LUẬT KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN

I. …
1. Chủ thể
- Tổ chức, cá nhân kinh doanh bđs tại Việt Nam
- Cơ quan, tổ chức, cá nhân có liên quan đến kinh doanh bđs tại Việt Nam
- Với cá nhâ, nếu là bên bán trong hoạt động kinh doanh bđs thì phải đủ các
điều kiện về sở hữu đối với bđs muốn giao dịch (ví dụ Giấy chứng nhận quyền
sdung đất, đất không trong trường hợp đang có tranh chấp, hay thuộc diện
cấm xây dựng và dịch chuyển,…)
II.
 Phân biệt giữa hoạt động kinh doanh theo hình thức ứng tiền trước và hình thức trả chậm,
trả dẩn trong kinh doanh bất động sản
- Hình thức ứng tiền trước: là việc mua bán nhà, công trình xây dựng hình
ảnh trong tương lai, tại thời điểm các bên ký kết hợp đồng, nhà ở công trình
xây dựng chưa hình thành hoặc đang hình thành theo hồ sơ, bản vẽ và tiến độ
cụ thể
- Đối với nhà đầu tư:
+ Thường vi phạm do huy động vốn trái phép: Luật nhà ở quy định chỉ được
huy động khi thiết kế nhà được phê duyệt và xây xong phần móng, tổng số
tiền huy động không được quá 70% giá trị nhà ở, Luật KDBĐS quy định được
huy động nhiều lần nhưng lần đầu không quá 30%, tổng số lần không quá
70% nếu chưa bàn giao
+ Giao nhà, công trình xây dựng không đúng tiến độ (thậm chí người mua nhà
đã vay tiền ngân hàng và tiếp tục phải trả lãi trong thời gian đợi nhà)
+ Sử dụng khoản tiền huy động của khác hàng không đúng mục đích
+ Nhà đầu tư tìm cách huỷ hợp đông, chấp nhận bồi thường khi giá đất lên cao
(NĐT không tiếp tục thực hiện hợp đồng bồi thường cao nhất 8% giá trị hợp
đồng hoặc 30% giá gốc trong trường hợp không giao nhà
+ Chất lượng nhà không đúng cam kết khi ký hợp đồng
- Đối với ngừoi mua: vi phạm thường do không trả tiền đúng hạn như cam kết
khi giá nhà ở, công trình xây dựng xuống thấp (thị trường đóng băng)
 Do đó, Luật KDBĐS quy định rất rõ về nguyên tắc khi thựuc hiện mua
ứng tiền trả trước:
(+) Việc ứng tiền phải thực hiện nhiều lần, lần đầu chỉ được thực hiện khi chủ
đầu tư đã xây dựng cơ sở hạ tầng phục vụ cho dự án theo nội dung và tiến độ
được phê duyệt
(+) Chủ đầu tư phải sử dụng tiền huy động đúng mục đích để đầu tư tạo lập
bất động sản
(+) Khách hàng được hưởng giá mua, giá chuyển nhượng bđs tại thời điểm ký
hợp đồng, trừ trường hợp có thoả thuận khác
(+) Nếu nhà đầu tư chậm tiến độ ghi trong hợp đồng thì phải chịu trách nhiệm
đối với khách hàng theo hợp đồng và phải trả tiền lãi của phần ứng trước tính
theo lãi suất vay ngân hàng tại thời điểm giao bđs tương ứng với thời gian
chậm tiến độ
- Mua bán, chuyển nhượng bđs trả chậm, trả dần: Là ….
 - Việc mua bán trả chậm, trả dần phải đảm bảo nguyên tắc:
+ Số tiền, thời gian trả chậm, trả dần phải được thoả thuận trong hợp đồng
+ Bên bán, bên chuyển nhượng được bảo lưu quyền sở hữu, quyền sử dụng
bđs cho đến khi bên mua trả đủ tiền
+ Bên mua có quyền sở hữu, quyền sử dụng bđs khi đã trả hết tiền
 Điểm chung:
- Đều phải thoả thuận trong hợp đồng mua bán về khoản tiền ứng trước, tiền trả
chậm, trả dần (số tiền ứng trước, số đợt thánh toán, phương thức, thời hạn
thanh toán)
- Các khoản tiền dù ứng trước hay trả chậm trả dần đều do khách hàng trả
- NĐT có trách nhiệm xác lập quyền sở hữu, quyền sử dụng bđs cho khách
hàng theo thoả thuận
 Điểm khác
- BĐS ở thời điểm ký hợp đồng: ứng tiền trước thì bđs chưa tồn tại tại thời
điểm ký hợp đồng; trả chậm trả dần thì bđs đã có
- Mục đích trả tiền: với ứng tiền trước, mục đích thanh toán để nhà đầu tư xây
dựng bđs; trả chậm trả dần nhằm mục đích thanh toán tiền nđs mua bán
- Rủi ro: với ứng tiền trước rủi ro dễ xảy ra với khách hàng khi NĐT không bàn
giao dự án, với mua chậm trả dần rủi ro sẽ tới NĐT như đồng tiền mất giá
hoặc khách hàng đã sử dụng nhưng không thanh toán tiền

 Vấn đề chuyển nhượng toàn bộ dự án bđs:

- Dễ xảy ra tình trạng NĐT thiếu vốn, không có khả năng thực hiện toàn bộ dự
án
- Cần phải có quy chế pháp lý chặt chẽ về việc chuyển nhượng dự án năhmf
tránh tình trạng:
+ Bán dự án chênh lệch giá
+ NĐT mua dự án tự ý chuyển đổi mục đích không đúng quy hoạch
- Điều kiện để chuyển nhượng toàn bộ dự án về bđs:
+ Việc chuyển nhượng dự án khu đô thị mới, dự án khu nhad ở, dự án hạ tầng
kỹ thuật khu công nghiệp phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền đồng ý
bằng văn bản (dự án được Thủ tướng CP chấp thuận đầu tư hoặc do UBND
tỉnh cấp phép đầu tư)
+ CĐT phải được đáp ứng điều kiện: Phải thành lập doanh nghiệp, công khai
thông tin doanh nghiệp
+ CĐT phải đáp ứng đủ điều kiện: NĐT phải có vốn chủ sở hữu không thấp
hơn 20% tổng vốn đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất dưới 20ha,
không thấp hơn 15% tổng số vốn đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất
từ 2oha trở lên; Phải công khai trên trang thông tin điệnt ử của doanh nghiệp,
tại trụ sở Ban quản lý dự án
+ Việc chuyển nhượng dự án đầu tư phải bằng văn bản
- Các trường hợp chuyển nhượng dự án của NĐT nước ngoài từ NĐT trong
nước
+ Dự án đầu tư kết cấu hạ tầng khu công nghiệp, khu chế xuất, cụm công
nghiệp và khi công nghiệp tập trung khác
 + Dự án đầu tư thuộc khu kinh tế, khu công nghệ cao
+ Dự án đầu tư kết câú hạ tầng đô thị, khi dân cư nông thông
+ Dự án đầu tư sản xuất kinh doanh
+ Dự án đầu tư xây dựng nhà ở đồng bộ hạ tầng dùng chung của dự án

CHƯƠNG III. NHỮNG VẤN ĐỀ PHÁP LÝ VỀ KINH DOANH NHÀ, CÔNG TRÌNH XÂY
DỰNG
1. Khái niệm:
- Nhà ở: là công trình xây dựng với mục đích để ở và phục vụ các nhu cầu sinh
hoạt của hộ gđ cá nhân
- Nhà ở bao gồm các loại:
+ Nhà ở được tạo lập hợp pháp là nhà ở do tổ chức, cá nhân xây dựng, mua,
thuê mua, được tặng cho, được thừa kế, đồi nhà ở dược được sở hữu thông
qua các hình thức hợp pháp khác
+ Nhà ở thương mại là nhà ở do tổ chức, cá nhân thuộc các thành phần kinh tế
đầu tư xây dựng để bán, cho thuê theo cơ chế thị trường
+ Nhà ở xã hội là nhà do NN hoặc tổ chức kinh tế xây dựng cho các đối tượng
chính sách thuê, thuê theo cơ chế NN (ng có công với CM, hộ nghèo, ng có
thu nhập thấp, cán bộ, công chức, viên chức…)
+ Nhà ở công vụ
+ Thuê mua nhà ở xã hội
2. PL về kinh doanh nhà, công trình xây dựng
- Hình thức đầu tư tạo lập nhà, công trình xây dựng
3. Quy định về mua bán nhà, công trình xây dựng
- Nguyên tắc mua bán công trình xây dựng
+ Việc bán nhà, công trình xây dựng kèm thưo chuyển nhượng quyền sử dụng
đất phải đáp ứng các điều kiện:
Đối với biệt thự, nhà ở rioeeng lẻ tại đô thị thì phải đồng thời chuyển quyền sử
dụng đất
Bán nhà chung cyw thì phải gắn với quyền sử dụng đất, các phần sử dụng
chung và các trang thiết bị trong nhà thuộc sở hữu chung
+ Việc bán nhad, công trình xây dựng phải kèm theo hồ sơ (gồm các loại giấy
tờ về việc tạp lập quyền sở hữu, quá trình thay đổi, toinhf trạng pháp lý của
nhà, công trình xây dựng)
+ Việc mua bán phải bằng văn bản, với mua bđs hình thành trong tương lai thì
phải thoả thuận trong hợp đồng về giá mua bán tại thời điểm ký hợp đồng
không phụ thuộc vào thời điểm bàn giao nhà
- Bảo hành nhà, công trình xây dựng đã bán
+ Bên bán có trách nhiệm bảo hành nhà, công trình xây dựng đã bán cho bên
mua (nội dung, thời hạn, phương thức bảo hành do 2 bên thoả thuận)
+ Trong thời hạn bảo hành, bên bán có trách nhiệm sửa chữa, khắc phục
những khiếm khuyết, hư hỏng của nhà, công trình xây dựng và bảo đảm các
tiêu chuẩn chất lượng theo đúng QĐPL và thoả thuận trong hợp đồng
+ Đối với nhà, công trình xây dựng mới thời hạn bảo hành không ngắn hạn
hơn thời hạn bảo hành công trình xây dựng theoq uy định PL về xây dựng
 +) Nhà chung cư là 60 tháng kể từ khi nhà thầu nghiệm thu
+) Đối với nhà ở riêng lẻ thì tối thiểu là 24 tháng
+) Công trình cấp đặc biệt, cấp I: công trình điện hạt nhân, trường học, đường
sắt,… thời gian không ít hơn 24 tháng
+) Công trình còn lại cấp II, III, IV thời gian không ít hơn 12 tháng
- Quyền của bên bán nhà công trình xây dựng
+ Yêu cầu bên mua thanh toán đủ tiền theo thời hạn và phương thức đã thoả
thuận
+ Yêu cầu bên mua nhận nhà, công trình xây dựng theo thời hạn đã thoả thuận
Yêu cầu bên mua bồi thường…
- Nghĩa vụ bên bán:….
4. Quy định về thuê mua nhà, công trình xây dựng
- Thuê mua nhà, công trình xây dựng là hình thức kinh doanh bất động sản
- Bên thuê mua trở thành chủ sở hữu nhà, công trình xây dựng đang thuê mua
sau khi trả hết tiền thuê mua theo hợp đồng thuê mua
- Nhà, công trình xây dựng được thuê mua phải là nhà, công trình xây dựng đã
có sẵn
- Nhà ctrinhf xây dựng được thuê mua phải bảo đảm chất lượng, an toàn, vệ
sinh môi trường và các dịch vụ cần thiết khác để nhà, ctrinh xdung có thể vận
hành bth theo đúng công năng, thiết kế
- Tổ chức, cá nhân kinh doanh bđs cho thuê mua nhà, ctrinh xây dựng phải thực
hiện thông qua sàn giao dịch bđs
- Việc thuê mua nhà, ctrinh xây dựng phải đc lập thành hợp đồng văn bản
- Việc thuê mua nhà ctrinh xây dựng gắn với quyền sử dụng đất và kèm theo hồ
sơ về nhà ctrinh xây dựng
- Các bên có thể thoả thuận rút ngắn thời hạn chuyển quyền sở hữu trước khi
hết hạn thuê mua
 Quyền củA BÊN THUÊ MUA
- Lựa chọn và thoả thuận với thuê mua trong hợp đồng về thời hạn cho thêu
mua, thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà, ctrinh xây dựng. il
- Yêu cầu bên thuê mua thanh toán tiền thuê mua theo thời gian…
- Ycau bên thuê mua cung cấp thông tin về tình trạng thực tế của nhà, ctrinh
xây dựng trong thhan thuê mua
- Ycau bên thuê mua bồi thường thiệt hại do lỗi của bên thuê mua gây ra
 Nghĩa vụ bên cho thuê mua
- Cung cấp thông tin đầy đủ. trung thực
- Giao nhà, ctrinh xdung đúng thời hạn chất lượng kèm hồ sơ và hướng dẫn sử
dụng
- Chuyển giao quyền sở hữu cho bên thuê mua khi kết thúc thời hạn thuê mua
hoặc theo thoả thuận trong hợp đồng
- Bảo đảm chất lượng nhà…
PHÁP LUẬT VỀ KINH DOANH QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
I. MỘT SỐ VẤN ĐỀ VỀ KINH DOANH QUYỀN SDUNG ĐẤT
1.Khái niệm về kinh doanh quyền sử dụng đất
* Quyền sử dụng đất của nhà nước
* Quyền sử dụng đất của người sử dụng đất
* Đặc điểm của hoạt động kinh doanh quyền sử dụng đất

Bài tập:
Câu 1:
a) Giá cả bđs chỉ chịu sự quyết định của chi phí đầu tư tạo lập bđs
- Sai. Theo Điều 15 Luật kinh doanh bđs
b) Mọi tổ chức, cá nhân đều được thành lập sàn giao dịch bđs để kinh doanh
- Sai. Theo Điều 69 Luật kinh doanh bđs
c) Cán bộ, công chức không được phép tham gia vào các hoạt động kinh doanh bđs
- Sai. Theo khoản 2 Điều 10 Luật kinh doanh bđs “cá nhân quy mô nhỏ…”
d) Người mua nhà ở thuộc dự án đầu tư kinh doanh nhà ở của doanh nghiệp có vốn đầu tư
nước ngoài chỉ được sở hữu nhà ở trong thời gian thực hiện dự án
- Tự tìm (trong luật nhà ở)
e) Doanh nghiệp hoặc HTX tham gia hoạt động kinh doanh bđs bắt buộc phải có vốn pháp
định
- Sai. Khoản 1 Điều 10 Luật kinh doanh bđs 2014
f) Chủ đầu tư dự án phát triển nhà ở thương mại, để thực hiện dự án, phải có vốn đầu tư
thuộc sở hữu của mình không thấp hơn 20% tổng mức đầu tư của dự án
- Sai. Khoản 2 Điều 4 Nghị định 02/2020NĐ-CP
g) Hoạt động bán, cho thuê, hoặc cho thuê mua nhà ở thuộc dự án phát triển nhà ở phải
thông qua sàn giao dịch bđs
- Sai. Không bắt buộc nhưng chưa tìm được căn cứ pháp lý
h) Người quản lý, điều hành sàn giao dịch bđs phải có chứng chỉ hành nghề quản lý điều
hành sàn giao dịch bđs
- Sai. Khoản 2 Điều 69 Luật kinh doanh bất động sản
j) NN không can thiệp vào thị trường bất động sản
- Sai. Có cả 1 chương…
k) Nghĩa vụ sửa chữa thay thế vật liệu trong nhà thuê thuộc về bên cho thuê
nhà ở
- Sai. Khi bên thuê có lỗi thì bên thuê phải sửa chữa, khi bên thuê k có lỗi thì
thuộc về bên cho thuê. Hoặc 2 bên thoả thuận.
l) Chủ đầu tư dự án bđs hình thành trong tương lai phải thực hiện nghĩa vụ bảo
lãnh khi thực hiện bàn giao nhà k đúng tiến độ với khách hàng
- Sai. Bảo lãnh khi đúng tiến độ

Câu 2: a. liệt kê
b. thuế đất, thuế thu nhập doanh nghiệp, phí làm hồ sơ kinh doanh bđs, …

CHƯƠNG: PHÁP LUẬT VỀ KINH DOANH DỊCH VỤ BẤT ĐỘNG SẢN

I. Kinh doanh dịch vụ bất động sản tại Việt Nam
1. Khái niệm về kinh doanh bất động sản
 Đặc điểm
- Thứ nhất, không có sự tham gia của cơ quan nhà nước
CÓ 4 NGÀNH NGHỀ KINH DOANH DỊCH VỤ BĐS NHƯNG CHỈ CÓ 1 LOẠI CHỨNG CHỈ
LÀ CHỨNG CHỈ MÔI GIỚI BĐS