Đề án môn học Bàn về hạch toán bất động sản đầu tư

PHẦN I
CƠ SỞ LÍ LUẬN VỀ BẤT ĐỘNG SẢN ĐẦU TƯ

1.1.Khái niệm về Bất động sản đầu tư

- Theo VAS 05: Bất động sản (BĐS) đầu tư là bất động sản do doanh
nghiệp nắm giữ nhằm mục đích thu lợi từ việc cho thuê hoặc chờ tăng giá mà
không phải để :
+ Sử dụng trong sản xuất, cung cấp hàng hóa, dịch vụ hoặc sử dụng cho
các mục đích quản lí ; hoặc
+ Bán trong kì hoạt động kinh doanh thông thường .
Còn theo Chuẩn mực kế toán quốc tế (IAS) số 40 thì BĐS đầu tư được
hiểu là tài sản được giữ (bởi người chủ sở hữu hoặc người đi thuê trong hợp
đồng cho thuê tài chính) để hưởng tiền thuê hoặc cho việc tăng giá hoặc cả hai.
Tài sản gồm có đất đai, nhà cửa hoặc một phần nhà cửa hoặc cả hai.
Như vậy, quan niệm của VAS 05 cũng khá tương đồng với IAS 40, đều chỉ
ra rằng một khoản được phân loại là BĐS đầu tư khi nó tạo ra một luồng tiền
khá độc lập với các BĐS đầu tư khác của doanh nghiệp.
- BĐS đầu tư phải thoả mãn đồng thời 2 điều kiện sau:
+ Chắc chắn thu được lợi ích kinh tế trong tương lai.
+ Nguyên giá của BĐS đầu tư phải được xác định một cách đáng tin cậy.
- BĐS đầu tư bao gồm :
+ Quyền sử dụng đất: do doanh nghiệp bỏ tiền ra mua lại nắm giữ trong
thời gian dài để chờ tăng giá hoặc chưa xác định rõ mục đích sử dụng trong
tương lai
+ Nhà hoặc một phần của nhà, hoặc cả nhà và đất cho thuê theo một
hoặc nhiều hợp đồng thuê hoạt động

Hà Thị My KT47D
Đề án môn học Bàn về hạch toán bất động sản đầu tư
2
+ Cơ sở hạ tầng do chủ sở hữu (hoặc người đi thuê tài sản theo hợp đồng
thuê tài chính) cho thuê theo một hoặc nhiều hợp đồng thuê hoạt động
- Ví dụ bất động sản đầu tư:
+ Quyền sử dụng đất (do doanh nghiệp bỏ tiền ra mua lại) nắm giữ trong
thời gian dài để chờ tăng giá;
+ Quyền sử dụng đất (do doanh nghiệp bỏ tiền ra mua lại) nắm giữ mà
chưa xác định rõ mục đích sử dụng trong tương lai;
+ Nhà do doanh nghiệp sở hữu (hoặc do doanh nghiệp thuê tài chính) và
cho thuê theo một hoặc nhiều hợp đồng thuê hoạt động;
+ Nhà đang được giữ để cho thuê theo một hoặc nhiều hợp đồng thuê
hoạt động;
+ Cơ sở hạ tầng đang được giữ để cho thuê theo một hoặc nhiều hợp
đồng thuê hoạt động.
- Ví dụ bất động sản không phải là bất động sản đầu tư:
+ Bất động sản mua để bán trong kỳ hoạt động kinh doanh thông thường
hoặc xây dựng để bán trong tương lai gần (Kế toán theo Chuẩn mực kế toán số
02 "Hàng tồn kho");
+ Bất động sản được xây dựng cho bên thứ ba (Kế toán theo Chuẩn mực
kế toán số 15 “Hợp đồng xây dựng”);
+ Bất động sản chủ sở hữu sử dụng (Kế toán theo Chuẩn mực kế toán số
03 “Tài sản cố định hữu hình”), bao gồm bất động sản nắm giữ để sử dụng trong
tương lai như tài sản chủ sở hữu sử dụng, tài sản nắm giữ để cải tạo, nâng cấp và
sử dụng sau này trong kỳ hoạt động kinh doanh thông thường như bất động sản
chủ sở hữu sử dụng, bất động sản cho nhân viên sử dụng (Cho dù nhân viên có
trả tiền thuê tài sản theo giá thị trường hay không) và bất động sản chủ sở hữu
sử dụng chờ thanh lý;
+ Bất động sản đang trong quá trình xây dựng chưa hoàn thành với mục
đích để sử dụng trong tương lai dưới dạng bất động sản đầu tư.

Hà Thị My KT47D
Đề án môn học Bàn về hạch toán bất động sản đầu tư
3
1.2. Một số vấn đề có liên quan đến Bất động sản đầu tư
1.2.1.Nguyên giá
Một BĐS đầu tư được xác định giá trị ban đầu theo nguyên giá, nghĩa là
toàn bộ các chi phí bằng tiền hoặc tương đương tiền mà doanh nghiệp phải bỏ ra
hoặc giá trị của các khoản đưa ra để trao đổi nhằm có được BĐS đầu tư tính đến
thời điểm mua hoặc xây dựng hoàn thành BĐS đầu tư đó. Nguyên giá của BĐS
đầu tư bao gồm cả các chi phí có liên quan trực tiếp ban đầu, bao gồm các
trường hợp sau :
+ BĐS đầu tư được mua bao gồm giá mua và các chi phí liên quan trực
tiếp đến việc mua, như : phí dịch vụ tư vấn về pháp luật liên quan, thuế trước bạ
và chi phí giao dịch có liên quan khác…
+ BĐS đầu tư thanh toán theo phương thức trả chậm, nguyên giá được
phản ánh theo giá mua trả tiền ngay tại thời điểm mua. Khoản chênh lệch giữa
giá mua trả chậm và giá mua trả ngay được hạch toán vào chi phí tài chính theo
kì hạn thanh toán.
+ BĐS đầu tư tự xây dựng là giá thành thực tế và các chi phí có liên
quan trực tiếp của BĐS đầu tư tính đến ngày hoàn thành công việc xây dựng.
+BĐS thuê tài chính với mục đích cho thuê hoạt động thảo mãn tiêu
chuẩn ghi nhận dà BĐS đầu tư thì nguyên giá của BĐS đầu tư đó tại thời điểm
khởi đầu thuê.
Nguyên giá của một BĐSĐ không bao gồm các chi phí sau:
+ Chi phí phát sinh ban đầu (trừ trường hợp các chi phí này cần thiết
để(đưa tài BĐS đầu tư tới trạng thái sẵn sang hoạt động)
+ Các chi phí khi mới đưa BĐS đầu tư và hoạt động lần đầu trước khi
BĐS đầu tư đạt tới trạng thái hoạt động bình thường theo dự kiến.
+ Các chi phí không bình thường về nguyên vật liệu, lao động hoặc các
nguồn lực khác trong quá trình xây dựng BĐS đầu tư.

Hà Thị My KT47D
Đề án môn học Bàn về hạch toán bất động sản đầu tư
4
1.2.2 Xác định giá trị sau ghi nhận ban đầu
Sau ghi nhận ban đầu, trong thời gian nắm giữ BĐS đầu tư được xác định
theo nguyên giá, số khấu hao luỹ kế và giá trị còn lại .
Ngoài ra các chi phí liên quan đến BĐS đầu tư phát sinh sau ghi nhận ban
đầu được ghi nhận là chi phí sản xuất, kinh doanh trong kì, trừ khi chi phí này
có khả năng chắc chắn làm cho BĐS đầu tư tạo ra lợi ích kinh tế trong tương lai
nhiều hơn mức hoạt động được đánh giá ban đầu thì được ghi tăng nguyên giá
BĐS đầu tư.VD: mua một ngôi nhà với yêu cầu phải nâng cấp thì chi phí nâng
cấp phát sinh được ghi tăng nguyên giá của ngôi nhà.
1.2.3.Chuyển đổi mục đích sử dụng
Việc chuyển đổi từ BĐS đầu tư sang BĐS chủ sở hữu sử dụng hay hàng
tồn kho và ngược lại chỉ khi có sự thay đổi rõ ràng về mục đích sử dụng như các
trường hợp sau:
+ BĐS đầu tư chuyển thành BĐS chủ sở hữu sử dụng khi chủ sở hữu bắt
đầu sử dụng tài sản này.
+ BĐS đầu tư chuyển thành hàng tồn kho khi chủ sở hữu bắt đầu triển
khai cho mục đích bán.
+ BĐS chủ sở hữu sử dụng chuyển thành BĐS đầu tư khi chủ sở hữu kết
thúc sử dụng tài sản đó.
+ Hàng tồn kho chuyển thành BĐS đầu tư khi chủ sở hữu bắt đầu cho
bên khác thuê hoạt động.
+ BĐS xây dựng chuyển thành BĐS đầu tư khi kết thúc giai đoạn xây
dựng bàn giao đưa vào đầu tư .
Khi một doanh nghiệp quyết định bán một BĐS đầu tư mà không có giai
đoạn sửa chữa, cải tạo nâng cấp thì doanh nghiệp vẫn tiếp tục ghi nhận là BĐS
đầu tư cho đến khi BĐS đó được bán mà không chuyển thành hàng tồn kho. Còn
nếu doanh nghiệp bắt đầu nâng cấp, cải tạo BĐS đầu tư hiện có với mục đích sử
dụng tiếp trong tương lai như một BĐS đầu tư, thì BĐS đó vẫn là một BĐS đầu

Hà Thị My KT47D
Đề án môn học Bàn về hạch toán bất động sản đầu tư
5
tư và không được phân loại như một BĐS chủ sở hữu sử dụng trong quá trình
nâng cấp cải tạo .
Việc chuyển đổi mục đích sử dụng BĐS đầu tư với BĐS chủ sở hữu sử
dụng hoặc hàng tồn kho không làm thay đổi giá trị ghi sổ của tài sản được
chuyển đổi và không làm thay đổi nguyên giá của BĐS trong việc xác định giá
trị hay để lập báo cáo tài chính .
1.2.4.Thanh lý
Một BĐS đầu tư không còn được trình bày trong bang cân đối kế toán sau
khi đã bán hoặc sau khi bất động sản đầu tư không còn được nắm giữ lâu dài và
xét thấy không thu được lợi ích kinh tế trong tương lai từ việc thanh lý BĐS đầu
tư đó.Việc thanh lý BĐS đầu tư có thể xảy ra sau khi bán hoặc sau khi ký hợp
đồng cho thuê tài chính.
Các khoản lãi lỗ phát sinh từ việc bán BĐS đầu tư được xác định bằng số
chênh lệch giữa giá bán với chi phí bán và giá trị còn lại của BĐS đầu tư. Số lãi ,
lỗ này được ghi nhận là thu nhập hay chi phí trên báo cáo kết quả kinh doanh
trong kỳ.
Khoản doanh thu từ việc bán BĐS đầu tư được ghi nhận theo giá hợp lí.
Trường hợp bán theo phương pháp trả chậm, thì khoản doanh thu này được xác
định ban đầu bằng giá bán trả ngay. Khoản chênh lệch giữa tổng số tiền phải
thanh toán và giá bán trả ngay được ghi nhận là doanh thu tiền lãi chưa thực
hiện
1.2.5.Trình bày trên Báo cáo tài chính
Doanh nghiệp cần trình bày trên báo cáo tài chính những nội dung sau về
BĐS đầu tư:
- Phương pháp khấu hao sử dụng.
- Thời gian sử dụng hữu ích của BĐS đầu tư hoặc tỷ lệ khấu hao sử dụng.
- Nguyên giá và khấu hao luỹ kế tại thời điểm đầu kì hoặc cuối kì.

Hà Thị My KT47D
Đề án môn học Bàn về hạch toán bất động sản đầu tư
6
- Tiêu chuẩn cụ thể mà doanh nghiệp áp dụng trong trường hợp gặp khó
khăn khi phân loại BĐS đầu tư với BĐS chủ sở hữu và với tài sản giữ để bán
trong hoạt động kinh doanh thông thường.
- Các chỉ tiêu thu nhập, chi phí liên quan đến cho thuê BĐS, gồm :
+ Thu nhập từ việc cho thuê.
+ Chi phí trực tiếp cho hoạt động kinh doanh (bao gồm chi phí sửa chữa
và bảo dưỡng) phát sinh từ BĐS đầu tư liên quan đến việc tạo ra thu nhập từ
việc cho thuê trong kì báo cáo.
+ Chi phí trực tiếp cho hoạt động kinh doanh ( bao gồm chi phí bảo
dưỡng, và sửa chữa) phát sinh từ BĐS đầu tư không liên quan đến việc tạo ra
thu nhập từ việc cho thuê trong kì báo cáo.
- Lý do và mức độ ảnh hưởng đến thu nhập từ hoạt động kinh doanh BĐS
đầu tư.
- Nghĩa vụ chủ yếu của hợp đồng mua, xây dựng, cải tạo, nâng cấp hoặc
bảo dưỡng, sửa chữa BĐS đầu tư.
- Trình bày những nội dung sau ( không yêu cầu thông tin so sánh):
+ Nguyên giá BĐS đầu tư tăng, trong đó: tăng do mua BĐS và tăng do
vốn hoá những chi phí sau ghi nhận ban đầu.
+ Nguyên giá BĐS đầu tư do sáp nhập doanh nghiệp.
+ Nguyên giá BĐS đầu tư do thanh lý.
+ Nguyên giá BĐS đầu tư chuyển sang BĐS chủ sở hữu hoặc hàng tồn
kho và ngược lại.
+ Giá trị hợp lý của BĐS đầu tư tại thời điểm kết thúc niên độ kế toán,
lập báo cáo tài chính. Khi doanh nghiệp không thể xác định được giá trị hợp lý
của BĐS đầu tư thì doanh nghiệp phải thuyết minh :
+ Danh mục BĐS đầu tư.
+ Lý do không xác đinh được giá trị hợp lí của BĐS đầu tư.

Hà Thị My KT47D
Đề án môn học Bàn về hạch toán bất động sản đầu tư
7

1.3.Liên hệ với Chuẩn mực kế toán quốc tế

Chuẩn mực kế toán quốc tế IAS 40 có những quy định rất chi tiết về BĐS
đầu tư.
Trong đó, có những điểm tương tự VAS 05 như là điều kiện ghi nhận
BĐS đầu tư, ghi nhận giá trị ban đầu, chi phí phát sinh sau ghi nhận ban đầu và
chuyển từ BĐS đầu tư sang BĐS chủ sỡ hữu hay hàng tồn kho.
Bên cạnh đó điểm khác nhau cơ bản giữa IAS 40 và VAS 05 là quy định
về việc xác định giá trị BĐS đầu tư sau ghi nhận ban đầu.
Theo IAS 40, thì doanh nghiệp có thể xác định giá trị sau ghi nhận ban đầu
cho tất cả các BĐS đầu tư theo một trong những phương pháp sau
_Phương pháp giá vốn (Cost model )
_Phương pháp giá trị hợp lý ( Fair value model )
Còn đối với VAS 05, chỉ lựa chọn một phương pháp duy nhất đó là
phương pháp giá vốn, có nghĩa là BĐS đầu tư ban đầu được ghi nhận theo giá
gốc, định kỳ trích khấu hao và chi phí kinh doanh trong kỳ. BĐS đầu tư được
theo dõi trên 3 chỉ tiêu: Nguyên giá, hao mòn luỹ kế và giá trị còn lại, như vậy
theo mô hình này, BĐS đầu tư được theo dõi và đánh giá như 1 tài sản cố định
thông thường.
Khác với phương pháp giá vốn, phương pháp giá hợp lí lại định giá BĐS
đầu tư theo giá trị hợp lý tại thời điểm lập Bảng cân đối kế toán.Chênh lệch giữa
giá gốc và giá trị hợp lý sẽ được hạch toán như một khoản thu nhập hoặc chi phí
trong kì.
Trong thực tế, khi áp dụng mô hình giá gốc gặp phải nhiều vướng mắc.
Chẳng hạn đối với BĐS đầu tư là một toà văn phòng cho thuê, được theo dõi
trên 3 chỉ tiêu: nguyên giá, hao mòn luỹ kế và giá trị còn lại. Nhưng khi gần kết
thúc thời gian hoạt động của toà nhà theo ước tính ban đầu, giá trị của toà nhà có

Hà Thị My KT47D
Đề án môn học Bàn về hạch toán bất động sản đầu tư
8
thể còn cao hơn nguyên giá ban đầu có thể do nhiều lí do như chi phí sửa chữa
lớn tu bổ hàng năm, hoặc giá đất, giá vật liệu xây dựng tăng cao. Lúc này giá trị
còn lại khi theo dõi trên mô hình giá gốc sẽ nhỏ hơn nhiều so với giá trị thực tế
cảu BĐS trên thị trường. Mặt khác theo nguyên tắc trích khấu hao bằng cách
nguyên giá trừ đi giá trị thu hồi ước tính thì việc trích khấu hao hàng năm đối
với BĐS đầu tư là chưa hợp lý. Mô hình giá trị hợp lý khắc phục được những
nhược điểm này.
Như vậy việc áp dụng mô hình giá trị hợp lí là hết sức cần thiết, nhưng ở
Việt Nam vẫn chưa áp dụng được mô hình này vì nhiều lí do mà chúng ta sẽ
xem xét ở những phần tiếp theo. Tuy nhiên để khắc phục phần nào nhược điểm
này VAS 05 đã yêu cầu doanh nghiệp phải trình bày các thông tin về giá trị hợp
lý trên Thuyết minh báo cáo tài chính, cụ thể là :
Giá trị hợp lý của BĐS đầu tư tại thời điểm kết thúc niên độ kế toán, lập
báo cáo tài chính. Khi doanh nghiệp không thể xác định giá trị hợp lí của BĐS
đầu tư thì doanh nghiệp phải thuyết minh: 1. Danh mục BĐS đầu tư . 2. Lý do
không xác định .

Hà Thị My KT47D
Đề án môn học Bàn về hạch toán bất động sản đầu tư
9

PHẦN II
THỰC TRẠNG VỀ PHƯƠNG PHÁP HẠCH TOÁN
BẤT ĐỘNG SẢN ĐẦU TƯ

2.1.Vấn đề áp dụng quyết định số 234/2003/QĐ-BTC và Thông tư

số 23/2005/TT-BTC về hạch toán Bất động sản đầu tư tại các
doanh nghiệp hiện nay.
Sau khi ban hành chuẩn mực số 05 về BĐS đầu tư và đặc biệt là Thông tư số
23/2005/TT-BTC ra đời thì BĐS đầu tư chính thức được thừa nhận như một
hoạt động kinh doanh thông thường và được áp dụng rộng rãi tại các doanh
nghiệp. Trong đó thông tư số 23 , hướng dẫn cụ thể và chi tiết thực hiện cho
chuẩn mực số 05 về vấn đề này
Ngoµi c¸c tµi s¶n ®îc ghi nhËn lµ BĐS đầu tư , còn một số trường hợp đặc
biệt vẫn được ghi nhận là BĐS đầu tư :
+ Đối với nhưng BĐS mà một phần doanh nghiệp nắm giữ nhằm mục đích
thu lợi từ việc cho thuê hoạt động hoặc chờ tăng giá và một phần sử dụng cho
sản xuất, cung cấp hàng hóa dịch vụ hoặc cho quản lý thì nếu những phần bán
riêng rẽ ( hoặc cho thuê riêng rẽ theo một hoặc nhiều hợp đồng cho thuê ),
doanh nghiệp sẽ hạch toán phần tài sản dùng để cho thuê hoặc chờ tăng giá là
BĐS đầu tư còn phần tài sản dùng cho sản xuất và quản lsy được hạch toán là
TSCĐ hữu hình hoặc TSCĐ vô hình.Trường hợp BĐS không bán được riêng rẽ
và phần sử dụng cho kinh doanh hoặc cho quản lý là không đáng kể thì hạch

Hà Thị My KT47D
Đề án môn học Bàn về hạch toán bất động sản đầu tư
1
0
toán là BĐS đầu tư.Ví dụ doanh nghiệp có một toà nhà có 80% diện tích chuyên
cho thuê hoạt động và 20% diện tích sử dụng làm văn phòng công ty thì toà nhà
đó được hạch toán là BĐS đầu tư .
+ Trường hợp, doanh nghiệp cung cấp các dịch vụ liên quan cho những người
sử dụng BĐS do doanh nghiệp sở hữu là một phần tương đối nhỏ trong toàn bộ
thoả thuận thì doanh nghiệp sẽ hạch toán tài sản này là BĐS đầu tư
+ Trường hợp, một công ty con cho công ty mẹ hoặc công ty con khác trong
cùng một công ty mẹ thuê hoặc sử dụng và nắm giữ một BĐS thì BĐS đó được
hạch toán là BĐS đầu tư trên báo cáo tài chính riêng của công ty con có BĐS đó
hoặc báo cáo tài chính riêng của công ty mẹ nếu công ty mẹ cho các công ty con
thuê (nếu nó thoả mãn định nghĩa BĐS đầu tư), nhưng không được phản ánh là
BĐS đầu tư trên báo cáo tài chính hợp nhất.
2.2.Phương pháp hạch toán Bất động sản đầu tư
2.2.1. Nguyên tắc hạch toán
- BĐS đầu tư được hạch toán theo nguyên giá .Nguyên giá của BĐS đầu tư
bao gồm cả các chi phí giao dịch liên quan ban đầu.
- Các chi phí liên quan đến BĐS đầu tư phát sinh sau ghi nhận ban đầu
được ghi nhận là chi phí sản xuất, kinh doanh trong kỳ, trừ khi chi phí này có
khả năng chắc chắn làm cho BĐS đầu tư tạo ra lợi ích kinh tế trong tương lai
nhiều hơn mức hoạt động được đánh giá ban đầu thì ghi tăng nguyên giá BĐS
đầu tư.
- Sau ghi nhận ban đầu, trong thời gian nắm giữ, cho thuê hoạt động BĐS
đầu tư được xác định theo nguyên giá, số khấu hao luỹ kế, giá trị còn lại.
- Doanh thu từ việc bán hoặc cho thuê BĐS đầu tư là hoạt động kinh doanh
thông thường (TK 511 ) được ghi nhận theo giá bán :
+ Chưa có thuế GTGT nếu doanh nghiệp áp dụng phương pháp khấu
trừ thuế GTGT
+ Có thuế GTGT nếu doanh nghiệp áp dụng phương pháp trực tiếp

Hà Thị My KT47D
Đề án môn học Bàn về hạch toán bất động sản đầu tư
1
1
- Giá gốc của BĐS đầu tư khi nhượng bán , thanh lý , hoặc chi phí cho
thuê BĐS đầu tư là giá vốn của hoạt động kinh doanh (TK 632 ).
- Trong quá trình nắm giữ chờ tăng giá , hoặc cho thuê hoạt động phải tiến
hành trích khấu hao BĐS đầu tư .Khấu hao BĐS đầu tư được ghi nhận là chi phí
kinh doanh trong kì
- BĐS đầu tư được theo dõi chi tiết theo từng đối tượng ghi BĐS đầu tư
trong " sổ theo dõi BĐS đầu tư " tương tự như TSCĐ
- Trong quá trình kinh doanh BĐS đầu tư có thể chuyển đổi mục đích sử
dụng từ BĐS đầu tư thành BĐS chủ sở hữu hoặc hàng hoá BĐS và ngược lại.
- Khi một doanh nghiệp bán một BĐS đầu tư mà không có gia đoạn sửa
chữa, cải tạo, nâng cấp thì doanh nghiệp tiếp tục ghi nhận là BĐS đầu tư cho đến
khi BĐS đó được bán mà không chuyển thành HTK
- Cần phân biệt :
Đối với DN chuyên kinh doanh BĐS
+ BĐS mua về xác định rõ mục đích để bán trong kì hạch toán vào TK
1567.
+ BĐS mua về chưa xác định rõ mục đích sử dụng trong tương lai hoặc
để cho thuê hoạt động thì hạch toán vào TK 217.
Đối với doanh nghiệp chuyên kinh doanh BĐS sử dụng TK 1567.
- Riêng đối với các doanh nghiệp là ngân hàng, tổ chức tín dụng và tổ
chức tài chính khác, việc áp dụng kế toán BĐS đầu tư được hướng dẫn trong
một văn bản riêng mà không áp dụng thông tư số 23 này
2.2.2. Tài khoản sử dụng
1. Tk 217_BĐS đầu tư: Tài khoản này được sử dụng để phản ánh số hiện
có và tình hình biến động tăng giảm bất động sản đầu tư của doanh nghiệp theo
nguyên giá.
_Kết cấu
Bên Nợ : Nguyên giá BĐS đầu tư tăng trong kì
Bên Có : Nguyên giá BĐS đầu tư giảm trong kì

Hà Thị My KT47D
Đề án môn học Bàn về hạch toán bất động sản đầu tư
1
2
Số dư bên Nợ : Nguyên giá của BĐS đầu tư của doanh nghiệp cuối kì
2. Tk 1567 – hàng hoá BĐS: Tài khoản này dung để phản ánh giá trị hiện
có và tình hình biến động của các loại hàng hoá BĐS của các doanh nghiệp
không chuyên kinh doanh BĐS
- Kết cấu
Bên nợ
+ Giá trị thực tế của hàng hoá BĐS mua về để bán
+ Giá trị còn lại của BĐS đầu tư chuyển thành hàng tồn kho
+ Chi phí sửa chữa cải tạo nâng cấp triển khai cho mục đích bán ghi tăng
giá gốc của hàng hoá BĐS chờ bán
+ Trị giá thực tế của hàng hoá BĐS thừa phát hiện khi kiểm kê .
Bên có
+ Trị giá thực tế mà hàng hoá BĐS đã bán, hoặc chuyển thành BĐS đầu
tư
+ Trị giá thực tế của hàng hoá BĐS thiếu phát hiện khi kiểm kê
Số dư bên nợ : Trị giá thực tế hàng hoá BĐS còn lại cuối kỳ
3. TK 2147 – Hao mòn BĐS đầu tư : tài khoản này phản ánh giá trị hao
mòn của BĐS đầu tư trong quá trình nắm giữ chờ tăng giá, cho thuê hoạt động
của doanh nghiệp
Kết cấu
Bên nợ: Giá trị hao mòn BĐS đầu tư giảm
Bên có: Giá trị hao mòn BĐS đầu tư tăng do trích khấu hao hoặc do
chuyển đổi số khấu hao luỹ kế của BĐS chủ sở hữu khi hình thành BĐS đầu tư.
Số dư bên Có: Giá trị hao mòn của BĐS đầu tư hiện có của doanh nghiệp
4. Tài khoản 5117 – Doanh thu kinh doanh BĐS đầu tư: tài khoản này
dung để phản ánh doanh thu kinh doanh BĐS đầu tư của doanh nghiệp - Doanh
thu kinh doanh BĐS đầu tư được phản ánh vào tài khoản này bao gồm :
- Doanh thu cho thuê hoạt động BĐS đầu tư là số tiền cho thuê tính theo kì
báo cáo

Hà Thị My KT47D
Đề án môn học Bàn về hạch toán bất động sản đầu tư
1
3
- Doanh thu bán BĐS đầu tư là giá bán của BĐS đầu tư
Kết cấu
Bên nợ :
Số thuế GTGT phải nộp tính theo phương pháp trực tiếp
Kết chuyển doanh thu kinh doanh BĐS đầu tư sang TK 911
Bên có
Doanh thu kinh doanh BĐS đầu tư phát sinh trong kì
TK này không có số dư cuối kì
5. TK 241 Xây dựng cơ bản (XDCB ) dở dang
Bên nợ :
Chi phí mua sắn BĐS đầu tư (trường hợp cần có giai đoạn đầu tư xây
dựng)
Chi phí đầu tư xây dựng BĐS đầu tư
Chi phí sửa chữa nâng cấp, cải tạo được ghi tăng nguyên giá BĐS đầu tư
Bên có :
Phản ánh giá trị BĐS đầu tư hình thành qua đầu tư xây dựng đã hoàn
thành
Kết chuyển chi phí nâng cấp, cải tạo ghi tăng nguyên giá BĐS đầu tư
Số dư bên nợ
Giá trị BĐS đầu tư đang đầu tư xây dựng dở dang
Chi phí nâng cấp, cải tạo, sửa chữa dở dang cuối kì
6. TK 632 – giá vốn hàng bán
Bên nợ
Số khấu hao BĐS đầu tư trích trong kì
Chi phí sửa chữa nâng cấp, cải tạo BĐS đầu tư không đủ điều kiện
tính vào nguyên giá BĐS đầu tư
Chi phí phát sinh từ nghiệp vụ cho thuê hoạt động BĐS đầu tư trong kì
Giá trị còn lại của BĐS đầu tư bán thanh lý trong kỳ
Chi phí của nghiệp vụ bán, thanh lý BĐS đầu tư phát sinh tron kỳ

Hà Thị My KT47D
Đề án môn học Bàn về hạch toán bất động sản đầu tư
1
4
Bên có :
Kết chuyển toàn bộ chi phí kinh doanh BĐS đầu tư phát sinh trong kỳ
để xác định kết quả hoạt động kinh doanh
Tài khoản này không có số dư cuối kỳ
7. Một vài tài khoản có liên quan khác : 111, 112, 131….
2.2.3. Phương pháp hạch toán
2.2.3.1Tại doanh nghiệp chuyên kinh doanh BĐS đầu tư
1. Hạch toán tăng BĐS đầu tư
a, Mua BĐS đầu tư
_ Mua trả tiền ngay, ghi
Nợ TK 1567 - nếu mua vào để bán ngay trong kì
Nợ TK 217 - nếu mua vào chờ tăng giá hoặc cho thuê
Nợ TK 133 - thuế GTGT được khấu trừ
Có TK 111, 112, 131 ….
_Mua theo phương thức trả góp
Ghi tăng BĐS đầu tư theo nguyên giá, ghi :
Nợ TK 217- BĐS đầu tư
Nợ TK 133 - Thuế GTGT được khấu trừ
Nợ TK 242 – Chi phí trả trước dài hạn
Có TK 331 - Phải trả người bán
Định kì phân bổ lãi trả góp vào chi phí tài chính, ghi
Nợ TK 635 – Chi phí tài chính
Có TK 242 – Chi phí trả trước dài hạn
Khi thanh toán tiền với người bán, ghi
Nợ TK 331 - Phải trả người bán
Có TK 111, 112…..
b. BĐS đầu tư do XDCB hoàn thành, ghi
Nợ TK 217 – BĐS đầu tư
Có TK 241 – XDCB

Hà Thị My KT47D
Đề án môn học Bàn về hạch toán bất động sản đầu tư
1
5
c. Chuyển BĐS sử dụng thành BĐS đầu tư
Kết chuyển nguyên giá ghi
Nợ TK 217 –BĐS đầu tư
Có TK 211, 213
Kết chuyển hao mòn, ghi :
Nợ TK 2141,2143
Có TK 2147 -Khấu hao BĐS đầu tư
d. Chuyển hàng hoá BĐS thành BĐS đầu tư, ghi
Nợ TK 217 – BĐS đầu tư
Có TK 1567 – Hàng hoá BĐS
e. Tài sản thuê tài chính là BĐS đầu tư (Thuê để cho thuê theo một hoặc
nhiều hợp đồng thuê hoạt động), ghi
Nợ TK 217 – BĐS đầu tư
Có TK 342, 111, 112
2. Cho thuê BĐS đầu tư
a. Thu tiền thuê BĐS đầu tư
- Nếu thu tiền cho thuê BĐS đầu tư theo từng kỳ, ghi :
Nợ TK 111,112,131
Có TK 5117 – Doanh thu kinh doanh BĐS đầu tư
Có TK 3331 - Thuế GTGT phải nộp
- Nếu thu tiền trước cho thuê BĐS đầu tư của nhiều kỳ, ghi :
Nợ TK 111, 112
Có TK 3387 – Doanh thu chưa thực hiện
Có TK 3331 - Thuế GTGT phải nộp
- Tính và kết chuyển doanh thu của từng kỳ kế toán, ghi :
Nợ TK 3387 – Doanh thu chưa thực hiện
Có TK 5117 – Doanh thu kinh doanh BĐS đầu tư
b. Chi phí cho thuê BĐS đầu tư :
- Chi phí phát sinh ít, ghi :

Hà Thị My KT47D
Đề án môn học Bàn về hạch toán bất động sản đầu tư
1
6
Khấu hao BĐS đầu tư
Nợ TK 632 – giá vốn hàng bán
Có TK 2147 - Khấu hao BĐS đầu tư
- Các chi phí khác cho thuê BĐS đầu tư, ghi :
Nợ TK 632 – Giá vốn hàng bán
Nợ TK 133 - Thuế GTGT được khấu trừ
Có TK 111,112, 331, 334, 152, ….
- Chi phí phát sinh nhiều, cần tính giá thành hoạt động cho thuê BĐS đầu
tư :
Tập hợp chi phí cho thuê, ghi :
Nợ TK 621, 622, 627
Có TK 152, 334, 338, 2147,331…
Cuối kỳ tổng hợp chi phí ,ghi
Nợ TK 154 – Chi phí sản xuất kinh doanh dở dang
Có TK 621, 622, 627
Kết chuyển giá vốn, ghi
Nợ TK 632 – Giá vốn hàng bán
Có TK 154 – Chi phí sản xuất kinh doanh dở dang
3. Hạch toán giảm BĐS đầu tư
a. Nhượng bán, thanh lý BĐS đầu tư ( là doanh thu , chi phí của hoạt động
kinh doanh ):
- Thu tiền nhượng bán, thanh lý BĐS đầu tư, ghi :
Nợ TK 111,112, 131
Có TK 5117 – Doanh thu kinh doanh BĐS đầu tư
Có TK 3331 - Thuế GTGT phải nộp
- Ghi giảm BĐS đầu tư, ghi :
Nợ TK 632 – Giá trị còn lại của BĐS đầu tư
Nợ TK 2147 - Khấu hao BĐS đầu tư
Có TK 217 – BĐS đầu tư

Hà Thị My KT47D
Đề án môn học Bàn về hạch toán bất động sản đầu tư
1
7
- Doanh nghiệp có thể bán BĐS đầu tư theo phương thức trả chậm, trả góp
b. Chuyển BĐS đầu tư thành hàng hoá BĐS
- Khi chủ sở hữu quyết định sửa chữa cải tạo, nâng cấp để bán ,ghi :
Nợ TK 1567- hàng hóa BĐS
Nợ TK 2127 - Khấu hao BĐS đầu tư
Có TK 217 – BĐS đầu tư
- Các chi phí cải tạo nâng cấp, ghi :
Nợ TK 154 – Chi phí sản xuất kinh doanh dở dang
Nợ TK 133 - Thuế GTGT được khấu trừ
Có TK 111, 112, 331…..
- Khi cải tạo nâng cấp xong, ghi :
Nợ TK 1567 – Hàng hoá BĐS
Có TK 154 – Chi phí sản xuất kinh doanh dở dang
c. Chuyển BĐS đầu tư thành BĐS chủ sở hữu
- Kết chuyển nguyên giá, ghi :
Nợ TK 211, 213
Có TK 217 – BĐS đầu tư
- Kết chuyển hao mòn, ghi :
Nợ TK 2147- Khấu hao BĐS đầu tư
Có TK 2141, 2143
d. Hết thời hạn thuê tài chính trả lại BĐS đầu tư về bên cho thuê, ghi :
Nợ TK 2147 - Khấu hao BĐS đầu tư
Nợ TK 632 – Giá vốn hàng bán
Có TK 217 – BĐS đầu tư
2.2.3.2 Tại doanh nghiệp không chuyên kinh doanh BĐS đầu tư
- Mua BĐS để bán ,ghi :
Nợ TK 1567 – Hàng hóa BĐS
Nợ TK 133 - Thuế GTGT được khấu trừ
Có TK 111,112, 331….
- Mua BĐS đầu tư về đưa vào XDCB ,ghi :
Nợ TK 214 – XDCB

Hà Thị My KT47D
Đề án môn học Bàn về hạch toán bất động sản đầu tư
1
8
Nợ TK 133 - Thuế GTGT được khấu trừ
Có TK 111, 112, 331….
- Khi phát sinh chi phí đầu tư XDCB, ghi :
Nợ TK 241- XDCB
Nợ TK 133 - Thuế GTGT được khấu trừ
Có TK 111, 112 ,331…
- Khi XDCB hoàn thành bàn giao, ghi :
Nợ TK 1567 – Hàng hoá BĐS
Có TK 241- XDCB
- Thu tiền bán hàng hoá BĐS đầu tư
Nợ TK 111,112,131….
Có TK 5117 – Doanh thu kinh doanh BĐS đầu tư
Có TK 3331 - Thuế GTGT phải nộp
- Kết chuyển giá vốn hàng hoá BĐS, ghi
Nợ TK 632 – Giá vốn hàng bán
Có TK 1567 – Hàng hoá BĐS

Hà Thị My KT47D
Đề án môn học Bàn về hạch toán bất động sản đầu tư
1
9
Phần III
MỘT SỐ Ý KIẾN ĐỀ XUẤT ĐỐI VỚI
PHƯƠNG PHÁP HẠCH TOÁN BẤT ĐỘNG SẢN
ĐẦU TƯ
3.1.Nhận xét chung về phương pháp hạch toán Bất động sản đầu
tư
Trước năm 2000, theo IAS, BĐS đầu tư được coi là một hoạt động đầu tư
tài chính và nó được hạch toán như một công cụ tài chính trong mục. Các
khoản đầu tư tài chính trên bản cân đối kế toán. Tài khoản được sử dụng để
hạch toán BĐS đầu tư là TK 228. Nhưng với sự biến động của tình hình kinh
doanh thực tế, hoạt động đầu tư BĐS chiếm tỷ trọng rất lớn trong hoạt động
kinh doanh của nhiều doanh nghiệp, thậm chí là toàn bộ vì vậy Ban soạn thảo
chuẩn mực kế toán quốc tế (IASB) thuộc liên đoàn kế toán quốc tế (IFAC) đã
ban hành riêng Chuẩn mực dành cho BĐS đầu tư, IAS 40 có hiệu lực từ ngày
01/01/2001. Chuẩn mực này yêu cầu BĐS đầu tư phải được trình bày riêng biệt
trên Bảng cân đối kế toán để đáp ứng được thông tin cho người đọc Báo cáo tài
chính. Theo đó, Bộ Tài chính mà cụ thể là Dự án ban hành các chuẩn mực kế
toán Việt Nam đã cho ra đời chuẩn mực số 05, theo quyết định số
234/2003/QĐ-BTC ngày 30/12/2003 về việc ban hành và công bố sáu chuẩn
mực kế toán Việt Nam (đợt 3). Sau khi chuẩn mực này được đưa vào thực hiện
trong các doanh nghiệp bên cạnh những ưu điểm cũng có những vấn đề vướng
mắc mà chúng ta cần xem xét .
3.1.1.Ưu điểm
Với sự phát triển của thị trường BĐS hiện nay, thì hoạt động đầu tư kinh
doanh BĐS có những đặc thì khá riêng biệt so với những hoạt động đầu tư tài
chính khác. Đầu tư BĐS đòi hỏi quy môn vốn lớn , thời gian đầu tư tương đối
dài, rủi ro khá cao ,ngoài ra nó còn chịu ảnh hưởng lớn của sự điều tiết của các

Hà Thị My KT47D
Đề án môn học Bàn về hạch toán bất động sản đầu tư
2
0
chính sách kinh tế xã hội khác. Nếu như chỉ coi BĐS đầu tư là một khoản đầy
tư dài hạn thì không phản ánh hết được tính chất thực sự của các khoản đầu tư
này. Vì vậy chuẩn mực số 05 ra đời không chỉ có ý nghĩa đối với hoạt động kinh
doanh của doanh nghiệp giúp doanh nghiệp có thể kiểm soát được hoạt động
đầu tư BĐS một cách hiệu quả nhất mà còn giúp cho các nhà đầu tư và những
người quan tâm tới báo cáo tài chính, qua khoản mục này họ có thể đánh giá,
phân tích một cách kĩ lưỡng xu thế biến động và mức độ ảnh hưởng của mọi
quyết định đầu tư .
Có thể nói sự ra đời của chuẩn mực là phù hợp với nhu cầu khách quan,
đem lại một cách nhìn mới về hoạt động đầu tư kinh doanh BĐS .
3.1.2.Nhược điểm
Không thể phủ nhận rằng thị trường BĐS là một thị trường khá quan trọng
của nền kinh tế, tuy mới hình thành và phát triển nhưng đã có nhiều đóng góp
tích cực vào sự tăng trưởng kinh tế và phát triển đất nước. Nhưng bên cạnh đó
nó cũng chứa đựng nhiều điểm chưa hoàn thiện như: tính cạnh tranh và minh
bạch của thị trường từ khâu tạo lập đến hoạt động giao dịch còn yếu, tình trạng
chuyển đổi mục đích sử dụng trái quy định, mua bán trao tay khá phổ biến…
Điều này đã gây trở ngại khá lớn đối với việc đưa các chuẩn mực vào áp dụng
trong thực tế tai các doanh nghiệp hay nói riêng đối với chuẩn mực về BĐS đầu
tư vẫn còn có nhiều nhược điểm.
Trước hết, phải nói đến mô hình giá hợp lý hiện nay vẫn chưa được đưa
vào trong chuẩn mực. Một thực tế là Việt Nam chưa thiết lập được một thị
trường định giá theo tiêu chuẩn quốc tế được cập nhật hàng ngày như tại các
nước phát triển như Anh, Mỹ, vì vậy việc xác định giá trị hợp lý là vô cùng khó
khăn, và nếu áp dụng mô hình này thì có thể dẫn đến việc các doanh nghiệp dựa
vào đó để điều tiết kết quả hoạt động kinh doanh theo hướng có lợi cho doanh
nghiệp ảnh hưởng đến chất lượng của báo cáo tài chính.Vì vậy, VAS 05 chỉ mới
đề cập đến mô hình giá gốc có nhiều điểm yếu như đã đề cấp ở trên.

Hà Thị My KT47D
Đề án môn học Bàn về hạch toán bất động sản đầu tư
2
1
Tiếp nữa là vấn đề khấu hao BĐS đầu tư, theo thông tư số 23/2005/TT-
BTC, phần I hướng dẫn kế toán Chuẩn mực BĐS đầu tư, tại mục 3.1 điểm 4 có
quy định “sau ghi nhận ban đầu, trong thời gian nắm giữ, cho thuê BĐS đầu tư
được xác định theo nguyên giá, số khấu hao luỹ kế và giá trị còn lại”. Cũng tại
phần I của thông tư này, mục 3.2.1, quy định cụ thể hơn nữa “ Trong quá trình
nắm giữ chờ tăng giá, hoặc cho thuê hoạt động, phải tiến hành trích khấu hao
BĐS đầu tư. Khấu hao BĐS đầu tư được ghi nhận là chi phí kinh doanh trong kỳ
…”. Ngoài ra hướng dẫn bổ sung, một số phương pháp kế toán liên quan đến
BĐS đầu tư, Mục 3.2.2 “ định kì tính, trích khấu hao BĐS đầu tư đang nắm giữ
chờ tăng giá, đang cho thuê hoạt động, ghi Nợ TK 632- giá vốn hàng bán (chi
tiết chi phí kinh doanh BĐS đầu tư )/có TK 2147- hao mòn BĐS đầu tư. Đồng
thời ghi đơn Nợ TK 009 - nguồn vốn khấu hao TSCĐ. Cách trình bày chi tiết
dần của thông tư số 23 này khiến nhiều người có thể hiểu nhầm rằng chỉ những
BĐS đang trong quá trình nắm giữ chờ tăng giá hoặc đang cho thuê cho thuê
hoạt động mới phải tiến hành trích khấu hao, còn những BĐS đang nắm giữ để
cho thuê hoạt động nhưng chưa cho thuê và những BĐS đang nắm giữ nhưng
chưa xác định rõ mục đích không phải trích khấu hao. Trong khi đó theo VAS
05 như đã trình bày ở trên, BĐS đầu tư có thể khái quát gồm cả BĐS đang nắm
giữ chờ tăng giá dài hạn, BĐS nắm giữ để cho thuê hoạt động, BĐS nắm giữ
chưa xác định rõ mục đích sử dụng, và BĐS nắm giữ đang cho thuê hoạt động.
Bên cạnh đó, việc trích khấu hao đối với những BĐS đang nắm giữ chờ
tăng giá hoặc đang nắm giữ để cho thuê hoặc nắm giữ nhưng chưa xác định rõ
mục đích sẽ làm cho kết quả kinh doanh không phản ánh đúng bản chất của nó.
Thứ nhất, về kinh tế tài sản chỉ hao mòn, chuyển dịch giá trị của nó vào giá trị
sản phẩm khi nó đã được sử dụng để tạo ra sản phẩm hàng hoá dịch vụ, tài sản
mua về chưa được sử dụng thì chưa được tính khấu hao. Thứ hai, nguyên tắc
phù hợp trong kế toán đòi hỏi doanh thu phải phù hợp với chi phí, nhưng BĐS
đang nắm giữ chờ tăng giá hoặc nắm giữ để cho thuê và chưa rõ mục đích chứ
tạo ra doanh thu cho doanh nghiệp mà lại được trích khấu hao và tính vào giá

Hà Thị My KT47D
Đề án môn học Bàn về hạch toán bất động sản đầu tư
2
2
vốn hàng bán như vậy là không tuân thủ nguyên tắc phù hợp trong kế toán mà
còn làm sai lệch bản chất của thông tin.
Để minh hoạ cho luận điểm này ta có thể lấy ví dụ: giả sử năm 2006 công
ty X mua một căn nhà giá 5 tỷ đồng với mục đích chờ tăng giá (thời gian sử
dụng hữu ích là 50 năm ). Cuối năm 2008, công ty bán căn nhà này với 2 mức
giá giả định là 5 tỷ hoặc là 4,85 tỷ. Về mặt kinh tế ta nhận thấy rằng việc đầu tư
này không đem lại lợi nhuận cho công ty, nếu bán ở mức 5 tỷ công ty hoà vốn,
còn ở mức 4,85 tỷ công ty lỗ. Tuy nhiên nếu thực hiện trích khấu hao công ty có
mức lãi 0,15 tỷ nếu bán với giá 5 tỷ còn hòa vốn nếu bán giá 4,85 tỷ. Rõ ràng
kết quả này không phản ánh đúng thực chất làm sai lệch kết quả kinh doanh của
hoạt động đầu tư đối với từng BĐS đầu tư.
Như vậy thực tế còn tồn tại nhiều nhận thức và quan niệm khác nhau về
đối tượng trích khấu hao BĐS đầu tư một phần do chuẩn mực và thông tư quy
định cũng chưa thục sự rõ ràng và phù hợp với thực tế.
Chính vì thế chuẩn mực số 05 về BĐS đầu tư đã mang lại một cái nhìn mới
về hoạt động đầu tư BĐS tuy nhiên cho đến nay sau một vài năm ban hành nó
vẫn chưa thực sự đi vào cuộc sống bởi vẫn còn thiếu những quy định chặt chẽ và
đồng bộ gây ảnh hưởng tới thị trường BĐS nước ta.
3.2. Một số ý kiến đề xuất hoàn thiện phương pháp hạch toán Bất
động sản đầu tư
Trong quá trình nghiên cứu đề tài này, tôi có một số đề xuất sau:
Thứ nhất ,theo IAS 40, thì giá trị sau ghi nhận ban đầu của BĐS đầu tư
được xác định theo hai phương pháp là phương pháp giá vốn và phương pháp
giá trị hợp lý, trong khi Việt Nam mới chỉ có phương pháp giá vốn
Theo tôi, việc đưa mô hình giá trị hợp lý vào trong thực tế là hết sức cần
thiết, không chỉ giúp doanh nghiệp xác định một cách chính xác hơn giá trị của
BĐS đầu tư mà còn còn theo kịp chuẩn mực quốc tế trong tình hình hội nhập
như ngày nay. Điều này giúp cho thị tường BĐS Việt Nam có thể hoà nhịp cùng
với thị trường quốc tế.

Hà Thị My KT47D
Đề án môn học Bàn về hạch toán bất động sản đầu tư
2
3
Tuy nhiên, để làm được điều này cần có những biện pháp mang tính lâu dài
nhằm từng bước hoàn thiện và tạo ra một thị trường BĐS lành mạnh, đồng thời
những chính sách mà các Bộ ban ngành đưa ra phải phù hợp với sự điều tiết của
thị trường. Khi đó, sẽ tạo ra cơ sở và căn cứ rõ ràng cho việc định giá BĐS đầu
tư .
Thứ hai, về những vấn đề bất cấp đối với trích khấu hao BĐS đầu tư, theo
tôi, BTC nên đưa ra những quy định cụ thể hơn. Như là BĐS đầu tư nào sẽ được
trích khấu hao, BĐS đầu tư nào không được trích khấu hao và phương pháp tính
cụ thể sẽ như thế nào. Nên chăng, tiến hành trích khấu hao đối với những BĐS
đầu tư đang cho thuê hoạt động còn những BĐS đầu tư khác xem như các khoản
đầu tư tài chính dài hạn, nếu có sự giảm giá mất giá, hao mòn vô hình đối với
những tài sản đó thì ta tiến hành trích dự phòng giảm giá BĐS đầu tư, tính vào
chi phí trong kỳ. Để đảm bảo nguyên tắc phù hợp trong kế toán cũng như tạo
điều kiện thuận lợi cho các doanh nghiệp trong việc áp dụng VAS 05 và thông
tư số 23/2005/TT-BTC.
Thứ ba, trong thông tư số 23/ 2005/TT- BTC có quy định “Trong trường
hợp doanh nghiệp cung cấp các dịch vụ liên quan cho người sử dụng BĐS do
doanh nghiệp sở hữu là một phần tương đối nhỏ trong toàn bộ thảo thuận thì
doanh nghiệp sẽ hạch toán loại tài sản này vào BĐS đầu tư”.
Vậy, một phần tương đối nhỏ ở đây sẽ được hiểu như thế nào? Là bao
nhiêu phần trăm thì được coi là phần tương đối nhỏ. Theo tôi cần có một một
quy định cụ thể để tạo ra sự thống nhất giữa các doanh nghiệp và dễ dàng trong
việc áp dụng.
Thứ tư, khi chuẩn mực VAS 05 ra đời, hoạt động đầu tư kinh doanh bất
động sản được coi như một hoạt động kinh doanh thông thường của doanh
nghiệp. Nhưng trên thực tế hoạt động kinh doanh này cũng có nhiều đặc điểm
khá khác biệt, phu thuộc vào nhiều yếu tố khách quan. Thêm vào đó thị trường
BĐS hiện nay ở VN còn rất nhiều vấn đề bất cập. Vì thế, đòi hỏi việc ban hành
các chính sách kinh tế vĩ mô, các chính sách quản lý phải bám sát với thực tế

Hà Thị My KT47D
Đề án môn học Bàn về hạch toán bất động sản đầu tư
2
4
cũng như sự điều tiết của thị trường. Nhưng muốn làm được điều đó, cần xây
dựng một thị trường BĐS lành mạnh, nằm trong sự kiểm soát của nhà nước,
trong đó chú trong việc thiết lập các trung tâm giao dịch BĐS để tạo điều kiện
cho các bên tham gia vào thị trường, bảo đảm cho thị trường công khai minh
bạch. Bên cạnh đó, việc hoàn thiện các chính sách về tín dụng, thuế, lệ phí theo
hướng thúc đẩy sự phát triển của hoạt động kinh doanh BĐS là hết sức cần thiết.
Điều này, phụ thuộc không chỉ vào các Bộ ban ngành, các cơ quan chức năng
mà còn phụ thuộc vào cả nhận thức của các doanh nghiệp, các nhà đầu tư khi
tham gia vào thị trường BĐS.
Trên đây là một số ý kiến của cá nhân tôi khi nghiên cứu đề tài này, nhằm
góp phần hoàn thiện công tác kế toán BĐS đầu tư. Có thể thấy, chuẩn mực VAS
05 cũng như thông tư 23/2005/TT- BTC ra đời rất có ý nghĩa đối với hoạt động
kinh doanh BĐS trong doanh nghiệp, nhưng bên cạnh đó nó vẫn tồn tại những
nhược điểm kể trên và đòi hỏi có những chính sách, quy định rõ ràng, cụ thể hơn
nữa để công tác hạch toán BĐS đầu tư được dễ dàng đồng thời phát triển thị
trường một cách lành mạnh và ổn định .

Hà Thị My KT47D
Đề án môn học Bàn về hạch toán bất động sản đầu tư
2
5
MỤC LỤC
DANH MỤC NHỮNG TỪ VIẾT TẮT.............................................................ii
LỜI MỞ ĐẦU.....................................................................................................iii
PHẦN I CƠ SỞ LÍ LUẬN VỀ BẤT ĐỘNG SẢN ĐẦU TƯ............................1
1.1.Khái niệm về Bất động sản đầu tư...........................................................1
1.2.Một số vấn đề có liên quan đến Bất động sản đầu tư.............................3
1.2.1.Nguyên giá................................................................................................3
1.2.2.Xác định giá trị sau ghi nhận ban đầu...................................................4
1.2.3.Chuyển đổi mục đích sử dụng.................................................................4
1.2.4.Thanh lý....................................................................................................5
1.2.5.Trình bày trên Báo cáo tài chính............................................................5
1.3.Liên hệ với Chuẩn mực kế toán quốc tế..................................................6
PHẦN II THỰC TRẠNG VỀ PHƯƠNG PHÁP HẠCH TOÁN BẤT ĐỘNG
SẢN ĐẦU TƯ......................................................................................................9
2.1.Vấn đề áp dụng quyết định số 234/2003/QĐ-BTC và Thông tư số
23/2005/TT-BTC về hạch toán Bất động sản đầu tư tại các doanh nghiệp
hiện nay.............................................................................................................9
2.2. Phương pháp hạch toán Bất động sản đầu tư......................................10
2.2.1.Nguyên tắc hạch toán............................................................................10
2.2.2.Tài khoản sử dụng.................................................................................11
2.2.3.Phương pháp hạch toán........................................................................14
Phần III MỘT SỐ Ý KIẾN ĐỀ XUẤT ĐỐI VỚI PHƯƠNG PHÁP HẠCH
TOÁN BẤT ĐỘNG SẢN ĐẦU TƯ..................................................................19
3.1.Nhận xét chung về phương pháp hạch toán Bất động sản đầu tư.......19
3.1.1.Ưu điểm..................................................................................................19
3.1.2.Nhược điểm............................................................................................20
3.2.Một số ý kiến đề xuất hoàn thiện phương pháp hạch toán Bất động
sản đầu tư........................................................................................................22
KẾT LUẬN ...............................................................................................................................v
TÀI LIỆU THAM KHẢO ......................................................................................................vi

Hà Thị My KT47D