BONG BÓNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI VIỆT NAM

TS. Nguyễn Minh Ngọc

KS. Lưu Ngọc Long

CN. Nguyễn Xuân Bách

CN. Thái Phương Thảo

TÓM TẮT: Bài viết đề cập đến các vấn đề lý luận về”bong bóng” bất động sản bao gồm:
các quan điểm về “bong bóng”; cách nhận diện. Nội dung cũng đề cập đến tình trạng
bong bong bất động sản tại các thành phố lớn ở Việt Nam, đồng thời trình bày các kinh
nghiệm về xử lý “bong bong” bất động sản ở nước Mĩ và Nhật Bản. Trên cơ sở thực trạng
về vấn đề nghiên cứu tại Việt Nam và tham khảo hai nước, nhóm tác giả đưa ra 3 bài học
nhằm xử lý vấn đề “bong bóng” BĐS cho Việt Nam gồm: quản lý Nhà nước sao cho thị
trường BĐS phát triển cân xứng với tăng trưởng kinh tế; đảm bảo về chất lượng tài sản
khi cho vay; tuyệt đối minh bạch các khoản cứu trợ thị trường

1. ĐẶT VẤN ĐỀ

Thị trường bất động sản (BĐS) Việt Nam kể từ thời điểm 1993 khi luật đất đai được
Quốc Hội thông qua cho đến nay đã trải qua hai thập kỷ phát triển với rất nhiều thành tựu
và biến cố ảnh hướng lớn tới nền kinh tế. Trong hai thập kỷ đó là 3 chu kỳ phát triển bùng
nổ 1993-1995 (Tập trung chủ yếu ở phân khúc đất nền); 2001-2002 (Tập trung ở phân
khúc căn hộ); 2007-2010 (Phát triển cả căn hộ, đất nền). Sự phát triển quá nóng của thị
trường này đã tạo ra những hệ lụy rất lớn cho xã hội khi có tới hơn 70% vốn đầu tư kinh
doanh BĐS là vốn vay ngân hàng; 65% tài sản đảm bảo vốn vay là BĐS. Tổng dư nợ
BĐS của Việt Nam vào khoảng 262.100 tỷ đồng (tương đương khoảng 12,5 tỷ USD),
chiếm 8% tổng dư nợ của hệ thống ngân hàng. Trọng số rủi ro cho vay BĐS ở nước ta
cũng rất cao, gấp 2,5 lần so với thông lệ quốc tế.
Giá nhà ở trung bình cao gấp 20 - 25 lần thu nhập trung bình năm của người lao
động, trong khi ở các nước khác tỷ lệ này là 2 - 5 lần. Cơ cấu căn hộ dư thừa ở phân khúc
1
trung và cao cấp trong khi thiếu hụt trầm trọng ở những phân khúc còn lại. Trong bối
cảnh đó, bài viết tập trung nghiên cứu về điều kiện hình thành và phát triển bong bóng
BĐS, áp dụng phân tích thị trường BĐS Hà Nội. Đồng thời tham khảo kinh nghiệm xử lý
bong bóng BĐS tại Mỹ và Nhật Bản để đưa ra các kiến nghị cho việc quản lý bong bóng
BĐS tại thị trường Việt Nam.

2. MỘT SỐ VẤN ĐỀ VỀ LÝ LUẬN VỀ BONG BÓNG BẤT ĐỘNG SẢN

2.1. Một số quan điểm
Thuật ngữ “bong bóng bất động sản”, “bong bóng bất động sản xì hơi”… xuất hiện
khá dày trên các tài liệu trong những năm qua. Những thông tin trái chiều làm cho không
chỉ làm cho các đối tượng trong thị trường hoang mang mà còn khiến cả giới nghiên cứu
cảm thấy bối rối. Trên thế giới từ trước đến nay, vấn đề bong bong tài sản được xem xét
theo nhiều giác độ khác nhau. Có thể kể đến những quan điểm sau:
Thuyết tài chính hành vi: Quan điểm của thuyết tài chính hành vi cho rằng để hình
thành một bong bóng tài sản, các nhân tố kinh tế thực có thể đóng một vai trò nhất định,
nhưng nhân tố tâm lý mới là nguyên nhân chính dẫn đến những biến động của giá tài sản.
Thuyết ABC: Theo thuyết ABC (Activity based costing), những thay đổi trong các
nhân tố thực và tâm lý nhà đầu tư trong thời kỳ bong bóng giá tài sản là hệ quả của chu kỳ
kinh doanh, bắt nguồn từ những sai lầm về mặt chính sách của Ngân hàng Trung ương.
Nếu dòng tiền hướng trực tiếp vào thị trường nhà ở, thì bong bóng BĐS sẽ phát triển.
Những người theo thuyết ABC cho rằng, khi ngân hàng trung ương thực hiện chính sách
nới lỏng tiền tệ làm cho lãi suất giảm xuống thấp hơn mức tự nhiên. Khi các nhà đầu tư
cạnh tranh tài sản, nguồn lực và hàng hóa, lạm phát tất yếu sẽ xảy ra và tác động tiêu cực
đến nền kinh tế. Các dự án có rủi ro cao và hiệu quả thấp sẽ bộc lộ. Kết quả là một giai
đoạn tăng trưởng tín dụng quá mức xảy ra và làm bùng nổ bong bóng giá tài sản.
2.2. Cách thức nhận diện bong bóng BĐS:
Có hai phương pháp chủ yếu để nhận diện sự tồn tại của bong bóng BĐS nhà ở.
Phương pháp tiếp cận giá trị cơ bản:
Là phương pháp ước tính giá trị cơ bản của nhà ở và so sánh giá quan sát với giá trị
cơ bản. Nếu mức chênh lệch giữa hai trị số là đáng kể thì có cơ sở để kết luận rằng tại một
thời điểm nào đó, có tồn tại hiện tượng bong bóng BĐS nhà ở. Theo tiến sĩ Hoàng Hữu
Phê, giá BĐS được chia thành 2 phần: Vị thế và Chất lượng. Lý thuyết vị thế - chất lượng

2
đưa ra quan điểm bao gồm một chuyển dịch đồng thời dọc theo hai chiều: vị thế nơi ở và
chất lượng nhà ở. Vị thế nơi ở là một hình thức đo sự mong muốn về mặt xã hội gắn với
nhà ở tại một địa điểm xác định. Nó có thể đại diện cho của cải, văn hoá, giáo dục, chất
lượng môi trường, niềm tự hào v.v. ., phụ thuộc vào hệ thống giá trị hiện thời của một xã
hội nhất định, và theo nghĩa đó, nó liên quan chặt chẽ tới các điều kiện lịch sử cụ thể.
Chất lượng nhà ở bao gồm các đặc tính vật lý đo đếm được, như diện tích sàn, số tầng, vật
liệu hoàn thiện… Hình 1 thể hiện việc hình thành bong bong BĐS.

Hình 1. Bong bong bất động sản theo lý thuyết Vị thế - Chất lượng

Theo cách tiếp cận của lý thuyết Vị thế - Chất lượng, các yếu tố vật chất (vật thể)
đại diện cho “Chất lượng” khó có thể gia tăng giá trị trong ngắn hạn (khi cải tạo, bổ
sung…). Trong trường hợp giá cả BĐS có sự gia tăng nhanh (biểu hiện của bong bong
BĐS) thì nguyên nhân là do tác động của “Vị thế” (ví dụ như tin đồn về quy hoạch, tâm lí
đám đông trong đầu tư…). Trong hình 1, phần diện tích trồi lên khỏi mặt ngưỡng về giá
chính là hiện tượng bong bong BĐS.
Phương pháp tiếp cận nhân tố cơ bản
Phương pháp này sử dụng chỉ số giá nhà trên tiền thuê nhà (P/R) và giá nhà trên thu
nhập hộ gia đình (P/I) để xem xét sự vận động của giá nhà có tuân theo sự vận động của
những nhân tố tạo nên giá trị cơ bản của nhà ở hay không. Nếu các chỉ số này gia tăng
3
đáng kể trong một giai đoạn nào đó thì đó là bằng chứng về sự tồn tại của hiện tượng
bong bóng BĐS.
3. Thực trạng bong bóng BĐS tại Việt Nam
Trong giai đoạn năm 2000 - 2010 giá nhà đất tại Việt Nam bình quân tăng 10 lần,
với hai chu kỳ tăng trưởng nóng vào năm 2000 và năm 2010. Trong khi đó thu nhập bình
quân đầu người tại Hà Nội vào năm 2010 chỉ tăng gấp 4,8 lần so với năm 2000. Khi mức
giá bình quân vượt xa giá trị thực của nhà ở và khả năng thanh toán của phần lớn người
dân thì hình thành hiện tượng bong bóng BĐS. Sự gia tăng liên tục với tốc độ cao của giá
nhà đất dẫn đến những hoài nghi rằng thị trường BĐS có nguy cơ diễn ra bong bóng. Ba
chỉ số: giá nhà trên thu nhập, giá nhà trên tiền thuê, tỷ lệ bỏ trống nhà sẽ đem đến góc
nhìn tổng quan hơn về biểu hiện bong bóng BĐS tại Việt Nam.
* Chỉ số giá nhà trên thu nhập bình quân đầu người (P/I). Theo số liệu nghiên
cứu của Nielson, có đến 80% hộ gia đình tại TP.HCM và 81% ở Hà Nội có thu nhập bình
quân hàng tháng dưới 15 triệu đồng (khoảng 700 USD mỗi tháng). Với chi phí sinh hoạt
tại Hà Nội và TP Hồ Chí Minh, mức thu nhập hộ gia đình này được coi là thấp và chỉ đủ
để trang trải các nhu cầu sinh hoạt thiết yếu và gần như còn không đáng kể cho tiết kiệm.
Biểu 1: Giá nhà ở và tỷ lệ giá nhà ở/thu nhập tại một số thành phố trong khu vực

Nguồn: Global Property Guide

Theo tính toán của Liên hiệp quốc, chỉ số giá nhà/thu nhập của người dân khoảng từ
3 - 4 là hợp lý. Theo CBRE, giá nhà trung bình tại 2 thành phố lớn là Hà Nội và TP. HCM
lần lượt vào khoảng 2.500 USD/m2 và 1.500 USD/m2. Theo đó, tỷ lệ giá nhà ở trên thu
nhập bình quân hộ gia đình tại Hà Nội là 26 lần và tại TP.HCM là 15 lần. Tức là một hộ
gia đình phải dành toàn bộ thu nhập trong 26 năm mới mua được nhà ở.

4
 Chỉ số P/I của Hà Nội cao hơn nhiều Hồ Chí Minh và các thành phố khác trong khu
vực. Theo thống kê của Bộ Xây dựng, chỉ số P/I của Hà Nội đạt đỉnh vào năm 2007 và
2010. Năm 2007 diễn ra cơn sốt nhà đất trên mọi phân khúc, năm 2010 diễn ra cơn sốt giá
nhà đất mang tính cục bộ. Chỉ từ năm 2011, dưới sự ảnh hưởng của chính sách thắt chặt
tiền tệ, giá nhà đất mới thực sự suy giảm, dẫn đến chỉ số P/I thấp dần.
* Chỉ số P/R: được tính bằng cách lấy giá bình quân của nhà ở chia cho thu nhập
hàng năm từ cho thuê nhà ở. Tiền thuê là nhân tố tạo nên giá trị cơ bản của nhà ở, do đó,
chỉ số P/R phản ánh giá nhà ở có phù hợp với giá trị cơ bản hay không.
Biểu 2: Chỉ số P/R tại Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh

Nguồn: Bộ Xây dựng

Hình trên biểu hiện chỉ số P/R của phân khúc căn hộ trung cư hạng trung loại 70m2
nằm ở các dự án thuộc các quận ven Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh. Sự biến thiên của chỉ
số P/R phản ánh thực tế rằng, mặc dù tiền thuê nhà tăng lên theo thời gian, song tốc độ
tăng của giá nhà đã vượt xa tốc độ tăng của tiền thuê, đặc biệt là trong giai đoạn 2007-
2010 khiến P/R trong những năm này tăng mạnh. So sánh chỉ số P/R của một số thành
phố của Việt Nam và khu vực cho thấy chỉ số P/R của Việt Nam cao hơn hẳn các nước.
Cụ thể, chỉ số P/R của Hà Nội cao gấp 1,3 lần TP. Hồ Chí Minh, gấp 2,15 lần so với
Bangkok, gấp 1,64 lần Singapore, gấp 3.25 lần Đài Loan và gấp 2.45 lần Kuala Lumpur.
Mặc dù, bong bóng giá nhà là hiện tượng phổ biến trên thế giới, đặc biệt tại các đô thị có
mật độ dân số cao, song số liệu trên phản ánh mức độ bong bóng bất động sản tại Hà Nội
lớn hơn rất nhiều so với các thành phố trong khu vực.
* Tỷ lệ bỏ trống nhà ở (V/T). Một biểu hiện khác của bong bóng BĐS, đặc biệt vào
giai đoạn xì hơi hoặc sụp đổ, là tình trạng bỏ trống nhà ở phổ biến trên thị trường. Tại thời
điểm quý I năm 2013 cho thấy tỷ lệ bỏ trống nhà ở bình quân sau 2 năm đưa vào sử dụng

5
trên địa bàn Hà Nội là 35%. Cá biệt có những dự án trống lên đến 51%. Trong điều kiện
bình thường, tỷ lệ bỏ trống nhà là 5-10% là hợp lý. Tỷ lệ bỏ trống nhà ở tại Việt Nam
đang phản ánh hệ quả mất thanh khoản nghiêm trọng khi bong bóng bất động sản chuyển
sang giai đoạn suy giảm hoặc “xì hơi”.
Biểu 3: Tỷ lệ bỏ trống nhà ở tại các khu đô thị tại Hà Nội

Nguồn: Viện nghiên cứu Khoa học và Công nghệ Ngân hàng
* Ngoài ra thì còn một số nhóm chỉ số khác như:
+ Nhóm chỉ số nợ thế chấp nhà ở: H4=D/I = Nợ có thế chấp / Thu nhập hộ gia đình
+ Chỉ số vay nợ nhà/ thu nhập: H5=DP/I= Thu nhập trả nợ / Thu nhập
+ Chỉ số giá cho thuê nhà ở: HRI = (∑Rit * Qit / ∑ Rio * Qit ) * 100
Trong đó: Qit là số lượng loại nhà thứ i tính bằng m2 của loại nhà ở thứ I trong kỳ gốc
Rit là giá thuê 1m2 của loại nhà thứ i trong kỳ nghiên cứu
Rio là giá thuê 1m2 của loại nhà thứ I trong kỳ gốc
Qua những biểu hiện về chỉ số giá nhà trên thu nhập bình quân đầu người (P/I) là 26
lần, chỉ số giá nhà trên tiền thuê nhà (P/R) luôn trên 20 trong nhiều năm trở lại đây và tỷ
lệ nhà ở bỏ trống nhà tại các khu đô thị (V/T) trong năm 2013 là rất lớn. Từ đó có thể
nhận định rằng thị trường Hà Nội nói riêng và tại Việt Nam nói chung đã có những biểu
hiện rất rõ của sự hình thành và phát triển của bong bóng BĐS trong 10 năm trở lại đây.
Thông thường ở các nước, thành phố khác với những điều kiện giống như ở Hà Nội, bong
bóng bất động sản đã vỡ. Tuy nhiên, do những đặc trưng như nguồn vốn huy động chiếm
tỷ lệ lớn từ vốn sẵn có trong dân, tâm lý chờ đợi và động thái can thiệp của Nhà nước vào
thị trường đã giữ cho bong bóng không bị vỡ mà chỉ xì hơi đi xuống.
Dù vậy, quá trình hình thành và phát triển bong bóng bất động sản đã ảnh hưởng rất
lớn đến thị trường, đến nhà cung cấp, người mua và hệ thống tín dụng, người lao động
trong các doanh nghiệp BĐS, các nhà cung ứng dịch vụ liên quan. Kéo theo nhiều hệ lụy
khác. Trong giai đoạn tới Nhà nước đang xây dựng và phát triển hệ thống quản lý và các
chính sách để định hướng và hỗ trợ thị trường hồi phục trở lại.
6
4. Kinh nghiệm đối phó với bong bong bất động sản tại một số nước
Tại Mỹ: Giá nhà ở Mỹ đã tăng liên tục trong thời gian từ 2000 – 2005. Chỉ trong
vòng 5 năm, lượng bán những căn nhà mới xây đã tăng 41,14% (từ 907.907 căn/tháng lên
tới 1.283.000 căn/tháng). Năm 2006, trong khi giá nhà, đất tại nhiều nước tăng cao thì thị
trường BĐS ở Mỹ lại khá trầm lắng. Số nhà mới xây trong tháng 2/2006 giảm tới 4% so
với tháng 1, từ 882.000 căn, xuống còn 848.000 căn, đây là mức giảm mạnh nhất trong 6
năm. Năm 2007, giá nhà và số lượng giao dịch trên thị trường liên tục giảm, từ 1.283.000
căn, xuống còn 776.000 căn. Từ tháng 8/2007 đến hết tháng 8/2008, trên 770.000 căn nhà
ở Mỹ bị ngân hàng siết nợ do các gia đình không đủ khả năng trả nợ tiền vay mua nhà.
Bong bóng BĐS ở Mỹ hình thành do hai nguyên nhân chính:
- Tâm lý lạc quan vào sự thịnh vượng của nền kinh tế Mỹ và Thế Giới khi giá BĐS
tăng cao và kéo dài suốt giai đoạn 2000 - 2005.
- Do sử dụng các công cụ tài chính với đòn bẩy quá cao và rủi ro lớn, đặc biệt là
hình thức cho vay thế chấp dưới chuẩn.
Cụ thể, giai đoạn 2004 – 2006, cho vay thế chấp dưới chuẩn chiếm khoảng 21%
tổng các khoản vay thế chấp, tăng so với mức 9% giai đoạn 1996 – 2004, trong đó chỉ
tính riêng năm 2006 tổng giá trị các khoản vay thế chấp dưới chuẩn lên đến 600 tỷ USD,
bằng 1/5 thị trường cho vay mua nhà của Mỹ. Khi giá BĐS giảm đột ngột, làm cho những
người nắm giữ, đầu cơ BĐS bị giảm lợi nhuận và phải đối mặt với các khoản nợ ngân
hàng. Không thể bán được sản phẩm BĐS đang nắm giữ cùng với các khoản nợ và lãi vay
ngân hàng chưa thanh toán được, các nhà đầu tư phải tuyên bố phá sản. Bong bóng bất
động sản tại Mỹ tan vỡ.

7
Để xử lý khủng hoảng BĐS, Chính phủ Mỹ sử dụng chủ yếu 2 chính sách: Tài khóa (kích
thích kinh tế) và tiền tệ. Thứ nhất, gói kích thích kinh tế năm 2008. Chính phủ Mỹ đã
phân bổ hơn 900 tỷ USD cho các khoản vay đặc biệt và giải cứu liên quan đến “bong
bóng” nhà ở Mỹ. Trong đó, hơn phân nửa hỗ trợ cho hai công ty thế chấp của Chính phủ
là Fannie Mae & Freddie Mac và Cơ quan quản lý Nhà Liên bang. Cũng trong năm 2008,
Chương trình Giải cứu Tài sản xấu TARP đã ra đời (Troubled Asset Relief Program).
TARP là nhằm cải thiện tính thanh khoản của các tài sản bằng cách mua chúng sử
dụng cơ chế thị trường thứ cấp, do đó cho phép các tổ chức tham gia để ổn định cán
cân thanh toán và tránh thiệt hại thêm. Kinh phí của chương trình được cập nhật đến
ngày 12/10/2012 như sau:

Bảng 1: Sử dụng kinh phí quĩ TARP (Tỷ USD)

Chương trình TARP Số tiền ước tính Thực tế giải ngân

Chương trình hỗ trợ ngân hàng 250,46 245,1
Chương trình thị trường tín dụng 22,84 19,09
AIG 67,84 67,84
Chương trình tài chính công nghiệp 79,69 79,69
Hỗ trợ nhà ở 45,59 5,54
Tổng 466,42 417,26

Nguồn: Congressional Research Service

Thứ hai, chính sách nới lỏng tiền tệ. Nhằm ứng phó với cuộc khủng hoảng tài chính
thế giới năm 2008, Cục Dự trữ Liên bang Mỹ (FED) đã thực thi chính sách lãi suất gần
bằng 0% mục tiêu là để cứu các doanh nghiệp lẫn nền kinh tế, trong đó có lĩnh vực BĐS.
Tiếp đó FED tiếp tục can thiệp vào thị trường tài chính tiền tệ bằng 3 gói nới lỏng định
lượng (QE) lần lượt vào các năm 2008, 2010, 2012.
Trái với các dự báo là thị trường BĐS Mỹ sẽ còn đóng băng kéo dài, sau hàng loạt
biện pháp của chính phủ, năm 2013 là năm chứng kiến thị trường nhà đất Mỹ có dấu hiệu
phục hồi với tốc độ mạnh mẽ hơn. Chỉ số tổng hợp về giá nhà của S&P/Case-Shiller công
bố ngày 25/6/2013 cho thấy giá nhà ở 20 thành phố của Mỹ đã tăng hơn 2,5% trong tháng
4 so với tháng 3 và là mức tăng hàng tháng cao nhất kể từ năm 2000. Giá nhà ở tất cả các
thành phố, trừ Detroit, đã tăng lên trong tháng thứ tư liên tiếp, trong đó 12 thành phố có

8
mức tăng tới hai con số, nhất là những nơi như San Francisco, Las Vegas, Phoenix và
Atlanta, với các mức tăng trên 20%…
Xử lý bong bóng bất động sản tại Nhật Bản. Tại Nhật Bản, “bong bóng” BĐS đã
từng “vỡ” vào năm 1991. Sau đó tiếp tục vào năm 1997 – 1998, do ảnh hưởng của cuộc
khủng hoảng tài chính châu Á, thị trường BĐS lại đi xuống. Xu hướng giảm giá nhà đất
trên thị trường lúc đó ngày càng lan rộng. Giá nhà đất và lượng giao dịch giảm cùng với
các khoản nợ ngân hàng đã khiến hoạt động kinh doanh của các công ty BĐS gặp nhiều
khó khăn, nhiều công ty phải tiến hành tái cấu trúc và thậm chí phải tuyên bố phá sản.
Tuy bong bóng BĐS tại Nhật không nổ như tại Mỹ nhưng thị trường này đã đóng băng
cho đến thời điểm hiện tại, tức là gần 15 năm.
Có nhiều nguyên nhân dẫn đến nổ “bong bong” BĐS tại Nhật Bản. Một là, sự suy
giảm của nhiều ngành kinh doanh mũi nhọn của Nhật Bản như cơ khí, ô tô, điện tử .v.v
bởi áp lực cạnh tranh từ các nền kinh tế mới nổi như Hàn Quốc, Trung Quốc dẫn tới sự
sụt giảm của giá chứng khoán trên diện rộng. Sự sụt giảm này vừa làm giảm giá trị của
các công ty BĐS niêm yết, vừa kéo theo nguồn vốn đầu tư vào BĐS suy giảm mạnh. Cụ
thể, giá chứng khoán Nikkei 225 đạt đỉnh 38.915 điểm vào cuối năm 1989, sau đó giảm
mạnh xuống còn 14.309 điểm vào tháng 8/1992, giảm hơn 60% so với thời điểm cao nhất
(Okina/Shirakawa 2001, tr.5).
Hai là, chính sách cho vay lỏng lẻo của ngân hàng. Sau khi Chính phủ thực hiện cải
cách khu vực ngân hàng bằng cách dỡ bỏ cơ chế quản lý lãi suất và những rào cản cho
vay phi ngân hàng. Nguồn tín dụng giá rẻ ít bị kiểm soát đã chảy vào các khu vực có lợi
nhuận cao nhưng rủi ro lớn như BĐS, làm phình lên bong bóng tại thị trường này ở Nhật
Bản và một số khu vực nhất định (tại Mỹ và Singapore) do doanh nghiệp Nhật Bản đầu
tư. Để đối phó, Chính phủ nước này đã đưa ra chính sách hỗ trợ, nhằm kích thích tạo
thanh khoản cho thị trường cũng như giúp các doanh nghiệp BĐS thoát khỏi khủng
hoảng. Giữa năm 1990, Ngân hàng Trung ương Nhật Bản (BOJ) đã đưa ra mức lãi suất
ngân hàng ở mức dưới 1% để tạo điều kiện cho người dân vay tiền và từ đó khơi thông thị
trường nhà đất. Năm 1995, Bộ Tài chính Nhật Bản đã ban hành sắc lệnh tăng thuế tiêu
dùng từ 3% lên 5% và giảm 20% thuế thu nhập cá nhân nhằm kích thích nền kinh tế. Bên
cạnh đó, Chính phủ Nhật Bản còn yêu cầu công ty quản lý nợ mua lại các khoản nợ xấu
liên quan đến BĐS.
Theo số liệu của Cơ quan Dịch vụ tài chính, giai đoạn 2001 – 2006, Chính phủ đã
đánh giá chặt chẽ tài sản của các ngân hàng lớn nhằm giảm đáng kể nợ xấu (từ tổng dư nợ

9
8,7% năm 2002, giảm xuống còn 1,4% năm 2008). Do đó, cạnh tranh cho vay cũng đã
tăng lên, đặc biệt là trong khu vực đô thị. Kết quả là chi phí cho vay nhà ở đã giảm, tạo
tính thanh khoản cho thị trường nhà đất. Tuy nhiên, việc Chính phủ Nhật Bản “cứu” thị
trường BĐS gặp phải một số tồn tại, hạn chế. Đó là Chính phủ vẫn chưa tháo gỡ được khó
khăn cho các doanh nghiệp làm ăn thua lỗ. Đặc biệt, từ năm 1998 đến nay, Nhật Bản đã
rơi vào tình trạng giảm phát, cùng với đó là vấn đề nợ công khiến công cuộc phục hồi
kinh tế càng trở nên khó khăn hơn.
5. Một số bài học cho Việt Nam
Bài học thứ nhất: sự phình to của bong bóng là do kỳ vọng quá lớn vào sự phát
triển của nền kinh tế và niềm tin rằng giá đất sẽ không bao giờ giảm (bài học từ Nhật
Bản). Điều này dẫn tới việc dồn quá nhiều nguồn lực vào BĐS. Dù nguồn vốn này có đi
vay (đa số ngắn hạn) như Tp. HCM hay chủ yếu từ nguồn tiết kiệm như Hà Nội thì nó
cũng làm cho bong bóng BĐS phình to vượt xa các thông số cơ bản của nền kinh tế như
thu nhập hay tốc độ tăng trưởng.
Khi “bong bóng xì hơi”, sau một thời gian dài mà thị trường vẫn không thể hồi phục
trở lại, người dân đã mất niềm tin vào thị trường. BOJ đã đưa ra chính sách lãi suất thấp
để kích thích đầu tư. Tuy nhiên, chính sách này lại kết hợp với chính sách thắt chặt chi
tiêu của chính phủ nên suốt hàng thập kỷ Nhật Bản vẫn loay hoay trong vũng lầy suy
thoái kinh tế mà không thể nào thoát ra được. Khi nền kinh tế không phát triển thì giá
BĐS không thể hồi phục.
Trường hợp của Mỹ cho thấy, Chính phủ cần can thiệp sớm khi thị trường xuất hiện
những dấu hiệu bất ổn, càng để lâu, tổn thất sẽ càng nghiêm trọng và chi phí để xử lý sẽ
càng lớn.
Bài học thứ hai: Việt Nam nên học hỏi từ nước Mỹ khi tìm cách giải quyết xử lý
bong bóng BĐS bắt nguồn từ các nguyên nhân của nó. Trong trường hợp này là các ngân
hàng cho vay dưới chuẩn. Các ngân hàng này đã cho cả những người có tiền sử tín dụng
xấu, thậm chí là những người không có việc làm vay. Chính vì vậy, Mỹ đã đưa ra các giải
pháp kích thích kinh tế nhằm tạo ra việc làm, giúp người dân có khả năng trả nợ và tăng
mức doanh số bán nhà, từ đó, khơi thông thị trường BĐS thay vì bơm tiền trực tiếp cứu
thị trường BĐS.
Bài học thứ ba: được rút ra từ công cuộc xử lý khủng hoảng BĐS ở Mỹ đó là công
khai minh bạch các gói cứu trợ của Chính phủ. Các dự án trong gói kích thích kinh tế ở
Mỹ đều rất cụ thể và có thể theo thông qua trang mạng công khai của chính quyền

10
http://www.recovery.gov. Việc làm này không chỉ giúp tạo niềm tin của người dân vào
Chính phủ mà còn giúp khôi phục niềm tin cho cả thị trường.

Tài liệu tham khảo:

1. Demyanyk, Yuliya and Hemert, Otto V., Understanding the Subprime Mortgage Crisis,
Federal Reserve Bank of St. Louis, Supervisory Policy Analysis Working Paper 2007-05,
August 2008, pp. 1-30
2. Hoàng Hữu Phê và Patrick Wakely, (2000). Vị thế, chất lượng và sự lựa chọn khác:
Tiến tới một Lý thuyết mới về Vị trí Dân cư Đô thị. Tạp chí Đô thị học (Urban Studies),
Vương quốc Anh, Vol. 37, No. 1
3. Lê Thanh Ngọc (2014). Bong bóng bất động sản nhà đất để ở tại thành phố Hồ Chí
Minh, Luận án tiến sĩ kinh tế
4. Nguyễn Huyền Thanh (2012), Từ QE1 đến QE3 – Mừng hay lo?, Tạp chí Tài chính
5. Okina, Kunio and Shirakawa, Masaaki, The Asset Price Bubble and Monetary Policy:
Japan’s Experience in the Late 1980s and the Lessons, Institute for Monetary and
Economic Studies at the Bank of Japan, February 2001, pp. 5

11