THỜI ĐIỂM CÓ HIỆU LỰC PHÁP LUẬT CỦA HỢP ĐỒNG TẶNG CHO QUYỀN

SỬ DỤNG ĐẤT?

Với xu hướng hiện nay để tránh tình trạng xảy ra tranh chấp, mâu thuẫn giữa các bên thì hầu
hết mọi người thường đem những thỏa thuận lập thành văn bản để đảm bảo được tính ràng
buộc nghĩa vụ giữa các bên. Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất cũng là một ví dụ điển
hình. Việc tặng cho quyền sử dụng đất chính là sự thỏa thuận của các bên, theo đó bên tặng
cho chuyển giao quyền sở hữu, quyền sử dụng đất của mình cho bên được tặng cho mà
không yêu cầu thanh toán bất kì khoản chi phí nào. Đây thuộc trường hợp tặng cho bất động
sản được quy định tại Điều 459 Bộ luật Dân sự 2015. Vậy khi nào Hợp đồng tặng cho quyền
sử dụng đất có hiệu lực pháp luật?

I. Cơ sở pháp lý:

- Bộ luật Dân sự 2015;

- Luật Đất đai 2013;

- Luật Công chứng 2014.

II. Nội dung:

1. Điều kiện đối tượng của Hợp đồng

Tại khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013 có quy định để được thực hiện việc tặng cho quyền
sử dụng đất thì cần phải có đủ các điều kiện sau đây: (1) Có giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất; (2) Đất không có tranh chấp; (3) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi
hành án; (4) Còn trong thời hạn sử dụng đất.

Trong trường hợp người nhận thừa kế là người nước ngoài hoặc người Việt Nam định cư ở
nước ngoài không thuộc đối tượng mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất mà tài sản thừa
kế là quyền sử dụng đất thì không được cấp Giấy chứng nhận nhưng vẫn được tặng cho
(khoản 3 Điều 186 Luật Đất đai 2013) với tư cách là người tặng cho.

Ngoài ra, nếu người nhận thừa kế quyền sử dụng đất có đủ điều kiện để được cấp Giấy
chứng nhận (nếu chưa có giấy chứng nhận) thì cũng có thể thực hiện việc tặng cho này.

2. Điều kiện về hình thức của Hợp đồng

Đối với hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất thì pháp luật yêu cầu điều kiện quan trọng
“phải lập thành văn bản”. Đây là cơ sở pháp lý quan trọng để chứng minh đã diễn ra việc
tặng cho quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, chỉ dừng lại việc lập thành văn bản thì hợp đồng này
vẫn chưa có hiệu lực bởi vì chưa đáp ứng đủ điều kiện về mặt hình thức. Tại khoản 1 Điều
459 Bộ luật Dân sự 2015 quy định: “Tặng cho bất động sản phải được lập thành văn bản có
công chứng, chứng thực hoặc phải đăng ký, nếu bất động sản phải đăng ký quyền sở hữu
theo quy định của luật”. Và tại điểm a khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013 có quy định:
“Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử
dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực”. Như vậy, việc
tặng cho quyền sử dụng đất không chỉ lập bằng văn bản (hợp đồng) mà Hợp đồng tặng cho
quyền sử dụng đất còn phải thực hiện thủ tục công chứng tại các Tổ chức hành nghề công
chứng hoặc chứng thực tại Ủy ban nhân dân cấp xã.
3. Thời điểm có hiệu lực của Hợp đồng
Theo quy định tại khoản 2 Điều 459 Bộ luật Dân sự 2015 quy định: “Hợp đồng tặng cho bất
động sản có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký; nếu bất động sản không phải đăng ký quyền
sở hữu thì hợp đồng tặng cho có hiệu lực kể từ thời điểm chuyển giao tài sản”.
Tại khoản 1 Điều 5 Luật Công chứng 2014 quy định: “Văn bản công chứng có hiệu lực kể
từ ngày được Công chứng viên ký và đóng dấu của tổ chức hành nghề công chứng”.
Như vậy, theo như quy định trên thì đối với hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất thì pháp
luật quy định phải công chứng, chứng thực; phải đăng ký chuyển quyền sử dụng đất, thì hợp
đồng tặng cho này sẽ có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký tại Văn phòng đăng ký đất đai.