KẾ TOÁN TÀI SẢN CỐ ĐỊNH Nội dung

• Những khái niệm và nguyên tắc cơ bản

VÀ BẤT ĐỘNG SẢN ĐẦU TƯ • TSCĐ hữu hình
• TSCĐ vô hình
• Bất động sản đầu tư
• Ứng dụng vào hệ thống tài khoản kế toán
• TSCĐ hữu hình
• TSCĐ vôhình
• Bất động sản đầu tư
• Tổ chức lập chứng từ, ghi sổ kế toán chi tiết và tổng hợp
TRƯỜNG ĐẠI HỌC MỞ TP. HỒ CHÍ MINH 3
KHOA KẾ TOÁN KIỂM TOÁN

Mục đích
• Sau khi học xong chương này, người học có thể:
• Giải thích được những yêu cầu cơ bản của chuẩn mực kế toán liên
Những khái niệm và nguyên tắc cơ bản
quan đến tài sản cố định và bất động sản đầu tư, bao gồm về việc
ghi nhận, đánh giá và trình bày trên báo cáo tài chính.
TÀI SẢN CỐ ĐỊNH HỮU HÌNH
• Ý nghĩa của thông tin về TSCĐ và BĐS đầu tư.
• Nhận diện và vận dụng các tài khoản kế toán thích hợp trong xử
lý các giao dịch liên quan đến tài sản cố định và bất động sản đầu
tư
• Tổ chức và thực hiện các chứng từ, sổ chi tiết và sổ tổng hợp liên
quan đến tài sản cố định và bất động sản đầu tư 2 4

1
 Các chuẩn mực liên quan Phân loại TSCĐHH
• Chuẩn mực chung –VAS 01 • Nhà cửa, vật kiến trúc;
• Chuẩn mực kế toán TSCĐ HH – VAS 03 • Máy móc, thiết bị;
• Phương tiện vận tải, thiết bị truyền dẫn;
• Thiết bị, dụng cụ quản lý;
• Vườn cây lâu năm, súc vật làm việc và cho sản
phẩm;
5 • TSCĐ hữu hình khác. 7

Định nghĩa TSCĐ hữu hình
TSCĐ hữu hình là những tài sản có hình thái vật chất do doanh
nghiệp nắm giữ để sử dụng cho hoạt động sản xuất, kinh doanh phù
hợp với tiêu chuẩn ghi nhận TSCĐ hữu hình
• Khái niệm tài sản không yêu cầu quyền sở hữu
• TSCĐHH có hình thái vật chất
• TSCĐHH sử dụng vào mục đích SXKD, không bao gồm các tài
sản giữ để bán hay đầu tư
• Phải thỏa mãn các tiêu chuẩn
Ghi nhận TSCĐ hữu hình
• VAS 03 quy định: “Các tài sản được ghi nhận là TSCĐ hữu hình phải thỏa
mãn đồng thời tất cả bốn tiêu chuẩn (4) ghi nhận là:
(a) Chắc chắn thu được lợi ích kinh tế trong tương lai từ việc sử dụng tài
sản đó;
(b) Nguyên giá tài sản phải được xác định một cách đáng tin cậy;
(c) Thời gian sử dụng ước tính trên 1 năm;
(d) Có đủ tiêu chuẩn giá trị theo quy định hiện hành”.
• Thông tư 203/2009/TT-BTC quy định 2 tiêu chuẩn để được ghi nhận TSCĐ
hữu hình là có thời gian sử dụng từ 1 năm trở lên và có giá trị từ 10 triệu
6 đồng trở lên. 8

2
 Ghi nhận TSCĐ hữu hình Xác định nguyên giá
• Nguyên giá là toàn bộ các chi phí mà doanh nghiệp
• Các vấn đề cần lưu ý:
phải bỏ ra để có được TSCĐ hữu hình tính đến thời
• Lợi ích kinh tế tương lai điểm đưa tài sản đó vào trạng thái sẵn sàng sử dụng:
• Phân biệt giữa chi phí và TSCĐ hữu hình • Giá mua (đã trừ chiết khấu thương mại/giảm giá/lãi do trả
• Các tài sản có mục đích bảo đảm an toàn sản xuất hay chậm nếu có)
bảo vệ môi trường • Các khoản thuế không được hoàn lại
• Nguyên giá xác định một cách đáng tin cậy • Chi phí liên quan trực tiếp đến việc đưa tài sản vào trạng thái
• Trường hợp TSCĐ được cấu tạo nhiều bộ phận sẵn sàng sử dụng
9 11

Ví dụ 1 Chi phí liên quan trực tiếp

Công ty ABC nhập về toàn bộ thiết bị cho một hồ bơi với giá tiền (đơn vị
triệu đồng) và số năm sử dụng như dưới đây. Xác định các TSCĐ được ghi Chi phí chuẩn bị mặt bằng; chi phí vận
nhận: chuyển và bốc xếp ban đầu
Số Số năm Chi phí lắp đặt, chạy thử đã trừ các khoản
Loại
tiền sử dụng Chi phí liên quan thu hồi về sản phẩm, phế liệu
Máy bơm (4 cái x 100) 400 10 năm trực tiếp
Chi phí chuyên gia, chi phí tư vấn, hoa
Bộ phụ tùng (40 công cụ x 0,5) 20 5 năm hồng cho công ty môi giới
Hệ thống đường ống chuyên dùng 100 5 năm
Các van dự phòng (100 cái x 0,5) 50 1 năm Chi phí quản lý hành chính, chi phí Chi phí lãi vay nếu thỏa điều kiện được
sản xuất chung, …không liên quan vốn hóa
Hệ thống điều khiển máy bơm tự động bằng máy tính 40 3 năm trực tiếp đến việc mua sắm và đưa
Máy tính nối mạng (10 cái x 12) 120 5 năm 10 TSCĐ vào trạng thái sẵn sàng sử 12
dụng.
Hệ thống đồng hồ đo chất lượng nước (10 cái x 11) 110 5 năm

3
 Ví dụ 2
Nhật ký đầu tư thiết bị sản xuất nhựa C-02 như sau:
• Ngày 2/3 ký hợp đồng mua với tổng giá thanh toán 870 triệu
(bao gồm thuế GTGT 70 triệu, lãi do trả chậm 100 triệu)
• Ngày 5/3 chi xây dựng, lắp đặt bệ máy và hệ thống điện, nước
phục vụ sẵn sàng cho lắp đặt thiết bị 15 triệu.
• Ngày 7/3 nhận bàn giao
• Ngày 8/3 thi công lắp đặt dưới sự hướng dẫn của chuyên gia tư
vấn độc lập, chi phí chuyên gia là 44 triệu (bao gồm thuế
GTGT 10%)
Xác định nguyên giá
• Các trường hợp đặc biệt:
• TSCĐ tự chế, tự xây dựng: Thay giá mua bằng giá thành tự chế
• Mua nhà xưởng bao gồm cả quyền sử dụng đất, cần tách riêng
giá trị quyền sử dụng đất (được xem là TSCĐ vô hình)
• Được biếu tặng: Thay giá mua bằng giá trị hợp lý/giá trị danh
nghĩa (nếu không có giá trị hợp lý)
• Điều chuyển nội bộ vẫn giữ nguyên giá gốc. Chi phí vận chuyển
tính vào chi phí SXKD trong kỳ
13 15

Ví dụ 2 (tiếp)
• Ngày 12/3 cho máy hoạt động thử, số nguyên liệu nhựa sử
dụng 10 triệu xuất từ kho nhà máy, tiền công lao động khoán
2 triệu, máy vận hành đạt yêu cầu và đã ký nghiệm thu. Phế
liệu nhựa thu hồi đánh giá 1 triệu.
• Ngày 15/3 bắt đầu sản xuất lô hàng đầu tiên với số lượng
nhựa 200 triệu, nhân công 5 triệu nhưng sản phẩm chưa đạt
yêu cầu khách hàng nên đưa vào tái chế. Giá trị sản phẩm
hỏng đưa vào tái chế được đánh giá là 20 triệu đồng.
Yêu cầu: Xác định nguyên giá thiết bị
14
Chi phí sau ghi nhận ban đầu
Sau ngày ghi nhận, thường phát sinh các khoản chi tiêu
liên quan đến TSCĐ như chi phí sửa chữa, bảo trì, nâng
cấp… Tùy thuộc vào bản chất chi phí, có thể sử dụng các
phương pháp xử lý khác nhau như:
• Hạch toán vào chi phí sản xuất, kinh doanh trong kỳ,
hoặc
• Vốn hóa và ghi tăng nguyên giá TSCĐ hữu hình.
16

4
Các thí dụ Khấu hao TSCĐHH
• Tăng lợi ích kinh tế:
• Thay đổi TSCĐ hữu hình và làm tăng thời gian sử dụng • Khấu hao là sự phân bổ một cách có hệ thống giá trị phải khấu
hữu ích, hoặc làm tăng công suất sử dụng. hao của TSCĐ hữu hình trong suốt thời gian sử dụng hữu ích
• Cải tiến TSCĐ hữu hình làm tăng đáng kể chất lượng sản của tài sản đó.
phẩm • Khấu hao là một khoản ước tính kế toán
• Áp dụng quy trình công nghệ sản xuất mới làm giảm chi • Các khái niệm cần lưu ý:
phí hoạt động của tài sản so với trước đó. • Giá trị phải khấu hao
• Không tăng lợi ích kinh tế: • Thời gian sử dụng hữu ích
• Các chi phí nhằm phục hồi hay duy trì hoạt động của tài 17 • Phương pháp khấu hao 19
sản như sửa chữa, bảo trì, bảo dưỡng...

Ví dụ 3 Giá trị phải khấu hao

a) Công ty chi 20 triệu đồng để tân trang lại thùng xe và sửa
thắng, xe này dùng để chuyên chở hàng hóa.
b) Công ty sửa chữa lớn một xe vận tải dùng để bán hàng.
Công ty đã thay mới các phụ tùng của xe có trị giá 90 triệu
đồng. Việc nâng cấp sẽ làm tăng thời gian sử dụng TSCĐ là
3 năm.
• Hãy cho biết trong mỗi trường hợp trên, khoản chi nào sẽ làm
tăng nguyên giá của TSCĐ và cách ghi nhận vào sổ sách kế
toán.
Nguồn: Tìm hiểu chuẩn mực kế toán Việt Nam
• Giá trị phải khấu hao là nguyên giá của TSCĐ hữu hình ghi
trên báo cáo tài chính, trừ (-) giá trị thanh lý ước tính của tài
sản đó.
• Giá trị thanh lý là giá trị ước tính thu được khi hết thời gian sử
dụng hữu ích của tài sản, sau khi trừ (–) chi phí thanh lý ước
tính.
• Các vấn đề cần lưu ý:
• Quan hệ giữa thời gian hữu dụng và giá trị thanh lý ước tính
18 • Trường hợp giá trị thanh lý nhỏ hoặc âm 20

5
Thời gian sử dụng hữu ích Phương pháp khấu hao
• Thời gian sử dụng hữu ích là thời gian mà tài sản mang lại
lợi ích kinh tế cho chủ sở hữu hiện tại, khác với thời gian sử • VAS 03 cho phép chọn các phương pháp khấu
dụng là thời gian tài sản có thể sử dụng được và mang lại lợi hao sau:
ích kinh tế đối với một hay nhiều chủ sở hữu.
 Khấu hao đường thẳng
 Khấu hao theo số dư giảm dần
CÔNG TY ABC  Khấu hao theo sản lượng
CHUYÊN CHO THUÊ XE
DU LỊCH CAO CẤP
21 23

Thời gian sử dụng hữu ích Khấu hao đường thẳng

• Các yếu tố cần xem xét khi xác định thời gian sử dụng hữu • Là phương pháp đơn giản nhất và được sử dụng phổ
ích: biến nhất.
• Mức độ sử dụng ước tính của doanh nghiệp đối với tài sản
• Mức khấu hao hàng năm được xác định bằng giá trị
đó.
phải khấu hao chia cho thời gian sử dụng hữu ích ước
• Mức độ hao mòn phụ thuộc vào các nhân tố liên quan
trong quá trình sử dụng tài sản tính của TSCĐ.
• Hao mòn vô hình • Phương pháp này chỉ dựa trên nhân tố thời gian mà
• Giới hạn có tính pháp lý trong việc sử dụng tài sản. không quan tâm đến công suất hay mức độ sử dụng
22 24
tài sản.

6
 Công thức khấu hao đường thẳng Khấu hao theo số dư giảm dần
• Phương pháp này dựa trên các cơ sở sau:
• Một số tài sản chỉ mang lại hiệu quả cao trong những năm
đầu và giảm dần hiệu quả theo thời gian.
Mức trích khấu hao Giá trị TSCĐ tính
= X Tỷ lệ khấu hao TSCĐ • Chi phí sữa chữa bảo trì ngày càng tăng theo thời gian sử
hàng năm của TSCĐ khấu hao
dụng tài sản.
• Trong phương pháp này, mức khấu hao được xác định bằng tỷ
1 lệ khấu hao cố định nhân với giá trị còn lại phải tính khấu hao.
Tỷ lệ khấu hao TSCĐ = x 100 Tỷ lệ khấu hao cố định được xác định bằng tỷ lệ khấu hao theo
Thời gian sử dụng hữu ích
phương pháp đường thẳng nhân cho một hệ số điều chỉnh.
25 27

Ví dụ 4 Công thức khấu hao theo số dự giảm dần

• Có các thông tin về một TSCĐ như sau:
o Nguyên giá của TSCĐ: 95.000.000 đ
o Giá trị thanh lý ước tính: 5.000.000 đ Mức trích khấu hao Tỷ lệ khấu
= Giá trị còn lại của TSCĐ x
hàng năm của TSCĐ hao TSCĐ
o Thời gian sử dụng hữu ích ước tính: 5 năm
Yêu cầu
a) Tính tỷ lệ khấu hao theo phương pháp đường thẳng Tỷ lệ khấu Tỷ lệ khấu hao TSCĐ theo Hệ số điều
= x
b) Tính mức khấu hao hàng năm theo phương pháp đường hao TSCĐ phương pháp đường thẳng chỉnh
thẳng
26 28
Nguồn: Tìm hiểu chuẩn mực kế toán Việt Nam

7
 Áp dụng thực tế
• Theo công thức trên, cuối thời gian sử dụng vẫn luôn tồn tại
giá trị còn lại của tài sản. Để tránh tình trạng này, tại một thời
điểm nào đó, nhiều doanh nghiệp sẽ chuyển từ phương pháp
khấu hao giảm dần sang phương pháp đường thẳng.
• Thời gian để chuyển từ phương pháp khấu hao theo số dư
giảm dần sang phương pháp đường thẳng là thời điểm mà mức
khấu hao tính theo phương pháp số dư giảm dần nhỏ hơn mức
khấu hao tính theo phương pháp đường thẳng.
Khấu hao theo sản lượng
• Phương pháp này được áp dụng cho các tài sản mà mức độ sử
dụng không đều giữa các năm. Thời gian sử dụng hữu ích của
tài sản được tính bằng số lượng sản phẩm như : số lượng sản
phẩm sản xuất, số giờ máy chạy, số km xe chạy…
• Theo phương pháp này, mức khấu hao hàng năm được tính
bằng tỷ lệ khấu hao cho từng đơn vị sản phẩm nhân với số
lượng sản phẩm sản xuất trong năm.

29 31

Ví dụ 5 Công thức khấu hao theo sản lượng

• Sử dụng dữ liệu của Ví dụ 4, tính mức khấu hao
Mức trích khấu hao bình quân tính cho Nguyên giá của TSCĐ
hàng năm theo phương pháp số dư giảm dần; cho =
một đơn vị sản phẩm Sản lượng theo công suất thiết kế
hệ số điều chỉnh là 2.

Mức trích khấu hao bình

Mức trích khấu hao Số lượng sản phẩm
= x quân tính cho một đơn vị
năm của TSCĐ sản xuất trong năm
sản phẩm
30 32
Nguồn: Tìm hiểu chuẩn mực kế toán Việt Nam

8
Ví dụ 6
• Sử dụng dữ liệu ở Ví dụ 4, giả định sản lượng sản phẩm theo công
Ví dụ 7
suất thiết kế của tài sản này là 1.000.000 đơn vị.
• Sản lượng sản phẩm ước tính qua các năm như sau:
• Sử dụng kết quả của các Ví dụ 4,5 và 6 để lập bảng
Năm Sản lượng so sánh mức khấu hao qua các năm theo 3 phương
20X1 189.000
pháp. Nhận xét.
20X2 220.000
20X3 250.000
20X4 180.000
20X5 161.000 33 35
Cộng 1.000.000 Nguồn: Tìm hiểu chuẩn mực kế toán Việt Nam Nguồn: Tìm hiểu chuẩn mực kế toán Việt Nam

Lựa chọn phương pháp khấu hao Xem xét lại phương pháp khấu hao
• VSA 03 quy định:
• Việc lựa chọn phương pháp tính khấu hao tùy thuộc • Phương pháp khấu hao do doanh nghiệp xác định để áp dụng
vào đặc điểm của TSCĐ, quan hệ giữa thời gian sử cho từng TSCĐ hữu hình phải được thực hiện nhất quán, trừ
khi có sự thay đổi trong cách thức sử dụng tài sản đó.
dụng hữu ích của tài sản với lợi ích mà tài sản mang
• Phương pháp khấu hao TSCĐ hữu hình phải được định kỳ
lại.
xem xét lại, thường là cuối năm tài chính, nếu có sự thay đổi
• Phương pháp khấu hao có thể ảnh hưởng đáng kể đến đáng kể trong cách thức sử dụng tài sản để đem lại lợi ích
kết quả kinh doanh của DN. cho doanh nghiệp thì được thay đổi phương pháp khấu hao
và mức khấu hao tính cho năm hiện hành và các năm tiếp
34 theo. 36

9
Xem xét lại thời gian sử dụng hữu ích
• Do thời gian sử dụng hữu ích được xác định trên cơ sở ước tính, vì
vậy, cần định kỳ xem xét lại, thường là vào cuối năm tài chính.
• Thời gian sử dụng hữu ích có thể thay đổi do:
• Cải thiện trạng thái của tài sản vượt trên trạng thái tiêu chuẩn ban
đầu của nó.
• Các thay đổi về kỹ thuật hay thay đổi nhu cầu về sản phẩm do
một máy móc sản xuất ra có thể làm giảm thời gian sử dụng hữu
ích của nó.
• Chế độ sửa chữa và bảo dưỡng TSCĐ hữu hình đã giúp kéo dài
thời gian sử dụng hữu ích thực tế…
Thanh lý, nhượng bán
• Khi một tài sản không còn hữu ích đối với DN do hư hỏng, lỗi thời
hoặc khai thác kém hiệu quả, DN sẽ thanh lý hay nhượng bán:
• TSCĐ sẽ được loại trừ khỏi Bảng cân đối kế toán, bằng cách xóa
bỏ nguyên giá và giá trị hao mòn lũy kế của tài sản.
• Lãi hay lỗ phát sinh do thanh lý, nhượng bán TSCĐ hữu hình
được tính bằng số chênh lệch giữa thu nhập do thanh lý, nhượng
bán với chi phí thanh lý, nhượng bán cộng (+) giá trị còn lại của
TSCĐ hữu hình. Các khoản phát sinh này được ghi nhận là thu
nhập khác hay chi phí khác trên Báo cáo kết quả hoạt động kinh
37 doanh. 39

Ví dụ 8
• Công ty C có môt TSCĐ hữu hình có nguyên giá 100 triệu
đồng, thời gian hữu dụng ước tính ban đầu là 10 năm. Công ty
sử dụng phương pháp khấu hao theo đường thẳng và giá trị
thanh lý ước tính không đáng kể. Sau khi đã sử dụng 2 năm,
căn cứ vào hiện trạng của TSCĐ tại năm hiện hành, Ban giám
đốc đánh giá là chỉ còn có thể sử dụng tài sản này trong 4
năm.
• Hãy tính mức khấu hao của năm hiện hành.
38
Nguồn: Tìm hiểu chuẩn mực kế toán Việt Nam
Ví dụ 9
Công ty X:
1. Thanh lý một TSCĐ đã hết thời gian sử dụng ở phân xưởng sản
xuất có nguyên giá 500 triệu đồng. Chi phí thanh lý bao gồm: vật
liệu phụ 300.000 đồng, chi tiền mặt 1.700.000 đồng; phế liệu thu
hồi đã bán thu bằng tiền mặt là 23 triệu đồng (trong đó thuế
GTGT là 2.300.000 đồng).
2. Nhượng bán một TSCĐ có nguyên giá là 120 triệu đồng, khấu
hao lũy kế là 50 triệu đồng. Giá bán chưa thuế là 60 triệu đồng
(thuế GTGT 10% ), đã thu bằng tiền mặt.
Hãy xác định ảnh hưởng của các nghiệp vụ trên đến Bảng cân đối kế
toán và Báo cáo kết quả hoạt động kinh doanh 40
Nguồn: Tìm hiểu chuẩn mực kế toán Việt Nam

10
 Trình bày báo cáo tài chính Các tỷ số
Trong báo cáo tài chính, doanh nghiệp phải trình bày theo • Đánh giá mức đổi mới TSCĐ:
từng loại TSCĐ hữu hình về những thông tin sau:
• Phương pháp xác định nguyên giá TSCĐ hữu hình; Tỷ số: Giá trị còn lại của TSCĐ / Nguyên giá:
• Phương pháp khấu hao; thời gian sử dụng hữu ích hoặc
• Đánh giá hiệu quả sử dụng TSCĐ:
tỷ lệ khấu hao;
• Nguyên giá, khấu hao lũy kế và giá trị còn lại vào đầu Tỷ số: Doanh thu / Giá trị còn lại của TSCĐHH
năm và cuối kỳ.
41 Tỷ số: Lợi nhuận / Giá trị còn lại của TSCĐHH 43

Trình bày báo cáo tài chính Ví dụ 10

Trong Bản Thuyết minh báo cáo tài chính (Phần TSCĐ hữu hình) phải trình
bày các thông tin: • Sử dụng Báo cáo tài chính hợp nhất Vinamilk 2010 để trả
• Nguyên giá TSCĐ hữu hình tăng, giảm trong kỳ; lời các câu hỏi sau:
• Số khấu hao trong kỳ, tăng, giảm và lũy kế đến cuối kỳ;
• Giá trị còn lại của TSCĐ hữu hình đã dùng để thế chấp, cầm cố;
• Giá trị tài sản cố định hữu hình cuối năm tăng lên hay
• Chi phí đầu tư xây dựng cơ bản dở dang; giảm xuống so với đầu năm? Tại sao?
• Các cam kết về việc mua, bán TSCĐ hữu hình có giá trị lớn trong tương • Tính tỷ lệ gía trị còn lại của TSCĐHH so với nguyên
lai; giá của đầu năm và cuối kỳ. Nhận xét.
• Giá trị còn lại của TSCĐ hữu hình tạm thời không được sử dụng;
• Nguyên giá của TSCĐ hữu hình đã khấu hao hết nhưng vẫn còn sử • Loại TSCĐ nào chiếm tỷ trọng lớn nhất trong TSCĐ
dụng; của Vinamilk?
• Giá trị còn lại của TSCĐ hữu hình đang chờ thanh lý; 42 44
• Các thay đổi khác về TSCĐ hữu hình”.

11
 Ví dụ 10 (tiếp) Các chuẩn mực liên quan
• Vinamilk sử dụng phương pháp nào để khấu hao • Chuẩn mực chung –VAS 01
TSCĐHH?
• Chuẩn mực kế toán TSCĐ vô hình – VAS 04
• So sánh thời gian khấu hao trong phần thuyết minh
chính sách kế toán với thời gian khấu hao bình quân
thực tế của từng nhóm TSCĐHH
• Đánh giá khả năng sử dụng TSCĐHH của Vinamilk
trong việc tạo ra doanh thu và lợi nhuận?
45 47

Định nghĩa TSCĐ vô hình

• TSCĐ vô hình là tài sản không có hình thái vật chất
Những khái niệm và nguyên tắc cơ bản
nhưng xác định được giá trị và do doanh nghiệp nắm giữ,
TÀI SẢN CỐ ĐỊNH VÔ HÌNH sử dụng trong sản xuất, kinh doanh, cung cấp dịch vụ
hoặc cho các đối tượng khác thuê phù hợp với tiêu chuẩn
ghi nhận TSCĐ vô hình.
48

12
 Phân loại TSCĐ vô hình
Các tiêu chuẩn
 Quyền sử dụng đất;
Một nguồn lực vô hình sẽ là TSCĐ vô hình nếu thỏa  Nhãn hiệu hàng hoá (do mua);
mãn các tiêu chuẩn:  Quyền phát hành;
• Có thể xác định được,  Phần mềm máy vi tính;
• Khả năng kiểm soát nguồn lực và  Giấy phép và giấy phép nhượng quyền;
• Tính chắc chắn của lợi ích kinh tế trong tương lai.  Bản quyền, bằng sáng chế;
 Công thức và cách thức pha chế, kiểu mẫu, thiết kế và vật
mẫu;
49 51
 TSCĐ vô hình đang triển khai.

Ghi nhận TSCĐVH Xác định nguyên giá

• Theo VAS 04: Một tài sản vô hình được ghi nhận là TSCĐ vô hình Nguyên giá là toàn bộ các chi phí mà doanh nghiệp phải bỏ ra
phải thỏa mãn đồng thời định nghĩa về TSCĐ vô hình và bốn (4) tiêu để có được TSCĐ vô hình tính đến thời điểm đưa tài sản đó
chuẩn ghi nhận như sau:
vào trạng thái sẵn sàng sử dụng:
• Chắc chắn thu được lợi ích kinh tế trong tương lai do tài sản đó
• Giá mua (đã trừ chiết khấu thương mại/giảm giá/lãi do trả chậm nếu
mang lại; có)
• Nguyên giá tài sản phải được xác định một cách đáng tin cậy; • Các khoản thuế không được hoàn lại
• Thời gian sử dụng ước tính trên 1 năm; • Chi phí liên quan trực tiếp đến việc đưa tài sản vào trạng thái sẵn sàng
• Có đủ tiêu chuẩn giá trị theo quy định hiện hành. sử dụng
• Tiêu chuẩn giá trị để ghi nhận là TSCĐ vô hình theo Thông tư
203/2009/TT-BTC là từ 10 triệu đồng trở lên. 50 52

13
 Ví dụ 11
Xác định nguyên giá TSCĐ vô hình trong các trường hợp sau:
1. Chi tiền mặt 30 triệu đồng để mua bằng sáng chế sản phẩm và chi
2 triệu đồng trả lệ phí đăng ký sở hữu bằng sáng chế.
2. Chi tiền gởi ngân hàng (tiền Việt Nam) để trả tiền mua một căn
nhà làm Cửa hàng giới thiệu và bán lẻ sản phẩm với giá 500 lượng
vàng (giá 40 triệu đ/lượng). Lệ phí trước bạ của căn nhà đã nộp
bằng tiền mặt 20 triệu đồng. Theo đánh giá của công ty, giá trị của
từng tài sản như sau :
• Giá trị về kiến trúc của cửa hàng : 150 lượng vàng.
• Giá trị quyền sử dụng đất: 350 lượng vàng.
53
Trường hợp TSCĐVH tạo ra từ nội bộ
• Nhãn hiệu hàng hóa, quyền phát hành, danh sách khách hàng
và các khoản mục tương tự được hình thành trong nội bộ
doanh nghiệp không được ghi nhận là TSCĐ vô hình.
• Toàn bộ chi phí phát sinh trong giai đoạn nghiên cứu không
được ghi nhận là TSCĐ vô hình mà được ghi nhận là chi phí
sản xuất, kinh doanh trong kỳ.
• Tài sản vô hình tạo ra trong giai đoạn triển khai được ghi
nhận là TSCĐ vô hình nếu thỏa mãn các điều kiện quy định.
55

Ví dụ 11 (tiếp) Ghi nhận chi phí

• Nhà nước cấp cho công ty quyền sử dụng 1 Ha đất trong thời gian 30 • Các khoản chi phát sinh tuy đem lại lợi ích kinh tế trong tương lai nhưng
năm để xây dựng xưởng chế biến. Để sử dụng lô đất, công ty phải chi không đủ tiêu chuẩn ghi nhận là TSCĐ vô hình thì được ghi nhận là chi phí
trả bằng tiền gửi ngân hàng các khoản sau: sản xuất, kinh doanh trong kỳ:
• Chi phí đền bù, giải phóng mặt bằng: 1 tỷ đồng. • Chi phí thành lập doanh nghiệp.
• Chi san lấp mặt bằng: 1,2 tỷ đồng. • Chi phí đào tạo nhân viên.
• Chi phí khác: 0,5 tỷ đồng. • Chi phí quảng cáo phát sinh trong giai đoạn trước hoạt động của doanh nghiệp
mới thành lập.
• Công ty mua trả chậm một nhãn hiệu hàng hoá. Giá mua trả ngay là 2
• Chi phí cho giai đoạn nghiên cứu.
tỷ đồng. Người bán cho trả chậm trong 3 năm với giá 2,4 tỷ đồng.
• Chi phí chuyển dịch địa điểm, chi phí mở ra các chi nhánh mới.
• Chi đăng ký nhãn hiệu sản phẩm thương mại bằng tiền mặt 20 triệu • Các khoản chi trên được ghi nhận là chi phí sản xuất, kinh doanh trong kỳ
đồng. Thủ tục phí đăng ký được thanh toán bằng tiền và công ty đã tạm hoặc được phân bổ dần vào chi phí sản xuất, kinh doanh với thời gian tối đa 3
ứng cho nhân viên lo thủ tục là 200.000 đồng. 54 năm. 56
Nguồn: Tìm hiểu chuẩn mực kế toán Việt Nam

14
 Chi phí sau ghi nhận ban đầu
• Chi phí liên quan đến TSCĐ vô hình phát sinh sau khi ghi
nhận ban đầu phải được ghi nhận là chi phí sản xuất, kinh
doanh trong kỳ, trừ khi thỏa mãn đồng thời 2 điều kiện sau
thì được tính vào nguyên giá TSCĐ vô hình:
• Chi phí này có khả năng làm cho TSCĐ vô hình tạo ra lợi
ích kinh tế trong tương lai nhiều hơn mức hoạt động được
đánh giá ban đầu;
• Chi phí được đánh giá một cách chắc chắn và gắn liền với
một TSCĐ vô hình cụ thể.”
Chi phí sau ghi nhận ban đầu
• Chi phí phát sinh sau khi ghi nhận ban đầu liên quan
đến nhãn hiệu hàng hóa, quyền phát hành, danh sách
khách hàng và các khoản mục tương tự về bản chất (kể
cả trường hợp mua từ bên ngoài hoặc tạo ra từ nội bộ
doanh nghiệp) luôn được ghi nhận là chi phí sản xuất,
kinh doanh trong kỳ.
Ví dụ 12
• Trong các năm 20X0, 20X1 và 20X2, Công ty Huy Hoàng tiến hành nghiên
cứu để phát triển sản phẩm mới, các khoản chi phát sinh là:
• Chi phí nghiên cứu năm 20X0 là 50 triệu đồng.
• Ngày 01.01.20X1 doanh nghiệp đủ điều kiện vốn hóa chi phí triển khai, chi
phí triển khai trong năm 20X1 là 80 triệu đồng và công ty xác định công
trình nghiên cứu đã đạt kết quả là tạo ra được một quy trình sản xuất sản
phẩm mới. Để được cấp bằng sáng chế cho công trình này, công ty đã chi
thêm 30 triệu đồng để đăng ký quyền sở hữu trí tuệ.
• Năm 20X2, chi 30 triệu đồng trả thù lao cho luật sư để bảo vệ bằng sáng chế
trong một vụ kiện.
• Hãy cho biết các khoản chi trên có được vốn hóa để ghi nhận là TSCĐ vô
57
hình hay không, giải thích. 59
Nguồn: Tìm hiểu chuẩn mực kế toán Việt Nam
Khấu hao
• Khấu hao là việc phân bổ có hệ thống giá trị phải khấu
hao của TSCĐ vô hình trong suốt thời gian sử dụng hữu
ích của tài sản đó.
• Khấu hao TSCĐ vô hình tương tự như TSCĐHH.
58 60
15
 Thời gian sử dụng hữu ích Phương pháp khấu hao
• Đối với phần mềm máy tính và các TSCĐ vô hình có thể nhanh chóng bị • VAS 04 cho phép chọn 3 phương pháp tương tự như
lạc hậu về kỹ thuật, thời gian sử dụng hữu ích thường là ngắn hơn. TSCĐHH. Tuy nhiên, thường TSCĐVH được khấu hao đường
• Trong một số trường hợp do rất khó xác định thời gian dự tính sử dụng tài thẳng.
sản, do đó, VAS 04 quy định thời gian tính khấu hao của TSCĐ vô hình tối
đa là 20 năm (ngoại trừ quyền sử dụng đất).
• Nếu việc kiểm soát đối với các lợi ích kinh tế trong tương lai từ TSCĐ vô
hình đạt được bằng quyền pháp lý được cấp trong một khoảng thời gian xác
định thì thời gian sử dụng hữu ích của TSCĐ vô hình không vượt quá thời
gian có hiệu lực của quyền pháp lý, trừ khi quyền pháp lý được gia hạn.
61 63

Ví dụ 13 Trình bày báo cáo tài chính

• Có các nghiệp vụ sau đây tại công ty Huy Hoàng:
• Ngoài những vấn đề trình bày tương tự như TSCĐHH, đối với TSCĐ
1. Mua lại một giấy phép nhượng quyền kinh doanh với giá 50 triệu đồng.
Giấy phép có thời gian hiệu lực là 5 năm và theo thỏa thuận khi thời gian
hiệu lực kết thúc công ty sẽ được tiếp tục gia hạn thêm 10 năm nữa nếu
đáp ứng được yêu cầu của bên nhượng quyền.
2. Mua một bằng sáng chế với giá 80 triệu đồng. Chi phí đăng ký bằng sáng
chế 10 triệu đồng. Thời gian có hiệu lực về pháp lý là 8 năm.
3. Được nhà nước mua quyền sử dụng 30 ha đất trong thời gian 50 năm. Các
chi phí bỏ ra để có quyền sử dụng đất là 800 triệu đồng.
• Hãy xác định thời gian tính khấu hao của các loại TSCĐ nêu trên.
62
Nguồn: Tìm hiểu chuẩn mực kế toán Việt Nam
vô hình phải thuyết minh thêm:
• Lý do một TSCĐ vô hình được khấu hao trên 20 năm (Khi đưa ra các
lý do này, doanh nghiệp phải chỉ ra các nhân tố đóng vai trò quan
trọng trong việc xác định thời gian sử dụng hữu ích của tài sản);
• Giá trị hợp lý của TSCĐ vô hình do Nhà nước cấp, trong đó ghi rõ:
Giá trị hợp lý khi ghi nhận ban đầu; Giá trị khấu hao lũy kế; Giá trị
còn lại của tài sản.
• Giải trình khoản chi phí trong giai đoạn nghiên cứu và chi phí trong
giai đoạn triển khai đã được ghi nhận là chi phí sản xuất, kinh doanh
trong kỳ.
• Các thay đổi khác về TSCĐ vô hình. 64

16
Ví dụ 14 Các khái niệm và nguyên tắc cơ bản
• Sử dụng Báo cáo tài chính hợp nhất Vinamilk 2010 để trả lời • Khái niệm và phân loại
các câu hỏi sau:
• Điều kiện ghi nhận, xác định giá trị
• Giá trị tài sản cố định vô hình cuối năm tăng lên hay giảm ban đầu
xuống so với đầu năm? Tại sao?
• Chi phí phát sinh sau khi ghi nhận ban
• Loại TSCĐVH nào chiếm tỷ trọng lớn nhất trong TSCĐVH đầu
của Vinamilk?
• Khấu hao
• Vinamilk sử dụng phương pháp nào để khấu hao TSCĐVH?
• Vấn đề thay đổi mục đích sử dụng.
• Nhãn hiệu Vinamilk có được ghi nhận vào TSCĐVH của
• Bán, thanh lý bất động sản đầu tư
công ty không? 65 67

Khái niệm
•VAS 05, đoạn 05: Bất động sản đầu tư là:
• Bất động sản gồm:
• Quyền sử dụng đất
Những khái niệm và nguyên tắc cơ bản • Nhà
• Một phần của nhà
BẤT ĐỘNG SẢN ĐẦU TƯ • Cả nhà và đất
• Cơ sở hạ tầng
• Do chủ sở hữu (hoặc đi thuê tài chính) nắm giữ nhằm mục đích thu lợi
từ việc cho thuê hoặc chờ tăng giá.
• Không phải để sử dụng trong sản xuất, cung cấp dịch vụ hoặc sử dụng
cho mục đích quản lý hoặc bán trong kỳ hoạt động kinh doanh bình 68
thường

17
Phân loại bất động sản đầu tư
• Quyền sử dụng đất (do doanh nghiệp bỏ tiền ra mua lại)
- Nắm giữ trong thời gian dài để chờ tăng giá;
- Chưa xác định rõ mục đích sử dụng trong tương lai;
• Nhà do doanh nghiệp sở hữu (hoặc do doanh nghiệp thuê tài
chính) và cho thuê theo một hoặc nhiều hợp đồng thuê hoạt
động;
• Nhà đang được giữ để cho thuê theo một hoặc nhiều hợp
đồng thuê hoạt động;
• Cơ sở hạ tầng đang được giữ để cho thuê theo một hoặc
nhiều hợp đồng thuê hoạt động.
Ví dụ 15
Công ty Huy Hà xây dựng dãy nhà liên kế gồm 5 căn
nhà. Công ty sử dụng 1 căn làm văn phòng giao dịch và
các căn còn lại là cho những doanh nghiệp khác thuê
làm văn phòng. Giá trị của từng căn nhà trong dãy nhà
được xác định riêng biệt là 2.000.000.000đ.
Dãy nhà liên kế được ghi nhận như thế nào?
69 71

Phải tách biệt khi ghi nhận đối với Bất động sản được giữ
Bất động sản không bán riêng rẽ
với nhiều mục đích khác nhau
• Trường hợp bất động sản không bán được riêng rẽ
Bất động sản
và phần sử dụng cho kinh doanh hoặc cho quản lý là
Sử dụng cho Bán trong kỳ Cho thuê hoặc không đáng kể (dưới 20% diện tích) thì hạch toán là
SXKD kinh doanh chờ tăng giá
bất động sản đầu tư.

TSCĐ chủ sở Hàng hóa bất Bất động sản

hữu sử dụng động sản đầu tư 70 72

18
Ví dụ 16
Công ty Huy Hà xây dựng toà nhà gồm nhiều tầng (giả sử diện
• Công ty Hoa Đăng sở hữu cao ốc 10 tầng có tổng diện
tích các tầng bằng nhau). Công ty sử dụng 1 tầng để làm văn
phòng giao dịch và các tầng còn lại cho những doanh nghiệp
khác thuê làm văn phòng. Giá trị đã quyết toán của tòa nhà là
20.000.000.000đồng. Toà nhà được ghi nhận như thế nào?
- Giả sử toà nhà có 4 tầng
- Giả sử tòa nhà có 7 tầng
73
Giá trị dịch vụ cung cấp không đáng kể
• Trường hợp doanh nghiệp cung cấp các dịch vụ liên
quan cho những người sử dụng bất động sản do doanh
nghiệp sở hữu là một phần tương đối nhỏ trong toàn bộ
thoả thuận thì doanh nghiệp sẽ hạch toán tài sản này là
bất động sản đầu tư.
74
Ví dụ 17
tích sử dụng là 10.000m2 .Công ty sử dụng cao ốc để
cho thuê làm văn phòng. Giá cho thuê hiện được áp
dụng cho các khách hàng là 1.000.000đ/m2/tháng.
Theo điều khoản của hợp đồng cho thuê, mỗi tháng
các khách hàng sẽ trả thêm tiền bảo vệ và vệ sinh văn
phòng là 50.000đ/m2/tháng.
75
Giá trị dịch vụ cung cấp là đáng kể
• Trường hợp giá trị dịch vụ cung cấp cho những
người sử dụng bất động sản do doanh nghiệp sở hữu
là đáng kể thì tài sản đó là bất động sản chủ sở hữu
sử dụng.
76
19
 Ví dụ 18 Điều kiện ghi nhận

Công ty Hoàng Phương đầu tư một cao ốc gồm Chắc chắn thu được lợi ích kinh tế trong
200 phòng. Tổng giá trị quyết toán của công trình là tương lai
25 tỷ đồng. Công ty sử dụng cao ốc làm khách sạn,
thời gian sử dụng ước tính là 25 năm. Hiệu suất sử
dụng là 70%, đơn giá bình quân cho thuê
450.000đ/phòng/đêm. Doanh thu các hoạt động khác
3.500.000đ/năm. Khả năng có thể Có thể bán được BĐS
cho thuê trong tương lai
77 79

Điều kiện ghi nhận Điều kiện ghi nhận

Bất động sản đầu tư được ghi nhận là tài sản phải thỏa
NG được xác định một cách đáng tin cậy
mãn đồng thời hai điều kiện sau:
• Chắc chắn thu được lợi ích kinh tế trong tương lai;
và
• Nguyên giá của bất động sản đầu tư phải được xác
định một cách đáng tin cậy. Giao dịch Thuê tài
Xây dựng
78
mua chính 80

20
Ví dụ 19
Mua BĐS
Doanh nghiệp nhận chuyển giao quyền sử dụng đất và
• Nguyên giá BĐS = Giá mua + Chi phí liên quan trực
nhà trên đất, tổng số tiền phải thanh toán là 40 tỷ và
tiếp khác
thuế trước bạ 0,5%.
• Hợp đồng mua bán có công chứng - Giá mua: Giá mua trả ngay
• Biên bản bàn giao nhà - Chi phí liên quan trực tiếp khác
• Uỷ nhiệm chi chuyển tiền thanh toán 40tỷ • Lệ phí trước bạ
• Biên lai nộp thuế bằng tiền mặt • Tư vấn về pháp lý
Doanh nghiệp này sẽ dùng tài sản này để cho thuê theo
• Chi phí làm giấy tờ
hợp đồng thuê hoạt động. 81 83
•…

Xác định giá trị ban đầu Hình thành qua xây dựng
Nguyên giá = Giá thành thực tế + Chi phí liên quan trực tiếp
• Mua BĐS
• Xây dựng BĐS tính đến ngày hoàn thành công việc xây dựng

• Thuê tài chính - Không được tính vào nguyên giá các chi phí cao hơn mức bình
thường về nguyên vật liệu, lao động hoặc các nguồn lực khác
trong quá trình xây dựng bất động sản đầu tư.

82 84

21

Đi thuê tài chính
• Nguyên giá = Giá trị hợp lý của BĐS thuê + Chi phí liên
quan trực tiếp ban đầu
- Giá trị hợp lý BĐS thuê
• Giá thoả thuận trong hợp đồng thuê
• Giá trị hiện tại của các khoản tiền thuê tối thiểu
- Các chi phí liên quan trực tiếp ban đầu: Chi phí đàm
phán hợp đồng, chi phí vận chuyển tài sản, lắp đặt,…
85
Ví dụ 21
Công ty ABC thực hiện xây dựng một toà nhà 22 tầng: Tầng 1 là
tầng thương mại, tầng 2 đến tầng 22 là căn hộ cho thuê. Công
việc xây dựng phát sinh như sau:
- Chi phí quyền sử dụng đất: Công ty nhận chuyển nhượng
quyền sử dụng đất có thời hạn sử dụng lâu dài, giá chuyển
nhượng là 150tỷ, thanh toán bằng chuyển khoản. Thuế trước bạ
phải nộp đối với quyền sử dụng đất là 0,5%, nộp bằng tiền mặt.
- Chi phí thuê thiết kế phải trả cho Cty TNHH Trung Dũng, tổng
số tiền 220trđ, trong đó có thuế GTGT 10%. DN thanh thanh
toán cho công ty Trung Dũng 50% bằng chuyển khoản.
87

Ví dụ 20 Ví dụ 21 (tiếp)

Công ty Phố Mới mua một lô đất với giá 1.200 triệu - Chi phí thuê quản lý dự án phải trả cho Coteba Việt
đồng, thuế trước bạ là 40 triệu đồng, thuế chuyển quyền sử Nam toàn bộ dự án là 3.300trđ, trong đó có thuế GTGT
10%. Do quản lý dự án không tốt nên công ty Coteba bị
dụng đất là 50 triệu đồng, chi tiền xây hàng rào bảo vệ là 5 phạt 200trđ, trừ vào số tiền phải trả.
triệu đồng. Doanh nghiệp dự định chờ giá đất tăng để bán - Công trình hoàn thành sau 17 tháng.
kiếm lời. Yêu cầu:
Yêu cầu: - Phân loại tòa nhà
- Phân loại tài sản - Xác định nguyên giá
86 88
- Xác định giá trị ban đầu

22
 Các khoản chi phí không tính vào nguyên giá
• Chi phí phát sinh ban đầu: Ngoại trừ chi phí này phát
sinh là cần thiết để đưa bất động sản đầu tư vào trạng
thái sẵn sàng sử dụng
• Chi phí khi mới đưa bất động sản đầu tư vào hoạt
động lần đầu trước khi bất động sản đầu tư đạt được
trạng thái hoạt động bình thường theo dự kiến.
• Các chi phí cao hơn mức bình thường
Chi phí phát sinh sau ghi nhận ban đầu
VAS 05- Chi phí liên quan đến bất động sản đầu tư phát
sinh sau khi nhận ban đầu phải được ghi nhận là chi phí
sản xuất kinh doanh doanh trong kỳ, trừ khi chi phí này có
khả năng chắc chắn làm cho bất động sản đầu tư tạo ra lợi
ích kinh tế trong tương lai nhiều hơn mức hoạt động được
đánh giá ban đầu thì được ghi tăng nguyên giá bất động
sản đầu tư”
• Nâng cấp, cải tạo: Vốn hóa
• Bảo dưỡng, khôi phục mức hoạt động ban đầu: chi
phí sản xuất kinh doanh
Ví dụ 22
• Do một bất động sản cho thuê bị xuống cấp, doanh
nghiệp Trân Châu quyết định sửa chữa để đảm bảo
hoạt động bình thường. Tổng chi phí sửa chữa phải
thanh toán cho nhà thầu là 200 triệu đồng.
Yêu cầu: Cho biết khoản chi trên sẽ được ghi tăng
nguyên giá hay ghi nhận là chi phí sản xuất kinh
doanh.
89 91
Ví dụ 23
Công ty Hoàn Cầu có một tòa nhà đang cho thuê làm
văn phòng. Vào năm 20X0,công ty đã sửa chữa nâng cấp
tòa nhà theo phương thức giao thầu toàn bộ, bao gồm làm
thêm tầng hầm gửi xe, thiết kế lại các văn phòng cho thuê
theo hướng không gian mở để tạo thêm diện tích. Tổng chi
phí sửa chữa nâng cấp phải thanh toán cho nhà thầu là 1 tỷ
đồng. Sau khi sửa chữa, giá cho thuê văn phòng đã tăng
lên.
90 - Hãy cho biết khoản chi trên có làm tăng nguyên giá bất 92
động sản đầu tư hay không?
23
Chuyển đổi mục đích sử dụng Chuyển đổi mục đích sử dụng
• Bất động sản đầu tư chuyển thành bất động sản chủ sở hữu sử
dụng khi chủ sở hữu bắt đầu sử dụng tài sản này; Chủ sở hữu bắt đầu triển khai cho mục đích bán
• Bất động sản đầu tư chuyển thành hàng tồn kho khi chủ sở hữu
bắt đầu triển khai cho mục đích bán;
• Bất động sản chủ sở hữu sử dụng chuyển thành bất động sản đầu
tư khi chủ sở hữu kết thúc sử dụng tài sản đó; BĐS đầu tư Hàng hóa BĐS
• Hàng tồn kho chuyển thành bất động sản đầu tư khi chủ sở hữu
bắt đầu cho bên khác thuê hoạt động;
• Bất động sản xây dựng chuyển thành bất động sản đầu tư khi kết
thúc giai đoạn xây dựng, bàn giao đưa vào đầu tư. 93 95
CSH bắt đầu cho bên khác thuê hoạt động

Chuyển đổi mục đích sử dụng Chuyển đổi mục đích sử dụng
Chủ sở hữu bắt đầu sử dụng Kết thúc xây dựng, đưa vào đầu tư

BĐS đầu tư BĐS chủ sở

hữu sử dụng
BĐS xây dựng BĐS đầu tư

94 96
Chủ sở hữu kết thúc sử dụng TS

24
 Ví dụ 24
Tình huống 1:
Một nhà xưởng đang cho thuê hoạt động từ tháng 5/20X6
được đơn vị lấy lại và tu bổ để bán ngay trong tháng 11/20X7
Tình huống 2:
Doanh nghiệp A xây dựng một chung cư cao cấp để bán cho
các khách hàng . Tháng 5/20X7 công trình hoàn thành.
Tháng 3/20X8, công ty B đã đề nghị thuê toàn bộ chung cư
này trong 3 năm để làm nhà ở cho nhân viên và A đồng ý.
97
Khấu hao
- Trong quá trình nắm giữ chờ tăng giá, hoặc cho thuê
hoạt động phải tiến hành trích khấu hao bất động sản
đầu tư.
- Khấu hao bất động sản đầu tư được ghi nhận là chi
phí kinh doanh trong kỳ.
- Doanh nghiệp có thể dựa vào các bất động sản chủ
sở hữu sử dụng cùng loại để ước tính thời gian sử
dụng hữu ích và xác định phương pháp khấu hao của
99
bất động sản đầu tư.

Ví dụ 24 (tiếp)
Tình huống 3:
• Tháng 5/20X7 công ty bỏ tiền mua lại một tòa nhà đã
xuống cấp và tiền hành xây dựng mới một cao ốc để cho
thuê văn phòng. Ứng dụng
• Tháng 04/20X8 , công việc sửa chữa đã hoàn thành và vào hệ thống tài khoản
công ty ký một số hợp đồng cho các DN khác thuê làm văn
phòng làm việc.
Doanh nghiệp sẽ trình bày bất động sản trên như thế nào ở
mỗi tình huống? 98 100

25
 Tài sản cố định hữu hình/vô hình • Tài khoản 214

Hệ thống tài Bên Nợ Bên Có

khoản kế toán • Tăng/Giảm TSCĐ
doanh nghiệp • Giá trị hao mòn của • Giá trị hao mòn của
• Khấu hao TSCĐ TSCĐ giảm do thanh lý, TSCĐ tăng do trích
nhượng bán, góp vốn liên khấu hao
• Sửa chữa, nâng cấp TSCĐ doanh, ...
Dư Có
• Thuê và cho thuê hoạt động
• Giá trị hao mòn lũy kế
101 của TSCĐ hiện có tại 103
đơn vị

• Tài khoản 211/213 Mua Tài sản cố định

TK 211, 213
TK 111, 331.. Giá mua
Bên Nợ Bên Có

• Nguyên giá TSCĐ tăng trong • Nguyên giá TSCĐ giảm

kỳ (do mua sắm, xây dựng, trong kỳ (do nhượng bán, TK 1332
nhận vốn góp, được cấp …) thanh lý, kiểm kê phát hiện
• Điều chỉnh tăng nguyên giá thiếu …) Chi phí trước khi sử dụng
• Điều chỉnh giảm nguyên giá TK 111, 331..

Dư Nợ

Nguyên giá TSCĐ hiện có ở DN 102

TK 333 Lệ phí trước bạ

26
Nhập khẩu Tài sản cố định TK 211, 213 Tài sản cố định hình thành từ XDCB

Trị giá mua TK 211, 213

TK 111, 331..
Chi phí trước khi sử dụng
TK 111, 112, CP XDCB Giá thành
TK 241
TK 3333, 3339 Thuế nhập khẩu, lệ phí 152, 331,… XDCB

TK 1332

TK 33312 Thuế GTGT TK 1332

hàng NK
105

107

Mua Tài sản cố định trả chậm Ví dụ 25

Lãi trả chậm Phân bổ lãi Định khoản các nghiệp vụ kinh tế phát sinh sau:
TK 331 TK 242 TK 635
1. Mua một thiết bị sử dụng ở phân xưởng trị giá 40.000.000 đ,
thuế GTGT 10%, chưa trả tiền. Chi phí lắp đặt, chạy thử
TK 1332 trước khi sử dụng là 5.000.000 đ, thuế GTGT 10%, đã trả
TK 211, 213 bằng tiền mặt
2. Mua một cửa hàng giới thiệu sản phẩm có giá mua chưa có
Trị giá mua trả ngay
thuế là 5.000.000.000 đ, thuế GTGT 500.000.000 đ, thanh
toán bằng TGNH. Giá mua cửa hàng được phân tích gồm
giá của cửa hàng là 3.200.000.000đ, quyền sử dụng đất là
CP trước khi sử dụng 108
TK 111, 331 1.800.000.000đ.
106

27
 Ví dụ 25 (tiếp)
3. Công ty đầu tư xây dựng một nhà xưởng, tổng chi phí đầu tư tập hợp
đến ngày bàn giao đưa vào sử dụng là 1.200.000.000đ.
4. Mua một TSCĐ từ nước ngoài. Giá mua 12.000 USD, tỷ giá thực tế
20.815đ/USD. Thuế nhập khẩu phải nộp theo thuế suất 10%, thuế
GTGT hàng nhập khẩu là 10% giá có thuế nhập khẩu. Chi phí vận
chuyển, lắp đặt, chạy thử tổng cộng là 19.800.000đ, gồm cả 10%
thuế GTGT, doanh nghiệp đã thanh toán bằng tiền mặt.
5. Mua một thiết bị dưới hình thức trả góp trong 24 tháng với số tiền
thanh toán 10 triệu đồng/tháng. Giá mua trả ngay của thiết bị là 200
triệu đồng (giá chưa thuế, thuế suất 10%).
109
Ví dụ 26
1. Nhượng bán một TSCĐ HH nguyên giá 50.000.000đ đã hao mòn
20.000.000đ. Chi phí trong quá trình nhượng bán trả bằng TM
5.000.000đ. Tiền thu về nhượng bán TSCĐ bằng TGNH giá bán
20.000.000đ, thuế GTGT phải nộp 10%.
2. DN Nhượng bán một thiết bị sản xuất ở phân xưởng sản xuất cho
Công ty X (cty X chưa trả tiền):
 Nguyên giá 380.000.000đ, đã khấu hao 190.000.000đ
 Giá bán chưa có thuế GTGT : 180.300.000đ
 Thuế GTGT phải nộp : 18.030.000đ
 Chi tiền mặt thanh toán cho việc tân trang sửa chữa trước khi bán
thiết bị là 20.000.000đ. 111

Thanh lý/Nhượng bán Tài sản cố định Khấu hao Tài sản cố định
TK 214
TK 211/213 TK 214
Trích KH TSCĐ dùng trong TK 627
sản xuất
TK 811
TK 211, 213 Ghi giảm hao mòn TSCĐ
TK 111
Trích KH TSCĐ dùng trong
TK 641
TK 133 bán hàng

TK 711 TK 111 Trích KH TSCĐ dùng trong

TK 642
QLDN
TK 3331
110 112

28
 Sửa chữa nhỏ Tài sản cố định Trích trước chi phí SCL TSCĐ
TK 627, 641, 642
TK 627, 641,
642
DN tự thực hiện Kết chuyển CP Trích
TK 111, 152, 334,… TK 2413 TK 335
thực tế định kỳ

TK 133
Phần trích trước < thực tế

DN thuê ngoài thực

TK 152, 331,…
hiện
113 115

Sửa chữa lớn Tài sản cố định Ví dụ 27

• Định khoản các nghiệp vụ kinh tế phát sinh sau:
TK 2413 1. Khấu hao TSCĐHH 30.000.000đ, trong đó TSCĐ dùng cho phân xưởng
là 20.000.000đ, dùng cho quản lý là 6.000.000đ và cho bán hàng 4.000.000đ
Tập hợp CP KC chi phí SCL 2. Sửa chữa TSCĐ taị bộ phận sản xuất 3.000.000đ thanh toán bằng tiền
TK111, 152, 334,… TK 142, 242
SCL
mặt.
3. Trích trước chi phí sửa chữa lớn TSCĐ cho bộ phận sản xuất
Định kỳ phân
12.000.000đ, bộ phận kinh doanh 6.000.000.đ
TK 133 bổ CP SCL 4. Chi phí sửa chữa lớn TSCĐ tại phân xưởng phát sinh là 135.000.000đ
biết rằng đã trích trước 100.000.000đ (phần chênh lệch kế toán phân bổ 5
TK 627, kỳ)
641, 642 5. Chi phí sửa chữa lớn TSCĐ phát sinh tại bộ phận kinh doanh là
50.000.000đ đã trích trước 60.000.000đ phần chênh lệch hoàn nhập. 116

114

29
 Đi thuê TSCĐ (thuê hoạt động) Bất động sản đầu tư

Hệ thống tài • Mua BĐS đầu tư

TK 142, 242 khoản kế toán
doanh nghiệp • Xây dựng BĐS đầu tư
TK 111, Trả tiền thuê nhiều kỳ Định kỳ phân bổ TK 627,
112, 331 641, 642 • Chi phí phát sinh sau ghi nhận ban đầu
• Khấu hao BĐS đầu tư
TK 133
• Cho thuê hoạt động BĐS
• Bán bất động sản đầu tư
TK 111, 112, Trả tiền thuê TK 627, 641,
• Cải tạo BĐS đầu tư để bán
331 từng kỳ 642
• Chuyển đổi mục đích sử dụng 119

117

Ví dụ 28
Tài khoản 217 – Bất động sản đầu tư
Định khoản nghiệp vụ kinh tế phát sinh sau:
Bên Nợ Bên Có
1. Thuê hoạt động xe chở nhân viên văn phòng với giá thuê
trả hàng tháng là 5.000.000đ. Giá trị của tài sản này theo Nguyên giá BĐS đầu tư Nguyên giá BĐS đầu tư giảm
hợp đồng là 500.000.000đ. Doanh nghiệp đã chuyển khoản tăng trong kỳ trong kỳ
thanh toán tiền thuê trong kỳ.
2. Thuê hoạt động một căn nhà để làm cửa hàng giới thiệu sản Dư Nợ
phẩm với giá thuê là 16.000.000 đ/tháng (chưa có thuế
Nguyên giá BĐS đầu tư còn
GTGT 10%). Tiền đặt cọc là 6 tháng tiền thuê. Doanh
lại cuối kỳ.
nghiệp đã chuyển khoản thanh toán tiền đặt cọc và 1 tháng
118 120
tiền thuê.

30
 Tài khoản 2147 – Hao mòn BĐS đầu tư Tài khoản 5117 – DT kinh doanh BĐS ĐT
Bên Nợ Bên Có Bên Nợ Bên Có
Hao mòn bất động sản Hao mòn bất động sản •Kết chuyển doanh thu thuần Doanh thu kinh doanh bất động
đầu tư giảm đi trong đầu tư tăng lên trong kỳ để xác định kết quả kinh sản phát sinh trong kỳ.
kỳ doanh trong kỳ
Dư Có KHÔNG CÓ SỐ DƯ CUỐI KỲ
Giá trị hao mòn BĐS
đầu tư luỹ kế đến cuối
121 123
kỳ.

Tài khoản 1567 – Hàng hóa bất động sản Tài khoản 632 – Giá vốn hàng bán
Bên Nợ Bên Có Bên Nợ Bên Có
•Trị giá thực tế hàng hoá bất động sản Trị giá thực tế hàng hoá bất động sản
Số khấu hao BĐS đầu tư trích trong kỳ; Kết chuyển toàn bộ chi phí kinh
mua về để bán; bán trong kỳ, hoặc chuyển thành bất Chi phí sửa chữa, nâng cấp, cải tạo BĐS
•Giá trị còn lại của bất động sản đầu tư động sản đầu tư; doanh BĐS đầu tư phát sinh trong kỳ
đầu tư không đủ điều kiện tính vào để xác định kết quả hoạt động kinh
chuyển thành hàng tồn kho; nguyên giá BĐS đầu tư;
•Chi phí sửa chữa, cải tạo, nâng cấp doanh.
Chi phí phát sinh từ nghiệp vụ cho thuê
triển khai cho mục đích bán ghi tăng hoạt động BĐS đầu tư trong kỳ;
giá gốc hàng hoá bất động sản chờ bán Giá trị còn lại của BĐS đầu tư bán,
thanh lý trong kỳ;
Chi phí của nghiệp vụ bán, thanh lý
Dư Nợ BĐS đầu tư phát sinh trong kỳ.
Trị giá thực tế hàng hoá bất động sản 122 124
KHÔNG CÓ SỐ DƯ CUỐI KỲ
còn lại cuối kỳ.

31
Mua trả ngay Ví dụ 29:

111,331,… 217 Doanh nghiệp mua 1 toà nhà để cho thuê hoạt
Giá mua động. Giá mua 10.000 triệu (trong đó giá trị quyển sử
133 dụng đất lâu dài là 2.000 triệu), thuế GTGT 800 triệu. Lệ
phí trước bạ 200 triệu. Doanh nghiệp đã thanh toán các
khoản trên bằng tiền gởi ngân hàng.
Chi phí liên quan trực tiếp
333

Lệ phí trước bạ
127

Mua trả chậm Xây dựng cơ bản

TK 331 242 635
(3)
111,152,331,… 2412 217
133
(1) (2)
(1) 217
133

111,331,…
(2)
Chi phí liên quan trực tiếp 126 128

32
Ví dụ 30
Chi phí phát sinh sau ghi nhận ban đầu
DN mua 1 lô đất với giá mua 1.000 triệu bằng chuyển • Không tăng lợi ích kinh tế:
khoản và cho thuê hoạt động trong vòng 2 năm. Chi TK 632
phí san lấp, hoàn thiện mặt bằng được chi bằng tiền
TK 11*, 331…
mặt là 200 triệu đồng, chưa có thuế GTGT 10%.

129
TK 133

TK 242

129 Ghi tăng giá vốn hàng bán hoặc phân bổ dần vào giá vốn hàng bán 131

Ví dụ 31
Chi phí phát sinh sau ghi nhận ban đầu
Công ty An Phương tiến hành sửa chữa một bất động sản
• Tăng lợi ích kinh tế: đầu tư đã cho xuống cấp trầm trọng, chi phí phát sinh
gồm:
TK 241
1. Mua vật liệu xây dựng đưa vào sửa chữa 220, trong
TK 11*, 331… đó có thuế GTGT 20, đã thanh toán bằng TGNH.
TK 217
TK 133 2. Nhân công khoán cho nhà thầu 50, thanh toán bằng
chuyển khoản.
3. Chi phí khác bằng tiền mặt 10 trđ.
Công việc nâng cấp đã hoàn thành, đưa BĐS vào cho
130 thuê. 132
Ghi tăng nguyên giá bất động sản đầu tư

33
 Khấu hao bất động sản đầu tư Bán bất đầu tư
TK 632
TK 2147 TK 217
TK 632
TK 2147

TK 5117
TK 11*, 131

133 TK 3331 135

Ví dụ 32 Ví dụ 33:

Sử dụng số liệu ở ví dụ 29 Công ty ABC bán một bất động sản đầu tư có nguyên

- Thời gian sử dụng hữu ích của tòa nhà là 20 năm giá là 1.200 triệu, đã trích khấu hao 100 triệu. Giá bán

- Thời gian cho thuê là 5 năm chưa thuế GTGT là 2.000 triệu, thuế GTGT 10%, đã
thu bằng chuyển khoản.
Yêu cầu: tính khấu hao của bất động sản đầu tư
134 136

34
 Ví dụ 35
Bất động sản đầu tư và BĐS CSH sử dụng
DN quyết định chuyển tòa nhà làm văn phòng để
BĐS đầu tư thành BĐS CSH sử dụng BĐS CSH sử dụng thành BĐS đầu tư
cho thuê hoạt động. Toà nhà có nguyên giá là 2.000
TK 211 TK 217 triệu (trong đó: giá trị QSD đất lâu dài là 500 triệu), đã
TK 217 khấu hao lũy kế là 200 triệu.
TK 211, 213
TK 213
TK 2147 TK 2141, 2143
TK 2141, 2143
TK 2147
137 139
Khi CSH bắt đầu sử dụng Khi CSH kết thúc sử dụng TS

Ví dụ 34:
BĐS đầu tư và Hàng hóa BĐS
- DN quyết định chuyển tòa nhà cho thuê hoạt động
thành văn phòng công ty. Toà nhà có nguyên giá là BĐS đầu tư thành hàng hóa BĐS Hàng hóa BĐS thành BĐS đầu tư

2.000 triệu (trong đó: giá trị QSD đất lâu dài là 600 TK 1567 TK 217
triệu), khấu hao lũy kế của nhà là 300 triệu. TK 217
138

TK 1567
- Chi tiền mặt quét vôi lại toàn bộ khu văn phòng 13
triệu triệu, kế toán phân bổ vào chi phí trong 1 năm. TK 2147

138 140
CSH bắt đầu triển khai mục đích bán CSH bắt đầu cho bên khác thuê hoạt động

35
Ví dụ 36
DN quyết định rao bán tòa nhà đang cho thuê hoạt
động.
• Toà nhà có NG là 2.000 triệu, KHLK là 200 triệu.

141
141

CHỨNG TỪ, SỔ SÁCH KẾ TOÁN

142

36