và
khai thác tài nguyên đất đai; từ đó, quyền sử dụng đất của chủ sử dụng đất phát
sinh. Nói cách khác, người sử dụng đất có quyền sử dụng đất khi được Nhà nước
giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất.
+ Quyền sử dụng đất – một quyền năng không trọn vẹn, phụ thuộc vào
quyền sở hữu đại diện và chịu tác động của chủ sở hữu đại diện – Nhà nước.
 + Quyền sử dụng đất chỉ xuất hiện khi cá nhân, tổ chức, hộ gia
đình được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cho phép nhận chuyển quyền sử dụng
đất hay công nhận quyền sử dụng đất.
+ Chủ sử dụng đất không có đầy đủ các quyền năng đối với đất đai
như Nhà nước với tư cách chủ sở hữu đại diện đất đai.
+ Không phải bất cứ chủ sử dụng đất hợp pháp nào cũng có đủ 8
quyền năng về chuyển quyền sử dụng đất mà điều này chịu tác động của yếu tố
hành chính (chịu tác động của Nhà nước).
+ Tính phụ thuộc của quyền sử dụng đất vào quyền sở hữu đất đai còn thể
hiện ở việc người sử dụng đất không được tự mình quyết định mọi vấn đề phát
sinh trong quá trình sử dụng đất mà chỉ được quyết định một số vấn đề, còn lại, về
cơ bản họ vẫn phải hành động theo ý chí của Nhà nước với tư cách là người đại
diện chủ sở hữu đối với đất được giao (Ví dụ: sau khi hoàn thành các thủ tục pháp
lý để chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì người nhận chuyển nhượng phải sử
dụng đất theo mục đích ban đầu trước khi chuyển nhượng mà không được tự ý
thay đổi mục đích sử dụng, nếu không sẽ bị co là hành vi vi phạm nghiêm trọng
pháp luật đất đai).
+ Quyền sử dụng đất mang tính độc lập tương đối.
+ Tính độc lập tương đối của quyền sử dụng đất được thể hiện ở việc pháp
luật đất đai cho phép người sử dụng đất được chuyển quyền sử dụng đất (8 loại
quyền năng về chuyển quyền sử dụng đất), do đó, quyền sử dụng đất tách khỏi
quyền sở hữu đất đai và trở thành một loại quyền tương đối độc lập so với quyền
sở hữu.
+ Khi tham gia giao dịch trên thị trường bất động sản (các giao dịch về
chuyển quyền sử dụng đất), chủ sử dụng đất có quyền độc lập tương đối trong việc
quyết định các vấn đề của một giao dịch – gần tương tự như một giao dịch dân sự.
Nhà nước, mặc dù, có đặt ra một số quy định chung liên quan việc thực hiện các
giao dịch chuyển quyền sử dụng đất này (ví dụ như các quy định về điều kiện
chuyển nhượng, chuyển đổi, thừa kế, góp vốn, thế chấp…); tuy nhiên, đó chỉ là
khung pháp lý chung nhất giới hạn hành vi của chủ sử dụng đất không được trái
với những nguyên tắc cơ bản của pháp luật, còn lại, trong phạm vi hành lang pháp
 lý mà Nhà nước đặt ra, chủ sử dụng đất tự do ý chí trong việc quyết định tham gia
giao dịch bất động sản của mình như thế nào, với ai, … Do vậy, quyền sử dụng đất
được coi là có tính độc lập tương đối so với quyền sở hữu đất đai.
54. Bằng kiến thức đã học, Anh (Chị) hãy làm sáng tỏ nhận định sau đây: "Pháp
luật đất đai hiện hành quan tâm, chú trọng tới việc mở rộng các quyền cho
các nhà đầu tư trong nước và nước ngoài trong quá trình sử dụng đất trên cơ
sở của sự bình đẳng. Tuy nhiên, việc thực thi các quyền đó trên thực tế của
người sử dụng đất còn gặp rất nhiều rào cản, vướng mắc".
* Về giao đất, cho thuê đất, chuyển đổi mục đích sử dụng đất:
- Chủ thể doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được tiếp cận đất để thực hiện dự án
đầu tư như nhà đầu tư trong nước thực hiện dự án đầu tư có sử dụng đất tại Việt Nam, cụ
thể: tùy thuộc vào mục đích sử dụng đất mà doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được
tiếp cận hình thức được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc được thuê đất
(Điều 55 và Điều 56 Luật ĐĐ 2013).
Theo đó doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài lần đầu tiên được tiếp cận hình thức
giao đất có thu tiền sử dụng đất như các nhà đầu tư trong nước để thực hiện hoạt động
đầu tư.
→ Điều này đã xóa bỏ được sự bất bình đẳng về quyền tiếp cận hình thức sử dụng đất
như ở luật đất đai năm 2003 trước đây. Việc mở rộng hình thức sử dụng đất cho doanh
nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài trong luật đất đai năm 2013 là sửa đổi quan trọng tạo cơ
sở cho việc “từng bước mở rộng thị trường bất động sản cho người Việt Nam ở nước
ngoài và nười nước ngoài tham gia đầu tư”; tạo cơ hội nâng cao năng lực cạnh tranh của
các thành phần kinh tế; không ngừng xây dựng và hoàn thiện thị trường đảm bảo từng
bước tạo môi trường cạnh tranh hoàn hảo.
(2) Quyền lựa chọn hình thức trả tiền thuê đất (Đ.172)
- Các nhà đầu tư ko phân biệt là nhà đầu tư trong nc hay nhà đầu tư nc ngoài đều có
quyền lựa chọn hình thức sử dụng đất phù hợp với năng lực tài chính và nhu cầu sử dụng
đất
- Được chuyển từ thuê đất trả tiền hàng năm sang thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả
thời gian thuê
Phải xác định lại giá đất cụ thể để tính tiền thuê đất tại thời điểm có quyết định cho phép
chuyển sang thuê đất theo hình thức trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê.
* Về thu hồi, trưng dụng, bồi thường, hỗ trợ đất:
- Thu hồi, trưng dụng đất đối với cả nhà đầu tư trong nước và nhà đầu tư nước ngoài nếu
có căn cứ thu hồi, trưng dụng đất (Điều 61 → Điều 65, Điều 72 Luật Đất Đai 2013).
- Bồi thường đất: K6 Đ75, K3 Đ79, K3 và K4 Đ81, K3 và K4 Đ82.
- Hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất Đ83.
* Tài chính về đất đai: → Nghĩa vụ nộp các khoản tài chính về đất đai (Đ107) + đấu giá
quyền sử dụng đất (mục 3 chương VIII).
* Quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất: Mục 4 Chương 11 có quy định riêng về
quyền và nghĩa vụ của nhà đầu tư nước ngoài.
* Giải quyết tranh chấp về đất đai: → Hòa giải → Giải quyết ở UBND xã → không thành
(Tòa án/ Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh giải quyết; nếu không đồng ý với quyết định
giải quyết thì có quyền khiếu nại đến Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường hoặc khởi
kiện tại Tòa án nhân dân theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính) → Điều 202
và Điều 203 Luật Đất đai 2013.
* Xử lý vi phạm pháp luật về đất đai: → Điều 206:
- Người có hành vi vi phạm pháp luật về đất đai thì tùy theo tính chất, mức độ vi phạm
mà bị xử lý hành chính hoặc bị truy cứu trách nhiệm hình sự theo quy định của pháp luật.
- Người có hành vi vi phạm pháp luật về đất đai mà gây thiệt hại cho Nhà nước, cho
người khác, ngoài việc bị xử lý theo quy định của pháp luật còn phải bồi thường theo
mức thiệt hại thực tế cho Nhà nước hoặc cho người bị thiệt hại.
* Rào cản, vướng mắc khi thực hiện trên thực tế
- Lựa chọn nhà đầu tư để giao đất thực hiện dự án đầu tư xây dựng khu đô thị mới, khu
dân cư không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất (không phù hợp với quy
định tại điểm a, khoản 1, Điều 118 Luật đất đai năm 2013)
+ Đất giao không qua đấu giá nên không minh bạch, thanh tra dự án nào cũng có những
điểm yếu, sai phạm cần khắc phục.
- Các doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thường được thuê đất, giao đất vị trí rất
thuận lợi hơn so với các DN trong nước
 - Các doanh nghiệp lớn thường được tiếp cận đất đai dễ dàng, thuận lợi hơn so với các
DN vừa và nhỏ
55. Bằng kiến thức đã học, Anh Chị hãy làm rõ nhận định sau đây: "Pháp luật
đất đai hiện hành thể hiện quan điểm bình đẳng về địa vị pháp lý của nhà đầu
tư trong nước và nhà đầu tư nước ngoài trong việc sử dụng đất tại Việt Nam
để thực hiện các hoạt động đầu tư. Tuy nhiên, nhiều quy định vẫn còn thể
hiện sự bất bình đẳng, đang là rào cản cho các doanh nghiệp có vốn đầu tư
nước ngoài khi sử dụng đất tại Việt Nam để đầu tư" (Như 54)
56. Phân tích các điều kiện cụ thể để các tổ chức trong nước được thực hiện các
giao dịch về quyền sử dụng đất?
* Tổ chức trong nước: gồm... (khoản 1 Điều 5 Luật đất đai 2013)
- Giao dịch về quyền sử dụng đất: theo quy định tại khoản 1 Điều 167 thì có 8 hình thức
giao dịch về QSD đất của NSD đất, bao gồm:...

* Tổ chức trong nước được thực hiện các giao dịch về QSD đất khi thỏa mãn các điều
kiện:
- Đáp ứng điều kiện về chủ thể để tham gia giao dịch dân sự:
+ Được thành lập hợp pháp; có cơ cấu tổ chức rõ ràng đúng quy định PL; có tài sản độc
lập với cá nhân, pháp nhân khác và tự chịu trách nhiệm bằng tài sản của mình; nhân danh
mình tham gia quan hệ PL một cách độc lập => Điều 74 BLDS 2015
+ Việc tham gia vào giao dịch được thông qua người đại diện của tổ chức đó, người đại
diện dược xác lập, có quyền và nghĩa vụ theo quy định PL
- Thuộc trường hợp có quyền thực hiện các giao dịch về quyền sử dụng đất theo quy định
từ Điều 173 đến 178
- Thỏa mãn điều kiện chung của luật đất đai: khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013
+ a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp
nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này: Giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất (GCN QSDĐ) là văn bản pháp lý chính thức ghi nhận quyền của chủ thể sử
dụng đất đối với thửa đất cụ thể. Trong đó, quy định rõ các nội dung: thông tin về chủ
thể sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất...
+ b) Đất không có tranh chấp: chủ thể có quyền thực hiện các giao dịch liên quan đến
QSD đất phải là người có quyền SD đất hợp pháp. => Đất không có tranh chấp là đất mà
tại thời điểm giao dịch ng sở hữu đất hợp pháp, không có đơn đến cơ quan có thẩm quyền
yêu cầu giải quyết tranh chấp quyền và nghĩa vụ liên quan tới mảnh đất => giảm thiểu,
hạn chế đến mức thấp nhất sự tranh chấp kiện tụng, đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp
các bên.
+ c) “QSDĐ không bị kê biên đảm bảo thi hành án”. => QSD đất bị kê biên là tài sản để
đảm bảo thi hành án nên không thể thực hiện các giao dịch bởi kể từ thời điểm kê biên
NSD đất sẽ không còn quyền đối với mảnh đất của mình => quy định như vậy ngăn chặn
việc tẩu tán tài sản, trốn tránh thực hiện nghĩa vụ
+ d) “ trong thời hạn sử dụng đất”. Mỗi chủ thể sử dụng đất chỉ có thời hạn sử dụng đất
nhất định. Hết thời hạn này là chấm dứt quyền và nghĩa vụ của các chủ thể, vì vậy họ
không còn quyền thực hiện giao dịch về quyền sử dụng đất nữa.
- Ngoài đáp ứng các điều kiện chung, tùy thuộc vào loại giao dịch mà tổ chức trong nước
tham gia mà có thể phải thỏa mãn thêm những điều kiện riêng với mỗi loại giao dịch
khác:
+ Giao dịch chuyển nhượng:
. Đối tượng của giao dịch chuyển nhượng không phải QSD đất trồng lúa, đất rừng phòng
hộ.... => khoản 2 Điều 191
. Nhận chuyển nhượng để thực hiện dự án đầu tư sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp
=> phải đáp ứng các điều kiện quy định tại Điều 193
. Chuyển nhượng QSD đất trong thực hiện dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở =>
thỏa mãn điều kiện tại điểm b khoản 1 Điều 194
. Chuyển nhượng QSD đất gắn với chuyển nhượng toàn bộ dự án đầu tư xây dựng kết cấu
hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê => điều kiện tại khoản 2 Điều 194
+ Giao dịch tặng cho QSD đất:
. Đối tượng của giao dịch tặng cho không phải QSD đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ....
=> khoản 2 Điều 191
+ Giao dịch góp vốn và giao dịch thuê QSD đất:
. Để thực hiện dự án đầu tư sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp => điều kiện tại Điều
193
 => PL đã có những quy định cụ thể về điều kiện đối với một số trường hợp đặc biệt cần
phải có những điều kiện bổ sung bên cạnh những điều kiện chung như khi thực hiện
những giao dịch về QSD đất khác nhau. Đây là điều hợp lý, vì những giao dịch về quyền
sử dụng đất này trên thực tế diễn ra rất đa dạng, phong phú mà những điều kiện về chủ
thể tham gia giao dịch là cơ sở để cơ quan NN có thẩm quyền dễ dàng quản lý đối với
QSD đất. Quy định như hiện tại của PL đã thể hiện sự tiến bộ, mở rộng hơn phạm vi chủ
thể có quyền tham gia giao dịch về QSD đất so với các quy định trước đây, PL tiến sát tới
thực tiễn hơn và đáp ứng được sự chuyển biến của đời sống KT – XH.
57. Phân tích các điều kiện cụ thể để hộ gia đình, cá nhân được thực hiện các giao
dịch về quyền sử dụng đất?
* Theo k2 Điều 5 LDD thì hộ gia đình, cá nhân là NSD đất khi được NN giao đất, cho
thuê đất, công nhận QSD đất, nhận chuyển nhượng QSD đất theo quy định của LDD
2013
- Các giao dịch về QSD đất: khoản 1 Điều 167

* Để được thực hiện các giao dịch về QSD đất, hộ gia đình, cá nhân phải thỏa mãn điều
kiện:
- Theo k29 Đ3 LDD thì Hộ gia đình phải đáp ứng điều kiện
+ Các cá nhân phải có quan hệ về hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng đáp ứng quy định
của PL về hôn nhân và gia đình
+ Tại thời điểm được NN giao đất, cho thuê đất, công nhận QSD đất thì họ phải đang
sống chung và có QSD đất chung
+ Thuộc trường hợp có quyền được thực hiện giao dịch về QSD đất theo quy định tại
Điều 179, Điều 180 LDD
- Cá nhân phải đáp ứng điều kiện:
+ Có năng lực PL và năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch về quyền sử dụng đất
được xác lập:
. Người có năng lực hành vi dân sự đầy đủ được thực hiện giao dịch về QSD đất
. Người từ đủ sáu tuổi đến chưa đủ 15 tuổi: khi xác lập, thực hiện giao dịch phải
được người đại diện theo PL đồng ý, trừ giao dịch phục vụ nhu cầu sinh hoạt hàng ngày
phù hợp với mọi lứa tuổi
 . Người từ đủ 15 tuổi đến chưa đủ mười tám: phải được sự đồng ý của người đại
diện theo PL vì giao dịch định đoạt tài sản riêng là bất động sản
. Người mất năng lực hành vi dân sự và người dưới 6 tuổi: mọi giao dịch về QSD
đất phải do người đại diện theo PL xác lập
. Người có khó khăn trong nhận thức, làm chủ hành vi: có được tự mình thực hiện
giao dịch hay không phụ thuộc vào nội dung giám hộ trong quyết định của tòa án
+ Thuộc trường hợp có quyền được thực hiện giao dịch về QSD đất theo quy định tại
Điều 179, Điều 180 LDD
- Điều kiện chung theo PL đất đai: k1 Điều 188
+ a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp
nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này: Giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất (GCN QSDĐ) là văn bản pháp lý chính thức ghi nhận quyền của chủ thể sử
dụng đất đối với thửa đất cụ thể. Trong đó, quy định rõ các nội dung: thông tin về chủ
thể sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất...
. Tuy nhiên, với trường hợp giao dịch thực hiện là chuyển đổi QSD đất nông
nghiệp => chỉ cần có quyết định giao đất, cho thuê đất (k1 Điều 168)
. Giao dịch thực hiện là thừa kế => có thể chỉ cần đủ điều kiện để cấp GCN (k1
Điều 168)
. Khoản 3 Điều 186
+ b) Đất không có tranh chấp: chủ thể có quyền thực hiện các giao dịch liên quan đến
QSD đất phải là người có quyền SD đất hợp pháp. => Đất không có tranh chấp là đất mà
tại thời điểm giao dịch ng sở hữu đất hợp pháp, không có đơn đến cơ quan có thẩm quyền
yêu cầu giải quyết tranh chấp quyền và nghĩa vụ liên quan tới mảnh đất => giảm thiểu,
hạn chế đến mức thấp nhất sự tranh chấp kiện tụng, đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp
các bên.
+ c) “QSDĐ không bị kê biên đảm bảo thi hành án”. => QSD đất bị kê biên là tài sản để
đảm bảo thi hành án nên không thể thực hiện các giao dịch bởi kể từ thời điểm kê biên
NSD đất sẽ không còn quyền đối với mảnh đất của mình => quy định như vậy ngăn chặn
việc tẩu tán tài sản, trốn tránh thực hiện nghĩa vụ
+ d) “ trong thời hạn sử dụng đất”. Mỗi chủ thể sử dụng đất chỉ có thời hạn sử dụng đất
nhất định. Hết thời hạn này là chấm dứt quyền và nghĩa vụ của các chủ thể, vì vậy họ
không còn quyền thực hiện giao dịch về quyền sử dụng đất nữa.
- Điều kiện riêng với giao dịch cụ thể:
+ Giao dịch chuyển đổi QSD đất nông nghiệp: Đ190
+ Giao dịch chuyển nhượng QSD đất:
. Đối tượng của giao dịch không phải là đất trồng lúa nếu hộ gia đình, cá nhân
nhận chuyển nhượng không trực tiếp sản xuất nông nghiệp => khoản 3 Điều 191
. Đối tượng của giao dịch không được là đất ở, đất nông nghiệp.... => khoản 4
Điều 191
. Khoản 1 Điều 192; khoản 2 Điều 192; khoản 3 Điều 192
. Điều 193
. Khoản 2 Điều 194
+ Giao dịch tặng cho QSD đất:
. Đối tượng của giao dịch không phải là đất trồng lúa nếu hộ gia đình, cá nhân
nhận chuyển nhượng không trực tiếp sản xuất nông nghiệp => khoản 3 Điều 191
. Đối tượng của giao dịch không được là đất ở, đất nông nghiệp.... => khoản 4
Điều 191
. Khoản 1 Điều 192; khoản 2 Điều 192; khoản 3 Điều 192
. Điều 193
+ Giao dịch góp vốn, thuê QSD đất:
. Điều 193
=> PL đã có những quy định cụ thể về điều kiện đối với một số trường hợp đặc biệt cần
phải có những điều kiện bổ sung bên cạnh những điều kiện chung như khi thực hiện
những giao dịch về QSD đất khác nhau. Đây là điều hợp lý, vì những giao dịch về quyền
sử dụng đất này trên thực tế diễn ra rất đa dạng, phong phú mà những điều kiện về chủ
thể tham gia giao dịch là cơ sở để cơ quan NN có thẩm quyền dễ dàng quản lý đối với
QSD đất. Quy định như hiện tại của PL đã thể hiện sự tiến bộ, mở rộng hơn phạm vi chủ
thể có quyền tham gia giao dịch về QSD đất so với các quy định trước đây, PL tiến sát tới
thực tiễn hơn và đáp ứng được sự chuyển biến của đời sống KT – XH.
58. Phân tích các điều kiện cụ thể để doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài và
người Việt Nam định cư ở nước ngoài được thực hiện các giao dịch về quyền
sử dụng đất?
* Khái quát chung
- Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài và người VN định cư ở nước ngoài được quy
định tại khoản 6, 7 Điều 5.
- Các giao dịch về quyền sử dụng đất: tại khoản 1 Điều 167
* Phân tích các điều kiện cụ thể
- Người VN định cư tại VN hoặc doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài phải đáp ứng
điều kiện:
+ Có dự án đầu tư tại VN
+ Sử dụng đất dưới hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất trả tiền thuê
đất một lần
- Thuộc trường hợp có quyền thực hiện giao dịch liên quan tới QSD đất quy định từ Điều
183 – 187
- Điều kiện chung: khoản 1 Điều 188
+ a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp
nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này: Giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất (GCN QSDĐ) là văn bản pháp lý chính thức ghi nhận quyền của chủ thể sử
dụng đất đối với thửa đất cụ thể. Trong đó, quy định rõ các nội dung: thông tin về chủ
thể sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất...
+ b) Đất không có tranh chấp: chủ thể có quyền thực hiện các giao dịch liên quan đến
QSD đất phải là người có quyền SD đất hợp pháp. => Đất không có tranh chấp là đất mà
tại thời điểm giao dịch ng sở hữu đất hợp pháp, không có đơn đến cơ quan có thẩm quyền
yêu cầu giải quyết tranh chấp quyền và nghĩa vụ liên quan tới mảnh đất => giảm thiểu,
hạn chế đến mức thấp nhất sự tranh chấp kiện tụng, đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp
các bên.
+ c) “QSDĐ không bị kê biên đảm bảo thi hành án”. => QSD đất bị kê biên là tài sản để
đảm bảo thi hành án nên không thể thực hiện các giao dịch bởi kể từ thời điểm kê biên
NSD đất sẽ không còn quyền đối với mảnh đất của mình => quy định như vậy ngăn chặn
việc tẩu tán tài sản, trốn tránh thực hiện nghĩa vụ
 + d) “ trong thời hạn sử dụng đất”. Mỗi chủ thể sử dụng đất chỉ có thời hạn sử dụng đất
nhất định. Hết thời hạn này là chấm dứt quyền và nghĩa vụ của các chủ thể, vì vậy họ
không còn quyền thực hiện giao dịch về quyền sử dụng đất nữa.
- Điều kiện giao dịch trong các trường hợp cụ thể
+ Trường hợp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất
(khoản 1 Điều 191)
+ Trường hợp nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn, thuê quyền sử dụng đất nông nghiệp
để thực hiện dự án đầu tư sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp (khoản 2 Điều 194)
=> PL đã có những quy định cụ thể về điều kiện đối với một số trường hợp đặc biệt cần
phải có những điều kiện bổ sung bên cạnh những điều kiện chung như khi thực hiện
những giao dịch về QSD đất khác nhau. Đây là điều hợp lý, vì những giao dịch về quyền
sử dụng đất này trên thực tế diễn ra rất đa dạng, phong phú mà những điều kiện về chủ
thể tham gia giao dịch là cơ sở để cơ quan NN có thẩm quyền dễ dàng quản lý đối với
QSD đất. Quy định như hiện tại của PL đã thể hiện sự tiến bộ, mở rộng hơn phạm vi chủ
thể có quyền tham gia giao dịch về QSD đất so với các quy định trước đây, PL tiến sát tới
thực tiễn hơn và đáp ứng được sự chuyển biến của đời sống KT – XH.
59. Hộ gia đình, cá nhân muốn sử dụng đất để xây dựng mô hình kinh tế trang
trại có thể nhận quyền sử dụng đất dưới những hình thức nào?
- Đất sử dụng cho kinh tế trang trại thuộc loại đất nông nghiệp được quy định tại
Điều 142 Luật Đất đai 2013.
- Hộ gia đình, cá nhân muốn sử dụng đất để xây dựng mô hình kinh tế trang trại có
thể nhận quyền sử dụng đất dưới các hình thức:
+ Được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất trong hạn mức giao đất cho
hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy
sản, làm muối (Điều 129 Luật Đất đai 2013) (Lưu ý điểm b Khoản 4 Điều 142: hộ
gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng
thủy sản, làm muối – khi hết thời hạn Nhà nước giao đất thì phải chuyển sang hình
thức sử dụng đất: thuê đất).
+ Được Nhà nước cho thuê đất.
+ Nhận chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho, đất do nhận khoán của tổ chức, đất do
hộ gia đình, cá nhân góp.
60. Hãy chỉ ra sự khác nhau cơ bản về quyền của tổ chức trong nước được Nhà
nước cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho toàn bộ thời gian thuê và
quyền của tổ chức trong nước được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất
hàng năm? Phân tích cơ sở của việc xây dựng các quyền cụ thể cho các chủ
thể sử dụng đất.
* Tổ chức trong nước là...
- Với tư cách là NSD đất, tổ chức trong nước có thể được NN trao quyền sử dụng đất
thông qua hình thức cho thuê đất. Cho thuê đất là việc… (khoản 8 Điều 3)
- Cho thuê đất bao gồm 2 hình thức:
+ Cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm
+ Cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê

*) Khác nhau cơ bản:

Theo Điều 175, Luật Đất đai năm 2013 quy định về quyền của tổ chức thuê đất trả tiền
thuê đất hàng năm bao gồm: ....
Trong khi đó, Khoản 2, điều 174, Luật Đất đai năm 2013 quy định về quyền của tổ chức
thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê như sau: Bên cạnh các quyền
chung của người sử dụng đất được quy định tại điều 166 Luật này, tổ chức kinh tế thuê
đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê có quyền:...
=> Như vậy, so sánh hai quy định trên ta nhận thấy rằng, sự khác biệt lớn nhất về quyền
giữa thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm và trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê
là: Với hình thức thuê đất trả tiền thuê đất 1 lần thì NSD đất có nhiều quyền lợi hơn, do
ngay từ khi bắt đầu họ có nghĩa vụ lớn hơn. Cụ thể, đối với NSD đất thuê trả tiền thuê đất
hằng năm chỉ được thực hiện đối với tài sản của mình gắn với đất trong khi NSD đất thuê
đất trả tiền một lần có thể được thực hiện 1 số quyền liên quan đến QSD đất như quyền
chuyển nhượng, thế chấp, tặng cho, góp vốn... trong phạm vi PL cho phép
=> Tuy nhiên quyền lợi nhiều thì đi kèm với việc nghĩa vụ cũng nhiều, nhiều chủ thể vẫn
lựa chọn hình thức thuê đất trả tiền hằng năm vì sẽ tiết kiệm được chi phí hơn nếu nhu
cầu không quá cao.

*) Cơ sở của việc xây dựng các quyền cụ thể cho các chủ thể sử dụng đất:
 - Xuất phát từ quan điểm về lý luận chung về nhà nước và pháp luật, quyền của một chủ
thể bên cạnh các quyền tự nhiên được pháp luật quy định thì còn có các quyền phát sinh
dựa trên chính hành vi pháp lý của chủ thể đó được luật định hay nói cách khác, phạm vi
quyền của họ phụ thuộc vào chính hành vi pháp lý của họ.
- Xuất phát từ quy định của pháp luật đất đai về trách nhiệm của NN trg quản lý đất đai
với tư cách đại diện chủ sở hữu, Điều 20 LĐĐ 2013 quy định: “Nhà nước quy định quyền
và nghĩa vụ của người sử dụng đất phù hợp với hình thức giao đất, cho thuê đất, công
nhận quyền sử dụng đất, nguồn gốc sử dụng đất và nghĩa vụ tài chính của người sử dụng
đất”. Như vậy, trong trường hợp trên NN có trách nhiệm trong việc quy định quyền của
từng chủ thể phù hợp với hình thức thuê đất của chủ thể đó và trách nhiệm đó đã đc cụ
thể hoá trong Điều 174 và Điều 175 LĐĐ 2013.
- Xuất phát từ mức độ lợi ích đóng góp của chủ thể sử dụng đất với NN, nghĩa vụ mà họ
phải thực hiện đối với NN trong quá trình họ sử dụng đất
- Xuất phát từ mục đích sử dụng của mỗi loại đất được xác định trên cơ sở quy hoạch, kế
hoạch sử dụng đất mà NN quy định quyền của các chủ thể sử dụng khác nhau sao cho
khai thác được tối đa tiềm năng từ nguồn tài nguyên đất đai, phù hợp với chính sách, định
hướng quản lý và sử dụng đất đai của NN

61. Việc quy định trong Luật Đất đai 2013 về quyền lựa chọn hình thức thuê đất
trả tiền hàng năm hoặc hình thức thuê đất trả tiền một lần cho toàn bộ quá
trình thuê đất của nhà đầu tư đối với Nhà nước khi thuê đất để thực hiện dự
án đầu tư có ý nghĩa gì? Cho ví dụ thực tế để chứng minh.

Điều 172. Quyền lựa chọn hình thức trả tiền thuê đất

1. Tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp công lập tự chủ tài chính, hộ gia đình, cá nhân,
người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài quy định
tại khoản 1 Điều 56 của Luật này được lựa chọn hình thức thuê đất trả tiền thuê đất hằng
năm hoặc thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê.
Điều 172 quy định về quyền được lựa chọn hình thức trả tiền thuê đất. Nội dung điều này
được quy định trên cơ sở kế thừa nội dung Điều 108 của Luật Đất đai năm 2003 cho phù
hợp với chủ trương chuyển đa số các trường hợp giao đất sang thuê đất.

- Thứ nhất, tạo điều kiện để DN ổn định chi phí thuê đất một cách hợp lý trong
cơ cấu giá thành sản phẩm;

Xuất phát từ bản chất của các hđ đầu tư kinh doanh là những hđ thường nhằm mục đích
sinh lời, tính chịu rủi ro khá lớn, đòi hỏi các nhà đầu tư phải xem xét, tính toán kĩ lưỡng
từng yếu tố của hđ đầu tư kinh doanh và thuê đất để thực hiện hđ đầu tư kinh doanh cũng
là 1 trong số đó. Mỗi hình thức thuê đất sẽ có những yêu cầu, những ưu điểm và nhược
điểm riêng, việc pháp luật quy định cho nhà đầu tư được lựa chọn hình thức trả tiền thuê
đất tạo điều kiện thuận lợi cho người sử dụng đất được tiếp cận đất đai, chủ động hơn
trong quá trình sử dụng đất, có thể chọn cho mình một hình thức sử dụng đất phù hợp với
nhu cầu, mục đích sử dụng đất và khả năng tài chính hiện có.

- Thứ hai, quyền lựa chọn nhằm khuyến khích các nhà đầu tư vào đất đai theo Điều
9 Luật Đất đai 2013:

“Nhà nước có chính sách khuyến khích người sử dụng đất đầu tư lao động, vật tư tiền
vốn và áp dụng thành tựu khoa học, công nghệ vào các việc sau đây:

1. Bảo vệ, cải tạo, làm tăng độ màu mỡ của đất;

2. Khai hoang, phục hóa, lấn biển, đưa diện tích đất trống, đồi núi trọc, đất có mặt nước
hoang hóa vào sử dụng theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất;

3. Phát triển kết cấu hạ tầng để làm tăng giá trị của đất

- Thứ ba, công cụ để buộc các doanh nghiệp chủ động có phương án sử dụng đất
tiết kiệm, hiệu quả, tránh tình trạng sử dụng đất đai lãng phí, không đúng mục đích, cho
thuê lại đất không đúng quy định.
VD: Doanh nghiệp phục vụ du lịch, cụ thể là lĩnh vực khách sạn, nhà hàng mong muốn
được trả một lần. Lý do là vì điều này khiến họ chủ động trong việc kinh doanh suốt 50
năm, họ cũng có quyền lợi về đất đai, có quyền cho thuê lại. Trong trường hợp nhà nước
thu hồi thì thành phố phải bố trí đất lại cho doanh nghiệp.

Một số doanh nghiệp khác mong muốn trả tiền mỗi năm, nhất là doanh nghiệp thuê
đất làm văn phòng thì không có đủ tiền trả một lần.

62. Hãy phân tích các căn cứ để xác định các loại đất? Bằng kiến thức đã tích lũy,
Anh (Chị) cho biết căn cứ nào là khó xác định nhất trên thực tế và giải thích
vì sao?

Các căn cứ xác định loại đất đc quy định cụ thể tại Đ11

1. Trường hợp có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và
tài sản gắn liền với đất

Trường hợp này, việc phân loại đất sẽ dựa vào Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất đã được cấp trước ngày
10/12/2009; Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất (sau đây gọi tắt là Giấy chứng nhận).

2. Trường hợp chưa được cấp Giấy chứng nhận

Đối với trường hợp chưa được cấp Giấy chứng nhận, căn cứ để phân loại đất dựa
vào các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất được quy định tại khoản 1, 2 và 3 Điều 100
Luật Đất đai 2013 hoặc theo một số quyết định về sử dụng đất. Cụ thể các loại giấy tờ
để xác định loại đất trong mỗi trường hợp như sau:

2.1. Xác định loại đất dựa vào các giấy tờ về quyền sử dụng đất (QSDĐ)
 Thứ nhất, đối với hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định căn cứ xác định
loại đất là một trong các loại giấy tờ sau về (QSDĐ):

+ Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất trước ngày 15/10/1993 theo quy
định của pháp luật;

+ Giấy chứng nhận QSDĐ tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền
cấp hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính trước ngày 15/10/1993;

+ Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho QSDĐ hoặc tài sản gắn liền với đất;
giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất.

+ Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở
trước ngày 15/10/1993 được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đã sử dụng
trước ngày 15/10/1993.

+ Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; giấy tờ mua nhà ở thuộc
sở hữu nhà nước theo quy định của pháp luật.

+ Giấy tờ về QSDD do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người
sử dụng đất.

+ Các loại giấy tờ khác được xác lập trước ngày 15/10/1993 theo quy định của
Chính phủ.

Thứ hai, đối với hộ gia đình, cá nhân có giấy tờ về QSDĐ nhưng trên giấy tờ ghi
tên người khác, tiêu chí xác định loại đất dựa vào các giấy tờ sau:

+ Có một trong các loại giấy tờ về QSDĐ như trên mà trên giấy tờ đó ghi tên
người khác
 + Kèm theo giấy tờ về việc chuyển nhượng QSDĐ có chữ ký của các bên có
liên quan, nhưng đến trước ngày Luật Đất đai có hiệu lực thi hành chưa thực hiện
thủ tục chuyển QSDĐ theo quy định của pháp luật.

Thứ ba, đối với hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất theo một số văn bản pháp lý thì
tiêu chí xác định loại đất sẽ dựa vào các loại giấy tờ đó. Bao gồm:

+ Bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân.

+ Quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án.

+ Văn bản công nhận kết quả hòa giải thành.

+ Quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai của cơ quan
nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành.

2.2. Xác định loại đất dựa vào quyết định giao đất, cho phép chuyển mục đích sử
dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền

3. Trường hợp đang sử dụng đất không có giấy tờ quy định tại các khoản 1, 2 và
3 Điều 11 của Luật Đất đai 2013 thì loại đất được xác định như sau:

Điều 2 khoản 1 Nghị định 01/2017/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị
định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 quy định chi tiết thi hành một số
điều của Luật đất đai:

1. Sửa đổi, bổ sung Điều 3 như sau:

“Điều 3. Xác định loại đất

1. Trường hợp đang sử dụng đất không có giấy tờ quy định tại các khoản 1, 2 và 3
Điều 11 của Luật đất đai thì loại đất được xác định như sau:
 a) Trường hợp đang sử dụng đất ổn định mà không phải do lấn, chiếm, chuyển mục
đích sử dụng đất trái phép thì loại đất được xác định theo hiện trạng đang sử dụng;

b) Trường hợp đang sử dụng, đất do lấn, chiếm, chuyển mục đích sử dụng đất trái
phép thì căn cứ vào nguồn gốc, quá trình quản lý, sử dụng đất để xác định loại đất”.

=> Như vậy, cách xác định loại đất khi sử dụng đất không có giấy tờ đó là căn cứ
vào hiện trạng sử dụng hoặc nguồn gốc, quá trình quản lý, sử dụng đất. Nếu đất đang
sử dụng do chuyển mục đích đất trái phép thì vào nguồn gốc, quá trình quản lý, sử
dụng đất để xác định loại đất.

 Căn cứ khó xđ nhất

Theo em, căn cứ 2 và 3 là khó xác định nhất trên thực tế vì Chỉ khi không có giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất thì mới
xem xét đến giấy tờ theo quy định của khoản 1, 2, 3 Điều 100 Luật Đất đai và giấy tờ
là Quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất của cơ
quan nhà nước có thẩm quyền. Nhưng điều 11 không xác định rõ cái nào xem xét
trước, các nào xem xét sau, cái nào giá trị pháp lý cao hơn cái nào.

Dẫn đến tranh chấp xảy ra khi giấy tờ theo quy định của khoản 1, 2, 3 Điều 100
Luật Đất đai có nội dung mâu thuẫn với Quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép
chuyển mục đích sử dụng đất của cơ quan nhà nước, hoặc ngược lại thì giữa người sử
dụng đất với cơ quan nhà nước sẽ lựa chọn thông tin ở giấy tờ nào? Pháp luật không
có quy định cụ thể giải quyết mâu thuẫn thông tin giữa các giấy tờ, nhưng nhiều
trường hợp mâu thuẫn sẽ được giải quyết theo hướng lựa chọn giấy tờ có ghi ngày
tháng năm sử dụng đất sớm nhất (khoản 3 Điều 21 Nghị định 43/2014/NĐ-CP): “3.
Trường hợp thời điểm sử dụng đất thể hiện trên các loại giấy tờ quy định tại Khoản 2
Điều này có sự không thống nhất thì thời điểm bắt đầu sử dụng đất ổn định được xác
định theo giấy tờ có ghi ngày tháng năm sử dụng đất sớm nhất.”
 63. Hãy chỉ rõ mục đích và ý nghĩa của việc quy định thời hạn sử dụng đất dưới
khía cạnh quản lý nhà nước và dưới khía cạnh quyền và nghĩa vụ của người
sử dụng đất?
Đối vs qly:
-NN kiểm soát vc sdd (thống nhất với qh,kh)
-> đbao vai trò đại diện csh
- công khai minh bạch thời hạn sdd -> hạn chế tchap
Đối với nsdd:
- yên tâm sd, lập kh sdung rõ ràng, có kế hoạch vay vốn trung hạn dài hạn hợp lý
- sd đất tiết kiệm, hợp lý, hiệu quả, phát triển kte, tăng gtri đất
- đbao dân chủ (biết đc thời hạn và những ảnh hưởng đến quyền lợi)
64. Hãy chỉ rõ mục đích và ý nghĩa của việc quy định hạn mức sử dụng đất dưới
khía cạnh quản lý nhà nước và dưới khía cạnh quyền và nghĩa vụ của người
sử dụng đất? (câu 65)
65. Hãy phân tích mục đích và ý nghĩa của việc quy định vấn đề hạn mức đất
trong nông nghiệp theo quy định của pháp luật đất đai hiện hành? Việc quy
định như vậy có là rào cản đối với người sử dụng đất trong việc tích tụ và tập
trung đất nông nghiệp để phát triển mô hình kinh tế trang trại hay không? Vì
sao?

Hạn mức giao đất nông nghiệp là diện tích tối đa mà hộ gia đình và cá nhân được phép
sử dụng trên cơ sở đất được nhà nước giao sử dụng vào mục đích nông, lâm nghiệp. Diện
tích này được xác định theo từng loại đất nông nghiệp cho từng vùng, từng địa phương
khác nhau.

Hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp là giới hạn diện tích đất nông
nghiệp tối đa mà hộ gia đình, cá nhân được nhận thông qua các hình thức chuyển
nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất, xử lý nợ theo thỏa thuận trong hợp đồng thế
chấp quyền sử dụng đất

Mục đích:
· Đảm bảo cho người nông dân có đất để sản xuất,thực hiện được chính sách của Đảng
và nhà nước ta là người cày có ruộng. Tránh tình trạng tích tụ tập trung đất đai quá lớn
với mục đích đầu cơ đất dẫn tới sự phân hóa giai cấp ở khu vực nông thôn, người nông
dân không có đất để sản xuất.
· Khuyến khích người dân làm giàu chính đáng trong phạm vi đất được phép sử dụng
Ý nghĩa:
· Về mặt chính trị - xã hội: Để phòng tránh việc đầu cơ tích trữ ruộng đất nông nghiệp
do tình trạng dịch chuyển một diện tích lớn ruộng đất từ người nghèo sang người giàu
dẫn tới sự phân hóa giàu nghèo và phân hóa giai cấp ở nông thôn, đảm bảo sự hài hoà
giữa lợi ích của người nông dân và sự nghiệp công nghiệp hoá nói chung, thực hiện được
chính sách của Đảng và nhà nước ta là người cày có ruộng. Nếu như nhà nước không đặt
ra giới hạn nhất định đối với việc giao đất, nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp thì
chính sách tích tụ, tập trung ruộng đất với mục đích hiện đại hoá sản xuất nông nghiệp sẽ
bị lợi dụng bởi cơ số người giàu trong xã hội.
Cho phép sự tập trung đất đai, phù hợp, khuyến khích những người lao động có thể làm
giàu chính đáng trong phạm vi hạn mức giao đất mà nhà nước cho phép sử dụng.
· Về mặt kinh tế: Việc quy định hạn mức sử dụng đất nông nghiệp nhằm đảm bảo sử
dụng đất đai có hiệu quả, phục vụ tốt các mục tiêu, kinh tế, xã hội do nhà nước đề ra.
Khuyến khích mô hình kinh tế trang trại phát triển, góp phần giải quyết việc làm tại
khu vực nông thôn.

Có phải rào cản không ?

Hiện nay, có quan điểm cho rằng không nên quy định về hạn mức đất vì như vậy sẽ cản
trở, hạn chế sự phát triển của mô hình kinh tế trang trại nông thôn. Tuy nhiên, em không
đồng tình với quan điểm này, vì:

Thứ nhất, việc quy định hạn mức sử dụng đất nông nghiệp là rất cần thíêt nhằm mục đích
khai thác có hiệu quả đất đai để phát triển, sản xuất, mở rộng quy mô và nâng cao hiệu
quả sử dụng đất trong sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối
gắn với dịch vụ, chế biến và tiêu thụ sản phẩm nông nghiệp

người dân có thể tích tụ đất nông nghiệp từ nhiều nguồn như có thể được giao đất trong
hạn mức, có thể nhận quyền sử dụng đất từ người khác theo hạn mức, có thể thuê đất khi
có nhu cầu sử dụng, hoặc có thể góp vốn bằng quyền sử dụng đất để hợp tác sản xuất
kinh doanh với nhau. Đây là cơ sở cho việc mở rộng quy mô diện tích đất và nâng cao
hiệu quả sử dụng đất của người sử dụng đất nông nghiệp.
Thứ hai, như đã phân tích, hạn mức đất nông nghiệp làm tránh hiện tượng đầu cơ, để
nông dân có đất sản xuất, ổn định kinh tế, chính trị xã hội.

Đảm bảo cho việc sử dụng đất tiết kiệm, hợp lý theo đúng quy hoạch, kế hoạch sử
dụng đất nông nghiệp do nhà nước đề ra.

Thứ ba, tại Việt Nam những trang trại quy mô lớn chỉ chiếm thiểu số. Những trang trại
quy mô nhỏ và vừa từ 2ha đến 3ha chiếm đa số, quy định nhằm tạo điều kiện cho việc
phát triển kinh tế hộ gia đình.
66. Có bao nhiêu loại hạn mức được áp dụng đối với đất nông nghiệp? Phân tích
mục đích, ý nghĩa của quy định đối với từng loại hạn mức đất?

● khái niệm đất nông nghiệp

Đất nông nghiệp được hiểu đơn giản là đất để sử dụng cho mục đích sản xuất nông
nghiệp. là tổng thể các loại đất được xác định là tư liệu sản xuất chủ yếu phục vụ cho
việc trồng trọt chăn nuôi, nghiên cứu thí nghiệm về trồng trọt và chăn nuôi, bảo vệ môi
trường sinh thái, cung ứng sản phẩm cho các ngành công nghiệp và dịch vụ.

● Các loại hạn mức được áp dụng đối với đất nông nghiệp

2 loại: Hạn mức giao đất nông nghiệp và Hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất
nông nghiệp

★ Hạn mức giao đất nông nghiệp

 - Là diện tích tối đa mà hộ gia đình và cá nhân được phép sử dụng trên cơ sở đất
được nhà nước giao sử dụng vào mục đích nông, lâm nghiệp. Diện tích này được xác
định theo từng loại đất nông nghiệp cho từng vùng, từng địa phương khác nhau.
- Được quy định cụ thể tại Điều 129
- Mục đích, ý nghĩa:
+ Đảm bảo cho người sản xuất nhà nông nghiệp có đất để sản xuất khi có nhu cầu,
tránh tình trạng tích tụ tập trung đất đai quá lớn với mục đích đầu cơ đất dẫn tới sự phân
hóa giai cấp ở khu vực nông thôn. Qua đó tạo sự hài hòa giữa phát triển kinh tế với ổn
định xã hội.
+ Việc quy định hạn mức giao đất hợp lý, cho phép sự tập trung đất đai, phù hợp,
khuyến khích những người lao động có thể làm giàu chính đáng trong phạm vi hạn mức
giao đất mà nhà nước cho phép sử dụng.
+ Việc cho phép tích tụ, tập trung đất đai trong hạn mức hoặc có khuyến khích mô
hình kinh tế trang trại phát triển, góp phần thay đổi diện mạo nông thôn, giải quyết công
ăn việc làm tại khu vực này, cho người nông dân nào cũng có mảnh ruộng của riêng mình
để canh tác.
★ Hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp
- Là giới hạn diện tích đất nông nghiệp tối đa mà hộ gia đình, cá nhân được nhận
thông qua các hình thức chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất, xử lý nợ
theo thỏa thuận trong hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất.
- Được quy định tại Điều 130
- Mục đích, ý nghĩa: Việc mở rộng hạn mức nhận chuyển quyền để bảo đảm việc
tích tụ đất nông nghiệp luôn trong tầm kiểm soát, phù hợp với tốc độ chuyển dịch cơ
cấu lao động nông nghiệp. Điều này sẽ giúp cho đất nông nghiệp được sử dụng hiệu
quả hơn, tận dụng lao động nông nghiệp tại chỗ ở nông thôn, tạo điều kiện thuận lợi
cho quá trình tích tụ, tập trung đất nông nghiệp, hình thành vùng sản xuất lớn, đáp ứng
yêu cầu sản xuất hàng hóa trong nông nghiệp và sẽ bảo đảm tốt hơn quyền lợi của hộ
gia đình nông dân, đồng thời thúc đẩy nhanh hơn quá trình công nghiệp hóa, hiện đại
hóa nông nghiệp, nông thôn.
 67. Đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích là gì? Ủy ban nhân dân cấp
xã được sử dụng đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích như thế
nào?
a. Khái niệm:
Công ích là những lợi ích chung mang lại cho cộng đồng trong phạm vi một địa phương,
một tỉnh, thành phố hay một quốc gia
* Đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích
Là loại đất được hình thành căn cứ vào quỹ đất, đặc điểm và nhu cầu của địa
phương, mỗi xã, phường, thị trấn; có diện tích không quá 5% quỹ đất nông nghiệp ở địa
phương bao gồm đất trồng cây hàng năm, đất trồng cây lâu năm, đất nuôi trồng thủy sản
để phục vụ cho các nhu cầu công ích của địa phương.
Đất nông nghiệp do tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trả lại hoặc tặng cho quyền sử
dụng cho Nhà nước, đất khai hoang, đất nông nghiệp thu hồi là nguồn để hình thành hoặc
bổ sung cho quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích của xã, phường, thị
trấn.
b. Cơ sở pháp lý:
Điều 132 LĐĐ: Đất công ích 5% (hay còn gọi là quỹ đất dự phòng 5%) là loại đất được
lấy từ không quá 5% quỹ đất nông nghiệp ở địa phương bao gồm đất trồng cây hàng năm,
đất trồng cây lâu năm, đất nuôi trồng thủy sản, để phục vụ cho các nhu cầu công ích của
địa phương.
c. Đặc điểm
Là đất NN nhưng trên thực tế ko SD vào việc trồng trọt, chăn nuôi, nuôi trồng thùy sản,
làm muối, nghiên cứ, thí nghiệm về NN… mà được SD vào mục đích công ích của xã,
phường, thị trấn (XD trường, trạm y tế, đường giao thông…) Việc xác định tỷ lệ đất NN
SD vào mục đích công ích của X, P, TT và quản lý, SD quỹ đất này được PL quy định cụ
thể, chặt chẽ
d. Nguồn hình thành quỹ đất công ích:
Căn cứ vào quỹ đất, đặc điểm và nhu cầu của địa phương, mỗi xã, phường, thị trấn được
lập quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích không quá 5% tổng diện tích đất
trồng cây hàng năm, đất trồng cây lâu năm, đất nuôi trồng thủy sản để phục vụ cho các
nhu cầu công ích của địa phương (Điều 132 Luật đất đai 2013).
Đối với những nơi đã để lại quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích, công ích vượt
quá 5% thì diện tích ngoài mức 5% được sử dụng để xây dựng hoặc bồi thường khi sử
dụng đất khác để xây dựng các công trình công cộng của địa phương; giao cho hộ gia
đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp, nuôi trồng thủy sản tại địa phương chưa
được giao đất hoặc thiếu đất sản xuất.
Đất nông nghiệp do tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trả lại hoặc tặng cho quyền sử dụng cho
Nhà nước, đất khai hoang, đất nông nghiệp thu hồi là nguồn để hình thành hoặc bổ sung
cho quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích của xã, phường, thị trấn.

e. Ủy ban nhân dân cấp xã được sử dụng đất nông nghiệp vào mục đích

Quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích của xã, phường, thị trấn đế sử dụng
vào các mục đích sau:
– Xây dựng các công trình công cộng của xã, phường, thị trấn bao gồm công trình
văn hóa, thể dục, thể thao, vui chơi, giải trí công cộng, y tế, giáo dục, chợ, nghĩa trang,
nghĩa địa và các công trình công cộng khác theo quy định của úy ban nhân dân cấp tỉnh;
– Bồi thường cho người có đất được sử dụng để xây dựng các công trình công cộng quy
định tại điểm a khoản 2 Điều 132 Luật đất đai 2013;
– Xây dựng nhà tình nghĩa, nhà tình thương.
Đối với diện tích đất chưa sử dụng vào các mục đích nêu trên thì Ủy ban nhân dân cấp xã
cho hộ gia đình, cá nhân tại địa phương thuê để sản xuất nông nghiệp, nuôi trồng thủy
sản theo hình thức đấu giá để cho thuê. Thời hạn sử dụng đất đối với mỗi lần thuê không
quá 05 năm. Tiền thu được từ việc cho thuê đất thuộc quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào
mục đích công ích phải nộp vào ngân sách nhà nước do ủy ban nhân dân cấp xã quản lý
và chỉ được dùng cho nhu cầu công ích của xã, phường, thị trấn theo quy định của pháp
luật.
Đất chưa sử dụng: cho hộ gia đình, cá nhân thuê để sx nông nghiệp => tránh lãng phí,
bỏ hoang, nâng cao hiệu quả sử dụng đất => bên cạnh đó, chỉ cho thuê mà ko cho giao
đất vì: + Giao đất thuộc thẩm quyền UBND tỉnh và huyện (điều 59)
+ Cho thuê là để tránh lãng phí tạm thời chứ mục đích chính vẫn là công ích Tiền thu
được từ việc cho thuê phải nộp vào NSNN nhằm ngăn chặn tình trạng sử dụng tiền cho
thuê đất công ích sai mục đích hoặc biển thủ, tham nhũng, tiêu xài vào mục đích cá nhân,
lợi ích nhóm.
Đất sử dụng: thì phải sử dụng đúng theo quy hoạch, kế hoạch đã dc cơ quan có thẩm
quyền phê duyệt.
68. Đất chưa sử dụng gồm những loại đất gì? Cơ quan nhà nước nào có trách
nhiệm quản lý đối với đất chưa sử dụng?
● Khái niệm đất chưa sử dụng
Đất chưa sử dụng là đất chưa có đủ điều kiện hoặc chưa được xác định để sử dụng
vào mục đích sản xuất nông nghiệp, nuôi trồng thủy sản, lâm nghiệp, chưa xác định là
đất khu dân cư nông thôn, đô thị, chuyên dùng và Nhà nước chưa giao cho tổ chức, hộ
gia đình và cá nhân nào sử dụng ổn định lâu dài.
Căn cứ theo Khoản 3 Điều 10 Luật Đất đai 2013 thì: “Nhóm đất chưa sử dụng
gồm các loại đất chưa xác định mục đích sử dụng.”
● Những loại đất chưa sử dụng
Điều 58 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP, đất chưa sử dụng gồm:
“Đất chưa sử dụng gồm đất bằng chưa sử dụng, đất đồi núi chưa sử dụng, núi đá
không có rừng cây”

● Quản lý đối với đất chưa sử dụng

Điều 164 của Luật đất đai năm 2013 quy định về quản lý đất chưa sử dụn như sau:
1. Ủy ban nhân dân cấp xã có trách nhiệm quản lý, bảo vệ đất chưa sử dụng tại địa
phương và đăng ký vào hồ sơ địa chính.
2. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quản lý đất chưa sử dụng tại các đảo chưa có người ở.
 3. Việc quản lý đất chưa sử dụng được thực hiện theo quy định của Chính phủ.
Ủy ban nhân dân các cấp có trách nhiệm quản lý chặt chẽ quỹ đất chưa sử dụng và
việc đưa đất chưa sử dụng vào sử dụng tại địa phương theo quy định sau:

★ Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn có trách nhiệm quản lý, bảo vệ đất
chưa sử dụng tại địa phương và đăng ký vào hồ sơ địa chính.

- Hàng năm, Ủy ban nhân dân cấp xã có trách nhiệm báo cáo Ủy ban nhân dân cấp
huyện về tình hình quản lý, khai thác quỹ đất chưa sử dụng (Điều 58 Nghị định
43/2014/NĐ-CP hướng dẫn thi hành Luật Đất đai)
- Khi thống kê, kiểm kê đất đai thì đất chưa sử dụng chia thành ba (03) loại gồm đất
bằng chưa sử dụng, đất đồi núi chưa sử dụng, núi đá không có rừng cây.
Đối với mỗi loại đất cần xác định trừ diện tích đất mà Nhà nước chưa đưa vào sử
dụng nhưng đang bị bao chiếm trái pháp luật.
- Khi thực hiện thống kê, kiểm kê đất đai cần xác định trừ diện tích đất đó được Nhà
nước giao, cho thuê, công nhận quyền sử dụng đất nhưng đang trong tình trạng hoang
hóa để thu hồi, bổ sung vào quỹ đất chưa sử dụng của địa phương.
- Khi lập quy hoạch sử dụng đất phải xác định trừ quỹ đất chưa sử dụng sẽ được đưa
vào sử dụng trong kỳ quy hoạch đó; khi lập kế hoạch sử dụng đất phải xác định trừ
tiến độ hàng năm đưa đất chưa sử dụng vào sử dụng.

★ Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quản lý đất chưa
sử dụng tại các đảo chưa có người ở.
Việc sử dụng và canh tác đất phụ thuộc hoàn toàn vào quyết định và đề án của các
cấp chính quyền. Người dân không được tự ý canh tác, xây dựng khi chưa được phê
duyệt, cho phép.
69. Phân tích quy định của pháp luật đất đai hiện hành về quản lý và sử dụng
quỹ đất dự phòng 5%?

Theo Điều 10 Luật Đất đai 2013 căn cứ vào mục đích sử dụng, đất đai được chia làm 03
nhóm: Nhóm đất nông nghiệp; nhóm đất phi nông nghiệp; nhóm đất chưa sử dụng.
Theo khoản 1 Điều 132 Luật Đất đai hiện hành, căn cứ vào quỹ đất, đặc điểm và nhu
cầu của địa phương, mỗi xã, phường, thị trấn được lập quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào
mục đích công ích không quá 5% tổng diện tích đất trồng cây hàng năm, đất trồng cây
lâu năm, đất nuôi trồng thủy sản để phục vụ cho các nhu cầu công ích của địa phương.
- Đất nông nghiệp do tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trả lại hoặc tặng cho quyền sử dụng
cho Nhà nước, đất khai hoang, đất nông nghiệp thu hồi là nguồn để hình thành hoặc bổ
sung cho quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích của xã, phường, thị trấn.
Như vậy, đất 5% mà người dân thường gọi là đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích
công ích của xã, phường, thị trấn.
Quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích của xã, phường, thị trấn để sử dụng
vào các mục đích sau:
- Xây dựng các công trình công cộng của xã, phường, thị trấn bao gồm: Công trình văn
hóa, thể dục thể thao, vui chơi, giải trí công cộng, y tế, giáo dục, chợ, nghĩa trang, nghĩa
địa và các công trình công cộng khác theo quy định của UBND cấp tỉnh;
- Bồi thường cho người có đất được sử dụng để xây dựng các công trình công cộng;
- Xây dựng nhà tình nghĩa, nhà tình thương.

Theo khoản 3 điều 59 Luật Đât đai 2013, UBND xã phường thị trấn cho thuê đất thuộc
quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích của xã phường thị trấn.
Tiền thu được từ việc cho thuê dất thuộc quỹ dất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công
ích phải nộp vào NSNN do UBND xã phường thị trấn qly và chỉ được sd cho nhu cầu
công ích của x phường thị trấn theo quy định PL.
Phân biệt:
Người được UBND cấp tính và cấp huyện cho thuê đất được cấp GCN QSDĐ, QSH nhà
ở cà tsan gắn liền vs đất và trở thành chủ thể sd đất, còn người được UBND cấp xã cho
thuê đất sẽ ko dc cấp GCN do việc thuê đất mang tính tạm thời dể tránh lãng phí đất đai
trong thời gian đất công ích chưa được sd và tạo nguồn thu cho ngân sách địa phương
giải quyết nhu cầu công ích.
Ngoài việc được sử dụng đất công ích thông qua sử dụng các công trình công cộng thì hộ
gia đình, cá nhân tại địa phương được thuê công ích để sản xuất nông nghiệp, nuôi trồng
thủy sản theo hình thức đấu giá nếu sau khi xây dựng công trình công cộng, bồi thường
cho người có đất được sử dụng để xây dựng các công trình công cộng, xây dựng nhà tình
nghĩa, nhà tình thương mà chưa sử dụng hết. Thời hạn sử dụng đất đối với mỗi lần thuê
không quá 05 năm, khi hết thời gian thuê mà có nhu cầu sử dụng thì tiếp tục làm đơn để
thuê đất.

70. Phân tích mục đích, ý nghĩa và các điều kiện chuyển nhượng toàn bộ hoặc
một phần dự án đầu tư theo quy định của pháp luật đất đai hiện hành?

● Mục đích

Khi tiến hành chuyển nhượng dự án trong đầu tư, chủ đầu tư nói chung và doanh
nghiệp kinh doanh sẽ đạt được những mục đích cơ bản sau:

Một là, sớm rút khỏi những dự án có tính rủi ro cao, kinh doanh không hiệu quả. Ở
đây có thể là dự án đang triển khai nhưng doanh nghiệp cạn vốn nên cần chuyển
 nhượng, hoặc là dự án đã xây dựng xong nhưng không bán được hàng, buộc chủ đầu
tư phải bán đứt cả dự án với giá rẻ để thu hồi vốn đầu tư,...

Hai là, tiến hành chuyển nhượng một phần dự án để tăng năng lực thực hiện dự án,
phần tài chính thu được sẽ giúp doanh nghiệp giải quyết áp lực tài chính đang đè nặng.
Trường hợp này là do doanh nghiệp chưa giải quyết được bài toán thiếu vốn, trong khi
các ngân hàng thương mại lại hạn chế cho vay. Do đó, giải pháp tối ưu là phải chuyển
nhượng một phần dự án.

Ba là, việc chuyển nhượng dự án trong đầu tư cũng có thể giúp doanh nghiệp được
hưởng lợi nhuận trực tiếp từ việc chuyển nhượng dự án. Trường hợp này thường là
những doanh nghiệp chủ định tạo lập dự án để sau đó chuyển nhượng…

● Ý nghĩa

Thứ nhất, chuyển nhượng dự án sẽ giúp giải quyết tình trạng dự án "treo". Khi các
nhà đầu tư vì một số lý do chủ quan như thiểu vốn, mục đích đầu tư không rõ ràng....
hoặc do một số lý do khách quan khác như điều kiện tự nhiên, việc bồi thường, giải
phóng mặt bằng, thủ tục phiền hà của các cơ quan Nhà nước,... mà không tiếp tục đầu
tư sẽ dẫn đến tình trạng dự án bị ngưng trệ (hay còn gọi là dự án treo), gây lãng phí về
tiền của, đất đai. Khi đó, chuyển nhượng dự án sẽ là biện pháp tối ưu để giải quyết tình
trạng trên, giúp cho thị trường luôn vận động một cách liên tục.

Thứ hai, chuyển nhượng dự án sẽ giúp các nhà đầu tư giải quyết được bài toán về
vốn. Một khi doanh nghiệp vì lý do nào đó mà không đủ nguồn lực tài chính để tiếp
tục “theo” dự án đến cùng. Hoặc dự án đã hoàn thành nhưng lại gặp khó khăn trong
khâu bán ra,.... Khi đó, chuyển nhượng dự án là giải pháp tốt nhất giúp doanh nghiệp
thu hồi vốn, giải quyết được áp lực tài chính đang đè nặng.

Thứ ba, việc chuyển nhượng dự án đầu tư còn giúp cho việc thực hiện dự án có hiệu
quả hơn; tạo điều kiện đẩy nhanh tốc độ chu chuyển dòng vốn đầu tư và góp phần thúc
đẩy tính hấp dẫn của môi trường đầu tư, kinh doanh ở nước ta. Điều này có nghĩa là
 khi doanh nghiệp thiếu vốn đầu tư hoặc đầu tư kém hiệu quả dẫn đến việc dự án bị
ngưng trệ, dở dang. Hậu quả là một diện tích đất không nhỏ bị bỏ hoang và một lượng
tiền vốn đầu tư “bị chôn” trong đất làm “tắc nghẽn” sự vận hành của thị trường vốn và
tác động tiêu cực đến sự phát triển của thị trường khác như bất động sản. Việc chuyển
nhượng dự án đầu tư cho chủ thể đầu tư khác có điều kiện hơn sẽ khắc phục được
những hệ quả này.

Thứ tư, việc chuyển nhượng dự án đầu tư từ chủ đầu tư cũ sang chủ đầu tư mới có
khả năng và điều kiện kinh doanh có hiệu quả hơn sẽ bảo đảm duy trì công ăn, việc
làm cho người lao động trong ngành xây dựng; góp phần thực hiện an sinh xã hội.

Mặt khác, hoạt động này còn góp phần giải quyết tình trạng ứ đọng sản phẩm của
các ngành sản xuất vật liệu xây dựng như xi măng, gạch, đá, cát, sỏi, sắt, thép v.v.

● Điều kiện chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án đầu tư

Căn cứ luật đất đai năm 2013, nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành
một số điều của luật đất đai, nghị định 01/2017/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung một số nghị
định quy định chi tiết thi hành luật đất đai. Từ đó chia làm ba loại dự án đầu tư để từ
đó xét các điều kiện chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án đầu tư.

★ Đối với dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở thì việc chuyển nhượng
quyền sử dụng đất gắn với chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án đầu tư này
phải bảo đảm các điều kiện sau đây: (Điều 42, Nghị định 43/2014/NĐ-CP)

Một là, có đủ các điều kiện theo quy định tại Khoản 1 Điều 188 của Luật Đất đai,
bao gồm:

- Có giấy chứng nhận (trừ một số trường hợp liên quan đến thừa kế): Theo quy định
thì giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền
với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền
sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất. Như vậy, điều kiện đầu tiên là
người sử dụng đất phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

- Đất không có tranh chấp: Tranh chấp đất đai là tranh chấp về quyền, nghĩa vụ của
người sử dụng đất giữa hai hoặc nhiều bên trong quan hệ đất đai. Ví dụ: tranh chấp các
giao dịch chuyển quyền sử dụng đất, tranh chấp ranh giới, mốc giới,.. như vậy khi một
trong các bên gửi đơn yêu cầu UBND các cấp giải quyết tranh chấp quyền và nghĩa vụ
liên quan đến đất đai hoặc khởi kiện ra tòa thì không được thực hiện các quyền sử
dụng đất, cụ thể ở đây là chuyển nhượng.

- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án: Quyền sử dụng đất bị
kê biên là tài sản để bảo đảm thi hành án nên không thể thực hiện các giao dịch theo
quy định.

- Trong thời hạn sử dụng đất: Thời hạn sử dụng đất có thể xác định thông qua căn
cứ xác lập quyền sử dụng dất và thông qua quy định về thời hạn sử dụng đất của pháp
luật đất đai. Theo quy định của pháp luật hiện hành thì thời hạn sử dụng đất bao gồm
hai loại là đất có thời hạn sử dụng ổn định lâu dài và đất sử dụng có thời hạn. Do đó,
với hai loại đất nói trên thì phải xem xét điều kiện này khi thực hiện giao dịch.

Hai là, chủ đầu tư phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai của dự
án gồm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; thuế, phí, lệ phí liên quan đến đất đai (nếu có);

Ba là, người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với chuyển nhượng một
phần hoặc toàn bộ dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở phải có ngành nghề kinh
doanh phù hợp, phải đáp ứng các điều kiện theo quy định tại Điều 58 của Luật Đất đai,
Điều 13 và Điều 14 của Nghị định này. Cụ thể là:

- Có năng lực tài chính để bảo đảm việc sử dụng đất theo tiến độ của dự án đầu tư:
Có vốn thuộc sở hữu của mình để thực hiện dự án không thấp hơn 20% tổng mức đầu
tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất dưới 20 héc ta; không thấp hơn 15% tổng mức
đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất từ 20 héc ta trở lên hoặc có khả năng huy
 động vốn để thực hiện dự án từ các tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài
và các tổ chức, cá nhân khác.

- Ký quỹ theo quy định của pháp luật đầu tư.

- Không vi phạm quy định của pháp luật về đất đai đối với trường hợp đang sử dụng
đất do nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư khác. Các dự án Dự
án có sử dụng đất phải áp dụng điều kiện quy định tại Khoản 3 Điều 58 của Luật Đất
đai bao gồm:

+ Dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để cho thuê hoặc để bán kết hợp
cho thuê theo quy định của pháp luật về nhà ở;

+ Dự án đầu tư kinh doanh bất động sản gắn với quyền sử dụng đất theo quy
định của pháp luật về kinh doanh bất động sản;

+ Dự án sản xuất, kinh doanh không sử dụng vốn từ ngân sách nhà nước.

★ Đối với dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc
cho thuê thì việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với chuyển nhượng toàn bộ
dự án đầu tư cần đáp ứng các điều kiện sau: (Khoản 2, điều 189, luật đất đai 2013)

- Có đủ các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều 188 của Luật đất đai.

- Dự án phải xây dựng xong các công trình hạ tầng kĩ thuật tương ứng theo tiến độ
ghi trong dự án đã được phê duyệt.

★ Đối với dự án đầu tư không phải là dự án đầu tư xây dựng kinh doanh
nhà ở, dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê thì
việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với chuyển nhượng một phần hoặc toàn
bộ dự án đầu tư phải tuân thủ các điều kiện theo quy định của pháp luật về đầu tư,
pháp luật về kinh doanh bất động sản và phải bảo đảm các điều kiện sau đây: (Điều
42a, Nghị định 01/2017/NĐ-CP)
 - Có đủ các điều kiện theo quy định tại khoản 1 Điều 188 của Luật đất đai;

- Chủ đầu tư phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai của dự án gồm
tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; thuế, phí, lệ phí liên quan đến đất đai (nếu có) theo quy
định sau đây:

+ Trường hợp chủ đầu tư chuyển nhượng toàn bộ dự án đầu tư thì phải hoàn
thành nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai đối với toàn bộ diện tích đất của dự
án;

+ Trường hợp chủ đầu tư chuyển nhượng một phần dự án đầu tư thì phải hoàn
thành nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai đối với diện tích đất chuyển
nhượng.

- Người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với chuyển nhượng một phần
hoặc toàn bộ dự án đầu tư phải đáp ứng các điều kiện theo quy định tại Điều 58 của
Luật đất đai, Điều 13 và Điều 14 của Nghị định 43/2014/NĐ-CP và phải sử dụng đất
đúng mục đích.

Có thể thấy các điều kiện thực hiện của loại dự án này cũng gần như tương tự với
dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở nhưng có quy định rõ hơn trong trường hợp
chuyển nhượng toàn bộ dự án hay một phần dự án sẽ phải hoàn thành nghĩa vụ tài
chính như thế nào.

71. Phân tích trách nhiệm của Nhà nước về đất ở, đất sản xuất nông nghiệp đối
với đồng bào dân tộc thiểu số? Hãy nêu quan điểm cá nhân về việc thực thi
trách nhiệm đó của Nhà nước trong thực tế thời gian qua?

a. Trách nhiệm của NN về đất ở, đất sản xuất nông nghiệp đối với đồng
bào dân tộc thiểu số:
Nước ta là nước nông nghiệp, khoảng 70% dân số là nông dân, 90% lao động người dân
tộc thiểu số sống bằng nghề nông, vì thế đất đai là tư liệu sản xuất đặc biệt quan trọng đối
với cuộc sống của đồng bào ở nông thôn, nhất là vùng đồng bào dân tộc thiểu số. Khu
vực đồng bào dân tộc thiểu số cư trú thường là vùng có vị trí chiến lược, quan trọng về
chính trị, kinh tế, an ninh, quốc phòng và môi trường; chủ yếu là đất lâm nghiệp, diện
tích đất nông nghiệp và đất ở rất hạn chế.

b. Các quy định trong luật

Nhằm bảo vệ quyền, lợi ích chính đáng của đồng bào dân tộc thiểu số trong lĩnh vực đất
đai Nhà nước ta có chính sách bảo đảm đất ở, đất sản xuất cho đồng bào dân tộc thiểu số
trực tiếp sản xuất nông nghiệp mà không có hoặc thiếu đất ở, đất sản xuất. Nghiêm cấm
việc đầu cơ, mua bán, bao chiếm đất đai trong vùng dân tộc thiểu số vùng biên giới.

- Cụ thể Điều 27 Luật đất đai 2013 quy định về Trách nhiệm của Nhà nước về đất ở,
đất sản xuất nông nghiệp đối với đồng bào dân tộc thiểu số, theo đó Nhà nước:

– Có chính sách về đất ở, đất sinh hoạt cộng đồng cho đồng bào dân tộc thiểu số phù hợp
với phong tục, tập quán, bản sắc văn hóa và điều kiện thực tế của từng vùng.
– Có chính sách tạo điều kiện cho đồng bào dân tộc thiểu số trực tiếp sản xuất nông
nghiệp ở nông thôn có đất để sản xuất nông nghiệp.

- Để bảo đảm các điều kiện sống và tôn trọng những đặc điểm về cư trú, sinh hoạt,
bảo vệ bản sắc văn hóa, không gian sinh tồn của cộng đồng các dân tộc thiểu số, Nhà
nước đã có những chính sách về đất ở, đất sản xuất nông nghiệp nhằm giúp cho cộng
đồng dân tộc thiểu số đảm bảo cuộc sống ổn định, lâu dài.

Quyết định số 2085/QĐ-TTg Phê duyệt Chính sách đặc thù hỗ trợ phát triển kinh
tế - xã hội vùng dân tộc thiểu số và miền núi giai đoạn 2017 - 2020. Trong đó, nêu mục
tiêu cụ thể là giải quyết đất sản xuất, chuyển đổi nghề cho trên 80% số hộ đồng bào dân
tộc thiểu số nghèo, hộ nghèo ở vùng đặc biệt khó khăn thiếu đất sản xuất. Song song đó,
hoàn thành các dự án định canh định cư tập trung theo kế hoạch được duyệt để tiếp tục bố
trí sắp xếp dân cư nhằm ổn định đời sống, phát triển sản xuất cho các hộ đồng bào dân
tộc thiểu số du canh, du cư còn lại theo Quyết định số 1342/QĐ-TTg ngày 25/8/2009 của
Thủ tướng Chính phủ.

Thông tư số 02/2017/TT-UBDT hướng dẫn thực hiện Quyết định số 2085/QĐ-

TTg ngày 31/10/2016 của Thủ tướng Chính phủ phê duyệt Chính sách đặc thù hỗ trợ phát
triển kinh tế - xã hội vùng dân tộc thiểu số và miền núi giai đoạn 2017 – 2020…
 iii.Chính sách về đất ở, đất sinh hoạt cộng đồng:

Để bảo đảm các điều kiện sống và tôn trọng những đặc điểm về cư trú, sinh hoạt, bảo vệ
bản sắc văn hóa, không gian sinh tồn của cộng đồng các dân tộc thiểu số.
Phương án cộng đồng giao đất cho các hộ dân trong cộng đồng sử dụng được xây dựng
theo quy tắc của luật tục và được đưa ra bàn bạc cụ thể trong cộng đồng dưới sự chủ tọa
của người đứng đầu hoặc người đại diện của cộng đồng, có sự chứng kiến của đại diện
chính quyền cơ sở. Trong quá trình thực hiện, các thành viên của cộng đồng có quyền
giám sát và đề xuất giải quyết khi thấy xuất hiện tư lợi, có sự tham gia giám sát của chính
quyền cơ sở

iv.Chính sách điều kiện trực tiếp sản xuất nông nghiệp:

Địa hình chia cắt phức tạp, giao thông khó khăn, khí hậu khắc nghiệt, nên tình trạng
nhiều hộ dân thiếu đất sản xuất khiến công tác giảm nghèo bền vững, nâng cao đời sống
người dân gặp nhiều khó khăn. Đất tại nhiều nơi miền núi có độ dốc cao, hàng năm ảnh
hưởng của thiên tai, bão lũ gây xói mòn, sạt lở nhiều diện tích đất, đặc biệt đất ven sông,
suối, người dân không sản xuất được. Địa hình có độ dốc lớn nên đất có khả năng khai
hoang phục vụ sản xuất hạn chế.
Việc giao đất, cho thuê đất phải ưu tiên cho hộ gia đình, cá nhân là đồng bào dân tộc
thiểu số không có đất hoặc thiếu đất sản xuất ở địa phương.
Do đó, cần tạo đk để đồng bào có công cụ mưu sinh, làm ăn canh tác, ổn định cuộc sống.

c. Đánh giá việc thực thi:

Như vậy, với các quy định nêu trên, Luật đất đai 2013 và các văn bản hướng dẫn thi hành
đã tạo hành lang pháp lý quan trọng giải quyết chính sách về đất ở, đất sản xuất cho đồng
bào dân tộc thiểu số.

- Đến nay, hàng trăm ngàn hộ đồng bào dân tộc thiểu số nghèo, không có đất ở, nhà
ở, không có hoặc thiếu đất sản xuất, nhiều hộ nghèo đói, du canh, du cư, di cư tự do, sinh
sống trong vùng thiên tai, nguy hiểm... đã có đất ở, nhà ở, cuộc sống ổn định hơn.

Đồng bào rất phấn khởi, yên tâm lao động sản xuất, tình trạng du canh, du cư đã giảm.
Các khu định canh định cư, tái định cư được quy hoạch, đầu tư đồng bộ về kết cấu hạ
tầng, xây dựng khu dân cư, bố trí đất sản xuất... đã đáp ứng cơ bản nhu cầu sinh hoạt, sản
xuất của đồng bào. Đây là những kết quả quan trọng để ổn định chính trị, trật tự an toàn
xã hội, tăng cường khối đoàn kết các dân tộc, củng cố niềm tin của đồng bào ở vùng đặc
biệt khó khăn, vùng miền núi, biên giới, vùng dân tộc thiểu số với Đảng, Nhà nước.

Tuy nhiên, vẫn còn nhiều hộ dân tộc thiểu số nghèo, thiếu và không có đất ở, đất
sản xuất.

- Tình trạng chuyển dịch đất nông nghiệp, đất ở của đồng bào trái pháp luật còn
đang xảy ra khá phổ biến. Các hộ dân tộc thiểu số có đất vẫn gặp nhiều khó khăn trong
việc tiếp cận, quản lý và sử dụng hiệu quả nguồn lực đất đai.

Trong khi đó, một số địa phương vùng Tây Nguyên, Bình Phước và đồng bằng sông Cửu
Long có nhiều doanh nghiệp, cá nhân ở nơi khác đến mua gom ruộng, đất của các hộ dân
tộc thiểu số. Việc tích tụ ruộng, đất ở các vùng này diễn ra ngày càng tăng và khá phổ
biến, đối tượng bị thua thiệt nhiều nhất vẫn là các hộ đồng bào dân tộc thiểu số.

- Kết quả thực hiện chủ trương thu hồi đất của các doanh nghiệp, nông, lâm trường
rất hạn chế.
 Trong khi đồng bào dân tộc thiểu số thiếu đất sản xuất, các nông, lâm trường chiếm
giữ một diện tích đất rất lớn, đóng cửa rừng, sử dụng kém hiệu quả, sai mục đích, làm
phát sinh tranh chấp đất đai giữa nông, lâm trường với đồng bào dân tộc thiểu số ở địa
phương. Trong diện tích đất đã thu hồi, một số diện tích đất lại tiếp tục giao cho các
hộ thuộc doanh nghiệp quản lý, sản xuất kinh doanh; một số diện tích không đáng kể
giao cho các hộ dân tộc thiểu số thiếu đất sản xuất, nhưng lại giao đất xa, đất xấu nên
đồng bào dân tộc không sử dụng được.
VD: Được biết UBND tỉnh Thanh Hóa đã ban hành 52 quyết định thu hồi đất của các
nông, lâm trường bàn giao cho các địa phương quản lý với diện tích 6.767,57 ha.
Tổng diện tích đất của các công ty nông, lâm nghiệp dự kiến tiếp tục bàn giao về địa
phương là 2.913,36 ha. Tuy nhiên, hầu hết diện tích này nằm rải rác, không tập trung,
khó khăn trong lập phương án đưa quỹ đất vào sử dụng (chưa được xác định ranh
giới, cắm mốc ranh giới, đo đạc bản đồ địa chính). Tiến độ bàn giao đất rất chậm, do
thực hiện thủ tục ở nhiều cấp và thiếu sự phối hợp tích cực của các công ty với các
huyện, sở, ngành chức năng. Cá biệt, có một số diện tích đất trước đây UBND tỉnh đã
ban hành quyết định thu hồi đất để giao cho địa phương quản lý nhưng vẫn chưa thực
hiện.

- Các chính sách liên quan việc hỗ trợ đất ở, đất sản xuất chưa sát tình hình thực tế
tại các địa phương, vùng miền và hầu hết đều trong tình trạng thiếu vốn, dẫn đến các
chương trình, dự án đều thực hiện dang dở, không đạt kế hoạch.
VD: Chị Triệu Thị Lành, xóm Khau Khác, xã Triệu Nguyên, tỉnh Cao Bằng băn khoăn:
Qua thông tin đại chúng và cán bộ xóm, xã tuyên truyền, gia đình tôi biết hiện nay Nhà
nước có nhiều chính sách hỗ trợ đồng bào thiếu đất, như: hỗ trợ khai hoang ruộng đất,
học nghề, chuyển đổi nghề. Thế nhưng với địa hình toàn núi đá như Triệu Nguyên thì
việc khai hoang cũng khó, còn chuyển đổi nghề thì không biết chuyển sang làm gì, chăn
nuôi gia súc thì không có đất trồng cỏ, chưa tính nước sinh hoạt, nước sản xuất hoàn toàn
phụ thuộc vào thiên nhiên, khó có thể đầu tư phát triển một loại hình kinh tế nào cho
đồng bào thoát nghèo.

- Công tác quy hoạch chưa quan tâm nhiều đến việc sử dụng đất cho vùng dân tộc
thiểu số. Việc quy hoạch không gian sinh tồn cho các buôn, làng, cộng đồng dân tộc thiểu
số hầu như chưa có địa phương nào thực hiện được. Việc cấp Giấy chứng nhận đất sản
xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, đất ở tại các tỉnh miền núi, biên giới có đông đồng bào dân
tộc thiểu số sinh sống còn thấp.
- Số lượng lao động được đào tạo nghề khá lớn nhưng số lao động sau đào tạo có
việc làm còn thấp, chưa có sự kết nối giữa đào tạo nghề, thu hút lao động, tạo việc làm
của doanh nghiệp gắn với chuyển dịch cơ cấu kinh tế của địa phương.

d. Nguyên nhân:

Xuất phát từ nhận thức, tầm nhìn về xây dựng, hoạch định chính sách đất ở, đất sản xuất
đối với đồng bào dân tộc thiểu số còn chưa sâu, chưa toàn diện. Công tác tổng hợp, rà
soát, xác định đối tượng thụ hưởng chính sách còn hạn chế, số liệu thiếu chính xác, các
định mức hỗ trợ (giải quyết đất ở, đất sản xuất, bồi thường, đền bù tái định cư...) cơ bản
thấp hơn nhiều so với giá thực tế và không được điều chỉnh, sửa đổi kịp thời. Quỹ đất của
các địa phương rất hạn chế, với mức đầu tư của các chính sách hiện tại, không thể đủ giải
quyết nhu cầu thiếu đất ở, đất sản xuất của các hộ dân tộc thiểu số nghèo...
Có thể thấy, đồng bào dân tộc thiểu số là nhóm đối tượng yếu thế, cần được sự quan tâm
đặc biệt và các chính sách hỗ trợ kịp thời, phù hợp của Nhà nước. Tuy nhiên, hệ thống
pháp luật hiện hành chưa giải quyết được những bất cập nêu trên. Thực tiễn cho thấy,
việc giải quyết đất ở, đất sản xuất cho đồng bào dân tộc thiểu số còn liên quan trực tiếp
tới Luật cư trú, Luật đầu tư và Luật doanh nghiệp. Các luật này lại không hề có điều nào
quy định nhằm khắc phục quá trình đô thị hóa, công nghiệp hóa đang diễn ra rất mạnh,
tập trung ở những vùng đất nông nghiệp có chất lượng tốt với diện tích rộng lớn để bảo
đảm đất ở, đất sản xuất cho các hộ đồng bào dân tộc thiểu số. Mặc khác, pháp luật về đất
đai chưa dành được sự quan tâm đầy đủ, sâu sắc và nhiều chiều để giải quyết vấn đề đất
ở, đất sản xuất cho đồng bào dân tộc thiểu số. Việc chỉ quy định mang tính nguyên tắc về
những bảo đảm của Nhà nước cho người sử dụng đất tại Luật đất đai 2013 (tạo điều kiện
cho người trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối có
đất để sản xuất...) sẽ không đáp ứng được nhu cầu về đất đai cho đồng bào dân tộc thiểu
số; không giải quyết được tình trạng đói nghèo và khoảng cách chênh lệch về mức sống
giữa các vùng, các dân tộc như hiện nay.

72. Hãy chỉ ra những dạng tranh chấp đất đai điển hình xảy ra trên thực tế thời
gian qua và cho biết nguyên nhân dẫn đến các tranh chấp đó?

● khái niệm tranh chấp đất đai

 Theo khoản 24 Điều 3 Luật đất đai 2013, Tranh chấp đất đai là tranh chấp về quyền,
nghĩa vụ của người sử dụng đất giữa hai hoặc nhiều bên trong quan hệ đất đai.

● Theo quy định của pháp luật hiện hành có ba loại hình tranh chấp đất đai:

- Tranh chấp về quyền sử dụng đất đai

Đây là tranh chấp phát sinh trong quá trình sử dụng đất không liên quan đến các
giao dịch về đất đai và tranh chấp thừa kế quyền sử dụng đất. Về bản chất khi giaỉ
quyết tranh chấp này tòa án phải xác định quyền sử dụng đất thuộc về ai. Các tranh
chấp phổ biến trong trường hợp này là tranh chấp về ranh giới đất liền kề, ngõ đi, cơ
quan nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng bị trùng diện tích, người
sử dụng đất được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng chủ cũ đòi lại đất
hoặc chủ cũ được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng người sử dụng đất
cho rằng việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là không đúng.

- Tranh chấp về tài sản có liên quan đến quyền sử dụng đất

Tranh chấp về tài sản gắn liền với quyền sử dụng đất bao gồm: tranh chấp tài sản về
nhà ở, vật kiến trúc khác như nhà bếp, nhà tắm, nhà về sinh, giếng nước, nhà để ô tô,
nhà thờ, tường xây làm hàng rào gắn với nhà ở; các công trình xây dựng trên đất được
giao để sử dụng vào mục đích sản xuất kinh doanh như nhà xưởng, kho tàng, hệ thống
tưới, tiêu nước, chuồng trại chăn nuôi hay vật kiến trúc khác hoặc trên đất có các tài
sản khác như cây lấy gỗ, cây lấy lá, cây ăn quả, cây công nghiệp hay các cây lâu năm
khác….gắn liền với quyền sử dụng đất đó. Tranh chấp trong trường hợp này có thể là
tranh chấp về ai là người có quyền sử dụng đất gắn liền với tài sản, thừa kế hoặc tranh
chấp về quyền sử dụng đất gắn liền với tài sản, thừa kế hoặc tranh chấp về các hợp
đồng liên quan đến tài sản gắn liền với đất.

- Tranh chấp về quyền sử dụng đất có liên quan đến địa giới đơn vị hành chính (xã,
huyện, tỉnh).

Cụ thể hơn, trên thực tế thường xuất hiện dạng tranh chấp đất đai phổ biến sau đây:

- Tranh chấp về chuyển đổi quyền sử dụng đất

 Dạng tranh chấp đất này thường xảy ra ở vùng nông thôn, việc phát sinh thường là
do lúc chuyển đổi đất đai hai bên không làm hợp đồng hoặc hợp đồng có được soạn
thảo nhưng nội dung rất sơ sài, đơn giản. Vì thế, sau một thời gian một bên cảm thấy
quyền lợi bị thiệt thòi nên phát sinh tranh chấp, mặc dù vào thời điểm chuyển đổi hai
bên đều đã nhất trí về các điều kiện để chuyển đổi quyền sử dụng đất.

- Tranh chấp về chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Dạng tranh chấp đất đai này xảy ra khá phổ biến, việc phát sinh thường là do một
bên hoặc cả hai bên thực hiện không đúng giao kết như không trả tiền hoặc không giao
đất, cũng có trường hợp do bị lừa dối hoặc sau khi ký kết hợp đồng thấy bị hớ trong
điều khoản thỏa thuận về giá cả nên rút lại không thực hiện hợp đồng.

- Tranh chấp về cho thuê quyền sử dụng đất

Việc phát sinh dạng tranh chấp này là do một bên hoặc cả hai bên vi phạm các điều
khoản của hợp đồng như:

+ Hết thời hạn thuê đất nhưng không chịu trả lại đất cho bên cho thuê.

+ Không trả tiền thuê đất.

+ Sử dụng đất không đúng mục đích khi thuê.

+ Đòi lại đất trước thời hạn hợp đồng.

- Tranh chấp về thế chấp quyền sử dụng đất

Dạng tranh chấp này thường phát sinh sau khi thời hạn thực hiện nghĩa vụ đã hết,
nhưng bên vay đã không thực hiện nghĩa vụ trả nợ đã cam kết.

- Tranh chấp thừa kế quyền sử dụng đất

Dạng tranh chấp đất đai này thường xảy ra khi người có quyền sử dụng đất chết
không để lại di chúc và những người thừa kế theo pháp luật không thỏa thuận được với
nhau về việc phân chia di sản thừa kế hoặc không hiểu biết về các quy định của pháp
luật thừa kế, nên dẫn đến việc phát sinh tranh chấp. Hoặc người sử dụng đất trước khi
chết có lập di chúc để lại thừa kế quyền sử dụng đất nhưng di chúc đó trái pháp luật.

 Tranh chấp về đòi lại đất

 + Tranh chấp về đòi lại đất thổ cư mà Nhà nước đã giao cho người khác để
làm đất ở và đất vườn đã giao lại cho hợp tác xã để đi khai hoang; ruộng đất đã bị
thu hồi để giao cho người khác hoặc điều chỉnh cho người khác khi giải quyết
tranh chấp ruộng đất.

+ Tranh chấp về đòi lại đất đã góp vào hợp tác xã nông nghiệp theo quy định
của điều lệ hợp tác xã nông nghiệp bậc cao.

+ Tranh chấp về đòi lại đất đai đã hiến tượng cho Nhà nước, cho các tổ chức
khác, cho hộ gia đình, cá nhân,..

 Tranh chấp liên quan đến quyền quản lý đất

+ Tranh chấp về quyền quản lý đất tôn giáo, đất sử dụng vào mục đích quốc
phòng – an ninh, đất của nông, lâm trường,..

+ Tranh chấp liên quan đến việc khiếu nại, tố cáo về bồi thường, hỗ trợ tá định
cư khi Nhà nước thu hồi đất.

+ Tranh chấp về cấp, thu hồi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, về thực hiện
nghĩa vụ tài chính về đất đai,..

● Nguyên nhân

Nguyên nhân khách quan

Do ảnh hưởng của nền kinh tế thị trường: Việc kinh tế phát triển mạnh mẽ, công
nghiệp hóa, hiện đại hóa đã về đến cả những vùng nông thôn đã mang lại không ít đổi
thay cho bộ mặt đất nước. Tuy nhiên, bên cạnh những tác động tích cực của cơ chế thị
trường vẫn còn không ít những vấn đề khiến ta phải suy nghĩ. Một trong số đó là tình
trạng tranh chấp đất đai đang có chiều hướng gia tăng. Giá đất leo thang, “sốt đất” cục
bộ diễn ra liên tục. Chỉ cần một con đường mới mở, một dự án phát triển công nghiệp
chuẩn bị được triển khai lập tức giá đất khu vực đó tăng lên gấp hàng chục lần. Có
những thửa đất trước đây hầu như không ai ngó ngàng gì đến nay trở thành tâm điểm
của mọi sự chú ý.

Đồng thời, khi nền kinh tế chuyển sang kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ
nghĩa, Nhà nước chuyển sang thực hiện hình thức giao đất, cho thuê đất cho tổ chức,
cá nhân, hộ gia đình sử dụng ổn định lâu dài. Người sử dụng đất được chuyển quyền
sử dụng đất trong thời hạn giao đất, cho thuê đất. Đất đai từ chôc không có giá được
Nhà nước định khung giá đát và được đem thế chấp hoặc góp vốn trong sản xuất, kinh
doanh... Người sử dụng đất ngày càng nhận thức được giá trị của đất đai, điều này vô
hình chung đã làm nảy sinh tranh chấp đất đai.

Nguyên nhân chủ quan

Thứ nhất, về cơ chế quản lý đất đai.

- Hồ sơ địa chính chưa hoàn chỉnh, đồng bộ, nên thiếu căn cứ pháp lý và thực tế để
xác định quyền sử dụng và quản lý đất đai của tổ chức, cá nhân, đặc biệt là ở những
vùng mà quan hệ đất đai phức tạp và có nhiều biến động. Trong nhiều trường hợp, việc
tranh chấp đất đai lại bắt nguồn từ những tài liệu lịch sử của chế độ cũ để lại. Hơn nữa,
việc giao đất lại không được tiến hành theo một quy trình chặt chẽ, nên hồ sơ đất đai
không đồng bộ và bị thất lạc.

- Quy hoạch sử dụng đất đai chưa đi vào nề nếp, nên nhiều trường hợp sử dụng đất
không hợp lý khó bị phát hiện. Khi phát hiện thì lại không được xử lý kịp thời. Nhiều
địa phương còn có những nhận thức lệch lạc về chính sách đất đai, quản lý đất đai còn
nặng về biện pháp mệnh lệnh hành chính mà chưa chú ý đến biện pháp quản lý về mặt
kinh tế.

- Một số nơi ban hành văn bản pháp lý đất đai không rõ ràng, hoặc chủ trương sai
lầm của một số cán bộ đã làm cho một bộ phận nhân dân hiểu lầm là Nhà nước có chủ
trương "trả lại đất cũ", trả lại đất ông cha, dẫn đến việc khiếu kiện đòi lại đất ngày
càng nhiều.

Thứ hai, về công tác cán bộ công chức thực hiện công vụ liên quan đến đất đai.

Một bộ phận cán bộ, công chức được giao nhiệm vụ quản lý đất đai đã thực hiện
không tốt nhiệm vụ được giao, thiếu gương mẫu, lạm dụng chức quyền, vì lợi ích riêng
tư, bị kẻ xấu lợi dụng thực hiện những âm mưu đen tối, gây mất ổn định xã hội.Lợi
dụng chủ trương điều chỉnh ruộng đất, tổ chức lại sản xuất theo cơ chế mới, một số cán
bộ, đảng viên lợi dụng sơ hở trong các chế độ, chính sách đất đai của Nhà nước và dựa
vào chức quyền để chiếm dụng đất đai trái phép, gây bất bình trong nhân dân.

Thứ ba, về đường lối chính sách, pháp luật về đất đai.

Chính sách đất đai và các chính sách khác có liên quan đến đất đai chưa đồng bộ, có
mặt không rõ ràng và đang còn biến động. Bên cạnh đó, việc Nhà nước chia, tách,
nhập hoặc thành lập mới những đơn vị hành chính trong những năm gần đây dẫn đến
 việc phân địa giới hành chính không rõ ràng, cụ thể làm cho tình hình tranh chấp đất
đai ngày càng phức tạp và gay gắt hơn.

Thứ tư, về công tác tuyên truyền, giáo dục và phổ biến pháp luật. Công tác tuyên
truyền, giáo dục và phổ biến pháp luật đất đai chưa được coi trọng, làm cho nhiều văn
bản pháp luật đất đai của Nhà nước chưa được phổ biến sâu rộng trong nhân dân

73. Tại sao pháp luật đất đai hiện hành lại quy định cơ chế hòa giải tranh chấp
đất đai tại UBND xã, phường, thị trấn khi có tranh chấp đất đai xảy ra là yêu
cầu bắt buộc phải thực hiện?

i. Khái niệm:

Hòa giải là biện pháp mềm dẻo, linh hoạt và hiệu quả nhằm giúp các bên tranh chấp tìm
ra giải pháp thống nhất để tháo gỡ những mâu thuẫn, bất đồng trong quan hệ đất đai dựa
trên cơ sở tự nguyện, tự thoả thuận.

ii. Cơ sở pháp lý:

* Điều 202 Luật Đất đai 2013 Quy định về hòa giải tranh chấp đất đai tại UBND xã,
phường, thị trấn
Điều 203: “Tranh chấp đất đai đã được hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã mà không
thành thì được giải quyết như sau... .”
– Hòa giải khi có tranh chấp đất đai tại UBND xã, phường, thị trấn là bắt buộc.
*Căn cứ Khoản 2 Điều 3 Nghị quyết 04/2017/NQ-HĐTP nghị quyết của HĐTP
TANDTC hướng dẫn một số quy định tại khoản 1 và khoản 3 điều 192 BLTTDS số
92/2015/qh13 về trả lại đơn khởi kiện, quyền nộp đơn khởi kiện lại vụ án: Tranh chấp đất
đai bắt buộc phải hòa giải tại UBND xã, phường, thị trấn là các tranh chấp về "Ai là
người có QSD đất".
- Đối với tranh chấp khác liên quan đến quyền sử dụng đất như: tranh chấp về giao dịch
liên quan đến quyền sử dụng đất, tranh chấp về thừa kế quyền sử dụng đất, chia tài sản
chung của vợ chồng là quyền sử dụng đất, thì không bắt buộc hòa giải tại Ủy ban nhân
dân xã, phường, thị trấn

iii. Lý do bắt buộc thực hiện cơ chế hòa giải tranh chấp đất đai tại UBND xã,
phường, thị trấn:

Thứ nhất, tranh chấp đất đai về bản chất là một dạng tranh chấp dân sự, vì vậy, pháp
luật đất đai quy định về hoà giải tranh chấp đất đai là yêu cầu bắt buộc nhằm tôn trọng
sự tự do, tự nguyện của các chủ thể có tranh chấp, tôn trọng quyền định đoạt của các bên
đương sự, tạo điều kiện cho các đương sự được tham gia vào quá trình giải quyết và làm
chủ tranh chấp, được quyền thoả thuận để tìm ra giải pháp tốt nhất, đôi bên cùng có lợi.

Thứ hai, phù hợp với đạo lý tương thân tương ái, giữ đc tình làng nghĩa xóm, đảm bảo
đoàn kết dân tộc. Xã hội truyền thống Việt Nam chịu ảnh hưởng của tư tưởng “đức trị”
của Nho giáo Trung Hoa, nên người dân rất coi trọng các giá trị đạo đức. Các quan hệ xã
hội dường như bị chi phối mạnh mẽ bởi các quy tắc đạo đức, phong tục tập quán truyền
thống hơn là các quy phạm pháp luật. Người dân sống trong các đơn vị làng, xã luôn coi
trọng ý thức giữ gìn tình đoàn kết giữa các thành viên trong cộng đồng và loại bỏ các yếu
tố gây tổn hại đến mối quan hệ khăng khít giữa các thành viên với cộng đồng. Đây chính
là nền tảng để ra đời phương thức hoà giải tranh chấp nói chung và hoà giải tranh chấp
đất đai nói riêng ở cơ sở.
Thứ ba, một đặc điểm cơ bản xuyên suốt quá trình phát triển văn hoá làng, xã là vai trò
và sự chi phối của dòng họ, các tổ chức quần chúng đối với toàn bộ xã hội nông thôn
Việt Nam. Trong khi đó, hoà giải lại tạo tiền đề thuận lợi để phát huy vai trò, sức mạnh to
lớn của dòng họ, các đoàn thể quần chúng ở cơ sở trong việc giải quyết những bất đồng,
mâu thuẫn trong nội bộ nhân dân. Chính vì vậy, hoà giải tranh chấp đất đai được khuyến
khích thực hiện.

Thứ tư, hoà giải thành khiến đương sự tham gia hoà giải mang tâm trạng tốt, thoải mái,
cả hai bên đương sư đều “chiến thắng” trong tranh chấp này. Xuất phát từ việc được
làm chủ trong tranh chấp, được đưa ý kiến, được thoả thuận và được cơ quan nhà nước
ghi nhận bằng biên bản hoà giải, các đương sự sẽ thoải mái chấp nhận kết quả đã thoả
thuận và thực hiện thoả thuận trên thực tế để đôi bên cùng có lợi.

Thứ năm, UBND cấp xã là cấp quản lý đất đai trực tiếp và gần gũi với nhân dân nhất
trong hệ thống các cơ quan quản lý nhà nước về đất đai có thẩm quyền chung bao gồm:
Chính phủ, UBND cấp tỉnh, UBND cấp huyện và UBND cấp xã. Do là cơ quan quản lý
đất đai trực tiếp và gần gũi với người dân, nên UBND cấp xã là cơ quan nắm rõ và hiểu
biết tường tận về lịch sử nguồn gốc SDĐ cũng như những biến động trong quá trình sử
dụng của mảnh đất đang tranh chấp. Hơn nữa, là người quản lý đất đai trực tiếp, nên
UBND cấp xã nắm trong tay hệ thống hồ sơ, bản đồ địa chính, sổ sách địa chính ở cơ sở
(trong đó có các tài liệu, chứng cứ pháp lý về thửa đất đang tranh chấp). Vì vậy, việc hoà
giải tranh chấp đất đai do UBND cấp xã thực hiện sẽ thuận lợi hơn; đồng thời, hiệu quả
và khả năng thuyết phục các bên tranh chấp trong hoà giải tranh chấp đất đai sẽ cao hơn.

Thứ sáu, một ưu thế của hoà giải là tính linh hoạt, mềm dẻo, thủ tục thực hiện đơn giản,
tiện lợi và ít tốn kém về vật chất, thời gian, công sức nên hoà giải thường được người
dân, nhất là người dân ở khu vực nông thôn, miền núi, vùng sâu, vùng xa nơi rất khó để
tiếp cận với các hình thức giải quyết tranh chấp khác cũng như thiếu thốn luật sư và
nguồn lực – tiền bạc để theo đuổi các hình thức giải quyết tranh chấp khác, sử dụng để
giải quyết các tranh chấp đất đai nảy sinh trong nội bộ nhân dân.

Thứ bảy, thông qua hoà giải các đương sự sẽ hiểu hơn về PL và các chính sách của NN

74. Hãy chỉ rõ các hành vi vi phạm hành chính của người sử dụng đất khi thực
hiện các giao dịch chuyển quyền sử dụng đất? Cho ví dụ đối với từng hành vi
vi phạm. Trên thực tế còn có hành vi vi phạm nào mà chưa được điều chỉnh
trong pháp luật đất đai hiện hành mà học viên biết?
● khái niệm hành vi vi phạm hành chính

Trong thực tiễn thi hành và áp dụng pháp luật hiện nay, vi phạm hành chính thường
được hiểu một cách chung nhất là hành vi vi phạm các quy tắc quản lý của Nhà nước
nhưng không phải là tội phạm và bị xử lý theo thủ tục hành chính do những người có
thẩm quyền trong các cơ quan hành chính nhà nước tiến hành mà không phải là cơ
quan Tòa án với các thủ tục tư pháp.
Theo quy định tại khoản 1 Điều 2 Luật xử lý vi phạm hành chính 2012, vi phạm
hành chính là hành vi có lỗi do cá nhân, tổ chức thực hiện, vi phạm quy định của pháp
luật về quản lý nhà nước mà không phải là tội phạm và theo quy định của pháp luật
phải bị xử phạt vi phạm hành chính.

● khái niệm giao dịch chuyển quyền sử dụng đất

Theo quy định tại Khoản 10 Điều 3 Luật đất đai 2013 thì giao dịch “chuyển quyền
sử dụng đất” được hiểu là: “Chuyển quyền sử dụng đất là việc chuyển giao quyền sử
dụng đất từ người này sang người khác thông qua các hình thức chuyển đổi, chuyển
nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất và góp vốn bằng quyền sử dụng đất.”

● Các hành vi vi phạm hành chính

 Các hành vi vi phạm hành chính của người sử dụng đất khi thực hiện các giao dịch
chuyển quyền sử dụng đất được quy định tại NĐ 91/2019/NĐ-CP về xử phạt vi phạm
hành chính trong lĩnh vực đất đai từ Điều 18 đến Điều 31. Cụ thể:
- Chuyển quyền, cho thuê, thế chấp bằng quyền sử dụng đất khi không đủ điều kiện
theo quy định tại khoản 1 Điều 188 của Luật đất đai như không có giấy chứng nhận trừ
trường hợp tất cả người nhận thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản
khác gắn liền với đất đều là người nước ngoài hoặc người Việt Nam định cư ở nước
ngoài không thuộc đối tượng được mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt
Nam và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 LDĐ, đất có tranh chấp,
quyền sử dụng đất bị kê biên để bảo đảm thi hành án hoặc không trong thời hạn sử dụng
đất .
- Chuyển quyền, cho thuê, cho thuê lại, thế chấp đối với đất không thuộc trường hợp
được chuyển quyền, cho thuê, thế chấp theo quy định của Luật đất đai

- Chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền trong dự án

đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở

- Chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất có điều kiện của hộ gia đình, cá nhân
mà không đủ điều kiện quy định tại Điều 192 của Luật đất đai
- Nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất có điều kiện mà không đủ
điều kiện quy định tại các Điều 191 và Điều 192 của Luật đất đai
- Chuyển quyền và nhận chuyển quyền đối với cơ sở tôn giáo không đúng quy định
của Luật Đất đai
- Nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn, thuê quyền sử dụng đất nông nghiệp để thực
hiện dự án đầu tư sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp mà không đủ điều kiện quy định
tại Điều 193 của Luật đất đai
- Nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp vượt hạn mức quy định tại Điều 130
của Luật đất đai và Điều 44 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP
- Nhận chuyển quyền sử dụng đất, thuê đất không đúng quy định tại các Điều 153
và Điều 169 của Luật đất đai và Điều 39 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP
- Không nộp hồ sơ, không cung cấp, cung cấp không đầy đủ giấy tờ để làm thủ tục
cấp Giấy chứng nhận cho người mua, thuê mua nhà, công trình xây dựng, nhận chuyển
quyền sử dụng đất tại dự án kinh doanh bất động sản
● Hành vi vi phạm chưa được điều chỉnh:

– Việc lấn, chiếm đất được Nhà nước giao quản lý (đất chưa sử dụng)

– Nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân
đồng bào dân tộc thiểu số sử dụng đất do được Nhà nước giao đất theo chính sách hỗ
trợ của Nhà nước trong thời hạn 10 năm kể từ ngày có quyết định giao đất (quy định
tại Khoản 3 Điều 192 của Luật Đất đai):

– Người Việt Nam định cư ở nước ngoài nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất
không phải là đất ở nằm ngoài khu, cụm công nghiệp không đúng quy định tại điểm b
Khoản 1 Điều 169 của Luật đất đai:

– Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thuê đất sản xuất kinh doanh phi nông
nghiệp của hộ gia đình, cá nhân ngoài khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế
xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế không đúng quy định tại Khoản 3 Điều 153 của
Luật Đất đai

– Tổ chức được Nhà nước giao đất xây dựng nhà ở để bán không cung cấp, cung
cấp không đầy đủ giấy tờ cho người mua, thuê mua nhà ở, người nhận quyền sử dụng
đất ở tự nộp hồ sơ cấp Giấy chứng nhận theo quy định tại Khoản 7 Điều 26 của Luật
nhà ở.
75. Hãy chỉ rõ các hành vi bị nghiêm cấm trong quá trình sử dụng đất đối với
người sử dụng đất? Hãy cho biết ý kiến của cá nhân về việc thực thi quy định
này của người sử dụng đất trong thực tế thời gian qua?

i. Khái niệm
Hành vi bị nghiêm cấm trong lĩnh vực đất đai là những hành vi mà người sử dụng đất,
cán bộ, công chức hoặc tổ chức, cá nhân khác không được phép thực hiện khi sử dụng,
quản lý đất đai.

ii. Các hành vi bị nghiêm cấm đối với NSDĐ:

Theo Điều 12 Luật Đất đai năm 2013, những hành vi bị nghiêm cấm gồm:
1. Lấn, chiếm, hủy hoại đất đai.
Theo khoản 25 Điều 3 Luật Đất đai năm 2013, hủy hoại đất là hành vi làm biến dạng địa
hình, làm suy giảm chất lượng đất, gây ô nhiễm đất, làm mất hoặc giảm khả năng sử
dụng đất theo mục đích đã được xác định.
Lấn, chiếm, hủy hoại đất đai: là hành vi thay đổi mốc giới thửa đất theo hướng là tăng
diện tích đất so với diện tích có trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; việc hủy hoại
đất đã vi phạm nguyên tắc sử dụng đất tiết kiệm, có hiệu quả, bảo vệ môi trường và
không làm tổn hại đến lợi ích chính đáng của người sử dụng đất xung quanh được quy
định tại khoản 2 Điều 6 Luật đất đai năm 2013
Căn cứ Điều 15 Nghị định 91/2019/NĐ-CP, hành vi hủy hoại đất bị xử lý vi phạm hành
chính như sau:
2. Vi phạm quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được công bố.
Việc thực hiện đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được công bố tại địa phương
góp phần sử dụng đất có hiệu quả và đảm bảo quản lý thống nhất của các cơ quan có
thẩm quyền. Chính vì vậy, việc vi phạm quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất sẽ làm ảnh
hưởng tới quá trình quản lý và sử dụng đất.
3. Không sử dụng đất, sử dụng đất không đúng mục đích.
Căn cứ Điều 6 Luật Đất đai năm 2013, một trong những nguyên tắc (bắt buộc phải thực
hiện) là phải sử dụng đất đúng mục đích; trường hợp người sử dụng đất muốn chuyển
mục đích sử dụng trong một số trường hợp phải xin phép cơ quan Nhà nước có thẩm
quyền.
Để tránh tình trạng lãng phí tài nguyên thiên nhiên làm ảnh hưởng đến lợi ích chung của
Nhà nước, việc không sử dụng đất, sử dụng đất không đúng mục đích được coi là một
trong những hành vi bị nghiêm cấm trong việc sử dụng đất là hoàn toàn phù hợp.
4. Không thực hiện đúng quy định của pháp luật khi thực hiện quyền của người sử
dụng đất.
Quy định về thực hiện quyền của người sử dụng đất gồm nhiều quy định khác nhau và
một trong số đó là điều kiện thực hiện quyền.
Theo khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai năm 2013, người sử dụng đất được thực hiện các
quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp
quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:
- Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận
thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 Luật Đất đai năm 2013;
- Đất không có tranh chấp;
- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
- Trong thời hạn sử dụng đất.
Ngoài 04 điều kiện trên, người sử dụng đất khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển
nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp
quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất còn phải có đủ điều kiện khác như:
Điều kiện bán, mua tài sản gắn liền với đất được Nhà nước cho thuê thu tiền thuê đất
hàng năm quy định tại Điều 189 Luật Đất đai năm 2013; trường hợp không được nhận
chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất theo Điều 191 Luật Đất đai năm 2013,
…
5. Nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp vượt hạn mức đối với hộ gia đình, cá
nhân theo quy định của Luật Đất đai năm 2013.
Đối với mỗi loại đất sẽ có một hạn mức giao đất khác nhau để đảm bảo cho việc sử dụng
đất có hiệu quả; đồng thời nhằm đảm bảo công bằng cho các cá nhân, tổ chức… trong
việc sử dụng đất. Do đó, việc chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp vượt hạn mức sẽ
gây khó khăn trong quá trình quản lý và sử dụng.
6. Sử dụng đất, thực hiện giao dịch về quyền sử dụng đất mà không đăng ký với cơ
quan Nhà nước có thẩm quyền.
Theo khoản 3 Điều 188 Luật Đất đai năm 2013, việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho
thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử
dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký
vào sổ địa chính. Nếu không đăng ký sẽ vi phạm pháp luật và việc chuyển đổi, chuyển
nhượng đó không có hiệu lực.
Cá nhân, tổ chức… được Nhà nước trao quyền sử dụng đất thông qua việc cấp giấy
chứng nhận, việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là thể hiện việc ghi nhận những
quyền và nghĩa vụ của các chủ thể đối với diện tích đất đó. Và cũng từ đó mà Nhà nước
có thể quản lý dễ dàng các thông tin cũng như ghi nhận quyền cho người sử dụng đất.
Nếu không đăng ký với cơ quan nhà nước có thẩm quyền thì hiển nhiên sẽ không được
ghi nhận quyền từ đó làm ảnh hưởng tới quyền lợi cũng như khó khăn trong quản lý của
cơ quan có thẩm quyền.
7. Không thực hiện hoặc thực hiện không đầy đủ nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước.
Theo quy định tại khoản 1 Điều 63 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, cơ quan thuế xác định
nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất trong thực hiện thủ tục hành chính về quản lý và
sử dụng đất, gồm: Tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, các loại thuế có liên quan đến đất đai
và lệ phí trước bạ.
Không thể phủ nhận việc thực hiện nghĩa vụ tài chính trong lĩnh vực đất đai góp phần
không nhỏ trong khoản ngân sách nhà nước; điều này góp phần đảm bảo thực hiện các
hoạt động của các cơ quan; từ đó nâng cao công tác quản lý.
Như vậy, nếu người sử dụng đất không thực hiện hoặc thực hiện không đầy đủ nghĩa vụ
tài chính là hành vi vi phạm và không được nhận kết quả thực hiện thủ tục hành chính.
8. Lợi dụng chức vụ, quyền hạn để làm trái quy định về quản lý đất đai.
Được hiểu là việc sử dụng chức vụ, quyền hạn được giao như là một phương tiện để thực
hiện hành vi vi phạm.Lạm dung chức vụ, quyền hạn. Được hiểu là việc người phạm tội
thực hiện những công việc vượt quá quyền hạn, trách nhiệm của họ. (ví dụ: Chủ tịch ủy
ban nhân dân xã ra quyết định thu hồi đất, trong khi việc thu hồi đất thuộc thẩm quyền
của Chủ tịch ủy ban nhân dân huyện).Giao đất, thu hồi, cho thuê, cho phép chuyển quyền
sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất trái pháp luật. Được hiểu là hành vi
thực hiện các nội dung này không đúng quy định của pháp luật vể đất đai. (ví dụ: Quyết
định thu hồi đất nhưng không căn cứ vào các quy định của Luật Đất đai về căn cứ thu hồi
đất).
9. Không cung cấp hoặc cung cấp thông tin về đất đai không chính xác theo quy định
của pháp luật.
Việc cung cấp thông tin không chính xác thể hiện việc làm gian dối, sai lệch trong vấn đề
quản lý của cơ quan có thẩm quyền. Do đó, đây được xem là hành vi bị nghiêm cấm
trong việc sử dụng đất là hoàn toàn phù hợp.
10. Cản trở, gây khó khăn đối với việc thực hiện quyền của người sử dụng đất theo
quy định của pháp luật.
Gây cản trở hoặc thiệt hại cho việc sử dụng đất của người khác là việc cố tình gây rối,
không cung cấp thông tin hoặc cố tình gây khó khăn cho quyền sử dụng đất của người
khác. Theo đó nếu thực hiện hành vi này sẽ bị xử phạt cảnh cáo hoặc phạt tiền từ
1.000.000 đồng đến 3.000.000 đồng đối với trường hợp đưa vật liệu xây dựng hoặc các
vật khác lên thửa đất của người khác hoặc thửa đất của mình mà gây cản trở hoặc thiệt
hại cho việc sử dụng đất của người khác.
Phạt tiền từ 3.000.000 đồng đến 5.000.000 đồng đối với trường hợp đưa chất thải, chất
độc hại lên thửa đất của người khác hoặc thửa đất của mình gây cản trở hoặc thiệt hại cho
việc sử dụng đất của người khác. Phạt tiền từ 5.000.000 đồng đến 10.000.000 đồng đối
với trường hợp đào bới, xây tường, làm hàng rào gây cản trở hoặc thiệt hại cho việc sử
dụng đất của người khác.

iii. Đánh giá việc thực thi quy định của NSDĐ trong thực tế thời gian qua:

- Ở các thành phố lớn, tình trạng lấn chiếm, hủy hoại lòng đường, vỉa hè còn tràn lan
- Nhiều công trình kiến trúc sau khi được cấp phép xây dựng theo quy hoạch, kế hoạch sử
dụng đất đã cố tình xây dựng vượt quá thiết kế, sai quy hoạch. VD: Tòa nhà xây cao hơn
Lăng Bác, Mường thanh nha trang được cấp phép xây 46 tầng trong khi thủ tướng duyệt
quy hoạch 40 tầng,…
- 1 số khu vực nông thôn người dân tự ý san lấp đất trồng lúa để trồng hoa màu,…
- Công tác quản lý, quy hoạch còn lỏng lẻo dẫn đến nhiều sai phạm còn phát sinh

76. Vai trò hòa giải tranh chấp đất đai tại chính quyền xã, phường, thị trấn khi
có tranh chấp đất đai xảy ra? Anh Chị có nhận xét gì về hiệu quả của hòa giải
tranh chấp đất đai tại chính quyền xã, phường, thị trấn trong thời gian qua
trên thực tế?
 Tranh chấp về đất đai là một trong những tranh chấp xảy ra phổ biến, rất phức tạp
và đa số các tranh chấp về đất đai phải giải quyết bằng con đường Tòa án. Một trong
những biện pháp hữu hiệu để hạn chế các bên tranh chấp khởi kiện ra Tòa án để giải
quyết tranh chấp đất đai là tăng cường công tác hòa giải ở cơ sở nhất là hòa giải tại Ủy
ban nhân dân (UBND) xã, phường, thị trấn (gọi chung là UBND cấp xã).
Theo quy định của Luật Đất đai năm 2013 thì tranh chấp đất đai là tranh chấp về
quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất giữa hai hoặc nhiều bên trong quan hệ đất đai.
Nhà nước khuyến khích các bên tranh chấp đất đai tự hòa giải hoặc giải quyết tranh
chấp đất đai thông qua hòa giải ở cơ sở. Tranh chấp đất đai mà các bên tranh chấp
không hòa giải được thì gửi đơn đến Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp để
hòa giải. Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã có trách nhiệm tổ chức việc hòa giải tranh
chấp đất đai tại địa phương mình

● Vai trò

- Giảm bớt sức ep và khối lượng việc cho tòa, giảm khiếu kiện,…
- Giữ gìn truyền thống tốt đẹp tương thân tương ái, sự cảm thông lẫn nhau, giúp giải
quyết tranh chấp dựa trên tinh thần cởi mở, thông cảm, giúp các bên bày tỏ được suy
nghĩ mong muốn, tránh tình trạng kiện tụng kéo dài phức tạp, tốn kém thời gian tiền
bạc.
- Giúp loại bỏ các yếu tố gây tổn hại đến mối quan hệ khăng khít giữa các thành
viên với cộng đồng dễ dàng hơn.
- Việc hoà giải tranh chấp đất đai do UBND cấp xã thực hiện thuận lợi hơn; đồng
thời, hiệu quả và khả năng thuyết phục các bên tranh chấp trong hoà giải tranh chấp
đất đai sẽ cao hơn do UBND cấp xã là cấp quản lý đất đai trực tiếp và gần gũi với nhân
 dân nhất trong hệ thống các cơ quan quản lý nhà nước về đất đai có thẩm quyền chung
bao gồm. Do là cơ quan quản lý đất đai trực tiếp và gần gũi với người dân, nên UBND
cấp xã là cơ quan nắm rõ và hiểu biết tường tận về lịch sử nguồn gốc SDĐ cũng như
những biến động trong quá trình sử dụng của mảnh đất đang tranh chấp. Hơn nữa, là
người quản lý đất đai trực tiếp, nên UBND cấp xã nắm trong tay hệ thống hồ sơ, bản
đồ địa chính, sổ sách địa chính ở cơ sở (trong đó có các tài liệu, chứng cứ pháp lý về
thửa đất đang tranh chấp).

● Đánh giá

- Các nghiên cứu và kinh nghiệm cho thấy hòa giải tranh chấp đất đai ở Việt Nam
có tỷ lệ thành công rất thấp. Phần lớn các tranh chấp đất đai (chủ yếu là tranh chấp về
quyền sử dụng đất) thường có kết quả là hòa giải không thành và phải chuyển hồ sơ
đến Tòa án nhân dân có thẩm quyền để giải quyết theo trình tự, thủ tục tố tụng dân sự.
Nguyên nhân dẫn đến việc hòa giải tranh chấp đất đai có tỷ lệ thành công thấp một
phần là do yếu kém trong hệ thống pháp luật, năng lực hòa giải cơ sở kém, hơn thế các
vụ tranh chấp đất đai ở Việt Nam rất phức tạp do nguồn gốc đất từ lâu đời. Ở khu vực
nông thôn thì có thể xác định được người sinh sống lâu đời và biết rõ về nguồn gốc
thửa đất có tranh chấp, nhưng việc mời đối tượng này tham gia hòa giải tranh chấp về
đất đai cũng không phải dễ, bởi họ ngại va chạm, sợ mất lòng.
- Chất lượng hoà giải ở 1 số địa phương chưa cao mà chỉ chú trọng đến số lượng và
lấy số lượng làm tiêu chí đánh giá hiệu quả công tác hoà giải ở cơ sở. Trong bối cảnh
hiện nay, cần thiết chú trọng nâng cao chất lượng hoạt động của các Tổ hòa giải ở cơ
sở, đi sâu vào hiệu quả hoạt động. Nếu có thôn/Tổ dân phố có Tổ hòa giải hoạt động
không hiệu quả thì không nhất thiết phải thành lập Tổ hòa giải; và ngược lại, nếu có
Tổ hòa giải hoạt động hiệu quả thì có thể phát huy vai trò của Tổ ở các thôn/Tổ dân
phố lân cận.
- Các chế độ với hoà giải viên và công tác hoà giải vẫn chưa đc quan tâm đúng mức.
Theo quy định tại Luật Hòa giải ở cơ sở thì Hòa giải viên có trách nhiệm rất lớn, bắt
đầu từ khi nắm bắt vụ việc hòa giải, đến thực hiện và theo đuổi việc hòa giải, đôn đốc
các bên thực hiện thỏa thuận hòa giải. Do đó, các chế độ đối của họ vẫn chưa được
quan tâm đúng mức. Về cơ chế, Luật Hòa giải ở cơ sở, Nghị định số 15/2014/NĐ-CP,
Thông tư liên tịch số 100/2014/TTLT-BTC-BTP của Bộ Tài chính, Bộ Tư pháp ban
hành quy định việc lập dự toán, quản lý, sử dụng và quyết toán kinh phí ngân sách nhà
nước thực hiện công tác hòa giải ở cơ sở, đã nêu rõ chế độ hỗ trợ trong công tác này,
thậm chí có thể nói chế độ khá đầy đủ khi quy định hỗ trợ các vấn đề thiệt hại về sức
khỏe, tính mạng của hòa giải viên trong khi thực hiện nhiệm vụ. Tuy nhiên, thực tiễn
cho thấy khó đảm bảo được các quyền này của hòa giải viên và Tổ hòa giải ở cơ sở
một cách đầy đủ do ngân sách địa phương chưa bố trí được. Trong khi đó, Luật Hòa
giải ở cơ sở nêu rõ “Ngân sách trung ương chi bổ sung cho các địa phương chưa tự cân
đối được ngân sách để hỗ trợ kinh phí cho công tác hòa giải ở cơ sở’ (khoản 1 Điều 6),
nhưng thực tế việc này chưa triển khai thống nhất, đầy đủ.
- Luật Hòa giải ở cơ sở đã quy định tiêu chuẩn của hòa giải viên là “có hiểu biết
pháp luật” nhưng mức độ đáp ứng trên thực tế còn hạn chế. Có thể nói, một trong
những yếu tố quyết định chất lượng, hiệu quả công tác hòa giải chính là là kỹ năng hòa
giải, trong đó quan trọng nhất là kiến thức pháp luật của hòa giải viên. Do đó, để đáp
ứng yêu cầu nhiệm vụ, cần thiết tăng cường công tác tập huấn, bồi dưỡng kiến thức
pháp luật cho đội ngũ này.
- Về thủ tục hòa giải vẫn tồn đọng nhiều bất cập: như việc hòa giải không đầy đủ
thành phần theo quy định như không có sự tham gia của Ủy ban Mặt trận Tổ quốc Việt
Nam cấp xã và các tổ chức thành viên của Mặt trận, các tổ chức xã hội khác,…
 - Về nội dung thỏa thuận tại UBND cấp xã sau phiên hòa giải chưa mang tính pháp
lý và không có cơ chế buộc thi hành. Điều này dẫn đến việc hòa giải tại UBND cấp xã
đôi khi chỉ mang tính hình thức, thủ tục mà chưa có hiệu quả đi sâu vào việc giải quyết
dứt điểm nội dung tranh chấp, mâu thuẫn giữa các bên..

77. Phân biệt giữa hòa giải tranh chấp đất đai ở cơ sở với hòa giải tranh chấp đất
đai tại UBND xã, phường, thị trấn?
 Hòa giải tranh chấp đất đai ở cơ sở Hòa giải tranh chấp đất đai
tại UBND xã, phường, thị trấn

Văn Luật Hòa giải ở cơ sở năm 2013 và Luật Đất đai năm 2013 và các
bản các văn bản hướng dẫn thi hành, như: văn bản hướng dẫn thi hành,
pháp lý Nghị định số 15/2014/NĐ-CP ngày như Nghị định số 43/2014/NĐ-
áp 27-2-2014 của Chính phủ quy định chi CP ngày 15-5-2014 của Chính
dụng tiết một số điều và biện pháp thi hành phủ quy định chi tiết thi hành
Luật Hòa giải ở cơ sở; Nghị quyết liên một số điều của Luật Đất đai…
tịch số 01/2014/NQLT/CP-
UBTƯMTTQVN ngày 18-11-2014
giữa Chính phủ và Ủy ban Trung
ương Mặt trận Tổ quốc Việt Nam về
hướng dẫn phối hợp thực hiện một số
quy định của pháp luật về hòa giải ở
cơ sở…

Phạm Phạm vi của hòa giải ở cơ sở bao gồm: Tranh chấp mà các bên không
vi hòa mâu thuẫn giữa các bên (do khác nhau thể hòa giải với nhau, hòa giải ở
giải về quan niệm sống, lối sống, tính tình cơ sở không đạt được sự thống
không hợp hoặc mâu thuẫn trong việc nhất thì các bên có quyền gửi
sử dụng lối đi qua nhà, lối đi chung, đơn đến UBND xã, phường, thị
sử dụng điện, nước sinh hoạt, công trấn.
trình phụ, giờ giấc sinh hoạt, gây mất
vệ sinh chung hoặc các lý do khác);
tranh chấp phát sinh từ quan hệ dân sự
như tranh chấp về quyền sở hữu, nghĩa
vụ dân sự, hợp đồng dân sự, thừa kế,
quyền sử dụng đất; tranh chấp phát
sinh từ quan hệ hôn nhân và gia đình;
vi phạm pháp luật mà theo quy định
của pháp luật những vi phạm đó chưa
đến mức bị truy cứu trách nhiệm hình
sự, xử lý vi phạm hành chính; vi phạm
pháp luật hình sự trong một số trường
hợp được pháp luật quy định…

(Điều 5 Nghị định số 15/2014/NĐ-CP

ngày 27-2-2014 của Chính phủ quy
định chi tiết một số điều và biện pháp
thi hành Luật Hòa giải ở cơ sở)
Bản Là phương thức tổ chức giải quyết Là một thủ tục có tính chất pháp
chất những mâu thuẫn, tranh chấp trên cơ lý bắt buộc. Đây có thể được coi
sở khuyến khích, thuyết phục các bên như là một giai đoạn tiền tố
tự nguyện thỏa thuận với nhau nhằm tụng để giải quyết tranh chấp
xóa bỏ mâu thuẫn, bất đồng, từ đó đạt đất đai của Tòa án nhân dân
được thỏa thuận phù hợp với pháp luật hoặc cơ quan hành chính nhà
và đạo đức xã hội, góp phần xây dựng nước có thẩm quyền.
tinh thần đoàn kết trong nội bộ nhân
dân, tương thân tương ái, giữ gìn đạo
đức, tình làng nghĩa xóm, giữ gìn an
ninh chính trị, trật tự an toàn xã hội
trong cộng đồng dân cư.

Chủ Hoạt động hòa giải ở cơ sở được thực Hoạt động hòa giải trong giải
thể hiện bởi các hòa giải viên thuộc các tổ quyết các tranh chấp đất đai do
thực hòa giải. Tổ hòa giải là tổ chức tự Hội đồng hòa giải tranh chấp
hiện quản của nhân dân được thành lập ở đất đai thực hiện. Cơ cấu thành
việc cơ sở (gồm thôn, làng, ấp, bản, buôn, phần Hội đồng gồm: Chủ tịch
hòa giải phum, sóc, tổ dân phố, khu phố và hoặc Phó Chủ tịch UBND là
cộng đồng dân cư khác) để hoạt động Chủ tịch Hội đồng; đại diện Ủy
hòa giải. Cơ cấu tổ chức của tổ hòa ban MTTQ xã, phường, thị trấn;
giải gồm có tổ trưởng và các hòa giải tổ trưởng tổ dân phố đối với khu
viên; mỗi tổ hòa giải có từ 3 hòa giải vực đô thị; trưởng thôn, ấp đối
viên trở lên, trong đó có hòa giải viên với khu vực nông thôn; đại diện
nữ (đối với vùng có nhiều đồng bào của một số hộ dân sinh sống lâu
dân tộc thiểu số thì tổ hòa giải phải có đời tại xã, phường, thị trấn biết
hòa giải viên là người dân tộc thiểu rõ về nguồn gốc và quá trình sử
số). Hòa giải viên được bầu ra trong dụng đối với thửa đất đó; cán bộ
số những người có các tiêu chuẩn như: địa chính, cán bộ tư pháp xã,
có phẩm chất đạo đức tốt, có uy tín phường, thị trấn. Tùy từng
trong cộng đồng dân cư; có khả năng trường hợp cụ thể, có thể mời
thuyết phục, vận động nhân dân, có đại diện Hội Nông dân, Hội Phụ
hiểu biết pháp luật. Sau khi bầu chọn nữ, Hội Cựu chiến binh, Đoàn
được hòa giải viên, Trưởng ban công Thanh niên Cộng sản Hồ Chí
tác Mặt trận lập danh sách đề nghị Minh.
Chủ tịch UBND cấp xã ra quyết định
(Điều 88 Nghị định số
công nhận hòa giải viên. Tổ trưởng tổ
43/2014/NĐ-CP ngày 15-5-
hòa giải do hòa giải viên bầu trong số
2014 của Chính phủ quy định
các hòa giải viên để phụ trách tổ hòa
chi tiết thi hành một số điều của
giải.
Luật Đất đai)
(Luật Hòa giải ở cơ sở năm 2013)
Tính Trên cơ sở khuyến khích, thuyết phục Là thủ tục có tính chất pháp lý
bắt các bên thỏa thuận phù hợp với quy bắt buộc, có thể coi là giai đoạn
buộc định pháp luật, đảm bảo tình làng tiền tố tụng để giải quyết tranh
nghĩa xóm, truyền thống đạo đức dân chấp đất đai
tộc

Về hệ Nếu hòa giải thành, các bên có thể Kết quả hòa giải tranh chấp đất
quả thỏa thuận lập văn bản hòa giải thành; đai phải được lập thành biên
pháp lý nếu hòa giải không thành thì các bên bản. Biên bản hòa giải phải có
của có quyền yêu cầu cơ quan, tổ chức có chữ ký của Chủ tịch Hội đồng,
việc thẩm quyền giải quyết theo quy định các bên tranh chấp có mặt tại
hòa giải của pháp luật. buổi hòa giải, các thành viên
tham gia hòa giải và phải đóng
dấu của UBND cấp xã; đồng
thời phải được gửi ngay cho các
bên tranh chấp và lưu tại UBND
cấp xã.

78. Thủ tục hòa giải tranh chấp đất đai được pháp luật quy định như thế nào?
Phân biệt hòa giải tranh chấp đất đai tại UBND xã, phường, thị trấn với hòa
giải tiền tố tụng đối với các tranh chấp thuộc thẩm quyền giải quyết của hệ
thống Tòa án nhân dân.
● Quy định pháp luật về thủ tục hòa giải tranh chấp đất đai tại UBND cấp xã
Trình tự thủ tục hòa giải tranh chấp đất đai được quy định tại Điều 202 Luật Đất đai
năm 2013 và Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ được sửa
đổi bổ sung bởi Nghị định số 01/2017/NĐ-CP ngày 06/01/2017 của Chính phủ.

★ Tiếp nhận hồ sơ và các công việc phải thực hiện của UBND cấp xã
 Về hồ sơ yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai: Pháp luật không quy định cụ thể hồ
sơ yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai tại UBND cấp là gì. Tuy nhiên, về cơ bản hồ
sơ yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai phải bao gồm: Đơn yêu cầu hòa giải quyết
tranh chấp đất đai; và các tài liệu, chứng cứ khác (nếu có) như: Biên bản hòa giải tranh
chấp đất đai ở cơ sở; bản sao: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; trích lục thửa đất;
giấy tay mua bán, sang nhượng đất; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất; giấy
Chứng minh nhân dân của người yêu cầu…

Sau khi nhận được đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai và tài liệu, chứng cứ
kèm theo (nếu có), UBND cấp xã có trách nhiệm thực hiện các công việc sau:

Thứ nhất, Thẩm tra, xác minh tìm hiểu nguyên nhân phát sinh tranh chấp, thu thập
giấy tờ, tài liệu có liên quan do các bên cung cấp về nguồn gốc đất, quá trình sử dụng
đất và hiện trạng sử dụng đất.

Đây là một thủ tục bắt buộc phải thực hiện nhằm mục đích đảm bảo cho việc hòa
giải mang lại hiệu quả và thuyết phục. Công việc này thường do công chức tư pháp
hoặc địa chính thực hiện và sau đó lập báo cáo kết quả thẩm tra, xác minh nội dung
tranh chấp đất đai. Nội dung báo cáo có các nội dung chủ yếu sau:

+ Xác định rõ quan hệ tranh chấp mà các bên yêu cầu giải quyết là gì: ai tranh
chấp với ai (cá nhân với cá nhân hay hộ gia đình tranh chấp, lưu ý phân biệt vì hệ
quả pháp lý khác nhau); diện tích, loại đất tranh chấp, yêu cầu của nguyên đơn,
yêu cầu của bị đơn.

+ Nguồn gốc và quá trình sử dụng.

+ Thông tin hồ sơ địa chính qua các thời kỳ (tờ bản đồ, diện tích, loại đất, sổ
mục kê, sổ đăng ký ruộng đất, sổ địa chính…).

+ Hiện trạng sử dụng đất đang tranh chấp (phải kiểm tra hiện trường, lưu ý thủ
tục kiểm tra hiện trường phải đảm bảo chặt chẽ, đúng quy định); so sánh thông
tin địa chính qua các thời kỳ và phải có lý giải sự biến động (nếu có).
 + Nguyên nhân và diễn biến phát sinh tranh chấp và kết quả hòa giải ở cơ sở,
tự hòa giải.

+ Tình trạng sử dụng đất hiện nay của các bên tranh chấp (hoàn cảnh về đất ở,
đất sản xuất của các bên tranh chấp).

Thứ hai, thành lập Hội đồng hòa giải tranh chấp đất đai để thực hiện hòa giải.

Theo quy định tại Điều 202 Luật Đất đai năm 2013 thì thành phần Hội đồng hòa
giải tranh chấp đất đai tại UBND cấp xã gồm: Chủ tịch hoặc Phó Chủ tịch Ủy ban
nhân dân là Chủ tịch Hội đồng; đại diện Ủy ban Mặt trận Tổ quốc xã, phường, thị trấn;
tổ trưởng tổ dân phố đối với khu vực đô thị; trưởng thôn, ấp đối với khu vực nông
thôn; đại diện của một số hộ dân sinh sống lâu đời tại xã, phường, thị trấn biết rõ về
nguồn gốc và quá trình sử dụng đối với thửa đất đó; cán bộ địa chính, cán bộ tư pháp
xã, phường, thị trấn. Tùy từng trường hợp cụ thể, có thể mời đại diện Hội Nông dân,
Hội Phụ nữ, Hội Cựu chiến binh, Đoàn Thanh niên Cộng sản Hồ Chí Minh.

Thứ ba, tổ chức cuộc họp hòa giải có sự tham gia của các bên tranh chấp, thành viên
Hội đồng hòa giải tranh chấp đất đai và người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan.

Trước khi tổ chức cuộc họp hòa giải, UBND cấp xã phải gửi thư mời đến tất cả các
bên tranh chấp và thành viên tổ hòa giải. Và việc hòa giải chỉ được tiến hành khi các
bên tranh chấp đều có mặt. Trường hợp, tại cuộc họp hòa giải có một bên tranh chấp
hoặc người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan vắng mặt thì phải hoãn cuộc họp hòa giải
và tổ chức lại cuộc họp hòa giải lần thứ hai. Việc hoãn cuộc họp hòa giải phải lập
thành biên bản và ghi rõ lý do hoãn cuộc họp. Trường hợp một trong các bên tranh
chấp vắng mặt đến lần thứ hai thì được coi là việc hòa giải không thành.

★ Lập biên bản hòa giải khi giải quyết tranh chấp

Kết quả hòa giải tranh chấp đất đai phải được lập thành biên bản, gồm có các nội
dung: Thời gian và địa điểm tiến hành hòa giải; thành phần tham dự hòa giải; tóm tắt
nội dung tranh chấp thể hiện rõ về nguồn gốc, thời điểm sử dụng đất đang tranh chấp,
nguyên nhân phát sinh tranh chấp (theo kết quả xác minh, tìm hiểu); ý kiến của Hội
đồng hòa giải tranh chấp đất đai; những nội dung đã được các bên tranh chấp thỏa
thuận, không thỏa thuận.

Biên bản hòa giải phải có chữ ký của Chủ tịch Hội đồng, các bên tranh chấp có mặt
tại buổi hòa giải, các thành viên tham gia hòa giải và phải đóng dấu của UBND cấp xã;
đồng thời phải được gửi ngay cho các bên tranh chấp và lưu tại UBND cấp xã. Trường
hợp, sau khi thông qua biên bản hòa giải mà một trong các bên đương tranh chấp
không đồng ý ký tên vào biên bản hòa giải thì phải lập biên bản để lưu vào hồ sơ giải
quyết tranh chấp đất đai.

Trong thời hạn 10 ngày kể từ ngày lập biên bản hòa giải thành mà các bên tranh
chấp có ý kiến bằng văn bản khác với nội dung đã thống nhất trong biên bản hòa giải
thành thì Chủ tịch UBND cấp xã tổ chức lại cuộc họp Hội đồng hòa giải để xem xét
giải quyết đối với ý kiến bổ sung và phải lập biên bản hòa giải thành hoặc không
thành.

– Giải quyết trong trường hợp hòa giải không thành

Trường hợp hòa giải thành mà có thay đổi hiện trạng về ranh giới sử dụng đất, chủ
sử dụng đất thì UBND cấp xã gửi biên bản hòa giải thành đến cơ quan có thẩm quyền
để giải quyết theo quy định tại Khoản 5 Điều 202 của Luật Đất đai năm 2013. Cụ thể
là:

+ Đối với trường hợp hòa giải thành mà có thay đổi hiện trạng về ranh giới,
người sử dụng đất thì UBND cấp xã gửi biên bản hòa giải đến Phòng Tài nguyên
và Môi trường đối với trường hợp tranh chấp đất đai giữa hộ gia đình, cá nhân,
cộng đồng dân cư với nhau; gửi đến Sở Tài nguyên và Môi trường đối với các
trường hợp khác.

+ Phòng Tài nguyên và Môi trường, Sở Tài nguyên và Môi trường trình
UBND cùng cấp quyết định công nhận việc thay đổi ranh giới thửa đất và cấp
 mới Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất.

Trường hợp hòa giải không thành hoặc sau khi hòa giải thành mà có ít nhất một
trong các bên thay đổi ý kiến về kết quả hòa giải thì UBND cấp xã lập biên bản hòa
giải không thành và hướng dẫn các bên tranh chấp gửi đơn đến cơ quan có thẩm quyền
giải quyết tranh chấp tiếp theo.

● Thủ tục yêu cầu Tòa án công nhận kết quả hòa giải thành tại UBND cấp xã

Thực tiễn cho thấy, có nhiều trường hợp các bên đương sự đã thỏa thuận được với
nhau nội dung mâu thuẫn, tranh chấp nhưng sau đó một bên lại thay đổi không thực
hiện nội dung đã hòa giải. Vì vậy kết quả hòa giải mặc dù là thành nhưng lại không có
giá trị để thi hành. Để tạo điều kiện cho các bên tham gia hòa giải thành ở cơ sở thực
hiện việc đề nghị Tòa án nhân dân công nhận kết quả hòa giải thành, sau khi thống
nhất với Tòa án nhân dân tối cao, Bộ Tư pháp ban hành công văn số: 1503/BTP-
PBGDPL ngày 05 tháng 5 năm 2017 về hướng dẫn thực hiện thủ tục yêu cầu Tòa án
công nhận kết quả hòa giải thành ở cơ sở.

★ Về điều kiện công nhận kết quả hòa giải thành tại UBND cấp xã

Để yêu cầu Tòa án công nhận kết quả hòa giải thành tại UBND cấp xã thì cần có
những điều kiện sau:

– Các bên tham gia thỏa thuận hòa giải có đầy đủ năng lực hành vi dân sự;

– Vụ, việc được hòa giải tuân thủ đúng quy định pháp luật về hòa giải ở cơ sở;

– Các bên tham gia thỏa thuận hòa giải là người có quyền, nghĩa vụ đối với nội
dung thỏa thuận hòa giải. Trường hợp nội dung thỏa thuận hòa giải thành liên quan
đến quyền, nghĩa vụ của người thứ ba thì phải được người thứ ba đồng ý;

– Có văn bản hòa giải thành. Nội dung thỏa thuận hòa giải thành là hoàn toàn tự
nguyện, không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội, không nhằm trốn
tránh nghĩa vụ với Nhà nước hoặc người thứ ba;
 – Một hoặc cả hai bên có đơn yêu cầu Tòa án công nhận kết quả hòa giải thành ở cơ
sở.

★ Thủ tục yêu cầu Tòa án ra quyết định công nhận kết quả hòa giải thành tại
UBND cấp xã

– Người yêu cầu công nhận kết quả hòa giải thành tại UBND cấp xã (là một bên
hoặc cả hai bên) phải gửi đơn đến Tòa án theo quy định tại Điều 418 Bộ luật tố tụng
dân sự năm 2015.

– Kèm theo đơn yêu cầu, người yêu cầu phải gửi văn bản về kết quả hòa giải thành
theo quy định của pháp luật về hòa giải ở cơ sở.

-Thời hạn gửi đơn: Trong thời hạn 06 tháng, kể từ ngày lập văn bản hòa giải thành.

-Người nộp đơn yêu cầu Tòa án ra quyết định công nhận kết quả hòa giải thành ở cơ
sở phải nộp tiền tạm ứng lệ phí giải quyết việc dân sự theo quy định tại Khoản 2 Điều
146 Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015 và Khoản 1 Điều 36 Nghị quyết số
326/2016/NQ-UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban thường vụ Quốc hội quy định
về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án.

– Mức lệ phí là 300.000 đồng quy định tại Danh mục án phí, lệ phí Tòa án ban hành
kèm theo Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14. Trường hợp được miễn hoặc không
phải nộp tiền tạm ứng lệ phí Tòa án thực hiện theo quy định của Nghị quyết số
326/2016/NQ-UBTVQH14.