BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

KHOA LUẬT DÂN SỰ

TIỂU LUẬN KẾT THÚC HỌC PHẦN

MÔN: HỢP ĐỒNG DÂN SỰ THÔNG DỤNG

TÊN ĐỀ TÀI TIỂU LUẬN

HỢP ĐỒNG MUA BÁN TÀI SẢN TRONG BỘ LUẬT DÂN SỰ
VIỆT NAM

Người thực hiện: Hoàng Thị Thanh Thùy

MSSV: 1953801012275
Lớp: DS44B
 MỤC LỤC

MỞ ĐẦU 3
CHƯƠNG I: NHỮNG QUY ĐỊNH CHUNG VỀ HỢP ĐỒNG MUA BÁN TÀI SẢN...........3
1.Khái niệm...........................................................................................................................3
2. Đối tượng, chủ thể của hợp đồng mua bán tài sản............................................................3
1.1Đối tượng: Tài sản........................................................................................................3
1.2 Chủ thể của hợp đồng mua bán...................................................................................4
3. Những quy định pháp luật dân sự về hợp đồng mua bán tài sản.......................................4
3.1. Chất lượng của tài sản mua bán( Điều 432 BLDS 2015)...........................................4
3.2. Giá và phương thức thanh toán( Điều 433 BLDS 2015)............................................5
3.3.Thời hạn thực hiện hợp đồng mua bán( Điều 434 BLDS 2015).................................5
3.4.Địa điểm và phương thức giao hàng( Điều 435, Điều 436 BLDS 2015)....................5
3.5.Một số trách nhiệm trong hợp đồng mua bán tài sản( Điều 437, 438, 439 LDS 2015)
...........................................................................................................................................5
3.6.Nghĩa vụ trả tiền( Điều 440 BLDS 2015)....................................................................5
3.7.Thời điểm chịu rủi ro( Điều 441 BLDS 2015)............................................................6
4. Hình thức cuả hợp đồng mua bán......................................................................................6
5.Thời điểm chuyển quyền sở hữu tài sản.............................................................................6
6.Đặc điểm pháp lý của hợp đồng mua bán tài sản...............................................................6
7.Ý nghĩa...............................................................................................................................6
CHƯƠNG II: VẤN ĐỀ THỰC TIỄN VỀ HỢP ĐỒNG MUA BÁN TÀI SẢN......................7
1.Những vẫn đề thực tiễn trong hợp đồng mua bán tài sản...................................................7
1.1 Khái quát về tình hình thực tiễn..................................................................................7
1.2 Một số vấn đề cụ thể xảy ra trong thực tiễnA............................................................7
2.Một số ví dụ thực tế phát sinh nghĩa vụ, tranh chấp trong hợp đồng mua bán tài sản.......9
CHƯƠNG III: ĐỀ XUẤT HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT HỢP ĐỒNG MUA BÁN TÀI SẢN.
.................................................................................................................................................10
1.Những bất cập và khó khăn trong việc xác lập, thực hiện hợp đồng................................10
2.Đề xuất hoàn thiện pháp luật hợp đồng............................................................................11
 1

DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT

Bộ luật dân sự 2015: BLDS 2015

Bộ luật dân sự 2005: BLDS 2005

Hợp đồng mua bán tài sản: HĐMBTS

Luật nhà Ở: LNƠ

MỞ ĐẦU
Trong bối cảnh nhà nước ngày càng phát triển, nhu cầu của mỗi người tăng cao, việc mua bán tài
sản cũng ngày càng đa dạng hơn. Đòi hỏi việc mua bán tài sản phải trở nên tiện lợi hơn, nhưng phải
đáp ứng được các điều kiện đưa ra. Hợp đồng mua bán được xác lập dưới nhiều hình thức khác
nhau, nhưng hợp đồng mua bán vẫn được trưng dụng và phổ biến nhất, số lượng giao dịch mua bán
tài sản bằng hợp đồng cũng nhiều nhất. Nhằm đáp ứng được chủ thể, đảm bảo được quyền lợi nghĩa
vụ liên quan của các bên khi tham gia hợp đồng, tạo lập được các mối quan hệ gắn kết trong xã hội,
thúc đẩy sản xuất kinh doanh nói riêng, và nền kinh tế nhà nước nói chung phát triển vững mạnh
hơn. Nhưng bên cạch những lợi ích đó thì việc mua bán tài sản cũng xảy ra nhiều phát sinh dẫn đến
tranh chấp giữa bên mua và bên bán, cho nên cần đòi hỏi ngoài việc áp dụng các Điều khoản trong
Bộ luật Dân sự, thì hợp đồng mua bán tài sản cần có các thỏa thuận của các bên kèm theo trong hợp
đồng là một điều cần thiết.

CHƯƠNG I: NHỮNG QUY ĐỊNH CHUNG VỀ HỢP ĐỒNG MUA BÁN

TÀI SẢN
1.Khái niệm
Hợp đồng: Là sự thỏa thuận giữa các bên về việc xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền, nghĩa
vụ dân sự (Điều 385 BLDS 2015).
Hợp đồng mua bán tài sản theo quy định của BLDS 2015 là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó
bên bán chuyển quyền sở hữu tài sản cho bên mua và bên mua trả tiền cho bên bán.
Tài sản: Tài sản là vật, tiền, giấy tờ có giá và quyền tài sản, tài sản bao gồm bất động sản và động
sản. Bất động sản có thể là tài sản hiện có và tài sản hình thành trong tương lai.
Hợp đồng mua bán tài sản là một dạng hợp đồng dân sự, theo BLDS quy định về nguyên tắc giao
kết hợp đồng dân sự như sau: Tự do giao kết hợp đồng nhưng không được trái pháp luật, đạo đức xã
hội, tự nguyện, bình đẳng thiện trí hợp tác, trung thực và ngay thẳng.
 2

2. Đối tượng, chủ thể của hợp đồng mua bán tài sản
1.1Đối tượng: Tài sản
Tài sản được quy định trong Bộ luật dân sự đều được coi là đối tượng của hợp đồng mua bán tài
sản. Trường hợp theo quy định của luật, tài sản bị cấm hoặc bị hạn chế chuyển nhượng thì tài sản là
đối tượng của hợp đồng mua bán phải phù hợp với các quy định đó. Tài sản thuộc sở hữu của người
khác hoặc người khác có thể bán tài sản đó ( Điều 431 BLDS 2015). Như vậy tài sản được có thể
được chuyển đổi, trao đổi cho chủ sở hữu khác, chủ sở hữu đối với tài sản có quyền mua hoặc tài
sản đó. Đối tượng của hợp đồng mua bán tài sản rất phog phú, đa dạng như: Tiền, vật, giấy tờ có giá
về quyền tài sản,… đều được coi là tài sản và là đố tượng của hợp đồng mua bán tài sản.
Ví dụ: mua bán cà phê, tiêu, lúa,…
1.2 Chủ thể của hợp đồng mua bán
Chủ thể của hợp đồng mua bán tài sản 1 có thể là các cá nhân và tổ chức. Đối với các cá nhân, để
được thừa nhận là chủ thể của hợp đồng mua bán tài sản thì cá nhân đó phải đảm bảo có đầy đủ
năng lực pháp luật dân sự và năng lực hành vi dân sự. trong hợp đồng mua bán tài sản chủ thể được
hiểu như sau:
+ Bên bán : là chủ sở hữu,người có tài sản, người có nhu cầu bán cho người khác phần tài sản
của mình
+ Bên mua : Là người có nhu cầu mua tài sản.
Như đã biết thì hợp đồng mua bán tài sản là sự thỏa thuận, chuyển đổi quyền sở hữu đối với tài sản,
việc này không thể phát sinh nghĩa vụ một bên mà phải là hai bên hay còn gọi là bên mua và bên
bán. Khi hai bên cùng thỏa thuận giao kết chuyển đổi quyền sở hữu thì bên bán có nghĩa vụ giao tài
sản cho bên mua và đồng thời bên mua phải trả tiền tương ứng với giá trị tài sản cho bên bán. Đây
được coi là nghĩa vụ cơ bản và cần thiết nhất của các các bên trong quan hệ mua bán.
Trong BLDS 2005 và BLDS 2015 đều quy định về chủ thể khi tham gia vào HĐMBTS có thể
thỏa thuận với nhau về những nội dung sau:
+ Đối tượng,2 số lượng, chất lượng tài sản mua bán
+ Giá, phương thức thanh toán
+ Quyền và nghĩa vụ của các bên
+Thời hạn, địa điểm thực hiện hợp đồng
+ Trách nhiệm vi phạm hợp đồng
+ Phạt vi phạm hợp đồng

1
Bộ luật dân sự 2015.
2
Bộ luật dân sự 2005.
 3

3. Những quy định pháp luật dân sự về hợp đồng mua bán tài sản
3.1. Chất lượng của tài sản mua bán( Điều 432 BLDS 2015)
Theo BLDS 2015 có quy định về chất lượng của tài sản:
+ Được các bên thỏa thuận
+ Tiêu chuẩn của các bên thỏa thuận không được thấp hơn tiêu chuẩn của tài sản đã được công
bố hoặc hoặc được cơ quan nhà nước có thẩm quyền quy định
+ Khi các bên không có thỏa thuận hoặc thỏa thuận không rõ ràng về chất lượng thì chất lượng
của tài sản sẽ được xác định theo tiêu chuẩn về chất lượng tài sản đã được công bố hoặc cơ quan nhà
nước có thẩm quyền quy định.
+ Trường hợp không có tiêu chuẩn về chất lượng thì được xác định theo tiêu chuẩn thông
thường hoặc tiêu chuẩn riêng phù hợp với mục đích giao kết hợp đồng và theo quy định của Luật
bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng.
3.2. Giá và phương thức thanh toán( Điều 433 BLDS 2015)
Giá và phương thức thanh toán do các bên thỏa thuận hoặc do bên thứ ba xác định theo yêu cầu
của các bên. Trường hợp pháp luật có có quy định về giá và phương thức thanh toán thì thỏa thuận
của các bên phải phù hợp với quy định đó. Trường hợp không có thỏa thuận hoặc thỏa thuận không
rõ ràng, thì giá được xác định theo giá của thị trường, phương thức thanh toán được xác định theo
tập quán tại địa điểm và giao kết hợp đồng.

Vì dụ: A bán cho B một chiếc xe máy hiệu Vision với giá thị trường là 30 triệu, nhưng vì A đã
mua và sử dụng một thời gian nên hai bên có thỏa thuận về giá mua và bán chiếc xe đó là 25 triệu.
Đến ngày giao xe A giao xe, kèm giấy tờ cho B, B nhận xe, giấy tờ xe và Trả tiền mặt đủ 25 triệu
cho A.

3.3.Thời hạn thực hiện hợp đồng mua bán( Điều 434 BLDS 2015)
Thời hạn thực hiện hợp đồng mua bán do các bên thỏa thuận, bên bán giao hàng đúng thời điểm
cho bên mua. Trường hợp không thỏa thuận về thời hạn giao tài sản thì bên mua có quyền yêu cầu
bên bán giao tài sản và bên bán cũng có quyền yêu cầu bên mua nhận tài sản bất cứ lúc nào, nhưng
phải báo trước cho nhau.
3.4.Địa điểm và phương thức giao hàng( Điều 435, Điều 436 BLDS 2015)
Địa điểm: Do các bên thỏa thuận, nếu không có thỏa thuận thì áp dụng theo Khoản 2, Điều 227
BLDS 2015. Địa điểm thực hiện nghĩa vụ như sau: Nơi có bất động sản, Nơi cư trú hoặc hoặc trụ sở
của bên có quyền.
Phương thức thanh toán: Do các bên thỏa thuận, nếu không có thỏa thuận thì tài sản do bên bán
giao một lần và trực tiếp cho bên mua.
Ví dụ: A bán cho B 3 chiếc điện thoại Iphone 12, sau hai ngày thỏa thuận A giao diện thoại đến
nhà B, và B đã trả tiền trực tiếp cho A sau khi nhận hàng.
 4

3.5.Một số trách nhiệm trong hợp đồng mua bán tài sản( Điều 437, 438, 439 LDS 2015)
Trách nhiệm do giao tài sản không đúng số lượng
Trách nhiệm do giao vật không đồng bộ
Trách nhiệm giao tài sản không đúng chủng loại
Ví dụ: Ngày 10/9/2017 A giao kết hợp đồng mua 10 chiếc nhẫn vàng tại tiệm vàng B, thời điểm
giao tài sản là ngày 10/10/2017. Đến ngày bàn giao thì B chỉ đưa cho A 8 chiếc nhẫn, tức là thiếu so
với thỏa thuận ban đầu, vì lý do không đủ thời gian hoàn thành nên giao không đủ. Trong trường
hợp này A sẽ có các quyền quy định tại Điều 437 BLDS 2015 trách nghiệm giao thiếu hàng của bên
bán.
3.6.Nghĩa vụ trả tiền( Điều 440 BLDS 2015)
Việc xác lập hợp đồng mua bán tài sản nghĩa vụ trả tiền sẽ thuộc về bên mua như sau: Bên mua
có nghĩa vụ thanh toán tiền theo thời hạn, địa điểm và mức tiền được quy định trong hợp đồng.
Trường hợp bên mua không thực hiện đúng nghĩa vụ trả tiền thì phải trả lãi trên số tiền chậm trả.
Ví dụ: A bán cho B một thửa ruộng, giá 100.000.000 đồng, thì B sẽ là người phải trả số đó vào
đúng thời gian, địa địa mà các bên đã thỏa thuận.
3.7.Thời điểm chịu rủi ro( Điều 441 BLDS 2015)
+ Tài sản trước khi giao: Bên bán phải chịu rủi ro
+ Tài sản sau khi giao: Bên mua phải chịu rủi ro
Đối với hợp đồng mua bán tài sản phải đăng ký quyền sở hữu như: Nhà cửa, đất đai, xe cơ giới,…
Thì bên bán phải chịu rủi ro đến khi hoàn thành thủ tục đăng ký, bên mua chịu rủi ro kể từ thời điểm
hoàn thành thủ tục đăng ký.
4. Hình thức cuả hợp đồng mua bán
Hợp đồng mua bán tài sản được thiết lập dưới nhiều hình thức khác nhau tùy vào các bên thỏa
thuận và phù hợp với quy định của pháp luật . Hình thức có thể được lập bằng miệng, bằng văn bản
hoặc do pháp luật quy định
Đối với tài sản phải đăng kí quyền sở hữu thì hình thức hợp đồng phải lập bằng văn bản, để xác
lập, đảm bảo quyền lợi và nghĩa vụ của các bên khi tham gia. Ví dụ như: mua bán nhà ở, mua đất để
sản xuất nông nghiệp.
Đối với việc mua bán thiết lập hình thức hợp đồng bằng miệng cũng rất phổ biến, nhưng sảy ra
nhiều rủi ro, tranh chấp.
5.Thời điểm chuyển quyền sở hữu tài sản
Thời điểm chuyển quyền sở hữu từ bên bán sang bên mua khi các bên đã thực hiện nghĩa vụ
nhận tài sản và trả tiền. Đối với những tài sản phải đăng kí quyền sở hữu như bất động thì sau khi
đăng kí quyền sở hữ và được cấp giấy chứng nhận quyền sơt hữu thì bên bán mới được sở hữu và
được hưởng lợi ích từ tài sản
 5

6.Đặc điểm pháp lý của hợp đồng mua bán tài sản
Bên cạnh những nội dung, hình thức thì hợp đồng mua bán tài sản cũng có các đặc điểm sau:
Hợp đồng mua bán tài sản là hợp đồng song vụ là hợp đồng mà mỗi bên đều có nghĩa vụ đối với
nhau. Trong hợp đồng này bên bán có quyền yêu cầu bên mua trả tiền và nhận tài sản, bên mua có
quyền yêu cầu bên bán chuyển giao tài sản và nhận tiền .( k1,Điều 406 BLDS 2015)
Hợp đồng mua bán là hợp đồng có đền bù: Có thể coi đây là một đặc điểm để phân biệt hợp đồng
mua bán tài sản với hợp đồng tặng cho tài sản. Vì trong hợp đồng này có khoản tiền mà bên mua tài
sản trả cho bên bán tài sản là khoản đền bù về việc mua tài sản, còn hợp đồng tặng cho không có
đền bù.
Hợp đồng mua bán tài sản nhằm mục đích chuyển giao quyền sở hữu đối với tài sản từ bên bán
sang bên mua.
7.Ý nghĩa
Hợp đồng mua bán tài sản là cơ sở, phương tiện, điều kiện, nền tảng để các bên tham gia giao
kết hợp đồng trao đổi, mua bán một cách thuận lợi mà không vi phạm pháp luật. Hướng dẫn cách
hành xử, hành vi chuẩn mực, xác lập quan hệ của các bên trong hợp đồng, Bảo vệ quyền lợi của các
bên khi có tranh chấp xảy ra, đóng vai trò quan trọng trong việc quản lý, duy trì kỷ cương trong xã
hội, là một khuân mẫu để áp dụng giải quyết tranh chấp. Thỏa mãn nhu cầu của con người, phục vụ
quản lý của nhà nước. Nâng cao thúc đẩy đời sống sản xuất, kinh doanh.

CHƯƠNG II: VẤN ĐỀ THỰC TIỄN VỀ HỢP ĐỒNG MUA BÁN TÀI SẢN
Hợp đồng mua bán tài sản được sử dụng rất phổ biết trong thực tiễn, trở thành cơ sở để bảo đảm
an toàn trong quan hệ mua bán tài sản, kể cả nhưng tài sản có giá trị lớn, cũng đảm bảo được tính
hợp pháp trong việc mua bán giữa các chủ thể với nhau, mở rộng quan hệ mua bán giữa các chủ thể
mà không chỉ thiết lập các mối quan hệ gần gũi quen biết như trước. Điều này làm cho nhu cầu mua
bán của con người trở nên đa dạng, phong phú hơn, các tài mua bán cũng nhiều hơn. Ngoài ra còn
giảm thiểu tình trạng tranh chấp, hạn chế phát sinh những nghĩa vụ không mong muốn.
1.Những vẫn đề thực tiễn trong hợp đồng mua bán tài sản
1.1 Khái quát về tình hình thực tiễn
Trong BLDS đã quy định đầy đủ về vấn đề giao kết, thực hiện , quyền lợi nghĩa vụ các bên
trong hợp đồng mua bán tài sản, đây là những quy định bắt buộc khi mọi chủ thể tham gia giao kết
phải làm. Ở đây sẽ không có gì đáng nói khi trên mặt lý thuyết các bên tuân thủ và làm đúng với
pháp luật, nhưng trên thực tế vẫn có nhiều vấn đề trái ngược với pháp luật dẫn đến việc giao kết,
thực hiện hợp đồng có nhiều bất cập.
Thực tế trong đời sống kinh tế xã hội nhu cầu con người ngày càng tăng cao nên không thể
trách khỏi những phát sinh không mong muốn trong hợp đồng. Vì khi tham gia vào quan hệ mua
bán, ai cũng đều muốn có lợi ích cho bản thân, vì vậy có thể họ bất chất cả việc thực hiện những
điều mà pháp luật không cho phép.
 6

1.2 Một số vấn đề cụ thể xảy ra trong thực tiễn

1.2.1 Tranh về hợp đồng mua bán tài sản
Trong trường hợp các chủ thể giao kết với nhau hợp đồng mua bán tài sản nhưng xảy ra tranh
chấp khi không thực hiện đúng nghĩa vụ trả tiền, cụ thể tại Bản án số 04/2017/DSST ngày
26/07/2017 về tranh chấp hợp đồng mua bán tài sản.
Tóm tắt bản án: anh 3T( nguyên đơn) bán sơn tường cho bà N( bị đơn), hai bên tự thỏa thuận.
Anh T đã giao đủ số lượng, đúng chủng loại, đảm bảo về số lượng. Tổng số tiền là 81.458.000đ. Bà
N đã nhận sơn tường, sau khi sơn xong bà N trả cho anh T số tiền là 20.000.000đ, còn nợ số tiền
61.458.000đ, khi đến hạn bà N không trả số tiền còn lại cho anh T, anh T nhiều lần đến nhà gặp
nhưng đều bị bà N khất nợ. Anh T yêu cầu Tòa án buộc bà N trả số tiền còn nợ, cả tiền nợ gốc và lãi
0,75%/tháng.
Trong vấn đề tranh chấp về hợp đồng, cụ thể là nghĩa vụ trả tiền xảy ra rất phổ biến .Mặc dù trong
hợp các bên đã thỏa thuận, pháp luật có quy định, nhưng khi một bên không đủ khả năng để tực hiện
nghĩa vụ sẽ dẫn đến tranh chấp.
1.2.2 Vấn đề về tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở
Hợp đồng mua 4bán nhà ở là một loại hợp đồng dân sự thông dụng,cụ thể hơn là hợp đồng mua
bán tài sản. Hợp đồng mua bán nhà ở do các bên thỏa thuận và được lập thành văn bản gồm các nội
dung quy định tại Điều 121 Luật nhà ở 2014 như sau:
1. Họ và tên của cá nhân, tên của tổ chức và địa chỉ của các bên;
2. Mô tả đặc điểm của nhà ở giao dịch và đặc điểm của thửa đất ở gắn với nhà ở đó. Đối với hợp
đồng mua bán, hợp đồng thuê mua căn hộ chung cư thì các bên phải ghi rõ phần sở hữu chung, sử
dụng chung; diện tích sử dụng thuộc quyền sở hữu riêng; diện tích sàn xây dựng căn hộ; mục đích
sử dụng của phần sở hữu chung, sử dụng chung trong nhà chung cư theo đúng mục đích thiết kế đã
được phê duyệt ban đầu;
3. Giá trị góp vốn, giá giao dịch nhà ở nếu hợp đồng có thỏa thuận về giá; trường hợp mua bán,
cho thuê, cho thuê mua nhà ở mà Nhà nước có quy định về giá thì các bên phải thực hiện theo quy
định đó;
4. Thời hạn và phương thức thanh toán tiền nếu là trường hợp mua bán, cho thuê, cho thuê mua,
chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở;
5. Thời gian giao nhận nhà ở; thời gian bảo hành nhà ở nếu là mua, thuê mua nhà ở được đầu tư
xây dựng mới; thời hạn cho thuê, cho thuê mua, thế chấp, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý
nhà ở; thời hạn góp vốn;

3
Bản án số 04/2017/DSST ngày 26/07/2017 về tranh chấp hợp đồng mua bán tài sản.

4
Luật nhà ở 2014.
 7

6. Quyền và nghĩa vụ của các bên;

7. Cam kết của các bên;
8. Các thỏa thuận khác;
9. Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng;
10. Ngày, tháng, năm ký kết hợp đồng;
11. Chữ ký và ghi rõ họ, tên của các bên, nếu là tổ chức thì phải đóng dấu (nếu có) và ghi rõ chức
vụ của người ký.
Như vậy, việc mua bán nhà ở thì các bên phải lập thành văn bản, và phải áp dụng các quy định mà
BLDS và Luật nhà ở quy định
Thực tiễn liên quan đến vấn đề hợp đồng mua bán nhà ở : Án lệ 507/2016 hợp đồng có chữ ký
một bên và chứng cứ thực hiện nghĩa vụ trả tiền
Nội dung án lệ : Khi tranh chấp, Ông Sông xuất trình được 02 văn tự bán nhà và giấy và ông
Cao ủy quyền cho ông Thành bán nhà, gia đình ông Chiện đã quản lý cả hai buồng tầng 2 nhà 19
phố Thuốc Bắc của gia đình ông Thành từ năm 1972 đến nay, gia đình ông Thành ở số nhà 17 phố
Thuốc Bắc liền kề không tranh chấp đòi tiền thuê nhà hoặc mua nhà. Nội dung “ Văn tự bán đứt
tầng 2 số nhà 19 Thuốc Bắc” đều ghi rõ bên bán đã nhận đủ tiền, không có việc hai bên thỏa thuận
sẽ lập giấy trả tiền riêng, đây chính là biên nhận mà bên bán xác nhận bên mua đã trả tiền. Bên mua
chưa ký vào văn bản mua bán, bên mua giữ văn bản, nên vẫn có giá trị xác định ngĩa vụ của bên bán
về việc đã nhận tiền. Tòa án cấp sơ thẩm, phúc thẩm cho rằng bên mua chưa ký tên vào văn bản mua
bán nhà và không chứng minh được đã trả tiền để bác yêu cầu công nhận hợp đồng mua bán nhà
của nguyên đơn.
Quan điểm của tác giả: Theo quan điểm của PGS.TS Đỗ Văn Đại án lệ giải quyết hai vấn đề là
xác định sự đồng ý của người giữ hợp đồng chưa kịp ký hợp đồng đã bị xử lý và vấn đề chưng minh
thực hiện nghĩa vụ thanh toán về cả hai nội dung này đều thuyết phục. Thứ nhất, vấn đề xác định ý
chí của bên chưa ký vào hợp đồng thì về nguyên lý hợp đồng là sự thỏa thuận của các bên, phải có
sự đồng ý của các bên, khi văn bản hợp đồng đã có chữ ký của một bên, thì xác nhận bên đó đã đồng
ý, bên còn lại giữ hợp đồng nhưng chưa ký thì có thể khẳng định họ đồng ý hay không, thì án lệ số
07/2016 theo hướng người chưa ký họ giữ hợp đồng, thực tế cho thấy các bên thực hiện hợp đồng
bên mua đã trả tiền và nhận tài sản, bên bán đã nhận tiền giao tài sản. án lệ cho thấy nhưng thông tin
như vậy bên giữ hợp đồng chưa ký đã đồng ý với hợp đồng, đây là nội dung thuyết phục. Chữ ký
thực chất là một biểu hiện của sự đồng ý BLDS 2015 có quy định rõ, án lệ công nhận sự đồng ý của
bên chưa ký. Thứ hai, chứng minh nghĩa vụ trả tiền hợp đồng mua bán làm phát sinh nghĩa vụ trả
tiền, đặc thù của hợp đồng có chữ ký của bên bán đã thể hiện nội dung bên bán nhận tiền của bên
mua, trả tiền là một hành vi xảy ra càng lâu thì chứng minh càng khó, việc minh chứng cho hành vi
này là rất phức tạp. Án lệ theo hướng việc Tòa án địa phương buộc phải chứng minh việc trả tiền
5
Án lệ 07/2016 hợp đồng có chữ ký một bên và chứng cứ thực hiện nghĩa vụ trả tiền.
 8

của mình là không thuyết phục, án lệ đã chống lại quan điểm đó, theo án lệ bên bán là người ký hợp
đồng xác nhận đã nhận tiền là chứng cứ đủ thuyết phục để khẳng định rằng bên mua đã trả tiền.
Quan điểm cá nhân: Theo tôi, việc xác lập hợp đồng mua bán nhà ở mà chỉ có chữ ký của bên
bán, bên mua giữ hợp đồng nhưng chưa ký vẫn công nhận nghĩa vụ trả tiền của bên mua là hoàn
toàn thuyết phục. Vì việc thiết lập hợp đồng là do ý chí đồng ý, tự nguyện của các bên, mà trong
trường hợp này bến bán đã ký hợp đồng thì đã chứng tỏ được việc bên bán đống ý với các điều
khoản hợp đồng mà các bên đã thỏa thuận, bên cạnh đó việc trả tiền cũng được thể hiện trong hợp
đồng, không có việc các bên thỏa thuận sẽ lập giấy trả tiền riêng, việc bên bán ký cũng đã xác nhận
rằng bên mua đã trả tiền mua nhà cho bên bán. Bên mua giữ hợp đồng nhưng chưa ký cũng đã có sự
đồng ý của bên mua , thể hiện qua xác lập thực hiện hợp đồng, nghĩa vụ trả tiền và nhận tài sản.
Kết luận: Trên thực tế vấn đề tranh chấp về hợp đồng mua bán tài sản đã xảy ra rất phổ biến và
phức tạp, gây ra nhiều trở ngại trong việc thiết lập quan hệ mua bán giữa các chủ thể với nhau. Các
quy định mà pháp luật đưa ra đã giải quyết, xử lý được phần lớn các tranh chấp, các phát sinh làm
ảnh hưởng đến việc thiết lập hợp đồng mua bán, những cũng chưa hoàn toàn giải quyết triệt để.

2.Một số ví dụ thực tế phát sinh nghĩa vụ, tranh chấp trong hợp đồng mua bán tài sản
Ví dụ 1: Ngày 12/2/2018 A và B đã thực hiện giao dịch mua bán xe ô tô 4 chỗ, hiệu Mercedes, màu
trắng mà A đang sở hữu , A là bên bán , B là bên mua. Hai bên thỏa thuận và thiết lập hợp đồng
bằng văn bản, trong hợp đồng thỏa thuận có ghi các bên thỏa thuận về giá của chiếc xe ô tô là
1.800.000.000 đồng, xe được giao tới nhà B, thanh toán trước khi nhận hàng ,thời điểm giao nhận
hàng mà các bên thỏa thuận là ngày 20/04/2018. Vì cả hai bên đều đồng ý thanh toán trước khi nhận
hàng nên ngày 15/04/ 2018 B đã chuyển khoản cho A để thanh toán khoản tiền đã thỏa thuận từ
trước là 1.800.000.000. Đến ngày 20/4/2018 A đã nhờ người giao xe đến nhà cho B, nhưng A đã
giao đến nhà B chiếc xe ô tô 4 chỗ hiệu Toyota màu trắng. Vì A giao sai xe nên B đã từ chối nhận
hàng.
Trong trường hợp này A đã giao sai xe so với thỏa thuận ban đầu trong hợp đồng mà hai người
lập, vì vậy căn cứ theo Điều 439 BLDS 2015 thì B có các quyền khi tài sản giao cho B không đúng
chủng loại. Thứ nhất, B có quyền nhận hàng và thanh toán theo giá ban đầu thỏa thỏa thuận. Thứ
hai, B có quyền yêu cầu A giao đúng chủng loại và bồi thường thiệt hại đối với việc A giao không
đúng xe. Thứ ba, B có quyền hủy bỏ hợp đồng và bồi thường thiệt hại.
Ví dụ 2: Ngày 18/02/2020 Bà D thỏa thuận bán cho ông T một mảnh đất vườn tại vị trí đồi thấp,
cạnh sông rộng 2.000m2 2.000.000.000 đồng. Ông T trả trước 500.000.000 đẻ làm tiền đặt cọc cũng
như là tiền trả trước, sau khi hoàn tất thủ tục chuyển nhượng sẽ đưa phần còn lại. theo thỏa thuận
thì ngày 18/06/ 2020 bà D hoàn tất thủ tục và chuyển nhưởng quyền sử dụng đất cho ông T. Nhưng
sau một đêm mưa to và con suối cạnh mảnh đất dâng lũ đã cuốn trôi gần 100m2 đất mà hai người đã
giao dịch. Ông T biết tin và đã yêu cầu bà B giảm giá tiền mua đất, nhưng bà D đã không đồng ý, vì
bà D cho rằng đây là vấn đề xảy ra bất ngờ do thiên tai nên không thuộc nghĩa vụ của bà D. Đây
 9

cũng là vấn đề khá phổ biến trong việc thực hiện hợp đồng mua bán tài sản, trong quá trình đang
thực hiện hợp đồng mà tài sản bị tổn thất. Trong BLDS 2015 có quy định về thời điểm chịu rủi ro
trong hợp đồng mua bán tài sản.
 Trong hợp đồng mua bán tài sản nói riêng và các hợp đồng dân sự thông dụng khác nói
chung, việc thiết lập hợp đồng là hoàn toàn cần thiết, tạo điều kiện thuận lợi cho các bên cùng tham
gia, có các quy định để giải quyết những phát sinh nhiều vấn đề phức tạp trong thực tiễn như: tài sản
bị yếu tố khác quan tác động làm ảnh hưởng, các chủ thể tham không tuân thủ quy định hợp đồng,
tranh chấp xảy ra giữa các bên, vi phạm hợp đồng,.... pháp luật về hợp đồng dân sự đã giải quyết
được rất nhiều vấn đề xảy ra bao quanh trong quan hệ mua bán tài sản.

CHƯƠNG III: ĐỀ XUẤT HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT HỢP

ĐỒNG MUA BÁN TÀI SẢN.
1.Những bất cập và khó khăn trong việc xác lập, thực hiện hợp đồng
+ Việc thiết lập hợp đồng vẫn có nhiều xung đột, tranh chấp xảy ra
+ Hợp đồng nhiều hình thức một mặt đáp ứng được nhu cầu, đảm bảo quyền lợi nghĩa vụ của các
chủ thể tham gia. Nhưng việc lựa chọn hình thức hợp đồng cũng sẽ đem lại rủi ro. Thực tế có nhiều
chủ thể thiết lập hợp đồng mua bán bằng miệng, vì hợp đồng bằng miệng tiện lợi, nhanh chóng, vẫn
thể hiện được ý chí của các bên. Thực tế đã xảy ra rất nhiều tranh chấp. Vì trong một số trường hợp
không có cơ sở để chứng minh được tài sản đã được mua bán
+ Một số quy định cụ thể về việc thực hiện, chuyển quyền sử dụng tài sản còn thiếu

2.Đề xuất hoàn thiện pháp luật hợp đồng

+ Thứ nhất, nên hoàn thiện các quy định một cách chi tiết hơn về hợp đồng mua bán nhà ở như:
quyền lợi, nghĩa vụ, chủ thể, chuyển quyền sở hữu đối với tài sản đã được mua bán, những hành vi
vi phạm hợp đồng…
+ Thứ hai, Bổ sung quy định nhằm hạn chế xung đột, tranh chấp, nhầm lẫn pháp luật của các chủ thể
tham gia. Nên có giải pháp thích đáng áp dụng vào tranh chấp, nhằm kiểm soát được các hành vi sai
trái của chủ thể, vi phạm pháp luật.
 10

DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO

- Bộ luật dân sự 2005
- Bộ luật dân sự 2015
- Luật nhà ở 2014
- Án lệ 07/2016 hợp đồng có chữ ký một bên và chứng cứ thực hiện nghĩa vụ trả tiền.
- Bản án số 04/2017/DSST ngày 26/07/2017 về tranh chấp hợp đồng mua bán tài sản.