Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ các

quy định của BLDS2015

Mở đầu
Trải qua nhiều thế hệ, với lịch sử dựng nước và giữ nước hào hùng, nhân dân ta đã tốn
bao xương – máu và nước mắt để tạo lập, bảo vệ được vốn đất đai như ngày nay – là đặc
trưng đáng tự hào và cũng khác biệt so với các quốc gia khác trên thế giới. Ở Việt Nam,
đất đai, lãnh thổ được hình thành mang nhiều tính cộng đồng, vai trò của Nhà nước giữ vị
trí quan trọng trong quá trình khai hoang quản lý. Từ xây đắp đê điều ở miền Bắc, tới
khai hoang đất đai dần về phía Nam đều là công sức của cộng đồng dân chúng và mang
bóng dáng quản lý của Nhà nước. Quá trình bảo vệ lãnh thổ, đất đai, bờ cõi là công sức
của nhiều thế hệ. Có thể thấy rằng, xuất phát từ lịch sử dân tộc, đất đai của người Việt
Nam luôn nằm trong sự lăm le của các thế lực bên ngoài lãnh thổ. Thắng lợi của Cách
mạng Tháng Tám năm 1945 mở ra một kỷ nguyên mới của nước Việt Nam, kỷ nguyên
dân tộc độc lập, dân quyền, dân chủ. Trải qua gần 78 năm cho đến nay, tính từ khi Chủ
tịch Hồ Chí Minh ký Sắc lệnh số 41 ngày 03 tháng 10 năm 1945 để kết thúc hoạt động
của cơ quan quản lý đất đai thuộc Thực dân Pháp và mở đầu cho hoạt động quản lý đất
đai của Nhà nước Việt Nam Dân chủ Cộng hoà tới nay, quan hệ pháp luật về đất đai trải
qua nhiều thăng trầm. Năm 1993, cụ thể hóa chủ trương xây dựng nền kinh tế thị trường
định hướng xã hội chủ nghĩa có sự quản lý của Nhà nước, lần đầu tiên, quyền sử dụng đất
được chuyển nhượng. Thông qua đó cũng hình thành nên các quy định về hợp đồng
chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Với thực tế là loại hợp đồng về quyền sử dụng đất
thông dụng bậc nhất, các vấn đề liên quan tới hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng
đất luôn cần được nghiên cứu, tìm hiểu. Do đó, nhóm 6 quyết định trình bày những thông
tin đã được tìm hiểu thông qua bài thảo luận “Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng
đất từ các quy định của Bộ luật Dân sự 2015”. Nhóm lựa chọn hướng nghiên cứu hợp
đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất như một hợp đồng mua bán có đối tượng là
quyền sử dụng đất.
I. Lý luận chung
1. Khái niệm quyền sử dụng đất
Căn cứ theo Điều 115 Bộ Luật dân sự 2015 (sau đây gọi là BLDS2015): “quyền tài sản
là quyền trị giá được bằng tiền, bao gồm quyền tài sản đối với đối tượng quyền sở hữu trí
tuệ, quyền sử dụng đất và các quyền tài sản khác.”
Như vậy thì quyền sử dụng đất theo quy định của BLDS2015 được hiểu là quyền tài sản.
Quyền tài sản này gắn với đất đai, được Nhà nước trao cho người sử dụng đất để người
sử dụng đất được khai thác, sử dụng nhằm phục vụ cho các nhu cầu của cuộc sống. Nhà
nước giao cho người sử dụng đất quản lý thửa đất xác định đồng thời trao quyền khai
thác, hưởng hoa lợi, lợi tức từ thửa đất đó. Tuy nhiên vì đất đai là vấn đề đặc thù, là tài
sản thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước đại diện quản lý nên mặc dù trao quyền sử dụng
đất nhưng quyền sở hữu đất vẫn do Nhà nước đại diện nhân dân quản lý. Chính vì điểm
đặc biệt này mà giao dịch trao đổi quyền sử dụng đất để nhận lại 1 khoản tiền không
được gọi là hợp đồng mua bán quyền sử dụng đất mà được quy định là hợp đồng chuyển
nhượng quyền sử dụng đất.
2. Chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Thực tế, BLDS 2015 không nêu định nghĩa khái niệm “chuyển nhượng quyền sử dụng
đất” nhưng theo một số tài liệu, bài nghiên cứu thì có thể hiểu chuyển nhượng quyền sử
dụng đất là việc người sử dụng đất chuyển giao hoàn toàn quyền sử dụng đất của mình
cho chủ thể khác để nhận lấy một khoản tiền tương ứng với giá trị quyền sử dụng đất
chuyển nhượng theo thoả thuận phù hợp với quy định pháp luật.
Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là 1 giao dịch dân sự có đối tượng là quyền sử dụng
đất. Quan hệ giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất là quan hệ giao dịch mang tính
hàng hoá – tiền tệ. Tuy nhiên cần phải lưu ý, mặc dù quan hệ giao dịch chuyển nhượng
quyền sử dụng đất có tính hàng hoá - tiền tệ nhưng quyền sử dụng đất lại không được luật
coi là hàng hoá (xem khoản 2 Điều 3 Luật Thương Mại).
Thông qua việc chuyển nhượng, quyền sử dụng đất được lưu thông trên thị trường, trở
thành một loại tài sản có giá trị kinh tế có nghĩa là quyền sử dụng đất trở thành đối tượng
trong các giao dịch liên quan tới đất đai; cụ thể trong bài thảo luận này là trở thành đối
tượng của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
3. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ các quy định của BLDS2015
3.1. Khái niệm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ các quy định
của BLDS2015
BLDS2015 không quy định cụ thể chi tiết về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng
đất mà xếp loại hợp đồng này vào Mục 7 Hợp đồng về quyền sử dụng đất thuộc chương
XVI.
Căn cứ theo Điều 500 BLDS2015 quy định: “Hợp đồng về quyền sử dụng đất là sự thoả
thuận giữa các bên, theo đó người sử dụng đất chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê lại,
tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất hoặc thực hiện quyền khác theo quy định
của Luật Đất đai cho bên kia; bên kia thực hiện quyền, nghĩa vụ theo hợp đồng với
người sử dụng đất”
Theo quy định này có thể hiểu: Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là hợp đồng
mà theo đó người sử dụng đất (gọi là bên chuyển nhượng quyển sử dụng đất) chuyển giao
đất và quyền sử dụng đất cho người được chuyển nhượng (gọi là bên nhận chuyển
nhượng quyền sử dụng đất) theo các điều kiện, nội dung, hình thức được quy định trong
Bộ luật dân sự và pháp luật về đất đai. Hiểu đơn giản, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử
dụng đất là sự dịch chuyển quyền sử dụng đất từ chủ thể có quyền sử dụng đất sang cho
một chủ thể khác theo một trình tự thủ tục, điều kiện do pháp luật quy định. Người nhận
chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải giao cho bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất
một số tiền cụ thể được coi là giá của quyền sử dụng đất.
3.2. Đặc điểm của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Tại Điều 430 Bộ Luật Dân sự 2015 có đưa ra định nghĩa: “Hợp đồng mua bán tài sản là
sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên bán có nghĩa vụ giao tài sản cho bên mua và
nhận tiền, còn bên mua có nghĩa vụ nhận tài sản và trả tiền cho bên bán”
Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có những đặc điểm pháp lý giống như hợp
đồng mua bán tài sản là: xuất hiện sự thoả thuận giữa các bên, một bên có nghĩa vụ giao
tài sản cụ thể là quyền sử dụng đất và nhận tiền, bên còn lại có nghĩa vụ nhận tài sản là
quyền sử dụng đất và trả tiền. Vì những căn cứ nêu trên, trong bài thảo luận này chúng tôi
sẽ nghiên cứu những đặc điểm của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong
mối quan hệ so sánh với đặc điểm của hợp đồng mua bán tài sản.
Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là hợp đồng có đền bù. Cũng giống như hợp
đồng mua bán, trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, cả bên chuyển nhượng
và bên nhận chuyển nhượng đều có lợi ích khi tham gia giao kết hợp đồng. Bên chuyển
nhượng sẽ thu được một khoản tiền tương ứng với giá trị quyền sử dụng đất mà bên
chuyển nhượng đã chuyển giao. Bên nhận chuyển nhượng được xác lập quyền sử dụng
đất từ sự chuyển giao của bên chuyển nhượng.
Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là hợp đồng song vụ. Bên nhận chuyển
nhượng có nghĩa vụ giao đủ tiền, đúng thời hạn và đúng phương thức đã thỏa thuận cho
bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất đồng thời có quyền yêu cầu bên chuyển nhượng
chuyển giao đất đủ diện tích, đúng hạn đất, loại đất, vị trí, số hiệu và tình trạng đất cũng
như giấy tờ có liên quan đến quyền sử dụng đất theo thỏa thuận.
Có thể thấy, về cơ bản, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cũng giống như các
hợp đồng mua bán tài sản có đăng ký thông thường khác, tuy nhiên đối tượng của hợp
đồng là quyền sử dụng đất, liên quan tới đất đai, một tài sản có tính chất đặc biệt. Do đó,
dù hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mang đầy đủ tính chất của một hợp đồng
mua bán tài sản, nhưng bởi vì có đối tượng là một loại tài sản đặc biệt nên hợp đồng
chuyển nhượng quyền sử dụng đất mang những đặc trưng riêng và có những quy định
riêng. Trong hợp đồng mua bán tài sản tồn tại 1 đặc trưng cơ bản nhất là bên bán sẽ có
nghĩa vụ chuyển giao quyền sở hữu của tài sản cho bên mua. Nhưng điều này hoàn toàn
không tồn tại ở hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, bên chuyển nhượng chỉ có
quyền sử dụng đất, không sở hữu đất đai nên không có quyền sở hữu đất, do đó trong
giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất không thể hình thành quan hệ mua bán
quyền sử dụng đất mà chỉ dừng lại ở quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Hợp đồng mua bán tài sản có thể thực hiện bằng nhiều hình thức như bằng lời nói, hành
vi hay bằng văn bản, tuy nhiên hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bắt buộc
phải được lập thành văn bản.
3.3. Áp dụng quy định chung về hợp đồng đối với hợp đồng chuyển nhượng
quyền sử dụng đất
Quy định chung về hợp đồng và nội dung của hợp đồng thông dụng có liên quan trong Bộ
Luật dân sự được áp dụng với hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Hợp đồng
chuyển nhượng quyền sử dụng đất cũng là một loại hợp đồng dân sự, mang đầy đủ bản
chất của hợp đồng. Các quy định về nội dung của hợp đồng nói chung bao gồm: chủ thể
tham gia, thời điểm phát sinh hiệu lực của hợp đồng, thời điểm, sửa đổi hủy bỏ hợp đồng,
đơn phương chấm dứt hợp đồng,... đều được áp dụng để các chủ thể thỏa thuận nội dung
của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, cũng như được xác định là căn cứ để
giải quyết tranh chấp hợp đồng nếu có. Do đó, các nguyên tắc áp dụng đối với hợp đồng
cũng như các quy định đối với hợp đồng về quyền sử dụng đất sẽ được áp dụng vào hợp
đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Quy định về nguyên tắc này nhằm đảm bảo tính
thống nhất trong áp dụng pháp luật điều chỉnh quan hệ hợp đồng chuyển nhượng quyền
sử dụng đất trong mối quan hệ với hợp đồng nói chung. Tuy nhiên, như đã trình bày ở
trên, quyền sử dụng đất là một tài sản mang tính chất đặc thù, nó không chỉ được điều
chỉnh bởi pháp luật dân sự mà còn chịu sự điều chỉnh của các luật chuyên ngành khác, vì
vậy, trong trường hợp luật chuyên ngành có quy định riêng thì ưu tiên áp dụng luật đó.
3.4. Điều kiện có hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một dạng của giao dịch dân sự, do vậy
điều kiện để hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có hiệu lực phải bảo đảm điều
kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất muốn
có hiệu lực phải đáp ứng đầy đủ điều kiện về chủ thể, nội dung và hình thức. Cụ thể, điều
kiện để một hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo BLDS2015 có hiệu lực sẽ
được quy định chi tiết tại Điều 117 BLDS2015 như sau:
“1. Giao dịch dân sự có hiệu lực khi có đủ các điều kiện sau đây:
Chủ thể có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch
dân sự được xác lập.
Chủ thể tham gia giao dịch dân sự hoàn toàn tự nguyện
Mục đích và nội dung của giao dịch dân sự không vi phạm điều cấm của luật, không trái
đạo đức xã hội.
2. Hình thức giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch trong trường hợp
luật có quy định.”
- Về chủ thể:
Có thể là cá nhân và tổ chức, các chủ thể này tham gia hợp đồng chuyển nhượng quyền
sử dụng đất một cách hoàn toàn tự nguyện.
Chủ thể là cá nhân phải từ đủ 18 tuổi và có năng lực hành vi dân sự đầy đủ. Chủ thể là tổ
chức tham gia vào hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thông qua người đại diện
theo pháp luật hoặc người đại diện theo uỷ quyền.
Về tư cách chủ thể tham gia vào hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất,
BLDS2015 không có quy định cụ thể. Theo thông tin chúng mình tìm hiểu được thì tư
cách chủ thể của các chủ thể tham gia vào hợp đồng này được quy định rải rác tại Luật
Đất đai, Luật Kinh doanh bất động sản, tuy nhiên, nhóm 6 lựa chọn tìm hiểu hợp đồng
chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo các quy định tại BLDS2015 nên xin phép không
đề cập để tránh bài thảo luận lan man, không đúng trọng tâm.
- Về nội dung và mục đích của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Cũng giống như hợp đồng mua bán tài sản, nội dung của hợp đồng chuyển nhượng quyền
sử dụng đất không được vi phạm điều cấm của luật và không được trái với đạo đức xã
hội. Tuy nhiên nội dung và mục đích của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
được quy định chi tiết hơn hẳn ở Điều 501 BLDS2015. Theo đó, nội dung của hợp đồng
chuyển nhượng quyền sử dụng đất không được trái với quy định của luật đất đai và luật
khác có liên quan. Khi thỏa thuận xác lập nội dung hợp đồng, các bên phải chú ý để nội
dung thỏa thuận không trái với quy định của luật đất đai và luật khác có liên quan.
- Về hình thức của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Khoản 2 Điều 117 BLDS có nêu “Hình thức của giao dịnh dân sự là điều kiện có hiệu
lực của giao dịch dân sự trong trường hợp luật có quy định” và cụ thể tại Điều 502 Bộ
luật Dân sự 2015 quy định như sau: “Hợp đồng về quyền sử dụng đất phải được lập
thành văn bản theo hình thức phù hợp với quy định của Bộ luật này, pháp luật về đất đai
và quy định khác của pháp luật có liên quan”. Như vậy, BLDS 2015 quy định hợp đồng
về quyền sử dụng đất buộ phải được lập thành văn bản. Do đó hợp đồng chuyển nhượng
quyền sử dụng đất bằng lời nói không có giá trị pháp lý hay nói cách khác hợp đồng
chuyển nhượng quyền sử dụng đất bằng lời nói không phát sinh hiệu lực. Về nguyên tắc,
các bên có thể thỏa thuận hình thức của giao dịch dân sự, nhưng trong một số trường hợp
nhất định, để bảo vệ lợi ích công cộng, vì sự an toàn pháp lý của chủ thể tham gia giao
dịch, hoặc để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của những người có liên quan, pháp luật
quy định giao dịch dân sự phải được thể hiện dưới một hình thức nhất định. Quyền sử
dụng đất là một dạng tài sản phải đăng ký quyền sở hữu hoặc mọi giao dịch liên quan đến
tài sản này phải làm thủ tục kê khai, đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Hợp
đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải đúng trình tự, thủ tục theo quy định của
pháp luật về đất đai và các quy định khác của pháp luật có liên quan.
3.5. Thời điểm việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất có hiệu lực pháp lý
Điều 503 BLDS2015 quy định “Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ
thời điểm đăng ký theo quy định của Luật Đất đai”
Quy định này có thể được hiểu rằng, việc chuyển giao đối tượng của hợp đồng chuyển
nhượng quyền sử dụng đất sẽ có hiệu lực từ thời điểm việc đăng ký quyền sử dụng đất
được ghi nhận hợp pháp tại cơ quan có thẩm quyền. “Có hiệu lực” ở đây nghĩa là bên
chuyển nhượng hoàn tất thủ tục pháp lý để giao tài sản cho bên nhận chuyển nhượng. Khi
được đăng ký thì việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã được thực hiện xong; từ thời
điểm đó, bên nhận chuyển nhượng có các quyền và nghĩa vụ đối với quyền sử dụng đất
theo nội dung mục đích giao dịch tương ứng. Việc quy định thời điểm có hiệu lực này
bảo đảm hỗ trợ cho hoạt động quản lý nhà nước cũng như buộc các chủ thể phải tuân thủ
nghĩa vụ khai báo đối với cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Đồng thời, việc quy định này
cũng nhằm hạn chế các tranh chấp phát sinh liên quan đến giao dịch về quyền sử dụng
đất - luôn được coi là một tài sản quan trọng, có giá trị lớn đối với các chủ thể trong đời
sống kinh tế - xã hội.
Trên đây là chi tiết các điều kiện để hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có hiệu
lực. Theo Điều 122 BLDS2015, để một hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có
hiệu lực thì hợp đồng này phải đáp ứng yêu cầu về chủ thể, mục đích, nội dung và hình
thức theo quy định tại Điều 117 BLDS2015, vi phạm 1 trong các điều kiện trên sẽ dẫn tới
hậu quả hợp đồng bị tuyên vô hiệu. Ngoài ra, các quy định về hợp đồng vô hiệu tại các
Điều từ Điều 123 đến Điều 129 và Điều 408 BLDS2015 cũng sẽ được áp dụng đối với
hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
TIỂU KẾT: Như vậy, có thể thấy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có những
đặc điểm của một hợp đồng mua bán nhưng lại không phải là một hợp đồng mua bán. Lý
do chúng ta sử dụng cụm từ “hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất” thay vì “hợp
đồng mua bán quyền sử dụng đất” vì: (i) Đất đai là tài sản thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà
nước làm đại diện chủ sở hữu, tức là không một cá nhân, tổ chức nào có quyền sở hữu
riêng đối với đất đai nên không thể mua bán đối với đất đai. (ii) Người dân được Nhà
nước trao quyền sử dụng đất nên chỉ có thể giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử
dụng đất chứ không thể giao kết hợp đồng mua bán đất. Ngoài ra, thời điểm có hiệu lực
của việc chuyển giao tài sản theo thủ tục phảp lý của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử
dụng đất cũng mang tính đặc thù hơn đối tượng của hợp đồng mua bán tài sản khác,
nghĩa là việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất chỉ có hiệu lực khi được đăng ký tại cơ
quan có thẩm quyền, trong khi giao dịch mua bán các tài sản thông thường khác thì
không có quy định này.
II. Thực tiễn:
Thứ nhất, về đối tượng của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quy định pháp
luật về quyền sử dụng đất vẫn chưa đồng nhất và còn gây tranh cãi. Cụ thể, Điều 53 Hiến
pháp 2014 quy định “Đất đai … là tài sản công thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại
diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý”. Điều 197 Bộ luật Dân sự năm 2015 tiếp tục
khẳng định nguyên tắc hiến định này. Đất đai thuộc sở hữu toàn dân có nghĩa là toàn thể
nhân dân Việt Nam là chủ sở hữu đối với đất đai. Bên cạnh đó, quyền sử dụng đất là một
loại quyền tài sản được hình thành từ quy định tại Điều 115 Bộ luật Dân sự 2015, theo
đó: “Quyền tài sản là quyền giá trị được bằng tiền, bao gồm quyền tài sản đối với đối
tượng quyền sở hữu trí tuệ, quyền sử dụng đất và các quyền tài sản khác”. Về cơ bản,
quan niệm này là đúng vì quyền sử dụng đất có gần như đầy đủ các yếu tố, đặc điểm của
một quyền tài sản. Tuy nhiên, mặc dù pháp luật dân sự công nhận quyền sử dụng đất là
một loại tài sản nhưng quan điểm của Ban Chấp Hành TW Đảng và nhiều học giả lại cho
rằng không tồn tại quyền sở hữu đối với loại quyền tài sản này. Do đó có thể thấy được sự
bất cập trong quy định của luật và quan điểm của các chủ thể có thẩm quyền. Chính
những quan điểm trái chiều này khiến cho đối tượng của hợp đồng chuyển nhượng quyền
sử dụng đất trở nên khó hiểu, khó tiếp cận và khó giải quyết khi phát sinh tranh chấp
trong thực tế.
Thứ hai, thực tiễn hiện nay trong giao dịch dân sự tồn tại rất nhiều trường hợp các bên
xác lập giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất vi phạm về hình thức; bên chuyển
nhượng đã giao đất và nhận tiền, ngược lại bên nhận chuyển nhượng đã nhận đất và giao
tiền nhưng không lập thành văn bản. Trước đây, Điều 689 Bộ Luật dân sự 2005 (sau đây
gọi là BLDS2005) quy định: “1. Việc chuyển quyền sử dụng đất được thực hiện thông
qua hợp đồng, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều này; 2. Hợp đồng chuyển quyền
sử dụng đất phải được lập thành văn bản, có công chứng, chứng thực theo quy định của
pháp luật; 3. Việc thừa kế quyền sử dụng đất được thực hiện theo quy định tại các điều từ
Điều 733 đến Điều 735 của Bộ luật này” Theo quy định này, các giao dịch liên quan đến
quyền sử dụng đất bắt buộc phải thông qua hợp đồng, hợp đồng đó phải được lập thành
văn bản và phải được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật. Hợp
đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo BLDS2005 không chỉ “được lập thành văn
bản” mà còn phải được “công chứng, chứng thực” nghĩa là nếu không đầy đủ các điều
kiện về hình thức thì hợp đồng sẽ bị tuyên vô hiệu. So với Điều 689 BLDS 2005 thì
BLDS 2015 đã có những thay đổi đáng kể. Cụ thể, tại Điều 502 BLDS 2015 quy định:
“1. Hợp đồng về quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản theo hình thức phù hợp
với quy định của Bộ luật này, pháp luật về đất đai và quy định khác của pháp luật có liên
quan; 2. Việc thực hiện hợp đồng về quyền sử dụng đất phải đúng trình tự, thủ tục theo
quy định của pháp luật về đất đai và quy định khác của pháp luật có liên quan”. Với quy
định này, chúng ta có thể hiểu “Hợp đồng về quyền sử dụng đất’’ là khái niệm hoàn toàn
mới và đây cũng được coi là loại hợp đồng thông dụng bởi quyền sử dụng đất cũng là
quyền về tài sản và là tài sản theo BLDS nên đối với quyền này cũng chịu sự điều chỉnh
của các quy định chung về hợp đồng, chịu sự chi phối của các quy định pháp luật về đất
đai và các quy định khác của pháp luật có liên quan. Hơn hết là BLDS2015 còn quy định
cụ thể về điều kiện bảo đảm hiệu lực của hợp đồng vi phạm quy định về hình thức tại
khoản 2 Điều 129; theo quy định này, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nếu
không được lập thành văn bản và công chứng chứng thực nhưng một bên hoặc các bên đã
thực hiện ít nhất 2 phần 3 nghĩa vụ thì hợp đồng vi phạm về hình thức này có thể được
Toà Án tuyên có hiệu lực pháp luật theo yêu cầu của các bên. BLDS 2015 đã làm mới
điều luật đối với giao dịch dân sự do được thực hiện 2/3 nghĩa vụ để từ đó công nhận giao
dịch và với quy định này, đã phần nào giải quyết được việc giao dịch dân sự vi phạm quy
định về hình thức.
Thứ ba, về vấn đề hiệu lực, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất chỉ có hiệu lực sau
khi đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Đất đai với tư cách là 1 tài sản thuộc sở
hữu toàn dân và quyền sử dụng đất là một quyền đặc thù phái sinh từ quyền sở hữu đất
đai nên việc quy định về đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền thể hiện sự quan
tâm đặc biệt của nhà nước tới hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nói riêng và
các hợp đồng về quyền sử dụng đất nói chung. Quy định này góp phần vào công tác quản
lý đất đai của Nhà nước cũng như hạn chế được nhiều vấn đề tranh chấp phát sinh về
quyền, nghĩa vụ của các bên khi tham gia vào hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng
đất. Liên quan đến quy định tại Điều 503 BLDS 2015, hiện nay, vẫn còn nhiều tranh cãi.
Có 2 quan điểm khác nhau về vấn đề này:
 (i) Quan điểm thứ nhất cho rằng thời điểm có hiệu lực của hợp đồng chuyển
nhượng quyền sử dụng đất trùng với thời điểm việc chuyển quyền sử dụng đất
được đăng ký tại cơ quan có thẩm quyền. Đây là quan điểm phổ biến. Theo
quan điểm này thì mặc dù hợp đồng chuyển nhượng quyền sự dụng đất đã đảm
bảo về điều kiện chủ thể, nội dung, mục đích và hình thức theo đúng quy định
của luật thì giao dịch đó vẫn chưa có hiệu lực pháp luật cho tới khi hoàn thành
xong thủ tục đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
(ii) Quan điểm thứ hai cho rằng cần phân biệt rõ thời điểm có hiệu lực chuyển giao
đối tượng của hợp đồng và thời điểm hợp đồng có hiệu lực. Theo đó, thời điểm
có hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất sẽ có hiệu lực tại
thời điểm quan hệ hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được hình
thành theo thoả thuận các bên hoặc theo quy định của luật. Còn thời điểm đối
tượng của hợp đồng có hiệu lực sẽ là thời điểm các bên hoàn thành thủ tục
đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Bởi vì các giao dịch liên quan đến đất đai thường xuyên xảy ra tranh chấp và một vấn đề
quan trọng cần phải làm sáng tỏ của các tranh chấp này là xác định thời điểm có hiệu lực
của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và thời điểm chuyển giao quyền sử dụng
đất để xác định thời điểm chịu rủ ro thuộc về bên nào.
III. Giải pháp:
Để hoàn thiện pháp luật và thực tiễn áp dụng pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng
quyền sử dụng đất, nhóm 6 đề xuất cần có những giải pháp như:
1. Xây dựng hệ thống pháp luật về đất đai đồng bộ, rõ ràng, phù hợp với các điều kiện
thực tiễn và xu hướng phát triển nền kinh tế-xã hội. Quá trình hoàn thiện quy định pháp
luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất cần chú trọng tính công bằng, quyền tự định
đoạt, quyền tự do kinh doanh trong hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Cụ thể,
thực tế có thể các Bộ Luật, Luật không kịp điều chỉnh các tranh chấp có tính chất mới
phát sinh, việc phát triển hệ thống án lệ về các tranh chấp trong khi thực hiện hợp đồng
chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một phương án khả thi đáng được quan tâm, xem
xét.
2. Quan tâm hơn nữa để việc hoàn thiện các thủ tục hành chính liên quan tới hợp đồng
chuyển nhượng quyền sử dụng đất: giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là chứng thư
pháp lý chứng minh quyền sử dụng hợp pháp của người sử dụng đất, được nhà nước công
nhận, là phương tiện để người sử dụng đất thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử
dụng đất của mình. Nhưng đồng thời, bởi vì quyền sử dụng đất cũng gắn liền với đất đai
– tài sản đặc biệt thuộc sở hữu toàn dân, nên, bên cạnh việc phải đẩy nhanh việc hoàn
thiện khung pháp lý về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì cũng phải đảm bảo hệ
thống quản lý đất đai đồng bộ. Điều này sẽ làm cơ sở pháp lý cung cấp căn cứ cho tòa án
khi giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
3. Đẩy mạnh công tác tuyên truyền, phổ biến và giáo dục pháp luật về đất đai. Nâng cao
nhận thức và trách nhiệm của người sử dụng đất về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử
dụng đất, vì hiện nay có một số lượng người dân do nhận thức còn hạn chế đã tạo điều
kiện cho kẻ xấu lợi dụng, đồng thời gây khó khăn cho các bên tham gia hợp đồng và cho
nhà nước trong công tác quản lý đất đai.
Kết Luận
Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là hợp đồng về quyền sử dụng đất xuất hiện
nhiều trong đời sống xã hội. Các quy định của BLDS2015 là tiền đề phát triển các quy
định quản lý về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Hợp đồng chuyển nhượng
quyền sử dụng đất theo các quy định của BLDS2015 mặc dù có một số biểu hiện giống
với một hợp đồng mua bán hàng hoá nhưng lại được quy định riêng đặc thù, thể hiện sự
quan tâm hơn hết của Nhà nước tới các giao dịch về chuyển nhượng quyền sử dụng đất
nói riêng và các giao dịch liên quan tới quyền sử dụng đất nói chung. Trên cơ sở lý luận
đó, nhóm 6 tìm hiểu một số thực trạng hiện hữu liên quan tới loại hợp đồng đặc biệt này
và đưa ra một số định hướng giải pháp để giải quyết những hạn chế vướng mắc và từ đó
hoàn thiện quy định của pháp luật dân sự.
A. Danh mục tài liệu tham khảo
1. Hiến pháp 2013
2. Bộ Luật dân sự 2005
3. Bộ Luật dân sự 2015
4. Nguyễn Văn Hiến (2017) Thực trạng pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng
đất ở Việt Nam hiện nay, 12/01/2023
https://congchung.gov.vn/blog/detail/89-Thuc-trang-phap-luat-ve-chuyen-nhuong-
quyen-su-dung-dat-o-Viet-Nam-hien-nay.html
5. Nguyễn Văn Huy (2022) HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG
ĐẤT KHÔNG TUÂN THỦ QUY ĐỊNH VỀ HÌNH THỨC, 12/01/2023
https://vpluatsutranluat.vn/phap-ly/hop-dong-chuyen-nhuong-quyen-su-dung-dat-
khong-tuan-thu-quy-dinh-ve-hinh-thuc
6. TS Dương Đăng Huệ (2023) NHẬN THỨC ĐÚNG ĐẮN VỀ KHÁI NIỆM, BẢN
CHẤT CỦA QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, 12/01/2023
https://daibieunhandan.vn/quoc-hoi-va-cu-tri/bai-1-nhan-thuc-dung-dan-ve-khai-
niem-ban-chat-cua-quyen-su-dung-dat-i317272/
7. TS Dương Đăng Huệ (2023) PHÂN ĐỊNH RÕ CÁC KHÁI NIỆM TÀI SẢN VÀ
QUYỀN TÀI SẢN, ĐẤT VÀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, 12/01/2023
https://daibieunhandan.vn/quoc-hoi-va-cu-tri/bai-cuoi-phan-dinh-ro-cac-khai-
niem-tai-san-va-quyen-tai-san-dat-va-quyen-su-dung-dat-i317374/