2.

Nguyên nhân dẫn đến các vi phạm nghĩa vụ của các chủ thể kinh doanh bất động
sản
Nguyên nhân :
1. Không công khai hoặc công khai không đầy đủ, trung thực thông tin về bất động
sản.
Để nhận diện các hành vi vi phạm của các chủ thể kinh doanh Luật Kinh doanh
bất động sản chúng ta cần xem xét dựa theo những tiêu chí mà pháp luật đề ra. Căn
cứ theo luật KDBĐS 2014 đã có những qui định nhằm đảm bảo sự trung thực,
công khai, minh bạch trong kinh doanh cho các cá nhân, tổ chức kinh doanh.
Căn cứ vào Khoản 3, Điều 4 và Điều 6 luật KDBĐS 2014, nhận diện hành vi vi
phạm nghĩa vụ về công khai hoặc công khai không đầy đủ, trung thực thông tin về
bất động sản thông qua các hành vi cụ thể
2. Bàn giao bất động sản không đúng thời hạn cho khách hàng
Một trong những sai phạm phổ biến khiến nhiều khách hàng và người dân dần mất
niềm tin vào thị trường đó chính là việc các chủ đầu tư không thực hiện theo đúng
cam kết trong việc bàn giao tài sản cho khách hàng.
- Nhiều chủ đầu tư biện hộ rằng xảy ra việc chậm trễ này là vì xảy ra những tình
huống bất khả kháng. Nhưng trên thực tế, một số dự án trong quá trình lập quy
hoạch còn hạn chế, dẫn đến việc thay đổi quy hoạch, thay đổi thiết kế cũng đã làm
dài thêm thời gian thực hiện của dự án , hay một số dự án không công khai quy
hoạch cụ thể, làm sai với thiết kế được duyệt ,nhiều dự án chủ đầu tư cố ý đầu cơ
đất, hoặc sau khi được phê duyệt dự án sẽ bán ngay “lúa non” cho các doanh
nghiệp BĐS khác.
- Chủ đầu từ bàn giao nhà, công trình xây dựng cho khách hàng khi chưa hoàn
thành xong việc xây dựng nhà, công trình xây dựng và các công trình hạ tầng kỹ
thuật, hạ tầng xã hội theo tiến độ ghi trong dự án đã được phê duyệt, bảo đảm kết
nối với hệ thống hạ tầng chung của khu vực; trường hợp bàn giao nhà, công trình
xây dựng thô thì phải hoàn thiện toàn bộ phần mặt ngoài của nhà, công trình xây
dựng đó.
- Giao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất và hồ sơ có liên quan theo thỏa thuận trong hợp đồng.
Căn cứ vào quy định trên thì việc bàn giao bất động sản đúng hạn theo cam kết
trong hợp đồng cho khách hàng là một nghĩa vụ bắt buộc đối với các chủ đầu tư.
Song, rất nhiều chủ đầu tư dù biết được quy định là như vậy nhưng vì lý do này hay
lý do khác vẫn không thực hiện đúng nghĩa vụ của mình, tự ý thay đổi thời hạn bàn
giao, hứa hẹn cam kết với khách hàng hết lần này tới lần . Có thể thấy, việc chủ đầu
tư không bàn giao nhà đúng thời hạn hợp đồng nếu chiếu theo quy định của BLDS
năm 2015 thì đó chình là hành động vi phạm trách nhiệm dân sự do chậm thực hiện
nghĩa vụ. Chủ đầu tư phải có nghĩa vụ bồi thường thiệt hại cho khách hàng do dự
án chậm bàn giao. Thực tế nhiều khách hàng phải chịu các khoản phát sinh như tiền
đi thuê nhà, tiền lãi suất vay ngân hàng…
3. Không đảm bảo được chất lượng của bất động sản cho khách hàng theo như
đúng thỏa thuận ở trong hợp đồng
Đây là một trong những vấn đề nhức nhối, một mối bận tâm lớn của khách hàng
khi muốn mua BĐS trong các dự án. Bởi việc thi công và chất lượng của công trình
do chủ đầu từ là người nắm quyền và thực hiện bởi vậy khách hàng không thể biết
được công trình mà chủ đầu tư thực hiện có đúng như đã cam kết. Việc chủ đầu tư
cắt xén các nguyên vật liệu, chất lượng công trình kém sai phạm về thiết kế, về
kiến trúc, quy hoạch hay an toàn phòng cháy chữa cháy…đã và đang trở thành một
mối lo sợ đối với những người đã đầu tư, mua bán bất động sản trong các dự án bất
động sản mà nhà đầu tư không thực hiện đúng cam kết về chất lượng công trình
theo thỏa thuận cũng như theo quy định của pháp luật.
Thực tế, thì điều này diễn ra khá nhiều và phổ biến, gây bức xúc trong dư luận, đặc
biệt là đối với các dự án nhà chung cư cao tầng.
4. Nhà đầu tư huy động vốn trái phép từ khách hàng
Nhà đầu tư huy động vốn trái phép từ khách hàng có thể kể đến những hành vi
được nhà đầu tư sử dụng như:
- Thông qua hợp đồng trá hình: Hợp đồng góp vốn, hợp đồng đặt cọc, hay hợp
đồng ký quỹ với khách hàng .Những hợp đồng này nhà đầu tư ký với khách hàng
chỉ là một dạng để huy động vốn trái phép của nhà đầu tư.
- Bán BĐS khi chưa đủ điều kiện ký hợp đồng . Hay còn gọi là bán nhà trên giấy
cho khách hàng. Điều này mang tính rủi ro rất cao cho khách hàng. Nếu người dân
không tìm hiểu kỹ, không có gì để đảm bảo. Ngay cả những nhà đầu tư uy tín trong
lĩnh vực này vẫn luôn tiềm ẩn rủi ro. Tuy nhiên, nhiều khách hàng vẫn thực hiện ký
hợp đồng mua bán khi chưa có các giấy tờ hợp lệ.
Điều này, dẫn đến chủ thể kinh doanh thường sử dụng vốn có được từ khách
hàng không đúng mục đích, không sử dụng vào hooạt động xây dựng công trình
BĐS mà sử dụng cho các mục đích khác, dẫn đến khách hàng tự hây rủi ro cho
mình .