THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN

CÂU 1: PHÂN TÍCH MỐI QUAN HỆ CUNG CẦU TRÊN THỊ TRƯỜNG
BẤT ĐỘNG SẢN
Bất động sản theo nghĩa đơn giản nhất là đất đai cùng tất cả mọi thứ gắn liền
vững chắc và lâu dài với nó. Thị trường bất động sản là địa điểm diễn ra các quan
hệ giao dịch về bất động sản, tại đó những người mua và người bán tác động qua
lại lẫn nhau để xác định giá cả, số lượng hàng hóa và dịch vụ bất động sản được
giao dịch, được thể hiện bằng những con số cung, cầu.
1. Cung về bất động sản và những yếu tố ảnh hưởng tới cung
Cung bất động sản trên thị trường là toàn bộ khối lượng hàng hóa bất động
sản sẵn sàng đưa ra thị trường để trao đổi tại một thời điểm nào đó với một mức
giá nhất định.
Nguồn cung bất động sản bao gồm nguồn cung từ khu vực Nhà nước và
nguồn cung từ khu vực tư nhân. Nguồn cung từ Nhà nước do các cơ quan, doanh
nghiệp nhà nước đầu tư xây dựng nhà ở bằng nguồn vốn ngân sách và do các quỹ
nhà ở khác thuộc sở hữu nhà nước. Nguồn cung tư nhân hình thành từ các tổ chức,
công ty hoặc cá nhân thực hiện theo các quy tắc chính thức của Nhà nước về quản
lý xây dựng và phát triển nhà ở, mục đích nhằm thu lợi nhuận tối đa.
Có rất nhiều yếu tố ảnh hưởng tới cung bất động sản trên thị trường, chủ yếu
là tính hạn chế về mặt cung cấp bất động sản, trong đó yếu tố quan trọng nhất là
yếu tố về mặt quy hoạch. Các yếu tố phải kể đến bao gồm:
- Thẩm quyền phân bố đất đai cho những mục đích sử dụng cụ thể
Thông thường không thể xấy dựng công trình công nghiệp trên khu đất đã
được phân bổ dùng vào mực đích cư trú hay sử dụng cho nông nghiệp. Sự phân bố
này thường được thể hiện trong kế hoạch phát triển của địa phương cho diện tích
đất được phân bổ.
- Hạn chế về quyền sử dụng đất

TRẦN QUỐC LONG – THẨM ĐỊNH GIÁ 49  1

 THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN

Người chủ sở hữu khu đất trong một vùng được phân bố cho mục đích cư trú
không được tự do lựa chọn giữa việc xây dựng khối nhà theo ý thích. Mọi sự cho
phép đều thuộc vào những hạn chế trong điều lệ xây dựng của nhà quản lý quy
hoạch xây dựng.
- Hạn chế về những thay đổi trong việc sử dụng
Muốn thay đổi mục đích sử dụng của một ngôi nhà thành một văn phòng thì
phải xin giấy phép. Sự thay đổi này thường là không được giải quyết, cũng chính
do thẩm quyển phân bổ đất đai cho những mục đích sử dụng cụ thể của địa
phương.
- Sự phát triển của hệ thống kết cấu hạ tầng cũng là một nhân tố quan trọng
làm thay đổi lượng cung nhà đất.
Việc đầu tư phát triển hệ thống kết cấu hạ tầng phải đi trước và theo đó các
hoạt động xây dựng và cung cấp nhà ở, công sở văn phòng và các khu thương mại
mới có thể phát triển tiếp theo. Nếu việc đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng của Nhà
nước không được triển khai thì dù các tiềm lực xây dựng có to lớn đến đâu, các
chủ trương chính sách khác có hấp dẫn biết bao nhiêu, những vùng đất không có
cơ sở hạ tầng vẫn chỉ là đất dơn thuần chứ không thể trở thành nguồn cung bất
động sản. Vì vậy, sự phát triển và hoàn thiện của kết cấu hạ tầng là một tác nhân
quan trọng đối với sự thay đổi về lượng cung bất động sản.
- Ảnh hưởng của yếu tố nguồn nguyên vật liệu cho xây dựng
Nếu nguồn nguyên liệu xây dựng nhà là sẵn có, phong phú thì làm cho tốc
độ xây dựng nhà ở mạnh sẽ mạnh hơn và ngược lại. Giá cả nguyên vật liệu xây
dựng thấp thì giá thành xây dựng thấp, sẽ làm tăng khả năng cung ứng nhà ở. Các
yếu tố này còn cho phép tạo ra nguồn cung về nhà ở với các cấp độ khác nhau tạo
thêm tính phong phú về cơ cấu nguồn cung.
- Chính sách và pháp luật của Nhà nước

TRẦN QUỐC LONG – THẨM ĐỊNH GIÁ 49  2

 THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN

Pháp luật và chính sách Nhà nước mặc dù không làm thay đổi về yếu tố vật
chất song nó lại có vai trò rất lớn trong việc đưa các nguồn cung bất động sản vào
lưu thông làm thay đổi nguồn cung trên thị trường. Khác với các hàng hoá thông
thường, cung về bất động sản phụ thuộc rất lớn vào chính sách của Chính phủ và
các chế độ quản lý đất đai và nhà ở, về chính sách sử dụng đất. Trước hết là các
chế độ quy định về quyền sở hữu và quyền sử dụng về nhà đất. Việc quy định rõ
ràng và xác lập rộng rãi các quyền này đối với các nguồn đất đai và nhà ở hiện có
là điều kiện để các nguồn đất đai và nhà ở này sẵn sàng và có đầy đủ điều kiện
tham gia vào thị trường bất động sản hợp pháp. Chính sách đầu tư phát triển kết
cấu hạ tầng và mở rộng phạm vi phát triển đô thị là những tác động trực tiếp đến
cung về bất động sản. Dù bất luận là đa dạng hoá về hình thức và các nguồn tham
gia xây dựng phát triển nhà ở, song Nhà nước luôn luôn là người duy nhất có chức
năng, vai trò và khả năng trong việc đầu tư phát triển kết cấu hạ tầng.
Đối với các hàng hóa thông thường, cung hàng hóa thường co giãn thuận
chiều với nhân tố giá. Tuy nhiên đối với hàng hóa bất động sản, cung thường ít co
giãn hơn so với giá. Giá nhà đất tăng lên nhưng nguồn cung nhà không phản ứng
mau lẹ theo sự gia tăng của giá, bởi vì việc xây dựng nhà ở đòi hỏi vốn lớn và thời
gian xây dựng dài hơn bình thường. Bên canh đó, sự giảm xuống của cung đối với
nhà cửa là điều khó xảy ra, các nguồn cung cấp hiện tại về nhà cửa chỉ có thể bị
giảm xuống do bị phá hủy hay thay đổi việc sử dụng.
2. Cầu về bất động sản và những yếu tố ảnh hưởng tới cầu:
Cầu về bất động sản là khối lượng bất động sản mà người tiêu dùng sẵn sàng
chấp nhận và có khả năng thanh toán với một mức giá nhất định để nhận được khối
lượng bất động sản đó trên thị trường.
Cầu về đất đai bao gồm đất đai cho sản xuất, đất đai cho công nghiệp, giao
thông, các công trình công cộng, dịch vụ, du lịch, cầu về đất xây dựng và các loại
nhà, công trình khác. Trên thị trường bất động sản, trong quan hệ thương mại,
ngoài cầu nhà đất thông thường, còn xuất hiện cầu giả tạo của những người buôn

TRẦN QUỐC LONG – THẨM ĐỊNH GIÁ 49  3

 THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN

bán bất động sản. Điều đó làm tăng giả tạo nhu cầu về nhà ở, có thể gây ra căng
thẳng thêm quan hệ cung cầu nhà ở và làm giá nhà đất tăng lên tại thời điểm nhất
định.
Những yếu tố ảnh hưởng tới sự biến động của cầu bất động sản bao gồm:
- Áp lực gia tăng dân số
Dân số tăng nhanh làm số lượng gia đình tăng lên dẫn đến nhu cầu về diện
tích nhà ở của các hộ gia đình tăng lên. Sự gia tăng dân số không chỉ làm gia tăng
nhu cầu về nhà ở mà còn làm tăng nhu cầu về hoạt động dịch vụ thương mại, du
lịch, văn hóa, giáo dục… dẫn đến tăng nhu cầu về đất đai, nhất là tại các vùng
trung tâm.
- Quá trình tăng lên của chất lượng đời sống, xuất phát từ việc tăng lên của
các nguồn thu nhập
Chất lượng đời sống được nâng cao là điệu kiện giúp cho phần lớn các nhu
cầu trở thành các nhu cầu có khả năng thanh toán. Khi thu nhập tăng thì nhu cầu về
nhà ở và đất ở sẽ tăng lên rõ rệt.
- Quá trình đô thị hóa
Quá trình đô thị hóa làm tập trung dân cư vào các đô thị và mở rộng không
gian của đô thị. Quá trình đó tác động làm thay đổi căn bản về cầu và kết cấu cầu
nhà ở đô thị, cũng như các công trình với chức năng làm văn phòng, trung tâm
thương mại…
- Mốt và thị hiếu nhà ở
Thị hiếu tiêu dùng đối với hàng hóa bất động sản cũng giống như các loại
hàng hóa khác, có ảnh hưởng lớn tới nhu cầu tiêu dùng. Ví dụ khi có mốt sở hữu
nhà khu vực ngoại ô, cầu về nhà ở và đất ở tại các khu vực được cho là hợp mốt sẽ
tăng lên nhanh chóng. Hoặc là thị hiếu hay mong muốn chuyển từ nhà chung cư
xuống nhà đất sau khi xảy ra các yếu tố thiên tai bất lợi ví dụ như hỏa hoạn, động
đất sẽ đẩy nhu cầu đất ở tăng lên cao hơn so với bình thường. Điều đó thể hiện thị
hiếu tiêu dùng rõ rệt trong thị trường bất động sản.

TRẦN QUỐC LONG – THẨM ĐỊNH GIÁ 49  4

 THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN

- Chính sách của chính phủ

Việc phát triển mạnh các khu công nghiệp và tăng mức độ thu hút đầu tư
bên ngoài vào các đô thị cũng sẽ làm tăng mức cầu về bất động sản nói chung.
Ngoài ra, các dự án giải toả các khu nhà ổ chuột dọc theo các kênh rạch cũng sẽ
làm tăng mức cầu về bất động sản. Các chính sách hỗ trợ của Chính phủ về tín
dụng, hoặc trợ giá cho những người có thu nhập thấp trong việc giải quyết vấn đề
nhà ở cũng sẽ làm tăng mức cầu về bất động sản. Bên cạnh đó, các quy định về
quyền và nghĩa vụ của người quản lý BĐS cũng có thể tác động trực tiếp làm cho
thị trường BĐS “đóng băng” hay vận hành một cách sôi động.
Ngoài ra, còn phải kể đến một số yếu tố khác ảnh hưởng không nhỏ tới quy
mô và tính chất của cầu về bất động sản đó là trình độ phát triển sản xuất, sự
chuyển đổi cơ cấu nền kinh tế, sự phát triển và hoàn thiện của hệ thống kết cấu hạ
tầng, tác động của quá trình hội nhập kinh tế khu vực và quốc tế ...
3. Quan hệ cung cầu trên thị trường bất động sản
Thông qua giá cả thị trường có thể nhận biết được quan hệ cung cầu và tác
động trở lại cung cầu để hình thành cung cầu mới phù hợp với sản xuất và tiêu
dùng xã hội. Quan hệ cung cầu đối với mọi hàng hóa và dịch vụ, bao gồm cả hàng
hóa bất động sản, là mối quan hệ mang tính chất quy luật.
Trong ngắn hạn, cung của một loại nhà đất cụ thể có thể hoàn toàn không co
giãn, tức là không thể phản ứng nhanh chóng đối với sự thay đổi của cầu vì việc
xây nhà thường mất nhiều thời gian. Trong khi đó do nhu cầu tăng lên sẽ làm cho
giá bất động sản được đẩy lên cao.
Trong dài hạn, tiền thu được từ bất động sản cao (ví dụ bất động sản nhà cho
thuê) khuyến khích việc xây dựng thêm nhà cho thuê, nên lượng cung tăng lên dẫn
tới giá thuê giảm xuống.
Mặc dù cung nhà đất có xu hướng tăng lên nhưng trong bối cảnh cầu cũng
luôn tăng lên và thậm chí còn tăng nhanh hơn, thường xuyên hơn làm cho sự giảm

TRẦN QUỐC LONG – THẨM ĐỊNH GIÁ 49  5

 THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN

giá nhà chỉ là tạm thời, thị trường nhanh chóng lấy lại sự cân bằng cung cầu và giá
nhà đất tăng lên là một xu hướng bền vững.

CÂU 2: NHÀ NƯỚC THỰC HIỆN QUYỀN ĐẠI DIỆN CHỦ SỞ HỮU VÀ
QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI THEO QUY ĐỊNH CỦA LUẤT ĐẤT ĐAI 2003 NHƯ
THẾ NÀO?
Điều 7 Luật đất đai quy định: Nhà nước thực hiện quyền đại diện chủ sở
hữu toàn dân về đất đai và thống nhất quản lý nhà nước về đất đai
1. Quốc hội ban hành pháp luật về đất đai, quyết định quy hoạch, kế hoạch
sử dụng đất của cả nước; thực hiện quyền giám sát tối cao đối với việc quản lý và
sử dụng đất đai trong phạm vi cả nước.
2. Chính phủ quyết định quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của tỉnh, thành
phố trực thuộc trung ương và quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất vào mục đích quốc
phòng, an ninh; thống nhất quản lý nhà nước về đất đai trong phạm vi cả nước.
- Bộ Tài nguyên và Môi trường chịu trách nhiệm trước Chính phủ trong việc
quản lý nhà nước về đất đai.
3. Hội đồng nhân dân các cấp thực hiện quyền giám sát việc thi hành pháp
luật về đất đai tại địa phương.
4. Uỷ ban nhân dân các cấp thực hiện quyền đại diện chủ sở hữu về đất đai
và quản lý nhà nước về đất đai tại địa phương theo thẩm quyền quy định.
 Nhà nước là đại diện chủ sở hữu toàn dân đối với đất đai. Nhà nước quyết
định mục đích sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, quy định hạn
mức sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất và các phương thức thực hiện quyền sử
dụng đất. Với tư cách đại diện chủ sở hữu toàn dân, Nhà nước không trực tiếp thực
hiện quyền sử dụng đất, mà thực hiện quyền này thông qua hình thức giao đất, cho
thuê đất cho người sử dụng đất và quy định quyền và nghĩa vụ của người sử dụng
đất trực tiếp.

TRẦN QUỐC LONG – THẨM ĐỊNH GIÁ 49  6

 THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN

Quyền đại diện chủ sở hữu đất đai của Nhà nước được quy định tại điều 5
Luật đất đai 2003:
1. Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu.
2. Nhà nước thực hiện quyền định đoạt đối với đất đai như sau:
a) Quyết định mục đích sử dụng đất thông qua việc quyết định, xét duyệt
quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất (sau đây gọi chung là quy hoạch, kế
hoạch sử dụng đất);
b) Quy định về hạn mức giao đất và thời hạn sử dụng đất;
c) Quyết định giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, cho phép chuyển mục đích
sử dụng đất;
d) Định giá đất.
3. Nhà nước thực hiện quyền điều tiết các nguồn lợi từ đất đai thông qua các
chính sách tài chính về đất đai như sau:
a) Thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất;
b) Thu thuế sử dụng đất, thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất;
c) Điều tiết phần giá trị tăng thêm từ đất mà không do đầu tư của người sử
dụng đất mang lại.
4. Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất thông qua hình
thức giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất đối với người đang sử
dụng đất ổn định; quy định quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất.
 Về nội dung quyền quản lý Nhà nước về đất đai, điều 6 Luật đất đai 2003
quy định:
1. Nhà nước thống nhất quản lý về đất đai.
2. Nội dung quản lý nhà nước về đất đai bao gồm:
a) Ban hành các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụng đất đai và tổ
chức thực hiện các văn bản đó;
b) Xác định địa giới hành chính, lập và quản lý hồ sơ địa giới hành chính, lập bản
đồ hành chính;

TRẦN QUỐC LONG – THẨM ĐỊNH GIÁ 49  7

 THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN

c) Khảo sát, đo đạc, đánh giá, phân hạng đất; lập bản đồ địa chính, bản đồ hiện
trạng sử dụng đất và bản đồ quy hoạch sử dụng đất;
d) Quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất;
đ) Quản lý việc giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng đất;
e) Đăng ký quyền sử dụng đất, lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất;
g) Thống kê, kiểm kê đất đai;
h) Quản lý tài chính về đất đai;
i) Quản lý và phát triển thị trường quyền sử dụng đất trong thị trường bất động sản;
k) Quản lý, giám sát việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất;
l) Thanh tra, kiểm tra việc chấp hành các quy định của pháp luật về đất đai và xử lý
vi phạm pháp luật về đất đai;
m) Giải quyết tranh chấp về đất đai; giải quyết khiếu nại, tố cáo các vi phạm trong
việc quản lý và sử dụng đất đai;
n) Quản lý các hoạt động dịch vụ công về đất đai.
3. Nhà nước có chính sách đầu tư cho việc thực hiện các nhiệm vụ quản lý
nhà nước về đất đai, xây dựng hệ thống quản lý đất đai hiện đại, đủ năng lực, bảo
đảm quản lý đất đai có hiệu lực và hiệu quả.

CÂU 3: ĐIỀU KIỆN ĐỂ ĐẤT ĐAI VÀ CÔNG TRÌNH XÂY DỰNG THAM
GIA VÀO THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN THEO QUY ĐỊNH CỦA PHÁP
LUẬT HIỆN HÀNH?
Điều kiện để đất tham gia vào thị trường bất động sản được quy định tại
điều 61, điều 62 và điều 106 Luật đất đai năm 2003
+ Điều 61 quy định đất được tham gia thị trường bất động sản, bao gồm:
- Đất mà Luật đất đai 2003 cho phép người sử dụng đất có một trong các
quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền
sử dụng đất; thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất;

TRẦN QUỐC LONG – THẨM ĐỊNH GIÁ 49  8

 THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN

- Đất thuê mà trên đó có tài sản được pháp luật cho phép tham gia vào
ttrường bất động sản.
+ Điều 62 quy định điều kiện để đất tham gia thị trường bất động sản: Đất
được tham gia thị trường bất động sản nếu người sử dụng đất đó có đủ các điều
kiện quy định tại khoản 1 Điều 106 của Luật đất đai năm 2003.
Điều 106 quy định người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi,
chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế
chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định tại khoản khi có các
điều kiện:
- Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
- Đất không có tranh chấp;
- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
- Trong thời hạn sử dụng đất.

Luật kinh doanh bất động sản năm 2006 quy định điều kiện để đất đai và
công trình xây dựng tham gia vào thị trường tại điều 6 và 7 của Luật.
Điều 6 Luật kinh doanh bất động sản năm 2006 quy định các loại bất động
sản được đưa vào kinh doanh bao gồm:
- Các loại nhà, công trình xây dựng theo quy định của pháp luật về xây
dựng;
- Quyền sử dụng đất được tham gia thị trường bất động sản theo quy định
của pháp luật về đất đai;
- Các loại bất động sản khác theo quy định của pháp luật.

Điều 7 quy định điều kiện đối với bất động sản đưa vào kinh doanh:
 Nhà, công trình xây dựng đưa vào kinh doanh phải có các điều kiện sau:
a) Thuộc đối tượng được phép kinh doanh;

TRẦN QUỐC LONG – THẨM ĐỊNH GIÁ 49  9

 THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN

b) Đối với nhà, công trình xây dựng mới phải bảo đảm chất lượng theo quy
định của pháp luật về xây dựng; đối với nhà, công trình xây dựng đã qua sử dụng
thì yêu cầu về chất lượng do các bên thỏa thuận trong hợp đồng;
c) Không có tranh chấp về quyền sở hữu;
d) Không bị kê biên để thi hành án hoặc để chấp hành quyết định hành chính
của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;
đ) Không nằm trong khu vực cấm xây dựng theo quy định của pháp luật về
xây dựng;
e) Có hồ sơ bao gồm giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà, công trình xây
dựng và quyền sử dụng đất hoặc giấy tờ hợp pháp chứng minh quyền sở hữu,
quyền sử dụng theo quy định của pháp luật đối với nhà, công trình xây dựng đã có
sẵn; giấy phép xây dựng hoặc hồ sơ dự án và thiết kế bản vẽ thi công đã được phê
duyệt đối với nhà, công trình đang xây dựng; thiết kế bản vẽ thi công, hồ sơ hoàn
công và biên bản nghiệm thu bàn giao đưa vào sử dụng đối với nhà, công trình xây
dựng thuộc dự án khu đô thị mới, dự án khu nhà ở, dự án hạ tầng kỹ thuật khu
công nghiệp chưa có giấy chứng nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng; hồ sơ dự án,
thiết kế bản vẽ thi công và tiến độ xây dựng nhà, công trình xây dựng đã được phê
duyệt đối với nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai.
 Quyền sử dụng đất đưa vào kinh doanh phải có các điều kiện sau đây:
a) Thuộc đối tượng được phép kinh doanh;
b) Có giấy tờ hợp pháp chứng minh quyền sử dụng đất theo quy định của
pháp luật;
c) Không có tranh chấp;
d) Trong thời hạn sử dụng đất;
đ) Không bị kê biên để thi hành án hoặc để chấp hành quyết định hành chính
của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;
e) Trường hợp chuyển nhượng, cho thuê quyền sử dụng đất thuộc dự án khu
đô thị mới, dự án khu nhà ở, dự án hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp thì phải có

TRẦN QUỐC LONG – THẨM ĐỊNH GIÁ 49  10

 THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN

các công trình hạ tầng tương ứng với nội dung và tiến độ của dự án đã được phê
duyệt.

CÂU 4: XU HƯỚNG PHẢT TRIỂN CỦA THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN
VIỆT NAM TRONG THỜI GIAN TỚI
Theo các chuyên gia bất động sản, sự tăng trưởng kinh tế và kiềm chế lạm
phát chính là yếu tố quan trọng quyết định mức độ ổn định và phát triển của thị
trường BĐS trong năm 2010 với nhiều thuận lợi hơn.
Một yếu tố tích cực sẽ tác động lên thị trường bất động sản trong năm nay
đó là công tác quy hoạch xây dựng đô thị và mức độ đầu tư cho cơ sở hạ tầng được
triển khai mạnh mẽ. Năm nay Hà Nội sẽ hoàn thành đồ án quy hoạch chung xây
dựng, trong khi đó TP.HCM cũng sẽ tiến hành điều chỉnh đồ án quy hoạch chung
thành phố và các vùng lân cận. Tại các đô thị lớn khác như Đà Nẵng, Hải Phòng,
Cần Thơ, nhiều dự án đầu tư cơ sở hạ tầng có quy mô lớn đang được triển khai sẽ
có tác động tích cực đến sự phát triển của thị trường bất động sản.
I. TÌNH HÌNH THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN NHỮNG THÁNG
ĐẦU NĂM 2010

1. Thị trường bất động sản cho thuê văn phòng, công sở:

Tại Hà Nội, mặc dù nền kinh tế Việt Nam có nhiều dấu hiệu phục hồi từ
cuối năm 2009, các công ty có vốn đầu tư nước ngoài đang dần quay lại Việt Nam,
song nhu cầu văn phòng trong quý I vẫn rất thấp. Quy mô văn phòng hạng A được
thuê trong quý này tăng hầu như không đáng kể trong khi văn phòng hạng B giảm
tới một nửa số lượng. Văn phòng hạng C tiếp tục đạt kết quả tốt nhất. Và trước
những tác động ban đầu của quy định cấm sử dụng chung cư vào mục đích cho
thuê văn phòng hoặc kinh doanh thương mại thì văn phòng hạng C được dự đoán
sẽ có nhiều chuyển biến tích cực hơn nữa trong các quý tiếp theo.

TRẦN QUỐC LONG – THẨM ĐỊNH GIÁ 49  11

 THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN

Uớc tính trong 4 năm tới, khoảng 1,9 triệu m2 văn  phòng từ 120 dự án sẽ có
mặt trên thị trường, dẫn đến tình trạng dư thừa nguồn cung (khu vực quận trung
tâm thành phố chỉ chiếm khoảng 5% lượng cung mới này). Tuy nhiên, với tình
trạng chậm tiến độ và trì hoãn vốn rất phổ biến ở Việt Nam, nhiều khả năng các dự
án này sẽ còn chậm gia nhập thị trường hơn dự kiến. Dự báo giá thuê văn phòng sẽ
tiếp tục xu hướng giảm, song sẽ có thể phục hồi trong vòng 12 – 16 tháng. Dự tính
nhiều khách thuê sẽ linh hoạt tìm địa điểm mới tại các khu vực ngoài trung tâm khi
nguồn cung trong khu vực trung tâm thành phố đã được phủ kín. Vì thế, thị trường
văn phòng kỳ vọng sẽ hồi phục và đạt mức tăng trưởng ổn định trong khoảng từ
cuối năm 2010 đến nửa đầu năm 2011

Tại TP.HCM, trong quý I/2010, thị trường văn phòng cho thuê có thêm một
văn phòng hạng B và 7 văn phòng hạng C với tổng diện tích mới 42.000m 2. Tổng
nguồn cung tăng 5% so với quý IV/2009. Hiện tại, thị trường TPHCM có tổng
cộng 138 văn phòng của tất cả các hạng với diện tích cho thuê khoảng 838.000m2.

Giá thuê trung bình khoảng 30 USD/m 2/tháng, giảm 3% so với quý trước và
giảm 11% so với cùng kỳ năm ngoái. Công suất thuê trung bình cho tất cả các hạng
và các quận đạt 89% và giữ ổn định so với quý IV/2009 mặc dù có thêm 42.000 m 2
diện tích mới trong quý I/2010.

Nhu cầu thuê văn phòng tại TP.HCM trong 3 tháng đầu năm nay vẫn duy trì
ở mức tương đối cao. Lượng diện tích văn phòng được thuê tăng thêm gần
39.400m2 so với quý 4/2009. Đa số lượng giao dịch văn phòng tập trung vào diện
tích nhỏ dưới 100 m2. Văn phòng hạng B vẫn được ưu tiên lựa chọn bởi khách thuê
mới và khách thuê hiện hữu.

Trong quý II/2010, ước tính sẽ thêm có 11 văn phòng mới đi vào hoạt động
với tổng diện tích gộp khoảng 98.000 m2. Dự báo nguồn cung tương lai tính đến

TRẦN QUỐC LONG – THẨM ĐỊNH GIÁ 49  12

 THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN

cuối năm 2010 có thể chiếm đến 25% tổng cung tương lai với thêm khoảng
315.000 m2 diện tích gộp. Khoảng 50% nguồn cung tương lai trong năm 2010 chủ
yếu đến từ 3 dự án lớn là Vincom Tower, Bitexco Financial Tower và A&B
Tower.

2. Thị trường bất động sản căn hộ để bán

Quý I/2010 có khoảng 9.000 căn hộ để bán trong thị trường sơ cấp TP.HCM,
giảm nhẹ khoảng 6% so với quý IV/2009. Đã có 11 dự án mới với khoảng 2.900
căn hộ được tung bán trên thị trường sơ cấp trong quý I/2010. Về nguồn cung thứ
cấp, trong 3 tháng đầu năm nay, đã có khoảng 47.000 căn hộ được rao bán trên thị
trường TPHCM, tăng 7% so với quý IV/2009.

Giá trung bình của toàn thị trường trong quý này vào khoảng 980 USD/m 2,
thay đổi nhẹ so với giá 963 USD/m2 của quý IV/2009. Nguyên nhân chính là do số
lượng căn hộ hạng C với mức giá thấp chiếm đa số trên thị trường với hơn 73%
tổng nguồn cung sơ cấp. Khoảng 1.800 căn hộ được tiêu thụ trên thị trường vào
quý I/2010, sụt giảm khoảng 48% so với quý trước.

Uớc tính có khoảng 43.100 căn hộ đang trong giai đoạn lập kế hoạch sẽ
hoàn tất xây dựng trong một vài năm tới. 26 dự án tương lai với ước tính khoảng
6.900 căn hộ sẽ được tung bán vào cho đến cuối năm 2010.

Tại Hà Nội, nhu cầu về nhà ở hiện vẫn lớn. Bởi Hà Nội có diện tích nhà ở
bình quân đầu người thấp nhất cả nước (7 – 7,5m2/người), trong khi diện tích nhà ở
bình quân đầu người cả nước là 18,6m 2. Hơn nữa, nhu cầu nhà ở còn được thúc
đẩy bởi các yếu tố như phong cách sống đang thay đổi, dân số và tốc độ đô thị hoá
cũng như thu nhập bình quân đầu người tăng, cấu trúc gia đình thay đổi.

TRẦN QUỐC LONG – THẨM ĐỊNH GIÁ 49  13

 THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN

Thị trường sơ cấp trong quý 2 có thể nhận thêm một nguồn cung mới
khoảng 1.990 căn hộ từ 7 dự án. Nửa sau của năm 2010 có thể có nguồn cung mới
gần 2.000 căn hộ từ 9 dự án. Ngoài ra, ước tính sẽ có ít nhất khoảng 10.900 căn hộ
bước vào thị trường vào năm 2011. Một lượng cung chưa xác định từ các khu đô
thị mới cũng sẽ gia nhập thị trường trong tương lai.

3. Thị trường bất động sản dịch vụ

Thị trường căn hộ dịch vụ hứa hẹn sẽ tăng cầu tại trung tâm thành phố. Tổng
nguồn cung trên thị trường căn hộ dịch vụ trong quý I không thay đổi so với quý
IV/2009. Hiện 41 toà nhà căn hộ dịch vụ thuộc phạm vi nghiên cứu đang cung cấp
cho thị trường khoảng 222.000m2, tương ứng với hơn 2.290 căn hộ. Tuy nhiên, so
với cùng kỳ năm ngoái thì tổng cung của quý này đã tăng 7%, tương đương hơn
100 căn hộ dịch vụ.

Thực tế cho thấy khách thuê căn hộ dịch vụ chủ yếu là các chuyên gia nước
ngoài. Nguồn cầu của phân khúc thị trường căn hộ dịch vụ phần lớn đến từ các đại
sứ quán, các tổ chức phi chính phủ nước ngoài và các công ty nước ngoài. Khách
thuê chủ yếu đến từ các quốc gia Châu Á. Một số khác đến từ Anh, Úc và Mỹ.
Chẳng hạn, khách Nhật là nhóm khách thuê nhiều nhất ở Intercontinental Asiana
Saigon và kế đến là nhóm khách thuê Việt Nam. Mặc dù lượng khách thuê Việt
Nam còn giới hạn nhưng con số này đang tiếp tục tăng lên. Những doanh nhân
Việt Nam giàu có đang quan tâm đối với các căn hộ dịch vụ để thể hiện sự giàu có
hoặc địa vị trong xã hội.

Năm 2010 được đánh dấu là mốc quan trọng trong lĩnh vực thương mại với
một loạt Hiệp định thương mại tự do ASEAN – Trung Quốc, ASEAN – Úc – New
Zealand có hiệu lực từ ngày 1/1/2010. Những sự kiện này có thể làm gia tăng số
lượng các công ty nước ngoài vào Việt Nam. Theo đó, cầu về căn hộ dịch vụ có thể

TRẦN QUỐC LONG – THẨM ĐỊNH GIÁ 49  14

 THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN

sẽ tăng và tạo ra những chuyển biến tích cực đối với phân khúc thị trường căn hộ
dịch vụ. Bên cạnh đó, nguồn vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài đưa vào thực hiện
trong 2 tháng đầu năm là 1,1 tỷ USD, tăng 10% so với cùng kỳ năm ngoái. Điều
này hứa hẹn xu hướng tăng đối với nguồn cầu căn hộ dịch vụ.

Hiện có tổng cộng 49 cao ốc căn hộ của tất cả các hạng cung cấp khoảng
2.800 căn hộ dịch vụ tại TPHCM. Gần một nửa các căn hộ này có hai phòng ngủ
và chủ yếu tọa lạc tại Quận 1, Quận 3 và Quận 7, chiếm 80% tổng số căn hộ.

Giá thuê trung bình toàn thị trường trong quý I/2010 giảm nhẹ 2% so với
quý trước. Công suất hoạt động toàn thị trường phục hồi do sự cải thiện công suất
thuê đáng kể ở căn hộ dịch vụ hạng A. Công suất thuê ở căn hộ hạng A đạt mức
cao do căn hộ Intercontinental Asiana Saigon nhanh chóng lấp đầy kể từ khi cao ốc
này đi vào hoạt động trong quý III/2009. Giá thuê trung bình của căn hộ hạng A là
29 USD/m2/tháng, tăng 2% so với quý trước và giảm 0,7% so với cùng kỳ năm
trước.

Trong 3 tháng đầu năm 2010 ghi nhận nguồn cầu tăng so với quý trước.
Theo đó, số căn hộ được cho thuê trong quý này tăng 8% ở các hạng. Khách thuê
chủ yếu đến từ các quốc gia Châu Á. Một số khác đến từ Anh, Úc và Mỹ. Chẳng
hạn, khách Nhật là nhóm khách thuê nhiều nhất ở Intercontinental Asiana Saigon
và kế đến là nhóm khách thuê Việt Nam. Mặc dù lượng khách thuê Việt Nam còn
giới hạn nhưng con số này đang tiếp tục tăng lên. Những doanh nhân Việt Nam
giàu có đang quan tâm đối với các căn hộ dịch vụ để thể hiện sự giàu có hoặc địa
vị trong xã hội.

Dự báo khoảng 1.400 căn hộ dịch vụ dự kiến sẽ đi vào hoạt động trong một
vài năm tới. Hiện nay, 6 trong số 13 dự án tương lai đang trong giai đoạn xây
dựng, bao gồm khoảng 500 căn hộ.

TRẦN QUỐC LONG – THẨM ĐỊNH GIÁ 49  15

 THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN

Tại TP.HCM, phần lớn nguồn cung tương lai sẽ tập trung tại khu vực trung
tâm thành phố (Quận 1) với khoảng 500 căn hộ,chiếm 37% tổng nguồn cung; và
Quận 7 chiếm 20% với khoảng 280 căn.

Về thị trường khách sạn

Nguồn cung khách sạn trong 3 tháng đầu năm 2010 không có thay đổi so với
quý trước. Không có khách sạn 4 sao và 5 sao mới nào đi vào họat động trong quý
này. Tổng số phòng khách sạn từ 3 sao đến 5 sao tại TP.HCM có khoảng 8.800
phòng. Cụ thể, có 13 khách sạn 5 sao với khoảng 4.100 phòng, 8 khách sạn 4 sao
với 1.300 phòng và 39 khách sạn 3 sao với 3.400 phòng.

Một điểm đáng lưu ý là công suất hoạt động của các khách sạn từ 3 sao đến
5 sao đã tăng từ 65% trong quý IV/2009 lên đến 72% trong quý I/2010 do đây là
mùa cao điểm. Giá thuê phòng cho tất cả các hạng đạt mức 90 USD/phòng/đêm.

Nguồn cung phòng khách sạn trong tương lai sẽ tiếp tục tập trung ở Quận 1
với cị trí trung tâm thành phố, chiếm khoảng 77% tổng nguồn cung tương lai. Một
khi cơ sở hạ tầng ở TP.HCM được phát triển đồng bộ, nguồn cung khách sạn sẽ
mở rộng phát triển sang các quận lân cận. Những khách sạn cao cấp 4 và 5 sao dự
kiến sẽ phát triển ở khu vực Phú Mỹ Hưng và Thủ Thiêm. Với nguồn cung tương
lai này, thị trường khách sạn ở TP.HCM vẫn còn rất nhỏ so với thị trường các
thành phố có thể so sánh trong khu vực.

Còn trong quý I/2010, không có khách sạn 3 – 4 – 5 sao nào gia nhập thị
trường Hà Nội. Toàn bộ thành phố hiện có 38 khách sạn với gần 5.700 phòng,
trong đó có 10 khách sạn 5 sao, 6 khách sạn 4 sao và khoảng 20 khách sạn 3 sao.

TRẦN QUỐC LONG – THẨM ĐỊNH GIÁ 49  16

 THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN

Có 2 dự án mới được cập nhật vào danh sách các dự án tương lai của quý
1/2010, gồm Dự án Royal City tại đường Nguyễn Trãi và Dự án Tổ hợp khách sạn,
thương mại và văn phòng tại 27 – 29 Lý Thái Tổ.

Tính đến thời điểm này, Hà Nội đã có tổng cộng 30 dự án khách sạn trong
tương lai với hơn 6.100 phòng, gấp đôi số lượng phòng khách sạn hiện tại. Trong
đó, 4 dự án gồm Oriental Pearl, Grand Plaza Hanoi, Crown Plaza và Hotel De
L’Opera với gần 1.200 phòng có thể sẽ đi vào hoạt động vào cuối năm 2010.

Trong quý I/2010, số lượng du khách quốc tế đến Việt Nam đạt gần 1,35
triệu người, tăng 36,2% so với cùng kỳ năm trước. Dự kiến trong cả năm 2010
lượng khách du lịch nội địa sẽ đạt khoảng 28 triệu người. Và khối thị trường nội
địa này dự kiến sẽ tăng trưởng trong dài hạn. Dự tính nhu cầu của thị trường khách
sạn có thể sẽ giảm trong 2 quý tiếp theo do thời gian tới là mùa thấp điểm. Tuy
nhiên, tình hình chính trị kém ổn định tại Thái Lan có thể sẽ dẫn đến sự gia tăng
cầu cho ngành khách sạn Việt Nam trong tương lai

4. Nhu cầu mặt bằng bán lẻ cao cấp

Không có nguồn cung mới trong quý I/2010 ở cả hai thị trường lớn là Hà
Nội và TP. HCM.

Hiện tại, TP.HCM có 6 trung tâm bách hóa, 17 khu trung tâm mua sắm, 6
khu bán lẻ khối đế, 60 siêu thị và 3 siêu thị bán sỉ với tổng diện tích khoảng
493.000 m2. Thị trường bán lẻ tại TPHCM vẫn còn khá nhỏ so với thị trường tại
các thành phố có thể so sánh trong khu vực. Khu vực trung tâm vẫn được xem là
khu vực được lựa chọn hàng đầu bởi các nhà đầu tư bán lẻ và nhà bán lẻ cho dù
khu vực ngoại ô đang trở nên ngày càng hấp dẫn hơn. Công suất thuê trong quý
này của toàn thị trường bán lẻ là 95%, giảm nhẹ 1% so với quý IV/2009. Giá thuê

TRẦN QUỐC LONG – THẨM ĐỊNH GIÁ 49  17

 THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN

trung bình ở quý I/2010 vẫn giữ ổn định so với quý trước, khoảng 85
USD/m2/tháng.

Tại Hà Nội, toàn thị trường có 10 trung tâm mua sắm/trung tâm bách hoá/đại
siêu thị. 83 siêu thị và siêu thị điện máy, 2 trung tâm bán sỉ, và 11 khối để bán lẻ,
cung cấp 374.000m2. Trong quý I, tỷ suất thuê trung bình của toàn thị trường bán
lẻ là 92%, giữ nguyên so với quý IV/2009 nhưng giảm nhẹ so với mức 95% của
quý I/2009.

Xu hướng tiêu dùng hiện nay ở Việt Nam cho thấy có nhu cầu lớn đối với
các thương hiệu cao cấp, các cửa hàng nhượng quyền quốc tế và hàng hóa nội địa
chất lượng cao. Sức mua sắm ở thị trường TP.HCM vẫn khá mạnh trong thời kỳ
suy thoái kinh tế. Trong hai tháng đầu năm của 2010, doanh số bán lẻ của 2010
tăng gần 35% so với cùng kỳ năm ngoái. Savills dự đoán rằng tăng trưởng bán lẻ
sẽ tăng cao hơn khi kinh tế hồi phục. Dự kiến thị trường bán lẻ tại TP.HCM sẽ mở
rộng sang các khu vực ngoại ô. Bên cạnh đó, với hàng loạt sự kiện trong năm
2010, đặc biệt là đại lễ kỷ niệm 1000 năm Thăng Long – Hà Nội, nhu cầu về
phòng cho ngành du lịch cũng như thị trường bán lẻ được mong đợi sẽ tăng cao.

Trong năm 2010, dự kiến có khoảng 100.000 m 2 nguồn cung bán lẻ mới
được đưa vào thị trường. Năm 2012 trở đi sẽ là những năm đáng chú ý đối với thị
trường bán lẻ TP.HCM khi mà trên 400.000m 2 nguồn cung mới có thể đi vào hoạt
động. Đối với Hà Nội, ước tính toàn thành phố sẽ có tổng diện tích bán lẻ gần
1.200.000 m2 vào năm 2013.

II. NHẬN ĐỊNH TÌNH HÌNH THỊ TRƯỜNG THỜI GIAN SẮP TỚI
1. Sự gia tăng của cả nguồn cung và cầu bất động sản
Nhu cầu về BĐS, nhất là nhà ở, mặt bằng kinh doanh thương mại, diện tích
văn phòng cho các Cty có quy mô vừa và nhỏ tiếp tục tăng, đặc biệt là tại Hà Nội

TRẦN QUỐC LONG – THẨM ĐỊNH GIÁ 49  18

 THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN

và TP.HCM. Dự báo, năm 2010, nhu cầu về nhà ở đô thị khoảng 62,5 triệu m2,
văn phòng cho thuê khoảng 300 nghìn m2, tăng gấp đôi năm 2009. Nguồn cung
cho thị trường BĐS năm nay cũng được dự báo là dồi dào. Năm nay sẽ có khoảng
gần 90 nghìn căn hộ chào bán và khoảng hơn 80 nghìn căn hoàn thành.
Riêng nguồn cung về nhà ở tại phía Nam sẽ tăng lên nhanh chóng, đặc biệt
là vùng ven TP.HCM như Bình Dương, Đồng Nai. Tại Hà Nội, sau khi quy hoạch
Hà Nội được thông qua sẽ có nhiều dự án phát triển đô thị quy mô lớn được khởi
động góp phần cung và bình ổn thị trường. Cùng với hàng trăm dự án đô thị khu
vực phía Tây đang triển khai, trên địa bàn phía đông, phía bắc TP như Mê Linh,
Đông Anh, Long Biên, Gia Lâm… nhiều dự án đô thị, nhà ở tiếp tục được bổ sung.
Cụ thể như tại huyện Mệ Linh đang có tới 80 dự án, trong đó phân nửa là
các dự án nhà ở, nhà vườn, biệt thự. Năm 2010, Hà Nội cũng dự kiến có khoảng
170 nghìn m2 văn phòng đưa vào sử dụng, TP.HCM cũng có khoảng 350 nghìn
m2 nữa. Đầu tư BĐS du lịch để nghỉ dưỡng cũng đang trở thành một làn sóng đầu
tư mới của thị trường.
2. Thị trường nhà giá thấp đang là thị trường tiềm năng
Xu hướng đáng lưu ý là nhiều doanh nghiệp bắt đầu chuyển sang phát triển
nhà giá thấp, nhà bình dân để thu hút thêm khách hàng tiềm năng. Các dự án căn
hộ có giá bán dưới 1.000 USD/m2 sẽ thu hút được sự quan tâm đặc biệt của người
mua. phân khúc nhà giá thấp lợi nhuận không cao như căn hộ cao cấp, nhưng tiến
độ bán nhanh hơn rất nhiều, từ đó dòng vốn sẽ quay vòng nhanh hơn do vừa túi
tiền và đáp ứng được nhu cầu của đa số người dân. Năm 2010, riêng TP.HCM và
Hà Nội dự kiến sẽ đưa ra thị trường khoảng 7.000 - 10.000 căn hộ cho người có
thu nhập thấp.
TP Hà Nội đưa ra mục tiêu xây dựng mới khoảng 2,5 triệu m2 nhà ở trong
năm 2010 ở hơn 40 dự án khu đô thị, khu nhà ở, tương đương với diện tích sàn nhà
ở đã được xây dựng trong năm 2009. Nhiều dự án nhà loại này đã và đang chuẩn bị

TRẦN QUỐC LONG – THẨM ĐỊNH GIÁ 49  19

 THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN

được khởi công như 1.500 căn hộ tại Hà Đông của Công ty cổ phần Bê tông và
Xây dựng Vinaconex Xuân Mai, Khu đô thị Tây Nam Linh Đàm của HUD…
Nhiều nhà đầu tư lớn đã coi việc đầu tư xây dựng các dự án nhà giá thấp, giá
trung bình là chiến lược của mình trong giai đoạn tới. Họ đã nhận định lại và chọn
hướng phát triển thích hợp, với các dự án có tính thanh khoản tốt hơn.
Các chuyên gia bất động sản dự báo nguồn cung này sẽ đều đặn trong mấy năm tới
trong hoàn cảnh nhu cầu về nhà giá thấp vẫn rất lớn. Người dân có thể hy vọng vào
những tín hiệu khả quan của các dự án nhà ở giá thấp, giá trung bình, hy vọng vào
sự ổn định đúng hướng của thị trường BĐS để mua được những căn nhà phù hợp
với nhu cầu của mình.
Tuy vậy, theo đánh giá của các chuyên gia, số lượng căn hộ trên cũng chỉ
“như muối bỏ biển” vì tại khu vực đô thị, có khoảng một triệu lao động trực tiếp và
1,2 – 1,5 triệu lao động gián tiếp làm việc trong các khu công nghiệp cùng khoảng
3 triệu sinh viên. Ngoài ra, các đô thị cũng là nơi có khoảng 600.000 – 700.000 cán
bộ, công nhân viên và nhiều đối tượng thu nhập thấp khác còn gặp khó khăn về
chỗ ở.
3. Phát triển thị trường bất động sản du lịch
Bờ biển Việt Nam đã và đang trở thành ưu thế cho việc phát triển bất động
sản du lịch. khu vực bờ biển Đà Nẵng đã và sẽ rất có thể phát triển theo hướng đầu
tư, xây dựng những dự án cung cấp khu phức hợp biệt thự và căn hộ nghỉ dưỡng.
Việc phát triển thần tốc về cơ sở hạ tầng kỹ thuật, giao thông, đặc biệt với cơ chế
tạo điều kiện thông thoáng hơn cho các nhà đầu tư so với các địa phương đã khiến
nhiều dự án, nhà đầu tư chọn Đà Nẵng làm điểm đến.
Dọc bờ biển Đà Nẵng, hiện có 13 dự án được lập kế hoạch sẽ cung cấp cho
thị trường 670 villa trong vài năm tới. Hơn 20km bờ biển quận Sơn Trà và Ngũ
Hành Sơn  đang nở rộ nhiều dự án.Theo kết quả nghiên cứu của Savills VN - tập
đoàn cung cấp các dịch vụ BĐS lớn ở Việt Nam, dự báo tới năm 2015, khoảng 15
dự án căn hộ sẽ được phát triển tại Đà Nẵng, cung cấp cho thị trường khoảng 7.600

TRẦN QUỐC LONG – THẨM ĐỊNH GIÁ 49  20

 THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN

căn hộ. Chỉ trong quý III/2009, có đến 6 dự án được tung ra cho thị trường, khoảng
387 villa. Trong đó, các dự án Blooming Tower, Olalani và Hyatt Regency chưa
hoàn tất xây dựng đã sôi động. Nhiều nơi đã kín chỗ đăng ký mua.
Hiện, tại Đà Nẵng, có trên 20 khách sạn và resort 3 sao trở lên, cung cấp
gần 2.000 phòng. Tuy nhiên, thị trường resort và khách sạn ở Đà Nẵng rất đa dạng,
nhiều khách sạn nhỏ, nhưng lại thiếu cung các khách sạn sang trọng (4-5 sao). Nhu
cầu khách cũng thất thường, phụ thuộc vào mùa cao điểm của khách du lịch.
Trong 5 năm tới đây sẽ có thêm khoảng 42 khách sạn, nâng tổng số phòng
khách sạn hạng từ 3-5 sao lên thêm 7.000 phòng. Trong đó, nguồn cung khách sạn
5 sao của 24 dự án và 4.300 phòng. Nhận định chung, thị trường villa để bán và
BĐS du lịch chỉ là một phân khúc nhỏ hẹp, bởi sản phẩm tung ra trên thị trường
này chủ yếu dành cho người có thu nhập cao. Tuy nhiên, người Việt Nam có thu
nhập cao đang có xu hướng muốn sở hữu một căn nhà thứ hai làm nơi nghỉ dưỡng.
Thị trường nhà ở nghỉ dưỡng trở nên hấp dẫn đối với người mua là vì nó còn
mang lại lợi nhuận qua việc cho thuê trong thời gian họ không sử dụng. Ngoài ra,
những nhà đầu tư dài hạn và những người nước ngoài có dự định sinh sống và làm
việc lâu dài tại Đà Nẵng ảnh hưởng tích cực đến thị trường này.
4. Thời điểm thị trường bất động sản hồi phục và tăng trưởng
Một thời gian trước, khi mà lãi suất ngân hàng cả ngắn hạn và dài hạn lên
đến quanh mức 16 -18 %, thực tế có thể còn cao hơn, chẳng ai có đủ can đảm để
vay mua nhà. Đối với giới đầu tư, cũng chẳng ai dại gì đầu tư vào bất động sản.
Trong những thời điểm hoàng kim nhất của thị trường bất động sản, đầu tư sinh lợi
30%/năm cũng rất hiếm. Thị trường bất động sản rơi vào khó khăn. Chỉ phân khúc
nhà giá thấp, phù hợp với những người mua để ở thì còn có giao dịch. Đặc thù của
đối tượng mua để ở là họ có một sự chuẩn bị tài chính từ trước nên ít bị ảnh hưởng
của việc tăng lãi suất ngân hàng. Các thị phần khác của thị trường bất động sản là
rất ảm đảm.

TRẦN QUỐC LONG – THẨM ĐỊNH GIÁ 49  21

 THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN

Tuy nhiên, hiện nay mặt bằng lãi suất cho vay đang có dấu hiệu hạ nhiệt một
cách lạc quan, chẳng bao lâu nữa sẽ về mức 12-14%/năm, giá căn hộ chung cư
phân khúc nhà giá thấp chủ yếu phục vụ cho nhu cầu an cư cũng đã thực sự chạm
đáy. Có thể nói, hiện nay là thời điểm tốt để đưa ra quyết định mua nhà để ở. Tuy
nhiên, việc nắm bắt thời cơ vàng hội đủ cả hai điều kiện kể trên không phải là việc
đơn giản. Khi mặt bằng lãi suất hạ xuống mức lý tưởng xấp xỉ 1% tháng, chắc chắn
sẽ xuất hiện một làn sóng mua nhà vốn bị kìm nén từ nhiều năm qua.

Bởi lẽ có một sự liên hệ xác định giữa bùng nổ và suy thoái kinh tế với hoạt
động của thị trường bất động sản. Theo quy luật, sự chuyển động đi xuống của thị
trường bất động sản bào cáo trước sự chuyển dịch đi xuống của các hoạt động kinh
doanh gây ra bởi suy thoái kinh tế, và nó hồi phục ở khoảng cách xa hơn sau khi
giai đoạn phục hồi kinh tế đã xảy ra. Dự báo từ quý II/2010 là thời điểm hồi phục
và bắt đầu bùng nổ của thị trường bất động sản sau khi nền kinh tế đã có các bước
phục hồi sau suy thoái. Do đó, nếu quá thận trọng, chờ lãi suất tiếp tục hạ, khi đó
dễ dẫn đến khả năng không mua được nhà với giá thấp nhất. Vì vậy, việc đưa ra
quyết định mua nhà trong thời điểm nào là vô cùng quan trọng, có thể mua vào
thời điểm lãi suất chưa thấp nhất, nhưng giá nhà thấp nhất cũng là một quyết định
chấp nhận được.

Với sự dồi dào về nguồn cung, cung cầu sẽ tương đối cân bằng trên thị
trường bất động sản, vừa tạo cho người mua vừa cho phép nhà đầu tư có nhiều cơ
hội để lựa chọn trước khi đưa ra quyết định. Trong khi đó sự gia tăng thu nhập và
tích lũy tài sản trong tầng lớp trung lưu cũng ngày một nhiều lên, nhu cầu thỏa mãn
cuộc sống ngày một cao hơn… chính là những tín hiệu khả quan, tạo sự phát triển
cho thị trường bất động sản năm 2010. Thị trường chứng khoán với những tín hiệu
tăng trưởng của những tháng đầu năm với chỉ số Vn-Index đạt ngưỡng trên 530
điểm cũng là yếu tố thuận lợi cho sự phát triển của thị trường bất động sản năm
2010. Tuy nhiên, các chuyên gia bất động sản đưa ra cảnh báo, nếu việc mở rộng

TRẦN QUỐC LONG – THẨM ĐỊNH GIÁ 49  22

 THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN

tín dụng một cách ồ ạt vào thị trường bất động sản sẽ tiềm ẩn những nguy cơ lớn,
đẩy nguy cơ lạm phát lên cao hơn nếu không có sự điều chỉnh kịp thời của Nhà
nước.

TRẦN QUỐC LONG – THẨM ĐỊNH GIÁ 49  23