Machine Translated by Google 13/9/2022

Lịch sử
CHỦ ĐỀ 5: IAS 40
IAS 40 Bất động sản đầu tư quy định việc xử lý kế toán và công

Bất động sản đầu tư

bố thông tin liên quan đến bất động sản đầu tư.

Nội dung

1.1. Mục tiêu & Phạm vi

1 Phạm vi và định nghĩa Bất động sản đầu tư IAS 40 áp dụng cho việc hạch toán
tài sản (đất và / hoặc tòa nhà) được giữ để cho thuê
hoặc để tăng giá vốn (hoặc cả hai).
2 Ghi nhận ban đầu & đo lường chi phí

3 Các phép đo tiếp theo

Tiết lộ 4

3 4

1
Machine Translated by Google 13/9/2022

1.1. Phạm vi 1.1. Phạm vi

• IAS 40 không giải quyết các vấn đề trong IFRS 16- Cho thuê
Những điều sau đây không phải là bất động sản đầu tư và do đó, nằm ngoài phạm
vi của IAS 40: [IAS 40.5 và 40.9] tài sản được sử dụng để sản xuất hoặc cung
• IAS 40-Bất động sản đầu tư không áp dụng cho: cấp hàng hoá hoặc dịch vụ hoặc cho mục đích quản lý tài sản được giữ để bán
Tài sản sinh học liên quan đến hoạt động nông nghiệp thông thường quá trình kinh doanh hoặc trong quá trình xây dựng phát triển

Quyền khoáng sản và trữ lượng khoáng sản như dầu mỏ, khí đốt tự nhiên và cho việc bán đó (IAS 2 Hàng tồn kho)

tài nguyên không tái tạo tương tự

tài sản được xây dựng hoặc phát triển thay mặt cho các bên thứ ba (IAS
11 Hợp đồng Xây dựng)
tài sản do chủ sở hữu sử dụng (IAS 16 Tài sản, Nhà máy và Thiết bị), bao
gồm tài sản được giữ để sử dụng trong tương lai như tài sản do chủ sở hữu sử
dụng, tài sản được giữ để phát triển trong tương lai và sử dụng sau đó như
tài sản của chủ sở hữu, tài sản do nhân viên chiếm giữ và tài sản do chủ sở
hữu đang chờ xử lý tài sản cho đơn vị khác thuê theo hợp đồng thuê tài
chính

5 6

1.2. Định nghĩa

Bất động sản đầu tư là gì?

Bất động sản đầu tư là đất đai, tòa nhà (hoặc một phần của nó), hoặc

cả hai, được tổ chức cho các mục đích cụ thể sau (IAS 40.5):

o Để kiếm tiền cho thuê;

o Để tăng giá vốn; hoặc

o Cả hai.

7 số 8

2
Machine Translated by Google 13/9/2022

1.2. Định nghĩa Ví dụ về bất động sản đầu tư

Ví dụ về bất động sản đầu tư: [IAS 40.8]

Bất động sản đầu tư là gì?

Ở đây, tác động mạnh mẽ vào mục đích. Nếu bạn nắm giữ một tòa nhà hoặc một đất được nắm giữ để tăng giá vốn dài hạn

đất cho bất kỳ mục đích nào sau đây, thì nó không được đất được giữ để sử dụng trong tương lai hiện tại chưa được xác định

được phân loại là bất động sản đầu tư: xây dựng cho thuê theo hợp đồng thuê hoạt động

Để sản xuất hoặc cung cấp hàng hóa hoặc dịch vụ, tòa nhà hoạt động được tổ chức cho thuê theo hợp đồng thuê hoạt động

Vì mục đích quản trị, hoặc

sản phẩm đang được xây dựng hoặc phát triển để sử dụng trong tương lai như

Để bán trong quá trình kinh doanh thông thường.

bất động sản đầu tư

9 10

Ví dụ về bất động sản đầu tư Ví dụ về bất động sản đầu tư

Đất được sử dụng như một khoản đầu tư để tăng giá vốn dài hạn, hoặc

Bất kỳ tài sản nào mà bạn thực sự xây dựng

việc sử dụng chưa xác định trong tương lai (tức là bạn chưa biết mình sẽ sử dụng nó

hoặc phát triển để sử dụng trong tương lai như một khoản đầu tư
vì).

tài sản. Hãy cẩn thận ở đây một lần nữa, bởi vì
Tuy nhiên, nếu bạn mua một khu đất và bạn có ý định xây một số

khi bạn xây dựng một tòa nhà cho một số

phòng sản xuất cho các mục đích riêng của bạn đôi khi trong tương lai,

bên thứ ba, đây KHÔNG phải là khoản đầu tư

thì mảnh đất này KHÔNG phải là bất động sản đầu tư.

. tài sản, nhưng bạn nên áp dụng IAS 11

Hợp đồng xây dựng, hoặc IFRS 15

Doanh thu từ các Hợp đồng với Khách hàng.

11 12

3
Machine Translated by Google 13/9/2022

Ví dụ về bất động sản đầu tư Các vấn đề phân loại khác

Một tòa nhà thuộc sở hữu của đơn vị và được cho thuê dưới một Tài sản được nắm giữ theo hợp đồng thuê hoạt động.

Sử dụng riêng từng phần.

hoặc nhiều hợp đồng thuê hoạt động. Điều này bao gồm một tòa nhà được
Các dịch vụ phụ trợ.

vẫn còn trống, nhưng bạn có kế hoạch cho thuê Cho thuê công ty.

13 14

Tài sản được giữ theo hợp đồng thuê hoạt động Sử dụng riêng một phần

• Quyền lợi tài sản do bên thuê nắm giữ theo hợp đồng thuê hoạt động
• Sử dụng riêng một phần. Nếu chủ sở hữu sử dụng một phần tài sản cho riêng mình
có thể được phân loại và hạch toán như bất động sản đầu tư được cung cấp
sử dụng và một phần để kiếm tiền cho thuê hoặc để tăng giá trị vốn, và
rằng: [IAS 40,6]
các phần có thể được bán hoặc cho thuê riêng, chúng được hạch toán
- phần còn lại của định nghĩa về bất động sản đầu tư được đáp ứng
riêng biệt. Do đó, phần được cho thuê là đầu tư
- hợp đồng thuê hoạt động được hạch toán như hợp đồng thuê tài chính trong
tài sản. Nếu các phần không thể được bán hoặc cho thuê riêng,
phù hợp với IAS 17 Leases (IFRS 16)
bất động sản chỉ là bất động sản đầu tư nếu phần sở hữu là
- bên thuê sử dụng mô hình giá trị hợp lý được quy định trong Chuẩn mực này cho
tầm thường. [IAS 40,10]
tài sản được công nhận

- Một thực thể có thể thực hiện phân loại ở trên đối với một tài sản

cơ sở tài sản phụ.

15 16

4
Machine Translated by Google 13/9/2022

Dịch vụ phụ trợ Công ty cho thuê

•Dịch vụ phụ trợ. Nếu đơn vị cung cấp các dịch vụ phụ trợ cho những người
• Cho thuê nội bộ. Bất động sản cho công ty mẹ, công ty con thuê hoặc
sử dụng bất động sản do đơn vị nắm giữ, thì mức độ phù hợp của việc phân
loại là bất động sản đầu tư được xác định bởi tầm quan trọng của các dịch công ty con không phải là bất động sản đầu tư vào hợp nhất

vụ được cung cấp. Nếu những dịch vụ đó là một thành phần tương đối không
báo cáo tài chính bao gồm cả bên cho thuê và bên thuê,
đáng kể của toàn bộ thỏa thuận (ví dụ: chủ sở hữu tòa nhà cung cấp dịch vụ
bảo vệ và bảo trì cho bên thuê), thì đơn vị có thể coi bất động sản đó là bởi vì tài sản thuộc sở hữu của chủ sở hữu từ quan điểm của

bất động sản đầu tư. Khi các dịch vụ được cung cấp có ý nghĩa quan trọng
tập đoàn. Tuy nhiên, bất động sản đó có thể đủ điều kiện là bất động sản đầu tư
hơn (chẳng hạn như trong trường hợp khách sạn do chủ sở hữu quản lý), tài
sản đó nên được phân loại là do chủ sở hữu sử dụng. [IAS 40.13] trong báo cáo tài chính riêng của bên cho thuê, nếu định nghĩa của

bất động sản đầu tư được đáp ứng khác. [IAS 40.15]

17 18

1.2. Định nghĩa Ví dụ 1: Bất động sản chiếm giữ của chủ sở hữu (IAS 16) hay bất động sản đầu tư (IAS 40)?

Bạn sẽ phân loại các thuộc tính sau như thế nào?

Số tiền mang theo là bao nhiêu? 1. Hỏi: Bạn đang sở hữu một căn hộ nhỏ để cho thuê, nhưng người thuê của bạn

bị phá sản. Bạn đang tìm một người thuê khác và trong quá trình tìm kiếm,
số tiền mà tại đó một tài sản được ghi nhận trong báo cáo của
bạn sử dụng căn hộ làm văn phòng của mình. Đầu tư hay chủ sở hữu chiếm
tình hình tài chính dụng?

2. Câu hỏi: Bạn ký hợp đồng thuê tài chính 30 năm cho một phần của tòa nhà mà
Giá trị hợp lý là gì?
bạn định cho khách thuê.
giá sẽ nhận được để bán tài sản hoặc trả để chuyển nhượng 3. Câu hỏi: Bạn điều hành một khách sạn. Hoạt động chính của nó là cho thuê căn hộ
và phòng ngắn hạn.
trách nhiệm pháp lý trong một giao dịch có trật tự giữa những người tham gia thị trường tại
4. Câu hỏi: Một công ty đầu tư lớn đã mua một khu đất sâu dưới giá trị hợp lý
ngày đo lường
của nó. Vì đây là một món hời lớn nên công ty vẫn chưa quyết định sẽ làm
gì với mảnh đất - bán nó sau hay để

phát triển một số tài sản trên đó. Quyết định sẽ được thực hiện trong kỳ

kế toán sau.
19 20

5
Machine Translated by Google 13/9/2022

Ví dụ 1: Bất động sản chiếm giữ của chủ sở hữu (IAS 16) hay bất động sản đầu tư (IAS 40)?
2. Ghi nhận ban đầu & đo lường chi phí

5. Hỏi: Bạn mua một tòa nhà theo hợp đồng thuê tài chính 30 năm. Bạn • Bất động sản đầu tư cần được công nhận là một

tân trang lại các văn phòng và dự định thuê lại những văn phòng này, nhưng bạn tài sản khi có khả năng:

• lợi ích kinh tế trong tương lai là

đang chờ phê duyệt từ chính quyền địa phương.

6. Hỏi: Bạn đang sở hữu một tòa nhà văn phòng với 50 văn phòng. Bạn sử dụng 20 được liên kết với thuộc tính sẽ chuyển đến

văn phòng cho doanh nghiệp tư vấn của riêng bạn và bạn thuê lại 30 văn phòng để thực thể, và
Nhận biết ban đầu?
người thuê nhà.

7.Câu hỏi: Một công ty con sở hữu một tòa nhà cho thuê toàn bộ • nguyên giá của tài sản có thể tin cậy được

đo lường. [IAS 40.16]

công ty mẹ. Một công ty mẹ sử dụng tòa nhà này làm văn phòng riêng

không gian.

21 22

2. Ghi nhận ban đầu & đo lường chi phí Chi phí IP ban đầu

Bất động sản đầu tư ban đầu được đo lường tại Mua, tựa vào, bám vào

Giá (trừ
chi phí, bao gồm cả chi phí giao dịch. Chi phí như vậy
chiết

không nên bao gồm chi phí khởi động, bất thường khấu thương mại)
Đo lường chi phí?
lãng phí hoặc tổn thất hoạt động ban đầu phát sinh Chi phí

ban đầu của

trước khi bất động sản đầu tư đạt được
IP Phí chuyên nghiệp cho

mức độ lấp đầy kế hoạch. [IAS 40,20

dịch vụ pháp lý
Chi phí
và 40,23]
phân bổ trực Thuế chuyển nhượng tài sản

tiếp Chi phí giao dịch khác

23 24

6
Machine Translated by Google 13/9/2022

Chi phí IP ban đầu Thí dụ

Một thực thể mua đất với mục đích tăng giá trị vốn dài hạn. Các khoản chi sau liên quan đến

Lãi suất tài sản cho thuê việc mua lại: • Giá mua: 600.000 đô la • Hoa hồng cho người môi giới: 30.000 đô la

Tài sản quyền sử dụng (IFRS 16)

• Chi phí phân loại đất: 5.000 đô la • Thuế

chuyển nhượng tài sản: 4.000 đô la

Các khoản chi tiếp theo

• Thuế bất động sản phải trả cho năm tài chính hiện tại sau ngày mua: $ 2,000 Giá đất là bao

nhiêu?

Các khoản chi tiếp theo có thể được cộng vào giá trị ghi sổ của bất động

sản đầu tư nếu chúng đáp ứng các tiêu chí ghi nhận, tức là chi phí đổi mới

25 26

3. Đo lường IP tiếp theo Giá trị hợp lý không thể được đo lường một cách đáng tin cậy

Mô hình chi phí Pháp nhân có được bất động sản đầu tư lần đầu tiên
Mô hình
Mô hình giá trị công bằng

Không có phương pháp đo lường đáng tin

Thị trường cho các bất động sản có
cậy thay thế về giá trị hợp lý
thể so sánh được không hoạt động
Mô hình chi phí so với mô hình Giá trị hợp lý:

Một phương pháp phải được áp dụng cho tất cả

giá trị hợp lý không thể được đo lường một cách đáng tin cậy
tài sản đầu tư của tổ chức

Quyền lợi tài sản: Mô hình giá trị hợp lý

Sử dụng giá trị thặng dư

Sự thay đổi:
của mô hình chi phí = 0

Mô hình chi phí -> Mô hình giá trị hợp lý

Mô hình giá trị công bằng -> mô hình chi phí

27 28

7
Machine Translated by Google 13/9/2022

3. Đo lường IP tiếp theo

Lựa chọn 1: Mô hình giá trị hợp lý

IP được ghi nhận theo giá trị hợp lý tại ngày báo cáo.

FV được xác định phù hợp với IFRS 13 Giá trị hợp lý

Đo đạc.

Mức tăng hoặc giảm từ phép đo lại đến FV phải được ghi nhận trong

lợi nhuận hoặc lỗ.

Đôi khi, FV không thể đo lường một cách đáng tin cậy sau khi ban đầu

công nhận (trường hợp hiếm gặp: ví dụ như hoạt động được đánh dấu đã ngừng

hiện có):

Để đo lường IP bằng mô hình chi phí

29 30

3. Đo lường IP tiếp theo Mô hình giá trị hợp lý cũng giống như mô hình đánh giá lại.

Tùy chọn 2: Mô hình chi phí

Áp dụng phương pháp luận tương tự như trong IAS 16.

Chuyển đổi mô hình?

Câu trả lời là CÓ, nhưng chỉ khi thay đổi dẫn đến

báo cáo tài chính cung cấp tốt hơn, đáng tin cậy hơn

thông tin về tình hình tài chính của công ty, kết quả và

Các sự kiện khác.

31 32

số 8
Machine Translated by Google 13/9/2022

Ví dụ: Tòa nhà và 2 mô hình (*)

4 . Chuyển khoản & vô hiệu hóa

Việc chuyển nhượng hoặc chuyển nhượng quyền sở hữu trí tuệ chỉ nên được thực hiện khi có

sự thay đổi trong việc sử dụng, được chứng minh bằng một hoặc nhiều điều sau đây :
Vào ngày 1 tháng 1 năm 20X1, công ty ABC đã mua lại một tòa nhà với tổng chi phí là

300 000 CU. Tính đến ngày 31 tháng 12 năm 20X1, có sẵn thông tin sau:

tài sản)

Thời hạn sử dụng của tòa nhà là 30 năm.

bắt đầu phát triển với mục tiêu bán (từ IP đến

Giá trị hợp lý của tòa nhà tại ngày 31 tháng 12 năm 20X1 là 310.000 CU.
hàng tồn kho)

ABC sẽ thực hiện các bút toán kế toán nào đối với tòa nhà này trong năm 20X1 theo: kết thúc quyền sở hữu của chủ sở hữu ( từ tài sản do chủ sở hữu chiếm giữ sang

sở hữu trí tuệ )

Mô hình giá trị hợp

lý Mô hình đánh giá lại hàng tồn kho sang IP)

33 34

Ví dụ 2: Chuyển nhượng bất động sản đầu tư

4 . Chuyển khoản & vô hiệu hóa

Kết chuyển: Các nguyên tắc kế toán: Mô Một công ty đã mua lại một tòa nhà với giá 100 000 CU vào năm 20X1 và cho những người

thuê nhà thuê trong vài năm.

hình chi phí: Không làm thay đổi giá trị ghi sổ.
Vào ngày 1 tháng 1 năm 20X4, công ty quyết định chấm dứt hợp đồng cho thuê với khách
Mô hình giá trị công bằng:
thuê và bắt đầu sử dụng tòa nhà làm văn phòng cho riêng mình.

Từ sở hữu trí tuệ được ghi nhận theo giá trị hợp lý sang tài sản do chủ sở hữu sử dụng

Vào ngày 1 tháng 1 năm

hoặc hàng tồn kho, giá trị hợp lý khi thay đổi mục đích sử dụng là 'nguyên giá' của
tài sản theo cách phân loại mới
từ tài sản do chủ sở hữu sử dụng sang tài sản sở hữu trí tuệ được ghi nhận theo giá
20X4: Giá trị ghi sổ của tòa nhà là 150 000 CU (là giá trị hợp lý của nó)
Thời hạn sử dụng dự kiến là 30 năm Giá
trị hợp lý của tòa nhà tại ngày 31 tháng 12 năm 20X4 là 155 000 CU.

trị hợp lý, IAS 16 nên được áp dụng cho đến ngày phân loại lại. từ hàng tồn kho Hiển thị các mục nhật ký liên quan đến tòa nhà này trong 20X4.

Công ty áp dụng mô hình giá gốc cho bất động sản, nhà máy và thiết bị của mình và mô
sang IP theo giá trị hợp lý, bất kỳ chênh lệch nào giữa giá trị hợp lý tại ngày chuyển
hình giá trị hợp lý cho bất động sản đầu tư của mình.
giao và giá trị ghi sổ trước đó sẽ được ghi nhận vào lãi hoặc lỗ

35 36

9
Machine Translated by Google 13/9/2022

4 . Chuyển khoản & Vô hiệu hóa

Move
• Chủ sở hữu bất động sản sử dụng => bất động sản đầu tư (mô
hình giá trị hợp lý)

Book book value Hợp lý giá trị

Edit
(IAS 16 Need Apply to
to
(at convert date)
to the switch date)

Chênh lệch phát sinh tại ngày chuyển đổi: xử lý giống như tài khoản Đánh giá

lại tài sản (Đánh giá lại) theo IAS 16

Hợp lý giá trị <Sổ sách giá trị: CL giảm được ghi vào Báo cáo Lãi / Lỗ. If tài sản
this before is being đánh giá tăng giá (theo mô hình đánh giá lại), các phần CL giảm
bao gồm trong Chênh lệch đánh giá tăng (Thặng dư đánh giá) thì ghi ngược lại. Hợp
lý giá trị> Sổ sách giá trị: phần chênh lệch tăng bất kỳ tác động ngược nào của chi phí
thất bại (tổn thất) trước đây, thì được ghi vào lỗ hổng báo cáo. Phần còn lại được
ghi vào OCI (Thu nhập toàn diện khác)
37
38

5. Tiết lộ
4 . Chuyển khoản & Vô hiệu hóa

Mô hình giá trị hợp lý và mô hình chi phí: Dù

Derecognition Các
giá trị hợp lý hay mô hình chi phí được sử dụng Mô hình
quy tắc vô hiệu: tương tự như các quy tắc trong IAS 16.
giá trị hợp lý: IP theo hợp đồng thuê hoạt động tiêu

Để vô hiệu hóa quyền sở hữu trí tuệ trong hai chí để phân biệt IP với tài sản khác (nếu khó phân loại) mức độ mà FV của SHTT

trường hợp: Khi xử lý, hoặc Khi quyền sở dựa trên sự định giá của một nhà định giá độc lập có đủ năng lực; số tiền được

hữu trí tuệ bị thu hồi vĩnh viễn để sử dụng và không mang lại lợi ích kinh tế ghi nhận trong P / L. các hạn chế về khả năng hiện thực hóa của quyền sở hữu

trong tương lai. trí tuệ hoặc việc chuyển thu nhập và tiền thu được từ việc xử lý

Để tính toán lãi hoặc lỗ do thanh lý là chênh lệch giữa (i) Tiền thanh lý thuần và
(ii) Giá trị ghi sổ của Tài sản. Lãi hoặc lỗ do thanh lý được ghi nhận vào lãi hoặc
lỗ.

39 40

10
Machine Translated by Google 13/9/2022

5. Tiết lộ 5. Tiết lộ

Các tiết lộ bổ sung cho Mô hình Giá trị Hợp lý: Các
Các công bố bổ sung cho Mô hình giá trị hợp lý: Đối
phương pháp khấu hao được sử dụng Thời gian hữu dụng hoặc
chiếu CA của IP vào đầu kỳ và cuối kỳ Đối chiếu giữa giá trị thu được và giá

trị điều chỉnh được đưa vào báo cáo tài chính (nếu có sự điều chỉnh trọng yếu cho tỷ lệ khấu hao đã sử dụng Cổng CA và khấu hao lũy kế ở

mục đích của báo cáo tài chính ) Khi đơn vị sử dụng chi phí để đo lường IP (do thời điểm ban đầu và

không có giá trị hợp lý đáng tin cậy), bản đối chiếu ở trên cần tiết lộ: số
Kết thúc kỳ
tiền cho IP đó tách biệt với các IP khác Mô tả của IP đó, lý do tại sao giá trị
Đối chiếu CA của IP đầu kỳ và cuối kỳ Giá trị hợp lý của IP được ghi nhận
hợp lý không thể được
theo mô hình chi phí. Khi giá trị hợp lý

không thể ước tính một cách đáng tin cậy, đơn vị phải tiết
được đo lường một cách
lộ: Mô tả về IP đó, lý do tại sao không thể đo lường giá trị hợp lý
đáng tin cậy Về việc xử lý quyền sở hữu trí tuệ đó, thực tế là đơn vị đã xử lý
đáng tin cậy
quyền sở hữu trí tuệ không theo giá trị hợp lý, giá trị còn lại của nó tại thời

điểm thanh lý và lãi / lỗ. Phạm vi của các ước tính trong đó giá trị hợp lý có nhiều khả năng bị nói dối (nếu

khả thi)

41 42

11