Đặt vấn đề

Đô thị hóa kéo theo nhiều sự chuyển biến, thay đổi trong mọi lĩnh vực của đời
sống xã hội, đặc biệt là lĩnh vực nhà ở. Nếu trước kia loại hình chung cư khá mới
mẻ với đại đa số người Việt thì ngày nay nó không còn xa lạ với bất kì ai. Căn hộ
chung cư ngày càng được nhiều người quan tâm, đặc biệt là giới trẻ. Căn hộ
chung cư là xu hướng sống của cư dân đô thị nhằm đáp ứng nhu cầu thị trường và
thị hiếu người tiêu dùng. Mới đây bộ xây dựng đã đưa ra đề xuất mới về thời hạn
sở hữu nhà chung cư được xác định căn cứ vào thời hạn sử dụng công trình theo
quy định của pháp luật xây dựng. Điều này gây tâm lí hoang mang và ảnh hưởng
rất lớn đến quyền lợi của người dân bởi Hiến pháp 2013 (điều 32) quy định về
của cải để dành, nhà ở, quyền thừa kế được pháp luật bảo hộ. (khoản 2, điều 14)
Quyền con người, quyền công dân chỉ có thể bị hạn chế trong trường hợp cần
thiết vì lí do quốc phòng, an ninh quốc gia, trật tự an toàn xã hội, đạo đức xã hội,
sức khỏe cộng đồng. Từ những điều khoản này ta nhận thức rõ để đảm bảo quyền
công dân và quyền con người, mọi người dân đều có quyền sở hữu tài sản lâu dài
về nhà ở, đây là tiền đề để đảm bảo về phúc lợi và an sinh xã hội. Hơn hết bất cập
của đề xuất này còn làm cho thị trường bất động sản biến động theo chiều hướng
tiêu cực, hiện nay ngày càng ít quỹ đất, mức độ đô thị hóa cao việc áp niên hạn
chung cư làm cho người dân băn khoăn, lo ngại sau đó quay đầu tìm sang các
hạng nhà cấp thấp khác. Theo quan điểm của nhóm, quy định về thời hạn quyền
sở hữu đối với nhà chung cư là vi Hiến và bất hợp lý, cần phản đối. Các phân tích
đánh giá dưới đây đi sâu vào làm sáng tỏ sự phản đối này.

CÁC LẬP LUẬN PHẢN ĐỐI

Luận điểm 1: Không nên đánh đồng chung cư (nhà tập thể) cũ và chung cư
xây dựng trong thời kì đổi mới
Thời điểm tạo lập
Các chung cư cũ được tạo lập từ những năm đầu của thời kì cải tạo và xây dựng
chủ nghĩa xã hội, đặc biệt trong thời cơ chế bao cấp, còn các chung cư mới và
hiện đại hiện nay được xây dựng và thịnh hành khi nền kinh tế mở cửa, chủ
trương của nhà nước xóa bỏ bao cấp về nhà đất và gắn chặt với nền kinh tế thị
trường
Mục đích xây dựng
Xuất phát từ chủ thể và nguồn vốn tiến hành mà chung cư cũ và chung cư hiện
nay được xây dựng với những mục đích khác nhau, chung cư cũ được nguồn
ngân sách của nhà nước chi trả xây dựng để giải quyết nơi ở cho cán bộ công

2
nhân viên làm việc trong các cơ quan nhà nước và với mục đích duy nhất là để ở,
sống, không với mục đích kinh doanh. Ngược lại các chung cư mới xây dựng, đại
đa số từ nguồn vốn của các tổ chức, cá nhân, được xây dựng để ở cho mọi đối
tượng trong xã hội có nhu cầu về nhà ở xong với mục đích kinh doanh
Ở Việt Nam, các khu nhà tập thể gắn liền với quá trình xây dựng đô thị ở miền
Bắc, hầu hết các chung cư cũ đều ra đời trong khoảng những năm 1960-1975 đây
là giai đoạn phát triển đặc thù trong lịch sử Việt Nam, trong giai đoạn này, các
công trình chủ yếu là chung cư từ 2-4 tầng, sử dụng kết cấu tường gạch, thi công
bằng phương pháp thủ công, cơ cấu căn hộ không khép kín, tiêu biểu là khu
Trung Tự hoặc Giảng Võ. Trong bối cảnh kế hoạch hóa tập chung bao cấp về lĩnh
vực nhà ở cho cán bộ công nhân viên hình thành từ cơ cấu xin – cho từ kế hoạch
ngân sách nhà nước trong tình hình kinh tế xã hội đó, chung cư chỉ được xây
dựng chủ yếu phục vụ cán bộ công nhân viên chức, với chất lượng công trình và
diện tích khiêm tốn. Nhìn nhận tổng quan từ bối cảnh xã hội lúc bấy giờ ta thấy
đó là điều hợp lí.
Khi xét đến giai đoạn hiện nay, Việt Nam đang từng bước đi lên xây dựng Chủ
nghĩa xã hội, việc xây dựng, quy hoạch các chung cư cũng là một bộ mặt của đất
nước, các chung cư hiện nay ra đời với nguồn vốn là của các tổ chức, cá nhân,
được xây dựng để phục vụ cho mọi đối tượng trong xã hội, hơn thế nữa căn hộ
chung cư đang là xu hướng sống của cư dân đô thị, vì được thiết kế tiện nghi, nhỏ
gọn, đáp ứng nhu cầu sống của mọi người, có sự đảm bảo an toàn về mặt an ninh,
nhà chung cư hiện nay theo điều 99 luật nhà ở 2014 cũng được đánh giá thời hạn
sử dụng theo cấp công trình tiêu biểu là nhà chung cư cấp 1 là trên 100 năm, cấp
2 từ 50-70 năm, về kết cấu công trình có sự hoàn thiện và hiện đại hơn rất nhiều
với các loại hình chung cư, (tập thể) cũ. Các chung cư hiện nay đều được chủ đầu
tư cam kết xây dựng có hệ thống đội ngũ an ninh đảm bảo an toàn cho dân cư
sinh sống, có hệ thống thoát hiểm, báo cháy, được xây dựng từ những vật liệu có
kết cấu đạt chuẩn.
Vậy nên không thể đánh đồng quan điểm “các căn chung cư khi xuống cấp là
gánh nặng, gây nguy hiểm cho sức khỏe và tính mạng con người” vì rõ ràng ta
nhận thấy các căn chung cư cũ tại địa bàn Hà Nội xuống cấp trầm trọng là do kết
cấu công trình từ khi tiến hành xây dựng. Xét tới giai đoạn hiện nay với các căn
chung cư có kết cấu đảm bảo thì việc cải tạo chung cư lại là một việc đơn giản
hơn rất nhiều.
Đặc biệt hơn hết, đề án xây dựng cải tạo chung cư cũ theo đề nghị của bộ trưởng
bộ xây dựng, Chính phủ đã ban hành nghị quyết về cải tạo, xây dựng lại nhà
chung cư theo nghị định Số: 69/2021/NĐ-CP và 101/2015/NĐ-CP Vậy nên ta có

3
thể khẳng định rằng việc đề xuất áp niên hạn chung cư để nhà nước thuận lợi
trong quá trình cải tạo là điều không cần thiết.
Luận điểm 2: chung cư vừa là tài sản, vừa là tiêu sản, làm của cải để dành,
trường hợp cần thiết sẽ cầm cố, thế chấp để tạo vốn làm ăn.
Quyền sở hữu là một trong các quyền cơ bản, quan trọng nhất của công dân điều
32 Hiến pháp 2013 quy định “Quyền sở hữu tư nhân và quyền thừa kế được
pháp luật bảo hộ”.
Từ xa xưa khi nhắc đến nhà cửa trong tiềm thức của mỗi con người Việt Nam đó
là về quan niệm “an cư lạc nghiệp”, có được một nơi ở, một công việc ổn định là
đủ để có động lực làm việc hàng ngày. Cho đến ngày nay, quan niệm đó vẫn
luôn là một kim chỉ nam trong cuộc sống, điều 34 hiến pháp 2013 quy định
“Công dân có quyền đảm bảo an sinh xã hội”. Chung cư ngày nay không chỉ là
nơi để ở, nó còn là tài sản để thế chấp của chủ sở hữu trong lúc khó khăn và là
tài sản của chủ sở hữu để thừa kế cho người thân theo Điều 609 Bộ luật dân sự
2015, Quyền thừa kế được quy định như sau:
“Cá nhân có quyền lập di chúc để định đoạt tài sản của mình; để lại tài sản của
mình cho người thừa kế theo pháp luật; hưởng di sản theo di chúc hoặc theo
pháp luật” hay theo điều 32 Hiến pháp 2013 quy định “Quyền thừa kế được
pháp luật bảo hộ”
Vậy khi áp niên hạn sở hữu chung cư, tức là đang mâu thuẫn với bộ luật dân sự
và hiến pháp 2013 về quyền thừa kế tài sản. Gây bất lợi, khó khăn cho chủ sở
hữu.
Chúng tôi phản đối quan điểm cho rằng “khi chung cư không còn đảm bảo an
toàn thì việc để lại cho con cháu cũng không còn ý nghĩa”, việc chung cư xuống
cấp phải được cơ quan chức năng tiến hành thẩm định và đánh giá, trong điều
99 luật nhà ở 2014 có quy định rõ về quyền lợi của chủ sở hữu khi nhà đầu tư
tiến hành cải tạo:
“Trường hợp phá dỡ để xây dựng lại nhà chung cư thì các chủ sở hữu được tiếp
tục thực hiện quyền sử dụng đất có nhà chung cư đó”
Ta thấy rằng, việc cải tạo hay phá dỡ để xây dựng lại thì người dân vẫn tiếp tục là
chủ sở hữu và được thực hiện quyền sử dụng đất của mình do đó tài sản hoàn
toàn hợp pháp để thừa kế lại cho con cháu.
Luận điểm 3: Giá thành khi sở hữu một căn chung cư áp niên hạn chưa thu
hút người dân, vấn đề tái định cư cho người dân vẫn là một bài toán khó.

4
Thứ nhất, ta phải làm rõ được vấn đề “nguyên nhân do đâu giá căn hộ chung cư
lại giảm sau áp niên hạn?”
Do tiền trả thuế đất thương mại dịch vụ bằng 70% đất ở, vậy nên trong trường
hợp có niên hạn thì giá chung cư sẽ giảm, nhưng không giảm nhiều do tiền sử
dụng đất chỉ chiếm 1 phần trong cơ cấu đầu tư theo căn hộ, trong khi quan trọng
nhất chính là chi phí xây dựng, các chi phí lãi vay ngân hàng, tài chính, thêm nữa
là có chi phí chuẩn bị đầu tư, Các chi phí khác hầu như không thay đổi, chi phí
tiền sử dụng đất có một phần, giá chung cư sẽ giảm nhưng giảm không nhiều tối
đa không quá 30%
Thực tế cho thấy tại thành phố Hồ Chí Minh đã xuất hiện loại hình căn hộ chung
cư áp niên hạn này, theo khảo sát của VTV24 cho biết một căn hộ sở hữu lâu dài
có giá từ 3-6 tỉ đồng, còn căn hộ sở hữu 50 năm từ 2,2 tỉ đồng/căn 51m2
Ta nhận thức rõ giảm giá chung cư theo phương pháp áp niên hạn không phải
biện pháp căn cơ bởi lẽ giá bán căn hộ còn phụ thuộc rất lớn vào các chi phí khác
như chi phí xây dựng, vật tư, chi phí bán hàng, vốn, nếu tính thanh khoản căn hộ
giảm thấp, người dân sẽ cân nhắc chuyển sang hình thức đầu tư phân khúc khác
như nhà thấp tầng, kiểu nhà sau áp niên hạn vẫn sẽ không hạ nhiệt vì quỹ đất ít,
tốc độ đô thị hóa cao, ai cũng muốn sinh sống tại thành phố lớn.
Thứ hai, với các nhà cấp 1,2 được áp dụng niên hạn là 50-70-100 năm, trong quá
trình kiểm tra, thẩm định nhà ở, quyền lợi của người dân được tính như thế nào,
bộ xây dựng và chủ đầu tư có tuyên bố rằng “người dân có thể chọn tái định cư
tại chỗ hoặc di dời đi nơi khác”
Nhưng lại không cam kết rằng bên nào đảm bảo điều này, thực tế đã cho thấy
hiện nay với các căn chung cư cũ (nhà tập thể) luôn có chủ chương tái định cư,
sang sửa nhà cho dân nhưng chỉ 1% các khu nhà tập thể xuống cấp được sang
sửa.
Vâỵ đâu là bên đứng ra cam kết sẽ có chủ trương tái định cư hợp lí cho người
dân? Việc đền bù như thế nào? Bộ xây dựng không có văn bản giải thích hợp lí,
chi tiết để gỡ nút thắt cho vấn đề này. Khi chưa có văn bản giải thích hợp lí sẽ rất
dễ lâm vào tình trạng “dẫm theo vết xe đổ” của việc cải tạo chung cư cũ như hiện
nay.
Bên cạch yếu tố giá cả, cũng có nhiều băn khoăn về việc sau 50 hoặc 70 năm, nếu
công trình bị tháo dỡ, thì việc định giá đất sẽ đc thực hiện và tính toán như thế
nào cho người dân cũng chưa được quy định.
Luận điểm 4: Áp niên hạn chung cư theo cấp công trình là vi Hiến.

5
quyền con người luôn được nhà nước đề cao và quan tâm Hiến pháp năm 2013 tại
điều 22 đã hiến định: “Công dân có quyền có nơi ở hợp pháp”
Vậy việc đề xuất áp niên hạn sở hữu chung cư theo cấp công trình là “vi hiến”
không đảm bảo quyền lợi cho công dân. Khi chung cư xuống cấp cần có đề án
hợp lí để cải tạo chung cư, đảm bảo quyền lợi cho mọi công dân đang sinh sống
tại chung cư được hưởng quyền lợi tốt nhất.
Khoản 2 Điều 14 quy định: Quyền con người, quyền công dân chỉ có thể bị hạn
chế theo quy định của luật trong trường hợp cần thiết vì lý do quốc phòng, an
ninh quốc gia, trật tự, an toàn xã hội, đạo đức xã hội, sức khỏe của cộng đồng.
Như vậy, Nhà nước chỉ hạn chế quyền sở hữu của người dân trong một số trường
hợp đặc biệt để bảo vệ lợi ích công cộng.
Việc quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư, mặc dù mục tiêu hướng đến là bảo
đảm sự an toàn về tính mạng, sức khỏe của người dân – những lợi ích công cộng,
tuy nhiên cách thức quy định theo hướng hạn chế quyền sở hữu của người dân
như tại dự thảo, trong khi Nhà nước có công cụ khác để đảm bảo mục tiêu này.
Vậy xét thấy việc áp niên hạn chung cư là chưa phù hợp.
Việc đặt ra mục tiêu đảm bảo an toàn cho người sử dụng là cần thiết. Tuy nhiên,
ngay cả khi không quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư thì Nhà nước cũng có
thể quy định về thời hạn sử dụng của chung cư, yêu cầu thực hiện phá dỡ, cải tạo
chung cư cũ khi công trình xây dựng hết thời hạn sử dụng, xuống cấp, đe dọa tính
mạng của người sử dụng. Vì đây là hoạt động đảm bảo lợi ích công cộng và Nhà
nước có quyền hạn để thực hiện nó. Vấn đề là cần phải thiết kế có hiệu quả hơn
các quy định liên quan đến cải tạo, xây dựng lại chung cư.
Theo khoản 3, Điều 237, Bộ luật Dân sự 2015 quy định: “quyền sở hữu tài sản
sẽ chấm dứt khi tài sản đã được tiêu dùng hoặc bị tiêu hủy”. Như vậy, trong
trường hợp thời hạn sử dụng của công trình hết hạn, không được gia hạn nhưng
công trình chưa bị phá hủy và vẫn tồn tại thì quyền sở hữu đối với tài sản của
người dân không thể bị chấm dứt vì tài sản vẫn hiện hữu. Việc ra quy định chấm
dứt quyền sở hữu khi thời hạn sử dụng công trình hết hạn trong khi công trình
chưa bị phá hủy sẽ gây khó khăn không chỉ cho người dân mà còn ảnh hưởng lớn
đến công tác di dời, thu hồi, giải tỏa, tháo dỡ chung cư. Ngoài ra, còn tăng thêm
gánh nặng công việc cho cơ quan quản lý nhà nước cấp tỉnh, cấp huyện do phát
sinh thêm thủ tục hành chính như kiểm định, gia hạn quyền sở hữu, đồng thời
tăng gánh nặng tài chính cho xã hội.
Luận điểm 5: Việc áp niên hạn chung cư là không mới đối với các nước phát
triển. Nhưng điều đó còn nhiều hạn chế với Việt Nam

6
Việc quy định chung cư có thời hạn là không mới Tại trung quốc, quốc gia rất
gần chúng ta: Hiến pháp nước này quy định “tùy theo mục đích sử dụng mà đất
sẽ được giao được bán trong vòng từ 40 đến 70 năm”, nghĩa là niên hạn sử dụng
đất đai căn hộ không được vượt quá thời gian mà hiến pháp quy định, mà ở trung
quốc tại các thành phố lớn ở khu vực nội ô hầu như người dân chỉ đc ở chung cư,
các dự án mới chỉ xây trung cư theo quy hoạch rất hiếm khi xây biệt thự hay nhà
riêng lẻ, nếu muốn ở nhà riêng lẻ, người dân có thể ở các vùng ngoại ô xa thành
phố hàng trăm km
Ta thấy rằng tại Trung Quốc – Đất nước tỉ dân, việc nhà nước quy định niên hạn
sử dụng đất được quy định ngay trong Hiến pháp nên mang tính đồng bộ bắt
buộc, còn tại Việt Nam, điều 32 Hiến Pháp 2013 quy định “Mọi người có quyền
sở hữu về thu nhập hợp pháp, của cải để dành, nhà ở, tư liệu sinh hoạt” Nghĩa là
tại Việt Nam mọi công dân có quyền định đoạt về tài sản của mình mà không bị
hạn chế bởi pháp luật.
Luận điểm 6: Hiến pháp bảo đảm quyền con người, thực hiện mục tiêu dân
giàu nước mạnh

Điều 3 Hiến pháp 2013 quy định “Nhà nước bảo đảm và phát huy quyền làm
chủ của Nhân dân; công nhận, tôn trọng, bảo vệ và bảo đảm quyền con người,
quyền công dân, thực hiện mục tiêu dân giàu, nước mạnh, dân chủ, công bằng,
văn minh, mọi người có cuộc sống ấm no, tự do, hạnh phúc, có điều kiện phát
triển toàn diện”.
Dự thảo luật nhà ở có quy định việc người dân sở hữu nhà chung cư được xác
định vào thời hạn sử dụng công trình, điều này không những giới hạn về quyền
làm chủ, mà người sở hữu nhà chung cư còn bị giới hạn về quyền tự do, quyền
con người. Căn chung cư được mua bằng tiền của họ, có được bằng sự cố gắng
nỗ lực, nhưng lại bị giới hạn về quyền tự do sở hữu và quyền sử dụng trên chính
căn chung cư của mình, từ đó người dân chỉ được sử dụng theo thời hạn mà chủ
thể khác - pháp luật về xây dựng quy định. Việc này đã vi phạm tới quyền tự do,
quyền con người của chủ thể sở hữu nhà chung cư.
Kết luận
Liệu đây có phải là tình trạng bỏ tiền mua 1 căn chung cư giống như đi thuê nhà
mà trả tiền trước cả nhiều chục năm sau đó thì sẽ mất trắng. Hiện nay nước ta
đang trong thời kỳ công nghiệp hoá, hiện đại hoá với tốc độ nhanh chóng, việc
giải quyết các tồn đọng trong việc cải tạo nhà đất nói chung và chung cư nói
riêng là điều vô cùng cần thiết, nhưng ta cũng tự đặt ra câu hỏi, việc bộ xây dựng
đề xuất áp niên hạn chung cư để giải quyết các vấn đề về cải tạo đã thực sự tối
ưu?, theo quan điểm của nhóm, chúng em phản đối việc áp niên hạn chung cư
theo thời hạn sử dụng công trình vì nhận thấy đây là giải pháp tồn tại nhiều
khuyết điểm, hơn thế nữa việc làm này còn vi hiến, ảnh hưởng đến quyền con

7
người, quyền công dân, đồng thời chưa đưa ra được những giải pháp rõ ràng để
khắc phục giải quyết tình trạng khó khăn cho người dân như hiện nay.

Nhà nước nên cân nhắc duy trì phương án “thời hạn sở hữu được xác định theo
thời hạn sử dụng đất” (như hiện nay) do Việt Nam đang có tốc độ đô thị hóa cao,
dân số đô thị tăng nhanh, mật độ dân cư dày đặc và đang khuyến khích phát triển
đô thị cao tầng. Nếu chung cư sở hữu lâu dài sẽ trở thành kênh tích trữ tài sản tốt
cho người dân, đồng thời thúc đẩy họ sinh sống trong các căn hộ nhiều hơn.

Thay vì quy định sở hữu chung cư có thời hạn, Nhà nước nên quy định chặt chẽ
hơn về chất lượng công trình và các cách thức tu bổ sửa chữa để thúc đẩy thị
trường căn hộ phát triển ổn định.

Tài liệu tham khảo

1. Hiến pháp năm 2013
2. Luật Nhà ở năm 2014
3. Luật Đất đai năm 2013
4. Luật Dân sự 2015
5. Nghị định số 69/2021/NĐ-CP của Chính phủ: Về cải tạo, xây dựng lại nhà
chung cư
6. Nghị định số 101/2015/NĐ-CP của Chính phủ: Về cải tạo, xây dựng lại
nhà chung cư
7. Quyền lợi của người mua sau khi nhà chung cư hết niên hạn sử dụng |
VTV24
8. Nhiều băn khoăn trước đề xuất sở hữu nhà chung cư theo thời hạn 50-70
năm | VTV24

8
 BẢNG ĐÁNH GIÁ HOẠT ĐỘNG NHÓM

Nhóm: 04
Lớp: 4710
Chủ đề tranh biện: Trong quá trình xây dựng Dự thảo Luật nhà ở (sửa đổi), có ý kiến
đề xuất quy định về thời hạn sở hữu nhà chung cư, theo đó, thời hạn sở hữu nhà chung
cư được xác định căn cứ vào thời hạn sử dụng của công trình theo quy định của pháp
luật về xây dựng. Với kiến thức về Luật hiến pháp Việt Nam, hãy lập luận để phản đối ý
kiến trên.
1. Kế hoạch làm việc của nhóm1: Phân chia công việc theo tuần, tìm ý, viết luận
điểm, phát triển luận điểm, hoàn thiện bài làm.
2. Phân chia công việc và họp nhóm:

S Họ và tên- Công Tiến độ Mức độ hoàn thành Họp nhóm Kết luận
T MSSV việc thực hiện xếp loại2
T thực Có Không Không Trun Tốt Tham Tích Đóng
hiện tốt g gia cực góp
bình đầy sôi nhiều
đủ nổi ý
kiến
1 Nguyễn Thị Nội X X X A
Phương dung-
Nga-471036 Tranh
biện
2 Phan Thùy Nội X X X A
Dung- dung
471034
3 Nguyễn Thị Nội X X X A
Vân Anh- dung
471035
4 Đào Việt Nội X X X A
Hà-471037 dung
5 Phan Đức Nội X X X A
Duy-471038 dung
6 Nguyễn Đức Nội X X X A
Linh-471039 dung
7 Đặng Minh Nội X X X A
9
 Tấn-471040 dung
8 Nguyễn Huy Nội X X X A
Hoàng- dung
471041
9 Phạm Đặng Nội X X X A
Tuấn- dung
471042
10 Trần Thị Nội X X X A
Kim Anh- dung
471043
11 Đoàn Thị Nội X X X A
Phương dung
Thảo-
471044
12 Phạm Thị Nội X X X A
Phương dung
Anh-471045

Hà Nội, ngày 30 tháng 12 năm 2022

Nhóm trưởng

10
1
Trình bày rõ ý tưởng và các bước để hoàn thành công việc nhóm
2
Có ba mức xếp loại: A: Tốt; B: Khá; C: Trung bình

11