HOÀN THIỆN QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ QUYỀN ĐỊA DỊCH TRONG

BỘ LUẬT DÂN SỰ NĂM 2015

https://vpluatsutranluat.vn/phap-ly/hoan-thien-quy-dinh-phap-luat-ve-quyen-
dia-dich-trong-bo-luat-dan-su-nam-2015
          Bài viết nêu lên khái niệm, đặc điểm của quyền địa dịch, đồng thời nêu khái
quát quy định về quyền địa dịch dưới những tên gọi khác nhau trong các Bộ luật
Dân sự các năm 1995, 2005, 2015, từ đó, đưa ra những kiến nghị cần bổ sung để
làm rõ quy định về quyền địa dịch trong Bộ luật Dân sự năm 2015.
        1. Khái quát chung về quyền địa dịch
         Địa dịch là một dạng dịch quyền, xét về mặt lịch sử, dịch quyền đã được
pháp luật La Mã cổ đại ghi nhận và đã có những bước tiến dài trong quá trình áp
dụng vào thực tiễn. Về mặt khách quan, địa dịch là một trong các chế định pháp
luật bao gồm các quy định hạn chế quyền của chủ sở hữu hay chủ sử dụng đất đai
nhằm bảo đảm cho việc sử dụng đất đai hiệu quả hơn với mục đích bảo đảm lợi ích
của xã hội nói chung, đồng thời thỏa mãn được một số nhu cầu thiết yếu của chủ
sở hữu hay chủ sử dụng các bất động sản (BĐS) khác. Về mặt chủ quan, địa dịch
là quyền của chủ sở hữu hoặc chủ sử dụng BĐS đối với BĐS của người khác hình
thành và phát triển trên cơ sở đảm bảo cho việc sử dụng đất đai hiệu quả và mang
lại lợi ích chung cho xã hội và lợi ích riêng cho chủ sở hữu hoặc người sử dụng
đất. Quyền địa dịch có những đặc điểm như sau:
         Thứ nhất, trong quan hệ địa dịch phải có hai BĐS đó là BĐS hưởng quyền và
BĐS chịu quyền. Đây là điểm đặc trưng của quyền địa dịch. Mối quan hệ này xuất
phát từ nguyên tắc chung là mọi BĐS đều được xác định bằng ranh giới. Ranh giới
đó có thể là tường rào, hàng rào, cột mốc… Thông qua ranh giới thì mới xác định
được vị trí định vị về BĐS. Đồng thời, mối quan hệ này cũng là hệ quả của nguyên
tắc mọi BĐS đều bị vây bọc bởi BĐS khác. Với những nguyên tắc trên, có thể thấy
rằng các BĐS luôn nằm trong mối liên hệ và kế tiếp nhau. Vậy, để đảm bảo thuận
tiện cho việc khai thác BĐS này (BĐS hưởng quyền) thì sẽ phải có những phiền
lụy nhất định trên BĐS khác (BĐS chịu quyền).
           Thứ hai, gánh nặng dịch quyền sẽ đặt ra cho BĐS chịu quyền trong thời
gian dài để phục vụ cho việc sử dụng BĐS hưởng quyền. Nghĩa là, khi đã xác lập
được quyền địa dịch thì BĐS chịu quyền phải chịu gánh nặng cho BĐS hưởng
quyền về lâu dài cho đến khi không còn quyền địa dịch nữa hoặc cho đến khi
không còn tồn tại BĐS hưởng quyền đó nữa.
          Thứ ba, hai BĐS nằm liền kề nhau hay nói cách khác là hai BĐS phải nằm ở
những vị trí mà BĐS này có thể khai thác, sử dụng thật sự BĐS kia3. Đây là cơ sở
để lý giải một số tình huống trong thực tiễn nhằm xác định có hay không có quyền
địa dịch. Chẳng hạn, trong một số trường hợp quy định, để bảo đảm an toàn cho
việc cất cánh, hạ cánh máy bay thì trong phạm vi nhất định (ví dụ là 02 km kể từ
sân bay), các ngôi nhà không được xây dựng quá cao (ví dụ như xây dưới 05 tầng).
Vậy, quy định như trên thì những ngôi nhà được xây dựng cách xa sân bay như
trên có được coi là BĐS chịu địa dịch hay không? Nếu được coi là BĐS chịu địa
dịch thì có thể có quyền yêu cầu bồi thường ở mức độ nhất định. Có quan điểm
cho rằng, do cách BĐS được phân cách bởi các ranh giới và BĐS này tiếp nối
BĐS kia, nên về nguyên tắc chung, sân bay cũng được coi là liền kề với BĐS cách
xa nó. Do vậy, khi yêu cầu xây dựng nhà không quá cao để đảm bảo an toàn bay
thì coi như trường hợp đã thực hiện quyền địa dịch, dẫn đến chủ sở hữu BĐS chịu
quyền có quyền yêu cầu bồi thường. Theo quan điểm khác, trường hợp này không
phải là thực hiện quyền địa dịch mà đây là trường hợp đảm bảo an toàn cho sân
bay vì lợi ích công cộng. Việc không được xây nhà cao là tuân thủ theo quy định
trong lĩnh vực hàng không, xây dựng, dẫn đến không được yêu cầu bồi thường
thiệt hại. Theo quan điểm này, “liền kề” thì phải được hiểu thông qua việc BĐS có
ranh giới liền kề, tiếp giáp nhau. Do vậy, trường hợp như ví dụ nêu trên sẽ không
được hưởng quyền yêu cầu bồi thường nếu bắt buộc tuân thủ không được xây
dựng quá cao để bảo đảm an ninh hàng không. Tuy nhiên, khái niệm liền kề cần
được hiểu theo nhiều nghĩa khác nhau. Theo nghĩa hẹp, các bất động sản có vị trí
liền kề sát nhau, tiếp giáp nhau và việc phiền lụy của BĐS hưởng quyền có tính tác
động trực tiếp lên BĐS chịu quyền (ví dụ như quyền mở lối đi qua bất động sản
liền kề) hoặc có thể các BĐS không trực tiếp tiếp giáp nhau nhưng để đảm bảo
việc sử dụng BĐS hưởng quyền thì phải có phiền lụy trực tiếp lên bất động sản
khác (ví dụ như mắc đường dây tải điện, thông tin liên lạc qua BĐS của người
khác). Theo nghĩa rộng, quyền địa dịch cần được nhìn nhận là việc “phiền lụy” đặt
ra cho một BĐS để làm “tốt hơn” hay khai thác tốt hơn BĐS khác. Đồng thời, khái
niệm “liền kề” cần được hiểu theo nghĩa rộng là các BĐS tiếp giáp nhau bởi ranh
giới (tường, bờ rào, mốc…) và việc tiếp giáp là sự tiếp giáp kế tiếp nhau, vị trí của
các BĐS được xác định bởi sự tiếp giáp với các BĐS khác. Do vậy, với quan điểm
theo nghĩa rộng thì quyền địa dịch được áp dụng trong trường hợp của ví dụ trên.
Mảnh đất cách sân bay 2 km phải chịu địa dịch là không xây nhà cao để phục vụ
tốt cho hoạt động sân bay, đồng thời chủ sở hữu mảnh đất này được quyền yêu cầu
đền bù cho việc mình không được xây nhà quá cao. Nếu sân bay trên là của tư
nhân và khi thay đổi chủ sở hữu khác đối với sân bay thì chủ sở hữu mảnh đất vẫn
phải chịu địa dịch như thỏa thuận từ trước. Tóm lại, cần nhìn nhận quyền địa dịch
theo nghĩa rộng để có thể phù hợp với việc sử dụng, khai thác BĐS trong thời kỳ
xã hội phát triển hiện nay.
          Thứ tư, quyền địa dịch là bất khả phân, không thể tách rời khỏi BĐS. Quyền
địa dịch luôn được gắn liền với một BĐS cụ thể và không thể tách rời khỏi BĐS.
Như vậy, nếu BĐS hưởng quyền địa dịch mà bị chia tách thành các phần khác
nhau thì chủ sở hữu của mỗi phần BĐS đó đều có những dịch quyền ngang bằng
và giống nhau đối với BĐS chịu hưởng quyền. Có thể hiểu là giữa hai BĐS liền kề
tồn tại một quyền hưởng dụng thì quyền này sẽ duy trì một cách nguyên vẹn. Khi
chủ sở hữu BĐS hưởng quyền chuyển giao BĐS cho người khác thì đồng thời
chuyển giao cả quyền hưởng dụng này.
Thứ năm, việc hưởng dụng của chủ sở hữu BĐS hưởng quyền phải được thực hiện
một cách thiện chí, hợp lý và đảm bảo không gây ảnh hưởng, thiệt hại lợi ích của
chủ sở hữu BĐS chịu quyền. Đây là những tiêu chí quan trọng trong việc thực hiện
quyền địa dịch để bảo đảm lợi ích cho cả hai bên gồm bên hưởng quyền và bên
chịu quyền. Thiệt hại phát sinh từ hành vi hưởng dụng của chủ sở hữu BĐS hưởng
quyền, dù là vô tình hay cố ý, cũng sẽ cấu thành nghĩa vụ bồi thường của chủ BĐS
hưởng quyền.
           2. Quyền địa dịch trong pháp luật dân sự Việt Nam
           Trong pháp luật dân sự Việt Nam, Bộ luật Dân sự năm 1995 đã có ghi nhận
về chế định quyền sử dụng hạn chế BĐS liền kề. Bộ luật Dân sự năm 1995 đã
không sử dụng khái niệm quyền địa dịch hay dịch quyền. Trong Bộ luật Dân sự
năm 1995 chưa có khái niệm cụ thể về quyền địa dịch hay quyền sử dụng hạn chế
BĐS liền kề. Khái niệm về quyền sử dụng hạn chế BĐS liền kề chỉ được hiểu
thông qua quy định của Điều 278 Bộ luật Dân sự năm 1995 với nội dung cho phép
chủ sở hữu nhà, người sử dụng đất được quyền sử dụng BĐS của người khác liền
kề với mình để đảm bảo nhu cầu tối thiểu về lối đi, cấp, thoát nước, mắc đường
dây tải điện, thông tin liên lạc và các nhu cầu cần thiết khác một cách hợp lý. Việc
không nêu cụ thể khái niệm quyền sử dụng hạn chế BĐS liền kề (quyền địa dịch)
sẽ không làm rõ được bản chất của quyền địa dịch đó là phiền lụy của một BĐS
được hưởng quyền gây ra cho một BĐS liền kề trong trường hợp nhất định nhằm
khai thác được tính năng bình thường của BĐS được hưởng quyền.
           Bộ luật Dân sự năm 2005 quy định về quyền sử dụng hạn chế BĐS liền kề
tại Điều 273. Cũng giống như Bộ luật Dân sự năm 1995, quyền sử dụng hạn chế
BĐS liền kề cũng được hiểu thông qua quy định về quyền của chủ sở hữu nhà,
người sử dụng đất có quyền sử dụng BĐS liền kề thuộc sở hữu của người khác để
bảo đảm nhu cầu sử dụng BĐS của mình. Nhìn chung, quy định về quyền sử dụng
hạn chế BĐS liền kề trong Bộ luật Dân sự năm 2005 không có sự thay đổi so với
Bộ luật Dân sự năm 1995. Tuy nhiên, đến Bộ luật Dân sự năm 2015 thì đã có
những thay đổi cách nhìn về quyền sử dụng hạn chế BĐS liền kề. Lần đầu tiên Bộ
luật Dân sự của Việt Nam đưa ra định nghĩa về quyền sử dụng hạn chế BĐS liền
kề (tại Điều 245 Bộ luật Dân sự năm 2015). Việc quy định khái niệm về quyền đối
với BĐS liền kề đã làm rõ hơn, khẳng định được quyền đối với BĐS liền kề là
quyền được thực hiện trên một BĐS nhằm khai thác, phục vụ cho một BĐS khác.
            Với quy định trên của Bộ luật Dân sự năm 2015 đã có những thay đổi nhất
định trong cách quy định về quyền sử dụng hạn chế BĐS liền kề (quyền địa dịch).
Cách hiểu về “BĐS liền kề” trước đây được hiểu là các BĐS nằm cạnh sát nhau.
Cách hiểu “BĐS liền kề” trong Bộ luật Dân sự năm 2015 được hiểu theo nghĩa
rộng, tức là BĐS liền kề là các BĐS có cùng ranh giới, do vậy, một BĐS liền kề
với BĐS này có thể liền kề với BĐS khác, sự liền kề có tính liên tục giữa các
BĐS[4]. Tên gọi của quyền cũng đã có sự thay đổi từ “quyền sử dụng hạn chế
BĐS liền kề” sang tên “quyền đối với BĐS liền kề”. Với tên như trên, có thể hiểu
quyền của chủ thể đối với BĐS của người khác mang nghĩa rộng hơn, không chỉ
bó buộc ở việc sử dụng BĐS. Nội dung quyền đối với BĐS liền kề được hiểu với
các nội dung như sau: (i) Quyền đối với BĐS liền kề là xử sự pháp luật cho phép
chủ thể thực hiện trên một BĐS khác; (ii) Mục đích của việc thực hiện quyền đối
với BĐS liền kề để nhằm phục vụ cho việc khai thác BĐS nhất định[5]. Tóm lại,
với quy định về quyền đối với BĐS liền kề sẽ tạo ra chuẩn mực pháp lý trong việc
xác định quyền đối với BĐS liền kề.
           3. Kiến nghị hoàn thiện quy định về quyền địa dịch
            Thứ nhất, về sử dụng thuật ngữ: Trong các Bộ dân luật trước đây dưới thời
Pháp thuộc, Bộ luật Dân sự của Pháp, Thái Lan, Québec (Canada)… đều sử dụng
thuật ngữ “quyền địa dịch”. Bộ luật Dân sự năm 1995 và Bộ luật Dân sự năm 2005
thì sử dụng thuật ngữ “quyền sử dụng hạn chế BĐS liền kề”. Việc sử dụng thuật
ngữ này nhằm nhấn mạnh việc chủ BĐS được hưởng quyền có quyền sử dụng
BĐS chịu quyền nhưng chỉ được sử dụng dưới góc độ “hạn chế” đối với BĐS chịu
quyền. Sự hạn chế ở đây phải được hiểu theo nghĩa là hạn chế quyền đối với BĐS
chịu quyền (tức là chủ sở hữu BĐS đó thì có toàn quyền sở hữu đối với BĐS chịu
quyền, còn chủ sở hữu BĐS hưởng quyền chỉ có một quyền năng duy nhất là
quyền sử dụng, không bao gồm quyền định đoạt, quyền chiếm hữu). Sự hạn chế
còn được hiểu là việc sử dụng BĐS chịu quyền chỉ ở mức độ cho phép nào đó mà
không phải là sử dụng toàn bộ hay phần lớn BĐS chịu quyền (như cho mở ngõ thì
diện tích ngõ đi qua BĐS chịu quyền phải ở mức độ hạn chế nhất). Trong khi đó,
Bộ luật Dân sự năm 2015 sử dụng thuật ngữ “quyền đối với BĐS liền kề”. Còn
nhiều vấn đề cần luận bàn khi dùng thuật ngữ này để chỉ nội hàm của quyền địa
dịch. Theo cách hiểu thông thường, “quyền đối với BĐS liền kề” được hiểu với nội
hàm rất rộng, có thể là quyền sở hữu đối với BĐS, quyền chiếm hữu BĐS, quyền
sử dụng BĐS, quyền định đoạt BĐS, quyền yêu cầu đối với BĐS… Như vậy, thuật
ngữ này rất rộng mà để chỉ một phạm vi hẹp của dịch quyền thì không phù hợp.
Hơn nữa, thuật ngữ “quyền đối với BĐS” cũng không làm nổi bật rõ ràng phạm vi
tác động rất “hạn chế” của chủ sở hữu BĐS hưởng quyền đối với BĐS chịu quyền.
Theo quan điểm của tác giả, sử dụng thuật ngữ “quyền địa dịch” mới có thể lột tả
toàn bộ nội dung của quyền này: (i) Dùng thuật ngữ “quyền địa dịch” phù hợp với
thông lệ chung của pháp luật các nước trên thế giới, vì pháp luật các nước trên thế
giới sử dụng thuật ngữ “Praedial servitude” để chỉ quyền này, dịch ra tiếng Việt thì
có thể dịch là quyền địa dịch. (ii) Theo quan điểm trước đây, khi nói đến quyền đối
với BĐS liền kề tức là đề cập đến vấn đề liên quan đến các “BĐS liền kề nhau” và
việc sử dụng hạn chế một BĐS để phục vụ cho lợi ích của BĐS khác, cho nên Bộ
luật Dân sự năm 1995, Bộ luật Dân sự năm 2005 mới quy định tên gọi là quyền sử
dụng hạn chế BĐS liền kề. Tuy nhiên, nếu quy định như vậy thì quyền sử dụng
hạn chế BĐS liền kề sẽ không thể giải quyết được một số trường hợp thực tế xảy
ra, ví dụ như không được xây nhà quá cao (trên mảnh đất cách xa sân bay) mà làm
ảnh hưởng đến đường bay của máy bay hoặc không được xây nhà quá cao trên
mảnh đất A làm mất tầm nhìn của ngôi biệt thự thuộc mảnh đất B, khi mà hai
mảnh đất A, B không nằm ngay sát nhau mà có thể bị đan xen bởi các mảnh đất
khác. Nếu dùng thuật ngữ “quyền địa dịch” và khái niệm “liền kề” được hiểu theo
nghĩa rộng, tức là, mọi mảnh đất đều có ranh giới và kế tiếp liền kề nhau thì sẽ giải
quyết được đầy đủ hơn những trường hợp xác định quyền địa dịch trong thực tế.
Bởi nội hàm quyền địa dịch được hiểu theo nghĩa rộng là việc khai thác sử dụng
BĐS này để làm lợi hơn cho BĐS khác. Do vậy, trong ví dụ trên vẫn có thể áp
dụng quyền địa dịch để giải quyết mối quan hệ giữa hai BĐS này. Tức là, theo
thỏa thuận về quyền địa dịch mà ở đó nhà trên mảnh đất A không được xây cao để
nhằm làm cho ngôi biệt thự trên mảnh đất B có tầm nhìn đẹp. Chủ sở hữu mảnh
đất B có quyền địa dịch đối với mảnh đất A. Nếu chủ sở hữu B chuyển nhượng
nhà, biệt thự cho chủ sở hữu C thì C vẫn được quyền khai thác đối với tài sản của
A giống như chủ sở hữu B. Ba là, khi nói đến quyền địa dịch thì giữa hai BĐS liền
kề sẽ phát sinh “dịch lụy”, mà “dịch lụy” được hiểu là những “phiền lụy” mà BĐS
này (BĐS hưởng quyền) gây ra cho BĐS khác (BĐS chịu quyền) để đảm bảo cho
việc khai thác, sử dụng BĐS đó. Từ đó, cũng cho chúng ta thấy được cả mối quan
hệ giữa hai BĐS liền kề nhau, thấy được mối quan hệ giữa hai chủ sở hữu BĐS
liền kề với nhau, đồng thời thấy được cả mối quan hệ giữa chủ sở hữu của BĐS
hưởng quyền đối với BĐS chịu quyền. Ngoài ra, sử dụng thuật ngữ “quyền địa
dịch” còn là một cách chỉ rõ quyền này là một vật quyền. Với những lý do trên,
cần thiết phải đưa thuật ngữ “quyền địa dịch” để thay thế cho thuật ngữ “quyền đối
với BĐS liền kề” trong Bộ luật Dân sự năm 2015.
           Thứ hai, về nguyên tắc xác định BĐS chịu địa dịch: Bộ luật Dân sự năm
2015 không quy định về nguyên tắc xác định BĐS nào là BĐS chịu địa dịch sẽ dễ
dẫn đến phát sinh tranh chấp trong thực tiễn thực thi. Ví dụ, mảnh đất A bị vây bọc
bởi rất nhiều mảnh đất khác thì sẽ xác định mảnh đất nào là mảnh đất được dùng
để mở lối đi cho mảnh đất A? Vậy, cần thiết phải bổ sung nguyên tắc xác định
BĐS chịu địa dịch để thuận tiện cho việc thực thi quyền địa dịch đồng thời bảo
đảm quyền của chủ sở hữu BĐS được hưởng quyền. Tránh trường hợp chủ sở hữu
BĐS muốn thực hiện quyền địa dịch nhưng không xác định được BĐS chịu quyền,
dẫn đến không thể thực hiện được quyền địa dịch. Nguyên tắc chung cần đặt ra,
dịch lụy từ chủ sở hữu BĐS chịu quyền gây ra cho các BĐS liền kề là ít nhất, việc
thực hiện quyền địa dịch phải thuận tiện nhất, có tính đến yếu tố thực tế trong từng
trường hợp nhất định.
          Thứ ba, về phạm vi quyền địa dịch: Pháp luật cần bổ sung phạm vi quyền
địa dịch được giới hạn bởi nhu cầu tối thiểu để khai thác BĐS hay là nhu cầu thực
tế khai thác BĐS? Bộ luật Dân sự năm 2015 không có quy định về phạm vi quyền
địa dịch. Điều này có thể được lý giải bởi pháp luật có quy định căn cứ xác lập
quyền địa dịch có thể theo thỏa thuận, dẫn đến việc quy định phạm vi quyền địa
dịch theo nhu cầu tối thiểu hay nhu cầu thực tế là không cần thiết. Tuy nhiên, theo
quan điểm của tác giả, việc gây ra phiền lụy đối với BĐS chịu quyền thì sự phiền
lụy đó phải là ít nhất, tức là đảm bảo cho nhu cầu tối thiểu của việc khai thác sử
dụng BĐS hưởng quyền. Trong nhiều trường hợp nếu chỉ đảm bảo nhu cầu tối
thiểu thì có thể làm giảm giá trị khai thác của BĐS hưởng quyền nên vẫn phải tôn
trọng việc thỏa thuận của các bên về việc đảm bảo khai thác BĐS. Do vậy, để hài
hòa lợi ích các bên, Bộ luật Dân sự cần bổ sung quy định phạm vi quyền địa dịch
được xác định thông qua thỏa thuận, nếu các bên không thỏa thuận được thì phạm
vi của quyền địa dịch là bảo đảm nhu cầu tối thiểu của BĐS hưởng quyền.
            Thứ tư, về mức đền bù cho chủ thể chịu quyền: Bộ luật Dân sự cũng không
có quy định cụ thể về mức đền bù cho chủ thể chịu quyền. Về nguyên tắc, khi xác
định mức đền bù cần phải căn cứ vào thỏa thuận giữa hai bên chủ thể hưởng quyền
và chịu quyền. Đây là căn cứ cơ bản và đầu tiên để xác định mức đền bù. Nếu
không thỏa thuận được thì cần phải đưa ra căn cứ để xác định mức đền bù. (i) Giá
trị đền bù phải nhỏ hơn giá trị thực tế mà BĐS chịu quyền thiệt hại. Ví dụ: BĐS
chịu quyền phải mở lối đi thì giá trị đền bù cho lối đi đó phải nhỏ hơn giá trị thực
tế của diện tích đất dành để mở lối đi đó. Bởi lẽ, nếu như giá trị đền bù cho việc
mở lối đi mà lớn hơn hoặc bằng với giá trị của thiệt hại (để đất mở lối đi) gây ra
cho BĐS chịu quyền thì tính chất “phiền lụy” trong quyền địa dịch không còn, dẫn
đến không còn tồn tại quan hệ địa dịch mà quan hệ giữa hai chủ sở hữu BĐS trở
thành quan hệ mua bán. (ii) Việc tính giá trị thực tế thiệt hại của BĐS chịu quyền
cần phải tính theo mức giá do Nhà nước xác định hay theo mức giá thực tế của thị
trường BĐS, vì nhiều trường hợp hai mức giá này chênh lệch nhau rất lớn. Cần bổ
sung quy định pháp luật hoặc văn bản pháp luật hướng dẫn cụ thể việc xác định
mức giá trong việc đền bù trong việc tính giá trị thiệt hại gây ra cho BĐS chịu
quyền. (iii) Giá trị đền bù bằng bao nhiêu phần giá trị thiệt hại thực tế gây ra cho
BĐS chịu quyền. Điều này cần được quy định bổ sung vào Bộ luật Dân sự hoặc có
văn bản hướng dẫn cụ thể để các bên tránh được những tranh chấp với nhau. Tuy
nhiên, một khuyến nghị là mức đền bù phải dựa trên thỏa thuận của các bên là căn
bản, nếu không thỏa thuận được thì mới tuân theo tiêu chí xác định mức đền bù.
Đồng thời, pháp luật cần bổ sung thêm tiêu chí xác định mức đền bù vào những
quy định chung về quyền địa dịch trong trường hợp thực hiện quyền này.
           Thứ năm, về đăng ký quyền địa dịch: Việc đăng ký quyền địa dịch cần phải
được quy định một cách cụ thể trong văn bản pháp luật. Việc đăng ký cần phải
tuân theo một trình tự, thủ tục nhất định. Có thể thể hiện quyền địa dịch trong giấy
chứng nhận quyền sở hữu quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà để giảm bớt các
giấy tờ thủ tục khác. Phải thực hiện công bố, công khai, tạo điều kiện dễ dàng cho
người dân tiếp cận thông tin về quyền địa dịch (ví dụ như tạo cơ sở dữ liệu về BĐS
cho phép người dân truy cập được). Việc công khai quyền địa dịch rất quan trọng
vì nó góp phần làm giảm bớt các tranh chấp dân sự giống như nhiều trường hợp
mua BĐS nhưng lại không có ngõ đi hoặc phải tranh chấp liên quan đến lối đi.
            Thứ sáu, về bổ sung các loại địa dịch: Cần phải bổ sung các loại địa dịch
như địa dịch ánh sáng, địa dịch về khoảng không, địa dịch thẳng đứng. Trong
trường hợp nhất định, chủ sở hữu BĐS có thể yêu cầu chủ sở hữu BĐS khác tạo
điều kiện để có thể lấy ánh sáng, để có khoảng không nhằm sử dụng tốt hơn BĐS
của mình. Nếu pháp luật không có quy định về các loại địa dịch này thì chủ sở hữu
BĐS hưởng quyền không có quyền yêu cầu về địa dịch làm hạn chế quyền của chủ
sở hữu này. Địa dịch thẳng đứng cũng cần quan tâm bổ sung vào quy định pháp
luật nhằm bảo đảm quyền của các chủ sở hữu BĐS, để có quy định điều chỉnh phù
hợp trong những trường hợp tranh chấp xảy ra, đặc biệt trong bối cảnh ngày nay
việc sinh sống, sử dụng căn hộ trong chung cư ngày càng phổ biến hơn.
ThS. Lê Đăng Khoa
Đại học Kiểm sát Hà Nội
Nguồn: Tạp chí Dân chủ và Pháp luật (www.tcdcpl.moj.gov.vn).