IZUMI bom tấn của Nam Long ở Đồng Nai dự kiến cho booking vào giữa tháng 10 này và mở

bán vào đầu tháng 11.

Đây có thể gọi là thời điểm thuận lợi để ra mắt khi khi các con đường kết nối tới dự án dường như đã
và đang dần hoàn thành như: Nút 319- đường HL10 kết nối với Hồ Chí Minh.
Thông tin sơ bộ:
Dự án có tổng diện tích quy hoạch là 170 ha, trong đó đất ở dân dụng là 72 ha, đất thương mại là 40
ha, còn lại khoảng 58 ha được dùng cho mục đích giáo dục và cảnh quan cây xanh.
• Vị trí: Xã Long Hưng, Thành phố Biên Hòa, tỉnh Đồng Nai.
• Chủ đầu tư: Công ty cổ phần đầu tư Nam Long.
• Đối tác phát triển dự án: Hankyu Realty & Nishi Nippon Railroad (Nhật Bản)
• Quy mô: 170 ha.
• Vốn đầu tư dự kiến: 9200 tỷ đồng.
• Thời gian phát triển dự án : bắt đầu vào cuối năm 2020 và hoàn thành dự kiến 2025.
Gồm 9 phân khu
– North Community
– Urban Lifestyle Mixed Use Community
– Urban Lifestyle Community
– Dong Nai River Mixed Use Community
– Dong Nai River Luxury Community
– Waterway Luxry Residence I
– Waterway Luxry Residence II
– Waterway Luxry Residence III
– Waterway Luxry Residence IV
Các loại hình sản phẩm:
– Căn hộ Flora Izumi
– Nhà phố liền kề
– Biệt thự song lập
– Biệt thự đơn lập
– Shophouse Izumi
– Grand Villa Izumi
– Dinh thự Izum City
CÁC GIAI ĐOẠN TRIỂN KHAI DỰ ÁN
1. Giai đoạn 1:
Giai đoạn 1A: 447 sản phẩm.
Giai đoạn 1B: 797 sản phẩm.
2. Giai đoạn 2: 424 sản phẩm.
3. Giai đoạn 3:
Giai đoạn 3A: 593 sản phẩm.
Giai đoạn 3B: 743 sản phẩm.
4. Giai đoạn 4: 687 sản phẩm

KHỦNG HOẢNG BĐS 2008: NĂM NGUYÊN NHÂN CHÍNH

Nhìn lại khủng hoảng bất động sản 2008
Cũng cần nhắc lại, dòng tiền từ hệ thống tín dụng liên tục được bơm ra nền kinh tế từ đầu những năm
2000 đã tạo ra một đợt bùng nổ giá bất động sản. Cơn sốt đất chỉ dừng lại khi Luật Đất đai năm 2003
ra đời với những quy định chặt chẽ hơn về việc phân lô bán nền.
Ngay sau đó, thị trường đóng băng một thời gian nhưng một lần nữa dòng tiền quá dễ dãi từ hệ thống
tín dụng đang bùng nổ về số lượng ngân hàng lại nhanh chóng đẩy nền kinh tế vào một đợt tăng phi
mã giá đất mới. Với tốc độ tăng trưởng tín dụng lên đến 41,5% hay 53,9% trong những năm 2004 và
2007, một bong bóng tài sản lớn nhất từ trước đến nay đã hình thành và cuốn cả nền kinh tế theo nó.
Giá đất tăng nhanh đến vài trăm phần trăm trong thời gian ngắn đã tạo sức hút quá lớn, khiến mọi
thành phần trong xã hội tham gia đầu cơ. Thị trường mang nặng tính đầu cơ này thu hút một phần rất
lớn nguồn vốn từ các nhà đầu tư cá nhân cho đến các doanh nghiệp tư nhân, thậm chí cả các tập
đoàn, tổng công ty quốc doanh. Một hiện tượng diễn ra rất phổ biến trong giai đoạn này là nhiều
doanh nghiệp từ bỏ hoạt động sản xuất kinh doanh, tập trung nguồn vốn đầu cơ bất động sản. Đòn
bẩy tài chính cũng được sử dụng ở mức tối đa khi nguồn vốn tín dụng ngân hàng được giải ngân cho
mục đích sản xuất, kinh doanh sau đó được rút ra để đầu cơ bất động sản.
Thị trường quá nóng khiến các doanh nghiệp đua nhau phát triển các dự án bất động sản bằng nguồn
vốn vay. Khi nguồn vốn tín dụng được thắt chặt trong năm 2008 và lãi suất huy động tăng vọt từ 9-
10% lên 17-18%, hàng loạt dự án đã không thể hoàn thành, gây nên một giai đoạn khủng hoảng
nghiêm trọng về niềm tin của người tiêu dùng. Điều đó đã đẩy thị trường xuống đáy sâu mà phải mất
nhiều năm sau mới có thể hồi phục.
Nhìn nhận lại những nguyên nhân của cuộc khủng hoảng bất động sản năm 2008, có thể thấy năm
yếu tố chính.
Thứ nhất, chính sách tiền tệ dễ dãi, cung tiền thiếu kiểm soát đã làm bong bóng đầu cơ bất động sản
phình to quá nhanh trên mọi phạm vi địa lý, khủng hoảng mang tính tất yếu và chỉ là vấn đề thời
gian.
Thứ hai, hệ thống ngân hàng phát triển quá nóng dẫn đến buông lỏng về quản lý rủi ro tín dụng,
nguồn vốn cho vay bất động sản không được kiểm soát rủi ro chặt chẽ. Rủi ro cho vay bất động sản
tăng cao kéo theo chính sách hạn chế cấp tín dụng của cơ quan quản lý đã làm phương án tài chính
của nhiều dự án bất động sản đổ bể.
Thứ ba, thể chế chính sách trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản chưa hoàn thiện dẫn đến các sai
phạm trong phát triển dự án. Hiện tượng các chủ đầu tư huy động tiền của người mua nhưng không
hoàn thành dự án theo cam kết đã làm mất niềm tin của người tiêu dùng. Điều này khiến cho thị
trường không thể hồi phục bất chấp nỗ lực của các chủ dự án trong việc hạ giá bán.
Thứ tư, thị trường bất động sản Việt Nam trong giai đoạn đầu, các chủ đầu tư không có tiềm lực tài
chính, sử dụng đòn bẩy tài chính quá lớn và thiếu kinh nghiệm trong quản trị rủi ro, đặc biệt rủi ro về
thị trường.
Thứ năm, những diễn biến bất lợi của khủng hoảng kinh tế toàn cầu năm 2008 và kinh tế vĩ mô trong
nước đóng vai trò xúc tác và làm trầm trọng thêm các vấn đề nội tại của thị trường bất động sản.
Chu kỳ mới sau 10 năm
Thị trường bất động sản phải mất nhiều thời gian để phục hồi từ đáy chu kỳ sau khi bong bóng bất
động sản 2008 sụp đổ. Nguồn cung căn hộ chung cư chỉ thực sự được đưa trở lại thị trường vào cuối
năm 2014 và năm 2015 tại hai thành phố lớn là Hà Nội và TPHCM. Triển vọng thị trường tiến triển
nhanh hơn hầu hết các dự đoán thời điểm đó. Trung bình giai đoạn 2015-2017, mỗi năm có khoảng
trên 33.000 căn hộ được đưa vào thị trường tại TPHCM. Nguồn cung tăng chậm hơn một chút ở Hà
Nội với khoảng 30.000 căn hộ mới mỗi năm. Trong ba năm giai đoạn 2015-2017, nguồn cung căn hộ
ra thị trường đã tương đương với tất cả các năm trước cộng lại.
Nguồn cung mới ở mức cao cho thấy sự lạc quan của các chủ đầu tư vào tình hình tiêu thụ của thị
trường. Tuy nhiên, những rủi ro nguy hiểm chết người thường xuất hiện khi thị trường lạc quan nhất.
Cơ cấu nguồn cầu tập trung quá nhiều vào đối tượng khách đầu tư có lẽ là điểm yếu lớn nhất của thị
trường bất động sản Việt Nam. Thực tế cho thấy áp lực từ nguồn cung mới đang đè nặng lên thị
trường căn hộ cho thuê. Mức lợi suất cho thuê được ghi nhận có chiều hướng đi xuống ở thị trường
cả hai thành phố lớn, đặc biệt ở thị trường Hà Nội - nơi dấu hiệu dư thừa nguồn cung đang trở nên rõ
nét.
Phân khúc căn hộ chung cư dù sao cũng gắn sát sao với nhu cầu thực về chỗ ở của thị trường. Biến
động mạnh về giá của bất động sản nhà đất mới thực sự đưa ra những tín hiệu lo ngại về sự hình
thành của bong bóng đầu cơ tài sản. Từ năm 2017 đã xuất hiện những đợt sóng đầu cơ nhà đất với
quy mô lớn. Ở thị trường Hà Nội, tăng giá đột biến xảy ra ở khu vực phía Đông như các quận, huyện
Đông Anh, Gia Lâm với kỳ vọng cơ sở hạ tầng nối đến trung tâm sẽ được cải thiện qua các kế hoạch
xây dựng cầu bắc qua sông Hồng hay hình thành các khu đô thị mới. Nhà đất khu vực phía Tây cũng
chứng kiến sự tăng giá nhanh ở một số dự án, mặc dù vẫn còn ở mặt bằng thấp hơn nhiều so với giai
đoạn trước khủng hoảng 2008.
Thị trường TPHCM xuất hiện đợt sốt nhà đất với biên độ tăng giá có thể lên đến 2-3 lần tại các khu
vực phía Đông và phía Bắc, điển hình như quận 9, Thủ Đức, Tân Phú, Tân Bình... Đặc biệt, khu vực
ngoại thành như các huyện Hóc Môn, Củ Chi, Cần Giờ và cả Đức Hòa (tỉnh Long An) đều có sự tăng
giá đột biến nhờ các thông tin về quy hoạch mới.
Phạm vi của bong bóng đầu cơ còn quan sát được ở nhiều thành phố như Đà Nẵng, Hải Phòng, Cần
Thơ, Hạ Long, Vũng Tàu, Đà Lạt... hay đặc biệt là tại các khu vực có quy hoạch làm đặc khu kinh tế
Vân Đồn, Vân Phong, Phú Quốc và sân bay Long Thành. Một số khu vực đã đạt mức đỉnh điểm như
giai đoạn 2010-2011.
Những bài học rút ra
Sự vận động của các thị trường tài sản luôn gắn liền với yếu tố chu kỳ. Tỷ lệ cao người mua nhà cho
mục đích đầu tư đang gây lo ngại về tính bền vững của thị trường. Hiện tượng tăng giá nhà đất, sốt
nóng trên diện rộng là tín hiệu cảnh báo nguy cơ bong bóng tài sản đang hình thành.
Tuy nhiên có lẽ vẫn còn sớm để khẳng định hay dự báo về một đợt khủng hoảng tiếp theo. Bối cảnh
hiện tại đã khác rất nhiều so với 10 năm trước. Kinh tế vĩ mô ổn định, chính sách tiền tệ được thực
thi cẩn trọng hơn, sức khỏe hệ thống ngân hàng tốt hơn, và quan trọng hơn cả, thị trường hiện nay là
của những chủ đầu tư chuyên nghiệp có năng lực tài chính và khả năng quản trị rủi ro bài bản.
Tác giả: Phạm Văn Đại

𝐓𝐡𝐢̣ 𝐭𝐫𝐮̛𝐨̛̀𝐧𝐠 𝐁𝐃𝐒 𝐠𝐢𝐚𝐢 đ𝐨𝐚̣𝐧 𝐭𝐨̛́𝐢 𝐬𝐞̃ 𝐫𝐚 𝐬𝐚𝐨? 𝐓𝐚̆𝐧𝐠 𝐭𝐫𝐮̛𝐨̛̀𝐧𝐠 𝐡𝐚𝐲 Đ𝐨́𝐧𝐠 𝐛𝐚̆𝐧𝐠.
Câu hỏi trên có lẽ là câu hỏi mà phổ biến nhất trong thời điểm này trong giới đầu tư BĐS.
Tuy nhiên có một thực tế là rất khó để có thể trả lời một cách chính xác về tương lai. Nhưng với mọi
vấn đề trong cuộc sống, lịch sử luôn cho ta những gợi ý. Và BĐS cũng không ngoài quy luật đó.
Theodore Roosevelt có nói : càng biết nhiều về quá khứ, chúng ta càng chuẩn bị tốt hơn cho tương
lai.
Vậy nên thay vì cứ đoán già đoán non, tại sao chúng ta không nhìn lại lịch sử để có thể có những góc
nhìn, những dữ kiện cụ thể hơn và từ đó đối chiếu với thực tại để có những dự báo về tương lai.
Bài viết này sẽ nói về giai đoạn 2 giai đoạn gần nhất BDS suy thoái đó là năm 2008 và 2011.
Tại sao lại là 2 thời điểm này:
Theo chủ quan của Quân, đây là 2 giai đoạn nền kinh tế có những tương đồng với thời điểm hiện tại.
Ví dụ như các yếu tố liên quan tới tỷ giá, xuất nhập khẩu, tín dụng, đầu tư công, vốn FDI…. và đây
là còn thời điểm chúng ta có thể có tìm được những dữ liệu tin cậy để so sánh.
------------
𝐁𝐚̆́𝐭 đ𝐚̂̀𝐮 :
Trong giai đoạn từ 2004- 2007, nền kinh tế VN phát triển nhanh chóng. GDP trong giai đoạn này
tăng trưởng rất ấn tượng từ 7-7,5%. Nền kinh tế Việt Nam thời điểm đó có mức tăng trưởng cao hơn
cả những quốc gia như Thái, Ma lay hay thậm chí các nước tiên tiến như Hàn Quốc, Ấn Độ.
Tờ Newyork times còn gọi Việt Nam là một “ con hổ kinh tế mới”!!!!
Việt Nam giai đoạn đó còn đang đầy tiềm năng khi chuẩn bị gia nhập WTO từ đó mở toang cánh cửa
đón những nhà đầu tư toàn TG.
𝐕𝐀̀ 𝐓𝐇𝐈̣ 𝐓𝐑𝐔̛𝐎̛̀𝐍𝐆 𝐁Đ𝐒 𝐁𝐀̆́𝐓 Đ𝐀̂̀𝐔 𝐇𝐈̀𝐍𝐇 𝐓𝐇𝐀̀𝐍𝐇 :
Nhận thấy cơ hội kinh doanh tại Việt nam nên dòng vốn đầu tư trực tiếp và gián tiếp nước ngoài đổ
vào VIỆT NAM rất nhiều. Từ đó dẫn tới nhu cầu về nhà xưởng sản xuất, văn phòng, nhà và đất cho
thuê rất lớn nhằm phục vụ mục đích kinh doanh, thương mại.
Dựa trên những tín hiệu tích cực này nên rất nhiều NĐT đã nhận định rằng nhu cầu BĐS sẽ còn tăng
nhanh và có kế hoạch triển khai các dự án để đón đầu xu hướng này. Bên cạnh đó, việc kinh tế phát
triển, dòng tiền trong xã hội thặng dư ra nhiều hơn, số lượng người giàu tăng lên nhanh dẫn tới nhu
cầu về đầu tư, tích luỹ BĐS cũng tăng theo.
Ngoài ra, việc Chính phủ mở cửa đón nhận các dòng vốn cũng khiến kiều hối chảy về đạt mức kỷ lực
vào giai đoạn 2006-2007.
Dòng vốn nước ngoài, Dòng tiền thặng dư cùng dòng tiền kiều hối đã khiến cho nền kinh tế Việt
Nam giai đoạn đó có thể gọi là NGẬP TRONG TIỀN !!!!
Do cả hai yếu tố KỲ VỌNG và NHU CẦU đều nhận được những tín hiệu tích cực, lại được dẫn dắt
bởi dòng tiền khổng lồ nên thị trường BĐS tăng trưởng một cách mạnh mẽ. Việc đáp ứng được nhu
cầu về BĐS cùng việc có được lợi nhuận tốt từ thị trường BĐS khiến cho những CĐT, NĐT càng có
niềm tin vững chắc hơn và lạc quan vào thị trường.
Chuyện tình đẹp của NĐT BĐS và thị trường đang đến cao trào thì tới cuối 2007 – đầu 2008, Sau
một thời gian dài phát triển nhanh chóng thì nền kinh tế Việt Nam gặp phải một vấn đề đó chính là sự
tăng trưởng quá nóng do các luồng vốn ngoại liên tục chảy vào. Tác động của dòng vốn này khiến
cho rất nhiều nguy cơ xảy ra :
- Bùng nổ tín dụng NH ( tăng trưởng tín dụng 2007 lên tới 37% !!!)
- Lạm phát tăng tốc ( 2007 – 12,5%, 2 tháng đầu 2008 : 6,5%, = 70% chỉ tiêu cả năm.
- Nhập siêu tăng mạnh ( để phục vụ cho nền kinh tế sản xuất )
- Bong bóng bất động sản ngày càng hiện rõ.
Thời điểm đó, CP đã nhận thấy dấu hiệu cảnh báo và thực thi các biện pháp bình ổn để kiểm soát các
nguy cơ trên.
Các biện pháp được sử dụng đó là :
- Duy trì ổn định mặt bằng lãi suất.
- Tăng tỷ lệ dự trữ bắt buộc lên từ 1,5- 2 lần.
- Liên tục hút tiền về và áp quy chế chặt chẽ cho việc tái cấp vốn, tái chiết khấu.
- Kiểm soát tín dụng và tổng phương tiện thanh toán, thắt chặt tiền tệ
- Thi hành chính sách ổn định tỷ giá.
- Tăng cường kiểm soát, giám sát các hoạt động của các NHTM.
Tới năm 2008 nguồn tiền đầu tư BĐS trong XH sau một thời gian tăng mạnh thì có dấu hiệu tới mức
giới hạn, kết hợp với khủng hoảng kinh tế TG 2008, dòng vốn FDI toàn cầu sụt giảm 1/3 so với năm
trước nên gây ảnh hướng tới vốn FDI vào Việt nam. Và hệ quả là nhu cầu về BDS sụt giảm mạnh, thị
trường đóng băng.
Tuy nhiên hai yếu tố trên mới chỉ làm cho thị trường mất thanh khoản và có dấu hiệu đóng băng.
𝐕𝐚̣̂𝐲 đ𝐚̂𝐮 𝐥𝐚̀ 𝐲𝐞̂́𝐮 𝐭𝐨̂́ 𝐤𝐡𝐢𝐞̂́𝐧 𝐭𝐡𝐢̣ 𝐭𝐫𝐮̛𝐨̛̀𝐧𝐠 𝐁Đ𝐒 𝐦𝐚̂́𝐭 𝐠𝐢𝐚́ 𝐧𝐡𝐚𝐧𝐡 𝐜𝐡𝐨́𝐧𝐠. ???
Đó chính là TÍN DỤNG.
Trong 2 năm 2006-2007, tín dụng lần lượt tăng trưởng với con số rất cao 21% và 37%.
Việc không kiểm soát chặt dòng vốn khiến cho một phần không nhỏ tín dụng chảy vào thị trường
bđs. Hệ quả này dẫn tới việc rất nhiều CĐT, NĐT sử dụng đòn bẩy để triển khai dự án hay đầu tư bị
mắc kẹt trong thị trường.
Với các dự án BĐS , Vào thời điểm thị trường cực thịnh, tỷ lệ vốn phần lớn đến từ việc triển khai dự
án và thu tiền trước của khách hàng, sau đó mới đến vốn tín dụng. Nhưng tới thời điểm thị trường đi
xuống, cơ cấu vốn này đảo ngược. Vốn đi vay chiếm phần lớn hơn nhiều so với vốn đến từ việc KH
ứng trước.
Việc lạm phát tăng cao kéo theo lãi suất tăng vọt và dòng vốn chảy vào thị trường BĐS bị thắt chặt
khiến cho những dự án BĐS bị cạn kiệt vốn càng gia tăng áp lực rất lớn cho CĐT dự án.
Chính áp lực tín dụng đã khiến CĐT phải mạnh tay cắt lỗ các dự án, tạo ra hiệu ứng domino khiến thị
trường sụt giảm.
Với áp lực của sự suy giảm kinh tế, Chính phủ thời điểm đó đã chuyển trạng thái từ bình ổn sang hỗ
trợ nền kinh tế. Và kết quả là sau đó có những tín hiệu khả quan.
𝐓𝐨̂̉𝐧𝐠 𝐤𝐞̂𝐭́ 𝐥𝐚̣𝐢 𝐜𝐚̂𝐮 𝐜𝐡𝐮𝐲𝐞̣̂𝐧 𝐁Đ𝐒 𝐠𝐢𝐚𝐢 đ𝐨𝐚̣𝐧 𝟐𝟎𝟎𝟒- 𝟐𝟎𝟎𝟖, 𝐛𝐚̀𝐢 𝐡𝐨̣𝐜 𝐜𝐡𝐨 𝐠𝐢𝐚𝐢 đ𝐨𝐚̣𝐧 𝐧𝐚̀𝐲 𝐥𝐚̀ 𝐠𝐢̀ :
Lý do BĐS phát triển :
- Dòng tiền trong xã hội quá nhiều. ( Kiều hối, FDI, FII, Thặng dư từ công việc Kinh doanh )
- GDP tăng trưởng tốt khiến nền kinh tế phát triển kéo theo nhu cầu sử dụng, đầu tư, tích luỹ tài sản
là BĐS.
- Việt nam tham gia WTO, hội nhập Thế giới
- Luật BDS có hiệu quả đảm bảo pháp lý cho NĐT.
- Tín dụng tăng trưởng mạnh và chưa bị kiểm soát chảy vào BĐS
Lý do BĐS đóng băng và sụt giảm :
- Khủng hoảng kinh tế 2008 làm dòng tiền đầu tư chảy vào Việt nam giảm mạnh.
- Nguy cơ lạm phát, bong bóng khiến CP siết lại cơ chế về tín dụng và quản lý NHTM.
- Tỷ lệ tín dụng trong BĐS quá lớn khiến NĐT phải cắt lỗ do chịu áp lực lãi suất.
Cuối cùng, liệu bối cảnh dẫn tới khủng hoảng BĐS 2008 có quay trở lại vào thời điểm này không.
Cá nhân mình cho rằng là không, hoàn toàn có thể an tâm rằng câu chuyện thị trường sụp đổ như
2008 trong vòng 12 tháng tới sẽ không xảy ra.
Anh chị đi đầu tư BĐS mà ai doạ là thị trường 1 năm tới sẽ sập như 2008 thì cứ mạnh dạn bỏ qua
không chút lo âu nhé.
Vậy còn anh/chị, anh chị có đánh giá như thế nào về Bds, liệu có thể khủng hoảng, vỡ bong bóng,
hay là tiếp tục đi lên.

Bơm tiền liên tục - tiền đang ở đâu???

----------------
Khi mọi người liên tục nhìn thấy các thông tin về bơm tiền, Hầu hết cứ nghĩ là chính phủ bơm tiền là
tiền sẽ ra ngay nền kinh tế và tác động vào sản xuất kinh doanh. Vậy nên xuất hiện nhiều câu hỏi
dạng như : ủa ,bơm tiền nhiều như vây sao tui chẳng thấy tiền ở đâu mà chỉ thấy tui ngày càng thiếu
tiền đi zậy?
Đó là bởi vì một đối tượng quan trọng trong chuỗi cung ứng tiền tệ này là các NHTM thì đã bị bỏ
qua.
Và hiện tại, mặc dù liên tục NHNN bơm tiền nhưng NHTM hiện vẫn chưa tận dụng hết thanh khoản
dồi dào của họ vào nền kinh tế:
Có thể Bởi vì :
1.Họ chờ giai đoạn tiếp theo vào cuối năm nhu cầu vốn tăng thì hiệu quả sử dụng vốn sẽ cao hơn???
2. Trích lập dự phòng cho các khoản nợ xấu CÓ THỂ xuất hiện ở giai đoạn tiếp theo?
3.hoặc có thể giai đoạn này cho vay là rất rủi ro vs đồng vốn của họ???
4. Tham gia cuộc chơi đầu cơ tài chính???
5. .....( anh em góp ý thêm với ạ ) !!!!
Để thấy rằng mặc dù ngân hàng nhà nước bơm tiền nhưng không có nghĩa mọi thứ sẽ thay đổi ngay
lập tức mà còn phụ thuộc vào ý chí của các NHTM.
Ở hiện tại, So sánh lại một chút với giai đoạn 2011- thời điểm chính phủ thắt chặt cung tiền tệ khiến
giá Bds giảm mạnh, mình vẫn thấy Cp vẫn có đủ công cụ để điều hành nền kinh tế cho giai đoạn tới
như chính sách tài khóa và chính sách tiền tệ dựa trên cơ sở :
- Lãi suất tái chiết khấu/ tái cấp vốn đang giảm dần và giữ ở mức thấp.
- Dữ trữ ngoại hối đang còn rất nhiều.( kỷ lục hơn 100 tỷ UsD)
- Lạm phát chưa có dấu hiệu gì đáng lo ngại.
- Room tín dụng vẫn còn ở mức trung bình so với những giai đoạn cao điểm ( có thời điểm lên tới
25-27%)
Với những yếu tố trên, NHNN hoàn toàn có thể kiểm soát được cung tiền lẫn tỷ giá để đảm bảo cho
nền kinh tế ổn định trong năm 2022.
Một vấn đề cần quan tâm đó là thâm hụt ngân sách thì chắc sẽ phải qua dịch mới thống kê được hết.
Nhưng tỷ lệ thâm hụt ngân sách cũng đã tăng từ 2,96 % lên 4.99% từ 2017 đến 2020!!!.
Vậy nên chính phủ hoàn toàn có thể tự tin với chính sách tiền tệ nới lỏng cung tiền cùng với những
chính sách tài khóa thúc đẩy đầu tư công.
Và theo mình dự đoán thì cuối 2021 đầu năm 2022 dòng vốn sẽ được nhà nước bơm ra NHTM nhiều
hơn cùng các chính sách kích cầu tín dụng. Khi đó dòng vốn của NHNN mới thực sự tham gia vào
nền kinh tế.
Quay lại câu chuyện về giá tài sản :
Như theo phần đông vẫn nghĩ Tiền nhiều-> Tín dụng chảy vào nền kinh tế -> tài sản tăng giá -> bds
lên giá -> gom hết tất cả các loại Bds!!!
Lý thuyết đó có thể đúng, nhưng liệu có rủi ro gì ở trong giai đoạn tới không?
Xét trên Toàn TG:
* Một vấn đề cần quan tâm đó là nếu qua năm sau các nước trên TG đồng loạt kiểm soát được dịch
hoặc chấp nhận sống chung với dịch. Tất nhiên chiến lược của họ sẽ phải là ngay lập tức tập trung
kích thích phục hồi kinh tế bằng chính sách nới lỏng tiền tệ ( Việt Nam cũng không ngoài cuộc chơi)
DÒNG TIỀN RẺ SẼ LẠI ĐƯỢC BƠM RA TOÀN THẾ GIỚI.
Mở bát bao giờ cũng luôn là Hoa Kỳ với kế hoạch đầu tư 3.500 tỷ Usd mới được thông qua.
Trung quốc thì đang bơm gần trăm tỷ đô để kích thích tín dụng.
Liên Minh Châu Âu thì cũng tuyên bố tiếp tục chính sách hỗ trợ nền kinh tế bằng việc sẽ không thắt
chặt tiền tệ sớm.
* Thêm nữa là không thể loại trừ việc TG phát sinh căng thẳng chính trị ( mà vụ Afganistan, Đài loan
hay Biển Đông có thể là một khởi đầu ???) và nó sẽ gây căng thẳng trên TG giống như giai đoạn
2011 với các cuộc chiến ở Trung đông - nơi là nguồn cung cấp nguyên liệu dầu mỏ hàng đầu TG.
Nếu lịch sử tái diễn, Nguồn cung dầu sẽ khan hiếm trong khi nhu cầu dầu để phục hồi kinh tế lại tăng
sẽ khiến giá dầu tăng mạnh -> áp lực rất lớn tới nền kinh tế.
* Cùng với những vấn đề hiện tại như áp lực chuỗi cung ứng, vấn đề ảnh hưởng dịch bệnh, thiên tai
thời tiết xảy ra ngày càng nhiều và thiệt hại lớn trên toàn TG.
Tại Việt Nam ,
Thời điểm tới khả năng Ngân sách nhà nước sẽ bị áp lực về tỷ lệ thâm hụt ngân sách / GDP do :
- GDP bị giảm
- chi phí hỗ trợ trước và sau dịch.
- giải ngân đầu tư công trong khi ngân sách thu thì không tăng được nhiều,
- Trả nợ công???
( như đã nói ở phần trên, tỷ lệ thâm hụt ngân sách tăng từ 2,9% ở giai đoạn 2017 đã lên 4.99% trong
năm 2020!!!
Một Combo trên từ yếu tố TG lẫn yếu tố nội tại sẽ dễ dẫn tới áp lực vào cuối 2022-2023 về các yếu
tố :
- lạm phát.
- lãi suất ( lãi suất tái cấp vốn/ tái chiết khấu/ liên ngan hàng).
- thanh khoản của các NHTM.
- tỷ giá.
- cán cân xnk.
Nếu những giả thuyết trên thành hiện thực, điều gì sẽ xảy ra???
Có thể sang 2023, NHNN sẽ lại bắt buộc phải có những động thái thắt chặt cung tiền tệ bằng cách
tăng lãi suất, phát hành TPCP tới NHTM, giảm chi ngân sách đầu tư công... như cách năm 2010-
2012 đã áp dụng.
Cung tiền thu hẹp, Lãi suất tăng sẽ khiến các loại tài sản không có giá trị, mang tính đầu cơ sẽ có
biến động lớn.
Giai đoạn 2022- 2024 có thể sẽ là một thử thách cho những nhà đầu tư. ( giống như giai đoạn 2011-
2012)
Ai nắm giữ BDS mà đi vay hoặc không có kế hoạch dự trù tài chính thì sẽ rất đau đầu nếu combo
trên xảy ra.