09-Feb-22

IAS 40 Phạm vi
BẤT ĐỘNG SẢN ĐẦU TƯ • IAS 40 - Bất động sản đầu tư không áp dụng cho
• Các tài sản sinh học (IAS 41 - Nông nghiệp và IAS 16 -
Tài sản, nhà xưởng, thiết bị)
• Quyền khai khoáng và các mỏ khoáng sản như dầu mỏ,
khí gas…

1 2

Nội dung Định nghĩa

• Định nghĩa
• Nhận diện
• Ghi nhận và Đo lường
• Trình bày và Công bố
• Bất động sản đầu tư: là bất động sản (đất/nhà/một phần của
nhà) do chủ sở hữu hoặc người thuê tài sản theo hợp đồng
thuê tài chính nắm giữ nhằm thu lợi từ việc cho thuê hoặc chờ
tăng giá, mà không phải để:
• Sử dụng trong sản xuất, cung cấp hàng hóa dịch vụ hoặc sử dụng cho
mục đích quản lý
• Bán trong kỳ hoạt động kinh doanh thông thường

Hàng tồn kho Bất động sản chủ sở hữu

(IAS 2) sử dụng (IAS 16)
3 4

3 4

1
 09-Feb-22

Nhận diện Nhận diện

• Ví dụ về bất động sản đầu tư
• Đất đai nắm giữ trong thời gian dài để chờ tăng giá
• Đất đai nắm giữ mà chưa xác định được mục đích sử dụng trong
tương lai
• Nhà do doanh nghiệp sở hữu (hoặc doanh nghiệp đi thuê tài chính) và
cho thuê theo 1 hoặc nhiều hợp đồng thuê hoạt động
• Nhà đang giữ để cho thuê theo một / nhiều hợp đồng thuê hoạt động
• Cơ sở hạ tầng đang được xây dựng hoặc phát triển để tương lai sử
dụng như là bất động sản đầu tư.
• Ví dụ về các khoản mục không phải là bất động sản đầu tư
• Bất động sản được doanh nghiệp sử dụng để sản xuất kinh doanh
• Bất động sản chủ sở hữu sử dụng
• Bất động sản đang được xây dựng cho bên thứ ba
• Bất động sản giữ để bán trong một kỳ sản xuất kinh doanh bình
thường/hoặc đang được xây dựng, phát triển nhằm mục đích bán
trong một kỳ sản xuất kinh doanh bình thường
• Bất động sản được cho thuê dưới hình thức thuê tài chính

5 6

5 6

Nhận diện Nhận diện

Bất động sản dùng cho nhiều mục đích Các dịch vụ phụ trợ
• Bất động sản dùng cho nhiều mục đích: 1 phần dùng để thu lợi từ việc • Doanh nghiệp có thể cung cấp các dịch vụ phụ trợ cho người sử dụng
cho thuê, 1 phần khác dùng cho sản xuất, cung cấp hàng hóa hoặc dịch bất động sản: bảo dưỡng tòa nhà, an ninh…
vụ hoặc dùng cho mục đích quản lý.
Mỗi phần có thể bán hoặc cho thuê riêng biệt không? Không đáng kể? Dịch vụ phụ trợ là không đáng kể?
Xét đoán nghề nghiệp

Có Không Đúng Sai

Toàn bộ tài sản được phân loại là Phân loại là

Từng phần sẽ Phân loại là Bất động sản
bất động sản chủ sở hữu sử dụng; Bất động sản đầu tư
được phân loại chủ sở hữu sử dụng
Nếu phần dành cho chủ sở hữu sử dụng
riêng biệt
là không đáng kể → Toàn bộ tài sản
được phân loại là Bất động sản đầu tư
7 8

7 8

2
 09-Feb-22

Ví dụ Ghi nhận & Đo lường

• Doanh nghiệp X đang xây dựng khu chung cư để bán. Trước
đây, X cũng thường xây và bán các tòa nhà ngay sau khi xây
xong. Để tăng khả năng bán được nhà, X chọn một vài căn hộ
để cho thuê ngay khi căn hộ hoàn thiện. Người thuê nhà đã dọn
vào trước khi khu chung cư xây xong.
→ X nên phân loại khu chung cư này là…………………………….
9 10
Bất động sản đầu tư được ghi nhận là tài sản khi nào?
▪ Có khả năng cao thu được lợi ích kinh tế trong tương lai
▪ Giá trị của bất động sản có thể được đo lường một cách đáng tin cậy
Nếu khả năng thu được lợi ích kinh tế là không không cao, các chi phí phát sinh
phải được ghi nhận là chi phí.
Bất động sản đầu tư được đo lường theo giá nào?
▪ Ban đầu: Giá gốc
▪ Sau ban đầu:
▪ Chi phí phát sinh sau ghi nhận ban đầu có thể cộng vào giá trị ghi sổ của
BĐS đầu tư nếu chúng đáp ứng điều kiện ghi nhận (chi phí cải tạo)
▪ Có thể lựa chọn mô hình giá gốc hay mô hình giá trị hợp lý

9 10

Đo lường ban đầu Ví dụ

Giá gốc của Bất động sản đầu tư Một công ty mua đất nhằm mục đích chờ tăng giá trong dài hạn.
Giá gốc = Giá mua + Chi phí liên quan trực tiếp Các chi phí phát sinh liên quan đến quá trình mua như sau:
(vd chi phí pháp lý, thuế chuyển nhượng BĐS và chi phí giao dịch khác) • Giá mua: $600,000
• Hoa hồng cho môi giới: $30,000
Giá gốc của bất động sản đầu tư không bao gồm: • Chi phí san lấp mặt bằng: $5,000
• Chi phí phát sinh ban đầu (trừ phi chi phí này là cần thiết để đưa bất động • Thuế chuyển nhượng đất: $4,000
sản vào trạng thái hoạt động) • Thuế đất, trả cho năm tài chính sau ngày mua: $ 2,000
• Thiệt hại trong hoạt động ban đầu, xuất hiện trước khi bất động sản được → Giá gốc của mảnh đất?
cho thuê đạt đến mức dự kiến;
• Giá gốc: 600,000+30,000+5,000+4,000 = $ 639,000
• Những khoản chi vượt mức bình thường về nguyên liệu, nhân công và các
nguồn lực khác khi xây dựng hoặc phát triển bất động sản. • Thuế đất trả cho năm tài chính sau ngày mua: $ 2,000 => tính vào chi phí
11 12

11 12

3
 09-Feb-22

Đo lường sau ghi nhận ban đầu Đo lường sau ghi nhận ban đầu
Mô hình giá gốc Mô hình giá trị hợp lý
• Giá trị ghi sổ = Giá gốc – Khấu hao lũy kế – Lỗ tổn thất lũy kế • Giá trị hợp lý: là giá trị nhận được khi bán một tài sản
hoặc giá trị cần thanh toán để chuyển giao một khoản
IAS 16 nợ trong một giao dịch sòng phẳng giữa các bên tham
Bất động sản, nhà xưởng và thiết bị
gia thị trường tại ngày cần xác định giá trị hợp lý.
Ngoại trừ • Giá trị ghi sổ: là giá trị của tài sản được ghi nhận trên
• Tài sản nắm giữ để bán (áp dụng IFRS 5 - Tài sản dài hạn nắm giữ để báo cáo tình hình tài chính.
bán và các hoạt động không liên tục)
• Quyền sử dụng tài sản nắm giữ bởi bên thuê, không nắm giữ để bán
(áp dụng IFRS 16 - Thuê)
13 14

13 14

Đo lường sau ghi nhận ban đầu Ví dụ

Mô hình giá trị hợp lý
• ABC Ltd. áp dụng IFRS và chọn mô hình giá trị hợp lý cho bất
Tại ngày lập Giá trị ghi sổ Đo lường lại Giá trị hợp lý động sản đầu tư. Công ty đã chi tiền mua một bất động sản giá
báo cáo tài chính
sau ghi nhận $2 triệu, sau đó chi thêm $7 triệu để cải tạo nó với mục đích
ban đầu
Chênh lệch được ghi nhận vào Báo cáo Lãi/Lỗ cho thuê như là bất động sản đầu tư.
• Cuối năm, giá trị hợp lý của bất động sản này được xác định là
Nợ Lỗ do đo lường theo GTHL Chênh Nợ Bất động sản đầu tư Chênh $10 triệu
Có Bất động sản đầu tư lệch giảm Có Lãi do đo lường theo GTHL lệch tăng
• Nêu cách xử lý kế toán tại thời điểm hình thành tài sản và thời
Khi chọn mô hình giá trị hợp lý, tất cả BĐSĐT phải đo lường theo giá trị hợp lý, trừ các BĐSĐT điểm cuối năm?
không có giá trị hợp lý được đo lường một cách đáng tin cậy.
Nếu một BĐSĐT trước đây đã đo lường theo giá trị hợp lý, nó cần tiếp tục được đo lường theo
giá trị hợp lý cho đến lúc bán/giảm, kể cả khi các giao dịch trên thị trường có thể so sánh được
không còn xảy ra thường xuyên, hoặc khi giá thị trường khó xác định hơn so với lúc trước.
15 16

15 16

4
 09-Feb-22

Đo lường sau ghi nhận ban đầu
Mô hình giá trị hợp lý hay Mô hình giá gốc
• DN có thể chọn đo lường bất động sản đầu tư theo: (*)
• Mô hình giá trị hợp lý, hay
• Mô hình giá gốc
• Mô hình giá gốc có thể được chuyển thành mô hình giá trị hợp lý
nếu chính sách mới giúp cung cấp thông tin thích hợp và đáng
tin cậy hơn.
• Tuy nhiên, một khi mô hình giá trị hợp lý được lựa chọn thì hầu
như không thể chuyển lại thành mô hình giá gốc (**)
Đo lường sau ghi nhận ban đầu
Mô hình giá trị hợp lý hay Mô hình giá gốc
• Một công ty có thể áp dụng riêng mô hình giá trị hợp lý cho một
bất động sản đầu tư đang xây dựng, trong khi đó áp dụng mô
hình giá gốc cho tất cả các bất động sản đầu tư đã hoàn thành
khác không?
→ ………………………………………………………………………..

18 19

18 19

Đo lường sau ghi nhận ban đầu Chuyển đổi

Mô hình giá trị hợp lý hay Mô hình giá gốc
Hiếm gặp Chuyển đổi bất động sản đầu tư thành tài sản khác,
Tài sản mới hình thành lần đầu tiên
hoặc chuyển tài sản khác thành BĐSĐT chỉ được thực
Không có thị trường hoạt động Không có phương pháp đo lường hiện khi có “sự thay đổi trong sử dụng tài sản”
cho các tài sản tương tự GTHL thay thế đáng tin cậy

Giá trị hợp lý không được đo lường một cách đáng tin cậy Thay đổi trong ý định của nhà quản lý
về việc sử dụng tài sản không phải là
một bằng chứng của “sự thay đổi trong
Sử dụng giá gốc sử dụng tài sản”
với giá trị thanh lý =0
20 21

20 21

5
 09-Feb-22

Chuyển đổi Chuyển đổi

(2) → (1) Khi chủ sở hữu
kết thúc sử dụng
(1) Bất động sản đầu tư
(3) → (1) Khi bắt đầu cho bên
thứ ba thuê hoạt động
Xác định giá trị ghi sổ khi chuyển đổi
• Theo mô hình giá gốc: việc chuyển đổi không làm thay đổi giá
(2) BĐS chủ sở hữu trị ghi sổ của tài sản.
Chuyển thành
sử dụng • Theo mô hình giá trị hợp lý: giá trị ghi sổ được điều chỉnh bằng
(1) → (2) Khi chủ sở hữu với giá trị hợp lý tại ngày chuyển đổi.
bắt đầu sử dụng

(3) Hàng tồn kho

(1) → (3) Khi bắt đầu triển khai cho mục
đích bán
23
22

22 23

Chuyển đổi Chuyển đổi

Theo mô hình giá trị hợp lý Theo mô hình giá trị hợp lý
• BĐS chủ sở hữu sử dụng → BĐS đầu tư (mô hình giá trị hợp lý) • Hàng tồn kho → Bất động sản đầu tư (mô hình giá trị hợp lý)
Giá trị ghi sổ Điều chỉnh Giá trị hợp lý Giá trị hợp lý
Giá trị ghi sổ Điều chỉnh
(Cần áp dụng IAS 16 cho đến thành (tại ngày chuyển đổi)
ngày chuyển đổi) (Áp dụng IAS 02) thành (tại ngày chuyển đổi)

Chênh lệch phát sinh tại ngày chuyển đổi: xử lý giống như khoản
Đánh giá lại tài sản (Revaluation) theo IAS 16
Chênh lệch: Ghi nhận vào Báo cáo Lãi/Lỗ
❖ Giá trị hợp lý < Giá trị sổ sách: Chênh lệch giảm được ghi vào Báo cáo Lãi/Lỗ. Nếu tài sản này trước đây đã
được đánh giá tăng (theo mô hình đánh giá lại), thì chênh lệch giảm được hoàn nhập Thặng dư đánh giá lại tài
sản - OCI trước khi tiếp tục được ghi vào Báo cáo Lãi/Lỗ (nếu còn).
❖ Giá trị hợp lý > Giá trị sổ sách: Chênh lệch tăng được ghi vào Thặng dư đánh giá lại tài sản - OCI. Nếu tài
sản này trước đây đã được đánh giá giảm (theo mô hình đánh giá lại), thì chênh lệch tăng được hoàn nhập vào
Báo cáo Lãi/Lỗ trước khi tiếp tục được ghi vào Thặng dư đánh giá lại tài sản - OCI (nếu còn). 24 25

24 25

6
 09-Feb-22

Thanh lý Trình bày

• Thanh lý: bán, hoặc cho thuê tài chính • Giá trị ghi sổ tổng hợp của các bất động sản đầu tư phải được
trình bày trên báo cáo tình hình tài chính, nếu trọng yếu.
Thu thanh lý Giá trị ghi sổ
Lãi hoặc Lỗ
(thuần) (khi bán)

Ghi nhận vào

báo cáo Lãi/lỗ

Để xác định ngày bán: áp dụng IFRS 15

Khi cho thuê tài chính hoặc bán và thuê lại: áp dụng IFRS 16

26 27

26 27

Công bố
Áp dụng cho tất cả bất động sản đầu tư
• DN áp dụng mô hình giá trị hợp lý hay mô hình giá gốc với những
bất động sản đầu tư nào
• Khi khó phân loại bất động sản đầu tư và các tài sản khác, doanh
nghiệp phải công bố tiêu chuẩn sử dụng để phân định bất động sản
đầu tư
• Các phương pháp và giả định cơ bản sử dụng để xác định giá trị
hợp lý của BĐSĐT
• Phạm vi mà giá trị hợp lý được định giá bởi cơ quan định giá độc lập
chuyên nghiệp, có đủ kinh nghiệp và danh mục BĐSĐT được thẩm
định. Nếu không có cơ sở đánh giá như trên, cần công bố sự kiện
này trên BCTC.
28
Công bố
Áp dụng cho tất cả bất động sản đầu tư
• Công bố trong Báo cáo thu nhập tổng hợp:
• Khoản thu nhập từ việc cho thuê bất động sản đầu tư
• Chi phí hoạt động trực tiếp phát sinh từ BĐSĐT tạo ra thu nhập từ việc cho thuê
• Chi phí hoạt động trực tiếp phát sinh từ BĐSĐT không tạo ra thu nhập từ việc cho
thuê
• Thay đổi tích lũy về giá trị hợp lý được ghi nhận trong lãi lỗ khi bán BĐSĐT từ nhóm
tài sản áp dụng mô hình giá gốc sang nhóm áp dụng mô hình giá trị hợp lý
• Sự xuất hiện và giá trị của bất cứ trở ngại nào có thể có khả năng tác động đến việc
ghi nhận bất động sản đầu tư hoặc khả năng hồi thu nhập và tiền từ việc bán bất
động sản đầu tư.
• Nghĩa vụ trọng yếu theo hợp đồng của việc mua hoặc xây dựng bất động sản đầu tư,
hay phải sửa chữa, bảo dưỡng chúng
29

28 29

7
 09-Feb-22

Công bố
Áp dụng cho BĐSĐT theo mô hình GTHL
• Đối chiếu thông tin về giá trị sổ sách của BĐSĐT giữa ngày đầu kỳ
và ngày cuối kỳ
• Đối chiếu giữa bản định giá và giá trị đã điều chỉnh trên BCTC (khi
việc định giá được điều chỉnh đáng kể trên BCTC)
• Khi DN áp dụng giá gốc để đo lường BĐSĐT cá biệt (do thiếu GTHL
đáng tin cậy), cần công bố:
• Giá trị liên quan đến BĐSĐT đó, tách biệt với các BĐSĐT còn lại
• Mô tả về BĐSĐT, và lý do vì sao không đo được GTHL một cách đáng tin cậy
• Nếu BĐSĐT dạng này bị bán đi, cần công bố sự kiện là BĐSĐT này đã không
được đo lường theo GTHL; giá trị sổ sách tài thời điểm bán; và lãi lỗ.
Công bố
Áp dụng cho BĐSĐT theo mô hình giá gốc
• Phương pháp khấu hao áp dụng
• Thời gian hữu ích và tỷ lệ tính khấu hao đã sử dụng
• Giá trị ghi sổ gộp và khấu hao lũy kế tại thời điểm bằng đầu và kết
thúc kỳ kế toán
• Đối chiếu giá trị ghi sổ của BĐSĐT tại thời điểm bắt đầu và kết thúc
kỳ kế toán
• Giá trị hợp lý của BĐSĐT. Khi không thể ước tính GTHL đáng tin
cậy, cần công bố
• Mô tả về BĐSĐT, và lý do vì sao không đo được GTHL một cách đáng tin cậy
• Nếu có thể, đưa ra giá khoảng ước tính mà giá trị hợp lý có khả năng rơi vào.

30 31

30 31