2

Mục tiêu học tập

IFRS 16
Sau khi học chủ đề này, người học có thể:
Thuê tài sản • Nhận diện một hợp đồng thuê tài sản.
• Hiểu được việc ghi nhận và đo lường hợp đồng
thuê tài sản.
• Thảo luận về thông tin của các hợp đồng thuê
tài sản được trình bày và công bố trên báo cáo
tài chính.

3
Nội dung 4 Phạm vi

1. Thế nào là một hợp đồng thuê tài sản?
 Hợp đồng có chứa giao dịch thuê tài sản?
 Xác định các thành phần của hợp đồng thuê tài sản.
2. Kế toán bên đi thuê
 Ghi nhận, đo lường, trình bày và công bố
IFRS 16 không áp dụng cho:
• Thuê tài sản khai thác hoặc sử dụng khoáng sản,
dầu mỏ, khí đốt tự nhiên và các loại tương tự
• Thuê tài sản sinh học (IAS 41)
• Giấy phép sở hữu trí tuệ (IFRS 15)
• Thỏa thuận nhượng quyền dịch vụ (IFRIC 12)
• Các quyền theo thỏa thuận cấp phép (IAS 38)

5 1. Thế nào là một hợp đồng thuê tài sản?
Một hợp đồng thuê tài sản là hợp đồng chuyển giao
quyền kiểm soát việc sử dụng một tài sản xác định
trong một khoảng thời gian để đổi lấy một khoản tiền.
6 1.1. Hợp đồng có chứa giao dịch thuê TS?
Trong suốt thời gian sử dụng, khách hàng có
cả hai quyền sau đây đối với tài sản xác định
1 2

(thời hạn thuê) (tiền thuê)

✓ Quyền thu được phần lớn ✓ Quyền quyết định việc
Tài sản lợi ích kinh tế từ sử dụng sử dụng tài sản
(ví dụ, độc quyền sử dụng)
• Quyết định mục đích và
Bên Bên cách thức sử dụng tài sản
• Thông qua sử dụng, nắm giữ
Hợp đồng cho đi hoặc cho thuê lại tài sản
• Quyền bảo vệ xác định
thuê thuê
• Bao gồm cả đầu ra chính và phạm vi sử dụng tài sản
sản phẩm phụ nhưng không ngăn cản
Tiền khách hàng có quyền quyết
định việc sử dụng tài sản.
7 1.1. Hợp đồng có chứa giao dịch thuê TS? 8 1.1. Hợp đồng có chứa giao dịch thuê TS?
Không
Trong suốt thời gian sử dụng, khách hàng có Q1: Có tài sản xác định hay không?
cả hai quyền sau đây đối với tài sản xác định
Có
(xác định rõ trong hợp đồng
Q2: Có quyền thu được phần lớn lợi Không
hoặc ngầm định)
ích kinh tế hay không?
Có
Phần tài sản được coi là xác định khi Khách hàng Q3: Có quyền quyết định việc sử dụng Nhà
cung
trong suốt thời gian sử dụng hay không? cấp
Tách biệt về mặt Hoặc Chứa đựng phần lớn Không bên nào
Mục đích và cách sử dụng
được xác định trước
vật chất năng lực của tài sản
Có Q4: Có quyền vận hành tài sản trong
VD: Nhà kho VD: Đường ống suốt thời gian sử dụng hay không?
Không
Khu vực X (✓) 60 m2 (X) 90% (✓) 50% (X)
Có Ko chứa
Chứa Q5: Có quyền thiết kế tài sản trong gd thuê
gd thuê suốt thời gian sử dụng hay không? Không

10

11 12
13 Tách biệt các thành phần của một hợp đồng
Thuê nhiều tài sản
Bên đi thuê phải phân bổ khoản
tiền thuê cho từng cấu phần thuê
tài sản riêng biệt (tài sản cơ sở)
nếu đồng thời:
- Bên đi thuê có thể thu được lợi
ích từ việc sử dụng riêng tài sản
cơ sở hoặc kết hợp với các
nguồn lực khác sẵn có của bên đi
thuê; và
- Tài sản cơ sở không phụ thuộc
nhiều cũng như không liên quan
nhiều đến tài sản cơ sở khác
trong hợp đồng.
15
17
14 Tách biệt các thành phần của một hợp đồng
Thuê tài sản kèm dịch vụ
Bên đi thuê có thể chọn phân bổ
hoặc không phân bổ khoản tiền
thuê cho cấu phần thuê tài sản và
cấu phần không phải là thuê tài
sản, và:
- xử lý đối với cầu phần thuê tài
sản như hợp đồng thuê tài sản
theo IFRS 16 (nếu thỏa mãn điều
kiện của IFRS 16); và
- xử lý đối với cấu phần không
phải là thuê tài sản (dịch vụ)
như các khoản chi phí trong báo
cáo lãi hoặc lỗ.
16
18
1.2. Thành phần của HĐ thuê - Ngày
Ngày khởi đầu thuê Ngày bắt đầu thuê
Ngày sớm hơn giữa Bên cho thuê chuyển giao tài
sản ở trạng thái sẵn sàng
Ngày ký Ngày cam kết sử dụng cho bên đi thuê
hợp đồng thuê giữa các bên
Đánh giá hợp đồng thuê tài sản Bắt đầu xử lý kế toán
Ex:
- Đạt được thỏa thuận: 20/01/20X1 ✓Đánh giá hợp đồng vào 20/01/20X1
- Chuyển giao tài sản: 01/03/20x1
✓Ghi nhận quyền sử dụng tài sản vào
- Trả tiền thuê lần đầu: 01/05/20x1 01/03/20X1
19 1.2. Thành phần của HĐ thuê – Thời hạn thuê
Thời gian thuê = thời hạn không thể hủy ngang của hợp đồng thuê tài sản
+ thời hạn gắn liền với quyền chọn gia hạn hợp đồng
(nếu tương đối chắc chắn thực hiện quyền chọn)
+ thời hạn gắn liền với quyền chọn chầm dứt hợp đồng
(nếu tương đối chắc chắn không thực hiện quyền chọn)

Lưu ý: Đánh giá liệu rằng có thực hiện quyền chọn hay không?
✓ Điều khoản, điều kiện của quyền chọn ✓ Chi phí chấm dứt hợp đồng thuê
✓ Nâng cấp tài sản thuê ✓ Tầm quan trọng của tài sản thuê

Ex:
- Thời hạn không hủy ngang: 3 năm
✓ Thời hạn thuê: 3 năm
- Gia hạn thêm 2 năm với giá thị trường
- Bên đi thuê đã dựng vách ngăn đắt tiền ✓ Thời hạn thuê: 5 năm
20

22
1.2. Thành phần của HĐ thuê – Tiền thuê
Tiền thuê Là các khoản thanh toán mà bên đi thuê trả cho bên cho thuê
để có quyền sử dụng tài sản trong suốt thời hạn thuê.

Bao gồm:
✓ Các khoản thanh toán tiền thuê cố định (gồm các khoản có bản chất tương tự),
trừ đi các khoản ưu đãi cho thuê
✓ Các khoản thanh toán tiền thuê biến đổi phụ thuộc vào chỉ số hoặc lãi suất
→ được tính theo chỉ số / lãi suất tại ngày đo lường, chỉ đo lường lại khi thay đổi
✓ Giá thực hiện quyền chọn mua nếu bên đi thuê chắc chắn thực hiện quyền đó
✓ Tiền phạt chấm dứt hợp đồng nếu bên đi thuê chắc chắn thực hiện quyền đó
✓ Giá trị còn lại được đảm bảo

21

23
2. Kế toán bên đi thuê 24
2.1. Tại ngày bắt đầu thuê

2.1. Tại ngày bắt đầu thuê 2.1.1. Quyền sử dụng tài sản và Nợ thuê
2.2. Sau ngày bắt đầu thuê 2.1.2. Lãi suất ngầm định trong hợp đồng thuê
2.3. Trình bày và công bố
25 2.1.1 Quyền sử dụng tài sản và Nợ thuê 26 Quyền sử dụng tài sản
!! Không phân loại hợp đồng thuê !!
Nợ thuê
Quyền sử dụng tài sản Nợ thuê
✓ Nợ thuê Các khoản tiền thuê
chưa được thanh toán Quyền Khoản thanh toán trước
✓ Khoản tiền thuê được thanh toán trước tại ngày bắt đầu thuê sử dụng Ưu đãi
hoặc tại ngày bắt đầu thuê trừ (–) Ưu đãi thuê
tài sản
✓ CP trực tiếp ban đầu Chiết khấu CP trực tiếp ban đầu
✓ CP tháo dỡ, di dời, khôi phục ước tính Lãi suất ngầm định
trong hợp đồng thuê
Ngoại trừ (tùy chọn) CP tháo dỡ, di dời, khôi phục
Tài sản thuê có giá trị
Thời hạn thuê < 1 năm hoặc thấp (khi còn mới)

Tiền thuê được ghi nhận vào chi phí theo pp đường thẳng hoặc một hệ thống khác

27 Chi phí trực tiếp ban đầu 28 Các khoản tiền thuê

Chi phí trực tiếp ban đầu Các khoản tiền thuê cố định bao gồm các khoản có bản chất tương tự, trừ đi
các khoản ưu đãi cho thuê
= các chi phí phát sinh để có được hợp đồng thuê tài sản,
chúng sẽ không phát sinh nếu không có hợp đồng thuê Các khoản tiền thuê biến đổi chỉ phụ thuộc vào chỉ số hoặc lãi suất

(trừ khi chúng liên quan đến nhà sản xuất hoặc bên cho
thuê trung gian trong hợp đồng thuê tài chính) Giá thực hiện quyền chọn mua nếu bên đi thuê chắc chắn thực hiện quyền đó

✓ Chi phí pháp lý ✓ Chi phí nội bộ

Tiền phạt chấm dứt hợp đồng nếu bên đi thuê chắc chắn thực hiện quyền đó
✓ Hoa hồng ✓ Tư vấn pháp lý

Giá trị còn lại được đảm bảo giá trị tài sản mà bên cho thuê sẽ được đảm bảo
thu hồi ở mức tối thiểu

29 Các khoản tiền thuê biến đổi 31 2.1.2. Lãi suất ngầm định trong HĐ thuê
Lãi suất chiết khấu
Khoản tiền thuê biến đổi
Bên cho thuê Bên đi thuê
Lãi suất ngầm định trong Lãi suất ngầm định trong
Có phụ thuộc vào chỉ số hoặc lãi suất? hợp đồng thuê (IRR) hợp đồng thuê (IRR)
(khó xác định)

Lãi suất đi vay tăng thêm

✓ Đưa vào các khoản tiền thuê ✓ Không đưa vào các khoản tiền thuê ✓ Hiện giá của ✓ Giá trị hợp lý
khoản tiền thuê của tài sản cơ sở ✓Điều khoản, chứng khoán
✓ Đo lường theo lãi suất phát ✓ Đưa vào báo cáo lãi hoặc lỗ nợ tương tự
sinh tại ngày đo lường ✓ Hiện giá của ✓ Chi phí trực tiếp ✓Lãi suất quan sát được
GTCL của TS ban đầu của bên
được đảm bảo cho thuê
32
2.2. Sau ngày bắt đầu thuê 33 2.2.1. Quyền sử dụng tài sản và Nợ thuê

Quyền sử dụng tài sản Nợ thuê

2.2.1. Quyền sử dụng tài sản và Nợ thuê Nợ: Có:
✓ Ghi nhận lãi tính trên khoản nợ thuê
Chi phí khấu hao Khấu hao lũy kế -
2.2.2. Đo lường lại (P/L) Quyền sử dụng TS Lãi suất định kỳ không đổi

2.2.3. Sửa đổi hợp đồng thuê ✓ Mô hình giá gốc (IAS 16) Nợ: Chi phí lãi (P/L) Có: Nợ thuê

✓ Mô hình giá trị hợp lý (IAS 40)

✓ Ghi nhận giảm nợ thuê
✓ Mô hình đánh giá lại (IAS 16)
✓ Kiểm tra tổn thất (IAS 36) Nợ: Nợ thuê Có: Tiền

34 Ví dụ (tt) 35 Ví dụ (tt)

 Sau đó, khi thanh toán và/hoặc cuối kỳ báo cáo, kế toán SDĐK Cộng (+) Trừ (-) SDCK
cần: Năm Nợ thuê lãi ở 5% số tiền thanh toán Nợ thuê

◼ Ghinhận khấu hao của quyền sử dụng tài sản trong thời 1 23.341 1.167 - 8.571 15.937

hạn thuê là CU 7.780 (CU 23.341 / 3) mỗi năm (ở đây là 2 15.937 797 - 8.571 8.163
khấu hao theo đường thẳng); 3 8.163 408 - 8.571 0
Tổng cộng 2.372 - 25.713
◼ Ghi nhận việc đo lường lại khoản nợ thuê để cộng (+) số
tiền lãi, trừ (-) số tiền đã trả và xem xét bất kỳ sửa đổi
Note:
hợp đồng thuê nào.
SDĐK: Số dư đầu kỳ
SDCK: Số dư cuối kỳ

36 Ví dụ - Tổng hợp các bút toán theo IFRS 16 37 2.2.2. Đo lường lại
ROU KO thấp hơn 0,
Sau ngày bắt đầu thuê phần còn lại của nợ
thuê bị giảm thêm được
Thời điểm Khoản mục Nợ Có Số tiền Bên đi thuê đo lường lại ghi nhận vào P/L
Tại ngày Quyền sử dụng TS
Quyền sử dụng TS Nợ thuê 23.341
bắt đầu thuê Nợ thuê
Nợ thuê Điều chỉnh Quyền sử dụng tài sản
Tiền lãi Chi phí lãi (P/L) Nợ thuê 1.167
Cách thức? => chiết khấu khoản thanh toán tiền thuê được điều chỉnh
Nợ thuê 8.571
Tại cuối năm Tiền thuê Chi phí dịch vụ (P/L) 1.429 ✓ Lãi suất chiết khấu được điều chỉnh
đầu tiên ✓ Lãi suất chiết khấu không đổi
Tiền 10.000
Khi nào?
Chi phí khấu hao
Khấu hao Quyền sử dụng TS 7.780 ✓ Thay đổi về thời hạn thuê
(P/L)
✓ Thay đổi trong việc đánh giá quyền chọn mua tài sản
✓ Thay đổi về khoản dự kiến phải trả theo giá trị còn lại được đảm bảo
✓ Thay đổi về khoản tiền thuê trong tương lai do thay đổi chỉ số hoặc lãi suất
38 2.2.3. Sửa đổi hợp đồng thuê 39 2.2.3. Sửa đổi hợp đồng thuê

= thay đổi về phạm vi hoặc số tiền thanh toán mà không phải là một phần = thay đổi về phạm vi hoặc số tiền thanh toán mà không phải là một phần
của các điều khoản ban đầu của các điều khoản ban đầu

Các quyền được thêm vào hợp đồng thuê Ko Bên đi thuê xử lý như sau:
để sử dụng một hoặc nhiều tài sản cơ bản? Sửa đổi
hợp đồng
Có Sửa đổi ✓Phân bổ số tiền thanh toán trong hợp đồng đã sửa đổi
=
hợp đồng
Tiền thuê tăng thêm một khoản tương ứng với Ko Thay đổi hợp
= ✓Xác định thời hạn thuê của hợp đồng thuê đã sửa đổi
giá độc lập riêng lẻ của phần phạm vi đồng hiện hữu
Thay đổi hợp
tăng thêm không? ✓Áp dụng lãi suất chiết khấu đã sửa đổi để đo lường lại nợ thuê
đồng hiện hữu
Có

Sửa đổi hợp đồng = Lập hợp đồng riêng ✓ Điều chỉnh Quyền sử dụng tài sản

40 2.3. Trình bày và công bố 41 2.3. Trình bày và công bố

Trình bày Công bố

✓ Trình bày Quyền sử dụng tài sản tách biệt với các tài sản khác Hoặc 1. Công bố về tài sản, nợ phải trả, chi phí và các dòng tiền
công bố trong
✓ Trình bày Nợ thuê tách biệt với các khoản nợ phải trả khác thuyết minh ✓ Ở định đạng bảng

✓ Trình bày lãi tính trên khoản nợ thuê tách biệt với khấu hao quyền sử dụng tài sản
✓ Dòng tiền:
• Các khoản thanh toán nợ gốc
• Các khoản thanh toán tiền lãi
• Các khoản thanh toán cho các
hợp đồng thuê ngắn hạn, hợp
đồng thuê tài sản có giá trị thấp
và các khoản thanh toán thay đổi
không nằm trong nợ thuê
✓ Khấu hao quyền sử dụng TS theo nhóm ✓ Thu nhập từ cho thuê lại quyền sử dụng
✓ Chi phí lãi tính trên nợ thuê ✓ Dòng tiền từ HĐ thuê
 Hoạt động tài chính ✓ Chi phí liên quan HĐ thuê ngắn hạn ✓ Thông tin bổ sung về quyền sử dụng
✓ Chi phí liên quan HĐ thuê có giá trị thấp ✓ Lãi/lỗ từ việc bán và thuê lại
 Lựa chọn (tài chính / kinh doanh)
✓ Chi phí liên quan các khoản thanh toán ✓ Giá trị ghi sổ của quyền sử dụng TS
 Hoạt động kinh doanh
thay đổi không nằm trong nợ thuê theo nhóm
2. Công bố bổ sung

KẾT THÚC

CẢM ƠN!

42