Professional Documents
Culture Documents
Mục tiêu
Sau khi học xong chương này sinh viên có thể:
• Giải thích bản chất của bất động sản đầu tư và
phân biệt với các tài sản khác như bất động sản
hàng hóa và bất động sản chủ sở hữu sử dụng
• Giải thích được nguyên tắc ghi nhận và đánh giá
bất động sản đầu tư
• Xử lý nghiệp vụ kế toán bất động sản đầu tư trên
hệ thống tài khoản kế toán.
• Nhận biết các các chứng từ kế toán liên quan
• Hiểu được cách thức trình bày thông tin trên
BCTC liên quan đến BĐSĐT
1
Nội dung
2
Các khái niệm và nguyên tắc cơ bản
Mục đích
3
Khái niệm và phân loại (tiếp)
Sử dụng cho sản Bán trong kỳ kinh Cho thuê hoạt động
xuất kinh doanh doanh hoặc chờ tăng giá
4
Bất động sản được giữ với nhiều mục đích khác nhau
Ví dụ 1
10
5
Bất động sản không bán được riêng rẽ
11
Ví dụ 2
12
6
Cung cấp các dịch vụ liên quan cho những
người sử dụng BĐS
13
Ví dụ 3
14
7
BĐS cho công ty ty mẹ hoặc công ty con thuê hoặc sử dụng
15
Ví dụ 4
16
8
Điều kiện ghi nhận
Một bất động sản đầu tư được ghi nhận là tài sản
phải thỏa mãn đồng thời hai điều kiện sau:
– Chắc chắn thu được lợi ích kinh tế trong tương
lai; và
– Nguyên giá của bất động sản đầu tư phải được
xác định một cách đáng tin cậy.
17
• Mua BĐS
• Xây dựng BĐS
18
9
Mua bất động sản
• Nguyên giá BĐS = Giá mua + Chi phí liên quan
trực tiếp khác
– Giá mua: Giá mua trả ngay
– Chi phí liên quan trực tiếp khác
• Phí dịch vụ tư vấn về luật pháp liên quan
• Thuế trước bạ
• Chi phí giao dịch liên quan khác
19
Ví dụ 5
20
10
Ví dụ 6
21
22
11
Chi phí lãi vay
• Chi phí lãi vay phát sinh trong quá trình xây dựng để hình
thành bất động sản đầu tư.
– Vốn hóa
– Chi phí tài chính
• Chi phí lãi vay phát sinh sau khi hình thành BĐS đầu tư
– Chi phí tài chính
23
Ví dụ 7
• Công ty ABC xây dựng một cao ốc để cho thuê,
thời gian xây dựng 1,5 năm. Chi phí phát sinh gồm:
– Ngày 1/2/20x1: Nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất
thanh toán bằng vốn vay dài hạn 30 tỷ. Lệ phí trước bạ
nộp bằng tiền mặt 0,5% giá mua. Lãi vay 14%/năm
– Ngày 15/2/20x1: Bắt đầu xây dựng toàn nhà với tổng
kinh phí dự toán là 38 tỷ vốn vay, giải ngân thành 3 đợt,
theo chứng từ phát sinh:
• Ngày 15/3/20x1: Giải ngân 12 tỷ đồng, Lãi suất 13%/năm
• Ngày 10/12/20x1: Giải ngân 15 tỷ đồng, Lãi suất 14%/năm
• Ngày 25/6/20x2: Giải ngân 11 tỷ đồng, Lãi suất 15%/năm
– Ngày 1/7/20x2, công trình đã hoàn thành bàn giao đưa
vào cho thuê theo hợp đồng đã ký kết.
Yêu cầu: Chi phí lãi vay được vốn hóa vào giá trị công trình?
Chi phí lãi vay phát sinh từ ngày 1/7/20x2 đến khi trả gốc sẽ
24
được xử lý như thế nào?
12
Ví dụ 8
• Công ty CP Tập đoàn ABC thực hiện xây dựng một toà
nhà 22 tầng: Tầng 1 là tầng thương mại, tầng 2 đến
tầng 22 là căn hộ cho thuê. Công việc xây dựng phát
sinh như sau:
• Chi phí quyền sử dụng đất: Công ty nhận chuyển
nhượng quyền sử dụng đất có thời hạn sử dụng lâu
dài, giá chuyển nhượng là 150tỷ, thanh toán bằng
chuyển khoản. Thuế trước bạ phải nộp đối với quyền
sử dụng đất là 0,5%, nộp bằng tiền mặt.
• Chi phí thuê thiết kế phải trả cho Cty TNHH Trung
Dũng, tổng số tiền 220triệu đồng, trong đó có thuế
GTGT 20tr. DN thanh thanh toán cho công ty Trung
Dũng 50% bằng chuyển khoản.
25
Ví dụ 8 (tiếp)
• Chi phí thuê quản lý dự án phải trả cho Coteba Việt Nam
toàn bộ dự án là 3.300triệu đồng, trong đó có thuế GTGT
10%. Do quản lý dự án không tốt nên công ty Coteba bị
phạt 200 triệu đồng, trừ vào số tiền phải trả. Chi phí thuê
quản lý dự án được thanh toán thành 20 lần. ABC đã thanh
toán cho Coteba 16 lần bằng chuyển khoản.
• Chi phí thuê xây dựng: Phát sinh liên quan đến nhiều công
ty theo từng hạng mục công trình, tổng chi phí được duyệt
theo quyết toán là 165.000triệu đồng, trong đó có thuế
GTGT 10%. ABC đã thanh toán cho các nhà thầu được
80% bằng chuyển khoản.
• Công trình hoàn thành sau 17 tháng.
Yêu cầu: BĐS trên được trình bày trên BCTC như thế nào và
giá trị là bao nhiêu?
26
13
Các khoản chi phí không tính vào nguyên giá
• Chi phí phát sinh ban đầu (trừ trường hợp các chi phí này
là cần thiết để đưa bất động sản đầu tư tới trạng thái sẵn
sàng hoạt động);
• Các chi phí khi mới đưa bất động sản đầu tư vào hoạt động
lần đầu trước khi bất động sản đầu tư đạt tới trạng thái
hoạt động bình thường theo dự kiến;
• Các chi phí không bình thường về nguyên vật liệu, lao động
hoặc các nguồn lực khác trong quá trình xây dựng bất động
sản đầu tư.
27
• VAS 05, đoạn 20: “Chi phí liên quan đến bất động
sản đầu tư phát sinh sau khi nhận ban đầu phải
được ghi nhận là chi phí sản xuất kinh doanh
doanh trong kỳ, trừ khi chi phí này có khả năng
chắc chắn làm cho bất động sản đầu tư tạo ra lợi
ích kinh tế trong tương lai nhiều hơn mức hoạt
động được đánh giá ban đầu thì được ghi tăng
nguyên giá bất động sản đầu tư”
– Nâng cấp, cải tạo: Vốn hóa
– Bảo dưỡng, khôi phục mức hoạt động ban đầu:
chi phí SXKD
28
14
Ví dụ 9
29
Ví dụ 10
15
Xác định giá trị sau ghi nhận ban đầu
31
Ví dụ 11
Tiếp theo Ví dụ số 10, thông tin bổ sung sau: Nguyên
giá ban đầu của tòa nhà là 2.000 triệu đồng, tỷ lệ
khấu hao trước và sau khi nâng cấp vẫn là 5%/năm
và giả sử hoàn thành việc nâng cấp vào ngày
30/06/20X0.
Thông tin bổ sung;
- Thời gian sử dụng của tòa nhà tính đến thời điểm
bắt đầu nâng cấp là 4,5 năm
- Thời gian sửa chữa nâng cấp là 6 tháng.
Yêu cầu: Xác định nguyên giá, hao mòn, giá trị còn
lại tại ngày 31/12/20x0.
32
16
Chuyển đổi mục đích nắm giữ
33
34
17
Ví dụ 12
• Tháng 5/20X7 công ty bỏ tiền mua lại một tòa nhà đã xuống
cấp và tiến hành xây dựng mới một cao ốc để cho thuê văn
phòng .
• Tháng 04/20X8 , công việc sửa chữa đã hoàn thành và
công ty ký một số hợp đồng cho các DN khác thuê làm văn
phòng làm việc.
Yêu cầu: Công ty sẽ trình bày BĐS trên như thế nào ở tháng
5/20x7 và ở tháng 4/20x8?
5/x7 4/x8
35
BĐS ĐẦU TƯ
36
18
Ví dụ 13
37
38
19
Ví dụ 14
39
Ví dụ 15
• Doanh nghiệp A xây dựng một chung cư cao cấp để bán cho
các khách hàng. Tháng 5/20X7 công trình hoàn thành.
• Ngày 01/3/20X8, công ty A đã ký hợp đồng cho công ty B
thuê toàn bộ chung cư này trong 3 năm.
Yêu cầu: BĐS trên được ghi nhận như thế nào tại ngày
01/03/20x8?
40
20
Ứng dụng hệ thống tài khoản kế toán
TK 217
TK 2147
41
Bên Nợ Bên Có
Dư Nợ
42
21
Tài khoản 2147 – Hao mòn BĐS đầu tư
Bên Nợ Bên Có
Hao mòn bất động sản Hao mòn bất động sản đầu
đầu tư giảm đi trong kỳ tư tăng lên trong kỳ
Dư Có
43
Dư Nợ
Trị giá thực tế hàng hoá bất
động sản còn lại cuối kỳ.
44
22
Tài khoản 5117 – DT kinh doanh BĐS ĐT
Bên Nợ Bên Có
TK này không có số dư
45
23
Các nghiệp vụ phát sinh chủ yếu
47
TK 217
TK 11*, 331,
…
TK
133
TK 333
48
24
Bài tập thực hành số 1
49
TK 217
TK 11*, 331,
333 TK
133
TK TK
242 635
50
25
Bài tập thực hành số 2
• Chuyển quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà trên đất,
giá mua trả ngay là 5.000 triệu đồng. Tại thời điểm mua phải
thanh toán ngay 1.500 triệu đồng, số còn lại trả dần trong 10
năm, mỗi năm 350 triệu đồng. DN chuyển khoản 1.500 triệu
đồng trả cho người bán. Tổng số lãi trả chậm trong 10 năm
là 2.310 triệu đồng (lãi suất cố định là 12%/năm tính trên số
dư nợ gốc giảm dần).
• Thuế trước bạ phải nộp là 25 triệu đồng, đã nộp bằng tiền
mặt.
• Chi phí môi giới thanh toán bằng tiền mặt là 2,2 triệu đồng,
trong đó có thuế GTGT 0,2 triệu đồng.
• Doanh nghiệp đang giữ tài sản để chờ tăng giá.
51
TK 241
TK 11*, 331…
TK
TK 217
133
52
26
Bài thực hành số 3
• Chuyển quyền sử dụng đất, giá mua là 300 triệu đồng trả
ngay bằng tiền mặt. Doanh nghiệp tiến hành phân lô, xây
dựng nhà để cho thuê theo một số hợp đồng thuê hoạt động.
Chi phí phát sinh khi xây dựng như sau:
– Vật liệu mua ngoài thanh toán bằng TGNH: 200 triệu đồng
– Công cụ dụng cụ xuất kho loại phân bổ 1 lần: 30 triệu
đồng
– Tiền lương phải trả công nhân viên: 120 triệu đồng
– Chi phí dịch vụ mua ngoài phải trả 5,2 triệu đồng
– Chi phí khác thanh toán bằng tiền mặt: 7 triệu đồng
• 10 tháng sau công trình hoàn thành và sẵn sàng để cho thuê
hoạt động.
53
TK 11*, 331…
TK
TK 217
133
54
27
Chi phí phát sinh sau ghi nhận ban đầu
TK 11*, 331…
TK 133
TK 242
Ghi tăng giá vốn hàng bán hoặc phân bổ dần vào giá vốn hàng bán
55
28
Bài tập thực hành số 5
57
TK 2147
TK 632
58
29
Đánh giá tổn thất do giảm giá trị
TK 217
TK 632
BĐSĐT nắm giữ chờ tăng giá, kế toán xác định tổn thất do
giảm giá trị (tương tự như việc xác định dự phòng giảm giá
của hàng hóa bất động sản)
59
TK 3387
TK 511 TK 111,
112, 131
TK
3331
TK 632
TK 2147
TK 632
TK 111,
112, 331
TK 133
60
30
Bài tập thực hành số 6
• Doanh nghiệp cho thuê hoạt động bất động sản đầu tư, thời
hạn thuê là 1 năm, giá thuê chưa thuế GTGT mỗi tháng là
10.000.000đ, thuế GTGT thuế suất 10%. Theo thoả thuận
bên thuê phải tiền thuê mỗi đầu 6 tháng. Doanh nghiệp đã
nhận đủ số tiền thuê của 6 tháng đầu tiên.
• Chi phí môi giới cho thuê thanh toán bằng tiền mặt
500.000đ.
• Khấu hao hằng tháng phải trích cho TSCĐ này là
2.000.000đ.
61
TK 2147
TK 5117
TK 11*,
131
TK 3331
62
31
Bài tập thực hành số 7
63
TK 1567
TK 217
TK 2147
TK 154
TK 11*, 152,
331, 334,…
TK 133
64
32
Bài tập thực hành số 8
65
66
33
BĐS đầu tư BĐS chủ sở hữu sử dụng
TK 211
1 Trường hợp BĐS đầu tư
TK 217
đang nắm giữ chờ tăng
giá khi chuyển thành BĐS
TK 213 chủ sở hữu sử dụng thì
không có bút toán số 2
TK 2141, 2143
TK 2147
2
TK 211, 213
TK 217
TK
211,213 TK 2147
TK 2141, 2143
TK
2141,2143
Khi CSH kết thúc sử
dụng tài sản
68
34
Bài tập thực hành số 9
• Công ty Đất Xanh quyết định ngưng việc cho thuê
khu văn phòng ở quận 7, chuyển thành phòng giới
thiệu sản phẩm. Khu văn phòng cho thuê này có
nguyên giá 3.000 triệu đồng, giá trị quyền sử dụng
đất là 2.000 triệu đồng (không thời hạn), giá trị nhà
trên đất 1.000triệu đồng, đã khấu hao đến thời điểm
hiện tại là 500 triệu đồng.
• Chi tiền mặt quét vôi lại toàn bộ khu văn phòng 12
triệu đồng, kế toán phân bổ vào chi phí trong 1
năm.
69
BĐS đầu tư thành hàng hóa BĐS Hàng hóa BĐS thành BĐS đầu tư
TK 1567 TK 217
TK 217
TK 1567
TK 2147
CSH bắt đầu triển khai CSH bắt đầu cho bên khác
mục đích bán thuê hoạt động 70
35
Chứng từ kế toán
• Hợp đồng mua bán
Mua ngoài • Hóa đơn
• Chứng từ nộp thuế
- Liên quan đến cho Dòng tiền liên quan - Các chính sách liên
Bất động sản đầu tư
thuê: đến mua, bán, cho quan đến BDS Đt
+ Doanh thu bán hàng thuê BĐS đầu tư là - Số liệu chi tiết của
và CCDV dòng tiền từ hoạt BĐSĐT
+ Giá vốn hàng bán động đầu tư.
Nguyên giá
72
36