Professional Documents
Culture Documents
1
2/13/2020
PHẠM VI
VAS 05 “Bất động sản đầu tư”, hướng dẫn chi
tiết trong Thông tư 161/2007/TT-BTC.
Không áp dụng các nội dung đã được quy
định trong VAS 06 “Thuê tài sản” : thuê hoạt
động và thuê tài chính.
2
2/13/2020
KHÁI NIỆM
Bất động sản đầu tư là bất động sản, gồm: Quyền sử
dụng đất; Nhà, hoặc một phần của nhà, hoặc cả nhà và
đất; Cơ sở hạ tầng do người chủ sở hữu hoặc người đi
thuê tài sản theo hợp đồng thuê tài chính, nắm giữ
nhằm mục đích thu lợi từ việc cho thuê hoặc chờ
tăng giá mà không phải để:
(i) Sử dụng trong sản xuất, cung cấp hàng hóa, dịch
vụ hoặc sử dụng cho các mục đích quản lý; hoặc
(ii) Bán trong kỳ hoạt động kinh doanh thông thường.
3
2/13/2020
4
2/13/2020
VÍ DỤ
NHẬN BIẾT CÁC LOẠI BẤT ĐỘNG SẢN SAU ĐÂY:
1. Quyền sử dụng đất (do DN bỏ tiền ra mua lại) nắm giữ
trong thời gian dài để chờ tăng giá.
2. BĐS xây dựng để bán trong tương lai gần.
3. BĐS được xây dựng cho bên thứ ba
4. Nhà đang được giữ để cho thuê theo một hoặc nhiều hợp
đồng thuê hoạt động.
5. Quyền sử dụng đất (do DN bỏ tiền ra mua lại) nắm giữ
mà chưa xác định rõ mục đích sử dụng trong tương lai.
6. BĐS đang trong quá trình xây dựng chưa hoàn thành với
mục đích để sử dụng trong tương lai dưới dạng BĐS đầu
tư.
MỘT SỐ LƯU Ý
Đốivới những bất động sản mà DN nắm giữ một
phần nhằm mục đích thu lợi từ việc cho thuê
hoạt động hoặc chờ tăng giá và một phần sử
dụng cho sản xuất, cung cấp hàng hóa, dịch vụ
hoặc cho quản lý:
▪ Nếu những phần TS này có thể được bán riêng rẽ
(hoặc cho thuê riêng rẽ theo 1 hoặc nhiều hợp
đồng thuê hoạt động), DN phải phân loại và hạch
toán chúng riêng rẽ.
10
5
2/13/2020
VÍ DỤ
Công ty Minh Thành xây dựng một dãy nhà liên kế
gồm 10 căn nhà, trong đó 1 căn nhà được sử dụng
làm phòng trưng bày sản phẩm của công ty và các
căn nhà còn lại được cho những DN khác thuê làm
văn phòng. Giá trị của từng căn nhà trong dãy nhà
trên được xác định một cách riêng biệt là 800 triệu
đồng.
11
MỘT SỐ LƯU Ý
▪ Trường hợp bất động sản không thể bán riêng rẽ,
TS này chỉ được xem là BĐS đầu tư khi phần nắm
giữ sử dụng để kinh doanh hoặc cho mục đích quản
lý là không đáng kể (*)
(*): Theo thông tư 161, phần sử dụng cho kinh doanh hoặc cho
mục đích quản lý được xem là không đáng kể khi ít hơn 20%
diện tích.
12
6
2/13/2020
VÍ DỤ
Công ty Vĩnh Lợi đang sở hữu một cao ốc văn
phòng 10 tầng có diện tích ngang nhau làm văn
phòng cho thuê. Giá trị đã quyết toán của cao ốc là
10 tỷ đồng. Công ty sử dụng tầng trệt để làm văn
phòng làm việc và tiếp tân, phần còn lại được DN
cho thuê.
13
MỘT SỐ LƯU Ý
Trường hợp DN cung cấp các dịch vụ cho chính
những người sử dụng BĐS do mình sở hữu và giá
trị dịch vụ cung cấp là phần không đáng kể trong
toàn bộ thỏa thuận thuê BĐS thì BĐS này là BĐS
đầu tư.
14
7
2/13/2020
VÍ DỤ
Công ty Hoa Đăng sở hữu cao ốc 10 tầng, tổng diện
tích sử dụng của cao ốc là 10.000m2. Công ty sử
dụng toàn bộ cao ốc để cho thuê làm văn phòng.
Giá cho thuê hiện được áp dụng cho các KH là 1
triệu đồng/m2/tháng. Theo điều khoản của hợp
đồng cho thuê, mỗi tháng các KH sẽ trả thêm tiền
bảo vệ và vệ sinh văn phòng là 50.000đ/m2/tháng.
15
16
8
2/13/2020
VÍ DỤ
Doanh nghiệp Thành An mua 1 cửa hàng nhằm
mục đích cho thuê, giá trị ghi trên hợp đồng mua
bán là 5 tỷ đồng.
17
18
9
2/13/2020
19
VÍ DỤ
DN Hoàng Bích mua 1 lô đất với giá 900 triệu đồng,
thuế trước bạ là 18 triệu đồng, thuế chuyển quyền
sử dụng đất là 45 triệu đồng. Ngoài ra, DN còn chi
thêm 15 triệu đồng để làm giấy chủ quyền và 5
triệu đồng để xây hàng rào bảo vệ đất. Do lô đất
này nằm trong khu quy hoạch trọng điểm của
thành phố nên đơn vị dự tính nắm giữ chờ tăng giá
để bán kiếm lời.
Yêu cầu: Cho biết lô đất trên có phải BĐS đầu tư hay
không? Nếu đúng hãy xác định nguyên giá của BĐS
đầu tư.
20
10
2/13/2020
21
22
11
2/13/2020
111,112,331 217
(1) Mua bất động sản đầu tư
133 (*) Giá mua
111,141,...
23
24
12
2/13/2020
VÍ DỤ
Doanh nghiệp A, kê khai thuế GTGT theo
phương pháp khấu trừ, trong tháng 01 năm X
có nghiệp vụ sau: (ĐVT: 1.000 đ)
Ngày 15/01/X, mua 1 toà nhà để chuyên cho thuê hoạt
động với giá mua chưa thuế 150.000, thuế GTGT
10%, trả góp trong 2 năm (qua hình thức chuyển
khoản). Biết rằng cùng toà nhà này nếu trả tiền ngay
thì công ty chỉ phải thanh toán 132.000 (chưa thuế).
Doanh nghiệp bắt đầu trả góp từ tháng này.
26
13
2/13/2020
27
14
2/13/2020
29
111,141,..
217
(1) Chi phí trực tiếp ban đầu liên
quan đến tài sản thuê
342
(2) Nhận tài sản thuê
315
30
15
2/13/2020
31
16
2/13/2020
33
VÍ DỤ
Do 1 BĐS đang cho thuê hoạt động bị xuống cấp,
DN Trân Châu quyết định sửa chữa để đảm bảo
hoạt động bình thường. Tổng chi phí sửa chữa phải
thanh toán cho nhà thầu là 200 triệu đồng.
→ Cho biết khoản chi trên có được ghi tăng nguyên
giá hay không. Ghi nhận vào sổ kế toán.
34
17
2/13/2020
VÍ DỤ
Công ty Hoàn Cầu có 1 toà nhà đang cho thuê làm
văn phòng. Vào năm 2009, công ty đã sửa chữa để
nâng cấp toà nhà theo phương thức giao thầu toàn
bộ, bao gồm làm thêm tầng hầm để xe, thiết kế lại
các văn phòng cho thuê theo hướng không gian mở
để tạo thêm diện tích. Tổng CP sửa chữa, nâng cấp
phải thanh toán cho nhà thầu là 1 tỷ đồng. Sau khi
sửa chữa, giá cho thuê văn phòng đã tăng lên.
→ Cho biết khoản chi trên có được ghi tăng nguyên
giá hay không? Ghi nhận vào sổ kế toán.
35
36
18
2/13/2020
BĐS chủ sở
BĐS đầu tư
hữu sử dụng
37
217 211,213
(1) Chuyển nguyên giá
2141 2147
(2) Chuyển hao mòn
38
19
2/13/2020
39
40
20
2/13/2020
217 2147
(1) Giảm GTHM
bất động
sản đầu
156(1567)
111,152... 154 tư
GTCL
(2) Chi phí sửa
chữa, cải tạo (3) Kết chuyển chi phí sửa
chữa, cải tạo
41
42
21
2/13/2020
211,213 217
(1) Chuyển nguyên giá
2147 2141,2143
43
BĐS đầu tư
Hàng tồn kho (cho thuê hoạt
động)
44
22
2/13/2020
45
156(1567) 217
46
23
2/13/2020
47
48
24
2/13/2020
49
50
25
2/13/2020
VÍ DỤ TỔNG HỢP
Có tài liệu KT của công ty CP đầu tư phát triển &
thương mại Lê Chi về hoạt động đầu tư BĐS như
sau: (Biết rằng công ty kế toán HTK theo PP KKTX, kế
toán BĐS theo PP nguyên giá và thuế GTGT theo PP
khấu trừ). ĐVT: 1.000.000đ
1. Ngày 15/01/X, mua 1 toà nhà để chuyên cho thuê
hoạt động với giá mua 150.000 (chưa có thuế GTGT
10%), trả chậm trong 2 năm (qua hình thức chuyển
khoản). Biết rằng cùng toà nhà này nếu trả tiền ngay thì
công ty chỉ phải thanh toán 132.000 (chưa thuế).
51
VÍ DỤ TỔNG HỢP
2. Ngày 20/2/X, công ty đã chuyển công trình xây dựng
hoàn thành (toà nhà 12-T8) bàn giao chuyển thành BĐS
đầu tư với giá thành xây dựng hoàn thành 900.
3. Ngày 30/3/X, lãnh đạo công ty đã ra quyết định
chuyển toàn bộ khu đất ở An Khánh, công ty được giao
quản lý sử dụng 50 năm với diện tích 3.000ha, nguyên
giá 900.000, đã hao mòn 36.000 sang thành BĐS đầu tư
để chuẩn bị cho công ty thương mại An Đông thuê 30
năm.
52
26
2/13/2020
VÍ DỤ TỔNG HỢP
4. Ngày 30/3/X, công ty có quyết định bán toà nhà 12-
T8 (công ty hạch toán là BĐS đầu tư) cho công ty kiểm
toán Viễn Đông để làm trụ sở làm việc. Giá bán
150.000 (chưa có thuế GTGT 10%) nhưng với điều
kiện là phải sơn lại toàn bộ toà nhà, đồng thời cải tạo
một số phòng phù hợp với văn phòng làm việc. Toàn bộ
chi phí cải tạo và sơn lại do công ty Lê Chi thực hiện là
65. Công ty Viễn Đông đồng ý phương thức thanh toán
bằng chuyển khoản sau 1 tuần kể từ ngày bàn giao toà
nhà (ngày bàn giao 2/4/X). Biết rằng nguyên giá 900
của toà nhà đã hao mòn 7,5.
53
2147 632
54
27
2/13/2020
55
56
28
2/13/2020
133
57
HẾT
58
29