Mua nhà chung cư bị mất trắng sau 50 năm?

 15:18 03/03/2017

 Thông tin về việc mua nhà chung cư 50 năm sẽ mất trắng gây hoang mang
cho nhiều người sở hữu loại hình nhà ở này. Tuy nhiên theo pháp luật quy
định thì điều này rất khó xảy ra.

00:075 dự án nhà giá dưới 15 triệu đồng/m2 tại Hà Nội Hà Nội hiện có hàng
loạt dự án nhà ở thương mại giá rẻ chỉ từ 9 đến 15 triệu đồng/m2, tương đương giá
cho mỗi căn 60-70 m2 ở mức dưới 1 tỷ đồng.
Nhiều chuyên gia BĐS khẳng định thông tin mất trắng nhà chung cư sau khi mua
50 năm đang bị đẩy đi quá xa so với bản chất. Mọi yếu tố pháp lý khi triển khai các
dự án chung cư đều đảm bảo cho khách hàng sở hữu nhà lâu dài, dù thời gian thuê
đất của chủ đầu tư là có giới hạn.

Khách hàng hiểu lầm

Thông tin mua nhà 50 năm bị mất trắng xuất phát từ việc khách hàng phản ánh về
hợp đồng mua nhà của một dự án ở TP.HCM. Trong hợp đồng này chủ đầu tư có
đưa ra thông tin dự án được nhà nước giao đất 50 năm, trong khi lại được cấp giấy
chứng nhận sở hữu nhà.

Việc khách hàng hiểu sai bản chất pháp lý khiến dư luận hoang mang khi đang bỏ
tiền tỷ ra sở hữu chung cư.

Người mua nhà chung cư vẫn được đảm bảo quyền lợi khi dự án hết niên hạn sử dụng.

Lý giải của ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp Hội BĐS TP.HCM, việc chủ đầu
tư được giao đất 50 năm là thời gian quy định triển khai dự án. Khi chuyển sang
đất ở, diện tích đất thuộc quyền sử dụng chung của các chủ sở hữu căn hộ chung
cư, được cấp sổ hồng sử dụng ổn định lâu dài.
Quy định này để phòng ngừa trường hợp rủi ro khi chủ đầu tư nhận đất quá lâu,
chưa triển khai dự án mà vẫn được sử dụng lâu dài, gây lãng phí quỹ đất và không
phát huy được giá trị gia tăng của đất.

Ông Phan Công Chánh, một chuyên gia BĐS, lưu ý người dân bình thường khi
mua nhà cần tìm hiểu rõ pháp lý, để tránh những hiểu lầm gây hoang mang.

"Ngay cả chủ đầu tư cũng cần phải có thông tin đầy đủ để khách hàng hiểu rõ
quyền lợi của mình. Thông tin vừa qua có thể gây hiểu lầm của khách hàng về bản
chất của sự việc”, ông Chánh nói. 

Khoản 1 Điều 99 Luật Nhà ở 2014 quy định: “Thời hạn sử dụng nhà chung cư
được xác định căn cứ vào cấp công trình xây dựng và kết luận kiểm định chất
lượng của cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh nơi có nhà chung cư”.

Thời hạn sử dụng nhà chung cư phải được xác định theo cấp công trình xây dựng,
cũng như kết luận kiểm định chất lượng của cơ quan quản lý nhà ở.

Cách tính thời hạn theo cấp công trình xây dựng được quy định rõ ràng, với 4 cấp
đối với nhà chung cư.

Cụ thể, công trình cấp 4 (1 tầng kết cấu đơn giản) có niên hạn sử dụng dưới 20
năm. Công trình cấp 3 (2-7 tầng) có niên hạn sử dụng từ 20 năm đến dưới 50 năm.
Công trình cấp 2 (8-20 tầng) có niên hạn sử dụng từ 50 năm đến 100 năm. Công
trình cấp 1 (trên 20 tầng) và công trình đặc biệt có niên hạn sử dụng trên 100 năm.

Theo ông Lê Hoàng Châu, không có một công trình nào tồn tại vĩnh cửu mà không
có trùng tu sửa chữa.

Nếu 50 năm sau chung cư xuống cấp, người sở hữu nhà có quyền bỏ tiền ra nâng
cấp, cải tạo. Nếu không có điều kiện làm thì sẽ áp dụng giống như các phương án
di dời và cải tạo chung cư cũ hiện nay.
“Phương án nào đưa ra cũng đảm bảo quyền lợi về tài sản của người mua nhà, và
đảm bảo quy hoạch của thời kỳ đó”, ông Châu nhấn mạnh.

Trả đất vẫn còn tài sản

Các chuyên gia nhấn mạnh việc người mua nhà chung cư hoàn toàn yên tâm về
quyền lợi của mình khi sở hữu căn hộ chung cư.

Theo Luật sư Phạm Đình Bắc (Đoàn Luật sư TP.HCM), việc mua chung cư và sở
hữu các giấy tờ pháp lý rõ ràng như sổ hồng đồng nghĩa với việc giá trị tài sản đó
được đảm bảo lâu dài. Dù thời hạn thuê đất hoặc sử dụng chung cư đã hết hạn, các
đơn vị chức năng hoặc chủ đầu tư sẽ chuyển đổi giá trị tài sản (đền bù, tái định
cư…) một cách hợp lý cho người sở hữu.

Luật Nhà ở 2014 quy định trường hợp các chủ sở hữu có nhà chung cư thuộc diện
phá dỡ để cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư được bố trí tái định cư.

Việc bố trí tái định cư bằng nhà ở được thực hiện thông qua hợp đồng cho thuê,
cho thuê mua, mua bán nhà ở ký giữa người được bố trí tái định cư với đơn vị
được giao bố trí tái định cư nếu do Nhà nước đầu tư. Hoặc người mua ký với chủ
đầu tư dự án nếu do doanh nghiệp kinh doanh đầu tư xây dựng.

Nếu chủ sở hữu không có nhu cầu tái định cư tại chỗ, tùy theo điều kiện cụ thể của
địa phương mà được bố trí nhà ở, đất ở tái định cư theo quy định tại Điều 36 của
Luật Nhà ở 2014.

Trường hợp chủ sở hữu có nhu cầu tái định cư tại chỗ sẽ được bố trí nhà ở mới có
diện tích tối thiểu bằng hoặc lớn hơn diện tích nhà ở cũ.

Trường hợp Nhà nước đầu tư cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư, chủ đầu tư dự án
phải lo chỗ ở tạm thời, hoặc thanh toán tiền để người được tái định cư tự lo chỗ ở
trong thời gian cải tạo, xây dựng lại.
Với trường hợp doanh nghiệp và chủ sở hữu thỏa thuận đầu tư cải tạo, xây dựng lại
nhà chung cư, các bên thỏa thuận về chỗ ở tạm thời của chủ sở hữu trong thời gian
cải tạo, xây dựng lại.

Khi nhà nước đầu tư cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư mà có chênh lệch về giá trị
giữa nhà ở cũ và nhà ở mới, việc thanh toán giá trị chênh lệch được thực hiện theo
phương án bố trí tái định cư đã được phê duyệt.

Nếu doanh nghiệp và chủ sở hữu thỏa thuận đầu tư cải tạo, xây dựng lại nhà chung
cư, việc thanh toán giá trị chênh lệch được thực hiện theo thỏa thuận giữa các bên.

Luật sư Phạm Đình Bắc cho hay: “Trong mọi trường hợp người mua chung cư có
thể chủ động về quyền lợi của mình. Người dân có thể lựa chọn tái định cư tại chỗ,
tái định cư trong phường đo hoặc tự túc đều được. Mọi chi phí liên quan đều được
đảm bảo trên cơ sở thị trường và thỏa thuận”.

Mở rộng sân bay Tân Sơn Nhất sẽ cần 25.000 tỷ đồng

Tại buổi công bố quyết định điều chỉnh quy hoạch chi tiết cảng hàng không Quốc tế Tân Sơn Nhất
giai đoạn đến năm 2020 và định hướng đến năm 2030 mới đây, Thứ trưởng Bộ GTVT Lê Đình Thọ
cho hay, để thực hiện đầu tư các hạng mục công trình cải tạo, mở rộng đạt công suất 50 triệu lượt
hành khách/năm như quy hoạch điều chỉnh sẽ tốn khoảng 25.000 tỷ đồng.

Ngày 31/8/2018, Bộ GTVT phê duyệt điều chỉnh quy hoạch chi tiết cảng hàng không quốc tế Tân
Sơn Nhất giai đoạn đến năm 2020 và định hướng đến năm 2030. Theo đó, tổng diện tích đất được
quy hoạch là 791ha (không bao gồm diện tích đất quốc phòng trực tiếp quản lý), trong đó phần
diện tích sân bay hiện hữu là 545,1ha.

Để đạt công suất 50 triệu hành khách/năm, bên cạnh việc cải tạo, mở rộng 2 nhà ga hiện hữu (T1
và T2) nâng công suất lên 30 triệu lượt hành khách/năm thì sẽ xây thêm một nhà ga mới (T3) công
suất 20 triệu HK/năm.

Ngoài ra, cũng bổ sung 3 đường lăn song song, 5 đường lăn thoát nhanh, bổ sung sân đỗ máy bay
trước nhà ga mới (T3) và sân đỗ phía Nam đáp ứng 56 vị trí, nâng tổng sân đỗ lên 106 vị trí…
 Để thực hiện mở rộng sân bay Tân Sơn
Nhất sẽ cần khoảng 25.000 tỷ đồng

Tại buổi công bố điều chỉnh quy hoạch sân bay Tân Sơn Nhất, thứ trưởng Bộ GTVT Lê Đình Thọ đã
giao nhiệm vụ cho các cơ quan, đơn vị liên quan khẩn trương bắt tay vào thực hiện quy hoạch,
nhằm đảm bảo đến năm 2022 cơ bản sẽ hoàn thành các hạng mục chính nhằm đáp ứng công suất
phục vụ 50 triệu hành khách/năm. Thứ trưởng Lê Đình Thọ cho biết, tổng vốn đầu tư thực hiện các
hạng mục công trình theo nội dung quy hoạch ước khoảng 25.000 tỷ đồng (chưa bao gồm chi phí
giải phóng mặt bằng).

Theo thứ trưởng, mặc dù công suất thiết kế sân bay Tân Sơn Nhất đạt 50 triệu hành khách/năm,
nhưng thực tế vẫn có thể khai thác hơn 55 triệu hành khách/năm. Sau khi cải tạo, mở rộng, Sân bay
Tân Sơn Nhất vẫn được duy trì xuyên suốt song hành với sân bay Quốc tế Long Thành.

"Hiện nay, tiến độ triển khai dự án xây dựng cảng hàng không Quốc tế Long Thành tại Đồng Nai
vẫn đang được Bộ GTVT kiểm soát chặt chẽ. Dự kiến tháng 10/2019 sẽ trình Quốc hội thông qua
chủ trương đầu tư giai đoạn 1 dự án sân bay Quốc tế Long Thành. Đồng thời, dự kiến sân bay này
sẽ được xây dựng hoàn thành vào năm 2025 như lộ trình đã được Quốc hội thông qua”, thứ trưởng
Lê Đình Thọ cho hay.

Trước đó, từ tháng 9/2015, Bộ GTVT đã có phê duyệt điều chỉnh quy hoạch chi tiết sân bay Tân Sơn
Nhất giai đoạn đến năm 2020 và định hướng đến năm 2030, với nhiều hạng mục được triển khai
nhằm đáp ứng 25 triệu hành khách/năm.

Tuy nhiên, chỉ 1 năm sau (năm 2016) thì lượng khách qua sân bay đã vượt khả năng quy hoạch đến
năm 2020 (đạt 32 triệu lượt khách năm 2016).

Đến năm 2017, sự quá tải tiếp tục được đẩy lên cao khi lượng khách đạt 36 triệu lượt - tức vượt quy
hoạch đến năm 2020 (được phê duyệt năm 2015) là 44%. Ngày 31/8 vừa qua, Bộ GTVT một lần
nữa có quyết định định điều chỉnh quy hoạch chi tiết cảng hàng không Quốc tế Tân Sơn Nhất lên 50
triệu hành khách/năm.