ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI

KHOA LUẬT

Bài tập Luật dân sự 2: Các vật quyền khác

Nhóm 3:

1. Nguyễn Thị Bích

2. Hoàng Thu Huyền
3. Nguyễn Thị Thu Hiền
4. Nguyễn Bích Ngọc
5. Nguyễn Quỳnh Hoa
6. Nguyễn Thị Thảo
7.Nguyễn Ngọc Hà

Hà Nội – 2015
 Mục lục

ACác vật quyền khác.............................................................................................................1

Phần 1: Địa dịch trên thế giới............................................................................................1
1- Một số cách hiểu về dịch quyền ở một số bộ luật:......................................................1
2 – Vấn đề cơ bản về địa dịch:........................................................................................3
Phần 2: Địa dịch trong luật thực định ở Việt Nam...........................................................10
1: Tìm hiểu chung về khái niệm:...................................................................................10
2: Căn cứ phát sinh quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề:...............................11
3: Căn cứ chấm dứt quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề:...............................12
4: Nội dung của quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề:.................................12
5: Một số quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề khác:...................................12
II. QUYỀN HƯỞNG DỤNG..........................................................................................13
1. Quan niệm về quyền hưởng dụng............................................................................13
2 Phạm vi và bản chất của quyền hưởng dụng...........................................................13
3. Hệ quả pháp lý của phạm vi quyền hưởng dụng....................................................14
4. Những người có liên quan tới quyền hưởng dụng.................................................14
5. Quyền của người hưởng dụng.................................................................................15
6. Nghĩa vụ của người hưởng dụng.............................................................................15
7. Căn cứ phát sinh quyền hưởng dụng......................................................................16
8. Chầm dứt quyền hưởng dụng..................................................................................16
III - QUYỀN BỀ MẶT.....................................................................................................17
1: Quan niệm quyền bề mặt.........................................................................................17
2:Căn cứ xác lập quyền bề mặt:..................................................................................18
3: Đối tượng của quyền bề mặt:...................................................................................18
4: Nội dung quyền bề mặt............................................................................................18
5:Chấm dứt quyền bề mặt............................................................................................19
6:Xử lý tài sản khi quyền bề mặt chấm dứt.................................................................20
IV.Quyền ưu tiên.............................................................................................................22
 1,Khái niệm..................................................................................................................22
2.Nội dung của quyền ưu tiên.....................................................................................23
V– Vật quyền bảo đảm(cầm cố, thế chấp)....................................................................27
1-Khái niệm..................................................................................................................27
2- Đặc điểm vật quyền bảo đảm.................................................................................32
3-Mối quan hệ giữa giá trị của tài sản bảo đảm và giá trị của nghĩa vụ được bảo
đảm................................................................................................................................34
4.Đăng kí vật quyền bảo đảm.....................................................................................35
A– Các vật quyền khác
- Các vật quyền chính yếu khác(các vật quyền khác) được xem là bắt nguồn từ Bộ
luật Dân sự hay được xem là các phân nhánh c ủa quyền sở hữu. Đây là các vật quyền có
mức độ quyền năng thấp hơn quyền sở hữu vì vậy mà chúng còn có thể được gọi là vật
quyền hạn chế. Các vật quyền này gồm: quyền hưởng lợi, quyền địa dịch, quyền bề mặt,…
(trích Đề xuất mô hình chế định tài sản cho Bộ luật Dân sự Việt Nam tương lai -
Bùi Thị Thanh Hằng)

Phần 1: Địa dịch trên thế giới

1- Một số cách hiểu về dịch quyền ở một số bộ luật:

- Địa dịch là dạng dịch quyền, xét về mặt lịch sử, dịch quyền đã được pháp luật La
Mã cổ địa ghi nhận và đã có những bước tiến dài trong quá trình áp dụng vào thực tiễn.
Theo quan niệm của tư pháp tiện ích cho việc khai thác một mảnh đất nhất định hay có lợi
ích cho những chủ La mã thì dịch quyền là quyền đối với tài sản của người khác được thiết
lập nhằm tạo sự thể xác định hay có lợi ích cho những chủ thể xác định. Thuật ngữ dịch
quyền lúc đầu được dùng với nghĩa là “nô lệ của vật”, “phục vụ cho vật”; mảnh đất không
chỉ đem lại nguồn lợi cho chủ sở hữu mảnh đất đó mà còn đem lại những tiện ích cho mảnh
đất liền kề. Dịch quyền được phân định thành:
+ Dịch quyền đối vật.
+ Dịch quyền đối nhân.
- Các quy định về địa dịch được đề cập trong BLDS Pháp từ điều 637 đến điều 710,
BLDS Nhật từ điều 280 đến 294, BLDS Bắc Kì từ điều 602 đến điều 640, BLDS Sài Gòn
1972 từ Điều 463 đến điều 497, BLDS Nga từ điều 274 đến điều 276; BLDS Thái Lan từ
điều 1387 đến Điều 1401 với các thuật ngữ khác nhau (địa dịch, dịch quyền, tình trạng lệ
thuộc).

1
 - Trong các BLDS nên trên, BLDS Pháp (điều 637), BLDS Sài Gòn (điều 463),
DLDS Bắc Kì (điều 602) có đưa ra khái niệm chung.
+ Điều 637 BLDS Pháp định nghĩa “địa dịch là một nghĩa vụ đối với bất động sản
tạo điều kiện thuận lợi cho việc sử dụng một bất động sản thuộc sở hữu của người khác”
+ Điều 602 BLDS Bắc Kì quy định “Địa dịch là những sự phiền lụy buộc vào một sở
nhà đất nào, để lợi dụng cho một sở nhà đất của người chủ khác.
+ Điều 463 BLDS Sài Gòn quy định: “địa dịch là dịch lụy đặt trên một bất động sản
để làm thuận lợi hay tiện ích cho một bất động sản khác, thuộc quyền sở hữu của người
khác”
 Qua các quy định trên ta thấy: Địa dịch là mối liên hệ giữa 2 bất động sản thuộc
quyền của các chủ sở hữu khác nhau. Các bất động sản phải chịu phiền lụy, gánh nặng,
nghĩa vụ nhằm phục vụ cho một bất động sản khác. Vì thế việc thay đổi chủ sở hữu của 2
bất động sản ko làm thay đổi sự liên hệ của các bất động sản trước đó do bản chất
không dời đi được. Bên cạnh đó, địa dịch chỉ tồn tại khi các bất động sản thuộc sở hữu
của các chủ thể khác nhau.
+ Điều 280 BLDS Nhật Bản quy định: Người có quyền địa dịch có thể sử dụng đất
của người khác để làm thuận lợi cho việc sử dụng hoặc khai thác lợi ích của mình phù hợp
với mục đích quy định trong văn bản xác lập địa dịch song không được vi phạm các quy
định chương 3 mục I nói về trật tự công cộng.
+ Điều 1387 BLDS Thái Lan: Bất động sản có thể bị đặt vào tình trạng lệ thuộc,
bằng cách đó người chủ sở hữu tìa sản đó bị buộc phải chịu đựng những hành vi nhất định
tác động len tài sản của mình nhằm đem lại lợi ích cho một bất động sản”
+ Điều 274 BLDS Nga quy định: “Trong trường hợp cần thiết chủ sở hữu một bất
động sản ( mảnh đất – các bất động sản khác) có quyền yêu cầu chủ sở hữu bất động sản
liền kề tạo cho họ quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề”

2
  Các quy định này có chịu ảnh hưởng của bộ luật dân sự Pháp nhưng không đưa ra
khái niệm chung về dịch quyền mà nêu khái quát về bản chất1.
 Như thế, về bản chất, các định nghĩa về địa dịch trong các bộ luật là giống nhau
tuy nhiên có sự khác nhau trong việc sử dụng thuật ngữ của các BLDS khi đưa ra “chủ thể”
tham gia vào quan hệ địa dịch: BLDS Nhật sử dụng thuật ngữ “người có quyền hưởng địa
dịch” còn BLDS Thái Lan lại sử dụng “Người chủ sở hữu tài sản” và tương tự BLDS Nga
quy định “chủ sở hữu bất động sản có quyền yêu cầu”. Như vậy, quan niệm về địa dịch
không chỉ đơn thuần là “nghĩa vụ đối với bất động sản” hoặc sự “phiền lụy” buộc vào bất
động sản. Quyền địa dịch ko chỉ là quan hệ giữa bất động sản này với bất động sản khác
mà đó là quan hệ giữa các chủ sở hữu đất động sản với nhau thông qua việc sử dụng bất
động sản thuộc sở hữu của người khác để phục vụ cho việc khai thác lợi ích từ bất động
sản của mình.

2 – Vấn đề cơ bản về địa dịch:

- Tạm gọi bất động sản chịu địa dịch là bất động sản phục vụ; bất động sản hưởng
địa dịch là bất động sản thụ hưởng. Các quy định về địa dịch chỉ được ghi nhận trong
BLDS, chủ yếu, có nguồn gốc từ sự sao chép luật nước ngoài. Trong thực tiễn, địa dịch rất
phổ biến, nhưng thường bị biến dạng thành các loại quan hệ khác.

2.1. Đặc điểm:

- Quyền đối vật: Theo quan niệm La Mã địa dịch là quyền trên một vật ( cụ thể là
bất động sản), nó không phải là nghĩa vụ trong quan hệ giữa 2 chủ sở hữu, thế nên, dù
bất động sản đó thuộc về ai thì địa dịch vẫn luôn tồn tại.
- Địa dịch luôn gắn liền với bất động sản. Người nào trực tiếp sử dụng bất động
sản thì cũng trực tiếp thụ hưởng hoặc gánh chịu địa dịch. Khi bất động sản được chuyển
dịch, thì người nhận chuyển nhượng mặc nhiên thụ hưởng hoặc gánh chịu địa dịch mà

1
Trích Bài viết: “một số khái niệm về địa dịch trong một số điều luật” – số 67 – tạp chí luật học

3
không có sự lựa chọn nào khác. Địa dịch không thể được tách rời khỏi bất động sản để trở
thành một quyền gắn liền với nhân thân của một chủ thể nào đó2.
Địa dịch không phải là quyền đối nhân, địa dịch không thể tách dời bất động sản
để trở thành quyền gắn liền với nhân thân của một chủ thể nào đó, như thế một bất động
sản vốn phải chịu địa dịch thì không thể trốn tránh hay loại bỏ nghĩa vụ vì bất động sản là
cố định, tính di dời của nó hầu như là không có, một bất động sản hưởng địa dịch có
quyền từ chối quyền lợi của mình song sự từ chối này cũng bắt nguồn từ bất động sản mà
ra.
VD: A là BĐS phục vụ và B là BĐS thụ hưởng, chủ sở hữu A bán A cho C thì chức
năng phục vụ của A với B vẫn luôn còn.
- Quyền không thể phân chia. Địa dịch không thể chia nhỏ như chia quyền sở hữu
tài sản. Trong trường hợp bất động sản thụ hưởng thuộc sở hữu chung của nhiều người, thì
mỗi chủ sở hữu chung thực hiện trọn quyền địa dịch, chứ không chỉ một phần quyền tương
ứng với phần quyền sở hữu của mình. Tương ứng, khi bất động sản phục vụ thuộc về nhiều
người thì mỗi chủ sở hữu gánh trọn địa dịch3.
 Về lý thuyết: Địa dịch xuất phát là một nhánh của quyền đối vật, bên cạnh các
quyền mạnh nhất như quyền sở hữu, quyền chiếm hữu là các quyền có thể chia được cho
nhiều chủ thể khác nhau, thì quyền địa dịch là một quyền nhỏ và nó không thể chia nhỏ
hơn được nữa.
VD: Nhà văn hóa khu bị vây bọc bởi nhiều BĐS, mọi người có thể vào sinh hoạt thì
BĐS A (gần đường đi) phải tạo lối đi cho nhà văn hóa này, thì địa dịch với lối đi là tất cả
mọi người được hưởng và hưởng toàn bộ lối đi đó , không thể có chuyện là mỗi một người
chỉ được đi 1 m đường đi.
Trong luật của các nước tiên tiến, địa dịch phải được đăng ký mới đối kháng được
với người thứ ba và được người thứ ba tôn trọng dưới sự bảo đảm của nhà chức trách. Luật
2
Trích bài viết “hoàn thiện chế độ pháp lý về sở hữu bất động sản trong bối cảnh hội nhập” – TS. Nguyễn Ngọc Điện.
3
Trích bài viết “Hoàn thiện chế độ pháp lý về sở hữu bất động sản trong bối cảnh hội nhập” – TS, Nguyễn Ngọc Điện.

4
Việt Nam có ghi nhận việc đăng ký quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề xác lập
theo thoả thuận (BLDS, Điều 173, Khoản 5). Tuy nhiên, chưa có lộ trình pháp lý cụ thể
nào được vạch ra để hữu hiệu hoá điều luật này. Bởi vậy, dù xã hội có nhu cầu lớn, địa
dịch trong luật Việt Nam được xác lập và thực hiện rất khó khăn4.

2.2. Phân loại

- Tuỳ theo thể thức thực hiện. Sự khác biệt về thể thức thực hiện khiến các địa dịch có
thể có 2 cách chia
Cách 1
+ Địa dịch liên tục một khi nó tự tồn tại và vận hành mà không cần chủ bất động
sản thụ hưởng thực hiện một hành vi nào, chẳng hạn địa dịch về tầm nhìn
+ Địa dịch không liên tục khi sự tồn tại của nó phụ thuộc vào việc có hay không
có hành vi của con người, chẳng hạn địa dịch về lối đi qua, địa dịch lấy nước,…
Cách 2
+ Địa dịch chủ động: một khi được thể hiện bằng hành vi cụ thể của người thụ
hưởng, chẳng hạn, địa dịch về lối đi qua.
+Địa dịch thụ động: khi được thể hiện bằng việc không hành động, không làm một
việc gì đó, nhằm thể hiện sự tôn trọng đối với việc thụ hưởng địa dịch của người khác.
- Theo sự nhận biết:
+ Địa dịch nhận biết được là địa dịch được nhận ra nhờ các công trình được xây
dựng và được nhận biết, chẳng hạn, một cửa sổ, một lối đi.
+ Địa dịch không nhận biết được là địa dịch không được thể hiện thành các công
trình cụ thể, chẳng hạn địa dịch cấm xây dựng.
-Tuỳ theo nguồn gốc hình thành.
Địa dịch có thể hình thành do địa thế tự nhiên: ví dụ địa dịch dẫn nước, hình thành
trong điều kiện có một bất động sản toạ lạc ở vị trí cao và một bất động sản khác ở vị trí
thấp.
4
Trích “hoàn thện chế độ pháp lý về sở hữu bất động sản trong bối cảnh hội nhập” – TS. Nguyễn Ngọc Điện.

5
 Địa dịch cũng có thể hình thành do quy định của pháp luật: Chẳng hạn, chung quanh
một sân bay, nhà chức trách có thể cấm việc xây dựng công trình kiến trúc vượt quá một
độ cao nhất định, nhằm bảo đảm an toàn cho sự lên xuống của máy bay; hoặc, trong trường
hợp một bất động sản tư nhân bị vây bọc, thì pháp luật đòi hỏi các bất động sản lân cận
phải để cho chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc thực hiện quyền về lối đi qua.
Địa dịch còn hình thành do hành vi của con người: Ví dụ điển hình là việc thiết lập
quyền về lối đi qua bất động sản liền kề trong điều kiện bất động sản không bị vây bọc,
theo sự thoả thuận của các chủ sở hữu bất động sản liên quan5.
 Ngoài các cách phân loại địa dịch trên, thì còn có các cách phân loại khác nữa như
địa dịch tích cực- địa dịch tiêu cực, đại dịch nông thôn – địa dịch thành phố…cách
phân loại này tùy theo tình hình thực tế của mỗi nước mà được các nhà làm luật điều
chỉnh.
2.3. Chế độ pháp lý
2.3.1 Các yếu tố của địa dịch
Địa dịch được cấu thành từ ba yếu tố: có một bất động sản chịu địa dịch, gọi là bất
động sản phục vụ; có một bất động sản thụ hưởng địa dịch, gọi là bất động sản thụ hưởng
và hai bất động sản thuộc về hai chủ sở hữu khác nhau6.
- Bất động sản phục vụ. Sự phục vụ bao hàm sự hạn chế đối với quyền của chủ sở
hữu bất động sản, vì lợi ích của một hoặc nhiều chủ sở hữu bất động sản khác. Thực ra, sự
phục vụ này luôn trong một giới hạn đủ dùng cho bất động sản chịu địa dịch, bất động sản
hưởng địa dịch không được sử dụng quyền địa dịch của mình vào việc thực hiện một mục
địch khác làm.
Ví dụ : cho phép người khác đi qua bất động sản của mình để ra đường công cộng;
để cho nước từ bất động sản khác chảy qua bất động sản của mình; để cho người khác đi
dây điện, điện thoại, truyền hình cáp… đi qua không gian của bất động sản của mình;
không xây dựng quá một độ cao nào đó để bảo đảm không che chắn tầm nhìn của bất động
sản lân cận;…

5
, 7Trích “Hoàn thiện chế độ pháp lý về sở hữu bất động sản trong khung cảnh hội nhập” – TS.Nguyễn Ngọc Điện
6

6
 - Bất động sản thụ hưởng. Sự thụ hưởng này là kết quả của sự thiệt thòi của bất
động sản chịu địa dịch, tất nhiên nó sẽ làm gia tăng các quyền của các chủ sở hữu. Thực ra,
các quyền đối với bất động sản của người khác chỉ phát sinh trong khuôn khổ thực hiện các
quyền đối với bất động sản của chính mình. Chẳng hạn, chủ sở hữu có quyền đi qua bất
động sản của người khác để ra đường công cộng, bởi vì chính bất động sản của mình
không trực tiếp thông thương được với đường công cộng; nếu vì lý do gì đó, mà tình trạng
vây bọc chấm dứt, thì quyền về lối đi qua trên bất động sản của người khác cũng chấm dứt.
- Hai bất động sản thuộc về hai chủ sở hữu khác nhau. Trong trường hợp hai bất
động sản thuộc về một chủ sở hữu, việc một bất động sản phục vụ một bất động sản khác
chỉ là một hình thức tổ chức nội bộ việc khai thác sản nghiệp của chủ sở hữu, chứ không
phải là một địa dịch. Hai bất động sản thuộc hai chủ sở hữu khác nhau là điều kiện bắt
buộc để quan hệ địa dịch tồn tại. Bởi vậy, nếu bất động sản phục vụ được chuyển giao cho
chủ sở hữu bất động sản thụ hưởng, thì quan hệ địa dịch cũng chấm dứt.
- Tuy nhiên, nếu một người là chủ sở hữu một bất động sản đồng thời là đồng chủ sở
hữu chung theo phần đối với một bất động sản khác, thì quan hệ địa dịch giữa hai bất động
sản cũng có thể phát sinh. Tương tự, trong trường hợp một bất động sản thuộc về một
người, bất động sản còn lại thuộc về một công ty trách nhiệm hữu hạn một thành viên, mà
thành viên duy nhất cũng chính là người đó, thì quan hệ địa dịch giữa hai bất động sản
cũng có thể phát sinh, dù, suy cho cùng, chủ sở hữu của cả hai bất động sản, trên thực tế,
chỉ là một7.

2.3.2. Các phương thức thiết lập địa dịch

- Địa dịch do địa thế tự nhiên. ví dụ địa dịch dẫn nước, hình thành trong điều kiện
có một bất động sản toạ lạc ở vị trí cao và một bất động sản khác ở vị trí thấp.

7
Trích “Hoàn thiện chế độ pháp lý về sở hữu bất động sản trong khung cảnh hội nhập” – TS Nguyễn Ngọc Điện

7
 - Địa dịch do luật. luật chủ động can thiệp để một địa dịch được thiết lập, nhằm bảo
đảm sự khai thác bình thường và độc quyền, thông thường, chủ sở hữu không bao giờ tự
nguyện để cho chủ sở hữu khác sử dụng tài sản của mình.
Ví dụ: là quyền về lối đi qua của chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc( Theo BLDS,
Điều 275, Khoản 1 )
- Do hành vi của người. Điạ dịch có thể được thiết lập do hiệu lực của một giao
dịch, tức là sự bày tỏ ý chí của một người
- Do thời hiệu. Trong luật của các nước phương Tây, địa dịch cũng có thể được thiết
lập do thời hiệu xác lập quyền. VD: một người mở một cửa sổ nhìn sang đất của người
láng giềng mà không xin phép người này; sau một thời gian liên tục không có sự phản đối
của người láng giềng, địa dịch trổ cửa sổ có thể được xác lập theo thời hiệu.
Trong luật của Pháp, chỉ có các địa dịch liên tục và biểu kiến (continu et apparent)
mới có thể được xác lập theo thời hiệu

2.3.3. Thực hiện địa dịch

- Tình hình của chủ sở hữu bất động sản thụ hưởng. Bản chất thực hiện địa dịch là
chủ sở hữu bất động sản thụ hưởng có thêm một số quyền phụ trợ để tạo điều kiện thuận
lợi cho việc thực hiện địa dịch của mình..
+ Chủ sở hữu BĐS thụ hưởng được phép xây dựng các công trình cần thiết cho việc
thực hiện địa dịch.
VD: trong trường hợp địa dịch về lối đi qua, chủ sở hữu BĐS thụ hưởng được phép
xây dựng một lối đi. Tất nhiên, chủ sở hữu bất động sản thụ hưởng phải chịu toàn bộ chi
phí xây dựng công trình; mặt khác, nếu do việc xây dựng công trình mà chủ sở hữu BĐS
phục vụ bị thiệt hại, thì chủ sở hữu BĐS thụ hưởng phải bồi thường, trừ trường hợp giữa
các bên có thoả thuận khác.
- Tình hình của chủ sở hữu bất động sản phục vụ.
+ Chủ sở hữu BĐS phục vụ có nghĩa vụ tôn trọng địa dịch.

8
 + Chủ sở hữu không được thực hiện các hành vi mang tính chất ngăn cản hoặc
hạn chế việc thụ hưởng địa dịch của chủ sở hữu BĐS thụ hưởng
+ Nguyên tắc cố định địa dịch cũng được áp đặt đối với chủ sở hữu BĐS phục
vụ: người này không được phép thay đổi hiện trạng của bất động sản nhằm mục đích gây
khó khăn cho việc thụ hưởng địa dịch của người khác.
+ Dẫu sao, chủ sở hữu bất động sản phục vụ bảo tồn tất cả các quyền của chủ sở
hữu, đặc biệt là quyền sử dụng và quyền định đoạt, với điều kiện tôn trọng các quyền của
chủ sở hữu bất động sản thụ hưởng địa dịch.

2.3.4. Chấm dứt địa dịch

- Do không còn khả năng thực hiện địa dịch.
+ Nguyên nhân:
● Do thiên nhiên (chẳng hạn, khi giếng nước cạn, thì địa dịch lấy nước không
còn),
● Do hành vi của con người. (chủ sở hữu BĐS hưởng địa dịch mua lại BĐS
phục vụ địa dịch)
+ Tuy nhiên, nếu địa dịch không thể được thực hiện do hành vi không hợp pháp
của chủ sở hữu bất động sản phục vụ, thì chủ sở hữu bất động sản phục vụ có thể bị buộc
khôi phục tình trạng ban đầu của BĐS phục vụ để địa dịch được tái lập.
Ví dụ: chủ sở hữu bất động sản phục vụ tự tiện trồng cây, xây dựng công trình
để cản trở việc hưởng địa dịch về lối đi qua. Khí đó chủ sở hữu BĐS phục vụ sẽ bị buộc
phỉa khôi phục lại tình trạng ban đầu của lối đi qua đó để địa dịch được tái lập.
- Do một trong hai bất động sản bị mất.
+ Mất về phương diện vật chất: VD là sự biến mất của một bất động sản do xâm
thực, lở bờ.
+ Mất về mặt pháp lý: bất động sản được trưng mua và bị thu hút vào khối tài sản
phục vụ lợi ích công cộng.

9
 - Hai bất động sản nhập lại thành một. Địa dịch biến mất một khi BĐS phục vụ và
BĐS thụ hưởng thuộc về một người. (bởi, như đã nói, địa dịch chỉ tồn tại một khi hai bất
động sản thuộc về hai chủ sở hữu khác nhau). Tuy nhiên, sự biến mất này không tuyệt đối.
Địa dịch có thể được thiết lập trở lại một khi hai bất động sản lại tách ra, thuộc về hai
người khác.
VD: Sau khi thâu tóm hai bất động sản, chủ sở hữu chết và để di sản cho hai người
thừa kế; thế rồi, sau một vụ phân chia, bất động sản hợp nhất lại được phân thành hai bất
động sản và được chia cho hai người thừa kế…
- Từ chối thụ hưởng địa dịch. Về mặt lý thuyết, người thụ hưởng địa dịch có thể từ
chối thụ hưởng quyền đó.
VD: BĐS chịu một địa dịch theo đó chủ sở hữu không được xây dựng công trình
vượt quá một độ cao dẫn đến che khuất tầm nhìn của chủ sở hữu BĐS lân cận; tuy nhiên,
chủ sở hữu BĐS lân cận chấp nhận cho chủ sở hữu BĐS xây dựng các công trình như thế.
Bằng việc chấp nhận đó, chủ sở hữu BĐS lân cận từ chối quyền hưởng địa dịch của mình.
-Do không sử dụng trong một thời gian dài. Trong chừng mực nào đó, có thể thừa
nhận nhiều điểm tương đồng giữa không sử dụng địa dịch và “không còn nhu cầu sử dụng
hạn chế bất động sản liền kề” được luật dân sự Việt Nam 2005 chính thức ghi nhận.

Phần 2: Địa dịch trong luật thực định ở Việt Nam

1: Tìm hiểu chung về khái niệm:

- Trong luật thực định Việt Nam, địa dịch mang một tên gọi dài hơn và dễ hiểu hơn
đối với người không có nhiều kiến thức về luật, nhưng lại không bao trùm được toàn bộ
nội dung của chế định: “quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề” vì có những địa dịch
không bao hàm quyền sử dụng đối với bất động sản liền kề mà chỉ khống chế quyền sử
dụng của chủ sở hữu bất động sản đó vì lợi ích của chủ bất động sản lân cận.

10
 VD: Chẳng hạn, địa dịch không xây dựng hoặc xây dựng theo những điều kiện nhất
định không hề có tác dụng thừa nhận cho chủ sở hữu lân cận một quyền sử dụng nào đối
với bất động sản đó.
- Trong BLDS 2005 tại điều 273: Quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề, quy
định: Chủ sở hữu nhà, người sử dụng đất có quyền sử dụng bất động sản liền kề thuộc sở
hữu của người khác để bảo đảm các nhu cầu của mình về lối đi, cấp, thoát nước, cấp khí
ga, đường dây tải điện, thông tin liên lạc và các nhu cầu cần thiết khác một cách hợp lý,
nhưng phải đền bù, nếu không có thoả thuận khác.
 Ta thấy rằng, điều luật này không phải là định nghĩa cho quyền sở hữu bất động
sản liền kề mà nó chỉ hướng đến cho người đọc hiểu được về quyền của mình đối với bất
động sản liền kề, tức là nó chỉ trả lời cho câu hỏi thế nào, chứ không phải trả lời cho câu
hỏi là gì.

2: Căn cứ phát sinh quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề:
Theo BLDS 2005, Điều 274. Xác lập quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề,
quy định:

1. Quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề được xác lập theo thoả thuận hoặc
theo quy định của pháp luật.

2. Trong trường hợp quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề đã được xác lập
cho chủ sở hữu nhà, người sử dụng đất thì người được chuyển giao nhà, quyền sử dụng
đất cũng được hưởng quyền đó.

- Vậy là, quyền sử dụng bất động sản liền kề không mặc nhiên tồn tại mà nó được
sinh ra khi có một trong các hành vi ở khoản 1 điều 274. Quyền sử dụng hạn chế bất động
sản liền kề này là quyền theo vật vì vậy mà ở khoản 2 đã quy định rằng dù chủ sở hữu BĐS
đó là ai đi chăng nữa, BĐS đó có được chuyển giao, cho tặng, thuê...thì dịch quyền của nó

11
vẫn không thay đổi, tất nhiên những hành vi và điều kiện thực hiện phải phù hợp với quy
định cả pháp luật.

3: Căn cứ chấm dứt quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề:
Theo BLDS, Điều 279, quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề chấm dứt trong
các trường hợp sau đây:
1. Bất động sản liền kề với bất động sản của chủ sở hữu đang thực hiện quyền sử
dụng hạn chế đối với bất động sản liền kế đó nhập lại thành một;
2. Chủ sở hữu nhà, người sử dụng đất không còn nhu cầu sử dụng hạn chế bất động
sản liền kề.
- Khi chủ sở hữu BĐS liền kề không còn sử dụng quyền địa dịch của mình nữa
bằng các hình thức như việc họ từ bỏ quyền này ( VD: Mảnh đất của họ bị sạt lở hoặc nước
biển dâng...họ mất BĐS của mình vì thế họ không có nhu cầu sử dụng quyền đia dịch),
hoặc ho dơn phương chấm dứt quyền địa dịch đó (Ví dụ như là họ tự động tháo đường dây
cáp mạng...)
4: Nội dung của quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề:
Theo BLDS 2005, nội dung về quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề được quy
định tại các điều 275, 276, 277, 278:

Điều 275. Quyền về lối đi qua bất động sản liền kề.

Điều 276. Quyền mắc đường dây tải điện, thông tin liên lạc qua bất động sản liền
kề

Điều 277. Quyền về cấp, thoát nước qua bất động sản liền kề

Điều 278. Quyền về tưới nước, tiêu nước trong canh tác

5: Một số quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề khác:
- Ngoài các quyền chính như đã nêu thì còn một số nhu cầu khác của chủ sở hữu
BĐS cần tới sự hợp tác của chủ sở hữu BĐS liền kề mới có thể thực hiện được như hạn chế

12
quyền trổ cửa, quyền yêu cầu sửa chữa, phá dỡ bất động sản liền kề ... vấn đề này đã được
quy định tại điều 271, 272 BLDS 2005

II. QUYỀN HƯỞNG DỤNG.

1. Quan niệm về quyền hưởng dụng.

- Trong luật La Mã: Quyền dụng ích là quyền sử dụng tài sản của người khác cũng như
quyền thu hoạch mọi lợi tức do tài sản đó mang lại nhưng với điều kiện phải đảm bảo
nguyên vẹn tài sản.

- Điều 578 BLDS Pháp 1804: “ Quyền thu hoa lợi là quyền hưởng dụng tài sản thuộc
quyền sở hữu của người khác như bản thân chủ sở hữu, nhưng có trách nhiệm giữ nguyên
vật đó”.

- BLDS Sài Gòn 1972 Điều thứ 417: “Quyền dụng ích là một vật quyền cho phép hưởng
dụng và thu lợi một tài sản thuộc quyền sở hữu của người khác trong một thời gian không
quá đời sống của người thu dụng, với trách vụ giữ nguyên tài sản ấy.”

- Theo DTSĐ BLDS VN 2005:

Điều 257. Quyền hưởng dụng

Quyền hưởng dụng là quyền của chủ thể được khai thác công dụng và hưởng hoa lợi, lợi
tức trong một thời hạn nhất định đối với tài sản thuộc quyền sở hữu của chủ thể khác.

Chủ thể quyền hưởng dụng được định đoạt quyền này trong thời hạn theo quy định của Bộ
luật này, luật khác có liên quan nhưng không có quyền định đoạt đối với tài sản của chủ sở
hữu.

Khái niệm trên mới chỉ nêu lên quyền sử dụng của người không phải chủ sở hữu, chứ chưa
giúp phân biệt được quyền hưởng dụng này với quyền của bên thuê trong hợp đồng thuê,
bên mượn trong hợp đồng mượn.

Quyền hưởng dụng là một vật quyền có thời hạn trên tài sản của người khác.
Nó bao gồm quyền sử dụng và quyền hưởng hoa lợi trên tài sản của người khác.
2 Phạm vi và bản chất của quyền hưởng dụng.

- Quyền hưởng dụng (usufruct) là vật quyền lớn nhất thuộc dịch quyền thuộc người

- Quyền hưởng dụng được thiết lập trên cả tài sản tiêu hao và tài sản không tiêu hao.

13
+ Tài sản tiêu hao là tài sản không thể sử dụng mà không bị hao tổn hoặc tiêu biến hoặc
thay đổi về chất như tiền, nông phẩm…

+ Tài sản không tiêu hao là tài sản có thể hưởng dụng mà không biến chất, mặc dù chất
của nó có thể bị giảm thiểu hoặc hư hỏng một cách tự nhiên bởi thời gian hoặc bởi việc sử
dụng như: đất , nhà, đồ vật…

- Bản chất của quyền hưởng dụng là tài sản vô hình. Tuy nhiên việc xem nó là động sản
vô hình hay bất động sản vô hình phụ thuộc vào tài sản là đối tượng của nó là động sản hay
bất động sản. Quyền hưởng dụng có thể thiết lập trên bất động sản hoặc động sản. Do đó,
nó có thể là bất động sản vô hình hoặc động sản vô hình.

3. Hệ quả pháp lý của phạm vi quyền hưởng dụng.

3.1: Đối với tài sản tiêu hao:

- Người hưởng dụng trở thành chủ sở hữu tài sản đó nên có thể tiêu dùng, chuyển nhượng
tài sản đó hoặc dùng tài sản đó để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự . Là tài sản tiêu sản
nên khi chám dứt quyền hưởng dụng khó có thể trả lại đúng trạng thái ban đầu cho nên
người hưởng dụng trả lại giá trị tương ứng, hoặc trả lại tài sản khác cùng số lượng, chất
lượng.
3.2: Đối với tài sản không tiêu hao:

- Người hưởng dụng phải thụ hưởng tài sản đó như một người quản lý tận tâm.

-Trao trả tài sản đó khi chấm dứt quyền hưởng dụng với tình trạng tốt nhất có thể.

Ví dụ: A cho B có quyền hưởng dụng cái xe máy của A trong 6 tháng. Sau 6 tháng thì B
phải trả lại cho A với tình trạng tốt nhất có thể, nếu hỏng thì B phải sửa chữa.
4. Những người có liên quan tới quyền hưởng dụng.

- Người cấp quyền hưởng dụng: là chủ sở hữu tài sản hoặc người có thẩm quyền theo quy
định của pháp luật.

-Chủ sở hữu giảm thiểu: là chủ sở hữu của tài sản mà quyền hưởng dụng được thiết lập
trên đó. Khi quyền hưởng dụng được cấp cho một người trên một tài sản thì chủ sở hữu của
tài sản đó chỉ còn lại quyền định đoạt, bởi quyền sử dụng và quyền hưởng hoa lợi đã thuộc
về khác, vì vậy được gọi là chủ sở hữu giảm thiểu. 8

8
Ý tưởng về chế định quyền hưởng dụng trong bộ luật dân sự tương lai của Việt Nam_ PGS.TS Ngô Huy Cương_Khoa Luật-
ĐHQG Hà Nội.

14
 Ví dụ: A có mảnh đất, A trao cho B quyền hưởng dụng thì có nghĩa là A cho B
quyền sử dụng và quyền hưởng hoa lợi từ mảnh đất đó và giữ lại quyền định đoạt.

- Người hưởng dụng là người có quyền hưởng dụng.

5. Quyền của người hưởng dụng.

- Quyền nhận tài sản trong tình trạng thực tế tại thời điểm phát sinh quyền hưởng dụng.

- Quyền hưởng hoa lợi của tài sản :phát sinh từ thời điểm có hiệu lực của quyền hưởng
dụng.

- Quyền hưởng dụng được mở rộng tới tài sản phụ thêm của tài sản là đối tượng của
quyền hưởng dụng. việc mở rộng này có hiệu lực tại thời điểm phát sinh quyền hưởng
dụng.

- Có thể cải tạo tài sản bằng chi phí của mình với điều kiện phải được sự đồng ý của chủ
sở hữu giảm thiểu.

-Có quyền thụ hưởng dịch quyền thuộc vật gắn với tài sản mà mình có quyền hưởng
dụng.

- Quyền định đoạt động sản hữu hình khi nó bị hư hỏng thực sự và theo thời gian

- Quyền định đoạt đối với quyền hưởng dụng của mình. Người hưởng dụng có quyền cho
thuê, chuyển nhượng hoặc dùng quyền đó làm tài sản bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự.
Tuy nhiên các quyền này cùng chấm dứt theo quyền hưởng dụng, khi quyền hưởng dụng bị
chấm dứt.

- Có tất cả các tố quyền hay quyền khởi kiện chống lại chủ sở hữu giảm thiểu hoặc bất
kỳ người thứ ba nào để bảo vệ quyền hưởng dụng của mình.
6. Nghĩa vụ của người hưởng dụng.
- Người hưởng dụng lập bản kê khai tài sản.
-Thụ hưởng quyền của mình với một sự cẩn trọng cao nhất và phải chịu trách nhiệm
về sự vi phạm nghĩa vụ cẩn trọng
- Người hưởng dụng có thể phải đưa ra biện pháp bảo đảm khi nhận quyền hưởng
dụng.
-Không phải chịu trách nhiệm với các khoản nợ của người cấp quyền hưởng dụng
khi quyền này thiết lập giữa những người đang sống.

15
 - Sửa chữa thông thường đối với tài sản là đối tượng của quyền hưởng dụng.9
7. Căn cứ phát sinh quyền hưởng dụng.

- Quyền hưởng dụng được xác lập theo quy định của luật, theo thoả thuận hoặc hành vi
pháp lý đơn phương.

+ Bởi hành vi pháp lý giữa những người đang sống: hành vi pháp lý tạo lập quyền
hưởng dụng có thể là hợp đồng có đền bù hoặc không đền bù.Quyền hưởng dụng phát sinh
bởi hành vi pháp lý gọi là quyền hưởng dụng ước định.

+Bởi di chúc: di chúc có thể thiết lập quyền hưởng dụng cho người đang sống.

VD: ông A di chúc để lại nhà cho con trai nhưng muốn người vợ thứ 2 của ông có quyền
hưởng dụng ngôi nhà trong suốt thời gian bà còn sống.

+ Bởi qui định của luật: có thể cho một người quyền hưởng dụng trên tài sản của người
khác (chẳng hạn muốn có sự công bằng trông việc chia tài sản).QHD phát sinh bởi luật
được gọi là quyền hưởng dụng pháp định.
8. Chầm dứt quyền hưởng dụng.

Quyền hưởng dụng chấm dứt trong các trường hợp sau:

- Thời hạn hưởng dụng đã hết

- Người hưởng dụng chết;

- Người có quyền hưởng dụng với tài sản trở thành chủ sở hữu của tài sản đó

- Khi đối tượng của quyền hưởng dụng bị tiêu hủy hoàn toàn
- Người hưởng dụng không hưởng dụng trong một khoảng thời gian dài theo qui định của
pháp luật.
III - QUYỀN BỀ MẶT
1: Quan niệm quyền bề mặt

- Quyền bề mặt có từ những năm đầu Thế kỷ XX trong Bộ luật Dân sự Thụy Sĩ 1907 được
xây dựng lên từ quyền thuê đất dài hạn.
9
Ý tưởng về chế định quyền hưởng dụng trong bộ luật dân sự tương lai của Việt Nam_ PGS.TS Ngô Huy Cương_Khoa Luật-
ĐHQG Hà Nội.

16
Trong bộ luật dân sự Thụy Sĩ 1907:

Điều 675: Quyền bề mặt

1 Tòa nhà và các công trình khác được xây ở trên hoặc dưới một mảnh đất hoặc gắn
liền với phần đất đó một cách bền vững, có thể thuộc một chủ sở hữu riêng, với điều kiện
tòa nhà và các công trình này được ghi nhận trong đăng ký đất đai.

2 Các tầng khác nhau của một ngôi nhà có thể là đối tượng của quyền bề mặt.

- Trong bộ luật dân sự Pháp không có quy định chung về quyền bề mặt tuy nhiên luật dân
sự Pháp ghi nhận tính hợp pháp của quyền bề mặt. Bộ luật dân sự Pháp, ở quyển II, thiên II
“quy định về sở hữu” chương II, mục II quy định về “quyền phụ them đối với BĐS” điều
551, 552

-Trong bộ luật dân sự Québec (Canada) , cũng như Pháp họ không có quy định chung cho
khái niệm quyền bề mặt tuy nhiên quan điểm đưa ra về quyền bề mặt được hiểu là quyền
sở hữu nhà cửa cây cối trên đất của người khác

Quyền bề mặt là vật quyền mà người hưởng quyền bề mặt có quyền sở hữu các công
trình, cây cối được hình thành nên trên đất thuộc sở hữu của người khác.

Như vậy, nhìn chung các nước thuộc hệ thống luật La Mã – Đức đều có đưa ra quan
niệm về quyền bề mặt dù là có hay không đưa ra trực tiếp khái niệm cụ thể của quyền bề
mặt.

- Trong dự thảo sửa đổi bộ luật dân sự Việt Nam 2005:

Điều 267: Quyền bề mặt là quyền của một chủ thể đối với khoảng không trên mặt
đất, mặt nước và lòng đất mà quyền sử dụng đất đó thuộc về chủ thể khác.

Kết luận:

Quyền bề mặt là vật quyền cho phép người có quyền xây dựng, trồng cây,… trên đất
thuộc sở hữu của người khác. Quyền bề mặt hình thành dựa trên sựu phát triển lên từ
nguyên tắc chủ sở hữu đát là người có quyền sở hữu bề mặt bên trên và bên dưới phần đất.
Có sự phân chia các lớp về khoảng không gian trên phần đất có quyền bề mặt. 10
2:Căn cứ xác lập quyền bề mặt:
2.1. Theo luật các nước trên thế giới:

10
l’essentiel du Droit des biens”, Sophie Druffin-Bricca
17
- Theo thỏa thuận

- Theo di chúc
2.2. Theo dự thảo sửa đổi bộ luật dân sự Việt Nam 2005:

- Theo thỏa thuận

- Theo di chúc

- Theo luật định

3: Đối tượng của quyền bề mặt:
DTSĐ BLDSVN 2005
ĐIều 269. Đối tượng của quyền bề mặt
Đối tượng của quyền bề mặt có thể là vật cụ thể gắn với đất hoặc phần không gian
mà vật gắn với đất sẽ được tạo lập.

Vật cụ thể gắn với đất có thể là vật nằm trên mặt đất, trong lòng đất. Nội dung của quyền
bề mặt

4: Nội dung quyền bề mặt

4.1. Theo sắc lệnh 1/10/1824 về quyền bề mặt của Pháp11

1.Quyền bề mặt là 1 vật quyền cho phép người có quyền xây dựng, trồng chọt trên đất
thuộc sở hữu của người khác

2. Người có quyền bề mặt có thể chuyển nhượng và thế chấp quyền bề mặt

Người có quyền bề mặt có thể được hưởng quyền địa dịch trên vật là đối tượng của
quyền bề mặt nhưng chỉ trong thời gian có quyền bề mặt đó

3. Các quyền thiết lập trên quyền bề mặt phải được đăng kí

4. Quyền bề mặt không thể kéo dài quá thời hạn 50 năm mà không gia hạn

5.Trong thời gian hưởng quyền bề mặt chủ sở hữu đất không được ngăn cản người có
quyền bề mặt phá hủy nhà và các công trình khác cũng không được ngăn cấm họ chặt cây
với điều kiện người có quyền bề mặt đã trả chi phí cho giá trị của các tài sản này khi có
quyền hoặc trong trường hợp là những công trình, tòa nhà và cây cối đó đã được hình

11
Loi du 10 janvier 1824 concernant le droit de superficie
18
thành nên bởi chính người có quyền bề mặt và với điều kiện là phần đất sẽ được trả lại như
tình trạng ban đầu trước khi xây dựng hay trồng cây

6. Những quy định tại mục này chỉ được áp dụng khi không có thỏa thuận giữa các bên
trừ điều 4 quy định

4.2.Theo dự thảo luật dân sự Việt Nam 2005

Điều 270: nội dung quyền bề mặt

1. Chủ thể quyền bề mặt có đầy đủ các quyền, nghĩa vụ của chủ sở hữu đối với đối
tượng của quyền bề mặt.

2. Trường hợp quyền bề mặt được chuyển giao thì người được chuyển giao được kế
thừa quyền bề mặt theo điều kiện và trong phạm vi mà người chuyển giao được hưởng tại
thời điểm chuyển giao
5:Chấm dứt quyền bề mặt

5.1.Theo sắc lệnh 1/10/1824 của Pháp

Các trường hợp chấm dứt quyền bề mặt:

1 bởi sự nhầm lẫn.

2 đất bị phá hủy

3 đủ thời hạn 30 năm

5.2.Theo dự thảo sửa đổi bộ luật dân sự Việt Nam 2005:

Điều 271. Chấm dứt quyền bề mặt

1. Giao dịch làm phát sinh quyền bề mặt chấm dứt.

2. Người có quyền bề mặt và người có quyền sử dụng đất là một.

3. Người có quyền bề mặt từ bỏ quyền của mình.

4. Theo thỏa thuận của các bên hoặc theo quy định của luật.

6:Xử lý tài sản khi quyền bề mặt chấm dứt

19
6.1.Theo sắc lệnh 1/10/1824 của Pháp

1.Khi chấm dứt quyền bề mặt, quyếnở hữu các công trình hay cây cối thuộc về chủ sở
hữu đất , đồng thời chủ sở hữu đất phải có trách nhiệm hoàn trả giá trị thực của những tài
sản này cho người hưởng quyền bề mặt, người có quyền bề mặt có quyền bảo đảm cho đến
khi được hoàn trả toàn bộ.

2.Nếu quyền bề mặt được hình thành trên phần đất mà trên đó đã có sẵn các tòa nhà,
công trình hay cây cối mà giá trị của các tài sản này chưa được hoàn trả bởi người được
hưởng quyền bề mặt thì chủ sở hữu đất có quyền lấy lại tất cả khối tài sản khi quyền bề
mặt chấm dứt mà không phải bồi thường bất cứ khoản nào cho những tòa nhà, công trình
hay cây cối này

6.2.Theo dự thảo sửa đổi bộ luật dân sự Việt Nam 2005

Điều 272. Xử lý tài sản khi quyền bề mặt chấm dứt

Khi quyền bề mặt chấm dứt thì tài sản thuộc quyền sở hữu của người sử dụng đất và
chủ sở hữu tài sản trên đất thuộc quyền sử dụng của người khác không được bồi hoàn giá
trị của tài sản, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.

Phân biệt: Quyền bề mặt và quyền thuê đất dài hạn

Ở các nước khác trên thế giới :

Bảng so sánh quyền thuê đất dài hạn và quyền bề mặt

Quyền Thuê đất dài hạn Quyền bề mặt
Đất thuôc sở hữu của chủ sở hữu đất nhưng Đất thuộc sở hữu của chủ
người có quyền thuê đất dài hạn có quyền sở hữu đất
như quyền sở hữu của người chủ sở hữu đất
với điều kiện không được làm giảm đi giá trị
Đất của đất
Tài sản tồn tại trên đất thuộc về chủ sở đất và Tài sản tồn tại trên đất
người có quyền thuê đất dài hạn có quyền thuộc về chủ sở hữu đất
hưởng lợi từ tài sản này và phải hoàn toàn và người hưởng quyền bề
chịu trách nhiệm về nó mặt có quyền hưởng lợi
Tài sản tồn từ tài sản này và phải
tại sẵn trên chịu hoàn toàn trách
nhiệm về nó
đất

20
Tài sản Các tài sản được tạo nên là của người có Không có quy định
được tạo lập quyền thuê đất dài hạn, họ được hưởng lợi từ
trên đất những tài sản đó nhưng khi chấm dứt quyền
thuê đất dài hạn, tài sản thuộc về chủ sở hữu
đất mà không phải bồi thường (trừ quy định
ngược lại) hoặc chủ sở hữu đất có thể phá
hủy các tài sản này. Người có quyền thuê đất
dài hạn không được chiếm đoạt tài sản trước
khi chấm dứt quyền

Tài sản Tài sản trong tương lai có thể được tạo nên Tài sản trong tương lai
trong tương bởi người có quyền thuê đất dài hạn và họ thuộc về người có quyền
lai được hưởng lợi từ tài sản nhưng đến thời bề mặt, nhưng khi
điểm chấm dứt quyền thuê đất dài hạn , tài quyền bề mặt chấm dứt
sản thuộc về chủ sở hữu mà không phải đến tài sản thuộc về chủ sở
bù( trừ khi có quy định ngược lại) hoặc chủ hữu đất và phải đền bù(
sở hữu đất có thể yêu cầu phá hủy. Người có tương đương với giá trị
quyền thuê đất dài hạn có thể chiếm đoạt tài thực tại của tài sản)
sản này trước khi chấm dứt quyền

Tiền thuê có Có hoặc không

Thời hạn Tối thiểu 27 năm và tối đa 99 năm Tối đa 99 năm

Chuyển có Có
nhượng
quyền
12
TABLEAU COMPARATIF EMPHYTEOSE-SUPERFICIE

IV.Quyền ưu tiên

1,Khái niệm

12
TABLEAU COMPARATIF EMPHYTEOSE-SUPERFICIE
21
Quyền ưu tiên là quyền ưu tiên (còn gọi là đặc quyền lấy trước) là một trong những loại vật
quyền luật định, chỉ phát sinh trong một số trường hợp do luật quy định khi đáp ứng một số
điều kiện nhất định .

Theo điều 2095 BLDS 1804 của Pháp có ghi:

A prior charge is a right which the character of a claim gives to a creditor to have priority
over the other creditors, even mortgagees

Quyền ưu tiên là quyền của người có quyền đươc ưu tiên thanh toán nghĩa vụ trước những
người có quyền khác, kể cả người có quyền đã nhận thế chấp.

Có thể hiểu người có quyền đối vật có thể loại tất cả những người có quyền đối nhân (và cả
những người có quyền đối vật xếp sau mình trong thứ tự đăng ký) ra khỏi cuộc chạy đua
nhằm thực hiện các quyền đối với tài sản liên quan.

Người mua tài sản, sau khi quyền sở hữu tài sản mua đã được chuyển mà tài sản chưa
được giao, có quyền ưu tiên đối với tài sản so với các chủ nợ của người bán trong trường
hợp người bán lâm vào tình trạng phá sản: nếu người mua tuyên bố nhận tài sản, thì các
chủ nợ của người bán không có quyền yêu cầu kê biên tài sản đó. Quyền ưu tiên của người
có quyền đối vật phát huy tác dụng rõ nét nhất trong trường hợp quyền đối vật mang tính
chất của một biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ: ngườì nhận thế chấp hoặc cầm cố có
quyền ưu tiên được thanh toán bằng số tiền bán tài sản thế chấp hoặc cầm cố so với các chủ
nợ không có bảo đảm của người thế chấp hoặc cầm cố.

2.Nội dung của quyền ưu tiên

2.1 Trong BLDS 2005

Quyền ưu tiên được thể hiện thể hiện rải rác trong các điều luật của Bộ luật Dân sự 2005

22
như sau:

Điều 199. Hạn chế quyền định đoạt

1. Quyền định đoạt chỉ bị hạn chế trong trường hợp do pháp luật quy định.

2. Khi tài sản đem bán là di tích lịch sử, văn hoá thì Nhà nước có quyền ưu tiên mua.

Trong trường hợp pháp nhân, cá nhân, chủ thể khác có quyền ưu tiên mua đối với tài sản
nhất định theo quy định của pháp luật thì khi bán tài sản, chủ sở hữu phải dành quyền ưu
tiên mua cho các chủ thể đó.

Điều 210. Chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản thuộc hình thức sở hữu tập thể

3. Thành viên của tập thể có quyền được ưu tiên mua, thuê, thuê khoán tài sản thuộc hình
thức sở hữu tập thể.

Điều 223. Định đoạt tài sản chung

3. Trong trường hợp một chủ sở hữu chung bán phần quyền sở hữu của mình thì chủ sở
hữu chung khác được quyền ưu tiên mua. Trong thời hạn ba tháng đối với tài sản chung là
bất động sản, một tháng đối với tài sản chung là động sản, kể từ ngày các chủ sở hữu chung
khác nhận được thông báo về việc bán và các điều kiện bán mà không có chủ sở hữu chung
nào mua thì chủ sở hữu đó được quyền bán cho người khác.

Trong trường hợp bán phần quyền sở hữu mà có sự vi phạm về quyền ưu tiên mua thì
trong thời hạn ba tháng, kể từ ngày phát hiện có sự vi phạm về quyền ưu tiên mua, chủ sở
hữu chung theo phần trong số các chủ sở hữu chung có quyền yêu cầu Toà án chuyển sang
cho mình quyền và nghĩa vụ của người mua; bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường thiệt
hại.

23
Điều 325. Thứ tự ưu tiên thanh toán

Thứ tự ưu tiên thánh toán khi xử lý tài sản bảo đảm được xác định như sau:

1. Trong trường hợp giao dịch bảo đảm được đăng ký thì việc xác định thứ tự ưu tiên
thanh toán khi xử lý tài sản bảo đảm được xác định theo thứ tự đăng ký;

2. Trong trường hợp một tài sản được dùng để bảo đảm thực hiện nhiều nghĩa vụ dân sự
mà có giao dịch bảo đảm có đăng ký, có giao dịch bảo đảm không đăng ký thì giao dịch
bảo đảm có đăng ký được ưu tiên thanh toán;

3. Trong trường hợp một tài sản dùng để bảo đảm thực hiện nhiều nghĩa vụ dân sự mà các
giao dịch bảo đảm đều không có đăng ký thì thứ tự ưu tiên thanh toán được xác định theo
thứ tự xác lập giao dịch bảo đảm.

2.2Trong BLDS Pháp

2.2.1Những quy định của quyền ưu tiên:

Điều 2096: Giữa những người có quyền ưu tiên, thứ tự ưu tiên được thanh toán theo mức
độ ưu tiên

Điều 2097: Những người có quyền ưu tiên cùng hàng được thanh toán theo tỷ lệ quyền của
mỗi người

Điều 2098:Quyền ưu tiên đối với các quyền của kho bạc nhà nước và thứ tự thực hiện
quyền này do các đạo luật riêng quy định.

Tuy nhiên, Kho bạc nhà nước không được hưởng quyền ưu tiên nếu quyền này gây thiệt
hại đến quyền ưu tiên mà người thứ 3 được hưởng từ trước

24
Điều 2099: Quyền ưu tiên có thể áp dụng với động sản hoặc bất động sản

2.2.2 Phân loại quyền ưu tiên

2.2.2.1. Quyền ưu tiên đối với động sản

-Là quyền ưu tiên đối với các động sản của người có nghĩa vụ được pháp luật thừa nhận
cho một số chủ thể xác định để các chủ thể này được ưu tiên thanh toán trước các chủ thể
có quyền khác khi xử lý tài sản của người có nghĩa vụ.

-Quyền ưu tiên đối với động sản được chia thành:

• Quyền ưu tiên chung (đối với toàn bộ các tài sản là động sản của người có nghĩa vụ)
• Quyền ưu tiên đặc biệt (đối với một số tài sản là động sản được xác định cụ thể của
người có nghĩa vụ).

-Thứ tự được thực hiện quyền ưu tiên:

1.Án phí

2.Các chi phí về mai táng

3.Các chi phí chữa bệnh cho căn bệnh cuối cùng của người quá cố được thanh toán
theo tyer lệ cho những người có quyền hưởng

4.Các khoản nợ lương

*Nếu không có động sản, người có quyền hưởng quyền ưu tiên quy định ở trên sẽ được
thanh toán trên giá trị bất động sản trước những người được hưởng quyền ưu tiên trên bất
động sản khác( Điều 2105 BLDS Pháp)

2.2.2.2.. Quyền ưu tiên đối với bất động sản

25
Tương tự như quyền ưu tiên đối với động sản, Bộ luật dân sự liêt kê các quyền ưu tiên
chung và các quyền ưu tiên đặc biệt đối với toàn bộ hoặc một số bất động sản cụ thể của
người có nghĩa vụ.

Ví dụ quyền ưu tiên chung là quyền ưu tiên của Nhà nước, người lao động đối với tất cả
các bất động sản của con nợ.

Ví dụ quyền ưu tiên đặc biệt là: bên bán bất động sản được hưởng quyền ưu tiên đối với
bất động sản đã bán để bảo đảm thu được tiền bán bất động sản đó; bên đã cho vay tiền để
mua bất động sản cũng có quyền ưu tiên như vậy13.

2.2.2. Phương thức đăng ký quyền ưu tiên

Các quyền ưu tiên với bất động sản (trừ những ngoại lệ tại điều 2107) phải được đang ký
tại phòng đăng ký giao dich bảo đảm. Trong mọi trường hợp phải chỉ rõ từng bất động sản,
xác định chính xác nơi có bất động sản

2.2.3.Chấm dứt quyền ưu tiên

Quyền ưu tiên chấm dứt khi:

1.Do nghĩa vụ chấm dứt

2.Do người có quyền từ bỏ

3.Do thời hiệu

Nếu tài sản nằm trong tay người có nghĩa vụ thì người này có quyền sở hữu theo thời hiệu
đối với tài sản

13
Tổng hợp một số quy định của pháp luật của Cộng Hòa Pháp về các biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự-
NHÀ PHÁP LUẬT VIỆT – PHÁP

26
 V– Vật quyền bảo đảm(cầm cố, thế chấp)

1-Khái niệm

1.1Vật quyền bảo đảm

Luật La Mã

Hình thức đầu tiên của cách thức bảo đảm có tên gọi là Fiducia Cum Creditore. Người có
nghĩa vụ chuyển giao quyền sở hữu đối với một số tài sản của mình cho bên có quyền, khi
người có nghĩa vụ thực hiện xong nghĩa vụ thì bên có quyền hoàn trả lại tài sản. Đây là
biện pháp bảo đảm chuyển giao vật cùng với chuyển giao quyền sở hữu vật.

Trên thế giới

-Vật quyền bảo đảm hay vật quyền phụ thuộc là vật quyền phát sinh dựa trên một trái
quyền và nhằm bảo đảm cho trái quyền đó được thực hiện. 14

Ở Việt Nam ( trong luật thực định)

-Không đưa ra khái niệm về vật quyền bảo đảm mà đưa ra quy định về “Các biện pháp
bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự” và liệt kê ra 7 biện pháp: Cầm cố tài sản, Thế chấp tài
sản, Đặt cọc,Ký cược, Ký quỹ, Bảo lãnh, Tín chấp.

1.1.1 Cầm cố

 Luật La Mã

+ Pignus(cầm cố): bản chất là biện pháp bảo đảm không đòi hỏi phải chuyển giao quyền
sở hữu mà chỉ cần chuyển giao quyền chiếm hữu

14
Tạp chí Khoa học ĐHQGHN: Luật học, Tập 30, Số 4 (2014). Tr 25

27
  LDS Pháp điều 2071 quy định: cầm cố là một hợp đồng theo đó người có nghĩa vụ
giao cho người có quyền một tài sản nhằm bảo đảm thực hiện nghiĩa vụ.

Pháp luật về các biện pháp bảo đảm của Pháp được cải cách căn bản vào năm 2006
và được pháp điển hóa thành quyển IV của Bộ luật dân sự đã có sự thay đổi khái niệm về
cầm cố ngày nay, chỉ cần các bên giao kết hợp đồng thì xem như biện pháp bảo đảm đã
hình thành.(không xét đến hình thức giao vật)

Ở Pháp cầm cố được chia thành cầm cố động sản và cầm cố bất động sản (điều
2072)

 Theo luật thực định ở Việt Nam Điều 329 BLDS 2005 quy định: “Cầm cố tài sản
là việc một bên (sau đây gọi là bên cầm cố) giao tài sản thuộc quyền sở hữu của
mình cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận cầm cố) để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ
dân sự.

Do không phân chia tài sản thành động sản và bất động sản hay tài sản vô hình và tài
sản hữu hình nên đối tượng cầm cố trong luật thực định Việt Nam được quy định
như sau:

Điều 320. Vật bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự

1. Vật bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự phải thuộc quyền sở hữu của bên bảo đảm
và được phép giao dịch.

2. Vật dùng để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự là vật hiện có hoặc được hình
thành trong tương lai. Vật hình thành trong tương lai là động sản, bất động sản thuộc
sở hữu của bên bảo đảm sau thời điểm nghĩa vụ được xác lập hoặc giao dịch bảo
đảm được giao kết.

28
 Điều 321. Tiền, giấy tờ có giá dùng để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự

Tiền, trái phiếu, cổ phiếu, kỳ phiếu và giấy tờ có giá khác được dùng để bảo đảm
thực hiện nghĩa vụ dân sự.

Điều 322. Quyền tài sản dùng để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự

1. Các quyền tài sản thuộc sở hữu của bên bảo đảm bao gồm quyền tài sản phát sinh
từ quyền tác giả, quyền sở hữu công nghiệp, quyền đối với giống cây trồng, quyền
đòi nợ, quyền được nhận số tiền bảo hiểm đối với vật bảo đảm, quyền tài sản đối với
phần vốn góp trong doanh nghiệp, quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng và các quyền
tài sản khác thuộc sở hữu của bên bảo đảm đều được dùng để bảo đảm thực hiện
nghĩa vụ dân sự.

2. Quyền sử dụng đất được dùng để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự theo quy
định của Bộ luật này và pháp luật về đất đai.

3. Quyền khai thác tài nguyên thiên nhiên được dùng để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ
dân sự theo quy định của Bộ luật này và pháp luật về tài nguyên.

1.1.2. Thế chấp

1.1.2.1 Các nước theo hệ thống Civil Law

Luật La Mã

+ Hypotheca (thế chấp): bản chất là một hợp đồng văn bản ghi nhận cam kết giữa hai
bên là đủ, tài sản bảo đảm được xác định để dự phòng sẽ bị bán chuyển đổi thành tiền để
thanh toán cho nghĩa vụ bị vi phạm

29
Điều 2114 BLDS Pháp quy định: "Thế chấp là một quyền tài sản đối với bất động sản
được dùng để đảm bảo việc thực hiện nghĩa vụ".

BLDS Nhật Bản cũng quy định: "Người nhận thế chấp có quyền ưu tiên so với các chủ
nợ khác trong việc đáp ứng yêu cầu của mình từ bất động sản mà bên nợ hoặc người thứ
ba đưa ra như là một biện pháp bảo đảm trái vụ và không chuyển giao quyền chiếm hữu
nó" (Điều 369)

 Như vậy, do ảnh hưởng chủ yếu bởi luật La Mã cổ đại nên thế chấp theo
pháp luật của các nước theo hệ thống pháp luật Civil Law được hiểu là biện
pháp bảo đảm với những đặc điểm

• Đối tượng của thế chấp là bất động sản

• Không có sự chuyển giao quyền chiếm hữu bất động sản thế chấp từ người
có nghĩa vụ sang người có quyền

1.1.2.2. Các nước theo hệ thống Common Law

Ở các nước này có hai học thuyết cơ bản: thuyết quyền sở hữu và thuyết giữ tài sản
thế chấp.

• Ở những nước theo thuyết quyền sở hữu:chủ nợ được nhận quyền sở hữu đối
với tài sản trong hợp đồng thế chấp"Thế chấp là sự chuyển giao quyền sở hữu
tài sản theo cách thức bảo đảm với một ngụ ý rằng quyền sở hữu sẽ được
chuyển giao lại cho con nợ nếu đã thực hiện xong nghĩa vụ thanh toán của
mình"
• Ở các nước theo thuyết giữ tài sản thế chấp: chủ nợ có quyền lợi được tiến
hành tịch biên chính thức để thực hiện bán tài sản trong trường hợp người
vay không hoàn thành nghĩa vụ( thông thường người thế chấp có quyền chiếm

30
 giữ tài sản thế chấp bởi vì người nhận thế chấp chỉ quan tâm đến việc chiếm
hữu khi người thế chấp không thực hiện nghĩa vụ)

 Như vậy, cả hai hệ thống pháp luật Civil Law và Common Law đều có
những quan niệm về thế chấp ở những điểm sau đây

• Đối tượng của thế chấp là bất động sản (đối với các nước Common Law ghi nhận
cả động sản)
• Sự phát triển của biện pháp thế chấp theo hướng chuyển từ hình thức thế chấp có
chuyển quyền sở hữu tài sản thế chấp sang hình thức thế chấp không có sự chuyển
giao quyền sở hữu cũng như quyền chiếm hữu đối với tài sản thế chấp.
• Hợp đồng thế chấp có đăng ký là phương thức bảo vệ quyền của chủ nợ .
• Bên nhận thế chấp sẽ tiến hành quá trình tịch biên đối với bất động sản thế chấp để
xử lý nợ.

1.1.2.3. Theo luật thực định ở Việt Nam

Điều 342. Thế chấp tài sản

1. Thế chấp tài sản là việc một bên (sau đây gọi là bên thế chấp) dùng tài sản thuộc sở
hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự đối với bên kia (sau đây gọi là bên
nhận thế chấp) và không chuyển giao tài sản đó cho bên nhận thế chấp.

Trong trường hợp thế chấp toàn bộ bất động sản, động sản có vật phụ thì vật phụ của
bất động sản, động sản đó cũng thuộc tài sản thế chấp.

Trong trường hợp thế chấp một phần bất động sản, động sản có vật phụ thì vật phụ
thuộc tài sản thế chấp, trừ trường hợp các bên có thoả thuận khác.

Tài sản thế chấp cũng có thể là tài sản được hình thành trong tương lai.

31
 2. Tài sản thế chấp do bên thế chấp giữ. Các bên có thể thỏa thuận giao cho người thứ ba
giữ tài sản thế chấp.

3. Việc thế chấp quyền sử dụng đất được thực hiện theo quy định tại các điều từ Điều
715 đến Điều 721 của Bộ luật này và các quy định khác của pháp luật có liên quan.

2- Đặc điểm vật quyền bảo đảm

Thứ nhất:Quyền trực tiếp.

Trên thế giới

-Vật quyền bảo đảm mang tính chất vật quyền( tức là các quyền của chủ nợ nhận cầm
cố, nhận thế chấp được thực hiện trực tiếp trên tài sản thế chấp, cầm cố). Nếu nghĩa vụ
được bảo đảm không được thực hiện đầy đủ, thì chủ nợ tiến hành kê biên tài sản cầm cố,
thế chấp mà không cần hỏi ý kiến chủ sở hữu.

“Trong luật Việt Nam hiện hành, do quyền của chủ nợ nhận cầm cố, nhận thế chấp không
được coi là vật quyền, mà chủ nợ không thể thực hiện quyền của mình một cách trực tiếp,
theo cách nói trên. Trong trường hợp nợ có bảo đảm bằng thế chấp không được trả, thì chủ
nợ có bảo đảm phải yêu cầu bên thế chấp hoặc người thứ ba giữ tài sản giao tài sản đó cho
mình để xử lý (BLDS Điều 351 khoản 5). Nếu người ta không giao, thì chủ nợ chỉ có thể
tiến hành cưỡng chế theo thủ tục chung về bắt buộc thực hiện nghĩa vụ.” 15

Thứ hai: Quyền đeo đuổi.

Trên thế giới

15
Tháng 12 năm 2010 Số 23(184), tạp chí INGHIÊN CỨU LẬP PHÁPI. Trích bài viết “SỰ CẦN THIẾT CỦA VIỆC XÂY
DỰNG CÁC CHẾ ĐỊNH VẬT QUYỀN VÀ TRÁI QUYỀN TRONG LUẬT DÂN SỰ_Nguyễn Ngọc Điện. tr 59

32
 - Vật quyền bảo đảm nghĩa vụ có tác dụng thiết lập quyền trực tiếp của chủ nợ đối
với giá trị kinh tế của tài sản bảo đảm chứ không phải đối với chính tài sản đó

- Người cầm cố, thế chấp vẫn có đầy đủ các quyền chủ sở hữu đối với tài sản.

+ Với người cầm cố tài sản, do tài sản được giao cho chủ nợ nhận cầm cố nắm giữ,
không thực hiện các quyền sử dụng và khai thác tài sản. Nhưng người cầm cố, thế chấp
vẫn có quyền định đoạt đối với tài sản.

+ Người cầm cố, thế chấp có quyền chuyển nhượng tài sản trong tình trạng cầm cố,
thế chấp cho người khác. Người được nhận chuyển nhượng biết rõ tình trạng pháp lý của
tài sản mà vẫn chấp nhận sự chuyển nhượng thì người nhận chuyển nhượng cũng chấp
nhận những rủi ro có thể đến, trong trường hợp nghĩa vụ được bảo đảm không được thực
hiện.

- Đối với chủ nợ có bảo đảm không cần tìm hiểu tài sản đã được chuyển nhượng cho ai.
Trong trường hợp nợ không được trả đủ, thì chủ nợ tiến hành kê biên tài sản. Khi đó chủ sở
hữu tài sản hoặc trả món nợ được bảo đảm thay cho người mắc nợ, để lấy lại tài sản; hoặc
để mặc cho chủ nợ kê biên tài sản ấy và bán để thu tiền trừ nợ.

“Trong khung cảnh luật thực định Việt Nam, chủ nợ nhận cầm cố, nhận thế chấp không
có vật quyền, do đó, không có quyền đeo đuổi. Để bù đắp sự mất mát đó, luật “treo” quyền
định đoạt của chủ sở hữu trong thời gian tài sản được cầm cố, thế chấp (BLDS Điều 348
khoản 4). Chừng nào việc cầm cố, thế chấp chưa chấm dứt, tài sản liên quan nằm ngoài lưu
thông. Chuyển nhượng tài sản cầm cố, thế chấp là giao dịch vô hiệu do vi phạm điều cấm
của pháp luật và người cầm cố, thế chấp mà chuyển nhượng tài sản có thể bị truy cứu trách
nhiệm hình sự về hành vi lừa đảo”16

16
Tháng 12 năm 2010 Số 23(184), tạp chí INGHIÊN CỨU LẬP PHÁPI. Trích bài viết “SỰ CẦN THIẾT CỦA VIỆC XÂY
DỰNG CÁC CHẾ ĐỊNH VẬT QUYỀN VÀ TRÁI QUYỀN TRONG LUẬT DÂN SỰ_Nguyễn Ngọc Điện. tr 60

33
Bên cạnh 2 đặc điểm điển hình, chính yếu kể trên của vật quyền bảo đảm, còn có thể kể
đến một vài các đặc điểm khác

Quyền ưu tiên: trong trường hợp nghĩa vụ được bảo đảm không được thực hiện hoặc
thực hiện không đầy đủ thì chủ nhận cầm cố, thế chấp có quyền thực hiện quyền của mình
trên vật bảo đảm trước chủ nhận cầm cố, thế chấp cũng xác lập vật quyền bảo đảm nhưng
sau mình.

Quyền đối kháng: khi vật quyền bảo đảm đã được đăng ký thì quyền ưu tiên chính thức
được xác lập lên tài sản

3-Mối quan hệ giữa giá trị của tài sản bảo đảm và giá trị của nghĩa vụ được bảo đảm.

Trên thế giới

- Mối quan hệ này do các bên thỏa thuận

VD: A mang căn nhà có giá trị 2tỷ đi thế chấp ngân hàng để được vay một khoản tiền là
3tỷ. Ngân hàng nhận thấy A có khả năng trả nợ nên đồng ý cho A vay mặc dù giá trị của
tài sản đem thế chấp( căn nhà) thấp hơn giá trị của nghĩa vụ được bảo đảm(nghĩa vụ phải
trả ngân hàng 3tỷ)

 Như vậy,giá trị tài sản bảo đảm phải là bao nhiêu là do chủ nhận cầm cố, thế
chấp mong muốn và người cầm cố, thế chấp đáp ứng. Tất cả dựa vào thỏa thuận
giữa các bên

Tuy nhiên theo BLDS VN 2005 Điều 324 khoản 1 (Tương ứng với khoản 1 Điều 294
DTSĐ BLDSVN 2005) quy định “một tài sản có thể được dùng để bảo đảm nhiều nghĩa vụ
dân sự, nếu có giá trị tại thời điểm xác lập giao dịch bảo đảm lớn hơn tổng giá trị các nghĩa
vụ được bảo đảm, trừ trường hợp có thoả thuận khác hoặc pháp luật có quy định khác”.

34
Nhà làm luật đã đặt ra quy định ràng buộc về giá trị của tài sản đảm bảo với giá trị của
nghĩa vụ được bảo đảm.

4.Đăng kí vật quyền bảo đảm

Việc đăng ký vật quyền bảo đảm thực hiện nghĩa vụ có tác dụng

• Thông tin cho người thứ ba về sự tồn tại của vật quyền và là điều kiện để vật quyền
được tôn trọng.
• Thiết lập thứ tự ưu tiên giữa các chủ nợ: chủ nợ đăng ký trước được xếp ở vị trí ưu
tiên cao hơn chủ nợ đăng ký sau.(khi có nhiều chủ nợ có vật quyền cùng loại đối vơi
1 tài sản)

Luật các nước

- Đăng ký là một quyền được thừa nhận cho chủ nợ chủ nợ có quyền đăng ký để công bố
vật quyền của mình cho mọi người biết.

- Xoá đăng ký là một quyền được thừa nhận cho người mắc nợ: một khi nợ được trả đủ,
thì người mắc nợ có lợi ích xoá đăng ký để giải phóng tài sản khỏi sự ràng buộc của vật.

Luật thực định Việt Nam

Do không thừa nhận tính chất vật quyền của quan hệ bảo đảm đối vật, người làm luật luôn
coi việc đăng ký và xoá đăng ký là một nghĩa vụ chứ không phải là một quyền xuất phát từ
nhu cầu chính đáng của chủ thể nhằm bảo vệ lợi ích của mình. Đặc biệt, việc xác định
người có nghĩa vụ đăng ký trong trường hợp thế chấp bất động sản còn trở nên rối rắm do
những “nỗ lực” tạo sự khác biệt giữa Luật Đất đai và Luật Nhà ở. Người làm Luật Đất đai
nói rằng, việc đăng ký và xoá đăng ký là nghĩa vụ của người thế chấp (Luật Đất đai Điều

35
130 khoản 1 điểm b); trong khi đó, người làm Luật Nhà ở lại nói rằng việc “thông báo” thế
chấp và xoá thế chấp là nghĩa vụ của người nhận thế chấp. 17

17
Tháng 12 năm 2010 Số 23(184), tạp chí INGHIÊN CỨU LẬP PHÁPI. Trích bài viết “SỰ CẦN THIẾT CỦA VIỆC XÂY
DỰNG CÁC CHẾ ĐỊNH VẬT QUYỀN VÀ TRÁI QUYỀN TRONG LUẬT DÂN SỰ_Nguyễn Ngọc Điện. tr 61.

36