BỘ NGOẠI GIAO

HỌC VIỆN NGOẠI GIAO

KHOA KINH TẾ QUỐC TẾ

Tiểu luận Kinh tế vi mô

ĐỀ TÀI:

BÙNG NỔ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN Ở MỸ VÀ ẢNH HƯỞNG ĐẾN

THỊ TRƯỜNG VIỆT NAM

Giáo viên hướng dẫn : Th.s Nguyễn Minh Trang

Lớp tín chỉ : KTVM-KTQT50.2_LT

Khóa : 50

Sinh viên thực hiện :

Nguyễn Ngọc Vân Oanh KTQT50B10550

Đỗ Bảo Ngọc KTQT50B10538

Dương Hạnh Nguyên KTQT50B10540

Nguyễn Kim Hiền KTQT50C10454

Nguyễn Hà Trang KTQT50B10596

Hà Nội, ngày 26 tháng 01 năm 2024

MỤC LỤC

LỜI MỞ ĐẦU........................................................................................................1

CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN..........................................................................2

1.1. Hiện tượng bong bóng kinh tế.............................................................2

1.2. Bong bóng bất động sản.......................................................................2

1.2.1. Khái quát về bất động sản...................................................................2

1.2.2. Định nghĩa về bong bóng bất động sản..............................................3

CHƯƠNG 2: TỔNG QUAN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN MỸ VÀ

VIỆT NAM............................................................................................................5

2.1. Tổng quan thị trường Bất động sản Mỹ thập niên 2000...................5

2.1.1. Nguyên nhân........................................................................................6

2.1.2. Diễn biến.............................................................................................7

2.1.3. Hậu quả...............................................................................................8

2.1.4. Phản ứng của chính phủ Mỹ.............................................................11

2.2. Thực trạng và bài học rút ra cho Việt Nam.....................................17

2.2.1. Thị trường bất động sản Việt Nam....................................................17

2.2.2. Thực trạng thị trường bất động sản Việt Nam..................................17

2.2.3. Nguy cơ bong bóng bất động sản “xì hơi”.......................................24

CHƯƠNG 3: CÁC GIẢI PHÁP ĐỀ XUẤT NÂNG CAO HIỆU QUẢ CỦA
THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM...............................................27

3.1. Tăng cường chấn chỉnh thị trường bất động sản sơ cấp.................27

3.2. Phát triển các kênh tài chính bất động sản......................................27

3.3. Triển khai một số biện pháp quản lý thị trường bất động sản.......28

3.4. Hoàn thiện môi trường thể chế thị trường bất động sản................29

KẾT LUẬN..........................................................................................................30

TÀI LIỆU THAM KHẢO...................................................................................31

 Họ và tên MSSV Mức độ đóng góp

Nguyễn Ngọc Vân Oanh KTQT50B10550 20%

Đỗ Bảo Ngọc KTQT50B10538 20%

Dương Hạnh Nguyên KTQT50B10540 20%

Nguyễn Kim Hiền KTQT50C10454 20%

Nguyễn Hà Trang KTQT50B10596 20%

 LỜI MỞ ĐẦU

Bước vào thế kỷ XXI, Hoa Kỳ - một trong những cường quốc hàng đầu trên thế
giới, có một nền kinh tế mạnh mẽ dựa trên cơ cấu thị trường tự do, sự tự do cá nhân và
doanh nghiệp, và là nguồn tài nguyên phong phú. Nền kinh tế Hoa Kỳ luôn đứng đầu
thế giới với một nền công nghiệp mạnh mẽ và nông nghiệp hiện đại. Phát triển kinh tế
của Hoa Kỳ luôn ảnh hưởng đáng kể đến nền kinh tế toàn cầu và bất kỳ biến động nào
trên thị trường Mỹ đều có tác động sâu rộng đến Việt Nam. Với danh hiệu "Miền đất
hứa," Hoa Kỳ đã giúp duy trì và thúc đẩy sự phát triển của nền kinh tế thế giới trong
nhiều thập kỷ. Tuy nhiên, cuộc khủng hoảng tài chính năm 2007-2009 tại Hoa Kỳ,
cùng với khủng hoảng tài chính toàn cầu năm 2008, đã gây ra sự đảo lộn trong nền
kinh tế toàn cầu. Nguyên nhân chính xuất phát từ việc bong bóng giá nhà tại Hoa Kỳ
năm 2006 bùng nổ, dẫn đến nợ xấu lớn và gây ra suy thoái trong hoạt động của các
ngân hàng, vì họ nắm giữ nhiều khoản vay được thế chấp bằng bất động sản. Hoa Kỳ
đã phải mất một khoảng thời gian dài để khắc phục hậu quả của cuộc khủng hoảng
này, và những tác động xấu vẫn còn hiệu quả đến ngày nay.

Trong những năm gần đây, sự phức tạp của tình hình dịch bệnh và biến động trong
thị trường bất động sản Việt Nam đã tạo ra một mối lo ngại về khả năng xảy ra bong
bóng bất động sản. Kể từ đầu quý II/2023 đến nay, thị trường bất động sản đã trải qua
những biến động đặc biệt ở Hà Nội và TP.HCM, với giá đất không tăng mà thậm chí
có dấu hiệu giảm sau chuỗi ngày "sốt đất" từ đầu năm. Tình hình này cho thấy lo ngại
về sự tái diễn của hiện tượng bong bóng bất động sản, tương tự như thời kỳ khủng
hoảng tài chính năm 2007-2008.

Vì vậy, việc nghiên cứu và phân tích sự biến động của thị trường bất động sản
trong những năm gần đây để đề xuất các giải pháp thích hợp nhằm ngăn chặn kịp thời
hiện tượng bong bóng và xây dựng các chính sách phát triển từ phía chính phủ trở nên
vô cùng quan trọng. Điều này không chỉ giúp ổn định thị trường bất động sản trong
nước mà còn đóng góp vào việc xây dựng kinh tế quốc gia một cách bền vững.

1
 CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN

1.1. Hiện tượng bong bóng kinh tế

Bong bóng kinh tế, thường được gọi là "bong bóng đầu cơ," "bong bóng thị
trường," "bong bóng tài chính," hoặc "sự điên cuồng đầu cơ," là hiện tượng xảy ra khi
giá của hàng hóa hoặc tài sản tăng đột ngột đến mức không hợp lý hoặc không bền
vững. Giá cao này thường không phản ánh sự thỏa mãn hoặc sức mua thực tế của
người tiêu dùng, như các lý thuyết kinh tế thông thường.

Bong bóng kinh tế thường bắt đầu khi có sự đầu cơ đối với các tài sản cơ bản, đẩy
giá tài sản lên cao, tạo điều kiện cho đầu cơ tiếp tục tăng. Cuối cùng, bong bóng sẽ kết
thúc bằng một sự giảm giá đột ngột, thường được gọi là "sụp đổ của thị trường" hoặc
"bong bóng vỡ." Cả giai đoạn phình to và giai đoạn nổ của bong bóng thường xuất
hiện do hiện tượng "phản ứng thuận chiều," khi đại đa số người tham gia thị trường có
cùng phản ứng.

Trong giai đoạn bong bóng kinh tế, giá cả thường biến động một cách không
thường xuyên, hỗn loạn và khó dự đoán nếu chỉ dựa vào cung cầu trên thị trường.

Các nhà kinh tế xem xét bong bóng kinh tế như một hiện tượng có tác động tiêu
cực lên nền kinh tế, vì nguồn lực thường được phân bổ không hiệu quả. Khi bong bóng
nổ, nó có thể gây thiệt hại lớn cho giá trị tài sản và gây ra một giai đoạn bất ổn kinh tế
kéo dài. Hậu quả của bong bóng kinh tế không chỉ tác động đến nền kinh tế của một
quốc gia, mà còn có thể lan rộng ra ngoài biên giới.

Lịch sử kinh tế thế giới đã chứng kiến nhiều bong bóng kinh điển, như Vụ đầu cơ
hoa Tulip (1637), Vụ công ty South Sea Company (1720), Cuộc Đại suy thoái (1929 -
1933), Bong bóng kinh tế Nhật (thập kỷ 1990), Bong bóng Dotcom (1995 - 2000), và
Bong bóng Poseidon (1970) để chỉ một số ví dụ.

1.2. Bong bóng bất động sản

1.2.1. Khái quát về bất động sản

Bất động sản là các tài sản không thể di dời được. Tuy tiêu chí phân loại bất động
sản của các nước khác nhau nhưng đều thống nhất bất động sản bao gồm đất đai và
những tài sản gắn với đất đai. Theo Bộ luật Dân sự Việt Nam năm 2005 quy định tại
khoản 1 Điều 147 thì:

2
 “Bất động sản là các tài sản không thể di dời được, bao gồm đất đai, nhà ở, công
trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây
dựng đó; các tài sản khác gắn liền với đất đai; các tài sản khác do pháp luật quy
định”.

Theo định nghĩa trên, bất động sản không chỉ là đất đai của cải trong lòng đất mà
còn là tất cả những gì được tạo ra do sức lao động của con người trên mảnh đất. Bất
động sản bao gồm đất đai và các công trình cải tạo, bao gồm các tòa nhà, đồ đạc,
đường xá, công trình kiến trúc và hệ thống tiện ích.

1.2.2. Định nghĩa về bong bóng bất động sản

Bong bóng xét trên khía cạnh đầu tư là hiện tượng thể hiện một điểm yếu nhạy
cảm trong cảm xúc của con người. Bong bóng bất động sản, cũng như bất kỳ bong
bóng nào khác, là một sự kiện tạm thời và có khả năng xảy ra bất cứ lúc nào điều kiện
thị trường cho phép.

Bong bóng bất động sản là một loại bong bóng kinh tế xảy ra định kỳ trong thị
trường bất động sản địa phương hoặc toàn cầu, và thường đi theo sự bùng nổ đất đai.
Một sự bùng nổ đất đai là sự gia tăng nhanh chóng giá thị trường của bất động sản như
nhà ở cho đến khi chúng đạt đến mức không bền vững và sau đó giảm giá.

Bong bóng bất động sản dùng để diễn tả về tình hình bất động sản khi thị giá của
một loại tài sản cố định nào đó được đẩy lên vượt xa giá trị thực sự bình thường của
loại tài sản này.

a. Biểu hiện

- Số lượng mua bán bất động sản tăng cao đột biến;

- Nguồn cung bất động sản tăng mạnh;

- Giá bán tăng nhanh trong một khoảng thời gian ngắn, thường do thông tin
về quy hoạch, thị trường;

- Người mua bất động sản để ở rất ít, chủ yếu là nhà đầu tư mua đi bán lại để
thu lợi nhuận từ sự biến động lên xuống của thị trường trong thời gian ngắn;

- Các dự án trên giấy xuất hiện nhiều, hiện tượng dự án ảo, dự án chưa đủ
pháp lý được chào bán ngày càng nhiều hơn.

b. Cơ chế
3
 Cơ chế của bong bóng bất động sản thường được giải thích bằng lý thuyết "kẻ
ngốc hơn", trong đó những người tham gia thị trường trở nên quá lạc quan (được gọi là
"kẻ ngốc") và sẵn sàng mua tài sản với giá quá cao, hy vọng sẽ bán chúng cho người
đầu cơ tham lam hơn (cũng là "kẻ ngốc hơn") với giá cao hơn.

Bong bóng kinh tế tiếp tục phình to khi có sự xuất hiện của người mua "kẻ ngốc
hơn" tiếp tục mua tài sản này với giá cao hơn. Bong bóng sẽ kết thúc khi cuối cùng,
người "kẻ ngốc nghếch nhất" trả giá cao nhất cho tài sản định giá quá cao và không
tìm được người mua khác, khi đó bong bóng sẽ nổ.

Các nhà kinh tế xem xét bong bóng kinh tế, đặc biệt là bong bóng bất động sản,
như một hiện tượng gây tác động tiêu cực đối với nền kinh tế, do nguồn lực được sử
dụng không hiệu quả. Hơn nữa, khi bong bóng nổ, nó có thể gây thiệt hại lớn cho giá
trị tài sản và gây ra một giai đoạn không ổn định kéo dài trong nền kinh tế. Hậu quả
của bong bóng kinh tế không chỉ ảnh hưởng đến nền kinh tế của một quốc gia, mà có
thể lan rộng ra ngoài biên giới.

Một điểm quan trọng của hiện tượng bong bóng kinh tế là tác động của nó đến thói
quen tiêu dùng của người dân. Những người tham gia vào các thị trường nơi giá trị tài
sản bị định giá quá cao thường tiêu tiền nhiều hơn, vì họ cảm thấy có khả năng tài
chính tốt hơn. Ví dụ như thị trường bất động sản ở nhiều quốc gia như Anh, Úc, Tây
Ban Nha và nhiều khu vực của Mỹ gần đây đã làm rõ điều này. Thậm chí ở Việt Nam,
vào năm 2006, khi thị trường chứng khoán đang phát triển mạnh, thị trường bất động
sản, bất ngờ, cũng trở nên sôi động. Tuy nhiên, tại một thời điểm nào đó, bong bóng
kinh tế thường sẽ vỡ, và những người nắm giữ các tài sản bị định giá quá cao sẽ bắt
đầu cảm thấy kém giàu hơn, dẫn đến việc họ giới hạn thói quen tiêu dùng của mình.
Điều này có thể gây trở ngại cho tăng trưởng kinh tế và thậm chí gây suy thoái kinh tế
nếu không được kiểm soát kịp thời. Vì vậy, một trong những nhiệm vụ quan trọng của
Ngân hàng Trung ương là theo dõi sát sao các biểu hiện tăng giá phi thường trên các
thị trường, đặc biệt là thị trường chứng khoán, và thực hiện các biện pháp ưu tiên để
ngăn chặn sự đầu cơ quá mức đối với tài sản tài chính.

4
 CHƯƠNG 2: TỔNG QUAN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN MỸ VÀ VIỆT
NAM

2.1. Tổng quan thị trường Bất động sản Mỹ thập niên 2000

Tại Mỹ, những năm đầu của thế kỷ 21, hình thức cho vay nhà đất dưới tiêu chuẩn
(subprime housing mortgage) đặc biệt phát triển mạnh, trở thành ngành công nghiệp
Mỹ. Loại hình cho vay dưới tiêu chuẩn này là một loại hình kinh doanh đầy lợi nhuận
không chỉ đối với ngân hàng cho vay mà còn với các nhà đầu tư địa ốc. Các ngân hàng
và các tổ chức tín dụng cho vay chấp nhận bảo đảm bằng tài sản hình thành từ vốn vay
với đối tượng là nhà đất – dù nó có nguy cơ rủi ro cao, thường xuyên rơi vào tình trạng
đóng băng. Chính sự phát triển mạnh mẽ của hình thức cho vay thế chấp dưới tiêu
chuẩn này đã kích thích sự bùng nổ của thị trường nhà đất ở Mỹ và hội chứng “thích
mua nhà” của người dân Mỹ.

Thị trường Bất động sản Mỹ trở nên khá sôi động. Việc mua nhà tại Mỹ trở nên
khá dễ dàng, người mua chỉ cần trả ngay 20% giá trị căn nhà, còn lại sẽ trả góp trong
vòng 20 năm hoặc lâu hơn. Lãi suất vào thời kỳ này lại thấp nên chỉ cần mua sau đó
cho thuê lấy tiền trả lãi ngân hàng, tới thời điểm thích hợp được giá sẽ bán để để kiếm
lời. Giá nhà tăng cao liên tục từ năm 2001 cho tới năm 2005 với tốc độ ngày càng
nhanh, đạt mức 219,600 USD năm 2005 đối với những căn nhà đang sử dụng và đạt
mức kỷ lục vào quý II năm 2005. Giá trung bình của những căn nhà đang sử dụng trên
toàn nước Mỹ vào tháng 4/2005 là 206,000USD. Cùng lúc đó, lượng bán những căn
nhà mới xây đã tăng 41,14% (từ 907.907 căn/tháng lên tới 1.283.000 căn/tháng).

Tuy nhiên, thị trường luôn phải chịu sự tác động của quy luật cung – cầu. Khi việc
mua nhà trở thành công cụ để đầu tư thay thế cho nhu cầu về chỗ ở đã dẫn đến tình
trạng thừa nhà. Các ngân hàng Mỹ vào thời điểm này vì chạy theo lợi nhuận đã cho
vay mua nhà ngay cả với khách hàng có tiền sử tín dụng xấu. Khi lãi suất liên tục tăng
lên trong những năm gần đây, món nợ vay mua nhà tăng vọt. Nhiều người mất khả
năng chi trả, trong khi việc bán nhà không còn dễ dàng như trước vì thị trường bất
động sản Mỹ đang dần rơi vào trạng thái đóng băng, nhu cầu của người dân Mỹ giảm
mạnh.

Từ quý IV/2005, thị trường đã có dấu hiệu chững lại. Năm 2006, trong khi giá nhà,
đất tại nhiều nước tăng cao thì thị trường bất động sản ở Mỹ lại khá trầm lắng. Số nhà
mới xây trong tháng 2/2006 giảm tới 4% so với tháng 1, từ 882.000 căn, xuống còn
5
 848.000 căn, đây là mức giảm mạnh nhất trong 6 năm. Năm 2007, giá nhà và số
lượng giao dịch trên thị trường tiếp tục giảm, từ 1.283.000 căn xuống còn 776.000 căn.
Từ tháng 8/2007 đến hết tháng 8/2008, trên 770.000 căn nhà ở Mỹ bị ngân hàng siết
nợ do các gia đình không đủ khả năng trả nợ tiền vay mua nhà.

2.1.1. Nguyên nhân

Sự thay đổi trong chính sách chính phủ có tác động lớn đối với thị trường bất
động sản. Vào năm 1986, Đạo luật cải cách thuế đã hủy bỏ việc khấu trừ thuế đối với
tiền lãi trả trên thẻ tín dụng, tuy nhiên, lãi suất thế chấp vẫn được khấu trừ. Điều này
đã khuyến khích người tiêu dùng sử dụng tài sản sở hữu của họ thông qua việc tái cấp
vốn, thế chấp thứ hai và tận dụng hạn mức tín dụng vốn chủ sở hữu nhà. Năm 1997,
Đạo luật Taxpayer Relief đã thay đổi các quy tắc loại trừ Mục 121 và Mục 1034, thay
vào đó, nó áp dụng một quy định loại trừ 500.000 đô la cho cặp vợ chồng đã kết hôn
và 250.000 đô la đối với người độc thân đối với tiền lãi từ việc bán nhà, với khả năng
được áp dụng hai lần mỗi hai năm. Điều này đã biến nhà ở thành một khoản đầu tư
duy nhất thoát khỏi lãi thuế vốn. Các biện pháp thuế này đã khuyến khích mọi người
mua những căn nhà đắt tiền, thế chấp toàn bộ giá trị của nó, và đầu tư vào bất động sản
thứ hai thay vì đầu tư vào cổ phiếu, trái phiếu hoặc tài sản khác.

Hội đồng Ngân hàng Liên bang đã cho phép các ngân hàng tiết kiệm và cho vay
Liên bang tạo ra các khoản vay thế chấp với lãi suất có thể điều chỉnh vào năm 1979
và mở rộng đặc quyền này cho các ngân hàng quốc gia vào năm 1981. Quy định này
đã dẫn đến một loạt thay đổi trong việc cấp vốn theo lãi suất có thể điều chỉnh, và nó
đã đóng góp vào việc tạo ra điều kiện dễ dàng cho việc tài trợ, góp phần thúc đẩy bong
bóng thị trường bất động sản.

Hoạt động cho vay thế chấp dưới chuẩn: Cuộc khủng hoảng này bắt nguồn từ
hoạt động cho vay dễ dãi và ồ ạt gọi là cho vay “dưới tiêu chuẩn” của các ngân hàng
đối với những người vay tiền mua nhà trả góp và hy vọng sau đó bán đi để kiếm lời.
Sự hấp dẫn của các khoản lợi nhuận kếch xù đã kích thích các ngân hàng đầu tư bơm
vốn cho các công ty tài chính chuyên làm nhiệm vụ cho vay thế chấp mua nhà hoặc
thành lập các công ty cho vay của riêng mình. Lợi nhuận cao kết hợp với lòng tham đã
dẫn đến lạm dụng việc cho vay dưới chuẩn. Các thủ tục thẩm định được các đại lý cho
vay thực hiện hết sức lỏng lẻo và việc tiếp cận vốn tín dụng mua nhà trở nên nhanh
chóng và dễ dàng, do đó thị trường cho vay thế chấp dưới chuẩn phát triển rất nhanh.

6
Trong giai đoạn 2004-2006, cho vay thế chấp dưới tiêu chuẩn đã chiếm 21% tổng các
khoản vay thế chấp, trong đó chỉ tính riêng năm 2006 tổng giá trị các khoản vay thế
chấp dưới tiêu chuẩn đã đạt mức 600 tỷ USD, bằng ⅕ thị trường cho vay mua nhà của
Mỹ.

Tỷ lệ lãi suất liên bang thay đổi liên tục: Sau sự sụp đổ của Dot-com (là một
bong bóng thị trường cổ phiếu khi các cổ phiếu của các công ty công nghệ cao, nhất là
các công ty mạng, được đầu cơ) và cuộc suy thoái 2001 – 2002 sau đó, Cục Dự trữ
Liên bang đã hạ đáng kể lãi suất xuống mức thấp trong lịch sử, từ khoảng 6,5% xuống
chỉ còn 1%. Điều này thúc đẩy tín dụng dễ dàng cho các ngân hàng cho vay. Đến năm
2006, lãi suất đã tăng lên 5,25%, làm giảm nhu cầu và tăng khoản thanh toán hàng
tháng cho các khoản thế chấp có lãi suất điều chỉnh. Việc nhà bị tịch thu làm tăng
nguồn cung, làm giảm giá nhà đất hơn nữa. Các khoản nợ xấu thì tăng vọt, kéo theo
các khoản thâm hụt tài sản và thua lỗ, trong khi tính thanh khoản thì sụt giảm, làm cho
các nhà đầu tư nắm giữ trái phiếu từ chứng khoán nợ dưới chuẩn chịu hậu quả nặng
nề. Cựu Chủ tịch Hội đồng Dự trữ Liên bang Alan Greenspan thừa nhận rằng bong
bóng nhà đất “về cơ bản được tạo ra bởi sự sụt giảm của lãi suất thực tế dài hạn”.

Lượng tiền cho vay địa ốc gia tăng từ chứng khoán hóa: Các ngân hàng đầu
tư tạm ứng nguồn vốn cho các công ty tài trợ địa ốc chuyên về cho vay thế chấp mua
nhà. Các công ty này thực hiện việc thẩm định và cho vay mua nhà thông qua mạng
lưới các đại lý của mình. Sau đó, các công ty tài chính sẽ gom các khoản cho vay lại
thành một danh mục tín dụng và bán lại cho ngân hàng đầu tư. Ngân hàng đầu tư có
thể bán lại danh mục tín dụng này cho các công ty do Nhà nước bảo trợ hoặc tiến hành
chứng khoán hóa để phát hành trái phiếu bất động sản bán cho các nhà đầu tư khác.
Các trái phiếu này được gọi là CMO (Collateralized Mortgage Obligation). Tuy nhiên
CMO đã phát triển ồ ạt vào khu vực dân cư có ít khả năng trả nợ. Thay vì hoạt động
môi giới giữa người gửi tiền và người đi vay thì ngân hàng lại lao vào đầu tư và mua
giữ các CMO này. Chỉ trong vòng 6 tháng đầu năm 2007, 8 ngân hàng lớn và công ty
tài chính của Mỹ đã phát hành 286 tỷ CMO dưới chuẩn. Chứng khoán hóa thời điểm
này là nguyên nhân tạo nên nợ xấu và dẫn tới khủng hoảng cho hệ thống ngân hàng.

2.1.2. Diễn biến

Bong bóng bất động sản ở Mỹ bắt đầu manh nha từ năm 2001 khi có sự thay đổi
lãi suất liên tục để cứu vãn nền kinh tế Mỹ sau sự sụp đổ của ngành công nghiệp Dot-

7
com. Thời kỳ bong bóng này kéo dài trong 5 năm, một khoảng thời gian khá dài với
những biến động rõ rệt về giá nhà và khối lượng giao dịch, trước khi bước vào thời kỳ
đóng băng và sụt giảm từ năm 2006. Lãi suất thấp đã khuyến khích người dân mua nhà
từ nguồn cho vay cầm cố, khiến cho thị trường bất động sản trở nên cực kỳ sôi động.

Sự phục hồi của nền kinh tế Mỹ cùng với nguy cơ lạm phát gia tăng từ những yếu
tố cung cầu đã dẫn tới sự e ngại trong tâm lý một số người dân do người Mỹ có thói
quen chi tiêu rất nhiều cho tiêu dùng. Do đó, Cục dự trữ liên bang Mỹ đã quyết định
tăng lãi suất trở lại, đến tháng 8/2005, lãi suất liên ngân hàng định hướng của Mỹ đạt
mức 3,75% và dự kiến sẽ còn tiếp tục tăng nên không còn là mức lãi suất hấp dẫn với
những người mua nhà. Cơn sốt nhà tạm dừng lại. Bong bóng nhà đất bắt đầu xì hơi,
kéo theo đó là sự sụt giảm liên tục ở nhiều nơi trên đất Mỹ.

Cụ thể, chỉ số về cầu nhà của Mỹ liên tục giảm từ tháng 8/2005 ở mức 128,2
xuống còn 89,9 vào tháng 7/2007. Sau khi bong bóng nhà ở vỡ, các cá nhân gặp khó
khăn trong việc trả nợ. Nhiều tổ chức tín dụng cho vay mua nhà gặp khó khăn vì
không thu hồi được nợ. Giá nhà ở giảm nhanh khiến cho các loại giấy nợ đảm bảo
bằng tài sản (CDO – viết tắt của collateralized debt obligations) và chứng khoán đảm
bảo bằng tài sản thế chấp (MBS – viết tắt của mortgage – backed security) do các tổ
chức tài chính phát hành bị giảm giá nghiêm trọng. Kết quả là bảng cân đối tài sản của
các tổ chức này xấu đi và xếp hạng tín dụng của họ bị các tổ chức đánh giá đánh tụt.
Cuộc khủng hoảng tín dụng nhà ở thứ cấp nổ ra. Từ tháng 3/2007, nhiều tập đoàn tài
chính cho vay thế chấp bất động sản công bố các khoản thua lỗ khoảng 150 tỷ USD từ
các khoản nợ xấu, trong đó hơn 50% các khoản liên quan đến cho vay mua nhà và cắt
giảm lao động trong lĩnh vực này. Tuy nhiên, dấu hiệu khủng hoảng đầu tiên này đã
không được chính phủ cũng như giới tài chính Mỹ nhìn nhận đúng mức nên không có
giải pháp kịp thời. Chỉ đến khi một loạt các “đại gia” ngân hàng và tín dụng Mỹ chao
đảo thì tình hình đã trở nên quá muộn. Hàng loạt các ngân hàng lớn ở phố Wall như
Bear Stearns, Merrill lynch, Citigroup, Morgan Stanley liên tiếp công bố những khoản
thâm hụt nhiều tỷ USD, cụ thể Citigroup đã thông báo lợi nhuận quý III giảm mạnh tới
60% so với năm ngoái, khoảng 2 tỷ USD. Trong các khoản cho vay bất động sản được
chứng khoán hóa ngân hàng này ước tính lỗ khoảng 1,3 tỷ USD. Theo hiệu ứng
domino, sự giảm dần tính thanh khoản trong hoạt động tài trợ đã làm cho Citigroup lỗ
khoảng 1,4 tỷ USD. Không chỉ dừng lại ở đó, bóng đen khủng hoảng không chỉ bao
trùm lên Mỹ mà còn lan ra cả thế giới.
8
 2.1.3. Hậu quả

a. Đối với nước Mỹ

Thị trường tài chính biến động mạnh: Từ năm 2006 đã bắt đầu có những dấu
hiệu của cuộc khủng hoảng cho vay thế chấp dưới tiêu chuẩn ở Mỹ. Hàng loạt các
ngân hàng lớn ở phố Wall như Bear Stearns, Merrill lynch, Citigroup, Morgan Stanley
liên tiếp công bố những khoản thâm hụt nhiều tỷ USD, cụ thể Citigroup đã thông báo
lợi nhuận quý III giảm mạnh tới 60% so với năm ngoái, khoảng 2 tỷ USD. Trong các
khoản cho vay bất động sản được chứng khoán hóa ngân hàng này ước tính lỗ khoảng
1,3 tỷ USD. Theo hiệu ứng domino, sự khan hiếm tính lỏng trong hoạt động tài trợ đã
làm cho Citigroup lỗ khoảng 1,4 tỷ USD. Hàng loạt ngân hàng đầu tư trót nắm giữ các
gói trái phiếu rủi ro mà chưa kịp chuyển giao cho thị trường đã phải ghi nhận các
khoản tổn thất lên đến hàng trăm tỷ USD như Citi (21 tỷ USD), Merrill Lynch (25 tỷ
USD), UBS (18 tỷ USD), Morgan Stanley (10 tỷ USD), JP Morgan (2,2 tỷ USD), Bear
Stearns (2 tỷ USD), Lehman Brothers (1,5 tỷ USD), Goldman Sachs (1,3 tỷ USD).
Tổng thiệt hại tài chính của các ngân hàng đầu tư trong năm 2007 ước tính lên tới gần
trăm tỷ USD. Citi và Merrill Lynch phải cầu viện tăng vốn khẩn cấp từ các quỹ đầu tư
Châu Á. Hàng ngàn nhân viên phố Wall bị sa thải.

Tỷ lệ thất nghiệp tăng mạnh: Theo Bộ Lao động Mỹ, tỷ lệ thất nghiệp hiện nay
của nước này lên đến 6,5% cao nhất trong 14 năm qua. Nhiều công ty bị phá sản hoặc
gặp khó khăn về tài chính đã làm cho hàng trăm ngàn người bị sa thải cũng như mất
việc làm. Thất nghiệp gia tăng cũng ảnh hưởng tiêu cực đến thu nhập và tiêu dùng của
hộ gia đình, điều này lại làm cho doanh nghiệp khó bán được hàng hóa.

Nền kinh tế Mỹ rơi vào suy thoái: Kinh tế Mỹ lâm vào suy thoái với tốc độ
nhanh khoảng âm 0,3% trong quý III năm 2008. Mức chi tiêu của người tiêu dùng, vốn
đóng góp tới hai phần ba vào sự tăng trưởng kinh tế Mỹ suy giảm mạnh nhất kể từ
năm 1980. Thâm hụt ngân sách liên bang trong năm tài khóa 2008 tăng mạnh tới mức
kỷ lục 454,8 tỷ USD, cao gấp ba lần mức thâm hụt 161,5 tỷ USD trong tài khóa năm
2007, chủ yếu do chi phí quốc phòng tăng mạnh, nhất là phục vụ cho hai cuộc chiến
tranh tại Iraq và Afghanistan. Ở giai đoạn đầu của khủng hoảng, đô la Mỹ là phương
tiện thanh toán phổ biến nhất thế giới, nên các nhà đầu tư toàn cầu đã mua đô la để
nâng cao khả năng thanh khoản của mình, đẩy đô la Mỹ lên giá. Điều này làm cho xuất
khẩu của Hoa Kỳ thiệt hại, dẫn đến thâm hụt cán cân thương mại.

9
 Hàng triệu người bị tịch thu tài sản: Khi nền kinh tế hoạt động không hiệu quả,
lãi suất tăng tạo nên gánh nặng trả nợ với những người thu nhập thấp, thất nghiệp gia
tăng thì rủi ro cho vay nợ dưới chuẩn bị ảnh hưởng nhanh nhất. Không trả được nợ,
hàng loạt người mua nhà bị xiết nợ và phát mại tài sản. Cleveland (Ohio) là thành phố
đầu tiên châm ngòi cho cuộc khủng hoảng lan rộng ra toàn nước Mỹ và thế giới. Theo
số liệu thống kê, khoảng 1/10 số nhà tại Cleveland bị thu hồi để phát mại. Những
người nhập cư với giấc mơ mua nhà lại trở về tay trắng. Giá nhà tại Mỹ giảm thảm hại
trong Quý 3 năm 2007, mức tồi tệ nhất từ cuộc khủng hoảng tài chính năm 1930. Ngay
lập tức, Cục Dự trữ Liên bang Mỹ và Ngân hàng Trung ương Châu Âu phải bơm số
vốn khổng lồ vào thị trường. Từ tháng 9/2007, Cục dự trữ liên bang Mỹ đã liên tục 5
lần cắt giảm lãi suất chiết khấu đồng USD từ 5,25%/năm xuống mức hiện tại 3%/ năm.
Đây là những biện pháp rất mạnh nhằm cứu vãn nền kinh tế Mỹ khỏi cuộc khủng
hoảng này.

b. Đối với thế giới

Trong bối cảnh toàn cầu hóa, cuộc khủng hoảng tài chính và suy thoái của nền
kinh tế Mỹ đang ảnh hưởng sâu rộng đến nhiều nước trên thế giới. Không chỉ dừng lại
ở các nền kinh tế hàng đầu thế giới như EU, Nhật Bản, “cơn bão tài chính” toàn cầu
khởi nguồn từ Mỹ ngày 15 – 9 vừa qua đang tràn qua các nền kinh tế mới nổi như
Trung Quốc, Nga, Ấn Ðộ, Brazil... những nơi được dự đoán là ít chịu tác động nhất.
Suy thoái kinh tế toàn cầu biểu hiện rõ sau khi các trung tâm kinh tế lớn nhất như Mỹ,
Nhật Bản và Liên minh châu Âu cùng lần lượt rơi vào suy thoái khủng hoảng. Tiếp
theo Mỹ, nền kinh tế lớn thứ hai thế giới là Nhật Bản đã chính thức công bố lâm vào
suy thoái kinh tế ngày 18 – 11 sau khi tăng trưởng âm liên tiếp trong hai quý II và III
năm nay. Như vậy, đây là lần đầu tiên kể từ năm 2001 kinh tế Nhật Bản rơi vào suy
thoái.

Cuộc khủng hoảng đã khiến GDP toàn cầu năm 2009 giảm 5.826 tỷ USD so với
năm 2008 (đây là lần đầu tiên GDP toàn cầu tăng trưởng âm trong vòng 20 năm trở lại
đây), kéo tốc độ phát triển trung bình của toàn giai đoạn đi xuống, từ 4,04%/năm cho
giai đoạn 2001 đến 2007, xuống còn 3,2% cho cả giai đoạn 2001 – 2010. Trong năm
2010, ước tính kinh tế thế giới đã bước đầu phục hồi với tốc độ tăng trưởng là 4,8%
tuy nhiên tốc độ tăng trưởng này được dự báo sẽ giảm xuống 4,2% trong năm 2011 và
tăng trở lại vào năm 2012 (IMF).

10
 Tốc độ tăng trưởng GDP toàn cầu 2000 - 2010

Nhiều thị trường chứng khoán trên thế giới gặp phải đợt mất giá chứng khoán
nghiêm trọng. Các nhà đầu tư chuyển danh mục đầu tư của mình sang các đơn vị tiền
tệ mạnh như dollar Mỹ, yên Nhật, franc Thụy Sĩ đã khiến cho các đồng tiền này lên
giá so với nhiều đơn vị tiền tệ khác, gây khó khăn cho xuất khẩu của Mỹ, Nhật Bản,
Thụy Sĩ và gây rối loạn tiền tệ ở một số nước buộc họ phải xin trợ giúp của Quỹ Tiền
tệ Quốc tế.

c. Đối với Việt Nam

Về thương mại: Cuộc khủng hoảng ảnh hưởng trực tiếp đến kim ngạch xuất khẩu
của Việt Nam ra các thị trường quan trọng như Mỹ, Nhật Bản và Châu Âu. Nhu cầu
tiêu dùng của thị trường này đang trên đà giảm mạnh nên trong 9 tháng đầu năm 2008,
tốc độ tăng kim ngạch xuất khẩu sang Mỹ chỉ đạt mức 16,7% thấp hơn so với mức
26,7% năm 2007. Trong khi đó, tỷ trọng của thị trường Mỹ trong tổng kim ngạch xuất
khẩu của Việt Nam giảm từ 20,7% năm 2007 xuống còn 17,7% trong 9 tháng đầu năm
2008. Các mặt hàng xuất khẩu chịu nhiều ảnh hưởng nhất là may mặc, giày da, gạo, cá
basa, cà phê,...Tỷ trọng của thị trường EU trong tổng kim ngạch xuất khẩu của Việt
Nam cũng giảm từ mức 18% năm 2007 xuống còn 16,5%.

Về hoạt động ngân hàng và thị trường tài chính: Tỷ giá USD của đồng Việt
Nam trên thị trường có nhiều biến động do tâm lý của người dân. Về thị trường chứng
khoán, dòng tiền đầu tư gián tiếp vào Việt Nam suy giảm và đã có hiện tượng rút vốn

11
ra khỏi thị trường của các nhà đầu tư nước ngoài. Thị trường chứng khoán tiếp tục
giảm, VN – index giảm liên tục và lập đáy mới xuống dưới 350 điểm. Đồng thời, việc
các nhà đầu tư nước ngoài có biểu hiện rút khỏi thị trường chứng khoán Việt Nam
cũng đã gây tâm lý hoang mang cho các nhà đầu tư trong nước.

Về vốn đầu tư nước ngoài: Khủng hoảng ở Mỹ chưa tác động mạnh đến Việt
Nam một cách trực tiếp do thời điểm này, nước ta hội nhập kinh tế thế giới vẫn chưa
sâu, dòng vốn đầu tư vào Việt Nam hầu hết bắt nguồn từ các nước và vùng lãnh thổ
trong khu vực như Singapore, Hàn Quốc, Nhật Bản, Đài Loan. Tuy nhiên, nhiều quốc
gia phát triển khác cũng bị ảnh hưởng bởi cuộc suy thoái kinh tế này như Hàn Quốc và
Nhật Bản. Việc huy động vốn trên thế giới gặp nhiều khó khăn do chi phí vốn trở nên
đắt đỏ hơn. Dẫn đến hậu quả là các nhà đầu tư hạn chế tăng thêm dự án đầu tư mới và
thực hiện các dự án đã cam kết. Số dự án FDI (Foreign Direct Investment) đăng ký
mới chững lại, tháng 10/2008, tổng số dự án đăng ký mới là 68 dự án với tổng số vốn
đăng ký là 2,02 tỷ USD, thấp hơn nhiều so với các tháng đầu năm (9 tháng đầu năm
2008 có 885 dự án đăng ký với tổng số vốn đăng ký là 56,27 tỷ USD). Khả năng giải
ngân vốn FDI và ODA (Official Development Assistance) trong năm 2008 cũng chịu
ảnh hưởng từ cuộc khủng hoảng. Tổng số vốn FDI thực hiện trong vòng 10 tháng đầu
năm 2008 so với tổng số vốn đăng ký mới và tăng thêm chỉ đạt khoảng 15%.

2.1.4. Phản ứng của chính phủ Mỹ

Khi xuất hiện những dấu hiệu khủng hoảng đầu tiên trên thị trường bất động sản,
chính phủ Mỹ và giới tài chính dường như khá chủ quan và có chưa có nhận định đúng
mức, vì thế mà chưa đưa ra các biện pháp kịp thời để giải quyết khủng hoảng ngay từ
ban đầu. Các nhân viên của FED vẫn dự báo rằng nền kinh tế sẽ tránh được suy thoái.
Chỉ đến khi một loạt các “đại gia” ngân hàng và tín dụng Mỹ chao đảo thì tình hình
cũng đã trở nên quá muộn. Tuy nhiên, các quan chức quyết định không cắt giảm lãi
suất, FED thậm chí không đề cập đến nhà ở trong một tuyên bố công bố quyết định
của mình.

Khi tình hình diễn biến không có dấu hiệu ngừng lại và FED bắt đầu đưa ra biện
pháp đầu tiên. Tuy nhiên, phản ứng của FED tương đối khiêm tốn. FED cắt giảm lãi
suất cho các khoản vay từ cửa sổ chiết khấu, tại đó các ngân hàng thương mại vay từ
ngân hàng trung ương, bằng một nửa điểm phần trăm đến 5,75% và cho phép các ngân
hàng vay trong tối đa 30 ngày thay vì nộp lãi hàng ngày. Sau đó, họ đã sắp xếp cho

12
bốn ngân hàng lớn – Bank of America, Citigroup, JPMOrgan Chase và Wachovia – để
lấy cái mà họ gọi là khoản vay tượng trưng trị giá 500 triệu đô la.

Mãi cho đến tháng 12, FED mới thực hiện những bước đi lớn nhất để cứu vãn tình
hình. Khi đó FED tạo ra Cơ sở đấu giá kỳ hạn, chương trình đầu tiên trong số một vài
chương trình dự định bơm tiền vào hệ thống tài chính và sắp xếp để đưa đô la vào hệ
thống tài chính Châu Âu hợp tác với Ngân hàng trung ương Châu Âu. FED đã không
ngừng bơm vốn và luôn trong tư thế sẵn sàng nếu như thị trường cần vốn, bơm hàng
trăm tỷ đô nhưng hiệu quả không nhiều, tính đến 3/2008 là 310 tỷ USD, vẫn chưa thỏa
mãn được cơn khát vốn của các ngân hàng và tổ chức tín dụng đang trong tình trạng
làm ăn thua lỗ.

Sau đó, FED đã cắt giảm lãi suất tại ba cuộc họp liên tiếp, nhưng sự gián đoạn của
thị trường tài chính chỉ trở nên tồi tệ hơn và nền kinh tế đang cho thấy sự căng thẳng.
FED bắt đầu thực hiện chính sách nới lỏng tiền tệ. Nhằm ứng phó với cuộc khủng
hoảng tài chính thế giới năm 2008, Cục Dự trữ Liên bang Mỹ (FED) đã thực thi chính
sách lãi suất gần bằng 0%. Mục tiêu của FED hướng tới là cam kết giữ lãi suất ngắn
hạn ở mức gần 0% kéo dài đến năm 2015 để kích thích đi vay, cứu các doanh nghiệp
và nền kinh tế. Tiếp đó, để chấn hưng kinh tế, FED tiếp tục can thiệp vào thị trường tài
chính tiền tệ bằng gói nới lỏng định lượng (QE) vào năm 2008. Đây là gói cứu trợ mà
FED đã đưa ra để giải cứu thị trường tài chính của Mỹ trong bối cảnh thất nghiệp tăng
cao, tăng trưởng GDP đạt thấp.

Ngoài ra, chính phủ Mỹ cũng ban hành những quy định mới và giám sát chặt chẽ
các công ty cho vay trong lĩnh vực nhà đất và đưa ra các tiêu chuẩn cho vay nghiêm
ngặt hơn. Chính phủ tung ra các gói kích thích kinh tế. Tính đến hết năm 2008, Chính
phủ Mỹ đã phân bổ hơn 900 tỷ USD cho các khoản vay đặc biệt và giải cứu liên quan
đến “bong bóng” nhà đất ở Mỹ. Trong đó, hơn phân nửa hỗ trợ cho hai công ty thế
chấp của Chính phủ là Fannie Mae và Freddie Mac và Cơ quan quản lý Nhà Liên
bang. Cũng trong năm 2008, Chương trình Giải cứu Tài sản xấu (TARP, Troubled
Asset Relief Program) đã ra đời. Kinh phí của chương trình được cập nhật đến ngày
12/10/2012 như sau: Chương trình hỗ trợ thật sự cho người mua nhà ở Mỹ là không
nhiều khi chiếm vỏn vẹn 5.54 tỷ USD, trong tổng số 417.26 tỷ USD giải ngân của
chương trình TARP. Một số chương trình cụ thể của Housing Support là:

13
 Home Affordable Modification Program (HAMP): Hoàn trả cho các công ty dịch
vụ thế chấp nếu giảm chi phí tài chính (lãi vay) cho người mua nhà;

Hardest Hit Fund (HHF): Hỗ trợ tài chính cho các công ty tài chính bất động sản
của các tiểu bang có tỷ lệ thất nghiệp cao và giá nhà đất sụt giảm mạnh;

FHA Short Refinance: Chương trình khuyến khích tái cấp vốn cho các khoản vay
thế chấp mà giá trị tài sản đảm bảo thấp hơn số nợ vay, nếu chủ nợ đồng ý xóa một
phần nợ thế chấp.

“Cụ thể hơn, gói hỗ trợ của Chính phủ đề nghị mức vay mới với lãi suất chỉ 4%,
với thời hạn vay lên 40 năm và ân hạn thêm cho các khoản vay quá hạn chưa trả được.
Đây là giải pháp nhằm tạo cầu cho thị trường nhà đất. Những người vay được phân
loại làm 2 hạng: có tiền sử tín dụng tốt và xấu. Với những người có tiền sử tín dụng
tốt, quy định yêu cầu họ phải đang ở trong căn nhà mà họ định tái cấu trúc khoản vay,
có khoản nợ ít hơn 729.750 USD, phải chứng minh được là mình đang gặp khó khăn
tài chính và chương trình có thời hạn đăng ký. Với những người có “tiền sử” tín dụng
rủi ro, các điều kiện cũng tương tự nhưng kèm theo quy định là sau 5 năm, lãi suất với
các khoản vay mới sẽ tăng nhưng không cao hơn lãi suất thị trường ở thời điểm đó.
Những nhà đầu tư bất động sản muốn mua căn nhà thứ hai và những ai có khoản nợ
trên 729.750 USD đều không được tham gia chương trình này.

Thứ hai, chính sách nới lỏng tiền tệ. Nhằm ứng phó với cuộc khủng hoảng tài
chính thế giới năm 2008, Cục Dự trữ Liên bang Mỹ (FED) đã thực thi chính sách lãi
suất gần bằng 0%. Mục tiêu của FED hướng tới là cam kết giữ lãi suất ngắn hạn ở mức
gần 0% kéo dài đến năm 2015 để kích thích cho vay, cứu các doanh nghiệp và nền
kinh tế. Tiếp đó, để chấn hưng kinh tế, FED tiếp tục can thiệp vào thị trường tài chính
tiền tệ bằng 3 gói nới lỏng định lượng (QE) lần lượt vào các năm 2008, 2010, 2012.
Đây là các gói cứu trợ mà FED đã đưa ra để giải cứu thị trường tài chính của Mỹ trong
bối cảnh thất nghiệp tăng cao, tăng trưởng GDP đạt thấp.

Như vậy, sau hàng loạt những biện pháp của Chính phủ và của FED nhằm xử lý
khủng hoảng bất động sản, thị trường bất động sản Mỹ đã có dấu hiệu phục hồi. 2013
là năm chứng kiến thị trường nhà đất Mỹ có dấu hiệu phục hồi với tốc độ mạnh mẽ
hơn. Chỉ số tổng hợp về giá nhà của S&P/Case-Shiller công bố ngày 25/6/2013 cho
thấy giá nhà ở 20 thành phố của Mỹ đã tăng hơn 2,5% trong tháng 4 so với tháng 3 và

14
là mức tăng hàng tháng cao nhất kể từ năm 2000. Giá nhà ở tất cả các thành phố, trừ
Detroit, đã

15
 tăng lên trong tháng thứ tư liên tiếp, trong đó 12 thành phố có mức tăng tới hai con
số, nhất là những nơi như San Francisco, Las Vegas, Phoenix và Atlanta, với các mức
tăng trên 20%”.

Như vậy, khi bong bóng bị vỡ, giá nhà đất liên tục giảm sút, khiến thị trường bất
động sản hầu như chững lại, ảnh hưởng lớn đến nền kinh tế nước Mỹ, vì thế để có thể
ổn định lại thị trường cũng như cứu vãn diễn biến ngày càng nghiêm trọng của bong
bóng bất động sản, chính phủ Mỹ cũng như FED phải tập trung thực hiện các biện
pháp để nhiều người có cơ hội vay tiền mua nhà cũng như đẩy giá nhà đất lên cao, chủ
yếu sẽ thực hiện chính sách tiền tệ mở rộng nhằm mục đích giảm lãi suất, hay trực tiếp
giảm lãi suất cho vay.

Khi FED thực hiện chính sách tiền tệ mở rộng, tức FED không ngừng bơm tiền
vào thị trường làm cung tiền (MS) không ngừng tăng lên, mà giá (P) ngày càng giảm
do hiện tượng vỡ bong bóng bất động sản, do đó làm cho cung tiền thực (MS/P) ngày
càng tăng, làm cho đường LM dịch chuyển sang bên phải từ LM1 thành LM2. Dễ dàng
quan sát được từ đồ thị trên, khi LM dịch phải đã làm cho thị trường tiền tệ – hàng hóa
cân bằng ở điểm cân bằng mới là E2, tại đó, lãi suất giảm so với ban đầu, đồng thời
thu nhập tăng lên.

Tương tự như vậy, khi MS tăng lên làm cho LM dịch phải thành LM1, đồng thời
sẽ làm cho đường AD dịch phải thành AD1 khiến cho giá P tăng lên.

Tiếp đó, khi P tăng lên sẽ làm cho cung tiền thực giảm xuống lại khiến cho LM1
dịch trái thành LM2.

16
 Lúc này AS – AD và IS – LM đều cân bằng tại E1 là điểm cân bằng ngắn hạn, tại
đây thì thu nhập và giá đều tăng lên và lãi suất giảm xuống, điều này hoàn toàn đáp
ứng

17
 được cả hai mục tiêu ban đầu đó là giảm lãi suất để nhiều người có khả năng vay
vốn mua nhà hơn, thị trường bất động sản hoạt động trở lại và kích thích giá bất động
sản tăng lên.

Tuy nhiên, theo những phân tích ban đầu, khi FED vừa thực hiện các chính sách
tiền tệ mở rộng khi liên tục bơm vốn vào thị trường trong giai đoạn đầu của cuộc
khủng hoảng thì hiệu quả vẫn chưa nhiều và vẫn chưa thỏa mãn được cơn khát vốn của
các ngân hàng và các tổ chức tín dụng vẫn còn trong tình trạng thua lỗ, diễn biến ngày
càng trở nên căng thẳng. Nguyên nhân là do độ trễ ngoài của chính sách tiền tệ tương
đối dài khi chính sách tiền tệ chỉ có tác dụng khoảng 6 tháng sau khi được thực hiện,
do đó, khi mới thực hiện bơm tiền vào thị trường, chính sách không thể nào ngay lập
tức có hiệu quả ngay mà phải qua quá trình tác động đến cung tiền, lãi suất từ đó mới
tác động đến tổng cầu và đầu tư.

Đồng thời chính phủ Mỹ đã tiến hành thông qua kế hoạch hoàn thuế cho người dân
để kích thích tăng trưởng tiêu dùng trị giá 152 tỷ USD. Như vậy, ngoài chính sách tiền
tệ mở rộng được thông qua và thực hiện, chính phủ Mỹ đã thực hiện chính sách tài
khóa mở rộng khi hoàn thuế cho người dân để kích thích tiêu dùng. Thị trường tiêu
dùng đóng góp tới 70% cho tăng trưởng kinh tế Mỹ.

Khi chính phủ hoàn vốn sẽ kích thích tiêu dùng C tăng lên, điều này làm cho
đường IS dịch chuyển sang phải thành IS1.

18
 Đồng thời khi C tăng cũng làm cho đường tổng cầu AD dịch chuyển sang bên phải
thành AD1, làm cho giá tăng lên từ P0 thành P1. Việc tăng giá này làm cho M S/P giảm
xuống, khiến cho đường LM dịch chuyển sang trái thành LM1.

19
 Mô hình AS – AD và IS – LM đều cân bằng tại điểm E1, tại điểm này, thu nhập,
giá cũng như lãi suất đều tăng lên. Kết quả này chỉ đáp ứng được một mục tiêu duy
nhất của chính phủ đó chính là đẩy giá lên cao. Chính sách này thậm chí đẩy lãi suất
lên cao, ngược với mục tiêu ban đầu của chính phủ Mỹ và FED.

Tuy nhiên theo nhiều chuyên gia kinh tế cho rằng, kế hoạch này dự kiến sẽ không
mang lại nhiều hiệu quả bởi người dân sẽ ngay lập tức dùng khoản tiền hoàn thuế để
chi trả các hóa đơn điện, nước hoặc trả lãi ngân hàng. Tình hình kinh tế khó khăn như
hiện nay không cho phép họ nghĩ nhiều đến tiêu dùng.

Như vậy, theo như kết quả phân tích mô hình AS – AD và IS – LM cũng như
những nhận định của các chuyên gia kinh tế, chính sách tài khóa mở rộng không có
hiệu quả trong tình trạng nền kinh tế đang rơi vào khủng hoảng, điều quan tâm của
người tiêu dùng là lãi suất và các khoản nợ sinh ra do bong bóng bất động sản bị vỡ,
chứ không phải là tiêu dùng. Vì thế, mặc dù chính phủ Mỹ đã ra sức tìm hướng giải
quyết, tuy nhiên vẫn là chưa thành công, thậm chí là còn ảnh hưởng đến kết quả của
chính sách tiền tệ mở rộng.

Tóm lại, để có thể nhanh chóng giải quyết được tình hình ngày càng căng thẳng
của thị trường bất động sản nói riêng, cũng như nền kinh tế Mỹ nói chung, chính phủ
Mỹ cũng như Cục Dự trữ Liên bang Mỹ (FED) đã kết hợp cả chính sách tiền tệ mở
rộng và chính sách tài khóa mở rộng, nhưng trọng tâm vẫn nghiêng về chính sách tiền
tệ khi lượng vốn bơm vào thị trường ngày càng tăng. Khi kết hợp cả hai chính sách
trên, trong khi chính sách tiền tệ mở rộng làm cho thu nhập, giá tăng lên và hạ lãi suất
thì chính sách tài khóa mở rộng lại làm cho thu nhập và giá và cả lãi suất đều tăng.
Như vậy, thông qua hai chính sách trên thu nhập và giá đều tăng, tuy nhiên vẫn chưa
xác định được lãi suất sẽ có xu hướng như thế nào. Nếu như chính sách tiền tệ mở
rộng có tác động mạnh hơn thì lãi suất sẽ giảm, điều này phù hợp với mục tiêu đề ra,
nhưng nếu chính sách tài khóa mở rộng tác động mạnh hơn thì lãi suất sẽ tăng, có thể
khiến cho tình hình ngày càng nghiêm trọng. Do đó, việc thực hiện chính sách tài khóa
mở rộng lúc này của chính phủ Mỹ là hết sức mạo hiểm và cực kì rủi ro. Tuy nhiên,
theo những số liệu thống kê, thì số lượng hoàn thuế lại nhỏ hơn nhiều so với số lượng
vốn bơm ra thị trường, điều này có thể cho thấy rằng chính sách tiền tệ mở rộng có tác
động mạnh hơn nhiều, do đó, làm cho lãi suất giảm xuống, ổn định thị trường. Vì vậy,
chính phủ

20
 Mỹ không nên thực hiện chính sách tài khóa mở rộng ngay lúc này, vừa vì rủi ro
cao, vừa làm giảm ảnh hưởng và hiệu quả của chính sách tiền tệ

2.2. Thực trạng và bài học rút ra cho Việt Nam

2.2.1. Thị trường bất động sản Việt Nam

Thị trường bất động sản còn khá non trẻ nhưng đang phát triển nhanh của Việt
Nam đã trải qua một thời kỳ bùng nổ trong năm 2007 và nửa đầu năm 2008. Điều này
trùng hợp với việc Việt Nam tham gia vào Tổ chức Thương mại Thế giới. Cung và cầu
trong bốn lĩnh vực bất động sản chính – căn hộ chung cư, văn phòng cho thuê, khách
sạn và bán lẻ – tăng trưởng mạnh mẽ, với giá cả tăng vọt lên tới 200% so với mức
trước năm 2007 (CBRE 2008). Nguyên nhân chính của sự bùng nổ bao gồm dân số trẻ
và giàu hơn, dòng vốn nước ngoài ồ ạt và các chính sách hỗ trợ của chính phủ. Tuy
nhiên, sự suy thoái kinh tế, lạm phát cao và chính sách tiền tệ thắt chặt đã khiến thị
trường tăng trưởng chậm lại; do đó giá cả đã giảm đáng kể, trong khi tăng trưởng
cung, cầu và đầu tư đã gần như tạm dừng. Những vấn đề cơ bản của một thị trường trẻ
đã bắt đầu bộc lộ, trong đó vốn là nghiêm trọng nhất. Thật vậy, thị trường phụ thuộc
vào rất ít kênh huy động vốn, chủ yếu là các ngân hàng thương mại đang cung cấp vốn
rất hạn chế trong điều kiện hiện tại.

2.2.2. Thực trạng thị trường bất động sản Việt Nam

Việt Nam trở thành thành viên thứ 150 của Tổ chức Thương mại Thế giới (WTO)
vào ngày 7 tháng 11 năm 2006 và vào tháng 1 năm 2007 nó bắt đầu thực hiện các cam
kết với WTO giảm dần hoặc dỡ bỏ các hàng rào thuế quan và phi thuế quan đối với
hàng hóa và dịch vụ nước ngoài , cải thiện các thiết lập pháp lý và thể chế cho các hoạt
động thương mại,... Việt Nam đã có những nỗ lực đáng kể để mở cửa thị trường cho
các công ty và nhà đầu tư nước ngoài, bao gồm việc nới lỏng các giới hạn đối với sở
hữu nước ngoài trong nhiều lĩnh vực, tạo điều kiện cho dòng vốn đầu tư trực tiếp nước
ngoài (FDI) vào trong nước. Theo Bộ Số liệu tài chính, dòng vốn FDI năm 2007 đạt
xấp xỉ 21 tỷ USD, gấp đôi con số cho năm 2006 (khoảng 10,5 tỷ đô la Mỹ).

Năm 2007 cũng là năm chứng kiến sự bùng nổ của cơn sốt bất động sản tại Việt
Nam, khi tăng trưởng kinh tế và bùng nổ thị trường chứng khoán cũng như sự gia tăng
đáng kể của khối ngoại đầu tư tạo ra nhu cầu rất mạnh về tài sản (xem ví dụ Hình 1
trên cung cấp nhà ở tại Hà Nội). Thị trường căn hộ chung cư ngày càng phát triển đáng
chú ý kể từ đầu năm 2007.
21
 Cung và nhu cầu thực tế về đơn vị nhà ở tại Hà Nội Nguồn : CBRE (Vietnam)
2007b.

Theo nghiên cứu của CB Richard Ellis, giá thuê văn phòng Hạng A năm ngoái ở
TP. Hồ Chí Minh tăng 97% lên 63 USD/m2/m, trong khi giá trung bình tăng 29% lên
49 USD/m2/m, rất gần với con số của trung tâm thành phố Manhattan (US$ 53/m2/m)
và cao hơn gấp đôi so với Bangkok (US$ 24/m2/m). Với điều này, Thành phố Hồ Chí
Minh trở thành thành phố đắt đỏ thứ 23 trên thế giới, được xếp hạng một trên toàn thế
giới về phát triển thị trường bất động sản vào năm 2007, với tốc độ đáng kinh ngạc là
94 %. Giá thuê văn phòng hạng A trung bình tại Hà Nội cũng đạt 36 USD/m 2/m trong
quý 2 năm 2007, với công suất trung bình là 97%. Thị trường bất động sản ở đây đã
trở nên rất hứa hẹn kể từ khi Hà Nội mở rộng quy mô gấp bốn lần ban đầu, nâng cao
năng lực cho các khoản đầu tư trong khu vực.

Sự bùng nổ bất động sản ở Việt Nam được thúc đẩy bởi ba yếu tố chính: sự gia
tăng nhu cầu trong nước và sức chi tiêu; tăng nhu cầu nước ngoài và đầu tư nước
ngoài; và các chính sách mới hỗ trợ đầu tư nước ngoài nói chung, cũng như sự phát
triển của thị trường bất động sản nói riêng.

22
 Nhu cầu trong nước: Nhu cầu bất động sản trong nước tăng mạnh đáng kinh ngạc
trong năm 2007 là do tăng trưởng kinh tế mạnh mẽ xấp xỉ 8% hàng năm và thị trường
cổ phiếu bùng nổ cung cấp cho các nhà đầu tư nhiều tiền mặt hơn để chi tiêu. Mạnh
mẽ và tăng trưởng kinh tế ổn định kéo theo sự ra đời, phát triển và mở rộng của nhiều
ngành công nghiệp, do đó đã tạo ra nhu cầu mới cho các nhà máy và không gian văn
phòng, cũng như các nơi trú ẩn trong các thành phố lớn cho dòng chảy của nhân viên
từ các vùng kém phát triển của đất nước. Trong khi đó sự bùng nổ của thị trường
chứng khoán cũng đã làm giàu cho nhiều hộ gia đình, dẫn đến nhu cầu cải thiện môi
trường sống của họ. Mặt khác, các nhà đầu tư khác đã cố gắng đa dạng hóa danh mục
đầu tư của họ bằng cách đầu tư vào thị trường bất động sản. Nhiều nhà đầu tư trong số
này đã thấy tiềm năng bán lại tài sản trong tương lai gần với giá cao hơn đáng kể hoặc
bằng cho kiều bào nước ngoài thuê lại với giá gấp đôi, thậm chí gấp ba trong nước
khách hàng sẽ trả tiền. Do đó, các chung cư chất lượng từ trung bình đến cao trở thành
thị trường nóng thứ hai, chỉ sau thị trường chứng khoán – vào thời điểm đó được các
nhà đầu tư quốc tế đánh giá là rất hấp dẫn. Tuy nhiên, đầu năm 2008, nền kinh tế có sự
suy thoái, kéo theo đó là thị trường chứng khoán suy thoái nghiêm trọng. Những tổn
thất lớn và rủi ro tăng giá trong thị trường chứng khoán và các hình thức đầu tư khác
dẫn đến một xu hướng mới: các nhà đầu tư bây giờ đổ tiền vào thị trường bất động sản
vẫn đang bùng nổ và giữ vị trí rất lớn tiềm năng trong chính nó. Thật vậy, thị trường
bất động sản vẫn phát triển mạnh mẽ, mặc dù tốc độ chậm hơn dưới ảnh hưởng của
cuộc khủng hoảng tài chính và tiền tệ. Tuy nhiên, có một điều đã khác: nhiều nhà đầu
tư hiện đang xem xét các lợi ích lâu dài thay vì đầu cơ ngắn hạn.
23
 Nhu cầu và đầu tư nước ngoài : Kể từ khi Việt Nam gia nhập WTO vào cuối năm
2006, đầu tư nước ngoài, hoặc trực tiếp hoặc gián tiếp, đã đổ mạnh vào trong nước.
Thị trường bất động sản rất sôi động được hưởng lợi rất nhiều từ hiện tượng này. Thị
trường văn phòng, khách sạn và chung cư nhiệt liệt chào đón dòng vốn khổng lồ cả về
tài chính và nhân lực. Là kết quả của “cơn lũ gia nhập WTO”, Cơ quan Đầu tư Nước
ngoài của Việt Nam (FIA) ước tính rằng khoảng 6 tỷ USD đã được giải ngân trong
năm 2007, trong khi đã đăng ký riêng FDI từ tháng 1 đến tháng 5 năm 2008 đạt hơn 14
tỷ USD, 45% trong đó đổ vào xây dựng văn phòng và căn hộ. FIA cũng báo cáo rằng 9
tháng đầu năm 2008, cả nước đã thu hút được 57,2 tỷ USD vốn FDI, gấp 5 lần tăng so
với cùng kỳ năm trước. Các nhà đầu tư rất quan tâm đến việc đầu tư trong lĩnh vực
công nghiệp và xây dựng, đạt hơn 32,3 tỷ USD (khoảng 57,48% trong tổng số vốn)
thành 484 dự án (AsiaPulse 2008). Các nhà đầu tư Malaysia đã tăng lên vị trí số một
trong các quốc gia đầu tư vào Việt Nam.

Thị trường bán lẻ cũng rất sôi động. Các nhà bán lẻ nổi tiếng thế giới như Lotte
(Hàn Quốc) và Parkson (Malaysia) khai trương trung tâm mua sắm tại Hà Nội, Hải
Phòng và TP. Hồ Chí Minh, trong khi những nơi khác như Central (Thái Lan),
Carrefour (Pháp), Takashimiya (Nhật Bản) và Wal – Mart (Mỹ) đang xem xét thị
trường để tìm lối vào trong tương lai gần. Các nhà đầu tư quan tâm đến việc mua các
dự án đã được cấp phép và đang xây dựng vì sự sẵn sàng của họ, thay vì cho thuê đất
và phát triển chúng từ con số không.

Các lý do phổ biến để đầu tư vào Việt Nam bao gồm tăng trưởng kinh tế mạnh mẽ
và bền vững, ổn định chính trị, môi trường kinh doanh ổn định, lao động và vật liệu rẻ,
cải tiến trong môi trường pháp lý và các chính sách nới lỏng hơn bởi chính phủ để đẩy
nhanh dòng vốn. Nhiều công ty thích mở nhà máy ở Việt Nam thay vì Trung Quốc vì
Việt Nam được cho là có chi phí lao động thấp nhất trong trong khi công nhân ở đây
có kỹ năng cao hơn công nhân Trung Quốc. Ngoài ra, cuộc khủng hoảng tài chính Mỹ
đang diễn ra cũng đang kích thích đầu tư vào Việt Nam, do vốn rút khỏi thị trường Mỹ
và chuyển hướng sang các thị trường mới nổi như Việt Nam ít phụ thuộc vào kinh tế
Mỹ.

Luật pháp và chính sách của chính phủ tác động trên thị trường bất động sản Việt
Nam: Chính phủ Việt Nam đã và đang rất nỗ lực để thu hút nhiều vốn hơn vào Quốc
gia. Việc Việt Nam gia nhập WTO đã mở rộng cánh cửa cho cả dòng chảy hàng hóa
và dòng vốn vào, nhưng không có chính phủ nới lỏng hơn nhiều và các chính sách
24
khuyến khích, dòng chảy sẽ bị hạn chế. Giảm hoặc loại bỏ các rào cản thương mại, thủ
tục thị thực nhanh hơn và đơn giản hơn, các hiệp định song phương và đa phương về
đầu tư, thương mại và di chuyển vốn con người với Hoa Kỳ, một số nước châu Âu và
các nước Nam Mỹ và trong khối ASEAN đã tạo cơ hội tiếp cận và tăng đáng kể hỗ trợ
cho các doanh nghiệp nước ngoài. Đáng chú ý, Việt Nam – Hoa Kỳ song phương thỏa
thuận tiếp cận thị trường, được ký kết năm 2006, được coi là một bước tiến lịch sử
trong mối quan hệ giữa những cựu thù này. Bên cạnh đó, chính phủ cũng nới lỏng
chính sách về sở hữu nước ngoài, tạo điều kiện cho các ngân hàng 100% vốn nước
ngoài sẽ được mở tại Việt Nam, với HSBC là ngân hàng đầu tiên.

Kể từ nỗ lực đầu tiên nhằm tự do hóa thị trường bất động sản vào năm 2003, chính
phủ Việt Nam đã khá nhanh chóng và linh hoạt trong việc cải tiến thị trường. Các Luật
Đất đai đã được sửa đổi vào năm 2006 với các chính sách thông thoáng hơn, sau đó là
một Luật giao dịch tài sản mới có hiệu lực từ ngày 01 tháng 01 năm 2007 với hướng
dẫn về hoạt động giao dịch thực tài sản bất động sản. Với điều này, thị trường trở nên
minh bạch hơn, dễ chào đón hơn và ít gây hoang mang cho cả người chơi trong và
ngoài nước. Hơn nữa, Nghị định 84, được thông qua vào năm 2007, gia hạn giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất cho người nước ngoài từ 50 năm lên 70 năm, và người
thuê có thể gia hạn hợp đồng mà không phải trả thêm bất kỳ khoản phí nào. Đây là gần
nhất điều kiện để tồn tại lâu dài, mang lại cho Việt Nam một lợi thế cạnh tranh đáng kể
so với các nước trong khu vực (thời hạn tối đa cho thuê nước ngoài của Thái Lan là 50
năm).

Từ giữa năm 2008, tình hình thị trường bất động sản sụt giảm. Các số lượng giao
dịch sụt giảm nghiêm trọng, rất ít tòa nhà bắt đầu hoạt động xây dựng, giá đã giảm
nhiều nhất là 50% tại thành phố Hồ Chí Minh và 20% ở Hà Nội, trong khi các ngân
hàng đang thắt chặt tín dụng hơn bao giờ hết, tạo ra một thiếu vốn trên thị trường. Đây
là kết quả của lạm phát rất cao do giá hàng hóa thế giới tăng mạnh, kéo dài suy thoái
kinh tế, thị trường chứng khoán sụp đổ và do đó, nhà đầu tư giảm sự tự tin. Ngoài ra,
các khoản đầu tư vào ngành tiếp tục tăng và nhu cầu hiện tại vẫn mạnh hơn nhiều so
với cung.

Sự mất cân đối trong cơ cấu sản phẩm hiện tại của thị trường bất động sản. Các sự
bùng nổ bất động sản trong năm 2007 – 2008 đã được kích thích, sau khi Việt Nam gia
nhập WTO, bởi hình thành một lớp khách hàng mới có sức chi tiêu mạnh mẽ, với việc
đầu tư ồ ạt vào các căn hộ từ trung cấp đến cao cấp, văn phòng, khách sạn và trung
25
tâm bán lẻ. Do đó, giá cả đã được đẩy lên trong một khoảng thời gian rất ngắn lên một
cấp độ mới xấp xỉ 200% so với giá trước đó. Không cần phải nói, bong bóng tài sản
này, được tạo ra bởi giao dịch đầu cơ, không thể coi là tăng trưởng bền vững. Thật
vậy, khi thị trường bất động sản bị ảnh hưởng bởi suy thoái kinh tế gần đây và các
chính sách thắt chặt tiền tệ, giá giảm đột ngột, khiến các nhà đầu tư tham gia vào thị
trường trong thời kỳ đỉnh cao của nó chịu lỗ nghiêm trọng trong khi khiến người khác
không muốn đầu tư.

Mặt khác, hầu hết nhu cầu về tài sản đến từ phần còn lại của dân số, với ngân sách
hạn chế. Tuy nhiên, đây vẫn là một phân khúc gần như không bị ảnh hưởng với rất ít
khoản đầu tư do thực tế là nhanh hơn và dễ dàng hơn nhiều lợi nhuận từ các khoản đầu
tư vào các bất động sản sang trọng. Chính phủ dường như là nhà phát triển thị trường
duy nhất cho những người có thu nhập thấp hơn, với việc xây dựng một số chung cư;
tuy nhiên, cũng vẫn thua xa so với cầu. Lý do khác đối với sự không phù hợp của cung
và cầu này là sự thiếu nghiêm trọng của các cơ chế cho phép người mua có ngân sách
để trả tiền cho các tài sản. Các ngân hàng đã rất nghiêm ngặt đối với các khoản vay tài
sản, trong khi số lượng người bán chấp nhận thanh toán theo từng đợt bị hạn chế và số
tiền trả góp thường lớn hơn những gì những người có thu nhập từ thấp đến trung bình
có thể chi trả.

Giao dịch không có giấy tờ là một vấn đề khác với thị trường bất động sản của
Việt Nam. Thuật ngữ này đề cập đến việc trao đổi, chuyển nhượng và cho thuê bất
động sản trực tiếp từ người chuyển nhượng cho người nhận chuyển nhượng mà không
báo cáo chính quyền địa phương. Bên nhận làm không phải báo cáo với ủy ban địa
phương cho đến khi chuyển vào nhà hoặc xây dựng công trình trên đất hoặc sử dụng
vào mục đích thương mại. Không có giấy tờ giao dịch là một thực tế phổ biến vì tính
đơn giản và thuận tiện; không cần để trải qua quá trình cấp phép, không cần phải trả
thuế. Tuy nhiên không mong muốn của cơ quan chức năng, giao dịch không có giấy tờ
vẫn được chấp nhận theo hệ thống hiện tại thực tế là hầu hết các chủ sở hữu đất, đặc
biệt là những người sống ở nông thôn, không được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu
chính thức đối với tài sản của họ. Giao dịch ngầm và việc không có giấy chứng nhận
quyền sở hữu hợp lệ đang gây khó khăn cho việc chính phủ theo dõi và kiểm soát các
hoạt động giao dịch trên thị trường. Hơn nữa, điều này cũng tạo ra khó khăn cho các
ngân hàng trong việc thế chấp tài sản đó để cho vay; hậu quả là, họ miễn cưỡng cho

26
vay thế chấp hoặc tính lãi suất cao đối với các khoản vay đó (Trung bình 21% theo
ước tính của Ngân hàng Nhà nước Việt Nam, 2008).

Một trong những vấn đề nghiêm trọng nhất của thị trường bất động sản Việt Nam
là có rất nhiều các kênh huy động vốn hạn chế. Các ngân hàng đóng một vai trò quan
trọng trong thị trường tài chính khó định hướng của Việt Nam là nguồn tài chính phổ
biến cho hầu hết các công ty và dự án. Thị trường bất động sản là không ngoại lệ; bên
cạnh các dự án khu dân cư có thể tạo ra một phần vốn bằng cách yêu cầu các khoản trả
trước định kỳ của người mua nhà trong tương lai, hầu hết các dự án chủ yếu dựa vào
ngân hàng cho vay xây dựng. Trong khi đó, các kênh huy động vốn khác như bất động
sản ,quỹ đầu tư, chứng khoán hóa, v.v. gần như không tồn tại. Nó rất nguy hiểm cho
thị trường bất động sản phụ thuộc nhiều vào ngân hàng là nguồn vốn duy nhất. Ở cuối
năm 2007 và đầu năm 2008 khi thị trường bùng nổ, các ngân hàng đều mong muốn
cho vay bất động sản, nhiều đề nghị cho cả nhà phát triển bất động sản và người mua
nhà lớn cho vay với lãi suất ưu đãi. Tuy nhiên, khi nền kinh tế bị ảnh hưởng bởi sự
khủng hoảng tài chính toàn cầu và lạm phát đáng báo động 21% theo ước tính của Bộ
của ngành Tài chính, các ngân hàng đột nhiên rất khắt khe đối với các khoản cho vay
tài sản. Hầu hết các ngân hàng thương mại trong nước, lo sợ rằng họ sẽ không thể
kiểm soát các rủi ro liên quan đến cho vay bất động sản dễ dàng trước đây, đã đóng
cửa thị trường bất động sản, trong khi nước ngoài và rất một số ngân hàng trong nước
đang cho vay với các yêu cầu rất cao, một trong số đó là các dự án phải nằm ở trung
tâm các thành phố lớn. Chính sách cho vay thắt chặt này đã tạo ra các vấn đề tài chính
nghiêm trọng cho các nhà phát triển bất động sản.

Sự thiếu hụt tín dụng, đặc biệt là tín dụng trung và dài hạn, đã làm cho cực kỳ khó
khăn cho các nhà phát triển để hoàn thành các dự án đang thực hiện cũng như bắt đầu
tạo ra thêm sự mất cân đối giữa cung và cầu trung và dài hạn. Hơn nữa, lãi suất đang
tăng cao (lãi suất trần là 19% vào cuối năm 2008 so với 12% vào cuối năm 2007, trong
khi giá cả và nhu cầu về nhà ở đang sụt giảm nghiêm trọng, khiến các công ty thậm chí
còn khó khăn hơn trong việc thanh toán các khoản vay và quan tâm. Nếu vấn đề tín
dụng tiếp tục kéo dài, nhiều công ty bất động sản sẽ bị đẩy tới phá sản hoặc tiếp quản
nước ngoài.

27
 CHƯƠNG 3: CÁC GIẢI PHÁP ĐỀ XUẤT NÂNG CAO HIỆU QUẢ CỦA
THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM

3.1. Tăng cường chấn chỉnh thị trường bất động sản sơ cấp

Việc triển khai cơ chế thị trường mạnh mẽ hơn trong quá trình nhà nước đại diện
chủ sở hữu giao đất và cho thuê đất cho doanh nghiệp và nhà đầu tư là một bước quan
trọng để tăng cường tính minh bạch và hiệu quả trong lĩnh vực đầu tư và bất động sản.
Để thực hiện điều này, cần có sự điều chỉnh và cải cách trong quy định và thực hiện
luật pháp về đầu tư và bất động sản.

Các biện pháp cụ thể bao gồm:

- Quy định rõ điều kiện và thủ tục cho các chính quyền địa phương khi cấp đất cho
nhà đầu tư. Điều này giúp đảm bảo tính minh bạch và công bằng trong quá trình chọn
lựa nhà đầu tư để cấp đất.

- Cải cách cơ cấu tổ chức và hành chính trong lĩnh vực đầu tư và kinh doanh bất
động sản để tạo điều kiện thuận lợi cho các chủ thể tham gia. Điều này bao gồm việc
tạo ra cơ chế và chế tài phù hợp để quản lý thông tin liên quan đến thị trường bất động
sản một cách công khai và minh bạch.

- Đảm bảo thông tin liên quan đến thị trường bất động sản, bao gồm quy hoạch, đất
đai, vật liệu xây dựng, đầu tư xây dựng, chất lượng công trình, đấu giá, định giá, mua
bán, giao dịch, môi giới, đăng ký thế chấp và hoạt động của sàn giao dịch, phải được
công khai và minh bạch. Điều này giúp các chủ thể tham gia có thể truy cập dễ dàng
thông tin và tham gia vào thị trường một cách công bằng.

3.2. Phát triển các kênh tài chính bất động sản

Cần xem xét tỷ lệ cho vay của hệ thống ngân hàng đối với thị trường bất động sản
so với tổng dư nợ của hệ thống. Đặc biệt, cần đánh giá lại các điều kiện cho vay của
ngân hàng đối với thị trường này. Nếu phát hiện có sự cho vay dưới chuẩn, cần thực
hiện các biện pháp điều chỉnh tích cực. Việc cho vay bất động sản với kỳ hạn dài và tỷ
trọng lớn trong cơ cấu tài chính của ngân hàng thương mại có thể gây rủi ro về thanh
khoản, do phần lớn nguồn vốn của ngân hàng Việt Nam có kỳ hạn ngắn hơn 12 tháng.
Để giải quyết vấn đề này, cần xem xét các giải pháp sau đây:

Kênh tài chính thế chấp thứ cấp: Khi hệ thống ngân hàng không thể tiếp tục tăng
trưởng tín dụng, có thể xem xét phát triển thị trường thế chấp thứ cấp. Điều này có thể
28
giúp chuyển đổi vốn và đồng thời tăng cung cấp tín dụng cho thị trường bất động sản.
Thường thì, các khoản vay từ hệ thống tín dụng đối với thị trường bất động sản đều
phải được thế chấp bất động sản. Sử dụng nguồn tiền từ thế chấp thứ cấp có thể thúc
đẩy cung cấp vốn cho thị trường này.

Các hiệp hội vay và tiết kiệm, ngân hàng tiết kiệm (Mutual saving banks): Đây là
mô hình hoạt động hiệu quả tại nhiều quốc gia như Cộng hòa Liên Bang Đức và Cộng
hòa Séc. Mô hình này dựa trên sự đồng thuận giữa ngân hàng, các nhà đầu tư tiềm
năng và người sử dụng bất động sản. Một nhóm người sử dụng cuối cùng bất động sản
tập hợp lại để đầu tư vào bất động sản và chia sẻ lợi ích. Ngân hàng cũng tham gia vào
mô hình này cùng với các nhà đầu tư tiềm năng để hỗ trợ phát triển thị trường bất động
sản.

Trái phiếu bất động sản: Đây là một loại tài sản dễ thực hiện và đa dạng. Trái
phiếu bất động sản có tiềm năng lớn và thường được chuyển đổi thành hình thức góp
vốn. Một số đơn vị đầu tư bất động sản đã sử dụng loại tài sản này.

Phát triển các công ty tài chính: Ngân hàng Nhà nước đã cấp phép cho việc thành
lập nhiều công ty tài chính như Công ty tài chính Xi măng, Công ty tài chính Điện lực,
Công ty tài chính PPF, Công ty tài chính Toyota, và nhiều công ty tài chính khác. Điều
này là bước quan trọng trong thời điểm hiện tại sau khi đã có sự xuất hiện của các
công ty tài chính như Công ty tài chính HADINCO và Công ty tài chính FPT. Hầu hết
các doanh nghiệp và tập đoàn đăng ký chức năng đầu tư bất động sản cũng thành lập
các công ty tài chính để huy động vốn ổn định cho đầu tư vào bất động sản.

3.3. Triển khai một số biện pháp quản lý thị trường bất động sản

Tổ chức các cơ quan chuyên trách về quản lý và phát triển thị trường bất động sản,
bao gồm cả cấp trung ương và cấp tỉnh, đưa các chỉ tiêu liên quan đến thị trường bất
động sản vào hệ thống thống kê chính thống.

Tăng cường kiểm tra và giám sát tiến độ thi công các công trình đã được phê
duyệt, đồng thời thúc đẩy việc triển khai và hoàn thành các công trình xây dựng. Đặc
biệt quan trọng là chuẩn bị mặt bằng và hoàn thiện các thủ tục phê duyệt dự án cho các
dự án đầu tư bất động sản. Quyết liệt áp dụng quy định đối với các doanh nghiệp buộc
họ phải giao dịch thông qua các sàn giao dịch để tăng tính minh bạch và ngăn chặn đầu
cơ.

29
 Thiết lập cơ chế kiểm tra, giám sát, quản lý và điều tiết thị trường phù hợp với điều
kiện phát triển kinh tế - xã hội ở từng giai đoạn.

Cần giải quyết sớm vấn đề kéo dài và phức tạp của việc cấp nhiều loại giấy chứng
nhận cho một bất động sản như sổ đỏ, sổ hồng và các giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất. Cần loại bỏ các rào cản trong hoạt động của thị trường bất động sản và giảm bớt
trễ hẹn trong các thủ tục hành chính liên quan đến bất động sản, bao gồm cấp sổ, xác
nhận quyền sở hữu và các giao dịch bất động sản như công chứng mua bán và công
chứng thế chấp.

3.4. Hoàn thiện môi trường thể chế thị trường bất động sản

Hoàn thiện chính sách đầu tư với mục tiêu khuyến khích các tác nhân tham gia đầu
tư, nhằm gia tăng nguồn cung cấp bất động sản và đóng góp vào việc ổn định thị
trường. Từng bước tạo điều kiện để thúc đẩy sự tham gia của các nhà đầu tư nước
ngoài vào thị trường bất động sản, đảm bảo tính công bằng và cơ hội công bằng với
nhà đầu tư trong nước.

Nghiên cứu và cải tiến cơ chế cho thuê đất trong trường hợp đầu tư xây dựng nhà ở
để cho thuê, nhằm thúc đẩy phát triển thị trường cho thuê bất động sản nhà ở.

Xem xét và điều chỉnh cơ chế liên quan đến đền bù, giải phóng mặt bằng và tái
định cư để giảm thiểu tình trạng kéo dài của các vụ kiện tranh và thúc đẩy tiến độ thực
hiện các dự án.

Tăng cường công tác lập kế hoạch phát triển thị trường bất động sản, đòi hỏi các
tỉnh và thành phố thuộc trung ương phải có chương trình và kế hoạch phát triển bất
động sản hàng năm, cũng như trong từng giai đoạn 5 năm và 10 năm, phù hợp với điều
kiện cụ thể và hướng phát triển kinh tế - xã hội của họ.

30
 KẾT LUẬN

Bất động sản là một trong những thị trường quan trọng, đóng góp một phần lớn
vào nền kinh tế, bởi nó liên quan trực tiếp đến một số tài sản khổng lồ về quy mô, tính
chất và giá trị trong nền kinh tế quốc gia. Đồng thời, thị trường bất động sản cũng là
cầu nối cho hơn 40 ngành công nghiệp khác quan trọng của quốc gia. Mặc dù không
thể kết luận rằng đã xảy ra hoặc đang xảy ra bong bóng bất động sản trong thị trường
bất động sản gần đây, nhưng việc thực hiện các biện pháp hợp lý vẫn cần thiết để đối
phó với nguy cơ bong bóng bất động sản và khó khăn mà đại dịch Covid-19 gây ra cho
nền kinh tế.

Ngoài ra, sự kết hợp giữa khủng hoảng tài chính ở Hoa Kỳ và đầu cơ tích trữ cũng
đã góp phần tạo ra các biến động tiêu cực trong thị trường bất động sản tại Việt Nam.
Do đó, các chính sách và giải pháp thích hợp từ phía chính phủ là cần thiết để ngăn
chặn các rủi ro mất kiểm soát trên thị trường bất động sản. Khủng hoảng tài chính ở
Hoa Kỳ, bên cạnh những thiệt hại đối với nền kinh tế, cũng là một bài học quan trọng
cho các quốc gia trên khắp thế giới, bao gồm Việt Nam, về việc phát triển một nền
kinh tế có sự cân đối và ổn định, thay vì tập trung vào lợi ích ngắn hạn mà có thể gây
ra hệ quả tiêu cực cho nền kinh tế trong tương lai.

31
 TÀI LIỆU THAM KHẢO

[1] "Thế nào là một nền kinh tế bong bóng?". 2009, xem 12.06.2023,
https://vnexpress.net/hien-tuong-bong-bong-vang-2148297-p2.html

[2] The Investopedia Team, Khadija Khartit, “Housing Bubble”. 2020, xem
12.06.2023,

https://www.investopedia.com/terms/h/housing_bubble.asp

[3] "Bất động sản". 5.2023, xem 12.06.2023,

<https://vi.wikipedia.org/wiki/B%E1%BA%A5t_%C4%91%E1%BB%99ng_s
%E1% BA%A3n>

[4] Công ty Luật Dương Gia, Khái quát chung về thị trường bất động sản. 2023,
xem 12.06.2023,

https://luatduonggia.vn/khai-quat-chung-ve-thi-truong-bat-dong-san/

[5] "What is Real Estate?", xem 12. 06.2023,

https://corporatefinanceinstitute.com/resources/careers/jobs/real-estate/

[6] "Bong bóng bất động sản là gì? Các yếu tố hình thành bong bóng bất động
sản". 5.2023, xem 13.06.2023,

<https://m.batdongsan.com.vn/loi-khuyen-cho-nguoi-mua/bong-bong-bat-dong-
san-la- gi-cac-yeu-to-hinh-thanh-bong-bong-bat-dong-san-ar106832>

[7] Nhóm nghiên cứu – lớp Anh3_TCQT_K46, Bong bóng bất động sản ở Mỹ và
giải pháp với cơn sốt thị trường.

<https://www.academia.edu/36294552/I_BONG_BONG_B%E1%BA%A4T_D
%E1% BB%98NG_S%E1%BA%A2N_%E1%BB%9E_M%E1%BB%B8_VA_GI
%E1%B% A2I_PHAP_V%E1%BB%9AI_C%C6%A0N_S%E1%BB
%90T_TREN_TH>

[8] "The Fall of the Market in the Fall of 2008". 2020, xem 13.06.2023,

https://www.investopedia.com/articles/economics/09/subprime-market-2008.asp

32