1.

LÝ DO CHỌN ĐỀ TÀI

Thị trường nhà đất giữ một vị trí quan trọng đối với sự ổn định an sinh xã
hội, góp phần nâng cao mức sống của nhân dân, tạo điều kiện cho họ an cư lạc
nghiệp, đồng thời tạo cơ sở vật chất cho sự nghiệp công nghiệp hoá hiện đại hoá
đất nước. Bất động sản là tài sản lớn của mỗi quốc gia, thường chiếm trên dưới
40% trong tổng số của cải vật chất của các nước. Trong khi đó, số hoạt động
bất động sản chiếm 30% tổng số hoạt động của nền kinh tế. [NHN2] Từ đó, ta thấy
được tầm quan trọng của thị trường bất động sản không chỉ là với người dân mà
còn với các nhà đầu tư.
Thứ nhất, bất động sản là thứ đắt đỏ với mọi người và hầu như trong đời
họ chỉ thực hiện một vài giao dịch mua nhà bởi bất động sản là có tính bền vững
cùng với thời gian sử dụng lâu dài. Đặc trưng khác biệt của bất động so với các
hàng hóa khác là tính cố định. Nếu hàng hóa khác có thể mang đi các nơi cũng
không thể dùng trong trưng bày và giới thiệu mà phải mô tả thông qua những
bản vẽ, hình ảnh và các mô tả khác. Đặc biệt, tính địa điểm và địa phương rất
cao nên bất động sản ở những nơi khác nhau sẽ có những mức giá khác nhau. Vì
thế, họ luôn xem xét rất cẩn thận và kỹ lưỡng các yếu tố trước khi mua những
căn nhà bởi nó không chỉ nhằm phục vụ nhu cầu có nơi cư trú mà còn là quyết
định đầu tư dài hạn bởi đây được xem là điểm chính quyết định đến mức sống
của người dân theo hai khía cạnh là vi mô và vĩ mô.

Theo các chuyên gia nhận định, thị trường bất động sản năm 2019 vẫn
giữ được sự phát triển ổn định. Đặc biệt, thị trường cũng ghi nhận sự sụt giảm
về cả nguồn cung lẫn số lượng giao dịch. Thống kê cho hay, 6 tháng đầu năm
2019, thị trường bất động sản tại Hà Nội và TP.Hồ Chí Minh có sự sụt giảm về
lượng cung và lượng giao dịch. Lượng sản phẩm bất động sản loại hình
condotel trong quý II/2019 chỉ ghi nhận hơn 5.000 sản phẩm mới được cung
ứng cho thị trường và số giao dịch thành công chỉ gần 1.400 sản phẩm, tỷ lệ hấp
thụ thấp đạt hơn 27%. Mặc dù nguồn cung căn hộ giảm nhưng tỷ lệ hấp thụ căn
hộ tổng thể vẫn ghi nhận ở mức cao là 82% Điều này cho thấy nhu cầu và sức
mua của người dân cho bất động sản vẫn có lực mạnh. Quan trọng nhất là phải
nắm được họ thực sự muốn gì và mong muốn điều gì khi thực hiện những giao
dịch.[NHN3]

Thứ hai, trải qua những năm gần đây giá vàng, lãi suất ảm đạm và đầy bất
ổn, các nhà đầu tư-những người luôn muốn tối đa hóa lợi nhuận của mình cần
phải tìm ra những thị trường mới sôi nổi và đầy tiềm năng thì thị trường bất
động sản vẫn luôn là kênh đầu tư tốt nhằm đa dạng hóa danh mục đầu tư của họ.
Và theo xu hướng bất động sản hiện tại, các kênh bất động sản có tỷ suất lợi
nhuận cao dù là chơi’’ lướt sóng’’ như nhà ở giá rẻ, phân khúc chung cư trung-
cao cấp, bất động sản nghỉ dưỡng và mua văn phòng cho thuê. Để có thể tối đa
hóa lọi nhuận với những nguồn lực hiện có, các nhà đầu tư luôn phải quan sát
kỹ lưỡng và để ý đến các yếu tố ảnh hưởng đến bất động sản.

Tuy nhiên, sự xuất hiện của đại dịch covid tạo ra một cơn địa chấn về
phía kinh doanh bất động sản khi các biện pháp phong tỏa yêu cầu ở nhà gần
như 24/7 trong nhiều tuần và người dân chỉ được phép ra ngoài vì những nhu
cầu thiết yếu. Với hầu hết các hoạt động kinh tế bị tạm dừng trên khắp các quốc
gia, ranh giới giữa làm việc, sinh hoạt và giải trí đã bị bóp méo hơn bao giờ hết.
[NHN4] Kết quả là thế giới bất động sản đã biến đổi xung quanh chúng ta. Sự bùng

phát của dịch bệnh COVID-19 đã khiến thị trường tài sản trải qua sự gia tăng
rủi ro và bất ổn chưa từng có trên toàn thế giới, thị trường bất động sản ở nhiều
thành phố toàn cầu dường như miễn nhiễm với các tác động bất lợi. Đáng chú ý,
khi hầu hết các thị trường hàng hóa khác chịu ảnh hưởng nặng ( nhu cầu cho
hàng hóa thiết yếu tăng lên trong khi tiêu dùng cho hàng hóa khác giảm xuống
cùng với đó là sự thiếu hụt nguồn cung trong sản phẩm) bởi đại dịch Covid thì
thị trường bất động sản không những không bị ‘’ đóng băng’’ mà còn cho thấy
sự hấp dẫn và tiềm năng trong tương lai. Điều đó được thể hiện qua các tiêu chí:
Nguồn cung bất động sản (số lượng dự án mới được cấp phép, dự án hoàn
thành) ổn định; cơ cấu sản phẩm bất động sản được điều chỉnh phù hợp hơn
(giảm phân khúc cao cấp, tăng phân khúc trung bình, giá rẻ); lượng giao dịch
bất động sản được duy trì (không sụt giảm đáng kể); giá bất động sản (giá bán
nhà ở và cho thuê bất động sản công nghiệp…) tăng. Cụ thể, 743 dự án với
232.559 căn hộ được cấp phép và 288 dự án với 57.149 căn hộ hoàn thành
( năm 2019 chỉ có 335 dự án với 175.801 căn hộ được cấp phép và 186 dự án
với 66.155 căn hộ hoàn thành).
Nhìn chung, trên thế giới đã có rất nhiều nghiên cứu đến các yếu tố ảnh
hưởng đến sức mua bất động sản thời kỳ Covid. Còn tại Việt Nam số nghiên
cứu về đề tài này vẫn còn rất ít và hạn chế. Đặc biệt, tính đến thời điểm tiến
hành báo cáo này, chưa có một nghiên cứu nào về vấn đề sức mua bất động sản
của nhà đầu tư thời kỳ hậu Covid.
Vì những lý do trên, đề tài ‘’Các yếu tố ảnh hưởng đến sức mua bất động
sản của nhà đầu tư ở Việt Nam thời kỳ hậu COVID19’’ được lựa chọn để
nghiên cứu.
2. BỐI CẢNH ĐẠI DỊCH COVID-19

Đại dịch COVID-19 đã khiến thế giới toàn cầu hóa rơi vào bế tắc, khiến
hàng trăm nghìn người thiệt mạng và hàng triệu người trong tình trạng 'phong
tỏa'. Nó đã gây ảnh hưởng nghiêm trọng đến mọi mặt của kinh tế-xã hội, giáng
một cú sốc lớn vào nền kinh tế thế giới, gây nên sự trì trệ khi chuỗi cung ứng
toàn cầu bị đứt gãy do các biện pháp giãn cách xã hội, đóng cửa biên giới của
các nước. Nền kinh tế suy thoái, ngày càng nhiều doanh nghiệp phải đóng cửa.
Các quốc gia trên thế giới hầu hết đều đang chịu tác động tàn phá đối với hoạt
động kinh tế. Theo báo cáo của UNCTAD (Hội nghị Liên Hợp Quốc về Thương
mại và Phát triển), nền kinh tế toàn cầu sẽ giảm 3,5% vào năm 2020 và các
nước phát triển phụ thuộc nhiều vào các ngành dịch vụ sẽ bị ảnh hưởng đặc biệt.
Trong năm 2021, kinh tế thế giới phục hồi nhưng việc duy trì tăng trưởng trong
tương lai vẫn khá mong manh. Sự phục hồi dần xuất hiện ở đa số các quốc gia,
tuy nhiên sự lan rộng của biến thể Delta từ quý II/2021 đã hạn chế và cản trở
những quá trình phục hồi đó. Đại dịch đã tạo ra một cuộc khủng hoảng đã, đang
và sẽ tiếp tục gây ra hậu quả cho tất cả các lĩnh vực của nền kinh tế, bao gồm cả
thị trường bất động sản.
Đại dịch đã làm thay đổi bộ mặt của thị trường bất động sản toàn cầu. Giá trị
của tất cả các bất động sản trên thế giới đạt 326,5 nghìn tỷ USD vào năm 2020,
tăng 5% so với mức của năm 2019 và là mức cao kỷ lục. Sự tăng trưởng này
được thúc đẩy nhờ bất động sản nhà ở, với tỷ trọng lớn nhất , chiếm 79% tổng
giá trị bất động sản toàn cầu. Giá trị bất động sản nhà ở tăng 8% trong năm,
tương ứng khoảng 258,5 nghìn tỷ đô la. Đầu năm 2021, với một số nước đang
phục hồi sau dịch, thị trường đầu tư bất động sản toàn cầu đã chứng kiến sự
thay đổi lớn khi phân khúc nhà ở nhiều hộ gia đình vượt qua văn phòng để trở
thành phân khúc lớn nhất toàn cầu. Trong 6 tháng đầu năm 2021, 136 triệu USD
đã được đầu tư vào phân khúc nhà ở toàn cầu, tăng 35% so với cùng kỳ năm
2020.
Năm 2020, một năm chịu ảnh hưởng nặng nề của đại dịch COVID-19, nền kinh
tế toàn cầu bị tác động tiêu cực và Việt Nam cũng không ngoại lệ. Nó ảnh
hưởng trực tiếp đến thị trường bất động sản, làm suy giảm sự phát triển và suy
yếu lực cầu thị trường. Ở giai đoạn 6 tháng đầu năm 2020, thị trường bất động
sản nước ta là những nốt trầm bởi giãn cách xã hội để chống dịch, dự án ngưng
trệ, sàn giao dịch bất động sản tạm dừng hoạt động. Đến 6 tháng cuối năm, mặc
dù vẫn có 2 đợt bùng phát dịch bệnh nhưng thị trường bất động sản trên cả nước
có dấu hiệu khởi sắc. Cụ thể, trong quý III/2020, tổng nhà ở được bán trên toàn
thị trường là 73.933 sản phẩm. Tương đương với tỷ lệ hấp thụ là 35,5% đạt
26.299 sản phẩm, tăng khá mạnh so với con số 7.641 sản phẩm của quý I/2020
và 12.640 sản phẩm của quý II/2020. Các sản phẩm được chào bán chiếm
khoảng 70% là hàng tồn từ các quý trước. Tuy nhiên, nguồn cung mới trong quý
này đã tăng 21% so với quý I/2020 và tăng 23% so với quý II/2020. Tỷ lệ hấp
thụ các sản phẩm mới trong quý đạt 43,4%, tăng gần 4 lần so với quý 1 và 1,4
lần so với quý II/2020. Xu hướng phục hồi của thị trường bất động sản Việt
Nam được kéo dài đến trước đợt bùng phát dịch lần thứ 4. Từ tháng 4 năm
2021, thị trường bất động sản bắt đầu suy giảm do nhiều tỉnh/TP phải giãn cách
xã hội đã làm giao dịch trên thị trường bị ảnh hưởng sâu rộng. Bước sang tháng
9 khi tình hình dịch bệnh đang dần được kiểm soát và tỷ lệ tiêm vaccine tăng
nhanh ở các thành phố lớn, thị trường bất động sản đã nhanh chóng có những
dấu hiệu tích cực, với mức độ quan tâm toàn quốc phục hồi bằng 55% so với
tháng 3/2021.
Tại khu vực Hà Nội, quý III/2020, nguồn cung tiếp tục nằm ở mức thấp nhất so
với các kỳ trước trong đó chủ yếu là sản phẩm chung cư, chiếm đến 87,3% tổng
cung. Sản phẩm căn hộ bình dân ngày càng khan hiếm tại thị trường Hà Nội
Quý III chỉ đạt có 3,5 % tổng lượng cung và nằm ở Hoàng Mai, Từ Liêm,
Thanh Xuân, Cầu Giấy. Tính đến quý III/2021, tổng sản phẩm chào bán trên
toàn thị trường Hà Nội đạt 5,886 sản phẩm, lượng giao dịch đạt 1,745 sản phẩm
và tỷ lệ hấp thụ trung bình đạt 29,6%.
Đối với lượng cầu tại Hà Nội, trong 9 tháng đầu năm 2021, nhu cầu cho các sản
phẩm có giá từ 1.500 USD/m2 đến 2.000 USD/m2 tăng và chiếm 50% số lượng
căn bán được. Bên cạnh đó, với phân khúc đất nền, giá đất tại một số dự án
cũng có những sự chênh lệch lệch. Với các dự án ở Đông Anh, Gia Lâm chững
lại và giữ như ở cuối quý I, quý II-2021. Ở một số khu vực như: Hòa Lạc, Sơn
Tây, Hoài Đức... đã sụt giảm. Tuy nhiên, giá đất nền tại một số dự án tại Hà Nội
vẫn ở ngưỡng cao, nguyên nhân chủ yếu là khan hiếm sản phẩm, nhưng nhu cầu
lại rất mạnh, có những nơi giá đất tăng gấp hai lần. Cụ thể, giá đất tại các vùng
ven đô, chuẩn bị lên quận đều bị đẩy lên tương đương 30-50 triệu đồng/m2.
Như vậy có thể thấy, tình hình thị trường bất động sản Hà Nội quý III/2021, bị
ảnh hưởng bởi Covid-19 khi lực cầu tiêu dùng có chút suy yếu song lực đầu tư
vẫn duy trì ở mức cao, ghi nhận số lượng giao dịch ấn tượng với tỷ lệ đầu tư đạt
gần 30%.

3. TÓM TẮT MỘT SỐ NGHIÊN CỨU KHÁC

a. Nghiên cứu trong nước

Năm 2013, một nghiên cứu của Võ Phạm Thành Nhân đã đưa ra một số hàm ý
về giải pháp làm tăng quyết định mua nhà của khách hàng đối với các doanh
nghiệp bất động sản dựa trên tác động vào các yếu tố ảnh hưởng đến quyết định
mua nhà tại khu vực Hồ Chí Minh. Kết quả của nghiên cứu này cho thấy có 7
yếu tố tác động lớn nhất đến quyết định mua nhà của khách hàng, đó là: “Tình
trạng tài chính”, “Vật thể”, “Không gian sống”, “Vị trí” , “Thiết kế và kiến trúc
nhà” , “Môi trường sống”, “Tiện ích công cộng”. Có 32 biến quan sát chính
được sử dụng để đo lường tác động của 7 yếu tố này. Kết quả của cuộc khảo sát
này cũng cho thấy rằng nhu cầu nhà dành cho khách hàng có thu nhập thấp và
trung bình là rất lớn, hầu hết khách hàng đều có xu hướng lựa chọn căn hộ nhỏ
dưới 100m2 với tỷ lệ 90% Trong đó khách hàng ưu tiên chọn nhà ở có móng
riêng chiếm tỷ lệ 85% và nhà chung cư chiếm tỷ lệ 15%. Tuy nhiên, so với
những người có nhu cầu mua chung cư, những người muốn mua nhà đất lại
quan tâm nhiều hơn đến giá nhà, an ninh khu vực, vị trí gần chợ, gần nơi làm
việc, và các cơ sở công cộng. sống chung với nhau. Đối với nhu cầu nhà ở của
từng nhóm đối tượng, kết quả khảo sát cho thấy không có nhiều sự khác biệt về
giới tính và trình độ học vấn. Tuy nhiên, với những khách hàng đã lập gia đình,
chưa có con và những khách hàng có thu nhập từ 10 - 14 triệu / tháng thì nhu
cầu mua nhà cao hơn. Người độc thân dưới 25 tuổi có nhu cầu mua nhà ở thấp
hơn so với các đối tượng khác.

Trên thị trường căn hộ cao cấp; Phạm Thị Vân Trinh, Nguyễn Minh Hà (2012)
đã thực hiện nghiên cứu phân tích các yếu tố ảnh hưởng đến quyết định mua căn
hộ cao cấp tại Tp.Hồ Chí Minh. Thông qua phỏng vấn trực tiếp 225 người có ý
định mua hoặc đã mua căn hộ cao cấp bằng bảng câu hỏi và sử dụng mô hình
hồi quy Binary Logistic, nghiên cứu này đã xác định được 9 yếu tố tác động đến
quyết định mua căn hộ cao cấp của người mua. Kết quả nghiên cứu chỉ ra rằng,
mức độ ảnh hưởng mạnh nhất tới quyết định mua căn hộ cao cấp bao gồm yếu
tố thuộc tính sản phẩm (diện tích căn hộ, tiện ích xung quanh, hướng của căn
hộ), yếu tố marketing (giá giao dịch, chính sách khuyến mãi, hệ thống phân
phối, hình thức quảng cáo) và yếu tố gây ảnh hưởng (hỗ trợ vốn vay ngân hàng,
tiến độ thanh toán).

Nghiên cứu về một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở tại huyện Ứng Hòa, thành
phố Hà Nội (Trịnh và nnk., 2020) cho thấy giá đất chịu ảnh hưởng của nhiều
nhân tố khác nhau. Nghiên cứu đã điều tra 174 hộ gia đình, cá nhân và 26 cán
bộ công chức, viên chức. Kết quả xác định được giá đất ở trên địa bàn huyện
Ứng Hòa chịu ảnh hưởng bởi 6 nhóm yếu tố chính theo thứ tự ảnh hưởng gồm:
nhóm yếu tố cơ sở hạ tầng, nhóm yếu tố pháp lý, nhóm yếu tố vị trí, nhóm yếu
tố cá biệt, nhóm yếu tố xã hội và nhóm yếu tố kinh tế. Cơ sở hạ tầng là yếu tố
ảnh hưởng lớn nhất tới giá trị đất đai do tác động của đô thị hóa, tức là những
nơi có cơ sở hạ tầng tốt hơn sẽ có mức giá đất cao hơn.

b. Nghiên cứu nước ngoài

4. MÔ HÌNH & LÝ THUYẾT

a. Lý thuyết hành vi người tiêu dùng

b. Mô hình hành vi người tiêu dùng (Philip Kotler, 2009)

=> Đề xuất mô hình

(1)
 (2)

c. Lý thuyết hành vi dự định TPB của Ajzen vào năm 1991 & Lý thuyết
hành vi tiêu dùng

=> Đề xuất mô hình

(1)
d. Lý thuyết hành động hợp lý

Kết hợp TRA và TBP ra mô hình đề xuất