CHƯƠNG 4 KINH DOANH BẤT

ĐỘNG SẢN
lethuyngan82@gmail.com
 4.1 Khái niệm kinh doanh bất động sản

• Kinh doanh bất động sản là việc đầu tư vốn để thực hiện hoạt

động xây dựng, mua, nhận chuyển nhượng để bán, chuyển

nhượng; cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản;
thực hiện dịch vụ môi giới bất động sản; dịch vụ sàn giao dịch
bất động sản; dịch vụ tư vấn bất động sản hoặc quản lý bất
động sản nhằm mục đích sinh lợi
• Môi giới BĐS Môi giới bất động sản là việc làm trung gian cho
các bên trong mua bán, chuyển nhượng, cho
thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản.”

Quản lý bất động sản là việc thực hiện một, một

số hoặc tất cả các hoạt động về quản lý, khai

• Quản lý BĐS thác và định đoạt bất động sản theo ủy quyền
của chủ sở hữu nhà, công trình xây dựng hoặc
người có quyền sử dụng đất.
 Sàn giao dịch bất động sản là nơi diễn ra các
• Sàn giao dịch BĐS giao dịch về mua bán, chuyển nhượng, cho
thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản.

Tư vấn bất động sản là hoạt động trợ giúp về

• Tư vấn BĐS các vấn đề liên quan đến kinh doanh bất động
sản theo yêu cầu của các bên.
 4.2 Kinh doanh bất động sản có sẵn

4.2.1 Điều kiện đối với BĐS đưa vào kinh doanh

NHÀ Ở, CÔNG TRÌNH XÂY DỰNG

- Có đăng ký QSH nhà, CNQSDĐ

- Không có tranh chấp QSDĐ
- Không bị kê biên
 ĐẤT

- Có CNQSDĐ
- Không có tranh chấp QSDĐ
- Không bị kê biên
- Trong thời hạn sử dụng đất
4.2.2 Điều kiện đối với tổ chức, cá nhân hoạt động KD BĐS

Thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã

Vốn pháp định ≥ 20 tỷ đồng

Trừ trường hợp: BĐS quy mô nhỏ, không

thường xuyên; kinh doanh dịch vụ BĐS
4.2.3 Phạm vi hoạt động KD BĐS

Tổ chức, cá nhân trong nước

Người Việt Nam định cư ở nước ngoài
Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài
-Đối với KD BĐS tổ chức, cá nhân trong nước, tổ chức, cá
nhân nước ngoài, người VN định cư nước ngoài được : đầu tư
tạo lập nhà, công trình xây dựng để bán, cho thuê, mua; thuê
nhà, công trình XD để cho thuê lại; đầu tư cải tạo đất và các
công trình hạ tầng trên đất thuê để cho thuê đã có hạ tầng;
(nhận CNQSDĐ, đầu tư công trình hạ tầng để chuyển
nhượng, cho thuê; thuê QSDĐ để cho thuê lại – chỉ áp dụng
cho tổ chức, cá nhân trong nước).
-Đối với KD dịch vụ BĐS: dịch vụ môi giới, định giá, sàn
giao dịch, tư vấn, đấu giá, quảng cáo và quản lý BĐS.
4.2.4 Các loại hình kinh doanh BĐS có sẵn

Kinh doanh mua bán

Cho thuê

Thuê mua

Chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại QSDĐ

Chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án BĐS

 4.2.5 Nội dung các HĐ kinh doanh BĐS có sẵn

Nội dung hợp đồng mua bán, cho thuê, cho thuê mua nhà,
công trình xây dựng (mẫu)

Nội dung hợp đồng chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại
QSDĐ (mẫu)
Nội dung hợp đồng chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần
DA BĐS (mẫu)
 4.2 Kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai

4.2.1 Điều kiện của BĐS hình thành trong tương lai được đưa vào
kinh doanh

 Có GCNQSDĐ, hồ sơ dự án & thiết kế bản vẻ được phê

duyệt; văn bản thông báo cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh.
4.2.2 Bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong
tương lai

 Chủ đầu tư dự án BĐS phải được NHTM có đủ

năng lực thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của
chủ đầu tư đối với khách hàng.
4.2.3 Thanh toán trong mua bán, thuê mua BĐS hình thành trong
tương lai

 Thanh toán nhiều lần (30%-70%). Chủ đầu tư phải sử

dụng tiền ứng trước đúng mục đích
 4.4 Kinh doanh dịch vụ bất động sản

4.4.1 Phạm vi kinh doanh dịch vụ BĐS

 Đối tượng: tổ chức, cá nhân trong nước,

người Việt Nam định cư ở nước ngoài; tổ
chức, cá nhân nước ngoài có quyền kinh
doanh dịch vụ BĐS
 Môi giới: cá nhân hoặc doanh nghiệp
 Sàn giao dịch, tư vấn, quản lý BĐS: doanh
nghiệp
 4.4.2 Hợp đồng kinh doanh dịch vụ BĐS
Hợp đồng kinh doanh dịch vụ đ) Phí dịch vụ, thù lao, hoa
bất động sản do các bên hồng dịch vụ;
thỏa thuận và phải có các e) Phương thức, thời hạn
nội dung chính sau đây: thanh toán;
a) Tên, địa chỉ của các bên; g) Quyền và nghĩa vụ của các
b) Đối tượng và nội dung dịch bên;
vụ; h) Giải quyết tranh chấp;
c) Yêu cầu và kết quả dịch i) Thời điểm có hiệu lực của
vụ;
4.4.3 Nội dung kinh doanh dịch vụ BĐS

4.4.3.1 Dịch vụ môi giới BĐS

 Tìm kiếm đối tác đáp ứng các điều kiện của
khách hàng để tham gia đàm phán, ký hợp
đồng.
 Đại diện theo ủy quyền để thực hiện các
công việc liên quan đến các thủ tục mua bán,
chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho
thuê mua bất động sản.
 Cung cấp thông tin, hỗ trợ cho các bên trong
việc đàm phán, ký hợp đồng mua bán, chuyển
nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua
bất động sản.
 Không được đồng thời vừa là nhà môi giới vừa
là một bên thực hiện hợp đồng
Môi giới BĐS :
- Hoạt động môi giới BĐS là làm trung gian trong việc
đàm phán, ký hợp đồng KD BĐS và được hưởng thù
lao, hoa hồng theo hợp đồng môi giới BĐS.
- Các hoạt động môi giới như tìm kiếm đối tác để tham
gia đàm phán, ký kết HĐ, đại diện ủy quyền, cung cấp
thông tin, hỗ trợ các bên trong giao dịch
- Thù lao môi giới: do các bên tự thỏa thuận trong hợp
đồng, không phụ thuộc vào kết quả cũng như giá của
giao dịch được môi giới.
- Hoa hồng môi giới do các bên tự thỏa thuận
- Chứng chỉ môi giới BĐS
Định giá BĐS :
- Định giá BĐS dựa trên các tiêu chuẩn kỹ thuật, vị trí, quy
mô, thực trạng của BĐS và giá thị trường tại thời điểm
định giá.
- Chứng thư định giá BĐS: là văn bản thể hiện kết quả
định giá BĐS do tổ chức, cá nhân KD DV định giá lập
khi có yêu cầu của khách hàng, là căn cứ để các bên
tham khảo khi đàm phán để quyết định giá mua bán
- Chứng chỉ định giá BĐS
 4.4.3.2 Dịch vụ sàn giao dịch BĐS

- Sàn giao dịch BĐS là một pháp nhân, tổ chức, cá nhân

KD BĐS và tổ chức, cá nhân KD DVBĐS được thành
lập SGDBĐS hoặc thuê SGDBĐS của tổ chức, cá nhân
khác để phục vụ cho hoạt động KD BĐS.
- Các hoạt động trên SGD: giao dịch mua bán, chuyển
nhượng, thuê, thuê mua, môi giới, định giá, tư vấn,
quảng cáo, đấu giá, quản lý BĐS
 Thực hiện việc giao dịch mua bán, chuyển nhượng, cho
thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản.
 Tổ chức việc bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho
thuê lại, cho thuê mua bất động sản; giới thiệu, niêm yết,
cung cấp công khai thông tin về bất động sản cho các bên
tham gia có nhu cầu giao dịch; kiểm tra giấy tờ về bất
động sản bảo đảm đủ điều kiện được giao dịch; làm trung
gian cho các bên trao đổi, đàm phán và ký kết hợp đồng
mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê
mua bất động sản.
 4.4.3.3 Dịch vụ tư vấn, dịch vụ quản lý BĐS

- Tư vấn BĐS: tư vấn pháp lý, đầu tư tạo lập, tài chính BĐS,
hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, thuê, cho thuê…
- Đấu giá BĐS theo nguyên tắc công khai, trung thực, bảo
vệ quyền và lợi ích của các bên.
- Quảng cáo BĐS: thông qua SGDBĐS, trên phương tiện
thông tin đại chúng,..
- Quản lý BĐS: bán, chuyển nhượng, thuê, thuê mua BĐS
theo ủy quyền của chủ sở hữu, chủ sử dụng BĐS; bảo trì,
 Tư vấn BĐS:

Tư vấn pháp luật về bất động sản

Tư vấn về đầu tư tạo lập, kinh doanh bất động sản

Tư vấn về tài chính bất động sản

Tư vấn về giá bất động sản

 Tư vấn về hợp đồng mua bán, chuyển nhượng,

thuê, thuê mua bất động sản
 Dịch vụ quản lý BĐS

 Bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê
mua bất động sản theo ủy quyền của chủ sở hữu nhà,
công trình xây dựng, người có quyền sử dụng đất;
 Tổ chức thực hiện việc cung cấp các dịch vụ bảo đảm
duy trì hoạt động bình thường của bất động sản;
 Tổ chức thực hiện việc bảo trì, sửa chữa bất động sản;
 Quản lý, giám sát việc khai thác, sử dụng bất động
sản của khách hàng theo đúng hợp đồng;
 Thực hiện các quyền và nghĩa vụ đối với khách
hàng, với Nhà nước theo ủy quyền của chủ sở hữu nhà,
công trình xây dựng, người có quyền sử dụng đất.
HẾT CHƯƠNG 4