Chuyên đe" : Pháp lý và

Hợp đồng đối với bất

động sản nghỉ dưỡng
Trainer: Nguyễn Anh Thi
Nội dung chuyên đề:
I. Khái niệm Bất động sản (BĐS) nghỉ dưỡng
II. Các quy định pháp luật áp dụng để điều chỉnh BĐS nghỉ dưỡng
III. Đối tượng sở hữu BĐS nghỉ dưỡng tại Việt Nam
IV. Các loại hợp đồng BĐS nghỉ dưỡng thường gặp
V. Cơ cấu của hợp đồng BĐS nghỉ dưỡng và những điều khoản quan
trọng trong hợp đồng
VI. Quy trình chuyển nhượng hợp đồng BĐS nghỉ dưỡng
VII. Quy trình xin cấp Giấy chứng nhận
VIII.Q&A liên quan pháp lý bất động sản nghỉ dưỡng
 CÁC TỪ VIẾT TẮT
Chữ viết tắt Nguyên văn
BLDS 2015 Bộ Luật Dân Sự 2015
LDN 2015 Luật Doanh nghiệp 2014
LKDBĐS Luật kinh doanh bất động sản 2014
LNO Luật Nhà ở 2014
BĐS Bất động sản
HĐMB Hợp đồng mua bán

GCN/Giấy Chứng Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở

Nhận (hay Sổ Hồng) hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

Thuế TNCN Thuế thu nhập cá nhân

 I. KHÁI NIỆM BẤT ĐỘNG SẢN NGHỈ DƯỠNG

• Là công trình xây dựng cho mục

1. Nhà ở đích ở (căn hộ chung cư/biệt
thự/nhà ở liền kề)

Nhà ở thương mại: là nhà ở được đầu

tư xây dựng để bán, cho thuê, cho
thuê mua theo cơ chế thị trường.

• Là nhà/công trình xây dựng có sẵn/

2. Bất hình thành trong tương lai; quyền sử
động sản dụng đất (Lô thương mại/smart
office/officetel)
3. Bất động sản nghỉ dưỡng

Ø Tên gọi các sản phẩm trên thị trường

hiện nay:

• Biệt thự nghỉ dưỡng (villa)

• Căn hộ nghỉ dưỡng (condotel)

• Hometel/serviced apartment

Ø Condotel là từ kết hợp giữa Condo -

Hotel (Căn hộ - khách sạn) được
hiểu như là sự kết hợp giữa căn hộ
(chung cư) và phòng khách sạn
 II. QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT LIÊN QUAN BĐS NGHỈ DƯỠNG

• Luật Đất đai

• Luật Xây dựng
• Luật Nhà ở
• Luật Kinh doanh bất động sản
• Luật Du lịch
 II. QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT LIÊN QUAN BĐS NGHỈ DƯỠNG

Ø Luật đất đai khoản 3 Điều 126:

Thời hạ n giao đa% t, cho thuê đa% t đo% i
với to( chức đe( sử dụ ng vào mụ c đích
sả n xua% t nông nghiệ p, lâm nghiệ p,
nuôi tro. ng thủ y sả n, làm muo% i; to(
chức, hộ gia đình, cá nhân đe( sử
dụ ng vào mục đích thương mại, dịch
vụ….không quá 50 năm.
Đo% i với nơi đie. u kiệ n kinh te% - xã hộ i
khó khăn, thì thời hạ n giao đa% t, cho
thuê đa% t không quá 70 năm.
Khi hết thời hạn, người sử dụ ng đa% t
ne% u có nhu cầu tiếp tục sử dụng thì
được Nhà nước xem xét gia hạn sử
dụng đất nhưng không quá thời hạn
quy định tại khoản này.
Ø Luật xây dựng - khoản 10 Điều 3
Công trình xây dựng là sản phẩm được tạo
thành bởi sức lao động của con người, vật
liệu xây dựng, thiết bị lắp đặt vào công trình,
được liên kết định vị với đất, có thể bao gồm
phần dưới mặt đất, phần trên mặt đất, phần
dưới mặt nước và phần trên mặt nước, được
xây dựng theo thiết kế. Công trình xây dựng
bao gồm công trình dân dụng, công trình
công nghiệp, giao thông, nông nghiệp và
phát triển nông thôn, công trình hạ tầng
kỹ thuật và công trình khác.
Các công trình xây dựng đúng Giấy phép xây
dựng công trình thì được xem xét cấp Giấy
chứng nhận sở hữu công trình xây dựng.
II. QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT LIÊN QUAN BĐS NGHỈ DƯỠNG
Luật Nhà ở
(Điều 3)
Nhà ở, nhà ở riêng lẻ, nhà
chung cư, nhà ở thương
mại, nhà ở công vụ, nhà ở
xã hội
tất cả các khái niệm này đó
đều là phục vụ cuộc sống, ăn
ở thường xuyên của người
dân
Luật kinh doanh BĐS
(khoản 3, 4 Điều 3)
Nhà, công trình xây dựng có sẵn là
nhà, công trình xây dựng đã hoàn
thành việc xây dựng và đưa vào
sử dụng
Nhà, công trình xây dựng hình
thành trong tương lai là nhà, công
trình xây dựng đang trong quá
trình xây dựng và chưa được
nghiệm thu đưa vào sử dụng.
 II. QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT LIÊN QUAN BĐS NGHỈ DƯỠNG

Khách sạn

Biệt thự du lịch

Luật Du
Căn hộ du lịch
Lịch

Điều 48. Tàu thủy lưu trú du lịch.

Các loại
Nhà nghỉ du lịch
cơ sở lưu
trú du Nhà ở có phòng cho khách du lịch thuê.
lịch
Bãi cắm trại du lịch.

Các cơ sở lưu trú du lịch khác.

II. QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT LIÊN QUAN BĐS NGHỈ DƯỠNG
Kết luận

chỉ có Vẫn có CSPL: Khoản 3 Điều

chức năng không có khả năng 126
phục vụ chức năng được cấp Luật Đất đai 2013
lưu trú có ở của của Giấy khoản (1.c) Điều 32
Nghị định 43/2014/NĐ-
thời hạn căn hộ là Chứng CP ngày 15/05/2014;
của khách nhà ở Nhận/Sổ khoản 22 điều 2 Nghị
du lịch hồng định 01/2017/NĐ-CP
 II. QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT LIÊN QUAN BĐS NGHỈ DƯỠNG
Kết luận
Ø Lý luận
• Cấp giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất đai và sở hữu
công trình xây dựng;
• Cấp Giấy chứng nhận với
thời hạn sử dụng đất ở không
hình thành đơn vị ở
Ø Thực tế:
A. Dự án quy hoạch là đất ở nhưng
được các chủ đầu tư xây dựng thành
các Condotel hoặc biệt thự nghỉ dưỡng
è pháp lý rõ ràng è được cấp Giấy
chứng nhận theo quy định.
B. Dự án quy hoạch là đất thương mại
dịch vụ è các chủ đầu tư thuê với thời
gian sử dụng nhất định khoảng 50 – 70
năm và trả tiền thuê đất một lần cho cả
thời gian thuê è được cấp Giấy chứng
nhận theo quy định.
 MỘT SỐ CHÍNH SÁCH DÀNH CHO HUYỆN ĐẢO PHÚ QUỐC –
KIÊN GIANG
1. Đầu tư: Hưởng ưu đãi mức cao nhất của khu chế
xuất, khu kinh tế
2. Tiên thuê đất
a) Đơn giá thuê đất: Đơn giá thuê đất một năm
tính bằng 50% đơn giá thuê đất do Chính phủ qui
định nhưng tối thiểu bằng 0,25% giá đất theo mục
đích sử dụng đất thuê do UBND tỉnh Kiên Giang
ban hành và được ổn định trong 5 năm.
b) Miễn, giảm tiền thuê đất:
- Miễn mười một (11) năm đối với dự án đầu tư
không thuộc Danh mục ngành nghề, lĩnh vực
khuyến khích đầu tư.
- Miễn mười lăm (15) năm đối với dự án thuộc
Danh mục ngành nghề, lĩnh vực khuyến khích
đầu tư.
c) Được miễn đấu giá quyền sử dụng đất thuê.
3. Xuất nhập cảnh: Miễn thị thực nếu tạm trú không
quá 30 ngày
4. Thuế:
a) Ưu đãi về thuế thu nhập doanh nghiệp:
• Dự án đầu tư của các tổ chức và cá nhân trong
nước và nước ngoài được hưởng mức thuế suất
thuế thu nhập doanh nghiệp 10% được áp dụng
trong suốt thời gian thực hiện dự án. Thời gian miễn
thuế tối đa 4 năm kể từ khi có nhu nhập chịu thuế
và giảm 50% số thuế phải nộp cho 9 năm tiếp theo.
b) Thuế thu nhập đối với người có thu nhập cao:
• Giảm 50% thuế thu nhập đối với người có thu nhập
cao, kể cả người Việt Nam và người nước ngoài
làm việc tại đảo Phú Quốc.
MỘT SỐ CHÍNH SÁCH DÀNH CHO HUYỆN ĐẢO PHÚ QUỐC –
KIÊN GIANG

5. Quy chế chuyển đổi đất du lịch sang đất ở để xây dựng biệt thự du lịch
tại Phú Quốc

Điều kiện chuyển đổi:

• Dự án phát triển du lịch;

• Quy mô từ 40ha và chưa phê duyệt đất ở trong chấp thuận chủ trương đầu
tư;

• Đã hoàn thành 100% hạ tầng kỹ thuật và tối thiểu 30% các công trình kiến
trúc đã được duyệt.

• Tối đa 10% đất trong dự án được chuyển đổi sang đất ở.

 III. ĐỐI TƯỢNG SỞ HỮU BĐS NGHỈ DƯỠNG TẠI VIỆT NAM

Group 2
Group 1
(B) Dự án Người Việt Nam định
Tổ chức, hộ gia đình, cư ở nước ngoài (Việt
(A) Dự án quy hoạch là cá nhân trong nước.
quy hoạch là Kiều)
đất thương
đất ở mại dịch vụ

Group 3: Tổ chức, cá
nhân nước ngoài
III. ĐỐI TƯỢNG SỞ HỮU BĐS NGHỈ DƯỠNG TẠI VIỆT NAM

Group 1: Tổ chức, cá nhân

trong nước được mua, nhận
chuyển nhượng, thuê, thuê mua
các loại bất động sản.

(khoản 1 Điều 14 Luật KDBĐS)

Điều kiện: đủ năng lực

Số lượng: Không giới hạn
Giấy tờ: CMND + Sổ hộ khẩu +
Giấy tờ liên quan
Thời hạn: tùy theo Dự án
 III. ĐỐI TƯỢNG SỞ HỮU BĐS NGHỈ DƯỠNG TẠI VIỆT NAM
Group 2: Người Việt Nam định cư ở nước ngoài (Việt Kiều)

Dự án quy hoạch là đất

Dự án quy hoạch là đất ở/Nhà ở thương mại thương mại dịch vụ
Ø Được mua, thuê, thuê mua Nhà Ở theo quy định.
• Mua nhà, công trình
Ø Điều kiện: xây dựng để sử dụng
làm văn phòng làm
Mang hộ chiếu Việt Nam thì phải có đóng dấu kiểm việc, cơ sở sản xuất,
chứng nhập cảnh vào Việt Nam; hoặc kinh doanh, dịch vụ
theo đúng công năng
Mang hộ chiếu nước ngoài thì đóng dấu kiểm chứng sử dụng của nhà, công
nhập; và Giấy xác nhận nguồn gốc Việt Nam. trình xây dựng đó.
Ø Số lượng sở hữu: không hạn chế. (Khoản 2 Điều 14 Luật KDBĐS)

Ø Thời gian sở hữu: ổn định, lâu dài. • Chưa quy định cụ thể
nên chưa thể mua BĐS
Ø CSPL: Điều 5 NĐ 99/2015/NĐ-CP
- game nghỉ dưỡng
 III. ĐỐI TƯỢNG SỞ HỮU BĐS NGHỈ DƯỠNG TẠI VIỆT NAM
Group 3.1: Cá nhân nước ngoài

Dự án quy hoạch là đất ở/Nhà ở thương mại

Dự án quy hoạch là đất thương
ü Được mua, thuê, thuê mua nhà ở theo quy định. mại dịch vụ
ü Điều kiện
• Được phép nhập cảnh; • Được mua nhà, công trình
xây dựng đe% sử dụ ng làm
• Không được hưởng quyền ưu đãi, miễn trừ ngoại giao văn phòng làm việ c, cơ sở
ü Khu vực: không thuộc khu vực quốc phòng, an ninh sả n xua* t, kinh doanh, dịch
vụ theo đúng công năng sử
ü Số lượng: dụ ng củ a nhà, công trình
• Căn hộ: không quá 30% căn /Tòa nhà xây dựng đó.
• Nhà riêng lẻ: không quá 250 căn /phường (khoả n 2 Đie, u 14 Luậ t
ü Thời hạn: KDBĐS)
• Không quá 50 năm VÀ CÓ THỂ ĐƯỢC GIA HẠN 1 LẦN • Chưa quy định cụ the% nên
• Kết hôn với công dân Việt Nam + Việt Kiều: ổn định lâu chưa the% mua BĐS nghı̉
dài dưỡng
ü Giấy tờ: Hộ chiếu + Giấy tờ liên quan

ü CSPL: điểm b khoản 1 Điều 159 và khoản 2 Điều 160 LNO

 III. ĐỐI TƯỢNG SỞ HỮU BĐS NGHỈ DƯỠNG TẠI VIỆT NAM
Group 3.2: Tổ chức nước ngoài

Dự án quy hoạch là đất ở/Nhà ở thương mại

ü Được mua, thuê, thuê mua nhà ở theo quy định. Dự án quy hoạch là đất thương
mại dịch vụ
ü Điều kiện
Có Giấy chứng nhận đầu tư hoặc giấy tờ liên quan • Được mua nhà, công trình
đến việc được phép hoạt động tại Việt Nam do Việt xây dựng để sử dụng làm văn
Nam cấp phòng làm việc, cơ sở sản
ü Khu vực: không thuộc khu vực quốc phòng, an ninh xuất, kinh doanh, dịch vụ
ü Số lượng: theo đúng công năng sử dụng
của nhà, công trình xây dựng
• Căn hộ: không quá 30% căn /Tòa nhà đó.
• Nhà riêng lẻ: không quá 250 căn /phường
(khoản 2 Điều 14 Luật KDBĐS)
ü Thời hạn:
Theo thời hạn Giấy chứng nhận đầu tư • Chưa quy định cụ thể nên
ü Giấy tờ: Giấy chứng nhận đầu tư/Giấy đăng ký kinh chưa thể mua BĐS nghỉ
doanh + Giấy tờ liên quan dưỡng
ü CSPL: điểm b khoản 1 Điều 159 và khoản 2 Điều 160 LNO
Hạn chế quyền đối với tổ chức cá nhân có quyền sử
dụng đất ở gắn với biệt thự du lịch

a) Chỉ sử dụng cho mục đích nghỉ dưỡng và cho thuê thông
qua chủ đầu tư;
b) Không sử dụng biệt thự để đăng ký hộ khẩu thường trú;
c) Khi chuyển nhượng phải thông báo bằng văn bản trước
cho chủ đầu tư và ban quản lý khu kinh tế Phú Quốc
(Điều 7 Quyết định 2503/QĐ-UBND tỉnh Kiên Giang ngày 26/10/2015)
IV. CÁC LOẠI HỢP ĐỒNG BĐS NGHỈ DƯỠNG
THƯỜNG GẶP
 IV. CÁC LOẠI HỢP ĐỒNG MUA BÁN BĐS NGHỈ DƯỠNG

Giai Giai
Đoạn – đoạn -
Pre-sales Sales

Thỏa Thuận
Hợp Đồng
Đặt Cọc
Mua Bán
(mua bán)

Đủ điều
kiện
Thỏa Thuận
Hợp Đồng
Đặt Cọc Cho
Cho Thuê Dài
Thuê
Hạn
(dài hạn)
 IV. CÁC LOẠI HỢP ĐỒNG MUA BÁN BĐS NGHỈ DƯỠNG
ü Đủ điều kiện để ký HĐMB theo Luật KDBĐS và Luật NO?
A. Điều kiện đối với chủ đầu tư/Dự án của chủ đầu tư
1. Có giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án;
2. Thiết kế bản vẽ thi công được duyệt;
3. Hoàn thành xong phần móng (đài giằng móng) và được nghiệm
thu về mặt kỹ thuật hoặc giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành
xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án;
4. Cam kết không thế chấp hoặc được ngân hàng đồng ý cho bán;
5. Đã có thông báo chấp thuận của Sở xây dựng.
(Đăng ký Hợp đồng mẫu tại cơ quan có thẩm quyền đối với Hợp đồng
mua bán căn hộ chung cư. Hợp đồng mua bán nhà ở (biệt thự/nhà liền
kề) không yêu cầu đăng ký mẫu tại cơ quan Nhà nước).
(CSPL: Quyết định 02/2012/QĐ-TTg của Thủ tướng về danh mục hàng hóa phải đăng ký Hợp
đồng mẫu đối với căn hộ chung cư) Sales permit
B. Đối với khách hàng for Apart
Approval
Đủ điều kiện sở hữu Nhà ở/Bất động sản tại Việt Nam
ü Đủ điều kiện để ký HĐMB theoKhoản 2 Điều 4 Quyết định 2503/QĐ-
UBND tỉnh Kiên Giang ngày 26/10/2015

a) Phải hoàn thành và đưa vào khai thác sử dụng công trình
biệt thự;

b) Chủ đầu tư có chức năng kinh doanh BĐS và đã đáp ứng

các điều kiện khác về kinh doanh BĐS;

c) Cá nhân tổ chức mua BĐS thuộc dự án thì phải cam kết tuân
thủ Quy chế ban hành kèm Quyết định 2503 này;

d) Được sử dụng ổn định lâu dài theo Luật Đất đai.

 IV. CÁC LOẠI HỢP ĐỒNG MUA BÁN BĐS NGHỈ DƯỠNG

Chấp thuận huy động vốn đối với bất động sản nghỉ dưỡng

Không thực hiệ n việ c xin cha& p thuậ n huy Có chấp thuận huy động vốn đối với các
độ ng vo& n từ Sở Xây dựng (nơi có dự án) sản phẩm căn hộ, biệt thự không đề cập
condotel trong chấp thuận huy động vốn
 V. CƠ CẤU HỢP ĐỒNG MUA BÁN BĐS NGHỈ DƯỠNG

Hợp đồng khi Dự án đủ điều kiện huy động vốn theo quy
định pháp luật: Hợp Đồng Mua Bán
Kết cấu Hợp Đồng Mua Bán BĐS Nghỉ Dưỡng thường gồm:
Ø HĐMB
Ø Phụ Lục 1: Thông tin BĐS đặt mua
Ø Phụ Lục 2: Tiến độ thanh toán
Ø Phụ Lục 3: Tiêu chuẩn hoàn thiện để đủ điều kiện cho thuê
(Tiêu chuẩn Ascot, AccorHotels,Banyantree)
Ø Hợp đồng cho thuê giữa Khách hàng và Chủ đầu tư
Ø Hợp đồng quản lý, bảo trì giữa Khách hàng và đơn vị quản
lý
V. CƠ CẤU CÁC LOẠI HỢP ĐỒNG MUA BÁN BĐS NGHỈ DƯỠNG

Các điều khoản cần lưu ý của HĐMB

• Giá bán đã bao gồm và chưa bao gồm chi phí nào
• Tiến độ thanh toán
• Mức phạt chậm thanh toán
• Tỷ lệ chênh lệch diện tích khi bàn giao
• Bản vẽ đính kèm khi ký HĐMB;
• Các loại phí trong HĐMB
• Tiện ích Dự án.
• Thời gian có Giấy Chứng Nhận
• Bảo lãnh ngân hàng
V. CƠ CẤU CÁC LOẠI HỢP ĐỒNG MUA BÁN BĐS NGHỈ DƯỠNG

Hợp đồng/Thỏa
Thuận/Cam Kết cho Hợp đồng/Thỏa
thuê giữa Khách hàng Thuận/Cam kết quản lý,
và Chủ đầu tư bảo trì giữa Khách hàng
và đơn vị quản lý

Quyền và nghĩa vụ của Khách hàng? Quye% n và nghĩa vụ củ a Khách hàng?
 V. CƠ CẤU HỢP ĐỒNG PRE-SALE

Thành Đô (Tập đoàn Empire): Thỏa Thuận Đặt Mua - Coco Ocean Resort - Phân Khu Quy Hoạch
số 01 thuộc Dự án Khu Nghỉ Dưỡng và Nhà ở Cao cấp The Empire phía Tây đường Trường Sa,
Phường Hòa Hải, Quận Ngũ Hành Sơn, Thành Phố Đà Nẵng

Công ty Vinpearl Phú Quo2 c: Bả n Đăng Ký Nguyệ n Vọ ng - Hợp đo8 ng vay vo2 n – Văn Bả n
Thỏ a Thuậ n lựa chọ n biệ t thự - Dự án Khu du lịch bãi Dài – xã Gành Da8 u – Phú Quo2 c

Công ty Phú Kiên Phú Quốc (Tập đoàn CEO): Thỏa Thuận Đặt Cọc (Hợp đồng vay vốn) –
Dự án Khu tổ hợp du lịch Sonasea Villas & Resort, tổ 5 ấp Đường Bào, xã Dương Tơ,
huyện Phú Quốc, tỉnh Kiên Giang (Best Western Premier Sonasea Phu Quoc)
Công ty Syrena Phú Quốc (BIM Group): Đơn Đăng Ký Hợp Tác Đầu Tư – Hợp đồng hợp tác
đầu tư - Khu Trung tâm Du lịch Bãi Trường, xã Dương Tơ, huyện Phú QuốcRegent Phú
Quốc
Công ty Mặ t Trời Phú Quo2 c (Sun Group): Bả n đăng ký đặ t mua - Thỏ a Thuậ n Đặ t Cọ c – Hợp
đo8 ng vay vo2 n (thanh toán nhanh) (Dự án Premier Village Phu Quoc Resort tạ i thị tra2 n An Thới
và xã Hòn Thơm, huyệ n Phú Quo2 c
 V. CƠ CẤU HỢP ĐỒNG PRE-SALE

a. Các hợp đồng pre-sale trước khi có hợp đồng mua bán: hợp đồng góp
vốn, hợp đồng đặt cọc, thỏa thuận đặt cọc, hợp đồng vay…có giá trị pháp
lý không? Cơ sở pháp lý là gì?

b. Đơn vị ký Hợp đồng pre-sale với Khách hàng là ai? Đơn vị này có phải là
chủ đầu tư của dự án không?

c. Đơn giá bán, giá bán, diện tích là tạm tính hay cố định, đã bao gồm hay
chưa bao gồm thuế GTGT, tiền sử dụng đất, phí bảo trì…?

d. Vấn đề chuyển nhượng hợp đồng pre-sale của khách hàng sẽ được quy
định như thế nào?

e. Chế tài do hành vi vi phạm của mỗi bên?

HỒ SƠ KHÁCH HÀNG CHUẨN BỊ KHI KÝ HỢP ĐỒNG

1. CMND + Hộ khẩu hoặc giấy tờ tương đương;

2. Hồ sơ tương ứng với đối tượng sở hữu nhà ở;

3. Không cần xuất trình giấy đăng ký kết hôn;

4. Nên sử dụng bút mực xanh và ký nháy từng trang;

5. Các yêu cần riêng của từng chủ đầu tư (mang theo
Hợp đồng pre-sale bản gốc, cam kết khi sử dụng thẻ
thanh toán ghi nợ…)
VI. CHUYỂN NHƯỢNG
HỢP ĐỒNG
VI.1 CHUYỂN NHƯỢNG HỢP ĐỒNG MUA BÁN
A. Điều kiện để chuyển nhượng Hợp đồng mua bán:
Ø Chưa bàn giao; hoặc
Ø Đã bàn giao nhưng chưa nộp hồ sơ xin cấp Giấy chứng
nhận.
Ø Đã có Giấy Chứng Nhận.
B. Trình tự thực hiện:
a) Liên hệ Chủ đầu tư lập Giấy xác nhận tình trạng bất động
sản; CĐT yêu cầu Khách hàng mới ký cam kết tuân thủ
b) Thực hiện chuyển nhượng Hợp đồng mua bán BĐS tại
phòng công chứng (Văn bản chuyển nhượng HĐMB)
c) Đóng thuế thu nhập cá nhân;
d) Liên hệ chủ đầu tư xác nhận giao dịch chuyển nhượng +
CAM KẾT TUÂN THỦ CÁC THỎA THUẬN LIÊN QUAN
HỢP ĐỒNG MUA BÁN
VI.1 Chuyển Nhượng Hợp Đồng
Mua Bán

C. Đối với công ty có kinh doanh

BĐS thực hiện chuyển nhượng Hợp
đồng mua bán: Không yêu cầu công
chứng và đóng thuế TNCN.

D. Thuế TNCN = 2% giá bán cho tất

cả đối tượng
VI.2 Hợp Đồng PRE-SALE:

Theo quy trình của chủ đầu tư, tuy nhiên phổ biến 2 cách thức sau:

- Thanh lý hợp đồng cũ, ký mới hợp đồng mới;

HOẶC
- Văn bản chuyển nhượng hợp đồng đặt cọc/chuyển nhượng quyền ưu tiên
mua có xác nhận của chủ đầu tư
VII. QUY TRÌNH XIN CẤP
GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN
SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT
(sau đây được gọi tắt là "Sổ hồng”)
Các công việc cần thực hiện trước khi
làm Giấy Chứng Nhận như sau:

1. Đo vẽ và lập bản vẽ hiện trạng

và xác nhận nội nghiệp

2. Lập phương án đánh số để xin

cấp số nhà
 QUY TRÌNH XIN CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở GẮN LIỀN
VỚI QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT (còn gọi là Sổ Hồng)
Bộ xây dựng hoặc Sở xây dựng kiểm tra công tác nghiệm thu công trình và có văn bản kết luận

Chủ đầu tư nộp hồ sơ của chủ đầu tư đến Sở Tài Nguyên & Môi Trường
TRÌNH TỰ
Sở Tài Nguyên & Môi Trường kiểm tra hiện trạng công trình
CẤP Thời gian: trong vòng 30 ngày kể từ ngày nhận hồ sơ
GIẤY
CHỨNG Sở Tài Nguyên & Môi Trường gửi thông báo về kết quả kiểm tra cho chủ đầu tư và VPĐKĐĐ
NHẬN
(Điều 72 Chủ đầu tư nộp hồ sơ của Khách hàng đến Văn phòng đăng ký đất đai
Nghị định
43/2014/NĐ-
Văn phòng đăng ký đất đai xử lý hồ sơ và chuyển hồ sơ cơ quan tài chính
CP)

Người mua nộp các nghĩa vụ tài chính: lệ phí trước bạ, lệ phí cấp Giấy Chứng Nhận

Văn phòng đăng ký đất đai cấp giấy và trao Giấy Chứng Nhận
CÁC HỒ SƠ DO KHÁCH HÀNG CUNG CẤP
CÁC HỒ SƠ CHỦ ĐẦU TƯ CẦN CHUẨN BỊ CHO
VIỆC XIN CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN

1. QĐ phê duyệt dự án/giấy phép đầu tư.

2. QĐ phê duyệt quy hoạch 1/500 của dự án.

3. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của Dự án.

4. Chứng từ đã thực hiện nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư.
5. Bản vẽ mặt bằng hoàn công

Approval
 V.4 THUẾ, PHÍ, LỆ PHÍ KHÁCH HÀNG PHẢI NỘP KHI LÀM
GIẤY CHỨNG NHẬN
Lệ phí trước bạ • 0,5% x Giá tính lệ phí trước bạ (Theo Bảng giá đất,
(TT 301/2016/TT-BTC; Biểu giá nhà (được quy định cụ thể tại Quyết định
09/2012/QĐ-UBND tỉnh Kiên 09/2012)
Giang) • Tối đa là 500 triệu đồng/1 tài sản/lần trước bạ
Lệ phí cấp GCN
(TT 250/2016/TT-BTC;
125/2018/NQ-HĐND tỉnh Kiên • 100.000 đồng/giấy
Giang)
Lệ phí đo vẽ lập bản vẽ
sơ đồ nhà ở • Dưới 100m2 : 1.880.000đồng (đô thị) – 1.256.000 đồng
(Quyết định 39/2016/QĐ-UBND • Từ 500m2 – 1000m2: 2.899.000 đồng – 1.932.000 đồng
tỉnh Kiên Giang)

Phí thẩm định cấp GCN

(126/2018/QĐ-UBND tỉnh Kiên • 200.000 đồng/hồ sơ
Giang)
VI. CÂU HỎI VÀ TRẢ LỜI
 A. Thông tin dự án

1. Nếu Chủ đầu tư giao nhà chậm thì sẽ bị phạt như thế nào?
Thời gian cho phép chậm tối đa là bao nhiêu?

2. Phí chuyển nhượng Căn hộ Khách sạn là bao nhiêu?

3. Ngoài mục đích sử dụng, Khách hàng có được tự kinh doanh

cho thuê Căn hộ Khách sạn không?
B. Quản lý tòa nhà/khu nghỉ dưỡng

1) Các khoản kinh phí bảo trì, sửa chữa lớn do Chủ đầu tư quản lý hay có
thành lập Ban quản trị như đối với khu dân cư hay không?

2) Sau thời gian cam kết thuê của Chủ đầu tư, việc quản lý và kinh doanh Căn
hộ Khách sạn thế nào?

3) Sau thời gian cam kết thuê (8-10 năm), việc sửa chữa Căn hộ Khách sạn
được quy định như thế nào?
 C. Pháp lý

1) Khách hàng có được mua chung Căn hộ Khách sạn không?

2) Khi một Khách hàng đồng sở hữu Căn hộ Khách sạn có được
chuyển nhượng phần sở hữu cho người khác không?
3) Thời hạn hoàn thiện Giấy Chứng nhận quyền sở hữu là bao
lâu?
4) Khách hàng có được ở dài hạn và đăng ký hộ khẩu không?
5) Hình thức sở hữu Biệt Thự/căn hộ nghỉ dưỡng?
6) Có thể không tham gia chương trình cam kết cho thuê được
không?
D. Chương trình cam kết cho thuê
1) Khách hàng phải kí hợp đồng thuê 8 hoặc 10 năm không? Nếu
Khách hàng không muốn tham gia chương trình cam kết cho thuê và
giữ lại vào ở bất cứ khi nào có nhu cầu được không?
2) Nghĩa vụ thuế đối với tiền thuê nhận được từ chương trình cam kết
cho thuê?
3) Có cần phải trả thêm chi phí nào trong thời gian Cam kết thu nhập
cho thuê hay không?
4) Ngoài cam kết thu nhập cho thuê, Khách hàng sẽ được hưởng
những ưu đãi gì?