ÔN TẬP LUẬT KINH DOANH BĐS

Lưu ý:
- Học file nhớ kết hợp học với slide của cô !!!
24/10
BÀI 1: NHỮNG VẤN ĐỀ CHUNG VỀ KINH DOANH BĐS

1. Khái niệm KD BĐS:

Khoản 1 Điều 3 Luật KDBĐS: “Kinh doanh bất động sản là việc đầu tư vốn để thực hiện
hoạt động xây dựng, mua, nhận chuyển nhượng để bán, chuyển nhượng; cho thuê, cho thuê lại,
cho thuê mua bất động sản; thực hiện dịch vụ môi giới bất động sản; dịch vụ sàn giao dịch bất
động sản; dịch vụ tư vấn bất động sản hoặc quản lý bất động sản nhằm mục đích sinh lợi”.
+ Mua bán → nhà, CTXD
+ Chuyển nhượng → QSDĐ
 Tóm lại, hoạt động KDBĐS trước hết là hoạt động đầu tư vốn để tạo lập ra hàng hóa
BĐS, tức là nhà, CTXD hoặc QSDĐ thông qua các hoạt động như là xây dựng, mua bán, nhận
chuyển nhượng QDSĐ… sau đó bán lại, chuyển nhượng lại, thuê, cho thuê mua, cho thuê lại
BĐS đó nhằm mục đích sinh lời. Ngoài ra, hoạt động KDBĐS còn là hoạt động đầu tư vốn thực
hiện các hoạt động dịch vụ (tức là hoạt động hỗ trợ cho các chủ thể kinh doanh hàng hóa BĐS để
thực hiện các giao dịch trên) gồm: môi giới BĐS – trung gian cho các bên có nhu cầu giao dịch
BĐS; quản lý BĐS; sàn giao dịch BĐS – nơi diễn ra các giao dịch BĐS, bản chất chính là môi
giới nhưng có quy mô lớn, mang tính tập trung; tư vấn BĐS
Luật cũ xài từ “ bỏ vốn đầu tư tạo lập, mua,…”  tạo lập có nghĩa là xây dựng như giờ.
Luật Nhà ở liên quan đến hoạt động xây dựng nhà ở, công trình xây dựng để kinh doanh thì
gọi là “phát triển nhà ở”. Phát triển nhà ở trong LNO có hai trường hợp là đầu tư xây dựng mới
(trường hợp này trong khái niệm phát triển nhà ở của LNO mới liên quan đến hoạt động xây
dựng nhà, công trình xây dựng để kinh doanh trong LKDBĐS) ; đầu tư vận tải sửa chữa.
2. Hình thức kinh doanh BĐS (slide chương 1)
- Khái niệm “nhà” rộng hơn khái niệm “nhà ở” → “nhà” không chỉ bao gồm nhà ở mà còn
các loại nhà khác // “nhà ở” chỉ phục vụ cho mục đích chính là để ở.
- Cái khác biệt của loại hình kinh doanh các dịch vụ về bất động sản so với loại hình thức
kinh doanh hàng hóa bất động sản ở chỗ nó không trực tiếp liên quan tới các hàng hóa bất động
sản (chủ thể kinh doanh hoạt động này không có nhu cầu tạo lập ra hàng hóa BĐS đó để bán lại,
chuyển nhượng lại, cho thuê, cho thuê mua nhằm mục đích sinh lời) mà hoạt động dịch vụ này là
những hoạt động mang tính chất là hỗ trợ cho kinh doanh hàng hóa bất động sản.
Ví dụ: hoạt động môi giới bất động sản là hoạt động mang tính chất trung gian để cho các
bên có nhu cầu về bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản có thể
gặp khách hàng để tiến hành các giao dịch, giao kết hợp đồng về BĐS.
*Thuê mua nhà, CTXD
- Giống mua bán ở chỗ: hệ quả pháp lý → chuyển quyền sở hữu nhà, CTXD đó
 - Phương thức thanh toán: kết hợp giữa mua bán + thuê (tiền thuê không nhất thiết chia đều
cho hàng tháng mà có thể thỏa thuận tháng này đóng 10tr, tháng sau đóng 5tr,…).
- Khác gì với mua bán trả dần, trả chậm?

II. PHÁP LUẬT ĐIỀU CHỈNH HOẠT ĐỘNG KDBĐS:

Thứ nhất là pháp luật về kinh doanh bất động sản: trực tiếp nhất là cái luật kinh doanh bất
động sản và các văn bản hướng dẫn thi hành thì luật kinh doanh bất động sản và các văn bản hiện
hành nó sẽ quy định về kinh doanh bất động sản
Ví dụ như là nó quy định thế nào là kinh doanh bất động sản, kinh doanh bất động sản bao gồm
những hình thức nào rồi nó quy định về quyền và nghĩa vụ của tổ chức cá nhân kinh doanh bất
động sản. Cụ thể nó sẽ quy định theo các hình thức là đầu tư xây dựng mua bán, cho thuê, cho
thuê mua nhà, công trình xây dựng
Đối với mỗi hình thức đó nó sẽ quy định quyền và nghĩa vụ của các bên
Ví dụ quyền và nghĩa vụ của bên bán, bên cho thuê mua, bên cho thuê và người loại. Quy định
cả quyền cũng như là trách nhiệm của chủ đầu tư dự án xây dựng Nhà, công trình xây dựng để
kinh doanh và pháp luật về kinh doanh bất động sản cũng sẽ quy định về quản lý nhà nước về
kinh doanh bất động sản bao gồm những cơ quan nhà nước nào và thẩm quyền của từng cơ quan
đó Nó nằm ở cuối của luật kinh doanh bất động sản.
Thứ hai pháp luật dân sự
Điển hình nhất, cơ bản nhất chính là bộ luật dân sự và các văn bản hiện hành
Bộ luật dân sự nó liên quan tới khía cạnh điều chỉnh hoạt động kinh doanh bất động sản. Nó sẽ
quy định quyền và nghĩa vụ về tài sản của các cá nhân và pháp nhân trong những các gian dịch
dân sự cũng như quy định về nguyên tắc các giao dịch dân sự bao gồm cả giao dịch về mua bán,
cho thuê, cho thuê mua bất động sản trên nguyên tắc là bình đẳng tự nguyện và bình đẳng thỏa
thuận giữa các bên
Trong pháp luật về nhà ở thì nhà ở nó là một trong những loại bất động sản được phép đưa vào
kinh doanh theo quy định của luật kinh doanh bất động sản. Cho nên là pháp luật về nhà ở mà
điển hình là luật nhà ở và các văn bản hướng dẫn thi hành thì nó cũng sẽ quy định các vấn đề liên
quan tới kinh doanh nhà ở. Như là quy định về sở hữu khi quy định về sở hữu thì nó sẽ quy định
về các chủ thể mà có quyền sở hữu nhà ở
Cũng như là điều kiện để các chủ thể đó được sở hữu nhà ở cũng như là quyền để các chủ thể đó
được sở hữu nhà ở cũng như là quyền để các chủ thể đó được sở hữu nhà ở. Thì nó sẽ ảnh hưởng
tới các quy định về các bên.
Ví dụ bên bán hoặc là bên mua nhà ở trong trường hợp là kinh doanh bất động sản rồi quy định
về việc phát triển, quản lý và sử dụng nhà ở thì quy định về việc phát triển nhà ở trong đó có quy
định về hình thức đầu tư xây dựng mới nhà ở và nó chính là quy định về phát triển nhà ở chính là
một trong những loại hình kinh doanh bất động sản Rồi quy định về các giao dịch về nhà ở.
Trong đó nó cũng quy định về các giao dịch về mua bán, cho thuê, cho thuê mua, nhà ở.
Trong luật nhà ở lưu ý điều 1 có quy định là trừ các giao dịch về mua bán, cho thuê, cho thuê
mua, nhà ở, thương mại của các doanh nghiệp, hợp tác xã, kinh doanh bất động sản thì thực hiện
theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản. Nghĩa là đối với các cái quy định về sở
hữu, phát triển, quản lý và sử dụng nhà ở các quy định về giao dịch nhà ở thì sẽ làm theo quy
định của luật nhà ở. Nhưng mà riêng các cái quy định mà liên quan đến giao dịch về mua bán
cho thuê, cho thuê mua, nhà ở, thương mại của các doanh nghiệp, hợp tác xã, kinh doanh bất
động sản cho thuê, cho thuê mua, nhà ở, thương mại của các doanh nghiệp, kinh doanh bất động
sản thì mình sẽ áp dụng theo quy định của luật kinh doanh bất động sản .
Quyền sử dụng đất chính là một trong những loại bất động sản được lưu vào kinh doanh và kể cả
nhà hay công trình xây dựng cũng chỉ được thừa nhận quyền sở hữu hợp pháp đối với chủ sở hữu
của nó. Nếu nhà công trình xây dựng đó được hình thành trên đất mà có nguồn gốc là sử dụng
hợp pháp. Thế cho nên là pháp luật đất đai thì nó sẽ quy định về các cái nguồn gốc để các chủ
thể kinh doanh bất động sản có thể tạo lập được quyền sử dụng đất và thông qua những cách
thức nào để họ có được quyền sử dụng đất để từ đó họ kinh doanh quyền sử dụng đất hoặc để từ
đó họ đầu tư xây dựng nhà, công trình xây dựng để kinh doanh và theo quy định pháp của đất đai
thì tương ứng hiện nay là như vậy và tương ứng với cái nguồn gốc sử dụng đất đó thì các cái chủ
thể sử dụng đất đó họ sẽ có các cái quyền hoặc là không có các cái quyền về giao dịch quyền sử
dụng đất và trong trường hợp họ có các quyền giao dịch quyền sử dụng đất như là chuyển hóa
đất đất, chuyển nhượng quyền sử dụng đất hoặc là cho thuê quyền sử dụng đất thì họ sẽ được hết.
Đương nhiên là họ sẽ được phép kinh kinh doanh quyền sử dụng đất đó bởi vì kinh doanh quyền
sử dụng đất đấy chính là đầu tư tạo làm ra quyền sử dụng đất để sau đó chuyển nhượng hoặc là
cho thuê nhằm mục đích kiếm lời.
Trong luật kinh doanh bất động sản chỉ quyết định là một trong những loại chủ thể được phép
kinh doanh bất động sản chính là doanh nghiệp có ngành nghề kinh doanh bất động sản. Và khi
mà họ kinh doanh bất động sản Ở các cái hình thức ví dụ như là đầu tư tạo lập đầu tư xây dựng
các nhà công trình xây dựng đó thì họ có trách nhiệm phải tôn thủ. Khi mà họ thực hiện các hoạt
động kinh doanh bất động sản với các hình thức như là mua bán bất động sản, cho thuê bất động
sản thì với tư cách một bên trong các gia đình đó thì họ có những quyền mà luật kinh doanh bất
động sản có quy định. Còn trong pháp luật về đầu tư thì nó quy định về đầu tư về các cái hình
thức đầu tư trong đó có hình thức là thành lập doanh nghiệp và trong đó có hình thức là thực hiện
các dự án đầu tư thì các cái doanh nghiệp kinh doanh bất động sản khi mà thực hiện việc đầu tư
xây dựng nhà, công trình xây dựng để kinh doanh thì theo quyền của pháp luật về nhà ở Nó bắt
buộc phải thành lập dự án đầu tư. Cho nên là thủ tục về lựa chọn chủ đầu tư dự án như thế nào
thì nó lại tuân thủ theo quy định của pháp luật về đầu tư. Khi mà chủ thể kinh doanh bất động
sản họ thực hiện một trong những cái hình thức kinh doanh hàng hóa bất động sản ví dụ là đầu tư
xây dựng nhà công trình xây dựng để kinh doanh thì toàn bộ quá trình đầu tư xây dựng nhà công
trình xây dựng để kinh doanh họ phải tuân thủ những quy định từ quy định liên quan tới giới
thiệu địa điểm, quy định về tiêu chuẩn quy chuẩn về xây dựng hoặc liên quan tới quá trình xin
cấp giấy phép xây dựng…Thì cái đó là trong pháp luật về xây dựng, cụ thể là trong luật xây
dựng và các văn bản xây dựng thi hành có quy định chứ trong Luật về kinh doanh bất động sản
không quy định đến vấn đề này.
Khi mà các chủ thể Kinh doanh bất động sản họ tiến hành hoạt động kinh doanh bất động sản ví
dụ như là họ đầu tư xây dựng ra nhà công trình xây dựng để sau đó họ bán hoặc là họ chuyển
nhượng hoặc là họ cho thuê nhằm mục đích kiếm lời thì họ phải thực hiện các những phương tài
chính gì liên quan đến hoạt động kinh doanh đó
Ví dụ như khi mà họ Chuyển nhượng quyền dụng đất hoặc họ bán nhà gắn liền với quyền dụng
đất thì họ sẽ phải nộp thuế thu nhập tùy thuộc là cá nhân hay là doanh nghiệp mà sẽ nộp thuế thu
nhập theo quy định của luật thuế thu nhập cá nhân hoặc luật thuế thu nhập doanh nghiệp. Còn
với người mua bất động sản thì khi mua Nhà công trình xây dựng hoặc tôi nhận chuyển nhượng
quyền dụng đất thì phải làm thủ tục đăng ký quyền Sở hữu, quyền sử dụng. Và khi đó phải nộp
tiền Lệ phí trước bạ.
III. BĐS ĐƯỢC ĐƯA VÀO KINH DOANH
1. Các loại BĐS đưa vào kinh doanh (Điều 5 Luật KDBĐS)
- Nhà, công trình xây dựng có sẵn/ hình thành trong tương lai của các tổ chức, cá
nhân (mang tính chất sở hữu tư):
Chia thành có sẵn với HTTTL trên cơ sở là tại thời điểm đưa nhà, công trình xây dựng đó
ra giao dịch (mua bán, cho thuê, cho thuê mua,...) thì nhà, CTXD đó đã hoàn thành việc xây
dựng và được nghiệm thu đưa vào sử dụng hay chưa? (khoản 18, 19 Điều 3 LNO)
Lưu ý: Trong khái niệm “nhà” có một loại nhà là “nhà ở” được sử dụng cho mục đích chủ
yếu là để ở. Theo quy định của LNO:
Căn cứ theo đặc điểm quy mô, kiến trúc, hình thức sở hữu nhà ở thì nhà ở được chia thành
2 loại:
 Nhà ở riêng lẻ (khoản 2 Điều 3 LNO)
 Nhà chung cư (khoản 3 Điều 3 LNO): quy định về nhà chung cư trong LNO không thống
nhất với quy định của pháp luật đất đai cũng như trên thực tế ở chỗ: ví dụ CĐT xây chung cư
gồm nhiều căn hộ để bán sẽ có phần sở hữu riêng (căn hộ đã bán), sở hữu chung (cầu thang
chung, lối đi chung,...) nhưng trong Luật Đất đai nếu tổ chức kinh tế, người VN định cư nước
ngoài, DN có vốn ĐTNN sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở chỉ để cho
thuê (Điều 56 LĐĐ) hay nói cách khác là chủ đầu tư xây dựng chung cư để cho thuê và chung
cư này cũng có nhiều căn hộ, 2 tầng trở lên, có các khu vực sử dụng chung như lối đi, cầu
thang, hành lang, sân thượng,... nhưng toàn bộ căn hộ trong nhà chung cư đó cũng chỉ thuộc
sở hữu của chủ đầu tư do CĐT chỉ cho thuê căn hộ nên không có chuyển quyền sở hữu →
chung cư này chỉ thuộc quyền sở hữu của một chủ sở hữu, không có phần sở hữu riêng, sở
hữu chung mà chỉ có phần sử dụng riêng, phần sử dụng chung.
Nhà chung cư gồm:
o Nhà chung cư được xây dựng với mục đích để ở.
o Nhà chung cư được xây dựng có mục đích sử dụng hỗn hợp để ở và kinh doanh: kiểu
tầng trệt cho thuê làm cửa hàng, ngân hàng, siêu thị; tầng trên cho thuê làm văn phòng; tầng
trên nữa dùng để ở. Tuy nhà chung cư này có mục đích sử dụng hỗn hợp nhưng diện tích đất
gắn liền với tòa chung cư hỗn hợp đó vẫn được coi là đất ở.
Căn cứ theo mục đích của việc đầu tư xây dựng nhà ở thì nhà ở được chia thành các loại
như sau:
 Nhà ở thương mại (khoản 4 Điều 3 LNO): nhằm mục đích kinh doanh và loại nhà ở
thương mại này căn cứ theo đặc điểm quy mô, kiến trúc cũng có thể là nhà ở riêng lẻ hoặc
chung cư.
 Nhà ở công vụ (khoản 5 Điều 3 LNO): nhà ở do NN đầu tư vốn từ ngân sách để xây
dựng hoặc để thuê, mua nhà ở thương mại làm nhà ở công vụ được sử dụng cho các đối tượng
ở Điều 32 LNO trong thời gian đảm nhận chức vụ, nhiệm vụ do NN giao → đây là tài sản
công không được phép đưa vào kinh doanh do theo Điều 33 LNO việc xác định giá thuê
 không thể hiện yếu tố kinh doanh, chỉ tính đúng chi phí,… (không hạch toán đầy đủ các chi
phí đầu vào, không có yếu tố lợi nhuận).
 Nhà ở để phục vụ tái định cư (khoản 6 Điều 3 LNO): nhằm mục đích bồi thường thiệt
hại nhà ở, đất ở cho những người nhà ở, đất ở bị thu hồi, giải tỏa → không là loại nhà ở được
đưa vào kinh doanh BĐS.
 Nhà ở xã hội (khoản 7 Điều 3 LNO): chỉ cho các đối tượng được hưởng chính sách hỗ
trợ về nhà ở được quy định tại Điều 49, 51 LNO chứ không phải tất cả chủ thể nào cũng được.
Cũng có thể dưới dạng nhà ở riêng lẻ hoặc chung cư. Nhà ở xã hội có 2 loại:
~ Nhà ở XH do NN đầu tư xây dựng (bằng vốn từ ngân sách, công trái, trái phiếu chính
phủ,...) chỉ để cho thuê và cho thuê mua chứ không bán → đây là tài sản công không được
phép đưa vào kinh doanh và theo Điều 60 LNO việc xác định giá thuê, giá thuê mua nhà ở
này chỉ tính đủ các chi phí nên trong yếu tố giá thành đó không thể hiện yếu tố lợi nhuận, tức
không nhằm mục đích kinh doanh.
~ Nhà ở XH do các doanh nghiệp, HTX, HGĐ, cá nhân bỏ vốn đầu tư xây dựng → đây là
loại nhà ở được đưa vào kinh doanh BĐS do theo Điều 61 thì khi xác định giá thành: có hạch
toán thanh toán đủ chi phí đầu vào, CĐT được tính toán lợi nhuận ở mức độ nhất định (lợi
nhuận này bị nhà nước không chế: không khống chế thì giá nhà ở sẽ cao, đối tượng được
hưởng chính sách sẽ không thể tiếp cận được).
(?) Theo quy định của Luật KDBĐS, tất cả các loại BĐS đều được đưa vào kinh doanh.
(?) Mọi loại nhà ở theo quy định của LNO đều thuộc loại BĐS được đưa vào kinh doanh.

- Nhà, công trình xây dựng là tài sản công được cơ quan NN có thẩm quyền cho phép
đưa vào kinh doanh (mang tính chất sở hữu công).
Ví dụ: nhà, CTXD mà NN cho tổ chức sự nghiệp công lập tự chủ tài chính thuê trả tiền thuê
1 lần thì tài sản công nêu trên cũng chỉ được đưa vào kinh doanh khi được cơ quan NN có thẩm
quyền cho phép. Kiểu trụ sở của Bộ Y tế cho bên bán mắt kính thuê trụ sở này để kinh doanh.

- QSDĐ (QSDĐ là loại bất động sản được đưa vào kinh doanh nhưng không phải bất kỳ
QSDĐ nào của chủ thể nào cũng có thể được đưa vào kinh doanh mà chỉ là QSDĐ của những
chủ thể mà theo quy định của pháp luật đất đai họ có các quyền giao dịch QSDĐ trong đó có
quyền chuyển nhượng QSDĐ, quyền cho thuê QSDĐ thì QSDĐ đó mới thuộc loại BĐS được
đưa vào kinh doanh. Còn QSDĐ của chủ thể nào mà theo quy định của pháp luật đất đai họ
không có các quyền giao dịch nêu trên thì sẽ không thuộc loại BĐS được đưa vào kinh doanh ví
dụ như QSDĐ mà NN giao cho các cơ quan NN, tổ chức chính trị để làm trụ sở của các tổ chức
này hoặc QSDĐ mà NN giao cho các đơn vị vũ trang nhân dân,...)
 Chủ thể có quyền giao dịch QSDĐ như cho thuê, chuyển nhượng QSDĐ sẽ được quy định
chủ yếu dựa trên căn cứ là nguồn gốc sử dụng đất của các chủ thể đó, tức là hình thức sử dụng
đất của họ.
Đối với chủ thể mà nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất: thì trừ trường hợp hộ gia
đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp là có các quyền giao dịch QSDĐ theo quy định tại
khoản 1 Điều 179 LĐĐ, thì các chủ thể còn lại được NN giao đất không thu tiền sử dụng đất sẽ
không có quyền giao dịch QSDĐ.
Đối với hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất trả tiền thuê đất một lần:
thì có các quyền giao dịch QSDĐ nhưng đối với chủ thể là TCKT, tổ chức sự nghiệp công lập tự
chủ tài chính thuê đất trả tiền một lần chỉ được thực hiện quyền giao dịch QSDĐ khi được cơ
quan NN có thẩm quyền cho phép và tiền thuê mà họ trả không có nguồn gốc từ ngân sách NN.
Đối với chủ thể thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm sẽ không có các quyền giao dịch QSDĐ
như là chuyển nhượng, cho thuê QSDĐ trừ trường hợp các doanh nghiệp kinh doanh kết cấu hạ
tầng các khu CN, khu chế xuất, khu CNC thì được phép cho thuê lại gắn với hạ tầng đó nếu trả
hàng năm (không có chuyển nhượng QSDĐ nha!)

2. Điều kiện đối với BĐS đưa vào kinh doanh (Điều 9, Điều 55 Luật KDBĐS)
*Đối với BĐS có sẵn:
- Quyền sử dụng đất: điều kiện tại Điều 188 Luật Đất đai và tại khoản 2 Điều 9 Luật KDBĐS.
- Nhà, CTXD có sẵn (Điều 9 Luật KDBĐS) phải thỏa mãn 3 điều kiện:
Điều kiện 1: Có đăng ký quyền sở hữu nhà, CTXD gắn liền với đất trong Giấy chứng nhận
về QSDĐ. Có điều kiện này là do khoản 1 Điều 95 LĐĐ quy định: việc đăng ký đất đai là bắt
buộc đối với người sử dụng đất có ý nghĩa là để cho NN nắm được thông tin về tình hình quản lý
và sử dụng đất đến từng thửa đất (kiểu đất đang do ai quản lý sử dụng, sử dụng đất vào mục đích
gì, thời hạn bao lâu,...) và việc đăng ký đất đai cũng là để cho người sử dụng đất được cấp
GCNQSDĐ. Còn đối với tài sản gắn liền với đất như nhà, CTXD, vườn cây lâu năm,... việc đăng
ký đối với tài sản này được thực hiện theo yêu cầu của chủ sở hữu là do có các trường hợp là trên
một thửa đất, thửa đất thuộc quyền sử dụng của một chủ thể nhưng tài sản gắn liền với thửa đất
này lại thuộc quyền sở hữu của người khác ví dụ A thuê diện tích đất ở của một cá nhân để xây
dựng nhà trọ cho sinh viên thuê (đất thuộc quyền sở hữu của chủ đất, còn nhà trọ thuộc quyền sở
hữu của A).
Ngoại lệ: Đối với nhà, công trình XD có sẵn trong DAĐT KDBĐS (là dự án đầu tư xây
dựng nhà hoặc CTXD để bán, cho thuê, cho thuê mua; dự án này phải được lập và thẩm định
theo quy định của pháp luật nhà ở, pháp luật đầu tư, pháp luật xây dựng; do CĐT dự án thực hiện
- tức là chủ thể bỏ vốn ra hoặc huy động vốn cho dự án đầu tư, điều kiện để trở thành CĐT dự án
là phải có QSDĐ, phải có giấy tờ về QSDĐ,...) thì chỉ cần có Giấy chứng nhận về QSDĐ theo
quy định pháp luật về đất đai. 1t15
 Điều kiện 2: Không có tranh chấp về QSDĐ, quyền sở hữu nhà, công trình XD gắn liền
với đất.
Điều kiện 3: Không bị kê biên để đảm bảo thi hành án.
 3 điều kiện trên là 3 điều kiện chung để nhà, CTXD có sẵn được đưa vào kinh doanh,
mà trong khái niệm “nhà” có một loại nhà là nhà ở cần chú ý thêm điều kiện sau:
- Nhà ở nói chung: thêm điều kiện ở điểm b, c khoản 1 Điều 118 LNO
- Riêng đối với nhà ở xã hội có sẵn: phải thỏa mãn thêm điều kiện tại khoản 3 Điều 63
LNO → cần có văn bản thông báo (điểm b) đối tượng của loại nhà ở này… để NN kiểm soát nhà
ở xã hội này được bán, cho thuê, cho thuê mua đúng với đối tượng thuộc diện được hưởng chính
sách hỗ trợ về nhà ở.

Nhận định:
(?) Nhà, CTXD đã nghiệm thu đưa vào sử dụng có giấy CN về QSDĐ, không có tranh chấp,
không bị kê biên đảm bảo thi hành án thì được đưa vào kinh doanh.
→ SAI. CSPL: điểm a khoản 1 Điều 9 Luật KDBĐS, khoản 1 Điều 95 LĐĐ.
Nhà, CTXD đó phải thuộc loại BĐS được đưa vào kinh doanh (Điều 5 LKDBĐS) và đã nghiệm
thu đưa vào sử dụng có giấy CN về QSDĐ, không có tranh chấp, không bị kê biên đảm bảo thi
hành án còn phải đăng ký quyền sở hữu nhà, CTXD gắn liền với đất trong GCNQSDĐ thì mới
được đưa vào kinh doanh.
(?) Chủ sở hữu nhà, CTXD có sẵn chỉ được bán, cho thuê mua nhà CTXD đó khi có đăng
ký quyền sở hữu…
→ SAI. CSPL: điểm a khoản 1 Điều 9 LKDBĐS, Điều 9 LNO

*Đối với BĐS HTTTL: (Điều 54 – 56 Luật KDBĐS)

Lưu ý: chỉ có CĐT DABĐS (tức là các DNKDBĐS) mới có quyền bán, cho thuê,…
(khoản 1 Điều 54) → do CĐT DABĐS là chủ thể chủ yếu kinh doanh BĐS; kinh doanh quy mô
lớn, thường xuyên; cần nguồn vốn lớn nên được quyền huy động vốn để thực hiện dự án
Bởi vì phạm vi kinh doanh BĐS, hình thức đầu tư xây dựng nhà/CTXD → Chủ thể được
đầu tư xây dựng nhà, CTXD sau đó để bán, cho thuê, cho thuê mua nhằm mục đích kiếm lời thì
bao gồm cả HGĐ, cá nhân, TCKT có ngành nghề kinh doanh BĐS, DN không có ngành nghề
kinh doanh BĐS đối với nhà ở xã hội → Theo LNO, HGĐ, cá nhân khi đầu tư xây dựng nhà ở
thì không bắt buộc phải lập dự án đầu tư nhưng đối với các DNKDBĐS khi mà họ đầu tư xây
dựng nhà ở để kinh doanh thì bắt buộc phải lập dự án đầu tư (K2Đ18 LNO)  Do đó, theo
K1Đ54, HGĐ, cá nhân khi đầu tư xây dựng nhà ở thì không có quyền bán… nhà ở HTTTL.
Điều kiện để BĐS HTTTL được đưa vào kinh doanh (Điều 55)
Có 3 điều kiện chung được quy định ở K1Đ55 gồm:
- Có giấy tờ về QSDĐ, hồ sơ DA (xem Đ12 NĐ 99/2015), thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm
quyền phê duyệt.
- Giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có giấy phép xây dựng
- Giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án
Chú ý: Riêng đối với Nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở → thêm điều kiện
Biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của toà nhà đó.
Nếu nhà, CTXD HTTTL của CĐT DABĐS là nhà ở HTTTL trong các dự án đầu tư kinh
doanh nhà ở thì trước khi bán, cho thuê mua cần thỏa mãn thêm 2 điều kiện: (Slide)
+ Văn bản của cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh (Sở XD) xác nhận về việc nhà ở đủ đk đc bán, cho thuê,
cho thuê mua (K2Đ55)
+ Hợp đồng bảo lãnh của Ngân hàng thương mại (Đ56 LKDBĐS)
Khoản 1 Điều 56: Sau này, nếu chủ đầu tư vi phạm trách nhiệm bàn giao nhà ở theo tiến
độ hợp đồng, mà KH có thể yêu cầu đc NH TM đã đứng ra ký hợp đồng bảo lãnh cho chủ đầu tư
là sẽ thực hiện thay chủ đầu tư trách nhiệm hoàn trả các khoản tiền có liên quan cho ng mua,
thuê mua => Ng mua, thuê mua phải đc NH TM đứng ra ký thư bảo lãnh cho từng bên mua, thuê
mua cụ thể của dự án đó -> ng mua có thể yêu cầu NH thực hiện trách nhiệm của mình.
Không phải ngân hàng TM nào cũng có thể đứng ra bảo lãnh mà chỉ những ngân hàng
TM nào đủ điều kiện về bảo lãnh, không nằm trong tình trạng kiểm soát đặc biệt và được NHNN
công bố trong danh sách NHTM có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nhà ở HTTTL.
Lưu ý: Ngân hàng Nhà nước công bố công khai danh sách NHTM có đủ năng lực thực
hiện bảo lãnh nhà ở HTTTL trong từng thời kỳ trên Cổng thông tin điện tử của Ngân hàng Nhà
nước. => Có những NH thời kỳ này đủ đk và thời kỳ sau ko đủ đk và ngược lại, thì các NH trước
đó đã ký hợp đồng bảo lãnh mà giai đoạn sau không còn đủ điều kiện bảo lãnh nữa thì vẫn phải
tiếp tục thực hiện hợp đồng đã ký kết trc đó.
- Nếu nhìn từ góc độ của KH mua, thuê mua thì có 2 điểm cần lưu ý: K3 Đ9 TT
11/2022/TT-NHNN
+ NH TM có quyền từ chối phát hành thư bảo lãnh cho bên mua nếu HD mua thuê mua nhà ở
chưa phù hợp với quy định của PL có lquan hoặc sau khi đã chấm dứt HD với chủ đầu tư.
+ NH TM có quyền từ chối thực hiện nghĩa vụ bảo lãnh đối với số tiền mà ko thuộc nghĩa vụ
tài chính của chủ đầu tư hoặc số tiền bên mua nộp vượt quá tỉ lệ theo Đ57 Luật KDBDS 2014,
hoặc bên mua ko xuất trình đc thư bảo lãnh mà NH TM đã phát hành.
- Ngoài các đk về chủ đầu tư trc khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải
có xác nhận của Sở xây dựng, phải có bão lảnh của NH TM thì tại Đ57 Luật KDBDS 2014 quy
định Thanh toán trong mua bán, thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai
 + Trên thực tế hầu như chủ đầu tư nào cũng vi phạm kể cả những chủ đầu tư lớn -> đưa ra
những bản thỏa thuận tiến độ quy định vốn (lịch thanh toán) -> lịch thanh toán chậm: thể hiện nd
ở Đ57; lịch thanh toán nhanh, lịch thanh toán rút gọn: vi phạm Đ57.
=> Quy định Đ57 ko có tính khả thi trên thực tế từ cả 2 phía chủ đầu tư và ng thuê mua đều có
hiện tượng vi phạm
-> Tuy nhiên, nếu như là phía bên mua thì nên áp dụng K3 Đ9 TT 11/2022 để ko gây bất lợi cho
bản thân.

CÂU HỎI ĐẶT RA: Các quy định tại K2Đ55 và Đ56 Luật KDBDS thì văn bản xác nhận của
Sở xây dựng & hợp đồng bảo lãnh, cái nào có trước? Để đc coi là đủ điều kiện theo quy định tại
Đ55 thì chủ đầu tư có cần nộp hợp đồng bảo lãnh hay ko?
- Việc mua bán, cho thuê, mua nhà ở trong tương lai là 1 hình thức huy động vốn của chủ đầu tư
dự án nhà TM => phải thỏa mãn các đk đc đặt ra => là các đk đc quy định tại Đ54, 55, 56 đc
hướng dẫn bởi điểm b k2 Đ19 ND 99/2015
- Hiện nay, trong TT 11/2022 tại điểm b k3 Đ13: theo quy định của k2 Đ55 Luật KDBDS chủ
đầu tư phải có xác nhận của Sở xây dựng -> NH mới quyết định cấp bảo lãnh cho chủ đầu tư =>
Yêu cầu bảo lãnh sẽ có sau xác nhận Sở xây dựng.

*LƯU Ý: đối với bán, cho thuê, mua nhà ở xã hội hình thành trong tương lai
K1Đ62 LNO → phải theo quy định của Luật nhà ở chứ ko đc theo quy định của Luật KDBDS
Nhưng trong LNO lại có 2 điều thể hiện ko giống với Luật KDBDS:
- K2 Đ63 Luật nhà ở: đk hoàn thành xong phần móng. Trong Luật KDBDS đk này chỉ đặt ra đối
với nhà ở chung cư, tòa nhà hỗn hợp. Nhưng trong Luật nhà ở ko đề cập gì là chung cư hay riêng
lẻ -> có thể hiểu là loại hình nào thì cũng đều ko loại trừ đk này.
- Đk bảo lãnh NH TM đối với dự án nhà ở hình thành trong tương lai đc bán, cho thuê, mua ở
Luật KDBDS: đc hiểu là bao gồm cả nhà ở xã hội. Nhưng tại K2 Đ63 Luật nhà ở ko đề cập tới
đk về bảo lãnh của NH TM -> như vậy khi chủ đầu tư bán, cho thuê, mua nhà ở xã hội hình
thành trong tương lai có cần bảo lãnh NH TM hay ko? -> Vẫn còn nhiều ý kiến trái chiều, dễ
dẫn tơi sự áp dụng khác nhau trên thực tế.
- Điều kiện về văn bản xác nhận của Sở xây dựng -> đặt ra đối với cả nhà ở xã hội có sẵn và hình
thành trong tương lai.
IV. CHỦ THỂ HOẠT ĐỘNG KDBĐS:
1. Các loại chủ thể được hoạt động KDBĐS: (Điều 10, Điều 11) – COI SLIDE
- Tổ chức, cá nhân trong nước
- Người Việt Nam định cư ở nước ngoài
- Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài
→ Khái niệm thì coi trong Luật đất đai. Có thể thấy, giữa Điều 10 và Đ11 có sự ko thống nhất
-> đ11 ko hề đề cập đến hộ gia đình -> chỉ chú trọng đến chủ thể tổ chức, cá nhân kinh doanh
quy mô lớn và thường xuyên -> bỏ qua đối tượng hộ gia đình.

2. Điều kiện đối với tổ chức, cá nhân hoạt động kinh doanh BĐS:
a) Kinh doanh hàng hóa BĐS – nhà/CTXD/QSDĐ(Điều 10 LKDBĐS - Điều 4, 5 NĐ02)
Trường hợp 1: kinh doanh BĐS quy mô lớn, thường xuyên
Khoản 1 Điều 10, Điều 4 NĐ02/2022: gồm 5 điều kiện, chú ý tính chất của các điều kiện
(trong vở).
Khoản 2 Điều 4 NĐ02/2022: không chỉ phải thỏa điều kiện về vốn chủ sở hữu mà còn
phải thỏa các điều kiện riêng biệt khác (loại đất đai, đã và đang sử dụng đất vào đầu tư khác,…).
Ngoài ra, ko áp dụng đối với tất cả các chủ thể kdoanh hàng hóa BDS. ÁP DỤNG đối với trg
hợp là kdoanh nhà, công trình xây dựng, rồi trong trg hợp này lại có trg hợp đầu tư, xây dựng ra
cái công trình xây dựng đó để bán, cho thuê, cho thuê mua và phải là đc lựa chọn làm chủ đầu tư
dự án (hộ gia đình cá nhân ko đc áp dụng).
Trường hợp 2: kinh doanh BĐS quy mô nhỏ, không thường xuyên
- Điều kiện ở khoản 2 Điều 10
- Trường hợp cụ thể Điều 5 NĐ02

b) Kinh doanh dịch vụ BĐS (Điều 62, 69, 74, 75 LKDBĐS)

(?) Trường hợp tổ chức, cá nhân muốn kinh doanh dịch vụ bất động sản thì phải đều
thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã mà có ngành nghề kinh doanh là bất động sản.
→ SAI. CSPL: khoản 2 Điều 62 Luật KDBĐS. Cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động
sản hoạt động dưới tư cách cá nhân, không cần thành lập doanh nghiệp
Điều kiện về chứng chỉ hành nghề (Đ62, 69 Luật KDBDS) chỉ đặt ra với kinh doanh
hoạt động môi giới BĐS và sàn giao dịch BĐS, ko đặt ra đối với kdoanh dịch vụ quản lý, tư
vấn.
 CÂU HỎI ĐẶT RA: Tại sao kdoanh dịch vụ sàn giao dịch lại phải thỏa mãn đk về chứng
chỉ hành nghề môi giới? → Điều 70 Luật KDBĐS. Sàn giao dịch bất động sản là nơi diễn ra các
giao dịch về mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản.
Ngoài ra, có các điều kiện riêng áp dụng đối với mỗi loại hình dịch vụ (slides):
+ Câu hỏi đặt ra cho môi giới: Các chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở TM để bán có đc ủy quyền
cho DN môi giới nhân danh mình ký hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai với KH
ko? → Không được. CSPL: khoản 5 Điều 13 Luật KDBĐS. Do khi ủy quyền sẽ dễ dẫn đến tình
trạng một BĐS có thể bán nhiều lần cho nhiều chủ thể khác nhau.

3) Phạm vi hoạt động KDBĐS (Điều 11, 60 LKDBĐS)

a) Trong lĩnh vực kinh doanh hàng hóa BĐS
Người VN định cư ở NN nhận chuyển nhượng QSDĐ bị hạn chế, ở Điều 169 LĐĐ được
nhận chuyển nhượng QSDĐ nhưng là đất trong khu công nghiệp, khu công nghệ cao… và điểm
d khoản 1 Điều này.
Người VN định cư NN và DN có VĐTNN không có chuyển nhượng QSDĐ dưới hình
thức phân lô bán nền mặc dù nguồn gốc đất cũng là đất được NN giao.

b) Trong lĩnh vực kinh doanh dịch vụ BĐS: 3 chủ thể hoạt động kinh doanh BĐS như nhau,
không bị hạn chế.

BÀI TẬP PHẦN PHẠM VI:

Hành vi bán lại căn biệt thự cho người
khác (ông B) là hợp pháp bởi vì Điều 186
LĐĐ, Điều 10 LNO đều quy định quyền
được bán nhà ở của NVNĐCNN.
Theo khoản 2 Điều 11 LKDBĐS,
NVNĐCNN không được KD BĐS dưới
hình thức mua nhà, CTXD do người khác
xây dựng để bán nên hành vi của A không
được coi là KD BĐS.
Câu còn lại trong vở 
(?) DN có VĐT NN có được phép mua nhà ở VN // rồi bán lại không?
=> KHÔNG, theo khoản 3 Điều 11 Luật KD BĐS . Nếu DN có VĐTNN KDBĐS dưới hình thức
đầu tư xây dựng nhà ở để bán lại nhằm mục đích kiếm lời thì không được. Nhưng DN có
VĐTNN nói riêng và tổ chức cá nhân NN nói chung theo QĐPL về nhà ở vẫn được phép sở hữu
nhà ở tại VN.
Lý giải thêm:
- Họ sở hữu nhà ở theo 2 TH: (1) đầu tư XD nhà ở theo DA tại VN (là hành vi KDBĐS) và
(2) họ mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế nhà ở TM bao gồm căn hộ chung cư và nhà
ở riêng lẻ trong các DA ĐT xây dựng nhà ở trừ khu vực đảm bảo an ninh, QP theo QĐPL 
Theo QĐ của LNO thì tổ chức, cá nhân NN có quyền sở hữu nhà ở tại VN trong các dự án đầu
tư XD nhà ở từ các DN KDBĐS (Điều 7, Điều 8).
- Tổ chức, cá nhân NN khi mua và sở hữu nhà ở tại VN thì so với tổ chức, cá nhân trong
nước, NVNĐCNN thì quyền sở hữu nhà ở của họ hạn chế hơn. Ngoài việc nhà nước quy định để
được phép mua và sở hữu nhà ở tại VN họ bắt buộc phải đủ điều kiện được hđ tại VN (có
GCNĐT, giấy tờ liên quan khác) thì trong quy định tại Điều 62 LNO tổ chức cá nhân NN bao
gồm cả DN có VĐTNN và các đối tượng khác như chi nhánh văn phòng đại diện của DNNN, quỹ
đầu tư NN và chi nhánh NHNN đang hđ tại VN, khi mua nhà họ chỉ được sử dụng nhà ở bố trí
cho những người đang làm việc cho tổ chức đó và không được dùng nhà ở để cho thuê, làm văn
phòng hay sử dụng vào mục đích khác (MĐSD hạn chế). Hạn chế ở số lượng nhà ở sở hữu, thời
hạn sở hữu (sở hữu nhà ở theo thời hạn ghi trong giấy cnđt, đối với cá nhân NN chỉ là 50 năm
kể từ ngày nhận giấy chứng nhận và có thể gia hạn thêm nếu họ có kết hôn vs người VN).
- Tuy nhiên theo PL về nhà ở thì trước khi hết thời hạn sở hữu nhà ở thì tổ chức cá nhân
NN có thể tặng cho, bán nhà ở đó cho các đối tượng thuộc diện được sở hữu nhà ở tại VN và
nếu quá thời hạn sở hữu nhà ở mà CSH không thực hiện việc bán, tặng cho thì nhà ở đó thuộc sở
hữu Nhà nước. => Hành vi bán lại này nằm trong phạm vi điều chỉnh của LNO.
Lưu ý: Theo Luật KDBĐS thì DN có VĐTNN và NVNĐCNN không được kinh doanh BĐS
dưới hình thức mua nhà, CTXD để bán lại. Vì vậy mà hành vi mua nhà, CTXD của DN có
VĐTNN và NVNĐCNN sau đó bán lại thì không được coi là hành vi KDBĐS. Nhưng theo
QĐPL nhà ở thì NVNĐCNN và DN có VĐTNN vẫn có quyền mua và sở hữu nhà ở tại VN trong
thời gian họ hoạt động tại VN.
 BÀI 2: PHÁP LUẬT VỀ CÁC HOẠT ĐỘNG KINH DOANH BĐS CỤ THỂ

A. Kinh doanh nhà, CTXD:

Hình thức 1: Đầu tư xây dựng nhà, CTXD để kinh doanh

a. Những vấn đề chung
- Khái niệm Dự án BĐS (khoản 2 Điều 3 NĐ02/2022, Điều 3 LXD) – slides.
- Yêu cầu đối với DAĐT BĐS để kinh doanh (Điều 12 Luật KDBĐS) – yêu cầu chung
- Trách nhiệm của CĐT DA KD BĐS (Điều 13):

+ Trong thời hạn 50 ngày kể từ ngày bàn giao nhà, CTXD cho người mua hoặc kể từ ngày
hết hạn thuê mua thì phải làm thủ tục để…
 Đây chỉ là trách nhiệm làm thủ tục để cq có thẩm quyền cấp giấy trong thời hạn 50 ngày
chứ không phải thời hạn mà người mua nhà được cấp giấy chứng nhận; người mua nhà có
được cấp GCN hay không còn phụ thuộc vào hồ sơ mà CĐT nộp cho CQTQ có hợp lệ hay
không. Tuy nhiên, trên thực tế thì có nhiều dự án NĐT đã nộp hồ sơ lên CQTQ nhưng mãi
chưa được cấp GCN - phụ thuộc HĐ giữa CĐT vs người mua, qtrinh XD thì CĐT có thực
hiện dự án trái phép hay không, chưa xin cấp phép XD, CĐT chưa hoàn thành nghĩa vụ tài
chính đối với NN,... CĐT có thể điều chỉnh lại thiết kế dự án nên CQTQ phải xác định lại
nghĩa vụ tài chính của CĐT đó với NN → dễ tắc nghẽn ở giai đoạn này, nên dẫn tới việc
CĐT chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính đối với NN.
b. Quy định riêng đối với đầu tư xây dựng nhà ở để kinh doanh
1. Hình thức thực hiện
- Không theo dự án
- Theo dự án:
- Nhà ở thương mại của các DN KDBĐS: khi các DN KD BĐS đầu tư xây dựng nhà ở để
bán thì theo khoản 2 Điều 18 LNO thì bắt buộc phải lập dự án.
- Nhà ở XH mà thuộc:
Thuộc sở hữu của CĐT dự án xây dựng nhà ở thương mại, trong TH họ phải dành 1 phần S
đất ở trong DAĐT XD nhà ở thương mại đã đầu tư HTKT để XD nhà ở XH: Đ57.2.b, Đ16.2
LNO => Nhà ở XH do các TCKT xây dựng thì CĐT xây dựng nhà ở XH có thể chính là CĐT
xây dựng dự án nhà ở TM, CĐT xây dựng nhà ở TM có trách nhiệm dành 20% quỹ đất trong dự
án đã được đầu tư cơ sở hạ tầng để XD nhà ở XH cho ĐP hoặc dành tiền or nhà ở tương đương
với quỹ đất 20% đó tùy theo quy mô sử dụng đất của dự án đó và dự án đó nằm trong đô thị từ
loại 3 trở lên. Nếu CĐT chọn dành 20% quỹ đất để XD nhà ở XH thì họ có thể tự đầu tư xd nhà
ở XH hoặc đưa lại cho ĐP để tìm CĐT khác xd nhà ở XH => họ vẫn phải thành lập dự án để xây
dựng nhà ở XH).
 Nhà ở TM hay nhà ở XH để kinh doanh do DN đầu tư xd bao gồm cả DN KDBĐS
hay DN không KDBĐS thì đều phải lập dự án đầu tư xây dựng.
2. Yêu cầu đối với DAĐT xây dựng nhà ở:
 Riêng DAĐT xây dựng nhà ở: ngoài yêu cầu chung ở Điều 12 LKDBĐS thì còn phải
thỏa mãn điều kiện ở Điều 19 LNO.
 Nếu là DAĐT xây dựng nhà ở XH: phải thỏa mãn thêm điều kiện ở Điều 54 LNO.

3. Lựa chọn chủ đầu tư DA kinh doanh nhà ở:

a. Lựa chọn CĐT DA nhà ở TM:
Cách thức lựa chọn gồm:
- Trường hợp 1: Đấu giá QSDĐ

- Trường hợp 2: Đấu thầu

- Trường hơp 3: Chấp thuận NĐT

b. Lựa chọn CĐT DA nhà ở XH:

Nhận định:
1) Mọi chủ thể kinh doanh bằng hàng hóa bất động sản phải thành lập danh nghiệp hoặc hợp tác
xã có ngành nghề kinh doanh bất động sản

2) Theo quy định của Luật kinh doanh bất động sản 2014, nhà đầu tư nước ngoài khi đầu tư kinh
doanh bất động sản tại Việt Nam có thể lựa chọn bất kỳ hình thức kinh doanh bất động sản nào

3) Chủ thể nhận chuyển nhượng toàn bộ dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán và chủ thể nhận
chưởng nhượng quyền sử dụng đất ở đều trở thành chủ đầu tư mới của dự án đó

4) Chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở xã hội được huy động vốn ứng trước từ khách hàng thông
qua các hợp đồng mua bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở xã hội hình thành trong tương lai