THƯ TƯ VẤN

TP. Hồ Chí Minh, ngày 25 tháng 02 năm 2022

Kính chào Quý Khách hàng,

Công ty TNHH MTV Tư Vấn Huỳnh Nguyễn (“Huỳnh Nguyễn”) gửi đến Quý Khách hàng
những lưu ý và đánh giá tác động pháp lý của Điều 6 Nghị định 02/2022/NĐ-CP quy định
chi tiết thi hành một số điều của Luật Kinh doanh Bất động sản 2014 đến hợp đồng mua
bán bất động sản trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản. Bằng thư này, Huỳnh Nguyễn
xin cung cấp các ý kiến pháp lý về vấn đề được nêu trên.

1. VĂN BẢN PHÁP LÝ SỬ DỤNG TRONG THƯ TƯ VẤN

1.1. Bộ luật Dân sự 2015 (“BLDS”);
1.2. Luật Kinh doanh Bất động sản 2014 và các văn bản sửa đổi, bổ sung Luật này (“Luật
KDBĐS”);
1.3. Luật Bảo vệ người tiêu dùng 2010 và các văn bản sửa đổi, bổ sung Luật này (“Luật
BVNTD”);
1.4. Nghị định 16/2022/NĐ-CP (“NĐ 16/2022”);
1.5. Nghị định 02/2022/NĐ-CP (“NĐ 02/2022”);
1.6. Nghị định 98/2020/NĐ-CP (“NĐ 98/2020”);
1.7. Nghị định 21/2020/NĐ-CP (“NĐ 21/2020”);
1.8. Nghị định 139/2017/NĐ-CP (“NĐ 139/2017”);
1.9. Nghị định 76/2015/NĐ-CP (“NĐ 76/2015”);
1.10. Quyết định 02/2012/QĐ-TTg (“QĐ 02/2012”).

2. DẪN NHẬP
2.1. Vào ngày 01/3/2022 tới, NĐ 02/2022 sẽ chính thức có hiệu lực. Theo đó, kể từ thời
điểm này, NĐ 76/2015 về hướng dẫn Luật KDBĐS sẽ chính thức chấm dứt hiệu lực.
Về mặt nội dung, điểm đáng chú ý tại NĐ 02/2022 chính là điều khoản quy định về
vấn đề áp dụng các mẫu hợp đồng kinh doanh bất động sản của các chủ thể kinh doanh
trong lĩnh vực này.
Page 1/ 11
2.2. Theo quy định tại Điều 7 NĐ 76/2015, các mẫu hợp đồng được đính kèm tại nghị định
này chỉ mang tính chất tham khảo cho các bên trong quá trình thương thảo, ký kết hợp
đồng; và các bên được quyền sửa đổi, bổ sung các điều, khoản trong hợp đồng mẫu
nhưng phải bảo đảm có đầy đủ các nội dung chính đã được quy định tại Luật KDBĐS
và không được trái với quy định của pháp luật. Tuy nhiên, Điều 6 NĐ 02/2022 lại theo
hướng ngược lại so với Điều 7 NĐ 76/2015.
2.3. Sự thay đổi này đồng nghĩa rằng các chủ thể trong hoạt động kinh doanh bất động sản
(mà trọng tâm là chủ đầu tư dự án bất động sản) khi soạn thảo hợp đồng kinh doanh
bất động sản bắt buộc phải theo mẫu hợp đồng được quy định tại NĐ 02/2022. Điều
này đặt ra vấn đề là đối với các hợp đồng kinh doanh bất động sản mà chủ đầu tư đã
ký trước khi NĐ 02/2020 và sẽ ký với khách hàng của mình tại thời điểm NĐ 02/2022
có hiệu lực thì chủ đầu tư sẽ xử lý như thế nào, và hệ quả cho việc không tuân theo
mẫu hợp đồng tại NĐ 02/2022 sẽ dẫn tới các hệ quả pháp lý gì mà chủ đầu tư có thể
gánh chịu?
2.4. Việc quan tâm đến hệ quả pháp lý trong việc tuân theo và không tuân theo mẫu hợp
đồng tại NĐ 02/2022 sẽ cần phải đặc biệt chú ý đối với hợp đồng mua bán căn hộ
chung cư, căn hộ nghỉ dưỡng (căn hộ du lịch/condotel) và căn hộ văn phòng. Sự phản
ứng hợp pháp mà chủ đầu tư có thể thực hiện sẽ như thế nào? Vấn đề này sẽ được xác
định và phân tích tại mục 3 và mục 4 của Thư tư vấn này.
2.5. Tóm lại, với việc NĐ 02/2022 sắp có hiệu lực, các chủ thể trong hoạt động kinh doanh
bất động sản (đặc biệt là chủ đầu tư) sẽ phải soạn thảo hợp đồng của mình căn cứ theo
nội dung tại hợp đồng mẫu của NĐ 02/2022, thay vì chỉ cần tham khảo như quy định
tại NĐ 76/2015.

3. XÁC ĐỊNH VẤN ĐỀ PHÁP LÝ

3.1. Với việc quy định bắt buộc các chủ thể kinh doanh bất động sản phải sử dụng mẫu
hợp đồng đính kèm tại NĐ 02/2022, các chủ thể này sẽ có hai phương án như sau:
a. Điều chỉnh lại hợp đồng hiện có theo mẫu hợp đồng tại NĐ 02/2022; hoặc
b. Không sử dụng mẫu này.

Page 2/ 11
 3.2. Trong trường hợp là hợp đồng mua bán căn hộ chung cư thì chủ đầu tư sẽ có ba phương
án sau:
a. Điều chỉnh lại hợp đồng hiện có theo mẫu hợp đồng tại NĐ 02/2022 và đăng ký
hợp đồng mẫu bằng bản hợp đồng đã điều chỉnh; hoặc
b. Vẫn tiếp tục sử dụng hợp đồng mẫu mà chủ đầu tư đã soạn, không điều chỉnh và
đăng ký lại hợp đồng mẫu theo mẫu hợp đồng tại NĐ 02/2022; hoặc
c. Sử dụng mẫu hợp đồng tại NĐ 02/2022 để đăng ký hợp đồng mẫu, nhưng ký hợp
đồng với khách theo hợp đồng mẫu của chủ đầu tư.
3.3. Để có thể đánh giá những phương án nào là phù hợp với chủ đầu tư cũng như hạn chế
tối đa những tổn thất về mặt pháp lý mà chủ đầu tư có thể gặp phải, ta sẽ cần phân tích
dưới khía cạnh trách nhiệm pháp lý có thể xảy ra nếu như chủ đầu tư lựa chọn không
điều chỉnh lại cũng như khả năng có thể tuân theo trong tương lai gần.
3.4. Vậy, ta có hai vấn đề cần phải quan tâm là (1) trách nhiệm pháp lý nào mà chủ đầu tư
sẽ phải gánh chịu nếu không sử dụng mẫu hợp đồng tại NĐ 02/2022 và (2) khả năng
tuân theo của chủ đầu tư trong trường hợp sử dụng mẫu hợp đồng NĐ 02/2022 trong
tương lai gần.

4. PHÂN TÍCH VÀ ĐÁNH GIÁ CÁC PHƯƠNG ÁN

4.1. Trước khi đi vào việc phân tích, Huỳnh Nguyễn cần lưu ý với Quý Khách hàng ba nội
dung sau:
a. Theo quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều 14 NĐ 02/2022 thì đối với các hợp
đồng kinh doanh bất động sản đã ký trước ngày 01/3/2022 thì chủ đầu tư không
cần phải ký lại với khách hàng của mình, trừ trường hợp các bên thỏa thuận ký
lại hợp đồng theo mẫu quy định tại NĐ 02/2022; và
b. Trường hợp các bên đang làm thủ tục ký kết hợp đồng mua bán, thuê mua nhà,
công trình xây dựng nhưng đến ngày 01/3/2022 các bên chưa ký kết hợp đồng
thì phải thực hiện ký kết hợp đồng theo quy định của NĐ 02/2022.
c. Các hợp đồng được phân tích tại Thư tư vấn này không bao gồm hợp đồng hoặc
văn bản nhằm mục đích chuyển nhượng dự án bất động sản.
4.2. Theo Luật BVNTD và QĐ 02/2012 thì hợp đồng mua bán căn hộ chung cư là loại hợp
đồng duy nhất phải đăng ký hợp đồng theo mẫu tại Cục Cạnh tranh và Bảo vệ người

Page 3/ 11
 tiêu dùng (“Cục CT&BVNTD”) hoặc Sở Công Thương nên dẫn tới sự khác nhau giữa
các phương án mà chủ đầu tư kinh doanh bất động sản có thể lựa chọn. Theo đó, trong
mục này, Huỳnh Nguyễn sẽ phân thành hai loại khi tiến hành đánh giá các phương án
là hợp đồng mua bán căn hộ chung cư và hợp đồng mua bán bất động sản khác (không
phải hợp đồng mua bán căn hộ chung cư).
4.3. Đối chiếu quy định pháp luật, bất động sản tại Dự án Hoi An d’Or thuộc nhóm đối
tượng là công trình xây dựng hình thành trong tương lai nên Huỳnh Nguyễn chỉ tập
trung phân tích và đánh giá những tác động pháp lý của Điều 6 Nghị định 02/2022/NĐ-
CP liên quan đến loại hợp đồng mua bán Shophouse (hay công trình xây dựng hình
thành trong tương lai). Hợp đồng mua bán Shophouse (hay công trình xây dựng hình
thành trong tương lai) thuộc nhóm hợp đồng mua bán bất động sản khác (không phải
hợp đồng mua bán căn hộ chung cư).
Về các phương án đối với loại hợp đồng khác không phải hợp đồng mua bán nhà chung
cư
4.4. Dựa theo quy định của pháp luật hiện hành, các hợp đồng kinh doanh bất động sản
(trừ hợp đồng mua bán căn hộ chung cư) mà chủ đầu tư soạn sẵn không bắt buộc phải
thực hiện thủ tục đăng ký hợp đồng mẫu với cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Điều
này có nghĩa là chủ đầu tư sẽ có hai phương án đối với yêu cầu phải sử dụng mẫu hợp
đồng tại Điều 6 NĐ 02/2022, cụ thể:
a. Phương án 01: Chủ đầu tư tiến hành điều chỉnh lại hợp đồng đã soạn theo mẫu
hợp đồng tại NĐ 02/2022.
Đánh giá:
+ Về ưu điểm:
• Thứ nhất, nhà nước sẽ không có cơ sở để tiến hành xử lý vi phạm hành
chính đối với chủ đầu tư. Theo quy định tại điểm c khoản 1 Điều 58 NĐ
16/2022 chủ đầu tư có thể bị phạt từ 100.000.000 đồng đến 120.000.000
đồng đối với hành vi “lập hợp đồng kinh doanh bất động sản không đầy
đủ các nội dung chính theo quy định hoặc trái quy định của pháp luật”.
Đồng thời, chủ đầu tư sẽ không bị buộc phải lập lại hợp đồng đã ký với
khách hàng (điểm b khoản 6 Điều 58 NĐ 16/2022).

Page 4/ 11
 • Thứ hai, chủ đầu tư sẽ không phải đối diện các tranh chấp pháp lý với
khách hàng liên quan tới việc nội dung hợp đồng đã ký với khách hàng
(hợp đồng ký tại thời điểm NĐ 02/2022 có hiệu lực) mâu thuẫn hoặc
không đầy đủ nội dung quy định tại mẫu hợp đồng của NĐ 02/2022.
+ Về nhược điểm:
• Thứ nhất, việc chủ đầu tư điều chỉnh lại bản hợp đồng hiện có dẫn đến
việc tốn nhiều thời gian khi phải liên hệ với khách hàng để tiến hành thỏa
thuận lại nội dung dự thảo hợp đồng đã thống nhất. Điều này dẫn tới khả
năng cao thời điểm ký kết và thực hiện hợp đồng của chủ đầu tư sẽ bị kéo
dài thời gian hơn (nguồn thu của chủ đầu tư sẽ bị gián đoạn, không đúng
theo kế hoạch); và trong nhiều trường hợp khách hàng sẽ không đồng ý
tiếp tục thỏa thuận và ký kết hợp đồng với chủ đầu tư hoặc sẽ viện lý do
này như là một trường hợp vi phạm để chấm dứt hợp đồng trước đó với
chủ đầu tư.
• Thứ hai, việc điều chỉnh sẽ ảnh hưởng tới sự hiệu quả trong hoạt động
kinh doanh của chủ đầu tư. Điều này xuất phát từ quá trình hình thành bản
hợp đồng được sử dụng để đăng ký và áp dụng vào hoạt động kinh doanh.
Cụ thể vì bản hợp đồng hiện đang sử dụng là kết quả của một quá trình
thảo luận giữa các phòng ban của chủ đầu tư cho nên bất kỳ sự điều chỉnh
nào đối với bản hợp đồng hiện tại cũng đều buộc chủ đầu tư và các phòng
ban của mình tiến hành lại quá trình thảo luận với nhau. Theo đó, các
phòng ban sẽ phải dành nhiều thời gian, nhân lực để tập trung thống nhất
với nhau đối với những sự điều chỉnh mới, thay vì tập trung vào thực hiện
các công việc đã thống nhất theo kế hoạch, chiến lược kinh doanh của chủ
đầu tư. Trong trường hợp này, các phòng ban của chủ đầu tư có khả năng
sẽ không hoạt động hiệu quả.
• Thứ ba, việc điều chỉnh hợp đồng trong khoảng thời gian ngắn sẽ ảnh
hưởng đến tính chặt chẽ và đồng bộ giữa các điều khoản trong hợp đồng,
cụ thể là giữa những điều khoản mới được thêm vào hoặc được điều chỉnh
lại với các điều khoản còn lại. Điều này có thể tạo ra những rủi ro pháp lý

Page 5/ 11
 không mong muốn và không lường trước được của chủ đầu tư dẫn đến
chủ đầu tư sẽ khó khăn trong việc xử lý hệ quả sau này.
• Thứ tư, việc tiến hành điều chỉnh trong thời gian ngắn sẽ tạo ra một tiền
lệ xấu đối với các dự án trong tương lai của chủ đầu tư. Bởi trong bối cảnh
nhà nước đang có sự quan tâm đặc biệt đối với các doanh nghiệp hoạt
động kinh doanh bất động sản, khả năng cao trong thời gian tới (trong
vòng 01 đến 02 năm) nhà nước sẽ ban hành thêm nhiều văn bản pháp lý
mới để điều chỉnh hoạt động kinh doanh bất động sản. Việc chủ đầu tư cố
gắng điều chỉnh kịp thời các văn bản này là bất khả thi, tạo nên tính không
ổn định trong hoạt động kinh doanh của mình.
• Thứ năm, chi phí cho việc điều chỉnh trong tương lai gần sẽ cao hơn chi
phí pháp lý mà chủ đầu tư có thể phải đối mặt (chi phí pháp lý sẽ được
phân tích cụ thể tại phần ưu điểm phương án 02).
b. Phương án 02: Chủ đầu tư tiếp tục sử dụng mẫu hợp đồng đang áp dụng, không
điều chỉnh nội dung theo mẫu hợp đồng tại NĐ 02/2022.
Đánh giá:
+ Về ưu điểm:
• Thứ nhất, chủ đầu tư có thể tránh gặp phải những bất cập như được nêu
tại phần nhược điểm của phương án 01.
• Thứ hai, chi phí pháp lý mà chủ đầu tư có thể đối mặt sẽ không xuất hiện
một cách thường xuyên và ngay lập tức so với những chi phí mà chủ đầu
tư sẽ gánh chịu khi tiến hành điều chỉnh lại bản hợp đồng hiện tại. Việc
này xuất phát từ cách thức tiến hành hoạt động giám sát và áp dụng chế
tài của nhà nước.
Đối với hoạt động giám sát và áp dụng chế tài hành chính của cơ quan
nhà nước có thẩm quyền. Để có thể áp dụng chế tài tại NĐ 16/2022, cơ
quan nhà nước có thẩm quyền phải xác định rằng nội dung hợp đồng mà
chủ đầu tư đang sử dụng trái với mẫu hợp đồng tại NĐ 02/2022. Điều này,
xét trong bối cảnh hiện tại và trong tương lai gần, là khó có thể thực hiện
được. Bởi vì các cơ quan nhà nước không có xu hướng chủ động thực hiện
việc rà soát, đối chiếu và rất e dè trong việc đưa ra kết luận một cách rõ

Page 6/ 11
 ràng về việc hợp đồng mà chủ đầu tư sử dụng là trái với mẫu hợp đồng
quy định tại NĐ 02/2022. Thông thường, việc xác định có hay không có
việc trái trên luôn được tiến hành tại tòa án và được thực hiện bởi các
thẩm phán có kinh nghiệm. Một nguyên nhân khác đến từ vấn đề nhân
lực, thời gian tại các cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Ngoại trừ cơ quan
trung ương, nhân lực tại các cơ quan địa phương rất hạn chế về số lượng
và trình độ chuyên môn trong lĩnh vực hợp đồng; đồng thời thời gian để
thực hiện hoạt động giám sát của các cơ quan địa phương cũng không
nhiều.
Đối với hoạt động giám sát và áp dụng chế tài tư pháp của tòa án. Để có
thể khởi động quy trình này, tòa án buộc phải nhận được đơn khởi kiện
của cá nhân, tổ chức đã ký hợp đồng với chủ đầu tư. Điều này đồng nghĩa
với việc các cá nhân, tổ chức khởi kiện phải có căn cứ xác định rằng có
sự trái nhau giữa hai bản hợp đồng. Việc nghiên cứu và kết luận có sự trái
nhau này của khách hàng không phát sinh tại thời điểm thỏa thuận và ký
kết hợp đồng, mà chỉ phát sinh sau thời điểm ký kết và do các nguyên
nhân không liên quan tới sự mâu thuẫn giữa hai bản hợp đồng (như do
chủ đầu tư chậm bàn giao hoặc do khách hàng không có khả năng thanh
toán nên tìm cách để lấy tiền đã đóng hay muốn kéo dài thời gian thanh
toán). Trong trường hợp khách hàng chứng minh được với tòa án về sự
trái nhau này, tòa án cũng chỉ có thể tối đa là yêu cầu chủ đầu tư tiến hành
điều chỉnh lại nội dung hợp đồng đã ký sao cho phù hợp với mẫu hợp
đồng tại NĐ 02/2022. Tuy nhiên, yêu cầu điều chỉnh cũng chỉ chung
chung chứ ít khi nào mang tính cụ thể.
+ Về nhược điểm:
• Thứ nhất, nhà nước có thể tiến hành xử lý vi phạm hành chính đối với chủ
đầu tư. Theo quy định tại điểm c khoản 1 Điều 58 NĐ 16/2022 chủ đầu tư
có thể bị phạt từ 100.000.000 đồng đến 120.000.000 đồng đối với hành vi
“lập hợp đồng kinh doanh bất động sản không đầy đủ các nội dung chính
theo quy định hoặc trái quy định của pháp luật”. Đồng thời, chủ đầu tư sẽ

Page 7/ 11
 bị buộc phải lập lại hợp đồng đã ký với khách hàng (điểm b khoản 6 Điều
58 NĐ 16/2022).
• Thứ hai, chủ đầu tư sẽ phải đối diện các tranh chấp pháp lý với khách
hàng liên quan tới việc nội dung hợp đồng đã ký với khách hàng (hợp
đồng ký tại thời điểm NĐ 02/2022 có hiệu lực) mâu thuẫn hoặc không
đầy đủ nội dung quy định tại mẫu hợp đồng của NĐ 02/2022.
c. Phương án 03: Chủ đầu tư tiến hành ký hợp đồng với một bên được chỉ định
trước ngày 01/03/2022 và sẽ giao kết hợp đồng với khách hàng thông qua việc
chuyển nhượng lại hợp đồng đã ký cho khách hàng của bên được chỉ định.
Đánh giá:
+ Về ưu điểm:
• Thứ nhất, chủ đầu tư có thể tránh gặp phải những bất cập như được nêu
tại phần nhược điểm của phương án 01.
• Thứ hai, các hợp đồng mà chủ đầu tư đã ký với bên được chỉ định trước
ngày 01/3/2022 sẽ không cần phải tiến hành điều chỉnh lại nội dung hợp
đồng trên theo mẫu hợp đồng tại NĐ 02/2022. Điều này xuất phát từ việc
những hợp đồng này thuộc trường hợp miễn áp dụng mẫu hợp đồng quy
định tại khoản 1 Điều 14 NĐ 02/2022.
• Thứ ba, chủ đầu tư có thể hạn chế tối đa được các tranh chấp pháp lý và
chế tài hành chính như được nêu tại phần nhược điểm của phương án 02.
+ Về nhược điểm:
• Thứ nhất, chủ đầu tư vẫn phải điều chỉnh lại nội dung văn bản chuyển
nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai và
hợp đồng thuê mua nhà, công trình xây dựng có sẵn nếu như văn bản
chuyển nhượng hợp đồng này được ký trong giai đoạn NĐ 02/2022 có
hiệu lực (điểm a khoản 2 Điều 8 và khoản 3 Điều 4 của nghị định này).
• Thứ hai, trách nhiệm pháp lý vẫn tồn tại bởi vì rủi ro về sự bất hợp tác
giữa bên được chỉ định với chủ đầu tư. Sự tồn tại của rủi ro này có thể dẫn
tới ít nhất là hai tình huống sau: (i) bên được chỉ định không chịu ký văn
bản chuyển nhượng với khách hàng mà chủ đầu tư chỉ định; (ii) bên được
chỉ định hoặc khách hàng có thể yêu cầu tòa án tuyên bố hợp đồng vô hiệu

Page 8/ 11
 với lí do rằng việc ký hợp đồng giữa chủ đầu tư với bên được chỉ định là
nhằm mục đích “lách” luật. Những tình huống này có thể khiến chủ đầu
tư mất thế chủ động trong việc giao kết, bị buộc bồi thường, hoàn trả tiền
đã nhận và bị cơ quan nhà nước áp dụng chế tài hành chính.
• Thứ ba, chủ đầu tư vẫn có thể bị buộc điều chỉnh lại nội dung hợp đồng
đã ký vì khách hàng có thể không đồng ý ký vào văn bản nhận chuyển
nhượng hợp đồng từ bên được chỉ định. Trường hợp này, khách hàng
thường sẽ yêu cầu chủ đầu tư phải ký hợp đồng mới với khách. Khi đó,
nếu chủ đầu tư đồng ý ký hợp đồng thì buộc phải ký theo bản hợp đồng
đã được điều chỉnh theo nội dung tại mẫu hợp đồng quy định tại NĐ
02/2022.
• Thứ tư, thủ tục chuyển nhượng hợp đồng mua bán shophouse (hay công
trình xây dựng hình thành trong tương lai) chưa nhà nước hướng dẫn cụ
thể, theo đó Văn phòng công chứng có thể từ chối không thực hiện cho
đến khi có quy định rõ ràng hơn. Vì vậy, chủ đầu tư cần phải chuẩn bị mối
quan hệ với Văn phòng công chứng tại nơi có Bất động sản để thực hiện
thủ tục chuyển nhượng Hợp đồng mua bán.

5. KẾT LUẬN CHUNG

Dựa trên các phân tích được nêu tại mục 4, Huỳnh Nguyễn xin được kết luận những ý
chính mà Quý Khách cần quan tâm:
5.1. Một là, NĐ 02/2022 chỉ điều chỉnh những giao dịch được ký kết từ ngày 01/03/2022
trở về sau. Hay nói cách khác, Quý Khách không cần phải điều chỉnh lại nội dung đối
với những hợp đồng mà Quý Khách đã ký với khách hàng của mình trước ngày
01/03/2022.
5.2. Hai là, đối với những hợp đồng được ký kết sau ngày 28/02/2022, Quý Khách cần lưu
ý rằng tùy theo loại hợp đồng kinh doanh bất động sản mà Quý Khách sẽ có những
phương án khác nhau. Cụ thể, với loại hợp đồng mua bán bất động sản khác không
phải nhà chung cư thì cần ba phương án.

Page 9/ 11
5.3. Bốn là, đối với các loại hợp đồng kinh doanh bất động sản khác không phải hợp đồng
mua bán căn hộ chung cư, Quý Khách có ba phương án để lựa chọn cho phù hợp với
khả năng của mình, cụ thể:
a. Phương án 01 đảm bảo việc ký kết hợp đồng của Quý Khách sẽ không bị áp dụng
bất kỳ chế tài nào liên quan tới việc không tuân theo mẫu hợp đồng quy định tại
NĐ 02/2022. Tuy nhiên, tương tự phương án 01 tại khoản 5.3 trên, chi phí điều
chỉnh hợp đồng có khả năng cao hơn chi phí pháp lý có thể gặp phải. Việc này có
thể ảnh hưởng nghiêm trọng tới hoạt động kinh doanh của Quý Khách.
b. Phương án 02, Quý Khách hàng vẫn có thể tiếp tục triển khai kế hoạch kinh doanh
của mình. Mặc dù vậy, rủi ro pháp lý tại phương án này là có tồn tại và được thể
hiện thông qua chế tài mà pháp luật quy định. Trong đó, chế tài rõ ràng nhất mà
Quý Khách có thể gặp phải liên quan tới việc không điều chỉnh nội dung hợp đồng
theo mẫu hợp đồng tại NĐ 02/2022 là chế tài hành chính. Khả năng tòa án hoặc
khách mua áp dụng thành công các biện pháp như tuyên hủy hoặc vô hiệu hợp
đồng, bồi thường hay hoàn trả tiền là không cao.
c. Phương án 03 cũng đảm bảo cho Quý Khách hàng, khi chọn phương án này, có
thể tiếp tục triển khai kế hoạch kinh doanh của mình. Tuy nhiên, giống như phương
án 02, những rủi ro về mặt pháp lý vẫn tồn tại mà nguyên nhân chủ yếu là bởi sự
xuất hiện của bên thứ ba (bên được chỉ định) trong mối quan hệ giữa chủ đầu tư
với khách hàng của mình và quy định pháp luật về thủ tục chuyển nhượng hợp
đồng mua bán công trình hình thành trong tương lai.
 Từ những phân tích và đánh giá trên, theo quan điểm của Huỳnh Nguyễn chủ đầu tư
vẫn nên giữ nguyên mẫu hợp đồng đã soạn thảo và đã được lưu hành. Vì bất lợi của
phương án này chủ yếu là về thiệt hại do bị phạt hành chính, còn mẫu hợp đồng hiện
nay có trái với mẫu quy định bởi Nghị định 02/2022 hay không là điều chưa chắc chắn.
Trong khi đó, bất lợi của việc chủ đầu tư lựa chọn phương án điều chỉnh theo mẫu hợp
đồng tại Nghị định 02/2022 sẽ ảnh hưởng tiếp đến kế hoạch kinh doanh hiện nay và
phát sinh những hệ quả khó lường trước và khó xử lý sau này.

Page 10/ 11
 LƯU ĐỒ

Các phương án đối với loại hợp đồng còn lại

Phương án 01: Chủ đầu tư tiến hành điều chỉnh lại hợp đồng đã soạn theo
mẫu hợp đồng tại NĐ 02/2022.

Phương án 02: Chủ đầu tư tiếp tục sử dụng mẫu hợp đồng đang áp dụng,
không điều chỉnh nội dung theo mẫu hợp đồng tại NĐ 02/2022.

Phương án 03: Chủ đầu tư ký hợp đồng với một bên được chỉ định và giao
kết hợp đồng với khách hàng thông qua chuyển nhượng hợp đồng đã ký.

Trên đây là ý kiến tư vấn của Huỳnh Nguyễn liên quan đến vấn đề mà Quý Khách
hàng yêu cầu tư vấn. Trong trường hợp cần làm rõ thêm bất kỳ nội dung nào, Quý
Khách hàng vui lòng liên hệ với Huỳnh Nguyễn để có thể nhận được sự hỗ trợ kịp
thời và hiệu quả nhất.
Trân trọng cảm ơn và kính chào!
HUYNH NGUYEN CONSULTANCY

Page 11/ 11