Chuẩn mực

Báo cáo tài chính Quốc tế

IFRS 16 – Thuê tài sản
Tp. Hồ Chí Minh, tháng 10 năm 2021
Đội ngũ chuyên gia

Anh Nguyễn Phan Anh Quốc

ACCA – VACPA
Chủ nhiệm cao cấp
Dịch vụ kiểm toán, 11 năm kinh nghiệm
Email: quoc.anh.nguyen@vn.ey.com
Phone: 0937 027 787

Anh Phạm Xuân Tuân

CPA Au, CGMA, VACPA
Chủ nhiệm cao cấp
Dịch vụ kiểm toán, 8 năm kinh nghiệm
Email: tuan.xuan.pham@vn.ey.com
Phone: 0938 961 991
Nội dung
1. Giới thiệu chung

2. Áp dụng IFRS 16

Các khó khăn trong quá trình áp dụng

3.
IFRS 16 trong thực tế

4. Thảo luận
1. Giới thiệu chung
TẠI SAO PHẢI THAY ĐỔI

Báo cáo Phân tích tác động của IASB thực hiện năm 2016:

Hầu hết nhà đầu

tư và các nhà
phân tích phải
43%
2,18 thực hiện điều
chỉnh giá trị hiện
tại của các cam
kết thuê trong
14.000/30.000 công ty 2,18 tỷ USD giá trị hiện tại
tương lai để so
niêm yết (thuộc nhiều khu của các khoản thanh toán sánh.
vực trên thế giới, và không tiền thuê trong tương lai
kể các tổ chức tín dụng) của 14.000 công ty niêm
được khảo sát có thuyết yết
minh cam kết thuê hoạt
động trên báo cáo thường
niên

Trang 5
Giới thiệu chung

Ý nghĩa và mục đích Phạm vi điều chỉnh Thời gian hiệu lực

► Thể hiện toàn bộ giao dịch thuê tài sản trên Bảng cân đối kế toán.
► Phản ánh chính xác và minh bạch các giao dịch liên quan đến hoạt động
thuê và cho thuê.
► Chuẩn mực IAS bị thay thế:
► IAS 17 - Leases
► IFRIC 4 - Determining whether an Arrangement contains a Lease
► SIC -15 - Operating Leases – Incentives
► SIC -27 - Evaluating the Substance of Transactions Involving the Legal
Form of a Lease
Giới thiệu chung

Ý nghĩa và mục đích Phạm vi điều chỉnh Thời gian hiệu lực

► IFRS 16 không áp dụng đối với các hợp đồng:

► Thuê nhằm khai thác khoáng sản và các nguồn tài nguyên khác (IFRS
6)
► Thuê tài sản sinh học (IAS 41)
► Nhượng quyền dịch vụ (IFRIC 12)
► Giấy phép sử dụng tài sản sở hữu trí tuệ theo chuẩn mực IFRS 15
► Các thỏa thuận cấp phép cho bên thuê (Licensing Agreement) theo
chuẩn mực IAS 38
► IFRS 16 miễn trừ áp dụng đối với các hợp đồng:
► Thuê ngắn hạn
► Thuê tài sản có giá trị thấp
Giới thiệu chung

Ý nghĩa và mục đích Phạm vi điều chỉnh Thời gian hiệu lực

► Lưu ý khi đánh giá:

► Thuê ngắn hạn: Thời hạn thuê không lớn hơn 12 tháng
► Thời hạn hợp đồng thuê bằng thời hạn thuê không hủy ngang cộng
với:
► Thời gian trong quyền chọn gia hạn thời hạn thuê (nếu bên đi thuê
tương đối chắc chắn về việc sẽ thực hiện quyền này)
► Thời gian trong quyền chọn chấm dứt hợp đồng thuê (nếu bên đi
thuê tương đối chắc chắn về việc sẽ không thực hiện quyền này)
► Nếu hợp đồng thuê có quyền chọn mua lại tài sản thì không được coi là
hợp đồng thuê ngắn hạn
Giới thiệu chung

Ý nghĩa và mục đích Phạm vi điều chỉnh Thời gian hiệu lực

► Lưu ý khi đánh giá (tt):

► Định nghĩa hợp đồng Không hủy ngang: Là hợp đồng thuê chỉ có thể
hủy ngang khi:
► Xảy ra sự kiện bất khả kháng;
► Được sự đồng ý của bên cho thuê;
► Bên đi thuê ký kết hợp đồng thuê mới cho cùng hoặc một tài sản
thuê tương tự với bên cho thuê; và
► Tại thời điểm thuê, bên đi thuê đánh giá rằng việc không trả thêm
một khoản phí để chấm dứt hợp đồng thuê là tương đối chắc chắn.
Giới thiệu chung

Ý nghĩa và mục đích Phạm vi điều chỉnh Thời gian hiệu lực

► Lưu ý khi đánh giá (tt):

► Tài sản có giá thị thấp
► Đánh giá giá trị tài sản thuê trong điều kiện tài sản mới (không phụ
thuộc vào thời gian tài sản đã được sử dụng)
► Đánh giá trên cơ sở tuyệt đối
► Có giá trị không lớn hơn US$5,000 (BC100)
► Ví dụ: laptop, máy photocopy, máy in..v.v.
Giới thiệu chung

Ý nghĩa và mục đích Phạm vi điều chỉnh Thời gian hiệu lực

► Thời gian ban hành: ngày 13 tháng 1 năm 2016

► Thời gian hiệu lực: chính thức áp dụng từ ngày 1 tháng
1 năm 2019 (Doanh nghiệp được phép áp dụng sớm
trong trường hợp đồng thời áp dụng chuẩn mực IFRS
15)
Giới thiệu chung

Ý nghĩa và mục đích Phạm vi điều chỉnh Thời gian hiệu lực

Các công ty được lựa chọn điều chỉnh hồi tố báo cáo theo 1 trong 2 phương án sau:
1. Hồi tố cho tất cả các kỳ kế toán trình bày trên báo cáo
2. Ghi nhận ảnh hưởng lũy kế từ kỳ đầu tiên có thể áp dụng IFRS 16 thành bút toán
điều chỉnh vào số đầu kỳ của chỉ tiêu “Lợi nhuận lũy kế chưa phân phối” hoặc các chỉ
tiêu khác của Vốn chủ sở hữu phù hợp.
2. Áp dụng IFRS 16
Áp dụng IFRS 16

Ghi nhận và đo
Tổng quan thay đổi Xác định hợp đồng Trình bày hợp đồng
lường hợp đồng
thuê thuê
thuê
Áp dụng IFRS 16

Ghi nhận và đo
Tổng quan thay đổi Xác định hợp đồng Trình bày hợp đồng
lường hợp đồng
thuê thuê
thuê
Áp dụng IFRS 16

Tổng quan thay đổi Ghi nhận và đo

Xác định hợp đồng Trình bày hợp đồng
(Mô hình 5 bước) lường hợp đồng
thuê thuê
thuê
Áp dụng IFRS 16
Ghi nhận và đo
Trình bày hợp đồng
Tổng quan thay đổi Xác định hợp đồng thuê lường hợp đồng
thuê
thuê

Hợp đồng, hoặc một phần của hợp đồng thể hiện quyền sử dụng tài sản
(“tài sản cơ sở”) trong một khoảng thời gian nhất định để nhận lại một
khoản phí tương ứng.
Định nghĩa về Hợp đồng
thuê tài sản

Quyền kiểm soát việc sử

Tài sản được xác định VÀ
dụng tài sản
1
Quyền giành được đáng
Quyền quyết định việc sử
kể toàn bộ lợi ích kinh tế
dụng tài sản
phát sinh từ tài sản

2 3
Áp dụng IFRS 16
Ghi nhận và đo
Trình bày hợp đồng
Tổng quan thay đổi Xác định hợp đồng thuê lường hợp đồng
thuê
thuê

Tài sản được xác định

VD1: Công ty A ký hợp đồng với Công ty B, thuê xe chở dầu trong 5 năm.
Xe chở dầu này được thiết kế và sản xuất riêng cho đặc thù của Công ty A, sẽ không thể
sử dụng cho công ty/hoạt động khác.
Hợp đồng thuê không đề cập cụ thể về xe chở dầu này (nhãn hiệu, chủng loại, màu
sắc…) Tuy nhiên, Công ty B chỉ có 1 xe chở dầu đáp ứng yêu cầu kĩ thuật của Công ty A.
Theo điều khoản hợp đồng thuê, nếu sau khi được Công ty A nhận, xe chở dầu không
thể vận hành, Công ty B có nghĩa vụ sửa chữa/thay thế…

VD2: Vào năm 2020, Công ty C ký hợp đồng với Công ty D, thuê xe 1 chiếc xe ô tô,
trong 5 năm, từ năm 2022 đến năm 2027.
Hợp đồng thuê đề cập cụ thể đặc điểm nhận dạng như nhãn hiệu, màu sắc…Xe ô tô này
sẽ được Công ty D mua từ cuối năm 2021. (Tại thời điểm 2020, Công ty D chưa trang bị
xe ô tô này).
Áp dụng IFRS 16
Ghi nhận và đo
Trình bày hợp đồng
Tổng quan thay đổi Xác định hợp đồng thuê lường hợp đồng
thuê
thuê
Công ty E, ký hợp đồng với Công ty F,
thuê 1 xe ô tô (X), trong 3 năm. Hợp
Quyền giành được đồng thuê quy định cụ thể đặc điểm
đáng kể toàn bộ lợi nhận dạng của xe X này. Công ty F chỉ
ích kinh tế phát sinh thực hiện thay thế xe khác nếu X không
từ tài sản vận hành ổn định như thoả thuận.

Quyền kiểm Các điều khoản theo hợp đồng như sau:
soát việc sử
► E thực hiện vận hành X (thuê tài xế
dụng tài sản
hoặc tự lái xe)
► F đưa ra một số giới hạn trong việc

Quyền quyết định

vận hành xe như: không sử dụng quá
việc sử dụng tài sản 2000km/tháng, không lái xe sang
nước khác…
► Ngoài trừ các hạn chế trên, E được
quyết định việc sử dụng và khai thác
tài sản: thời gian, địa điểm sử dụng
Áp dụng IFRS 16

Tổng quan thay đổi

Xác định hợp đồng Ghi nhận và đo lường Trình bày hợp đồng
thuê hợp đồng thuê thuê

Ghi nhận ban đầu Tổng quan

Khoản thanh
toán cố định
trừ đi các ưu
đãi tiền thuê Chi phí trực
Ước tính chi
tiếp ban
phí hoàn
đầu
nguyên
Khoản thanh
toán biến đổi/
phụ thuộc vào
chỉ số cụ thể

NPV = Nợ thuê tài sản Quyền sử dụng (ROU)

tài sản
Áp dụng IFRS 16

Xác định hợp đồng Ghi nhận và đo lường Trình bày hợp đồng
Tổng quan thay đổi
thuê hợp đồng thuê thuê

Ghi nhận ban đầu Xác định thời hạn thuê

Thời hạn thuê không hủy ngang

(thời hạn thuê có bao gồm quyền được hủy hợp đồng nếu chỉ người cho thuê
Thời hạn thuê

được quyền)

Thời hạn thuê bao gồm quyền gia hạn thuê nếu người thuê tương đối chắc
chắn thực hiện quyền chọn này

Thời hạn thuê bao gồm quyền chọn hủy thuê nếu người thuê tương đối chắc
chắn về việc không thực hiện quyền này.

► Quyền chọn mua được xem xét tương tự như cách xem xét quyền gia hạn thuê hoặc
hủy bỏ thuê
► Xác định thời hạn thuê ban đầu sẽ có thể dựa trên xét đoán và ước tính
► Thời hạn thuê chỉ được xem xét lại bởi một bên/ hoặc cả 2 bên trong một số trường
hợp đặc biệt.
Áp dụng IFRS 16

Xác định hợp đồng Ghi nhận và đo lường Trình bày hợp đồng
Tổng quan thay đổi
thuê hợp đồng thuê thuê

Ghi nhận ban đầu Xác định giá trị thanh toán cho một hợp đồng thuê

Khoản thanh toán tiền thuê của người đi thuê trả cho người cho thuê liên quan đến quyền
sử dụng tài sản trong suốt thời hạn thuê

Các khoản
Các khoản
thanh toán cố Các khoản phải
Giá thực hiện Tiền phạt hủy thanh toán biến
định (trừ (-) các trả để bảo đảm
của quyền chọn hợp đồng thuê đổi (phụ thuộc
khoản ưu đãi giá trị còn lại
mua tài sản (*) (**) vào một chỉ số
tiền thuê, nếu của tài sản (***)
hoặc tỷ lệ)
có)

(*) Nếu như có cơ sở chắc chắn thực hiện quyền chọn này
(**) Nếu hợp đồng thể hiện việc bên thuê sẽ hủy hợp đồng
(***) Đối với bên đi thuê sẽ là giá trị ước tính phải trả cho bảo đảm này.
Đối với bên cho thuê sẽ là tất cả các khoản nhận được từ việc bảo đảm này
Áp dụng IFRS 16

Xác định hợp đồng Ghi nhận và đo lường Trình bày hợp đồng
Tổng quan thay đổi
thuê hợp đồng thuê thuê

Ghi nhận ban đầu Xác định giá trị thanh toán cho một hợp đồng thuê

Các khoản KHÔNG bao gồm khi xác định tiền thuê
► Các khoản thanh toán biến đổi (không phụ thuộc vào một chỉ số nhất định). Ví dụ:
Như các khoản thanh toán phụ thuộc vào việc sử dụng tài sản, kết quả sản xuất
kinh doanh
► Các khoản tiền thuê được phân bổ cho cấu phần không có tính chất thuê (sau khi
xác định các cấu phần trong hợp đồng phức hợp)
Ghi nhận: là chi phí (bên đi thuê) hoặc thu nhập (bên cho thuê) khi phát sinh
Áp dụng IFRS 16
Xác định hợp đồng Ghi nhận và đo lường Trình bày hợp đồng
Tổng quan thay đổi
thuê hợp đồng thuê thuê

Ghi nhận ban đầu Bài tập tình huống – xác định khoản thanh toán tiền thuê

► Trong nhóm làm việc, hãy phân loại khoản thanh toán tiền thuê cho một xe Lux A2.0
Premium thời hạn 4 năm trong các trường hợp sau:
A. Thanh toán hàng quý 60 triệu đồng
B. Khoản thanh toán hàng năm là 10 ngàn đồng cho mỗi km vượt định mức 5.000 km.
C. Khoản thanh toán hàng năm 100 triệu đồng, nếu tổng cộng quãng đường vượt quá
10.000 Km.
D. Khoản tăng/ giảm tiền thuê hàng quý 7,8tr đồng để phản ánh sự thay đổi CPI trong
năm đầu tiên cho thuê.
E. Khoản thanh toán 1 tỷ nếu muốn mua lại xe vào cuối năm thứ 3
F. Khoản thanh toán 80tr nếu hủy hợp đồng thuê vào cuối năm 3
G. Khoản thanh toán cho người cho thuê cho phần khác biệt giữa giá trị thị trường
của xe vào cuối thời hạn thuê và 800 triệu đồng
H. Chi phí bảo dưỡng, bảo trì xe 50 triệu đồng
I. Chi phí bảo hiểm xe Insurance cost of 500 ngàn đồng hàng năm mà người thuê
phải hoàn trả lại cho người cho thuê
Áp dụng IFRS 16

Xác định hợp đồng Ghi nhận và đo lường Trình bày hợp đồng
Tổng quan thay đổi
thuê hợp đồng thuê thuê

Ghi nhận ban đầu Lãi suất chiết khấu

Lãi suất chiết khấu

► Đối với bên đi thuê:
► Lãi suất ngầm định của hợp đồng thuê
► Trong TH không xác định được lãi suất này thì sử dụng lãi suất đi vay tham
chiếu
► Đối với bên cho thuê:
► Lãi suất ngầm định của hợp đồng thuê
Áp dụng IFRS 16
Xác định hợp đồng Ghi nhận và đo lường Trình bày hợp đồng
Tổng quan thay đổi
thuê hợp đồng thuê thuê

Ghi nhận ban đầu Lãi suất chiết khấu

Lãi suất ngầm định của hợp đồng thuê

Là lãi suất sao cho giá trị hiện tại của:

Chi phí
Giá trị hiện tại Giá trị hiện tại
Giá trị trực tiếp
của khoản của giá trị
hợp lý ban đầu
thanh còn lại
của tài sản phát sinh
toán tiền không được
thuê của bên cho
thuê đảm bảo
thuê

=> Thường khó để xác định được lãi suất ngầm định, sử dụng IBR

Lãi suất đi vay tương đương (Incremental Borrowing Rate – IBR)

“Là lãi suất mà bên thuê sẽ phải trả để vay khoản tiền cần thiết với thời hạn và sự đảm bảo
tương tự nhằm có được một tài sản có giá trị tương đương với quyền sử dụng tài sản trong
một môi trường kinh tế tương tự.”
Áp dụng IFRS 16
Xác định hợp đồng Ghi nhận và đo lường Trình bày hợp đồng
Tổng quan thay đổi
thuê hợp đồng thuê thuê

Ghi nhận ban đầu 6 bước xác định lãi suất chiết khấu
► Nguồn: vd. Chính phủ, Reuters, Bloomberg
Lấy dữ liệu về lãi suất tham chiếu (lãi suất phi
► Các điều chỉnh cần thiết đến các cơ cấu thanh toán cụ thể (Lãi
1 rủi ro) cho thời kỳ liên quan và đồng tiền liên suất tham chiếu thường ngụ ý cho các khoản vay trả một lần khi
quan đáo hạn)
► Nguồn: vd. Tổ chức tín dụng, Tổ chức xếp hạn tín dụng
► Điểm tín dụng có thể khác nhau giữa các công ty trong cùng một
2 Xác định điểm tín dụng (credit rating)
công ty tập đoàn.

Xác định mức “chênh lệch lãi suất” cho điểm ► Nguồn: vd. Chính phủ, Reuters, Bloomberg
tín dụng ở Bước 2 cho từng thời kỳ liên quan ở ► “mức chênh lệch lãi suất“- có thể có những điều chỉnh cần thiết
3
Bước 1 cho dù doanh nghiệp không có nợ vay.

Xác định mức lãi suất (tạm thời) cho thời hạn ► Ban đầu xác định lãi suất chiết khấu (cho từng thời hạn và loại
4 lựa chọn ở Bước 1 = Lãi suất tham chiếu (B1) tiền tệ)
+ Mức chênh lệch lãi suất (B3)

Nếu phù hợp: Điều chỉnh liên quan cụ thể đến ► Các trường hợp cụ thể có thể yêu cầu các điều chỉnh khác (vd.
5 hợp đồng thuê Nếu tài sản đảm bảo có thể ảnh hưởng trọng yếu lên lãi suất chiết
khấu)

Liên quan đến ngoại tệ: ► Nguồn: vd. Chính phủ, Reuters, Bloomberg
6 Lặp lại Bước 1, 3, 4 và 5 cho mỗi đồng tiền liên ► Lãi suất tham chiếu (“lãi suất phi rủi ro“) và “Mức chênh lệch lãi
quan suất“ có thể khác biệt trọng yếu tùy thuộc vào từng nước.
Áp dụng IFRS 16

Xác định hợp đồng Ghi nhận và đo lường Trình bày hợp đồng
Tổng quan thay đổi
thuê hợp đồng thuê thuê

Sau ghi nhận ban đầu Ghi nhận Quyền sử dụng tài sản và Nợ thuê tài sản

Khấu hao Quyền sử dụng tài sản theo hướng dẫn của IAS 16
Quyền sử
TSCĐ HH hoặc phương pháp khác theo chuẩn mực IAS 16 hoặc
dụng tài sản
IAS 40 BĐS ĐT
Sau ghi nhận
ban đầu
Ghi nhận tăng tương ứng với chi phí tài chính theo phương pháp
Nợ thuê tài lãi suất chiết khấu, sử dụng lãi suất chiết khấu được xác định tại
sản ngày bắt đầu hợp đồng thuê. Ghi giảm nợ vay khi trả các khoản
tiền thuê.

Chi phí lãi vay và chi phí khấu hao được ghi nhận và trình bày riêng biệt. Điều
Lợi nhuận/Lỗ này dẫn đến chi phí ghi nhận cho giai đoạn đầu của hợp đồng thuê sẽ cao hơn
các giai đoạn sau
Áp dụng IFRS 16

Xác định hợp đồng Ghi nhận và đo lường Trình bày hợp đồng
Tổng quan thay đổi
thuê hợp đồng thuê thuê

Sau ghi nhận ban đầu Ghi nhận Quyền sử dụng tài sản và Nợ thuê tài sản

Hạch toán đối với bên đi thuê:

► Quyền sử dụng tài sản:
► Ghi nhận theo nguyên tắc giá gốc, trừ trường hợp ghi nhận theo giá trị hợp lý đối với
tài sản thuê là BĐS ĐT hoặc ghi nhận theo giá trị đánh giá lại đối với tài sản thuê là
TSCĐ.
► Nợ thuê tài sản được điều chỉnh:
► Tăng lên để phản ánh lãi suất phát sinh
► Giảm nếu thanh toán
► Đánh giá lại để phản ánh thay đổi trong điều khoản hợp đồng thuê hoặc thay đổi
trong các ước tính về tiền thuê ban đầu.
Áp dụng IFRS 16

Tổng quan thay Xác định hợp Ghi nhận và đo lường Trình bày hợp
đổi đồng thuê hợp đồng thuê đồng thuê

Sau ghi nhận ban đầu Ghi nhận Quyền sử dụng tài sản và Nợ thuê tài sản

Hạch toán đối với bên cho thuê:

► Bên cho thuê phải đánh giá hợp đồng cho thuê và cho thuê hoạt động hay cho thuê tài
chính.
► Các điều kiện đánh giá hợp đồng thuê tài chính không thay đổi so với IAS 17
► Hạch toán kế toán đối với cho thuê tài chính và cho thuê hoạt động không thay đổi so
với IAS 17
Áp dụng IFRS 16

Ghi nhận và đo
Xác định hợp đồng
Tổng quan thay đổi lường hợp đồng Trình bày hợp đồng thuê
thuê
thuê
Đối với bên đi thuê

BCĐKT BCKQKD BCLCTT

Quyền sử dụng tài sản
► Trình bày riêng biệt hoặc
thuyết minh chi tiết nếu trình
bày gộp
Nợ thuê tài sản
► Trình bày riêng biệt hoặc
thuyết minh chi tiết nếu trình
bày gộp
► Chi phí khấu hao tài
sản(tách biệt khỏi chi
phí lãi vay)
► Chi phí lãi vay (tách biệt
khỏi chi phí khấu hao)
Trình bày báo cáo
► Các chi phí thuê biến
đổi
► Chi phí thuê ngắn hạn
► Chi phí thuê tài sản có
giá trị thấp
► Khoản thanh toán gốc được trình
bày trong dòng tiền hoạt động tài
chính
► Khoản thanh toán lãi được lựa chọn
trình bày theo IAS 7
► Các khoản trả tiền thuê cho tài sản
có giá trị thấp, và cho hợp đồng thuê
ngắn hạn được trình bày trong dòng
tiền hoạt động kinh doanh
► Trình bày các giao dịch không bằng
tiền liên quan đến hợp đồng thuê tài
sản
Áp dụng IFRS 16

Ghi nhận và đo
Xác định hợp đồng
Tổng quan thay đổi lường hợp đồng Trình bày hợp đồng thuê
thuê
thuê

Đối với bên đi thuê (tt)

► Các yêu cầu mới về trình bày báo cáo tài chính:
► Khấu hao Quyền sử dụng tài sản
► Chi phí lãi vay liên quan đến Nợ thuê tài sản
► Chi phí liên quan đến hợp đồng thuê ngắn hạn và hợp đồng thuê tài sản có giá trị
thấp
► Thu nhập từ việc cho thuê lại
► Tổng dòng tiền chi cho hoạt động thuê
► Thuyết minh dạng bảng
Áp dụng IFRS 16

Ghi nhận và đo
Xác định hợp đồng
Tổng quan thay đổi lường hợp đồng Trình bày hợp đồng thuê
thuê
thuê
Đối với bên cho thuê
BCĐKT BCKQKD BCLCTT
Thuê hoạt động Không được quy định trong IFRS Không được quy định trong
► Tài sản cho thuê được trình 16. Tuy nhiên cách làm hiện tại như IFRS 16. Tuy nhiên cách làm

bày dựa trên bản chất của sau:
tài sản đó
Thuê tài chính Đối với cả hai loại hợp đồng
► Khoản phải thu từ cho thuê thuê:
► Thông thường, lợi nhận từ việc
tài chính
cho thuê thường được trình bày
riêng hoặc trình bày trong phần
thuyết minh
hiện tại như sau:
Đối với cả hai loại hợp đồng
thuê:
► Dòng tiền nhận được từ hợp
đồng thuê tài chính nằm ở
hoạt động kinh doanh

Thuê tài chính:

► Thông thường, lãi suất từ khoản

phải thu tài chính được trình

bày là doanh thu tài chính
Áp dụng IFRS 16

Ghi nhận và đo
Xác định hợp đồng
Tổng quan thay đổi lường hợp đồng Trình bày hợp đồng thuê
thuê
thuê
Đối với bên cho thuê (tt)

► Các yêu cầu mới về trình bày báo cáo tài chính:
► Các biện pháp bên cho thuê quản lý các rủi ro liên quan tới quyền còn lại đối với tài
sản cơ sở
► Các thuyết minh định lượng và định tính liên quan tới các thay đổi đáng kể giá trị
khoản đầu tư ròng từ việc cho thuê tài chính
► Bảng trình bày thu nhập từ hoạt động cho thuê
► Phân tích cơ cấu thời hạn cho thuê, bao gồm việc đối chiếu giữa dòng tiền sẽ thu
trong tương lai chưa chiết khấu và số dư khoản phải thu từ cho thuê tài chính.
Sửa đổi IFRS 16: Ưu đãi tiền thuê liên quan đến Covid-19

➢ IASB ban hành sửa đổi IFRS 16

➢ Giảm nhẹ cho người thuê

➢ Tùy chọn không đánh giá một khoản ưu đãi tiền thuê liên
quan đến Covid-19 xem là một sửa đổi cho hoạt động thuê
hay không

➢ Chỉ áp dụng cho các ưu đãi tiền thuê đáp ứng 4 điều kiện:
❖ Xảy ra như một hậu quả trực tiếp của đại dịch Covid-19
❖ Bản chất hợp đồng thuê sửa đổi về cơ bản là giống hoặc ít hơn
❖ Chỉ các khoản thanh toán đến ngày 30 tháng 6 năm 2021 mới
được sửa đổi
❖ Không có thay đổi đáng kể đối với các điều khoản và điều kiện
khác

➢ Bản sửa đổi áp dụng từ ngày 1 tháng 6 năm 2020 (cho

phép áp dụng sớm hơn)

➢ Áp dụng hồi tố
3. Các khó khăn trong quá
trình áp dụng IFRS 16
Các khó khăn trong quá trình triển khai áp dụng

► Trong trường hợp lựa chọn điều chỉnh hồi tố toàn bộ thì
phải tính toán lại số liệu trong 3 kỳ kế toán (từ năm 2017
đến hết năm tài chính 2019)
► Các thông tin cần thiết để tính toán không sẵn có (lãi suất
Báo cáo ngầm định trong hợp đồng thuê, lãi suất đi vay tham chiếu,
tài chính v.v.)
► Xác định lại toàn bộ các hợp đồng thuê hoặc có tính chất
thuê để tính toán ảnh hưởng cộng hưởng đến năm làm báo
cáo

► Phần lớn các tỷ số tài chính thay đổi: tỷ lệ sử dụng đòn bẩy
Thay đổi nợ (gearing), tỷ lệ thanh toán lãi vay, vòng quay tài sản, lợi
các chỉ số nhuận trên vốn, lợi nhuận trên tài sản… ảnh hưởng đến
tài chính/ các cam kết vay nợ, khả năng huy động vốn.
► Các chỉ số hoạt động thay đổi: EBITDA, EBIT có khả năng
hoạt động
ảnh hưởng đến định giá doanh nghiệp
Các khó khăn trong quá trình triển khai áp dụng

► Có nhiều cấu phần thuê trong một hợp đồng thuê (ví dụ:
thuê + chi phí bảo trì, chi phí hạ tầng…)
► Thay đổi điều khoản thuê/ thay đổi ý định ban đầu liên quan
Nghiệp vụ đến việc thực hiện quyền (gia hạn, mua lại, hủy bỏ hợp
đồng trước hạn…)
phức tạp
► Nghiệp vụ thuê và cho thuê lại (Sub-lease)
► Nghiệp vụ bán và thuê lại (sale and lease back)
► Thuê trong các hợp đồng hợp tác kinh doanh (join
operation)

► Dữ liệu về các hợp đồng thuê được lưu trữ như thế nào?
► Việc cập nhật thông tin hợp đồng có được thực hiện chính
Hệ thống xác và kịp thời
dữ liệu ► Yêu cầu đồng bộ giữa hệ thống theo dõi hợp đồng và hệ
thống hạch toán kế toán
► Phối hợp làm việc giữa các phòng ban
Biện pháp

► Đào tạo kiến thức chuyên môn đi kèm với xử lý các tình
huống/ hợp đồng trên thực tế
► Vai trò của quá trình kiểm tra, soát xét và đối chiếu dữ liệu Quá trình
► Phân tích tác động trước để có kế hoạch làm việc với ngân đào tạo
hàng/ nhà đầu tư

► Tập hợp đầy đủ thông tin về các hợp đồng thuê (hoặc có
tính chất thuê) để tiến hành đánh giá để hạch toán phù hợp
► Xây dựng cơ sở dữ liệu đồng nhất để theo dõi, cập nhật và
tính toán ảnh hưởng qua từng kỳ Quá trình
► Đồng bộ hệ thống theo dõi hợp đồng và hệ thống kế toán chuẩn bị
► Phối hợp giữa các phòng ban để cập nhật dữ liệu kịp thời
và chính xác
4. Thảo luận
EY│Kiểm toán│Thuế│Giao dịch Tài chính│Tư vấn
Giới thiệu về EY

EY là công ty hàng đầu thế giới cung cấp các dịch vụ kiểm toán,
thuế, giao dịch tài chính và tư vấn. Chúng tôi cung cấp các dịch
vụ có chất lượng cao, các nhận định và kiến thức chuyên sâu
trong ngành, góp phần tạo dựng niềm tin trong các thị trường vốn
và các nền kinh tế trên toàn cầu. Chúng tôi luôn hướng đến việc
phát triển và tập hợp đội ngũ lãnh đạo xuất sắc để dẫn dắt và
thực hiện cam kết của chúng tôi đối với tất cả các đối tác. Với
những mục tiêu trên, chúng tôi đóng vai trò tích cực trong việc xây
dựng một thế giới làm việc tốt đẹp hơn không chỉ cho đội ngũ
nhân viên, mà còn cho khách hàng của chúng tôi và toàn thể
cộng đồng.

EY được hiểu là một tổ chức toàn cầu bao gồm các thành viên
của Ernst & Young Global Limited, hoặc là một hoặc nhiều thành
viên của tổ chức toàn cầu này, trong đó mỗi thành viên là một
pháp nhân riêng biệt. Ernst & Young Global Limited là một công ty
Trách nhiệm hữu hạn được thành lập tại Vương Quốc Anh và
không cung cấp dịch vụ cho khách hàng. Thông tin về cách EY
thu thập và sử dụng dữ liệu cá nhân cùng mô tả về các quyền của
cá nhân theo luật bảo vệ dữ liệu có thể được tìm thấy tại
ey.com/privacy. Ðể biết thêm thông tin về công ty chúng tôi, vui
lòng truy cập vào trang web: www.ey.com.

© Bản quyền thuộc về Công ty TNHH Ernst & Young Việt Nam
năm 2019.
Tất cả các quyền được bảo lưu.

APAC No. 16051101

ED None

Ấn phẩm này chỉ chứa những nội dung mang tính thông tin
chung, không nhằm đưa ra những hướng dẫn và tư vấn cụ thể về
kế toán, thuế hay những nội dung chuyên môn khác. Độc giả cần
tham khảo ý kiến của các chuyên gia tư vấn đối với bất kỳ vấn đề
cụ thể nào.

ey.com/vn